35 C 142/2021-90

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 10 rozhodl samosoudkyní Mgr. Terezou Krojovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 527 741,04 Kč a o vzájemném návrhu o zaplacení 629 695,70 Kč takto:

Výrok

I. Žaloba s návrhem, aby soud uložil žalované povinnost zaplatit žalobci částku 527 741,04 Kč, se zamítá.

II. Vzájemný návrh žalované, aby soud uložil žalobci povinnost zaplatit žalované částku 629 695,70 Kč, se zamítá.

III. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou ke zdejšímu soudu 30. 12. 2021 po žalované domáhá zaplacení částky 527 741,04 Kč z titulu smluvní pokuty za nesplnění povinnosti žalované ze Smlouvy o budoucí kupní smlouvě č. [anonymizováno] ze dne 2. 5. 2018, kterou bylo ujednáno budoucí uzavření kupní smlouvy o prodeji jednotky [anonymizováno] (aktuálně [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]) a souvisejícího parkovacího stání za kupní cenu 6 317 800 Kč (dále též jen smlouva o smlouvě budoucí). Žalovaná se touto smlouvou zavázala stavbu, v níž se měla jednotka nacházet, dokončit a zajistit její kolaudaci do 30. 9. 2018. V případě prodlení s dokončením stavby o více než 90 dnů se žalovaná zavázala žalobci uhradit smluvní pokutu ve výši 0,02 % denně z již uhrazené části kupní ceny počínaje 91. dnem prodlení. Kolaudační rozhodnutí týkající se předmětné stavby pak bylo vydáno až dne 11. 6. 2020 a právní moci nabylo dne 15. 6. 2020. Žalobce na kupní cenu uhradil dne 21. 3. 2018 částku 126 000 Kč, dne 9. 5. 2018 částku 1 191 800 Kč a dne 12. 4. 2019 částku 4 500 000 Kč. Přesto k předpokládanému datu jednotku nevlastnil a nemohl ani v rámci zdanění svých příjmů v letech 2019 a 2020 uplatit odpočet úroků z daňového základu. Smluvní pokutu pak vyčíslil za období od 30. 12. 2018 do 15. 6. 2020 a dne 15. 12. 2021 žalovanou vyzval k její úhradě.

2. Žalovaná požadovala zamítnutí žaloby. Uvedla, že stavba předmětné budovy byla do dohodnutého termínu fakticky dokončena a již před kolaudačním rozhodnutím byla žalobci předána k užívání na základě nájemní smlouvy. Ve věci argumentovala tím, že smluvní pokuta neutvrzovala žádný konkrétní závazek žalované, když ve smlouvě je uveden pouze předpokládaný termín dokončení stavby ani není stanovena částka, z níž má být smluvní pokuta určena, a pro neurčitost tak byla smluvní pokuta sjednána neplatně. Dále měla za to, že se zavázala stavbu dokončit a nikoliv zajistit rovněž její kolaudaci. Měla s odkazem na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 7. 20219 ve věci sp. zn. 33 Cdo 118/2019 za to, že taková její povinnost by byla nesplnitelná, neboť soukromá osoba se nemůže zavázat k něčemu, co patří do pravomoci státního orgánu. Konečně pak měla vzhledem k předání jednotky do užívání žalovanému ještě před kolaudací za to, že na straně žalovaného nemohla vzniknout škoda a smluvní pokuta neplní žádnou ze svých funkcí. Namítala rovněž, že sám žalobce byl v prodlení s úhradou splátek kupní ceny, proto nemohla být v prodlení žalovaná. Ve smlouvě o smlouvě budoucí si účastníci ujednali, že pro případ prodlení žalobce s úhradou jakékoliv části záloh na kupní cenu se o dobu prodlení posouvají termíny plnění povinností pro žalovanou. Druhá část zálohy na kupní cenu ve výši 3 032 900 Kč měla být uhrazena do 30 dnů ode dne podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, tj. do 1. 6. 2018 (přičemž částka 1 191 800 Kč měla být hrazena z vlastních zdrojů žalobce a zbývající částka 1 841 100 Kč prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba]). Třetí část zálohy na kupní cenu ve výši 2 658 900 Kč měla být podle smlouvy o smlouvě budoucí uhrazena do 30. 6. 2018 a čtvrtá část (doplatek) ve výši 500 000 Kč měla být uhrazena do 10 dnů po vydání kolaudačního souhlasu a výpisu z katastru nemovitostí potvrzujícího, že vlastníkem předmětného bytu a garážového stání je žalobce. Žalobce na druhou splátku uhradil v termínu pouze částku 1 191 800 Kč. [příjmení] druhé splátky a třetí splátku uhradil až dne 15. 4. 2019. Zajistit splacení kupní ceny pak bylo výlučnou povinností žalobce. Tato jeho povinnost byla utvrzena smluvní pokutou ve výši 0,05% denně za každý den prodlení. Vzájemným návrhem se pak žalovaná po žalobci domáhala zaplacení částky 629 695,70 Kč představující smluvní pokutu za prodlení zaplacením kupní ceny.

3. Žalobce namítal, že na jeho straně nemohlo dojít k prodlení se zaplacením kupní ceny, neboť mu ve splnění této povinnosti bránilo prodlení žalované. Kupní cena měla být částečně hrazena hypotečním úvěrem, který měl být zajištěn zástavním právem na uvedené jednotce. Žalovaná se zavázala poskytnout žalobci součinnost k uzavření zástavní smlouvy a k podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Předpokladem podání tohoto návrhu bylo prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí. Zástavní smlouva byla uzavřena dne 1. 3. 2019, prohlášení vlastníka je datováno dnem 8. 4. 2019. Je pak evidentní, že bez vzniku zástavního práva, nemohl být úvěr poskytnut. [příjmení] to se účastníci dohodli na změně smlouvy, pokud jde o termíny splatnosti kupní ceny. Úhrada poslední splátky kupní ceny ve výši 500 000 Kč pak byla mj. podmíněna předáním výpisu z katastru nemovitostí ohledně předmětné jednotky, kde bude jako výlučný vlastník uveden žalobce. V neposlední řadě žalobce namítal, že mu vzniklo právo odepřít plnění ve smyslu ust. § 1912 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Vzájemný návrh pak navrhoval v celém rozsahu zamítnout 4. Soud v řízení provedl dokazování v následujícím rozsahu a učinil tato jednotlivá skutková zjištění: [právnická osoba], [IČO] (dále i jen [anonymizováno]), jako zprostředkovatelem a žalobcem jako zájemcem (budoucím kupujícím) byla dne 21. 3. 2018 uzavřena písemná smlouva o rezervaci koupě stavby bytové jednotky, která byla v době uzavření rezervační smlouvy ve fázi hrubé stavby, přičemž [anonymizováno] informovala žalobce, že vlastníkem stavby je žalovaná a předběžný termín dokončení stavby včetně zajištění kolaudačního souhlasu stavebního úřadu je do 30. 9. 2018. Žalobce ve smlouvě potvrdil zájem o koupi nemovitosti (dokončené a zkolaudované bytové jednotky [anonymizováno]) a to za kupní cenu ve výši 6 317 800 Kč. Žalobce jako zájemce se smlouvou zavázal, že do 2 měsíců ode dne uzavření rezervační smlouvy uzavře s vlastníkem kupní smlouvu o převodu vlastnického práva k nemovitosti, případně smlouvu o smlouvě budoucí kupní se shodným závazkem. Rezervační lhůta byla sjednána v délce 2 měsíců. Žalobce jako zájemce se zavázal složit do tří dnů od uzavření smlouvy rezervační depozitum ve výši 126 000 Kč, které mělo být započítáno na úhradu kupní ceny. V čl. 3 smlouvy (pod rubrikou Uzavření kupní smlouvy) bylo ujednáno, že podmínkou uzavření kupní smlouvy je úhrada kupní ceny, a to z vlastních zdrojů zájemce nebo prostřednictvím hypotečního úvěru. Bylo ujednáno, že v případě financování zbývající části kupní ceny prostřednictvím banky jako poskytovatele úvěru bude vyplacena tato část kupní ceny na účet vlastníka dle smlouvy budoucí, eventuálně kupní smlouvy, dle podmínek banky. [příjmení] /který nebyl účastníkem rezervační smlouvy/ se zavázal poskytnout součinnost k uzavření zástavní smlouvy a k podání návrhu na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí. Pro případ, že do konce rezervační lhůty nebude uzavřena smlouva o úvěru s poskytovatelem úvěru lze během rezervační lhůty namísto smlouvy kupní uzavřít smlouvu o smlouvě budoucí a následně ve lhůtě v ní sjednané samotnou kupní smlouvu. V takovém případě není zájemce povinen hradit smluvní pokutu z titulu neuzavření kupní smlouvy (viz Smlouva o rezervaci koupě nemovitosti z 21. 3. 2018).

5. Částku 126 000 Kč uhradil žalobce žalované dne 21. 3. 2018 (viz potvrzení o platbě).

6. Účastníci mezi sebou dne 2. 5. 2018 písemně uzavřeli smlouvu, kterou se zavázali uzavřít kupní smlouvy o prodeji jednotky [anonymizováno] o předpokládané velikosti [výměra] (aktuálně [číslo] v budově [adresa], která je součástí pozemku parc. [číslo] v k. ú. [část obce]) a souvisejícího parkovacího stání za kupní cenu 6 317 800 Kč. První část kupní ceny ve výši 126 000 Kč byla ke dni podpisu této smlouvy uhrazena v souladu se Smlouvou o rezervaci koupě nemovitosti. Druhá část ve výši ve výši 3 032 900 Kč měla být uhrazena do 30 dnů ode dne podpisu smlouvy o smlouvě budoucí, tj. do 1. 6. 2018 (přičemž částka 1 191 800 Kč měla být hrazena z vlastních zdrojů žalobce a zbývající částka 1 841 100 Kč prostřednictvím hypotečního úvěru poskytnutého [právnická osoba]). Třetí část zálohy na kupní cenu ve výši 2 658 900 Kč měla být uhrazena z hypotečního úvěru do 30. 6. 2018. Doplatek kupní ceny ve výši 500 000 Kč měl být uhrazen z hypotečního úvěru do 10 kalendářních dnů po předložení kolaudačního souhlasu a výpisu z katastru nemovitostí potvrzujícího, že vlastníkem předmětného bytu a garážového stání je žalobce a který bude prost všech omezení vyjma zástavního práva banky. Zajištění zaplacení kupní ceny bylo výlučnou povinností žalobce ([číslo listu]). Nicméně smlouva předvídala, že žalovaná bude zřizovat zástavní právo k příslušným jednotkám za účelem poskytnutí hypotečních úvěrů budoucím kupujícím ve prospěch bank ([číslo listu]). Žalovaná ve smlouvě prohlásila, že v souladu se stavebním povolením ze dne 29. 8. 2017 přestavuje hospodářský objekt [ulice] na polyfunkční dům, ve kterém se budou nacházet jednotky, včetně jednotky označené v projektu jako [anonymizováno] ([číslo listu]). V době podpisu smlouvy nebyl vydán kolaudační souhlas a nebyly splněny podmínky pro vklad prohlášení vlastníka do katastru nemovitostí ([číslo listu]). Předpokládaný termín dokončení stavby včetně vydání kolaudačního souhlasu byl stanoven na den 30. 9. 2018 ([číslo listu]). Své povinnosti ze smlouvy strany utvrdily smluvní pokutou. Pro případ nezaplacení kupní ceny ani v dodatečné lhůtě 20 dnů oproti stanoveným termínům se žalobce zavázal žalované zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,05% za každý započatý den prodlení ([číslo listu]). Pro případ prodlení s dokončením stavby dle [číslo listu] /tj. pro případ prodlení se splněním závazku k dokončení stavby budovy včetně vydání kolaudačního souhlasu příslušného stavebního úřadu v termínu do 30. 9. 2018 o více než 90 dnů se žalovaná zavázala žalobci zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,02 % z výše již uhrazené části kupní ceny za každý den prodlení ([číslo listu]). Strany výslovně prohlásily, že výši smluvních pokut považují za přiměřenou povaze a obsahu porušovaných povinností ([číslo listu]) a ujednaly si, že pro případ prodlení žalobce s úhradou kterékoliv zálohy na kupní cenu se o dobu takového prodlení posouvají termíny plnění povinností žalované ([číslo listu]). Současně si strany v čl. 9 a. 9.2. pro případ prodlení uvedených povinností sjednaly právo od smlouvy odstoupit (viz Smlouva o smlouvě budoucí kupní č. [anonymizováno] ze dne 2. 5. 2018).

7. Z nesporných tvrzení stran učinil soud zjištění, že část druhé zálohy ve výši 1 191 800 Kč byla žalované uhrazena ve lhůtě sjednané výše uvedenou smlouvou, konkrétně dne 9. 5. 2018. Další část druhé zálohy byla prostřednictvím hypotečního úvěru uhrazena dne 15. 4. 2019. K 15. 4. 2019 byla uhrazena i třetí záloha ve výši 2 658 900 Kč.

8. Byt byl žalovanou předán žalobci k užívání dne 2. 11. 2018. Žalobce převzal klíče od bytu, schránky, vchodu, sklepní kóje. Jako„ vady a nedodělky“ byly v protokolu uvedeny tyto body: výměna zárubní v koupelně a WC, seřízení oken, udělat přípravu na bodové osvětlení v koupelně, seřízení zamykání dveří bytu (viz Předávací protokol).

9. Mezi žalovanou jako pronajímatelem a žalobcem jako nájemcem byla dne 12. 2. 2019 uzavřena nájemní smlouva, jíž žalovaná přenechala předmětný byt žalobci do užívání na dobu určitou do 31. 11. 2019 s možností prodloužení dohodou stran a žalobce se zavázal hradit žalované symbolické nájemné ve výši 1 Kč měsíčně a náklady spojené s užíváním bytu dle skutečného odběru (viz Nájemní smlouva).

10. V probíhající e-mailové komunikaci se žalobce žalované dotazoval na stav„ zbývajících procesů“ včetně kolaudace budovy, bylo mu z dostupných zdrojů známo, že jsou stále řešeny pozemky k parkovištím. Žalovaná sdělovala, že o kolaudaci bylo požádáno, nicméně situace je komplikovaná v souvislosti požadavky KN. Žalobce žalovanou upozorňoval, že platba kupní ceny prostřednictvím úvěrující banky neproběhne dříve, než bude zaneseno zástavní právo do KN. Žalobce mohl byt užívat od jeho předání dne 2. 11. 2018, účastníci komunikovali a kooperovali při odstraňování drobných nedostatků zjištěných při převzetí bytu. Žalobce se na termín kolaudace dotazoval opakovaně, žalovaná poukazovala na předchozí nutnost provedení zápisu do KN. Žalovaná předpokládala, že kolaudace proběhne v prosinci 2018, resp. v lednu 2019, žalobci sdělila, že plánované úpravy rozvodů pro účely instalace kuchyně může žalobce provést i před kolaudací. 29. 1. 2019 zaslala žalovaná žalobci nový výpis z KN se zapsaným prohlášením vlastníka, tento žalobce předal bance za účelem zpracování zástavních smluv (viz e-mailová komunikace účastníků).

11. Žalobce v e-mailové komunikaci s [jméno] [příjmení] již po uzavření rezervační smlouvy avizoval, že úhradu kupní ceny bude řešit prostřednictvím hypotečního úvěru, požadoval do smluvní dokumentace zapracovat konkrétní podmínky úhrady kupní ceny po částech, požadoval zaslání prohlášení vlastníka a návrhu na vklad do katastru nemovitostí, sděloval požadavky banky jako poskytovatele hypotečního úvěru. [anonymizována dvě slova] vyžadovala, aby byl před uzavřením zástavní smlouvy vložen do KN geometrický plán s rozdělením pozemku vymezující parkovací místa, dále požadovala definici dvou parcel, které měly být dle smluvní dokumentace předmětem převodu, a vysvětlení, zda bude žalobce kupovat i podíl na nově vzniklém přístupovém pozemku. [jméno] [příjmení] v reakci na podněty žalobce kontaktovala zpracovatelku prohlášení vlastníka. V průběhu května a června 2018 se žalobce opakovaně dotazoval na stav věci, jednatel žalované mu dne 5. 6. 2018 sdělil, že vložení geometrického plánu do katastru nemovitostí je závislé na rozdělení pozemku, přičemž součinnost žalobce není třeba. V říjnu 2018 byl žalobce informován, že byl příslušným orgánem udělen souhlas s dělením pozemků, jako nezbytná podmínka vymezení jednotek. I v tomto dokumentu však byla zjištěna chyba v označení pozemků. V únoru 2019 žalobce k dotazu žalované sdělil, že [anonymizována dvě slova] připravila zástavní smlouvy a tyto zaslala na pobočku. Žalovaná žádala doručení zástavních smluv s tím, že budou předány katastru nemovitostí k zapsání (viz e-mailová komunikace účastníků a [jméno] [příjmení] za [anonymizováno]).

12. V rámci dojednávání podpisu zástavních smluv vyšlo najevo, že v prohlášení vlastníka zapsaném v katastru nemovitostí chybí pozemek p. [číslo] který je uveden ve smlouvě o smlouvě budoucí. [příjmení] proto požadovala informaci o tom, zda i tento pozemek má být předmětem zástavy. Žalovaná sdělila, že pozemek [parcelní číslo] předmětem zástavy být nemá a nebude ani předmětem kupní smlouvy. Za tím účelem žalovaná žalobci zaslala prohlášení, které by banka mohla požadovat. V tomto prohlášení je mimo nové specifikace předmětu budoucího převodu uvedeno, že kupní cena dle smlouvy o smlouvě budoucí je po splatnosti. Žalovaná dále prohlásila, že souhlasí s úhradou kupní ceny předmětu budoucího převodu po splatnosti stanovené ve smlouvě a že souhlasí s případným rozkladem celkové kupní ceny předmětu budoucího převodu v odlišných splátkách a způsobem, než je uvedeno ve smlouvě o smlouvě budoucí. Žalobce se ohradil proti formulaci, že kupní cena je po splatnosti. Bylo mu sděleno, že je to tam uvedeno z důvodu, že to požadují banky. Strany se následně domluvily na předání a podpisu zástavní smlouvy dne 1. 3. 2019. Dne 4. 3. 2019 žalobce žalované sdělil, že k čerpání je třeba doložit dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí, pokud jde o vymezení předmětu převodu. Dne 11. 3. 2019 byl mezi účastníky písemně uzavřen Dodatek [číslo] ke smlouvě o uzavření budoucí smlouvy kupní, jímž byl změněn čl. 3 tak, že byl nově specifikován předmět budoucího převodu (viz emailové zprávy mezi žalobcem a žalovanou z února 2019, prohlášení ze dne 8. 4. 2019, Dodatek [číslo]).

13. Dne 1. 3. 2019 byla mezi žalobcem jako dlužníkem, žalovanou jako zástavcem a [právnická osoba] sídlem [adresa], [IČO] jako zástavním věřitelem uzavřena zástavní smlouva, kterou žalovaná zřídila zástavní právo k předmětné jednotce k zajištění závazku žalobce ze smlouvy úvěru uzavřené mezi bankou a žalobcem. Téhož dne byl podán návrh na vklad zástavního práva do katastru nemovitostí (viz zástavní smlouva ze dne 1. 3. 2019, potvrzení katastrálního úřadu č. [spisová značka] [rok]).

14. Žalovaná jako stavebník požádala o vydání kolaudačního souhlasu dne 27. 11. 2018, nicméně při závěrečné kontrolní prohlídce dne 3. 1. 2019 bylo zjištěno, že podmínky pro vydání souhlasu nebyly splněny, proto bylo usnesením rozhodnuto o provedení kolaudačního řízení. Lhůta pro doplnění pokladů a stanovisek byla opakovaně prodlužována, přičemž rozhodnutím ze dne 11. 6. 2020 bylo po přezkoumání podmínek užívání stavby„ Přestavba hospodářského objektu na polyfunkční dům v objektu [ulice]“ za vymezených podmínek povoleno. Kolaudační rozhodnutí tak bylo vydáno dne 11. 6. 2020 a nabylo právní moci dne 15. 6. 2020 (viz Kolaudační rozhodnutí).

15. Dne 28. 7. 2020 uzavřeli žalobce jako kupující se žalovanou jako prodávající kupní smlouvu, jíž žalobce nabyl vlastnické právo k předmětné bytové jednotce a parkovacímu stání (viz Kupní smlouva).

16. Dopisem právní zástupkyně ze dne 15. 12. 2021 vyzval žalobce žalovanou k úhradě smluvní pokuty nárokované v souvislosti s porušením povinnosti žalované dokončit stavbu budovy ve sjednaném termínu. Žalovaná byla vyzvána k úhradě částky 527 741,04 Kč na účet žalobce ve lhůtě 7 dnů od doručení. Výzva byla žalované doručena dne 17. 12. 2021 (viz předžalobní výzva a doručenka datové zprávy).

17. Provedené důkazy hodnotil soud jednotlivě i ve vzájemných souvislostech, přihlédl přitom ke všemu, co uvedli účastníci řízení. Provedené listinné důkazy hodnotil soud jako věrohodné, plně prokazující skutkové okolnosti z nich vyplývající, když ani jedna ze stran pravost či věrohodnost listinných důkazů nijak nezpochybnila. Další účastníky navrhované důkazy (dotazem na úvěrující banku, výslechem [jméno] [příjmení] jako zájemce o jinou jednotku v tomtéž objektu, výslechem účastníků) soud neprováděl, neboť z provedeného dokazování a nesporných tvrzení stran si opatřil dostatek skutkových zjištění pro rozhodnutí o uplatněných nárocích.

18. Po zhodnocení dokazování učinil soud o skutkovém stavu následující závěr: Mezi žalobcem jako zájemcem o koupi bytové jednotky, která měla vzniknout přestavbou původně hospodářského objektu na polyfunkční bytový dům, a realitní kanceláří, byla dne 21. 3. 2018 uzavřena smlouva o rezervaci bytové jednotky. Stavbu budovy realizovala žalovaná, bytová jednotka byla v té době ve fázi hrubé stavby, s předpokladem dokončení včetně kolaudace do 30. 9. 2018. Žalobce měl jednotku nabýt za kupní cenu 6 317 800 Kč, přičemž rezervační smlouva byla sjednána na dobu 2 měsíců. Dne 2. 5. 2018 byla mezi účastníky v písemné formě uzavřena smlouva o smlouvě budoucí kupní. V ní strany dohodly splatnost jednotlivých záloh a doplatku kupní ceny, kdy část kupní ceny měla být hrazena z hypotečního úvěru poskytnutého žalobci bankou. V době uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní nebyla budova zkolaudována a nebyly splněny podmínky pro vklad prohlášení vlastníka do KN. Ve smlouvě o smlouvě budoucí kupní bylo ujednáno, že„ předpokládaný termín dokončení stavby Budovy včetně vydání kolaudačního souhlasu u příslušného stavebního úřadu je stanoven nejpozději na 30. 9. 2018“, přičemž pro případ prodlení žalované se splněním této povinnosti o více než 90 dnů byla ujednána smluvní pokuta ve výši 0,02 % denně z již uhrazené části kupní ceny. Pro případ prodlení žalobce s úhradou kupní ceny delším 20 dnů byla ujednána smluvní pokuta ve výši 0,05 % denně. Žalovaná bytovou jednotku dokončila a předala žalobci k užívání dne 2. 11. 2018, na dobu do nabytí vlastnického práva žalobce k bytové jednotce uzavřely strany nájemní smlouvu, podle které hradil žalobce náklady spojené s užíváním bytu a symbolické nájemné ve výši 1 Kč měsíčně. Z důvodu komplikací souvisejících s nutností rozdělení pozemků a vložení geometrického plánu do KN nebylo možné uzavření smlouvy o hypotečním úvěru v předpokládaném termínu. Dle požadavku hypoteční banky byl dne 11. 3. 2019 uzavřen písemně dodatek ke smlouvě o smlouvě budoucí kupní, v němž byl nově specifikován předmět převodu (bytová jednotka včetně pozemku s vymezeným parkovacím stáním). Žalovaná zároveň písemně prohlásila, že souhlasí s úhradou kupní ceny po (původně sjednané) splatnosti a v odlišných splátkách, než bylo ujednáno v původní smlouvě. Zástavní smlouva, jíž bylo zřízeno zástavní právo banky k bytové jednotce, byla uzavřena dne 1. 3. 2019. Zálohy kupní ceny, které byly dle smlouvy hrazeny žalobcem z hypotečního úvěru, byly uhrazeny dne 15. 4. 2019. Žalovaná požádala příslušný stavební úřad o vydání kolaudačního souhlasu již dne 27. 11. 2018, kolaudační souhlas však po závěrečné kontrolní prohlídce stavby dne 3. 1. 2019 vydán nebyl a bylo rozhodnuto o provedení kolaudačního řízení. V něm bylo po přezkoumání podmínek povoleno užívání stavby objektu kolaudačním rozhodnutím z 11. 6. 2020, které nabylo právní moci dne 15. 6. 2020. Žalobce nabyl vlastnické právo k předmětné jednotce kupní smlouvou uzavřenou se žalovanou dne 28. 7. 2020. Výzvou z 15. 12. 2021 uplatnil žalobce vůči žalované požadavek na zaplacení smluvní pokuty z důvodu prodlení žalované s dokončením stavby ve sjednaném termínu.

19. Po právní stránce posuzoval soud věc podle níže uvedených předpisů. Podle § 2048 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen o. z.) platí, že ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

20. Podle ustanovení § 545 o. z. právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

21. Podle ustanovení § 553 odst. 1 o. z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem.

22. Podle ustanovení § 553 odst. 2 o. z. byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

23. Podle § 556 odst. 1 o. z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

24. Podle § 556 odst. 2 o. z. při výkladu projevu vůle se přihlédne k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají.

25. Při posuzování nároku žalobce na zaplacení smluvní pokuty byl soud veden následujícími úvahami: Žalobcem požadovaná pokuta měla zajišťovat smluvní povinnost žalované dle [číslo listu] smlouvy, tedy závazek k dokončení stavby budovy včetně vydání kolaudačního souhlasu příslušného stavebního úřadu v termínu do 30. 9. 2018. Pro případ prodlení žalované delšího 90 dnů se žalovaná zavázala žalobci zaplatit smluvní pokutu ve výši 0,02% z výše již uhrazené části kupní ceny denně. Bylo prokázáno, že kolaudační rozhodnutí bylo vydáno dne 11. 6. 2020 a právní moci nabylo dne 15. 6. 2020. Žalobce smluvní pokutu požaduje za dobu od 30. 12. 2018 (91. den po 30. 9. 2018) do 15. 6. 2020 (právní moc kolaudačního rozhodnutí). Za situace, kdy byl termín dokončení stavby výslovně označen jako„ předpokládaný“ a zároveň byl vyjádřen pevným datem, bylo třeba tuto neurčitost odstranit výkladem.

26. Na rozdíl od právní úpravy v předchozím občanském zákoníku, podle níž bylo třeba právní úkony vyjádřené slovy vykládat nejenom podle jejich jazykového vyjádření, ale zejména též podle vůle toho, kdo právní úkon učinil, není-li tato vůle v rozporu s jazykovým projevem, právní úprava v zákoně č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, účinném od 1. 1. 2014, opouští důraz na formální hledisko projevu a klade větší důraz na hledisko skutečné vůle jednajících osob. Základním hlediskem pro výklad právního jednání je tedy úmysl jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Při zjišťování tohoto úmyslu je třeba vycházet z hledisek uvedených v ustanovení § 556 odst. 2 o. z. a přihlédnout též k praxi zavedené mezi stranami v právním styku, k tomu, co právnímu jednání předcházelo, i k tomu, jak strany následně daly najevo, jaký obsah a význam právnímu jednání přikládají. Teprve v případě, že ani za použití uvedených výkladových pravidel nelze zjistit úmysl jednajícího, se uplatní objektivní metoda interpretace a projevu vůle se přisuzuje význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen (srov. například již zmíněné rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 25. 2. 2020 sp. zn. 21 Cdo 4606/2018 a ze dne 25. 4. 2017 sp. zn. 21 Cdo 5281/2016). Při výkladu právního jednání je třeba dát přednost skutečné vůli účastníků smlouvy nad formálním projevem této vůle. Formalismus spočívající toliko ve výkladu smluvního textu z něj samotného bez ohledu na vůli účastníků smluvního vztahu představuje protiústavní zásah do základních práv jednotlivce, neboť právě vůle účastníků hraje při vytváření smlouvy a její interpretaci zásadní roli. Text smlouvy je totiž toliko prvotním přiblížením se k významu smlouvy, který si chtěli její účastníci svým jednáním stanovit. Doslovný výklad textu smlouvy může, ale nemusí být v souladu s vůlí jednajících stran. Směřuje-li vůle smluvních stran k jinému významu a podaří-li se vůli účastníků procesem hodnocení skutkových a právních otázek ozřejmit, má shodná vůle účastníků smlouvy přednost před doslovným významem textu jimi formulované smlouvy. Výklad, který uvedená pravidla nerespektuje, je ve svém důsledku považován za porušení čl. 2 odst. 4 Ústavy a čl. 2 odst. 3 Listiny základních práv (srov. nález Ústavního soudu České republiky sp.zn. I.ÚS 2337/21 ze dne 19. 7. 2022)

27. Po zohlednění všech zjištěných skutečností dospěl soud k závěru, že skutečnou vůlí obou stran bylo utvrdit a zajistit povinnost žalované bytovou jednotku pro žalobce dokončit a umožnit mu její užívání. To lze dovodit jednak ze zdánlivého rozporu mezi pevným stanovením data pro dokončení stavby a její kolaudaci dnem 30. 9. 2018 a zároveň označení tohoto pevného termínu jako předpokládaného, jakož i z chování stran při a zejména po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Žalobce a žalovaná ohledně záležitostí související s bytovou jednotkou i ohledně vzniklých komplikací kolaudace průběžně komunikovali. Jednotka byla žalobci předána dne 2. 11. 2018, tedy sice po předpokládaném termínu dokončení projektu, ale v rámci nesankcionovaného období 90 dnů. Žalobce byl žalovanou průběžně informován (a bylo mu tak nepochybně známo), z jakých důvodů neproběhla kolaudace v předpokládaném termínu. Žalobci bylo známo, že v důsledku nutnosti řešení a provedení úkonů katastrem nemovitostí nemohla žalovaná předpokládaný termín kolaudace dodržet. Žalobce se žalovanou při řešení nastalé situace kooperoval, strany ve shodě odstraňovaly chyby ve specifikaci předmětu převodu a odsouhlasily i související posunutí původně sjednaných termínů splatnosti kupní ceny. Z uvedených důvodů dospěl soud výkladem právního jednání stran k závěru, že úmyslem obou stran při uzavírání ujednání o smluvní pokutě bylo zajistit povinnost žalované byt dokončit a umožnit jeho užívání žalobci. Tuto svou smluvní povinnost žalovaná ve sjednané lhůtě 30. 9. 2018 (+ 90 dnů) splnila a žalobci nárok na smluvní pokutu proto nevznikl.

28. Nad rámec uvedeného souhlasí soud s argumentací žalované v tom smyslu, že se žalovaná nemohla ke splnění povinnosti zajistit kolaudaci stavebním úřadem vůbec platně zavázat. V žalovanou poukazovaném rozhodnutí sp. zn. 33 Cdo 118/2019 Nejvyšší soud dovodil, že zaváže-li se soukromá osoba k něčemu, co patří do pravomoci státního orgánu (co může/smí pouze státní orgán), jde o závazek nesplnitelný. V tam řešeném případě se jednalo o zajištění závazku zajistit zrušení chráněného ložiskového území. NS uzavřel, že zavázala-li se osoba k něčemu, co objektivně nemohla splnit, a smluvní strany splnění tohoto závazku učinily podmínkou vzniku další povinnosti, jednalo se o podmínku nemožnou, k níž se nepřihlíží.

29. Již dříve Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 33 Odo 128/2006, ze dne 20. 2. 2008, ve věci rovněž řešené podle původní právní úpravy uzavřel, že byť je vydání kolaudačního rozhodnutí podmíněno vůlí a aktivním jednáním vlastníka stavby a logicky vzato předpokládá provedení a dokončení rekonstrukce stavby, je kolaudační rozhodnutí správním aktem správního orgánu a jeho vydání nelze ztotožňovat, příp. zaměňovat se závazkem dokončit stavbu. NS v uvedeném rozsudku dovodil, že byla-li smluvní pokuta sjednána pro případ, že nebude ve sjednané lhůtě vydáno kolaudační rozhodnutí, přičemž závazek k vydání takového rozhodnutí nevznikl (a ani vzniknout nemohl), nelze výkladem tohoto právního úkonu (byť je vnímán jako celek) absenci závazku, jehož splnění měla zajišťovat smluvní pokuta, nahrazovat.

30. Žalobce ve prospěch opačného názoru poukazoval na novější rozhodnutí Nejvyššího soudu, konkrétně usnesení sp. zn. 33 Cdo 1057/2017 ze dne 24. 5. 2018. V něm NS dovodil, že kolaudační souhlas je opatřením, které je správní orgán povinen vydat, jsou-li splněny požadované náležitosti (viz § 122 zákona č. 183/2006 Sb., o územním plánování a stavebním řádu, ve znění pozdějších předpisů); nejde o rozhodnutí, kterému by předcházelo stavební řízení, jak je tomu u stavebního povolení. NS v posuzovaném případě nepřisvědčil účastnici, že se nemohla platně zavázat k zajištění kolaudačního souhlasu nebo že jeho vydání nemohla ovlivnit, a zdůraznil, že ze zákona je žadatelem o vydání kolaudačního souhlasu stavebník, jeho odpovědností je zajištění podkladů, byť může být vyžadována i součinnost dalších osob.

31. V této souvislosti je však třeba vzít v úvahu, že dle platné právní úpravy stavebního zákona je pojmem kolaudace označováno rozhodnutí stavebního úřadu, že stavbu lze užívat k určenému účelu. Dokončená stavba může být zkolaudována dvěma způsoby, buď vydáním kolaudačního souhlasu (§ 122 stavebního zákona) nebo rozhodnutím v kolaudačním řízení (§ 122a stavebního zákona). Každý kolaudační proces začíná podáním žádosti o kolaudační souhlas. Pokud je žádost bezchybná a provedení stavby odpovídá dokumentaci, stavební úřad vydá kolaudační souhlas, který není rozhodnutím ve správním řízení. V případě, že podmínky pro vydání kolaudačního souhlasu nejsou splněny, zahájí stavební úřad sám, jak tomu bylo i v předmětné věci, kolaudační řízení, které již správním řízením je. V předmětné věci podmínky pro vydání kolaudačního souhlasu (tj. souhlasu stavebního úřadu s užíváním původně hospodářského objektu přestaveného na polyfunkční dům o více bytových jednotkách) nebyly splněny, stavební úřad zahájil kolaudační řízení a vydal kolaudační rozhodnutí, které nepochybně rozhodnutím správního orgánu je. Proto soud vyhodnotil žalobcem poukazované rozhodnutí NS jako dané situaci nepřiléhavé a naopak v souladu s judikaturou poukazovanou žalovanou vyhodnotil věc tak, že žalovaná se nemohla platně zavázat k zajištění kolaudace předmětné stavby, neboť posouzení podmínek pro povolení užívání stavby v kolaudačním řízení je výlučnou pravomocí stavebního úřadu jako správního orgánu. A jelikož z akcesorické povahy zajištění závazků vyplývá, že vedlejší (zajišťovací) závazek nemůže platně vzniknout bez existence platného hlavního (zajišťovaného) závazku, je třeba dovodit v posuzovaném případě neplatnost závazku žalované k úhradě smluvní pokuty.

32. Výrokem I rozsudku soud žalobu o zaplacení smluvní pokuty zamítl, když předně shledal, že žalovaná nebyla v prodlení se splněním sjednané povinnosti (bod [anonymizováno] odůvodnění), nadto ujednání, jímž by se žalovaná zavázala zajistit vydání konečného kolaudačního rozhodnutí správním orgánem, by bylo třeba posoudit jako neplatné, stejně jako ujednání o smluvní pokutě, která by takový (neexistující) závazek zajišťovala (body [anonymizováno] – [anonymizováno] odůvodnění).

33. Dále se soud zabýval i nárokem žalované uplatněným vzájemnou žalobou, totiž požadavkem na zaplacení smluvní pokuty sjednané pro případ prodlení žalobce s úhradou kupní ceny ve sjednaných splátkách. I zde soud hodnotil chování stran po uzavření smlouvy o smlouvě budoucí kupní, kdy je zřejmé, že obě strany věděly a byly srozuměny s tím, že kupní cena (její druhá a třetí část) bude hrazena z hypotečního úvěru. Nutnou podmínkou poskytnutí úvěru žalobci přitom bylo uzavření zástavních smluv a k tomu nutná součinnost žalované. Nebylo v možnostech samotného žalobce zajistit potřebné podklady, naopak to byla žalovaná, která zajišťovala prohlášení vlastníka a jeho vklad do KN. Žalovaná po celou dobu, kdy tuto záležitost řešila, jednala se žalobcem způsobem, z něhož bylo zřejmé, že žalobce není s úhradou kupní ceny v prodlení, byť uplynuly původně zamýšlené termíny pro úhradu jednotlivých splátek. Souhlas s posunutím původně sjednaných termínů splatnosti jednotlivých částí kupní ceny potvrdila žalovaná i explicitně, a to v prohlášení adresovaném úvěrující bance. Z uvedených důvodů soud po zohlednění veškerých zjištěných skutečností uzavřel, že žalobce nebyl s úhradou kupní ceny v prodlení a žalované nárok na smluvní pokutu sjednanou pro takový případ nevznikl.

34. Proto soud výrokem II. rozsudku zamítl i vzájemný návrh žalované.

35. Výrokem III. rozhodl soud o náhradě nákladů řízení o žalobě i o vzájemném návrhu. Strany požadovaly zaplacení přibližně stejných částek a za situace, kdy byly obě se svými požadavky neúspěšné, rozhodl soud v souladu s ust. § 142 odst. 2 o.s.ř. tak, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů řízení o žalobě, ani o vzájemném návrhu, právo.