30 Co 1/2026 - 319

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Jany Knotkové a soudců Mgr. Miloše Žitného a Mgr. Zdeňka Váni ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] za účasti vedlejší účastnice: [Jméno účastnice], narozené [Datum narození účastnice] bytem [Adresa účastnice] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta C] sídlem [Adresa advokáta C] o zaplacení 20.275,40 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobce, vedlejší účastnice a žalovaného proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 1. září 2025 č. j. 60 C 41/2024-252 ve znění doplňujícího rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 4 ze dne 10. listopadu 2025 č. j. 60 C 41/2024-268 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku I. potvrzuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve výroku II. ohledně částky 1.859,40 Kč s příslušenstvím z této částky ruší a řízení se v tomto rozsahu zastavuje; ohledně částky 4.000 Kč s příslušenstvím se mění tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 4.000 Kč s 15% úrokem z prodlení ročně z této částky od 19. 12. 2023 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku; co do zbývající částky 3.700 Kč a co do zbývajícího příslušenství z této částky se potvrzuje.

III. Ve výroku III. se rozsudek soudu prvního stupně mění jen tak, že výše soudního poplatku činí 14 Kč, jinak se v tomto výroku potvrzuje.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku ve výši 10.716 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 6.796 Kč ode dne 13. 1. 2024 do zaplacení a se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 3.920 Kč ode dne 27. 8. 2024 do zaplacení (výrok I.). Ohledně částky 1.019,40 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 14,75 % ročně z této částky ode dne 12. 1. 2024 do zaplacení, ohledně částky 4.840 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z této částky ode dne 19. 12. 2023 do zaplacení, ohledně částky 3.700 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 12,75 % ročně z toto částky ode dne 28. 8. 2024 do zaplacení, ohledně zákonného úroku z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky ve výši 6.796 Kč za 12. 1. 2024 a ohledně zákonného úroku z prodlení ve výši 0,25 % ročně z částky 1.019,40 Kč ode dne 12. 1. 2024 do zaplacení, žalobu zamítl (výrok II.). Současně žalobci uložil povinnost zaplatit České republice – Obvodnímu soudu pro [adresa] soudní poplatek ve výši 1.000 Kč (výrok III.) a žalovanému povinnost zaplatit na náhradě nákladů řízení žalobci 5.874,17 Kč (výrok IV.) a vedlejší účastnici na straně žalobce 1.690,56 Kč (výrok V.)

2. Rozhodl tak o žalobě, kterou se žalobce – po jejím rozšíření a následném částečném zpětvzetí – domáhal po žalovaném (dále také „SV“) zaplacení shora uvedených částek, jež musel vynaložit v souvislosti s poškozením svého majetku, konkrétně dveří a zárubní k nebytové jednotce č. [číslo] (dále také „jednotka žalobce“), k němuž došlo v důsledku schválených oprav kanalizace a suterénních prostor domu prováděných SV. Žalobce uvedl, že z důvodu nečinnosti SV byl nucen nechat si zpracovat odborný posudek stavebních poruch za 4.000 Kč + DPH a následně uhradit i samotnou opravu dveří v ceně 6.796 Kč DPH. Uvedené částky včetně DPH, tj. 4.840 Kč a 7.815,40 Kč, žalobce SV přefakturoval, avšak SV jejich úhradu odmítlo s odůvodněním, že si posudek ani opravu neobjednalo. V důsledku pokračující nečinnosti SV následně došlo k opětovnému poškození dveří jednotky žalobce, pročež dne 8. 6. 2024, kdy hrozily velké srážky a riziko zatékání, byl žalobce z důvodu jejich zablokování nucen zajistit expresní zámečnické služby nezbytné ke zpřístupnění jednotky, za něž uhradil částku 3.700 Kč. Za v pořadí již druhou opravu dveřního křídla a rozšíření otvoru pro zámek v deformovaných zárubních pak žalobce zaplatil částku 3.920 Kč. Tyto náklady žalobce rovněž přefakturoval SV, avšak i tyto částky SV odmítlo uhradit.

3. Žalovaný s žalobou nesouhlasil a navrhoval její zamítnutí. Předně namítal nedostatek aktivní legitimace žalobce, protože dveře a zárubně podle něj nejsou součástí nebytové jednotky, ale společnými částmi domu. Žalobce navíc podle žalovaného neprokázal vznik škody, ani příčinnou souvislost mezi stavebními pracemi (výměnou ležaté kanalizace, dále také „dílo“) a údajně poškozenými dveřmi do jeho jednotky. Přesto se žalovaný pokusil sjednat nápravu u zhotovitele díla, který ji původně přislíbil, avšak nakonec od dobrovolné opravy ustoupil z důvodu nepřiměřených požadavků žalobce. Ve vztahu k uplatněnému nároku na náhradu nákladů za zámečníka žalovaný dále namítal jejich neúčelnost, kdy akcentoval, že 8. 6. 2024 byla sobota, a tedy nebylo třeba akutně řešit vstup do nebytové jednotky užitím služby expresního zámečníka.

