31 C 101/2025 - 115

Rubrum

Okresní soud v Liberci rozhodl samosoudcem Mgr. Vladimírou Medkovou ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] [Anonymizováno] proti žalované: [Jméno žalované], narozená [Datum narození žalované] advokátem Mgr. Janem Zrnovským sídlem nám. Dr. E. Beneše 4/12, 460 07 Liberec III - Jeřáb o zaplacení částky [Anonymizováno] Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni částku [částka] ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se zamítá pro částku [částka].

III. Žalovaná je povinna žalobkyni nahradit náklady řízení ve výši [částka] k rukám právního zástupce žalobkyně, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala žalobou podanou dne [datum] rozhodnutí, kterým by byla žalované uložena povinnost zaplatit žalobkyni [částka] s příslušenstvím jako pokuty za pozdní vyúčtování služeb za roky [Anonymizováno]. Žaloba byla odůvodněna tím, že mezi stranami existoval nájemní vztah od [datum] do [datum] s nájmem ve výši [částka] měsíčně a zálohou služeb [částka] bez určení způsobu rozúčtování služeb a lhůty pro vyúčtování v rozporu s § 2247 odst. 4 občanského zákoníku a zákonem č. 67/2013 Sb. Žalovaná neprováděla řádná vyúčtování služeb. Podklady vyúčtování za roky [Anonymizováno] doručila až [datum] po opakovaných výzvách právního zástupce žalobkyně, vyúčtování za rok [Anonymizováno] dosud nedoručila. Podle zákona má nájemce právo na pokutu [částka] za každý den prodlení s vyúčtováním. Vyúčtování [Anonymizováno] (dále také [Anonymizováno]za rok [Anonymizováno] bylo vystaveno [datum], 4 měsíční lhůta pro vyúčtování žalované tak uplynula [datum]. Dnem [datum] se žalovaná dostala do prodlení s vyúčtováním. Ke dni doručení vyúčtování, tj. k [datum] byla v prodlení 730 dní, což představuje částku [částka]. Vyúčtování za rok [Anonymizováno] (konkrétní datum na něm uvedeno nebylo) bylo vystaveno kolem [datum], a tedy 4měsíční lhůta uplynula [datum]. Dnem [datum] se žalovaná dostala do prodlení s vyúčtováním. Ke dni doručení vyúčtování, tj. k [datum] byla v prodlení 377 dní, což představuje částku [částka]. Vyúčtování za rok [Anonymizováno] bylo vystaveno [datum], a tedy 4měsíční lhůta uplynula [datum]. Dnem [datum] se žalovaná dostala do prodlení s vyúčtováním. Ke dni doručení vyúčtování, tj. k [datum] byla v prodlení 22 dní, což představuje částku [částka]. Žalovaná k výzvě právního zástupce uhradila úrok z jistoty a doplatila přeplatky. Právo na pokutu se nepodařilo mezi stranami vyřešit smírně a žalovaná podala [podezřelý výraz] oznámení pro údajnou zpronevěru a podvod, věc byla policií odložena jako nedůvodná. Vyúčtování i před výzvou zástupce žádala žalobkyně e-mailově, na zvýšení nájmu přistoupila při hrozbě výpovědi a žádala jen zachování zákonných procent, nájem skončil dohodou a reagovala v přiměřené lhůtě na zaslané podklady vyúčtování od [Anonymizováno]. Nepředkládání řádného vyúčtování se neslučuje s dobrými mravy, je zákonnou povinností pronajímatele, nelze jej zhojit informací o přeplatku. Zneužití práva pokutou NS ČR v 26 Cdo 1105/2020 nevyhodnotil ani při dluzích nájmu a užívání po jeho skončení. Žaloba upozorňovala na změny skutkových tvrzení žaloby k existenci dohody o vyúčtování či jeho osobního předávání dle praxe stran, obojí popřela. Vyúčtování žádné jí před [datum] nebylo mimo rok [Anonymizováno] předáno, nadto jednalo se o předání podkladů vyúčtování (bez náležitostí, s jinými položkami než dle nájemní smlouvy). I pro chyby v přeplatcích uznaných doplacením se nemohlo jednat o vyúčtování řádné. Osobně se účastnice viděly jen při sjednání smlouvy, u opravy wc a při předání bytu, komunikace jinak byla e-mailová. Závěrem žaloba trvala na oprávněnosti nároku bývalé nájemnice.

