30 Co 132/2021-292

Rubrum

Krajský soud v Praze rozhodl v senátě složeném z předsedkyně Mgr. Petry Kubáčové a soudců JUDr. Petra Wulkana a Mgr. Lukáše Randy ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] bytem [adresa] zastoupená advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno]. sídlem [adresa] proti žalovaným: 1. [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] 2. [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] oba zastoupení advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] 3. [jméno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o 293 000 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu Praha-západ ze dne 28. července 2021, č. j. 3 C 125/2019-148, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se mění tak, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně 293 000 Kč s 9,75% úrokem z prodlení ročně ze 171 500 Kč od [datum] do zaplacení a s 10% úrokem z prodlení ročně ze 113 000 Kč od [datum] do zaplacení do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobkyni společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši 160 696 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno].

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala zaplacení 293 000 Kč s 9,75% úrokem z prodlení ročně ze 171 500 Kč od [datum] do zaplacení a ze 113 000 Kč od [datum] do zaplacení. Tvrdila, že s žalovanými uzavřela kupní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. č. st. [číslo] v [katastrální uzemí] za kupní cenu 1 590 000 Kč, v této smlouvě se žalovaní zavázali provést na vlastní náklady vyjmenované stavební úpravy bytu do [datum] a do [datum] žalobkyni byt předat. V době uzavření kupní smlouvy nebyla bytová jednotka zapsána v katastru nemovitostí, bylo však vydáno odpovídající rozhodnutí o umístění stavby a stavební povolení, na základě kterého měl být vybudován byt [číslo] o podlahové ploše 36,86 m2, stavba jednotky měla proběhnout v rámci stavebních úprav rodinného domu, kterými měl být změněn na bytový, byt byl také dostatečně vymezen v prohlášení vlastníka. Pro případ porušení povinností uvedených v čl. V. smlouvy (včetně povinnosti provést ve sjednané lhůtě stavební úpravy a povinnosti nenakládat s předmětem převodu tak, že by to znemožnilo nabytí vlastnického práva žalobkyní) byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny, dále byla sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení s předáním bytu. Žalobkyně vyzvala žalované k předání bytu do [datum] nebo k zaplacení smluvní pokuty ve výši 171 500 Kč (79 500 Kč za neprovedení stavebních úprav a zbytek za prodlení s předáním bytu) ve stejné lhůtě, žalovaní od kupní smlouvy dopisem ze [datum] odstoupili. Žalobkyně tvrdila, že pro odstoupení není zákonný důvod, do úschovy složila na kupní cenu 1,1 milionu Kč a výplata kupní ceny z úschovy měla být provedena po předložení kolaudačního souhlasu, který však předložen nebyl, a kupní smlouva mohla být měněna jen formou písemných číslovaných dodatků. Následná změna v označení a výměře bytové jednotky nemůže jít k její tíž, pro případ, že by označení jednotky nekorespondovalo s kupní smlouvou, měly smluvní strany povinnost poskytnout si potřebnou součinnost. Tvrdila dále, že žalovaní uzavřeli kupní smlouvu o převodu bytové jednotky [číslo] v [katastrální uzemí] a bylo zahájeno řízení o vkladu vlastnického práva manželů [příjmení]. Požadovala zaplacení dvou jednorázových smluvních pokut po 79 500 Kč, a to za porušení povinnosti provést ve sjednané lhůtě stavební úpravy a za porušení povinnosti s bytem nenakládat, a dále smluvní pokutu za prodlení s předáním bytu 500 Kč denně za dobu od [datum] do 4. 4.

19. Výzvou z [datum] vyzvala žalované k zaplacení smluvní pokuty ve výši celkem 180 000 Kč do [datum], prodlení žalovaných se zaplacením smluvní pokuty ve výši dalších 113 000 Kč odvozovala od doručení změny žaloby, kterou o uvedený nárok žalobu rozšířila dne [datum].

2. Žalovaní namítali, že s žalobkyní kupní smlouvu sice uzavřeli, ale v průběhu rekonstrukce domu došlo k podstatné změně okolností spočívající v nutnosti provedení kompletní výměny střechy budovy a obezdění stávajících telefonních antén, aby je bylo později možné odstranit, bylo tak nutné změnit původní dispozici bytu z 1+kk na 2+kk a výměru bytu z 36,8 m2 na 52,2 m2. Žalobkyně tak byla vyzvána k obnovení jednání o ceně bytu, které žalovaná odmítla s tím, že změna dispozice není nutná. To dle žalovaných nemůže jít k jejich tíži. Byt byl řádně zkolaudován [datum], dne [datum] byl kolaudační souhlas zaslán žalobkyni, přesto k úhradě 200 000 Kč z úschovy v souladu se smlouvou nedošlo, žalovaní proto v souladu se smlouvou od této kupní smlouvy odstoupili a požadovali zaplacení smluvní pokuty ve výši 79 500 Kč za porušení čl. VII odst. 1 smlouvy. Svou pohledávku na tuto smluvní pokutu namítali k započtení oproti smluvní pokutě požadované žalobkyní za včasné neprovedení stavebních úprav. Dodali, že schovatel se o kolaudaci dozvěděl nejpozději z předžalobní výzvy. Tvrdili také, že předmět koupě neexistoval, kupní smlouva je tak zavazovala k nemožnému plnění, dle podepsané kupní smlouvy by nemohl být povolen vklad vlastnického práva žalobkyně do katastru nemovitostí, neboť číslo jednotky uvedené ve smlouvě neodpovídá ani zákonu o katastru nemovitostí ani číslu jednotky v prohlášení vlastníka o vymezení jednotek. 3. žalovaná dále tvrdila, že došlo ke konkludentnímu prodloužení termínu dokončení stavebních prací, že předmět koupě nikdy nevznikl, a to z důvodu okolností, které nemohla předvídat, a že kupní smlouva s manžely [příjmení] byla uzavřena na bytovou jednotku 2+kk o výměře 52,4 m2. V průběhu řízení dále žalovaní namítali, že k porušení smlouvy, ze kterého žalobkyně dovozuje nárok na smluvní pokutu uplatněný rozšířením žaloby, došlo až po odstoupení od smlouvy ze strany žalovaných, odstoupení žalobkyně nerozporovala, jen se dle 3. žalované spekulativně domáhá smluvních pokut. Připomněli také, že předmět převodu měl být dle smlouvy předán za splnění podmínky, že kupní cena bude řádně a včas uhrazena, nejpozději do [datum], z toho dovozovali, že nebyli v prodlení s předáním bytu, neboť žalovaná kompletní úhradu kupní ceny neprovedla.

3. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem žalobu zamítl (výrok I.) a výrokem II. uložil žalovaným povinnost zaplatit žalobkyni do 3 od právní moci rozsudku k rukám její právní zástupkyně náhradu nákladů řízení ve výši 109 900 Kč. Při svém rozhodnutí vycházel z následujících skutkových zjištění. Účastníci uzavřeli [datum] kupní smlouvu, kterou žalovaní jako prodávající prodávají žalobkyni jako kupující bytovou jednotku [číslo] v domě [adresa] na pozemku parc. č. st. [číslo], spolu se spoluvlastnickým podílem o velikosti [číslo] na společných částech této budovy a na pozemcích parc. č. st. [číslo], [číslo], [číslo], [číslo] a [anonymizováno] v [katastrální uzemí]. Byla sjednána kupní cena ve výši 1 590 000 Kč s tím, že kupní cena za bytovou jednotku [číslo] o výměře 36,86 m2 činí 1 476 500 Kč a kupní cena za podíl na pozemku 113 500 Kč. Kupní cena měla být hrazena tak, že 200 000 Kč mělo být převedeno do 2 pracovních dnů od podpisu smlouvy na sjednaný bankovní účet jako záloha na rekonstrukční práce, 190 000 Kč na rekonstrukční práce na základě vystavené faktury a 1 000 000 Kč na účet schovatele do [datum]. Částka 200 000 Kč měla být zaslána na účet prodávajících do 5 pracovních dnů od předložení kolaudačního souhlasu schovateli. Strana prodávající se ve smlouvě dále zavázala provést nejpozději do [datum] na své vlastní náklady stavební úpravy jednotky specifikované ve smlouvě, pro případ prodlení byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny. Předmět převodu měl být předán kupující do 5 dnů od kolaudace, nejpozději do [datum], pro případ prodlení byla sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč za každý den prodlení. Pro případ prodlení se zaplacením kupní ceny delší než 10 dnů byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny a právo prodávajících od smlouvy odstoupit. Smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny byla sjednána i pro případ porušení povinností dle čl. V nebo VIII. Účastníci uzavřeli smlouvu o advokátní úschově, kterou se žalobkyně zavázala složit 200 000 Kč u zprostředkovatele jako zálohu na kupní cenu a dále 1 390 000 Kč, a to 200 000 Kč a 190 000 Kč jako zálohu na rekonstrukční práce a 1 000 000 Kč na účet schovatelky do [datum], bylo upraveno vydání finančních prostředků z úschovy, včetně vyplacení 200 000 Kč do 5 pracovních dnů po předložení kolaudačního souhlasu schovatelce. Žalovaní vyzvali žalobkyni dopisem z [datum] k obnovení jednání o ceně bytové jednotky s tím, že v průběhu rekonstrukce se objevila nutnost kompletní výměny střechy a došlo k podstatné změně dispozice a výměry bytu, žalobkyně uzavření dodatku ke kupní smlouvě odmítla. Stavební úřad [datum] povolil přístavbu a stavební úpravy domu [adresa] v [obec] za účelem přeměny na bytový dům, stavba měla ve třetím nadzemním podlaží obsahovat bytovou jednotku [číslo] o dispozici 1+kk a užitné ploše 36,86 m2 Stavební úřad vydal kolaudační souhlas se stavebními úpravami a přístavbou rodinného domu [adresa] za účelem změny na bytový dům (byt [číslo], [anonymizována čtyři slova], [číslo] a [číslo]) [datum], jednotka označená jako 3.8 je dle specifikace umístěna ve 3. podlaží a skládá se z 2 pokojů a kuchyňského koutu, užitá plocha je 52,40 m2. Dopisem ze [datum] odstoupili žalovaní od kupní smlouvy s tím, že částka 200 000 Kč nebyla zaplacena ani v dodatečné lhůtě, přestože kolaudační souhlas byl žalobkyni předložen. Žalovaní učinili prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví v budově [adresa] dne [datum], dle tohoto prohlášení se ve třetím nadzemním podlaží budovy nachází bytová jednotka [číslo] o výměře 36,9 m2 a dispozici 1+kk, bytová jednotka [číslo] o výměře 55,3 m2 a dispozici 2+kk, bytová jednotka [číslo] o výměře 75,9 m2 a dispozici 3+kk a bytová jednotka [číslo] o výměře 53,3 m2 a dispozici 2+kk.

