31 C 1/2018

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Jitkou Skálovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] bytem [adresa žalobce] zastoupen advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa] [anonymizováno] [příjmení], [datum narození] bytem [adresa žalované] všichni zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 142 652 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná č. 1 je povinna zaplatit žalobci 8 153 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaná č. 2 je povinna zaplatit žalobci 8 153 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Řízení se zastavuje proti žalovanému č.

3.

IV. Žaloba, kterou se žalobce domáhal zaplatit 126 346 Kč se zákonným úrokem z prodlení ročně z částky 142 652 Kč, se zamítá.

V. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným č. 1, 2 a 3 na náhradu nákladů řízení částku 186 916,29 Kč k rukám právního zástupce žalovaných č. 1, 2 a 3, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet zdejšího soudu znalečné ve výši 9 844 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VII. Žalovaná č. 1 je povinna zaplatit České republice na účet zdejšího soudu znalečné ve výši 608 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VIII. Žalovaná č. 2 je povinna zaplatit České republice na účet zdejšího soudu znalečné ve výši 608 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou se žalobce domáhal po žalovaných zaplacení žalované částky z titulu postoupené pohledávky [právnická osoba] a.s. za žalovanými, vzniklé jejich bezdůvodným obohacením nadužíváním jejich spoluvlastnických podílů na nemovitosti / domu [adresa], na adrese [adresa]. Pohledávka za žalovanými byla [právnická osoba] a.s., [IČO], sídlem [adresa], na žalobce postoupena v průběhu řízení smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 23. 2. 2021. Žalobce nabyl kupní smlouvou ze dne 28. 12. 2020 spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] k celku na nemovitostech: pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273 m2, jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům), pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 754 m2 a pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 262 m2, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], vedeného Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [obec], [stát. instituce]. Původní žalobkyně, [právnická osoba], spoluvlastnictví k podílu [číslo] na shora uvedených nemovitostech nabyla na základě usnesení soudního exekutora Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], Exekutorský úřad [okres], o udělení příklepu sp. zn. [číslo jednací] ze dne 23. 5. 2013, které právní moci nabylo dne 24. 6. 2013. Žalovaní jsou spoluvlastníky nemovitostí s podíly na nemovitostech - žalovaná [číslo] je spoluvlastnicí s podílem [číslo] k celku nemovitostí, žalovaná [číslo] je spoluvlastnicí s podílem [číslo] k celku nemovitostí a žalovaný [číslo] je spoluvlastníkem s podílem [číslo] k celku nemovitostí. Předmětný rodinný dům má 2 nadzemní podlaží, je podsklepený a má obytné podkroví. Žalobce tvrdil, že v domě jsou celkem 4 byty jako prostorově oddělené části domu, a to vždy po jednom - v suterénu, v 1. NP, ve 2. NP a v podkroví domu a společným prostorem je schodiště, které slouží jako přístup k bytům v jednotlivých podlažích. V suterénu domu se nachází nebytový prostor – sklad s přímým přístupem ze zahrady domu. Dne 5. 8. 2013 původní žalobkyně (v té době zastoupená současným žalobcem [celé jméno žalobce]) a spoluvlastnice nemovitostí provedla prohlídku domu za účasti žalovaných, kde ze strany žalovaných byl této nabídnut k užívání byt v suterénu domu, který původně užíval právní předchůdce [právnická osoba] a.s. Tento byt však nebyl vyklizený, nacházel se ve velmi špatném stavu a byl nezpůsobilý k jakémukoliv užívání za účelem bydlení. Původní žalobkyně, [právnická osoba] a.s., proto uvedený byt v suterénu domu odmítla převzít. Mezi původní žalobkyní a žalovanými nedošlo k dohodě o užívání společné věci. Žalobce tvrdil, že žalovaní jsou spoluvlastníky nemovitostí ze 63,33 %, výlučně užívají byt v 1. NP, byt v 2. NP, byt v podkroví a nebytové prostory – sklady v suterénu, tj. 78,66 % celkové výměry domu. Tyto prostory domu jsou navíc oproti bytu v suterénu, který nabídli k užívání původní žalobkyni v daleko lepším technickém stavu a zejména způsobilé k užívání za účelem bydlení. Zbývající spoluvlastník nemovitosti s podílem [číslo] k celku nemovitosti neužívá žádnou část domu. Žalobce tvrdil, že žalovaní bez jakékoli dohody o užívání společné věci / rodinného domu / užívají větší a kvalitativně lepší část společné věci, než která odpovídá součtu jejich spoluvlastnických podílů, čímž se na úkor původní žalobkyně, bez spravedlivého důvodu, obohatili. Žalovaní se na úkor původní žalobkyně obohatili podle znaleckého posudku soudní znalkyně [titul] [celé jméno znalkyně], [titul za jménem] ze dne 27. 11. 2015 o částku 5 604 Kč měsíčně, což za celé požadované období činí 142 652 Kč. Žalovaná č. 1 užívá celkem 81,87 m2, tj. 33,5 % z celkové výměry nemovitosti – rodinného domu, když podle spoluvlastnického podílu, který jí náleží, by měla užívat pouze 44,79m2, tedy nadužívá 37,07 m2, čímž se obohatila na úkor původní žalobce o částku 4 571 Kč měsíčně. Za období od 1. 1. 2015 do 30. 11. 2017 tak výše celkového bezdůvodného obohacení žalované [číslo] činí 159 985 Kč. Žalovaná č. 2 užívá celkem 82,21 m2, tj. 33,64 % z celkové výměry nemovitosti – rodinného domu, když podle spoluvlastnického podílu, který jí náleží, by měla užívat pouze 44,79m2, tedy nadužívá 37,42 m2, čímž se obohatila na úkor původní žalobkyně o částku 4 281 Kč měsíčně. Za období od 1. 1. 2015 do 30. 11. 2017 tak výše celkového bezdůvodného obohacení žalované [číslo] činí 149 835 Kč. Žalovaný č. 3 nenadužívá ničeho, proto žalobce proti žalovanému [číslo] vzal žalobu v závěru řízení v celém rozsahu zpět a navrhl řízení proti němu zastavit.

