30 C 216/2019- 173

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 7 rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Moravcem ve věci žalobců: a) [celé jméno žalobce], [datum narození] bytem [adresa žalobce] b) [celé jméno žalobkyně], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně] oba zastoupeni advokátkou JUDr. Ing. [jméno] [příjmení] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení neplatnosti právního jednání takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobci domáhali určení neplatnosti smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu [ulice a číslo], bytové družstvo, [IČO], se sídlem [adresa žalobce] - [část obce], se kterým bylo spojeno právo nájmu bytu [číslo] v I. nadzemním podlaží, o dispozici 3+1 o velikosti 60,51 m2 ze dne 23. 5. 2019 uzavřené mezi žalobci a žalovaným a dále dohody o vzájemném majetkovém vypořádání ze dne 23. 5. 2019 uzavřené mezi žalobci a žalovaným se zamítá.

II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalovanému společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení v částce 49 432 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám Mgr. [jméno] [příjmení], advokáta.

Odůvodnění

1. Žalobci v podané žalobě uvedli, že byli členové bytového družstva [ulice a číslo], bytové družstvo, [IČO], se sídlem [adresa žalobce] – [část obce] a výlučnými nájemci bytu [číslo] v domě [adresa] na uvedené adrese (dále jen„ členský podíl v bytovém družstvu“). Počátkem měsíce února 2019 se žalobci potýkali se značnými finančními problémy, nebyli s to splácet své závazky z úvěrových smluv u [právnická osoba], žalobci se dostali do prodlení a došlo k zesplatnění úvěrů. Žalobci byli intenzivně ze strany věřitelů upomínáni a vyzýváni k úhradám dlužných částek s tím, že žalobcům byla poskytnuta lhůta 10 dnů k dobrovolné úhradě. Žalobci ve snaze vyhnout se soudnímu vymáhání hledali způsob, jak získat co nejdříve a nejrychleji finanční prostředky. Rozhodli se zpeněžit členský podíl v bytovém družstvu. Žalobci dne 16. 4. 2019 uzavřeli Smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb se [právnická osoba], realitní kanceláří, na základě které byl předmětný družstevní podíl (družstevní byt) inzerován k prodeji za cenu 3 980 000 Kč. V inzerci [anonymizováno] ze dne 15. 5. 2019 žalobci objevili inzerát nabízející peníze ihned za nemovitost, bez ohledu na právní vady. Žalobci se nechali zlákat zněním inzerátu a možností rychlého získání finančních prostředků, které vzhledem ke své situaci velmi potřebovali. Žalobci dne 16. 5. 2019 odpověděli na kontaktní údaje uvedené v inzerátu s tím, že na den 21. 5. 2019 byla s žalobci dohodnuta schůzka ve [právnická osoba] [příjmení], spol. s r.o. Na schůzce dne 21. 5. 2019 se žalobců ujal žalovaný (realitní makléř), kterého žalobci seznámili se svojí finanční situací a potřebou rychlého získání finančních prostředků. Žalobci k dotazu žalovanému sdělili, že přibližná výše závazků činí 900 000 Kč s tím, že vlastní družstevní podíl (družstevní byt), který byl v té době předmětem realitních služeb [právnická osoba]. Žalovaný nastínil žalobcům možnost rychlého získání finančních prostředků, která spočívala v tom, že žalobci na žalovaného vlastnicky převedenou družstevní podíl odpovídající předmětnému družstevnímu bytu, a výměnou za to, žalovaný poskytne žalobcům finanční prostředky formou úplaty za převod družstevního podílu. Současně žalovaný jakožto realitní makléř pohybující se na trhu s nemovitostmi a jako odborník na danou problematiku žalobcům sdělil, že není reálné, aby tržní hodnota předmětného bytu činila částku 3 980 000 Kč, za kterou je byt inzerován [právnická osoba]. Žalovaný žalobce ujišťoval, že tato částka je absurdní a nikdo by tuto částku za byt nezaplatil. Žalovaný žalobcům učinil nabídku na odkoupení družstevního podílu (družstevního bytu) za částku 1 900 000 Kč s tím, že částku 900 000 Kč potřebnou na uspokojení věřitelů žalobcům poskytne ihned s tím, že zbývající část úplaty ve výši 1 000 000 Kč žalobcům zaplatí po vystěhování z bytu. Vzhledem ke skutečnosti, že žalobci důvěřovali žalovanému, jakožto osobě odborně znalé – realitnímu makléři ohledně tržní hodnoty nemovitosti, a rovněž s ohledem na příslib rychlého získání finančních prostředků od žalovaného, pak žalobci nabídku žalovaného popsanou shora, přijali. Vůle žalobců uzavřít smlouvu o převodu družstevního podílu na žalovaného byla značně umocněna finanční situací – tísní žalobců, kteří se ocitli v dluhové pasti. Žalobci dne 23. 5. 2019 uzavřeli s žalovaným Smlouvu o převodu družstevního podílu. Úplata za převod družstevního podílu byla sjednána separátně v Dohodě o vzájemném majetkovém vypořádání ze dne 23. 5. 2019 (dále jen„ Dohoda“). Úplata činila částku 1 900 000 Kč, s tím, že žalobcům byla poskytnuta částka 900 000 Kč a zbývající část úplaty ve výši 1 000 000 Kč má být žalobcům poskytnuta do 5 dní od předání bytu. Po převodu družstevního podílu na žalovaného byli žalobci požádání o zpřístupnění bytu, který mohou dle dohody užívat nejpozději do května 2020, a to za účelem konání prohlídky bytu ze strany zájemců o byt. Žalobci se začali o věc zajímat a zjistili, že téměř ihned po převodu družstevního podílu na žalovaného, tento začal na stránkách realitní kanceláře [webová adresa], kde působí jako realitní makléř, nabízet k prodeji předmětný družstevní podíl (družstevní byt) za cenu 3 690 000 Kč. Žalovaný předmětný byt nabízel za tuto cenu, byť ještě v květnu 2019 žalobce výslovně ujišťoval z titulu své odbornosti jakožto realitní makléř o tom, že reálná tržní cena za byt nemůže být více než 1 900 000 Kč s tím, že prodej bytu za vyšší cenu považoval za zcela absurdní, a to patrně z toho důvodu, že se v té době nacházel v pozici kupujícího, tj. osoby, která měla za předmětný družstevní podíl poskytovat úplatu, tudíž bylo v jeho zájmu přesvědčovat žalobce o údajné reálné tržní hodnotě předmětného bytu nepřesahující částku 1 900 000 Kč. Žalovaný jako realitní makléř nabízel obratem předmětný družstevní podíl za částku o 1 790 000 Kč více, než kterou žalobcům zaplatit. Ze shora popsaného stavu je zřejmé, že žalobci se zavázali k poskytnutí plnění (družstevního podílu), který svojí hodnotou přesahuje výši protiplnění žalovaného, tj. úplaty ve výši 1 900 000 Kč. Poskytnutá vzájemná protiplnění jsou v hrubém nepoměru, kdy zkrácenou stranou jsou nepochybně žalobci, kterým byla zaplacena částka přibližně o 1 790 000 Kč nižší, než byla tržní hodnota bytu. Protistranou právních jednání byl realitní makléř – žalovaný, kterému nepochybně byla reálná hodnota družstevního podílu známa s tím, že vědomě žalobcům poskytl protiplnění, které rozhodně nebylo ekvivalentem tržní hodnoty – ceny družstevního podílu. Žalobci v rámci právního jednání byli nepochybně slabší stranou a mají za to, že žalovaný ke svému prospěchu využil dluhové pasti či finanční tísně žalobců, kteří v dané chvíli byli vystaveni tlaku věřitelů a naléhavé potřebě získat rychlý zdroj finančních prostředků. Žalobci považují Smlouvu ve spojení s Dohodou, která má ke Smlouvě akcesorickou povahu, za neplatnou, pro rozpor s dobrými mravy vykazující zákonné znaky tzv. lichevní smlouvy ve smyslu § 1796 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Žalobci tedy mají za to, že Smlouva a Dohoda jsou neplatné a žalobci jsou nadále členy bytového družstva.