4. Soud prvního stupně na základě provedeného dokazování zjistil, že žalobce je výlučným vlastníkem nebytové jednotky č. [číslo] v domě spravovaném žalovaným, jejíž součástí jsou i vstupní dveře včetně zárubní. V roce 2023 byla v domě provedena výměna ležaté kanalizace, jejíž část vedla pod podlahou jednotky žalobce; zhotovitelem tohoto díla byla společnost [právnická osoba]. (dále jen „zhotovitel“). Po provedení stavebních prací vznikly v oblasti vstupních dveří žalobcovy jednotky trhliny a došlo k deformaci dveřní zárubně, v jejímž důsledku nebylo možné dveře řádně ovládat. Zhotovitel v únoru 2023 uvedené závady – praskliny na zdi a drhnutí vstupních dveří u jednotky žalobce – opravil, avšak tyto se znovu objevily. Žalobce proto tyto závady opakovaně (výzvy ze dne 8. 5. 2023, 16. 5. 2023 a 23. 5. 2023) uplatnil u žalovaného, který sjednal provedení oprav u zhotovitele. K opravě však nedošlo, neboť zhotovitel požadoval, aby žalobce v době mezi jednotlivými fázemi opravy zajistil zabezpečení jednotky, jelikož během oprav měly být vstupní dveře vysazeny. Žalobce s tímto nesouhlasil, načež zhotovitel dne 15. 9. 2023 sdělil, že od opravy odstupuje, neboť považuje požadavky žalobce za nepřiměřené. Žalobce si následně nechal dveře opravit sám. Za opravu dveří provedenou společností [právnická osoba] v prosinci 2023 vynaložil částku 6.796 Kč, kterou žalovanému dne 27. 12. 2023 přefakturoval, a to s navýšením o DPH ve výši 1.019,40 Kč, se splatností dne 12. 1. 2024. Dále žalovanému dne 3. 12. 2023 přefakturoval částku 4.000 Kč za posouzení stavebních poruch vypracované [tituly před jménem] [jméno FO] – podle kterého byla příčinou deformace dveřní zárubně pokles podloží a betonové desky pod příčkou v důsledku stavebního zásahu při výměně ležaté kanalizace – navýšenou o DPH ve výši 840 Kč, se splatností dne 18. 12. 2023. Dne 8. 6. 2024 byl v jednotce žalobce proveden pohotovostní zásah zámečníka mimo pracovní dobu, který byl žalobci vyúčtován částkou 3.700 Kč. Ve dnech 25. a 27. 6. 2024 byla u žalobce provedena další oprava dveřního křídla a rozšíření otvoru pro zámek v zárubních po jejich deformaci, včetně doplnění těsnění a lakování. Tato druhá oprava byla žalobci vyúčtována částkou 3.920 Kč se splatností k 26. 8. 2024. Žalovaný si v prosinci 2023 nechal vypracovat odborné vyjádření od [tituly před jménem] [jméno FO], který vznik trhlin v příčkách podzemního podlaží, včetně oblasti vstupních dveří do jednotky žalobce – vznikly-li až po provedené opravě kanalizace – dává do souvislosti s nerovnoměrným sednutím podloží po výměně ležaté kanalizace. Reklamace díla (výměny ležaté kanalizace) ze strany žalovaného učiněna nebyla.

5. Po právní stránce takto zjištěný skutkový stav soud prvního stupně posoudil podle příslušných ustanovení zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Předně akcentoval, že aktivní legitimace žalobce je v projednávaném případě dána, neboť z Prohlášení vlastníka ze dne 2. 5. 2018, konkrétně z bodu B) I. 3., vyplývá, že k nebytovým prostorům náleží mj. vstupní dveře včetně zárubní. Dále s odkazem na § 1183 odst. 1 a 2 a § 2894 odst. 1 o. z. konstatoval, že má za prokázané, že v důsledku stavebních prací při výměně ležaté kanalizace realizované SV vznikly v oblasti vstupních dveří do žalobcovy jednotky praskliny na zdi a zdeformovala se zárubeň vstupních dveří, které proto nebylo možno správně zavírat, ač před provedením uvedených stavebních prací fungovaly bezproblémově. Bylo proto na žalovaném, aby dostál svým povinnostem a za situace, kdy při opravách společných částí domu, tj. činností v rámci správy domu, došlo k zásahu do stavebního stavu žalobcovy jednotky, při němž vznikla škoda, tuto škodu žalobci nahradil. Protože primárním způsobem náhrady škody je uvedení věci do původního stavu, bylo na žalovaném, aby potřebnou opravu zajistil prostřednictvím zhotovitele, s nímž měl uzavřen smluvní vztah, a aby v tomto směru zvolil odpovídající postup směřující k nápravě závadného stavu. Pokud tak neučinil – soud prvního stupně odmítl argumentaci žalovaného, že k opravě nedošlo kvůli chování žalobce, kdy zdůraznil, že žalobce nebyl účastníkem smluvního vztahu se zhotovitelem, a proto s ním nemohl jednat, přičemž jeho požadavek na informace o způsobu provedení oprav byl vzhledem k opakovanému výskytu závady legitimní a nepředstavoval maření součinnosti – nelze žalobci přičítat k tíži, že opravu (první i druhou) provedl na vlastní náklady. S ohledem na uvedené soud prvního stupně uzavřel, že nárok žalobce na zaplacení nákladů, které vynaložil v souvislosti s opravami zárubně a dveří, tj. jak částky ve výši 6.796 Kč, tak částky ve výši 3.920 Kč,[Anonymizováno]poškozených stavební činností prováděnou žalovaným, je důvodný, a proto v tomto rozsahu jeho žalobě vyhověl, a to včetně příslušenství v podobě zákonného úroku z prodlení ode dne následujícího po splatnosti faktury č. [číslo] [splatná dne 12. 1. 2024 – tj. zákonný úrok z prodlení ve výši 14,75 % ročně z částky 6.796 Kč od 13. 1. 2024 (nikoli od 12. 1. 2024, jak požadoval žalobce) do zaplacení] a faktury č. [číslo] [splatná 26. 8. 2024 – tj. zákonný úrok z prodlení ve výši 12,75 % ročně z částky 3.920 Kč od 27. 8. 2024 do zaplacení] v souladu s § 1968 a § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb. (výrok I.).