2. Žalovaní shodně navrhli žalobu v celém rozsahu jako nedůvodnou zamítnout. Učinili nesporným, že jsou podílovými spoluvlastníky pozemku parc. [číslo] (součástí je budova [adresa]) pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce], obec Praha, jejich spoluvlastnické podíly na předmětných nemovitostech odpovídají výši tvrzené žalobcem. Žalovaní tvrdili, že rodinný dům [adresa], jež je součástí pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273 m2 užívají dle jejich dohody tak, že žalovaná [číslo] užívá byt v 2. NP budovy; žalovaná [číslo] užívá byt v 1. NP budovy a žalovaný [číslo] užívá byt v podkroví budovy. Byt v suterénu budovy, obývaný v minulosti právním předchůdcem [právnická osoba] a.s., [jméno] [příjmení], žalovaní na jednání dne 5. 8. 2013 nabídli k užívání původní žalobkyni, která nabyla jeho spoluvlastnický podíl na nemovitosti usnesením soudního exekutora Mgr. Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 23. 5. 2013. Žalovaní namítali, že sklad v suterénu domu nikdo z nich neužívá, naopak část těchto prostor je určena k užívání původní žalobkyně, neboť se v těchto prostorech nachází technické zázemí pro byt v suterénu. Namítali, že neužívají budovu nad rámec svých spoluvlastnických podílů a žaloba je podána neoprávněně. Žalovaní předně namítali, že žalobce (resp. jeho právní předchůdkyně) žalobou uplatnil nárok proti všem žalovaným společně a nerozdílně, přitom je zjevné, že každý z žalovaných užívá pouze část nemovitosti a toliko schodiště je jimi užívané společně. Tvrdili, že užíváním schodiště se vůči žalobci nemohli obohatit, když schodiště je společná část nemovitosti pro všechny spoluvlastníky, tedy i pro žalobce. Pokud jde o vlastní nárok uplatněný žalobou a otázku nadužívání předmětných nemovitostí, odkázali na znalecký posudek [titul] [celé jméno znalkyně], [titul za jménem] ze dne 27. 11. 2015 ve znění jeho dodatku [číslo] ze dne 11. 10. 2019, kdy podle závěrů znalkyně sice mohlo dojít u některých ze žalovaných k nadužívání spoluvlastnického podílu, avšak částka odpovídající nadužívání je řádově nižší, než jak byla uplatněna žalobou. Schodiště a sklady v suterénu nejsou užívány výlučně žádným ze žalovaných, jsou společnými částmi nemovitosti, a to společnými i ve vztahu k žalobci, který mohl užívat schodiště v budově, od kterého měl klíče a pokud tak nečinil, nelze to vytýkat žalovaným. Pokud původní žalobkyně uplatňovala zhoršený stav bytu v suterénu jako důvod pro nesprávnost závěrů znaleckého posudku, žalovaní s tímto názorem nesouhlasili a tvrdili, že stav všech bytů je obdobný a je odpovídajícím výsledkem běžné údržby každého z nich. Žalobce, resp. jeho právní předchůdkyně nemovitost neužíval a neužíval ani byt v suterénu, který mu byl nabídnut všemi žalovanými již v roce 2013, proto postupná degradace těchto prostor způsobená zanedbáním běžné údržby žalobcem, právě neužíváním, netopením, nevětráním, žádnou ani běžnou údržbou a v neposlední řadě v důsledku havárie vodovodu z roku 2014, jdou výlučně za žalobcem a nelze je přičítat k tíži žalovaných, kteří se o jimi užívané byty každodenně starají a pečují. Žalovaní poukázali na stáří budovy [adresa], které činí bezmála 100 let. Celkový stav nemovitosti je tak morálně zastaralý, vyjma nové střechy a stav obývaných prostor všemi spoluvlastníky rodinného domu tomu odpovídá. Namítali, že pokud by se žalovaní o jimi užívané části nemovitosti nestarali, byl by jejich stav obdobný, jako je tomu v případě prostor v suterénu. Žalovaní tím, že budovu [adresa] užívají, tak paradoxně zvyšují její hodnotu, resp. brání její degradaci a zhoršení jejího stavu, čímž v důsledku chrání investici žalobce. Náklady na vytápění budovy [adresa] jsou přitom v důsledku jejího stavu a nedostatečné izolace pláště budovy a oken zvýšené. Suterénní prostory byly právní předchůdkyni žalobce nabídnuty k užívání již při prohlídce nemovitosti v roce 2013 v souladu s dohodou učiněnou většinou spoluvlastníků. V polovině roku 2016 zástupce právní předchůdkyně žalobce, kterým byl dokonce sám žalobce, převzal klíče k suterénnímu bytu. Žalobce tak nemůže účinně namítat, že nevěděl, že je suterénní byt určený ostatními spoluvlastníky k užívání právě jemu, zejména za situace, kdy tento způsob užívání předmětných nemovitostí je v předmětné nemovitosti uplatňován již mnoho desetiletí. Skutečnost, že právní předchůdkyně žalobce nabyla vlastnické právo v dražbě nedobrovolné a tedy originálním způsobem nabytí vlastnictví, na této skutečnosti nic nemění, konkludentní dohoda spoluvlastníků s nadpolovičním vlastnickým podílem – žalovaných ohledně toho, jaké části nemovitosti užívají žalovaní a jaká část byla nabídnuta žalobci (jeho právní předchůdkyni) byla jednoznačná a žalobci jednoznačně seznatelná a oznámena žalovanými. Po nabytí vlastnictví spoluvlastnického podílu žalobcem (resp. jeho právní předchůdkyní) nebyla svolána řádná schůze spoluvlastníků. Lpění na řádné schůzi spoluvlastníků považují žalovaní za přepjatý formalismus, když majetkové i užívací poměry byly žalobci (jeho právní předchůdkyni) známy od prohlídky ze dne 5. 8. 2013. Žalovaní proto navrhovali žalobu zamítnout z důvodů shora uvedených a rovněž z důvodu, že žalobce nesplnil svou povinnost tvrzení, pokud jde o výši bezdůvodného obohacení jednotlivých žalovaných. Žalobce v řízení neprokázal, že by se žalovaní skutečně dopustili nadužívání nemovitostí a tím i bezdůvodného obohacení.

3. V průběhu řízení vzal žalobce žalobu zpět proti žalovanému č. 3, který s ohledem na užívání podkrovního bytu o výměře 39, 80 m2 a výší spoluvlastnického podílu [číslo] k celku nemovitosti / shodně jako žalobce / dům neužívá ve větším rozsahu, který odpovídá jeho spoluvlastnickému podílu. Zástupce žalovaného č. 3 vyslovil nesouhlas se zastavením řízení proti žalovanému č. 3, aniž by došlo k částečnému zpětvzetí žaloby i co do výše bezdůvodného obohacení, o které se měl žalovaný č. 3 vůči žalobkyni obohatit. Soud s ohledem na změnu žalobního návrhu, učiněnou žalobcem až po poučení podle § 119a odst. 2 o.s.ř. dne 4. 3. 2021, řízení proti žalovanému č. 3 dle ust. § 96 odst. 1,2 a 4 o.s.ř. zastavil, neboť neshledal vážné důvody pro nesouhlas se zastavením řízení.

4. Po provedeném dokazování má soud za prokázaný následující skutkový stav: Účastníci řízení jsou podílovými spoluvlastníky nemovitostí v k. ú. [část obce], tj. pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 273 m2, jehož součástí je budova [adresa] (rodinný dům), pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 754 m2 a pozemku parc. [číslo] – zahrada o výměře 262 m2, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], vedeného Katastrálním úřadem pro [anonymizováno] [obec], [stát. instituce] s vyznačením podílů na společných nemovitostech, a to tak, že žalobce je podílovým spoluvlastníkem s podílem ve výši [číslo] k celku nemovitostí, žalovaná [číslo] je podílovou spoluvlastnicí s podílem ve výši [číslo], žalovaná [číslo] je podílovou spoluvlastnicí s podílem ve výši [číslo], žalovaný [číslo] je podílovým spoluvlastníkem s podílem ve výši [číslo] a [jméno] [příjmení] (není účastníkem tohoto řízení) je podílovým spoluvlastníkem s podílem ve výši [číslo] k celku nemovitostí / prokazováno [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], vedeného Katastrálním úřadem [obec], [stát. instituce] /.

5. Ze smlouvy o postoupení pohledávky ze dne 23. 2. 2021, uzavřené mezi žalobcem a [právnická osoba] a.s. soud zjistil, že [právnická osoba] jako postupitel a žalobce jako postupník uzavřeli smlouvu o postoupení pohledávky za žalovanými z titulu jejich bezdůvodného obohacení ve výši 142 652 Kč s příslušenstvím za období od 1. 1. 2015 do 30. 11. 2017 za cenu 142 652 Kč s tím, že postupitel neodpovídá postupníkovi za dobytnost pohledávky /prokazování smlouvou o postoupení pohledávky ze dne 23. 2. 2021 /.

