30 C 284/2023

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní JUDr. Ivetou Nývltovou, Ph.D., ve věci žalobkyně: Anonymizováno Anonymizováno Anonymizováno s.r.o., IČO IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/1 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalované: Jméno zainteresované společnosti 1/0 , IČO IČO zainteresované společnosti 1/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 1/0 sídlem Adresa zástupce zainteresované společnosti 1/0 o zaplacení 78 650 Kč s příslušenstvím

I. Žaloba o zaplacení částky , částka, s příslušenstvím a nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši , částka, , se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náklady řízení ve výši , částka, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalované.

1. Žalobkyně se žalobou, doručenou soudu dne , datum, , domáhala rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni shora uvedenou částku s příslušenstvím s odůvodněním, že žalobkyně zprostředkovala žalované jako nájemci pronájem nemovitosti v , adresa, na adrese , adresa, , a za takto poskytnuté služby žalobkyně vyúčtovala žalované cenu (provizi) fakturou č. , adresa, na částku , částka, + DPH 21 %, tj. , částka, , splatnou dne , datum, . Žalobkyně začala jednat se žalovanou, respektive s ubytovanou osobou, v září 2020, následně bylo dohodnuto, že nájemce bude přímo žalovaná, nikoli ubytovaná osoba. Žalobkyně již v úvodu této komunikace výslovně informovala žalovanou ohledně provize za zprostředkovatelské služby, přičemž provize je účtována od obou stran (pronajímatele i nájemce) ve výši jednoho měsíčního nájmu (písemná komunikace z , datum, ). Tyto skutečnosti jsou i na webu žalobkyně. Mezi účastníky od počátku panovala shoda ohledně podmínek i výše provize, což vyplývá z jejich písemné komunikace. Žalobkyně opakovaně žádala žalovanou o formální podepsání rezervační smlouvy. Žalovaná však se zdráhala uzavřít smlouvu, zaplatit první nájemné či kauci a jiné obdobné platby, vyúčtovanou částku provize nezaplatila, následně nárok žalobkyně na provizi rozporovala. Žalovaná dlužnou částku nezaplatila ani k předžalobní výzvě žalobkyně.

2. Proti vydanému elektronickému platebnímu rozkazu podala žalovaná odpor s tím, že nárok žalobkyně v plném rozsahu neuznává. Žalovaná sice v září 2020 projevila zájem využít služeb žalobkyně jako renomované realitní kanceláře a zahájila se žalobkyní jednání o podmínkách poskytnutí předmětných služeb, jednání však nikdy nedospěla do fáze uzavření smlouvy o zprostředkování, neboť o podmínkách spolupráce nebylo dosaženo shody. Jednou ze sporných podmínek byl právě i požadavek na úhradu provize, neboť provize byla současně hrazena i pronajímatelem, a nesouhlas byl vysloven i v reakci na předložený návrh smlouvy. Žalobkyně poskytuje služby definované zákonem č. 39/2000 Sb., o realitním zprostředkování, dle něhož mj. smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu, právní jednání učiněné případně v jiné formě je neplatné. Žalobkyně ostatně ani netvrdí, že by písemná smlouva byla uzavřena a svůj nárok zakládá výhradně na vystavené faktuře. Zahájení zprostředkovatelských služeb před dosažením shody a uzavřením smlouvy bylo obchodním rizikem žalobkyně, činila tak zřejmě proto, že měla uzavřenu zprostředkovatelskou smlouvu s pronajímatelem, přičemž dle informací žalované k zaplacení této provize i došlo. Ke vzniku nároku na provizi žalobkyně postrádá platný právní titul, na což byla dříve žalovanou upozorněna.