6. Naopak soud prvního stupně neshledal důvodným nárok žalobce na zaplacení částky 1.019,40 Kč představující navýšení v podobě DPH, které vzniklo přefakturací původní faktury za první opravu ve výši 6.796 Kč žalobcem na žalovaného, kdy v tomto směru považoval za významné, že žalobce za opravu dveří ve skutečnosti uhradil částku 6.796 Kč – která mu byla jako náhrada škody ve smyslu § 1183 o. z. přiznána (viz výše) – nikoli částku 7.815,40 Kč. Pokud jde o částku 4.840 Kč, resp. 4.000 Kč + DPH, kterou žalobce požadoval jako náhradu za vypracování odborného vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO], pak soud prvního stupně dospěl k závěru, že tento náklad nebyl žalobcem vynaložen účelně, neboť neprovedení opravy bylo způsobeno nikoli nejasnostmi ohledně příčiny škody, ale tím, že žalobce dle tvrzení zhotovitele kladl nepřiměřené požadavky na způsob provedení opravy, která mohla být dokončena již v září 2023. Konečně soud prvního stupně neshledal důvodným ani nárok žalobce na zaplacení částky 3.700 Kč za expresní zámečnické služby, kdy konstatoval, že nešlo o škodu vzniklou v souvislosti se stavební činností prováděnou SV ve smyslu § 1183 o. z. S ohledem na uvedené soud prvního stupně žalobu ohledně částek 1.019,40 Kč, 4.840 Kč a 3.700 Kč včetně požadovaného příslušenství jako nedůvodnou zamítl (výrok II.).

7. Dále soud prvního stupně uložil žalobci povinnost zaplatit doplatek soudního poplatku ve výši 1.000 Kč za rozšíření žaloby o částky 3.700 Kč a 3.920 Kč, neboť tento nebyl dosud uhrazen (výrok III.). O nákladech řízení pak rozhodl s odkazem na § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že částečně úspěšnému žalobci a vedlejší účastnici na jeho straně přiznal poměrnou náhradu nákladů řízení ve výši 5.874,17 Kč, resp. 1.690,56 Kč (výroky IV. a V.).

8. Proti tomuto rozsudku podali včasné odvolání žalobce spolu s vedlejší účastnicí (dále jen „žalobce“) i žalovaný.

9. Žalobce podal odvolání proti výrokům II., III., IV. a V. rozsudku. Namítal, že soud prvního stupně pochybil, když zamítl jeho nárok na úhradu 15% DPH ve výši 1.019,40 Kč k faktuře za první opravu dveří. V této souvislosti zdůraznil, že přestože tuto částku neuhradil přímo společnosti [právnická osoba], vznikla mu tato povinnost jako přenesená daňová povinnost podle § 92a a § 92e zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, a tato povinnost jej fakticky zatížila. Podle žalobce se proto i částka 1.019,40 Kč představující DPH musí považovat za přímou a skutečnou majetkovou újmu, k jejíž úhradě měl být žalovaný soudem prvního stupně zavázán. Soud prvního stupně podle žalobce rovněž pochybil, když zamítl jeho nárok na úhradu nákladů ve výši 4.840 Kč za vypracování odborného posudku [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že tento náklad byl vynaložen neúčelně, neboť neexistoval spor o příčinu poškození. Tento závěr není správný, neboť jak vyplývá i ze samotného odůvodnění rozsudku žalovaný v rámci své argumentace od počátku popírá příčinnou souvislost a to, že by za škodu jakkoli odpovídal. Právě toto dlouhodobé popírání příčiny ze strany žalovaného donutilo žalobce opatřit si odborný posudek, aby svůj nárok mohl uplatnit u soudu. Jedná se tak o klasický náklad vynucený postojem protistrany, který je součástí škody, případně nákladem účelně vynaloženým k uplatnění práva. Dále žalobce sporoval závěr soudu prvního stupně stran nákladů na expresní zámečnické služby, podle něhož tento náklad nesouvisí se stavební činností prováděnou SV. V tomto směru žalobce zdůraznil, že akutní zaseknutí dveří a nutnost pohotovostního zásahu nebyly novou škodní událostí, ale přímou, logickou a předvídatelnou následnou škodou, která vzešla z primárního poškození, které žalovaný odmítal řádně a včas opravit. V daný den navíc hrozily přívalové deště a žalobce se nemohl dostat do jednotky, aby zajistil okna – náklady na zámečníka tak byly i přiměřeným nákladem vynaloženým na odvrácení hrozící škody. Konečně žalobce v odvolání namítl, že soud prvního stupně pochybil, když mu uložil povinnost zaplatit soudní poplatek za údajné rozšíření žaloby – podle žalobce se nejednalo o změnu žaloby, ale o pouhou kvantifikaci, a i kdyby se o změnu žaloby jednalo, tak tuto zavinil žalovaný, a tedy měla být poplatková povinnost úložna přímo jemu. Stejně tak žalobce nesouhlasil s rozhodnutím o nákladech řízení, kdy soudu prvního stupně vytkl jednak nesprávný postup při určení úspěchu a neúspěchu a dále v případě nepřiznání nákladů za úkon další porady dne 16. 11. 2023 a úkon v podobě závěrečné řeči ze dne 2. 11. 2025.

10. Žalobce v průběhu odvolacího řízení předložil mimo jiné nové důkazy, které podle něj jednoznačně prokazují odpovědnost žalovaného, resp. příčinnou souvislost mezi stavebními pracemi a vznikem škody na jednotce žalobce, konkrétně Dopis (reklamaci) žalovaného adresovaný společnosti [právnická osoba]. ze dne 16. 10. 2025 a v něm odkazovaný Dodatek k odbornému posouzení [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 7. 2025. Dále pak zopakoval – soudem prvního stupně pro nadbytečnost zamítnutý – návrh na zpracování znaleckého posudku z oboru stavebnictví a ekonomiky za účelem zjištění příčiny vzniku poruchy a stanovení celkové výše škody, a dále navrhl provést místní šetření za účelem objasnění aktuálního stavu dveří, kdy za tímto účelem odvolacímu soudu předložil ještě fotodokumentaci trhlin pořízenou dne 22. 11. 2025.

