34 C 146/2021 - 276

Rubrum

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudcem Mgr. Bc. Tomášem Kamenickým ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně]., IČO [IČO žalobkyně] sídlem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované A] 2. [Jméno žalované B], narozená [Datum narození žalované B] bytem [Adresa žalované B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení částky 400 000 Kč s přísl. a určení vlastnického práva takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhala po žalovaných společného a nerozdílného zaplacení částky 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 400 000 Kč od 8. 4. 2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Bytová jednotka č. [Anonymizováno] vymezená v bytovém domě č. p. [Anonymizováno] postaveném na pozemku p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] se spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a pozemku ve výši 107/1155 patří do společného jmění žalovaných.

III. Žalobkyně je povinna zaplatit každému ze žalovaných náhradu nákladů řízení o žalobě po 50 071,06 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

IV. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení o vzájemném návrhu ve výši 566 496,12 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám právního zástupce žalovaných.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se domáhala po žalovaných solidárního zaplacení částky 400 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 400 000 Kč od 8. 4. 2021 do zaplacení. Žalobu odůvodnila tím, že se žalovanými uzavřela dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní, v budoucí kupní smlouvě se žalovaní měli zavázat k převodu vlastnického práva k bytové jednotce č. [Anonymizováno] v budově č. p. [Anonymizováno] na pozemku p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa] s příslušenstvím oproti zaplacení kupní ceny. Zároveň žalovaní v postavení podnájemců uzavřeli se společností [právnická osoba], podnájemní smlouvu, na jejímž základě byla žalovaným daná bytová jednotka přenechána na dobu 15 měsíců od uzavření smlouvy a žalovaní se zavázali platit nájemkyni podnájemné ve výši 15 500 Kč měsíčně. V čl. V smlouvy o smlouvě budoucí kupní bylo sjednáno, že pokud žalovaný neuhradí, byť i jen jeden měsíční nájem ve výši 15 500 Kč podle smlouvy o podnájmu, bude žalobkyně oprávněna od této smlouvy odstoupit s účinky od počátku a žalovaní budou povinni uhradit žalobkyni smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč nejpozději do jednoho měsíce ode dne doručení výzvy k její úhradě. Smluvní pokuta měla motivovat žalované k uzavření kupní smlouvy a chránila žalobkyni před porušením povinnosti žalovaných uzavřít budoucí kupní smlouvu jako následku odstoupení od ní žalobkyní pro porušení povinnosti žalovaných hradit řádně a včas podnájemné dle podnájemní smlouvy. Výši smluvní pokuty je třeba poměřovat s nerealizovanou budoucí kupní cenou ve výši 4 249 332 Kč, tedy smluvní pokuta činí 9,4 % budoucí kupní ceny. Žalobkyně byla po dobu 13 měsíců omezená v možnosti prodeje bytu závazkem žalobkyně prodat byt žalovaným. Čl. V smlouvy o smlouvě budoucí kupní chrání žalobkyni v tom směru, že pokud by žalovaní nebyli dost solventní na to, aby hradili podnájemné, tak nebudou mít ani dost peněz na úhradu kupní ceny podle smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalovaní se dostali do prodlení s úhradou podnájemného za leden a únor 2021, a proto žalobkyně dne 3. 3. 2021 od smlouvy o smlouvě budoucí kupní odstoupila a požádala žalované o zaplacení smluvní pokuty ve výši 400 000 Kč. Výzva k zaplacení smluvní pokuty byla pro žalované uložena na poště od 6. 3. 2021, druhá totožná výzva byla připravena k převzetí od 17. 4. 2021, avšak obě zásilky byly vráceny zpět žalobkyni.

2. Žalovaní se žalobou nesouhlasili, navrhovali její zamítnutí a později podali žalobu na určení, že jsou spoluvlastníky bytové jednotky označené ve výroku pod bodem II (věc původně vedená u zdejšího soudu pod sp. zn. [spisová značka]), s níž po spojení věcí ke společnému řízení podle § 112 odst. 1 o. s. ř. usnesením ze dne [datum] na č. l. 39 bylo dále zacházeno jako se vzájemným návrhem podle § 97 odst. 1 o. s. ř., obojí s totožným odůvodněním, dle něhož žalovaní se žalobkyní uzavřeli dne [datum] několik závislých smluv: 1) kupní smlouvou prodali žalobkyni pod cenou bytovou jednotku, z části kupní ceny zaplatili svůj dluh vůči společnosti [právnická osoba], splátka kupní ceny splatná v hotovosti při uzavření smlouvy jim nebyla zaplacena a jedna z dalších splátek kupní ceny byla z úschovy vyplacena na neznámý účet označený v kupní smlouvě a ve smlouvě o úschově, 2) smlouvu o smlouvě budoucí, v níž se zavázali uzavřít do 13 měsíců kupní smlouvu, podle níž danou bytovou jednotku odkoupí zpět za kupní cenu zvýšenou oproti původní o cca 25 % a se zohledněním míry inflace, a 3) podnájemní smlouvu s nájemkyní žalované - společností [právnická osoba], na základě které jim zmíněná bytová jednotka byla přenechána k užívání oproti placení podnájemného. Dne [datum] svolili k vykonatelnosti své povinnosti k vyklizení dané bytové jednotky do 15 dnů po skončení podnájmu. Smlouvy jsou nevyvážené a pro žalované nevýhodné. Podnájemní smlouva byla uzavřena, aby byla vyloučena ochrana žalovaných jako nájemců. Uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní je podmíněno řádným a včasným zaplacením všech splátek podnájemného. Nesplnění podmínek pro uzavření budoucí kupní smlouvy je sankcionováno smluvní pokutou ve výši 400 000 Kč, která však chrání splnění smluvních povinností nikoli ve prospěch žalobkyně, ale ve prospěch nájemkyně [právnická osoba]

