30 C 154/2023 - 153

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Kočovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A], 272 04 Kladno b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A], 411 19 Mšené-lázně - Vrbice 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 205 700 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům částku 205 700 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 205 700 Kč od 5. 4. 2023 do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 165 790 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalobců.

Odůvodnění

1. Žalobci se domáhali zaplacení 205 700 Kč s příslušenstvím. Uvedli, že mezi nimi jako zájemci, žalovanými a [jméno FO] jako vlastníky a [právnická osoba] jako zprostředkovatelem byla dne 14. 7. 2022 uzavřena rezervační smlouva. V ní bylo deklarováno, že žalovaní jsou společně s paní [jméno FO] spoluvlastníky pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], jehož součástí je stavba č.e. [Anonymizováno],[Anonymizováno]zapsaného na LV č. [hodnota] pro k.ú. [adresa] (dále jen „nemovitosti“) a mají zájem jej prodat. Žalobci prohlásili zájem nemovitost koupit a nabýt ji do společného jmění manželů. Na základě toho mělo za účasti zprostředkovatele dojít mezi žalovanými a paní [jméno FO] jako prodávajícími a žalobci jako kupujícími k uzavření kupní smlouvy. Žalobci dle čl. 2.3 uhradili žalovaným rezervační poplatek ve výši 205 700 Kč. Pro uzavření kupní smlouvy strany stanovily rezervační lhůtu do 11. 1. 2023. [jméno FO] byla omezena ve svéprávnosti a v délce rezervační lhůty tak byla zohledněna i nutnost schválení právního jednání opatrovnickým soudem. Ani přesto nedošlo mezi stranami, a to ani po více než dvou měsících po uplynutí rezervační lhůty, k uzavření kupní smlouvy. Žalobci proto odstoupili od smlouvy přípisem ze dne 24. 3. 2023 adresovaným žalovanému 1), který dle rezervační smlouvy jednal jak za žalovanou 2), tak za paní [jméno FO]. Odstoupení od smlouvy bylo dáno na vědomí i spol. [právnická osoba] přípisem z téhož dne. Žalobci vyzvali žalované k vrácení rezervačního poplatku, avšak neúspěšně.

2. Žalovaní nárok sporovali a navrhli zamítnutí žaloby. Učinili nesporným uzavření rezervační smlouvy, zaplacení rezervačního poplatku žalovaným na účet realitní kanceláře a skutečnost, že kupní smlouva nebyla v rezervační lhůtě uzavřena. Odmítli však, že by za neuzavření kupní smlouvy odpovídali. K průběhu transakce uvedli, že žalovaní, každý se spoluvlastnickým podílem 1/6, a [jméno FO], matka žalovaných se spoluvlastnickým podílem 2/3, měli zájem nemovitost prodat. Za tím účelem využili služby realitní kanceláře [právnická osoba], se kterou uzavřeli smlouvu o zprostředkování. Za realitní kancelář jednaly a vůči stranám vystupovaly realitní makléřky [jméno FO] a zejména [jméno FO], komunikace mezi účastníky řízení probíhala skrze realitní kancelář. [jméno FO] byla omezena ve svéprávnosti a jejím opatrovníkem byl žalovaný 1). [právnická osoba] tak podléhal souhlasu opatrovnického soudu. Žalovaný 1) současně při prodeji nemovitosti zastupoval (v některých věcech) na základě plné moci i za žalovanou 2). Dne 14. 7. 2022 byla uzavřena rezervační smlouva s rezervační dobou do 11. 1. 2023, délka rezervační doby byla sjednána na nestandardně dlouho z důvodu, že se počítalo se schválením kupní smlouvy a další dokumentace opatrovnickým soudem. Po podpisu rezervační smlouvy žalobci uhradili žalovaným na účet realitní kanceláře rezervační poplatek 205 700 Kč. Žalobci měli zájem financovat koupi nemovitosti z hypotečního úvěru od [právnická osoba]. (dále jen „banka“), u které měli úvěr předschválen. Hypotéku zajišťovala pro žalobce jejich finanční poradkyně [jméno FO]. [jméno FO]. [jméno FO]. [jméno FO] a dále [tituly před jménem] [právnická osoba], která je matkou žalobkyně b), a svým povoláním realitní makléřkou, se na straně žalobců také účastnily jednání o prodeji nemovitosti a související komunikace. Od okamžiku uzavření rezervační smlouvy žalovaní plnili své povinnosti podle rezervační smlouvy, odmítali další zájemce o nemovitost a poskytovali součinnost bance pro schválení hypotečního financování. Na konci července 2022 realitní kancelář připravila návrh kupní smlouvy a související dokumentace, které byly během srpna 2022 na základě požadavků ze strany žalobců ([tituly před jménem] [právnická osoba]) opakovaně připomínkován a požadovány jeho úpravy. [tituly před jménem] [právnická osoba] přitom mj. požadovala úpravy, které předtím odsouhlasila, což postup prodeje nemovitosti prodlužovalo. Dne 26. 8. 2022 paní [tituly před jménem] [právnická osoba] kupní smlouvu (a další dokumenty) za žalobce odsouhlasila. V září 2022 banka informovala o střetu zájmů spočívajícím v tom, že žalovaný 1) jedná při prodeji sám za sebe a současně i za svou matku jako její opatrovník s tím, že dokud nebude tento střet zájmů vyřešen, nelze hypotéku schválit. Nejrychlejší způsob, jak vyhovět tomuto požadavku banky, byl převod podílu žalovaného 1) na žalovanou 2). Žalovaní proto takový převod provedli, a to bez prodlení, na své náklady, s vědomím a souhlasem žalobců. Převod podílu byl zapsán v katastru nemovitostí dne 9. 10. 2022. V říjnu a listopadu 2022 realitní kancelář aktualizovala návrh kupní smlouvy a související dokumentaci a pokračovalo schvalování hypotéky. S ohledem na pomalý postup prodeje žalovaný 1) opakovaně urgoval průtahy u banky a [jméno FO]. [jméno FO]. Dne 24. 11. 2022, tj. více než po 4 měsících, což je – obzvlášť v případě předschválené hypotéky – nestandardně dlouhá doba, byla hypotéka bankou schválena. Dne 26. 11. 2022 [jméno FO] zemřela, jejími jedinými dědici se stali žalovaní, čímž na ně přešly k uvedenému dni i její práva a povinnosti z rezervační smlouvy. Strany po dohodě postupovaly v tom smyslu, že kupní smlouvu uzavřou až po potvrzení žalovaných jako dědiců nemovitosti v dědickém řízení. Dne 11. 1. 2023 uběhla rezervační doba, a to aniž by žalobci vyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy. V lednu a únoru 2023 obě strany pokračovaly v jednání o prodeji nemovitosti, žalobci opakovaně kontaktovali realitní kancelář a projevovali svůj trvající zájem uzavřít kupní smlouvu po ukončení dědického řízení. Dne 17. 3. 2023 žalovaný 1) telefonicky avizoval realitní kanceláři a ta žalobcům, že dědické řízení bude ukončeno dne 22. 3. 2023. Usnesením notáře ze dne 22. 3. 2023 bylo potvrzeno dědictví žalovaných k nemovitosti. Lze se domnívat, že pokud by paní [jméno FO] nezemřela, schválení prodeje opatrovnickým soudem by netrvalo (podstatně) kratší dobu, než trvalo dědické řízení, a proces prodeje nemovitosti tak fakticky nebyl úmrtím paní [jméno FO] (podstatně) zpožděn. Na konci března 2023 realitní kancelář a žalovaní obdrželi dopis od právního zástupce žalobců ze dne 24. 3. 2023, ve kterém uvádí, že žalobci odstupují od rezervační smlouvy z důvodu jejího porušení žalovanými tím, že žalovaný 1) převedl podíl na rezervované nemovitosti na žalovanou 2) a že kupní smlouva nebyla uzavřena v rezervační době, a z těchto důvodu požadují vrátit rezervační poplatek. Dopisem ze dne 27. 3. 2023 realitní kancelář započetla vůči žalovaným rezervační zálohu oproti provizi za zprostředkování. Žalovaní jsou přesvědčeni, že žalobcům nárok na vrácení rezervačního poplatku podle rezervační smlouvy nevznikl, neboť pro vrácení rezervačního poplatku nebyly splněny podmínky sjednané v čl. 4.3 rezervační smlouvy. Žalovaní neporušili žádné povinnosti podle bodu 2.1 rezervační smlouvy. Převod podílu žalovaného 1) na žalovanou 2) nepředstavoval převod na třetí osobu ve smyslu bodu 2.1 rezervační smlouvy a žalovaní jej učinili na žádost a se souhlasem žalobců. Žalobci dále písemně (ani jinak) v rezervační době (ani později) nevyzvali žalované k uzavření kupní smlouvy; pokud tvrdí, že tak učinili prostřednictvím realitní kanceláře, ta k žádnému jednání za žalobce nebyla zmocněna, nadto tato komunikace proběhla pouze e-mailem, tedy nebyla dodržena písemná forma. Lze se dále domnívat, že po úmrtí paní [jméno FO] žalobci nebyli připraveni uhradit kupní cenu. Podmínky pro odstoupení od rezervační smlouvy byly v rezervační smlouvě sjednány komplexně a žalobci se tak v dané situaci nemohou dovolávat práva na odstoupení ze zákona pro podstatné porušení či z jiného (skutkově stejného) důvodu. Žalobcům se dostalo plnění podle bodů 2.1 a 2.3 rezervační smlouvy, když žalovaní nenabízeli nemovitosti k prodeji, a žalovaným tak náleží rezervační poplatek jako protiplnění. Žalovaní považují jednání žalobců za nezákonné, překvapivé, neseriózní, nečestné a proti dobrým mravům, nepožívající právní ochrany a poškozující žalované. Žalovaní v dobré víře v uzavření kupní smlouvy vynaložili nemalé úsilí a náklady, aby mohla být kupní smlouva s žalobci co nejdříve uzavřena. Ani úmrtí paní [jméno FO] žalobcům nebránilo vyzvat žalované k uzavření kupní smlouvy a kupní smlouvu s žalovanými uzavřít. Pokud by jim banka odmítla v takovém případě poskytnout hypotéku, jednalo se o skutečnost výlučně na straně žalobců a neuzavření kupní smlouvy (v rezervační době) tak v každém případě nastalo z důvodu na jejich straně. Žalobci i po uplynutí rezervační doby pokračovali několik měsíců v jednání o koupi nemovitosti v tom smyslu, aby mohla být kupní smlouva po ukončení dědického řízení uzavřena. Postup žalovaných, kteří byli ochotni počkat až na skončení dědického řízení, lze vnímat jako projev jejich (další) vstřícnosti vůči žalobcům. Odstoupení od smlouvy ze strany žalobců bylo pro žalované překvapivé. Bez prodlení po obdržení dopisu žalobců o odstoupení žalovaní započali nemovitost znovu nabízet a nemovitost se jim podařilo velmi brzy prodat. I to svědčí o skutečném zájmu a připravenosti žalovaných nemovitost co nejrychleji prodat.