4. Soud prvního stupně posoudil zjištěné skutečnosti dle § 580 odst. 2 o. z. a dospěl k závěru, že kupní smlouva je absolutně neplatná, neboť předmět převodu dle kupní smlouvy neexistuje, plnění dle kupní smlouvy bylo tedy od počátku nemožné. Za absolutně neplatné označil soud prvního stupně z uvedeného důvodu i všechna ujednání o smluvní pokutě obsažená v kupní smlouvě. Nákladový výrok odůvodnil soud prvního stupně tím, že žalovaní byli sice v řízení plně úspěšní, okolnosti případu, zejména postup žalovaných v rozporu s dobrými mravy, však odůvodňují postup dle analogického užití § 143 o. s. ř.

5. Proti tomuto rozsudku podali včasné odvolání žalobkyně i žalovaní.

6. Žalobkyně napadla svým odvoláním výrok I. rozsudku soudu prvního stupně. Namítala, že občanský zákoník připouští uzavření smlouvy o dodání věci, která má teprve vzniknout. Byt byl v době uzavření kupní smlouvy dostatečně vymezen v prohlášení vlastníka a stavebním povolení, příslušné stavební úpravy byly ve smlouvě také vymezeny. Soud prvního stupně správně dovodil, že bytová jednotka [číslo] je totožná s jednotkou 3.

8. Plnění dle kupní smlouvy nebylo plněním objektivně nemožným, ani jiná než stanovená vlastnost či stav předmětu plnění nemají samy o sobě za následek absolutní neplatnost právního jednání. Byt 1+kk mohl být vybudován i za dodržení požadavků na obezdění antén, které navíc jsou na domě již mnoho let. Ani objektivní potíže při plnění závazku nezpůsobují jeho nemožnost. Navíc sami žalovaní museli považovat smlouvu za platnou, když žalobkyni vyzývali k obnovení jednání o ceně. S obnovením jednání o ceně žalobkyně nesouhlasila, neboť podle jejího názoru nebyly pro takový postup splněny zákonné podmínky. Žalovaní neprokazovali ani následnou nemožnost plnění. Navrhovala, aby odvolací soud změnil rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhoví a žalobkyni přizná náhradu nákladů řízení.

7. Odvolání žalovaných směřovalo do nákladového výroku II. rozsudku soudu prvního stupně. Žalovaní 1 a 2 namítali, že žalobkyni, která byla právně zastoupena, muselo být už od počátku zřejmé, že předmětná kupní smlouva je absolutně neplatná. Analogické užití ust. § 143 o. s. ř. označili za nezákonný postup a namítali také, že uzavření kupních smluv s manžely [příjmení] a manžely [příjmení], kterými soud prvního stupně rovněž argumentoval, nebylo v řízení tvrzeno ani prokazováno, a že nákladový výrok je nespravedlivý. 3. žalovaná namítala, že původně bylo záměrem žalovaných jednotku označenou v kupní smlouvě vybudovat, k tomu však následně nedošlo, a to z důvodů, které žalovaní nemohli ovlivnit, tyto důvody byly žalobkyni známy dlouho před podáním žaloby. Soudu prvního stupně také vytýkala, že nepřihlédl k tomu, že žalobkyně v rozporu se smlouvou neuhradila část kupní ceny a odmítla s žalovanými jednat o změně ceny, a že přistoupil k nepřípustně extenzivnímu výkladu § 143 o. s. ř. K odvolání žalobkyně žalovaní 1 a 2 uvedli, že předmět převodu, tak jak je specifikován v kupní smlouvě, nikdy neexistoval a dodnes ani nevznikl. Předmětem převodu měla být věc nemovitá, prohlášení vlastníka o vymezení jednotek bylo podepsáno až po podpisu kupní smlouvy, jednotka jako předmět převodu proto nemohla v době podpisu kupní smlouvy existovat, stejně jako spoluvlastnický podíl ve výši [číslo]. Takový podíl také neexistoval, natož jako samostatný podíl, když u jednotek vymezovaných dle občanského zákoníku je podíl vždy součástí jednotky a v žádném případě nemůže být předmětem převodu vedle jednotky, jak tomu mělo být dle uvedené kupní smlouvy. Jednotky byly sice v budově vymezeny, ale nikdy jednotka 3.8, samostatný podíl tak, jak je vymezen v kupní smlouvě, také samozřejmě nikdy nevznikl. Kupní smlouva tak od počátku zavazoval k plnění nemožnému, a je proto absolutně neplatná. Navrhovali, aby odvolací soud výrok I. rozsudku soudu prvního stupně potvrdil jako věcně správný. 3. žalovaná se s vyjádřením žalovaných 1 a 2 k odvolání žalobkyně ztotožnila.

8. Krajský soud v Praze jako soud odvolací (§ 10 odst. 1 občanského soudního řádu – dále jen o. s. ř.) po zjištění, že odvolání bylo podáno proti nepravomocnému rozhodnutí okresního soudu oprávněnou osobou (účastníkem řízení) v zákonné lhůtě (§ 204 odst. 1 o. s. ř.) a že jde o rozhodnutí, proti kterému je odvolání přípustné (§ 201, § 202 odst. 2 a contr. o. s. ř.) přezkoumal rozhodnutí soudu prvního stupně podle § 212 o. s. ř., i řízení, které jeho vydání předcházelo (§ 212a odst. 1, 5 o. s. ř.), a dospěl k závěru, že odvolání žalobkyně je důvodné.