3. Žalovaní tyto smlouvy uzavírali ve finanční tísni. Za účelem úhrady předcházejících dluhů uzavřeli žalovaní dne [datum] se společností [právnická osoba] smlouvu o zápůjčce ve výši 1 470 000 Kč, kterou se zavázali vrátit do jednoho roku s 15 % ročním úrokem a v případě svého prodlení zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,1 % z dlužné částky denně. K zajištění této pohledávky smlouvou ze dne [datum] zastavili bytovou jednotku, o níž jde. Dne [datum], kdy žalovaní uzavírali výše uvedené smlouvy, již byla vedena exekuce prodejem dané bytové jednotky a výše dluhu s příslušenstvím dosahovala 3 527 399,86 Kč. Tyto okolnosti dohnali žalované k hledání prakticky jakéhokoli subjektu, který by jim byl ochoten zapůjčit finanční prostředky, tím odvrátit hrozící exekuci prodejem bytové jednotky. Jediným takovým subjektem byla žalobkyně. Původním úmyslem žalovaných bylo uzavřít se žalobkyní smlouvu o zápůjčce, kterou by refinancovali zápůjčku od společnosti [právnická osoba], a nebylo jejich úmyslem bytovou jednotku prodat, avšak žalovaným bylo v jejich situaci vysvětleno, že to zápůjčkou nepůjde, že si žalobkyně bytovou jednotku koupí a žalovaní si ji po splacení zápůjčky zase odkoupí zpátky. Jelikož žalovaní nechtěli přijít o své obydlí, museli bezvýhradně přistoupit na tyto podmínky a neměli sebemenší možnost podobu či typ smlouvy ovlivnit.

4. Zmíněné smlouvy mají proto žalovaní za neplatné pro rozpor s dobrými mravy, neboť žalovaní chtěli refinancovat svůj dluh u společnosti [právnická osoba], a nikoli prodat bytovou jednotku, poskytnutí kupní ceny je tak fakticky zápůjčkou poskytnutou žalovaným za současného obejití institutů upravujících zajištění pohledávek, zejména zástavního práva a zajišťovacího převodu vlastnického práva k nemovitým věcem a dosažení výsledku odpovídající zákonem zakázané propadné zástavě.

5. Jelikož jsou smlouvy neplatné, nejsou žalovaní povinni platit smluvní pokutu a jsou spoluvlastníky bytové jednotky. Pro případ, že by soud uznal nárok žalobkyně na smluvní pokutu, navrhli její moderaci se zřetelem na výše uvedená tvrzení.

6. V případě, že by se soud neztotožnil s argumentací žalovaných, že smlouvy jsou neplatné pro rozpor s dobrými mravy, žalovaní vyzvali žalobkyni k zaplacení zbytku kupní ceny a určili jí k tomu dodatečnou lhůtu s tím, že ji již neprodlouží. Žalovaná zbytek kupní ceny nezaplatila, lhůta uplynula marně, a proto platí, že žalovaní od kupní smlouvy odstoupili. Bez ohledu na to, zda je jejich kupní smlouva neplatná pro nemravnost či byla zrušena odstoupením, patří zmíněná bytová jednotka do společného jmění žalovaných. Jelikož však zápis vlastnického práva v katastru nemovitostí svědčí žalobkyni, mají žalovaní naléhavý právní zájem na určení, že jsou spoluvlastníky nemovitosti oni.

7. Později v řízení namítali, že žalovaný č. 1 kupní smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí kupní nepodepsal a žalovaný č. 1 se dovolával z toho důvodu relativní neplatnosti kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní.

8. Žalobkyně se vzájemné žalobě bránila tvrzením, že kupní cenu podle kupní smlouvy ze dne [datum] ve výši 3 406 700 Kč zaplatila v souladu s čl. IV této smlouvy ve třech splátkách, a to 153 340 Kč v hotovosti při podpisu smlouvy, což potvrdili stvrzenkou ze stejného dne, ve výši 200 000 Kč bezhotovostním převodem na bankovní účet určený žalovanými a splátkou ve výši 3 053 360 Kč zaplacených do advokátní úschovy, z níž 2 800 000 Kč bylo zaplaceno společnosti [právnická osoba] na dluh žalovaných a 253 360 Kč na bankovní účet určený žalovanými. Pokud žalovaní tvrdí, že jejich úmyslem nebylo byt prodat, ale pouze si obstarat finanční prostředky k refinancování svých závazků, tuto vůli navenek nijak neprojevili. Jejich dluh u společnosti [právnická osoba], zanikl zcela, protože žalobkyně na jejich dluh zaplatila 2 800 000 Kč a ve zbytku žalovaným jejich dluh prominula. Tím žalobkyně žalovaným pomohla, neztratili možnost bydlení a zároveň došlo ke skončení exekuce. Žalovaní proti smlouvě kupní ani navazující smluvní dokumentaci ničeho nenamítali a teď se snaží dodatečně zhojit vlastní pochybení, v jehož důsledku pozbyli možnost uzavřít se žalobkyní budoucí kupní smlouvu. Z těchto důvodů žalobkyně navrhovala zamítnutí vzájemného návrhu.