2. Žalovaná potvrdila nájemní vztah a jeho trvání do [datum] s tím, že žalobkyni předávala řádná vyúčtování služeb spojených s užíváním bytu v písemné formě, která žalobkyně přijímala bez námitek. Vyúčtování za roky [Anonymizováno] vykazovala přeplatky ([částka], [částka] a [částka]), které byly žalobkyni vyplaceny. Po ukončení nájmu žalobkyně prostřednictvím právního zástupce dopisem z [datum] požadovala nové vyúčtování za období [Anonymizováno]–[Anonymizováno]. Žalovaná vyhověla a zaslala vyúčtování e-mailem dne [datum]. Následně žalobkyně vyčíslila pokutu za nedoručení řádného vyúčtování a požadovala i doplatit přeplatky za roky [Anonymizováno]–[Anonymizováno] a úrok z jistoty. Žalovaná uhradila pouze přeplatky a úrok (celkem [částka]), odmítla však zaplatit pokuty, protože vyúčtování byla předána řádně a včas. Způsob vyúčtování si strany výslovně nedohodly, od počátku nájmu však bylo předáváno osobně vyúčtování [Anonymizováno] a přeplatky zaslány žalobkyni, takový postup přešel v konkludentní dohodu stran. Mělo se tak dít za přítomnosti svědků, k tomu žalovaná upřesnila, že za přítomnosti jejího syna v případě vyúčtování za rok [Anonymizováno]. V koncentrační době dále žalovaná doplnila, že mezi účastnicemi existovala nepsaná dohoda o způsobu provádění ročního vyúčtování služeb, které žalovaná doručovala osobně na adresu bytu, přičemž používala podklady od [Anonymizováno]. Po předání vyúčtování vždy poukázala přeplatek na účet žalobkyně a informovala ji e-mailem. Žalobkyně proti této praxi nikdy nevznesla námitky a akceptovala výsledky vyúčtování. Konkrétně vyúčtování za rok [Anonymizováno] předala [datum] za přítomnosti syna [jméno FO], za rok [Anonymizováno] dne [datum] (bez svědka). Za rok [Anonymizováno] po skončení nájmu nevěděla, kam jej doručit, nemohla jej tedy předat včas. Při dalším jednání žalovaná potvrdila, že předávala vždy vyúčtování [Anonymizováno] a že se tak dělo těsně před či po přeposlání plnění [datum] a [datum]. Postup žalobkyně má žalovaná za zištný, malicherný, kverulantský, obstrukční a šikanózní, když dříve žádné námitky žalobkyně zběhlá ve věcech nájmu neměla a žalovaná nezvýšila na komerční nájem, umožnila dřívější skončení nájmu než ve výpovědní lhůtě, hradila i nadbytečné či neoznámené změny na věci nájmu. Je zneužíváno právo a nárok na smluvní pokutu je v rozporu s dobrými mravy (§ 2 odst. 3 a § 8 občanského zákoníku, k tomu 26 Cdo 1105/2020). K dotazu soudu žaloba potvrdila, že jí jde o posouzení celého nároku jako nemravného, i závěrem proto trvala na úplném zamítnutí žaloby s tím, že prokázala osobní a včasné předávání vyúčtování [Anonymizováno] minimálně v roce [Anonymizováno] a byla v dobré víře, že žalobkyně má podklady ke smysluplné kontrole vyúčtování.

3. Ani v průběhu řízení se nepodařilo dosáhnout smíru stran, prodlouženou dobu koncentrace k tomu žalovaná nevyužila.

4. Strany nesporovaly vznik nájemního vztahu [datum], ani skončení [datum] a že zde byla dohoda na dřívější než výpovědní době. Nesporovaly ani postavení stran v nájemním vztahu, kdy žalobkyně byla nájemkyní bytu ve vlastnictví žalované jako pronajímatelky. Nesporovaly ani dohodu na zálohách služeb [částka] měsíčně k vyúčtování a že [datum] byl uzavřen písemný dodatek smlouvy o zvýšení nájmu beze změny výše záloh na služby. Nesporné bylo i to, že zde nejsou dluhy z nájmu ani na službách, že na službách byly vypláceny přeplatky a došlo ještě k vrácení k výzvě žaloby z [datum].

5. Sporné zůstalo, zda řádné vyúčtování služeb [Anonymizováno] dostala žalovaná včas dle z.č. 67/2013 Sb. Žaloba trvala na obdržení podkladů vyúčtování až [datum], zatímco žalovaná na pravidelném osobním předání písemného vyúčtování [Anonymizováno] bez písemného potvrzování v době trvání nájmu, pak že neznala místo doručné. Sporné bylo, zda byl dohodnut způsob a doba předávání vyúčtování a jeho forma a zda v předávacím protokolu z [datum] žádala žalobkyně zaslání vyúčtování. Nesporné bylo přeposlání přeplatků a skončení šetření Policie ČR odložením.

6. Nájemní vztah stran vznikl na základě smlouvy z [datum] s tím, že nájem samotný vznikl od [datum]. Bylo sjednáno nájemné [částka] a záloha konkrétních služeb vytápění, TUV, SUV, výtahy, spol. elektřina, odměny správce, měřidla, úklid a správa, celkem [částka] k vyúčtování. Nebyl sjednán způsob, počátek ani doba vyúčtování, strany uváděly své trvalé pobyty a e-maily. Dodatkem ze dne [datum] byl navýšen nájem od [datum] z [částka] na [částka] beze změny výše záloh služeb s tím, že další navyšování nájmu má dle dohody stran odrážet vývoj trhu.

7. Dle listiny z [datum] nazvané jako výpověď došlo dle dohody stran na ukončení nájemního vztahu k [datum] a byt byl dle protokolu o předání bytu z [datum] odevzdán. V protokolu byl uveden účet žalobkyně pro zaslání přeplatku vyúčtování, ale také mail, kam vyúčtování zaslat. Strany v průběhu řízení potvrdily dohodu na skončení s tím, že žalovaná upozorňovala na to, že jinak mohla trvat na delší výpovědní lhůtě.

8. Ve výzvě z [datum] vypravení e-mailově žalované dne [datum] požádal právní zástupce žalobkyně o vyúčtování od roku [Anonymizováno]. Žalovaná na výzvu reagovala [datum] zasláním dokumentů označených jako vyúčtování [Anonymizováno] a s tím, že nemá k dispozici vyúčtování za rok [Anonymizováno] a uvedla, že s přeplatky nájemnici seznamovala a přeposílala je jakmile je obdržela od [Anonymizováno] jednotek a při předání bytu [datum] nechala žalobkyni do vyúčtování za rok [Anonymizováno] nahlédnout. Doložen byl i tisk došlého vyúčtování, jednalo se o přední strany vyúčtování [Anonymizováno]. Účtovaly se však i jiné položky nežli dle nájemní smlouvy, jiná (nižší) byla celková výše záloh služeb dle tohoto vyúčtování oproti ujednání stran v nájemní smlouvě. Rukou psané poznámky na předních stranách vyúčtování za rok [Anonymizováno] nesly datace přeposlání přeplatků žalobkyni od žalované. Vyúčtování [Anonymizováno] mělo shora viditelnou dataci [datum], za rok [Anonymizováno] nebyla viditelná žádná datace vyhotovení, rok [Anonymizováno] nesl dataci vytištění [datum].

9. Dopisem z [datum] sdělil právní zástupce žalobkyně žalované, že vyúčtování nekoresponduje s nájemní smlouvou a není vystaveno žalovanou, měly tak být vráceny vyšší přeplatky, bylo požádáno o jejich vrácení spolu s úroky jistoty a o zaplacení předmětných pokut do [datum]. Tato předžalobní výzva byla s právním odůvodněním žalované vypravena dne [datum]. Žalovaná na ni reagovala v mailu ze dne [datum], pokutu měla za amorální s tím, že ponechání přeplatků tak má za podvod k šetření Policií ČR, jinak nároky splnila. V odpovědi z [datum] s vypravením dne [datum] dle dodejky trvala žalobkyně na pokutách, když smlouvu o nájmu formulovala žalovaná a nabídla smírné řešení snížením pokut. Žalovaná reagovala mailem z [datum], že jde o zištné využití chyby ve smlouvě za stavu nízkého nájmu a že vyúčtování písemné žalovaná obdržela vždy osobně i za přítomnosti svědků a obrací se na Policii ČR.

10. Policie ČR vedla oznámení žalované pro podvod na nájmu dle oznámení z [datum] pod sp.zn. [Anonymizováno] dle vyrozumění o něm. Dne [datum] podala žalovaná vysvětlení o pokojném vztahu účastnic až do skončení nájmu s tím, že v únoru [Anonymizováno] dávala pouze výpověď pro připomínky žalobkyně k zvýšení nájmu. Na zvýšení však došlo, proplácela i neoznámenou opravu žaluzií. Nájem trval do [datum], opravila pak poškození bytu, doplatila přeplatky. Odmítá pokuty dle předžalobní výzvy, když vyúčtování osobně předávala, a pokud to žalobkyně popírá, přeplatky získala podvodně. Z vysvětlení podaného PČR žalobkyní dne [datum] vyplývá, že strany řešily zvýšení nájmu dvakrát, podruhé pod vlivem zaslané výpovědi nájmu a že se na žalovanou žalobkyně obracela stran oprav a vyúčtování, osobně však nejednaly. Vyúčtování měla žalobkyně je jedno z roku [Anonymizováno], a to od [Anonymizováno], žádala vyúčtování, dostávala ale přeplatky a proto situaci dříve neřešila. Na nedostatky jí upozornil advokát, které se ptala na úroky z kauce.

11. Žalovaná doložila vyúčtování [Anonymizováno] v úplném provedení (včetně druhé strany a přílohy společnosti [Anonymizováno]), pro rok [Anonymizováno] z [datum], pro rok [Anonymizováno] z [datum], pro rok [Anonymizováno] z [datum]. K dotazu soudu při provádění uvedla žalovaná, že právě tyto dokumenty žalobkyni osobně předkládala. Stále jde o vyúčtování nekorespondující s nájemní smlouvou co do šíře položek a výše záloh, ze kterých by vyplýval nesprávný přeplatek. Přeplatky z těchto vyúčtování dle výpisů účtů žalovaná žalobkyni přeposlala za rok [Anonymizováno] [datum], [datum] za rok [Anonymizováno], [datum] za rok [Anonymizováno].

12. Ve věci byla doložena žalobkyní a zčásti i žalovanou jejich dobová e-mailová komunikace. V mailu žalované žalobkyni z [datum] nadepsaného jako vyúčtování [Anonymizováno] žalovaná sděluje, že se ozývá po delší době s tím, že jí přišlo vyúčtování [Anonymizováno] a až jí dojde přeplatek, přepošle ho žalované. Mailem z [datum] sdělovala žalovaná, že posílá vyúčtování [Anonymizováno] a podle něj přepošle přeplatek, přiloženo je vyúčtování [Anonymizováno] za rok [Anonymizováno]. V mailu z [datum] žádala žalovaná zvýšení nájmu od [Anonymizováno] na [částka] a ptala se na akceptaci či hledávání jiného bydlení s tím, že za rok [Anonymizováno] je na službách přeplatek a přepošle ho. Mailem z [datum] žalovaná výslovně požádala o vyúčtování za rok [Anonymizováno], chtěla vědět, zda vznikl přeplatek či nedoplatek s tím, že [Anonymizováno] již své vydalo. Žalovaná reagovala téhož dne tak, že přepošle přeplatek, až se k tomu dostane. Dne [datum] sdělila žalovaná přeposlání přeplatku za rok [Anonymizováno], dne [datum] za rok [Anonymizováno] (výší byla žalobkyně dle reakce z téhož dne překvapena), [datum] za rok [Anonymizováno], maily bez příloh byly nazvány vyúčtování příslušného roku. Nic nebylo sdělováno o osobním předání vyúčtování, soud by očekával nějakou formu domluvy v rámci běžné komunikace stran. Tou komunikace maily vzhledem i k dalším projednávaným tématům ([Anonymizováno] k zvýšení nájmu či jeho skončení) byla. Soud si také všiml toho, že skutková verze dlouhodobé dohody popsané žalovanou před koncentrací se měla týkat předání vyúčtování před přeposláním přeplatku, tvrzené předání pro roky [Anonymizováno] však mělo nastat až po přeposlání přeplatku, před ním by neodpovídalo překvapení z přeplatku.

13. Mailem ze dne [datum] sdělila žalovaná zaslání přeplatku za služby roku [Anonymizováno] a zprávou z [datum] se žalovaná připomněla se zasláním vyúčtování. Tedy nejen z nájemní smlouvy, z protokolu z [datum], ale i z toho mailu muselo být zřejmé, kam lze zaslat vyúčtování k roku [Anonymizováno]. V prvotním skutkové verzi žalované mělo být vyúčtování [Anonymizováno] i za rok [Anonymizováno] před přeposláním přeplatku předáno, v koncentrační lhůtě ale bylo upřesněno, že nebylo kam předat pro skončení nájmu. Žalovanou dokládaná mailové korespondence z [datum] o přeplatku zahrnuje ještě ručně dopsané poznámky o předávání: za rok [Anonymizováno] [datum] (nepředcházející překvapení a přeposlání přeplatku), za rok [Anonymizováno] [datum] (před přeposlání přeplatku) a [datum] za rok [Anonymizováno]. Tato poslední poznámka by odpovídala přeposlání [datum] po předání vyúčtování, neodpovídala by vysvětlení žalované u Policie ČR ani žádosti žalobkyně o zaslání vyúčtování z [datum] a [Anonymizováno] ani poslední skutkové verzi o nemožnosti předání a zaslání.

14. Mailovou korespondencí z [Anonymizováno] strany mezi sebou řešily zvýšení nájmu od [Anonymizováno], žalobkyně pro něj vyjádřila pochopení s tím, že by žádala zvýšení jen o 20% v souladu se zákonnou úpravou. Žalovaná upozornila na možnost hledání jiného nájemce, strany se však shodly na 20% navýšení od [Anonymizováno]. V [Anonymizováno] navrhla žalovaná zvýšení nájmu na [částka] od [Anonymizováno], žalobkyně navrhla zvýšit o 20% od stejné doby i přes zvyšování zákonné po třech letech. Žalovaná nesouhlasila s tím, že si lze najít jiný nájem. Žalobkyně sdělila, že využije možnost poradit se právníkem, v únoru se strany shodly na dodatku z [datum]. V [Anonymizováno] strany komunikovaly o skončení nájmu ke kompromisnímu datu [datum] s tím, že přeplatek služeb za rok [Anonymizováno] bude zaslán na účet jako obvykle. Ani z této konverzace nemá soud za to, že by si strany potvrzovaly, že vyúčtováním rozumí vyúčtování [Anonymizováno] nebo že na něj nemá docházet vůbec. V mailech z [datum] popisovaly přeplatek a jeho řešení pro rok [Anonymizováno] a zaslání dokumentu o skončení nájmu mailem pro jejich evidenci.

15. Z mailů má soud za to, že žalovaná spojovala vyúčtování již se zasláním přeplatku a u něj vycházela z vyúčtování [Anonymizováno], to připojila k mailu jen pro rok [Anonymizováno], jinak vždy zmiňovala pouze zasálání přeplatku, ptala se přitom jestli je vše v pořádku stran bydlení v nájmu. Soud má proto za pravděpodobnější, že komunikace stran se odehrávala na dálku, že nebyla spojena s osobním odevzdáváním vyúčtování, nadto se mělo i ve skutkové verzi žalované jednat o vyúčtování [Anonymizováno].

16. Žalovaná pro citaci právní úpravy k zvýšení nájmu žalobkyní měla za to, že žalobkyně byla znalá práva a účelově neuvědomila žalovanou o tom, že trvá na písemném vyúčtování. Žalobkyně popřela znalost práva. Soud podotýká, že žádná z účastnic nemá právní vzdělání a že i při zvyšování nájmu žalobkyně uváděla potřebu konzultace s právním zástupcem, stejně v případě úroků jistoty. Soud chápe i to, že jakmile se obrátila žalovaná na advokáta po skončení nájmu mohlo dojít i na otázky k obdržení a řádnosti vyúčtování služeb, když úpravu advokát ve smlouvě nájemní nenašel a klientka dostávala sice přeplatky, poté co je obdržela žalobkyně od [Anonymizováno], ale služby dle nájemní smlouvy jim nemusely odpovídat.

17. Do spisu bylo doloženo žalovanou rovněž vyúčtování [Anonymizováno] za rok [Anonymizováno] z [datum] s přílohou společnosti [Anonymizováno] s poznámkami ručně psanými rukou žalované k rozpočítání s tím, že žaloba sdělila včasné obdržení vyúčtování roku [Anonymizováno] přímo od žalované. Vyúčtování [Anonymizováno] zde bylo podkladem, to žalovaná potvrdila, k takovému vyúčtování vzneseny námitky dle žaloby nebyly. Žaloba obdržela vyúčtování rozepsané pro služby dle nájemní smlouvy s uvedením celkových záloh a rozdílu jako přeplatku pro rok [Anonymizováno] žalobkyní skrze právního zástupce, přílohou bylo celé znění vyúčtování [Anonymizováno] za rok [Anonymizováno] a příloha společnosti [Anonymizováno].

18. Ze slyšení žalované vyplynulo, že neprovedla vyúčtování podrobné přesně dle nájemní smlouvy, ale žalované to po celou dobu nájmu nepřekáželo a nyní se chová zištně. Zvlášť když chybu žalovaná napravila a s žalobkyní jednala slušně. Běžně platilo, že jakmile obdržela vyúčtování [Anonymizováno], předala ho osobně žalované bez potvrzování a pak plnila přeplatek. To k dotazu soudu na přesnější popis upřesnila žalovaná tak, že předávala každoročně žalobkyni v suterénu mezi dveřmi vyúčtování [Anonymizováno] a předání dělala před či po zaslání přeplatku. Mail psala jen o přeposlání. Jiné osoby přítomné nebyly, pouze v případě vyúčtování za rok [Anonymizováno] její syn, když jí v rámci zařizování různých věcí vezl vozem a při předávání seděl v autě před vozem. V roce [Anonymizováno] nemohla přeposlat vyúčtování, neznala již adresu žalobkyně, v předávacím protokolu bylo jen číslo účtu. Připravil ho syn. Neví, proč zástupci žalobkyně neuvedla, že již vyúčtování [Anonymizováno][Anonymizováno]předávala a nevybavila si žádnou mailovou žádost žalobkyně o vyúčtování. Při skončení nájmu v roce [Anonymizováno] musela žalovaná žalobkyni umravnit a zkrátila pouze výpovědní dobu. Výpověď v roce [Anonymizováno] dávala žalobkyni pro její upozorňování na omezení pronajímatele i pro možnost bydlení dcery, ale nakonec se strany dohodly. Žalovaná tak jednala korektně, vycházela vstříc i stran skříně v kuchyni či opravy WC.

19. Ze svědecké výpovědi syna žalované [jméno FO], nar. [datum], bytem [adresa] VI, zjistil soud, že svědek pomáhal své matce s nájemními dokumenty i vyúčtováním, připravil nájemní smlouvu i výpověď a žalovanou viděl pouze jednou při předání bytu. O předávání vyúčtování se nezajímal až na případ dovezení matky k bytu, kdy vyběhla ke vchodu a zazvonila a on se pak divil osobnímu předávání. Postup žalobkyně má za zištný a nechutný, chyby žalovaná napravila a žalobkyně nedala pokoj, obrátili se proto na Policii ČR. Svědek měl za to, že stačí dokládání vyúčtování [Anonymizováno], to matka vozila, to se mu svěřila a jinak probíhaly maily o přeplatku. Podle zaslání přeplatku si s žalovanou dovodili osobní předávání, z vozu viděl v roce [Anonymizováno] předání vyúčtování [Anonymizováno] den po odeslání přeplatku. Byl poté ještě u předání bytu, kdy žalovaná zaplatila 4,5 tis. Kč za neohlášenou výměnu žaluzií za cenu jejich výměny pro celý byt. Situaci s žalovanou probíral po obdržení žaloby a radil jí, probírali okolnosti předávání vyúčtování, bylo to v půlce týdne odpoledne. Vypracoval předávací protokol, mail žalobkyně tam asi uveden byl. Po dobu nájmu vnímal vztahy stran jako dobré.

20. Výslech žalované má pro soud podpůrný význam pro její zájem a vztah k věci. Na soud výpověď nepůsobila příliš přesvědčivě, nebyly uváděny podrobnosti, které by soud předpokládal k možnostem osobního předávání, zvláště pokud nijak nevyplývaly z mailové komunikace. Okolnosti byly uváděny spíše obecně, bez podrobností, zatímco detailněji se svědkyně rozhovořila k jiným okolnostem nájmu. Soud neuvěřil, že by žalovaná nezaznamenala žádné e-mailové žádosti žalobkyně o vyúčtování, to neodpovídá mailům stran. Neuvěřil, že by pro vyúčtování roku [Anonymizováno] neznala žalobkyně a nemohla znát adresu či mail k přeposlání vyúčtování. I to narušilo důvěryhodnost výpovědi mimo to, že docházelo i před ní k jistým posunům skutkové verze (od předávání se svědky po svědka syna ve voze až po nemožnost předat vyúčtování v roce [Anonymizováno]).

21. Svědek dle soudu má osobní zájem na věci. Připravoval nájemní smlouvu, výpověď, protokol o předání a pomáhal s vyúčtováním. Probíral situaci po žalobě s žalovanou, radil jí, jak postupovat, byl velmi negativně naladěn vůči žalované, i on inicioval odložené [podezřelý výraz] řízení. V požadavku na řádnost a včasnost vyúčtování vidí jen zištnost a obtěžování a bere jej dle výpovědi jako namířený i vůči němu. To vše dle soudu ovlivňuje věrohodnost svědka a možnost soudu uvěřit jeho výpovědi, soud to vzal v potaz při jejím hodnocení oproti jiným důkazům, zejména dobovým mailům stran. Z výslechu svědka vyplynulo, že on sám věděl o mailu k přeposlání vyúčtování, takto předávací protokol připravil. Dle soudu i to oslabuje verzi o praxi osobního předávání mimo to, že žalovaná o vyúčtování i e-mailově žádala a samozřejmě nesvědčí to tomu, že by žalobkyně nevěděla či neměla vědět kam vyúčtování z roku [Anonymizováno] zaslat. Ostatně adresu trvalého pobytu a hojně ke komunikaci využívané maily na sebe strany uváděly již v nájemní smlouvě.

22. Soud neprováděl výpis o vlastnictví předmětu nájmu z náhledu katastru nemovitostí, v tom spor stra nebyl, proto provádění zamítl.

23. Soud má za prokázaný nájemní vztah stran, ten vznikl [datum] a trval do [datum], soud však nemá za prokázané žádné ujednání stran o tom, jakým způsobem a dobou budou vyúčtovány služby a vyúčtování předáváno, byť nájemní smlouva vyúčtování jak přeplatku, tak nedoplatku služeb předpokládala. Nešlo o sjednání paušální částky, která by se nevyúčtovávala. Smluvní pokuta za prodlení s vyúčtováním, v jiné než zákonné výši či její vyloučení nebylo rovněž sjednáno. Soud neměl za prokázanou konkludentní dohodu stran o tom, že vyúčtování bude představovat vyúčtování [Anonymizováno], že tomu tak mělo být proto, že každoročně mělo být toto vyúčtování osobně předáváno žalobkyni žalovanou bez jejích námitek. Této skutkové verzi soud z provedeného dokazování neuvěřil. Měla plynout z výpovědi účastnické a svědecké, tyto důkazy však soud hodnotil jako méně důvěryhodné ve srovnání s dobovou korespondencí stran. Z ní dle soudu vyplývá skutková verze žaloby. Strany komunikovaly o přeplatcích, žalobkyně i tehdy žádala zaslat vyúčtování (nejen přeplatek), soudu není zřejmé, proč by tak v minulosti činila, kdyby jej měla čekat z osobního předání. Komunikace na osobní předávání ani nenavazovala, spíše nahrazovala osobní setkání. To, že se žalobkyně aktivně ve všech případech nezajímala o vyúčtování a spokojila se s přeposláním přeplatku nevypovídá o tom, že jí vyúčtování bylo předáno a že by se tak jednalo o řádné vyúčtování dle domluvy stran. Vyúčtování [Anonymizováno] ani neodpovídalo tomu, jaké služby, pro jakou výši záloh měla dle nájemní smlouvy žalovaná žalobkyni vyúčtovat. Z mailové korespondence stran jinak vyplynulo, že přeplatky byly vypláceny v návaznosti na vyúčtování služeb [Anonymizováno] [Anonymizováno], to účtovalo za ucelený kalendářní rok, a lze tak mít i z pohledu osoby průměrného rozumu za to, že tyto podklady byly potřebné pro vyúčtování žalovanou. Tedy po uzavření smlouvy má soud za prokázané alespoň to, že žalovaná dála najevo a žalobkyně musela být srozuměna s tím, že služby se mají účtovat za 12 měsíců kalendářního roku a že služby dle nájemné smlouvy odpovídají zčásti tomu, co zajišťovalo [Anonymizováno] a jsou to tedy relevantní podklady vyúčtování, ostatně proto žaloba pokutu spočetla vždy po 4 měsících od vyúčtování [Anonymizováno] za uplynulý kalendářní rok. Z výpovědi svědka ani žalované soud neuvěřil tomu, že by docházelo na osobní předávání a že by bylo relevantně sjednána forma vyúčtování [Anonymizováno] a že by nebylo známo, kam vyúčtování zasílat. Již z nájemní smlouvy byla známa adresa trvalého pobytu i mail žalobkyně, ten se zopakoval i při předání bytu, tedy ani výpověď o tom, že nebylo známo, kam v roce [Anonymizováno] vyúčtování zaslat se nejeví jako věrohodná. Nedostatek včasného zaslání pro rok [Anonymizováno] spíše svědčí o tom, že žalovaná se soustřeďovala jen na zaslání přeplatků. Ovšem i s ohledem na nesrovnalost se smlouvou se vystavovala nebezpečí, že bez jejího vyúčtování nebudou správně. Mailová korespondence působila na soud jako hlavní, pokud by byla doplňována osobním předáváním vyúčtování, soud by očekával, že si jej strany nejpozději při sdělování přeplatku domluví. K tomu však žalovaná i svědek uváděli náhodnost, odevzdání při vyřizování jiných věcí bez potvrzování, i když mailová komunikace stran jinak byla pravidelná stran přeplatků a detailní stran jiných záležitostí nájmu. Soudu v komunikaci naopak zjistil, že v některých letech žalobkyně o vyúčtování žádala, ani to neodpovídá tvrzení o zavedení praxe osobního předávání vyúčtování [Anonymizováno]. Samotné zaslání přeplatku či jeho přijetí žalovanou, nežádání vyúčtování ve všech případech nelze spojovat s konkludentním souhlasem na takovém vyúčtováním, s takovým bezpochybným projevem [Anonymizováno]. Žalovaná byla řádně vyzvána s poučením o hrozbě neúspěchu k tomu, aby tvrdila i doložila okolnosti včasného předání vyúčtování za roky [Anonymizováno] v koncentrační době, navrhla k tomu krom listin provedení své výpovědi a výpovědi svědka, Ani z tohoto dokazování však soud skutkovou verzi žalované za prokázanou nemá, nadto se níže po právní stránce věnoval i tomu, zda řádné vyúčtování vůbec mohlo být spojeno s vyúčtováním [Anonymizováno] a zda by to zákon umožnil pro takovou konkludentní (nepísemnou) dohodu stran.

24. V souladu s ust. § 2247 obč. zák., z.č. 89/2012 Sb. odst. 1 si strany si ujednají, která plnění spojená s užíváním bytu nebo s ním související služby zajistí pronajímatel; schází-li takové ujednání, použije se ustanovení odstavce 2. Pronajímatel zajistí po dobu nájmu nezbytné služby. Má se za to, že nezbytnými službami jsou dodávky vody, odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek, dodávky tepla, odvoz komunálního odpadu, osvětlení a úklid společných částí domu, zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání, provoz a čištění komínů, případně provoz výtahu (odst. 2). Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb stanoví jiný právní předpis (odst. 3 odkazující na z.č. 67/2013 Sb.). Strany si ujednají způsob rozúčtování cen a úhrady případných dalších služeb, není-li stanoven jiným právním předpisem nebo rozhodnutím cenového orgánu. Způsob rozúčtování musí být určen před poskytováním služby (odst. 4).

25. Podle § 545 obč. zák. právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran. Právně lze dle § 546 obč. zák. jednat konáním nebo opomenutím; může se tak stát výslovně nebo jiným způsobem nevzbuzujícím pochybnost o tom, co jednající osoba chtěla projevit. Dle § 559 obč. zák. každý má právo zvolit si pro právní jednání libovolnou formu, není-li ve volbě formy omezen ujednáním nebo zákonem.

26. Podle § 555 odst. 1 obč.zák. právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se dle § 556 odst. 1 obč. zák. podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen. Při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (odst. 2).

27. Právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu (§ 547 obč.zák.). Až zjevné zneužití práva nepožívá právní ochranu dle § 8 obč. zák. Výklad a použití právního předpisu nesmí být v rozporu s dobrými mravy a nesmí vést ke [podezřelý výraz] nebo bezohlednosti urážející obyčejné lidské cítění dle ust. § 2 odst. 3 obč.zák.

28. Dle § 1 odst. 3 z.č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (dále jen zákon), se právní úprava v zákoně obsažená nevztahuje na služby, které si příjemce služeb zajišťuje bez účasti poskytovatele služeb, tedy na takové, které si zajišťuje sám. Dle odst. 4 veškerá ujednání podle tohoto zákona musí mít písemnou formu. Poskytovatelem služeb je i vlastník bytové jednotky a jejich příjemcem i nájemce bytu (§ 2 odst. 1 a) a b) zákona).

29. Vyúčtováním je vyčíslení skutečné výše nákladů na služby a záloh za jednotlivé služby v daném zúčtovacím období v souladu s § 2 odst. 1 písm.f) zákona. Zúčtovacím obdobím období, za které poskytovatel služeb provede rozúčtování a následné vyúčtování nákladů; zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční a jeho počátek určí poskytovatel služeb (písm. c).

30. Dle §7 zákona: Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období (odst. 1). Poskytovatel služeb ve vyúčtování musí uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování. (odst.2)

31. Dle § 8 odst. 2 zákona případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb do 30 dnů od doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1. Pro vyúčtování prováděné po [datum] platí již věta druhá (k tomu 26 Cdo 2198/2024): Nepředloží-li příjemce služeb námitky v této lhůtě, platí, že se způsobem a obsahem vyúčtování souhlasí. Včas uplatněné námitky musí poskytovatel služeb vyřídit do 30 dnů od jejich předložení. Dle judikatura zastoupené 26 Cdo 2198/2024 pozdní uplatnění námitek nastoluje fikci řádnosti vyúčtování. Avšak judikát 26 Cdo 2944/2024 i pro vyúčtování po roce [Anonymizováno] doplnil také to, že stále se musí jednat o vyúčtování dle kritérií zákona, ze kterého alespoň plyne způsob vypočtu přeplatku či nedoplatku ke kontrole správnosti. Soud sice neměl za prokázanou verzi osobního předání vyúčtování [Anonymizováno], a již proto měl prodlení do doby doručení alespoň prvních stran vyúčtování [Anonymizováno] [datum] za prokázané, ale z procesní opatrnosti zmiňuje i tento pohled judikatury k významu řádnosti účtování pro nastolení její fikce. Zjednodušeně ne každá nenamítaná listina i po [datum] označovaná jako vyúčtování fikci podléhá, a i v případě, že by se uplatnila skutková verze žaloby o osobním předávání vyúčtování [Anonymizováno], nemohl by soud shledat takové vyúčtování třebas i později doručené a nenamítané za řádné. Vyúčtování [Anonymizováno] položkově neodpovídalo nájemní smlouvě, nepracovala se skutečnou výši záloh a fakticky nedospívalo ke správnému přeplatku.

32. Dle § 13 zákona: Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo nedoručí-li poskytovatel služeb včas vyúčtování nebo nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany. Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout [částka] za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty [částka] za každý započatý den prodlení.

33. Soud shledal důvodným uplatněný nárok na pokutu. Strany nesjednaly nic bližšího k vyúčtování, byly poukazovány za ucelený uplynulý kalendářní rok, což znění zákona o účtování za maximálně 12 měsíců po sobě jdoucích odpovídá. Protože byly sjednány služby, které jinak vyúčtovávalo [Anonymizováno] [Anonymizováno], po jeho vyúčtování měla žalovaná čtyři měsíce na své vyúčtování (§ 8 zákona), to bylo možné spravedlivě předpokládat a požadovat z hlediska včasnosti vyúčtování (§ 13 zákona). Soud neměl za prokázanou konkludentní dohodu o tom, že by mělo vyúčtování Společenství vyúčtování žalovanou nahrazovat, neodpovídalo ani vymezení služeb dle nájemní smlouvy ani požadavkům zákona č. 67/2013 Sb. Jedná se přitom o kogentní úpravu a nadto by taková dohoda měla být písemná (ke kogentní úpravě srov. 26 Cdo 2944/2024 bod 18.). Uplatňuje se zde princip pojímání nájemce jako slabší strany, i bez výzev vůči pronajímateli má právo na vyúčtování a jedná se o zákonnou povinnost pronajímatele. Samo vyúčtování pak má své formální náležitosti, má-li být řádné (k tomu např. 26 Cdo 1528/2020-I., 26 Cdo 2788/2023, k úřední povinnosti zkoumání 26 Cdo 731/2023). V dané věci by jej tak soud nemohl spojovat s vyúčtováním [Anonymizováno], i kdyby ho měl za osobně včas předané či včas nenámitkované po [datum], a proto správné alespoň pro roky [Anonymizováno] a [Anonymizováno]. Soud ale nemá za to, že by z takové vyúčtování bylo možné provést kontrolu, ověřit si přeplatek a že by tedy bylo řádné. K tomu ostatně i již citovaná judikatura po novele § 8 zákona. V žádném případě pak samotné přeposlání přeplatku není jeho vyúčtováním, i když žalovaná platbu označenou jako přeplatek přijala. Soud měl za primární povinnost včas dodat řádné vyúčtování nájemkyni a pokud se tak nestalo do 4 měsíců od existence vyúčtování [Anonymizováno], pak vznikala prodleva. Ani případný nedoplatek vyúčtování by pronajímatele zákonné povinnosti nezbavoval, k tomu [spisová značka].

34. Soud ve výpočtu pokut korigoval pro pozdější vyhotovení vyúčtování [Anonymizováno] pouze jednu pokutu, a to za rok [Anonymizováno], kdy před vyhotovením vyúčtování [Anonymizováno] [datum] nemohla žalované plynout lhůta 4 měsíců pro její vlastní vyúčtování, když před [datum] ho nemohla sama u [Anonymizováno] zjistit. Do prodlení se tak dle soudu dostala až [datum] a do [datum] uplynulo 357 dní, proto o [částka] nižší pokuta k vyúčtování za rok [Anonymizováno] a částečné zamítnutí žaloby v její nepatrné části. Jinak měl soud žalobu za důvodnou, mající oporu v právu, a proto jí vyhověl. Protože při vyhlášení rozsudku [datum] opomněl soud rozhodnout o zákonném úroku z prodlení od [datum] do zaplacení po marné výzvě žádající předžalobně plnění na pokuty do konce [Anonymizováno], vyhlásil k tomu při uvědomění stran o takovém postupu doplňující rozsudek.

35. Soud pak neshledal, že by přiznání pokut bylo v rozporu s dobrými mravy, že by pro primární zákonnou povinnost pronajímatele vyúčtovat včas služby docházelo na zjevné zneužití práva. Samotné majetkové plnění z pokut stanovenými zákonem nelze za takové považovat, jedná se o relevantní majetkový zájem. Ten měl i oporu v tom, že přeplatky nebyly přeposílány v správné výši v souladu s nájemním smlouvu. Mantinely zneužití práva stanovil NS ČR v 26 Cdo 1105/2020 s tím, že by měly pramenit z výluk ust. § 13 zákona. Dle soudu žalobkyně požaduje pokuty za dobu, kdy plnění bylo možné spravedlivě požadovat, respektovala i potřebu vyúčtování služeb nejprve u [Anonymizováno], poté v souladu s nájemní smlouvou. Není rovněž pravdou, že by i přes neexistenci takové její zákonné povinnosti vyúčtování vůbec nepožadovala, zajímala se o něj v roce [Anonymizováno] i v roce [Anonymizováno]. Nelze jí ani vyčítat, že byla spokojená s přeplatky a věřila v jejich správnost nebo naopak, že si nedostatky uvědomila až po poradě s právníkem. I za rok [Anonymizováno] měla žalovaná k dispozici veškeré informace k vyúčtování a jeho zaslání, v [Anonymizováno] dokonce žalobkyně ještě i mimo protokol o předání bytu e-mailově o vyúčtování žádala. Žalovaná měla dostatek informací pro dodání vyúčtování i z nájemní smlouvy, strany e-mailově korespondovaly. V roce [Anonymizováno] naplnila do jisté míry žalovaná i formální náležitosti vyúčtování dle zákona a žalovaná žádné námitky formálního rázu nevznesla, respektovala smysl vyúčtování. Žalobkyně nezavinila nijak nesplnění lhůty, nebránila nijak přijetí vyúčtování a povinnost zde byla u pronajímatele. Dle naposledy citovaného judikátu je pokuta sankcí, neváže se na škodu či újmu vzniklou nájemci, nárok by vznikl i v případě nedoplatku služeb, nadto u přeplatku nesprávně počítaného. Dále se dle judikátu nárok na pokutu neváže na poměřování závažnosti porušování jiných vzájemných povinností smluvních stran nájmu. Pouze z procesní opatrnosti soud připustil, aby se strany vyjádřily i k nim a musí konstatovat, že ani zde nemravné jednání žalobkyně neshledal. Nájem i služby řádně hradila a soud nemá za neslušné, pokud v souladu se zákonem jednala žalobkyně o zvýšení nájmu, jde stále o smluvně založený vztah. Z komunikace stran soud neshledává, že se i žalobkyně nesnažila vyjít vstříc, a to i za stavu, kdy jinak hrozila výpověď nájmu. Pokud žalobkyně neoznámila změnu na věci nájmu v případě žaluzií, pak bylo v moci pronajímatele postupovat i neproplacením. Stejně tak trvat na doběhnutí výpovědní lhůty, ale podle předloženého byla nakonec věc i bez náležitostí výpovědi ošetřena dle významu pro strany dohodou o skončení nájmu. Výklad a ani použití ustanovení o pokutě nemá soud v dané věci za [podezřelý výraz] ani bezohledně urážející obyčejné lidské cítění, žalobkyně řešila vyúčtování z poslední doby, kde jí šlo i o faktickou nápravu rozporu s nájemní smlouvou. Soud neviděl mimořádné opodstatnění k aplikaci právních zásad na danou věc. Soud ani proto neshledal důvody k úplnému zamítnutí žaloby a nic jiného žalovaná nenavrhla.

36. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 a odst.3 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení převážně úspěšná a neúspěšná jen v nepatrné části, nárok na náhradu nákladů řízení v částce dle výroku III. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. včetně pěti paušálních náhrad výdajů, dva po [částka] (za převzetí a přípravu zastoupení a kvalifikovanou předžalobní výzvu) a tři po [částka] (podání žaloba a účast na jednání) dle § 13 odst. 4 a. t. (ve znění dle doby provedení úkonu) v souladu s požadavkem žaloby.

Poučení