3. Žalovaní vznesli námitku započtení spočívající ve smluvní pokutě ve výši odpovídající rezervačnímu poplatku z důvodu, že kupní smlouva nebyla uzavřena v rezervační době z důvodu na straně žalobců. Následně uplatnili námitku započtení co do výše žalované částky z titulu předsmluvní odpovědnosti s odůvodněním, že se jedná o náhradu škody, která jim vznikla tím, že žalobci odstoupili od smlouvy v situaci, kdy žalovaní předpokládali, že smlouva bude uzavřena. Jednání mezi účastníky dospělo k takové fáze, že žalovaní mohli uzavření smlouvy důvodně předpokládat. Za situace, kdy soud vyhoví žalobě a žalovaní budou nuceni vrátit rezervační poplatek, vznikne na jejich straně škoda v uvedené výši, když tímto poplatkem nedisponují, neboť si jej ponechala realitní kancelář.

4. Na to reagovali žalobci tak, že je pravdou, že rezervační lhůta k uzavření kupní smlouvy byla sjednána na nestandardně dlouhou dobu s ohledem na nutnost schvalování smluvní dokumentace opatrovnickým soudem. Žalobci uzavřeli rezervační smlouvu s očekáváním, že nejpozději do poloviny ledna 2023 bude kupní smlouva, i přes nutnost jejího schválení opatrovnickým soudem, uzavřena. Přesto však k jejímu uzavření v rezervační lhůtě nedošlo. Tento průtah nelze připisovat žalobcům ani smrti [jméno FO] a nutnosti dědického řízení, tato skutečnost neměla na dobu sjednávání uzavření smluvní dokumentace vliv, resp. v souvislosti s tím nedošlo k většímu průtahu, než bylo možné očekávat při schvalování právního jednání opatrovnickým soudem. Průtahy v rámci finalizace smluvní dokumentace nastaly zejména z důvodu nedostatečné smluvní dokumentace, jež připravovala realitní kancelář, vč. neúplné plné moci žalovaného 1) k zastupování žalované 2). Současně docházelo i k prodlevám na straně zprostředkovatele či žalovaných, přes opakované urgence z jejich strany nebyla poskytována dostatečná součinnost, když např. nebyl včas doložen list vlastnictví či občanský průkaz žalované 2), k čemuž byla vyzvána mj. e-mailem ze dne 8. 8. 2022, ze dne 26. 9. 2022, ze dne 12. 10. 2022 či ze dne 13. 10. 2022, či nebyl v rámci smluvní dokumentace ani přes opakované žádosti doplněn způsob nakládání se zástavními smlouvami, jak vyplývá mj. z e-mailů ze dne 9. 8. 2022 a ze dne 17. 8. 2022. Prodleva vznikla i tím, že žalovaná 2) disponovala starým občanským průkazem. Připomínky ke smluvní dokumentaci ze strany matky žalobkyně b) nebyly marginální, jak tvrdí žalovaní. K finálnímu ujednání smluvní dokumentace přesto v rámci rezervační lhůty došlo, nicméně ani tak nebyl realizován podpis kupní smlouvy a souvisejících dokumentů, ač byl avizován již e-mailem ze dne 3. 10. 2022 a 25. 10. 2022. Ze strany žalovaných byla zcela nedostatečně předem vyřešena problematika týkající se nutnosti ustanovení kolizního opatrovníka [jméno FO]. Následně byla smluvní dokumentace realitní kanceláří revidována v souvislosti s převodem podílu žalovaného 1) na žalovanou 2), k aktualizaci návrhu kupní smlouvy došlo ze strany realitní kanceláře až v listopadu 2022. Připravenost žalobců financovat kupní cenu byla dána od počátku, žalobcům byl úvěr schválen již rok před zahájením jednání s žalovanými a v rozhodné době se tak pouze finalizovala smluvní dokumentace, k čemuž byla nutná součinnost žalovaných a realitní kanceláře, jejíž absence měla vliv na prodlení. Připravenost žalobců financovat kupní cenu dokládá i fakt, že krátce po ukončení tohoto obchodu a odstoupení od smlouvy došlo z jejich strany ke koupi nemovitosti jiné, kupní cena byla hrazena právě prostřednictvím hypotečního úvěru u [právnická osoba]. O smrti [jméno FO] byli žalobci informování telefonicky paní [jméno FO] z realitní kanceláře dne 28. 11. 2022, žalobci současně paní [jméno FO] informovali, že od úvěrující banky mají veškeré dokumenty a jsou připraveni podepsat kupní smlouvu, což však vzhledem k úmrtí [jméno FO] a dědickému řízení nebylo možné. Na smrt [jméno FO] reagovali žalobci s pochopením, nicméně žádali, a realitní kancelář, přes kterou probíhala veškerá komunikace, vyzvali prostřednictvím e-mailu dne 1. 12. 2022 k možnosti uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Na tento e-mail však déle než měsíc neobdrželi žádnou reakci. Dne 9. 1. 2023 tak vzhledem k blížícímu se uplynutí rezervační lhůty opět urgovali realitní kancelář k jednání ohledně možnosti uzavření alespoň smlouvy o smlouvě budoucí kupní či prodloužení rezervační lhůty, neboť v dané době reálně nebylo možné uzavřít přímo kupní smlouvu, když nebylo vyřešeno dědické řízení. Téhož dne obdrželi žalobci reakci v tom smyslu, že bude vyhotovena smlouva o smlouvě budoucí kupní, k jejímuž podpisu ovšem nedošlo a žalobci tak uplynutím rezervační lhůty neměli žádnou záruku, že k realizaci obchodu dojde. Přes opakované urgence ani dva měsíce po uplynutí rezervační lhůty k uzavření smlouvy nedošlo, žalobcům nezbylo než odstoupit od rezervační smlouvy a žádat vrácení uhrazeného rezervačního poplatku a zajistit bytovou potřebu jiným způsobem. O plánovaném ukončení dědického řízení po [jméno FO] a tedy brzké možnosti a trvajícím zájmu žalovaných obchod realizovat, nebyli žalobci ze strany žalovaných ani realitní kanceláře informováni, žalobcům volala paní [jméno FO] ve chvíli, kdy byli v porodnici, žalobce a) jí sdělil, že nyní nejsou schopni toto řešit a požádal ji o zaslání SMS, kterou už neposlala. Co se týká převodu spoluvlastnického podílu žalovaného 1) na žalovanou 2), žalobci ani úvěrující banka žalobců tento způsob nevyžadovala, doporučovala realizaci obchodu v součinnosti s opatrovnickým soudem a ustanovení kolizního opatrovníka. Přesto však v rozporu s ustanovením 2.1. rezervační smlouvy žalovaní přistoupili pro „zjednodušení“ procesu k převodu spoluvlastnického podílu žalovaného 1) na žalovanou 2), I to způsobilo prodlevu v rámci vyjednávání celého obchodu. Byly tak splněny smluvní i zákonné důvody pro odstoupení od smlouvy, v jehož důsledku došlo k zániku rezervační smlouvy ex tunc, na základě čehož jsou strany povinny si vrátit veškerá poskytnutá plnění. Co se týká rezervačního poplatku v rámci rezervační smlouvy, žalovaným by částka v této výši mohla náležet pouze z titulu smluvní pokuty. Na tu však žalovaným nárok nevznikl, když pro jeho uplatnění nebyly splněny předpoklady. Smlouva nadto zanikla a nelze se na jejím základě domáhat plnění. [právnická osoba] námitce započtení žalobci uvedli, že se jedná o zápočet podmíněný, k němuž se nepřihlíží, jedná se nadto o pohledávku, která pokud existuje, pak není splatná, a jedná se o pohledávku nejistou. Skutečnost, že žalovaní rezervačním poplatkem reálně nedisponují, je nerozhodná, neboť složen jim.

6. Soud zjistil tento skutkový stav: 7. [jméno FO] byla rozsudkem Okresního soudu v [adresa] ze dne 21. 4. 2022, č.j. 7 Nc 5308/2021-69, omezena ve svéprávnosti, jejím opatrovníkem byl jmenován žalovaný 1), doba omezení svéprávnosti byla stanovena na dobu 5 let od 19. 5. 2022 (zjištěno z uvedeného rozsudku a listiny o jmenování opatrovníka).

8. Ke dni 11. 7. 2022 byli vlastníky nemovitostí žalovaný 1) s podílem 1/6, žalovaná 2) s podílem 1/6 a [jméno FO] s podílem 2/3 (zjištěno z výpisu z katastru nemovitostí).

9. Mezi žalovanými jako vlastníky, zastoupenými zástupcem - společností [právnická osoba], žalobci jako zájemci a společností [právnická osoba] jako vedlejším účastníkem/zprostředkovatelem byla dne 14. 7. 2022 uzavřena rezervační smlouva týkající se převodu nemovitostí za kupní cenu 3 900 000 Kč. Ta v čl. 2.1 zavazuje žalované, aby po dobu účinnosti smlouvy nejednali o prodeji nemovitosti s třetími subjekty. Dle čl. 2.3 smlouvy se zájemci zavázali zaplatit vlastníkům rezervační poplatek 205 700 Kč, na účet zprostředkovatele. V čl. 2.4 bere zájemce na vědomí, že uzavřením rezervační smlouvy se vlastník hospodářsky omezuje a podstupuje riziko finanční újmy tím, že bude odmítat třetí subjekty. Strany činí nesporným, že toto omezení a podstoupení rizika je odpovídajícím protiplněním za poskytnutý rezervační poplatek. Strany v čl. 4.1 sjednaly exkluzivitu pro jednání zájemce s vlastníkem do 11. 1. 2023 (rezervační doba). Čl. 4.2 smlouvy stanoví, že nebude-li v rezervační době uzavřena kupní smlouva ani po předchozí písemné výzvě k jejímu uzavření, sjednávají si vlastník a zájemce možnost jednostranně odstoupit od této smlouvy. Podle čl. 4.3 má zájemce nárok na vrácení rezervačního poplatku v plné výši, poruší-li vlastník povinnosti z této smlouvy tím, že poruší závazek uvedený v bodu 2.1 smlouvy, či neuzavře v rezervační době kupní smlouvu se zájemcem, ačkoli ten jej k tomu vyzval a prokázal připravenost uhradit kupní cenu. Vlastník je v takovém případě povinen vrátit rezervační poplatek zájemci do 10 dnů od marného uplynutí rezervační doby nebo doručení písemné výzvy. Podle čl. 4.5 smlouvy v případě, že k uzavření kupní smlouvy nedojde v rezervační době, sjednávají si vlastník a zájemce smluvní pokutu ve výši 205 700 Kč. Smluvní pokutu je povinna uhradit druhé straně ta strana, na níž leží důvody, pro které nedošlo k uzavření kupní smlouvy (zjištěno z rezervační smlouvy).

10. Mezi žalovanými jako zájemci a [právnická osoba] jako zprostředkovatelem byla dále dne 14. 7. 2022 uzavřena zprostředkovatelská smlouva, v níž se zprostředkovatel zavázal provádět činnost směřující k tomu, aby měl zájemce příležitost uzavřít smlouvu o převodu (kupní smlouvu) týkající se nemovitostí, smlouva je uzavřena na dobu určitou do 11. 1. 2023. Zájemci se v čl. III zavázali uhradit provizi 205 700 Kč, a to nejpozději při podpisu kupní smlouvy nebo do 10 dnů od doručení písemné výzvy zprostředkovatele k její úhradě (zjištěno ze zprostředkovatelské smlouvy).

11. Žalovaná 2) zmocnila žalovaného 1) k zastupování při prodeji nemovitosti (zjištěno z plné moci ze dne 4. 7. 2022).

12. Žalobci uhradili dne 15. 7. 2022 na účet [právnická osoba] částku 205 700 Kč (zjištěno z potvrzení o provedení transakce).

13. Žalovaný 1) převedl svůj podíl na nemovitosti na žalovanou 2), návrh na vklad práva do katastru nemovitostí byl podán dne 19. 9. 2022 (zjištěno z návrhu na vklad).

14. Z e-mailové komunikace soud zjistil: Dne 8. 9. 2022 [jméno FO] z [právnická osoba] potvrdila, že za banku je vše v pořádku a nedochází ke střetu zájmů, když žalovaný 1) nebude spoluvlastníkem nemovitosti a převede se jeho část na sestru; paní [jméno FO] požádala o zaslání aktualizované dokumentaci po zápisu změn na katastr. Žalovaný 1) se dne 22. 11. 2022 dotazoval paní [jméno FO] z [právnická osoba], z jakého důvodu je blokován podpis kupní smlouvy a prodej domu [adresa], následně podal na postup [právnická osoba] a paní [jméno FO] stížnost (zjištěno z odpovědi na stížnost ze dne 22. 11. 2022).

15. Dne 26. 11. 2022 zemřela [jméno FO], dědické řízení bylo skončeno usnesením č.j. 20 D 1287/2022-102, ze dne 22. 3. 2023, které nabylo právní moci téhož dne a kterým byla schválena dohoda dědiců (žalovaných 1 a 2) o rozdělení pozůstalosti (zjištěno z uvedeného usnesení).

16. Dále soud z e-mailové komunikace zjistil, že dne 1. 12. 2022 kontaktovala žalobkyně b) paní [jméno FO] s tím, že po zvážení situace by žalobci byli rádi, aby paní [jméno FO] domluvila s druhou stranou a následně připravila smlouvu o smlouvě budoucí, případně dodatek k rezervační smlouvě. V bance nyní dojednávají prodloužení lhůty pro čerpání hypotečního úvěru, což bude za poplatek a žalobci si to zařídí. Žalobkyně b) současně požádala o poskytnutí případných informací o dědickém řízení. Následně e-mailem zen dne 9. 1. 2023 kontaktovala žalobkyně b) opět paní [jméno FO] s tím, zda jsou ve věci nějaké posuny a jak to vypadá se smlouvou o smlouvě budoucí, kdy bude zaslán její návrh, případně dodatek rezervační smlouvy s prodloužením lhůt; žalobkyně b) se s odkazem na svůj předchozí e-mail znovu ptá na stav dědického řízení. Na tento e-mail reagovala [jméno FO] e-mailem z téhož dne, v němž uvádí, že koncem tohoto týdne, max v příštím týdnu, budou do AK zadány podklady pro vyhotovení smlouvy o smlouvě budoucí nebo dohody mezi účastníky o budoucím prodeji nemovitosti. Čeká se na přidělení notáře, pan [jméno FO] žádné bližší informace nemá.

17. Žalobci odstoupili od rezervační smlouvy a vyzvali žalované k vrácení rezervačního poplatku dopisem ze dne 24. 3. 2023 (zjištěno z tohoto dopisu) odeslaným právnímu zástupci žalovaných dne 24. 3. 2023 (zjištěno z detailu odeslané datové zprávy) a doručeným žalovanému 1) dne 30. 3. 2023 (zjištěno z dodejky), odstoupení od smlouvy zaslali i realitní kanceláři (zjištěno z dopisu ze dne 24. 3. 2023). S odstoupením od smlouvy žalovaní nesouhlasili (zjištěno z dopisu ze dne 13. 4. 2023 a ze dne 16. 5. 2023). Dne 29. 3. zaslal žalobce a) SMS zprávu Evě [jméno FO] s tím, že jsou momentálně s manželkou vzhledem k rodinné situaci zaneprázdněni a prosí o zaslání SMS nebo mailu (zjištěno z kopie SMS zprávy). Žalobci vyzvali žalované k vrácení rezervačního poplatku výzvou ze dne 2. 5. 2023 (zjištěno z předžalobní výzvy) odeslanou dne 2. 5. 2023 (zjištěno z detailu odeslané datové zprávy). [právnická osoba] Ring započetla složenou rezervační zálohu oproti provizi za zprostředkování dle zprostředkovatelské smlouvy ze dne 14. 7. 2022 (zjištěno z listiny „Započtení rezervační zálohy oproti povinnosti úhrady provize zprostředkovatele).