9. Soud vzal za prokázané, že dne [datum] v advokátní kanceláři [tituly před jménem] [jméno FO], advokátky v [Anonymizováno], žalovaná č. 2 bez vědomí a souhlasu manžela, tj. žalovaného č. 1, po předchozí domluvě s neustanovenou osobou známou pod přezdívkou [Anonymizováno], která se za žalovaného č. 1 vydávala, podepsali se žalobkyní mj. kupní smlouvu a smlouvu o smlouvě budoucí kupní. Podle kupní smlouvy se žalovaní měli zavázat převést vlastnické právo k bytové jednotce č. [Anonymizováno] vymezené v bytovém domě č. p. [Anonymizováno] postaveném na pozemku parc. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], jež podle evidence katastru nemovitostí k [datum] náležela do společného jmění žalovaných, oproti zaplacení kupní ceny ve výši 3 406 700 Kč. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní se strany měly domluvit na tom, že do 13 měsíců uzavřou kupní smlouvu, dle níž koupí od žalobkyně výše uvedenou bytovou jednotku zpět za kupní cenu ve výši 4 249 332 Kč. Současně se žalovaná č. 2 a [Anonymizováno] vydávající se za žalovaného č. 1 se měli zavázat pro případ prodlení s úhradou měsíčního podnájemného ve výši 15 500 Kč (dle podnájemní smlouvy se společností [právnická osoba], kterou dne [datum] rovněž podepsali) za současného odstoupení žalobkyně od smlouvy o smlouvě budoucí kupní k zaplacení smluvní pokuty ve výši 400 000 Kč.

10. To, že výše uvedené smlouvy za žalovaného č. 1 podepsala jiná osoba je prokázáno znaleckým posudkem [tituly před jménem] [jméno FO] č. [č. účtu] ze dne [datum] na č. l. 164, znaleckým posudkem Policie ČR ze dne [datum] na č. l. 247, účastnickými výslechy žalovaných a nepřímo též výslechy svědků [jméno FO] a [jméno FO].

11. Oba výše uvedené znalecké posudky jsou náležitě odůvodněny, mají podklad v obsahu nálezu, jejich odůvodnění odpovídá pravidlům logického myšlení. Znalkyně a znalecký ústav vyčerpali úkol ve vztahu k zadání a přihlédli ke skutečnostem, s nimiž se měli vypořádat. Závěry posudků jsou podloženy výsledky řízení a nejsou v rozporu s ostatními důkazy. Právě naopak, závěry posudků jsou s řadou jiných důkazů ve vzájemném souladu.

12. Znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO], znalkyně z oboru písmoznalectví, specializace ruční písmo, vypracovala znalecký posudek k zadání žalovaného č. [hodnota] a učinila v něm prohlášení podle § 127a o. s. ř. Znalkyně odpovídala mimo jiné na otázku, zda podpis žalovaného č. 1 na kupní smlouvě a na smlouvě o smlouvě budoucí kupní ze dne [datum] jsou jeho pravými podpisy. Vyšla přitom ze srovnávacího materiálu – 24 podpisů žalovaného č. 1 na dokumentech předložených žalovaným č.

1. Na zkoumaných podpisech nenalezla žádné znaky technického padělání, podpisy z [datum] náleží mezi převážně nacvičené podpisy, byly vyhotoveny modře píšícím psacím prostředkem na linku předmětných listin, vyznačují se vyšší rychlostí a neporušenou jistotou psacího pohybu. Oba vzorky zkoumaných podpisů jsou zpracovatelné. Podobně i ve srovnávacích podpisech lze i přes přirozenou variabilitu podoby podpisů nalézt konstantní identifikačně hodnotné znaky. Mezi zkoumanými podpisy a srovnávacím materiálem byly nalezeny rozdílné znaky spočívající 1) ve výškovém uspořádání horních vrcholů iniciály, kdy na sporných podpisech je dominantní pravý horní vrchol, na srovnávacích podpisech levý horní vrchol, 2) umístění horního vrcholu písmena R v podpisu, kdy ve sporných podpisech vrchol zasahuje do horního pásma a nachází se vysoko nad úrovní kličkového obratu iniciály a ve srovnávacích podpisech zasahuje do středního pásma, 3) technika psaní iniciály, kdy na zkoumaných podpisech levá část iniciály je v horním pásmu girlandově rozčleněná na dva vrcholy a na srovnávacích podpisech levou část tvoří svislice, pohyb vede shora dolů a levá svislice může pokračovat vždy do pravé strany, 4) technika psaní písmena J na sporných podpisech tvoří v dolním pásmu uzavřená klička, , avšak na srovnávacích podpisech je zredukovaná do svislice, případně končí zátrhem, 5) systém zjednodušení podpisu „bich“, která na sporných podpisech buď připomíná písmeno S nebo písmeno B, , avšak na srovnávacích podpisech vždy obsahuje části „bich“, nikdy však nekončí zkratkou. Znalkyně tyto rozdíly posoudila a dospěla k závěru, že sporné podpisy jednoznačně nejsou pravými podpisy žalovaného č. 1.

13. S těmito závěry zcela korespondují závěry znaleckého posudku Policie ČR ze dne [datum] na č. l.

247. V něm Police ČR, Krajské ředitelství policie [Anonymizováno], odbor kriminalistické techniky a expertíz, v postavení znaleckého ústavu podle § 7 zák. o znalcích rovněž odpovídala mimo jiné na otázky, zda sporné podpisy žalovaného č. 1 na kupní smlouvě a smlouvě o smlouvě budoucí kupní z [datum] včetně podpisů v knize o prohlášení o pravosti podpisů České advokátní komory, knihy evidenční číslo [hodnota], jsou jeho vlastnoručními podpisy. Tyto sporné podpisy znalecký ústav srovnával se 64 podpisy žalovaného č. 1 na dokumentech zajištěných Policií ČR v rámci prověřování podezření na podvod spáchaný žalovanou č. 2 a jednak zkouškou podpisů žalovaného č.

1. Ani znalecký ústav mikroskopickým zkoumáním sporných podpisů nenalezl žádné znaky technického padělání, uvedl, že všechny sporné podpisy jsou nacvičeného druhu s pravým sklonem. Jedná se o zpracovatelné podpisy. Komparací sporných podpisů s předloženým srovnávacím materiálem byly téměř výhradně zjištěny znaky rozdílné v obecné i zvláštní rovině zkoumání; shodné znaky byly nalezeny pouze ojediněle. Nejvýznamnějším rozdílným znakem je odlišný systém psacího pohybu, kdy sporné podpisy jsou psány smíšeným rázem písma levotočivým i pravotočivým, a to ve vertikálním i horizontálním směru, avšak srovnávací podpisy jsou psány úhlovým rázem písma s výraznou převahou psacího pohybu ve vertikálním směru. Dále jsou dány rozdíly ve způsobu tvorby podpisu, pokud jde o písmena K, R, E, a J, přičemž tyto rozdíly jsou posouzeny zcela totožně jako ve znaleckém posudku [tituly před jménem] [jméno FO], v rychlosti a dynamice psacího tahu, kdy u sporných podpisů se místy projevuje snížená rychlost se zvýšeným přítlakem a na srovnávacích podpisech vysoké tempo psaní s přirozeným přítlakem a odlehčením, a konečně v primární šíři podpisu, kdy na sporných podpisech převažují široké znaky a na srovnávacích podpisech úzké. I znalecký ústav dochází ke kategorickému závěru, že sporné podpisy jednoznačně nejsou vlastnoručními podpisy žalovaného č. 1.

14. Podle § 125 věty první o. s. ř. mohou za důkaz sloužit všechny prostředky, jimiž lze zjistit stav věci. Že by znalecké posudky nebyly „procesně použitelné“ jen proto, že znalkyně (či zástupkyně znaleckého ústavu) nebyly před soudem vyslechnuty, obecně říci nelze. Soud se podle § 127 odst. 1 in fine o. s. ř. spokojil s písemnými posudky a od výslechu znalkyně, případně zástupkyně znaleckého ústavu, upustil, a to jednak proto, že závěry obou znaleckých posudků jsou zcela ve shodě, ve zcela převažující částí mají i totožné odůvodnění. Tyto závěry jsou navíc kategorické, odůvodnění posudků nepřipouští různý výklad, ani nevyvolává žádné pochybnosti. Žalobkyně na znaleckém posudku [tituly před jménem] [jméno FO] zpochybňovala především pravost (či časovou pravdivost) srovnávacího materiálu, nelíbilo se jí, že srovnávací materiál předložil žalovaný č. 1, avšak jiné námitky proti správnosti znaleckého posudku nevznesla. Je však třeba poukázat na to, že posudek znaleckého ústavu byl vypracován ze srovnávacího materiálu opatřeného PČR v rámci prověřování podezření na trestnou činnost, a takto získaný srovnávací materiál se ani částečně nepřekrývá se srovnávacím materiálem, z něhož vycházela [tituly před jménem] [jméno FO] (v jejím případě se jednalo převážně o daňová přiznání, v případě znaleckého posudku o žádosti o vydání občanského průkazu či cestovního pasu, případně dohod se zaměstnavatelem žalovaného č. 1 a zkoušek jeho podpisu). Pochybnosti o pravosti či časové pravdivosti srovnávacího materiálu tak v případě posudku znaleckého ústavu nepanují.

15. S uvedeným koresponduje účastnická výpověď žalovaného č. 1, ten vypovídal poněkud zmateně. Z jeho výpovědi se podává, že o změně vlastníka bytu se dozvěděl teprve nedávno, nevěděl, proč ke změně vlastníka bytu došlo, byl požádán, aby podepsal plnou moc, tak nebyl v obraze, jak to celé probíhalo. [právnická osoba]. mu něco říká, ale nikdy neměl možnost se s nimi kontaktovat, protože všechno šlo přes manželku. Ta mu říkala, že situaci má pod kontrolou, že vše zařídí, tak se o nic nestaral. Nevzpomněl si na to, že by se se společností [Anonymizováno] [právnická osoba]. uzavíral smlouvu. Vlastníkem bytové jednotky je asi [právnická osoba] Se společností [Anonymizováno] [právnická osoba]. nepodepisoval žádnou smlouvu. Toto tvrdil, i když mu bylo předestřeno, že se mělo jednat o převod bytu. Poté, co mu byla předestřena kupní smlouva ze dne [datum] uvedl, že to není jeho podpis, v [Anonymizováno] podepisovat smluvní dokumentaci nebyl. Uvedenému prohlášení, dle něhož žalovaný č. 1 smlouvu nepodepsal, lze věřit nejenom pro soulad tohoto prohlášení se znaleckými posudky, ale i proto, že jeho podiv nad svým údajným podpisem na kupní smlouvě z [datum] působil při výslechu zcela autenticky.

16. Z výslechu žalované č. 2 se podává, že v souvislosti se svým neúspěšným podnikáním s nemovitostmi došlo k nárůstu jejího zadlužení. Společnost [právnická osoba] jí pomohla vyplatit stávající dluhy, avšak požadovala zástavu bytové jednotce. Žalovaná č. 2 měla peníze po roce vrátit, avšak v době splatnosti je neměla. V době, kdy předmětný byt byl před dražbou a ona o něj nechtěl přijít, oslovila společnost [právnická osoba], jednala s panem [jméno FO] a panem [jméno FO], dohodli se s ní, že jí najde věřitele k vyplacení dluhu u [právnická osoba] Tou dobou byla zoufalá, pod tlakem, a hlavně se to bála říct manželovi. Když se vyjasnilo, že byt bude převeden do vlastnictví [Anonymizováno] [právnická osoba]. a ona bude společnosti [právnická osoba], platit podnájemné, domluvila telefonicky schůzku v [Anonymizováno], kde se měly smlouvy podepsat. Jelikož o tom manželovi neřekla, jeden její náhodný známý si na něj zahrál, prý ho zná jen pod přezdívkou [Anonymizováno]. Nejdříve podepsali podnájemní smlouvu v sídle společnosti [právnická osoba] za přítomnosti pana [jméno FO] a poté s ním jeli k notářce (správně advokátce) podepsat ostatní smlouvy. Tam byly ověřeny podpisy, [Anonymizováno] se prokázal manželovým občanským průkazem a jelikož v té době byla epidemie Covid-19 a nosily se roušky, došlo k jeho ztotožnění jako manžela.

17. Výše uvedené nepřímo podporují i svědecké výpovědi [jméno FO] a [jméno FO], ti se žalovanou č. 2 jednali za společnost [právnická osoba] či [Anonymizováno]. coby zprostředkovatelky kupní smlouvy i smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Z výpovědi [jméno FO] se podává, že žalovaná č.2 se na něj obrátila telefonicky a chtěla vyřešit svou dluhovou situaci, několikrát s ní o smlouvě jednal v mateřské školce, kde pracovala, z toho jednou i s panem [jméno FO]. S [tituly před jménem] [jméno FO] se poprvé viděli až při uzavírání smlouvy. [jméno FO] [jméno FO] vypověděl, že se žalovanou č. 2 jednal o smlouvě osobně v mateřské školce, poté byl i na prohlídce dané bytové jednotky za přítomnosti jednatele žalobkyně a žalovanou č.

2. I tento svědek se s [tituly před jménem] [jméno FO] viděl poprvé při uzavírání podnájemní smlouvy v jednací místnosti sídla společnosti [právnická osoba] Je tomu tak proto, že jednatel žalobkyně nechtěl, aby některý ze žalovaných byl při uzavírání smluv zastoupen zmocněncem.

18. Z kupní smlouvy ze dne [datum] na č. l. 21 plyne, že žalovaní se měli podle této smlouvy zavázat převést žalobkyni vlastnické právo k bytové jednotce, o níž jde oproti zaplacení kupní ceny ve výši 3 406 700 Kč. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní z téhož dne na č. l. 8 je prokázáno, že účastníci měli do 13 měsíců od [datum] uzavřít další kupní smlouvu, dle níž bude vlastnické právo k bytové jednotce převedeno zpět na žalované a ti zaplatí kupní cenu ve výši 4 249 332 Kč. Současně strany prohlásily, že mezi společností [právnická osoba] jako nájemkyní a žalovanými jako podnájemci byla uzavřena smlouva o podnájmu, dle níž si žalovaní podnajali uvedený byt a v případě, že by neuhradili byť jen jeden měsíční nájem ve výši 15 500 Kč dle této smlouvy, je žalobkyně oprávněna od této smlouvy odstoupit s účinky od počátku a žalovaní jsou povinni zaplatit smluvní pokutu ve výši 400 000 Kč do jednoho měsíce od doručení výzvy k její úhradě. Zmiňovaná smlouva o podnájmu rovněž uzavřená [datum] je založena na č. l.

13. Dle ní společnost [právnická osoba] měla danou bytovou jednotku přenechat žalovaným k podnájmu na dobu 15 měsíců a oni se měli zavázat zaplatit podnájemné ve výši 15 500 Kč měsíčně. Ani podpis žalovaného č. 1 na podnájemní smlouvě nemůže být jeho pravým podpisem. Lze to dovodit z toho, že veškerá smluvní dokumentace byla podepsána v [Anonymizováno] v jeden den, nejdříve v sídle společnosti [právnická osoba], kde byla uzavřena podnájemní smlouva, a poté v advokátní kanceláři [tituly před jménem] [jméno FO] (zbylé smlouvy), to vše za přítomnosti svědka [jméno FO]. Nejsou-li však na kupní smlouvě a smlouvě o smlouvě budoucí kupní pravé podpisy žalovaného č. 1 a současně [jméno FO] si nevšiml, že by předtím podnájemní smlouvu uzavíral někdo jiný, resp. jednání byla za žalovaného č. 1 přítomna stejná osoba, tak z toho plyne, že ani podnájemní smlouva nemohla být doopravdy podepsána žalovaným č.

1. Z výpisů z katastru nemovitostí na č. l. 19 a č. l. 20 plyne, že k [datum] byla daná bytová jednotka v katastru nemovitostí evidována ve společném jmění manželů žalovaných, zatímco [datum] bylo dle evidence katastru nemovitosti vlastnické právo zapsáno ve prospěch žalobkyně, a to podle kupní smlouvy ze dne [datum].

19. Z výslechu [jméno FO] je prokázáno, že se v daném případě jedná o obchodní model žalobkyně, dle něhož kupuje nemovitosti od zadlužených osob a po několika měsících je prodává zpět za vyšší cenu, případně jí tyto nemovitosti zůstávají ve vlastnictví bez obligačních omezení, protože ke zpětné koupi původními prodávajícími pro porušení smluvních podmínek nedochází. Po dobu od prodeje ke zpětné koupi bývají nemovitosti pronajaty další společnosti, která je pak přenechává do podnájmu původním prodávajícím, čímž má být dosaženo toho, že původní kupující nebude muset v postavení nájemce poskytovat původním prodávajícím služby spojené s nájmem.

20. Po právní stránce soud věc posoudil tak, že kupní smlouva, jakož i smlouva o smlouvě budoucí kupní a smlouva o podnájmu ze dne[Anonymizováno][datum] nebyly uzavřeny pro nesplnění podmínek stanovených v § 1724 odst. 1 o. z. ve spojení s § 1741 věty první o. z. Podle prvního zmíněného ustanovení smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy. V souzeném případě však první žalovaný žádnou vůli neprojevil, a tudíž právně nejednal (§ 551 o. z.), a proto ke splnění ani jedné z těchto smluv se nezavázal.

21. Z obsahu návrhu navíc vyplývá úmysl žalobkyně, aby se stranou smlouvy stali oba žalovaní, což plyne jak ze záhlaví zmíněných smluv a povahy celé transakce, tak z požadavků kladených občanským zákoníkem na formu právních jednání, kterými se převádí věcné právo k nemovité věci (§ 560 o. z.), a též požadavkům katastrálního zákona na vkladové listiny (§ 7 odst. 2 věty první kat. z.) s přihlédnutím k evidenci vlastnického práva v katastru nemovitostí k [datum]. Jelikož se stranou smlouvy měli stát oba žalovaní, jinak by nebyla uzavřena, a první žalovaný se její stranou nestal, není z kupní smlouvy, smlouvy o smlouvě budoucí kupní a podnájemní smlouvy zavázaná ani druhá žalovaná.

22. K převodu vlastnického práva k bytu ze žalovaných na žalobkyni proto ve skutečnosti kupní smlouvou nedošlo, a je proto třeba mít za to, že daná bytová jednotka náleží do společného jmění žalovaných, jako tomu bylo dle evidence katastru nemovitostí ke dni [datum] (§ 980 odst. 2 věty první o. z.).

23. I pokud by snad někdo měl za to, že k uzavření některé z výše uvedených smluv by postačovalo obligační jednání druhé žalované, bylo by třeba uzavřít, že se jedná o smlouvy neplatné podle § 714 odst. 1 věty první a odst. 2 o. z., neboť danou záležitost týkající se součásti SJM žalovaných nelze považovat za běžnou, a tudíž žalovaní měli jednat společně nebo jeden manžel se souhlasem druhého, což se nestalo a první žalovaný se neplatnosti takového jednání dovolával.

24. Pokud jde o hledisko naléhavého právního zájmu dle § 80 o. s. ř., je třeba poukázat na to, že oprávnění žalovaných jako skutečných spoluvlastníků (v SJM) žalovat katastrálního vlastníka na určení (spolu)vlastnického práva k nemovitosti má oporu přímo v § 985 části věty první před středníkem o. z.

25. Podnájemní smlouva by nebyla uzavřená ani kdyby ji první žalovaný podepsal. Kupní smlouva, smlouva o smlouvě budoucí kupní a podnájemní smlouva jsou totiž ve smyslu § 1727 věty druhé o. z. na sobě závislými, tedy vznik podnájemní smlouvy by byl podmíněn vznikem kupní smlouvy a smlouvy o smlouvě budoucí kupní, k čemuž však nedošlo.

26. I pokud by tomu tak nebylo, podnájemní smlouva by byla neplatná podle § 580 odst. 2 o. z. pro počáteční nemožnost plnění. Jelikož k převodu vlastnického práva k bytové jednotce ze žalovaných na žalobkyni nedošlo, nemohlo dojít ani k poskytnutí užívacího práva nájemní smlouvou ve prospěch společnosti [právnická osoba] Nedostatek jejího dispozičního oprávnění k bytové jednotce představuje právní překážku plnění žalovaným podle podnájemní smlouvy. To, že podnájemní smlouvu měli v postavení podnájemců uzavřít skuteční vlastníci lze snad ponechat bez hodnocení.

27. Jelikož právo žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty je sjednáno ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní, která však nebyla uzavřena a žalované nezavazuje, nezavazuje je ani ujednání o smluvní pokutě. Navíc i pokud by smlouva o smlouvě budoucí kupní byla platně uzavřena, nebyla by uzavřena (případně by nebyla platná) podnájemní smlouva, jež by zavazovala žalované k hrazení podnájemného představující smluvenou povinnost ve smyslu § 2048 věty první o. z. (nevadilo by, že smluvní pokuta utvrzuje povinnost ze smlouvy uzavřené s jinou osobou, avšak to zde není třeba blíže rozebírat).

28. Jelikož žalobkyně nemá vůči žalovaným právo na zaplacení smluvní pokuty, nedostali se žalovaní ve smyslu § 1968 věty první o. z. do prodlení s její úhradou, a tudíž žalobkyně vůči žalovaným nemá právo ani na zaplacení úrokového příslušenství účtovaného ze smluvní pokuty.

29. Soud neprovedl důkaz znaleckým posudkem na zjištění obvyklé ceny dané bytové jednotky, protože žalovaní jím chtěli prokázat, že bytovou jednotku prodali pod cenou, v čemž spatřovali důkaz o své tísni dle § 1796 o. z. Toto ustanovení však soud – jak to plyne ze shora uvedeného – při právním posouzení věci nepoužil, a tudíž ani nemusel vést dokazování ke splnění skutkových předpokladů daného ustanovení. Proč soud nevyhověl procesnímu návrhu žalobkyně na výslech znalkyně, resp. zástupkyně znaleckého ústavu, soud odůvodnil již výše. Z důkazů, které soud sice provedl, avšak výše v odůvodnění rozsudku je nezmínil, žádná skutková zjištění neučinil. Je tomu tak proto, že se vesměs jednalo o důkazy, jež měly prokázat skutkovou podstatu lichvy, splnění předpokladů pro moderaci smluvní pokuty nebo splnění předpokladů pro analogické použití pravidel sloužících k ochraně spotřebitelů ve vztazích ze smluv o úvěru. Nic z toho však s ohledem na pozdější procesní vývoj nebylo potřeba.

30. Řízení nemuselo být přerušeno dle § 109 odst. 1 písm. b) o. s. ř., protože pro posouzení této věci bylo důležité pouze to, zda první žalovaný smlouvy dne [datum] v [Anonymizováno] podepsal či nikoli, a ne to, zda druhá žalovaná spáchala na žalobkyni trestný čin podvodu dle § 209 tr. zák. ve spolupachatelství s neztotožněnou osobou. Ze skutkové věty pravomocného odsuzujícího rozsudku trestního soudu, by soud byl ve smyslu § 135 odst. 1 části věty před středníkem o. s. ř. vázán v podstatě jen závěrem, že smlouvy, o něž jde podepsal někdo jiný než první žalovaný, a tedy v podstatě skutečností, jež byla v tomto řízení zjištěná procesním dokazováním ve smyslu § 120 a násl. o. s. ř.

31. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. a přiznal procesně úspěšným žalovaným nárok na náhradu nákladů řízení.

32. Předpoklady pro použití § 143 o. s. ř. splněny nejsou. Že se žalovaní k jejímu nárokování smluvní pokuty stavějí záporně, muselo být žalobkyni zjevné už z předžalobní korespondence. Žalovaní ostatně ještě před vyhlášením rozsudku navrhovali zamítnutí žaloby. Pokud jde o spor o určení vlastnického práva, je použití onoho ustanovení vyloučeno povahou věci – žalovaní v ní mají postavení vzájemných žalobců.

33. Rozhodování o náhradě nákladů sporného řízení je obecně ovládáno zásadou úspěchu ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. Odchylka od této zásady je možná podle § 150 o. s. ř. jen tehdy, jsou-li tu důvody hodné zvláštního zřetele. Těmi se rozumí takové okolnosti, pro které by se jevilo v konkrétním případě nespravedlivým ukládat náhradu nákladů řízení tomu účastníku, který ve věci úspěch neměl, a zároveň by bylo možno spravedlivě požadovat na úspěšném účastníku, aby náklady vynaložené v souvislosti s řízením nesl ze svého. Jelikož zásada úspěchu ve věci má hlubší souvislost se strukturou a funkcí civilního sporného procesu, měl by soud přistupovat k interpretaci a aplikaci § 150 o. s. ř. restriktivně. Zmíněné ustanovení totiž neslouží ke zmírňování majetkových rozdílů mezi procesními stranami, ale k řešení situace, v níž je nespravedlivé, aby ten, kdo důvodně hájil svá porušená nebo ohrožená práva nebo právem chráněné zájmy, obdržel náhradu nákladů, které při této činnosti účelně vynaložil (nález Ústavního soudu ze dne 5. 11. 2008, sp. zn. I. ÚS 2862/07). Okolnosti hodné zvláštního zřetele nelze spatřovat pouze v tom, že by jejich přiznání přivodilo jednomu účastníku větší újmu než druhému (nález Ústavního soudu ze dne 26. 10. 2006, sp. zn. I. ÚS 401/06). Porovnání dopadu uložení povinnosti k náhradě nákladů řízení do majetkových sfér účastníků může mít z hlediska aplikace § 150 o. s. ř. vliv pouze tehdy, přistupují-li ke skutečnosti, že by jejich přiznání přivodilo jednomu účastníku větší újmu než účastníku druhému, okolnosti další. Nemůže však jít o libovolné okolnosti řízení, nýbrž o takové okolnosti, které mají skutečný vliv na spravedlnost rozhodnutí o náhradě nákladů řízení (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2014, sp. zn. 23 Cdo 2944/2013). Současně je zřejmé, že okolnostmi hodnými zvláštního zřetele ve smyslu § 150 o. s. ř. nelze rozumět běžně se vyskytující typické okolnosti ([jméno FO]: [adresa] úspěchu - „novinky“ v rozhodování o nákladech řízení. Bulletin advokacie, číslo 1-2, ročník 2019, str. 34). Ani povaha řízení není okolností významnou pro uplatnění moderačního práva při rozhodování o náhradě nákladů řízení (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 8. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2862/2017).

34. Ve vztahu k prvnímu žalovanému nejsou podmínky pro použití § 150 o. s. ř. splněny v žádném směru. Pokud jde o vztah žalobkyně k druhé žalované, je pravdou, že druhá žalovaná musela vědět, že první žalovaný smlouvy nepodepsal. Tuto skutečnost však chtěla i s ohledem na možné trestněprávní následky zjevně utajit, a to před žalobkyní i prvním žalovaným. Nejedná se sice o typickou věc, ale na druhé straně dle názoru soudu nepřesahuje míru běžného procesního rizika. Každý, kdo podává žalobu riskuje, že v řízení objeví mimoděk nepříznivá okolnost, příp. že nečekaně nepodá úspěšně důkaz o jím tvrzené skutečnosti, atd. Soud proto § 150 o. s. ř. nepoužil ani v procesním poměru žalobkyně a druhé žalované.

35. Náklady žalovaných spočívají v zaplaceném soudním poplatku ze vzájemné žaloby ve výši 5 000 Kč a dále v nákladech právního zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená jednak z tarifní hodnoty ve výši 400 000 Kč, pokud jde o žalobu, a z tarifní hodnoty 3 406 700 Kč, pokud jde o vzájemnou žalobu (v obou případech dle § 8 odst. 1 AT). Ve druhém případě lze hodnotu věci (nemovitosti) vyjádřit v penězích, a proto se nepoužije § 9 odst. 1 a 4 písm. b) AT. Jelikož se pro účely zjištění této hodnoty neprovádí dokazování (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 10. 2016, sp. zn. 26 Cdo 1492/2016), lze při určení ceny věci vyjít z poslední (žalobkyní a druhou žalovanou) zamýšlené kupní ceny, jež žalobkyně považovala za přiměřenou a žalovaní za nízkou. Těmto tarifním hodnotám podle § 7 bod 6 AT odpovídá odměna ve výši 9 900 Kč a 21 940 Kč za jeden úkon, po snížení dle § 12 odst. 4 AT ve výši 7 920 Kč a 17 552 Kč, a po spojení věcí dle § 12 odst. 3 AT (a sečtení tarifních hodnot) ve výši 18 832 Kč, tj. 37 664 Kč za oba žalované.

36. Advokát žalovaných provedl v řízení tyto úkony: 1) v řízení o žalobě před spojením věcí – převzetí a příprava zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) AT, vyjádření k žalobě ze dne 6. 7. 2021 na č. l. 29 dle § 11 odst. 1 písm. d) AT, 2) v řízení o vzájemném návrhu před spojením věcí – převzetí a příprava zastoupení podle § 11 odst. 1 písm. a) AT, podání žaloby dle § 11 odst. 1 písm. d) AT, návrh na opravu rozhodnutí dle § 11 odst. 2 písm. b) a odst. 3 AT, 3) po spojení věcí – podání ve věci samé ze dne 27. 5. 202 na č. l. 56, ze dne 29. 9. 2023 na č. l. 161, oboje dle § 11 odst. 1 písm. d) AT, účast na jednání ve dnech [datum], [datum] a [datum], která nepřesáhla dvě hodiny a ve dnech [datum], [datum] a [datum], která přesáhla dvě hodiny, vše dle § 11 odst. 1 písm. g) AT. Jedná se v řízení o žalobě před spojením věcí o 2 úkony právní služby v celé sazbě mimosmluvní odměny, v řízení o vzájemné žalobě před spojením věcí o 2 úkony v celé sazbě a 1 úkon v poloviční sazbě mimosmluvní odměny a po spojení věcí o 11 úkonů v celé sazbě. Účelně vynaloženým ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. není návrh na vydání předběžného opatření a soudní poplatek z něj, protože návrh byl zamítnut (srov. přiměřeně judikaturu k náhradě nákladů prohraných mezisporů: usnesení Nejvyššího soudu ze dne 20. 12. 2016, sp. zn. 30 Cdo 628/2015, a ze dne 13. 9. 2017, sp. zn. 32 Cdo 3521/2017).

37. Do spojení věcí proto odměna právního zástupce žalobkyně proto činí 31 680 Kč (2 x 2 x 7 920 Kč) za první věc, 87 760 Kč (2 x 2,5 x 17 552 Kč) za druhou. Dále právnímu zástupci žalovaných náleží náhrada hotových výdajů k 2, resp. 3 úkonům právní služby podle § 13 odst. 3 AT v paušální výši 300 Kč, tj. 600 Kč a 900 Kč.

38. Jelikož právní zástupce žalobkyně je plátcem DPH, je třeba ve smyslu § 151 odst. 2 o. s. ř. poskytnout též náhradu této daně, a to z odměny ve výši 31 680 Kč a režijního paušálu ve výši 600 Kč za první věc, což při sazbě DPH ve výši 21 % činí 6 778,80 Kč ((31 680 Kč + 600 Kč) x 0,21). Za druhou věc před jejich spojením pak náhrada DPH činí 18 618,60 Kč ((87 760 Kč + 900 Kč) x 0,21). Náhrada nákladů řízení o žalobě do spojení věcí proto činí 39 058,80 Kč (31 680 Kč + 600 Kč + 6 778,80 Kč), za řízení o vzájemném návrhu 107 278,60 Kč (87 760 Kč + 900 Kč + 18 618,60 Kč).

39. Náklady právního zastoupení žalovaných po spojení věcí činí 505 300,84 Kč ((11 x 37 664 Kč ) + (11 x 300 Kč) + ((11 x 37 664 Kč) + (11 x 300 Kč) x 0,21)). Náklady důkazů, tj. nákladů na znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO] činily 15 000 Kč (viz vyúčtování na č. l. 268).

40. Rozhodování o náhradě nákladů řízení o žalobě a o vzájemné žalobě soud rozdělil. V části, v níž šlo o zaplacení částky 400 000 Kč, povinnost solidárních dlužníků, tj. samostatných společníků v rozepři dle § 91 odst. 1 o. s. ř., k zaplacení náhrady nákladů řízení není sama solidární (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 8. 2017, sp. zn. 32 Cdo 669/2017); obráceně to platí také o solidárních věřitelích (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 11. 2017, sp. zn. 28 Cdo 2692/2016) – ani jim náhrada nákladů řízení nepatří solidárně. Naproti tomu v řízení o vzájemné žalobě jsou žalovaní nerozluční společníci v rozepři, a proto jsou k náhradě nákladů řízení oprávněni společně a nerozdílně (srov. přiměřeně usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 8. 2017, sp. zn. 32 Cdo 669/2017 a judikaturu tam citovanou).

41. Společné náklady ve výši 520 300,84 Kč proto soud rozdělil v poměru tarifních hodnot, tj. 11,74 % k 88,26 %, tedy na řízení o žalobě 61 083,32 Kč (520 300,84 Kč x 0,1174) a na řízení o vzájemném návrhu 459 217,52 Kč (520 300,84 Kč - 61 083,32 Kč). Celková náhrada nákladů řízení o žalobě proto činí 100 142,12 Kč (39 058,80 Kč + 61 083,32 Kč), jež žalobkyně zaplatí žalovaným rovným dílem po 50 071,06 Kč, a náhrada nákladů řízení o vzájemném návrhu činí 566 496,12 Kč (107 278,60 Kč + 459 217,52 Kč), jež s ohledem na výše uvedené žalovaným přisouzena solidárně.

42. Zaplatit náhradu nákladů řízení je žalobkyně povinna k rukám advokáta, který žalované zastupoval (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), do 3 dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení