34 C 145/2017-565

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Evou Harmachovou jako samosoudkyní v právní věci žalobce: [osobní údaje žalobce] bytem [adresa] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované a žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] 2. [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa] o 840 000 Kč s příslušenstvím, takto:

Výrok

I. Žaloba se v části, ve které se žalobce po žalovaných domáhal zaplacení částky 440 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 7,05 % ročně z částky 40 000 Kč od 1.10.2011 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 7,75 % ročně z částky 40 000 Kč od 1.1.2012 do zaplacení a z částky 40 000 Kč od 1.4.2012 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 7,5 % ročně z částky 40 000 Kč od 1.7.2012 do zaplacení, a z částky 40 000 Kč od 1.10.2012 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 7,05 % ročně z částky 40 000 Kč od 1.1.2013 do zaplacení a z částky 40 000 Kč od 1.4.2013 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 40 000 Kč od 1.7.2013 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.10.2013 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.1.2014 do zaplacení a z částky 40 000 Kč od 1.4.2014 do zaplacení, zamítá.

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částky 400 000 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 40 000 Kč od 1.7.2014 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.10.2014 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.1.2015 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.4.2015 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.7.2015 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.10.2015 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.1.2016 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.4.2016 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.7.2016 do zaplacení, z částky 40 000 Kč od 1.10.2016 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 28.4.2017 ve znění jejího upřesnění domáhal po žalovaných zaplacení částky 840 000 Kč s příslušenstvím. Uvedl, že byl usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 24.4.2013, čj. 32 D 1239/2011-542 ustanoven správcem dědictví po paní [jméno] [příjmení], zemřelé dne [datum]. Paní [příjmení] uzavřela dne 31.10.2009 se žalovanými nájemní smlouvu k užívání nemovitosti [adresa] a pozemku parc. [číslo] zapsaných na LV [číslo listu], k.ú. [část obce]. Nájemní vztah byl ukončen výpovědí ze dne 30.11.2016 se tříměsíční výpovědní dobou. Žalované nehradí za užívání nemovitostí nájemné, ač je nadále užívají a ač obdržely výzvu k plnění. Ohledně námitky započtení ze strany žalovaných vznesl žalobce námitku promlčení a neuznal je co do důvodu ani výše.

2. Žalobce se proto po žalovaných domáhal zaplacení částky 840 000 Kč s příslušenstvím.

3. Žalované v následných vyjádřeních nárok žalobce zcela neuznaly. V prvé řadě vznesly námitku promlčení co do částky 440 000 Kč s příslušenstvím odpovídající nájemného za období od 1.10.2011 do 1.4.2014. Dále namítly nedostatek pasivní věcné legitimace žalované č. 2, neboť již od 7.10.2012 má sídlo na jiné adrese a dům [adresa] neužívá. Žalovaná č. 1 pak nárok žalobce odmítla s tím, že se považuje za dědice zůstavitelky a tím za vlastníka nemovitosti s tím, že ve věci probíhají soudní spory o určení dědice. V době trvání nájemního vztahu a za života zůstavitelky došlo k objednávce demoličních, stavebních a rekonstrukčních prací na předmětné nemovitosti v celkové hodnotě 367 065 Kč, které byly provedeny na náklady žalované č.

1. Jednalo se o demolici, likvidaci a odvoz suti a následnou výstavbu nové zdi v hodnotě 180 077 Kč, byla realizována hydroizolace proti vlhnutí zdiva za cenu 53 916 Kč, přestavba rozvodné skříně plynové přípojky v hodnotě 94 572 Kč, oprava brány v hodnotě 8 500 Kč a zabezpečení havarijního stavu střešního pláště v hodnotě 22 000 Kč. Dále bylo nutno starat se o zvířata zůstavitelky v hodnotě 50 000 Kč Tyto pohledávky v celkové hodnotě 417 065 Kč byly uplatněny v dědickém řízení přihláškami a žalované uvedenou částku v podání ze dne 25.9.2017 započítaly proti pohledávce uplatněné žalobou.

4. Z uvedených důvodů navrhly obě žalované zamítnutí žaloby.

5. Na jednání soudu konané dne 29.8.2022 se žalovaná č. 2 nedostavila, ač předvolání k jednání vzala na vědomí na jednání předchozím prostřednictvím své tehdejší jednatelky, žalované č. 1 (zápis změny jednatele učiněn v obchodním rejstříku žalované č. 2 ke dni 28.6.2022, srov. I. ÚS 662/01).

6. Soud provedl dokazování všemi listinami, které navrhli a předložili účastníci (ust. § 120 odst. 1 o.s.ř. ve spojení s ust. § 129 odst. 1 o.s.ř.), účastnickým výslechem žalobce a [celé jméno žalované] (ust. § 131 o.s.ř.) a výslechy svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] (ust. § 126 o.s.ř.). Potřeba provedení důkazů dalších v řízení najevo nevyšla (ust. § 120 odst. 3 věta prvá o.s.ř.), na základě provedených důkazů měl soud dostatek podkladů pro rozhodnutí.

7. V řízení byl prokázán následující skutkový děj:

8. Žalobce je ve smyslu ust. § 175f o.s.ř. správcem veškerého dědictví po zůstavitelce, paní [jméno] [příjmení], narozené [datum], zemřelé dne [datum], naposledy bytem [adresa], kdy předmětem dědictví je mimo jiné pozemek parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] v k.ú. [část obce] (prokázáno usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 24.4.2013, č.j. 32 D 1239/2011-542, které nabylo právní moci dne 14.5.2013, výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro k.ú. [část obce]).

9. Paní [příjmení] uzavřena dle 31.10.2009 se žalovanými nájemní smlouvu, jejímž předmětem byl pozemek parc. [číslo] jehož součástí je budova [adresa] v ulici [ulice], [obec a číslo], nájemné bylo sjednáno na částku 40 000 Kč čtvrtletně a bylo splatné čtvrtletně vždy k poslednímu dni předchozího čtvrtletí, nájem byl sjednán na dobu 4 let, nájemce je mimo jiné povinen oznámit nájemci (správně pronajímateli) potřeby oprav, které má pronajímatel provést (prokázáno smlouvou o nájmu ze dne 31.10.2009).

10. Dopisem ze dne 30.11.2015 vyzval žalobce žalované k vyklizení nemovitosti s tím, že nájem skončil dnem 31.10.2015 (prokázáno výzvou k opuštění, vyklizení a předání nemovitosti ze dne 30.11.2015, podacími lístky).

11. Dopisem ze dne 30.11.2016 vypověděl žalobce žalovaným nájem předmětné nemovitosti z důvodu neplacení nájemného, výpovědní lhůta je tříměsíční a počíná běžet následujícím měsícem po obdržení výpovědi (prokázáno 2x výpovědí z nájmu nemovitosti ze dne 30.11.2016, dodejkami).

12. Žalované se zavázaly předmětnou nemovitost vyklidit a předat k rukám žalobce do 31.12.2021 (prokázáno usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 10.11.2021, č.j. 31 C 375/2016-144).

13. Žalobce při své účastnické výpovědi uvedl, že žalovanou č. 1 viděl pouze jedenkrát, a to v Galerii Nové Butovice. Žalovaná č. 1 zde uvedla, že nemovitost nepředá, neboť se cítí být její vlastnicí, nájem platit nebude, neboť by ho platila sama sobě. O opravách zde hovořeno nebylo. Synovi žalované č. 1 nikdy nebyl představen. Dále si žalobce vzpomíná, že když měl kancelář v Legerově ulici vedle podatelny, jedenkrát až dvakrát se u něj žalovaná č. 1 zastavila, řešili dědické řízení. O nějaké havárii v nemovitosti nebyl žalobce nikdy informován, a to ani od [anonymizováno] energetické či [anonymizováno] plynárenské. Po havárii se na dvoře nemovitosti nesetkali. Konzultace ohledně oprav nikdy neproběhla, nedohodli se na nich ani ústně.

14. Žalovaná č. 1 při své účastnické výpovědi uvedla, že k opravě fasády dala souhlas paní [příjmení], po její smrti informovala žalovaná č. 1 notářku a po provedení oprav vždy zaslala přihlášku do dědického řízení. Žalobce se stal správcem pozůstalosti na jaře 2013, se žalovanou se spojil osobně, setkali se na [anonymizováno], kde bydlela paní [příjmení] s panem [jméno] a poté zašli na kafe do Galerie Butovice. Žalovaná č. 1 řekla žalobci, že se považuje za majitele nemovitosti a bude dál provádět opravy, s čímž žalobce souhlasil. Poté se několikrát setkali, několikrát mu telefonovala. K setkání docházelo na soudě v Legerově ulici, když šla žalovaná č. 1 například nahlížet do spisu, tak se žalobcem rovnou něco probrala. Žalobce se vším souhlasil, byl rád, že s tím neměl starosti, nesouhlasil pouze s opravou kotle na plyn. O opravách informovala žalovaná č. 1 žalobce po každé záležitosti, buď telefonicky, nebo se potkali, případně při nějakých schůzkách i o tom, co se bude dělat. Na výslech žalobce reagovala žalovaná č. 1 tak, že protože se cítila být vlastníkem, nebyla povinna hlásit opravy.

15. Svědkyně [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedla, že žalované v domě všechno opravily, udělaly z toho nádheru, daly vše do pořádku a ještě paní [příjmení] dávaly 500 Kč měsíčně, žalovaná [číslo] jí jednou až dvakrát týdně nakoupila šunku, sušenky atd. Svědkyně ví o opravě oplocení, vstupní brány, fasády.

16. Svědek [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že je synem žalované č.

1. V domě se před nastěhováním musela udělat řada oprav, aby byl obyvatelný. Žalobce viděl svědek dvakrát, jednou na nemovitosti v [anonymizováno] a jednou v [příjmení]. Na schůzce v [anonymizováno] řešili spadlý pilíř na elektřinu a plyn, dále odizolování stěny vedlejšího domu, opravu brány a opravu střechy nad skladem [anonymizováno]. Svědek neví, zda žalobce souhlasil s opravou vnitřní fasády, potřebu výmalby se žalobcem řešila žalovaná č.

1. Následně však svědek uvedl, že potřeba výmalby byla řešena na dvoře (v [anonymizováno]). Svědek v této souvislosti uvedl, že žalovanou č. 1 vezl na jednání do Legerovy ulice, nedokázal však odpovědět na otázku, proč toto zmínil v souvislosti s výmalbami.

17. Svědek [jméno] [příjmení] při své výpovědi uvedl, že měli v [anonymizováno] ulici v nájmu malý sklad, který byl mokrý, střechou tam teklo. Svědek neví, zda proběhla oprava střechy, neboť tam málo chodili. Možná proběhla nějaká malá oprava ze žebříku, ale lešení zde nikdy postaveno nebylo. Nájem hradili do smrti paní [příjmení], z prostoru odešli v červnu 2019 O opravách domu [ulice] svědek nic neví, nevšiml si, že by se bourala stěna, je možné, že se tam sekala tráva.

18. Z ostatních předložených důkazů soud nezjistil žádné informace relevantní pro toto řízení. Jedná se zejména o důkazy, jimiž měly být prokázány investice žalovaných do oprav, a to z důvodu právního posouzení věci. Návrh na výslech svědka [jméno] [jméno] soud zamítl pro nadbytečnost, neboť pokud byl žalovanou č. 1 navržen k prokázání, že žalobce byl„ další dva roky“ (z příslušného podání plyne, že by mělo jít o období 2013 – 2015) naprosto nekontaktní a nebral telefony ani jí ani [jméno] [jméno], je takové tvrzení v příkrém rozporu s předchozími žalobními tvrzeními žalované č.

1. Návrh na provedení důkazů - souhlas na dobu neurčitou ze dne 31. 10. 2009, rozpis nájemného interní předpis ze dne 31. 10. 2010, dodatek ke smlouvě ze dne 31. 10. 2009, výdajový pokladní doklad ze dne 1. 7. 2010, pokladní knihy, výpis ze živnostenského rejstříku žalované č. 2, protokol o ukončení nájmu a vyklizení prostor ze dne 23. 10. 2012, nájemní smlouva ze dne 23. 10. 2012, historie transakcí z prosince 2012, smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 17. 9. 2010, přehled přijatých faktur za rok 2012, historie transakcí za srpen 2012, dodatek ke smlouvě ze dne 10. 6. 2010 a udělení souhlasu s trvalým pobytem ze dne 31. 10. 2009 soud zamítl z důvodu koncentrace řízení, kdy tyto důkazy s ohledem na data jejich vzniku mohly být v koncentrační lhůtě předloženy, současně jimi není reagováno na výzvu dle § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. ze dne 13.6.2022.

19. Po zhodnocení všech provedených důkazů podle ust. § 132 o.s.ř., kdy soud hodnotil každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy potom v jejich vzájemné souvislosti, dospěl k závěru, že žaloba je zčásti důvodná, zčásti jsou nároky žalobce promlčeny.

20. Při posuzování merita věci soud postupoval podle ust. § 663 a násl. zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „obč. zák.“), a to v souladu s ust. § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „občanský zákoník“), podle kterého se řídí jiné právní poměry vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy, podle ust. § 101 obč. zák., a to v souladu s ust. § 3036 občanského zákoníku, podle kterého se podle dosavadních právních předpisů až do svého zakončení posuzují všechny lhůty a doby, které začaly běžet přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i lhůty a doby pro uplatnění práv, která se řídí dosavadními právními předpisy, i když začnou běžet po dni nabytí účinnosti tohoto zákona, dále podle ust. § 2265 a násl. občanského zákoníku a podle § 1982 a násl. občanského zákoníku.

21. Podle ust. § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

22. Podle ust. § 667 odst. 1 obč. zák. změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

23. Podle ust. § 669 obč. zák. jestliže nájemce vynaložil na věc náklady při opravě, ke které je povinen pronajímatel, má nárok na náhradu těchto nákladů, jestliže oprava byla provedena se souhlasem pronajímatele, nebo jestliže pronajímatel bez zbytečného odkladu opravu neobstaral, ačkoli mu byla oznámena její potřeba. Jinak může nájemce požadovat jen to, o co se pronajímatel obohatil.

24. Podle ust. § 676 odst. 2 obč. zák. užívá-li nájemce věci i po skončení nájmu a pronajímatel proti tomu nepodá návrh na vydání věci nebo na vyklizení nemovitosti u soudu do 30 dnů, obnovuje se nájemní smlouva za týchž podmínek, za jakých byla sjednána původně. Nájem sjednaný na dobu delší než rok se obnovuje vždy na rok, nájem sjednaný na dobu kratší se obnovuje na tuto dobu.

25. Podle ust. § 101 obč. zák. pokud není v dalších ustanoveních uvedeno jinak, je promlčecí doba tříletá a běží ode dne, kdy právo mohlo být vykonáno poprvé.

26. Podle ust. § 2265 odst. 3 občanského zákoníku neoznámí-li nájemce pronajímateli poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu poté, co je měl a mohl při řádné péči zjistit, nemá právo na náhradu nákladů; odstraní-li poškození nebo vadu sám, nemá právo ani na slevu z nájemného.

27. Podle ust. § 2285 občanského zákoníku pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

28. Podle ust. § 2295 občanského zákoníku pronajímatel má právo na náhradu ve výši ujednaného nájemného, neodevzdá-li nájemce byt pronajímateli v den skončení nájmu až do dne, kdy nájemce pronajímateli byt skutečně odevzdá.

29. Podle § 1982 odst. 1 občanského zákoníku dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh.

30. Žalobce se po žalovaných domáhal zaplacení nájemného za předmětnou nemovitost. Mezi účastníky nebylo sporné uzavření nájemní smlouvy ani skutečnost, že nájemné nebylo v předmětném období hrazeno.

31. Soud se v prvé řadě zabýval předběžnou otázkou, zda žalovaná č. 1 přichází v úvahu jako dědička ze zákona po paní [jméno] [příjmení], když tato tvrdila, že s paní [příjmení] sdílela společnou domácnost nejméně rok před její smrtí.

32. Tato otázka již byla pravomocně vyřešena rozsudkem Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 14.11.2016, č.j. 44 C 7/2013-685 ve spojení s rozsudkem Městského soudu v Praze ze dne 20.4.2017, č.j. 29 Co 62/2017-775 tak, že žalovaná č. 1 není dědičkou ze zákona po zůstavitelce paní [příjmení], když bylo konstatováno, že žalovaná č. 1 s paní [příjmení] společnou domácnost nevedla. Dovolání žalované č. 1 bylo usnesením Nejvyššího soudu ČR ze dne 13.12.2018, č.j. 24 Cdo 3072/2018-942 odmítnuto, stejně jako ústavní stížnost (sp.zn. II. ÚS 1000/19).

33. Žalovaná č. 1 následně tvrdila, že byly zjištěny nové skutečnosti, na základě kterých by mohla být určena dědičkou ze zákona po paní [příjmení] z titulu vedení společné domácnosti, konkrétně fakt, že závěť v dědickém řízení předložená byla zfalšována. Soud však konstatuje, že existence či neexistence platné závěti nemůže mít s ohledem na závěry shora uvedených rozhodnutí žádný vliv. I v průběhu tohoto řízení jednoznačně vyplynulo, že žalovaná č. 1 s paní [příjmení] společnou domácnost nevedla, sama uvedla při své výpovědi dne 7.3.2022, že paní [příjmení] bydlela v [anonymizováno] (tj. v odlišné nemovitosti) s panem [jméno]. V tomto směru lze odkázat na závěr Městského soudu v Praze ve shora uvedeném rozsudku, v němž je doslova uvedeno„ Existence společné domácnosti je tak již s ohledem na tuto skutečnost pojmově vyloučena, neboť není možné, aby M. [příjmení] vedla společnou domácnost na straně jedné s Ing. [příjmení] (nyní [celé jméno žalované] – pozn. soudu), na straně druhé s [anonymizováno]. [jméno], přičemž Ing. [příjmení] a [anonymizováno]. [jméno] navzájem společnou domácnost nevedli. Ing. [příjmení] přitom vedla společnou domácnost se svými syny v sousední pronajaté nemovitosti od zůstavitelky, nemohla tedy již ani z tohoto důvodu vést společnou domácnost s M. [příjmení]“. Dále svědkyně [jméno] [příjmení] vypověděla, že žalované„ ještě paní [příjmení] dávaly 500 Kč měsíčně, žalovaná [číslo] jí jednou až dvakrát týdně nakoupila šunku, sušenky atd.“, ani toto nesvědčí o vedení společné domácnosti.

34. Soud tedy konstatuje, že žalovaná č. 1 s paní [příjmení] společnou domácnost nevedla, nesplnila tedy podmínku pro to, aby se stala dědičkou ze zákona z titulu vedení společné domácnosti. Pro úplnost soud dodává, že je mu známo, že ve věci vedené zdejším soudem pod sp.zn. 44 C 7/2013 byl žalovanou č. 1 a panem [jméno] podán návrh na obnovu řízení z důvodu zjištění zfalšování závěti. Jak však již soud uvedl, existence či neexistence závěti nemůže mít vliv na závěry řízení vedeného zdejším soudem pod sp.zn. 44 C 7/2013, proto soud nevyčkal rozhodnutí o tomto návrhu.

35. Dále se soud k námitce obou žalovaných zabýval otázkou pasivní legitimace žalované č.

2. Žalované tvrdily, že žalovaná č. 2 má již od roku 2012 sídlo na odlišné adrese a předmětnou nemovitost neužívá.

36. Žalované měly předmětnou nemovitost v nájmu na základě nájemní smlouvy ze dne 31.10.2009 jako solidární nájemnice. K tvrzenému internímu dokladu sepsanému mezi žalovanými ohledně rozdělení, jakou částku má která ze žalovaných na nájemném hradit, soud z důvodu koncentrace řízení nepřihlédl a nebylo by možno k němu přihlédnout v žádném případě, neboť nebyl uzavřen s paní [příjmení] Smlouva byla uzavřena na dobu určitou 4 let, tedy do 31.10.2013, následně došlo ze zákona k jejímu prodlužování vždy o jeden rok, a to až do 31.10.2016, kdy toto datum ukončení nájemního vztahu učinili všichni účastníci na jednání soudu konaném dne 6.12.2021 nesporným. Usnesením Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 10.11.2021, č.j. 31 C 375/2016-144 byl schválen smír účastníků, v němž se žalované zavázaly předmětnou nemovitost vyklidit a předat k rukám žalobce do 31.12.2021. Je tedy třeba konstatovat, že nájemní vztah byl platný po celé období, za které je nájemné žádáno, nadto vzhledem k tomu, že se žalované soudním smírem zavázaly nemovitost vyklidit do 31.12.2021, je nepochybné, že ji nejméně do data uzavření a schválení smíru užívaly a k rukám žalobce nepředaly. Skutečnost, že si žalovaná č. 2 v průběhu nájemního vztahu změnila sídlo, je v daném kontextu zcela nerozhodná.

37. S ohledem na uvedené soud uzavírá, že pasivní legitimace žalované č. 2 je dána.

38. Dále soud k námitce promlčení vznesené žalovanými konstatuje, že nárok žalobce na zaplacení nájemného splatného v období od 1.10.2011 do 1.4.2014 v celkové výši 440 000 Kč je promlčen, neboť žaloba byla podána až dne 28.4.2017, a tedy více než tři roky po splatnosti tohoto nájemného.

39. Proto soud žalobu do co částky 440 000 Kč s příslušenstvím zamítl (výrok I.).

40. Vzhledem k tomu, že nájemné v předmětném období nebylo hrazeno, nebyla mezi účastníky sporná, zabýval se soud okolnostmi námitky započtení vznesené žalovanými.

41. Žalované vznesly námitku započtení již ve svém prvním podání ze dne 25.9.2017, kdy na nárok žalobce započetly částku 417 065 Kč. Tvrdily, že v době trvání nájemního vztahu a za života zůstavitelky došlo k objednávce demoličních, stavebních a rekonstrukčních prací na nemovitosti v celkové hodnotě 367 065 Kč, které byly provedeny na náklady žalované č. 1, a dále bylo třeba postarat se o veterinární ošetření zvířat zůstavitelky v hodnotě 50 000 Kč.

42. Na výzvu soudu učiněnou na jednání soudu konaném dne 6.12.2021 upřesnily žalované námitku promlčení zcela odlišně, a to takto:

43. Žalovaná č. 1 započetla částku 80 000 Kč splatnou 30.9.2011 (oprava fasády přední části domu) na nájemné ve výši 40 000 Kč splatné 31.3.2015 a na nájemné ve výši 40 000 Kč splatné 30.6.2015. Vzhledem ke vznesené námitce promlčení učiněné žalobcem konstatuje soud promlčení tohoto nároku žalované č. 1, neboť tato její tvrzená pohledávka vznikla více než tři roky před splatností obou uvedených pohledávek žalobce, pohledávky se tak nemohly vzájemně setkat a zaniknout.

44. Dále započetla žalovaná č. 1 částku 94 572 Kč splatnou dne 6.3.2015 (oprava rozvodné skříně) na nájemné ve výši 40 000 Kč splatné dne 30.6.2014, na nájemné ve výši 40 000 Kč splatné dne 30.9.2014 a na část nájemného ve výši 14 572 Kč splatného dne 31.12.2014. Dále započetla částku 10 285 Kč splatnou dne 30.11.2015 (oprava brány) na nájemné splatné dne 31.12.2014. Dále započetla částku 46 522 Kč splatnou dne 5.1.2014 (oprava zadní a boční fasády) na nájemné ve výši 40 000 Kč splatné dne 31.12.2015 a co do částky 6 522 Kč na nájemné splatné dne 31.12.2014. Dále započetla částku 22 000 Kč splatnou 6.5.2015 (oprava střechy [anonymizováno]) co do částky 8 621 Kč na nájemné splatné 31.12.2014 a co do částky 13 379 Kč na nájemné splatné 30.9.2015. Dále započetla částku 53 916 Kč splatnou 2.3.2015 (oprava hydroizolace) na nájemné ve výši 40 000 Kč splatné 31.3.2016 a co do částky 13 916 Kč na nájemné splatné 30.9.2015.

45. Žalovaná č. 2 započetla částku 39 564 Kč provedenou v roce 2014 (demontáž rákosového stropu) co do částky 12 705 Kč na nájemné splatné 30.9.2015 a co do částky 26 759 Kč na nájemné splatné 30.6.2016. Dále započetla částku 48 370 Kč (pravidelná výmalba v roce 2015) na nájemné ve výši 40 000 Kč splatné 30.9.2016 a co do částky 8 370 Kč na nájemné splatné 30.6.2016.

46. Dále žalovaná č. 2 započetla částku 46 248 Kč (pravidelná výmalba v roce 2012) co do částky 4 871 Kč na nájemné splatné 30.6.2016. Vzhledem ke vznesené námitce promlčení učiněné žalobcem konstatuje soud promlčení tohoto nároku žalované č. 2, neboť tato její tvrzená pohledávka vznikla více než tři roky před splatností uvedené pohledávky žalobce, pohledávky se tak nemohly vzájemně setkat a zaniknout.

47. Žalobce namítal, že jej žalované o potřebě oprav neinformovaly. Soud proto žalované dne 24.1.2022 dle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. a opakovaně dne 13.6.2022 vyzval, aby dotvrdily a doložily, že o nezbytných opravách, za něž v tomto řízení vznášejí kompenzační námitku, bez zbytečného odkladu informovaly žalobce. Tvrzení žalovaných o této otázce se však ukázala být krajně nekonzistentní.

48. V podání ze dne 4.3.2022 žalované uvedly u každé položky zápočtu, že provedení oprav bylo vždy před započetím prací konzultováno se správcem dědictví, tedy se žalobcem. Oproti tomu žalovaná č. 1 při své výpovědi dne 7.3.2022 uvedla, že o tom, že bude na nemovitosti provádět opravy, informovala žalobce jedenkrát v Galerii Butovice, kdy tvrdila, že žalobce se vším souhlasil, poté se několikrát setkali, několikrát mu telefonovala. Po několika minutách svého výslechu však uvedla, že žalobce informovala po každé záležitosti. Na jednání soudu dne 25.4.2022 v reakci na výslech žalobce, který jakoukoli komunikaci ohledně oprav sporoval, uvedla žalovaná č. 1, že vzhledem k tomu, že se cítila být vlastníkem nemovitosti, nebyla povinna hlásit opravy. Konečně pak v podání z 18.7.2022 žalovaná č. 1 navrhla k důkazu výslech pana [jméno] [jméno] k prokázání, že žalobce byl od svého ustanovení do funkce správce dědictví zcela nekontaktní až do konce roku 2015, kdy žalované vyzval k vyklizení nemovitosti, tedy stěží by s ním žalované v tomto období před započetím každé opravy věc konzultovat či jej po každé záležitosti o ní informovat.

49. K prokázání informování žalobce o opravách navrhly žalované výslech několika svědků, z nichž se však k dané záležitosti vyjádřil pouze syn žalované [jméno] [příjmení]. Soudu je známa judikatura Nejvyššího soudu ČR konstatující, že apriorní odmítání svědecké výpovědi pro příbuzenský či jiný vztah svědka k účastníkovi řízení odporuje smyslu a účelu zákona (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 27.11.2012, sp.zn. 25 Cdo 133/2011). Svědek [příjmení] však při své výpovědi působil značně nedůvěryhodně, vypovídal zjevně účelově ve prospěch žalovaných. Jeho výpověď odporovala i tvrzení žalované č. 1, kdy například uvedl, že v Legerově ulici (jedná se o tehdejší sídlo Obvodního soudu pro Prahu 5, kde měl žalobce kancelář) se řešilo, že paní [příjmení] chtěla jeho matce tuto nemovitost darovat a žalovaná proto řekla onu [celé jméno žalobce], že se o ni bude starat, dle žalované č. 1 se však toto řešilo„ na kafi“ v Galerii Butovice, v Legerově ulice byly dle ní řešeny již konkrétní opravy. Současně svědek tuto návštěvu dal do souvislosti s výmalbami nemovitostmi, aniž by byl schopen uvést, z jakého důvodu. Soud neuvěřil tvrzení svědka ohledně jednání na dvoře nemovitosti po havárii rozvodné skříně, neboť dle něj měla tato schůzka být zásadní, mělo na ní být řešeno více méně vše ohledně oprav nemovitosti, sama žalovaná č. 1 však tuto schůzku při své výpovědi vůbec nezmínila, zmínila ji teprve na dotaz svého právního zástupce, nebyla si ani jista, proč by se měla konat, tvrzeno, že pravděpodobně v souvislosti s havárií rozvodné skříně.

50. S ohledem na uvedené byly žalované na jednání soudu konaném dne 13.6.2022 opakovaně vyzvány k dotvrzení a prokázání, že žalobce o potřebě oprav nemovitosti informovaly. Žalovaná č. 1 na základě této výzvy doložila množství důkazů, které se však výzvy netýkaly, a byly tak předloženy v rozporu s koncentrací řízení. Jako důkazy alespoň vzdáleně se týkající výzvy byly předloženy přihlášky do dědického řízení týkající se některých oprav, avšak vesměs předložené až několik měsíců po údajném provedení těchto oprav, nikoli před jejich provedením.

51. V podání ze dne 25.8.2022, a tedy těsně před konáním posledního jednání ve věci, pak žalovaná č. 1 k překvapení soudu vznesla námitku započtení zcela odlišnou od námitky původní tak, jak byla specifikována v podání žalovaných ze dne 5.1.2022 a o které bylo řízení vedeno.

52. Soudu proto s ohledem na rozporuplnost tvrzení žalovaných nezbývá než konstatovat, že neučinily kompenzační projev, který by byl způsobilý přivodit zánik žalované pohledávky (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 17.8.2020, sp.zn. 32 Cdo 565/2019). Pokud pak žalovaná č. 1 na jednání soudu konaném dne 29.8.2022 tvrdila, že se vlastně nejednalo o opravy nemovitosti, ale o její zhodnocení, toto tvrzení bylo učiněno v rozporu s koncentrací řízení a soud je považuje za zcela účelové, učiněné ve snaze konvalidovat absenci oznámení potřeby oprav žalobci. Žalovaná č. 1 však přehlédla, že v případě zhodnocení nemovitosti, a tedy její změny, má nájemce právo na náhradu vynaložených nákladů podle ust. § 2220 odst. 1 občanského zákoníku pouze v případě souhlasu pronajímatele, a v případě písemné formy nájemní smlouvy (jako v tomto případě) souhlasu písemného, což však žalovaná č. 1 a netvrdila a s ohledem na koncentraci řízení soud v tomto směru nedoplňoval dokazování.

53. Pokud žalovaná č. 1 tvrdila, že byla oprávněným držitelem nemovitosti, lze jí přisvědčit, neboť nájemce oprávněným držitelem pronajaté věci je. Již jí však nelze přisvědčit v tvrzení, že měla z tohoto titulu stejná práva jako majitel, neboť byla nájemcem nemovitosti a její práva a povinnosti se tak odvíjejí od právní úpravy nájemního vztahu.

54. Na základě uvedeného soud uzavírá, že žalované neprokázaly, že by o potřebě oprav žalobce informovaly, nadto s ohledem na podání ze dne 25.8.2022 je třeba jejich námitku započtení hodnotit jako zcela neurčitou, a tedy nezpůsobilou přivodit zánik žalované pohledávky. Zcela pro úplnost soud konstatuje, že neuvěřil tvrzení žalované č. 2 o tom, že by opravy prováděla na vlastní náklady, kdy bylo tvrzeno, že žalovaná č. 2 nemovitost od roku 2012 neužívá, nebyl tedy sebemenší důvod, aby v následujících letech do nemovitosti investovala. Dále je třeba upozornit, že v řízení sp.zn. 44 C 7/2013 tvrdila žalovaná č. 1, že veškeré opravy činí na náklady paní [příjmení], nyní tvrdí, že náklady hradily žalované. Pokud pak žalovaná č. 1 cítí být poškozena tím, že měla být vlastníkem nemovitosti, investovala do ní a nyní má hradit nájemné, je na místě uvést, že náklady na tvrzené opravy jsou bohatě pokryty částkou 440 000 Kč, která v tomto řízení z důvodu jejího promlčení nebyla žalobci vůči žalovaným přiznána.

55. V řízení pak nebylo sporováno, že žalované sjednané nájemné ve výši 40 000 Kč čtvrtletně nehradily.

56. Ze všech uvedených důvodů dospěl soud k závěru, že žaloba je co do částky 400 000 Kč důvodná, a proto jí v této části vyhověl (výrok II.).

57. O příslušenství bylo rozhodnuto podle ust. § 1970 o.z. ve spojení s ust. § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kdy běh úroku z prodlení z jednotlivých požadovaných plateb nájemného plyne z čl. II. odst. 2 nájemní smlouvy.

58. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o.s.ř., když neshledal podmínky pro její prodloužení.

59. O náhradě nákladů řízení rozhodoval soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř., kdy procesní úspěch obou účastníků byl přibližně stejný (rozdíl 4 %) (výrok III.).

Poučení