9. Podle § 2079 o. z. kupní smlouvou se prodávající zavazuje, že kupujícímu odevzdá věc, která je předmětem koupě, a umožní mu nabýt vlastnické právo k ní, a kupující se zavazuje, že věc převezme a zaplatí prodávajícímu kupní cenu.

10. Podle § 580 odst. 2 o. z. neplatné je právní jednání, pokud má být podle něho plněno něco nemožného.

11. Podle § 2006 odst. 1 o. z. stane-li se dluh po vzniku závazku nesplnitelným, zaniká závazek pro nemožnost plnění. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Podle § 2007 o. z. při nemožnosti pouhé části plnění zanikne závazek v celém rozsahu, plyne-li z povahy závazku nebo z účelu smlouvy, který byl stranám při uzavření smlouvy znám, že plnění zbytku nemá pro věřitele význam. Není-li tomu tak, zaniká závazek jen co do této části.

12. Podle § 574 o. z. na právní jednání je třeba spíše hledět jako na platné než jako na neplatné. Podle § 576 o. z. týká-li se důvod neplatnosti jen takové části právního jednání, kterou lze od jeho ostatního obsahu oddělit, je neplatnou jen tato část, lze-li předpokládat, že by k právnímu jednání došlo i bez neplatné části, rozpoznala-li by strana neplatnost včas.

13. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (§ 556 odst. 2 o. z.).

14. Podle § 579 odst. 1 o. z. způsobil-li někdo neplatnost právního jednání, nemá právo namítnout neplatnost nebo uplatnit z neplatného právního jednání pro sebe výhodu.

15. Podle § 2048 odst. 1 o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém. Podle § 2049 o. z. zaplacení smluvní pokuty nezbavuje dlužníka povinnosti splnit dluh smluvní pokutou utvrzený.

16. Podle § 1759 o. z. smlouva strany zavazuje. Lze ji změnit nebo zrušit jen se souhlasem všech stran, anebo z jiných zákonných důvodů. Vůči jiným osobám smlouva působí jen v případech stanovených v zákoně.

17. Podle § 1760 skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává.

18. Podle § 1764 o. z. změní-li se po uzavření smlouvy okolnosti do té míry, že se plnění podle smlouvy stane pro některou ze stran obtížnější, nemění to nic na její povinnosti splnit dluh. To neplatí v případech stanovených v § 1765 a 1766.

19. Podle § 1765 odst. 1 o. z. dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Podle § 1766 odst. 1 o. z. nedohodnou-li se strany v přiměřené lhůtě, může soud k návrhu kterékoli z nich rozhodnout, že závazek ze smlouvy změní obnovením rovnováhy práv a povinností stran, anebo že jej zruší ke dni a za podmínek určených v rozhodnutí. Návrhem stran soud není vázán.

20. Podle § 2001 o. z. od smlouvy lze odstoupit, ujednají-li si to strany, nebo stanoví-li tak zákon.

21. Podle § 1958 odst. 2 o. z. neujednají-li strany, kdy má dlužník splnit dluh, může věřitel požadovat plnění ihned a dlužník je poté povinen splnit bez zbytečného odkladu.

22. Podle § 1968 o. z. dlužník, který svůj dluh řádně a včas neplní, je v prodlení. Dlužník není za prodlení odpovědný, nemůže-li plnit v důsledku prodlení věřitele. Podle § 1970 o. z. po dlužníkovi, který je v prodlení se splácením peněžitého dluhu, může věřitel, který řádně splnil své smluvní a zákonné povinnosti, požadovat zaplacení úroku z prodlení, ledaže dlužník není za prodlení odpovědný. Výši úroku z prodlení stanoví vláda nařízením; neujednají-li strany výši úroku z prodlení, považuje se za ujednanou výše takto stanovená.

23. Podle § 1127 o. z. z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

24. Soud prvního stupně dospěl po provedeném dokazování ke správným skutkovým zjištěním. Odvolací soud zopakoval důkaz kupní smlouvou, korespondencí účastníků a rozhodnutím o umístění stavby a stavebním povolení a dospěl k závěru, že shodná vůle smluvních stran směřovala k úplatnému převodu konkrétní bytové jednotky, která měla vzniknout vybudováním a vymezením v budově ve vlastnictví žalovaných, na žalobkyni, a to za sjednanou kupní cenu. Tuto bytovou jednotku označovali smluví strany ve smlouvě z [datum] jako 3.8 (byt o výměře 36,86 m2), je zřejmé, v jaké budově má být byt vymezen, součástí jakého pozemku je tato budova a že součástí jednotky je spoluvlastnický podíl na společných částech této budovy a pozemku o velikosti [číslo] a předmětem převodu je dále podíl o stejné velikosti na pozemcích parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a právo výlučného užívání parkovacího stání [číslo] na pozemku [číslo]. V kupní smlouvě bylo sjednáno, jaké mají být provedeny svislé a vodorovné konstrukce, povrchová úprava, výplně otvorů, vnitřní vybavení, příslušenství a instalace. Jednotka o stejné výměře a označení ve stejné budově je uvedena v rozhodnutí o umístění stavby a stavebním povolení z [datum], a to jako jednotka 1+kk umístěná ve 3. nadzemním podlaží budovy. Předmět převodu byl jako bytová jednotka 3.8 opakovaně označován i v následné korespondenci účastníků (v dopisu žalovaných právní zástupkyni žalobkyně z [datum], v odpovědi právní zástupkyně z [datum], písemné reakci žalovaných z [datum], v dopisu právní zástupkyně žalovaných z [datum] i v jejich písemném odstoupení datovaném [datum]), v těchto listinách se neliší ani původně uvažovaná výměra a dispozice. V odstoupení ze [datum] žalovaní rovněž uvádějí, že jednotka 3.8 byla řádně kolaudována. V prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví z [datum], na základě kterého byly bytové jednotky v domě žalovaných k [datum] zapsány do katastru nemovitostí, uvedli žalovaní, že ve 3. nadzemním podlaží vymezují také jednotku o dispozici 1+kk a výměře 36,9 m2, tomu odpovídá i připojené schéma daného podlaží budovy.