6. Z protokolu o dražbě sp. zn. [číslo jednací] ze dne 23. 5. 2013 ve věci povinného [jméno] [příjmení] soud zjistil, že předmětem dražby byly nemovitosti nacházející se v katastrálním území Smíchov, v katastru nemovitostí vedeném [stát. instituce] [obec], na území [územní celek], na listu vlastnictví [číslo] stavba v podílovém spoluvlastnictví, výše podílu [číslo], (rod. dům) [adresa] v části [územní celek], na parcele [číslo] pozemek v podílovém spoluvlastnictví, výše podílu [číslo], p. [číslo] o výměře 273 m2 (zastavená plocha a nádvoří), - pozemek v podílovém spoluvlastnictví, výše podílu [číslo], p. [číslo] o výměře 754 m2 (zahrada), - pozemek v podílovém spoluvlastnictví, výše podílu [číslo], p. [číslo] o výměře 262 m2 (zahrada). Nemovitosti byly draženy s příslušenstvím a součástmi: schody, oplocení přední části dřevěné laťové rámy na sloupky z betonových cihel režného zdiva s podezdívkou dtto, dřevěné laťové rámy na sloupky z betonových cihel režného zdiva s podezdívkou dtto, dřevěné laťové rámy přístupového chodníku, kovové drátěné pletivo na ocelové sloupky, opěrné betonové zdi z režného zdiva-betonové cihly, venkovní betonová vyrovnávací schodiště, dlážděné plochy a chodníky-betonová dlažby a kamenné kostky, zadní venkovní schody ve svahu terénu svahových teras zahrady, 2x vstupní kovová vrátka do dvora, kovová vjezdová vrata, zpevněné plochy dvora a příjezdových a přístupového chodníku, terasy - betonová mazanina a betonová a kamenná dlažby, přístřešek zela u venkovního skladu a terasy, dřevěná pergola terasy, zděné sklepy zleva domu pod terasou, zemní zděný zahradní sklad ve svahu (havarijní stav) a přípojky inž. sítí), smíšené trvalé porosty a pozemky. Venkovní úpravy na pozemku zahrady jsou příslušenstvím domu, jsou součástí ceny (mimo oceňované zvlášť). Dražebního jednání se zúčastnila jako dražebník: [jméno] [celé jméno žalované] a [právnická osoba] a.s., které byl udělen příklep jako vydražiteli na dražené nemovitosti za cenu 2 550 000 Kč / prokazováno protokolem o dražbě ze dne 23. 5. 2013 /.

7. Původní žalobkyně [právnická osoba] a.s., [IČO], sídlem [adresa]. Ing. [jméno] [příjmení], Exekutorský úřad [okres], o udělení příklepu sp. zn. [číslo jednací] ze dne 23. 5. 2013, které právní moci nabylo dne 24. 6. 2013 /prokazováno zápisem v [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], [územní celek], vedeného Katastrálním úřadem [obec], [stát. instituce] /.

8. Ze záznamu o provedení prohlídky, seznámení se se stavem nemovitostí a převzetí věcí a dokumentů ze dne 5. 8. 2013 soud zjistil, že téhož dne byla původní žalobkyně jako ideální spoluvlastník nemovitosti seznámena se stavem nemovitostí s uvedením, že v budově jsou 4 byty, budova je před rekonstrukcí a původní žalobkyni byl nabídnut k užívání suterén domu a spodní část zahrady / prokazováno záznamem o provedení prohlídky, seznámení se se stavem nemovitostí a převzetí věcí a dokumentů ze dne 5. 8. 2013, fotografie domu l. [číslo]

9. Z předžalobní upomínky – pokusu o smír ze dne 13. 12. 2016 soud zjistil, že původní žalobkyně vyzvala žalované k zaplacení žalované částky do 7 dní / prokazováno předžalobní upomínkou – pokusem o smír ze dne 13. 12. 2016 /.

10. Dohodou uzavřenou mezi tehdejšími spoluvlastníky nemovitostí ze dne 14. 8. 1992 ([celé jméno žalované], roz. [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], nyní [celé jméno žalované] a [jméno] [příjmení]) bylo sjednáno, že spoluvlastníci budou respektovat vlastnictví bytových prostor jednotlivých spoluvlastníků a nebudou vstupovat do soukromého prostoru jiného spoluuživatele nemovitosti bez jeho souhlasu, spoluvlastníci nemovitosti dali souhlas [jméno] [příjmení] / spoluvlastník, jehož podíl na nemovitosti nabyl žalobce / ke stavebním úpravám v částech nemovitosti v jejich vlastnictví s tím, že stavební činnost nesmí mít vliv na statiku objektu /prokazováno dohodou ze dne 14. 8. 1992 11. Ze znaleckého posudku, vypracovaného soudním znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] – [číslo] ze dne 15. 6. 2012, soud zjistil celkový stav nemovitostí v roce 2012 neužívaného suterénního prostoru v domě, který před rokem 2012 obýval [jméno] [příjmení]. Znalecký posudek byl vypracován soudním znalcem na objednávku Exekutorského úřadu [okres], soudního exekutora Mg. Ing. [jméno] [příjmení] pro potřeby exekučního řízení ve věci povinného [jméno] [příjmení], na základě usnesení o nařízení exekuce zdejšího soudu čj. [číslo jednací] ze dne 13. 2. 2012 a usnesení o ustanovení znalce čj. [číslo jednací]. Z tohoto znaleckého posudku se podává, že obvyklá cena spoluvlastnického podílu id. [číslo] na celé nemovitosti / rodinné vily a všech pozemkových parcel, jakož jejich součástí / pro potřebu exekuce prodejem nemovitostí, je 2 360 000 Kč s tím, že na podílu id. [číslo] na nemovitostech váznou práva a závady, které prodejem v dražbě nezanikají, přecházejí na každého dalšího vlastníka nemovitostí a jsou určeny na základě smlouvy trhové, [spisová značka] ze dne 18. 4. 1939, pozemková kniha č.d. [číslo], POLVZ [číslo] [rok] o zřízení věcného břemene – úplatné z 18. 4. 1939 –„ věcné břemeno budovami nezastavovat a trpěti škodlivý vliv trvání, provozování a udržování dráhy, bez jakéhokoliv nároku a náhrady škod přímo nebo nepřímo vzešlých a nahradit státu veškeré škody, které by jemu přímo nebo nepřímo vznikly užíváním těchto ploch“. Nemovitosti, zapsané na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce], rodinný dům je zděnou stavbou, má charakter samostatné rodinné vily s dvougeneračním dispozičním řešením, která je podsklepená v celé ploše a přístupná předním vstupem a zleva do 1. PP z vnitřního dvora od místní zpevněné komunikace obce, ulice [ulice]. Dům je v podprůměrně udržovaném stavu, průběžně prováděné občasné opravy, některé stavební konstrukce jsou značně opotřebované, jsou viditelně statické poruchy.. Střešní konstrukce domu jsou ve špatném stavu, s kompletně opotřebovanými klempířskými konstrukcemi a keramickou taškovou krytinou, omítky fasády vápenné hladké, plastické, zvětralé, omítka fasády vlhne – špatné odvodnění střechy. Zateplení střechy nebylo znalcem zjištěno. Dům je ve stavu částečně postupné nedokončené rekonstrukce, stav před nutnou komplexní rekonstrukcí stavebních konstrukcí a technického vybavení. Průběžně po dobu užívání byla prováděna nepravidelná nedostatečná údržba a úpravy technického vybavení na standardní až podstandardní vybavení, dům je podmíněně trvale obyvatelný, užívaný od kolaudace v roce 1926, stavebně je prakticky v původním stavu. Dům má 1. PP zčásti upravené jako obytné, původní technické prostory a sklepy, z části upravené na podstandardní bytové prostory s venkovním vstupem a dále tři obytné NP, přičemž ve 3.NP je upravené podkroví k obytným účelům –je provedeno zčásti. Vilu je možné užívat jako dvougenerační. Celková obvyklá cena nemovitostí podle odborného odhadu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ke dni 15. 6. 2012 činila 8 850 000 Kč / prokazováno znaleckým posudkem soudního znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] [číslo] – [číslo] ze dne 15. 6. 2012, l. [číslo] spisu /.

12. Z předávacího protokolu ze dne 6. 6. 2016 soud zjistil, že žalobce jako zástupce původní žalobkyně [právnická osoba] a.s. převzal od žalovaného [číslo] klíče od předmětné nemovitosti / prokazováno předávacím protokolem ze dne 6. 6. 2016, potvrzeným žalobcem a žalovaným [číslo] l. [číslo] spisu /.

