31 C 8/2025 - 106

Rubrum

Okresní soud v Chebu rozhodl samosoudkyní JUDr. Veronikou Fruthovou, Ph.D., ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] zastoupený advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro určení vlastnictví nabytého mimořádným [Anonymizováno] takto:

Výrok

I. Určuje se, že žalobce je vlastníkem pozemku [Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e., parc. č. [Anonymizováno], vše v katastrálním území a obci [adresa], které vznikly oddělením od pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa], a dále vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa] o výměře [Anonymizováno] ostatní plocha, který vznikl oddělením od parc. č[Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa] geometrickým plánem č. [hodnota][Anonymizováno] ověřeným úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum]

II. Nedílnou součástí tohoto rozsudku je geometrický plán č. [hodnota][Anonymizováno] ověřený úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum] pod č. [Anonymizováno]

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci náhradu nákladů řízení 27 917,40 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou domáhala určení, že je vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p./č.e. (dále označen jako „parc. č. st. [Anonymizováno], vodní plocha (dále označen jako „parc. č. [Anonymizováno], vodní plocha(dále označen jako „parc. [Anonymizováno], vše v katastrálním území a obci [adresa], které vznikly oddělením od pozemku parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa] (dále označen jako „parc. č. [Anonymizováno]“), a dále vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa] o výměře [Anonymizováno] ostatní plocha (dále označen jako „[Anonymizováno] vznikl oddělením od parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území a obci [adresa] (dále označen jako „parc. č. [Anonymizováno] geometrickým plánem č. [hodnota] úředně oprávněným zeměměřickým inženýrem [tituly před jménem] [jméno FO] dne [datum] pod č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno]. Tvrdil, že na základě darovací smlouvy ze dne [datum] je vlastníkem parc. č. st. [Anonymizováno] jejíž součástí je stavba č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, jak je evidováno u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] Katastrální pracoviště [adresa], na LV č. [hodnota] pro k. ú. a obec [adresa]. Dále tvrdil, že před rokem 1996 byla původními vlastníky [jméno FO] a [jméno FO] realizována přístavba stavby č.p. [Anonymizováno], která byla provedena bez projednání se stavebním úřadem, když žalobcem bylo zjištěno, že přístavba byla realizována na části parc. č. [Anonymizováno] vodní plocha, která je ve vlastnictví žalované. Ve vlastnictví žalované se nachází rovněž parc. č. [Anonymizováno]. S ohledem na tato zjištění žalobce dne [datum] požádal starostu a zastupitelstvo obce [adresa], zda by bylo možné přistoupit k sepisu souhlasného prohlášení o tom, že došlo k vydržení nově vzniklých parcel č. st. č. [hodnota], parc. č. [Anonymizováno], a to s ohledem na skutečnost, že došlo k mimořádnému vydržení, tak jak byly označeny Geometrickým plánem vypracovaným společností [Anonymizováno] [právnická osoba]., kterým byly mimo jiné rozděleny parcely č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] a očíslovány nově vzniklé parcely. Svůj nárok odůvodňoval tím, že se do vydržecí držby ve prospěch vydržitele započte i poctivá držba jeho předchůdce, kterým byl na základě kupní smlouvy z [datum] pan [jméno FO]. K podpisu souhlasného prohlášení však nedošlo. Žalobce se pokusil o smírné řešení sporu i návrhem na odkup nově vzniklých parcel, což bylo dne [datum] projednáno se členy zastupitelstva žalované, k vyřešení věci však nedošlo.

2. Žalovaná nárok žalobce zcela neuznala a navrhla žalobu zamítnout. Uvedla, že sporné pozemky jsou veřejnými statky (koryto vodního toku a pozemní komunikace) a jako takové je není možno vydržet soukromoprávními subjekty. Dále považovala nárok žalobce za neoprávněný, neboť vzhledem k zásadám formální a materiální publicity údajů zapsaných v katastru nemovitostí nemohl žalobce pozemky držet s nikoliv nepoctivým úmyslem, stejně tak nemohl být jeho právní předchůdce poctivým držitelem, jehož dobu držby by bylo nutné přičíst pro to, aby vůbec byl splněn požadavek dvacetileté držby nezbytné pro mimořádné vydržení. Uvedla, že žalobce ani jeho právní předchůdci nemohli být v dobré víře v oprávněnost držby s ohledem na skutečnost, že pozemky jsou definovány jako veřejné statky (vodní plocha a pozemní komunikace), a jejich umístění v místě samém vyplývá ze zákresu uvedeném v katastru nemovitostí, tedy z údajů katastru nemovitostí jako veřejného seznamu. Uvedla, že žalovaný je výlučným vlastníkem stavby č.p. [Anonymizováno] stojící na pozemku p. č. st. [Anonymizováno], jejíž přístavba byla v minulosti realizována právním předchůdcem žalobce bez projednání se stavebním úřadem a je zčásti zcela protiprávně realizována i na pozemku parc. č. 2650/3 (sporný pozemek vodní plochy), který byl toho času a doposud je ve vlastnictví žalované obce [adresa], což bylo nesporně zapsáno a zakresleno i v katastru nemovitostí. Právní předchůdce žalobce v minulosti bez povolení částečně zatrubnil koryto vodního toku a na něm přístavbu [Anonymizováno] provedl. Tato přístavba spočívá ve stavbě dřevníku, salónku a části zastřešení restaurace. Druhý dotčeny pozemek, na který stavby zasahují jsou veřejnou komunikací. Žalovaná uvedla, že stavby žalobce jsou neoprávněné, když tento nemá právo stavby ani jiné věcné břemeno k cizímu pozemku. Dále žalovaná poukázala na skutečnost, že pozemek parc. č. [Anonymizováno] [adresa] určeny k zastavění a mezi něž patří právě vodní plochy a toky. Na nezastavitelných plochách pak není dovoleno umisťovat a povolovat stavby s výjimkou staveb, které jsou [Anonymizováno] pro funkční využití těchto ploch. Žalovaná se tak domnívá, že stavebním úřadem povolení k provedení takových staveb ani nemůže být vydáno, neboť by bylo v rozporu s územním plánem obce a obecně závaznou vyhláškou [Anonymizováno]. Uvedl, že k běžné opatrnosti nabyvatele pozemku patří seznámení se s jeho hranicemi, a tudíž je zde nutné dovodit nepoctivý úmysl. Žalovaná měla za to, že přístavby velmi podstatně přesahují na pozemky sousední a nepřehlédnutelný rozdíl výměr pozemku nabytého a drženého nelze zhojit tím, že žalobce uplatní vydržení jen k části drženého pozemku, kdy se domáhá vytvoření zcela nových pozemků na základě geometrického plánu. Má za to, že s ohledem na absenci nikoliv nepoctivého úmyslu žalobce a absenci poctivé držby jeho právního předchůdce (včetně absence nikoliv nepoctivého úmyslu) jsou důvodem k tomu, že nemohlo dojít k mimořádnému vydržení žalobce části pozemků. Uvedla rovněž, že z důvodu zatrubnění koryta potoka právním předchůdcem žalobce, dochází každoročně k přetížení koryta, čímž hrozí způsobení újmy na životě, zdraví a na majetku. Dále uvedla, že o mimosoudní smírné řešení se snažila ona, a byl to naopak žalobce, který jednání ukončil, rovněž že dne 1. 3. 2023 podal žalobce žádost o odkoupení části pozemku a k tomuto datu se již zjevně považoval za nevlastníka a dovozuje tak, že i před tímto okamžikem nemohl být v dobré víře ve své vlastnictví.

3. Žalobce a žalovaná prohlásili za nesporné, že na pozemku žalovaného stojí uvedená stavba (přístavba) ve vlastnictví žalobce. Dále prohlásili za nesporné, že stav nemovitosti, tak, jak trvá dnes trval již u právního předchůdce žalobce, tj. u [jméno FO], a to po celou dobu jeho vlastnictví nemovitosti. Je tedy nesporné, že nemovitost v té podobě jako je dnes, existovala již v roce 1996. Dále prohlásili za nesporné, že stav tak, jak je zakreslen v geometrickém plánu odpovídá držbě pozemků žalobce.

4. Na základě provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti.

5. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. [hodnota] pro k.ú. [adresa], soud zjistil, že jako vlastník pozemku parc.č. [Anonymizováno] (vodní plocha – koryto vodního toku umělé) a parc. [Anonymizováno] (ostatní plocha – ostatní komunikace), vše v katastrálním území a obci [adresa], je v katastru nemovitostí evidována žalovaná.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví č. [hodnota] pro k.ú. [adresa], soud zjistil, že jako vlastník pozemku st. [Anonymizováno] (zast. plocha a nádvoří), jejíž součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] (rodinný dům) a rovněž vlastníkem st. parc. č. [hodnota] (zast. plocha a nádvoří), jejíž součástí je stavba bez č.p./č.e., vše v katastrálním území a obci [adresa], je v katastru nemovitostí evidována žalovaná. Z ortofotomap pak soud zjistil, že pozemek st. parc. č. [Anonymizováno] sousedí s pozemkem parc. č. [Anonymizováno], který dále sousedí s pozemkem parc. č. [Anonymizováno][Anonymizováno]

7. Z ortofotomap, fotografií, geometrického plánu a znaleckého posudku bylo zjištěno, že na pozemcích žalované parc.č. [Anonymizováno] se nachází přístavba stavby č.p. [Anonymizováno], kterou žalobce označil jako přístavbu pergoly, salonku a terasy. Z fotografií je zřejmé, že část přístavby se nachází nad zatrubněnou částí vodního toku. Z ortofotomap je rovněž zřejmé, že pozemek parc. č. [Anonymizováno], vodní tok, není po celé délce stejně široký, ale v jednom bodě se ostře zužuje na zrhuba polovinu své šířky, přičemž zbývající část je ohraničena na směr toku téměř kolmými body. [adresa] pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] tak není jednolitá, jak je i zakresleno i v katastru nemovitostí, tj. pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] není ohraničen jednolitou rovnou hranicí, ale je tvořen částí zhruba obdélníkového tvaru a částí výseče kruhového (resp. spíše mnohoúhelníkového) tvaru, jejíž jedna stěna k obdélníku sice přiléhá, ale tento přesahuje. Z toho se dá usoudit, že část vodního toku se nachází i na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] ve vlastnictví žalobce, a tedy i část pozemku st. parc. č. st. [Anonymizováno] zřejmě musí vést nad zatrubněnou částí potoka. [adresa] navíc dále nepokračuje, vede pod pozemní komunikaci a zatrubnění tak zřejmě v dalším směru jeho toku i pokračuje. Z fotografií je dále zřejmé, že mezi ohrazenou částí pozemku a pozemní komunikací (silnicí) se nachází pás zatravněné plochy.

8. Z územního plánu a výřezu dotčeného území je zřejmé, že tento nekopíruje tvar pozemků tak, jak jsou zakresleny v katastru nemovitostí, tj. že pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] je v územním plánu ohraničen jednolitou rovnou hranicí, na obr. 1 navíc zakreslená modrá část vodního toku končí u trojúhelníku označujícího autobusovou zastávku a vede tedy pouze rovně a nepokračuje již pod úhlem, který kopíruje tvar pozemku přilehlé pozemní komunikace parc.č. [Anonymizováno]. Na přiblíženém snímku již je seznatelný modře ohraničený vodní tok i ve směru komunikaci kopírující, tj. pokračuje i za trojúhelníkem označujícím autobusovou zastávku. I z tohoto plánu však je zřejmé, že tento tok je na konci trasy, kde sousedí s pozemkem žalobce ukončen a dále vodní tok na územním plánu nepokračuje (v místě komunikace).

9. Z kupní smlouvy z [datum] měl soud za prokázané, že právní předchůdce žalobce, [jméno FO], nar. [datum] nabyl nemovitost, a to dům č.p. [Anonymizováno] na pozemku st. parc. č. [Anonymizováno] a pozemky st. parc. č. [Anonymizováno] a st. parc. č. [hodnota] o výměře [Anonymizováno] od manželů [jméno FO]. Nemovitosti byly popsány ve znaleckém posudku [tituly před jménem] [jméno FO] ([Anonymizováno] a ve smlouvě pak bylo uvedeno, že se prodává budova č.p. [Anonymizováno], přístřešek zahradní restaurace, venkovní úpravy – plot zahr. restaurace, nízká betonová podezdívka, zpevněné plochy dvora a stavební pozemky č. [Anonymizováno]. S ohledem na to, že strany prohlásili za nesporné, že stav nemovitostí byl po celou dobu od roku 1996 v nezměněném stavu, a že držba tak, jak je v současnosti, trvala již u právního předchůdce žalobce, soud tak došel k závěru, že na základě uvedené smlouvy došlo i k nabytí držby právního předchůdce žalobce. Na základě darovací smlouvy mezi [jméno FO] z [datum] pak s účinky vkladu práva k [datum] nabyl předmětné nemovitosti spolu s dalšími nemovitostmi uvedenými ve smlouvě žalobce.

10. Z žádosti o dodatečné povolení stavby z [datum] soud zjistil, že žalobce vyhotovil žádost o povolení stavby určené [Anonymizováno] [jméno FO] [Anonymizováno] – Stavebnímu úřadu, a to přístavby provedené v letech 1990 – 1995, kdy zastavěná plocha původního objektu měla činit [Anonymizováno], zastavěná plocha přístavby – pergoly [Anonymizováno], salonku [Anonymizováno] (užitná plocha [Anonymizováno]) a terasy [Anonymizováno]. Stavba měla stát na pozemcích parc. č. [Anonymizováno] (vodní plocha).

11. Z úryvku ze zápis zastupitelstva obce [adresa] soud zjistil, že nebyla schválená žádost žalobce na odkup jiného pozemku ve vlastnictví obce [adresa], kdy došlo k vydání usnesení ze zápisu není zřejmé.

12. Z žádosti o odkoupení pozemku z 28. 2. 2023, zpětvzetí žádosti doručené 20. 3. 2023, žádosti ze dne 7. 7. 2023, z vyjádření k výzvě z 16. 10. 2023 a zápisu ze schůzky z 29. 1. 2024 soud zjistil, že mezi účastníky nejméně v období od 28. 2. 2023 mezi účastníky docházelo k mimosoudnímu jednání ohledně možné směny či odkupu pozemků mezi žalobcem a žalovanou. Z žádosti o odkoupení pozemku vyplývá, že žalobce požádal žalovanou o odkup části jejího pozemku parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa], a to z důvodu, že v roce 2012 nabyl nemovitosti nevědom si toho, že dřevník, salonek a část zastřešení předzahrádky, kterou vlastní se nachází nad částí parcely žalované. Žádost poté dne 20. 3. 2023 vzal zpět, a to s ohledem na skutečnost, že na jednání dne 15. 3. 2023 došlo ke shodě při navrhované vzájemné směně pozemků. V žádosti ze dne 7. 7. 2023 pak žalobce vyzval žalovanou k sepisu a podpisu souhlasného prohlášení k nově vzniklým parc. č. st. č. [hodnota]

13. Z podnětu k zahájení řízení o odstranění stavby z 14. 2. 2025 soud zjistil, že žalovaná vyhotovila podnět k zahájení řízení o odstranění stavby na pozemku žalované (přičemž kdy došlo k podání podnětu z podání není zřejmé, když datum, kdy došlo k doručení podnětu [právnická osoba] [adresa] žalovaná netvrdila ani nedoložila).

14. Z geometrického plánu pro rozdělení pozemků, změnu obvodu budovy č. [hodnota][Anonymizováno] vyhotoveného společností [právnická osoba] a úředně ověřeného dne 19. 5. 2023 [tituly před jménem] [jméno FO], oprávněným zeměměřickým inženýrem, soud zjistil, že geometrický plánem byly zaměřeny hraniční body budovy a plotu, když z něj bylo patrné, že přístavek budovy přesahoval na pozemek žalované parc. č. [Anonymizováno] [adresa] a pokračoval až na jiný pozemek ve vlastnictví žalobce č. [Anonymizováno] Dále, že plot je veden rovněž na pozemku žalované parc. č. [Anonymizováno] a pokračuje přes část pozemku parc. č. [Anonymizováno] až na pozemek žalované parc. č. [Anonymizováno]. Plocha zastavěné a oplocené části nemovitosti, která se nachází na pozemku parc. č. [Anonymizováno] evidovaného pro žalovanou na nově vzniklé parc. č. st. [Anonymizováno] činí [Anonymizováno], na parc. č. [Anonymizováno] činí [Anonymizováno], [Anonymizováno][Anonymizováno] tj. celkem činí [Anonymizováno] a plocha části oploceného pozemku parc. č. [Anonymizováno], který tvoří novou parc. č. [Anonymizováno] Celkem tak plocha pozemků, které přesahují na pozemek evidovaný pro žalovanou a které jsou předmětem tohoto řízení činí [Anonymizováno] [právnická osoba] pro [Anonymizováno] (Katastrální pracoviště [adresa]) souhlasil dne [datum] s očíslováním parcel dle geometrického plánu.

15. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že tento byl vypracován za účelem odhadu ceny obvyklé za pronájem části pozemku p.č. [Anonymizováno] vodní plocha, koryto vodního toku umělé o výměře [Anonymizováno] dle zákresu do katastrální mapy, [Anonymizováno], k.ú. [adresa], obec [adresa]. Obvyklé roční nájemné bylo určeno vě výši 10 % obvyklé ceny pozemků, když tato byla určena na částku 80 000 Kč (za 80 m2 pozemku), obvyklé roční nájemné tak bylo určeno na částku 8 000 Kč. Z dodatku znaleckého posudku pak soud zjistil, že tento byl proveden k na základě opakované prohlídky dne 25. 4. 2024 v souvislosti s tím, že zadavatelem označená část pozemku parc. č. [Anonymizováno] určená k prodeji zahrnuje i otevřenou nezastavěnou část koryta vodního toku (náhonu), z toho důvodu bylo provedeno rozdělení odhadu na dvě části, ocenění zastavěné části vodního toku užívaného ve funkčním celku se sousední parc. č. [Anonymizováno] a část zahrnující otevřwenou nezastavěnou část vodního toku, obvyklá cena za užívání pozemku tak byla určena ve výši 1100 Kč k zastavěné části a 200 Kč k nezastavěné části 16. Z dalších provedených listin soud nezjistil skutečnosti významné pro posouzení věci.

17. Na základě takto provedeného dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu. Jako vlastník pozemků parc. č. [Anonymizováno] v k.ú. [adresa] je zapsána žalovaná. Žalobce byla ke dni zapsána jako vlastník sousedících nemovitostí na LV č. [hodnota] včetně pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] jehož součástí je budova č. p. [Anonymizováno], v k. ú. [adresa], k níž byla přistaven přístavek (pergola a salonek), která se zde nachází přinejmenším od doku 1996, jak bylo mezi stranami nesporné. Stejně tak účastníci považovali za nesporné, že Žalobce ani jeho právní předchůdce po dobu trvání vlastnického práva k předmětným nemovitostem od roku 1996 neprováděl žádné zásadní stavební úpravy ani neměnil oplocení pozemku, což také bylo mezi stranami nesporné a nemovitost ve stavu, tak jak byla zaměřena geometrickým plánem stála již v době jejího nabytí právním předchůdcem žalobce, panem [jméno FO]. Část pozemku parc. č. [Anonymizováno], na kterém se přístavba a oplocení (včetně terasy) nachází, byla geometrickým plánem z roku 2023 v rozsahu přístavby vymezena jako nový pozemek st. parc. č. [hodnota] o výměře [Anonymizováno], jako pozemek parc. č. [Anonymizováno] o [Anonymizováno] a jako pozemek parc. č. [Anonymizováno]. Část pozemku, na kterém se nachází oplocení (včetně terasy) byla vymezena jako nový pozemek [Anonymizováno] (vše v k.ú. [adresa]).

18. Takto zjištěný skutkový stav soud po právní stránce posoudil následovně.

19. Podle § 80 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen jako „o. s. ř.“), se lze určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

20. Soud se proto nejprve zabýval posouzením této otázky, přičemž danou podmínku shledal v případě žalobce za naplněnou. Existenci naléhavého právního zájmu zkoumá soud z úřední povinnosti. Závěr o existenci naléhavého právního zájmu přitom lze přijmout i na základě výsledků provedeného dokazování (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 4. 2002 sp. zn. 21 Cdo 679/2001). Jak plyne z ustálené judikatury, navrhuje-li žalobce určení svého vlastnického nebo jiného práva k nemovitosti, které se zapisuje do katastru nemovitostí, je na požadovaném určení vždy naléhavý právní zájem, má-li být soudní rozhodnutí určující právo zaznamenáno do katastru nemovitostí a tímto způsobem dosaženo shody mezi stavem právním a stavem zapsaným v katastru nemovitostí (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 7. 2007 sp. zn. 33 Odo 692/2005). Tak je tomu i v nyní posuzované věci, kde je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastník sporného pozemku jiná osoba než žalobce, který se s odkazem na vydržení dovolává určení svého vlastnického práva.

21. Podle § 994 o.z. se má za to, že držba je řádná, poctivá a pravá.

22. Podle § 1089 odst. 1 o. z. drží-li poctivý držitel vlastnické právo po určenou dobu, vydrží je a nabude věc do vlastnictví. Podle § 1091 odst. 2 o. z. je k vydržení vlastnického práva k nemovité věci potřebná nepřerušená držba trvající deset let. Podle § 1095 o. z. uplyne-li doba dvojnásobně dlouhá, než jaké by bylo jinak zapotřebí, vydrží držitel vlastnické právo, i když neprokáže právní důvod, na kterém se jeho držba zakládá. To neplatí, pokud se mu prokáže nepoctivý úmysl.

23. Podle přechodného ustanovení v § 3066 o. z. do doby stanovené v § 1095 se započte i doba, po kterou měl držitel, popřípadě jeho právní předchůdce, věc nepřetržitě v držbě přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona; tato doba však neskončí dříve než uplynutím dvou let ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona, jde-li o věc movitou, a pěti let, jde-li o věc nemovitou.

24. Pro aplikaci těchto ustanovení jsou stěžejní obecná výkladová východiska plynoucí z judikatury Nejvyššího soudu. Z ní plyne, že podmínkou mimořádného vydržení podle § 1095 o. z. není poctivá držba (ve smyslu § 992 odst. 1 o. z.) ani (pro dobu držby před 1. 1. 2014) držba oprávněná [§ 130 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník), ale nedostatek nepoctivého úmyslu držitele. O nepoctivý úmysl jde, jestliže jednání držitele při nabytí a výkonu držby nebylo úmyslně poctivé (morální) v obecném smyslu. Důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá. Držiteli, který se dovolává mimořádného vydržení, se započte vydržecí doba předchůdce, který držel věc „nikoli v nepoctivém úmyslu“; není třeba, aby byl předchůdce držitelem poctivým, anebo ve smyslu předchozí právní úpravy držitelem oprávněným. Do vydržecí doby jak pro řádné, tak mimořádné vydržení se ve prospěch vydržitele započte i doba držby jeho předchůdce, jen pokud předchůdce sám nesplnil podmínky vydržení, a nestal se tak vlastníkem věci. Samotný „nikoliv nepoctivý úmysl“ se nemusí změnit v úmysl nepoctivý jen tím, že držitel zjistí okolnosti, ze kterých se podává, že vlastníkem věci je ve skutečnosti někdo jiný. Je třeba zvážit, že i vlastnické právo k nemovitosti lze nabýt mimoknihovně (vydržením), takže ani vědomost o tom, že držitel nemovitosti není jako vlastník evidován ve veřejném seznamu, nevylučuje nepoctivý úmysl; to platí tím spíše pro zápisy v takovém seznamu, které mají původ v letech 1948 až 1990, ev. i o něco později, v dobách, kdy nebyla vedena řádná evidence práv k nemovitostem. Nepoctivým ve smyslu § 1095 o. z. je v zásadě (zpravidla) úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně „vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou“ (§ 993 o. z.) (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 4 .2022, sp. zn. 22 Cdo 3387/2021).

25. Při aplikaci těchto obecných východisek na nyní posuzovanou věc soud shledal žalobu důvodnou. Jak již bylo výše uvedeno, v řízení bylo zjištěno a bylo nesporné, že žalobce spornou část pozemku užíval a chopil se jeho držby v roce 2012, jeho právní předchůdce se ve stejném rozsahu chopil držby v roce 1996, kdy do svého vlastnictví na základě kupní smlouvy nabyl přilehlé nemovitosti, se kterými sporná přístavba a pozemek pod ní tvoří jeden funkční celek a historicky jsou takto jako jeden celek užívány. Dle tvrzení žalobce pak žalobce v roce 2023 zjistil, že nemovitosti, které nabyl od svého právního předchůdce byly postaveny původními vlastníky před rokem 1996 bez stavebního povolení a zčásti na pozemku žalované. Nejpozději k 28. 2. 2023, kdy požádal žalovanou o odkoupení pozemků si tak byl vědom, že nemovitosti byly postaveny na cizím pozemku a bez stavebního povolení. Soud se tak předně zabýval otázkou, zda uplynula dostatečně dlouhá doba, aby před tímto okamžikem mohlo dojít k mimořádnému vydržení, tj. doba dvaceti let a došel k závěru, že ano, neboť stav držby od roku 1996 nejprve právním předchůdcem žalobce a posléze žalobcem byl mezi účastníky nesporný. Dále se zabýval otázkou, zda nedošlo k vydržení již u právního předchůdce žalobce, a došel k závěru, že v daném případě tomu tak není, a proto mohla být uvedená doba držby ve prospěch žalobce započítána.

26. Sporné však mezi účastníky bylo, zda mohlo dojít k platnému vydržení, tj. zda objekt vydržení byl způsobilým k vydržení a dále, zda zde existoval nikoliv nepoctivý úmysl žalobce a jeho právního předchůdce. V tomto směru bylo na straně žalované, aby tvrdila a prokázala nepoctivý úmysl.

27. Co se týče objektu způsobilého k vydržení, tvrdila žalovaná jednak, že vodní koryto je nezpůsobilým objektem a stejně tak je jím i pozemní komunikace, neboť v obou případech se jedná o veřejný statek. Soud se tak zabýval otázkou, zda vodní koryto může být předmětem vydržení a došel k závěru, že ano. Veřejným statkem dle zákona č. 89/2012 Sb. věc určená k obecnímu užívání. Definičním znakem obecného užívání je pak skutečnost, že užívání uživatelem nevylučuje užívání ostatními. Veřejným statkem jsou zejména povrchové vody a pozemní komunikace. V daném případě však bylo zjištěno, že vodní koryto ani pozemní komunikace nebyly po dobu téměř 30 let k obecnému užívání užity. Pozemní komunikace se nachází až za zatravněnou plochou mezi spornou oplocenou částí pozemku, a navíc oplocení zasahuje do pozemku, který je veden jako ostatní plocha pouze [Anonymizováno] tj. odchylka mohla být způsobena i nepřesným zaměřením pozemku ve starších katastrálních mapách. Složitější bylo posouzení způsobilého objektu ve vztahu k vodnímu korytu. Obecně každé vodní koryto není veřejným statkem a může se nacházet i v soukromém vlastnictví osoby odlišné od veřejnoprávních subjektů. Nejvyššího soud se již v tomto smyslu také vyjádřil, a to konkrétně v rozsudku z 5. 11. 2007, sp zn. 22 Cdo 2903/2006, když konstatoval, že pozemek se samostatným parcelním číslem, který tvoří koryto vodního toku, může být předmětem soukromoprávních vztahů. Toho, že pozemek může být předmětem takových vztahů, si navíc žalovaná musela být vědoma už s ohledem na skutečnost, že s žalobcem jednala o jeho možném převodu či směně. Soud si je vědom, že Nejvyšší soud (v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 612/2019) konstatoval i skutečnost, že obecné užívání nezakládá držbu, a tudíž nemůže vést k vydržení nemovitosti, v daném případě se však o obecné užívání nejednalo. Držitel se zastavěnou a zaplocenou zatrubněnou částí vodního toku naopak nakládal jako s vlastním pozemkem.

28. Žalovaná tvrdila, že, aby mohla být započtena vydržecí doba právního předchůdce, muselo by se u něj jednat o poctivou držbu. Na to soud poučil žalovanou že v souladu se stávající judikaturou Nejvyššího soudu (výše zmíněný rozsudek 22 Cdo 3387/2021) se kvalifikace držby způsobilé pro mimořádné vydržení u právního předchůdce neliší od držby jeho nástupce, a tedy o tom, že „držiteli, který se dovolává mimořádného vydržení, se započte vydržecí doba předchůdce, který držel věc „nikoli v nepoctivém úmyslu“; není třeba, aby byl předchůdce držitelem poctivým (§ 992 odst. 1 ObčZ), anebo oprávněným (§ 130 odst. 1 ObčZ 1964).“ Nejvyšší soud k tomu dále doplnil, že „důkazní břemeno ohledně nepoctivého úmyslu držitele tíží toho, kdo vydržení popírá.“ Pro to, aby žalovaná mohla být ve sporu úspěšná tak musela prokázat, že žalobce nebo jeho právní předchůdce jednal v nepoctivém úmyslu a pouhá nepoctivá či neoprávněná držba k prokázání toho, že nedošlo k mimořádnému vydržení, nestačí.

29. Následně se proto soud musel zabývat i druhou podmínkou, tj. tím, zda žalobce a jeho právní předchůdce pozemek drželi „nikoli v nepoctivém úmyslu“. Žalovaná v tomto směru tvrdila, že nepoctivý úmysl byl založen prostým vědomím toho, že stav neodpovídá stavu zapsaném v katastru nemovitostí a dovolávala se formální a materiální publicity katastru nemovitostí. Dále se domnívala, že v dobré víře nemohl být žalobce a jeho právní předchůdce z důvodu, že si museli být vědomi toho, že přístavby podstatně přesahují na pozemky sousední, navíc koryto vodního toku a pozemní komunikaci. Uváděla, že nepoctivý úmysl založený nepřehlédnutelným rozdílem výměr obou pozemků nelze zhojit tím, že žalobce uplatní vydržení pouze k části drženého pozemku, kdy se domáhá vytvoření zcela nových pozemků na základě geometrického plánu. Soud se tak zabýval otázkou, zda rozsah, kterým přesahuje nemovitost žalobce na sousední pozemek nebyl tak nepřehlédnutelný, že musel založit nepoctivý úmysl žalobce, a došel k závěru, že nikoliv. Nejprve chce soud podotknout, že žalobce nedržel větší část pozemku žalované (když to nebylo žalovanou ani tvrzeno) a pouze u části z takto užívané části se snaží dosáhnout jeho vydržení (jak tomu bylo v případě rozsudku Nejvyššího soudu 22 Cdo 286/2024, na které žalovaná v této souvislosti odkazovala), ale geometrickým plánem nově vytyčené parcely zohledňovaly stávající držební stav, tj. nebyly uměle vytvořeny jen za tímto účelem. Pro posouzení otázky rozsahu se soud zabýval zejména tvarem pozemku a skutečnosti, zda přesahující nemovitosti kopírují tvar pozemku a jakým způsobem. Došel k závěru, že část pozemku, nově vyznačená jako parc. č. [Anonymizováno], včetně parc. č. [Anonymizováno] tvar pozemku žalobce zcela jednoznačně kopíruje a posunutí hranice proti katastrálnímu stavu je přibližně o 1,5 metru je ještě přehlédnutelné. S ohledem na to, že v dané části je vodní tok zatrubněný (jak uvedli i účastníci) a s ohledem na skutečnost, že mezi oplocením a pozemní komunikací vede ještě část zatravněného pásu (ač dle katastrálního stavu má pozemek pozemní komunikace přímo navazovat na vodní tok, soud tak měl za to, že neznalost žalobce o místě, kde se správně má nalézat hranice pozemku je zcela pochopitelná a omluvitelná. Co se týče druhé části užívaného pozemku parc. č. [Anonymizováno] bylo posuzování složitější. Soud měl za to, že však ani v tomto případě nejednal žalobce ani jeho právní předchůdce v nepoctivém úmyslu, když takový se nepodařilo straně žalované prokázat. Soud vycházel z toho, že tvar pozemku žalobce se skládá jednak z obdélníkové části a jednak z části připomínající výseč kruhu (mnohoúhelníku), uvedená výseč však byla delší než hrana obdélníku, na který navazuje. Vzniklý útvar tak je podobný jako tvar pozemku, který je zastavěn, když přístavek sice svou rozlohou v šířce dvojnásobně přesahuje šířku, o kterou byla uvedená stěna výseče širší než obdélník, přesto však jde o zhruba 1,5 metru, a tak rozšíření je ještě v mezích omluvitelnosti. Co se týče délky objektu, tento však zcela výrazně přesahuje místo, kde se uvedený přesah nachází, a to prakticky po celé své ploše. Nelze ale opominout, že objekt navazuje na oplocenou část a je s ní v rovině. Soud tak měl za to, že žalobce si počínal nedbale, nezjistil-li že přístavba neleží na jeho pozemku, neboť si zcela jistě mohl všimnout, že přístavba se na jeho pozemku nenachází. Stejně tak se dá říci o právním předchůdci žalobce, že si počínal nedbale, pokud danou skutečnost nezjistil. Nepodařilo se však prokázat, že by se dopustil jednání úmyslně nepoctivého. Že je držba, pravá, poctivá a řádná se ze zákona presumuje. Celková výměra pozemků, kterých se žalovaný domáhá činí celkem 79 m2, pozemky, které nabyl od svého právního předchůdce v této lokalitě však celkem zaujímají rozlohu 379 m2, proto soud neshledal rozpor zcela zjevným na takové úrovni, aby šlo o úmyslně nepoctivé jednání. Nemovitost, kterou jeho právní předchůdce nabyl koupí již byla ve stavu, v jakém se nachází nyní. Skutečnost, že se o nesouladu dozvěděl až žalobce v roce 2023, když v tomto roce začal usilovat o nápravu vadného stavu a stejně tak i o nápravu stavu, že je stavba postavena bez přivolení stavebního úřadu, nebyla ze strany žalované nijak zpochybňována. Nebylo prokazováno, že by se o tom měl žalobce či žalovaný dozvědět dříve. Soud tak musel v souladu s judikaturou konstatovat, že žalovaný neunesl své důkazní břemeno ve vztahu k prokázání skutečnosti, že žalobce nebo jeho bezprostřední právní předchůdce jednali v nepoctivém úmyslu. Soud chce upozornit na skutečnost, že v případě mimořádného vydržení jde o dobrou víru v nejméně přísném pojetí. Nepoctivým ve smyslu § 1095 o. z. je v zásadě (zpravidla) úmyslné jednání naplňující znaky nepravé držby, tedy pokud se držitel úmyslně „vetřel v držbu svémocně nebo že se v ni vloudil potajmu nebo lstí, anebo usiluje proměnit v trvalé právo to, co mu bylo povoleno jen výprosou.“ Nic z toho nebylo ve vztahu k žalobci ani jeho právnímu předchůdci tvrzeno ani prokázáno a z dokazování ani nevyplynulo. Soud by k situaci přistupoval jinak pokud by měla být pro započtení vydržecí doba použita i vydržecí doba původních vlastníků nemovitosti, kteří neoprávněnou a nepovolenou stavbu na cizím pozemku postavili, avšak o tento případ se nejednalo. Naopak nebylo v řízení zjištěno, že by obec v průběhu téměř třiceti let závadného stavu jakkoliv na tento reagovala, když první její výhrady přišli až v rámci snahy o mimosoudní vyřešení sporu (v roce 2023), případně až po podání žaloby, kdy podala podnět k zahájení řízení o odstranění stavby. Soud tak měl za to, že v daném případě byly podmínky mimořádného vydržení naplněny.

30. Co se týče argumentu, že neoprávněné zatrubnění právním předchůdcem omezilo průtok vody a koryto bývá každoročně přetíženo množstvím vody, toto nebylo nijak prokázáno, nebylo ani tvrzeno, že by na tom měl podíl žalobce či jeho přímý právní předchůdce (ale právě původní vlastníci nemovitosti) a v souvislosti se skutečností, že i v další části toku pod pozemní komunikací je koryto zatrubněno, soud nepovažoval toto tvrzení za dostatečně relevantní natolik, aby mohlo na jeho rozhodnutí něco změnit.

31. Protože byly splněny zákonné podmínky mimořádného vydržení stanovené v § 1095 o. z., tj. uplynula doba delší 20 let a současně nebyl zjištěn nepoctivý úmysl, soud žalobě v plném rozsahu vyhověl a určil, že je žalobce vlastníkem pozemku v rozsahu, jak byl vymezen geometrickým plánem s ohledem na rozměry přístavby a oplocení tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

32. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení zcela úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 27 917,40 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce 5 000 Kč a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) ve znění účinném do [datum] z tarifní hodnoty ve výši 50 000 Kč sestávající z částky 3 100 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a. t. ze dne [datum] a z částky 3 100 Kč za písemné podání nebo návrh ve věci samé dle § 11 odst. 1 písm. d) a. t. ze dne [datum] včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. ve znění účinném do [datum] a odměna stanovená dle § 9 odst. 4 písm. a), § 6 odst. 1 a § 7 a. t. ve znění účinném od [datum] z tarifní hodnoty ve výši 113 000 Kč sestávající z částky 2 x 5 620 Kč za účast na jednání soudu přesahující 2 hodiny dle § 11 odst. 1 písm. g) a. t. (ve znění účinném od [datum]) ze dne [datum] včetně dvou paušálních náhrad výdajů po 450 Kč dle § 14b odst. 5 písm. b) a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 % z částky 18 940 Kč ve výši 3 977,40 Kč.

Poučení