25. Odvolací soud považuje předmět převodu za dostatečně určitý, neboť je zřejmé, že vůle účastníků směřovala k převodu konkrétní bytové jednotky, která měla teprve vzniknout a která byla jednoznačně vymezena umístěním bytu v konkrétní budově a jeho dispozicí a výměrou spolu s určením výše spoluvlastnického podílu na společných částech budovy a pozemku, jehož je budova součástí, a k převodu podílu ve stejné výši na dalších převáděných pozemcích. Skutečnost, že v době převodu taková bytová jednotka neexistovala, platnosti smlouvy nebrání, neboť v režimu občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. skutečnost, že strana nebyla při uzavření smlouvy oprávněna nakládat s tím, co má být podle smlouvy plněno, sama o sobě neplatnost smlouvy nevyvolává (§ 1760 o. z.) a není vyloučen ani převod nemovité věci, která má teprve vzniknout (§ 2131 a § 2086 odst. 1 o. z.). V době uzavření kupní smlouvy se také vznik bytové jednotky v budově žalovaných předpokládal, k jejímu vybudování závazek žalovaných rovněž směřoval a zhotovení bytové jednotky o dispozici 1+kk a výměře 36,9 m2 ve 3. nadzemním podlaží budovy bylo objektivně možné, což plyne i z toho, že v místě, kde měla být jednotka zhotovena, vznikla později jednotka o větší výměře a dispozici. O počáteční nemožnost plnění se tedy rovněž nejedná.

26. Důvodem nemožnosti plnění či neplatnosti nebo neurčitosti kupní smlouvy není ani skutečnost, že bytová jednotka pod označením 3.8 nemohla být v budově [adresa] vymezena v souladu s katastrálním zákonem, neboť číslo jednotky má být dle § 8 písm. e) katastrálního zákona tvořeno číslem budovy a číslem bytu (zde [číslo]). Byl-li předmět převodu vymezen dostatečně určitě a nezaměnitelně, smlouva byla učiněna v písemné formě a projevy smluvních stran jsou na jedné listině (§ 560 a § 561 odst. 2 o. z.), nevede označení nemovité věci v rozporu s požadavky katastrálního zákona k neplatnosti nebo nicotnosti právního úkonu, i kdyby bránilo vkladu práva do katastru nemovitostí. Je totiž třeba činit rozdíl mezi označením nemovitostí ve věcné smlouvě, jejichž specifikace nemusí odpovídat požadavkům podle katastrálního zákona, a označením předmětu vkladu do katastru, kdy při zápisu do katastru musí předložený návrh s věcnou listinou být v souladu s formálními požadavky katastrálního zákona /srov. rozsudky Nejvyššího soudu z 21. 7. 2005, sp. zn. 29 Odo 318/2003, ze dne 27. 11. 2007, sp. zn. 21 Cdo 1332/2006, ze dne 21. 4. 2010, sp. zn. 30 Cdo 2591/2008, či ze dne 21. 12. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1551/2009, dostupné na www.nsoud.cz, jejichž závěry lze uplatnit i v poměrech občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., který nadále rozlišuje právní důvod nabytí vlastnického práva (titulus adquirendi) k nemovité věci a právní způsob jeho nabytí (modus adquirendi; viz § 1105 o. z.) /.

27. Platnosti a určitosti kupní smlouvy nebrání ani tam obsažený závazek umožnit žalobkyni nabytí práva výlučného užívání parkovacího stání [číslo] na pozemku [číslo], neboť tento závazek se neomezuje na zřízení věcného práva takového obsahu, jak se domnívá 3. žalovaná, a nevylučuje tak zřízení odpovídajícího obligačního práva nebo zajištění uzavření takové dohody o hospodaření spoluvlastníků s pozemkem [číslo], který by takovému výlučnému užívání ze strany žalobkyně odpovídal.