3. Žalobkyně doplnila žalobu tak, že mezi účastníky došlo k uzavření smlouvy o realitním zprostředkování formou požadovanou ust. § 9 odst. 2 zákona o realitním zprostředkování, a že mezi účastníky panovala shoda o podmínkách spolupráce, když případné nejasnosti byly v průběhu kontraktačního procesu postaveny najisto. Žalobkyně doplnila e-mailovou komunikaci s podrobným výkladem ohledně jednajících osob, předmětu a obsahu komunikace, z níž vyplývá, že žalobkyně informovala o nároku a výši provize již v úvodním e-mailu, dále probíhala komunikace ohledně výběru předmětu nájmu, obsahu nájemní smlouvy. Dne , datum, žalobkyně požádala o podpis předložené rezervační smlouvy, která reflektovala předjednaný nárok žalobkyně na provizi, a která fakticky byla smlouvou o (realitním) zprostředkování uzavřenou v písemné podobě. Smlouva dále stanovila i podmínky pro úhradu kauce a současně rezervačního poplatku, jakož i jeho započtení na úhradu provize. Žalovaná reagovala e-mailem z , datum, , žalobkyně téhož dne urgovala podpis rezervační smlouvy. Mezi účastníky paralelně probíhala ústní komunikace, v rámci níž byli účastníci srozuměni s nárokem na provizi. Další komunikace probíhala ohledně obsahu nájemní smlouvy. Teprve po několika týdenním jednání od prokazatelného seznámení se s nárokem žalobkyně na provizi (, datum, ) činí žalovaná dotaz na provizi (dne , datum, ), čímž potvrdila seznámení se s podmínkami provize. Žalobkyně poskytovala služby na vysoké úrovni oběma stranám a je tedy odůvodněn nárok na provizi vůči oběma. Další objasnění nároku na provizi došlo mezi právními zástupci stran, to však nevedlo k úhradě provize žalovanou. Dne , datum, žalobkyně urgovala podpis nájemní i rezervační smlouvy. Žalobkyně v dobré víře vyšla vstříc požadavku žalované, aby byla vystavena faktura bez formálního uzavření rezervační smlouvy, k této dohodě došlo telefonicky; zaplacení faktury žalovaná následně odmítla. Žalobkyně dále činí právní závěry, že e-mailová komunikace účastníků svým obsahem splňuje podmínky pro uznání za písemnou formu, je patrná snaha opustit důraz na formální hledisko projevu a klást větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob. Z komunikace je více než zřejmé, že žalovaná byla se zněním smlouvy srozuměna a s provizí souhlasila, neboť v rámci kontraktačního procesu nevznesla námitku (pouze se dotázala na stanovisko). Vůli účastníků navíc provázela i komunikace telefonická a celkově panovala ohledně dohody týkající se provize shoda ve smyslu § 556 o. z. Z toho vyplývá, že došlo k uzavření smlouvy o zprostředkování v zákonem požadované písemné formě. Žalovaná navíc není „zájemce“ coby spotřebitel, jehož ochranu má zákon zejména na mysli, k tomu je rovněž třeba přihlédnout. Závěr soudu o neplatnosti smlouvy z důvodu nedodržení písemné formy by byl přepjatě formalistický a nesprávný ve smyslu § 582 o. z.

4. Žalovaná v souvislosti s replikou žalobkyně upozornila, že požadavek na písemnou formu tohoto druhu smlouvy vyplývá z nutnosti zajistit jednoznačnost a prokazatelnost obsahu smlouvy a z ní vyplývajících práv, povinností a nároků, účelem zpřísnění je snaha o zvýšení právní jistoty a ochrany zájemce. Nedodržení předepsané formy vede k nejasnostem, jak lze přesně demonstrovat na tomto případu. Tento základní nedostatek se žalobkyně snaží nahradit obtížnou interpretací e-mailové komunikace a výslechem svědků. e-mailová komunikace není jedním vláknem, adresáty však byly různé subjekty, i nijak nespojené se žalovanou. Do návrhu smlouvy žalobkyně jednoznačně uvedla jako osobu oprávněnou k jejímu podpisu statutární orgán žalované. Návrh rezervační smlouvy (oferta) byl předložen i dle tvrzení žalobkyně až , datum, , k jeho akceptaci však nikdy nedošlo. Úmyslem žalobkyně bylo uzavřít smlouvu písemně, jak o tom svědčí předložený návrh smlouvy a další komunikace. Ze žádného e-mailu nelze dovodit, že by byla předložena nabídka dle § 1732 o. z., naopak do poslední chvíle (k diskuzi o provizi došlo i , datum, ) panovaly nejasnosti ohledně provize, žádný písemný projev žalované nelze považovat za akceptaci nabídky dle § 1740 o. z. Pokud žalobkyně po odmítnutí předloženého návrhu rezervační smlouvy žalovanou nyní dovozuje uzavření této smlouvy prostřednictvím emailové komunikace, žalovaná má takové tvrzení za účelovou dezinterpretaci jednání stran. Námitku přepjatého formalismu žalovaná odmítá s tím, že takové závěry lze činit pouze vyžaduje-li to smysl a účel zákona, což není tento případ, navíc v tomto případě vůbec k uzavření smlouvy nedošlo.

5. Soud dále postupoval dle § 115 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění rozhodném (o. s. ř.) a k projednání věci bylo nařízeno jednání.

6. Po provedeném dokazování soud dospěl k následujícím skutkovým zjištěním:

7. Žalobkyně oslovila dne , datum, zaměstnance žalované (, jméno FO, ) s poděkováním za kontaktování, informacemi ohledně prohlídky bytu, a podáním základní informace o výši provize žalobkyně pro případ, že se rozhodne pro nájem. Na zprávu reagoval , jméno FO, a , Anonymizováno, z e-mailové adresy , e-mail, , a komunikace s těmito osobami pokračovala do , datum, , kdy , jméno FO, odkázal žalobkyni na zprocesování kontraktu na , jméno FO, . Od , datum, dále již se žalobkyní komunikovala , jméno FO, z adresy , e-mail, (z e-mailové komunikace ze dne , datum, až , datum, , v anglickém jazyce, zároveň nesporné tvrzení účastníků).

8. Dne , datum, žalobkyně zaslala na adresu , e-mail, zprávu označenou „, Anonymizováno, , jméno FO, “ s tím, že v příloze je zasílán návrh nájemní smlouvy a návrh rezervační smlouvy (z emailové zprávy ze dne , datum, , v anglickém jazyce, zároveň nesporné tvrzení účastníků).

9. Návrh rezervační smlouvy mezi stranou žalující a stranou žalovanou s uvedením data , datum, a vztahující se k nájmu nemovitosti na adrese , adresa, , je podepsán pouze za žalobkyni, je plně v anglickém jazyce, zahrnuje i sjednání podmínek úhrady provize ve výši , částka, + DPH, celkem , částka, a neobsahuje žádné připomínky či revize. Návrh nájemní smlouvy mezi třetími subjekty jako pronajímatelem a stranou žalovanou jako nájemcem je vždy v anglické i české verzi, a zahrnuje četné úpravy a změny vyznačené revizí (z návrhu rezervační smlouvy Agreement on reservation and payment of the reservation fee, v anglickém jazyce, z návrhu smlouvy o nájmu, s vyznačenými změnami revizí, v anglickém a českém jazyce)

10. V další emailové komunikaci z období , datum, až , datum, jsou řešeny zejména konkrétní podmínky nájemní smlouvy. Pouze dne , datum, žalobkyně poptává reakci na rezervační smlouvu, dne , datum, paní , jméno FO, žádá o stanovisko od právníka k objasnění souladu provize s novým zněním zákona, a týž den je mj. podána informace, že „nově od května 2020 zprostředkovatel musí mít uvedené v rezervační smlouvě informaci o provizi, viz. odkaz, který dáváme do rezervační smlouvy … „, a dále žalobkyně dne , datum, zasílá informace, že „je potřeba nájemní a rezervační smlouvu dne podepsat, zítra máme domluvené předání … „; dále je již řešena jen fakturace (z emailové komunikace ze dne , datum, až , datum, ).

11. Na základě skutkových zjištění soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu:

12. Žalobkyně od září 2020 jednala nejprve s třetími (fyzickými) osobami jako ubytovanými a následně od , datum, se žalovanou o podmínkách využití realitních služeb žalobkyně za účelem uzavření nájemní smlouvy k nemovitosti na adrese , adresa, . Žalobkyně dne , datum, předložila prostřednictvím e-mailové zprávy adresované zaměstnankyni žalované společnosti návrh nájemní smlouvy a současně návrh rezervační smlouvy, jehož součástí je i zprostředkovatelská smlouva včetně ujednání o podmínkách a výši provize (v celkové výši , částka, ), kterou měla být zavázána zaplatit žalovaná. Žalovaná reagovala připomínkami pouze na návrh nájemní smlouvy, k návrhu rezervační smlouvy se nijak písemně nevyjádřila ani konkrétně k jejímu obsahu, ani k vůli žalované návrh smlouvy v předložené podobě uzavřít, a to ani k opakovaným urgencím žalobkyně (naposledy dne , datum, ). Žalovaná pouze vznesla pochybnosti o souladu požadované provize se zákonnou úpravou.

13. Po právní stránce posoudil soud věc následovně:

14. Podle § 9 odst. 1 zákona č. 39/2020 Sb., o realitním zprostředkování, ve znění pozdějších předpisů (dále „ZRS“), realitní zprostředkovatel poskytuje realitní zprostředkování na základě smlouvy o realitním zprostředkování.

15. Podle § 9 odst. 2 ZRS, smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje písemnou formu. Námitku neplatnosti smlouvy pro nedostatek formy může vznést pouze zájemce.

