33 C 150/2018-565

Rubrum

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní Mgr. Evou Liškovou ve věci žalobců: ; a) [celé jméno žalobce], narozený dne [datum] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] ; b) [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobce a žalobkyně] oba zastoupeni obecným zmocněncem [příjmení] [jméno] [příjmení] bytem [adresa] proti žalovaným: ; 1. [celé jméno žalovaného], narozený dne [datum] bytem [adresa žalovaného] ; 2. [celé jméno žalované], narozená dne [datum] bytem [adresa žalované] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizováno]. sídlem [adresa] o zaplacení 779 263 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalobcům a) a b) oprávněným společně a nerozdílně částku 57 333 Kč s 8,05% zákonným úrokem z prodlení od 1. 12. 2017 do zaplacení do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žaloba se v části, kde se žalobci a) a b) domáhali po žalovaných 1) a 2) zaplacení částky 454 897 Kč s 8,05 % zákonným úrokem z prodlení od 1. 12. 2017 do zaplacení, zamítá.

III. Řízení se v části, kde se žalobci a) a b) domáhali po žalovaných 1) a 2) zaplacení částky 267 033 Kč s 8,05% zákonným úrokem z prodlení, zastavuje.

IV. Žalobci a) a b) jsou povinni společně a nerozdílně zaplatit žalovaným 1) a 2) oprávněným společně a nerozdílně náklady řízení ve výši 269 580 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalovaných 1) a 2).

V. Žalobci a) a b) jsou povinni zaplatit České republice na účet Okresního soudu Brno-venkov náklady řízení v rozsahu 7 % s tím, že jejich přesná výše bude stanovena v samostatném usnesení, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

VI. Žalovaní 1) a 2) jsou povinni zaplatit České republice na účet Okresního soudu Brno-venkov náklady řízení v rozsahu 93 % s tím, že jejich přesná výše bude stanovena v samostatném usnesení, do tří dnů od právní moci tohoto usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne 27. 6. 2018 se žalobci domáhali vydání rozhodnutí, kterým by žalovaným byla uložena povinnost zaplatit žalobcům částku 779 263 Kč s příslušenstvím. V žalobě uvedli, že na základě kupní smlouvy ze dne [datum] nabyli od žalovaných nemovitosti – pozemky p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba garáže bez č. p./č. e., vše v katastrálním území Ostopovice. Dne 7. 3. 2017 žalobci předmětné nemovitosti od žalovaných protokolárně převzali. Po převzetí předmětu prodeje a zahájení jeho užívání, respektive při provádění úprav pro potřeby žalobců a po první větší bouřce začali žalobci objevovat vady, které nebyly zřejmé při přejímce a tyto reklamovali u žalovaných svým dopisem ze dne 3. 7. 2017, ve kterém rovněž uplatnili nárok na slevu z ceny s tím, že tuto slevu vyčíslí dodatečně. Žalovaní svým dopisem ze dne 16. 7. 2017 prakticky uznali reklamované vady a vyjádřili přesvědčení, že se účastníci dohodnou na slevě z kupní ceny. Žalobci si následně nechali provést odborné posouzení nemovitostí z hlediska kvality, provedení a vad s dopadem těchto vad na kupní cenu předmětných nemovitostí, která dle kupní smlouvy činila částku [anonymizováno]. Toto odborné posouzení zpracoval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ke dni 26. 9. 2017. Při zpracování tohoto odborného posouzení bylo odhaleno další množství skrytých vad, které pak žalovaní již prostřednictvím svého právního zástupce jeho dopisem ze dne 13. 11. 2017 uplatnili u žalovaných, a to včetně vyčíslení svého nároku ve výši stanovené odborným posouzením, tedy v částce 779 263 Kč. Žalobci se nadále snažili dojít ke smírnému řešení celá záležitosti, zaslali žalovaným dopis ze dne 7. 12. 2017 formulovaný již jako předžalobní upomínka, reakcí byl dopis žalovaných ze dne 7. 1. 2018. Po tomto stanovisku žalovaných došlo k dalším ústním jednáním ve věci a dne 25. 2. 2018 i k jednání na místě samém, jeho výstupem byl dopis žalovaných ze dne 9. 3. 2018, kde žalovaní mj. navrhli, nechť žalobci odstoupí od smlouvy a zároveň opětovně potvrdili, že nerozporují prokazatelné vady a akceptují požadavek na slevu z ceny. K tomuto dopisu sdělili žalobci, že setrvávají na způsobu vyřízení reklamace formou slevy z ceny, žalovaní své stanovisko nijak nezměnili. Na podporu svých tvrzení a oprávněnosti svých nároků si žalobci nechali v měsíci dubnu 2018 zpracovat další posudek, jehož zhotovitelem je znalec [příjmení] [příjmení], který se v posudku zabýval pouze zásadními závažnými vadami a odhalil i některé další skryté vady s tím, že jeho odborný cenový odhad dopadů do kupní ceny zkoumaných nemovitostí je prakticky totožný s odborným cenovým posouzením [anonymizováno] [příjmení]. I tento znalecký posudek byl předložen žalovaným ve snaze předejít soudnímu sporu, žalovaní zaujali zásadně negativní stanovisko, a to svým dopisem ze dne 16. 6. 2018. Žalobcům tak nezbylo, než se domáhat svých zákonných nároků z titulu práva z vadného plnění soudní cestou.

2. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. V písemném vyjádření ze dne 13. 9. 2018 namítli, že žaloba je neurčitá s tím, že žalobci netvrdí, jakého nároku z titulu práva z vadného plnění se žalobou domáhají a netvrdí konkrétní vady nemovitostí, které mají být předmětem tohoto řízení. Za základní důvod, proč žalovaní považují nárok žalobců za nedůvodný, je skutečnost, že žalobci znali faktický i právní stav nemovitostí, kdy je žalovaní se stavem nemovitostí seznámili. Tuto skutečnost potvrdili žalobci v kupní smlouvě, kdy v jejím článku V. odst. 3 výslovně prohlásili, že:„ Kupující výslovně prohlašují, že byli prodávajícími seznámeni s faktickým i právním stavem předmětných nemovitostí, že si nemovitosti osobně před podpisem kupní smlouvy prohlédli a faktický i právní stav předmětných nemovitostí odpovídá ustanovení této smlouvy.“ 3. K výzvě soudu doplnili žalobci skutková tvrzení žaloby písemným podáním ze dne 24. 9. 2018 tak, že uvedli, jaké vady nemovitostí jsou předmětem tohoto řízení, a to tak, že se jedná 1) v chodbě ve druhém nadzemním podlaží vada nerovnosti podlahy a její vzdouvání se, včetně nesprávné geometrie provedení vnitřních příček vymezujících chodbu, 2) projevy vlhkosti v prostoru pod schodištěm a závady větrání tohoto prostoru, včetně nerovnosti podlah s projevem rozdílů v místě styku podlahy s keramickou dlažbou, 3) vada materiálu svislých konstrukcí a příček – záměna deklarovaného materiálu, 4) terasa – vada absence odvodnění a provedení terasy při použití zcela nekvalitního betonu, 5) vadné provedení tepelné izolace základů a soklu domu, 6) vadné provedení přístupového chodníku k domu a ke garáži včetně vadného odvodnění a vyspádování, 7) vadná střecha garáže, 8) vadné zděné oplocení a 9) vadně provedené základy domu.

4. Žalování se k doplnění žaloby vyjádřili v písemném podání ze dne 11. 10. 2018, kde namítli, že je zřejmé, že žalobci si pletou právní režim smlouvy o dílo a kupní smlouvy, když poměřují stav nemovitostí s projektovou dokumentací pro stavební povolení a s normami ČSN, které však nebyly v kupní smlouvě určeny jako kritérium jakosti rodinného domu. Žalobci si neobjednali u žalovaných rodinný dům dle projektové dokumentace v jakosti norem ČSN, ale koupili řádně zkolaudovaný hotový dům, který si prohlédli a byli seznámeni s jeho faktickým stavem. Nemovitosti odpovídaly předmětu kupní smlouvy, žádná speciální vlastnost nebyla mezi stranami sjednána, žalobci žádné zvláštní vlastnosti nemovitostí v kupní smlouvě nevymínili a s ohledem na jejich prohlášení jim musel být znám technický stav nemovitostí. Žalovaní proto namítli, že skutečnosti, které považují žalobci za vady, vadami ve smyslu odpovědnosti za vady z titulu kupní smlouvy nejsou. Dále žalovaní poukázali na ustanovení § 2103 o. z., a namítli, že v některých případech se jedná o vady, které museli žalobci s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření kupní smlouvy, nejedná se tedy o skryté vady, ale o zjevné vady a žalobci proto nemají práva z vadného plnění. Dále žalovaní v souladu s § 2112 o. z. vznesli námitku pozdní notifikace vad, kdy pro případ, že by soud shledal, že některé skutečnosti jsou skrytými vadami, namítají žalovaní neoznámení těchto vad bez zbytečného odkladu poté, co je mohli žalobci při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit.

5. V písemném podání ze dne 11. 3. 2018 poukázali žalobci na to, že předmětné nemovitosti byly pořizovány jako novostavby za účelem jejich užívání jako komfortního bydlení včetně komfortního umisťování aut v garáži.

6. Na to reagovali žalovaní v písemném podání ze dne 12. 3. 2019 tak, že nemovitost byla v čl. I. kupní smlouvy specifikována jako rodinný dům. Rodinný dům je řádně zkolaudován, a to dle rozhodnutí Stavebního úřadu [obec] č. j. [spisová značka], kterým vzniklo žalovaným právo užívat stavbu ke dni 7. 1. 2017. Stavebním úřadem bylo rozhodnuto, že v nemovitosti (respektive ve stavbě) je povoleno trvalé bydlení – stavba tedy splňuje veřejnoprávní požadavky na bydlení, a to jako trvalé obydlí. Žádná z žalobci tvrzených vad nevylučuje obvyklý účel užívání nemovitosti, a to bydlení. Znovu zdůraznili, že žalobci při převzetí nemovitostí podnikli prohlídku, a to za účasti svých techniků, respektive poradců v oblasti provádění staveb. Předání nemovitostí byl přítomen i makléř, který zprostředkovával prodej, prohlídka nemovitostí po technické stránce byla více než podrobná. O nemovitosti byl velký zájem a sjednaná kupní cena odpovídala technickému stavu nemovitosti v daném čase a místě.

7. Skutková zjištění byla učiněna z provedených listinných důkazů, vyhotovených znaleckých posudků a výpovědí znalců.

8. Z kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími bylo zjištěno, že jejím předmětem byly nemovitosti v katastrálním území Ostopovice, a to pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], pozemek p. [číslo] pozemek p. [číslo] jehož součástí je garáž bez čp/če, byla sjednána kupní cena nemovitostí ve výši 6 327 336 Kč. V čl. V. odst. 3 kupující výslovně prohlásili, že byli prodávajícími seznámeni s faktickým i právním stavem předmětných nemovitostí, že si nemovitosti osobně před podpisem kupní smlouvy prohlédli a faktický i právní stav předmětných nemovitostí odpovídá ustanovení této smlouvy.

9. Z výpisu z katastru nemovitostí z LV číslo 2062 pro obec a katastrální území Ostopovice bylo zjištěno, že žalobci jsou v katastru nemovitostí zapsáni jako vlastníci předmětných nemovitostí na základě kupní smlouvy ze dne 26. 1. 2017 s právními účinky vkladu práva ke dni 1. 2. 2017.

10. Z oznámení o užívání stavby bylo zjištěno, že Obecní úřad Střelice potvrdil, že právo užívat stavbu, a to novostavbu RD na pozemku p. [číslo] dvojgaráže na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] vzniklo dne 7. 1. 2017.

11. Z inzerátu na prodej předmětných nemovitostí bylo zjištěno, že tyto byly nabízeny k prodeji za kupní cenu ve výši [částka], a to jako samostatně stojící rodinný dům 5 + kk s tím, že k domu náleží dvojgaráž.

12. Z předávacího protokolu podepsaného oběma žalobci bylo zjištěno, že nemovitosti byly žalobcům předány dne 7. 3. 2017, žalobci výslovně prohlásili, že je jim dostatečně znám stav předmětných nemovitostí a příslušenství a jako takový jej přebírají.

13. Dopisem ze dne 3. 7. 2017 nazvaným jako reklamace vad a uplatnění práva na slevu z ceny prodaných nemovitostí uplatnili žalobci u žalovaných nárok na slevu z kupní ceny s tím, že výši slevy sdělí dodatečně po odstranění vad. Namítli, že byli zcela neodborně a diletantsky provedené některé elektro práce, dále uvedli, že po bouřce dne 22. 6. 2017 bylo zjištěno, že střecha novostavby garáže je vadná a bude potřebovat zásadní opravu, současně bylo zjištěno, že sloupky oplocení se kymácí a že z nich odpadávají jejich jednotlivé díly. V neposlední řadě došlo ke zvlnění podlahy v prvním poschodí domu a k propadnutí chodníku mezi garáží, rodinným domem a vstupní brankou.

14. Žalovaní reagovali dopisem ze dne 16. 7. 2017, kde uvedli:„ Za vady, které jsou nezpochybnitelné, se omlouváme, rádi bychom zajistili opravu, ale respektujeme vaše rozhodnutí na slevu z kupní ceny“.

15. Z odborného posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení], autorizovaného inženýra v oboru pozemní stavby ze dne 26. 9. 2017 bylo zjištěno, že autor odborného posouzení po provedených místních šetřeních zjistil na nemovitostech vady, které označil pod body 2. 2. 1. až 2. 2. 189, z vad, které byly uplatněny v tomto řízení, označil následující vady: 2. 2. 4. (vada 1) chodba druhé nadzemní podlaží - skrytá vada nerovnosti plošného podkladu nášlapné vrstvy, odchylka od rovinnosti podkladu nášlapné vrstvy, měřeno na 2 m lati, odchylka od vodorovné roviny v celé ploše místnosti, 2. 2. 5. (vada 2) schodiště - zábradlí, prostor pod schodištěm – projevy vlhkosti v prostoru pod schodištěm a závady větrání prostoru, nerovnost podlah s projevem rozdílu v místě styku podlahy s keramickou dlažbou a povrchem lamelou, 2. 2. 10 (vada 3) zdivo nosné, obvodové a vnitřní stěny – skrytá vada materiálu svislých konstrukcí a příček - změna deklarovaného materiálu, 2. 2. 11 (vada 4) terasa - skrytá vada absence odvodnění, zjištěn nulový spád plochy, zjištěno zatření spár bočního povrchu terasy z betonu, respektive dlažby povrchovou úpravou marmolit, taková úprava indikuje odvodnění terasy vnitřním odvodem srážkové vody, který však není patrný, 2. 2. 13 (vada 5) zateplení pláště ETICS- skrytá vada zateplení soklu (spodní stavba), 2. 2. 16 (vada 6) komunikace – vadné provedení komunikace při vstupu na předmětný pozemek, odvodnění povrchu komunikací, spádování, 2. 2. 17 (vada 7) garáž - skrytá vada zastřešení, skrytá vada - připojení parozábrany, skrytá vada - krytina zastřešení, předepsaný sklon 20°, zjištěno nedodržení technologických předpisů provedení, 2. 2. 18 (vada 8) oplocení – zděné, skrytá vada stability, mechanické odolnosti, bezpečnosti při užívání, základ oplocení - skrytá vada zjištěna nedostatečná hloubka založení oplocení, stávající hloubka založení cca 60 cm neodpovídá nezámrzné hloubce. Závěrem Ing. [jméno] [příjmení] stanovil minimální hodnotu dopadu vad do obvyklé ceny nemovitostí ve výši 779 263 Kč s tím, že z připojené tabulky lze vyčíst, že u garáže stanovil částku připadající z celkové kupní ceny na garáž ve výši 401 662 Kč a dopad vady ve výši 63 463 Kč, u oplocení stanovil částku připadající z celkové kupní ceny na oplocení ve výši 126 000 Kč a dopad vady ve výši 113 400 Kč.

16. Dopisem ze dne 13. 11. 2017, jehož přílohou bylo odborné posouzení [anonymizováno] [příjmení] a který byl odeslán na adresu žalovaných, uplatnili žalobci u žalovaných nárok na slevu z kupní ceny ve výši 779 263 Kč s odkazem na odborné posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a vyzvali žalované k zaplacení této částky. Žalovaní reagovali dopisem ze dne 27. 11. 2017, kde uvedli, že se rozhodli na zpracované posouzení [anonymizováno] [příjmení] podat stížnost k [obec] komoře autorizovaných inženýrů a techniků činných ve výstavbě, rozporují samotné ocenění vad a celkové slevy, nabídli snížení kupní ceny o 80 000 Kč s tím, že se jedná o dvojnásobek částky, která je dle odhadu potřebná na odstranění skutečných závad.

17. V dopisu ze dne 7. 12. 2017 uvedli žalobci, že navržená výše slevy z ceny v částce 80 000 Kč je s ohledem na počet vad a na jejich závažnost pro žalobce neakceptovatelná.

18. Na to reagovali žalovaní dopisem ze dne 7. 1. 2018, kde zopakovali nabídku na slevu ve výši 80 000 Kč s tím, že značná část tvrzení o odborném posouzení existujících vad je nepravdivá nebo zkreslená. V dopisu ze dne 9. 3. 2018 žalovaní uvedli, že prokazatelné vady nijak nerozporují a akceptují u nich požadavek na slevu z kupní ceny, kterou se dohodli navýšit na částku 139 450 Kč, jsou ochotni jednat o podmínkách odstoupení od smlouvy.

19. Žalobci reagovali dopisem z 16. 3. 2018, kde uvedli, že pokud žalovanými nebude razantně navýšená částka na slevu z kupní ceny, bude nárok žalobců uplatněn u soudu. V dopisu ze dne 23. 3. 2018 žalovaní uvedli, že pokud žalobci požadují slevu ve výši cca 500 000 Kč, je to pro ně nepřijatelné.

20. Dopisem ze dne 28. 5. 2018 byla žalobci žalovaným zaslána předžalobní výzva, přílohou dopisu byl znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Žalobci uvedli, že předkládají další znalecký posudek, který se zabývá právě a pouze a jen těmi vadami, které jsou vadami skrytými a které mají zcela nepochybně zásadní vliv na kvalitu předmětných nemovitostí. Žalovaní reagovali dopisem z 16. 6. 2018, kde poukázali na to, že druhý posudek již alespoň neobsahuje většinu naprosto smyšlených vad, avšak je požadována téměř shodná výše slevy jako v prvním posudku, ačkoliv počet uváděných vad je naprosto odlišný (cca 41 vad v prvním posudku versus 5 ve druhém posudku).

21. Ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] zpracovaného v dubnu 2018 bylo zjištěno, že znalec shledal následující vady: 4. 1. oplocení objektu (vada 8), uvedl: Celá zděná konstrukce oplocení je značně nestabilní a ohrožuje bezpečnost osob a zvířat, které by se pohybovaly v bezprostřední blízkosti této konstrukce. Jakýkoliv silnější podmět, jako například neopatrný náraz do zděných sloupků, vichřice a podobně představuje riziko zřícení plotové zídky nebo její části. Další zásadní vadou provedení této konstrukce je založení betonového základu pod zídkou plotu v nedostatečné promrzající hloubce, a to -60 cm pod upraveným terénem, přímo na rostlém terénu – bez štěrkového nebo štěrkopískového posypu, a to přesto, a že se jedná evidentně o jílovitou zeminu, tj. pro vodu nepropustnou a namrzavou. V tomto případě nepostačuje provedení jakýchkoliv oprav, ale nutné je odstranění celé konstrukce oplocení, včetně základů a provedení kompletně nové rekonstrukce oplocení, včetně základů v nezámrzné hloubce na štěrkopískovém podsypu, obdobně, jak je navrženo v projektu pro vlastní dům. 4. 2. základy domu (vada 9) - také základy domu jsou uloženy v naprosto nedostatečné hloubce -90 cm pod upraveným terénem, což je v případě této nepropustné a namrzavé zeminy velmi riskantní hloubka. Projektant stavby, který se seznámil s místními hydrogeologickými poměry, stanovil hloubku základové spáry domu v úrovni -126,5 cm pod upraveným terénem a měl pro to nepochybně dobré důvody. Zhotovitel tento návrh nerespektoval a tím vědomě způsobil budoucímu majiteli domu riziko potenciálních škod do budoucna, a to v podobě dosti reálného nebezpečí vzniku statických vad a poruch domu. Situace je o to horší, že nebyl zhotovitelem proveden ani štěrkopískový podsyp základových pásů. Jako nutné sanační opatření, které by do značné míry eliminovalo pochybení zhotovitele v bodech 4. 2. a 4. 3. navrhuji provést boční zateplení základů, tj. provedení dle projektu + protažení tepelné izolace až po spodní hranu základových pásů – po úpravě povrchu vyčnívající vrstvy podkladové betonové desky, tzn. vytvoření rovné plochy pro toto zateplení. 4. 3. tepelná izolace základů a soklů domu (vada 5) - navržená vrstva tepelné izolace byla projektantem správně navržena jako souvislá vrstva probíhající od horní hrany základů až do úrovně +30 cm nad úroveň upraveného terénu, její funkce spočívá v ochraně základů i soklové části domu proti promrzání a eliminaci tepelného mostu, který se jinak běžně vyskytuje v místě styku první řady obvodového zdiva a podlahy 1. NP. V daném případě zhotovitel neprovedl v rozporu s projektem tepelnou izolaci pod úrovní terénu žádnou. Současné provedení obvodového zdiva v úrovni styku s terénem představuje riziko vzniku tepelných mostů a vlhkostních vad a poruch během zimního období, pokud dojde k výskytu silnějších mrazů. 4. 4. chybějící drenáž (souvisí s vadou 5) provedená šetření prokázala, že podloží objektu tvoří pro vodu nepropustná zemina, viz. orientační zkoušky propustnosti zeminy. Z tohoto důvodu je nezbytné, aby veškerá povrchová voda, která se dostane do zásypu kolem domu (dešťová, zálivková apod.) měla možnost co nejrychleji odtéct od paty domu. Pokud by zůstávala delší dobu v rýze zásypu, docházelo by kolem celého domu postupně k nastoupání vodního sloupce a tato voda by působila na hydroizolaci domu jako voda tlaková! V takovém případě by nastalo reálné riziko poškození a ztráty funkčnosti hydroizolace domu, která je dimenzována jen pro zemní vlhkost a vznik vlhkostních vad a poruch zdiva i podlahy v 1. NP. V daném případě je nutné dodatečně navrhnout a provést komplexní drenážní systém kolem celého domu zahrnující svedení drenáže do revizní šachty a bezpečné odvádění vody do systému dešťové kanalizace. 4. 5 terasa (vada 4) - konstrukce terasy je naprostým technickým zmetkem! V důsledku tohoto provedení terasy vznikla bezodtoková„ vana“, kde se shromažďuje dešťová voda. V důsledku mrazů dojde dříve nebo později nepochybně k totální degradaci a rozpadu betonu a k následnému zborcení celé dlažby terasy! Nutné je provedení kompletní rekonstrukce celé terasy, tj. demontáž stávající dlažby, vybourání podkladního betonu, ověření kvality provedení podkladních vrstev, případně také jejich rekonstrukce a provedení kompletně nové konstrukce terasy. 4. 6. garáž (vada 7) - provedení střechy objektu i jeho krytiny neodpovídá projektovému návrhu (tvrdá pálená krytina na střeše sklonu 20°) ! Provedený sklon střechy 12,4° je výrazně nižší a tím nesplňuje požadavek na minimální sklon střechy pro zvolený druh krytiny asfaltové krytiny, tj. minimálně 15°. Vlastní provedení prací je naprosto neodborné a nekvalitní, dílo vykazuje množství zásadních technických a technologických nedostatků, které je potřeba odstranit – nutná je v tomto případě celková rekonstrukce krytiny objektu! Závěrem znalec uvedl, že šetřený objekt obsahuje nejméně 5 výše uvedených skrytých vad, z nichž tři jsou zcela zásadní vzhledem k očekávanému bezporuchovému provozu domu (nesprávná hloubka založení domu, absence tepelné izolace základů a absence drenáže). Nejedná se o vady estetické, ale závažné technické vady díla, které je potřeba odstranit. Znalec navrhl uplatnit slevu z ceny díla ve výši 10 až 15% z ceny objektu, tj. ve výši 759 280,30 Kč.

22. Ze znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] [číslo] ze dne 31. 7. 2019 bylo zjištěno, že za skryté vady byly znaleckým ústavem označeny: Vadné provedení tepelné izolace základů a soklu domu (vada 5), vadné zděné oplocení (vada 8) a vadně provedené základy domu (vada 9). K vadnému provedení tepelné izolace základů a soklu domu (vada 5) znalecký ústav uvedl, že v rámci provedených šetření byla u stavby ponechána vykopaná sonda. V této sondě bylo zjištěno založení stavby z monolitického betonu v hloubce cca 90 cm od úrovně terénu. Betonář základového pasu byla provedena pouze do výkopu, a proto má základ nerovný povrch. Na základu není provedena žádná tepelná izolace. Tato je provedena až v soklové části v tloušťce 8 cm. Absence tepelné izolace základů je porušením technologických postupů, kdy při zjištěné skutečnosti vzniká v místě základů tepelný most. Podlaha v blízkosti stěn se tak může ochlazovat více, než spodní část zdiva a může zde vznikat rosný bod s projevy vlhkosti a plísní. K vadnému zděnému oplocení (vada 8) znalecký ústav uvedl, že posuzované oplocení je provedeno z prefabrikovaných betonových tvarovek. V rámci provedených šetření byla u stavby ponechána vykopaná sonda. V této sondě bylo zjištěno založení v hloubce cca 60 cm pod upraveným terénem. Na takto provedených základech jsou dvě řady betonových tvarovek a sloupky ze stejných tvarovek. Výplň je z desek. Většina sloupků je po dotyku nestabilních a při použití větší síly hrozí i jejich zřícení. U jednoho sloupku bylo v horní části zjištěno špatné propojení s výztuží, která nemá dostatečnou kotevní délku a nebyla řádně zalita cementovou zálivkou. Celkové provedení plotu považujeme za špatné. Za další vadu bylo označeno vadné provedení základů domu (vada 9). K tomu znalecký ústav uvedl, že bylo zjištěno provedení základů v hloubce cca 90 cm pod upraveným terénem, pod základem nebyl zjištěn žádný štěrkový podsyp, zemina v místě rodinného domu má charakter jílovitohlinitých půd. Obecně platí, že jílovité zeminy vzhledem k své nepropustnosti pro vodu vyžadují větší nezámrznou hloubku. Nezámrznou hloubku je možno o něco snížit štěrkovým podsypem, který pod základovou spárou vytvoří pružný (stlačitelný) polštář. V předložené projektové dokumentaci jsou základy pro posuzování rodinný dům navrženy v hloubce 1,265 metru pod upraveným terénem s tím, že pod základem je dalších 15 cm štěrkového podsypu. Tento způsob založení považuje znalecký ústav za správný. Hloubka základů oproti projektové dokumentaci nebyla dodržena a tento stav považuje znalecký ústav za vadu provedení díla. Závěrem znalecký ústav uvedl, že na opravu hloubky základů a tepelné izolace je nutno vynaložit částku 371 589 Kč a na opravu oplocení částku 188 621 Kč, tj. celkem výše slevy za zjištěné vady činí 560 210 Kč. Vadu přístupového chodníku a střechy garáže neoznačil za vady skryté. K přístupovému chodníku uvedl, že bylo zjištěno, že provedené chodníky jsou v části směřující ke garáži bez příčného spádu. Voda tak zde při deštích neodtéká z chodníku a vsakuje přes spáry dlažby. Nejedná se o vadu bránící provozu. Ke střeše garáže uvedl, že bylo provedeno měření spádu střechy a činilo cca 10°, šindele je nutné používat pouze pro vymezený sklon střech 15 – 85°°, u malého sklonu hrozí zatékání, v několika místech se jednotlivé díly střešní krytiny odlupují. Z hlediska charakteru vady se jedná o lokálně nefunkční krytinu, kterou je potřeba vyměnit. Jedná se o vadu odstranitelnou v rámci reklamace nebo poreklamační opravy. K terase uvedl, že je z betonové dlažby a kolem jsou provedeny betoové obruby s povrchovou úpravou z marmolitu. Dlažba je položena na oddělovací podložce, pod níž je betonový podklad, pod nímž je dle sdělení pana [příjmení] násyp z recyklátu. Celá plocha terasy je vyspárovaná (zřejmě vyspádovaná). Na terase se neprojevují nějaké nerovnosti nebo lokální propady.

23. K námitkám žalovaných byl ustanoven znalcem z odvětví geologie [celé jméno znalce], ze závěrů jeho znaleckého posudku [číslo] [rok] ze dne 5. 3. 2020 bylo zjištěno, že v rámci místního šetření byly znalcem provedeny a zdokumentovány dvě sondy, přičemž z analýz obou vzorků je zřejmé, že základová půda v místě obou sond, tedy jak v případě objektu RD, tak i v případě oplocení je tvořena zeminou s výraznou převahou prachové složky. Dále znalec uvedl, že minimální požadovaná hloubka základů předmětné stavby vzhledem ke zjištěnému typu zeminy není normově předepsána s tím, že jako minimální požadovaná hloubka základů předmětné stavby je požadována jakákoliv hloubka, která je pod hloubkou nezámrznou a vyhovuje konstrukčním požadavkům stavby. Vzhledem k tomu, že předmětná stavba není podsklepená, je jediným požadavkem na její založení hloubka nezámrzná nebo větší, jinými slovy nejmenší hloubka založení stavby je vždy hloubka nezámrzná. Jako nezámrztná hloubka je definována taková hloubka, ve které nedojde k zámrazu, tedy ve které neklesne teplota pod bod tuhnutí vody a nedojde tak k porušení a nadzvednutí stavebních konstrukcí vlivem zvětšení objemu (rozpínání) mrznoucí zeminy. Tuto problematiku řešila norma ČSN 73 1001, která byla ke dni 1. 4 2010 zrušena, v současné době, resp. v době výstavby domu žádná závazná norma nebyla. Předmětná stavba rodinného domu není vzhledem ke zjištěné hloubce základů objektu nebezpečná. Po celou dobu užívání stavby, tj. od ledna 2017 nebyly zjištěny žádné poruchy, které by byly způsobeny v důsledku geotechnických příčin, tedy i v souvislosti s hloubkou založení stavby. Nebyly zjištěny ani na nosném zdivu, ani na omítkách. Stav odpovídá posuzovaným skutečnostem, které se nepodílely ani nepodílejí na optických vadách stavby. Lze tedy považovat za prokázané, že stavba je bezpečná. Pro zodpovězení otázky hloubky promrzání půdy a s tím souvisejících stanovení nezámrzné hloubky se znalec obrátil na Český hydrometeorologický ústav v Brně a z vyhodnocení teplotních údajů o měření minimálních denních teplot půdy v hloubce 50 cm a 100 cm pod povrchem za období od 1. 7. 1971 do 1. 6. 2020 vyplývá, že v hloubce 50 cm pod povrchem byla za celou dobu měření záporná teplota (tedy teplota pod bodem mrazu) zaznamenána 3× a v hloubce 100 cm pod povrchem za celou dobu měření záporná teplota nebyla zaznamenána ani jednou. Znalec odkázal na skutečnost, že projektant stavby [anonymizováno] [jméno] [příjmení] navrhl základovou spáru objektu RD v hloubce 800 mm, a dále odkázal na inženýrskogeologické posouzení geologických poměrů s ohledem na stanovení nezámrzné hloubky zpracované 17. 7. 2019 [anonymizováno] [jméno] [příjmení], podle něhož je pro brněnskou oblast maximální hloubka promrzání zeminy do 60 cm hloubka založení RD 92 cm je dostatečná. Tedy i podmínka zrušené ČSN 73 1001, a to nutnost zvýšení hloubky založení v oblastech, kdy je hodnota součinu počtu mrazových dnů v souvislém období a průměrné záporné teploty příslušné těmto mrazovým dnům větší než 625, by zde v žádném případě nenašla uplatnění. Pokud jde o plot, pak ani pro základ plotu neexistuje doporučená minimální nezámrzná hloubka. Na otázku, zda je skutečná hloubka základů plotu, tj. 600 mm dostatečná, není jednoznačná odpověď. Podle kritéria měření teplot půdy za období let 1971 až 2020 se hloubka založení plotu jeví jako nedostatečná, avšak podle druhého kritéria, a to měření hloubky promrzání půdy od roku 1964 do roku 2003, kdy byly zjištěny hloubky promrzání půdy v [obec] [část obce] v intervalu 7 až 55 cm, lze považovat hloubku založení plotu 600 mm za dostatečnou bez nutnosti realizace jakýchkoliv nápravných opatření. Znalec se přiklonil k druhému kritériu, odkázal na to, že oplocení není stavbou nosnou a nelze je porovnávat se stavbou RD, navíc v posudcích uváděné vady plotu (kývání sloupů) nesouvisí v žádném případě s hloubkou základové spáry plotu, ale jsou důsledkem nedodržení technologie v konstrukci nadzemní části plotu.

24. S ohledem na závěry znaleckého posudku znalce [příjmení] [celé jméno znalce] bylo zadáno vyhotovení dodatku znaleckého ústav [právnická osoba], který však v dodatku posudku [číslo] ze dne 4. 12. 2020 na závěrech vyslovených v původním znaleckém posudku. Dále uvedl, že pokud bylo jeho úkolem stanovit, jaká by byla přiměřená výše slevy odpovídající vadě spočívající v : vadná střecha garáže, uvedl, že tuto vadu nepovažuje za skrytou, podle položkového rozpočtu, který je přílohou dodatku, činí náklady na opravu vadné střechy garáže, včetně DPH 32 136 Kč.

25. S ohledem na rozpory v závěrech znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] a znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] bylo zadáno vyhotovení revizního znaleckého posudku, jeho vyhotovením byl pověřen znalecký ústav [název znalkyně], Ústav znalectví a oceňování, který vyhotovil znalecký posudek [číslo] k datu 29. 12. 2021. Z tohoto revizního znaleckého bylo zjištěno, že místní šetření posuzovaných nemovitostí bylo provedeno pověřeným pracovníkem znaleckého ústavu dne 21. 12. 2021 v čase 11 až 11:30 hodin, [anonymizováno] [jméno] [příjmení] [příjmení], [anonymizováno] a [anonymizováno] [jméno] [příjmení], kteří byli k obsahu znaleckého posudku slyšeni u jednání dne 30. 3. 2022 opakovaně uvedli, že při vyhotovení znaleckého posudku vycházeli zejména z dříve vyhotovených znaleckých posudků. Ze závěrů znaleckého posudku vyplývá, že znalecký ústav dospěl k závěru, že za vadu je třeba považovat absenci odvodnění a provedení terasy při použití zcela nekvalitního betonu (vada 4) s tím, že znalecký ústav odkázal na závěry znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] a uvedl: Při místním šetření nebyla prováděna žádná destrukční zkouška ani sonda do konstrukce podlahy terasy. Při hodnocení vytýkané vady znalecký ústav vyšel ze skutečností zjištěných při předchozím zkoumání ([anonymizováno] [příjmení], [anonymizováno] [příjmení]) a plně se s jejich závěry ztotožňuje – nutnost provést kompletní rekonstrukce podlahy terasy. Za vadu dále znalecký ústav označil vadnou střechu garáže (vada 7), kde rovněž odkázal na znalecky posudek Ing. [jméno] [příjmení] a uvedl, že při místním šetření nebylo znaleckému ústavu umožněno provést ohledání vytýkaných vad, plocha střechy byla zakryta ochrannou plachtou. Při hodnocení vytýkané vady bylo vycházeno ze skutečností zjištěných při předchozím zkoumání, s jejichž závěry se znalecký ústav ztotožňuje. Nutnost provést kompletní rekonstrukci střešní krytiny garáže. Je navrhováno použití plechové krytiny, není známo, kdy k projevu vady došlo, avšak nejedná se o běžný průběh. Za další vadu označil znalecký ústav vadné zděné oplocení (vada 8), uvedl, že byly zjištěny nestabilní zděné sloupky oplocení zahrady, jedná se o vadu způsobenou absencí ocelové výztuže v konstrukci zděných částí oplocení. Je doporučováno provést demontáž nestabilních částí a jejich nová vyzdívka s dostatečně nainstalovanou výztuží do podezdívky a navazující do tvárnic sloupků. Vadu v podobě vadného provedení přístupového chodníku k domu a ke garáži, včetně vadného odvodnění a vyspádování označil znalecký ústav za vadu zjevnou s tím, že dne 21. 12. 2021 byly zjištěny známky zadržování vody na chodníku ze zámkové dlažby přede dveřmi do garáže z prostoru zahrady a před vstupem do objektu rodinného domu. Náklady na opravu přístupového chodníku byly vyčísleny v připojené tabulce ve výši 1 354,02 Kč Náklady na opravu terasy vyčíslil znalecký ústav částkou 163 669,20 Kč, náklady na výměnu střešní krytiny garáže částkou 51 824,85 Kč a náklady na opravu nestabilních plotových sloupků ve výši 6 884,77 Kč s tím, že k uvedeným nákladům na opravy náleží společné náklady na likvidaci sutě, přesuny hmot, opravu dlažby apod. (dle tabulky ve výši 222 378,82 Kč), tedy celkové vypočtené náklady odpovídající přiměřené slevě jsou ve výši 291 350 Kč bez DPH (335 053 Kč včetně DPH). U jednání dne 30. 3. 2022 upřesnili zpracovatelé posudku, že u nákladů na opravu střechy garáže došlo k početní chybě, kdy byla do nákladů započtena částka 942,88 Kč za odstranění živičné krytiny, přestože demontáž byla vyčíslena pod jiným bodem, tj. náklady na opravu střechy garáže byly vyčísleny částkou 50 881,97 Kč.

26. V závěrečném návrhu žalobci uvedli, že žádají slevu z kupní ceny pro existenci vady 4 terasa, vady 6 přístupový chodník, vady 7 střecha garáže a vady 8 vadné zděné oplocení. Při vyčíslení nároku na slevu vycházejí žalobci ze znaleckých posudků zpracovaných soudem ustanovenými znalci, a to pokud jde o vadu 4, 6 a 7 ze znaleckého ústavu [anonymizováno] v [obec], a to konkrétně u terasy ve výši 244 969 Kč, u přístupového chodníku ve výši 1 940 Kč a u vadné střechy garáže ve výši 76 700 Kč. Pokud jde o slevu za vadné oplocení, pak žalobci požadují slevu ve výši 188 621 Kč dle znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] Celkem tedy žalobci uplatňují nárok na slevu ve výši 512 230 Kč s příslušenstvím, ve zbytku, tj. ohledně částky 267 033 Kč vzali žalobu zpět. Žalovaní s částečným zpětvzetím žaloby souhlasili. Soud proto v souladu s částečným zpětvzetím žaloby rozhodl podle § 96 odst. 1, 2, 3 o. s. ř. o částečném zastavení řízení.

27. Podle § 2095 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o. z.) prodávající odevzdá kupujícímu předmět koupě v ujednaném množství, jakosti a provedení. Nejsou-li jakost a provedení ujednány, plní prodávající v jakosti a provedení vhodných pro účel patrný ze smlouvy; jinak pro účel obvyklý.

28. Podle § 2099 o. z. věc je vadná, nemá-li vlastnosti stanovené v § 2095 a 2096. Za vadu se považuje i plnění jiné věci. Za vadu se považují i vady v dokladech nutných pro užívání věci.

29. Podle § 2100 odst. 1 o. z. právo kupujícího z vadného plnění zakládá vada, kterou má věc při přechodu nebezpečí škody na kupujícího, byť se projeví až později. Právo kupujícího založí i později vzniklá vada, kterou prodávající způsobil porušením své povinnosti.

30. Podle § 2103 o. z. kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. To neplatí, ujistil-li ho prodávající výslovně, že věc je bez vad, anebo zastřel-li vadu lstivě.

31. Podle § 2104 o. z. kupující věc podle možnosti prohlédne co nejdříve po přechodu nebezpečí škody na věci a přesvědčí se o jejích vlastnostech a množství.

32. Podle § 2109 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

33. Podle § 2109 odst. 2 o. z. dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

34. Podle § 2107 odst. 3 o. z. neodstraní-li prodávající vadu věci včas nebo vadu věci odmítne odstranit, může kupující požadovat slevu z kupní ceny, anebo může od smlouvy odstoupit. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího.

35. Podle § 2112 odst. 1 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

36. Podle § 2112 odst. 2 o. z. k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

37. Podle [číslo] odst. 2 o. z. neoznámil-li kupující prodávajícímu skrytou vadu stavby spojené se zemí pevným základem do pěti let od nabytí, soud kupujícímu právo z vadného plnění nepřizná, namítne-li prodávající, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

38. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že dne [datum] byla mezi žalobci jako kupujícími a žalovanými jako prodávajícími uzavřena kupní smlouva, jejímž předmětem byly pozemky v katastrálním území Ostopovice, a to pozemek p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je stavba [adresa], p. [číslo] p. [číslo] jehož součástí je garáž bez čp/če a že kupní cena nemovitostí činila 6 327 336 Kč. Podanou žalobou se žalobci domáhají slevy z kupní ceny z titulu existence vad předmětu koupě, a to původně ve výši 779 263 Kč, následně po částečném zpětvzetí žaloby ve výši 512 230 Kč. V žalobě a v doplnění žaloby ze dne 24. 9. 2018 tvrdili, že na předmětu koupě existuje 9 vad, které označili v písemném podání ze dne 24. 9. 2018, a to 1) v chodbě ve druhém nadzemním podlaží vada nerovnosti podlahy a její vzdouvání se, včetně nesprávné geometrie provedení vnitřních příček vymezujících chodbu, 2) projevy vlhkosti v prostoru pod schodištěm a závady větrání tohoto prostoru, včetně nerovnosti podlah s projevem rozdílů v místě styku podlahy s keramickou dlažbou, 3) vada materiálu svislých konstrukcí a příček – záměna deklarovaného materiálu, 4) terasa – vada absence odvodnění a provedení terasy při použití zcela nekvalitního betonu, 5) vadné provedení tepelné izolace základů a soklu domu, 6) vadné provedení přístupového chodníku k domu a ke garáži včetně vadného odvodnění a vyspádování, 7) vadná střecha garáže, 8) vadné zděné oplocení a 9) vadně provedené základy domu. K existenci vad odkazovali žalobci na odborné posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] a znalecký posudek [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Po provedeném dokazování a vyhotovení dalších znaleckých posudků v průběhu soudního řízení změnili žalobci v závěrečném návrhu svá tvrzení tak, že je dána existence 4 vad, a to vada terasy (vada 4), vada přístupového chodníku (vada 6), vada střechy garáže (vada 7) a vada zděného oplocení (vada 8), trvali na tom, že v důsledku existence těchto vad mají nárok na slevu z kupní ceny ve výši 512 230 Kč, ve zbytku, tj. ohledně částky 267 033 Kč s příslušenstvím vzali žalobu zpět. Mezi stranami byl spor o to, zda na předmětu koupě tyto vady skutečně jsou, zda mají charakter vady skryté nebo zjevné a zda byly žalobci oznámeny žalovaným bez zbytečného odkladu poté, co je žalobci jako kupující mohli při dostatečné péči zjistit. Vadami zjevnými jsou ve smyslu § 2103 o. z. takové vady, které kupující musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Naproti tomu skrytá vady jsou takové vady, které při vynaložení obvyklé pozornosti poznat nelze, tyto vada se projeví až později, po uzavření smlouvy.

39. Ze shora uvedených čtyř vad, na jejichž existenci trvali žalobci po celou dobu řízení, byly tři, a to vada přístupového chodníku (vada 6), vada střechy garáže (vada 7) a vada oplocení (vada 8) poprvé žalovaným oznámeny dopisem žalobců ze dne 3. 7. 2017. Vada terasy (vada 4) byla oznámena dopisem žalobců ze dne 13. 11. 2017 odkazujícím na odborné posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 26. 9. 2017. Žalovaní vznesli v řízení námitku pozdní notifikace vad a ve vztahu k vadě spočívající ve vadném oplocení (vada 8) a vadě spočívající ve vadně provedeném přístupovém chodníku (vada 6) musel soud jejich námitce přisvědčit. Dle předávacího protokolu došlo k předání nemovitostí žalobcům dne 7. 3. 2017, nejpozději k tomuto datu bylo povinností žalobců jako kupujících předmětné nemovitosti si prohlédnout, a protože jak u oplocení, tak u přístupového chodníku musely být projevy vad patrné již k datu převzetí nemovitostí, tj. šlo o vady zjevné, uzavřel soud, že byly-li tyto vady vytčeny až téměř 4 měsíce po předání nemovitostí, nestalo se tak bez zbytečného odkladu a žalobcům proto z titulu existence těchto vad v souladu s § 2112 odst. 1 o. z. nelze žádný nárok přiznat.

40. Pokud jde o vadu oplocení (vada 8), pak v řízení bylo tvrzeno, že vada se projevuje tak, že se kývou sloupky oplocení. S ohledem na tento způsob projevu vady, kterou mohli žalobci při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, učinil soud závěr, že jde o vadu zjevnou. I pokud by snad nemohl být přijat tento závěr, a vada by měla být považována za vadu skrytou s tím, že žalobci mají z titulu existence této vady nárok na slevu z kupní ceny, pak soud poukazuje na to, že tato vada neexistuje v důsledku nedostatečné hloubky založení plotu, jak bylo zjištěno ze znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce], kterým byly vyvráceny závěry znaleckého posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] Znalecký ústav [právnická osoba] sice i po vyhotovení znaleckého posudku znalce [celé jméno znalce] setrval na závěrech původně vyhotoveného znaleckého posudku, avšak soud považuje znalecký posudek znalce [celé jméno znalce] za přesvědčivý, obsahující logické argumenty a v situaci, kdy žádná norma ČSN neupravuje otázku minimální požadované hloubky základů stavby a za minimální hloubku základů stavby je nutno považovat hloubku nezámrznou, která byla v daném případě dodržena, nelze mít za to, že by stavba plotu (a rovněž stavba rodinného domu) měla vadu spočívající ve vadně provedených základech. V úvahu by tak přicházela sleva pouze ve výši 6 884,77 Kč + podíl na společných nákladech dle závěrů znaleckého ústavu [název znalkyně], [anonymizována dvě slova] a [anonymizováno], nikoli částka 188 621 Kč stanovená znaleckým posudkem znaleckého ústavu [právnická osoba]

41. Pokud jde o vadu přístupového chodníku (vada 6), pak tato ve znaleckém posudku znalce [příjmení] [jméno] nebyla označena jako vada, ve znaleckém posudku znaleckého ústavu [právnická osoba] byla označena za vadu zjevnou a stejně tak ve znaleckém posudku znaleckého ústavu [název znalkyně], [anonymizována čtyři slova]. Pokud vada spočívá v tom, že chodník je bez příčného spádu, dochází k zadržování vody, pak projevy této skutečnosti musely rovněž existovat již k datu 7. 3. 2017, lze proto uzavřít, že i v tomto případě jde o vadu, která má povahu vady zjevné.

42. V případě obou těchto vad, tj. vady oplocení (vada 8) i vada přístupového chodníku (vada 6) proto soud uzavřel, že žalobci je žalovaným neoznámili bez zbytečného odkladu poté, co je mohli při dostatečné péči zjistit. Lhůta bez zbytečného odkladu je definována např. rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 22. 9. 2015, sp. zn. 29 Cdo 2970/2013 ze dne 22. 9. 2015, nebo rozsudkem Nejvyššího soudu ze dne 18. 9. 2019, sp. zn. 27 Cdo 1531/2019. Zásadně jde o lhůtu v řádu dnů, maximálně týdnů, v co nejkratším časovém úseku, přičemž v praxi je nutno tento pojem vykládat podle konkrétního případu v závislosti na účelu, který chce zákonodárce konkrétním ustanovením za pomoci takto určené lhůty dosáhnout. Nárok na slevu z kupní ceny proto žalobcům v důsledku těchto vad nelze přiznat.

43. Pokud jde o vadu terasy (vada 4) pak tato byla oznámena až dopisem žalobců ze dne 13. 11. 2017 s tím, že žalobci odkazovali na odborné posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] ze dne 26. 9. 2017. Protože po celou dobu řízení nebylo tvrzeno, že by došlo k nějakému projevu vady, která má spočívat v absenci odvodnění terasy, pak nelze mít za to, že by vada byla oznámena pozdě, neboť pokud by tato vada byla shledána, měla by povahu vady skryté. Při posuzování existence této vady docházely vyhotovené znalecké posudky ke zcela rozdílným závěrů. Existenci vady dovodil znalecký posudek znalce [příjmení] [příjmení] z dubna 2018, který uvedl, že dříve nebo později dojde v důsledku nekvalitního provedení terasy k totální degradaci a rozpadu betonu a následnému zborcení celé dlažby terasy. Naproti tomu znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] ze dne 31. 7. 2019 uvedl, že na terase se žádné závady neprojevují, celá plocha terasy je vyspádovaná. Znalecký posudek znaleckého ústavu [název znalkyně], [anonymizována čtyři slova] se přiklonil k závěru znaleckého posudku znalce [příjmení] [příjmení], avšak takovým způsobem, že zcela převzal závěry tohoto znaleckého posudku, aniž by sám prováděl jakékoli místní šetření, kterým by zjišťoval existenci vady, nebo projevů vady. S ohledem na rozporné závěry znaleckých posudků, nezbylo soudu, než porovnat uvedené závěry, a právě zejména s ohledem na skutečnost, že po celou dobu řízení žalobci netvrdili žádný projev vady terasy, přestože od vyhotovení znaleckého posudku znalce [příjmení] [příjmení] uplynuly již 4 roky, nedošlo k poškození dlažby terasy, natož pak ke zborcení celé dlažby (pokud bylo tvrzeno, že na terase je jedna odtržená dlaždice, pak ve znaleckém posudku znalce [příjmení] [příjmení] je uvedeno, že dlaždice byla demontována za účelem zjištění stavu betonu pod dlažbou), uzavřel soud, že v řízení nebylo prokázáno, že by terasa vykazovala vadu, kterou by bylo třeba opravit a která by odůvodňovala nárok na slevu z kupní ceny.

44. Jedinou vadou, kterou soud na předmětu koupě shledal, je vada střechy garáže (7). Tuto vadu nelze mít za skrytou, ani opožděně oznámenou, neboť byla oznámena dopisem žalobců ze dne 3. 7. 2017 s tím, že byla zjištěna po bouřce dne 22. 6. 2017. Ve znaleckém posudku znalce [příjmení] [příjmení] je popsáno, že nejzásadnějším projevem vady je skutečnost, že došlo k uvolnění jednotlivých asfaltových šindelů, lze proto mít za to, že k projevu vady mohlo dojít s časovým odstupem od převzetí nemovitostí, při první větší bouřce. Rovněž ohledně existence této vady dospěly vyhotovené znalecké posudky ke zcela rozdílným závěrům. Za vadu byla označena znaleckým posudkem znalce [příjmení] [příjmení], naproti tomu znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] tuto vadu za vadu neoznačil s tím, že jde pouze o lokálně nefunkční krytinu, znalecký posudek znaleckého ústavu [název znalkyně], [anonymizována čtyři slova] převzal závěry znaleckého posudku znalce [příjmení] [jméno]. Porovnáním těchto rozporných závěrů znaleckých posudků dovodil soud, že střecha garáže je vadná, a to zejm. proto, že i znalecký ústav [právnická osoba], který měl za to, že vada střechy není dána, uvedl, že použitá střešní krytiny je nevhodná pro zjištěný sklon střechy. Z popsaných projevů vady lze usuzovat, že tato skutečnost je jedním z důvodů, proč došlo k projevu vady. Soud proto uzavřel, že vada spočívající ve vadně provedené střeše garáže je dána, střecha garáže vyžaduje opravu a žalobci mají nárok na slevu z titulu existence této vady. Pokud jde o výši této slevy, pak soud vycházel z vyhotovených znaleckých posudků a nárok na slevu stanovil jako průměr částek stanovených jednotlivými znaleckými posudky. Odborné posouzení [anonymizováno] [příjmení] stanovilo výši slevy v případě vady garáže částkou 63 463 Kč, znalecký posudek znaleckého ústavu [právnická osoba] částkou 32 136 Kč a znalecký posudek znaleckého ústavu [název znalkyně], [anonymizována čtyři slova] částkou 76 399 Kč (oprava střechy garáže 51 824,85 Kč minus 942,88 Kč – dvojí započtení demontáže + poměrná část společných nákladů ve výši 15 552,09 Kč + DPH). Za přiměřenou výši slevy tak stanovil částku odpovídající průměru těchto částek s tím, že přihlédnout je třeba i ke skutečnosti, že znalecký ústav [název znalkyně], [anonymizována čtyři slova] navrhl použití dražší střešní krytiny a částka stanovená tímto znaleckým posudkem tak není částkou přiměřenou.

45. K vymezení pojmu vada předmětu koupě odkazuje soud na § 2095 o. z., kdy nejsou-li jakost a provedení předmětu koupě ujednány, pak je povinností prodávajícího plnit v jakosti a provedení vhodném pro účel patrný ze smlouvy, jinak pro účel obvyklý. Nelze se však ztotožnit se stanoviskem žalovaných o tom, že pokud předmět koupě umožňuje plnit obvyklý účel, tj. bydlení, pak nemá vady. Soud odkazuje např. na rozsudek Nejvyššího soudu v Brně ze dne 14. 1. 2017, sp. zn. 23 Cdo 4349/2014, kde se Nejvyšší soud zabýval otázkou, zda provedení zateplení fasády domu se skvrnami a tepelnými mosty v místě hmoždinek („ dalmatinový efekt“) je vadným plněním, kdy podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu je vadou i snížení estetické hodnoty věci (předmětu plnění). Tento závěr učinil Nejvyšší soud například v rozsudku ze dne 14. března 2006, sp. zn. 33 Odo 557/2004, v usnesení ze dne 25. dubna 2012, sp. zn. 33 Cdo 1878/2010, v usnesení ze dne 30. října 2012, sp. zn. 33 Cdo 4545/2011, v rozsudku ze dne 24. října 2013, sp. zn. 33 Cdo 2641/2012, v rozsudku ze dne 16. prosince 2014, sp. zn. 33 Cdo 69/2013, a v řadě dalších, v nichž řešil nároky z vadného plnění v občanskoprávních vztazích.

46. Přestože žalobci v závěrečném návrhu uvedli, že nadále tvrdí existenci pouze 4 shora popsaných vad, další vady nadále netvrdili a vzali žalobu částečně zpět, uvádí soud následující. Pokud jde o vady 1) nerovnost podlahy, 2) projevy vlhkosti, 3) vada materiálu svislých konstrukcí, pak tyto vyjma odborného posouzení [anonymizováno] [jméno] [příjmení] nebyly označeny za vady v žádném z vyhotovených znaleckých posudků. Nelze mít tedy za to, že byt yto vady na předmětu koupě existovaly.

47. Pokud jde o další vady, a to vadné provedení tepelné izolace a základů soklu domu (vada 5) a vadně provedené základy domu (vada 9), pak tyto byly na předmětu koupě shledány znaleckým posudkem znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], který však byl vyvráceny znaleckým posudkem znalce z oboru geologie [celé jméno znalce]. Znalec [celé jméno znalce] předně vyvrátil, že by stavby, které byly předmětem kupní smlouvy, byly postaveny na půdě, která má charakter jílovitohlinité půdy, když uvedl, že byla zjištěna zemina s výraznou převahou prachové složky. Následně dovodil, že jak stavba rodinného domu, tak stavba oplocení byly založeny v dostatečné nezámrzné hloubce. S ohledem na tuto skutečnost nelze mít za to, že by byla dána existence vad 5 a 9.

48. S ohledem na shora uvedené soud vyhověl žalobě co do částky 57 333 Kč, neboť dovodil, že žalobci mají nárok na slevu z kupní ceny v této výši, co do částky 454 897 Kč žalobu zamítl. Protože žalovaní jsou v prodlení se zaplacením dluhu na základě výzvy žalobců ze dne 13. 11. 2017, přiznal soud žalobcům rovněž úrok z prodlení v souladu s § 1970 o. z., a to ve výši dle nař. vl. č. 351/2013 Sb. Lhůta k plnění byla stanovena v souladu s § 160 o. s. ř.

49. Ohledně náhrady nákladů řízení bylo rozhodnuto dle § 142 odst. 2 o. s. ř. a § 146 odst. 2 věta první o. s. ř., kdy soud porovnával procesní úspěch žalobců a žalovaných. Žalobci byli v řízení úspěšní v rozsahu 7 % (ohledně částky 57 333 Kč, která jin byla přiznána) a žalovaní v rozsahu 93 % (ohledně částky 454 897 Kč, ohledně níž byla žaloba zamítnuta, a ohledně částky 267 033 Kč, pro kterou vzali žalobci žalobu zpět). Porovnáním procesního úspěchu žalobců a žalovaných pak soud dovodil, že žalobcům náleží 86 % (93 % - 7 %) náhrady nákladů řízení.

50. Náklady řízení žalovaných představuje náhrada nákladů právního zastoupení dle § 7, § 8 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen a. t.) za 7 úkonů právní služby ve výši 7× 18 272 Kč, tj. 127 904 Kč (odměna 1 úkon právní služby činí 11 420 Kč, protože advokát žalovaných zastupoval dva účastníky, náleží mu za zastupování každého z nich odměna snížená o 20 % tj. 9 136 Kč + 9 136 Kč), a to za příprava a převzetí věci, sepis vyjádření k žalobě ze dne 13. 9. 2018, účast na jednání dne 25. 2. 2019, účast na místním šetření prováděném znaleckým ústavem [právnická osoba] dne 8. 7. 2019, účast na jednání před soudem 9. 9. 2020, písemné podání žalovaných ze dne 14. 5. 2022, odměna za 5 úkonů právní služby dle § 7, § 8 a. t. ve výši 5× 11 420 Kč, tj. 57 100 Kč při zastoupení jen žalovaného 1), a to za účast u jednání dne 6. 11. 2019, které přesáhlo dvě hodiny, za účast u jednání dne 30. 3. 2022, které rovněž přesáhlo dvě hodiny a za účast u jednání dne 23. 5. 2022, odměna za 5 půl úkonů právní služby ve výši 5× 9 136 Kč, tj. 45 680 Kč, a to za písemné podání ze dne 2. 9. 2019 – otázky na znalecký ústav [právnická osoba], písemné podání ze dne 27. 2. 2020 – otázky na znalce [příjmení] [celé jméno znalce], písemné podání ze dne 21. 10. 2020 – vyjádření k osobě znalce, návrh doplňujících znaleckých otázek, písemné podání ze dne 14. 1. 2021 – vyjádření k dodatku znaleckého posudku, písemné podání ze dne 4. 2. 2022 – otázky na znalecký ústav [anonymizováno]. Žalobcům nebyla přiznána odměna za písemná podání ze dne 12. 3. 2019 – doplnění tvrzení a označení důkazů, 20. 3. 2019 – vyjádření k podání žalobců a ze dne 22. 3. 2021 vyjádření žalovaných k vyjádření žalobců k dodatku znaleckého posudku, která byla shledána procesně neúčelnými. Ke každému úkonu právní služby náleží podle § 13 odst. 3 a. t. režijní paušál ve výši 300 Kč, tj. celkem 17× 300 Kč, tj. 5 100 Kč. Žalobcům dále náleží náhrada cestovních výdajů za cesty zástupce žalobce k jednáním soudu z [obec] do [obec] a zpět k jednáním soudu a k místnímu šetření, a to za cesty dne 25. 2. 2019, 8. 7. 2019 a 6. 11. 2019 ve výši 3× 1 975 Kč, tj. 5 925 Kč (průměrná spotřeba použitého vozidla dle technického průkazu 5,5 l [číslo] km, cena pohonných hmot dle vyhl. č. 333/2018 Sb. 33,60 Kč l, sazba základní náhrady 4,10 Kč km, počet ujetých km 332), náhrada cestovních výdajů za cestu zástupce žalobce z [obec] do [obec] a zpět k jednání dne 9. 9. 2020 ve výši 1 975 Kč (průměrná spotřeba použitého vozidla dle technického průkazu 5,5 l /100 km, cena pohonných hmot dle vyhl. č. 358/2019 Sb. 31,80 Kč l, sazba základní náhrady 4,20 Kč km, počet ujetých km 332), náhrada cestovních výdajů za cestu zástupce žalobce z [obec] do [obec] a zpět k jednání dne 30. 3. 2022 ve výši 2 124 Kč (průměrná spotřeba použitého vozidla dle technického průkazu 4,7 l /100 km, cena pohonných hmot dle vyhl. č. 511/2021 Sb. 36,10 Kč l, sazba základní náhrady 4,70 Kč km, počet ujetých km 332), náhrada cestovních výdajů za cestu zástupce žalobce z [obec] do [obec] a zpět k jednání dne 23. 5. 2022 ve výši 2 295 Kč (průměrná spotřeba použitého vozidla dle technického průkazu 4,7 l /100 km, cena pohonných hmot dle vyhl. č. 511/2021 Sb. ve znění vyhl. č. 116/2022 účinné od 14. 56. 2022 47,10 Kč l, sazba základní náhrady 4,70 Kč km, počet ujetých km 332), náhrada času promeškaného právním zástupcem žalobce v souvislosti s cestami k jednáním soudu a k místnímu šetření ve výši 10 započatých půlhodin za každou cestu, tj. 6× 1 000 Kč, celkem 6 000 Kč dle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a. t. a 21% DPH dle § 137 odst. 3 o. s. ř. z odměny a náhrad ve výši 53 361,60 Kč. K nákladům řízení žalovaných náleží dále záloha na znalecký posudek vyhotovený znalcem [celé jméno znalce] Celkem tak náklady řízení žalovaných dosáhly částky 313 464,60 Kč a z této částky jsou žalobci povinni nahradit žalovaným 86 %, tj. částku 269 580 Kč, a to k rukám zástupce žalobce.

51. Protože k datu vyhlášení rozsudku nebyla známa výše nákladů státu, neboť dosud nenabylo právní moci usnesení ze dne 13. 5. 2022, č. j. 33 C 150/2018-545, rozhodl soud jen o základu nároku, a to podle poměru úspěchu žalobců a žalovaných ve věci s tím, že přesná výše těchto nákladů bude stanovena v samostatném usnesení.

Poučení