13. Z e-mailu ze dne 15. 10. 2014 žalovaného [číslo] [právnická osoba], soud zjistil, že žalovaný [číslo] žádal [právnická osoba] a.s. o snížení platby za stočné a vystavení nové faktury za vodné a stočné z důvodu havárie, kdy v suterénu domu došlo k úniku vody a voda z prasklého potrubí nebyla odváděna zpět do kanalizace. Dne 25. 9. 2014, při odečtu vody, byl zjištěn nadměrný odběr vody a následně byl zjištěn havarijní únik vody z prasklého potrubí v suterénu domu, žádosti žalovaného [číslo] bylo [právnická osoba] vyhověno a byl vydán opravný daňový doklad k úhradě částky 74 970 Kč, která byla zaplacena [právnická osoba] ve splátkách od 26. 11. 2014 do 26. 10. 2015 / prokazováno emailem ze dne 15. 10. 2014, žádostí o snížení stočného ze dne 22. 10. 2014 –l. [číslo] spisu, fakturou [číslo] ze dne 2. 10. 2014, fotodokumentací před opravou a po opravě – l. [číslo] potvrzením instalatéra o provedené opravě ze dne 27. 9. 2014, opravný daňový doklad [právnická osoba] [číslo] ze dne 6. 11. 2014 se splatností dne 23. 11. 2014, l. [číslo] spisu, žádost o splátkový kalendář ze dne 11. 11. 2014, uznání dluhu a dohoda o splátkách ze dne 26. 11. 2014, l. [číslo] /.

14. Ze smlouvy o dílo ze dne 6. 6. 2012, uzavřené mezi žalovaným [číslo] [jméno] [příjmení], [IČO], soud zjistil, že předmětem plnění byla rekonstrukce střešního pláště na rodinném domě v ul. [ulice a číslo], [obec a číslo] za celkovou cenu díla 223 586 Kč s tím, že dílo bylo zahájeno od 20. 8. 2012 a předáno bylo dne 5. 10. 2012 /prokazováno smlouvou o dílo ze dne 6. 6. 2012 včetně jejího dodatku ze dne 4. 10. 2012, cenovou nabídkou dodavatele díla ze dne 5. 6. 2012, fakturou [číslo] 2012 ze dne 5. 10. 2012, protokolem o předání a převzetí díla ze dne 5. 10. 2012, protokolem o závěrečném vyúčtování prací ze dne 5. 10. 2012 15. Z ocenění [číslo] o ceně podílu [číslo] rodinného domu [adresa], včetně součástí a příslušenství, k. ú. [část obce], [územní celek], pro objednatele Exekutorský úřad [okres] ke stavu nemovitosti ke dni 25. 4. 2013, zpracovaného [jméno] [příjmení], [obec], soud zjistil, že zpracovatel ocenění zjednodušeně stanovil cenu spoluvlastnického podílu [číslo] k celku nemovitostí, vlastnicky náležející [jméno] [příjmení], ve výši 1 538 980 Kč, stav posuzované nemovitosti z tohoto zjednodušeného ocenění nelze zjistit /prokazováno oceněním [číslo] ze dne 25. 4. 2013 [jméno] [příjmení], bez náležitostí znaleckého posudku /.

16. Z daňového dokladu – faktury [číslo] ze dne 15. 12. 2015, která byla splatná dne 29. 12. 2015, soud zjistil, že společnost [právnická osoba] vyúčtovala úpravu vodoměrné sestavy pro vodoměr DN 20, redukční ventil 1 v domě v celkové ceně 8 202 Kč, která byla zaplacena / prokazováno daňovým dokladem – fakturou [číslo] ze dne 15. 12. 2015, l. [číslo] včetně fotografií domu l [číslo]

17. Z příjmového pokladního dokladu [číslo] ze dne 31. 5. 2017, soud zjistil, že žalovaní nakoupili dne 31. 5. 2017 za 1 372 Kč jemnou štukovou omítku - 20 kg, sanační omítku – 20 kg a sanační postřik – 25 kg /prokazováno příjmovým pokladním dokladem [číslo] ze dne 31. 5. 2017 18. Z příjmového pokladního dokladu [číslo] ze dne 29. 6. 2017, soud zjistil, že žalovaní nakoupili dne 29. 6. 2017 za 939 Kč sanační omítku – 20 kg roh kombi 2 ks a štuk vnější sa /prokazováno příjmovým pokladním dokladem [číslo] ze dne 29. 6. 2017 19. Ze zálohové faktury [číslo] ze dne 6. 9. 2017, soud zjistil, že žalovaní nakoupili dne 6. 9. 2017 za 1 426 Kč stavební materiál /prokazováno zálohovou fakturou, zaplacenou v hotovosti [číslo] ze dne 6. 9. 2017 domu l. [číslo]

20. Ze znaleckého posudku [číslo] – [anonymizováno] [rok] ze dne 15. 10. 2015, zpracovaného [titul] [celé jméno znalkyně], [titul za jménem], pro objednatele [právnická osoba], soud zjistil, že v suterénu domu je k dispozici byt 3 + 1 a sklady, neužívané žalovanými, byty v 1. a ve 2. NP jsou dispozičně řešeny jako 2 + 1 a byt ve 3. NP (podkroví) je dispozičně řešen jako 1 +1 s příslušenstvím. Z prokázaných závad nemovitosti znalkyně uvedla jako nejpodstatnější vlhkost, která svou kapilární vzlínavostí může stoupat směrem nahoru a tak znehodnocovat interiér suterénu, náklady na infuzní clony a sanační omítku odhadla znalkyně částkou 168 880 Kč. Mezi hlavní hodnotící kritéria, která znalkyně vzala v úvahu, kromě polohy domu, uvedla zejména zanedbanou údržbu domu, nestandardní vybavení, způsob vytápění, suterénní nebo tmavé byty, např. vlhké stěny v bytě, byty s balkony, malometrážní byty. Byty v 1. – 3. NP znalkyně zařadila do 1. kategorie, byt v suterénu do kategorie 2. (bez ústředního vytápění a se základním příslušenstvím). Náklady na uvedení suterénního bytu do pronajímatelného stavu znalkyně stanovila výši 244 230 Kč. Ze závěrů znaleckého posudku vyplývá podlahová plocha bytu v suterénu - 126, 80m2, bytu v I. NP - 65,60 m2, bytu ve 2. NP - 63,04 m2 bytu a ve 3. NP - 42,04 m2 / prokazováno znaleckým posudkem [číslo] – [anonymizováno] [rok] ze dne 15. 10. 2015, zpracovaným [titul] [celé jméno znalkyně], [titul za jménem], pro objednatele [právnická osoba]