16. Podle § 10 odst. 1 písm. c) ZRS, smlouva o realitním zprostředkování obsahuje také výši provize, nebo způsob jejího určení.

17. Podle § 10 odst. 3 ZRS, neobsahuje-li smlouva o realitním zprostředkování údaje podle odstavce 1, je neplatná. Námitku neplatnosti může vznést pouze zájemce.

18. Podle § 1740 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů, (dále „o. z.“) osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou.

19. Mezi žalobkyní a žalovanou je nesporné, že spolu jednaly za účelem využití realitních služeb žalobkyně ve smyslu zákona č. 39/2020 Sb., ZRS, a rovněž že došlo ke zprostředkování uzavření nájemní smlouvy k nemovitosti. Sporná zůstala otázka uzavření smlouvy o realitním zprostředkování, která byla součástí návrhu tzv. rezervační smlouvy, zaslaného žalované dne , datum, .

20. Smlouva o realitním zprostředkování vyžaduje dle § 9 odst. 2 ZRS písemnou formu. V tomto případě nepřipadá v úvahu aplikace ustanovení § 556 o. z. (výklad úmyslu jednajícího či přihlížení k zavedené praxi stran či tomu co jednání přecházelo a co daly strany následně najevo), ani není případný odkaz na ustanovení § 580 odst. 1 o. z., jak dovozuje žalobkyně, neboť účelem a smyslem nové právní úpravy realitního podnikání (zprostředkování) podle důvodové zprávy bylo právě posílení prokazatelnosti obsahu smlouvy, tj. funkce důkazní, tedy jistoty zájemce o tyto služby (ať již je jím jakýkoli subjekt) zavedením povinnosti písemného ujednání o podmínkách služeb, a to zejména ohledně provize (§ 10 odst. 3 ZRS). Ujednání o provizi pak musí být součástí uzavřené dohody mezi účastníky, projev vůle zájemce nelze nahradit jednostranným podáním informace. Ačkoli žalobkyně předložila písemný návrh „rezervační“ smlouvy (jehož součástí je i zprostředkovatelská smlouva včetně ujednání o podmínkách a výši provize), a poté opakovaně urgovala písemné uzavření smlouvy (naposledy den před předáním předmětné nemovitosti), následně na podpis (písemnou akceptaci) smlouvy bez dalšího rezignovala, přestože sama dříve vysvětlovala žalované nezbytnost uzavření smlouvy v písemné podobě podle nové zákonné úpravy. Soud se v tomto smyslu ztotožňuje s tvrzením žalovaného, že následné tvrzení žalované o uzavření rezervační (zprostředkovatelské) smlouvy jiným (ústním, či dokonce konkludentním způsobem) je účelovou snahou o nápravu pochybení, kterého si je zřejmě sama vědoma. Uzavření zprostředkovatelské smlouvy (ani souhlas s výší provize) nelze dovozovat ze skutečnosti, že žalovaná ničeho nenamítala, ani ze skutečnosti že došlo ke zprostředkování nájmu mezi pronajímatelem a žalovanou, jak činí žalobkyně. Uzavření smlouvy o realitním zprostředkování ústní či konkludentní formou je výše citovanou zákonnou úpravou vyloučeno.

21. Z provedených důkazů tedy nevyplývá, že by žalovaná na písemný návrh „rezervační“ (realitní zprostředkovatelské) smlouvy reagovala jeho přijetím (akceptací) ve smyslu ustanovení § 1740 odst. 1 o. z., přičemž žalobkyně ani přes poučení soudu dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. netvrdila tomu odpovídající skutečnosti ani nenavrhovala další důkazy. Žalobkyně tedy neunesla břemeno tvrzení ani důkazní břemeno k dodržení písemné formy (v listinné podobě nebo elektronicky dle § 561 odst. 1 věta první a věta třetí o. z.) smlouvy o realitním zprostředkování mezi žalobkyní a žalovanou, což v případě, že vůbec byla uzavřena, způsobilo k námitce žalované neplatnost smlouvy ve smyslu ustanovení § 9 odst. 2 ZRS.

22. S ohledem na výše uvedené skutečnosti soud žalobu v celém rozsahu zamítl.

23. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, (dále jen „o. s. ř.”) tak, že přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce , částka, . Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši , částka, sestávající z částky , částka, za každý ze čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, vyjádření k žalobě z , datum, , vyjádření k replice žalobkyně z , datum, , účast na jednání před soudem , datum, ), včetně čtyř paušálních náhrad výdajů po , částka, dle § 13 odst. 4 a. t. a náhrady daně z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky , částka, ve výši , částka, .