11. Ze všech uvedených důvodů žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek v napadeném rozsahu změnil tak, že bude jeho žalobě vyhověno, poplatková povinnost bude uložena žalovanému, a žalobci i vedlejší účastnici bude přiznána plná náhrada nákladů řízení před soudy obou stupňů. Případně navrhl jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

12. Žalovaný podal odvolání proti výrokům I., IV. a V. rozsudku. Předně namítal, že soud prvního stupně nesprávně posoudil otázku aktivní legitimace žalobce, když se náležitě nevypořádal s tím, že v oddílu C, bodu 2., písm. g) Prohlášení vlastníka je výslovně uvedeno, že „společnými částmi jsou i vstupní dveře do jednotek“. Z toho podle žalovaného jednoznačně vyplývá, že nejde o části budovy tvořící výlučný majetek vlastníků jednotek, a žalobce tedy nebyl oprávněn s touto částí domu samostatně nakládat. Pokud tedy v projednávaném případě (vůbec) nějaká škoda vznikla, pak vznikla na společné části domu, nikoli na majetku žalobce, což podle žalovaného vylučuje vznik škody, jak ji žalobce tvrdí. Dále podle žalovaného není správný závěr soudu prvního stupně o existenci příčinné souvislosti mezi deformací dveřní zárubně u jednotky žalobce a stavebními pracemi při výměně ležaté kanalizace. Soud prvního stupě podle žalovaného v tomto směru nesprávně a jednostranně hodnotil důkazy, bez kritického zhodnocení převzal závěry posouzení [tituly před jménem] [jméno FO] a opominul fotografie a další podklady, z nichž plyne, že trhliny a poškození existovaly již před uvedenými stavebními pracemi. Rovněž se nevypořádal s tím, že žalobce provedl neoprávněné stavební úpravy (žalovaným neschválené osazení dveří do jednotky původně zkolaudované jako sklad uhlí, navíc dveří zcela nevyhovujících pro sklepní prostory a určení jednotky) ani s okolnostmi, které zpochybňují skutečné provedení tvrzených oprav. První oprava dveří provedená dne 18. 12. 2023 společností [právnická osoba] byla navíc podle žalovaného provedena předčasně, neboť proběhla dříve, než uplynula 14. denní lhůta, kterou sám žalobce žalovanému pro odstranění tvrzených vad stanovil ve výzvě ze dne 3. 12. 2023 (doručené dne 11. 12. 2023). Podle žalovaného proto nelze na jeho úkor uznat náklady na tuto práci, neboť ji žalobce zadal ještě před uplynutím jím stanovené lhůty. Konečně žalovaný odmítl závěr soudu prvního stupně, že mezi ním a zhotovitelem panovala shoda o příčině deformace zárubní a poškození dveří žalobcovi jednotky. Uvedl, že z jeho strany šlo pouze o předání žalobcova oznámení, přičemž zhotovitel nabídl opravu dobrovolně a její provedení nakonec znemožnil sám žalobce svými podmínkami pro zpřístupnění jednotky – tuto skutečnost soud prvního stupně v napadeném rozsudku vůbec nezohlednil. Na tomto místě žalovaný akcentoval, že i po vyhlášení napadeného rozsudku zajistil opětovnou ochotu zhotovitele závadu na společné části domu opravit, ovšem pouze za předpokladu, že žalobce poskytne nezbytnou součinnost (viz Uplatnění nároku na náhradu škody ze dne 29. 10. 2025).

13. Dále žalovaný v odvolání namítal, že napadený rozsudek je překvapivým rozhodnutím, neboť soud prvního stupně ve svém předběžném právním názoru avizoval jiný právní pohled na věc – zejména na původ poruch – avšak v rozsudku dospěl k závěrům opačným, aniž by však žalovaného poučil o neunášení břemene tvrzení a důkazního břemene. Zároveň má žalovaný za to, že soud prvního stupně nerespektoval, že žalobce přes poskytnuté poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. neprokázal příčinnou souvislost mezi tvrzenou újmou a jednáním žalovaného, a pochybil tak, když absenci doplnění tvrzení a důkazů ze strany žalobce do svého rozhodnutí nepromítl. V neposlední řadě žalovaný namítl, že závěr soudu prvního stupně o plném procesním úspěchu žalobce v části týkající se nepeněžitého plnění – umožnění nahlédnutí do účetních podkladů SV – je nesprávný, protože žaloba byla v tomto rozsahu neurčitá a neprojednatelná; žalobce ani po výzvě soudu nespecifikoval, o jaké konkrétní účetní podklady se jedná, a posléze žalobu sám vzal zpět. Jakékoli zpřístupnění dokumentů ze strany žalovaného proto nemohlo představovat splnění povinnosti uplatněné žalobou. Pokud se navíc žalobce domáhal nahlédnutí do dokladů za rok 2023, pak žalovaný zdůraznil, že tyto dokumenty v době předžalobní výzvy (21. 12. 2023), resp. podání žaloby (30. 1. 2024) objektivně nebyly k dispozici a nebyly způsobilé k poskytnutí z důvodu neuzavřeného účetního období a probíhající kontroly revizora SV. S ohledem na uvedené žalovaný navrhl, aby odvolací soud rozsudek v napadeném rozsahu změnil tak, že žalobu v plném rozsahu zamítne a žalovanému přizná náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, popřípadě, aby jej zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

14. Žalobce i žalovaný se dále ke svým odvoláním vzájemně vyjádřili, kdy v zásadě uvedli, že s odvoláním druhé strany nesouhlasí a setrvávají na své dosavadní argumentaci.

15. Odvolací soud ve smyslu ustanovení § 212 a § 212a o. s. ř. přezkoumal napadený rozsudek i řízení, které předcházelo jeho vydání a dospěl k závěru, že odvolání žalobce i žalovaného jsou důvodná jen částečně.

16. Předně odvolací soud uvádí, že žalobce vzal na jednání odvolacího soudu žalobu částečně zpět co do celkové částky 1.859,40 Kč s příslušenstvím – uvedená částka sestává z žalobcem požadovaného DPH za první opravu ve výši 1.019,40 Kč a DPH za posouzení stavebních poruch vypracované [tituly před jménem] [jméno FO] ve výši 840 Kč. Žalovaný s částečným zpětvzetím žaloby souhlasil. Odvolací soud proto dle § 222a odst. 1 o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně v zamítavém výroku II. o věci samé ohledně částky 1.859,40 Kč s příslušenstvím z této částky zrušil a řízení v tomto rozsahu zastavil.

17. Odvolací soud na jednání v souladu s § 205a písm. f) o. s. ř. provedl důkaz Dopisem ve věci: uplatnění nároku na náhradu škody ze dne 16. 10. 2025, ze kterého zjistil, že žalovaný tímto dopisem po společnosti [právnická osoba]., coby zhotoviteli stavební akce spočívající ve výměně ležaté kanalizace prováděné v období od ledna do října 2023, požadoval provedení oprav poškozeného zdiva a zárubní do jednotky žalobce č. [číslo], kdy argumentoval odborným názorem [tituly před jménem] [jméno FO], podle něhož došlo k poškození zdiva (včetně poklesu pravé části zárubně, která má vliv na funkci vstupních dveří do jednotky žalobce) následkem prováděné výměny ležaté kanalizace. Dále důkaz Dodatkem k odbornému posouzení [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 7. 2025, coby součásti uvedeného dopisu ze dne 16. 10. 2025, ze kterého zjistil, že podle odborného názoru [tituly před jménem] [jméno FO] došlo k poškození zdiva – vznik trhlin a poškození zárubní vstupních dveří do jednotky žalobce – v důsledku stavebních prací v souvislosti s výměnou kanalizace, konkrétně otevřením rýhy pro výměnu kanalizačního potrubí; podle [tituly před jménem] [jméno FO] fotografie ze dne 27. 1. 2023, tj. před zahájením výměny kanalizace, existenci trhlin nezobrazují, deformace stávající zárubně vstupních dveří do jednotky žalobce neumožňuje její řádnou funkci, výměna zárubně je proto, po opravě okolních zděných konstrukcí, nutná. Dále důkaz Dopisem ve věci: uplatnění nároku na náhradu škody ze dne 29. 10. 2025, ze kterého zjistil, že tímto dopisem společnost [právnická osoba]. reagovala na uplatnění nároku na náhradu škody žalovaným ze dne 16. 10. 2025, a to tak, že mu sdělila, že je schopna zajistit jím požadované opravy, nicméně se stále domnívá, že stavební práce prováděné v souvislosti výměnou kanalizace nebyly primární příčinou poruchy příčky. Dále důkaz fotografiemi ze dne 22. 11. 2025, ze kterých zjistil stále trvající existenci poruchy zdiva – rozsáhlých trhlin – v oblasti vstupních dveří jednotky žalobce.

18. Po takto částečně doplněném dokazování odvolací soud konstatuje, že soud prvního stupně zjistil skutkový stav věci v zásadě správně; důkazy doplněné odvolacím soudem tyto závěry pouze potvrdily. Skutkový stav byl zjištěn v rozsahu potřebném pro rozhodnutí a představuje spolehlivý podklad i pro rozhodnutí odvolacího soudu. Odvolací soud neshledal důvodnou námitku žalovaného, že by soud prvního stupně v řízení provedené důkazy hodnotil nesprávně či jednostranně. Soud prvního stupně v projednávané věci provedl dostatečné dokazování, všechny důkazy provedl řádně postupem podle § 122 a násl. o. s. ř. a náležitě je zhodnotil podle zásad uvedených v § 132 o. s. ř., tedy každý důkaz jednotlivě i všechny ve vzájemných souvislostech, s přihlédnutím ke všemu, co vyšlo za řízení najevo. V odůvodnění svého rozhodnutí se soud prvního stupně vyjádřil k jednotlivým provedeným důkazům a vysvětlil, které skutečnosti vzal za prokázané a které nikoli; přesvědčivě objasnil, z jakých důkazů vycházel, kterým uvěřil a kterým nikoli. Skutková zjištění mají v provedených důkazech oporu.

19. Odvolací soud se ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že námitka žalovaného o nedostatku aktivní legitimace žalobce není důvodná. Ačkoli soud prvního stupně svůj závěr v tomto ohledu nevyjádřil zcela pregnantně, lze mu přisvědčit, že z Prohlášení vlastníků ze dne 2. 5. 2018 vyplývá, že vstupní dveře včetně zárubní náleží dle oddílu B/, části I., bodu 3. Prohlášení vlastníka k nebytovým prostorům, tedy i k jednotce žalobce. V oddílu B/ Vymezení jednotek v budově, části I. Popis vymezených jednotek, bodu 3. Prohlášení vlastníka je uveden podrobný popis jednotlivých jednotek; zde je výslovně stanoveno, že k jednotce patří mimo jiné „vstupní dveře včetně zárubní“, spolu s dalšími prvky tvořícími konstrukční a technické vybavení konkrétní jednotky – tento popis je formulován detailně, s jasným záměrem určit, které stavební a funkční části tvoří součást jednotky, a tedy předmět individuálního vlastnictví. Naproti tomu oddíl C/ Určení společných částí Prohlášení vlastníka obsahuje pouze obecný výčet společných částí domu, jež podle své povahy slouží vlastníkům jednotek společně; v bodu 2. písm. g/ jsou mezi těmito společnými částmi uvedeny také „vchody a vstupní dveře do jednotek“ – tato obecná formulace však neindividualizuje žádné konkrétní dveře ke konkrétní jednotce a neobsahuje žádnou úpravu, která by mohla rušit či modifikovat výslovné a specifické určení obsažené v oddílu B/. S ohledem na uvedené i na systematiku Prohlášení vlastníka je zřejmé, že oddíl B/ představuje speciální, konkrétní a detailní vymezení jednotlivých jednotek, zatímco oddíl C/ má povahu obecného katalogu společných částí. Uplatní se tak zásada lex specialis derogat legi generali: specifické a konkrétní ustanovení oddílu B/ má přednost před obecným ustanovením oddílu C/. Výslovné přiřazení „vstupních dveří včetně zárubní“ k jednotce žalobce v oddílu B/ proto převáží nad obecným označením obdobného prvku („vstupní dveře do jednotek“) uvedeným v oddílu C/. S ohledem na uvedené odvolací soud uzavírá, že vstupní dveře včetně zárubní tvoří součást jednotky žalobce – nejedná se o společnou součást budovy, jak namítá žalovaný – a žalobce je tak v projednávané věci aktivně legitimován.

20. Pokud jde o jednotlivé žalobcem uplatněné nároky, pak odvolací soud uvádí následující:

21. Podle § 1183 o. z. se vlastník jednotky zdrží všeho, co brání údržbě, opravě, úpravě, přestavbě či jiné změně domu nebo pozemku, o nichž bylo řádně rozhodnuto; jsou-li prováděny uvnitř bytu nebo na společné části, která slouží výlučně k užívání vlastníka jednotky, umožní do nich přístup, pokud k tomu byl předem vyzván osobou odpovědnou za správu domu. To platí i pro umístění, údržbu a kontrolu zařízení pro měření spotřeby vody, plynu, tepla a jiných energií (odst. 1). Při poškození jednotky prováděním prací podle odstavce 1, nahradí vlastníku jednotky škodu společenství vlastníků jednotek (dále jen „společenství vlastníků“), a nevzniklo-li, nahradí ji poměrně spoluvlastníci domu. Prováděl-li však tyto práce ve svém zájmu jen některý vlastník jednotky, nahradí škodu sám (odst. 2).

22. Podle § 2894 odst. 1 o. z. povinnost nahradit jinému újmu zahrnuje vždy povinnost k náhradě újmy na jmění (škody).

23. Podle § 2951 odst. 1 o. z. se škoda nahrazuje uvedením do předešlého stavu. Není-li to dobře možné, anebo žádá-li to poškozený, hradí se škoda v penězích.

24. Soud prvního stupně rozhodl správně, když žalobci vůči žalovanému přiznal nárok na náhradu nákladů vynaložených na první i druhou opravu zárubně a vstupních dveří, a to bez DPH, v celkové výši 10.716 Kč, jakožto škody, která mu vznikla na jeho jednotce v důsledku stavebních prací prováděných SV podle § 1183 odst. 1 o. z., spočívajících ve výměně ležaté kanalizace. Žalobce v řízení bez jakýchkoli pochybností prokázal jak vznik škody – náklady vynaložené na obě opravy zárubně a vstupních dveří jednotky – tak i příčinnou souvislost mezi touto škodou a stavebními pracemi prováděnými žalovanou v souvislosti s výměnou ležaté kanalizace. Námitky žalovaného, že žalobce v tomto ohledu nevyslyšel výzvy soudu podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., a že v řízení nebyla prokázána příčinná souvislost jsou zcela nedůvodné. Příčinná souvislost byla v řízení prokázána jak odborným vyjádřením [tituly před jménem] [jméno FO], které předložil žalobce, tak odborným vyjádřením [tituly před jménem] [jméno FO], které předložil žalovaný, přičemž tento závěr byl potvrzen i v odvolacím řízení doplněným dodatkem k odbornému posouzení [tituly před jménem] [jméno FO], kterým sám žalovaný argumentoval v rámci žádosti o provedení oprav ze dne 16. 10. 2025 adresované společnosti [právnická osoba]., s tím, že z tohoto dodatku jednoznačně vyplývá, že k poškození zdiva (včetně poklesu pravé části zárubně, která má vliv na funkci vstupních dveří do jednotky žalobce) došlo následkem prováděné výměny ležaté kanalizace. Na tomto místě odvolací soud uvádí, že další žalobcem navrhované důkazy k prokázání příčinné souvislosti (místní šetření a zadání znaleckého posudku) nebylo třeba provádět z důvodu nadbytečnosti.

25. Pokud žalovaný dále ve vztahu k první opravě dveří provedené společností [právnická osoba] v prosinci 2023 namítal, že tato byla žalobcem provedena předčasně, a proto by žalobci neměly být náklady za tuto opravu přiznány, pak odvolací soud konstatuje, že ani tato námitka není důvodná. V řízení bylo prokázáno, že žalobce žalovaného k opravě opakovaně vyzýval (výzvy ze dne 8. 5. 2023, 16. 5. 2023 a 23. 5. 2023), přičemž žalovaný nápravu žalobcovy poškozené jednotky náležitě nezajistil – provedení opravy žalobcem v prosinci 2023 tak zcela jistě nemůže být považováno za předčasné. Stejně tak odvolací soud nepřisvědčil námitce žalovaného, že k opravě mohlo dojít již v září 2023, avšak žalobce tuto možnost zmařil tím, že si kladl nepřiměřené požadavky (zejména požadavek na ostrahu jednotky), a z tohoto důvodu měl zhotovitel provádějící stavební práce v souvislosti s výměnou kanalizace od dobrovolně přislíbené opravy ustoupit. K tomu odvolací soud uvádí, že žalobce nebyl povinen přistoupit na návrh žalovaného na provedení opravy ani akceptovat způsob či podmínky, které mu žalovaný coby škůdce v tomto směru nabízel, resp. zprostředkoval u zhotovitele stavebních prací, v jejichž důsledku k poškození majetku žalobce došlo. Je totiž výlučně na poškozeném, aby podle § 2951 odst. 1 o. z. zvolil formu náhrady a určil, zda akceptuje naturální restituci provedenou škůdcem, či nikoli. Pokud za této situace – neakceptace naturální restituce prostřednictvím společnosti [právnická osoba]., kdy v řízení z ničeho nevyplynulo, že by ze strany žalobce šlo o šikanózní výkon práva – žalobce přistoupil k vlastnímu zajištění opravy, jednalo se o postup plně souladný s § 2951 odst. 1 o. z. Odvolací soud v této souvislosti odkazuje např. na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2023 sp. zn. 23 Cdo 1820/2022 a v něm vyslovené závěry: „podle důvodové zprávy k § 2951 odst. 1 o. z. je uvedení v předešlý stav (naturální restituce) považováno za primární formu náhrady vzniklé škody s tím, že náhrada v penězích (relutární restituce) přichází v úvahu jen, žádá-li o to poškozený, anebo není-li uvedení do předešlého stavu dobře možné. Je-li tedy naturální restituce možná, má nadále záležet jen na vůli poškozeného, jaký způsob nahrazení škody bude požadovat, a soud nebude moci zkoumat, zda je zvolený způsob náhrady podle jeho názoru „účelný“ nebo „obvyklý“. Pokud by však poškozený volil určitý způsob restituce jen za účelem šikany škůdce, nedostalo by se mu právní ochrany [k volbě formy náhrady poškozeným srov. též Bezouška, P. § 2951 (Způsob náhrady újmy). In: Hulmák, M. a kol. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 1680, marg. č. 4 a Melzer, F. § 2951–2952. In: Melzer, F., Tégl, P. a kol. Občanský zákoník – velký komentář. Svazek IX. § 2894–3081. Praha: Leges, 2018, s. 918 a 919]. Podle judikatury Nejvyššího soudu není § 2951 odst. 1 o. z. alternativní obligací ve smyslu § 1926 o. z. [při ní není zpočátku určen konkrétní předmět (způsob) plnění, který se konkretizuje až volbou oprávněné osoby], neboť i bez projevené vůle poškozeného je škůdce od počátku bez dalšího zavázán jen k jednomu způsobu plnění, a to k naturální restituci, je-li dobře možná. V opačném případě je od počátku zavázán k peněžité náhradě. Citované ustanovení však dává poškozenému tam, kde je uvedení v předešlý stav dobře možné, právo svým úkonem změnit předmět plnění – jde o zvláštní případ jednostranné změny obsahu obligace. Je tím poskytována ochrana jak poškozenému, který i když nebude aktivní a nezvolí si způsob náhrady škody, bude mu i tak způsobená škoda odčiněna, stejně jako škůdci, který může způsobenou škodu odčinit i bez poskytnutí součinnosti poškozeného (nemusí vyčkávat na jeho volbu a být v nejistotě o požadovaném způsobu plnění). Právo požadovat náhradu škody v penězích i tam, kde je možné uvedení do předešlého stavu, zákon přiznává poškozenému zjevně za účelem ochrany jeho zájmů a respektuje právo poškozeného, aby mohl sám rozhodnout o zásazích do jeho majetku. Poškozený totiž z různých důvodů nemusí mít zájem na tom, aby uvedení do předešlého stavu uskutečnil právě škůdce, a může mít zájem na tom, aby mu škůdce poskytl pouze finanční plnění, jehož prostřednictvím si uvedení do předešlého stavu případně zajistí sám. Takovým důvodem zpravidla může být nedůvěra poškozeného, že škůdce, který věc předtím sám poškodil, její opravu (vyžadující další zásah do věci) provede řádně (…)“.

26. Jako nedůvodnou shledal odvolací soud také námitku žalovaného o překvapivosti napadeného rozhodnutí, resp. že se mu ze strany soudu prvního stupně – stran původu poruch – nedostalo poučení o tom, že neunáší břemeno tvrzení a břemeno důkazní. V posuzovaném případě břemeno tvrzení a břemeno důkazní ohledně existence příčinné souvislosti leželo na žalobci, nikoli na žalovaném. Vzhledem k tomu, že žalobce břemeno tvrzení i břemeno důkazní v tomto směru unesl – příčinná souvislost mezi škodou vzniklou na jeho jednotce a stavebními pracemi prováděnými SV byla v řízení prokázána – soud prvního stupně nepochybil, pokud žalobě (částečně) vyhověl, aniž by předtím žalovaného vyzýval k doplnění tvrzení a důkazů k (možnému) vyvrácení žalobcem prokázané existence příčinné souvislosti.

27. Pokud jde o další nárok uplatněný žalobcem – náhradu nákladů vynaložených na vypracování odborného vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] ve výši 4.000 Kč bez DPH – pak i tento považuje odvolací soud za důvodný. Stejně jako v případě nákladů vynaložených žalobcem na opravy jeho jednotky (viz výše) jde o náklad vynaložený v souvislosti se škodou způsobenou žalobci v důsledku stavebních prací prováděných SV podle § 1183 odst. 1 o. z., spočívajících ve výměně ležaté kanalizace. Soud prvního stupně pochybil, když uvedený nárok zamítl s odůvodněním, že tento náklad nebyl žalobcem vynaložen účelně, neboť neprovedení opravy bylo způsobeno nikoli nejasnostmi ohledně příčiny škody, ale tím, že žalobce dle tvrzení zhotovitele kladl nepřiměřené požadavky na způsob provedení opravy, která mohla být dokončena již v září 2023. Tento závěr soudu prvního stupně totiž nemůže obstát, neboť ze všech vyjádření žalovaného učiněných v průběhu řízení – včetně jeho odvolací argumentace – je zřejmé, že žalovaný od samého počátku popírá, že by škoda na jednotce žalobce byla způsobena stavebními pracemi prováděnými při výměně ležaté kanalizace. Za tohoto stavu bylo odborné vyjádření, jehož účelem bylo objasnit příčinu vzniku škody, zcela nezbytné k ochraně práv žalobce a k prokázání jeho tvrzení. Náklad na jeho pořízení tak byl proto žalobcem vynaložen zcela účelně, a jedná se o škodu, za kterou žalovaný nese odpovědnost. V této části shledal odvolací soud odvolání žalobce důvodným.

28. V případě posledního nároku žalobce, spočívajícího v náhradě nákladů ve výši 3.700 Kč, které žalobce vynaložil za expresní zámečnické služby za účelem zpřístupnění své jednotky, se odvolací soud ztotožňuje se závěrem soudu prvního stupně, že se nejedná o „speciální“ škodu vzniklou v souvislosti se stavební činností prováděnou SV ve smyslu § 1183 o. z. Nicméně by se mohlo jednat o jinou (obecnou) škodu, u níž by ovšem musely být splněny všechny tři předpoklady obecné odpovědnosti za škodu, tj. (1) vznik škody, (2) porušení smluvní či zákonné povinnosti a (3) příčinná souvislost mezi vznikem škody a tímto porušením. S ohledem na uvedené odvolací soud žalobce při jednání poučil podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. a vyzval jej, aby tvrdil a prokázal, jakou konkrétní povinnost měl žalovaný porušit, v důsledku čehož mu vznikl požadovaný výdaj ve výši 3.700 Kč; současně byl žalobce upozorněn, že v případě nesplnění této výzvy nebude ve sporu úspěšný. V reakci na toto poučení žalobce uvedl, že žalovaný porušil povinnost SV zajistit mu coby svému členovi řádné užívání nebytové jednotky, tj. porušil podle něj obecný účel SV. Odvolací soud žalobce upozornil, že takto obecné tvrzení není způsobilé založit závěr o odpovědnosti žalovaného za škodu, avšak žalobce již v tomto směru ničeho dalšího nedoplnil. S ohledem na uvedené odvolací soud uzavírá, že žalobce – i přes poučení podle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř. – netvrdil ani neprokázal naplnění všech tří nezbytných předpokladů vzniku odpovědnosti za škodu, a proto nemůže být se svou žalobou v této části úspěšný. Soud prvního stupně proto nepochybil, když nárok žalobce na zaplacení částky 3.700 Kč zamítl. V této části tedy odvolací soud odvolání žalobce důvodným neshledal.

29. Dále odvolací soud shledal důvodným odvolání žalobce stran soudem prvního stupně uložené poplatkové povinnosti ve výši 1.000 Kč. V situaci, kdy účastník rozšíří předmět řízení a soud připustí změnu návrhu, musí doplatit soudní poplatek tak, aby odpovídal novému předmětu řízení (srov. § 6a odst. 3 věta první zákona č. 549/1991 Sb., o soudních poplatcích). Za situace, kdy původním předmětem řízení byla částka 12.655,40 Kč – čemuž odpovídá soudní poplatek ve výši 1.000 Kč, který byl žalobcem uhrazen – a následně byl předmět řízení rozšířen o 3.700 Kč a 3.920 Kč na částku v celkové výši 20.275,40 Kč – čemuž odpovídá soudní poplatek ve výši 1.014 Kč (viz položka 1 bod 1 Sazebníku soudních poplatků), činí doplatek soudního poplatku 14 Kč. Soud prvního stupně tedy pochybil, když doplatek soudního poplatku za rozšíření žaloby žalobci vyčíslil na částku 1.000 Kč.

30. Z těchto důvodů odvolací soud podle § 219 o. s. ř. potvrdil napadený rozsudek v jeho vyhovujícím výroku I. a v zamítavém výroku II. ohledně částky 3.700 Kč s příslušenstvím. Dále podle § 220 odst. 1 písm. a) o. s. ř. změnil napadený rozsudek v zamítavém výroku II. co do částky 4.000 Kč s příslušenstvím tak, že žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku 4.000 Kč s 15% úrokem z prodlení ročně z této částky od 19. 12. 2023 do zaplacení a ve výroku III. ohledně výše soudního poplatku tak, že výše soudního poplatku činí 14 Kč.

31. Vzhledem ke změně napadeného rozsudku odvolací soud dále podle § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. rozhodl o nákladech řízení před soudy obou stupňů, a to podle § 142 odst. 2 a § 146 odst. 2 věta první o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů, neboť jejich poměr úspěchu/neúspěchu je v zásadě stejný. Žalobce a spolu s ním i vedlejší účastnice byli úspěšní ohledně 10.716 Kč (obě opravy bez DPH) a 4.000 Kč (odborné posouzení bez DPH), tj. celkem ohledně částky 14.716 Kč. Naproti tomu žalovaný byl v řízení úspěšný co do 1.859 Kč (DPH z opravy a odborného posouzení), 3.700 Kč (expresní zámečník) a dále ohledně nepeněžitého plnění – umožnění nahlédnutí do účetních dokumentů SV za rok 2023 – odpovídající tarifní hodnotě ve výši 10.000 Kč (srov. § 9 odst. 1 advokátního tarifu ve znění účinném do 31. 12. 2024), tj. celkem ohledně částky 15.559 Kč.

32. Pokud jde o nepeněžité plnění v podobě umožnění nahlédnutí do účetních dokumentů SV, ve vztahu k němuž bylo řízení částečně zastaveno pro zpětvzetí žaloby, pak odvolací soud souhlasí s odvolací argumentací žalovaného, podle které ohledně tohoto nároku nese procesní zavinění na zastavení řízení žalobce, a nikoli žalovaný, jak nesprávně konstatoval soud prvního stupně. Žalovaný sice po podání žaloby umožnil žalobci nahlédnout do účetních dokumentů SV za rok 2023, nicméně tuto skutečnost nelze považovat za následné splnění povinnosti, neboť žaloba byla v této části podána předčasně. Žalovaný v tomto směru zcela správně poukázal na to, že účetní dokumenty za rok 2023 v době předžalobní výzvy (21. 12. 2023), resp. v době podání žaloby (30. 1. 2024), objektivně nebyly k dispozici a nebyly způsobilé k poskytnutí z důvodu neuzavřeného účetního období a probíhající kontroly revizora SV. Za tohoto stavu tak nelze žalovanému vytýkat, že žalobci požadované nahlédnutí neposkytl dříve (před podáním žaloby), a procesní zavinění na zastavení řízení proto ve smyslu § 146 odst. 2 věta první o. s. ř. nese žalobce.