30 C 21/2023 - 271

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Kočovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [adresa] [Adresa žalobkyně] [adresa] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A], [Anonymizováno] 2. [Jméno žalované B], narozená [Anonymizováno] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 2 001 648 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, kterou se žalobkyně domáhala zaplacení 2 001 648 Kč se zákonným úrokem v prodlení z této částky od 3.1.2023 do zaplacení.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 191 459 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalovaných.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 2 001 648 Kč s příslušenstvím. Uvedla, že jako kupující uzavřela dne 12. 5. 2022 s žalovanou 2. a předchůdcem žalovaného 1., [jméno FO] st., kupní smlouvu ve formě notářského zápisu sp. zn. NZ 1351/2022 ze dne 12. 5. 2022 (dále jen „smlouva“), jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. [Anonymizováno], nacházející se v obci [adresa] a v k.ú. [adresa] [adresa] (dále jen „nemovitost“), za kupní cenu ve výši 1 990 000 Kč, která byla hrazena prostřednictvím notářské úschovy a vyplacena žalovaným dne 20. 6. 2022. Smlouva stanoví povinnost žalovaných protokolárně předat nemovitost do 10 dnů ode dne, kdy je žalobkyně informuje o zápisu svého vlastnického práva do katastru. K předání nemovitosti však nedošlo, žalovaní byli nekontaktní a pouze žalobkyni poštou zaslali klíče. Poté žalobkyně zjistila, že nemovitost nemá vodovodní přípojku a pravděpodobně není ani napojena na kanalizaci. To bylo v rozporu s tím, co žalovaní deklarovali v inzerci a při prodeji. V inzerátu bylo uvedeno, že nemovitost je napojena na veřejnou kanalizaci a je zásobena vodou z veřejného zdroje, žalovaní žalobci rovněž sdělili, že nemovitost je napojena na veřejný vodovod a kanalizaci. O existenci vodovodní přípojky a kanalizace byla opakovaně ujišťována ústně při prohlídce, které se zúčastnil bývalý předseda žalobkyně [jméno FO] s manželkou, kde bylo sděleno, že voda je zajištěna z veřejného vodovodu, ale z důvodu mrazu je přívod vody vypnutý. Na místě se nacházelo umyvadlo s kohoutky, toaleta, koupelna s vanou, myčka na nádobí a dřez. Dále byla žalobkyně ujištěna i v rámci komunikace přes WhatsApp po uzavření smlouvy, kde žalovaní sdělili, že v nemovitosti není vodoměr, za přívod vody se platí poplatek obci a uzávěr vody se nachází v koupelně. Po zjištění, že je u nemovitosti problém s přívodem vody, se žalobkyně neúspěšně snažila kontaktovat žalované, od starosty obce [adresa], [jméno FO], pak zjistila, že nemovitost nemá vodovodní přípojku a pravděpodobně není ani připojena na veřejnou kanalizaci. S ohledem na toto zjištění žalobkyně dne 12. 12. 2022 odstoupila od smlouvy pro její podstatné porušení a vyzvala žalované k vrácení kupní ceny, avšak neúspěšně. V případě, že by žalobkyně věděla o tom, že nemovitost nemá vodovodní a kanalizační přípojku, k uzavření smlouvy by nepřistoupila, jedná se o zásadní parametry mající vliv na kvalitu a způsob užívání, čehož si žalovaní museli být vědomi. Žalobkyně odstoupila od smlouvy v souladu s § 2112 o.z. bez zbytečného odkladu ihned poté, co problém s přípojkou zjistila ze sdělení [jméno FO] ze dne 6. a 7. 12. 2022, přičemž okamžik tohoto zjištění je rozhodný pro posouzení otázky, zda bylo od smlouvy odstoupeno včas. Pokud by došlo k řádnému předání nemovitosti, pak by žalobkyně zjistila vadu dříve, neboť by vyšlo najevo, že nelze zaznamenat stav vodoměru, když tento, ani přívod vody, v nemovitosti není. Dle zjištění žalobkyně jediným zdrojem vody je studna, která však neobsahuje pitnou vodu a maximální roční odběr vody může činit 30 m, což je při velikosti domu zcela nedostatečný objem. Studna nesplňuje požadavek na napojení na veřejný vodovod či veřejný zdroj, jedná se toliko o individuální zdroj vody. Nadto bylo zjištěno, že dodávky vody z této studny byly ze strany obce ukončeny již 31. 12. 2020, poslední fakturace vodného a stočného proběhla v roce 2019. Žalovaní ve smlouvě žalobkyni ujistili, že nezamlčeli žádné podstatné skutečnosti týkající se nemovitosti a že si nejsou vědomi žádné skryté faktické vady, na kterou by neupozornili. Rovněž toto smluvní ujednání tak žalovaní porušili, čímž je založeno právo žalobkyně od smlouvy odstoupit dané samotnou smlouvou v části 8. Právo žalobkyně od smlouvy odstoupit jí vzniklo rovněž dle § 1923 o.z. Neexistence vodovodní přípojky je vada neodstranitelná, neboť dle sdělení starosty obce [adresa] celá obec nemá vodovod. Kanalizační přípojku by patrně bylo možno zbudovat, nicméně takový postup by byl ekonomicky neefektivní a v přímém nepoměru k hodnotě nemovitosti, jde tedy o vadu relativně neodstranitelnou. Jedná se o vady skryté, které se projeví až při užívání věci, o jejichž existenci žalovaní věděli, v důsledku čehož nemají dle § 2112 odst. 2 o.z. právo namítat opožděnost oznámení vady. Na věc se nadto vztahuje § 2129 odst. 2 o.z. stanovící pro oznámení skrytých vad stavby lhůtu pět let. Žalobkyně se domáhá vydání bezdůvodného obohacení v podobě kupní ceny a nákladů na služby notáře vynaložené při koupi nemovitosti ve výši 11 648 Kč.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby s odůvodněním, že odstoupení od smlouvy je neplatné. Uvedli, že kanalizační přípojka k nemovitosti zavedená je. Nemovitost byla v době převodu napojena na veřejný vodovod, žalobkyně nebyla nikdy ujištěna, že má vodovodní přípojku, smlouva tento požadavek nestanoví a žalobkyně si jej nevymínila. O skutečnosti, že v nemovitosti není vodoměr, informovali žalovaní žalobkyni již v komunikaci z 5. 7. 2022. V inzerátu bylo uvedeno, že nemovitost má vodu „z veřejného zdroje“, v následné komunikaci bylo žalobkyni sděleno, že je napojena na veřejný vodovod, žalovaní sdělili žalobkyni, že „vodoměr není, obci se platí nějaký nepříliš vysoký paušál“. Nemovitost byla v době prodeje a desítky let předtím zásobována vodou z veřejných zdrojů. Na pozemku u domu se nachází studna, nemovitost čerpá vodu z jiné studny ve vlastnictví obce nacházející na vedlejším pozemku u domu č.p. [Anonymizováno], a za tímto účelem byla napojena na veřejný vodovod, kterým byla voda z tohoto zdroje do nemovitosti přiváděna, a to dle smlouvy č. 31/R/2011 uzavřené mezi žalovanými a obcí [adresa] na dobu neurčitou, která nebyla nijak ukončena. Obec [adresa] vodu dodávala a žalovaní hradili vodné a stočné, tato praxe fungovala bez problémů. Nemovitost žalovaní užívali jako rekreační objekt a dle praxe mezi nimi a obcí byl přívod vody z obecní studny nacházející se na vedlejším pozemku spouštěn na základě žádosti žalovaných vždy při jejich příjezdu a před jejich odjezdem vypínán. To bylo žalobkyni sděleno při prohlídce nemovitosti před uzavřením smlouvy, žádné nepravdivé informace žalobkyni sděleny nebyly, žalobkyně si ve vztahu k této otázce nic nevymínila. Pokud jde o parametry studny, čerpací zkouška potvrdila její využitelnou vydanost v objemu 0,005 l/s (cca 160 m3 ročně) a maximální vydatnost v objemu 0,008 l/s (cca 250 m3 ročně). Podle zákonné úpravy může studna představovat zdroj veřejného zásobování vodou, zákon o veřejném zdraví za osobu dodávající pitnou vodu pro veřejnou potřebu označuje i provozovatele veřejné studny. Žalovaní dále namítli, že žalobkyně nevytkla údajné vady nemovitosti bez zbytečného odkladu, čímž ve smyslu § 2112 o.z. její práva z případného vadného plnění prekludovala. Prohlídka nemovitosti proběhla dne 2. 4. 2022, smlouva byla uzavřena 12. 5. 2022 a nemovitost byla předána 23. 6. 2022, kdy zástupce žalobkyně potvrdil přijetí poštovní zásilky obsahující klíče, kdy tuto formu předání navrhla žalobkyně. Vzhledem k povaze údajných vad by bylo možno je zjistit při vynaložení dostatečné péče již při prohlídce, případně hned po předání, lhůta „bez zbytečného odkladu“ znamená dle judikatury dny, maximálně týdny. I kdyby nemovitost vykazovala tvrzené vady, jedná se o vady nepodstatné a odstranitelné, v důsledku čehož rovněž nejsou splněny podmínky pro odstoupení od smlouvy.

3. Soud zjistil tento skutkový stav:

4. Žalovaní inzerovali prodej nemovitosti na portálu www.[Anonymizováno].cz. K parametrům nemovitosti je v inzerátu mj. uvedeno: „Odpad: Veřejná kanalizace“, „Voda: Z veřejného zdroje“ (zjištěno z náhledu inzerce). V rámci komunikace [Jméno žalované A] uvedl, že „v domě je elektřina, plyn, veřejný vodovod a kanalizace“, následně [Jméno žalované A] sděluje, že prohlídky se budou konat 20.3. (zjištěno z nedatované komunikace na č.l. 26 spisu).

5. Mezi žalovanou 2 a předchůdcem žalovaného 1 jako prodávajícími a žalobkyní jako kupující byla dne 12. 5. 2022 formou notářského zápisu uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byl převod nemovitosti č.p. [Anonymizováno] na pozemku parc.č. [Anonymizováno] v obci [adresa] na žalobkyni za kupní cenu 1 990 000 Kč. Strany se dohodly na předání nemovitosti do 10 dnů ode dne, kdy budou prodávající ze strany kupující informováni, že došlo k zápisu převodu vlastnického práva do katastru nemovitostí. O převzetí se strany zavazují sepsat předávací protokol. Prodávající prohlašují, že nezamlčeli žádné podstatné skutečnosti týkající se předmětu převodu, které nebyly zjistitelné při jeho prohlídce, a že si nejsou vědomi, že by na nemovitosti vázly jakékoli skryté právní či faktické vady, na které by kupující neupozornili. Kupující prohlašuje, že je mu stav nemovitosti z osobní prohlídky znám. Kupující je oprávněn od smlouvy odstoupit v případě, že se jakékoli prohlášení prodávajících v této smlouvě ukáže jako nepravdivé nebo neodpovídající skutečnosti (zjištěno z notářského zápisu NZ 1351/2022 ze dne 12. 5. 2022).

6. Za sepis notářského zápisu a protokolu o úschově vynaložila žalobkyně částku 11 648 Kč (zjištěno z faktury č. [hodnota] a potvrzení o platbě ze dne 18. 5. 2022).

7. Vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí byl ve prospěch žalobkyně proveden ke dni 12. 5. 2022, jak plyne z vyrozumění datovaného k 15. 6. 2022. Kupní cena byla vyplacena dne 20. 6. 2022 (zjištěno z potvrzení o odchozí platbě).

8. Žalobkyně v následné komunikaci dne 8. 6. 2022 navrhla, aby se předání nemovitosti vyřešilo korespondenčně tak, že by žalovaní po obdržení kupní ceny nechali klíče a předávací protokol poslat poštou. Dne 15. 6. 2022 žalobkyně sdělila, že tímto dnem došlo k zápisu vlastnického práva do katastru, a požádala o korespondenční předání, jak bylo nastíněno minule. Na to reaguje [Anonymizováno]. [jméno FO] dne 21. 6. 2022 tak, že byl v nemocnici a neměl možnost kontaktu, zítra klíč odešle. Následně strany domluvily adresu, na kterou mají být klíče odeslány. Dne 23. 6. 2022 žalobkyně potvrzuje, že klíče obdržela. Dne 4. 7. 2022 žalobkyně sdělila, že nenašla v domě vodoměr/uzávěr vody. Na to reagoval dne 5. 7. 2022 [Jméno žalované A], že „vodoměr tam není, obci se platí nějaký nepříliš vysoký paušál.“ Na to reaguje žalobkyně s dotazem, kde se nachází uzávěr vody, na to odpovídá [Anonymizováno]. [jméno FO], že myslí, že v koupelně (zjištěno z komunikace na č.l. 86).

9. V prosinci 2022 komunikoval [jméno FO] se starostou obce [adresa], [jméno FO]. Dne 5. 12. 2022 jej oslovil s dotazem na stav vodovodní přípojky nemovitosti č.p. 20, neboť se v objektu nepodařilo zprovoznit zásobování vodou. Na to reaguje [Anonymizováno]. [jméno FO] tak, že vodovodní přípojka pro dům č.p. 20 oficiálně neexistuje. [jméno FO] vypomáhali s vodou, když přijeli na víkend nebo na dovolenou, ale nemíní v tom pokračovat, jelikož ve studni u domu č.p. 21 je málo vody. Obec nemá vodovod, a proto si každý zajišťuje vodu sám. Na pozemku u domu č.p. 20 je vrtaná studna. Následně se [Anonymizováno]. [jméno FO] dotázal, zda je v obci splašková kanalizace, na to odpovídá [Anonymizováno]. [jméno FO] dne 7. 12. 2022 tak, že ano, ale že neví, zda je přípojka k tomu č.p. 20 zbudována (zjištěno z e-mailové komunikace mezi [Anonymizováno]. [jméno FO] aj. [jméno FO]).

10. Dopisem ze dne 12. 12. 2022 žalobkyně odstoupila od kupní smlouvy z důvodu jejího podstatného porušení spočívajícího v neprovedené kanalizační přípojce a neexistující vodovodní přípojce, resp. úplné neexistenci veřejného vodovodu v místě (zjištěno z dopisu žalobkyně ze dne 12. 12. 2022).

11. Dne 29. 7. 2010 bylo vydáno rozhodnutí č.j. [adresa]/[Anonymizováno] ve věci umístění kanalizační přípojky v obci [adresa] (zjištěno ze Sdělení [právnická osoba] [adresa] ze dne 8. 9. 2010). Sdělení bylo doručeno vlastníkům připojovaných nemovitostí, mezi nimiž byl i [Jméno žalované A] jako vlastník č.p. 20 (viz str. 2 Sdělení). Skutečnost, že kanalizační přípojka byla zbudována i k domu č.p. 20 na pozemku č. 46/1 ve vlastnictví [jméno FO] a [Jméno žalované B], plyne i z Výpisu pozemků a délek kanalizačních přípojek. Za přípojku uhradili [jméno FO] částku 2 865 Kč (zjištěno z příjmového pokladního dokladu).

12. Mezi obcí [adresa] jako dodavatelem a [jméno FO] jako odběratelem byla dne 1. 1. 2011 uzavřela Smlouva č. 31/R/2011 o dodávce vody z obecní studny a odvádění odpadních vod kanalizací. Obec se touto smlouvou zavázala uskutečnit dodávku vody z veřejného vodovodu a odvádět odpadní vody veřejnou kanalizací a odběratel se zavázal dodanou vodu odebrat, odpadní vody do veřejné kanalizace vypustit a platit dodavateli vodné a stočné. Byl sjednán způsob zjišťování množství dodávané vody z obecní studny dle směrných čísel roční spotřeby 10 m3. Jakost vody odpovídá právním předpisům upravujícím hygienické požadavky na pitnou vodu. Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (zjištěno ze smlouvy č. 31/R/2011). Smlouva obdobného znění byla mezi týmiž stranami uzavřena dne 2. 1. 2008 s účinností od 2. 1. 2008 do 31. 12. 2009 (zjištěno ze Smlouvy č. 31/2008/M).

13. Poslední fakturace dle smlouvy proběhla v roce 2019, obec [adresa] ukončila dodávku vody do objektu č.p. 20 k poslednímu dni roku 2020, poté již dodávky vody nefakturovala (zjištěno ze sdělení obce [adresa] ze dne 4. 6. 2024).

14. Platby vodného a stočného ze strany [jméno FO] ve prospěch obce proběhly v 90. letech (ústřižky složenek na č.l. 214), dále za roky 2001 – 2003, 2005, 2006, 2008 a 2009 (složenky na č.l. 214 a 2015), 2007 (doklad na č.l. 197), 2014, 2019 (složenky na č.l. 137), 2015, 2017 a 2018 (složenky na č.l. 146), ze strany předchozí vlastnice nemovitosti, [jméno FO], probíhaly platby vodného a stočného v 80. letech (složenky na č.l. 198).

15. Na pozemku parc.č. 46/1 se nachází vrtaná studna sloužící k individuálnímu zásobování rekreačního domku č.p. 20, jejíž využitelná vydatnost je 0,005 l/s (zjištěno z Vyhodnocení ověřovací třídenní čerpací zkoušky z května 2007), což odpovídá 160 m3 ročně, maximální vydatnost je 250 m3 ročně, běžně je povolováno 180 m3 ročně, což tato studna splňuje (zjištěno ze sdělení referentky vodoprávního úřadu [adresa] ze dne 11. 5. 2023).

16. V obci [adresa] se není vodovod, kanalizace je zavedena ve všech částech (zjištěno ze Strategického plánu rozvoje obce ze dne 27. 10. 2021). [adresa] rozvoje vodovodů a kanalizací [Anonymizováno] kraje z roku 2007 v části D2 uvádí, že obec byla v této době částečně zásobena pitnou vodou z vodovodu pro veřejnou potřebu ve správě obce, zbytek obce je zásoben pitnou vodou z domovních studní. Zdrojem vody pro vodovod, který zásobuje 8 rodinných domků, jsou dvě studny vzdálené 0,5 km od obce. 17. [Jméno žalované A] požádal starostu obce [adresa] o obnovu dodávek vody z obecní studny s tím, že tato probíhá kontinuálně téměř 50 let, starosta to odmítl s tím, že z důvodu nedostatku vody na č.p. 21 nelze sousední nemovitosti vodou zásobovat ani krátkodobě. Obec [adresa] nemá vodovod a není povinna zásobovat jednotlivé nemovitosti vodou. Na pozemku [jméno FO] je vrt, z něhož lze vodu čerpat, pokud by byla voda nevyhovující, existují úpravny vody, které obec využívá ve svých nemovitostech (zjištěno z e-mailové komunikace mezi [jméno FO] a [jméno FO] ze dne 12. 1. 2023).

18. Trestní věc podezření ze spáchání trestného činu podvod vedená proti žalovaným a předchůdci žalovaného 1. z podnětu [jméno FO] byla policejním orgánem odložena, neboť nejde o podezření z trestného činu (zjištěno z usnesení PČR ze dne 17. 5. 2023).

19. Z výslechu [jméno FO], bývalého předsedy žalobkyně, soud zjistil: Kontakt s panem [jméno FO] i prohlídka nemovitosti proběhly v dubnu, řešil to za syna, který byl v zahraničí. Záměr žalobkyně byl, že by nahoře mohl být malý penzion a ve spodním patře muzeum. Prohlídka proběhla jedna s nějakým pánem, asi žalovaným 1. Prošli celý dům, viděli koupelnu, bojler a vanu, pračku a myčku neviděl. Dům působil staře, ale cena odpovídala. Byl tam plyn, T. [jméno FO] viděl, že je tam uzávěr plynu a že je tam elektřina. Říkal pánovi svoji situaci s vodou na svojí nemovitosti, tedy že mu vyschla studna a musel to zajišťovat soused a že už podobnou situaci zažít nechce a ptal se, jestli je na místě vodovodní řad s tlakovou vodou. To pán potvrdil, že ano. Tomu T. [jméno FO] neměl důvod nevěřit, když zhruba 5 km od [adresa] je vodní nádrž, která zásobuje [adresa], kde je pitná voda. Ještě si prošel okolí [adresa] a viděl tam staré vodárny z první republiky. Tvrzení o tom, že je tam vodovodní řad, moc ověřit nešlo a nebyl důvod to nějak zkoumat. Pán uváděl, že vypustili na zimu vodu z trubek, jinak by popraskaly. V obci [adresa] se nacházela léčebna, takže předpokládal, že obec musí mít vodovodní řad již z tohoto důvodu. O tom, že by se na místě měla nacházet studna, na prohlídce nemluvili, na pozemku si ničeho nevšiml, byl tam sníh. Vodoměr neřešili, T. [jméno FO] to nepovažoval za důležité, protože vodoměr tam může „narafičit“ každý a tím člověka podvést. Navíc každé město to má jinak, někde vodoměry nejsou. Dál už si to řešil syn, poté, co se vrátil se z [adresa], na konci jara nebo v létě. Byl rozhořčený, že tam není voda, T. [jméno FO] poté rezignoval na předsedu spolku, protože se se synem ve spoustě věcech neshodli.

20. V rámci svého výslechu na PČR [jméno FO] uvedl, že na prohlídce jej měl žalovaný informovat, že je na místě veřejný vodovod s pitnou vodou, které je dostatek, na zalévání je studna. Na dotaz na vodoměr měl žalovaný uvést, že ten zde není a platí se obci paušál, žalovaný odmítl vodu pustit s tím, že je z důvodu mrazu zavřená (zjištěno z usnesení PČR ze dne 17. 5. 2023).

21. Z výslechu žalovaného 1. soud zjistil: V březnu 2022 se na inzerát ozval pan [jméno FO] mladší s tím, že na prohlídku domu vyšle otce. Ten poté přijel. Prošli celý dům, ten sestává z přízemí, patra, nad tím jsou dvě půdy. [jméno FO] se zajímal o elektřinu, plyn a vodu. Ptal se, kde je vodoměr, žalovaný říkal, že není, že vodu dodává obec za nějaký malý paušál. Ještě mu říkal, že na pozemku u domu je studna a z ní do nemovitosti vede voda, procházeli dole dílnu, kde je na zdi zařízení k čerpání vody ze studny. Na to, že by mu pan [jméno FO] popisoval své problémy s vlastní studnou, si žalovaný nepamatuje. Je pravdou, že panu [jméno FO] říkal, že voda je zavřená. Pokud jde o obecní studnu na pozemku číslo [hodnota], tak v domě 21 se nachází technická místnost, kde je potřeba vodu případně pustit, takto je dům číslo [hodnota] zásobován již přes 40 let. Před žalovanými dům obývala rodina [jméno FO], ti tam bydleli nastálo a byla to pětičlenná rodina. Pokud jde o studnu nacházející se na pozemku u domu, tak to je dvacetimetrový vrt, a to tam zajišťovali rodiče žalovaného, ale po celou dobu se brala voda od obce. Žalovaný panu [jméno FO] říkal, že tam není vodovod, ale že je to zásobené dvěma způsoby, jednak studnou u domu a jednak že je voda dodávaná obcí, přičemž se používá ten způsob obecní. Nijak více mu to nespecifikoval, pan [jméno FO] to jen vzal na vědomí a moc se o to nezajímal. Pokud jde o předání nemovitosti, žalovaný byl na dovolené, pan [jméno FO] mladší to chtěl předat dříve, takže se dohodli na poslání klíčů poštou. Někdy v červenci pan [jméno FO] mladší napsal a ptal se, kde je uzávěr vody, to mu žalovaný říkal, že je v koupelně, dále se ptal, kde je vodoměr, to si žalovaný pomyslel, že asi s tatínkem tohle moc nevyřešili, tak mu znovu napsal, že ten tam není a že dům je zásoben vodou z obecní studny za paušální poplatek. Žádný předávací protokol se nesepsal, žalovaný pouze poslal klíče. Pokud jde o dodávky vody od obce, žalovaný ani nevěděl, jak to technicky funguje a že je to z obecní studny, to zjistil, až když se vyskytly problémy a kontaktovala jej policie. Vždycky požádal starostu [jméno FO], aby vodu pustil. Nikdy s tím žádný problém nebyl, nikdy starosta nezmiňoval, že by dodávky chtěli ukončit. Poslední dodávky byly v dubnu 2020 a v září 2021. To byl žalovaný na místě a pořizoval fotodokumentaci pro účely inzerce. Pro účely prohlídek vodu nepouštěli. Poté, co žalovaný zjistil, že je nějaký problém, což bylo v lednu 2023, tak kontaktoval starostu [jméno FO], aby v dodávkách vody pokračovali a aby v tomto směru nekladli překážky v užívání nemovitosti. [jméno FO] toto odmítl s tím, že už v tom dále pokračovat nechtějí, ale nezmínil nic takového, že by odřízli trubky. Poté psal žalovaný v březnu 2024 starostovi email, kde nabídl, že ochoten zafinancovat prohloubení studny pro případ, že by problém byla její nedostatečná kapacita. Na to starosta nereagoval, poté to telefonicky odmítl.

22. Z výslechu svědka [jméno FO] soud zjistil: Je starostou obce [adresa] [adresa] let. Pokud jde o zásobování vody domu č. p. 20, tak v roce 2011 za ním přišla paní [jméno FO] a pan [jméno FO] starší s tím, že mají špatnou vodu. Tak se domluvili, že obec poskytne vodu od domu č. p. 21, bylo domluveno, že limitem bude 10 kubíků za rok, jedná se o vodu z kopané studny, voda je pitná, na to se dělají zkoušky. Předtím se na pozemku u domu č.p. 20 dělal vrt. O kvalitě této vody svědek neví, ale v celé obci je ve vodě zvýšené množství železa a manganů, někteří obyvatelé mají úpravny vody, někteří to pijí tak, jak to je. Na pozemku u domu 21 úpravna vody není, i přesto voda prochází zkouškami a testy. O dodávkách vody z pozemku u domu 21 k domu 20 se sepsala smlouva. V předmětu smlouvy je závazek dodavatele uskutečnit dodávku vody z veřejného vodovodu, je to vzor smlouvy, který stáhla účetní z internetu a patrně to tam zůstalo. Obec veřejný vodovod nemá, tedy rozvod po obci potrubím, každý má svoji studnu. Z domu č. [hodnota] šlo do domu č. [hodnota] vedlo potrubí s kohoutem. Když bylo málo vody a [jméno FO] odjížděli, tak kohout uzavřeli, když zase přijeli, tak jim to pustili. Vždycky když přijeli, přišli nahlásit, že jsou tam. V roce 2019 fakturovali poslední vodné a stočné, které bylo zaplaceno, od té doby fakturace neproběhla. Smlouva nijak formálně ukončena nebyla, [jméno FO] na nemovitost přestali jezdit, takže obec přestala fakturovat a tím to bylo skončené. Z domu č. [hodnota] do domu č. [hodnota] vedla přípojka, to dělal obecní zaměstnanec v roce 2011, poté tu přípojku odpojili, někdy v březnu roku 2020, odstranilo se potrubí. V domě č. [hodnota] byl zprovozněn třetí byt, čímž se zvýšily nároky domu č. [hodnota] na odběr vody. Odpojení přípojky se reálně odehrávalo na pozemku u domu č. p. 21, na straně u domu č.p. 20 by stále měla být. Na pozemek žalovaných vstupovat nemuseli. O tom, že odpojují přípojku a že už dodávky vody nebudou, [jméno FO] nijak neinformovali, ani pak tuto otázku se [jméno FO] nijak neřešili. Neměli z jejich strany nějaké připomínky ve smyslu, že není přívod vody.

23. Právní posouzení:

24. V případě koupě obecně platí, že prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý (§ 2095 o.z.). Nemá-li věc tyto vlastnosti, je vadná (§ 2099 odst. 1 o.z.). Kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě (§ 2103 o.z.). Kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství (§ 2104 o.z.). Právo od smlouvy odstoupit má kupující v případě, že vada je podstatným porušením smlouvy (§ 2106 odst. 1 písm. d) o.z.) Neoznámil-li kupující vadu věci včas, pozbývá právo odstoupit od smlouvy (§ 2111 o.z.). Pokud kupující neoznámí vady včas prodávajícímu, zanikne mu právo odstoupit od smlouvy bez dalšího (Nejvyšší soud, 32 Cdo 1161/2019). Z ustanovení § 2112 o.z. přitom nevyplývá, co se rozumí včasným oznámením vady věci. Okamžik, kdy se oznámení vad považuje za včasné, je třeba dovozovat z § 2112. Na rozdíl od § 2112 bude dle komentovaného ustanovení důsledkem včasného neoznámení vady prekluze práva odstoupit od smlouvy (Občanský zákoník, 2. vydání (3. aktualizace, 2024): J. Zapletal). Neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci. K účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět (§ 2112 o.z.). Za zjevné vady je dle judikatury možno považovat jen takové, jejichž existence je kupujícímu zřejmá na první pohled, případně takové vady, které lze zjistit běžně prováděnými zkouškami (NS 32 Cdo 2290/2014), a nikoliv takové vady, jejichž existenci by musel kupující (objednatel) zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla (NS 32 Cdo 2422/2014, 32 Cdo 1040/2009, 32 Odo 1387/2005). Kupující musí (zjevnou) vadu oznámit prodávajícímu bez zbytečného odkladu, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, jinak mu soud žádné právo z vadného plnění nepřizná (NS 23 Cdo 2741/2009), Za skryté vady je třeba považovat vady, jejichž existenci by musel kupující nebo objednatel zjišťovat prohlídkou spojenou s destrukcí zboží nebo díla, popř. vady, které se typicky mohou v plné míře projevit až při užívání zboží nebo předmětu díla (viz např. NS 32 Cdo 2290/2014, 32 Cdo 1040/2009, 32 Cdo 2422/2014). U skrytých vad lhůta pro oznámení vad není vázána na dobu včasné prohlídky věci, ale začíná běžet od okamžiku, kdy kupující vadu mohl při dostatečné péči zjistit, přičemž nejpozději musí být skrytá vada oznámena do dvou let po odevzdání věci, s tím, že u skrytých vad stavby platí speciální úprava v podobě maximální pětileté lhůty (§ 2129 odst. 2 o.z.). Z časového určení „bez zbytečného odkladu“ je třeba dovodit, že jde o velmi krátkou lhůtu, jíž je míněno bezodkladné, neprodlené, bezprostřední či okamžité jednání směřující ke splnění povinnosti či k učinění právního úkonu či jiného projevu vůle, přičemž doba trvání lhůty bude záviset na okolnostech konkrétního případu. v každém konkrétním případě je třeba vždy zkoumat, zda dlužník bezodkladně využil všechny možnosti pro splnění této povinnosti, případně jaké skutečnosti mu v tom bránily. jde o lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů, v co nejkratším časovém úseku (NS, 32 Cdo 2484/2012).

25. Platí tedy, že kupující je po převzetí věci povinen předmět koupě bez zbytečného odkladu prohlédnout. Neoznámí-li včas vady, jsou jeho práva z vadného plnění oslabena tak, že nemá právo odstoupit od smlouvy a toto jeho právo podle § 2111 o.z. prekluduje. Co se rozumí oznámením vady včas, upravuje § 2112 o.z., který lhůtu pro oznámení vad váže u vad zjevných na prohlídku věci a u vad skrytých na okamžik, kdy je kupující mohl při řádné péči zjistit. Okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, je okolností, kterou lze zjistit při obvyklé pozornosti při prohlídce domu. V případě, že dům takovou vodovodní přípojkou nedisponuje, je výrazem běžné opatrnosti kupujícího, že si - za předpokladu, že se z jeho strany jedná o požadovanou vlastnost nemovitosti, o jejíž existenci nebyl ze strany prodávajícího ujištěn - jakost vody ověří, případně, že si napojení domu na zdroj pitné vody vymíní. Neučiní-li tak, nelze takový nedostatek považovat za vadu ve smyslu ustanovení § 597 obč. zák. a kupující je povinen sám nést riziko nedostatku takové vlastnosti spojené i s případnými vyššími náklady vynaloženými na užívání domu, například s výdaji na zásobení balenou pitnou vodou (NS 33 Cdo 670/2012).

26. Soud dospěl k závěru, že žaloba není důvodná. Soud v první řadě považuje za nepřípadný argument žalobkyně, že dosud v rozporu se smlouvou nedošlo k předání nemovitosti. Je pravdou, že smlouva předpokládá, že dojde k předání nemovitosti formou předávacího protokolu, z komunikace účastnic má však soud za prokázané, že to byla sama žalobkyně, kdo poté, co byl podán návrh vklad do katastru, navrhl alternativní způsob předání domu v podobě zaslání klíčů poštou, poté, co došlo k zápisu jejího vlastnického práva do katastru, znovu žalované požádala o korespondenční předání, aby se nemuselo čekat, až se žalovaní vrátí z dovolené. Přijetí zásilky s klíči potvrdila žalobkyně zprávou dne 23. 6. 2022. Od tohoto dne se žalobkyně – tou dobou již vlastnice domu – ujala držby nemovitosti a nic jí nebránilo nemovitost prohlédnout. Skutečnost, že tak učinila, plyne i z výslechu jejího bývalého předsedy [jméno FO], který uvedl, že jeho syn [jméno FO] (současný předseda žalobkyně) se jel na dům podívat v létě 2022. Tomu nasvědčuje i skutečnost, že již 5. 7. 2022 kontaktoval [jméno FO] žalovaného s tím, že v domě nenalezl vodoměr/uzávěr vody. Z úplného výpisu ze spolkového rejstříku žalobkyně pak plyne, že žalobkyně má své sídlo na adrese domu (č.p. 20, [adresa] [adresa]) již od července 2022. Žalobkyně tvrdí, že se o vadě spočívající v absenci vodovodu v obci dozvěděla od starosty [jméno FO] v prosinci 2022. Soud má však za to, že již na přelomu června a července mohla žalobkyně nemovitost prohlédnout, což rovněž učinila, dne 5. 7. 2022 pak žalovaný [jméno FO] na jeho dotaz sdělil, že vodoměr v domě není a že se obci platí paušál. Nebyl tak důvod vyčkávat s dotazem na starostu až do prosince. Pro posouzení otázky, zda byla vada vytčena včas, není rozhodné, kdy kupující vadu skutečně zjistil, ale kdy ji zjistit mohl (srov. § 2112 o.z.). Okolnost, zda je dům připojen na vodovod pro veřejnou potřebu, je dle shora uvedené judikatury vadou zjevnou zjistitelnou při obvyklé pozornosti při prohlídce domu, která proběhla jednak v dubnu 2022 před podpisem smlouvy, jednak po zápisu vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí, na přelomu června a července 2022. Soud tak uzavřel, že žalobkyně nevytkla tvrzené vady nemovitosti včas, čímž její právo odstoupit od smlouvy ve smyslu § 2111 o.z. zaniklo.

27. Žalobkyně alternativně dovozovala své právo odstoupit od smlouvy s odkazem na její část osmou, dle níž má kupující právo od smlouvy odstoupit v případě, že se jakékoli prohlášení prodávajícího v této smlouvě ukáže jako nepravdivé nebo neodpovídající skutečnosti. Žádné takové prohlášení, které by se později ukázalo jako nepravdivé, však smlouva dle hodnocení soudu neobsahuje. Žalobkyně si ve smlouvě (ani jinak) nevymínila žádné konkrétní vlastnosti nemovitosti, smlouva o žádných takových nehovoří, zejména pak neobsahuje jakékoli ustanovení či prohlášení prodávajících týkající se kanalizace a zásobování vodou, tím méně vodou pitnou. Část pátá smlouvy pouze obsahuje prohlášení prodávajícího, že nezamlčel žádné podstatné skutečnosti týkající se nemovitosti, které nebyly zjistitelné při prohlídce nemovitosti, a prohlášení o tom, že si není vědom, že by na předmětu převodu výzvy jakékoli skryté právní či faktické vady, na které by kupující neupozornili. Jak plyne ze shora citované judikatury, okolnost, zda je rodinný dům připojen k vodovodu pro veřejnou potřebu, lze při obvyklé pozornosti při prohlídce domu zjistit (tedy jedná se o vadu zjevnou), a bylo na žalobkyni, pokud pro ni tato otázka byla zásadní, aby si tuto skutečnost ověřila, případně si ji smluvně vymínila. Bývalý předseda žalobkyně však sám uvedl, že skutečnost, zda je v obci vodovod, nijak zvlášť nezkoumal, stejně jako kanalizaci, rovněž vodoměr nijak neřešil, protože to „nepovažoval za důležité“. Žalobkyni tak nevzniklo právo odstoupit od smlouvy ani dle čl. 8 smlouvy, neboť smlouva neobsahuje žádné prohlášení prodávajících, které by se ukázalo jako nepravdivé.

28. Soud tak uzavřel, že právo žalobkyně odstoupit od smlouvy pro tvrzené vady jí zaniklo, neboť je neoznámila včas, toto právo žalobkyně nemá ani podle článku 8 smlouvy. Již tyto závěry samy o sobě vedou k zamítnutí žaloby, neboť odstoupení od smlouvy ze strany žalobkyně nebylo po právu a žalobkyně tak nemá právo na vydání bezdůvodného obohacení v podobě zaplacené kupní ceny. Nad rámec uvedeného soud přesto považuje za vhodné stručně se vyjádřit k samotné existenci tvrzených vad. Žalobkyně tvrdila vady v podobě (pravděpodobné) absence kanalizační přípojky a absence vodovodní přípojky. Pokud jde o absenci kanalizační přípojky, má soud za prokázané, že tuto vadu nemovitost nevykazuje. Z Výpisu pozemků a délek kanalizačních přípojek pro obec [adresa] z května 2009 jednoznačně vyplynulo, že přípojka byla zbudována i k domu č.p. 20 na pozemku parc.č. [Anonymizováno]/1, stavba kanalizační přípojky byla pravomocně umístěna v obci na příslušných pozemcích, jak vyplynulo ze Sdělení [právnická osoba] [adresa] ze dne 8. 9. 2010, které bylo doručeno i [Jméno žalované B] a [jméno FO] jakožto tehdejšímu vlastníku připojovaného domu č.p. 20.

29. Pokud jde o vadu spočívající v absenci vodovodní přípojky, resp. úplné absenci veřejného vodovodu v obci, vadným plněním z kupní smlouvy je takové, které neodpovídá ujednanému množství, jakosti či provedení, případně plnění, které neodpovídá jakosti a provedení vhodnému pro účel patrný ze smlouvy. Jak soud uvedl shora, smlouva samotná nic konkrétního o vlastnostech nemovitosti nestanoví, žalobkyně si nic takového nevymínila. Otázku, co konkrétně stran zásobení domu vodou zaznělo na prohlídce v dubnu 2022, se s jistotou nepodařilo zodpovědět. [jméno FO] při výslechu u zdejšího soudu uvedl, že mu měl žalovaný sdělit, že je na místě vodovodní řad, studnu vůbec nezmínil a V. [jméno FO] žádnou neviděl. Při svém výslechu na policii pak V. [jméno FO] uvedl, že při prohlídce jej měl žalovaný informovat, že je na místě veřejný vodovod s dostatkem pitné vody a že k zalévání je určena voda ze studny. Žalovaný 1. pak při svém výslechu uvedl, že vodoměr v domě není a že vodu dodává obec za paušální poplatek. Nebylo tak prokázáno, že by byla žalobkyně před podpisem smlouvy ujištěna o tom, že v obci je vodovod a nemovitost disponuje za účelem odběru z tohoto vodovodu vodovodní přípojkou. Jedinou prokazatelnou informací, kterou žalovaní k této otázce poskytli, tak zůstává specifikace nemovitosti v rámci inzerce na portálu www.[Anonymizováno].cz, kde bylo uvedeno, že je dům zásoben vodou „z veřejného zdroje“. Takovým veřejným zdrojem vody může být i veřejná (obecní) studna (srov. § 3 odst. 2 písm. c) a d) zákona č. 258/2000 Sb., o ochraně veřejného zdraví), z níž je zásobování objektu č.p. 20 zajištěno smlouvou uzavřenou s obcí [adresa] v roce 2011. Tato smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a nebyla nijak ukončena, a právo domu č.p. 20 na zásobování vodou z této obecní studny je tak po právní stránce stále dáno; na tom dle soudu nic nemění skutečnost, že obec sama – aniž by o tom žalované jako odběratele vody dle této smlouvy jakkoli vyrozuměla – přistoupila k odpojení přípojky, čímž faktické plnění smlouvy znemožnila. Soud tak dospěl k závěru, že nemovitost nemá vadu spočívající v absenci kanalizační přípojky, rovněž nemá vadu týkající se napojení na zdroj vody, neboť nemovitost má smluvně zajištěnu dodávku vody z obecní studny, která je veřejným zdrojem, nic jiného strany v této souvislosti nesjednaly a žalobkyně si nevymínila. Soudu tak nezbylo než žalobu jako nedůvodnou zamítnout.

30. O nákladech řízení mezi bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř. Náklady žalovaných jsou tvořeny odměnou advokáta vypočtenou dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (a.t.) po 16 340 Kč za úkon dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 bodu 6 a.t. Soud přiznal odměnu za tyto úkony právní služby: 1. převzetí zastoupení, 2. vyjádření k žalobě ze dne 22. 5. 2023 ve znění jeho doplnění z 6. 3. 2023, 3. účast na jednání dne 15. 5. 2024, 4. vyjádření ze dne 10. 7. 2024, 5. účast na jednání dne 14. 8. 2024, 6. vyjádření ze dne 16. 9. 2024, 7. účast na jednání dne 18. 9. 2024, 8. vyjádření ze dne 17. 10. 2024, 9. účast na jednání dne 23. 10. 2024, 9,5. účast na vyhlášení rozsudku dne 4. 11. 2024. Odměna za těchto 9,5 úkonů činí 155 230 Kč. K ní náleží paušální náhrada hotových výdajů dle § 13 odst. 4 a.t. po 300 Kč, za úkon, tedy 3 000 Kč, a DPH ve výši 33 229 Kč. Celkové náklady činí 191 459 Kč a žalobkyně je povinna zaplatit je žalovaným ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o.s.ř. k rukám jejich zástupce dle § 149 odst. 1 o.s.ř.

Poučení