31 C 196/2020 - 199

Rubrum

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní JUDr. Janou Zonkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený [anonymizováno] [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená [anonymizována dvě slova] [jméno] [příjmení] [anonymizováno] [adresa] o zaplacení 381 847,87 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci -) částku ve výši 127 614,87 Kč, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 13 861 Kč od 6. 11. 2018 do 27. 11. 2018, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2% denně z částky 10 371 Kč od 28. 11. 2018 do 31. 10. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 12. 2018 do 28. 12. 2018, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 29. 12. 2018 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 1. 2019 do 28. 1. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 29. 1. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 2. 2019 do 26. 2. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 27. 2. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 3. 2019 do 26. 3. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 27. 3. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 4. 2019 do 26. 4. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 4. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 5. 2019 do 27. 5. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 28. 5. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 6. 2019 do 26. 6. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 6. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 7. 2019 do 26. 7. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 7. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 8. 2019 do 26. 8. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 8. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 9. 2019 do 26. 9. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 9. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 10. 2019 do 29. 10. 2019, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 30. 10. 2019 do zaplacení, -) smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2% denně z částky 8 794,87 Kč od 21. 1. 2020 do zaplacení, -) částku ve výši 2 400 Kč, a to vše ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba došlá soudu dne 23. 6. 2020 se v části, ve které se žalobce domáhal vůči žalovanému zaplacení -) částky ve výši 254 233 Kč, -) částky ve výši 13 200 Kč, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 3 490 Kč od 28. 11. 2018 do 31. 10. 2019, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2% denně z částky 10 371 Kč od 1. 11. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 29. 12. 2018 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 29. 1. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 27. 2. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 27. 3. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 27. 4. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 28. 5. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 27. 6. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 27. 7. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 27. 8. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 27. 9. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 21 852 Kč od 30. 10. 2019 do zaplacení, -) smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 8 794,87 Kč od 31. 12. 2019 do 20. 1. 2020, zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému náhradu nákladů řízení ve výši 35 002 Kč k rukám zástupce žalovaného: [anonymizováno] [jméno] [příjmení] – [anonymizováno], a to ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí.

Odůvodnění

1. Žalobou došlou soudu dne 23. 6. 2020 domáhal se žalobce, aby soud vydal rozhodnutí, kterým by zavázal žalovaného zaplatit žalobci částku ve výši 381 847,87 Kč s příslušenstvím. Svou žalobu odůvodnil tím, že žalobce a žalovaný uzavřeli dne 23. října 2014 Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání [číslo] [rok] (dále jen " Smlouva), jejímž předmětem byl podnájem (dále označováno v souladu se Smlouvou "nájem") prostoru sloužícího podnikání o rozměrech 145,62 m2, nacházejícího se v [anonymizována tři slova] [adresa], [anonymizována dvě slova], která je součástí pozemku parc. [číslo] zapsaného na [anonymizováno] [rok], [anonymizováno] [část obce], [územní celek] [část obce], blíže specifikováno ve Smlouvě a v náčrtu, který byl nedílnou součástí Smlouvy, a současně i vnitřní a venkovní zařízení a vybavení (dále jen "Předmět nájmu"). Žalovaný se zavázal na základě čl. V. Smlouvy hradit Žalobci za užívání Předmětu nájmu nájemné ve výši 31 000 Kč měsíčně, a to vždy nejpozději do 5. dne v měsíci, za který se nájemné platí. V nájemném byly dle čl. V. odst.

5. Smlouvy zahrnuty pouze úhrady příspěvku do fondu oprav. Ostatní poplatky související s nájmem, náklady na plnění spojená s užíváním Předmětu nájmu nebo s ním související služby, v nájemném zahrnuty nebyly. Tyto služby si měl žalovaný zajistit sám na svůj účet, s tím, že dodávky vody zajišťoval pro žalovaného žalobce a žalovaný měl žalobci hradit zálohy na dodávky vody ve výši 1 000 Kč měsíčně. Výše nájemného byla po dobu trvání nájmu měněna v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy, a to tak, že výše měsíčního nájemného od dubna 2015 činila 31 124 Kč, od dubna 2016 činila 31 218 Kč, od dubna 2017 činila 31 437 Kč, od dubna 2018 činila 32 223 Kč a dubna 2019 činila 32 900 Kč. Současně i výše záloh na dodávky vody byla upravena podle skutečné spotřeby dle čl. V. odst.

5. Smlouvy, a to tak, že výše záloh na dodávky vody za měsíc činila od srpna 2016 280 Kč a od dubna 2017 600 Kč. Na základě dohody mezi žalovaným a žalobcem, zajišťoval žalobce nad rámec ujednání Smlouvy rovněž odvoz komunálního odpadu od dubna 2015 do července 2016 a dodávky elektrické energie společných prostor od dubna 2015 do října 2019, přičemž zálohy na odvoz komunálního odpadu činily 300 Kč měsíčně a zálohy na dodávky elektrické energie společných prostor činily taktéž 300 Kč měsíčně. V průběhu trvání nájmu docházelo ze strany žalovaného k prodlení s placením nájemného a záloh na plnění spojená s užíváním Předmětu nájmu nebo s ním související služby. Žalovaný hradil žalobci od 28. března 2017 vždy pouze částku ve výši 21 852 Kč Částky zaplacené žalovaným ve prospěch bankovního účtu žalobce byly v souladu s § 1933 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, v účinném znění (dále jen "občanský zákoník"), započteny na nejdříve splatné závazky. Žalovaný dlužil žalobci na nájemném a spotřebovaných plněních spojených s užíváním předmětu nájmu nebo s ním souvisejících služeb celkem částku ve výši 412 847,87 Kč. Na tento dluh žalovaného žalobce započetl v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy poskytnutou jistotu ve výši 31 000 Kč a k dnešnímu dni žalobce eviduje vůči žalovanému pohledávky celkem ve výši 381 847,87 Kč. Na základě výše uvedeného tak zbývá žalovanému doplatit na nájemném za měsíc listopad 2018 částku ve výši 13 861 Kč, která byla splatná dne 5. listopadu 2018. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. listopadu 2018. Žalobce požaduje po žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc prosinec 2018 částku celkem ve výši 32 223 Kč, která byla splatná dne 5. prosince 2018. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. prosince 2018. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc leden 2019 částku celkem ve výši 32 223 Kč, která byla splatná dne 5. Ledna 2019. V předžalobní výzvě ze dne 15. dubna 2020, bylo chybně uvedeno, že splatnost této pohledávky nastala až 7. ledna 2019, protože 5. ledna 2019 byla sobota. V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 4788/2017 se § 607 občanského zákoníku na splatnost dluhu neuplatní. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. ledna 2019. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží Žalobci na nájemném za měsíc únor 2019 částku celkem ve výši 32 223 Kč, která byla splatná dne 5. února 2019. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. února 2019. Žalobce požaduje po žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc březen 2019 částku celkem ve výši 32 223 Kč, která byla splatná dne 5. března 2019. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. března 2019. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc duben 2019 částku celkem ve výši 32 900 Kč, která byla splatná dne 5. dubna 2019. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. dubna 2019. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc květen 2019 částku celkem ve výši 32 900 Kč, která byla splatná dne 5. května 2019. V předžalobní výzvě ze dne 15. dubna 2020, bylo chybně uvedeno, že splatnost této pohledávky nastala až 6. května 2019, protože 5. května 2019 byla neděle. V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 4788/2017 se § 607 občanského zákoníku na splatnost dluhu neuplatní. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. května 2019. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc červen 2019 částku celkem ve výši 32 900 Kč, která byla splatná dne 5. června 2019. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. června 2019. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc červenec 2019 částku celkem ve výši 32 900 Kč, která byla splatná dne 5. července 2019. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. července 2019. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc srpen 2019 částku celkem ve výši 32 900 Kč, která byla splatná dne 5. srpna 2019. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. srpna 2019. Žalobce požaduje po žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží žalobci na nájemném za měsíc září 2019 částku celkem ve výši 32 900 Kč, která byla splatná dne 5. září 2019. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. září 2019. Žalobce požaduje po žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží Žalobci na nájemném za měsíc říjen 2019 částku celkem ve výši 32 900 Kč, která byla splatná dne 5. října 2019. V předžalobní výzvě ze dne 15. dubna 2020, bylo chybně uvedeno, že splatnost této pohledávky nastala až 7. října 2019, protože 5. října 2019 byla sobota. V souladu s rozhodnutím Nejvyššího soudu sp. zn. 20 Cdo 4788/2017 se § 607 občanského zákoníku na splatnost dluhu neuplatní. Žalovaný je tak se zaplacením této pohledávky v prodlení od 6. října 2019. Žalobce požaduje po žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Žalovaný dluží Žalobci za dodávky vody a elektrické energie společných prostor v měsíci lednu až říjnu 2019 částku ve výši 8 794,87 Kč, na kterou byl žalovanému vystaven daňový doklad - faktura [číslo] se splatností do 30. prosince 2019 (v předžalobní výzvě ze dne 15. dubna 2020, bylo chybně uvedeno, že v daňovém dokladu je uveden den splatnosti 30. prosince 2019, že se mělo jednat o sobotu, a tak mělo byt v souladu s § 607 občanského zákoníku posledním dnem lhůty pracovní den nejblíže následující, ve skutečnosti 30. prosince 2019 bylo pondělí). Žalobce stornoval ve své evidenci platby za zálohy na plnění spojená s užíváním Předmětu nájmu nebo s ním souvisejících služeb za měsíc leden až říjen 2019, celkem částku ve výši 9 000 Kč, neboť výše skutečných nákladů již byla známa a Žalobce na ni vystavil Žalovanému daňový doklad - fakturu [číslo]. Žalobce je tak v prodlení se zaplacením této pohledávky od 31. prosince 2019. Žalobce požaduje po Žalovaném zaplacení smluvního úroku z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení, který byl sjednán v čl. V. odst.

5. Smlouvy a rovněž i nahrazení nákladů spojených s uplatněním této pohledávky ve výši 1 200 Kč dle § 3 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., v účinném znění. Výzva k plnění se základním skutkovým a právním rozborem byla Žalovanému odeslána dne 15. dubna 2020 do datové schránky advokáta, který zastupuje žalovaného, a téhož dne byla doručena.

2. Žalovaný s žalobou nesouhlasil, což vyjádřil odporem ze dne 24. 7. 2020 ve spojení s podáním ze dne 24. 9. 2020. Sdělil, že žalovaný neuznává nárok žalobce, uplatněný v návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu a k věci uvádí:

1. Mezi žalobcem a žalovaným byla uzavřena smlouva o nájmu, a to dne 23. 10. 2014. Předmětem nájmu bylo zařízení, které bylo deklarováno jako vhodné pro provozování školského zařízení.

2. Součástí nájmu byly nejen samotné prostory, ale také vybavení dětského hřiště, jakož i vnitřní vybavení.

3. V souladu s článkem 8. Smlouvy o nájmu se pronajímatel zavázal předat předmět nájmu ve stavu, vyhovujícímu účelu pronájmu a dále se zavázal tento předmět nájmu udržovat po celou dobu trvání nájemního vztahu ve stavu způsobilém k užívání.

4. Mezi smluvními stranami bylo sjednáno nájemné a úhrady za služby, které jsou specifikovány také v žalobním návrhu a jejichž výši žalovaný nerozporuje.

5. V roce 2017 se na předmětu nájmu projevily podstatné vady, kdy se jednalo zejména o: interiérové vady: - výskyt plísně v rozích a na stěnách místností - zatékání do místnosti a zavlhnutí elektrického vedení a zásuvky, kterou následně nebylo možné používat - nefunkční elektroinstalace a osvětlení na chodbě - silně zapáchající odpady v celém objektu - porucha zámku hlavních vchodových dveří (byly společné také pro ostatní nájemce v budově) exteriérové vady: - porucha hlavní vstupní brány a interiérové branky, které nešly uzavírat - neprováděná údržba zahrady (údržba travnatých ploch v letním období, odklízení sněhu v zimě) - neudržované herní prvky na dětském hřišti, které byly taktéž součástí nájmu, žalovaný opakovaně od roku 2017 žádal o odstranění závad a upozorňoval pronajímatele, že vada v podobě plísní na zdech a vada v podobě zatékání do elektroinstalace s sebou nese zdravotní a bezpečnostní rizika pro děti, které školku navštěvují a také pro zaměstnance nájemce. Na místě došlo také k několika jednáním mezi Ing. [příjmení] a pracovníky pronajímatele.

6. S ohledem na skutečnost, že pronajímatel vady odmítal odstranit a trval na tom, že se jedná o vady, jejichž odstranění jde za nájemcem, s čímž pochopitelně nájemce nesouhlasil, rozhodl se uplatnit v souladu s ustanovením § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, nárok na slevu z nájmu. Ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku stanoví, že pokud nájemce oznámí včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit, a pokud pronajímatel neodstraní vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného. Žalovaný provozoval v předmětu nájmu, specifikovaném ve shora uvedené nájemní smlouvě, mateřskou školku, jejíž provoz s sebou nese zvýšené nároky na zdravý a bezpečný prostor. Za situace, kdy byla v místnostech, kde během dne pobývaly či měly pobývat děti, plíseň, která je sama o sobě způsobilá vyvolat nežádoucí zdravotní reakce a dále zde docházelo k zatékání do elektrického vedení a hrozil tak v důsledku zkratu úraz elektrickým proudem, byla naplněna podmínka, stanovená v odst. 1 shora uvedeného ustanovení občanského zákoníku – tedy nájemce mohl užívat věc jen s obtížemi. Stejně takto platí i o ostatních uvedených závadách, které na předmětu nájmu vázly a pronajímatel je neodstranil. II. Pokud žalobce v žalobním návrhu uvádí, že nájemce dluží za označené období částku 381 847,87 Kč s příslušenstvím, potom se jeho tvrzení nezakládá na pravdě. Za období od března 2017 do ukončení nájemního vztahu hradil žalovaný vždy nájemné, ponížené o nárokovanou a uplatněnou slevu z ceny, jelikož ze strany pronajímatele nedošlo po celou dobu k odstranění nahlášených vad předmětu nájmu a byly tak naplněny předpoklady pro uplatnění nároku na slevu z nájmu dle ustanovení § 2208 odst. 1 občanského zákoníku. Skutečně neuhrazenou částkou je suma ve výši 0 Kč. Žalovaný z procesní opatrnosti vznesl tímto vůči žalobci kompenzační námitku co do částky 381 847,87 Kč proti nároku žalobce a navrhl, aby soud žalobu zamítl. Dále žalovaný podáním ze dne 24. 9. 2020 reagoval na stanovisko žalobce ze dne 8. 9. 2020 tak, že žalobce ve svém vyjádření neustále uvádí, že je to on, kdo jednal po právu a naopak je veškerá odpovědnost na žalovaném, který měl hradit nájemné v plné výši.

2. V dané souvislosti je nezbytné si uvědomit, že to byl právě žalobce, který měl dle smlouvy i dle zákona zajistit žalovanému nerušený výkon nájmu a udržovat předmět nájmu ve stavu, který je způsobilý k užívání ve sjednaném rozsahu a k účelu, pro který byl pronajat.

3. Tímto účelem bylo provozování mateřské školky. Byl to opět žalobce, který předmětné nebytové prostory původně nabízel k pronájmu jako vhodné pro provozování školského zařízení tohoto typu, a to včetně příslušenství v podobě zařízeného dětského hřiště.

4. Když se na předmětu nájmu objevily podstatné vady, jako je plíseň v jedné z místností, které slouží k pobytu dětí, ale také v podobě zatékání a s tím spojené vlhkosti, v podobě nefunkčního osvětlení chodby aj., žalovaný na existenci vad žalobce opakovaně upozorňoval.

5. Žalobce i přes tato oznámení a urgence nikterak nereagoval a zejména závadu v podobě plísně a zavlhání, která byla z hlediska pobytu dětí v prostorách závadou nejzávažnější, neodstranil.

6. Žalovaný neměl jinou možnost, jak se domoci svých práv, než tu, kterou zvolil – tedy uplatnil v souladu se zákonem nárok na slevu z ceny nájmu.

7. Žalovaný se snažil i po té, co začal hradit snížený nájem v souladu s uplatněným nárokem, komunikovat se žalobce, ale neúspěšně. Žalobce na žádosti a výzvy žalovaného nereagoval, nanejvýš se vyjádřil v již ve spise založeném přípisu, ve kterém bagatelizoval vady a tvrdil – v rozporu se skutečným stavem – že závady odstranil.

8. S ohledem na shora uvedené skutečnosti máme za to, že je důvod pro aplikaci ustanovení § 6 a 8 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, jelikož se domníváme, že žalobce ve smluvním vztahu s žalovaným nejednal v souladu se zásadami dobrých mravů. Žalovanému je dále známo, že žalobce pronajímá předmětné prostory i nadále, ovšem cena, za kterou je pronajímá je o polovinu nižší, než jakou požadoval a požaduje po žalovaném. Cena za pronájem je stanovena na částku 11 900 Kč za měsíc, což je bezpochyby ovlivněno jednak stavem prostor a jednak také skutečností, že právě toto je reálná cena na trhu v místě obvyklá viz inzerát na [webová adresa] v příloze z 24. 9. 2020. Podáním došlým soudu dne 16. 11. 2020 žalovaný doplnil, že i nadále nesouhlasí s tvrzením žalobce, že mu nevzniklo právo na slevu z ceny nájemného za situace, kdy předmět nájmu vykazoval podstatné vady, o jejichž odstranění žalovaný po celou dobu usiloval. V příloze žalovaný doložil zejména o fotografie objektu – předmětu nájmu, a to jak interiéru, tak exteriéru. Z fotografií exteriéru je patrný stav herních prvků na zahradě školky. Žalobce pronajal žalovanému objekt za účelem provozování mateřské školky, a to včetně venkovního herního vybavení – tedy prolézaček, trampolíny, aj. Z přiložených fotografií vyplývá, že pobyt dětí v prostoru herních prvků de facto nebyl vůbec možný, jelikož díky jejich stavu hrozilo poranění dětí. Žalovaný tak prakticky po celou dobu, kdy uplatňoval nárok na slevu z nájmu, nemohl využívat venkovní prostory a herní prvky, byť byly součástí nájmu a za jejich užívání se taktéž hradilo nájemné. Dále žalovaný doložil soubor fotografií interiéru – a to zejména hlavní místnosti, ve které se zdržovaly děti. Jak je patrné, stěna byla promočená a to i v okolí zásuvky, tedy se zde nedala používat elektronika (rádio, CD přehrávač aj.). Z dalších fotografií je také patrná plíseň, která se na stěně tvořila. Přítomnost plísní, jakož i zatékání vinou vadného odpadního potrubí a potrubí na svod dešťové vody je taktéž podstatnou vadou prostor, které mají být používány pro účely mateřské školky. Plísně mohou poškodit zdraví, zhoršit průběh alergií, v důsledku opakovaně promáčené stěny hrozil případný úraz elektrickým proudem. Za daných okolností, kdy předmět nájmu nebylo možno plnohodnotně a nerušeně užívat, uplatnil zcela po právu žalovaný nárok na slevu z nájmu. Syslem tohoto institutu je mimo jiné i to, aby pronajímatel odstranil vady předmětu nájmu. Nájemce je tímto chráněn před nečinností pronajímatele i před tím, aby mu v důsledku porušování smluvních povinností ze strany pronajímatele nevznikala škoda. V případě, že bude mít soud za to, že základ žaloby je odůvodněn, potom z opatrnosti navrhujeme vypracování znaleckého posudku z oboru stavebnictví a z oboru ekonomika, a to za účelem posouzení stavu předmětu nájmu v období, za které uplatnil nájemce nárok na slevu z nájmu a dále, aby bylo možno postavit na jisto výši nároku žalovaného na slevu z ceny.

3. Žalobce se stanoviskem žalovaného nesouhlasil, což vyjadřoval v písemných podáních, která jsou součástí spisu, např. podání ze dne 8. 9. 2020 a ze dne 15. 10. 2020. Podáním ze dne 8. 9. 2020 sdělil, že žalovaný tvrdí, že se na Předmětu nájmu projevily podstatné vady, které popisuje v podaném odporu, a že tyto vady Předmětu nájmu nebyly odstraněny. Žalovaný nepředložil žádné důkazní prostředky, které by prokazovaly pravdivost jeho tvrzení. I v případě, kdy by bylo prokázáno, že se na Předmětu nájmu projevily tyto vady, muselo by se dle § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném ke dni uplatnění nároku na slevu, jednat o takové vady Předmětu nájmu, které by žalovanému způsobovaly, že může Předmět nájmu užívat jen s obtížemi a muselo by se jednat o vady, které jdou k tíži žalobce. V případě, že žalovaný uplatňoval nárok na slevu z nájemného dle § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném ke dni uplatnění nároku na slevu, a žalobce toto uplatnění odmítal, měl se žalovaný obrátit na soud, aby tento určil výši slevy z nájemného a ne svévolně platit nájemné ve snížené výši dle svého vlastního uvážení. Žalovaný do dnešního dne neuplatnil nárok na slevu z nájemného u soudu a pouze na základě svého uvážení od března 2017 hradil žalobci podle svých vlastních představ nájemné ve snížené výši. Žalobce žalovaného několikrát upozorňoval na nedoplatky na nájemném a uplatněný nárok na slevu odmítal. I za situace, kdy by existovaly takové vady na Předmětu nájmu, které by žalovanému způsobovaly užívání Předmětu nájmu jen s obtížemi, a vznikl by žalovanému nárok na slevu z nájemného, je tento nárok na základě výše uvedeného již promlčen. Žalovanému nevznikl nárok na slevu z nájemného dle § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném ke dni uplatnění nároku na slevu, protože na Předmětu nájmu se nevyskytovaly takové vady, které by způsobovaly, že Žalovaný mohl užívat Předmět nájmu jen s obtížemi a navíc případný nárok na slevu z nájemného je již promlčen. Žalobci není známo, na základě čeho uplatňuje žalovaný kompenzační námitku co do částky 381 847,87 Kč proti nároku žalobce.

4. První jednání se ve věci konalo dne 15. 12. 2020. U tohoto jednání strany setrvaly na svých procesních stanoviscích. Žalovaný upřesnil, že„ kompenzační námitku“ žalovaný formuloval bez právního zástupce, mínil jí však vyjádřit pouze to, že má zato, že žalovaný celou žalobcem požadovanou částku považuje za nedůvodnou. Žalobce upřesnil, že výše nájemného nebyla upravována dodatky, avšak byla sjednána přímo ve smlouvě a dále navyšována každoročně o index inflace v souladu a článkem V. odst. 5.2 smlouvy. Žalovaný sdělil, že samotná skutečnost, že bylo navyšováno nájemné v souladu se smlouvou, je z jeho pohledu otázka sporná, kdy nezaregistroval, že by žalobce zvýšené nájemné uplatil, resp. fakturoval. Přičemž podle smlouvy je právě navýšení nájemného vázáno na uplatnění zvýšeného nájemného, resp. řádnou fakturaci dle čl. 5 smlouvy. K nároku na zaplacení částky ve výši 8 794,87 Kč s příslušenstvím žalovaný sdělil, že rovněž tuto částku činí spornou, protože podle smlouvy měly být tyto služby hrazeny zálohově a od vyúčtované částky odpovídajících příp. reálně spotřebě by měly být tyto zálohy odečteny. Žalobce odkázal na čl. V odst. 5.3 smlouvy, dle kterého úhrady příspěvků do fondu oprav a ostatní poplatky související s nájmem si měl nájemce sjednat individuálně na svůj účet. Byla sjednána pouze záloha na dodávky vody, která činila do prvního vyúčtování 1 000 Kč. Žalobce po žalovaném požadoval placení záloh, avšak tyto placeny nebyly a žalobce nárok na zaplacení těchto záloh neuplatnil a pouze požadoval zaplacení skutečných nákladů na služby spojené s užíváním předmětu nájmu. Strany učinily nesporným, že nájemní smlouva resp. nájemní vztah založený smlouvou o nájmu z 23. 10. 2014 skončil uplynutím času. Žalovaný tvrdil, že zálohy byly hrazeny. PZ žalobce akcentoval bod 5.3 smlouvy s tím, že výše záloh za vodu byla následně dohodou stran upravena. U tohoto jednání soud poučil obě strany dle ustanovení § 118 odst. 1, 3 o.s.ř. a jednání k žádosti stran odročil za účelem vyčkání reakce stran na výzvu soudu.

5. Podáním ze dne 14. 1. 2021 žalobce doplnil, že žalobce uplatnil vůči žalovanému zvýšené nájemné v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy, kdy podle tohoto článku byl žalobce oprávněn vždy od 1. dubna kalendářního roku, poprvé od 1. dubna 2015, zvýšit nájemné o index inflace zjištěný Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. Žalobce byl oprávněn zvýšit nájemné o celkovou zjištěnou míru inflace zjišťovanou za předchozí kalendářní rok. Tuto zvýšenou výši nájemného vždy uvedl v platebním kalendáři. Veškeré výše uvedené dokumenty byly žalovanému doručovány do poštovní schránky umístěné při vstupu do Předmětu nájmu zaměstnancem žalobce, a to panem [jméno] [příjmení]. Ve Splátkovém kalendáři k nájemní smlouvě č.: [číslo] [rok] ze dne 23. 10. 2014 – na nájem ze dne 1. listopadu 2014 jsou uvedeny jednotlivé platby nájemného za užívání Předmětu nájmu v období od listopadu 2014 do března 2015. Nájemné činilo 31 000 Kč. Současně s výše uvedeným splátkovým kalendářem byl vystaven dne 1. listopadu 2014 Splátkový kalendář k nájemní smlouvě č.: [číslo] [rok] ze dne 23. 10. 2014 – za vodu, ve kterém jsou uvedeny jednotlivé platby na zálohy na dodávky vody, jenž činí v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy 1 000 Kč měsíčně.

5. V Platebním kalendáři – doklad číslo [anonymizováno], vystaveném dne 2. ledna 2015, jsou uvedeny jednotlivé platby nájemného za užívání Předmětu nájmu v období od ledna 2015 do prosince 2015. Nájemné činilo v období od ledna 2015 do března 2015 částku 31 000 Kč a od dubna 2015 do prosince 2015 bylo zvýšeno na částku 31 124 Kč. Zvýšení nájemného od 1. dubna 2015 oznámil žalobce žalovanému v Dopise ze dne 13. března 2015, ve kterém žalobce sděluje úpravu výše nájemného od 1. dubna 2015 na částku ve výši 31 124 Kč. Navíc jsou v Platebním kalendáři – doklad číslo [anonymizováno], vystaveném dne 2. ledna 2015, uvedeny rovněž platby za zálohy na plnění spojená s užíváním Předmětu nájmu, tedy za dodávky vody ve výši 1 000 Kč včetně DPH a v období od dubna 2015 do prosince 2015 rovněž za dodávky elektrické energie společných prostor ve výši 300 Kč vč. DPH a za odvoz komunálního odpadu ve výši 300 Kč vč. DPH. S účinností od 1. dubna 2015 bylo na základě dohody žalobce a žalovaného stanoveno, že žalovaný bude hradit žalobci zálohy na dodávky elektrické energie společných prostor ve výši 300 Kč vč. DPH a za odvoz odpadu v celkové výši 300 Kč vč. DPH, kdy toto je uvedeno v Měsíčním předpisu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu v období od 1. dubna 2015 do 31. března 2016. K tomuto byl dne 1. ledna 2015 vystaven Splátkový kalendář k nájemní smlouvě č.: [číslo] 2014 z dne 23. 10. 2014 – za vodu, ve kterém byly uvedené jednotlivé platby zálohy na dodávky vody za rok 2015, kdy toto platby byly shodně uvedeny i v Platebním kalendáři – doklad číslo [anonymizováno], vystaveném dne 2. ledna 2015 8. V Platebním kalendáři – doklad číslo [anonymizováno], vystaveném dne 2. ledna 2016, jsou uvedeny jednotlivé platby nájemného za užívání Předmětu nájmu v období od ledna 2016 do března 2016. Nájemné v tomto období činilo 31 124 Kč, zálohy na dodávky vody 1 000 Kč vč. DPH, a zálohy na dodávky elektrické energie společných prostor a odvoz odpadu ve výši celkem 600 Kč vč. DPH. Následně došlo v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy s účinností od 1. dubna 2016 ke zvýšení nájemného, což bylo uvedeno v Platebním kalendáři – doklad číslo [anonymizováno], vystavený dne 28. března 2016. Nájemné bylo zvýšeno na 31 218 Kč. Ve výše uvedeném platebním kalendáři jsou uvedeny zálohy na dodávky vody, které činily v období od dubna 2016 do července 2016 1 000 Kč včetně DPH. Tyto zálohy na dodávky vody byly následně v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy přiměřeně Žalobcem upraveny podle skutečné spotřeby. Dále zálohy na dodávky elektrické energie společných prostor činily dle tohoto platebního kalendáře v období od dubna 2016 do prosince 2016 300 Kč vč. DPH, tedy nedošlo ke změně výše těchto záloh. Ke změně došlo u záloh na odvoz odpadu, které činily 300 Kč vč. DPH v období od dubna 2016 do července 2016. Od srpna 2016 se zálohy na odvoz odpadu nehradily. Pro rok 2017 byly vystaveny dva platební kalendáře, a to Platební kalendář – doklad číslo [anonymizováno], vystavený dne 1. ledna 2017 a Platební kalendář – doklad číslo [anonymizováno], vystavený dne 1. dubna 2017. V období leden až březen 2017 činilo nájemné 31 128 Kč, zálohy na dodávky vody 300 Kč vč. DPH a zálohy na dodávky elektrické energie společných prostor 300 Kč vč. DPH. Od dubna 2017 do konce roku 2017 bylo nájemné zvýšeno v souladu s článkem V. odst.

5. Smlouvy na 31 437 Kč. Zálohy na dodávky vody byly v souladu s článkem V. odst.

5. Smlouvy zvýšeny na 600 Kč vč. DPH a zálohy na dodávky elektrické energie společných prostor činily stále 300 Kč vč. DPH. Žalobce vystavil žalovanému pro leden až březen roku 2018 Platební kalendář – doklad [číslo] vystavený dne 2. ledna 2018, podle kterého byly platby stejné jako v období od dubna do prosince 2017. Nájemné bylo zvýšeno následně od dubna 2018 na 32 223 Kč, podle Platebního kalendáře – doklad číslo [anonymizováno], vystavený dne 28. března 2018. Podle tohoto platebního kalendáře nebyly měněny výše záloh na dodávky vody a elektrické energie společných prostor.

14. K poslednímu zvýšení nájemného došlo na základě Platebního kalendáře – doklad [číslo] vystavený dne 15. března 2019, a to na částku 32 900 Kč. Zálohy na dodávky vody a elektrické energie společných prostor byly ve stejné výši.

15. K výše uvedenému platebnímu kalendáři žalobce vydal žalovanému [příjmení] předpis nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním prostor sloužícím k podnikání od 1. dubna 2019, ve kterém je shodně uvedeno zvýšení nájemného od 1. dubna 2019 na 32 900 Kč. Nájemné bylo zvyšováno v souladu se Smlouvou, a to o průměrnou míru inflace za předchozí kalendářní rok, kterou zveřejňuje Český statistický úřad. Dle údajů dostupných na stránkách Českého statistického úřadu, činila průměrná míra inflace za rok 2014 0,4 % a nájemné tak bylo od dubna 2015 zvýšeno o 124 Kč na částku 31 124 Kč. Průměrná míra inflace za rok 2015 činila 0,3 % a nájemné bylo od dubna 2016 zvýšeno o 94 Kč na 31 218 Kč. V roce 2016 míra inflace činila 0,7 %, což způsobilo od dubna 2017 zvýšení nájemného o 219 Kč na 31 437 Kč. V roce 2017 průměrná míra inflace dělala 2,5 %, v důsledku čehož bylo nájemné od dubna 2018 zvýšeno o 786 Kč na 32 223 Kč. K poslednímu zvýšení nájemného došlo od dubna 2019 na základě průměrné míry inflace za rok 2018, která činila 2,1 %, a nájemné bylo zvýšeno o 677 Kč na 32 900 Kč.

19. Fakturou – daňovým dokladem [číslo] vystavenou dne 16. prosince 2019 byla Žalovanému vyfakturována částka za spotřebovanou vodu v Předmětu nájmu, kdy Žalovaný spotřeboval 25,84 m3 vody a cena za 1 m3 vody činila 73,98 Kč. Což činilo celkem 2 198,39 Kč vč. DPH za spotřebovanou vodu. Tímto daňovým dokladem byla žalovanému vyfakturována zároveň i částka ve výši 6 596,48 Kč vč. DPH za spotřebovanou elektrickou energii společných prostor. Náklady žalobce na energii společných prostor v hmotné nemovité věci, pozemku parc. [číslo] jehož součástí je stavba: [část obce], [adresa], bytový dům, stojící na pozemku parc. [číslo] k. ú. [část obce], dělaly celkem 21 053,54 Kč vč. DPH. Tato částka byla poměrně rozpočítána mezi jednotlivé nájemce. Tedy byla vydělena celkovým počtem m2 (466 m2), což činí průměrnou cenu na 1 m2 po zaokrouhlení 45,2 Kč, kdy tato hodnota byla následně vynásobena celkovým počtem m2 Předmětu nájmu (146 m2) a náklady na elektrickou energii společných prostor tak činily pro žalovaného 6 596,48 Kč 20. Podle čl. V. odst.

5. Smlouvy žalovaný měl hradit Žalovanému zálohy na dodávky vody ve výši 1 000 Kč, které poté žalobce podle skutečné spotřeby přiměřeně upravil, tak jak je uvedeno výše. Na hrazení záloh na dodávky elektrické energie společných prostor se žalobce a žalovaný dohodli v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy 21. Žalobce vystavil dne 1. února 2019 žalovanému fakturu – daňový doklad [číslo] za poskytnuté služby v roce 2018, kdy zde za rok 2018 byl nedoplatek ve výši 5 469 Kč. Žalovaný tuto částku uhradil dne 26. dubna 2019. Tímto žalobce dokládá, že mezi žalobcem a žalovaným byla dohoda ohledně hrazení záloh na dodávky spotřeby elektrické energie společných prostor v souladu s čl. V. odst.

5. Smlouvy, když žalovaný uhradil tento nedoplatek služeb.

22. Žalobce byl na základě výše uvedeného oprávněn vyfakturovat žalovanému skutečné náklady na plnění spojená s užíváním Předmětu nájmu nebo s ním souvisejících služeb. Od skutečných nákladů Žalobce vždy odečetl zaplacené zálohy, a pokud vznikl nedoplatek, tento žalovanému vyfakturoval k zaplacení.

23. Vzhledem ke skutečnosti, že žalovaný neplatil žalobci nájemné a zálohy na plnění řádně a včas, byly v souladu s § 1933 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, započteny částky zaplacené žalovaným na nejdříve splatné závazky, tak jak bylo vysvětleno již v samotném návrhu na vydání elektronického platebního rozkazu ze dne 23. června 2020 24. Žalovaný tedy v roce 2019 neuhradil žádné zálohy na plnění spojená s užíváním Předmětu nájmu, a tak žalobce stornoval ve své evidenci nárok na zaplacení záloh na plnění spojená s užíváním Předmětu nájmu nebo s ním souvisejících služeb za měsíc leden až říjen 2019, celkem částku ve výši 9 000 Kč, kdy podle Platebního kalendáře – doklad číslo [anonymizováno], vystavený dne 28. března 2018 a Platebního kalendáře – doklad [číslo] vystavený dne 15. března 2019, zálohy na dodávky vody činily 600 Kč a zálohy na dodávky elektrické energie společných prostor činily 300 Kč. Tedy zálohy činily celkem 900 Kč měsíčně a za dobu 10 měsíců celkem 9 000 Kč. A nyní žalobce požaduje po žalovaném pouze zaplacení skutečných nákladů na dodávky vody a elektrické energie společných prostor.

25. Faktura – daňový doklad [číslo] vystavená dne 16. prosince 2019 byla žalovanému zaslána společně s Upomínkou – nedoplatek nájmů a služeb (ukončení NS 31. 10. 2019) e-mailem 13. ledna 2020 a doporučeně na adresu sídla žalovaného 14. ledna 2020. Doporučený dopis byl však vrácen zpět na adresu sídla Žalobce.

26. Žalobce opakovaně namítl promlčení nároku na uplatnění slevy z nájemného.

27. Žalobce poukazoval na skutečnost, že i kdyby se v Předmětu nájmu vyskytovaly vady, které Žalovanému způsobovaly, že může Předmět nájmu užívat jen s obtížemi, je tento nárok Žalovaného promlčen, neboť jej neuplatnil ve lhůtě u soudu.

28. Žalobce tak má za to, že je nadbytečné, aby Žalovaný doplnil skutková tvrzení o výskytu vad v Předmětu nájmu a k tomuto označoval důkazy. A touto otázkou by se soud zabývat neměl, neboť, jak bylo zmíněno již výše, nárok na uplatnění slevy z nájemného, v případě, že Žalovanému vznikl, je již promlčen.

6. Podáním ze dne 1. 2. 2021 žalovaný doplnil skutková tvrzení tak, že popsal konkrétní vady předmětu nájmu včetně lokalizace:

1. Zatékání vody do místnosti [číslo], tzv. hlavní místnost, kdy se zatékání projevilo na zdech, ale zatékalo také do elektrické zásuvky.

2. Na zdech v místnostech [číslo] (tzv. hlavní místnost) a [číslo] se vyskytla plíseň, a to pravděpodobně v důsledku zatékání vody.

3. Nefunkční osvětlení na chodbě v důsledku vadné elektroinstalace.

4. Nefunkční hlavní brána objektu, v němž se nachází předmět nájmu, jež nereagovala na čidlo a byla tak neustále otevřená.

5. Poničená venkovní trampolína, kterou nebylo možné bezpečně užívat.

6. Částečné zborcení stropu na dětských toaletách v důsledku zatékání, které bylo zjištěno zaměstnankyní žalované [příjmení] [jméno] [příjmení]. Žalovaný nemohl určit, kdy ke vzniku vady došlo, protože přesný okamžik by vyžadoval permanentní přítomnost po dobu 24 hodin žalovaného v předmětu nájmu. Z tohoto důvodu je žalovaný schopen identifikovat období, kdy z jeho strany došlo ke zjištění vady a nejméně v době zjištění vady musela vada i existovat. K jednotlivým vadám žalovaný sdělil následující:

1. Zatékání vody do místnosti [číslo], tzv. hlavní místnost, kdy zatékalo také do elektrické zásuvky, bylo zjištěno v listopadu 2016.

2. Plíseň na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] se objevovala v podstatě opakovaně od začátku nájmu.

3. Nefunkční osvětlení na chodbě v důsledku vadné elektroinstalace bylo zjištěno v polovině roku 2016, kdy tato skutečnost byla zjištěna paní [příjmení] [jméno] [příjmení], jednatelkou žalované i s další nájemkyní budovy, kde se nacházel předmět nájmu, paní [příjmení]

4. Porucha čidla hlavní brány objektu, v němž se nacházel předmět nájmu, byla zjištěna v průběhu roku 2016. Tento stav opět zjištěn nejenom žalovanou, resp. její jednatelkou, ale také ostatními nájemníky budovy, kde se nacházel předmět nájmu – paní [příjmení] a paní [příjmení]

5. Poničená venkovní trampolína ode dne 22.5.2017 6. Částečné zborcení stropu na dětských toaletách bylo zjištěno dne 25. 5. 2016. Žalovaná, prostřednictvím jednatelky Ing. [jméno] [příjmení] informovala žalobkyni ústně o vadách specifikovaných v části A/ tohoto článku podání v době jejich zjištění a požadovala jejich řádné odstranění. Vzhledem k tomu, že vady nebyly ze strany žalobkyně řádné odstraněny, oznámila žalobkyni vady popsané v části A/ bodě 1-4 (zatékání vody do místnosti [číslo], tzv. hlavní místnost; na zdech v místnostech [číslo] (tzv. hlavní místnost) a [číslo] se vyskytla plíseň, nefunkční osvětlení na chodbě v důsledku vadné elektroinstalace, nefunkční hlavní brána objektu, v němž se nachází předmět nájmu, jež nereagovala na čidlo a byla tak neustále otevřená, písemně, a to dopisem ze dne 25. 4. 2017, v němž žalovaná kromě vytknutí vad předmětu nájmu oznámila žalobkyni jednostranné započtení pohledávky z titulu nároku na slevu z nájemného. Dále žalobkyně zaslala žalobkyni dopis ze dne 13. 7. 2017, v němž žalovaná žalobce informovala o výši slevy z nájemného ve výši 30 %, která bude žalovanou uplatňována až do odstranění vytknutých vad a uvedení předmětu nájmu do stavu umožňující jeho řádné užívání v souladu s nájemní smlouvou. O vadách specifikovaných v části A/ bodě 5 a 6 (tj. poničená venkovní trampolína a částečné zborcení stropu na dětských toaletách) žalovaná informovala žalobkyni – telefonicky – konkrétně paní [příjmení], tehdejší ředitelku žalobce, která převzala funkci po panu [příjmení], který jednal za žalobce v době uzavírání nájemní smlouva, na základě žalovaná užívala předmět nájmu.

1. Při zatékání vody do místnosti [číslo], která sloužila jako tzv. hlavní místnost, kde se klienti žalovaného (děti předškolního věku) zdržovali většinu času, kdy zatékalo také do elektrické zásuvky, reálně hrozilo, že zatékající voda způsobí zkrat. Mohlo také dojít k ohrožení zdraví klientů žalovaného, jimiž byli děti předškolního věku, které mohli utrpět zranění v důsledku zásahu elektrickým proudem. Dále mohlo dojít v důsledku zatékání vody do elektroinstalace ke vzniku požáru. Tyto skutečnosti ovlivnili užívání předmětu nájmu, neboť v okolí zásuvky v místnosti [číslo] nebylo možné se pohybovat, tj. musel být zamezen přístup klientů do tohoto místa, ani zapojovat elektroniku (rádio, CD přehrávač aj.), jejíž používání je denní součástí programu klientů žalovaného.

2. Na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] se objevila plíseň, jako projev zatékání vody. Výskyt plísní v obytných prostorech představuje významný faktor negativního vlivu na zdraví člověka, např. v podobě alergie, astmatu nebo mykotických onemocnění, zdroj: Národní zdravotnický informační portál: [webová adresa]. Výskyt plísně v prostoru, kde se nacházejí děti je proto naprosto neakceptovatelný. Na pobytové místnosti určené pro výchovu a vzdělávání jsou kladeny vyšší hygienické nároky a pokud prostor tyto nároky nesplňuje, není způsobilým pro užívání za účelem provozování mateřské školy. Žalovaný tak byl ne vlastní vinou vystaven nejen nebezpečí uzavření provozu mateřské školy v předmětu nájmu např. ze strany hygienické stanice, a následnému správnímu řízení, ale také riziku, že se u klientů vyskytne onemocnění související s existencí plísně v pobytových prostorech. V § 5 vyhlášky č. 6/2003 Sb., kterou se stanoví hygienické limity chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů pro vnitřní prostředí pobytových místností některých staveb je uvedeno, že:„ Nepřípustný je viditelný nárůst plísní na zdech a povrchu pobytových místností.“ Uvedenou vyhláškou se stanoví hygienické limity chemických, fyzikálních a biologických ukazatelů pro vnitřní prostředí mj. pobytových místností, staveb zařízení pro výchovu (viz § 1 uvedené vyhlášky). Předmět nájmu tak v důsledku vady v podobě plísně na zdech nesplňoval svůj účel (provoz mateřské školy), který byl žalobci znám viz čl. III. odst. 3.. smlouvy o nájmu.

3. Nefunkční osvětlení na chodbě v důsledku vadné elektroinstalace způsobilo, že nebylo možné předmět nájmu užívat, aniž by zde bylo riziko vzniku úrazu klientů nebo zaměstnanců žalovaného.

4. Nefunkční hlavní brána objektu, v němž se nachází předmět nájmu, jež nereagovala na čidlo a byla tak neustále otevřená. Vyhláška č. 410/2005 Sb., o hygienických požadavcích na prostory a provoz zařízení a provozoven pro výchovu a vzdělávání dětí a mladistvých jsou uvedeny v § 3, upravuje prostorové podmínky pro provoz zařízení pro výchovu a vzdělávání, kdy je v odst. 2 věta druhá uvedeno, že:„ Pozemek musí být oplocen z důvodu ochrany zdraví a zajištění bezpečnosti žáků.“ Stále otevřená brána tak znamenala, že do venkovního prostoru, jež byl součástí nájmu (viz čl. I. odst. 1.. Smlouvy o nájmu) vnikali psi, kteří zde káleli a klienti žalované (děti předškolního věku) tak při pobytu ve venkovním prostoru přišli do kontaktu s psími exkrementy, což je opět nepřijatelná situace negativně ovlivňující užívání předmětu nájmu žalovaným za sjednaným účelem (mateřská škola). Z důvodu nezavřené hlavní brány také docházelo ke vniknutí třetích osob do prostor předmětu nájmu, což ohrožovalo bezpečnost klientů a zaměstnanců žalované a v důsledku čehož došlo k poškození, resp. zničení venkovní trampolíny (pohyb cizích dětí). V neposlední řadě otevřená hlavní brána znamenala zvýšené riziko, že některé z dětí (klientů žalovaného) samovolně opustí prostor mateřské školy.

5. Částečné zborcení stropu na dětských toaletách mohlo mít fatální důsledky, pokud by padající strop zasáhl některé z dětí navštěvujících školku provozovanou žalovaným v předmětu nájmu nebo zaměstnance žalovaného či třetí osoby, která by se nacházela na toaletě v době zřícení stropu. Zároveň zřícený strop byl potenciálním důvodem porušení hygienických předpisů. V souvislosti s uvedeným žalovaná odkázala na § 5 odst. 1 vyhlášky č. 14/2005 Sb., o předškolním vzdělávání, z něhož vyplývá, že žalovaný má odpovědnost za své klienty, a proto trval na tom, aby byla ze strany žalobce, jakožto pronajímatele, zajištěna kvalita pronajatých prostor sloužících jako mateřská škola. Žalovaný opětovně navrhl soudu provedení důkazu znaleckým posudkem k prokázání tvrzení vlivu vad na užívání předmětu nájmu, neboť objektivně lze tuto skutečnost objasnit pouze prostřednictvím odborníka. Žalovaná uplatnila u žalobkyně nárok na slevu z nájemného, a to v dopise ze dne 25. 4. 2017, a to z důvodu existence vad předmětu nájmu specifikovaných v A/ tohoto článku tohoto přípisu. V tomto dopise žalovaná uplatnila nárok na slevu z nájmu ve smyslu § 2208 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“) ve výši 30 % z nájmu, a to až do okamžiku odstranění všech vad a uvedení předmětu nájmu do stavu umožňujícího jeho řádné užívání v souladu s nájemní smlouvou. Na dopis žalované reagovala žalobkyně dopisem ze dne 25. 5. 2017 označeným jako„ Vyjádření k přípisu ze dne 25. 4. 2017 – odmítnutí zápočtu a výzva k úhradě dluhu“ (dále je„ Dopis ze dne 25. 5. 2017“). Z tohoto jednání žalobkyně jasně vyplývá, že ze strany žalované došlo k notifikaci vad předmětu nájmu vůči žalobkyni. Žalobce v reakci na dopis žalovaného ze dne 25. 4. 2017 uvedl, že:„ všechny žalovanou vytýkané vady byly odstraněny již v lednu 2017“ Dále se v tomto dopise žalobkyně vyjádřila k vytýkaným vadám, kdy uvedla, že: - zatékání vody do místnosti [číslo], kdy zatéká také do zásuvky elektrického vedení, bylo způsobeno prasklým odtokem (sifonem) v jednom z bytů nad pronajatými prostorami a příčina vzniku tohoto zatékání nevězela na straně pronajímatele, ale přesto byla pronajímatelem odstraněna. V této souvislosti žalobce odkázal na ustanovení nájemní smlouvy, kde je uvedeno, že:„ Pronajímatel neručí nájemci za škody způsobené na jeho věcech či zařízení, které nevznikly z důvodu na straně pronajímatele“. K tomuto žalovaná konstatuje, že žalobkyně jakožto pronajímatel má povinnost udržovat předmět nájmu po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém užívání a je lhostejno, zda příčina vzniku vady vznikla mimo pronajaté prostory. Vada spočívající v zatékání do elektroinstalace a následný vznik plísně na zdech překračuje míru běžné údržby předmětu nájmu nebo péči o něj ze strany nájemce (žalované). Žalovaný se také neztotožňuje s tvrzením žalobce, že vada byla odstraněna již v měsíci lednu 2017, když fotografie, jež jsou založeny v soudním spise, byly pořízeny [anonymizováno] [jméno] [příjmení] dne 22. 5. 2017, což lze prokázat technickým ohledáním datového souboru. - plíseň na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] způsobená zatékáním vody a promáčením se již v době ověřování v místě nevyskytovala a pokud je plíseň způsobená v důsledku prasklého odtoku v jednom z bytů, není toto možné pronajímateli přičítat. K tomuto žalovaná poznamenává, co již uvedla výše, a sice, že pronajímatel má povinnost udržovat předmět nájmu po celou dobu nájmu ve stavu způsobilém užívání a je lhostejno, zda příčina vzniku vady vznikla mimo pronajaté prostory. - nefunkční osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací, který byl odstraněn v lednu 2017, což bylo potvrzeno telefonicky Ing. [jméno] [příjmení]. Odstranění vady žalobkyně žalované naúčtovala k úhradě. K tomuto žalovaný uvádí, že vada sice odstraněna žalobcem byla, ale žalovaný odmítá, že by měla náklady na odstranění nést žalovaný, neboť se dle názoru žalovaného nejedná o běžnou údržbu. - nefungující hlavní brána objektu nereagující na čidlo, která zůstává neustále otevřená. Žalobce uvedl, že brána byla opravována několikrát, neboť byla blokována proti uzavření zakrytím kontrolního čidla nasazením kbelíku nebo jiného předmětu, čímž došlo k poškození čidla. Jelikož byly náklady na opravy neúnosné, rozhodl se žalovaný zablokovat zavírání brány natrvalo. Toto počínání žalobce je naprosto nepřijatelné, a to zejména s ohledem na výše uvedené skutečnosti, tj. a nezajištění předmětu nájmu proti vnikání psů a neznámých osob na prostranství, jež bylo předmětem nájmu (hřiště). Žalobce neodstranil vady specifikované v části A/ až do skončení závazkového vztahu v měsíci říjnu 2019 s výjimkou vadu spočívající v nefunkčním osvětlení na chodbě v důsledku vadné elektroinstalace, kterou žalobkyně odstranila v měsíci lednu 2017 a následně předložila žalované k úhradě daňový doklad (fakturu), přičemž žalovaný nárok na úhradu této faktury neuznává, neboť oprava svým charakterem, dle názoru žalovaného, nespadá do kategorie běžné údržby předmětu nájmu. Žalovaný řádně a včas hradil žalobci, na jeho bankovní účet měsíční nájemné ve výši 31 000 Kč, a to do měsíce února 2017, což žalovaný dokládá [příjmení] bankovních výpisů za rok 2017 10. Od měsíce března 2017 žalovaný hradil snížené nájemné ve výši 21 852 Kč, v němž se promítla uplatněná sleva z nájmu žalovaným, a to až do října 2019, tedy do ukončení nájemního vztahu mezi žalobcem a žalovaným. Žalovaný určil výši slevy z nájemného ve výši 31 218 Kč, tedy výše nájemného aktuálního v měsíci, v němž byla ze strany žalovaného poprvé realizována platba snížená o slevu.

11. Žalovaný nereagoval na zvyšování nájemného ze strany žalobce, neboť užívání předmětu nájmu za sjednaným účelem bylo v důsledku přetrvávajících vad do značné míry omezeno, jak již bylo popsáno výše.

12. Žalovaný tedy žalobci na nájmu od měsíce března 2017 do měsíce října 2019 zaplatil částku ve výši 699 264 Kč (34x21 852), jež v součtu odpovídá nájemnému poníženému o uplatněnou slevu z nájmu ve výši 30 % z částky odpovídající výši nájmu v měsíci, v němž byl takto snížený nájem žalobci zaslán žalovaným poprvé (měsíc březen 2017), tzn. nájem ve výši 31 218 Kč 13. Žalovaný řádně a včas žalobci oznámil v souladu s § 2208 OZ vady předmětu nájmu a uplatnil právo na slevu z nájmu, a to nejpozději v dopise ze dne 25. 4. 2017. Žalobce byl ze strany žalovaného informován, že snížené nájemné bude hrazeno do doby, než dojde k odstranění všech vytčených vad. Dále žalovaný odkázal na závěry vyjádřené Nejvyšším soudem České republiky v rozsudku sp. zn. 20 Cdo 2295/99 ze dne 26. 9. 2001. Žalovaný měl dále zato, že žalobce nemohl provést zápočet postupem dle § 1933 odst. 1 OZ, neboť toto ustanovení OZ lze aplikovat pouze v případě, kdy dlužník neurčí, na který dluh plní. S ohledem na existenci nájemního vztahu mezi žalobcem a žalovaným a s ním spojených pravidelných měsíčních plateb provedených žalovaným, je však zcela zřejmé, na který dluh žalovaný plní, tj. měsíční nájemné. Odkázal na závěry vyjádřené v rozsudku Nejvyššího soudu, sp. zn. 26 Cdo 687/2014 ze dne 24. 7. 2014. Bez ohledu na nárok žalovaného na slevu z nájemného v důsledku vad, jak byly popsány v článku II tohoto podání, dovoluje si žalovaný upozornit na skutečnost, že žalovaný hradil nájem (snížený nájem) na bankovní účet žalobce v souladu se smlouvou (čl. V. Smlouvy), což ostatně sama žalobce potvrdil v Návrhu na vydání EPR, a je tedy zřejmé, že žalobci bylo známo, na který dluh žalovaný měsíčně plní a nemohl tak provést zápočet na závazek nejdříve splatný ve smyslu ustanovení § 1933 odst. 1 OZ. Žalovaný doplnil, že jasně projevil svoji vůli, že provádí platby v jednotlivých kalendářních měsících právě na úhradu nájemného za kalendářní měsíc, ve kterém byla platba provedena. Tato skutečnost jasně vyplývá z přesně hrazené částky v každém měsíci odpovídající rozdílu mezi nájemným v daném měsíci a požadovanou částkou slevy z nájemného žalovaným v důsledku vad předmětu nájmu. Výše nájmu dle smlouvy o nájmu, kterýžto byl žalobcem několikrát v průběhu trvání smluvních vztahu žalobcem zvýšen, neodpovídal kvalitě pronajatého prostoru pro účel, pro který byl žalovaným užíván, tj. provoz mateřské školy. Žalovaný má za to, že výše nájmu byla zcela nepřiměřená a v rozporu s dobrými mravy, a to zvláště s přihlédnutím k tomu, že po ukončení nájemního vztahu mezi žalobcem a žalovaným, nabízel (inzeroval) žalobce prostřednictvím webového realitního serveru část předmětu nájmu (o výměře 78 m2) s uvedením nájemného ve výši 11 900 Kč (tj. 152,56 Kč/m2), přitom, žalobce po žalovaném požadoval nájem v rozmezí 31 000 Kč – 32 900 Kč, což při výměře pronajatých prostor dle smlouvy o nájmu (o výměře 146,62 m2) činí téměř 225 Kč za 1 m2. Dle názoru žalovaného je příčinnou nižšího nájmu inzerovaného žalobcem právě stav nabízených prostor, vzhledem k vadám, jež se zde vyskytly (zejména zatékání do elektroinstalace a propadající se strop na toaletě), neboť jak jinak tento exces vysvětlit – situací na trhu jistě nikoli, neboť prostory pro podnikání jsou dlouhodobě hojně vyhledávaným typem realit. Žalovaný tedy s ohledem na uvedené navrhl, aby soud zohlednil při posuzování nároku žalovaného z titulu dlužného nájemného s příslušenstvím také porušení dobrých mravů. Žalovaný rovněž namítal, že předžalobní výzva nebyla zaslána žalovanému, nýbrž jeho zástupci, což je v rozporu s ustanovením § 142a o.s.ř. V souvislosti s doručováním žalovaný dále odkazuje na tvrzení žalobce uvedené ve vyjádření žalobce označené jako„ Doplnění skutkových tvrzení a označení důkazů“ ze dne 14. 1. 2021, kde žalobce tvrdí, že veškeré dokumenty, byly žalovanému doručovány do poštovní schránky místěné při vstupu do pronajímaných prostor, a to prostřednictvím fyzické osoby – [jméno] [příjmení], bytem [adresa], [obec]. Žalovaný má za to, že tento způsob doručování listin, není vůči žalované účinný, neboť žalovaný neuvedl jako adresu pro doručování adresu pronajatých prostor ani tento způsob doručování, nebyl jinak sjednán, a proto měly být veškeré dokumenty doručovány na adresu sídla žalovaného či do její datové schránky a nikoli fyzickou osobou vhazovány do poštovní schránky na adresu předmětu nájmu. Doručované listiny se tak nedostaly do sféry vlivu adresáta, jímž měla být [právnická osoba] [anonymizováno] – [anonymizována dvě slova] [právnická osoba] a nikoli kdokoli, kdo má klíče od poštovní schránky.

7. Žalobce následně podáním ze dne 15. 2. 2021 sdělil, že žalovaný uvedl, že docházelo k zatékání vody do místnosti [číslo], kde se zatékání mělo projevit na zdech a mělo zatékat rovněž do elektrické zásuvky. K tomu žalovaný označil jako důkaz fotodokumentaci. K zatékání do místnosti [číslo] mělo dle tvrzení žalovaného dojít v listopadu 2016 a žalovaný měl ústně o této vadě informovat žalobce, a to ústně v době jejího zjištění a písemně dopisem ze dne 25. 4. 2017. Zatékání vody do místnosti [číslo] mělo způsobit hrozbu vzniku zkratu, ohrožení zdraví klientů, zamezení přístupu k tomuto místu a nemožnost zapojit elektroniku.

2. K tomu žalobce uvedl, že k zatečení došlo v důsledku prasklého odtoku (sifonu) v bytě nacházejícím se nad Předmětem nájmu, kdy toto bylo v lednu 2017 opraveno zaměstnancem žalobce, panem [jméno] [příjmení]. K provedení této opravy došlo nad rámec povinnosti žalobce jako pronajímatele, neboť tuto opravu měl provést v rámci své povinnosti nájemce bytu nacházejícího se nad Předmětem nájmu. Žalobce však tuto opravu provedl v rámci zajištění komfortu žalovaného s užíváním Předmětu nájmu. Provedení opravy této vady žalobce oznámil písemně ve svém Vyjádření k přípisu ze dne 25. 4. 2017 – odmítnutí zápočtu a výzva k úhradě dluhu ze dne 25. 5. 2017 3. Z fotodokumentace předložené žalovaným není zřejmé zatečení vody do této místnosti. Jsou zde viditelné málo výrazné fleky v části nad soklem dlažby. Tyto fleky mohly na výmalbě vzniknout právě při prasknutí odtoku v bytě nacházejícím se nad Předmětem nájmu, a pokud nebyla výmalba postiženého místa opravena, nemohly fleky zmizet samovolně a mohly se zde nacházet dále, i když k opravě vady již došlo, tedy nedocházelo dále k zatékání do místnosti [číslo]. V případě, že by nedošlo k opravě prasknutého odtoku v bytě nacházejícím se nad Předmětem nájmu, zatékání do místnosti [číslo] by pokračovalo a je možné předpokládat, že by fleky na zdech byly daleko rozsáhlejší, než jak jsou zobrazovány na fotografiích přiložených do spisu žalovaným.

4. Žalobce nepopírá svou povinnost udržovat Předmět nájmu ve stavu způsobilém užívání, avšak naproti tomu zde byla povinnost žalovaného provádět běžnou údržbu a opravy do částky 2 000 Kč ustanovena v čl. VIII. odst. 8.. Smlouvy a povinnost užívat Předmět nájmu s péči řádného hospodáře dle čl. XII. odst. 12.

6. Smlouvy.

5. Fleky na zdech nejsou vadou Předmětu nájmu, která by zapříčiňovala užívání Předmětu nájmu jen s obtížemi a není pro tuto vadu možné uplatňovat slevu dle § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku 6. K možnosti vzniku zkratu v důsledku zatékání do místnosti [číslo] žalobce odkazuje zejména na již výše uvedené. I kdyby se zde vyskytovala možnost vzniku zkratu, měl žalovaný jako řádný hospodář zamezit vzniku tohoto zkratu. A pokud, jak žalovaný uvádí, zde hrozila možnost utrpění zranění zákazníků žalovaného (dětí předškolního věku) v důsledku zásahu elektrickým proudem, považuje žalobce za nereálné, že by žalovaný ponechal takové ohrožení a vznik zranění náhodě a tomuto nezamezil. Žalovaný má zejména prevenční povinnost dle § 2901 zákona č. 89/2012 Sb., a dále mohl provést opravu sám. V případě, kdy by se jednalo o vadu Předmětu nájmu, takže nájemce může užívat Předmět nájmu jen s obtížemi a nejednalo by se o běžnou údržbu a opravu do 2 000 Kč, žalobce by žalovaném nahradil účelně vynaložené náklady.

7. Žalobce nemůže uvěřit tomu, že by žalovaný ponechal Předmět nájmu v takovém stavu, ve kterém je ohrožen život a zdraví dětí, a že by vadu Předmětu nájmu ani v takovém případě neodstranil.

8. Dále k tvrzení žalovaného, že nebylo možné do elektrické zásuvky zapojovat elektroniku, jejíž používání je denní součástí programu klientů žalovaného, žalobce sděluje, že v Předmětu nájmu se nacházely další elektrické zásuvky, do kterých mohla být elektronika zapojena, a považuje tento argument za zcela lichý, neboť ani zdaleka tato vada nezapříčinila možnost užívání Předmětu nájmu jen s obtížemi.

9. Žalovaný uvedl, že se na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] vyskytla plíseň, a to pravděpodobně v důsledku zatékání vody. Dále však v rozporu s tímto tvrzením uvedl, že se zde plíseň objevovala v podstatě opakovaně od začátku nájmu (tedy těžko by mohla být způsobena v důsledku zatékání vody, které žalovaný měl zjistit v listopadu 2016). Nájem započal dle čl. IV. odst.

4. Smlouvy dne 1. 11. 2014 10. Žalobce sděluje, že dle čl. VI. odst. 6.. Smlouvy žalovaný prohlásil, že si Předmět nájmu řádně prohlédl a že tento je způsobilý k realizaci účelu této smlouvy, a to provozování mateřské školy. Žalovaný tedy nijak nenamítal výskyt plísní, které jsou dle jeho tvrzení naprosto neakceptovatelné v prostoru, kde se nacházejí děti a svým podpisem Nájemní smlouvy potvrdil, že Předmět nájmu je způsobilý k realizaci účelu této smlouvy.

11. Žalobce nikdy při prohlídce Předmětu nájmu plíseň na zdech nenalezl a tyto mu nebyli schopni ukázat ani zaměstnanci žalovaného. Žalobce má za to, že tato vada se na Předmětu nájmu nevyskytovala.

12. Žalobce dále z opatrnosti namítá, pro případ, kdy by se snad v Předmětu nájmu přeci jen vyskytovaly plísně, že žalovaný opožděně uplatnil u žalobce právo na přiměřenou slevu, neboť žalovaný tvrdí, že se zde plíseň vyskytovala od začátku nájmu, tj. od 1. 11. 2014, a přitom svůj nárok na slevu z nájemného měl uplatnit až dopisem ze dne 25. 4. 2017, což je tedy více než po 6 měsících ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit (§ 2208 odst. 3 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) III. Nefunkční osvětlení na chodbě v důsledku vadné elektroinstalace: Žalovaný tvrdí, že se na Předmětu nájmu vyskytovala vada spočívající v nefunkčním osvětlení na chodbě v důsledku vadné elektroinstalace, která měla způsobit to, že nebylo možné Předmět nájmu užívat, aniž by zde bylo riziko vzniku úrazu klientů nebo zaměstnanců žalovaného. Tato vada Předmětu nájmu měla být žalovaným dle jeho tvrzení zjištěna v polovině roku 2016.

14. Žalovaný sám ve svém podání (II.

5. F/) potvrzuje, že k odstranění této vady došlo v lednu 2017, což je před uplatněním slevy z nájmu, kterou měl žalovaný uplatnit svým dopisem ze dne 25. 4. 2017.

15. Na základě této vady tak nebylo možné slevu uplatnit, neboť tato vada byla odstraněna a na Předmětu nájmu se v době uplatnění slevy nevyskytovala.

16. Žalobce si dovoluje podotknout, že chodba, tj. místnost [číslo], specifikovaná v příloze [číslo] ke Smlouvě, nebyla Předmětem nájmu dle Smlouvy. Nemohlo se tedy ani jednat o vadu na Předmětu nájmu.

17. Žalobce považuje za nadbytečné, aby se vyjadřoval k tomu, že tato vada nebyla schopna způsobit užívání předmětu nájmu jen s obtížemi, a k tomu, že byla uplatněna sleva z nájmu za tuto vadu opožděně, když se tato vada měla na Předmětu nájmu vyskytovat od poloviny roku 2016 a nárok na slevu měl být uplatněn až 25. 4. 2017. IV. Nefunkční hlavní brána objektu: 18. žalovaný tvrdí, že na Předmětu nájmu se nacházela vada spočívající v nefunkční bráně objektu, v němž se nachází Předmět nájmu, jež byla zjištěna v průběhu roku 2016.

19. K tomu žalobce uvádí, že tato vada vznikla v důsledku jednání žalovaného a jeho zaměstnanců, kdy na čidlo brány nasazovali různé předměty, které zamezovaly zavírání brány, protože tak bylo pro rodiče jednodušší vjíždět vozidly na dvůr. Žalovaný tak nejednal s péčí řádného hospodáře a způsobil žalobci škodu, za kterou je sám odpovědný. Dle čl. 12 odst. [číslo] Smlouvy měl žalovaný nahradit žalobci škodu, v případě poškození pronajatého Předmětu nájmu nad rámec běžného opotřebení. Škodu lze primárně dle § 2951 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, nahradit uvedením do předešlého stavu. Žalovaný tedy tuto škodu mohl nahradit jejím opravením.

20. Žalovaný měl dále dle čl. XII. odst. [číslo] Smlouvy udržovat všechny části Předmětu nájmu plně funkční a provozuschopné. Tuto povinnost však žalovaný nesplnil, neboť neustále blokoval čidlo brány, aby nedocházelo k jejímu zavírání a tato se následně pokazila.

21. Pokud pozemek přiléhající k Předmětu nájmu nebyl oplocen, a nesplňoval podmínky stanovené § 3 odst. 1 vyhlášky č. 410/2005 Sb., o hygienických požadavcích na prostory a provoz zařízení a provozoven pro výchovu a vzdělávání dětí a mladistvých, měl toto žalovaný zajistit, tedy v souladu s čl. XII. odst. 12.

2. Smlouvy měl žalovaný provést na Předmětu nájmu takové změny, které umožní, aby mohl v realizaci podnikatelských aktivit pokračovat i nadále.

22. Žalovaný tak na základě výše uvedené tuto vadu způsobil sám svým jednáním (jednáním svých zaměstnanců) a přesto se nyní dovolává odpovědnosti žalobce, aby mu nemusel zaplatit dlužné nájemné.

23. Žalobce navíc uvádí, že žalovaný neprokázal, kdy k této vadě mělo dojít, uvedl pouze v průběhu roku 2016. Žalovaný nese v tomto případě břemeno tvrzení a důkazní. Žalobce tedy má za to, že i v případě, že by se vada zde vyskytovala a byl by za ní odpovědný žalobce, došlo opět k opožděnému uplatnění slevy z nájemného.

V. Poničená venkovní trampolína:

24. Žalovaný jako další vadu uvedl poničenou venkovní trampolínu, kterou nebylo možné užívat. Venkovní trampolína měla být poničena ode dne 22. 5. 2017 25. Žalobce k tomuto sděluje, že není vlastníkem uvedené trampolíny a tato trampolína ani nebyla Předmětem nájmu, k čemuž si žalobce dovoluje předložit Předávací protokol k ukončení nájmu prostoru sloužícího podnikání [číslo] [rok] ze dne 29. 10. 2019, ve kterém není trampolína uvedena jako vybavení dětského hřiště a ani není uvedena jako chybějící movitý majetek.

26. Žalobce nadto uvádí, že tato vada měla vzniknout ode dne 22. 5. 2017, což je necelý měsíc po uplatnění slevy z nájmu (25. 4. 2017). Žalovaný nijak neprokázal, že tuto vadu žalobci oznámil řádně a včas, ani neprokázal, kdy ve vztahu k této vadě uplatnil nárok na slevu z nájmu, a i pro tento případ Žalobce namítá opožděné uplatnění vady.

VI. Částečné zborcení stropu na dětských toaletách

27. Žalovaný jako poslední vadu na Předmětu nájmu označil částečné zborcení stropu na dětských toaletách v důsledku zatékání, které bylo zjištěno zaměstnankyní žalovaného.

28. Částečné zborcení stropu mělo být dle tvrzení žalovaného zjištěno 25. 5. 2016, i když k zatékání mělo dojít až v listopadu 2016, tedy po půl roce. 29. žalovaný neprokázal, že se tato vada na Předmětu nájmu vyskytovala i nadále a že tato vada nebyla opravena. Žalovaný navíc tuto vadu ani neoznámil žalobci dopisem ze dne 25. 4. 2017, kterým uplatnil u Žalobce slevu z nájemného, a nepředložil žádný jiný důkaz, který by prokazoval tvrzení, že se na Předmětu nájmu vyskytovala vada spočívající v částečném zborcení stropu na dětských toaletách.

VII. Oznámení vad žalobci:

30. Žalovaný ve svém podání uvedl, že žalobci oznámil vady I. – IV. ústně prostřednictvím své jednatelky, paní [příjmení] [jméno] [příjmení], a následně dopisem ze dne 25. 4. 2017. Žalovaný k tomuto označil jako důkaz předmětný dopis ze dne 25. 4. 2017, kterým však zároveň žalovaný uplatnil slevu z nájmu, tedy ve stejný okamžik, ve kterém došlo k samotnému písemnému oznámení údajných vad.

31. Vady V. – VI. měl žalovaný oznámit žalobci telefonicky. Tyto vady však žalovaný žalobci nikdy písemně neoznámil, a to ani v dopise ze dne 25. 4. 2017 ani v dopise ze dne 13. 7. 2017, tedy po zjištění jejich výskytu. Z tohoto je možné usuzovat, že se zde vady V. – VI. na Předmětu nájmu v době uplatnění slevy z nájemného, ani později nevyskytovaly a žalovaný tyto vady označuje pouze účelově.

32. Žalovaný, jak je zřejmé z výše uvedeného rozboru, neprokázal, kdy tyto vady oznámil a jak je oznámil před uplatněním slevy z nájemného. Tedy neprokázal, zda tyto vady v souladu s § 2208 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, oznámil řádně a včas. Ani od kterého momentu měla Žalobci běžet lhůta„ bez zbytečného odkladu“ pro odstranění vad. Žalobce je přesvědčen, že něco takového jako„ řádné oznámení vad“ ani nebylo možné, když drtivá většina údajných vad nikdy neexistovala.

VIII. Uplatnění nároku na slevu z nájemného:

33. Žalovaný měl dle svého tvrzení uplatnit nárok na slevu z nájemného dopisem ze dne 25. 4. 2017. Tuto slevu z nájemného Žalovaný uplatnil pouze pro vady I. – IV. Pro vady V. – VI. slevu z nájemného nikdy neuplatnil.

34. Žalovaný mohl uplatnit slevu z nájemného do šesti měsíců ode dne, kdy vadu zjistil nebo mohl zjistit. Vzhledem k tomu, že žalovaný ke všem vadám nedotvrdil, kdy tyto vady zjistil nebo je mohl zjistit, a není tak možné zjistit, od kterého momentu se počítá lhůta 6 měsíců pro uplatnění slevy z nájemného, není možné mu nárok na slevu z nájemného přiznat.

35. Žalobce však již výše k jednotlivým vadám, pro které bylo uplatněna sleva z nájemného, namítá její opožděné uplatnění, a soud by tak neměl žalovanému přiznat nárok na slevu z nájemného.

36. Žalobce od počátku odmítal nárok žalovaného na slevu nájemného, a to dopisem ze dne 25. 5. 2017 a následně jej neustále vyzýval k doplacení dlužného nájemného. Žalovaný se tak měl obrátit na soud se svým nárokem na slevu z nájemného. Toto neučinil a jeho nárok na slevu z nájemného je již promlčen. Žalobce má za to, že je zde nejenom lhůta pro uplatnění nároku na slevu z nájemného u Žalobce jako pronajímatele v délce 6 měsíců dle § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ale zároveň zde platí obecná promlčecí lhůta v trvání 3 let, která počne běžet ode dne, kdy právo mohlo být u soudu uplatněno poprvé. Nárok na slevu z nájemného mohlo být u soudu uplatněno nejdříve po uplynutí lhůty pro opravení vady, která je zákonem označena jako„ bez zbytečného odkladu“. Vady byly oznámeny nejpozději 25. 4. 2017, toto je nejzazší termín, od které běžela tříletá promlčecí lhůta pro uplatnění slevy na nájemném u soudu, a tato tedy uplynula dne 25. 4. 2020. Žalobce opakovaně uvádí, že i kdyby se vady uváděné žalovaným na Předmětu nájmu nacházely, nejednalo se zejména o vady, které by způsobovaly, že by žalovaný mohl Předmět nájmu užívat jen s obtížemi, že by se jednalo o vskutku omezující vady.

38. Žalovaný uplatnil slevu z nájemného ve výši 30 %. Nikterak neprokázal ani neodůvodnil, proč mu měl vzniknout nárok na slevu z nájemného právě ve výši 30 %. Žalovaný tvrdí, že slevu z nájemného vypočítal z nájemného ve výši 31 218 Kč, což byla výše nájemného účinná od dubna 2016 do března 2017. Od dubna 2017 nájemné činilo 31 437 Kč, od dubna 2018 32 223 Kč a od dubna 2019 32 900 Kč. Měl-li žalovaný uplatnit slevu z nájemného ve výši 30 %, měl tuto slevu uplatňovat vždy z aktuálně účinné výše nájemného.

39. Žalovaný nijak neprokázal oznámení vad Předmětu nájmu Žalobci řádně a včas, ani to, kdy se vady na Předmětu nájmu vyskytovaly, neprokázal zejména to, že by se vady zde měly vyskytovat až do skončení nájmu, tedy do října 2019, kdy do této doby platil snížené nájemné. B. Údajná nesprávná aplikace ustanovení § 1933 OZ a započítávání úhrad prováděných Žalovaným 40. Žalobce si k tomuto dovoluje uvést, že žalovaný nijak neurčil, na který dluh plní. Z knihy bankovních výpisů, které soudu předložil, nevyplývá žádné určení, na který dluh plní, které nájemné za který měsíc hradí.

41. Žalovaný se Smlouvou zavázal hradit nájemné a zálohy za služby měsíčně, vždy do 5. dne v měsíci, za který se nájemné platí. Na každé měsíční nájemné a zálohy za služby Žalobce vydal žalovanému platební kalendář v souladu se Smlouvou 42. Žalovaný od samého počátku neplnil řádně a včas, tedy neplatil nájemné ve lhůtě sjednané Smlouvou, což je zřejmé jak z bankovních výpisů, které žalovaný předložil soudu, ale zároveň i z tabulky, kterou předložil Žalobce. Žalovaný hradil vždy pouze částku 31 000 Kč, a nehradil žádné zálohy na služby, i když ve smlouvě byly tyto stanoveny na částku 1 000 Kč a poté podle skutečné spotřeby upravovány.

43. Žalovaný žalobci nehradil ani zvýšené nájemné před uplatněním nároku na slevu z nájmu, tedy neplatil žalobci nájemné ve zvýšené výši od dubna 2015 na částku 31 124 Kč a od dubna 2016 zvýšené nájemné na částku 31 218 Kč, i když o tomto zvýšení věděl, což lze minimálně usoudit z toho, že slevu z nájemného uplatnil z nájemného účinného od dubna 2016 do března 2017, tj. z částky 31 218 Kč 44. Na základě výše uvedeného tak nelze dát za pravdu tvrzení žalovaného, že tento vždy určil, na který dluh plní, a že na základě tohoto nemohlo být započteno.

45. Žalobce má za to, že částky uhrazené žalovaným započetl v souladu s § 1933 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, a to na závazky nejdříve splatné. C. Údajný rozpor nájemného s dobrými mravy:

46. Žalovaný tvrdí, že výše nájemného byla v rozporu s dobrými mravy, neboť výše nájemného údajně neodpovídala kvalitě pronajatého prostoru pro účel, pro který byl žalovaným užíván. Žalobce si k tomuto dovoluje sdělit, že výše nájemného byla určena dohodou stran, tak jak je uvedeno v čl. V. odst.

5. Nájemní smlouvy. A v čl. VI. odst. 6.. Smlouvy žalovaný svým podpisem prohlásil, že si Předmět nájmu řádně prohlédl a že tento je způsobilý k realizaci účelu této smlouvy – specifikovaného v čl. III. Smlouvy – a to mateřská škola.

47. Smlouvu oba účastníci uzavírali jako dva podnikatelé, žádný z nich nebyl slabší smluvní stranou a žalobce i žalovaný měli právo v rámci smluvní volnosti jednat ohledně ustanovení Smlouvy, a to včetně výše nájemného. Žalovaný nebyl ničím ani nikým nucen uzavírat Smlouvu a v případě, že se mu zdála výše nájemného v rozporu s dobrými mravy, tuto by paní [příjmení], jako jednatelka společnosti, mající povinnost jednat jako řádný hospodář, neměla uzavřít. V nájemném bylo zahrnuto i nájemné za veškeré vybavení Předmětu nájmu, tvořící vybavení mateřské školy, což značně ovlivňuje výši nájemného oproti prázdnému prostoru. Navíc v inzerátu předloženém Žalovaným jsou nabízeny jiné prostory než Předmět nájmu a není možné se dovolávat výše nájemného zde stanovené, když situace je na trhu v dnešní době jiná, než byla v roce 2014. Žalovaný nikterak detailně nepopsal, v čem spatřuje rozpor s dobrými mravy, v čem toto ujednání porušuje dobré mravy. Žalobce má za to, že se jedná opět pouze o účelové tvrzení Žalovaného.

54. K doručování dokumentů žalobce sdělil, že tyto byly žalovanému doručovány do sféry jeho vlivu. Byly mu doručovány do poštovní schránky u Předmětu nájmu, kterou měl ve svém užívání a kterou prokazatelně užíval. Toto žalobce usuzuje již z výše uvedeného, kdy žalovaný uplatnil slevu z nájemného z výše nájemného účinného od dubna 2016, kdy zároveň i toto zvýšení nájemného bylo žalovanému doručeno do poštovní schránky u Předmětu nájmu.

55. Mezi stranami byla takto zavedená praxe stran a nyní se žalovaný účelově snaží tvrdit opak.

8. Ve věci se dále konala další jednání, u kterých soud provedl dokazování, dne 2. 9. 2021 pak strany přednesly závěrečné řeči a soud v přítomnosti stran vynesl rozsudek ve znění uvedeném ve výrokové části shora. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

9. Z výpisu z obchodního rejstříku žalobce a žalovaného soud vzal za prokázánu jejich procesní subjektivitu. Z obchodního rejstříku žalovaného soud dále soud vzal za prokázáno, že jeho obchodní firma v době od [datum] do [datum] zněla [anonymizována dvě slova] - [anonymizována dvě slova], [anonymizováno], od [datum] je jednatelkou žalovaného [příjmení] [jméno] [příjmení], od [datum] pak jedinou jednatelkou.

10. Ze Smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání [číslo] [rok] ze dne 23. 10. 2014 soud zjistil, že tuto uzavřel žalobce jako pronajímatel a žalovaný jako nájemce. Předmětem této smlouvy jsou prostory vymezené v náčrtu, který je nedílnou součástí této smlouvy, o rozměrech 145,62 m, které se nacházejí v [anonymizována tři slova] [adresa] [anonymizována dvě slova] [příjmení], na pozemku parcelní [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, v [anonymizováno] [část obce] [část obce], část [územní celek], [územní celek] [část obce]. Předmět nájmu byl před uzavřením této nájemní smlouvy užíván jako soukromá mateřská škola a pronajímatel ho nájemci pronajímá i s vnitřním i venkovním zařízením a vybavením, jehož inventární soupis, který bude pořízen při předání a převzetí nájmu, bude přílohou této smlouvy. Součástí předmětu nájmu jsou i venkovní prostory, tzn. poměrná část nádvoří a zahrada s dětským hřištěm a altánem. Předmětem této smlouvy je zajištění služeb s nájmem předmětu nájmu spojených. Podle bodu 3.1. smlouvy nájemce je oprávněn užívat předmět nájmu jako mateřskou školu. K jinému účelu může nájemce předmět nájmu užívat jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Podle bodu 4.1. se tato smlouva uzavírá na dobu určitou v délce 5 let od 1. 11. 2014, přičemž pokud žádná ze stran nejméně 3 měsíce před uplynutím této lhůty neprojeví písemně úmysl v nájemním vztahu již nepokračovat, prodlužuje se nájem o dalších 5 let. Podle bodu 4.

2. Pronajímatel předá předmět nájmu nájemci ke smluvenému užívání nejpozději 31. 10. 2014 a nájemce se zavazuje předmět nájmu převzít. Podle bodu 5.1. se smluvní strany dohodly na smluvním měsíčním nájemném ve výši 31 000 Kč. Strany se dohodly, že pokud to daňové předpisy umožní, nebude k nájmu účtováno DPH. Nájemné je vždy od 1. dubna kalendářního roku poprvé od 1. 4. 2015 navýšeno o index inflace zjištěný Českým statistickým úřadem za předchozí kalendářní rok. Inflace bude zohledněna při stanovení měsíčního nájemného tak, že nájemné se zvyšuje o celkovou zjištěnou míru inflace zjišťovanou za předchozí kalendářní rok. Nově vypočtené nájemné zvýšené o příslušnou publikovanou inflaci za předchozí rok bude uvedeno v daňovém dokladu, kterým bude nájemné fakturováno anebo v platebním kalendáři. Podle bodu 5.3. jsou v ceně nájemného zahrnuty úhrady příspěvku do fondu oprav. Ostatní poplatky související s nájmem, dodávky elektřiny a vody, jakož i všech ostatních služeb spojených s užíváním (poplatek za televizi, internet, odvoz odpadu, úklid společných prostor) si sjedná nájemce individuálně na svůj účet, nebude-li sjednáno jinak. Nájemce je takto povinen hradit všechny platby spojené s užíváním předmětu nájmu. Záloha na vodu je do prvního vyúčtování stanovena na 1 000 Kč měsíčně. Podle skutečné spotřeby pronajímatel zálohy přiměřeně upraví. Dodávku elektřiny a zálohy na ni si sjedná nájemce přímo s dodavatelem elektřiny. Nájemce složí při podpisu této smlouvy na účet pronajímatele částku 31 000 Kč s tím, že tato částka bude sloužit jako jistota pro případ vzniku pohledávky pronajímatele za nájemcem dle této smlouvy. Nájemce tímto výslovně souhlasí s tím, aby pronajímatel z této jistoty uhradil jakékoliv své pohledávky z této smlouvy vůči nájemci. Tato jistota, případně její zbytek, bude nájemci vrácena po ukončení nájmu a vzájemném vypořádání. Podle bodu 5.5. pak by za nájemné a služby budou hrazeny měsíčně, a to vždy do 5. dne v měsíci, za který se nájemné platí. Na každé měsíční nájemné bude pronajímatelem vystaven daňový doklad, případně platební kalendář na každý kalendářní rok. Dle bodu 5.6. v případě prodlení nájemce s placením jakékoliv platby vůči pronajímateli, je pronajímatel oprávněn účtovat nájemci úroky z prodlení ve výši 0,2 % denně z dlužné částky do zaplacení. Podle bodu 6.1. pronajímatel a nájemce sepíší o předání předmětu nájmu předávací protokol. Podle bodu 6.2. nájemce prohlašuje, že předmět nájmu si řádně prohlédl a že tento je způsobilý k realizaci účelu této smlouvy. Podle bodu 7.1. nájemce je oprávněn provádět stavební změny a úpravy předmětu nájmu jen s předchozím písemným souhlasem pronajímatele. Udělí-li pronajímatel takový souhlas, je nájemce oprávněn uskutečnit takové odsouhlasené změny či úpravy a za tím účelem je povinen si zajistit potřebná úřední povolení, je-li jich třeba. Náklady na stavební změny nebo úpravy včetně nákladů na správní či jiné poplatky s tím související nese nájemce v celém rozsahu. Podle poslední věty bodu 7.1. smlouvy se smluvní strany dohodly, že případné technické zhodnocení nájmu bude pronajímatel po skončení nájemního vztahu kompenzovat nájemci platbou 1 Kč, nedohodnou-li se smluvní strany jinak. Podle bodu 8.1. smlouvy je pronajímatel oprávněn kdykoliv bez souhlasu nájemce provádět opravy a úpravy za účelem údržby v předmětu nájmu, a to zejména v případech nebezpečí z prodlení nebo nezbytného odvracení hrozící nebo trvající škody. Za tím účelem si pronajímatel vyhrazuje právo odmontovat, přesunout či jinak zajistit zařízení nájemce na dobu nezbytně nutnou v případě, že tak neučiní nájemce. Běžné opravy a úpravy budou nájemcem prováděny vždy po předchozím telefonickém nebo ústním upozornění. Pokud půjde o odstranění havarijního stavu v důsledku vyšší moci, nemůže nájemce pronajímateli požadovat za dobu provádění oprav, úprav či změn snížení nájemného nebo náhradu ušlého zisku. Běžnou údržbu a opravy předmětu nájmu hradí nájemce do částky 2 000 Kč v jednotlivém případě. Ve stejné výši hradí nájemce i údržbu a opravy užívaného zařízení. Podle bodu [číslo] pokud přestane předmět nájmu splňovat podmínky potřebné k realizaci předmětu podnikání, který je na předmětu nájmu realizován, pak se zavazuje nájemce provést na předmětu nájmu takové změny, které umožní, aby mohl v realizaci podnikatelských aktivit pokračovat i nadále. K tomu si vyžádá předchozí souhlas pronajímatele. Podle bodu [číslo] smlouvy nájemce bude užívat předmět nájmu s péči řádného hospodáře. Takto je povinen zejména udržovat všechny části předmětu nájmu plně funkční a provozuschopné. Sjednané smluvní pokuty se nedotýkají nároku na náhradu škody, pokud není uvedeno jinak. Podle bodu [číslo] smlouvy všechny oznámení, která musí nebo mají být podána dle této smlouvy, budou písemná a mohou být doručena osobně nebo doporučeným dopisem. Kontaktní osobou je [anonymizováno] [jméno] [příjmení], ředitel společnosti. Každá změna nebo doplnění smlouvy musí být provedeny písemnou dohodou formou dodatku k této smlouvě. Součástí smlouvy je 1) zakreslení pronajaté plochy, 2) oprávnění k podnikání nájemce, 3) protokol o předání a převzetí, 4) inventární soupis přebíraného zařízení.

11. Ze splátkového kalendáře k nájemní smlouvě [číslo] [rok] ze dne 23. 10. 2014 soud zjistil, že se jedná o splátkový kalendář ze dne 1. 11. 2014 vystavený žalobcem s tím, že nájemné splatné v době od 5. 11. 2014 do 5. 3. 2015 činí 31 000 Kč měsíčně. Ze splátkového kalendáře k nájemní smlouvě [číslo] [rok] ze dne 23. 10. 2014 – za vodu soud zjistil, že tímto bylo stanoveno, že má být hrazena za vodu za dobu od 5. 11. 2014 do 5. 3. 2015 vždy měsíčně částka 1 000 Kč, což odpovídá ceně 869,57 Kč ceně + navýšení o 15 % DPH ve výši 130,43 Kč. Ze splátkového kalendáře k nájemní smlouvě [číslo] [rok] ze dne 23. 10. 2014 – za vodu ze dne 1. 1. 2015 soud zjistil, že jde o předpis plateb splatných za dobu od 5. 1. 2015 do 5. 12. 2015, kdy má být hrazena vždy měsíčně částka 1 000 Kč, což odpovídá ceně 869,57 Kč ceně + navýšení o 15 % DPH ve výši 130,43 Kč. Z platebního kalendáře - dokladu č. [anonymizováno] soud zjistil, že jde o platební kalendář pro dobu za leden 2015 až prosinec 2015 s tím, že je tu evidováno nájemné do března 2015 ve výši 31 000 Kč měsíčně a od dubna 2015 do prosince 2015 ve výši 31 124 Kč měsíčně, dále je zde evidováno navýšení o další platby a DPH. Celková platba do března 2015 činí 32 000 Kč měsíčně, dále pak 32 724 Kč měsíčně. Z přípisu„ Valorizace nájemného“ ze dne 13. 3. 2015 soud zjistil, že jde o přípis žalobce adresovaný žalovanému, kterým je upraveno nájemné od 1. 4. 2015 pro rok 2015 na částku 31 124 Kč, kdy inflace vyhlášeno ČSÚ za rok 2014 činí 0,4 %, což činí 124 Kč. Z Měsíčního předpisu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním bytu za období od 1. 4. 2015 do 31. 3. 2016 soud zjistil, že jde o předpis s účinností od 1. 4. 2015, kdy nájemné činí 31 124 Kč a úhrada za studenou vodu 1 000 Kč, za elektrickou energii ve společných prostorách 300 Kč a za odvoz odpadu 300 Kč, celkem 1 600 Kč Celkem měsíční platba činí 32 724 Kč. Z platebního kalendáře označeného [anonymizováno] za období od 5. 1. 2016 do 5. 3. 2016 soud zjistil, že celková platba měsíční činí 32 724 Kč, když nájemné činí 31 124 Kč. Z platebního kalendáře označeného [anonymizováno] ze dne 28. 3. 2016 soud zjistil, že jde o přehled nájemného a plateb za období od dubna 2016 do prosince 2016, kdy měsíční nájemné činí 31 218 Kč, k tomu pak jsou připočítávány další platby v různé výši, celkem měsíční platba činí 32 818 Kč za dobu od dubna 2016 do července 2016, dále pak činí celková úhrada 31 798 Kč měsíčně od srpna 2016 do prosince 2016. Z platebního kalendáře - dokladu č. [anonymizováno] vystaveného 1. 1. 2017 soud zjistil, že dle tohoto kalendáře činí nájemné od ledna 2017 do března 2017 částku 31 218 Kč, celková platba měsíčně činí 31 798 Kč. Z platebního kalendáře č. [anonymizováno] ze dne 1. 4. 2017 soud zjistil, že nájemné za dobu od ledna 2017 do března 2017 činí 31 218 Kč měsíčně, včetně všech dalších plateb tak činí tato platba 31 798 Kč, od dubna 2017 do prosince 2017 činí nájemné 31 437 Kč měsíčně, včetně dalších plateb za vodu a energie společných prostor 32 337 Kč měsíčně. Z platebního kalendáře - dokladu [číslo] ze dne 2. 1. 2018 soud zjistil, že za dobu od 5. 1. 2018 do 5. 3. 2018 činí nájemné 31 437 Kč měsíčně, včetně úplaty za vodu a elektrické energie pak činila platba 32 337 Kč měsíčně. Z platebního kalendáře – dokladu č. [anonymizováno] ze dne 28. 3. 2018 soud zjistil, že nájemné bylo za dobu od 5. 4. 2018 do 5. 3. 2019 ve výši 32 223 Kč měsíčně, včetně úhrad za vodu a energii společných prostor celkem 33 123 Kč měsíčně. Z platebního kalendáře – dokladu [číslo] ze dne 15. 3. 2019 soud zjistil, že nájemné za dobu od dubna 2019 do března 2020 činilo částku 32 900 Kč měsíčně, včetně navýšení za cenu vody a energii společných prostor činila celková platba 33 800 Kč měsíčně. Z měsíčního předpisu nájemného a úhrady za plnění poskytovaná s užíváním prostor sloužícím k podnikání od 1. 4. 2019 soud zjistil, že jde o podklad pro vyúčtování nájemného od 1. 4. 2019 ve výši 32 900 Kč měsíčně, úplata za studenou vodu činí 600 Kč měsíčně, za elektrickou energii - společné prostory 300 Kč měsíčně, celkem měsíčně 33 800 Kč. Z listiny označené jako„ Vodoměry – odečty“ soud zjistil, jaká je celková spotřeba studené vody za leden 2019 až říjen 2019.

12. Z faktury – daňového dokladu [číslo] ze dne 1. 2. 2019 soud zjistil, že jde o doklad, kterým účtoval žalobce žalovanému spotřebu vody a energie ve vztahu ke společným prostorám za celý rok 2018, celková částka k úhradě činila 5 469 Kč s datem splatnosti 31. 3. 2019.

13. Z přehledu přijatých plateb – údaje seřazené v tabulce – příloha žalovaného s nadpisem„ [anonymizována dvě slova] [rok] [rok]“ - příloha žalobce - soud zjistil, že jsou zde evidovány předepsané platby podle smlouvy: - od listopadu 2014 do března 2015 nájemné ve výši 31 000 Kč měsíčně a dále za prosinec 2014 je uvedena položka: služby 307 Kč voda, 273 Kč elektřina společné prostory a 530 Kč odpad; za leden 2015, únor 2015 a březen 2015 je záloha na vodu 1 000 Kč, - od dubna 2015 do března 2016 je evidováno nájemné ve výši 31 124 Kč měsíčně a dále zálohy energie SP 300 Kč, odpad 300 Kč, voda 1 000 Kč měsíčně. - od dubna 2016 do března 2017 je nájem ve výši 31 218 Kč měsíčně s tím, že nadále jsou evidovány stejné položky za energie SP 300 Kč, odpad 300 Kč a vodu 1 000 Kč, od srpna 2016 ve výši 280 Kč. - od dubna 2017 do března 2018 činí nájemné 31 437 Kč měsíčně, energie SP 300 Kč, voda 600 Kč měsíčně. - od dubna 2018 do března 2019 činí nájemné 32 223 Kč, energie SP 300 Kč, voda 600 Kč měsíčně. - od dubna 2019 do října 2019 činí nájemné 32 900 Kč, energie SP 300 Kč, voda 600 Kč měsíčně. V říjnu 2019 je evidováno přeúčtování nezaplacených služeb ve výši 9 000 Kč, tj. 10x 900 Kč, to je vystornováno a nahrazeno platbou dle faktury ve výši 8 794,87 Kč dle faktury [číslo] za služby [číslo] 2019. V navazující tabulce ve druhém sloupci jsou pak rozepsány přijaté platby, kdy tyto jsou evidovány od 20. 11. 2014 na nájemné ve výši 31 000 Kč a od března 2017 pak částkou ve výši 21 852 Kč měsíčně až do října 2019, konkrétně od listopadu 2018 jsou evidovány platby v této výši: dne 27. 11. 2018, dne 28. 12. 2018, dne 28. 1. 2019, dne 26. 2. 2019, dne 26. 3. 2019, dne 26. 4. 2019, dne 27. 5. 2019, dne 26. 6. 2019, dne 26. 7. 2019, dne 26. 8. 2019, dne 26. 9. 2019, dne 29. 10. 2019. V březnu 2019 je evidována úhrada faktury [číslo] za služby 2018 ve výši 5 469 Kč Celkem je evidována dlužná částka 412 847,87 Kč.

14. Z [příjmení] [anonymizováno] výpisů žalovaného - příloha žalovaného soud zjistil, že jde o přehled plateb realizovaných žalovaným. Jsou zde zobrazeny platby v době od ledna 2015 do února 2017 ve výši 31 000 Kč měsíčně na nájem, dále pak od března 2017 ve výši 21 852 Kč do 10. měsíce roku 2019, konkrétně od listopadu 2018 jsou evidovány odchozí platby v této výši: dne 26. 11. 2018, dne 27. 12. 2018, dne 25. 1. 2019, dne 25. 2. 2019, dne 25. 3. 2019, dne 25. 4. 2019, dne 27. 5. 2019, dne 25. 6. 2019, dne 25. 7. 2019, dne 26. 8. 2019, dne 25. 9. 2018, dne 25. 10. 2019. V lednu 2015 je kromě toho ještě evidována úhrada částky 307 Kč a 273 Kč, v únoru 2015 částka 530 Kč, v červnu 2015 částka 292 Kč, v dubnu 2019 částka ve výši 5 469 Kč – faktura [číslo] energie.

15. Z předávacího protokolu k ukončení nájmu prostoru sloužícího k podnikání [číslo] [rok] ze dne 29. 10. 2019 soud zjistil, že se jedná o protokol, který doprovází ukončení smlouvy o nájmu ke dni 31. 10. 2019 mezi žalobcem a žalovaným. Jsou zde vymezeny stavy měřidel a inventární seznam movitých věcí, který náleží do jednotlivých místností. Je tu uvedeno, které konkrétní prvky chybí. Je zde rovněž vymezen inventář dětského hřiště, není zde uvedena dětská trampolína, a to ani ve vráceném, ani v chybějícím movitém majetku. Je připojena fotodokumentace. Uvedené není zmíněno ani v seznamu chybějících hraček (č.l. 110verte).

16. Z faktury [číslo] ze dne 16. 12. 2019 soud zjistil, že touto žalobce účtoval žalovanému částku ve výši 8 749,87 Kč s datem splatnosti dne 30. 12. 2019, jako vyúčtování ceny vody a energie SP za dobu od 1/ 2019 do 10/ 2019, a to za spotřebu vody 73,98 Kč v množství 25,84 m3, a energie společných prostor 5 451,64 Kč, včetně navýšení o DPH.

17. Z listiny nadepsané„ Závazky a pohledávky“ ze dne 8. 1. 2020 soud zjistil, že jde o vyčíslení dlužných částek na nájemném a na energiích za dobu od 5. 4. 2018 do 31. 12. 2019, celkem ve výši 412 847,87 Kč.

18. Z listiny:„ Upomínka – nedoplatek nájmů a služeb (ukončení NS 31. 10. 2019)“ ze dne 8. 1. 2020 soud zjistil, že jde o přípis žalobce adresovaný žalovanému, kterým vyčísluje nezaplacené pohledávky po splatnosti za nájem a služby ve výši 438 967,87 Kč, kdy spotřeba elektrické energie do přepisu elektroměru je 26 120 Kč, nájem – nedoplatek za 10/ 2018 je 12 638 Kč, za listopad až prosinec 2018 částka 64 446 Kč, za leden až březen 2019 částka 96 669 Kč, za duben až říjen 2019 částka 230 300 Kč, za spotřebu vody a elektrické energie ve společných prostorách za leden až říjen 2019 částka 8 794,87 Kč, celkem 412 847,87 Kč. Celková pohledávka činí 438 967,87 Kč. Ta má být uhrazena nejpozději do 20. 1. 2020. Z emailu ze dne 13. 1. 2020 soud zjistil, že uvedené bylo zasláno mailem žalovanému žalobcem s tím, že originály jsou zaslány poštou. Z poštovního podacího archu z 14. 1. 2020 soud zjistil, že je zde evidována odchozí zásilka na adresu sídla žalovaného dne 14. 1. 2020. Z dodejky [anonymizováno] soud zjistil, že jde o detail zásilky odeslané žalovanému na adresu sídla dne 14. 1. 2020.

19. Z listiny označené jako„ Zápočet ze dne 7. 4. 2020 – Upomínka II“ soud zjistil, že toto vystavil žalobce a adresoval žalovanému. Žalobce tímto přípisem započetl zaplacenou jistotu ve výši 31 000 Kč na dlužnou část nájemného za měsíc říjen 2018 ve výši 12 638 Kč, splatnou dne 5. 10. 2018 a nájemné za měsíc listopad 2018 ve výši 32 223 Kč, splatné k 5. 11. 2018. Vymezuje tak, že ještě nadále zbývá k úhradě částka 381 847,87 Kč a požaduje její úhradu spolu se smluvním úrokem z prodlení. Z detailu odeslané zprávy ze dne 7. 4. 2020 soud zjistil, že uvedené bylo žalovanému dodáno dne 7. 4. 2020 do jeho datové schránky a doručeno dne 7. 4. 2020.

20. Z výzvy k plnění ze dne 15. 4. 2020 soud zjistil, že se jedná o předžalobní výzvu k plnění k úhradě dlužné částky ve výši 381 847,87 Kč s příslušenstvím, kdy žalobce prostřednictvím svého zástupce vyzval žalovaného k úhradě dlužné částky do 7 dnů od převzetí této výzvy k úhradě. Je připojen právní rozbor ve vztahu k dlužné částce. Tato výzva je adresovaná žalovanému prostřednictvím advokáta [anonymizována tři slova] [jméno] [příjmení]. Z doručenky do datové schránky soud zjistil, že tato předžalobní výzva byla doručena tomuto zástupci dne 15. 4. 2020.

21. Ze sdělení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] – [anonymizováno] ze dne 22. 4. 2020 soud zjistil, že tímto reaguje na předžalobní výzvu a sděluje, že ji předal klientovi, tj. přímo žalovanému a po projednání s žalovaným uvádí, že žádá, aby byl nadále kontaktován pouze on. Je odmítáno tvrzení žalobce, že žalovaný dluží žalobci částku 381 847,87 Kč, neboť se nejedná o dluh žalovaného, ve skutečnosti jde o celkovou výši slevy z nájemného, kterou žalovaný řádně uplatnil po dobu trvání nájemního vztahu v souladu s nájemní smlouvou a občanským zákoníkem.

22. Z fotodokumentace – příloh žalovaného soud zjistil, že jde o fotografie bez bližší identifikace, většina fotografií se zaměřuje na bránu, která je zachycena jako otevřená. Dvě fotografie pak zachycují trampolínu - je rozbořená a špinavá. Jedna fotografie zobrazuje rozbořené pískoviště a dvě fotografie zachycují stěnu v blíže neidentifikované místnosti s elektrickou zásuvkou, na níž je patrná mapa způsobená kapalinou.

23. Z listiny„ Oznámení o započtení pohledávky na nájemné“ ze dne 25. 4. 2017 (č.l. 150 spisu) soud zjistil, že jde o oznámení vystavené žalovaným, adresované žalobci. Žalovaný zde odkazuje na přípisy ze dne 5. 1. 2017 a ze dne 23. 1. 2017, které byly adresovány žalobci, ve kterém žalovaný žádal jako nájemce žalobce jako pronajímatele o odstranění vad váznoucích na předmětu nájmu dle smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání, a to: - zatékání vody do místnosti [číslo], kdy zatéká také do zásuvky elektrického vedení, čehož důsledkem hrozí zkrat elektrického vedení či úraz elektrickým proudem, - výskyt plísně na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] způsobený zatékáním vody a promáčením stěn v místnosti, - nefunkční klimatizace v hlavní místnosti [číslo], která znemožňuje vytopení místnosti na teplotu vyhovující hygienickým předpisům stanoveným pro provoz mateřské školy, - nefunkční osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací, - nefunkční hlavní brána objektu nereagující na čidlo, které tak zůstává neustále otevřená, které dosud nebyly navzdory našim četným výzvám účinně Vaší společností odstraněny. Žalovaný uvádí, že ve výzvě z 23. 1. 2017 žalovaný informoval o uplatnění práva v souladu s ustanovením § 2208 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, a to práva na slevu z nájemného v poměrné výši 30 % počínaje měsícem únorem 2017. Za únor 2017 bylo ještě uhrazeno nájemné v nesnížené výši, a proto žalovaný tímto uplatňuje pohledávku na sníženou uhrazenou část, přičemž oznamuje jednostranné započtení této slevy, tj. částky 10 266 Kč na nájemné za měsíc květen 2017. V měsíci květnu tedy bude uhrazena částka ve výši 11 586 Kč. Dále upozorňuje, že práva dle § [číslo] (sleva na nájmu ve výši 30%) budou nadále uplatňována až do odstranění všech výše vytýkaných vad a uvedení předmětu nájmu umožňujícího jeho řádné užívání v souladu se smlouvou.

24. Z listiny„ Vyjádření k přípisu ze dne 25. 4. 2017 – odmítnutí zápočtu a výzva k úhradě dluhu“ ze dne 25. 5. 2017 soud zjistil, že tento přípis vystavil žalobce a adresoval žalovanému. Jde o reakci na přípis ze dne 24. 4. 2017, kdy sdělují, že veškeré vytýkané vady byly odstraněny již v lednu 2017. K jednotlivým vadám dále žalobce uvádí: K zatékání vody do místnosti [číslo], kdy zatéká také do zásuvky elektrického vedení, čehož důsledkem hrozí zkrat elektrického vedení či úraz elektrickým proudem, bylo způsobeno prasklým odtokem v jednom z bytů nad pronajatými prostorami žalovaného, příčina tohoto zatékání nevězela na straně pronajímatele, ale byla z důvodu určitého komfortu nájemcům pronajímatelem odstraněna, což potvrdili přímo zaměstnanci pronajímatele, kteří opravu prováděli; výskyt plísně na zdech v místnostech [číslo] až [číslo] způsobený zatékáním vody a promáčením stěn v místnosti, tzn. plíseň se již v době ověřování dle vyjádření vychovatelky nevyskytovala a pokud se jedná o následek popsaný v bodě 1, tak toto není možné přičítat pronajímateli,„ nefunkční klimatizace v hlavní místnosti [číslo], která znemožňuje vytopení místnosti na teplotu vyhovující hygienickým předpisům stanoveným pro provoz mateřské školy“ bylo potvrzeno po telefonátu s [anonymizováno] [příjmení], že klimatizace byla funkční a že tedy o vadu nejde.„ Nefunkční osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací“ – tento nedostatek byl odstraněn v měsíci lednu 2017.„ Nefunkční brána hlavního objektu nereagující na čidlo, která tak zůstává neustále otevřená“ – brána byla několikrát opravována, protože byla blokována proti uzavření zakrytím kontrolního čidla nasazením kbelíku či jiného předmětu, čímž došlo také opětovně k poškození čidla brány. Jelikož byly náklady na neustále opravy tohoto problémů neúnosné a tyto byly způsobeny zejména užíváním vašimi klienty, rozhodli jsme se zavírání brány zablokovat natrvalo tak, abyste mohli i nadále užívat předmět nájmu způsobem, který byl v nájemní smlouvě dohodnut. Odmítají tedy odpovědnost za tvrzené vady s tím, že důvody slevy z nájmu jsou účelově předstírány, odmítají provedení jednostranného zápočtu samotného. Vyzývají k úhradě dlužných částek vyčíslených k 25. 5. 2017 ve výši 137 380 Kč ve lhůtě do 10. 6. 2017.

25. Z přípisu ze dne 13. 7. 2017 soud zjistil, že tento adresoval žalovaný žalobci s tím, že jde o reakci na odmítnutí zápočtu a výzvu k úhradě dluhu ze dne 25. 5. 2017, tím se vymezuje k jednotlivým vadám vytčeným a to ve vztahu k zatékání vody do místnosti [číslo]. Žalovaný shrnuje, že je zákonnou povinností pronajímatele udržovat předmět nájmu v takovém stavu, aby společnost jako nájemce mohl předmět nájmu řádně užívat k účelu, který byl sjednán nájemní smlouvou. Není tedy rozhodné, kdo způsobil škodu, která zapříčinila zhoršené užívání předmětu nájmu, neboť společnost je povinna zajistit bezodkladně nápravu. K bodu 2. výskyt plísně na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] způsobený zatékáním vody a promáčením stěn v místnosti. Žalovaný nesouhlasí s tím, že za tuto vadu odpovídá. Opět jde o vadu, kterou má pronajímatel na základě zákonné povinnosti udržovat v takovém stavu předmět nájmu, aby společnost žalovaného jako nájemce mohla předmět nájmu užívat řádně k účelu, který byl sjednán nájemní smlouvou. Dle našeho šetření již dříve popsaná vada stále na předmětu nájmu trvá a odstraněná do dnešního dne nebyla. 3) nefunkční osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací, zde je potvrzeno, že tato vada byla ze strany pronajímatele odstraněna, nicméně žalovaný nesouhlasí s tím, že jsou povinni hradit náklady na odstranění této vady. Nefunkční hlavní brána objektu nereagující na čidlo, která tak zůstává neustále otevřená. Nesouhlasí s tvrzením, že bylo kontrolní čidlo brány zakrýváno nasazením kbelíku či jiného předmětu, což mělo způsobit poškození čidla brány. Nesouhlasí ani se zvoleným způsobem řešení, že brána je permanentně otevřená, neboť do prostoru může kdykoliv a kdokoliv nepozorovaně proniknout. Trvají tedy na odstranění této vady, tzn. nefunkčního čidla, které zamezuje otevírání a zavírání brány. Sdělují, že na základě uvedeného trvají na tom, že uplatněná sleva na nájmu do odstranění výše zmíněných vad je oprávněná a odůvodněná, mají zato, že jednostranný zápočet byl proveden správně a dle platně právní úpravy. Z tohoto důvodu pohledávky neuznávají ani z části a je žalovaný přesvědčen, že toto své stanovisko obhájí v případném sporu. Upozorňují na to, že práva dle ustanovení § 2208 občanského zákoníku, tzn. sleva na nájmu ve výši 30 % bude ze strany žalovaného uplatňována až do odstranění všech výše vytýkaných vad a uvedení předmětu nájmu do stavu umožňujícího řádné užívání v souladu s nájemní smlouvou. Z dodejky ze dne 25. 7. 2017 soud zjistil, že uvedené bylo žalovaným žalobci odesláno na adresu sídla a převzato dne 25. 7. 2017.

26. Z náhledu na inzerát – pronájem kanceláře 78 m na ulici [ulice] ve [obec] soud zjistil, že je zde nabízen prostor k nájmu, je avizována platba 11 900 Kč za měsíc, což odpovídá 152,56 Kč za m na měsíc. Z uvedeného není zřejmé jakékoliv datum vyhotovení inzerátu, rovněž není zřejmé jeho zveřejnění.

27. Ze svědecké výpovědi pana [jméno] [příjmení] soud zjistil, že žalobce zná, byl u něho zaměstnán, a to do konce roku 2018, pracoval tam 2 roky jako výkonný ředitel, tzn., že byl šéf firmy, zajišťoval správu nemovitosti, staveb, nájmy apod., byla to velmi obsáhlá funkce, nyní již není k žalobci v žádném pracovním či jiném smluvním vztahu. Žalovaného znal, v minulosti jednal s ředitelkou školky. Jednal s ní v rámci správy nemovitosti, včetně nájemného, ve vztahu k žalovanému nebyl a není v žádném pracovním či jiném smluvním vztahu. V době, kdy svědek pracoval pro žalobce, tak tam nabíhal nějaký dlužný nájem žalovanému. Zpočátku jednal svědek s ředitelkou školky na jednáních, kdy ředitelka mu sdělila důvod, nájem který měla platit podle smlouvy ve [část obce], což bylo asi 30 000 Kč, se jí zdál vysoký oproti tomu, co platila v [obec], kde taky asi měla školku, kdy v [obec] tvrdila, že se ty nájmy pohybují okolo 20 000 Kč. Takže sdělila, že víc platit nebude. Svědek s ředitelkou o tomto jednal opakovaně, k žádnému závěru nedošlo, poté se toho ujal majitel žalobce, pan [příjmení], a řešil to ještě dál s právním zástupcem. Nájemné ve vztahu ke všem nájemcům řešila účetní paní [jméno], účtovala to měsíčně všem nájemcům, kterých bylo hodně, následně svědek upřesnil, že podle jeho názoru nevystavovala nějaké faktury, protože nájemné bylo splatné podle smlouvy, ona v zásadě evidovala, co kdo zaplatil a nezaplatil. Výsledek pak sdělovala svědkovi. U školky žalovaného nedocházelo k navyšování nájemného, ve smlouvě bylo ujednáno pouze navyšování o inflaci. Písemnosti se žalovanému doručovaly poštou nebo osobně, záleželo na situaci, případně se sepisovaly zápisy z jednání. Kam se doručovalo žalovanému, to už nevěděl, zřejmě do školky, ale jestli to bylo do [obec] nebo do [část obce], to už nevěděl. Zřejmě by se to dalo zjistit z knihy odeslané pošty. Že by byla nějaká zavedená praxe anebo dohoda ohledně doručování mezi stranami, to nevěděl. K dotazu, zda osobně svědek něco doručoval ředitelce školky [anonymizováno] [příjmení], svědek uvedl, že jí předával možná ty zápisy z jednání, už nevěděl. Domníval se, že veškeré podstatné věci byly doručovány oficiální cestou na doručenku, nebo minimálně oproti podpisu, kdy částka dlužného nájemného už byla relativně vysoká. Nevěděl, zda se něco vhazovalo žalovanému do schránky, pokud ano, takto byly pouze nepodstatné věci. Svědek osobně nic do schránky nevhazoval. Ředitelka žalovaného na přípisy žalobce nereagovala, její právní zástupce ano, ale až s velkým časovým odstupem asi 3 měsíců od něj něco přišlo. Svědek dále uvedl, že při tom jednání o úhradě nájemného ředitelka žalovaného uváděla jako důvod neplacení i další důvody, které se mi jevily absurdní, poukazovala na stav budovy. Svědek uvedl, že působil dlouho jako správce budovy, kdy okamžitě, když se na mě nájemce s něčím obrátil, tak situaci řešil. Když začali s žalovaným řešit dlužné nájemné, tak začaly chodit dopisy od žalovaného, ve kterých bylo uváděno, že někde trčí drát na zahradě, nebo že někde zatéká voda. O tom se pořizovaly i zápisy o proběhlých jednáních, závady byly žalobcem odstraněny. Žalovaný tvrdil, že ty závady, že o nich říkala už před rokem a nic se nedělo. Svědek toto odmítl, protože je tady v této oblasti odborník, vše řešil ihned po oznámení a případné nedostatky byly ihned odstraněny. Svědek se domníval, že nějaké dluhy už tam byly, kdy on nastoupil v roce 2017, asi to neřešili, až když to dosáhlo nějakých statisíce korun, tak se to žalobce snažil vyřešit nějakou dohodu apod., avšak bezvýsledně. K dotazu, zda poukazovala ředitelka žalovaného na stavební stav objektu opakovaně, svědek uvedl, že ne. Svědek opakovaně jednal s žalovaným, kdy se snažil s ředitelkou na prvním jednání domluvit na nějakém splátkovém kalendáři ve vztahu k dlužnému nájemnému, další jednání se také týkalo tady tohoto, byla snaha dosáhnout nějaké dohody, další jednání se týkala těch závad. K dotazu, zda svědek řešil nějaké jiné vady budovy v jiných částech, kde se nacházel předmět nájmu, např. ve vztahu k jiným nájemcům, svědek uvedl, že ano, řešil tam toho řadu. Upřesnil, že školka se nacházela v přízemí a měla k dispozici dva spojené byty, nad ní byly v patře 4 byty. Řešil opakovaně vady: nejezdil výtah, nesvítilo světlo, opravoval schodišťové světla, konkrétně už si nevzpomněl, protože žalobce má hodně nemovitostí, které svědek spravoval. Kromě toho ti nájemci končili třeba po jednom roce, takže se dělala úprava bytů se vším všudy poté, co jejich nájemní vztah skončil. Taky se tam řešilo oplocení areálu, chybná brána, venkovní osvětlení, apod. K dotazu, zda svědek řešil plísně v budově, kde se nacházel předmět nájmu, svědek uvedl, že to byla novostavba, takže asi ne. I když možná ve spojitosti s tím zatýkáním se tam provádělo šetření, kdy tam byl zavlhlý prostor kolem ventilátoru, buď v kuchyňce nebo na WC, ale plíseň tam nebyla, pořizoval tam nějaké fotky a řešilo se to taky v tom zápisu. Nebyla tam plíseň, byla tam jenom vlhkost.

28. Ze svědecké výpovědi paní [jméno] [příjmení] soud zjistil, že ve vztahu k žalobci nebyla ve smluvním vztahu. Pro žalovaného pracovala na dohodu o provedení práce asi od roku 2014 2015 do prosince 2017, kdy nastoupila na mateřskou dovolenou. Pracovala jako asistentka paní jednatelky, zajišťovala v podstatě vše, co bylo potřeba zařídit, dovést, odvést, vše ve vztahu k provozu školky. Uvedla, že školka byla ve [obec] ve větším bytovém domě s dvorkem a se zahradou. Vozila tam pečivo, nákupy, výtvarné potřeby, zajišťovala např. odemykání školky, když bylo potřeba, když tam přijela ráno s paní učitelkou. Svou kancelář tam neměla, takže tam nebyla stále, přijížděla podle potřeby, měla i jinou práci. Nějaké problémy se vyskytly. Nešťastné bylo, že třeba hlavní dveře byly stále otevřené, na to si ztěžovali i rodiče. Jednou se tam propadl strop, zbortil se. Byly promáčené podhledy v koupelně u WC. Bylo to někdy, než šla na mateřskou dovolenou, myslela, že ještě nebyla těhotná, bylo to asi v letních měsících, bylo teplo. Na to hřiště chodily po skončení provozu školky děti – teenageři, objevovali se v odpoledních hodinách, protože tam nebyl problém se dostat. Patrně tam chodily často, ona osobně je viděla tak 2-3x, protože tam nebyla stále. O těch podmáčených podhledech a zborceném stropu zavolala paní [příjmení], ona to pak řešila sama, svědkyně jen viděla ty promáčené podhledy a fleky na stěnách, neměla v kompetenci cokoliv s kýmkoliv řešit, nevěděla, jak se to následně obecně řešilo, to už šlo mimo ni. Jeden den ráno přišla a podhledy byly na zemi. Už se nedokázala vyjádřit k tomu, kdy v průběhu týdne to bylo, nevěděla, jak dlouho to tam leželo. Bylo to po celé podlaze, bylo to zapotřebí uklidit. Navíc ty podhledy byly promáčené a hrozilo, že se zbortí i další podhledy. Samozřejmě hrozilo riziko, že kdyby tam byly děti, mohlo je to zranit. V konkrétní rovině, když se uklidila podlaha, tak ta už provoz školky neomezovala, omezovalo to riziko pádu dalších podhledů. Nevybavovala si, jak dlouho trvala oprava. Nic dalšího už si svědkyně nevybavila, s tím, že je to již pět let zpátky. K dotazu žalobce, zda žalovaný prováděl nějaké opravy na předmětu nájmu, svědkyně uvedla, že tam nebyla pravidelně, vlastně ani nebyla informována o nějakých opravách, věděla, že se řešily ty podhledy, ale nevěděla jak. Pokud tam docházel nějaký technik, takto nevěděla, šlo to mimo ni. Dále uvedla, že na pozemek byly dva přístupy, jeden byl vrchní branka od hlavní cesty, ta se nezamykala, ta byla otevřená stále. Druhý vstup byl bránou, která se otevírala asi na kód. Ve chvíli, kdy se pokazila, tak potom už nefungovala správně, když se zavřela, tak už nešla otevřít. Věděla, že dvě korejské matky dávala vždy nějaké kelímky nebo kyblík, aby zakrýval čidlo, aby ta brána nešla zavřít. Takže defacto tam byla brána otevřena stále. Na ten pozemek se mohl dostat kdokoliv. Také na ten dvorek zajížděla auta, takže pro pobíhající děti ze školky to mohlo být riziko. Ten problém s bránou, to nebyla otázka jednoho měsíce, to trvalo třeba 1 rok, asi ten poslední, co pracovala pro žalovaného, již nevěděla, zda to byl celý rok, byl to pravidelný problém. Fungovalo to zpočátku, ta brána na kód a tím„ z počátku“ myslela období, kdy nastoupila. Zadal se kód a brána se otevřela. Pak už později, když tam jezdívala, tak byla brána pravidelně otevřena. Děti si hrály v prostoru na hraní, brána byla hned vedle toho vjezdu. Následně si svědkyně vybavila, že byl nějaký problém, že někam tam zatékalo. Učitelky si ztěžovaly, že nemůžou zapojovat magnetofon v prostoru tělocvičny, nebo nějakého prostoru na cvičení. Buď ta zásuvka nefungovala, nebo tam zatékalo, svědkyně to zaznamenala tak 1-2x. Je pravda, že učitelky si potom řešily provoz přímo s paní [příjmení]. Něco svědkyni občas řekly, když tam byla, ale jinak to řešily přímo s paní [příjmení]. Nebyla učitelkami informována o odstranění problémů. Na venkovní chodbě často nesvítilo světlo, šlo o hlavní chodbu ze šaten, ve třídách, v herně apod., tam si problém nevybavila. Už přesně nevěděla časový horizont, kdy se to objevilo, nebylo to 1x. Stalo se to opakovaně, ale svědkyně ten problém např. vnímala ráno, když přišla a byla tma. Přes den, když byly otevřené dveře a nebyla tma, tak už to až tak nevnímala. K dotazu PZ žalovaného, zda si svědkyně vybavuje problémy s plísněmi nebo jinými hygienickými problémy v prostorách školky, uvedla, že si nevybavuje hygienické problémy. Co se týče plísně, tak si vybavila, že kolem jednoho francouzského okna v herničce vedle tělocvičny byla plíseň, ukazovaly to učitelky, ale jak dlouho, to už nevěděla. Svědkyně si nevybavila, že by jí někdo řekl, že by byl problém odstraněn, ale také si nevybavila, že by se o tom s někým dále bavila. Už nevěděla, kdy to mohlo přesně být.

29. Z účastnické výpovědi [anonymizováno] [jméno] [příjmení] soud zjistil, že nájem žalovaný uzavíral s pronajímatelem na dobu 5 let, žalovaný převzal školku, resp. původně tam taky byla školka, žalovaný ji převzal, takže v jejím provozování nebyla žádná prodleva. Přebral to ve stavu, v jakém to bylo. Nic nenasvědčovalo tomu, že by se v těch prostorech nadále nedala provozovat školka. Žalovaný opravil plísně na chodbách s tím, že je zahladil. Dál nepokračoval. Pak se začaly objevovat vady, jako stále otevřená brána. Když se zavřela, nešla otevřít. Když se otevřela, nešla zavřít, bylo to nebezpečné z hlediska pobytu dětí venku. Kromě toho ještě nebyla zamykaná druhá branka. Následně se objevovaly plísně v hlavní herně, kde byly děti denně. Další vadou bylo zatékání do zásuvky v tělocvičně. Další vada byla, že následně spadl strop. Pak řešili vady osvětlení, půl roku nesvítilo vůbec a potom svítilo stále. K plísním dále paní [příjmení] uvedla, že plísně se objevovaly od počátku nájmu, nejprve si toho na počátku nevšimli, vymalovali, pak se ty plísně objevily znova. Původně byly na chodbě, pak to pokračovalo dál do té velké herny. Učitelky si toho všimly, neboť seděly s dětmi na koberci, takže to bylo v úrovni jejich očí. Nevěděla přesně, kdy se to stalo, bylo to soustavné. Přišli na to pár měsíců poté, co se nastěhovali. Při nastěhování provedli základní údržbu, jako výměnu koberců, vymalovali a pak se to objevilo znovu. K problematice brány vyslýchaná uvedla, že problém s bránou řešili stále, po celou dobu pronájmu, kdy se vystřídalo ze strany pronajímatele několik zástupců, se kterými to řešili. Na počátku s panem [příjmení]. Brána byla otevřena stále, na čidle se vždycky umístilo něco, co znemožňovalo bránu zavřít. Pokud se brána zavřela, tak už nešla otevřít, nedostal se tedy nikdo dovnitř ani ven. Ten„ kyblíček“ na čidlo umisťovali jiní nájemci v domě – Korejci, kteří si takto vyřešili problém s branou před námi. Takto to bylo od počátku našeho nájemního vztahu. K problematice zatékání do zásuvky, vyslýchaná uvedla, že kolem zásuvky v tělocvičně se objevila mokrá mapa, nejprve to řešili vymalováním, potom opakovaně snahou o vysušení a obložením, ale mapa se objevila znovu i na tom obložení. Tento problém se objevil poprvé pár měsíců po nastěhování. K problematice spadlého stropu, vyslýchaná uvedla, že to bylo způsobeno zatečením z horního patra v koupelně dětí, kdy správní zaměstnankyně žalovaného ráno něco dovezla do školky a objevila spadlý strop. Ten kazetový strop byl podmáčený a spadl na podlahu. Stalo se to asi v roce 2017. K problematice osvětlení, vyslýchaná uvedla, že byl problém s osvětlením na hlavní chodbě a před školkou, kdy v zimě to osvětlení nesvítilo vůbec. Žalovaný to urgoval, takže po půl roce bylo spraveno a pak už osvětlení svítilo stále. Každopádně se to stalo v zimě, kdy děti přicházely za tmy a odcházely za tmy. Koncem zimy po urgencích bylo osvětlení opraveno. Stalo se to v roce 2017 nebo 2018, resp. zopakovalo se to 2x po sobě, takže oba dva roky. Vyslýchaná uvedla, že vždy volala zástupci pronajímatele telefonicky, kdy ta osoba se několikrát měnila, nejdřív to byl pan [příjmení], potom dvě paní, jejichž jména už nevěděla, potom pan [příjmení] a potom ještě jedna paní, s tou už ukončovali i nájem. Situace se měla tak, že vyslýchaná vždycky přijela na kontrolu ve školce, zjistila nedostatky, brána, plíseň, apod. a potom telefonicky informovala toho, kdo zrovna byl zástupcem pronajímatele. Žalobce jí obvykle řekl, že to budou řešit. Opravdu občas i někdo přišel. Ve vztahu k bráně to bylo obvykle tak, že nevěděl žalobce, co s tím, říkal, že nezná kód a dodavatel brány už nekomunikuje. Přechodně se podařilo některé z těch paní tu bránu vyřešit, ale pak se chyba zopakovala. Propadlý strop byl vyřešen relativně rychle v horizontu pár dnů. Vady oznamovala ihned telefonicky, zpočátku ne písemně, pak přistoupili i k písemnému, potom opětovně telefonicky. Vady, které řešili písemně, byly: [příjmení], plísně, ty řešili nejvíc kvůli hygieně, kdyby přišla kontrola, tak by byl problém. Je možné, že písemně to asi bylo všechno. Vady brány byly stále, plísně de facto stále se pakovaly, malá branka státe, osvětlení se dvakrát opakovalo. Osvětlení omezovalo minimálně v komfortu při příchodu a odchodu dětí a jejich doprovodů do školky. Otevřená brána je nebezpečná z hlediska pobytů dětí na zahradě. Plísně jsou nebezpečné obecně, z hygienických důvodů. Zpočátku se žalovaný snažil odstranit vady sám, později už protože domluva nebyla ideální. Světlo také z počátku měnili sami, ale vada byla asi většího charakteru, chtěli nechat opravy na pronajímateli. Ta brána pro žalovaného byla zásadní, chtěli to řešit s dodavatelem brány, ale ten žalovanému v zásadě řekl, že se nebude bavit s nikým jiným, než s majitelem. Takže situaci řešili větším hlídáním dětí a žalovaný vynakládal tak větší finanční prostředky na učitelky na zajištění bezpečnosti dětí. Ty plísně potom už chtěli, aby opět řešil pronajímatel, žalovaný si řešil vady běžné, jako údržba zahrady, sekání zahrady, odklízení sněhu, ty menší vady si taky řešili sami, ale to nad rámec, to už chtěli, aby řešil pronajímatel. Žalovaný doručoval žalobci písemnosti poštou doporučeně na adresu uvedenou na smlouvě, žalobce žalovanému poštou do [obec] na sídlo, osobní doručení žalovanému si vyslýchaná nepamatovala. Žalobce nepomáhal žalovanému s rozjezdem školky, žalovaný nepřebíral klienty od žalobce. Oprávnění provozovat školku měl žalovaný od počátku. S nájemných žalovaný souhlasil podpisem smlouvy, se zvyšováním nájemného nesouhlasil, věděl o zvyšování nájemného v rámci inflace. O tom byl informován poštou. Úklid, drobné opravy, zajišťování a odklizení sněhu, zajišťování udržování zahrady a parkoviště si žalovaný zajišťoval sám. Odvoz odpadu si zajišťoval rovněž sám, energie si v tomto konkrétním případě vyslýchaná nepamatovala, obvykle si je zajišťuje žalovaný sám, ale v tomto případě nevěděla. Měla zato, že elektřina byla na žalovaného. Určitě to bylo tak, že převzali předmět nájmu se vším všudy a pak se to měnilo v průběhu vztahu po podpisu smlouvy. Žalovaný má takovou praxi i u ostatních předmětů nájmů. Vyrozumívání žalobce o vadách se opakoval asi v průběhu pár měsíců či týdnů, když vyslýchaná přijela na kontrolu, tak řešila aktuální věci, cca co tři měsíce. Některé vady trvaly až do skončení nájmu: Otevřená brána, plísně, osvětlení. Žalovaný žalobci poukazoval platby, každý měsíc posílal nájemné, stejnou částku. Žalovaný uplatnil slevu z nájemného, písemně. Následně poukazoval žalovaný žalobci tu jinou částku, kterou žalovaný oznamoval žalobci v rámci uplatnění slevy, za účelem úhrady nájemného. Žalobce neupozornil žalovaného, že za některé měsíce dluží celé nájemné. Za přítomnosti vyslýchané se nikdo k odstranění vad nedostavil, kromě opravy stropu, pravděpodobně tam ale občas někdo byl. O tom se dozvěděli od ostatních nájemníků. Vyslýchaná byla jednatelkou žalovaného od počátku, mezi její povinnosti patřila kontrola nad předmětem nájmu, resp. kontrola nad tím, aby ta školka fungovala tak, jak má. Na místě samém, tj. v té školce, kromě pedagogických pracovníků neměl žalovaný nikoho. Ve [část obce] nebyla žádná kancelář, která by se zabývala správními věcmi školky, vše se řešilo z [obec].

30. Ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] soud zjistil, že u žalobce pracoval asi 15 let do roku 2018, kdy ukončil pracovní poměr, později ještě pro něj něco dělal brigádně, aktuálně není v žádném smluvním vztahu k žalobci. Žalovaného neznal, nic o něm nevěděl. Pro žalobce dělal zedníka, v zásadě dělal všechny práce stavařské, včetně malování apod., po celou dobu, kdy trval pracovní poměr. V domě, kde žalovaný provozoval školku, svědek rovněž bydlel od roku 2016 do léta 2020, měl zde pronajatý byt. Uvedl, že ta nemovitost byla luxusnější, byla to prakticky novostavba, udržovaný dům. Měnil tam žárovky a dělal, co bylo třeba. Nepatřilo to mezi jeho pracovní povinnosti, ale když něco nešlo, takto spravil. Párkrát byl ve školce, dělal jen drobné úpravy, jako výměnu baterek v termostatech, maloval záchod apod. V tom směru to byly v té době jeho pracovní povinnosti, které prováděl tehdy na pokyn pana [příjmení] Tyto práce na pokyn provedl hned, protože v tom domě bydlel, takže jak skončil v práci, takto šel udělat. Údržbářské práce v domě dělal, protože měl asi nejblíž k firmě žalobce, takže buď to řešil sám, anebo zavolal žalobci a poukazoval na to, co je potřeba udělat. Svědek nebyl informován o tom, že by si žalovaný stěžoval na to, že by ta nemovitost byla v nějakém nepořádku, věděl, že ten dům byl v pořádku, protože tam bydlel. Pokud se něco dělo, takto byly jen nějaké drobné úpravy, výměny žárovek, pokud se zkazila brána, bylo to na delší dobu, zavolalo se, řešila se oprava. Svědek věděl, že se brána několikrát spravovala, na té bráně se objevovala krabice, to otevírání brány bylo na kód a asi se jim nechtělo stále otevírat, tak tam dávali tu krabici na senzor, ona se tím ničila. Už přesně nevěděl, kdy se tohle stávalo, domníval se, že když se stěhoval, tak na počátku ta krabice na čidlech bývala, zda předtím nevěděl. Nejprve ta brána nefungovala, protože se tam dávala ta krabice na čidla, řešila se oprava. Potom byla ještě jednou pokažená, ale pak už se nic nedělo, bylo to všechno v pořádku. Svědek si i vlastně stěžoval na to, že ta brána nefunguje, protože se tam na dvůr a do toho prostoru na dvůr dostávali lidi, už nevěděl, jak se to vyřešilo, ale ta krabice už se potom neobjevovala. Časově už to nedokázal zařadit. Krabici na čidlo dávaly učitelky ze školky, aby nemusely chodit otevírat bránu. Nikdo jiný ani v domě přes den nebyl, když šel svědek do práce, vždy tam už krabice byla. Svědek odcházel do práce v 7 hodin, jako poslední z domu. Na dvoře už nebylo žádné auto od nájemců, jenom bílá [jméno] ze školky nebo možná bílý [anonymizováno]. Svědek z práce přicházel mezi 15 – 15:30 hodin, viděl rodiče přivádějící děti do školky i rodiče vyzvedávající děti ze školky. Nikoho jiného provoz brány před den nezajímal kromě školky, nikdo tam přes den nebyl, ještě v domě bydleli Korejci, muž byl přes den v práci, pryč, paní neřídila, takže neměla důvod přes tu bránu projíždět. Bránou nebyl provoz školky omezen, protože do prostoru se dalo vejít brankou v bráně, pouze se nezajelo do dvora školky. Ani další vady, které svědek opravoval, neomezovaly provoz školky. Svědek žádné písemnosti do školky nedoručoval, do schránky ani učitelkám. Když byla krabice na čidle brány, tak brána stále cvakala, strany jely stále proti sobě, v podstatě v důsledku toho ta brána stále jela. Pokud se otevře a zavře 1000x, tak je jasné, že se následně pokazí, tj. když ta brána stále jede, tak ty baterky, co jsou senzorech, se vybijí, kódy se smažou. Musí se zavolat firmě, aby se znovu nakódovalo, aby se ten systém zprovoznil. Pokud se takto brána pokazí, dá se otevřít fyzicky klíčem. Svědek již přesně nevěděl přesně, kolikrát za dobu, kdy tam bydlel, nešla brána otevřít nebo zavřít, domníval se, že to bylo dvakrát. Nevěděl, zda na dvoře někdy zůstalo auto, které by nemohlo vyjet, domníval se, že školka měla klíče od všeho, takže pokud by ta brána nešla otevřít přes kód, tak šlo otevřít fyzicky přes klíč. Brána se normálně pomocí klíče dole odemkla a fyzicky šly ty strany brány otevřít a zavřít. Svědek nikdy bránu přes klíč neotvíral. Dále svědek uvedl, že řešil výměnu žárovek v domě, pokud se jednalo o nějakou opravu, tak jediné, co dělal jako větší opravu, tak bylo, že praskla voda a to bylo ještě mimo prostory školky, kdy praskla voda - zahradní ventil, který praskl v zimě, protože se asi voda nezavřela. Ale řešil přes víkend a školky se to netýkalo. K dotazu, zda svědek ví o tom, že by někdo jiný chodil odstraňovat vady do domu nebo do školky, svědek uvedl, že tam nebylo co spravovat, akorát když se někdo stěhoval, tak se ten byt se třeba vymaloval. Pokud se objevilo něco ve školce, tak tam asi někdo byl něco spravovat. Konkrétně ale nevěděl, že by byl ve školce někdo něco spravovat. Nevěděl, že by ve školce spadl strop, nevěděl, že by ve školce byla plíseň, v celém domě plíseň nebyla. Nevěděl, že by si školka stěžovala na vady elektroinstalace nebo na zatékání do zásuvky. Svědek zaznamenal problém se světlem při vstupu do domu, tam nejvíc praskaly ty žárovky, tam je nejčastěji měnil, po celou dobu, co tam bydlel. Obvykle je vyměnil hned poté, co zjistil, že nesvítí žárovka, někdy to nedořešil hned při odchodu do práce, ale dořešil to až po návratu z práce, maximálně den následující, ale přes den je tam světlo, jen když se stmívá, tak tam nebylo vidět. Nestalo se, že by nefungoval spínač světla. Svědek neviděl, že by si děti hrály v prostoru brány, hrály si na hřišti, to je kus od toho, tak 20 metrů.

31. Dále pak žalobce navrhl provedení důkazu listinou – přípisem vyjádření k odmítnutí zápočtu a výzvy k úhradě dluhu ze dne 3. 11. 2017, tento důkaz nebyl proveden a důkazní návrh byl zamítnut, kdy tento byl žalobcem navržen opožděně po koncentraci řízení. Důkazní návrh žalobce výslechem zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] – advokáta k prokázání řádnosti předžalobní výzvy soud neprováděl, kdy toto považoval s ohledem na předloženou komunikaci stran – předžalobní výzvu včetně dokladu o odeslání, reakci žalovaného na předžalobní výzvu - za bezpředmětný, kdy řádné odeslání předžalobní výzvy žalovanému do jeho dispoziční sféry, na kterou i žalovaný prostřednictvím svého tehdejšího zástupce reagoval - ve smyslu ustanovení § 142a o.s.ř. bylo prokázáno. Žalovaný dále navrhoval výslech dalších osob k prokázání vad na předmětu nájmu (paní [jméno], paní [příjmení]), avšak nesdělil soudu kontaktní údaje, aby tyto osoby mohly být předvolány, a to ani k opakované výzvě. Kromě toho soud má zato, že výslech těchto osob by i tak byl nadbytečný s ohledem na to, že byl zjištěn skutkový stav v rozsahu, který postačuje pro rozhodnutí soudu (viz. dále závěr o skutkovém stavu věci). Rovněž soud s ohledem na závěr o skutkovém stavu věci neprováděl důkaz znaleckým posudkem k zjištění vad předmětu nájmu, k jejich významu pro omezení užívání nemovitosti a výši slevy z nájemného. Tyto důkazní návrhy soud zamítl. Na základě provedeného dokazování soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu věci:

32. Soud vzal za prokázáno, že žalobce v pozici pronajímatele a žalovaný v pozici nájemce spolu v rámci své podnikatelské činnosti uzavřeli dne 23. 10. 2014 Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání [číslo] [rok], ve které upravili svá práva a povinnosti. Žalobce touto smlouvou přenechal žalovanému na dobu 5 let prostory k podnikání – provozování mateřské školy. K obsahu této smlouvy soud v podrobnostech odkazuje na shora uvedená zjištění, kdy o tomto nebylo mezi stranami sporu. Na tomto místě soud pouze zdůrazňuje ujednání o výši nájemného, jeho splatnosti, navyšování o inflaci, o smluvním úroku z prodlení. Soud vzal za prokázáno, že nájemné bylo sjednáno nejprve ve výši 31 000 Kč měsíčně, dále pak bylo v souladu se smlouvou navyšováno, kdy od 4/ 2015 činilo 31 124 Kč měsíčně, od 4/ 2016 činilo 31 218 Kč měsíčně, od 4/ 2017 činilo 31 437 Kč měsíčně, od 4/ 2018 činilo 32 223 Kč měsíčně, od 4/ 2019 do 10/ 2019 činilo 32 900 Kč měsíčně. Rovněž byly na základě zavedené praxe stran žalovanému poskytovány některé služby, a to osvětlení společných prostor, voda, do 12/ 2015 i odpad, které žalovaný žalobci účtoval a žalovaný je hradil. Naposledy bylo uvedené žalobcem účtováno za rok 2018 fakturou [číslo] na částku ve výši 5 469 Kč, která byla žalovaným uhrazena. Toto soud vzal za prokázáno z obsahově korespondujících listin - a to z přílohy žalobce: Přehled přijatých plateb – údaje seřazené v tabulce – s nadpisem„ [anonymizována dvě slova] [rok] [rok]“, a z přílohy žalovaného„ [příjmení] bankovních výpisů“, jak v podrobnostech citovány shora. Soud vzal za prokázáno, že žalovaný byl o těchto změnách výše nájemného a plateb za služby informován příslušným předpisem plateb na dané období. V řízení nebylo prokázáno tvrzení žalobce, že tyto listiny byly žalovanému doručeny v souladu se zavedenou praxí stran - osobním doručením či vhozením do jím užívané schránky na předmětu nájmu, rovněž nebylo prokázáno, že by byly doručeny žalovanému jiným způsobem. Nicméně žalovaný tyto částky uvedené v žalobě učinil nejprve nespornými, [anonymizováno] [příjmení] rovněž v rámci svého účastnického výslechu potvrdila, že tyto listiny byly žalovanému doručeny a o navýšení nájemného o index inflace byl žalovaný informován. Pokud tedy následně žalovaný v rámci své následné procesní obrany u prvního ústního jednání začal zpochybňovat tvrzení žalobce o správnosti výše účtovaných částek, pak toto soud považuje pouze za účelovou procesní obranu. Uvedené soud vztahuje i k vyúčtování služeb za 1/ 2019 do 10/ 2019 dle faktury [číslo] ze dne 16. 12. 2019 na částku ve výši 8 749,87 Kč s datem splatnosti dne 30. 12. 2019.

33. Soud vzal dále za prokázáno, že smlouva byla sjednána na dobu určitou, a to na 5 let, zanikla ke dni 31. 10. 2019, o tomto byl stranami podepsán předávací protokol. Nebylo prokázáno, že by byla trampolína součástí majetku předávaného žalovaným při skončení nájmu, nebylo rovněž prokázáno, že by byla uvedena v chybějícím vybavení, které nebylo vráceno žalobci. Současně soud nevzal za prokázáno, že by žalovaný ve vztahu ke stavu trampolíny cokoli vytkl žalobci, případně že by z tohoto důvodu uplatil slevu z nájemného.

34. Soud vzal za prokázáno, že žalovaný na nájemném hradil v době od 11/ 2014 částku 31 000 Kč měsíčně, od března 2017 pak částku ve výši 21 852 Kč měsíčně, konkrétně od listopadu 2018 jsou evidovány platby v této výši: dne 27. 11. 2018, dne 28. 12. 2018, dne 28. 1. 2019, dne 26. 2. 2019, dne 26. 3. 2019, dne 26. 4. 2019, dne 27. 5. 2019, dne 26. 6. 2019, dne 26. 7. 2019, dne 26. 8. 2019, dne 26. 9. 2019, dne 29. 10. 2019.

35. Soud vzal za prokázáno, že žalovaný poprvé prokazatelně oznámil vady předmětu nájmu dopisem ze dne 25. 4. 2017, současně žalobci oznámil, že uplatňuje své právo na slevu z nájemného, které již začal hradit ve snížené výši od 3/ 2017. Sdělil, že takto bude postupovat nadále do odstranění vad nájmu. Soud nevzal za prokázáno dřívější informování žalobce o vadách předmětu nájmu žalovaným ke konkrétnímu datu v konkrétním obsahu v písemné či jiné podobě, uvedené nevyplynulo ani s výpovědí osob, které byly ve věci slyšeny. Svědek [příjmení], který pracoval pro žalobce v letech 2017 až 2018, sdělil, že vedl s žalovaným několik jednání, primárně o úhradě dlužného nájemného, např. formou sjednání splátkového kalendáře. Uvedl, že pokud žalovaný zmiňoval vady či nedostatky, tak vše bylo obratem vyřešeno. [anonymizováno] [příjmení] obecně uvedla, že vady oznamovala telefonicky vždy po provedené kontrole školky, následně písemně, poté opět telefonicky. Z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení] a svědka [jméno] [příjmení] v tomto směru nevyplynulo ničeho, kdy toto nebylo v jejich kompetenci.

36. Soud vzal za prokázáno, že v dopise ze dne 25. 4. 2017 žalovaný zmínil tyto vady: - zatékání vody do místnosti [číslo] kdy zatéká také do zásuvky elektrického vedení, čehož důsledkem hrozí zkrat elektrického vedení či úraz elektrickým proudem. - výskyt plísně na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] způsobený zatékáním vody a promáčením stěn v místnosti, - nefunkční klimatizace v hlavní místnosti [číslo], která znemožňuje vytopení místnosti na teplotu vyhovující hygienickým předpisům stanoveným pro provoz mateřské školy, - nefunkční osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací, - nefunkční hlavní brána objektu nereagující na čidlo, které tak zůstává neustále otevřená.

37. Žalobce s tímto postupem nesouhlasil, vady předmětu nájmu popřel, stejně tak právo žalovaného na slevu z nájemného, což žalovanému sdělil přípisem ze dne 25. 5. 2017. Uvedl, že k zatékání vody do místnosti [číslo], kdy zatéká také do zásuvky elektrického vedení, čehož důsledkem hrozí zkrat elektrického vedení či úraz elektrickým proudem, bylo způsobeno prasklým odtokem v jednom z bytů nad pronajatými prostorami žalovaného, příčina tohoto zatékání nevězela na straně pronajímatele, ale byla z důvodu určitého komfortu nájemcům pronajímatelem odstraněna, což potvrdili přímo zaměstnanci pronajímatele, kteří opravu prováděli; výskyt plísně na zdech v místnostech [číslo] až [číslo] způsobený zatékáním vody a promáčením stěn v místnosti, tzn. plíseň se již v době ověřování dle vyjádření vychovatelky nevyskytovala a pokud se jedná o následek popsaný v bodě 1, tak toto není možné přičítat pronajímateli,„ nefunkční klimatizace v hlavní místnosti [číslo], která znemožňuje vytopení místnosti na teplotu vyhovující hygienickým předpisům stanoveným pro provoz mateřské školy“ bylo potvrzeno po telefonátu s [anonymizováno] [příjmení], že klimatizace byla funkční a že tedy o vadu nejde.„ Nefunkční osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací“ – tento nedostatek byl odstraněn v měsíci lednu 2017„ Nefunkční brána hlavního objektu nereagující na čidlo, která tak zůstává neustále otevřená“ – brána byla několikrát opravována, protože byla blokována proti uzavření zakrytím kontrolního čidla nasazením kbelíku či jiného předmětu, čímž došlo také opětovně k poškození čidla brány. Jelikož byly náklady na neustále opravy tohoto problémů neúnosné a tyto byly způsobeny zejména užíváním vašimi klienty, rozhodli jsme se zavírání brány zablokovat natrvalo tak, abyste mohli i nadále užívat předmět nájmu způsobem, který byl v nájemní smlouvě dohodnut. Odmítají tedy odpovědnost za tvrzené vady s tím, že důvody slevy z nájmu jsou účelově předstírány, odmítají provedení jednostranného zápočtu samotného.

38. K vadě uvedené jako první v pořadí v přípisu žalovaného ze dne 25. 4. 2017, tj. zatékání vody do místnosti [číslo], kdy zatéká také do zásuvky elektrického vedení, čehož důsledkem hrozí zkrat elektrického vedení či úraz elektrickým proudem, která měla být zjištěna žalovaným v 11/ 2016 soud vzal z výpovědi [anonymizováno] [příjmení] za prokázáno, že se objevila mokrá mapa v tělocvičně, nejprve se to řešilo vymalování, potom opakovaně snahou o vysušení a obložením, ale mapa se objevila i na tom obložení znovu. Poprvé se problém objevil pár měsíců po nastěhování žalovaného do prostor. Svědkyně [příjmení] si tento problém vybavila, kdy si učitelky stěžovaly, že nemohou zapojovat magnetofon v prostoru tělocvičny, že tam nefunguje zásuvka nebo tam zatékalo, zaznamenala to tak 1 – 2x, vše ale řešila přímo [anonymizováno] [příjmení].

39. K vadě uvedené jako druhé v pořadí v přípisu žalovaného ze dne 25. 4. 2017, tj. výskyt plísně na zdech v místnostech [číslo] a [číslo] způsobený zatékáním vody a promáčením stěn v místnosti, která se dle skutkových tvrzení žalovaného objevovala opakovaně od počátku nájmu: Z výpovědi Ing. [příjmení] soud zjistil, toto bylo žalovaným řešeno již při převzetí školky v prostoru chodeb, následně v hlavní herně. Žalovaný toto řešil soustavně, kdy na to přišel pár měsíců od počátku nájmu. Okrajově o tom byla informována svědkyně [příjmení], kdy jí učitelky ukazovaly plíseň kolem jednoho francouzského okna v herničce, ale již nic dalšího nevěděla (o odstranění, době výskytu, apod.). Rozsah plísní prokázán nebyl, kdy její existence ani rozsah nevyplývá ani z doložené fotodokumentace žalovaného. Svědek [příjmení] nebyl o plísni ve školce informován, akcentoval, že v celém domě plíseň nebyla. Svědek [příjmení] potvrdil šetření v souvislosti se zatékáním na WC či v kuchyňce, kdy plíseň nezjistil, pouze vlhkost.

40. K vadě uvedené jako třetí v pořadí v žalovaného ze dne 25. 4. 2017, tj. nefunkční klimatizace v hlavní místnosti [číslo], která znemožňuje vytopení místnosti na teplotu vyhovující hygienickým předpisům stanoveným pro provoz mateřské školy, soud dokazování neprováděl, žalovaný ji v rámci své procesní obrany ani netvrdil.

41. K vadě uvedené jako čtvrté v pořadí v přípisu žalovaného ze dne 25. 4. 2017, tj. nefunkční osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací, která byla dle skutkových tvrzení žalovaného zjištěna v polovině roku 2016: soud vzal za prokázáno, že žalovaný potvrdil její odstranění přípisem ze dne 13. 7. 2017. Ve vztahu k této tvrzené vadě soud vzal za prokázáno z výpovědi svědka [jméno] [příjmení], který byl zaměstnancem žalobce a v domě i bydlel, že nejčasněji v prostoru chodby praskaly žárovky, tyto svědek obratem měnil, jakmile zjistil, že nesvítí, maximálně druhý den. Svědkyně [příjmení] uvedla, že ve venkovní chodbě často nesvítilo světlo, už přesně nevěděla časový horizont, ale stalo se to opakovaně. Porucha osvětlení se opakovala v roce 2018, což bylo prokázáno výpovědí Ing. [příjmení], nebylo však prokázáno, že by byl žalobce (opakovaně) vyzván k odstranění této vady v roce 2018 a uplatnil v té souvislosti nároky vůči žalobci.

42. K vadě uvedené jako páté v pořadí v přípisu žalovaného ze dne 25. 4. 2017, tj. nefunkční hlavní brána objektu nereagující na čidlo, které tak zůstává neustále otevřená, která byla dle skutkových tvrzení žalovaného zjištěna v průběhu roku 2016: Bylo prokázáno, že hlavní brána objektu byla ovládána jednak na čidlo, dále pak ji bylo možné ovládat i fyzicky, tj. odemknutím klíčem. Na čidlo/senzor byla umísťována krabice nebo kyblíček, v důsledku toho nefungovala brána řádně. Opakovaně se řešila oprava. Svědek [příjmení] dovozoval, že to čidlo zakrývaly učitelky ze školky, protože nikoho jiného v domě přes den provoz brány nezajímal, všichni byli pryč, kromě ženy - Korejky, která neřídila. Svědkyně [příjmení] a [anonymizováno] [příjmení] sdělily, že to čidlo zakrývaly jiné nájemkyně v domě – Korejky. Soud nevzal za prokázáno tvrzení žalovaného, že vada brány byla zjištěna žalovaným v průběhu roku 2016: [anonymizováno] [příjmení], která řešila vše zásadní ve vztahu k nájmu a vedla jednání s žalobcem v průběhu trvání nájemního vztahu, vypověděla, že to řešili po celou dobu nájmu, od počátku, svědkyně [příjmení] v rozporu s tím uvedla, že brána fungovala na počátku, kdy nastoupila (tj. rok 2014 2015), nefungovala asi rok, asi ten poslední, který u žalovaného pracovala (tj. rok 2017), ale už nevěděla, jestli to bylo celý rok. Svědek [příjmení], který se do domu nastěhoval v roce 2016, se domníval, že když se stěhoval, tak na počátku ta krabice na čidlech bývala, zda předtím nevěděl.

43. Žalovaný dále tvrdil, že vadou nájmu bylo částečné zborcení stropu na dětských toaletách v důsledku zatékání, což bylo zjištěno zaměstnankyní žalovaného [jméno] [příjmení] dne 25. 5. 2016. Soud vzal za prokázáno z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], že došlo k propadnutí stropu, kdy byly promáčené podhledy v koupelně u WC. Nebylo prokázáno konkrétně, kdy k události stalo, patrně v létě roku 2016. Toto soud dovozuje z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], která uvedla, že to bylo to někdy, než šla na mateřskou dovolenou, myslela, že ještě nebyla těhotná, asi v letních měsících, bylo teplo, kdy tato ukončovala pracovní poměr u žalovaného v souvislosti s odchodem na mateřskou dovolenou na konci roku 2017. [anonymizováno] [příjmení] v rámci své výpovědi potvrdila, že propadlý strop byl vyřešen relativně rychle v horizontu pár dnů. Soud rovněž nevzal za prokázáno, že by tato vada byla oznámena žalovanému přípisem ze dne 25. 4. 2017 a že by byla důvodem, pro který žalovaný uplatnil právo na slevu z nájemného za období od 3/ 2017 do budoucna/do odstranění.

44. Soud nevzal za prokázáno, že by faktura [číslo] ze dne 16. 12. 2019, jíž byly účtovány služby za rok 2019 částkou ve výši 8 749,87 Kč s datem splatnosti dne 30. 12. 2019, byla doručena žalovanému před datem splatnosti.

45. Soud vzal za prokázáno, že žalobce vyzval žalovaného opakovaně k úhradě dlužné částky, a to přípisem Upomínka – nedoplatek nájmů a služeb (ukončení NS 31. 10. 2019)“ ze dne 8. 1. 2020, ve kterém vyčíslil dlužnou částku k úhradě do 20. 1. 2020, dále pak přípisem označeným jako„ Zápočet ze dne 7. 4. 2020 – Upomínka II“, ve kterém započetl zaplacenou jistotu ve výši 31 000 Kč na dlužnou část nájemného za měsíc říjen 2018 ve výši 12 638 Kč, splatnou dne 5. 10. 2018 a nájemné za měsíc listopad 2018 ve výši 32 223 Kč, splatné k 5. 11. 2018. Uvedl, že nadále zbývá k úhradě částka 381 847,87 Kč a požaduje její úhradu spolu se smluvním úrokem z prodlení, uvedené bylo žalovanému doručeno do datové schránky dne 7. 4. 2020. Žalobce rovněž zaslal žalovanému výzvu k plnění před podáním žaloby ze dne 15. 4. 2020, tato výzva je adresovaná žalovanému prostřednictvím [anonymizována čtyři slova] [jméno] [příjmení], která byla tomuto doručena dne 15. 4. 2020. Soud dále vzal za prokázáno, že žalovaný o tomto byl informován, tvrzení žalobce, že žalovaný dluží žalobci částku 381 847,87 Kč, neboť se nejedná o dluh žalovaného, je odmítáno, což bylo sděleno přípisem ze dne 22. 4. 2020.

46. Na základě uvedeného soud dospěl k závěru, že žalobě je možno vyhovět pouze částečně. Soud vzal za prokázáno, že strany spolu v rámci své podnikatelské činnosti uzavřely dne 23. 10. 2014 Smlouvu o nájmu prostoru sloužícího podnikání [číslo] [rok], kterou soud hodnotí jako platně uzavřenou smlouvu ve smyslu ustanovení § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále v textu jen„ OZ“). Touto smlouvou byla relevantně upravena práva a povinnosti smluvních stran na dobu pět, kdy o tomto nebylo mezi stranami sporu. Smlouva zanikla uplynutím sjednané doby nájmu, tj. k 31. 10. 2019. Žalovaný v pronajatých prostorách provozoval mateřskou školku. Soud vzal za prokázáno, že bylo sjednáno nájemné ve výši 31 000 Kč měsíčně, následně bylo navyšováno o inflaci, takže od 4/ 2018 činilo 32 223 Kč měsíčně, od 4/ 2019 činilo 32 900 Kč měsíčně. Splatnost nájemného byla sjednána vždy k 5. dni v daném kalendářním měsíci, rovněž soud vzal za prokázáno oprávnění žalobce požadovat vůči žalovanému smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2% denně z dlužné částky v případě prodlení žalovaného s úhradou jakékoli platby, ve smyslu ustanovení § 1968 a 1970 OZ. Rovněž soud vzal za prokázáno oprávnění žalobce požadovat úhradu fakticky poskytnutých služeb, kdy toto vyplývalo ze zavedené praxe stran, která byla prokázána (viz. shora). V tomto směru soud konstatuje, že nárok žalobce na zaplacení částky ve výši 8 794,87 Kč na vyúčtovaných službách a nájemného za dobu od 11/ 2018 do 10/ 2019 vzal za prokázaný, včetně požadovaného smluvního úroku z prodlení, nikoli však v celém rozsahu dle žaloby.

47. Soud vzal za prokázáno, že žalovaný částečně nájemné v daných měsících platil, tento svůj úmysl, že bude hradit nájemné ve snížené výši, žalobci sdělil přípisem ze dne 25. 4. 2017, což následně činil. Žalobci tak od 11/ 2018 až do konce nájemního vztahu uhradil část nájemného vždy ve výši 21 852 Kč takto: za listopad 2018 dne 27. 11. 2018, za prosinec 2018 dne 28. 12. 2018, za leden 2018 dne 28. 1. 2019, za únor 2019 dne 26. 2. 2019, za březen 2019 dne 26. 3. 2019, za duben 2019 dne 26. 4. 2019, za květen 2019 dne 27. 5. 2019, za červen 2019 dne 26. 6. 2019, za červenec 2019 dne 26. 7. 2019, za srpen 2019 dne 26. 8. 2019, za září 2019 dne 26. 9. 2019, za říjen 2019 dne 29. 10. 2019, toto byla poslední prokázaná úhrada žalovaného, kdy nájemní vztah skončil ke dni 31. 10. 2019.

48. Soud se v dané věci neztotožňuje s právním názorem a postupem žalobce, který platby žalovaného použil na úhradu závazků nejdříve splatných. Toto dle názoru soudu odporuje ustanovení § 1933 OZ, kdy takto mohl žalobce postupovat jen za situace, že by žalovaný neurčil, na jaký dluh plní. To v souzené věci splněno nebylo, kdy žalovaný měsíčně hradil část nájemného, s tímto postupem do budoucna žalobce seznámil dopisem ze dne 25. 4. 2017. Soud tak žalobě vyhověl pouze zčásti, kdy za měsíce prosinec 2018 až březen 2019 přiznal žalobci vždy dlužnou částku nájemného ve výši 10 371 Kč (tj. 32 223 Kč minus 21 852 Kč), za měsíce duben 2019 až říjen 2019 vždy částku 11 048 Kč (tj. 32 900 Kč minus 21 852 Kč). Za příslušný měsíc vždy soud přiznal rovněž smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2% denně, kdy zohlednil termín splatnosti stanovený smlouvou (k 5. dni v měsíci, kdy od 6. dne byl žalovaný v prodlení s úhradou nájemného) a data částečných úhrad žalovaného v uvedeném období (viz. shora).

49. Soud tak rekapituluje, že žalobci přiznal za: - prosinec 2018 částku ve výši 10 371 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 12. 2018 do 28. 12. 2018 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 29. 12. 2018 do zaplacení, - leden 2019 částku ve výši 10 371 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 1. 2019 do 28. 1. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 29. 1. 2019 do zaplacení, - únor 2019 částku ve výši 10 371 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 2. 2019 do 26. 2. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 27. 2. 2019 do zaplacení, - březen 2019 částku ve výši 10 371 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 223 Kč od 6. 3. 2019 do 26. 3. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 10 371 Kč od 27. 3. 2019 do zaplacení, - duben 2019 částku ve výši 11 048 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 4. 2019 do 26. 4. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 4. 2019 do zaplacení, - květen 2019 částku ve výši 11 048 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 5. 2019 do 27. 5. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 28. 5. 2019 do zaplacení, - červen 2019 částku ve výši 11 048 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 6. 2019 do 26. 6. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 6. 2019 do zaplacení, - červenec 2019 částku ve výši 11 048 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 7. 2019 do 26. 7. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 7. 2019 do zaplacení, - srpen 2019 částku ve výši 11 048 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 8. 2019 do 26. 8. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 8. 2019 do zaplacení, - září 2019 částku ve výši 11 048 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 9. 2019 do 26. 9. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 27. 9. 2019 do zaplacení, - říjen 2019 částku ve výši 11 048 Kč se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 32 900 Kč od 6. 10. 2019 do 29. 10. 2019 a se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2 % denně z částky 11 048 Kč od 30. 10. 2019 do zaplacení. Pokud žalobce požadoval zaplacení z jiných částek a smluvního úroku z prodlení za jiné období, tak v tomto směru soud žalobu zamítl (výrok ad. II tohoto rozsudku).

50. Pokud jde o nároky za měsíc listopad 2018, za který žalobce vyčíslil dlužné nájemné částkou ve výši 13 861 Kč, pak tuto soud žalobci nepřiznal, kdy za tento měsíc dle názoru soudu žalovaný k datu rozhodnutí soudu nedluží na nájemném ničeho. Žalobce měl za tento měsíc právo na nájemné ve výši 32 223 Kč, z toho byla dne 27. 11. 2018 uhrazena částka ve výši 21 582 Kč, zbývající dlužná částka ve výši 10 371 Kč byla uhrazena zúčtováním kauce dle nájemní smlouvy při ukončení smluvního vztahu (viz. tvrzení v žalobě). Proto soud, pokud jde o nároky za listopad 2018, přiznal žalobci pouze smluvní úrok z prodlení ve výši 0,2% denně z částky 13 861 Kč od 6. 11. 2018 do 27. 11. 2018 a dále z částky 10 371 Kč od 28. 11. 2018 do 31. 10. 2019, tj. k datu zániku nájemní smlouvy, k němuž měla být zúčtována poskytnutá kauce. Pokud žalobce požadoval za tento měsíc jiné nároky, pak v tomto směru soud žalobu zamítl (viz. výrok ad. II tohoto rozsudku).

51. Dále soud přiznal žalobci cenu poskytnutých služeb za rok 2019 ve výši 8 794,87 Kč spolu se smluvním úrokem z prodlení ve výši 0,2% denně z této částky od 21. 1. 2020 do zaplacení. Soud vzal za prokázáno, že žalobce částku ve výši 8 794,87 Kč účtoval žalovanému fakturou [číslo] ze dne 16. 12. 2019 s datem splatnosti dne 30. 12. 2019. Soud však nevzal za prokázáno doručení tohoto vyúčtování žalovanému před stanoveným datem splatnosti. Soud vzal za prokázáno, že žalobce vyzval žalovaného poprvé k úhradě této částky až přípisem ze dne 8. 1. 2020 označeným jako„ upomínka – nedoplatek nájmů a služeb (ukončení NS k 31. 10. 2019)“, ve kterém byla stanovena lhůta k plnění do 20. 1. 2020; uvedené bylo žalovanému odesláno e-mailem ze dne 13. 1. 2020 a poštou dne 14. 1. 2020. Pokud tedy žalobce požadoval smluvní úrok z prodlení z této částky za dobu předcházející 21. 1. 2020, tak v tomto směru soud žalobu zamítl (výrok ad. II tohoto rozsudku).

52. Soud rovněž výrokem ad. I tohoto rozsudku přiznal žalobci právo na náhradu nákladů spojených s uplatněním pohledávky podle § 513 OZ ve spojení s § 3 vládního nařízení číslo 351/2013 Sb., protože se jedná o vzájemný závazkový vztah dvou podnikatelů, jehož obsahem je úplatné poskytování služeb. Soud však přiznal žalobci náhradu nákladů pouze ve výši 1 200 Kč ve vztahu k dlužnému nájemnému a ve výši 1 200 Kč ve vztahu k ceně poskytnutých služeb, tj. celkem částku 2 400 Kč. Pohledávky uplatněné na dlužném nájemném vychází z jedné smlouvy a ve všech případech se jedná o dlužné měsíční nájemné, lišící se pouze rozdílným obdobím, proto je třeba je považovat ve smyslu § 3 vládního nařízení za 1 pohledávku postavenou na jednom skutkovém základě. Na základě uvedeného tak soud žalobu zamítl, pokud žalobce požadoval náhradu nákladů spojených s uplatněním práva ve výši 13 200 Kč (výrok ad. II rozsudku).

53. Žalovaný žádal v rámci své procesní obrany, aby soud posoudil souladnost žalobou uplatněných nároků na zaplacení nájemného vůči žalovanému s dobrými mravy, kdy nájemné bylo sjednáno v nepřiměřené výši a v rozporu s dobrými mravy, což žalovaný dovozoval zejména z toho, že po ukončení nájemního vztahu žalobce nabízel část předmětu nájmu o výměře 78 m2 s uvedením výše nájemného 11 900 Kč (tj. 152,56 Kč/m2), avšak žalobce požadoval nájem po žalované ve výši 31 000 Kč až 32 900 Kč měsíčně (tj. cca 225 Kč / m2). K tomuto srov. např. závěry vyjádřené v nálezu Ústavního soudu sp. zn. III.ÚS 2700/15, ze dne 8. 11. 2016:„ Zásada souladu výkonu práv s dobrými mravy představuje významný korektiv, který v odůvodněných případech dovoluje zmírňovat tvrdost zákona a dává soudci prostor pro uplatnění pravidel slušnosti. Pojem dobré mravy je nutno vykládat i jako příkaz soudci rozhodovat praeter legem či dokonce contra legem, pokud jde o reprobaci jednání příčícího se dobrým mravům. Dobré mravy v tomto pojetí tedy jsou souhrnem etických obecně uznávaných a zachovávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými mravními zásadami a právními principy. Takto provedený výklad pojmu dobré mravy ve svém souhrnu prostupuje i Listinou (viz nálezy ze dne 8. 8. 2013 sp. zn. II. ÚS 3403/11 (N 142/70 SbNU 333), ze dne 5. 6. 2012 sp. zn. IV. ÚS 3653/11 (N 118/65 SbNU 553)). Za výkon práva v rozporu s dobrými mravy je typicky nutno považovat projevy šikany (tzv. dolus coloratus), tj. výkon práva učiněný primárně za účelem poškození či znevýhodnění jiného (nález ze dne 2. 4. 2001 sp. zn. IV. ÚS 22/01 (N 55/22 SbNU 5)), jakož i nepřiměřeně tvrdý výkon práva, jenž by se příčil spravedlivému řešení věci.“ Na základě prokázaného skutkového stavu v této věci má soud zato, že výkon práva žalobce spočívající v podání žaloby na zaplacení dlužného nájemného ve výši odvozené od smluvního ujednání stran nelze bez dalšího považovat za výkon práva, který by nepožíval neprávní ochrany. V řízení bylo prokázáno, že žalovaný měl vůli nájemní smlouvu uzavřít a sjednat nájemné ve výši, jak vyplývá ze shora citované smlouvy (viz. k tomuto obsah výpovědi [anonymizováno] [příjmení], která uvedla, že nájemné je vyšší oproti nájemnému hrazenému v jiných objektech, kdy na začátku, kdy žalovaný podepisoval smlouvu, se jevil adekvátní…)“. Výše sjednaného nájemného je projevem smluvní volnosti stran; na uvedeném závěru nic nemění případná následná inzerce žalobce s avizovaným nižším nájemným pro budoucí nájemce.

54. Žalovaný dále uplatnil v řízení procesní obranu spočívající v tom, že předmět nájmu trpěl vadami, z tohoto důvodu uplatnil slevu z nájemného, kdy nájemné ve snížené výši hradil; proto žalobci nedluží na nájemném ničeho. Tuto obranu soud vyhodnotil jako nedůvodnou. Obecným předpokladem pro to, aby žalovaný mohl uplatnit slevu z nájemného ve smyslu ustanovení § 2208 OZ je, že tyto vady žalobci jako pronajímateli oznámil, a to ihned kdy je zjistí, nebo při pečlivém užívání mohl zjistit (§ 2214 OZ). Pokud tak neučiní, nemůže uplatňovat nároky ve smyslu ustanovení § 2208 odst. 1 OZ, neboť tyto nároky jsou vázány až na prodlení pronajímatele – zde žalobce – s odstraněním řádně označených vad. V dané věci bylo prokázáno, že poprvé žalovaný prokazatelně oznámil vady nájmu dopisem ze dne 25. 4. 2017, v němž uplatnil i slevu z nájmu. Dřívější informování žalobce ke konkrétnímu datu o konkrétním obsahu v písemné či jiné podobě soud za prokázáno nevzal, nevyplynulo ani z výslechu osob, které byly ve věci slyšeny.

55. Procesní obrana žalovaného však dle názoru soudu není důvodná ani z následujících důvodů. Dopisem ze dne 25. 4. 2017 žalovaný oznámil tyto vady: Zatékání vody do místnosti 1. 14., kde vtékala voda do zásuvky. Žalovaný k této vadě tvrdil, že byla zjištěna v listopadu 2016. Toto tvrzení nebylo prokázáno, naopak z výslechu [anonymizováno] [příjmení] vyplynulo, že to bylo zjištěno pár měsíců po nastěhování žalovaného. Pokud tedy nájemní vztah vznikl s účinností od 1. 11. 2014, kdy žalovaný převzal provoz mateřské školy, pak lze dovodit, že vada byla zjištěna nejpozději v prvních měsících roku 2015. Pokud tedy byla sleva uplatněna z tohoto důvodu poprvé prokazatelně až v dubnu 2017, lze uzavřít, že toto bylo nepochybně po uplynutí šestiměsíční promlčecí lhůty dle § 2208 odst. 3 OZ a žalobce se tohoto promlčení dovolal. Výskyt plísně: tato vada se měla na předmětu nájmu vyskytovat od počátku nájmu. Již na základě tohoto skutkového tvrzení lze dovodit, že pokud byla sleva uplatněna z tohoto důvodu poprvé prokazatelně až v dubnu 2017, lze uzavřít, že toto bylo nepochybně po uplynutí šestiměsíční promlčecí lhůty dle § 2208 odst. 3 OZ a žalobce se tohoto promlčení dovolal. Nad rámec uvedeného soud poukazuje, že nebyl prokázán konkrétní rozsah tvrzených plísní (v podrobnostech viz. shora). Vada spočívající v nefunkční klimatizaci: v tomto směru soud neprováděl dokazování, kdy žalovaný tuto vadu předmětu nájmu v rámci své procesní obrany ani netvrdil (viz. zejména podání žalovaného ze dne 1. 2. 2021). Vada spočívající v nefunkčním osvětlení chodby způsobené vadnou elektroinstalací, která byla dle skutkových tvrzení žalovaného zjištěna v polovině roku 2016: soud vzal za prokázáno, že žalovaný potvrdil její odstranění přípisem ze dne 13. 7. 2017. Pokud tedy byla uplatněna sleva z nájmu v dubnu 2017, pak to bylo neoprávněně. Nebylo dále prokázáno, že by opakovaný výskyt této vady v roce 2018, který vyplynul z výpovědi [anonymizováno] [příjmení], byl žalobci oznámen a že by byl (opakovaně) vyzván k odstranění této vady v roce 2018, nebylo prokázáno, že by v té souvislosti žalovaný uplatnil nároky vůči žalobci. Vada spočívající v nefunkční hlavní bráně objektu nereagující na čidlo, která tak zůstává neustále otevřená: tato vada byla dle skutkových tvrzení žalovaného zjištěna v průběhu roku 2016, toto tvrzení žalovaného však prokázáno nebylo. [anonymizováno] [příjmení], která řešila vše zásadní ve vztahu k nájmu a jednala s žalobcem v průběhu trvání nájemního vztahu, vypověděla, že to řešili po celou dobu nájmu, od počátku. Pokud tedy byla sleva uplatněna z tohoto důvodu poprvé prokazatelně až v dubnu 2017, lze uzavřít, že toto bylo nepochybně po uplynutí šestiměsíční promlčecí lhůty dle § 2208 odst. 3 OZ a žalobce se tohoto promlčení dovolal. Nad rámec uvedeného lze dovodit, že svůj podíl na„ udržování“ tvrzené vady mělo to, že se na čidlo/senzor hlavní brány umisťovala krabice nebo kyblíček, v důsledku toho nefungovala brána řádně; tato praxe byla zavedena jinými nájemci v domě a následně udržována. Soud rovněž vzal za prokázáno, že hlavní brána objektu byla ovladatelná nejen elektronicky, ale také fyzicky, tj. dala se odemknout i zamknout klíčem. Uvedené skutečnosti dle názoru soudu vylučují oprávnění žalovaného uplatnit z tohoto důvodu slevu na nájemném, kdy toto omezení funkčnosti brány nelze považovat za vadu, která způsobuje, že lze předmět nájmu užívat jen s obtížemi ve smyslu ustanovení § 2208 odst. 1 OZ.

56. Žalovaný dále tvrdil, že vadou nájmu bylo částečné zborcení stropu na dětských toaletách v důsledku zatékání, což bylo zjištěno zaměstnankyní žalovaného [jméno] [příjmení] dne 25. 5. 2016. Soud vzal za prokázáno z výpovědi svědkyně [jméno] [příjmení], že došlo k propadnutí stropu, kdy byly promáčené podhledy v koupelně u WC. Nebylo prokázáno konkrétně, kdy k události stalo, patrně v létě roku 2016. Tato vada byla relativně rychle vyřešena (což potvrdila [anonymizováno] [příjmení]). Soud nevzal za prokázáno, že by tato vada byla oznámena žalovanému přípisem ze dne 25. 4. 2017 a že by byla důvodem, pro který žalovaný uplatnil právo na slevu z nájemného za období od 3/ 2017 do budoucna/do odstranění. Pod žalovaný tvrdil, že žalobce neudržoval trampolínu v provozu schopném stavu, pak nebylo prokázáno, že by byla trampolína součástí majetku předávaného žalovaným při skončení nájmu, nebylo rovněž prokázáno, že by byla uvedena v chybějícím vybavení, které nebylo vráceno žalobci, nebylo tedy prokázáno, že by náležela do majetku žalobce, kdy toto nevyplynulo ani z jiného důkazu. Současně soud nevzal za prokázáno, že by žalovaný ve vztahu ke stavu trampolíny cokoli vytkl žalobci, případně že by z tohoto důvodu uplatil slevu z nájemného. Pokud tak žalovaný mínil učinit až v rámci tohoto řízení podáními ve spise, pak je to nepochybně po uplynutí šestiměsíční promlčecí lhůty dle § 2208 odst. 3 OZ a žalobce se tohoto promlčení dovolal.

57. Pouze pro úplnost soud závěrem doplňuje, že žalobce namítal promlčení v širším smyslu, tj. konkrétně namítal, že žalovaný neuplatnil nárok na slevu z nájmu u soudu v obecné promlčecí lhůtě v trvání 3 let. S tímto se soud neztotožňuje. Žalovaný přípisem ze dne 25. 4. 2017 oznámil žalobci vady předmětu nájmu a oznámil mu, že bude platit nižší nájemné; následně snížené nájemné měsíčně platil až do skončení nájemního vztahu v 10/ 2019. Podle názoru soudu již nebyl žalovaný povinen žádné právo u soudu uplatňovat, neboť své právo dle § 2208 odst. 1 OZ již tímto u pronajímatele uplatnil a průběžně vykonával; dle názoru soudu tedy neměl co u soudu vůči žalobci žalobou uplatnit. S ohledem na výše uvedené však tento závěr soudu nemá vliv na rozhodnutí ve věci samé.

58. Dlužnou částku dle výroku I. včetně příslušenství je žalovaný zavázán zaplatit žalobci ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, což zcela koresponduje s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. – část věty před středníkem.

59. Výrok ad. III tohoto rozsudku v části týkající se náhrady nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 2 o. s. ř., kdy žalovaný, který je v této věci od konání prvního ústního jednání zastoupen advokátem, měl procesní úspěch ve věci pouze částečně. Soud (po zohlednění příslušenství kapitalizovaného k datu rozhodnutí soudu) vyhověl žalobě v 34,31 %. Procesní úspěch žalovaného pak činí z hlediska náhrady nákladů řízení rozdíl mezi úspěchem v rozsahu 65,69 % a neúspěchem v rozsahu 34,31 %, tj. 31,38 %.

60. V dané právní věci zástupce žalovaného učinil v řízení celkem 9 úkonů právní služby dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. - 1) příprava a převzetí věci, 2) účast u jednání dne 15. 12. 2020, které přesáhlo dvě hodiny (v době od 8:30 do 10:46 hod.), 3) účast u jednání dne 23. 2. 2021 (v době od 9:00 do 9:50 hod.), 4) účast u jednání dne 20. 4. 2021 (v době od 9:00 do 10:23 hod.), 5) účast u jednání dne 4. 6. 2021, které přesáhlo dvě hodiny (v době od 8:45 do 11:50 hodin), účast u jednání dne 17. 8. 2021 (v době od 9:05 do 10:12 hod.), účast u jednání dne 2. 9. 2021 (v době od 9:03 do 10:29 hod.). Jako samostatný úkon soud z hlediska odměny nepovažoval: 1) studium spisu dne 27. 1. 2021, kdy toto není samostatný úkon právní služby dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., 2) poradu s klientem dne 28. 1. 2021, kdy její konání nebylo nijak doloženo, 3) podání ze dne 1. 2. 2021, kdy toto bylo realizováno v reakci na výzvu a poučení soudu dle § 118a o.s.ř. a žalovaný, ačkoliv mohl reagovat přímo do protokolu u ústního jednání dne 15. 12. 2020, žádal o poskytnutí lhůty a realizaci reakce v písemné podobě, 4) podání ze dne 10. 3. 2021, kdy soud hodnotí jako bezpředmětné s ohledem na další průběh řízení a nepovažuje tento úkon jako úkon nezbytný k účelnému uplatňování a bránění práva. Za shora označené úkony dle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb. náleží žalovanému odměna za úkon právní služby, přičemž dle § 8 odst. 1 téže vyhlášky, platné ke dni rozhodnutí soudu, tarifní hodnotou je výše peněžitého plnění bez příslušenství, což v tomto případě odpovídá sazbě 9 860 Kč (§ 7 bod 6 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), tj. celkem 88 740 Kč (tj. 9 x 9 860 Kč). Ke každému úkonu právní služby pak náleží režijní paušál ve výši 300 Kč (§ 13 odst. 3 vyhlášky č. 177/1996 Sb.), tj. celkem částka ve výši 2 700 Kč (9 x 300 Kč). Měl-li by žalovaný ve věci plný procesní úspěch, náležela by mu na odměně a náhradě hotových výdajů částka ve výši 91 440 Kč. Vzhledem k tomu, že byl procesně úspěšný pouze v rozsahu 31,38 %, přiznal mu soud na odměně a náhradě hotových výdajů po zaokrouhlení pouze částku ve výši 28 693,90 Kč. Tuto částku pak nutno navýšit o 21 % DPH, jehož je dle doloženého potvrzení o registraci k DPH zástupce žalobce plátcem, tj. konkrétně po zaokrouhlení o částku 6 025,70 Kč. Dále žalovanému náleží paušální náhrada za úkony, u kterých nebyl zastoupen advokátem, a to konkrétně za sepis odporu – podání ze dne 24. 7. 2020, podání ze dne 24. 9. 2020, vyjádření došlé soudu dne 16. 11. 2020, celkem ve výši 900 Kč (3x 300 Kč) v souladu s ustanovením § 151 odst. 3 o.s.ř. a ustanovením § 1 odst. 3 písm. a), § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb. Vzhledem k tomu, že byl žalovaný procesně úspěšný pouze v rozsahu 31,38 %, přiznal mu soud z částky 900 Kč po zaokrouhlení pouze částku ve výši 282,40 Kč. Celková částka náhrady nákladů řízení, kterou soud žalovanému přiznal, činí po zaokrouhlení celkem částku 35 002 Kč (viz. výrok III rozsudku).

61. Náhradu nákladů řízení dle výroku ad. III tohoto rozsudku je žalobce zavázán zaplatit žalovanému ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, což zcela koresponduje s ustanovením § 160 odst. 1 o. s. ř. – část věty před středníkem, k rukám zástupce žalovaného (ve smyslu ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.).