18. Žalobci jako kupující dne 26. 5. 2023 uzavřeli s [jméno FO] a [jméno FO] jako prodávajícími kupní smlouvu na nemovitosti v k.ú. [adresa] za kupní cenu 3 678 865 Kč s tím, že částka 3 330 000 Kč bude hrazena z úvěru od [právnická osoba] (zjištěno ze smlouvy kupní a smlouvy o úschově ze dne 26. 5. 2023)

19. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil: Je majitelkou a jednatelkou společnosti [právnická osoba], její práce spočívá ve zprostředkování transakcí a zajišťování smluvní dokumentace. V této věci ji kontaktoval pan [jméno FO] s tím, že by měl zájem o prodej své nemovitosti, vzala si to na starost paní [jméno FO]. Provedli prvotní zjištění stavu nemovitosti, zařadili ji do prodeje, sestavili marketingový plán. [jméno FO] se ozvali manželé [jméno FO], kteří se rovněž zúčastnili prohlídky nemovitosti, byli seznámeni s právním stavem, s otázkou opatrovnictví a omezení svéprávnosti jedné ze spoluvlastnic, s tímto projevili zájem o podpisy rezervační smlouvy a o koupi nemovitosti. Svědkyně vystavila paní [jméno FO] plnou moc, aby mohla uzavírat smlouvy, a proběhl obchod. [jméno FO] zajišťovali financování koupě jednak z hypotečního úvěru, část měla být hrazena z vlastních zdrojů. [právnická osoba] řešila všechno, co se týče kupní smlouvy i opatrovnictví, zprostředkovávala veškerou komunikaci. Hypoteční úvěr se řešil s hypoteční poradkyní, paní [jméno FO], s ní byli v kontaktu. Na straně manželů [jméno FO] se tam vyskytla paní [jméno FO], která neustále zasahovala do smluvní dokumentace, požadovala úpravy, to bylo v mnoha případech minimálně pětkrát nebo šestkrát, kdy smlouvy vracela, jednalo se v zásadě o slovíčkaření, nebyly to žádné zásadní úpravy. Bylo to poměrně rychlé, byli schopni si za den dvakrát nebo třikrát smlouvu přeposlat zpátky, večer paní [jméno FO] poslali nějaký návrh, ráno na to reagovala, celkový čas, po který žalobci smlouvu studovali, přišel svědkyni dlouhý. Žalovaní připomínky neměli. Banka poté sdělila, že z jejího pohledu je dán střet zájmů z důvodu, že pan [jméno FO] byl opatrovníkem paní [jméno FO], která byla zároveň spoluvlastnicí, vyjádření banky o střetu zájmů přišlo 2. 9. 2022. Svědkyně sdělila panu [jméno FO], že je tam tento problém a že bez toho banka neposkytne [jméno FO] hypoteční úvěr. Vzešel nápad, aby pan [jméno FO] převedl svůj spoluvlastnický podíl na sestru, čímž by zůstal pouze opatrovníkem [jméno FO] a už nikoliv spoluvlastníkem. Diskutovali to s [jméno FO], kteří to přijali velmi vstřícně. Došlo tedy k převodu, čímž tento problém byl vyřešen, banka (paní [jméno FO]) to vzala na vědomí. Dne 3. 10. 2022 účastníkům zaslali novou smlouvu, kde již pan [jméno FO] nebyl jako spoluvlastník nemovitosti, manželé [jméno FO] s tím v mailu ze dne 6. 10. 2022 souhlasili. Do této smluvní dokumentace ovšem bylo na pokyn banky opět zasahováno, dne 19. 10. bylo sděleno, že banka ty smlouvy vrátila z důvodu, že se jim tam nelíbilo něco ohledně pana [jméno FO]. Mezi 21. a 24.10. probíhala komunikace ohledně smluvní dokumentace dle požadavků banky. O tom že by banka měla problém se samotným financováním a poskytnutím úvěru, svědkyně neví. Dne 24.10. se paní [tituly před jménem] [jméno FO] ptala, jaký je stav věci. V mailu z 5. 11. 2022 banka sdělila, že neakceptuje plnou moc, patrně nějakou na straně žalovaných, týkající se převodu spoluvlastnického podílu. Mezi 24. 11 a 25.11. banka dokumentaci schválila. Tou dobou tedy byli všichni připraveni k podpisu. Dne 26. 11. 2022 došlo k úmrtí [jméno FO]. Svědkyně se to dozvěděla od pana [jméno FO] telefonicky, dala to hned vědět žalobcům a řešili další postup. Obě strany chtěly v transakci pokračovat. Čekalo se na dědické řízení po [jméno FO], paní [tituly před jménem] [jméno FO] žádala o prodloužení rezervační lhůty, případně aby byla sepsána smlouva o smlouvě budoucí, to paní [jméno FO] sdělila svědkyni v emailu z 1. 12. 2022, svědkyně to konzultovala nejprve s [Jméno žalované A], který byl pro, aby se rezervační lhůta buďto prodloužila, nebo aby se uzavřela smlouva o smlouvě budoucí. [jméno FO] [Jméno žalované B] už tak ochotná k tomuto nebyla, nechtěla to podepsat. [právnická osoba] zadala advokátní kanceláři požadavek, aby se zpracoval buďto dodatek k původní smlouvě, kde by se prodloužila rezervační lhůta, přičemž je to možné až na šest měsíců, nebo aby se sepsala smlouva o smlouvě budoucí. [jméno FO] byl přístupný prodloužení rezervační lhůty, paní [jméno FO] říkala, že to zatím písemně prodloužit nechce, ale jinak v obchodu chtěla pokračovat. Žádný návrh dodatku k původní smlouvě nebo návrh smlouvy o smlouvě budoucí zpracován ani podepsán mezi účastníky nebyl. Těsně před skončením rezervační lhůty svědkyni kontaktovala paní [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že chce v obchodu pokračovat, že žalobci stále mají zájem o koupi nemovitosti a že tedy navrhuje prodloužení rezervační lhůty nebo uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Svědkyně průběžně manžele [jméno FO] informovala o průběhu dědického řízení, komunikace týkající se dědického řízení byla telefonická. Strany se ústně domluvily na tom, že obchod stále chtějí realizovat a že počkají na skončení dědického řízení. Dne 17. 3. 2023 svědkyni pan [jméno FO] informoval o tom, že proběhlo druhé jednání u notářky a že dědické řízení bude v nejbližší době skončeno a proběhnou vklady do katastru nemovitostí. Svědkyně tuto informaci mezi 17.3 a 18.3. předala manželům [jméno FO]. Mluvila s panem [jméno FO], protože paní [jméno FO] byla v porodnici, [jméno FO] měli tedy patrně jiné věci k řešení, tuto informaci jen vzali na vědomí a se svědkyní si řekli, že to budou řešit později. [jméno FO] nenaznačoval nic o tom, že by v obchodu nechtěli dále pokračovat, že by měli v úmyslu smlouvu vypovědět. Zda spolu účastníci komunikovali i napřímo, svědkyně neví, má za to, že drtivá většina komunikace mezi účastníky proběhla přes realitní kancelář, pokud ta obdržela nějaké informace, tak je předala druhé straně. O tom, že by žalobci písemně kontaktovali žalované s tím, že žádají o uzavření kupní smlouvy a zároveň předložili doklad o schválení hypotečního úvěru, svědkyně neví.

20. Soud neprovedl další navržené důkazy, a to účastnické výpovědi a výslechy svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO], neboť tyto považoval z níže uvedených důvodů na nadbytečné.

21. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že žaloba je důvodná. Pokud jde o průběh celé transakce, má soud za prokázané, že dne 14. 7. 2022 byla uzavřena rezervační smlouva s rezervační lhůtou do 11. 1. 2023. Žalovaní namítali, že proces přípravy smluvní dokumentace byl zdržován a komplikován mj. tím, že matka žalobkyně b), [tituly před jménem] [jméno FO], opakovaně zasahovala do návrhů smluv a požadovala další změny; mezi účastníky pak bylo sporu o tom, nakolik tyto změny byly významné a důvodné a nakolik skutečně zdržely celou transakci. Dále bylo žalovanými namítáno, že ke zdržení došlo i na straně [právnická osoba] poskytující žalobcům hypoteční úvěr, žalobci naopak namítali, že i na straně žalovaných se vyskytly komplikace, např. s neplatným občanským průkazem žalované b). Soud však vzal za prokázané, zejména z výslechu svědkyně [jméno FO], že nejpozději na konci listopadu 2022 byly obě strany připraveny k podpisu kupní smlouvy, neboť mezi 24. a 25. listopadem 2022 [právnická osoba] schválila příslušnou dokumentaci. Soud tak považoval za nadbytečné provádět důkazy uvedené v bodu 20. rozsudku, které byly navrženy právě k otázce procesu tvorby smluvní dokumentace (svědkyně [jméno FO]) či schvalování hypotečního úvěru bankou (svědci [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO]). Den na to, dne 26. 11. 2022 však došlo k úmrtí [jméno FO], jedné ze spoluvlastnic nemovitostí, z důvodu čehož nebylo možné v transakci dále pokračovat a je logické, že bylo třeba vyčkat skončení dědického řízení, zároveň se jedná o okolnost, kterou žádná ze stran, ani žalovaní, nikterak nezavinili. Nebylo sporu o tom, že do uplynutí rezervační doby, tedy do 11. 1. 2023, nebyla kupní smlouva na nemovitosti uzavřena. Soud má pak za prokázané z e-mailové komunikace, že s blížícím se koncem rezervační doby žalobkyně b) opakovaně kontaktovala [Anonymizováno] [jméno FO] s dotazem, jaký je stav dědického řízení, a požadovala uzavření dodatku k rezervační smlouvě, kterým by se prodloužila rezervační lhůta, či uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. To potvrdila i sama svědkyně [jméno FO], která dále uvedla, že žalovaný 1) se takovému postupu nebránil, žalovaná 2) však dodatek či smlouvu o smlouvu o smlouvě budoucí podepsat nechtěla, ačkoli jí v tom patrně nic nebránilo a ačkoli měla i nadále o prodej nemovitosti žalobcům zájem.

22. Soud má dále za to, že e-maily žalobkyně b) ze dne 1. 12. 2022 a 9. 1. 2023, kterými se dožaduje uzavření dodatku k rezervační smlouvě či uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, lze považovat za písemnou výzvu k uzavření smlouvy, jak předpokládá čl. 4.2 rezervační smlouvy. Podle § 562 odst. 1 o.z. je písemná forma zachována i při právním jednání učiněném elektronickými nebo jinými technickými prostředky umožňujícími zachycení jeho obsahu a určení jednající osoby. Je pravdou, že e-maily odeslané žalobkyní b) dne 1. 12. 2022 a 9. 1. 2023, nebyly opatřeny uznávaným elektronickým podpisem, umožňují však bez jakékoli pochybnosti určit osobu, která je odeslala, neboť jsou odeslány z téže e-mailové adresy, jakou žalobkyně b) používala po celou dobu řešení této transakce, a která je rovněž uvedena jako kontaktní adresa žalobkyně b) v záhlaví rezervační smlouvy. Žalovaní argumentovali, že tato výzva nebyla doručena přímo jim, nýbrž [Anonymizováno] [jméno FO], v řízení však bylo jejím výslechem prokázáno a tvrdily to ostatně i obě strany sporu, že komunikace mezi nimi neprobíhala napřímo, ale prostřednictvím realitní kanceláře. Soud má tak za to, že byla naplněna podmínka čl. 4.2 rezervační smlouvy pro odstoupení od této smlouvy, neboť po dobu rezervační lhůty nedošlo k uzavření smlouvy kupní, ačkoli k tomu žalovaní byli vyzváni, resp. byli vyzváni k uzavření dodatku ke smlouvě či k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí, když podpis smlouvy kupní nepřicházel z důvodu neskončeného dědického řízení po [jméno FO] v úvahu. Žalobci doručili dopis obsahující odstoupení od smlouvy žalovanému 1) dne 30. 3. 2023, který byl na základě plné moci ze dne 4. 7. 2022 zástupcem žalované 2) při prodeji nemovitosti, čímž se doručení odstoupení od smlouvy stalo účinným vůči oběma žalovaným. Odstoupením od smlouvy vzniklo na straně žalovaných bezdůvodné obohacení v podobě rezervačního poplatku, který je ve smyslu § 2991 odst. 2 o.z. plněním z právního důvodu, který odpadl. Proto soud uložil žalovaným povinnost částku rezervačnímu poplatku vydat v souladu s § 2991 odst. 1 o.z. O zákonném úroku z prodlení bylo rozhodnuto podle § 1970 o.z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. s tím, že bezdůvodné obohacení je splatné na výzvu věřitele (§ 1958 odst. 2 o.z.).

23. Žalovaní vznesli námitku započtení, kterou nejprve koncipovali jako smluvní pokutu ve smyslu čl. 4.5 smlouvy s odůvodněním, že důvody neuzavření smlouvy leží na straně žalobců. S tím však soud nesouhlasí, neboť jak uvedl shora, je prokázáno, že nejpozději na konci listopadu 2022 byla připravená smluvní dokumentace a vyřešené financování, a všichni, tedy i žalobci, byli k podpisu smlouvy připraveni. Po úmrtí [jméno FO] měly obě strany zájem na tom v transakci pokračovat, což potvrdila i svědkyně [jméno FO]. Žalobci navrhli řešení v podobě sepisu smlouvy o smlouvě budoucí či dodatku k rezervační smlouvě, což žalovaní odmítli a ani na jednu variantu nepřistoupili. Z pohledu soudu tak zavinění na neuzavření kupní smlouvy na straně žalobců spatřovat nelze. Následně žalovaní námitku započtení modifikovali tak, že se jedná o náhradu škody, která jim vznikne, pokud soud žalobě vyhoví a uloží jim povinnost zaplatit žalobcům rezervační poplatek, a to s přihlédnutím k tomu, že žalovaní jej nemají ve své dispozici, neboť bylo složen na účet realitní kanceláře. Podle § 1987 o.z. k započtení jsou způsobilé pohledávky, které lze uplatnit před soudem. Pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není. Podle ustálené judikatury je zánik započítávaných pohledávek stanoven k okamžiku, kdy se setkaly. Za okamžik setkání pohledávek se považuje okamžik splatnosti pohledávky později splatné; v tomto okamžiku (při splnění dalších zákonných předpokladů) dojde k zániku pohledávek následkem započtení, a to v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí. Rozhodující je proto jejich splatnost, a nikoli kdy která vznikla, případně kdy byl kompenzační projev učiněn. Zápočet nesplatné pohledávky na pohledávku splatnou jednostranným úkonem věřitele je ze zákona vyloučen. Z uvedeného plyne, že dokud není pohledávka splatná, nelze ji započítat proti splatné pohledávce (srov. rozsudky Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 1642/2006, 28 Cdo 2202/2012 a 28 Cdo 1022/2020, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2006, sp. zn. 29 Odo 204/2003, uveřejněné ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod R 64/2006). Je zřejmé, že i kdyby žalovaným vznikla škoda tím, že budou v důsledku jednání žalobců nuceni vydat jim částku odpovídající rezervačnímu poplatku, jedná se minimálně o pohledávku budoucí, která dosud neexistuje, natož aby byla splatná. Případná škoda žalovaným vznikne až právní mocí tohoto rozsudku, kterým bylo žalobě vyhověno, resp. spíše okamžikem, kdy žalovaní příslušnou částku žalobcům skutečně vyplatí. Rovněž soud nepovažuje za důvodnou námitku, že rezervační poplatek byl složen realitní kanceláři. Je pravdou, že byl v souladu s čl. 2.3 zaslán na její účet, avšak jedná se o plnění poskytnuté ve prospěch žalovaných (srov. rovněž čl. 2.3 smlouvy ukládající žalobcům povinnost zaplatit jej vlastníkovi). Soud proto shledal námitku započtení jako nedůvodnou.

24. O nákladech řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. a přiznal jejich náhradu úspěšným žalobcům. Náklady jsou tvořeny soudním poplatkem ve výši 10 285 Kč, odměnou advokáta dle § 7 bodu 6 ve spojení s § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (a.t.) po 14 624 Kč za úkon za tyto úkony: 1. převzetí zastoupení, 2. žaloba, 3. podání ze dne 8. 8. 2023, 4. účast na jednání dne 20. 9. 2023, 5. účast na jednání dne 17. 1. 2024, 6. podání ze dne 20. 2. 2024, 7. účast na jednání dne 20. 3. 2024, 8. podání ze dne 25. 3. 2024; a odměnou ve výši za tyto úkony: 1. předžalobní výzva, 2. účast na vyhlášení rozsudku dne 10. 4. 2024. Odměna tak činí 131 616 Kč. K ní náleží paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. po 300 Kč připadající na každého z žalobců, tedy celkem 5 400 Kč (300 Kč x 9 úkonů x 2 žalobci). Celkové náklady vč. DPH činí 165 790 Kč.

Poučení