28. V kupní smlouvě se žalovaní mimo jiné zavázali dokončit sjednané stavební úpravy do [datum], pro případ prodlení byla sjednána smluvní pokuta ve výši 5 % z kupní ceny, tedy ve výši 79 500 Kč (0,05x1590000), a zdržet se jakýchkoli úkonů, které by vedly nebo mohly vést ke zmaření či ztížení převodu vlastnického práva k předmětu převodu na stranu kupující, pro případ porušení tohoto závazku byla sjednána smluvním pokuta ve stejné výši. Předmět koupě měl být dle kupní smlouvy předán za podmínky splnění článku III. odst. 2, nejpozději do [datum], současně bylo ujednáno, že k předání dojde do 5 dnů od dokončení rekonstrukce a kolaudaci na bytovou jednotku a bytový dům, nejpozději do [datum]. V čl. III. odst. 2 byla ujednána kupní cena a její splatnost. Datum [datum] je tak třeba považovat za nejzazší termín předání předmětu koupě, ostatní lhůty a podmínky se uplatní, jen pokud k jejich splnění dojde před uvedeným datem. Pro případ prodlení s předáním nebo převzetím předmětu převodu byla sjednána smluvní pokuta ve výši 500 Kč denně. Smluvní pokuty považuje odvolací soud za jasně a srozumitelně sjednané a jejich výši za přiměřenou povaze a významu zajišťované povinnosti. Je nesporné (a vyplývá to i z provedených listinných důkazů), že stavební úpravy dle kupní smlouvy nebyly ve sjednaném termínu dokončeny a že předmět převodu nebyl žalobkyni nikdy předán. Pouze ze skutečnosti, že žalobkyně i přes prodlení s dokončením stavebních prací dál jednala o koupi bytu a od smlouvy neodstoupila, nelze dovozovat, jak to činí 3. žalovaná, konkludentní dohodu o změně termínu dokončení stavebních prací a předání bytu, zejména pokud splnění povinnosti žalovaných bylo zajištěno smluvní pokutou a žalobkyně se i v následné korespondenci původních termínů dovolávala a nespatřovala důvody ani pro změnu dispozice bytu ani pro obnovu jednání o ceně (např. v dopisu právní zástupkyně žalobkyně z [datum]) a jiný (nově sjednaný) termín dokončení stavebních prací nebo předání předmětu převodu není zmiňován ani v písemných reakcích žalovaných (jejich právních zástupců). Z návrhu na vklad vlastnického práva ze dne [datum], z kupní smlouvy uzavřené žalovanými s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení], a z usnesení Okresního soudu Praha-západ ze dne 3. 4. 2021, č. j. 34 C 107/2019, a ze dne 20. 4. 2021, č. j. 34 C 107/2019-146, je pak zřejmé, že žalovaní uzavřeli smlouvy o převodu bytové jednotky, která je ve 3. nadzemním podlaží jejich budovy umístěna tak, že zahrnuje i prostor, ve kterém měla být jednotky vymezená kupní smlouvou uzavřenou s žalobkyní (bytová jednotka [číslo]), a to [datum] s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] a [datum] s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Na základě smlouvy z [datum], kterou žalovaní na [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] bytovou jednotku [číslo] (byt 2+kk a spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] na společných částech nemovité věci, tedy na [adresa] na pozemku č. parc. st. [číslo] a na pozemku č. parc. [číslo]), podíl o velikosti [číslo] na pozemcích, [číslo], [číslo], [číslo] a 873 v [katastrální uzemí] a rovněž právo výlučného užívání parkovacího stání [číslo] na pozemku [číslo] v téže katastrálním území převádějí, byl dne [datum] navrhován vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, jako navrhovatelé figurují i žalovaní. Vklad vlastnického práva nebyl povolen, neboť tomu bránilo předběžné opatření vydané v řízení o žalobě, kterou se [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] domáhali splnění povinnosti žalovaných z kupní smlouvy o převodu téže bytové jednotky, tedy umožnit nabytí vlastnického práva za kupní cenu 1 830 000 Kč, jak bylo sjednáno v kupní smlouvě z [datum]. Již podpis kupní smlouvy s manžely [příjmení] a následný návrh na vklad vlastnického práva k bytové jednotce, která je vymezena v prostoru, kde se měl nacházet byt o velikosti 1+kk, který se žalovaní zavázali převést na žalobkyni, přestavuje jednání, které vede nebo by mohlo vést ke zmaření či ztížení převodu vlastnického práva k předmětu převodu na žalobkyni, tedy k porušení závazků z kupní smlouvy uzavřené mezi účastníky, která byla zajištěna smluvní pokutou.

29. Závazek z uzavřené kupní smlouvy odstoupením nezanikl. V kupní smlouvě bylo ujednáno, že jestliže strana kupující nesplní svůj závazek sjednaný v čl. III odst. 2 této smlouvy, tj. neuhradí kupní cenu řádně a včas, a neučiní-li tak ani v dodatečné lhůtě do 10 pracovních dnů po sjednaném datu splatnosti kupní ceny, sjednávají smluvní strany pro tento případ ve prospěch strany prodávající smluvní pokutu ve výši 5 % z kupní ceny a strana prodávající má v takovém případě rovněž právo od této kupní smlouvy odstoupit. Žalovaní odstoupili od kupní smlouvy s tím, že byla porušena povinnost zaslat částku ve výši 200 000 Kč na účet strany prodávající do 5 pracovních dnů poté, co bude bytová jednotka zkolaudována a schovateli předložen kolaudační souhlas. Tvrdili, že předložené prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví kolaudační souhlas nahrazuje. Z ujednání v kupní smlouvě je však zřejmé, že uvedená výplata vázaná na předložení kolaudačního souhlasu schovateli se týká podmínek uvolnění uschované části kupní ceny tak, jak měly být sjednány ve smlouvě o úschově; povinnost žalované k zaplacení kupní ceny byla sjednána jako povinnost uhradit zálohu ve výši celkem 200 000 Kč a dále částku 1 390 000 Kč, a to z části na konkrétní bankovní účet a z části složením na účet schovatele. Tím byl závazek žalobkyně zaplatit kupní cenu splněn. Závazek k uvolňování peněžitých částek z úschovy byl závazkem schovatele, nikoli žalobkyně jako kupující, pokud tedy nebyly peněžité částky z úschovy uvolněny dle sjednaných podmínek, nejde o porušení povinností žalované. Jen pro případ porušení povinností žalované zaplatit řádně a včas kupní cenu byla přitom sjednána jak smluvní pokuta, tak možnost odstoupení od kupní smlouvy. Odstoupili-li žalovaní od kupní smlouvy pro porušení závazku schovatelky (nikoli kupující), nešlo o odstoupení ani ze zákonných ani ze smluvních důvodů. Bylo proto nadbytečné zabývat se tím, zda skutečně došlo k porušení povinnosti vyplatit uvedenou částku z úschovy, zda byly splněny podmínky pro výplatu dané částky z úschovy a také tím, zda pohledávka žalovaných je způsobilá k započtení. Odvolací soud však pro úplnost dodává, že výplata částky 200 000 Kč byla výslovně vázána na předložení konkrétní listiny, a to schovatelce.

30. Závazek žalovaných převést na žalobkyni konkrétní bytovou jednotku, která měla vzniknout, nezanikl ani následnou nemožností plnění (nesplnitelností). Následnou nemožností plnění se odvolací soud přitom zabýval jen pro období do [datum], neboť jen do tohoto data požaduje žalobkyně běžící smluvní pokutu a také povinnosti zajištěné dalšími smluvními pokutami byly porušeny před uvedeným datem. Plnění není nemožné, lze-li dluh splnit za ztížených podmínek, s většími náklady, s pomocí jiné osoby nebo až po určené době. Nesplnitelnost tedy nezpůsobuje ani zvýšená obtížnost, než byla očekávaná, ani vyšší nákladnost. Zakotvení konstrukce obnoveného jednání o ceně také zužuje možnosti případů tzv. hospodářské nemožnosti plnění, u nemožnosti plnění dle § 2006 by tak muselo by jít o ekonomickou nerealizovatelnost. Žalovaní tvrdí, že závazek ze smlouvy uzavřené s žalobkyní nebylo možné splnit, neboť vzhledem k nutnosti obezdění antény, bylo třeba změnit a také následně fakticky i došlo ke změně dispozice bytů ve 3. nadzemním podlaží tak, že namísto bytu o dispozici 1+kk a výměře 36,9 m2, byl vybudován byt o dispozici 2+kk a výměře 52,2 m2, takto byl byt také zkolaudován.

31. Byt měl být zhotoven a vymezen ve 3. nadzemním podlaží budovy [adresa], tedy v prostoru, který k [datum] existoval, žalovaní byli k tomuto dni stále vlastníky bytové jednotky v tomto prostoru, a to jednotky evidované v katastru nemovitostí ještě k tomuto datu na základě prohlášení o vzniku bytového spoluvlastnictví s vymezením této ([číslo]) jednotky o velikosti 36,9 m2 a dispozici 1+kk, s vlastnictvím této jednotky bylo ještě k [datum] spojeno spoluvlastnictví na společných částech budovy a pozemku ve výši, která odpovídá výši sjednané v kupní smlouvě uzavřené s žalobkyní ([číslo]). I pokud by v prostoru, kde měl být vybudován byt o velikosti 1+kk a výměře 36,9 m2 vznikl ve skutečnosti byt o větší velikosti a výměře, nebránilo by to fakticky úpravě takového prostoru na byt o menší výměře a dispozici a převedení a předání bytové jednotky s parametry sjednanými v kupní smlouvě uzavřené mezi účastníky. Skutečnost, že takový postup by byl pro žalované nevýhodný, neboť by nebyl účelně využit celý prostor 3. nadzemního podlaží, nesplnitelnost jejich závazku nezpůsobuje. Závazek žalovaných nebyl (nejméně do rozhodného okamžiku, tedy do [datum]) nesplnitelný ani pro právní nemožnost plnění, neboť předběžné opatření zakazující dispozici s předmětnými nemovitými věcmi, které nabylo právní moci [datum], tvořilo jen dočasnou překážku pro nakládání s předmětem převodu a návrh na vklad vlastnického práva na základě později uzavřené kupní smlouvy podaný před [datum], byl zamítnut. Jiné důvody nesplnitelnosti závazku žalovaní ani netvrdili.

32. Rezignaci žalovaných na plnění závazků z kupní smlouvy uzavřené s žalobkyní nemůže odůvodnit ani jejich marná snaha obnovit jednání o smlouvě. Uplatnění takového práva k odložení plnění neopravňuje. Pokud v přiměřené lhůtě k dohodě o změně obsahu smlouvy nedojde, může se kterákoli ze smluvních stran domáhat u soudu rozhodnutí o změně obsahu závazku tak, aby byla obnovena rovnováha práv a povinností stran, anebo zrušení závazku za určených podmínek. Ani při splnění podmínek pro postup dle § 1765 o. z., tedy ani při vzniku práva důvodně se domáhat se obnovení jednání o smlouvě, nezaniká povinnost smluvních stran k plnění závazků dle takové smlouvy při odmítnutí druhé smluvní strany jednání o smlouvě obnovit, takové odmítnutí není ani zákonným důvodem pro odstoupení od smlouvy. Žalovaní se po marném uplatnění práva na obnovení jednání o smlouvě na soud neobrátili, vzniklé nerovnováhy práv a povinností se tak dovolávat nemohou. Žalobkyně k tvrzené podstatné změně okolností (nutnost obestavění antény a horší stavebnětechnický stav konstrukce střechy) nijak nepřispěla, a její trvání na splnění závazků z uzavřené smlouvy a pozdější uplatnění práva na zaplacení smluvních pokud tak nelze posoudit jako výkon práva v rozporu s dobrými mravy ani jako zneužití práva.

33. Žalovaní porušili svůj závazek nedisponovat s předmětem převodu a provést stavební úpravy ve sjednané lhůtě, žalobkyně má proto právo na zaplacení smluvní pokuty sjednané pro každý případ takového porušení ve výši 79 500 Kč (celkem 159 000 Kč). Porušili rovněž svůj závazek předat žalobkyni předmět převodu do [datum], předmět převodu nebyl předán ani k [datum], tedy k datu, do kterého žalobkyni požaduje smluvní pokutu sjednanou pro takový případ ve výši 500 Kč denně, smluvní pokuta za dobu od [datum] do [datum] činí 80 000 Kč. Žalobkyní požadovaný úrok z prodlení odpovídá výši určené nařízením vlády č. 351/2013 Sb. a době prodlení žalovaných. K zaplacení smluvní pokuty za prodlení s provedením stavebních úprav a za prodlení s předáním předmětu převodu za dobu od [datum] do [datum] (celkem 180 000 Kč) byli vyzváni do [datum], změna žaloby s požadavkem na zaplacení smluvní pokuty za porušení zákazu dispozice a za prodlení s předáním předmětu převodu za dobu od [datum] do [datum] (celkem 113 000 Kč) byla žalovaným (jejím právním zástupcům) doručena [datum], úrok z prodlení je tak za dobu od [datum] z částky 113 000 Kč a za dobu od [datum] z částky 171 500 Kč požadován oprávněně.

34. Ze všech výše uvedených důvodů změnil odvolací soud podle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. rozsudek soudu prvního stupně tak, že žalobě vyhověl.

35. Po změně rozsudku soudu prvního stupně rozhodoval odvolací soud podle § 224 odst. 2 o. s. ř. znovu o nákladech řízení před soudem prvního stupně a podle § 224 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. také o nákladech řízení odvolacího. Po změně rozsudku soudu prvního stupně k odvolání žalobkyně je plně procesně úspěšná žalobkyně, a to v řízení před soudem prvního stupně i před soudem odvolacím. Žalobkyně vynaložila náklady na zaplacené soudní poplatku (celkem 27 500 Kč) a právní zastoupení (odměna advokáta za 4 úkony právní služby po 8 300 Kč dle § 6 odst. 1, § 8 odst. 1, § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve spojení s § 11 odst. 1 písm. a), d) advokátního tarifu – převzetí a příprava, předžalobní výzva, žaloba, podání z [datum], odměna za 1 úkon právní služby ve výši 5 620 Kč dle § 11 odst. 1 písm. d) advokátního tarifu – rozšíření žaloby, odměna za 6 úkonů právní služby po 9 500 Kč dle § 11 odst. 1 písm. g) a k) advokátního tarifu – 3x ústní jednání před soudem prvního stupně, odvolání, 2x ústní jednání před odvolacím soudem, 11 paušálních náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, náhrada za 20 půlhodin promeškaného času po 100 Kč dle § 14 odst. 1 a 3 advokátního tarifu, cestovné právní zástupkyně z [obec] a zpět, vždy 300 km osobním automobilem se spotřebou 4,9 l benzinu 95 oktanů na 100 km, a to 1x v roce 2000, což při ceně této pohonné hmoty dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. ve výši 32 Kč za 1 l a základní náhradě dle citované vyhlášky ve výši 4,20 Kč za 1 km činí 1 730 Kč ( (4,9/100x32 + 4,2) x 300), 2x v roce 2021 v době do [datum], což při ceně pohonné hmoty dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. ve výši 27,80 Kč za 1 la základní náhradě dle citované vyhlášky ve výši 4,40 Kč za 1 km činí 3 457 Kč ( (4,9/100x27,8 + 4,4) x 600), 1x v roce 2021 v době po [datum], což při ceně pohonné hmoty dle vyhlášky č. 589/2020 Sb. ve znění od [datum] ve výši 33,80 Kč za 1 l a základní náhradě dle citované vyhlášky ve výši 4,40 Kč za 1 km činí 1 817 Kč ( (4,9/100x33,8 + 4,4) x 300), 1x v roce 2022, což při ceně pohonné hmoty dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. ve výši 37,10 Kč za 1 l a základní náhradě dle citované vyhlášky ve výši 4,70 Kč za 1 km činí 1 955 Kč ( (4,9/100x37,10 + 4,7) x 300), a náhrada ve výši 23 117 Kč odpovídající 21% dani z přidané hodnoty, jejímž plátcem je zástupce žalovaných, podle § 137 odst. 3 o. s. ř. a § 14a odst. 1 advokátního tarifu), celkem náklady činí 160 696 Kč.

36. Lhůta k plnění byla určena dle § 160 odst. 1, část věty před středníkem, o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal odvolací soud žádný důvod., místo plnění náhrady nákladů žalované bylo stanoveno v souladu s § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení