31 C 241/2022 - 125

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Jitkou Skálovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované] o zaplacení 200 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný č. 1 a žalovaná č. 2 jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobci 200 000 Kč s 10 % úrokem z prodlení ročně od [datum] do zaplacení, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný č. 1 a žalovaná č. 2 jsou povinni zaplatit žalobci na nákladech řízení částku 75 800 Kč k rukám právního zástupce žalobce, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne [datum] domáhal po žalovaných zaplacení částky 200 000 Kč s odůvodněním, že žalobce uzavřel s žalovanými dne [datum] smlouvu o složení blokovacího depozita, na jejímž základě žalobce složil tzv. blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč za účelem zablokování nemovitostí - pozemků parc. č. st. 365, [číslo] [číslo] vše v k. ú. [část obce], obci [obec], po dobu účinnosti smlouvy, za účelem prodeje nemovitosti žalobci. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] s tím, že v případě, že poslední den účinnosti smlouvy nebude uzavřena kupní smlouva k nemovitostem z důvodů ležících výhradně na straně žalovaných, bude žalobci do 5 dnů vráceno blokovací depozitum a zaplacena smluvní pokuta ve výši blokovacího depozita, tj. 200 000 Kč. K uzavření kupní smlouvy na předmětné nemovitosti mezi stranami smlouvy nedošlo, žalovaný č. 1 žalobci sdělil, že mu vrátí blokovací depozitum, což žalovaný [číslo] skutečně učinil a na účet žalobce zaslal částku 200 000 Kč, avšak smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč žalobci nezaplatil, přestože byl k tomu žalobcem vyzýván.

2. Žalobce dále tvrdil, že v dohodě o složení blokovacího depozita je sjednáno, že smluvní pokuta bude hrazena žalovanými v závislosti na jejich porušení smlouvy, avšak dle názoru žalobce, je tato doložka neurčitá a tudíž neplatná. Nelze totiž po žalobci jako po spotřebiteli rozumně požadovat zjišťování a rozlišování míry zavinění žalovaných. Žalobce se naopak tvrdil, že v daném případě jsou žalovaní zavázáni k úhradě smluvní pokuty společně a nerozdílně. Solidarita závazku dle žalobce vyplývá ze smlouvy, konkrétně z ustanovení z čl. V. odst. 2 věty druhé. Žalovaný č. 1 tvrdil, že kupní smlouva nebyla podepsána z důvodu na straně žalované č. 2, nicméně žalovaný č. 1 po celou dobu rezervace komunikoval pouze s jednou osobou oprávněnou k prodeji předmětné nemovitosti, a to žalovanou č. 2, a komunikaci s druhou oprávněnou osobou, manželem žalované č. 2, prakticky nijak neřešil, přestože jako osoba podnikající v oblasti zprostředkování realit by měl vědět, za jakých okolností je možné platně a účinně uzavřít kupní smlouvu k nemovitosti, která je vlastněna ve společném jmění manželů. Žalovaný č. 1 rezignoval na své povinnosti plynoucí z uzavřené smlouvy, jelikož nejen jeho pasivita v posledních třech měsících rezervační lhůty, ale i jeho aktivní kroky vůči manželu žalované č. 2, panu [jméno] [jméno] [příjmení], způsobily, že nemovitost nebyla žalobci prodána. Žalovaný č. 1 tak není osobou, která by nenesla jakoukoliv odpovědnost za neuzavření kupní smlouvy k nemovité věci, když žalovaný č. 1 zapříčinil svým nemalým dílem, že nebyla uzavřena kupní smlouva. Pokud se jedná o žalovanou č. 2, tak ta sice smlouvu podepsala, ale neučinila ničeho k tomu, aby byly dokumenty potvrzeny i jejím manželem jako spoluvlastníkem předmětné nemovitosti. Naopak sama žalovaná č. 2 již od března 2019 nejevila zájem o prodej nemovitosti. Je tak zřejmé, že její podíl na žalobním nároku je taktéž jasně průkazný.

3. Žalobce svým podáním ze dne [datum] navrhl změnu petitu žaloby, jeho rozšíření o příslušenství nároku, a to od [datum] do zaplacení, když tuto změnu soud připustil.

4. Žalovaný č. 1 nárok žalobce neuznal a žalobu navrhl v celém rozsahu jako nedůvodnou zamítnout. Nesporným učinil tvrzení žalobce, že žalobce a žalovaní uzavřeli dne [datum] smlouvu o složení blokovacího depozita, na základě které zaplatil žalobce na depozitní účet žalovaného č. 1 tzv. blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč, a to za účelem zablokování nemovitosti – pozemků parc. č. st. 365, [číslo] [číslo] k. ú. [část obce], obec Jesenice, po dobu účinnosti smlouvy za účelem jejího prodeje žalobci. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. Žalovaný č. 1 rovněž učinil nesporným skutečnost, že v dohodnuté době, tj. do [datum] k uzavření předjímané kupní smlouvy nedošlo a že žalovaný č. 1 k výzvě žalobce, dne [datum], vrátil žalobci složené blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč. Avšak dle tvrzení žalovaného č. 1 nelze v žádném případě ze smlouvy o složení blokovacího depozita, konkrétně z ustanovení z čl. V. odst. 2 věty druhé dovozovat, že smluvní pokuta byla sjednána jako solidární závazek obou žalovaných, na základě kterého by měli žalovaní zaplatit smluvní pokutu za sjednaných podmínek společně a nerozdílně. Žalovaný č. 1 tvrdil, že k uzavření předjímané kupní smlouvy nedošlo výhradně z důvodů na straně vlastníků nemovitosti, tedy ze strany prodávající, neboť v průběhu trvání dohody o složení blokovacího depozita se prodávající strana, a to jak žalovaná č. 2 tak i její manžel odmlčeli, přestali spolupracovat se žalovaným č. 1 na přípravě kupní smlouvy, což bylo v konečném důsledku příčinou toho, že k uzavření předjímané kupní smlouvy nedošlo. Žalovaný č. 1 jako zprostředkovatel transakce splnil veškeré své povinnosti a byl připraven poskytnout potřebnou součinnost k převodu nemovitostí, a to i poté, co žalovaná č. 2 a její manžel přestali s žalovaným č. 1 komunikovat. Žalovanému č. 1 nelze vyčítat změnu v uvažování žalované č. 2 či jejího manžela, za jejichž svobodné rozhodnutí a právní důsledky s nimi spojené není nijak odpovědný. Žalobce měl dostatek relevantních informací o tom, kdo způsobil, že předjímaná kupní smlouva nebyla uzavřena, aby mohl kvalifikovaně vyhodnotit, kdo je povinen mu smluvní pokutu zaplatit a kdo je tedy pasivně legitimován v tomto soudním řízení. Dle žalovaného č. 1 byl nárok na zaplacení částky 200 000 Kč jakožto smluvní pokuty dle smlouvy o složení blokovacího depozita ze dne [datum], vůči jeho osobě uplatněn z důvodu, že žalobce nemá jistotu v tom, zda by byl případný soudem přiznaný nárok vůči žalované č. 2 schopen efektivně vymáhat, a to obzvláště za situace, kdy žalovaná č. 2, resp. manželé [příjmení], již nejsou vlastníky nemovitostí v k. ú. [část obce] a patrně se ani nezdržují v České republice. Žalovaný č. 1 vznesl námitku částečného promlčení nároku žalobce s ohledem na příslušenství pohledávky.

5. Žalovaná č. 2 se k podané žalobě nevyjádřila.

6. Ve věci je přítomen cizí prvek daný státní příslušností žalované č. 2, která je občankou Velké Británie. Soud proto zkoumal pravomoc českých soudů věc projednat a rozhodnout. Podle § 2 zákona č. 91/2012 Sb., o mezinárodním právu soukromém, se zákon o mezinárodním právu soukromém použije v mezích ustanovení vyhlášených mezinárodních smluv, kterými je Česká republika vázána, a přímo použitelných ustanovení práva Evropské unie. Jelikož Česká republika a Velká Británie nejsou stranami mezinárodní smlouvy, kterou by v posuzovaném případě bylo možné aplikovat, určil soud rozhodné právo pro daný smluvní závazkový vztah podle nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 1215/2012, o příslušnosti a uznávání a výkonu soudních rozhodnutí v občanských a obchodních věcech (Brusel I bis), které je použitelné na řízení zahájená po 10. 1. 2015. Podle čl. 4 odst. 1 tohoto nařízení nestanoví-li toto nařízení jinak, mohou být osoby, které mají bydliště v některém členském státě, bez ohledu na svou státní příslušnost žalovány u soudů tohoto členského státu. Rozhodné právo pro daný závazkový vztah soud určil podle nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008 ze dne 17. června 2008 o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy (Řím I), neboť Česká republika a Velká Británie nejsou stranami mezinárodní smlouvy, dle které by v daném případě soud mohl stanovit rozhodné právo. Podle čl. 3 odst. 1 nařízení se smlouva řídí právem, které si strany zvolí. Volba musí být vyjádřena výslovně nebo jasně vyplývat z ustanovení smlouvy nebo okolností případu. Z notářského zápisu ze dne 16. 11. 2021 sp. zn. NZ 1806/2021, N 1909/2021 vyplývá, že se žalovaná č. 2 a její manžel dohodli na tom, že se jejich majetkové poměry týkající se nemovitých věcí, konkrétně nemovitých věcí zapsaných v katastru nemovitostí, vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ na listu vlastnictví [číslo] pro obec Jesenice a katastrální území Horní Jirčany, a to pozemku parc. [číslo] jehož součástí je budova rodinného domu [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] bude řídit právním řádem státu, v němž jsou tyto nemovité věci, tj. právním řádem České republiky.

7. Soud provedl dokazování důkazy, které navrhli a předložili účastníci řízení (§ 120 odst. 1 zákon č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen „o.s.ř.“), ve spojení s § 129 odst. 1 o.s.ř.).

8. Na základě provedeného dokazování dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

9. Z dohody o složení blokovacího depozita uzavřené dne [datum] mezi [právnická osoba] užívající obchodní jméno [spisová značka] [role v řízení] (žalovaným č. 1), [celé jméno žalobce] (žalobcem) jako zájemcem a [celé jméno žalované] (žalovanou č. 2) jako prodávající, soud zjistil, že společnost [spisová značka] [role v řízení] prohlásila, že je na základě smlouvy o poskytování realitních služeb uzavřené mezi ní a vlastníkem stavební parcely [číslo] jejíž součástí je stavba: k. ú. [část obce], [adresa], dále parcely [číslo] zapsaných na [list vlastnictví] pro obec Jesenice, oprávněna zprostředkovat prodej uvedené nemovitosti. Žalobce jako zájemce prohlásil, že má v úmyslu s prodávajícím uzavřít kupní smlouvu, na základě které se stane vlastníkem shora uvedené nemovitosti a zavázal se, že za účelem zablokování nemovitosti složí ve prospěch účtu společnosti [spisová značka] [role v řízení] blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč. V případě, že by prodávající / manželé [příjmení] /nepřistoupil za výše uvedených podmínek k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti takto sjednané dohody, anebo by kupní smlouva nebyla uzavřena z důvodů ležících výhradně na straně prodávajícího nebo společnosti [spisová značka] [role v řízení], byla společnost [spisová značka] [role v řízení] povinna přijaté blokovací depozitum na požádání žalobce vrátit zpět, a to nejpozději do 5 pracovních dnů od vyžádání. V takovém případě by zájemci vznikl nárok vůči prodávajícímu a společnosti [spisová značka] [role v řízení] na zaplacení smluvní pokuty ve výši složeného blokovacího depozita dle této dohody, a to vůči každému z nich, ve výši závisející na tom, kdo porušil povinnost stanovenou touto dohodou, resp. kdo zmařil uzavření kupní smlouvy a v jaké míře /prokázáno dohodou o složení blokovacího depozita ze dne [datum]

10. Z dopisu ze dne [datum] zaslaného žalovaným č. 1 žalobci vyplývá, že přes veškeré úsilí, které žalovaný č. 1 po uzavření dohody o složení blokovacího depozita vynaložil, se z důvodů na straně prodávající, která následně přerušila vzájemnou komunikaci, nepodařilo kupní smlouvu uzavřít. V souladu s čl. V odst. 2 smlouvy je proto žalovaný č. 1 připraven vrátit složené blokovací depozitum v plné výši, a to do pěti pracovních dnů ode dne vyžádání, tak jak je v dohodě sjednáno. Žalovaný č. 1 rovněž požádal o sdělení bankovního účtu, na který mělo být žalobci depozitum ve výši 200 000 Kč poukázáno /prokázáno dopisem ze dne [datum]

11. Z výzvy k vrácení blokovacího depozita ze dne [datum] soud zjistil, že žalobce vyzval žalovaného [číslo] k vrácení blokovacího depozita ve výši 200 000 Kč spolu se smluvní pokutou ve výši blokovacího depozita, tj. 200 000 Kč, vyplývající z čl. V odst. 2 smlouvy o složení blokovacího depozita ze dne [datum], na účet č. [bankovní účet] /prokázáno výzvou k vrácení blokovacího depozita ze dne [datum]

12. Z potvrzení o provedení transakce ze dne [datum] soud zjistil, že žalovaný č. 1 zaslal dne [datum] na účet č. [bankovní účet] částku ve výši 200 000 Kč /prokázáno potvrzením o provedení transakce ze dne [datum]

13. Z e-mailové komunikace mezi manželem žalované č. 2, p. [jméno] [jméno] [příjmení], a pověřeným zaměstnancem žalovaného č. 1, [anonymizována dvě slova], soud zjistil, že pan [celé jméno žalované] se zajímal o prodej svého domu, kdy v e-mailu ze dne [datum] sdělil, že se mu do České republiky nepodaří přijet, a proto žádá o zaslání veškerých potřebných dokumentů na adresu v Anglii s tím, že je podepíše a na českém velvyslanectví v Londýně je nechá notářsky ověřit /prokázáno e-maily ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum], ze dne [datum] a e-mailem ze dne [datum] přeloženými z anglického do českého jazyka/.

14. Z výpisu z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu [datum] soud zjistil, že k pozemku parc. č. st. 365, zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba [parcelní číslo], rodinný dům, pozemku parc. č. st. [číslo] a parc. [číslo] má vlastnické právo [celé jméno žalované] /prokázáno výpisem z katastru nemovitostí prokazující stav evidovaný k datu [datum]

15. Z notářského zápisu ze dne [datum], sepsaného jménem Mgr. [jméno] [jméno], notáře se sídlem v Praze jeho zástupkyní ustanovenou podle ust. § 24 notářského řádu, notářskou kandidátkou JUDr. [jméno] [příjmení], soud zjistil, že pan [jméno] [jméno] [celé jméno žalované] a paní [celé jméno žalované] uzavřeli smlouvu o manželském majetkovém režimu – zúžení rozsahu společného jmění manželů. Pan [příjmení] [jméno] [celé jméno žalované] a paní [celé jméno žalované] se dohodli, že jejich majetkové poměry týkající se mimo jiné nemovitých věcí uvedených v ustanovení„ za třetí“ se řídí právním řádem státu, v němž jsou tyto nemovité věci, tj. právním řádem státu Česká republika. Manželé„ za třetí“ prohlásili, že do jejich společného jmění manželů, které je dosud v zákonném režimu, náleží mimo jiné nemovité věci zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha – západ na listu vlastnictví [číslo] pro obec Jesenice a katastrální území Horní Jirčany, a to pozemek evidovaný jako stavební parcela parc. [číslo] jehož součástí je budova rodinného domu [adresa], pozemek evidovaný jako pozemková parcela parc. [číslo] pozemek evidovaný jako pozemková parcela parc. [číslo] zahrada (dále též jen„ nemovitosti“). Manželé se mimo jiné dohodli na zúžení rozsahu společného jmění v zákonném režimu tak, že majetek tvořící jejich společné jmění, uvedený v ustanovení„ za třetí“ tohoto notářského zápisu, se v souladu s ust. § 716 a následujícího o. z. vylučuje z jejich společného jmění a vypořádává se mezi nimi tak, že do výlučného vlastnictví paní [celé jméno žalované] připadá majetek uvedený v ustanovení„ za třetí“ tohoto notářského zápisu, tj. nemovitosti /prokázáno notářským zápisem sp. zn. NZ 1806/2021, N 1909/2021 16. Z účastnického výslechu žalobce soud zjistil, že na začátku roku 2019 vstoupil do kontaktu s realitním makléřem žalovaného č. 1, panem [příjmení], který ho profesionálně seznámil s předmětnou nabízenou nemovitostí a ujistil ho, že bude moci nemovitost financovat z finančních prostředků získaných prodejem dvou bytů ve vlastnictví rodiny žalobce a že se prodejem i těchto bytů bude zabývat a zajistí pro žalobce rezervaci nabízené nemovitosti. Realitní makléř žalovaného č. 1 rovněž nabídl možnost žalobci sjednat rezervaci předmětné nemovitosti po dobu, než si žalobce prodejem dvou bytů zajistí finanční prostředky na její koupi. Žalovaná č. 2, po telefonickém rozhovoru s jejím manželem, rezervaci pro žalobce potvrdila. Dohodu o složení depozita podepsali téměř ihned v realitní kanceláři žalovaného č. 1 v [část obce]. Při podpisu smlouvy o složení depozita realitní makléř [anonymizováno] i jeho nadřízený p. [příjmení] na dotaz žalobce, zda mají všechny potřebné dokumenty od žalované č. 2 k prodeji nemovitosti, tvrdili, že mají vše v pořádku. Poté následoval prodej jednoho z bytů žalobce. V dubnu 2019 se žalobce společně se žalovanou č. 2 a známým žalobce sešli v předmětné nemovitosti, kde žalovaná č. 2 seznámila žalobce s tím, že její manžel odmítá zaslat žalované č. 1 požadované dokumenty k realizaci prodeje nemovitosti a že není spokojen s vedením realitního obchodu žalovanou č.

1. Žalovaná č. 1 však žalobce ještě v červnu 2019 ujišťovala, že stále není vyloučeno, že k uzavření kupní smlouvy nedojde. Žalobce trval na předložení dokumentů k realizaci prodeje nemovitosti, které mu nikdy od žalovaných předloženy nebyly. Následně realitní makléř [anonymizováno] žalobci oznámil, že již nemá se žalobcem jednat o prodeji předmětné nemovitosti a nabízel mu jiná náhradní řešení. Žalobce dále uvedl, že smlouvu o zprostředkování prodeje rodinných dvou bytů v [obec] se žalovaným č. 1 uzavřenou neměl, ale domníval se, že to bylo vázáné na smlouvu o složení depozita. Do dubna 2019 žalobce neměl povědomí o žádném vztahovém problému mezi manžely [příjmení], kteří do té doby s realitní kanceláří komunikovali. Od dubna 2019 se vztah žalovaného č. 1 vůči osobě žalobce změnil, chování vůči němu bylo negativní, žalobce si to vysvětloval tak, že v té době žádal žalovaného č. 1 o předložení příslušných dokumentů k realizaci koupě nemovitosti, smluvní dokumenty uzavřené mezi žalovanými, které by prokazovaly, že realitní kancelář žalovaného č. 1 je oprávněna nabízet a zprostředkovat prodej nemovitosti manželů [příjmení] /prokázáno účastnickou výpovědí žalobce/.

17. Ze svědecké výpovědi obchodního partnera, realitního makléře, žalované č. 1, [jméno] [příjmení], soud zjistil a svědek potvrdil tvrzení žalovaného č. 1, že mezi žalovaným č. 1 a manžely [příjmení] byla uzavřena zprostředkovatelská smlouva, která byla podepsána pouze paní [celé jméno žalované], když pan [celé jméno žalované] se vším souhlasil. Svědek vypověděl, že žalovaný č. 1 začal dům manželů [příjmení] inzerovat a nabízet k prodeji ke konci roku 2018, uskutečnil asi 10 prohlídek nemovitosti. Na přelomu roku 2018 a 2019 si nemovitost, vybral i žalobce z nabídky realitní kanceláře, zúčastnil se prohlídky spolu s jeho manželkou a dětmi. Dům se jim velmi líbil a chtěli si ho rezervovat, k zajištění financování koupě nemovitosti museli prodat jejich rodinné 2 byty v [obec]. Svědek vypověděl, že jednali s oběma spoluvlastníky prodávané nemovitosti, rezervace měla být pro žalobce po delší dobu, alespoň 6 měsíců, musela se řešit i hypotéka na prodávanou nemovitost. Svědek potvrdil, že s manžely [příjmení] jednal poměrně často, minimálně telefonicky. V průběhu předmětného obchodu začal žalovaný č. 1 prodávat i nemovitosti žalobce, a to byt v [obec] a byt v [část obce]. V květnu 2019 žalovaná č. 2 oznámila žalované č. 1, že se manželé [příjmení] rozvádí a komunikují spolu jen přes advokáta. Svědek si chtěl tuto informaci u pana [celé jméno žalované] ověřit, proto se pokusil přes WhatsApp spojit s panem [celé jméno žalované], avšak bezvýsledně. Od té doby teda komunikace mezi žalovaným č. 1 a manžely [příjmení] ustala. Původně pan [celé jméno žalované] plánoval, že k podpisu kupních smluv přijede z Anglie do Čech, ale nakonec uváděl, že je pracovně zaneprázdněn. Z toho důvodu mu byla zasílána plná moc ke zmocnění paní [celé jméno žalované] k prodeji nemovitosti, avšak ani tuto již p. [celé jméno žalované] nepodepsal a žalovanému č. 1 nezaslal. Svědek vypověděl, že v tomto období žalovaný č. 1 kontaktoval žalobce, a to ještě před prodejem jeho 2. bytu, snažil se žalobci najít jinou vhodnou nemovitost, což se nepodařilo a žalovaný č. 1 po uplynutí doby rezervace vrátil žalobci složené depozitum. Svědek doplnil, že i poté sledoval dále stav nemovitosti [anonymizováno], zjistil, že se rozvedli a paní [celé jméno žalované], žalovaná č. 2, nabyla do výhradního vlastnictví celou nemovitost, kterou v krátkém čase po nabytí prodala /prokázáno svědeckou výpovědí obchodního partnera žalovaného č. 1, p, [jméno] [anonymizováno]

18. Při hodnocení důkazů soud postupoval podle § 132 o. s. ř. podle kterého soud hodnotí důkazy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlíží ke všemu, co vyšlo za řízení najevo.

19. V řízení bylo provedenými důkazy prokázáno, že žalobce a žalovaní uzavřeli dne [datum] smlouvu o složení blokovacího depozita, dle které složil žalobce na depozitní účet žalovaného č. 1 tzv. blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč, a to za účelem zablokování nemovitosti – pozemků parc č. st. 365, [číslo] [číslo] k. ú. [část obce], obec Jesenice, po dobu účinnosti smlouvy za účelem její koupě. Smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum]. V čl. V odst. 2 předmětné smlouvy bylo sjednáno, že:„ ……V případě, že prodávající nepřistoupí za výše uvedených podmínek k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti této dohody, anebo kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů ležících výhradně na straně prodávajícího nebo společnosti [spisová značka] [role v řízení], je společnost [spisová značka] [role v řízení], povinna přijaté blokovací depozitum na požádání vrátit zpět zájemci, a to nejpozději do 5 pracovních dnů od vyžádání. V takovém případě zájemci vzniká nárok vůči prodávajícímu a společnosti [spisová značka] [role v řízení] na zaplacení smluvní pokuty ve výši složeného blokovacího depozita dle této dohody, a to vůči každému u nich ve výši závisející na tom, kdo porušil povinnost stanovenou touto dohodou, resp. kdo zmařil uzavření kupní smlouvy a v jaké míře….“ K uzavření předjímané kupní smlouvy mezi stranami smlouvy o složení blokovacího depozita nedošlo z důvodů, které nebyly na straně žalobce. Žalovaný č. 1 k výzvě žalobce ze dne [datum] žalobci vrátil dne [datum] složené blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč.

20. Z ostatních provedených důkazů soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti pro právní hodnocení projednávané věci.

21. Po právní stránce soud věc posoudil následovně:

22. Podle § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

23. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 31. 10. 2017, sp. zn. 29 Cdo 61/2017, uveřejněném ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek pod č. 4/ 2019, s odkazy na právní teorii připomněl, že výkladu podléhá zásadně každé právní jednání bez ohledu na to, zda se navenek jeví jako jednoznačné (jasné). Uvedl, že ustanovení § 555 odst. 1 o. z. formuluje východisko výkladu jakéhokoliv právního jednání; podstatný je jeho obsah, nikoliv např. jeho označení či pojmenování. Základní (prvotní) pravidlo výkladu adresovaných právních jednání formuluje ustanovení § 556 odst. 1 věta první o. z. Soud nejprve zkoumá (zjišťuje), jaká byla skutečná vůle (úmysl) jednajícího, a to při zohlednění všech v úvahu přicházejících (zjištěných) okolností. Skutečnou vůli (úmysl) jednajícího je přitom třeba posuzovat k okamžiku, kdy projev vůle učinil (kdy se stal perfektním). Ochrana dobré víry adresáta právního jednání pak vyžaduje (a § 556 odst. 1 věta první o. z. tak normuje výslovně), aby soud právní jednání vyložil jen podle takového úmyslu jednajícího, který byl anebo musel být adresátovi znám. Při zjišťování úmyslu jednajícího tudíž soud přihlíží toliko k těm okolnostem, které mohl vnímat i adresát právního jednání. Jinými slovy, pro výklad právního jednání je určující skutečná vůle (úmysl) jednajícího (která byla anebo musela být známa adresátovi), již je třeba upřednostnit před jejím vnějším projevem (např. objektivním významem užitých slov). Teprve tehdy, nelze-li zjistit skutečnou vůli (úmysl) jednajícího, postupuje soud podle pravidla vyjádřeného v § 556 odst. 1 větě druhé o. z. Ustanovení § 556 odst. 2 o. z. pak uvádí demonstrativní výčet okolností, k nimž soud při výkladu právního jednání přihlíží. Řečené platí jak pro vícestranná, tak i pro jednostranná adresovaná právní jednání.

24. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy podle právní úpravy účinné od 1. 1. 2014 úmysl jednajícího (popřípadě u vícestranných právních jednání společný úmysl jednajících stran), byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 6. 2019, sp. zn. 23 Cdo 3359/2018). Není pochyb o tom, že občanský zákoník důsledně respektuje autonomii vůle smluvních stran, tedy vázanost tím, co si strany skutečně sjednaly, a že základním principem, na němž je vystavěna úprava závazkového práva, je princip autonomie vůle vyjádřený v článku 2 odstavci 3 Listiny základních práv a svobod (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne [datum], sp. zn. II. ÚS 3379/19). Z tohoto principu a z funkce soukromoprávní smlouvy jako hlavního nástroje soukromoprávní regulace ustálená judikatura dovozuje jako základní princip výkladu smlouvy prioritu takového výkladu, který nevede k závěru o neplatnosti smlouvy, je-li takový výklad možný. V projednávaném případě žalobce jako zájemce o koupi nemovitostí (a potencionální kupující) vyhledaný žalovanou č. 1, jednal s prodávající, žalovanou č. 2 a složil zálohu na kupní cenu ve formě tzv. blokovacího depozita na účet žalované, a to podle dohody ze dne [datum], jejímiž účastníky byli jak žalobce, tak žalovaná č. 1 a č. 2; šlo o trojstranné právní jednání, jehož účastníci se dohodli, že blokovací depozitum bude vráceno žalobci na jeho výzvu v případě, že prodávající nepřistoupí k podpisu kupní smlouvy nejpozději v poslední den účinnosti dohody, anebo kupní smlouva nebude uzavřena z důvodů ležících výhradně na straně prodávajícího nebo žalované č.

1. V takovém případě zájemci o nemovitost, tj. žalobci vzniká nárok vůči žalovaným na zaplacení smluvní pokuty ve výši složeného blokovacího depozita, a to vůči každému ze žalovaných ve výši závisející na tom, kdo porušil povinnost stanovenou dohodou, resp. kdo zmařil uzavření kupní smlouvy a v jaké míře. Žalobce povinnost stanovenou v čl. III. odst. 1 dohody splnil, naopak žalovaní porušili jejich sjednanou povinnost, když žalovaný č. 1 nepředložil ani návrhy smluvní dokumentace a žalovaná č. 2 se žalobcem kupní smlouvu neuzavřela v době účinnosti této dohody o blokovacím depozitu. Žalovaní se tak dobrovolně zavázali nést sjednané důsledky svého rozhodnutí neuzavřít kupní smlouvu. To, že v článku V. odst. 2. dohody o složení blokovacího depozita smluvní strany této dohody uvedly, že zaplacené blokovací depozitum bude žalobci vráceno a že ve stejné výši náleží žalobci smluvní pokuta z titulu neuzavření kupní smlouvy v době účinnosti dohody, je pro posouzení institutu utvrzení dluhu rozhodující.

25. Žalovaný č. 1 v řízení učinil nesporným, že žalobce a žalovaní uzavřeli dne [datum] smlouvu o složení blokovacího depozita, na základě, které žalobce složil na depozitní účet žalovaného č. 1 tzv. blokovací depozitum ve výši 200 000 Kč za účelem zablokování nemovitosti – pozemků parc č. st. 365, [číslo] [číslo] k. ú. [část obce], obec Jesenice, po dobu účinnosti smlouvy za účelem prodeje nemovitosti žalobci. Žalovaný č. 1 rovněž učinila nesporným, že smlouva byla uzavřena na dobu určitou do [datum] a že v dohodnuté době, tj. do [datum] nedošlo k uzavření předjímané kupní smlouvy, proto žalovaný č. 1 vrátil žalobci složenou částku. Mezi účastníky řízení, resp. mezi žalobcem a žalovaným č. 1, zůstala spornou otázka míry zavinění každého ze žalovaných na nerealizaci prodeje nemovitosti. Žalobce tvrdil a prokazoval, že žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci smluvní pokutu společně a nerozdílně, neboť s ohledem na nedostatečná tvrzení žalovaných ohledně jejich vzájemných jednání a nepředložení žalobci smluvních dokumentů a ujednání mezi žalovanými, lze jednoznačně spatřovat pochybení obou žalovaných, když z tohoto důvodu míru zavinění za neuzavření tohoto obchodu nelze u každého z nich stanovit. Žalovaný č. 1 tvrdil, že k uhrazení smluvní pokuty žalobci je výhradně a pouze žalovaná č. 2, která zůstala pasivní a přestala se žalovaným č. 1 v dubnu 2019 úplně komunikovat. Žalovaná č. 2 se k žalobě nevyjádřila a jednání se nezúčastňovala.

26. V projednávané věci tak soud dospěl k závěru, že není možné určit, který ze žalovaných zmařil uzavření předjímané kupní smlouvy a příp. i v jaké míře. Předmětná nemovitost byla v rozhodnou dobu ve společném vlastnictví manželů [jméno] [jméno] [příjmení] a [celé jméno žalované], avšak smlouvu o složení blokovacího depozita podepsala jen paní [celé jméno žalované] (žalovaná č. 2). Žalovaný č. 1 po celou dobu účinnosti smlouvy o složení blokovacího depozita jednal primárně pouze s jednou osobou oprávněnou k prodeji nemovitosti a s druhým spoluvlastníkem nemovitosti, manželem žalované č. 2, komunikoval pouze okrajově. Žalovaný č. 1 neprokázal soudu, že byl druhým spoluvlastníkem nemovitosti zmocněn k prodeji nemovitosti, rovněž žalovaná č. 2 nebyla k tomuto jednání zmocněna. Na tomto místě se sluší poznamenat, že žalovaný č. 1 je korporací podnikající právě v oblasti zprostředkování realit po dlouhou dobu, proto má soud za to, že musel být obeznámen s veškerými právními předpoklady a následky převodu nemovité věci náležející do společného jmění manželů, přesto jednal pouze se žalovanou č. 2 bez náležitého zmocnění a činil úkony realitní kanceláře bez náležitého smluvního ujednání s vlastníky nemovitosti. V této zjištěné skutečnost soud spatřuje závažné pochybení žalovaného č. 1 a zmaření účelu předmětného obchodu se žalobcem. Pokud se jedná o žalovanou č. 2, ta byla po určitou dobu ve věci velmi angažována a aktivní, avšak zhruba od března 2019 nejevila o prodej předmětné nemovitosti zájem, stala se nekontaktní a zjevně neplnila smluvní ujednání se stranou žalovaného č.

1. Z důvodu následné pasivity ve věci uzavření kupní smlouvy k nemovitosti v [obec] se žalobcem soud shledal i její míru zavinění na neuskutečněném prodeji předmětné nemovitosti. S ohledem na shora uvedené soud shledal, že oba žalovaní nesou podíl na zmaření uzavření kupní smlouvy na nabízenou nemovitost, o níž měl žalobce zájem, a to jejich neprofesním jednáním a pasivitou, když míru kterou se na zmaření účelu smlouvy o složení blokovacího depozita podíleli lze jen stěží určit, proto soud k povinnost zaplatit smluvní pokutu dle č. V., bod 2 dohody je zavázal společně a nerozdílně.

27. K námitce promlčení části nároku žalobce na příslušenství pohledávky soud konstatuje, že nárok žalobce na zaplacení smluvní pokuty promlčen v době zahájení řízení nebyl, proto i příslušenství této pohledávky promlčeno není. Námitku promlčení soud shledal nedůvodnou.

28. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 75 800 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 10 000 Kč a z odměny advokáta podle § 7 bodu 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a. t.“), po 9 100 Kč za úkon za 7 úkonů právní služby (převzetí a příprava zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t.; předžalobní výzva dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t., sepis žaloby dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t.; sepis vyjádření ze dne [datum] a ze dne [datum] dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t., účast na jednání dne [datum] a [datum] dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (včetně sedmi paušálních náhrad po 300 Kč dle 13 odst. 4 a. t. Právní zástupce žalobce JUDr. Ing. [jméno] [příjmení] nepředložil osvědčení o registraci plátce daně z přidané hodnoty, a tak mu soud nepřiznal zvýšení odměny dle § 14a a.t. Celkové náklady žalobce tak činí 75 800 Kč.

29. O lhůtách k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal důvod pro jejich prodloužení.