21. Ze závěrů znaleckého posudku [číslo] – [anonymizováno] [rok], dodatku [číslo] k ZP [číslo] – 31 / 2015 ze dne 11. 10. 2019, o obvyklé úhradě za užívání nemovité věci a poměru užívání spoluvlastníků, zpracovaného [titul] [celé jméno znalkyně] [titul za jménem], na základě zadání soudu, soud zjistil, že současné dispoziční uspořádání předmětného objektu je byt v suterénu, dlouhodobě neužívaný, neudržovaný, nadměrně opotřebený a vlhký, v 1 až 3. NP domu se nacházejí byty přístupné ze společného schodišťového prostoru, který vede z 1. NP do 3. NP (podkroví). Byt v 1. NP užívá žalovaná č. 2, je dispozičně řešen jako 2 + 1, celkový stav je morálně zastaralý, běžně udržovaný, oproti roku 2015 znalkyně zjistila zvýšenou vlhkost těchto prostor. Byt ve 2. NP užívá žalovaná č. 1, je dispozičně řešen obdobně jako byt v 1. NP, jedná se o byt 2 + 1, celkový stav bytu je částečně morálně zastaralý, běžně udržovaný, bez nadstandardního výhledu a s jedním balkonem v havarijním stavu. Byt ve 3. NP – podkroví užívá žalovaný [číslo] je dispozičně řešen jako 1 + 1 s příslušenstvím, celkový stav bytu je morálně zastaralý, běžně udržovaný, se značnými tepelnými ztrátami nezateplenou střechou. Dům je 94 let starý (prohlídka dne 18. 9. 2019), v roce 2012 byla rekonstruována střecha domu, v průběhu roku 2014 došlo k havárii vodovodního potrubí ve zdi suterénního bytu a v souvislosti s havárií došlo k masivnímu úniku vody, cca 1 600 m3 vody postupně vyteklo z prasklého vodovodního potrubí do podloží rodinného domu a při nefunkční hydroizolaci nasáklo kapilárními silami z části do konstrukcí rodinného domu. V roce 2017 byla provedena oprava části fasády nad terénem v 1. NP sanačními omítkami. Dům je v průměrném až zhoršeném technickém stavu, vybavení je morálně zastaralé, srovnatelné ve všech bytech (kromě suterénu). Stav bytu v suterénu je v provedení v srovnatelném stavu s ostatními byty, na rozdíl od ostatních bytů je nadměrně opotřebený, zcela a dlouhodobě neudržovaný a neužívaný, nad obvyklou míru vlhký vlivem nefunkční hydroizolace a pravděpodobně i havárie vodovodního potrubí. Bytová jednotka byla patrně po roce 1969 opravena a k bydlení užívána, tomu odpovídá i fotodokumentace z roku 2012 a popis ve znaleckém posudku z 15. 6. 2012, technický stav bytu se postupně zhoršuje. Sklady v suterénu jsou v havarijním stavu, což bylo zjištěno již v roce 2014. Sklady nikdo ze žalovaných neužívá, ani tam nemá uskladněné žádné předměty, rovněž žalobce sklady neužívá. Sklady jsou neudržované, poškozené masivním zatékáním plochou střechou a terasou (prakticky bez izolace). Předměty, které se ve skladech nachází jsou zcela zdevastované a lze je považovat za odpad. Sklady jsou považovány za společné prostory. Byt v suterénu není přístupný ze schodiště, má vlastní vstup přímo ze zahrady. Obvyklou výši měsíční úhrady za užívání rodinného domu v rozhodném období znalkyně stanovila částkou 32 214 Kč za rok 2015, částkou 32 789 Kč za rok 2016 a částkou 33 508 Kč za rok 2017 při celkové podlahové ploše domu 318, 06 m2. Znalkyně dospěla k závěru, že podlahová plocha suterénu je 126, 80m2 (včetně skladů), bytu v I. NP je 65,60 m2, bytu ve 2. NP je 65,26 m2, bytu ve 3. NP je 39,80 m2 a společného prostoru - schodiště je 20,60 m2 /prokazováno znaleckým posudkem [číslo] – 27/ 2019, dodatkem [číslo] k ZP [číslo] – 31 / 2015 ze dne 11. 10. 2019, o obvyklé úhradě za užívání nemovité věci a poměru užívání spoluvlastníků, zpracovaného [titul] [celé jméno znalkyně] [titul za jménem] /.

22. Soud vzal na základě zjištěných skutečností za nesporné, že původní žalobkyně spoluvlastnický podíl na předmětné nemovitosti ve výši [číslo] nabyla originárním způsobem v nedobrovolné dražbě, žalobce nabyl spoluvlastnický podíl na základě kupní smlouvy uzavřené se [právnická osoba] a.s., která rovněž žalobci postoupila svoji pohledávku za žalovanými z titulu bezdůvodného obohacení.

23. Mezi účastníky řízení zůstala spornou otázka míry nadužívání spoluvlastnických podílů na předmětném rodinném domu žalovanými [číslo] [číslo] vydání a výše jejich bezdůvodného obohacení, vzniklého užíváním větší a kvalitnější části nemovitosti na úkor spoluvlastnického podílu právní předchůdkyně žalobce.

24. Soud zamítl provedení dalších důkazů, zejména místní ohledáním nemovitosti a účastnickou výpovědí žalobce, jako nadbytečné a nehospodárné, řízení prodlužující, neboť by nevypovídaly nic o stavu v rozhodném období, když soud v řízení provedl dokazování, které vedlo k jeho dostatečnému skutkovému zjištění a stalo se oporou jeho právního závěru.

25. Započitatelné rozměry jednotlivých prostor, užívaných žalovanými [číslo] v předmětném rodinném domě (bytových i nebytových), jakož i výše obvyklého nájemného těchto prostor za žalované období (prokázané znaleckými posudky, zejména znaleckým posudkem [číslo] – [anonymizováno] [rok] ze dne 15. 10. 2015, včetně dodatku [číslo] ke znaleckému posudku [číslo] – [anonymizováno] [rok] ze dne 11. 10. 2019, vypracovaným soudní znalkyní [titul] [celé jméno znalkyně], [titul za jménem], včetně podaného vysvětlení znalkyní při jednání soudu dne 16. 5. 2019) byly zjištěny ze znaleckých posudků. Znalkyně [titul] [celé jméno znalkyně] se zcela vypořádala s vysvětlením metodiky použité pro ocenění užívání domu, která v daném případě spočívala v porovnání srovnatelného obvyklého nájemného v dané lokalitě při vycházení z cenových map ČR určených právě pro tyto účely, a to při provedení podpůrné korekce vybraných srovnávacích vzorků co do jejich kvality a jejich případného odchýlení od cenových map. Znalecký posudek i jeho dodatek konkrétně obsahuje zejména popis rodinného domu zjištěný znalkyní při osobní prohlídce a zaměření prostor, celkový popis domu a podrobný popis a výměry prostor bytových i nebytových užívaných společně s jednotlivými byty vymezenými v domě. Pokud se týká stavu a kvality prostor určených ostatními spoluvlastníky nemovitosti k užívání žalobci, dále užívaných žalovanými [číslo] [číslo] k bydlení, tyto byly znalkyni zpřístupněny až v roce 2019 při vypracování dodatku ke znaleckému posudku. Prostory v suterénu domu, byly naposledy užívány k bydlení bývalým spoluvlastníkem [jméno] [příjmení] a jeho nájemníky v roce 2012, po té prostory v suterénu zůstaly neobydlené, nevyklizené předchozími uživateli, neudržované, zanedbané, nevytápěné, bez běžné údržby, vlhké a současně byly postižené havárií vody v domě v roce 2014. Znalecký posudek dále obsahuje podrobnou metodiku užitou pro oceňování užívání prostor v domě (která, jak bylo výše uvedeno, byla doplněna i podáním vysvětlení znalkyně) včetně objasnění pojmu„ obvyklé výše úhrady za užívání“ a včetně provedené porovnávací metody, obsahuje i srovnávací tabulky místně obvyklého nájemného při porovnání všech prostor v domě s obdobnými 6 nemovitostmi v dané lokalitě, a to při užití v těchto tabulkách podrobně rozvedených zohledňujících kritériích, dle nichž byly jednotlivé prostory užívané žalovanými [číslo] [číslo] (které z logiky věci nemají stejnou kvalitu) porovnány dle přiměřených kritérií, jako je umístění domu, dostupnost služeb, právní omezení a závazky týkající se domu, technický stav bytu, dopravní obslužnost, pohledové horizonty a atraktivita objektu. Znalecký posudek dále obsahuje tabulky se stanovenou konkrétní výší místně obvyklého nájemného v jednotlivých bytech v domě včetně bytů užívaných žalovanými [číslo] [číslo] v období od let 2015 – 2017. Ze znaleckého posudku soudní znalkyně [titul] [celé jméno znalkyně] vzal tedy soud zejména za prokázané, že plocha bytových prostor užívaných žalovanou [číslo] činí 65,60 m2, žalovanou [číslo] činí 65,26 m2, žalovaným [číslo] činí 39,80 m2, plocha společných nebytových prostor užívaná jako schodiště všemi spoluvlastníky domu činí 20, 60 m2. Celková plocha prostor užívaných žalovanými [číslo] [číslo] včetně společného prostoru – schodiště / činí 139,10 m2. [příjmení] celkových prostor domu činí 318,06 m2. [příjmení], kterou žalované [číslo] [číslo] ale i žalovaný [číslo] umožnili užívat žalobci činí 77,82 m2, tj. plocha včetně společného prostoru – schodiště, jeho poměrné části - 4,12 m2 / 20,60 m 2: 5 /, jež je přístupná každému ze spoluvlastníků. V řízení bylo ze shodných tvrzení účastníků řízení zjištěno, že většinou spoluvlastníků vyhrazené prostory pro užívání žalobce, resp. jeho právní předchůdkyně, nebyly v rozhodném období nikým užívány, naposledy je k bydlení užíval [jméno] [příjmení], který je pronajímal třetím osobám. Místně obvyklé nájemné předmětného rodinného domu za bytové prostory v domě a za společné prostory všech spoluvlastníků - sklady v suterénu a schodiště mezi 1. NP – 3. NP v domě za období roku 2015 dosahovalo výše 32 214 Kč za měsíc, za období roku 2016 činilo částku 32 789 Kč za měsíc, za období od 1. 1. 2017 do 30. 11. 2017 dosahovalo výše 33 508 Kč měsíčně / srovnej str. 20 znaleckého posudku [číslo] 2019 /.

26. Podle ustanovení § 1879 a násl. o. z. může věřitel celou pohledávku nebo její část postoupit smlouvou jako postupitel i bez souhlasu dlužníka jiné osobě (postupníkovi). Postoupením pohledávky nabývá postupník také její příslušenství a práva s pohledávkou spojená, včetně jejího zajištění. Dlužníku zůstávají i po postoupení zachovány námitky proti pohledávce, které měl v době postoupení. Své vzájemné pohledávky vůči postupiteli může dlužník namítat i vůči postupníkovi, i když v době postoupení ještě nebyly splatné; musí však své pohledávky postupníkovi oznámit bez zbytečného odkladu poté, co se o postoupení dozvěděl.

27. Dle ustanovení § 1115 o. z. jsou spoluvlastníky osoby, jimž náleží vlastnické právo k věci společně.

28. Dle ustanovení § 1116 o. z. vzhledem k věci jako celku, se spoluvlastníci považují za jedinou osobu a nakládají s věcí jako jediná osoba.

29. Dle ustanovení § 1117 o. z. má každý spoluvlastník právo k celé věci. Toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka.

30. Dle ustanovení § 1118 o. z. náleží spoluvlastníku vyúčtování, jak bylo se společnou věcí nakládáno, i podíl z plodů a užitků ze společné věci.

31. Dle ustanovení § 1121 a násl. o. z. je každý ze spoluvlastníků úplným vlastníkem svého podílu. Podíl vyjadřuje míru účasti každého spoluvlastníka na vytváření společné vůle a na právech a povinnostech vyplývajících ze spoluvlastnictví věci. Velikost podílu vyplývá z právní skutečnosti, na níž se zakládá spoluvlastnictví nebo účast spoluvlastníka ve spoluvlastnictví. To spoluvlastníkům nebrání, aby si velikost podílů ujednali jinak; takové ujednání musí splňovat náležitosti stanovené pro převod podílu.

32. Dle ustanovení § 1123 o. z. může spoluvlastník se svým podílem nakládat podle své vůle. Takové nakládání však nesmí být na újmu právům ostatních spoluvlastníků bez zřetele k tomu z čeho vyplývají.

33. Dle ustanovení § 1136 a násl. o. z. spoluvlastník, který vynaložil na společnou věc náklad v zájmu ostatních spoluvlastníků bez jejich vyrozumění a souhlasu, může požadovat: a) poměrnou část náhrady v rozsahu zhodnocení věci, jednalo-li se o náklad, který byl spoluvlastníkům ku prospěchu, b) náhradu nutných nákladů, jednalo-li se o náklad, který bylo třeba vynaložit na záchranu věci. Dohodnou-li se spoluvlastníci nemovité věci o její správě jinak, vyžaduje dohoda formu veřejné listiny. Dohoda se založí do sbírky listin u orgánu, u něhož je nemovitá věc zapsána ve veřejném seznamu.

34. Dle ustanovení § 2991 a násl. o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

35. Spoluvlastnictví tak označuje vlastnictví dvou či více osob (jak fyzických, tak právnických) k jedné společné věci zároveň. Každý ze spoluvlastníků má právo k celé věci, přičemž toto právo je omezeno stejným právem každého dalšího spoluvlastníka. Nejjednodušším a prvotním způsobem, jak mohou spoluvlastníci upravit své spoluvlastnické vztahy ohledně užívání společné nemovité věci je uzavření dohody mezi spoluvlastníky o užívání společné věci. Občanský zákoník pro takovou dohodu nevyžaduje písemnou formu, a lze ji uzavřít pouze ústně, případně i konkludentně. Jedná se tak o bezformální právní jednání. Spoluvlastníci jsou následně svými smluvními projevy vázáni, a to až do doby, než dojde ke změně poměrů mezi spoluvlastníky nebo není-li dohoda nahrazena novou dohodou všech spoluvlastníků.

36. Užívá-li spoluvlastník věc nad rámec svého podílu bez právního důvodu (zejména bez rozhodnutí většiny spoluvlastníků nebo bez dohody spoluvlastníků anebo bez rozhodnutí soudu). Pouze spoluvlastníci vůči sobě navzájem mohou z takto nastoleného vztahu vyvozovat nároky a případně se domáhat jiné úpravy užívání věci. Samotné spoluvlastnické právo však není právním důvodem užívání věci v jakémkoliv rozsahu; je jen důvodem k užívání věci v rozsahu spoluvlastnického podílu. Z vlastnictví podílu sice nevyplývá právo užívat pouze konkrétní část věci, nicméně spoluvlastník je oprávněn užívat věc jen v rámci svého podílu (není-li tu právní důvod pro užívání v jiném rozsahu). Jinak řečeno, to, že spoluvlastník je (v rámci svého podílu) oprávněn užívat celou věc, ještě neznamená, že ji může bez dalšího užívat nad rámec podílu na úkor ostatních spoluvlastníků. Majetkový prospěch dosažený tímto užíváním považuje judikatura tradičně za obohacení získané bez právního důvodu. Užívá-li spoluvlastník bez právního důvodu (bez rozhodnutí většiny spoluvlastníků nebo bez dohody spoluvlastníků anebo bez rozhodnutí soudu) společnou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu, je povinen vydat to, oč se takovým užíváním obohatil, ostatním spoluvlastníkům podle pravidel o vydání bezdůvodného obohacení (§ 451 a násl. obč. zák.). K tomu srov. též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 4. 7. 2013, sp. zn. 22 Cdo 1645/2013, uveřejněný pod [číslo] 2014 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek a rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo [číslo] 2016 ze dne 18. 5. 2017).

37. Za stavu, kdy původní dohoda o užívání společné věci nebyla změněna dohodou novou ani nahrazena rozhodnutím většiny spoluvlastníků počítané podle velikosti jejich podílů, je právní nástupce původního spoluvlastníka povinen stávající dohodu o užívání společné věci respektovat a nemůže se s úspěchem domáhat soudního rozhodnutí o jiném způsobu jejího užívání jednotlivými spoluvlastníky. Změna v osobě jednoho ze spoluvlastníků totiž sama o sobě bez dalšího není podstatnou změnou poměrů, která by měla vliv na vázanost smluvních projevů spoluvlastníků o užívání společné věci/srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu, sp. zn. 22 Cdo 4201/2017, 10. 10. 2017 /.

38. Posouzení, zda v konkrétní věci spoluvlastník užívá věc v rámci podílu, je posouzením právním, vycházejícím ze skutkových zjištění / srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 7. 11. 2012, sp. zn. 28 Cdo 2999/2012 / s poukazem na to, že není dostačující pro závěr, zda některý ze spoluvlastníků užívá společnou nemovitou věc nad rámec svého spoluvlastnického podílu pouze užívání na základě výměry podlahových ploch, nejsou-li zohledněny další okolnosti případu, zejména kvalita částí nemovitostí užívaných tím kterým podílovým spoluvlastníkem.

39. V projednávané věci bylo zjištěno, že pohledávka [právnická osoba] a.s. za žalovanou [číslo] ve výši 70 652 Kč s příslušenstvím a žalovanou [číslo] ve výši 72 000 Kč s příslušenstvím z titulu bezdůvodného obohacení získaného užíváním nemovitosti nad rámec jejich spoluvlastnického podílu za období od 1. 1. 2015 do 30. 11. 2017 byla platně postoupena na žalobce. Účastníci řízení učinili nesporným, že jsou ve smyslu ustanovení § 1115 a násl. o. z. spoluvlastníky předmětných nemovitostí v k. ú. [část obce], obec Praha, a to pozemků a rodinného domu, přičemž žalobci náleží spoluvlastnický podíl na předmětné nemovitosti o velikosti [číslo] k celku nemovitostí, a každé ze žalovaných [číslo] [číslo] náleží spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] k celku předmětných nemovitostí, když žalovanému [číslo] náleží spoluvlastnický podíl o velikosti [číslo] k celku nemovitosti. Dalším pátým spoluvlastníkem předmětných nemovitostí je [jméno] [příjmení], kterému náleží spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] k celku nemovitostí, když tento spoluvlastník není účastníkem tohoto řízení. Soud ve svých závěrech vyšel ze zjištění, že bytové prostory v domě jsou užívány a obhospodařovány pouze žalovanými [číslo] v souladu s jejich dohodou o užívání nemovitosti ze dne 14. 8. 1992, uzavřenou mezi tehdejšími spoluvlastníky nemovitostí ([celé jméno žalované], roz. [příjmení], [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], nyní [celé jméno žalované] a [jméno] [příjmení]). V roce 1992 se jednotliví spoluvlastníci nemovitosti zavázali respektovat užívání jednotlivých bytových prostor s tím, že nebudou vstupovat do soukromého prostoru jiného spoluuživatele nemovitosti bez jeho souhlasu, účastníkem této dohody byl i dřívější spoluvlastník [jméno] [příjmení], který dle této dohody užíval byt v suterénu, proto žalovaní ve vzájemné shodě, jako většinoví spoluvlastníci nemovitosti, určili k užívání žalobci suterénní byt a předali mu klíče od nemovitosti. Tento však nemovitost od nabytí spoluvlastnického práva k rodinnému domu žádným způsobem v rozhodném období neužíval a nepodílel se na nákladech na dům. Žalovaní [číslo] – 3 fakticky užívají tři samostatné bytové prostory, každý umístěný v jednom ze tří pater domu. Dále užívají k nim příslušející přesně vymezené nebytové prostory - schodiště, využívané k přístupu do jednotlivých podlaží domu, které je přístupné všem spoluvlastníkům vily. Mezi samotnými žalovanými není sporu o užívání jednotlivých bytových prostor v každém podlaží domu a společných nebytových prostor - schodiště v domě, které je užíváno každým z nich dle respektovaných dohod spoluvlastníků, uzavřených mezi žalovanými a [jméno] [příjmení], a to mírou odpovídající dispozičnímu řešení rodinné vily. Z provedeného dokazování je zřejmé, že žalované až do obdržení předžalobní výzvy nevěděly, že užívají dům (tj. bytové a nebytové prostory v něm) v rozsahu nad rámec jejich spoluvlastnického podílu.

40. Soud se zabýval spornou otázkou rozsahu nadužívání spoluvlastnického podílu žalovanými. Pokud znalkyně dospěla k závěru, že celková započitatelná obytná plocha rodinné vily je 318,06 m2, z níž: a) 126, 80m2 je celková plocha suterénu, výměra suterénního bytu je 73,70 m 2, společné prostory jsou o výměře 53,10 m2, b) 75,90 m2 je celková plocha prostor v 1. NP a výměra bytu je 65,60 m 2, společné prostory jsou o výměře 10,30 m2, c) 75,56 m2 je celková plocha prostor ve 2. NP a výměra bytu je 65,26 m2, společné prostory jsou o výměře 10,30 m2 a d) 39,80 m2 je celková plocha prostor v podkroví a výměra bytu je 39,80 m2. Celková výměra rodinné vily bez skladů je 261,46 m2. V řízení bylo prokázáno, že žalované [číslo] [číslo] v rodinném domě užívají bytové prostory patrně nejvyšší hodnoty, umístěné v 1. a 2 NP, o celkové výměře 130,86 m2. Žalovaná [číslo] tak užívá bytové prostory ve 2. NP o výměře 65, 26 m2 a část nebytového společného prostoru – schodiště o výměře 4,12 m2, její spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] k celku nemovitosti, však odpovídá užívání 58,311 m2 z celkové započitatelné podlahové plochy domu /318,06 – 65,26 + 4,12/, tzn., že užívá v domě o 6,18 m2 započitatelné podlahové plochy domu více než jí náleží dle výše jejího spoluvlastnického podílu. Žalovaná [číslo] nad její spoluvlastnický podíl ve výši [číslo] k celku nemovitosti, odpovídající užívání 58,311 m2 z celkové započitatelné podlahové plochy domu / 318,06 – 65,60 + 4,12 / užívá v domě o 6,18 m2 více, než odpovídá výši jejího spoluvlastnického podílu. Žalovaný [číslo] jako spoluvlastník nemovitosti se spoluvlastnickým podílem ve výši [číslo] k celku nemovitosti, odpovídající užívání 84,816 m2 z celkové započitatelné podlahové plochy domu / 318,06 – 39,80 + 4,12 /, užívá v domě o 40,896 m2 započitatelné plochy domu méně než by odpovídalo jeho spoluvlastnickému podílu na domě, žalobce a spoluvlastník [jméno] [příjmení] nemovitost neužívá.

41. Pokud znalkyně dospěla k závěru, že celková započitatelná plocha domu činí 318,06 m2, měla by právní předchůdkyně žalobce a nyní žalobce užívat podle výše spoluvlastnického podílu [číslo] na domu plochu o výměře 84,816 m2, žalovaná [číslo] by měla dle jejího podílu na nemovitosti [číslo] užívat jen plochu o výměře 58,311 m2 a žalovaná [číslo] by dle jejího podílu na nemovitosti [číslo] měla užívat rovněž plochu o výměře 58,311 m2. Vzhledem k tomu, že žalované fakticky v domě užívají bytové prostory v 1. a 2. NP o rozloze 130,86 m2 a ze společných prostor schodiště 4, 12 m2, zajišťující jim přístup k bytu / celková plocha schodiště 20,60 m2: 5 spoluvlastníky je 4,12 m2, část schodiště, která náleží k užívání každému ze spoluvlastníků rodinného domu / nadužívají tak společně nad jejich spoluvlastnický podíl o zjištěných 12,36 m2. Žalovaný [číslo] užívá menší část podlahové plochy domu než mu dle jeho podílu náleží, stejně jako původní žalobkyně a [jméno] [příjmení]. V důsledku logického uspořádání užívání bytových prostor mezi spoluvlastníky, vycházejícího ze stavebně technické dispozice rodinného domu, po jednotlivých patrech domu, včetně suterénu, dochází k faktickému užívání bytů v 1. a 2. NP žalovanými [číslo] [číslo] k relativně nepatrnému nadužívání spoluvlastnického podílu. Žalobci, vlastnícímu podíl na nemovitosti ve výši [číslo] k celku, by náleželo z nemovitosti užívat 84,816 m2 a [jméno] [příjmení] s podílem [číslo] k celku nemovitosti by náleželo užívat 31,806 m2. Právní předchůdkyni žalobce byly, dle dohody uzavřené mezi původními spoluvlastníky v roce 1992, předány v roce 2013 k dispozici bytové prostory v suterénu o výměře 73,70m2, dále možnost užívání společného schodiště o výměře 4,12m2 / celková výměra schodiště 20,60 m2: 5 spoluvlastníky je 4,12 m2 / a možnost užívání společných prostor – skladů v suterénu o výměře 53,10 m2. Bytové prostory v suterénu neodpovídají výši [číslo] jejího spoluvlastnického podílu na nemovitosti, původní žalobkyně tak byla ochuzena o užívání samostatného bytového prostoru o výměře 6, 996 m2. Stejně tak ovšem byl ochuzen o užívání bytových prostor v domě žalovaný [číslo] spoluvlastník [jméno] [příjmení] / 5. spoluvlastník nemovitosti, který není účastníkem řízení a nemovitost neužívá /. Z tohoto vyplývá, že každá ze žalovaných [číslo] [číslo] se tak na ochuzení původní žalobkyně podílela nadužíváním 3,5 m2 nad její spoluvlastnický podíl na nemovitosti.

42. V roce 2015 činila obvyklá úhrada za nemovitost 32 214 Kč měsíčně, v roce 2016 byla 32 789 Kč / měsíčně a v roce 2017 činila 33 508 Kč, jak bylo zjištěno ze znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalkyně].

43. Za období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 proto nadužívání spoluvlastnického podílu žalovanými [číslo] na úkor právní předchůdkyně žalobce je finančně vyjádřeno částkou 8 508 Kč (32 214 Kč: 318,06 m2 je 101,283 Kč/m2/měsíc) (101,283 Kč/m2 / měsíc x 7m 2 x 12 měsíců je 8 508 Kč/rok).

44. Za období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 nadužívání spoluvlastnického podílu žalovanými [číslo] na úkor právní předchůdkyně žalobce je vyjádřeno částkou 8 660 Kč (32 789 Kč: 318,06 m2 je 103,10 Kč/m2/měsíc) (103,10 Kč/m2 / měsíc x 7m 2 x 12 měsíců je 8 660 Kč/rok).

45. Za období od 1. 1. 2017 do 30. 11. 2017 nadužívání spoluvlastnického podílu žalovanými [číslo] na úkor právní předchůdkyně žalobce je vyjádřeno částkou 8 112 Kč (33 508 Kč: 318,06 m2 je 105,35 Kč/m2/měsíc) (105,35 Kč/m2 / měsíc x 7m 2 x 11 měsíců je 8 112 Kč/rok).

46. Celkem se tak žalované [číslo] [číslo] na úkor právní předchůdkyně žalobce za rozhodné období od 1. 1. 2015 do 30. 11. 2017 obohatily o částku 25 280 Kč, tj. každá z nich částkou 12 640,20 Kč.

47. Podle zjištění znalkyně došlo v průběhu roku 2014 k havárii vodovodního potrubí ve zdi suterénního bytu a v souvislosti s havárií k masivnímu úniku vody. Podle faktury [číslo] kdy počáteční stav vodoměru ke dni 8. 10. 2013 činil 1 074 m3, konečný stav ke dni 25. 9. 2014 činil 2 794 m3, což představuje 1 720 m3 vody v průběhu cca 1 roku. Při odhadu běžné spotřeby vody na 1 domácnost přibližně 30 m3/rok a 4 bytech, odhadla znalkyně běžnou roční spotřebu za celý objekt ve výši kolem 120 m3. Na základě hrubého odhadu znalkyně postupně vyteklo z prasklého vodovodního potrubí do podloží rodinného domu 1 600 m3. Z listiny uznání dluhu a dohoda o splátkách bylo zjištěno, že žalovaný [číslo] se zavázal zaplatit dodavateli vody [právnická osoba] částku 74 970 Kč v pravidelných měsíčních splátkách od 24. 11. 2014 do 26. 10. 2015. Vzhledem k tomu, že se jednalo o nespotřebovanou vodu jednotlivými spoluvlastníky nemovitosti, ale o havárii vodovodního potrubí ve zdi v suterénu domu, soud dospěl k závěru, že tuto částku je nutné započítat i k tíži žalobce, a to rovným dílem jako u všech ostatních spoluvlastníků, tzn. že žalobce by na tuto havárii vody měl přispět částkou 13 461 Kč / 74 970 Kč: 5 spoluvlastníky nemovitosti /. Vzhledem k tomu, že tak neučinil a částku připadající na žalobce zaplatili žalovaní [číslo] – 3, soud u každé žalované odečetl její podíl na zaplacení havárie vody za žalobce, u každé ve výši 4 487 Kč / 13 461 Kč: 3 žalovanými je 4 487 Kč /.

48. Na základě shora uvedeného tak soud žalobě žalobce vyhověl proti žalované [číslo] pouze do výše 8 153 Kč / 12 640 Kč zjištěná hodnota nadužívání - 4 487 Kč podíl žalobce vůči žalované [číslo] na havárii vody v domě / a ze stejných důvodů tak rozhodl i o povinnosti žalované [číslo].

49. Dle ust. § 1982 a násl. o.z., dle něhož dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že ji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh. Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení.

50. Dle § 1987 odst. 2 o.z. pak platí, že pohledávka nejistá nebo neurčitá k započtení způsobilá není.

51. Ve vztahu k příslušenství pohledávky žalobce tj. úroků z prodlení v zákonné výši, stanovené nařízení vl. [číslo] Sb., ve znění [číslo] 2013 Sb. a ve znění platném do 31. 12. 2017, soud rozhodl v souladu s ustanovením § 1970 o.z., když žalobci nepřiznal zákonné úroky z prodlení z jednotlivých částek. Příslušenství pohledávky žalobce soud zamítl s ohledem na skutečnost, že žalované až do zjištění učiněná soudní znalkyní neměly žádné povědomí o jejich užívání větší podlahové plochy, ani o tom, že se na úkor právní předchůdkyně obohacovaly. Předžalobní výzvou byly vyzvány k zaplacení celkové částky 142 374, 92 Kč spolu se žalovaným [číslo] aniž by byla žalobcem zaplacena jejich pohledávka vůči nim. Soud rovněž přihlédl ke skutečnosti, že právní předchůdkyně žalobce se možnosti užívání nemovitosti sama zbavila a o nemovitost se žádným způsobem nestarala a nevykonávala ani běžnou údržbu. Požadavek žalobce na úhradu příslušenství soud hodnotil jako nemravný.

52. S ohledem na shora uvedené soud rozhodl, jak je uvedeno ve výroku tohoto rozsudku.

53. Při rozhodnutí o nákladech řízení vycházel soud z ust. § 142 odst. 2 o. s. ř. Žalobce totiž byl zčásti neúspěšný co do základu nároku, tedy požadavku na zaplacení celku náhrady za nadužívání spoluvlastnického podílu, nikoli části odpovídající jejich spoluvlastnickým podílům. Ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. se proto neužije. Soud tedy vycházel z žalované částky 142 652 Kč, jež žalobce učinil předmětem řízení, přičemž úspěšný byl co do částky 25 280 Kč, tj. 18 % a neúspěšný do 82 % / 117 372 Kč /. Žalované [číslo] tak byly úspěšné co do 82 % předmětu řízení, neúspěšné co do 18 % předmětu řízení, mají proto nárok na 64 % náhrady nákladů řízení. Žalovaný [číslo] byl ve sporu zcela úspěšný a s ohledem na zastavení řízení proti němu mu náležív dle ust. § 146 odst. 2 věta prvá o.s.ř. náklady řízení v plné výši snížené o 20 %. Náhrada nákladů řízení žalovaných [číslo] je tvořena odměnou advokáta za 12 úkonů právní služby (ve snížené sazbě podle § 12 odst. 4 vyhl.č. 177/1996 Sb.) po 16 368 Kč (příprava a převzetí zastoupení, porada se žalovanými dne 24. 1. 2018, 14. 11. 2018, písemná vyjádření ze dne 31. 1. 2018, 23. 11. 2018, 26. 11. 2018, 1. 3. 2021, účast na jednání soudu dne 25. 10. 2018, 21. 2. 2019, 16. 5. 2019, 13. 10. 2020, 4. 3. 2021) podle § 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., 12 režijními paušály po 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb.), cestovným osobním automobilem z [obec] do prahy a zpět / 70 km / v celkové výši 3 923,10 Kč a 21 % DPH ve výši 42 003,36 Kč a náhradou promeškaného času 20 půlhodin, tj. 2 000 Kč, celkem tedy 245 942,46 Kč. Z toho 64% vyjadřující úspěch žalovaných [číslo] ve sporu a plný úspěch žalovaného [číslo] činí 186 916,29 Kč.

54. Lhůty k plnění byly určeny dle § 160 odst. 1 o.s.ř.

55. Pokud se týká náhrady nákladů státu, soud postupoval dle ust § 148 odst. 1 o.s.ř. a zavázal účastníky řízení k zaplacení znalečného v celkové výši 11 060 Kč podle jejich úspěchu v projednávané věci.