2. Žalovaný ve vyjádření k podané žalobě uvedl, že je skutečností, že spolupracuje s realitní kanceláří [příjmení] [příjmení] spol. s r.o., a to na pozici makléře. V této souvislosti se na realitní kancelář obrátili žalobci s žádostí o rychlé zprostředkování prodeje jejich družstevního bytu, a to za cenu 3 900 000 Kč, s tím, že byt hodlají ještě jeden rok užívat. Žalovaný sdělil žalobcům, že takováto prodejní cena družstevního bytu v přízemí panelového domu je nereálná, zvláště pokud hodlají byt prodat rychle a ještě jej rok užívat. Přesto navrhl žalobcům, že uzavřou smlouvu o zprostředkování prodeje bytu, při nabídkové ceně 3 700 000 Kč nebo byt přímo vykoupí, avšak za cenu jen 1 900 000 Kč. Žalovaný uveřejnil nabídku prodeje předmětného bytu, a to na inzertních stránkách [webová adresa] – zcela na své náklady a odpovědnost, bez zaručeného nároku na jakoukoliv odměnu od žalobců. A to aby dokázal žalobcům, že ani cena 3 700 000 Kč není pro potenciální kupující za daných podmínek akceptovatelná. Na tuto inzerovanou nabídku reagovalo dotazem několik potenciálních zájemců, kteří však nebyli ochotni akceptovat požadovanou cenu 3 700 000 Kč, za družstevní byt v přízemí panelového domu, bez rekonstrukce a moderní výbavy, k nastěhování až za cca 1 rok. Tento samotný fakt opět svědčí o tom, že i cena 3 700 000 Kč byla cenou značně nadhodnocenou. Reálná prodejní cena nemovitosti je o cca 15 % až 20 % nižší, než cena inzerovaná. Reálná prodejní cena předmětného bytu by tak činila maximálně 3.400 000 Kč. [jméno] žalobci rovněž uvádějí, že na základě nabídky prodeje předmětného bytu ze strany [anonymizována dvě slova] (za cenu = 3 890 000 Kč) projevilo v té době zájem o koupi cca 10 zájemců, přičemž ani jeden z nich byt nakonec nekoupil. Vzhledem k okolnosti, že žalobci požadovali co nejrychlejší získání finančních prostředků prodejem předmětného bytu, a to z důvodů, které žalovanému neuvedli, kontaktovali po cca deseti dalších dnech žalobci žalovaného, s tím, že mu byt za nabídnutých 1 900 000 Kč prodají. Po dalších jednáních, trvajících cca 3 dny, na základě dalších požadavků žalobců, se strany dohodly, že žalovaný předmětný družstevní byt od žalobců odkoupí za cenu 1 900 000 Kč, žalobci budou předmětný byt moci nadále užívat po dobu jednoho roku, a to pouze za platby požadované vlastníkem domu (BD [ulice a číslo]), přičemž žalovaný přislíbil žalobcům, že za ně uhradí i případné finanční nároky [anonymizována dvě slova]. Žalovaný nikdy netvrdil žalobcům, že reálná prodejní cena bytu je pouze 1 900 000 Kč. §1796 OZ považuje za neplatnou smlouvu, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru. Žalobce jistě nelze považovat za osoby nezkušené, rozumově slabé nebo lehkomyslné. Žalobci měli možnost si prodej za daných podmínek předem rozmyslet, přičemž souhlas se smlouvou vyjádřili žalobci oba. Ze samotných žalobních tvrzení je zřejmé, že ze strany věřitele žalobců ([anonymizována dvě slova]) hrozilo aktuálně žalobcům pouze toliko zahájení soudního vymáhání pohledávky, po zesplatnění úvěru. Existence dluhu a dožadování se jeho zaplacení, jistě nelze považovat za vyvolání tísně třetí osobou (zde [anonymizována dvě slova]), ve smyslu §1796 OZ. Žalobcům tak nehrozila bezprostřední exekuce, spojená s případným prodejem předmětného družstevního bytu, ale pouze zahájení nalézacího řízení. V žádném případě se tak nemohlo jednat na straně žalobců o tíseň, jak jí definuje §1796 zákona č. 89/2012 Sb. V případě přijetí právního názoru zástupkyně žalobců o výkladu pojmu tíseň by mohla být zpochybňována prakticky každá smlouva, kterou uzavírá strana, mající dluhy a prodávající majetek pod obvyklou tržní cenou. Rovněž nebyla naplněna podmínka hrubého nepoměru vzájemného plnění. Součástí závazku žalovaného bylo umožnit žalobcům užívání bytu po dobu ještě jednoho roku, a to bez nároku na tržní nájem, pouze za platby vyžadované vlastníkem (Bytové družstvo [ulice a číslo]). Výše tohoto plnění, poskytnutá žalobcům ze strany žalovaného, v podobě vzdání se nároku na tržní nájemné, lze odhadnout na nejméně 165 000 Kč (13 700 Kč x 12 měsíců). [příjmení] byla naplněna podmínka neplatnosti smlouvy z důvodu hrubého nepoměru vzájemného plnění, musí dojít ke krácení plnění jedné strany alespoň o polovinu (). Takovýto názor se opírá o ustálenou soudní judikaturou, a to např. rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 670/2013. Při samotné ceně za převod ve výši 1 900 000 Kč, by musela reálná prodejní cena předmětného družstevního bytu dosahovat částky alespoň 3 800 000 Kč (což rozhodně nedosahovala), aby došlo k neúměrnému krácení ve výši alespoň vzájemného plnění. Avšak žalovaný poskytl žalobcům možnost užívat předmětný byt ještě 1 rok, a to bez jakéhokoliv nároku na tržní nájemné, představující částku nejméně 165 000 Kč. Tedy poskytl žalobcům fakticky plnění celkem nejméně 2 065 000 Kč (1 900 000 Kč + 165 000 Kč). Při tomto plnění žalovaného, ve výši (nejméně) 2 065 000 Kč, by tedy musela reálná prodejní cena předmětného družstevního bytu překračovat částku 4 130 000 Kč (2 x 2 065 000 Kč), aby se jednalo o hrubý nepoměr mezi plněními, která si strany vzájemně poskytly. Že reálná prodejní cena daného družstevního bytu překračuje částku = 3 980 000 Kč, však netvrdí ani sami žalobci. Žalovaný má tedy za to, že předmětná Smlouva a s ní spojená Dohoda, nejsou neplatné z důvodu využití tísně žalobců ze strany žalovaného, při současném hrubém nepoměru vzájemně poskytnutých plnění.

3. Soud ve věci nejprve rozhodl rozsudkem ze dne 11. 3. 2021, č. j. 30 C 216/2019-101, jímž podané žalobě vyhověl a uložil žalovanému povinnost nahradit žalobcům náklady řízení, a dále povinnost k náhradě nákladů státu.

4. K žalovaným podanému odvolání Městský soud v Praze svým usnesením ze dne 22. 6. 2021, č. j. 35 Co 185/2021-140, rozsudek soudu prvého stupně zrušil a věc vrátil zdejšímu soudu v dalšímu řízení. K tomu uvedl, že soud prvého stupně pro zjištění hodnoty družstevního podílu nařídil znalecké zkoumání a z jeho závěrů vycházel při posouzení vzájemného majetkového vypořádání a případného hrubého nepoměru vzájemných plnění. V řízení však byly předloženy žalovaným i další dva znalecké posudky, kterými byl proveden důkaz a které jsou, co se týče závěrů o výši hodnoty podílu, v rozporu se znaleckým posudkem, ze kterého soud prvého stupně vycházel. Soud prvého stupně (ačkoliv byly vzneseny námitky ze strany žalovaného) druhé dva znalce nevyslechl a na zjištěné rozpory nereagoval revizním znaleckým posudkem, nýbrž sám se k celé záležitosti vyjádřil tak, že tyto posudky působí značně nevěrohodně. Tento postup však nebyl správný, neboť soudu nepříslušelo hodnotit odborné závěry znaleckého zkoumání. Za situace, kdy jsou předloženy dva vzájemně rozporné znalecké posudky, je namístě jejich přezkoumání dalším znalcem, případně znaleckým ústavem, a to tehdy, pokud nebude odstraněn rozpor slyšením obou znalců (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2018, sp. zn. 28 Cdo 72/2018). Ve svém usnesení vyslovil pro soud prvého stupně závazný právní názor, jímž mu uložil, aby vyslechl i znalce, kteří vypracovali dva další výše uvedené znalecké posudky, a pokusil se touto cestou odstranit rozpory, které z posudků vyplývají, případně následně zvážil zadání revizního posudku ke zjištění obvyklé ceny družstevního podílu v době jeho převodu na žalovaného a znalecké závěry posoudil i s ohledem na další v řízení provedené důkazy a jimi prokázané skutečnosti, kdy nelze odhlédnout od toho, že v rozhodné době se [právnická osoba] nepodařilo prodat družstevní podíl za částku 4 490 000 Kč a ani za částku 3 980 000 Kč a [právnická osoba] [příjmení] (dva měsíce po prodeji předmětného podílu žalovanému) za částku 3 690 000 Kč. Tato skutečnost je významná pro posouzení výše hodnoty družstevního podílu v době prodeje, tj. v rozhodné době. Stejně jako i to, že žalobci potřebovali peníze z prodeje získat velmi rychle tak, aby byli schopni ještě v měsíci květnu 2019 uhradit své dluhy, což byl důvod, proč k prodeji družstevního podílu přistoupili. Rovněž je třeba zohlednit, že podle dohody žalobci byt užívali po dobu dalšího roku, aniž by za toto užívání žalovanému hradili tržní nájemné. Vše uvedené jsou rozhodné skutečnosti, které musí být zohledněny při posuzování existence„ hrubého nepoměru vzájemných plnění“. Odvolací soud zároveň soudu prvého stupně uložil, aby při posouzení naplnění subjektivního znaku lichvy ve smyslu § 1796 o. z. (tj. zneužití tísně či nezkušenosti druhé strany) vyšel důsledně z celého provedeného dokazování a vypořádal se s tvrzeními obou stran. Nelze opominout výpověď žalobce, který výslovně uvedl, že jim žalovaný poskytl tři nabídky, a to zaplacení ceny podílu ve výši 2 400 000 Kč při okamžitém uvolnění bytu, nebo zaplacení částky 900 000 Kč ihned a částky 1 000 000 Kč při uvolnění bytu za rok anebo zaplacení pouze částky 900 000 Kč ihned s tím, že v bytě nechá dožít maminku žalobce. Žalobce si vybral druhou variantu. Z jeho výpovědi rovněž vyplynulo, že lhůtu k zaplacení stanovil věřitel žalobců do května roku 2019. Žalobkyně pak ve výpovědi uvedla, že si byli vědomi toho, že realitní kancelář„ byt“ prodá za vyšší částku, než za kterou jej vykoupí. Konkrétně uvedla„ částky 3,5 nebo 3,9 milionů, ne-li více s tím, že jí chyběly finanční prostředky. [příjmení] vzít variantu, která tu byla.“ 5. Po provedeném dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

6. Žalobci obdrželi od [právnická osoba] [anonymizováno] v březnu 2019 upomínky na uhrazení zesplatněných úvěrů ve výši 88 106 Kč, 20 291 Kč, 33 852 Kč, 49 291 Kč, 23 737 Kč, 43 427 Kč, 48 902 Kč, 41 891 Kč, a to vždy ve lhůtě 10 dnů, a dále 4x výzvu k zaplacení - upozornění na zpoždění platby splátek a upozornění na možnost zesplatnění celého úvěru (oznámení [anonymizováno], výzvy k zaplacení).

7. Dne 16. 4. 2019 (ve smlouvě chybně 2018) žalobci uzavřeli se společností [právnická osoba] (Realitní kancelář [spisová značka]) smlouvu o výhradním poskytování realitních služeb, sjednaná cena kupní cena smlouvy, jež měla být zprostředkována, činila 4 490 000 Kč (smlouva).

8. Dne 24. 5. 2019 uzavřeli žalobci a žalovaný smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu (smlouva). Téhož dne uzavřeli žalobci a žalovaný dohodu o vzájemném majetkovém vypořádání, na základě které žalovaný jako nabyvatel uhradí žalobcům částku 1 900 000 Kč, a to 900 000 Kč do pěti pracovních dnů od potvrzení převzetí dohody o převodu družstvem a 1 000 000 Kč od předání bytu. Předání bytu bude učiněno do 24. 5. 2020 (dohoda). 9. [příjmení] [příjmení] [příjmení] nabízela ke dni 8. 7. 2019 předmětný byt za částku 3 690 000 Kč (výpis internetových stránek [příjmení] [příjmení]).

10. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že finanční problémy žalobců započaly v roce 2018 a v roce 2019 gradovaly, půjčovali si od příbuzných, byl zde tlak od věřitelů. Rozhodli se prodat byt. RK [anonymizováno] byt nabízela za částku 3 980 000 Kč. Byt byl nafocen, inzerován, v RK [anonymizováno] však žalobcům sdělili, že zájemci budou, ale celá transakce bude chvilku trvat. Žalobcům přišla další upomínka s tím, že do května už musí zaplatit. V inzertních novinách žalobci našli inzerát slibující výkup nemovitosti v hotovosti, exekuce nevadí. Na schůzce se žalobce ujal žalovaný, tomu žalobce vysvětlit situaci. Žalovaný označil cenu RK [anonymizováno] za nereálnou. Žalobce dostal od žalovaného nabídku na prodej bytu s tím, že cena by činila 2 400 000 Kč při uvolnění bytu ihned, nebo 900 000 Kč ihned a 1 000 000 Kč s uvolněním bytu po jednom roce, nebo 900 000 Kč s tím, že žalobce bude moci v bytu nechat svou matku dožít. Žalobce druhou nabídku přijal, na poště v [příjmení] [příjmení] ověřili podpis na kupní smlouvě. S manželkou se sešli druhý den a její podpis na smlouvu byl také ověřen, předchozí den manželka nemohla. Žalovaný peníze poslal, již dne 4. 6. žalobci hradili splátky věřitelům. Žalovaný se potom chtěl již domluvit na prohlídkách bytu pro potenciální zájemce.

11. Z účastnického výslechu žalobkyně soud zjistil, že žalobce přišel ze schůzky, kde podepsal smlouvu a žalobkyně ji šla podepsat až druhý den, v mezidobí se o nabídce bavili, ale dospěli k závěru, že se nedá nic dělat a byt se musí prodat, báli se exekuce. Nenapadlo jí kontaktovat kancelář [spisová značka], aby např. zkonzultovali druhou nabídku s ohledem na rozdíl cen. Nemyslela si, že byt bude prodán za výkupní cenu, předpokládala, že na tom žalovaný vydělá a že jej prodá třeba za 3,5 nebo 3,9 miliónu korun.

12. Dne 16. 7. 2019 zaslali žalobci žalovanému předžalobní výzvu (výzva ze dne 16. 7. 2019). V reakci na předžalobní výzvu ze dne 30. 7. 2019 žalovaný popřel důvodnost nároku žalobců (přípis ze dne 30. 7. 2019).

13. Znalecký posudek Ing. [celé jméno znalce] uvádí, že předmětný družstevní podíl spojený s právem nájmu předmětného bytu ke dni 24. 5. 2019 měl obvyklou cenu 2 900 000 Kč až 3 000 000 Kč. Znalec byt hodnotil v dispozici 2+1 (pokoj 7 m2 nesplňuje výměrou plochu obytné místnosti) při podlahové ploše 54 m2. Při výpočtu ceny bytu užil porovnávací hodnoty při srovnání s 11 dalšími byty v lokalitě [obec a číslo], na základě čehož určil průměrnou jednotkovou porovnávací cenu 54 423 Kč m2. Jako slabé stránky zhodnotil, že jde o tmavý přízemní byt s lodžií nezajištěnou proti vniknutí, v původním dožilém stavu (před celkovou rekonstrukcí), s chybějícím sklepem, v panelovém domě ze 70. let před revitalizací.

14. Ze znaleckého posudku a výslechu znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že předmětný družstevní podíl spojený s právem nájmu předmětného bytu ke dni 25. 6. 2020 měl obvyklou cenu 3 180 000 Kč. Znalkyně byt hodnotil souladně s Ing. [celé jméno znalce] v dispozici 2+1 při podlahové ploše 54,64 m2 (do podlahové plochy bytu zahrnula lodžii, jíž však dle znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce] zahrnout nelze, avšak tuto zahrnula toliko v upravené výměře 1,32 m2). Při výpočtu ceny bytu užila též porovnávací hodnoty při srovnání se čtyřmi dalšími byty v lokalitě [obec a číslo], na základě čehož určila průměrnou jednotkovou porovnávací cenu 56 965 Kč m2. Jako slabé stránky zhodnotila omezené parkování v okolí, a ve shodě se znalcem [příjmení] [celé jméno znalce] že jde o tmavý přízemní byt, v původním stavu (před celkovou rekonstrukcí) v družstevním vlastnictví. Z výslechu znalkyně pak vyplynulo, že odchylky v cenách dle znaleckých posudků mohou dosáhnout plus mínus 20 %.

15. Ze znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalkyně] soud zjistil, že ta ohodnotila družstevní podíl ke dni 24. 5. 2019 na částku 3 900 000 Kč. Obvyklé nájemné ke stejnému datu činilo 14 000 Kč měsíčně. Oceňovaný byt je v průměrné velikosti 60 m2. Přestože se jedná o přízemí, jde o pěknou lokalitu, slepá malá frekventovaná ulice, příznivá uliční čára, výhled do zeleně, velmi dobrá dopravní dostupnost. Znalkyně má za to, že standartní rozmezí nejmenší a nejvyšší obvyklé ceny v tomto případě může být 3,5 mil. Kč až 4,5 mil. Kč, dle názoru znalkyně není možné, aby výsledná cena činila méně než 50% statistického průměru obvyklé ceny za metr čtvereční v dané lokalitě. Ve vztahu k určení ceny družstevního podílu se však soud přiklonil k závěrům znaleckých posudků Ing. [celé jméno znalce] a Ing. [celé jméno znalkyně], kdy rozpor mezi jejich znaleckými posudky a posudkem Ing. [celé jméno znalkyně] byl vysvětlen v rámci výpovědi Ing. [celé jméno znalkyně] a písemným vyjádřením Ing. [celé jméno znalce], mezi jejichž znaleckými závěry podstatný závěr nevznikl (rozdíl v rámci plus minus 10 %, což je dle výslechu znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] přijatelná odchylka). Znalci [příjmení] [celé jméno znalkyně] a Ing. [celé jméno znalce] bylo ve vztahu k posudku Ing. [celé jméno znalkyně] vytčeno, že do plochy bytu započetla komoru a lodžii, ač pro to nebyly dány podmínky, přičemž znalkyně [celé jméno znalkyně] též nesprávně zhodnotila vývoj cen na realitním trhu a její posudek vykazuje nedostatky při stanovené porovnávací hodnoty (srovnávací inzeráty jsou z roku 2020, kdy od roku 2019 došlo k meziročnímu růstu cen nemovitostí zhruba o 10 %), a to např. při výběru srovnatelných bytů, zohlednění druhu vlastnictví. Znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] též neužila žádných koeficientů a jako kladné vlastnosti hodnotila nehrazení daně z nabytí nemovitých věcí, byť tato již nepřipadá vzhledem ke svému zrušení v úvahu. Z vyjádření znalce [příjmení] [celé jméno znalce] ze dne 3. 1. 2022 soud dále zjistil, že Ing. [celé jméno znalkyně] byt ocenila nesprávně v dispozici 3+1, byť pokoj o výměře 7 m2 nelze hodnotit jako obytnou místnost, zároveň pak Ing. [celé jméno znalkyně] nepromítla do hodnocení při stanovení porovnávací hodnoty skutečnost, že nabídkové ceny převyšují ceny realizované o 10 - 15 %, jakož i další negativní stránky bytu, byť je v posudku uvedla. To, že znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] vycházela ze statistik realitních kanceláří, zhodnotil znalec [příjmení] [celé jméno znalce] za naprosto neprůkazné a nedostačující.

16. Na základě shora popsaného dospěl soud k závěru o ceně družstevního podílu ke dni 24. 5. 2019 ve výši maximálně 3 180 000 Kč, kdy výslechem Ing. [celé jméno znalkyně] a písemným vyjádřením Ing. [celé jméno znalce] byly odstraněny podstatné rozpory ve vztahu k posudku Ing. [celé jméno znalkyně], jejíž posudek se ve vztahu k určení ceny družstevního podílu tak jeví neodpovídajícím realitě. Z tohoto důvodu soud nepřistoupil k zadání revizní expertízy a zamítl návrh na doplňující výslech Ing. [celé jméno znalkyně], neboť je toho názoru, že by tím nedostatky jejího posudku, jak byly vytčeny dvěma dalšími znalci, kteří se na těchto shodují, nemohly být odstraněny.

17. Z ostatních provedených důkazů soud jiné rozhodné skutečnosti nezjistil.

18. Po zhodnocení všech důkazů v jejich vzájemné souvislosti (§ 132 o. s. ř.) soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé:

19. Žalobci se vzhledem ke své finanční tísni rozhodli prodat předmětný družstevní podíl spojený s nájmem bytu. Realitní společnost [spisová značka] jej na základě smlouvy ze dne 16. 4. 2019 nabízela k prodeji za částku 4 490 000 Kč, po dohodě s žalobci byla cena snížena na částku 3 980 000 Kč s tím, že byt bude prodán nejvyšší nabídce. Na základě inzerce v tisku žalobci v květnu 2019 kontaktovali realitní kancelář [příjmení] [příjmení]. Žalovaný jako makléř této realitní kanceláře poté, co mu žalobce objasnil situaci žalobců, žalobci sdělil, že jimi požadovaná cena není reálná a učinil jim vlastní nabídku. Dne 24. 5. 2019 žalobci a žalovaný uzavřeli smlouvu o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu a dohodu o vzájemném majetkovém vypořádání, na základě které jim měl žalobce uhradit částku 1 900 000 Kč celkem s tím, že částka ve výši 1 000 000 Kč měla být uhrazena až po předání bytu, ke kterému došlo dne 25. 5. 2020. [příjmení] [příjmení] [příjmení] nabízela ke dni 8. 7. 2019 předmětný byt k prodeji za částku 3 690 000 Kč. Obvyklá hodnota družstevního podílu ke dni 24. 5. 2019 činila maximálně 3 180 000 Kč, obvyklé nájemné činilo 14 000 Kč měsíčně.

20. Skutkový stav je vzájemně souladně doložen jak účastnickými a svědeckými výpověďmi, tak listinnými důkazy, tj. fakticky nebylo sporu o tom, že žalobci v úmyslu prodat členský podíl v bytovém družstvu uzavřeli smlouvu s RK [spisová značka], přičemž ke zprostředkování prodeje nedošlo, a následně se obrátili na [právnická osoba] [příjmení] na základě inzerce v deníku [anonymizováno], přičemž se žalovaným jakožto makléřem této společnosti následně uzavřeli předmětnou smlouvu o převodu družstevního podílu a dohodu o majetkovém vypořádání. Faktický spor byl především o hodnotu předmětného družstevního podílu ke dni 24. 5. 2019, k čemuž soud zadal znalecký posudek, dva oponentní znalecké posudky pak byly předloženy žalovaným. Jak již bylo zhodnoceno shora, soud po doplnění dokazování výslechem znalkyně [příjmení] [celé jméno znalkyně] a písemným vyjádřením Ing. [celé jméno znalce] dospěl k závěru o neprůkaznosti znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalkyně] a vyšel tak ze závěru, že cena družstevního podílu činila ke dni jeho prodeje žalovanému maximálně částku 3 180 000 Kč. Znalecké posudky však nestojí samy o sobě, když nelze odhlédnout od toho, že družstevní podíl se RK [spisová značka] nezdařilo zpeněžit za částku 3 980 000 Kč a [příjmení] [příjmení] [příjmení] za částku 3 690 000 Kč. S ohledem na tyto skutečnosti proto má soud za to, že tyto skutečnosti vzájemně svědčí o tom, že obvyklá cena stanovená oponentními znalci je bližší realitě, nežli posudek Ing. [celé jméno znalkyně], kdy jím stanovená cena se – i s přihlédnutím k výtkám nadneseným oponentními znalci – nejeví jako odpovídající realitě. Na tom nemůže ničeho změnit ani výpověď svědka [celé jméno svědka], kterého lze sice považovat za profesionála v oboru, nicméně je zjevné, že jeho tvrzení o tom, že by se podíl okamžitě prodal za částku 3,8 milionu Kč, neodpovídá skutečnosti, když se jej [příjmení] [příjmení] [příjmení] nezdařilo prodat ani za částku nižší. Nadto nelze zcela vyloučit ovlivnění svědkovy výpovědi skutečností, že mu transakce mezi žalobci a žalovaným potenciálně zkazila jeho obchod a připravila o zisk v podobě provize z něj.

21. Po právní stránce soud zjištěný skutkový stav hodnotil takto:

22. Dle § 80 o. s. ř.:„ Určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.“ 23. Naléhavý právní zájem žalobců soud v posuzovaném případě shledal, neboť žalobci namítají lichevní jednání žalovaného při převodu členského podílu v bytovém družstvu, přičemž na rozdíl od nemovitosti zapsané nemají možnost žalovat přímo na určení, že jsou vlastníky předmětné nemovitosti. Rozhodnutím o návrhu na určení neplatnosti předmětných smluv bude současně spor mezi žalobci a žalovaným o jejich platnost vyřešen.

24. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26. ledna 2010, sp. zn. 30 Cdo 4665/2009 k problematice tzv. lichevních smluv vyložil a odůvodnil následující závěry, a to za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb.:„ Objektivním znakem tzv. lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde o hrubý nepoměr ve vzájemném plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem případu, které – společně s naplněním jednoho ze subjektivních znaků lichevního jednání – mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd). Subjekty lichevní smlouvy jsou jednak osoba profitující z lichevního jednání, a dále osoba, která z určitého důvodu převádí svůj nemovitý majetek, jehož hodnota je v hrubém nepoměru k plnění, jež se převodci za takový majetkový transfer dostává. Mezi subjektivní znaky lichevní smlouvy náleží např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenost převodce. Pro závěr, že smlouva o převodu nemovitosti představuje lichevní smlouvu, je nezbytné zjištění naplnění objektivního a (alespoň jednoho) subjektivního znaku lichvy, které jsou v příčinné souvislosti, jakož i zjištění, že jednání osoby profitující z lichvy bylo úmyslné, a to alespoň ve formě nepřímého úmyslu (účastník profitující z lichvy věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena okolnostmi uvedenými shora a tuto okolnost využil); půjde tedy o jednání, které s přihlédnutí k okolnostem případu a zjištěnému hrubému nepoměru ve vzájemném plnění vytěsňuje jakékoliv úvahy o tom, že se jednalo o projev běžného (standardního) jednání obvyklého při uzavírání převodní smlouvy mezi uvážlivě jednajícími osobami, a současně nevnáší žádné pochybnosti o tom, že toto jednání v daném místě a čase již překročilo pravidla slušnosti a poctivosti, a tedy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. je v kolizi s dobrými mravy.“ 25. Platná právní úprava pak lichevní smlouvu výslovně upravila.

26. Dle § 1796 o. z.:„ Neplatná je smlouva, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.“ 27. Z hlediska zákonné konstrukce je tak třeba zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení či lehkomyslnosti (přičemž komentářové literatura se přiklání k názoru, že se jedná o výčet demonstrativní, přes jeho textaci) a současně objektivní hrubý nepoměr vzájemných plnění.

28. Podle nálezu Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 3308/16, ačkoliv je ochrana autonomie vůle jedním z řídících soukromoprávních principů, je třeba ji v situacích tísně a výrazné nevýhodnosti, charakterizujících lichvu, korigovat zásadou ochrany slabšího. Pokud jde o lichvu, představující určité právní jednání, které je v rozporu s dobrými mravy, jejím podstatným objektivním znakem je hrubý nepoměr vzájemných plnění, neboť takový nepoměr je v rozporu s ústavní zásadou přiměřenosti, tj. s jedním ze stěžejních principů ústavního soud. Tento nepoměr může být relevantně posouzen pouze na základě rozdílu objektivních hodnot plnění poškozeného a protiplnění lichváře, což je v každém konkrétním případě nezbytné stanovit na základě rozsáhlého zhodnocení dané věci. Subjektivním znakem lichvy je též tíseň. Při rozhodování, zda byla určitá smlouva uzavřena v tísni, není dle Ústavního soudu úkolem soudů hodnotit to, jak se dlužník dostal do špatné finanční situace a jaká byla jeho platební morálka, nýbrž zkoumat, jak dlužník sjednání předmětné smlouvy vnímal a zda věřitel nezneužil jeho obtíží k prosazení podmínek příčících se zásadám férovosti. Při posuzování, zda v tom kterém případě došlo k nepřípustné lichvě, musí civilní soudy do svého rozhodování promítnout ústavní principy spravedlnosti, přiměřenosti a ochrany slabší smluvní strany.

29. V projednávané věci bylo namístě posoudit, zda právní jednání účastníků v souvislosti s uzavřením smlouvy o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu ze dne 23. 5. 2019 a dohoda o vzájemném majetkovém vypořádání z téhož dne jsou neplatná pro rozpor s dobrými mravy, a to pro hrubý nepoměr vzájemných plnění (objektivní znak), a z důvodu zneužití tísně či nezkušenosti druhé strany (subjektivní znak lichvy ve smyslu § 1796 o. z.).

30. Argumentace stran směřovala k otázce, zda došlo či nedošlo ke zkrácení o více než jednu polovinu. Soud k této otázce v první řadě uvádí, že zákonná úprava neuvádí pevnou hranici, kterou by již bylo možno považovat za hrubý nepoměr, což lze hodnotit pouze pozitivně. Není tomu tedy tak, že zkrácení lehce přesahující jednu polovinu by bylo hrubým nepoměrem, zatímco zkrácení mírně pod hranicí jedné poloviny by již hrubým nepoměrem nebylo, což by bylo zjevně nespravedlivé. Vždy je třeba přihlédnout ke konkrétním okolnostem. Současně má soud za to, že podstatným kritériem je i sama (absolutní) výše poskytnutého plnění – v případě plnění v řádu stokorun či obdobně nízkých částek nemusí být ani poskytnutí výrazně méně než poloviny hodnoty hrubým nepoměrem, naopak však při plnění v řádu miliónů nemusí nutně zkrácení dosahovat ani jedné poloviny, přesto se však bude jednak o hrubý nepoměr.

31. V posuzovaném případě žalobci převedli na žalovaného družstevní podíl v bytovém družstvu v hodnotě maximálně 3 180 000 Kč za protiplnění ve výši 1 900 000 Kč s tím, že k předání bytu (a doplacení částky) dojde po jednom roce od uzavření smlouvy. Žalobci tak jako plnění obdrželi 60 % hodnoty převáděného družstevního podílu. Pakliže soud zahrne do výpočtu skutečnost, že v bytě mohla ještě jeden rok bydlet matka žalobce, bylo žalobcům poskytnuto ještě plnění ve výši odpovídající obvyklému nájemnému, které činí 14 000 Kč, tedy 12 x 14 000 Kč = 168 000 Kč, celkem by tak žalobcům bylo poskytnuto plnění 2 068 000 Kč, které představuje 65 % hodnoty převáděného družstevního podílu.

32. Soudu tedy nezbylo než posoudit, zda zkrácení žalobců o 35 %, resp. 40 % hodnoty převáděného družstevního podílu je obvyklým obchodem v rámci smluvní volnosti, tvoření zisku žalovaným a pro žalobce pouhým„ nevýhodným obchodem“ či zda byly zákonné meze překročeny zejména ve smyslu dobrých mravů a lichevní smlouvy dle § 1796 o. z.

33. Jak uvedl dovolací soud v citované judikatuře, při posuzování, zda v konkrétním případě jde o hrubý nepoměr ve vzájemném plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem případu. Pro žalobce se jednalo o zcela zásadní otázku, prodej bytu k uspokojení věřitelů v časové tísni, a obdrželi plnění v hodnotě nejvýše 65 % hodnoty svého protiplnění. Tato skutečnost však při zhodnocení právního jednání coby lichevního nestojí o samotě. Soud proto dále hodnotil, zda žalovaný při uzavírání smlouvy zneužil tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti žalobců. V tomto ohledu nelze odhlédnout od samotného průběhu kontraktačního procesu mezi žalobci a žalovaným, který byl se situací a motivací žalobců k prodeji podílu v podobě nutnosti úhrady dluhů. Za dané situace žalovaný vystupoval sám za sebe, nikoliv z pozice realitního makléře [příjmení] [příjmení] a měl zjevně zájem dosáhnout z obchodu zisku. Ze strany žalovaného byly žalobcům nabídnuty celkem tři varianty prodeje družstevního podílu - zaplacení ceny podílu ve výši 2 400 000 Kč při okamžitém uvolnění bytu, nebo zaplacení částky 900 000 Kč ihned a částky 1 000 000 Kč při uvolnění bytu za rok, nebo zaplacení pouze částky 900 000 Kč ihned s tím, že v bytě nechá dožít maminku žalobce. Žalobci zvolili druhou variantu, přičemž je zřejmé, že jim tyto volby nebyly dány s tím, že by se museli rozhodnout okamžitě v danou chvíli, kdy jim žalovaný tyto varianty předestřel. To plyne z toho, že žalobci neuzavřeli smlouvu v jeden okamžik, ale v rozmezí dvou dnů, tudíž si mohli rozmyslet, zda na nabídku žalovaného přistoupit či nikoliv. Žalovaný sice vystupoval z pohledu žalobců jako realitní makléř, tj. profesionál v daném oboru, tudíž mohli dát na jeho názor ohledně nepřiměřenosti nabídkové ceny [spisová značka], avšak nelze odhlédnout od toho, že již před podpisem smlouvy si žalobkyně byla dle své výpovědi vědoma toho, že žalovaný družstevní podíl prodá se ziskem jejím odhadem za 3,5 až 3,9 milionu Kč, tudíž si nepochybně byla vědoma, že podíl prodává se ztrátou, přesto k prodeji za daných podmínek přistoupila. V řízení přitom nebylo nikterak prokázáno, že by žalovaný žalobce k prodeji jakýmkoliv způsobem tlačil – žalobcům ničeho nebránilo zvolit třetí variantu v podobě prodeje podílu za vyšší cenu, či mohli prodej realizovat s jiným případným zájemcem, nic jim také nebránilo obrátit se na RK [spisová značka] a nabídkové podmínky předložené žalovaným s ní konzultovat, to však neučinili. Nelze také odhlédnout od toho, že žalovaný všechny své závazky splnil, přičemž žalobci z poskytnutých prostředků uhradili své dluhy, jak měli v úmyslu. Soud proto neshledal, že by jednání žalovaného bylo možné kvalifikovat jako zneužívající tísně či nezkušenosti žalobců.

34. S ohledem na shora uvedené soud při zhodnocení objektivního i subjektivního znaku lichvy dospěl k závěru, že na převod družstevního podílu ze žalobce na žalované nedošlo k naplnění žádného z nich. Žalobcům se za jejich družstevní podíl dostalo protiplnění v hodnotě nejméně 65 %, přičemž nepochybně měli možnost volby variant, jako dosáhnout protiplnění vyššího i v rámci právního jednání se žalovaným (2,4 milionu Kč proti okamžitému vyklizení bytu), případně mohli s prodejem posečkat na dalšího zájemce, avšak za cenu toho, že by prodej trval po blíže neurčenou delší dobu (opět nutno podotknout, že byt se ani po následujících dvou měsících nezdařilo prodat za cenu 3,69 milionu Kč).

35. S ohledem na vše shora uvedené proto soud dospěl k závěru, že předmětná smlouva o převodu družstevního podílu v bytovém družstvu a dohoda o vzájemném majetkovém vypořádání nejsou neplatné ve smyslu § 1796 o. z., a proto žalobu jako nedůvodnou zamítl.

36. Úspěšnému žalovanému soud přiznal náhradu nákladů řízení ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. ve výši celkem 49 432 Kč Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za odvolání v částce 2 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, které tvoří odměna stanovená dle § 9 odst. 3 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen„ AT”) z tarifní hodnoty ve výši 35 000 Kč sestávající z částky 2 500 Kč za každý ze 14 úkonů uvedených v § 11 odst. 1 AT (příprava a převzetí zastoupení, vyjádření k žalobě, 6 x účast na jednání před soudem – 25. 2. 2020, 15. 10. 2020, 4. 3. 2021, 22. 6. 2021, 25. 11. 2021 a 30. 3. 2022, vyjádření ve věci dne 10. 3. 2020, vyjádření ke znaleckému posudku dne 16. 6. 2020, předložení znaleckého posudku dne 9. 7. 2020, podání odvolání, replika k vyjádření žalobců, vyjádření z 26. 1. 2021) včetně 14 paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 AT a náhrada daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 39 200 Kč ve výši 8 232 Kč.

Poučení