35 C 203/2018-206

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Danou Daňkovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; a) [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobkyně, žalobce a žalované] žalobce: ; b) [celé jméno žalobce], narozený dne [datum] bytem [adresa žalobkyně, žalobce a žalované] oba zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: ; [celé jméno žalované], narozená dne [datum] bytem [adresa žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 725 742,50 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 515 420 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % od 7. 4. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žaloba se v části, že žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně částku 210 322,50 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % od 7. 4. 2018 do zaplacení, zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům oprávněným společně a nerozdílně na náhradě nákladů řízení částku 156 334,90 Kč, k rukám zástupce žalobců, do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Žalovaná je povinna zaplatit České republice – Městskému soudu v Brně na náhradě nákladů státu částku 20 449 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobci se žalobou domáhali vydání rozhodnutí, jímž by byla žalovaná zavázána k úhradě částky 725 742,50 Kč, kdy co do částky 695 042,50 Kč se jedná o jimi požadovanou slevu z kupní ceny nemovitostí, které zakoupili od žalované dne 28. 4. 2016 na základě kupní smlouvy o převodu nemovitostí, a to pozemku parcelní [číslo] o výměře 179 m2, jehož součástí je stavba [obec] číslo popisné 204, rodinný dům, pozemku parcelní [číslo] o výměře 218 m2 a pozemku parcelní [číslo] o výměře 595 m2, vše zapsáno v [katastrální uzemí] (dále jen„ nemovitosti“). Kupní cena za nemovitosti byla sjednána ve výši 3 650 000 Kč. Žalobci po žalované požadovali slevu z důvodu, že na rodinném domu, se nacházely vady. Jednalo se o zavlhání a zaplísnění obvodových stěn. Žalobci kontaktovali znalce, který na základě provedeného měření a posouzení závad dospěl k závěru, že na předmětném domě dochází ke tvorbě kondenzace a rozsáhlých kondenzačních zón uvnitř obvodové stavební konstrukce, neboť množství zkondenzované vodní páry je větší než množství páry ze stavební konstrukce vystupující. Současně je na domě neshodné provedení připojovací spáry, což zvyšuje spárovou průvzdušnost a tím umožňuje průnik vlhkosti z kondenzační vnější zóny do vnitřního prostředí. Obojí způsobuje extrémní vlhkost na tepelně a ventilačně oslabených plochách stavebních konstrukcí a tím i ke vzniku trvalého zaplísnění zejména v zimním období. Dále bylo žalobci poukázáno na tu skutečnost, že při prodeji nemovitostí byl předložen průkaz energetické náročnosti budovy zařazující uvedenou nemovitost do stupně C – úsporná, avšak znalec ohodnotil předmětnou budovu pravděpodobně na úrovni E – nehospodárná. Současně v tomto znaleckém posudku byly vyčísleny předpokládané náklady na uvedení do stavu k bydlení, a to výše uvedenou částkou. Současně za zpracování znaleckého posudku uhradili žalobci znalci částku 30 700 Kč. Obě ty to částky uplatnili po žalované jednak z titulu slevy z kupní ceny a současně jako náklady na uplatnění svého práva.

2. Žalovaná se ve věci vyjádřila tak, že nárok v celém rozsahu odmítla. Uvedla, že žalobce seznámila se stavem převáděných nemovitostí, kdy u prohlídky byl přítomen i stavební technik, jehož si přizvali žalobci. Současně na této schůzce upozorňovala žalovaná na různé nedostatky, které v průběhu užívání nemovitých věcí od roku 2001 zjistila, mimo jiné i na rosení oken. [ulice] technik se k uvedenému měl vyjádřit s tím, že toto bude pravděpodobně způsobeno tepelnými mosty, že je to u staveb obdobného stáří poměrně běžné. Současně žalovaná poukázala na článek 2, odstavec 1 kupní smlouvy, kde je uvedeno, že kupující nemovitosti se všemi součástmi a příslušenstvími, jež náleží k nemovitostem a ve stavu, v jakém se nacházejí ke dni podpisu této smlouvy, touto smlouvou kupují. Zdůraznila tedy, že byla ujednána jakost, v níž měla žalovaná plnit. Bylo na žalobcích, aby si řádně prověřili stav nemovitosti, kterou kupovali, a to zejména s ohledem na skutečnost, že se jednalo o patnáct let starý dům. Dále namítala, že zavlhání nemůže být tak závažné, jak namítají žalobci, neboť za dobu, po kterou ona nemovitosti užívala, nikdy k zavlhání zdiva nedocházelo. Docházelo pouze k rosení oken a v místnostech se nikdy (ani v zimním období) nevyskytovaly plísní. Výskyt plísní je způsoben nesprávným užíváním domu, ať už nedostatečným vytápěním místností, či nedostatečným větráním. Dále žalovaná namítla, že znalecký posudek znalce Ing. [jméno] [příjmení] je posudkem vadným a nemůže z něj být vycházeno. Žalovaná měla jednak výhrady k té skutečnosti, že znalec se vyjadřuje k otázce právní, tedy k tomu, zda jsou tepelně technické imperfekce skrytými vadami, dále namítla, že pokud s jedná o částku 695 042,50 Kč, uvedenou v předmětném znaleckém posudku, tato je částkou potřebnou pro úpravy domu, avšak od této částky je nutno odečíst částku 216 000 Kč za dodatečné zateplení stropu, což by ve výsledku znamenalo částku 479 042,50 Kč, což je také částka, která vyplývá ze srovnání ceny nemovitostí před provedením zateplení a po jeho provedení. Odkaz na cenu prací, jimiž by byl dům uveden do souladu s platnými technickými normami je nepřípadný. Žalovaná v rámci kupní smlouvy nikdy nesdělila, že dům je postaven v souladu s platnými technickými normami. Technické normy nejsou závazné, pokud to není výslovně stanoveno právním předpisem nebo dojednáno mezi smluvními stranami. Jelikož šlo prodej domu z roku 2001, žalobci museli při koupi domu počítat s tím, že se nejedná o novostavbu, a že se na domě mohou vyskytovat různé nedokonalosti. Zde poukázala žalovaná na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Cdo 668/2015, kde v obdobném případě, tedy u vad novostavby rodinného domu způsobující zavlhání a zaplísnění byla jako přiměřená sleva ve výši 105 490 Kč, což při kupní ceně nemovitosti 2 600 000 Kč činilo 4 % z kupní ceny. Při takovém vyčíslení by mohla sleva v projednávané věci činit maximálně částku 146 000 Kč. Vyšší částku považuje žalovaná za zcela zjevně nepřiměřenou povaze i projevům dané vady, která se dle tvrzení samotných žalobců projevuje pouze v zimním období. Pokud se jedná o namítanou nepřesnost energetického průkazu náročnosti budovy, tak tento zpracovala realitní [právnická osoba] & partner s.r.o. (dále jen„ [anonymizováno]“) a žalovaná vycházela z toho, že tito jsou odborníky v oboru a skutečnosti v něm uváděné se tak zakládají na pravdě. Dále ještě žalovaná namítla, že v rámci prodeje byla žalobcům poskytnuta sleva ve výši 150 000 Kč, neboť původní kupní cena byla 3 800 000 Kč bez provize, kdy žalobci uvedli, že jsou ochotni za nemovitost zaplatit maximálně tuto částku, včetně provize, která činila 5 %.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil a vzal za prokázaný následující skutkový stav: Na základě zprostředkovatelské smlouvy, kterou měla uzavřena žalovaná s realitní kanceláří [anonymizováno] tato společnost zprostředkovala prodej nemovitostí. Ze smlouvy o rezervaci z 15. 2. 2016 je patrno, že žalobci si uvedeného dne u [právnická osoba] rezervovali nemovitosti, následně došlo dne 7. 3. 2016 k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě na uvedené nemovitosti. Dále pak mezi účastníky nebylo sporu o tom, že žalobci, jako kupující dne 28. 4. 2016 uzavřeli se žalovanou, jako prodávající kupní smlouvu o převodu nemovitostí, na základě které převedla žalovaná na oba žalobce vlastnické právo k nemovitostem. Kupní cena za tyto nemovitosti byla sjednána 3 650 000 Kč a byla uhrazena. Uvedené navíc plynulo i z kupní smlouvy z 28. 4. 2016. Provize pro realitní kancelář činila částku 150 000 Kč, tato byla hrazena žalobci přímo realitní kanceláři. Žalobcům byl při koupi doložen průkaz energetické náročnosti budovy z 21. 4. 2016, jež je přílohu znaleckého posudku a zahrnuje dům do energetické třídy stupně C – úsporná, zde žalovaná poukazovala na okolnost, že tento průkaz nechala zhotovovat realitní kancelář, což nebylo sporováno. Na základě této kupní smlouvy došlo k převodu vlastnictví na žalobce do jejich podílového spoluvlastnictví pro každého z jedné poloviny, což dokládají i výpisy z katastru nemovitostí. Žalobci jsou od srpna 2018 manželé, kdy ani tato skutečnost nebyla sporována, navíc ji dokládá výpis z centrální evidence obyvatel žalobkyně.

4. Dále mezi účastníky nebylo sporu o tom, že před prodejem proběhly dvě prohlídky předmětné nemovitosti. Na první bylo hovořeno o ceně, kde byla dohodnuta sleva 150 000 Kč, tato nebyla nijak účelově určena. Dále nebylo sporu ani o tom, že žalobci dopisem ze dne 16. 3. 2018 vyzvali žalovanou k úhradě částky 725 742,50 Kč skládající se ze slevy z kupní slevy v částce 695 042,50 Kč (a to pouze za předmětný dům, resp. vady na něm) a částky 30 700 Kč za zpracovaný znalecký posudek Ing. [příjmení]. Uvedené je navíc patrné i z předžalobaní výzvy. Zde soud uvádí, že úhradu částky 30 700 Kč danému znalci dokládá výpis z účtu žalobkyně z 18. 3. 2018 ve spojení s fakturou znalce č. SZ 001/ 2018. Tato výzva je datována dne 16. 3. 2018 a dne 22. 3. 2018 byla dána k poštovní přepravě, jak dokládá podací arch. Listina byla zaslána na dvě adresy žalované, a to adresu trvalého pobytu [ulice a číslo], [obec], kdy tuto adresu uvedla sama žalovaná ve svém odporu jako svou adresu, tak i na adresu, kterou žalovaná uvedla v předávacím protokolu z 16. 5. 2016 jako sovu novou adresu - [ulice a číslo], [obec]. Předávací protokol dále dokládá, že v rámci předání nebyl v domě funkční kotel.

5. Žalovaná rozporovala nárok žalobců na slevu. Tvrdila, že žalobce o vadách jimi namítaných vyrozuměla a dále rozporovala doručení výzvy k plnění z 5. 12. 2017. K uvedenému tvrzení o doručení výzvy doložili žalobci jak uvedený dopis z 5. 12. 2017, kterým uplatnili nárok z odpovědnosti za vady, tak i obálky spolu s dodejkami. Tyto dokládají, že uvedená výzva byla žalované zasílána na obě adresy uvedené v předchozím odstavci. Zásilky byly podány k poštovní přepravě dne 5. 12. 2017 (viz podací lístky a dodejky) a žalobkyni a) se vrátily jako nedoručené dne 27. 12. 2017, což je patrno z dodejek.

6. Žalovaná uváděla, že na veškeré nedokonalosti nemovitosti žalobce před prodejem ústně upozornila při prohlídkách. Jedné z prohlídek byl přítomen technik žalobců pan [příjmení] a rovněž realitní zprostředkovatel, paní [jméno] [příjmení]. Konkrétně žalovaná uváděla, že sdělovala za přítomnosti žalobkyně, že se jí nadměrně rosí okna a znalec se k tomuto vyjadřoval, že to budou zřejmě tepelné mosty a bude jich na domě více. [anonymizována dvě slova] si však na průběh předmětné prohlídky nevzpomínal, vyjádřil se pouze obecně, jak by případně reagoval, pokud by o takové závadě bylo hovořeno, což však nedokládá, že se tak skutečně stalo. Nakonec svědkyně [příjmení] se vyjádřila v tom směru, že si vybavuje, že se hovořilo o oknech, že jsou tam starší dvojskla a v době prodeje už se používala trojskla a mělo být konstatováno, že lze vyměnit pouze skla za použití rámů.

7. Ani výslech svědků [příjmení], [příjmení], [anonymizováno] tak neprokázal, že by žalovaná žalobce před koupí upozornila na vady nemovitosti v podobě zavlhání nemovitosti (zaplísnění žalovaná popírala), kdy z dokazování pouze vyplynulo, že bylo hovořeno (maximálně) o rosení oken, což není totéž co vlhkost stěn a z toto pramenící zaplísnění.

8. Ze znaleckého posudku znalce [příjmení] [příjmení] vyplynulo, že dům trpí vadami v podobě nedostatečné tepelné izolace obvodového zdiva a neshodného provedení připojovací spáry výplně otvoru, což ve svém důsledku způsobuje nadměrné zavlhání a zaplísnění nemovitosti. Druhou částí tohoto posudku byl posudek znalce [příjmení] [příjmení] stanovující cenu nemovitostí bez závad a se skrytými závadami k datu 22. 2. 2018 (tedy nikoli k datu prodeje nemovitostí). Navíc se rozdíl těchto cen (bez a se závadami) fakticky kryl s rozpočtem sanačních stavebních úprav, jak je stanovil znalec [příjmení] [příjmení] (bez zateplení EPS stropu, jež však není vadou, kterou by žalobci v rámci tohoto řízení uplatňovali, nakonec o uvedeném nezateplení stropu žalobci věděli, když uvedené bylo zmiňováno i v průkazu energetické náročnosti budovy, ohledně které nebylo sporu, že s touto listinou byli žalobci před koupí seznámeni) a tyto nejasnosti se nepodařily odstranit ani v rámci slyšení znalce. Soud proto nechal zpracovat revizní znalecký posudek na obvyklou cenu s vadami a bez vad k datu koupi nemovitostí znalcem [příjmení] [příjmení]. Ten jednak vysvětlil, že u znalce [příjmení] [příjmení] došlo ke stanovení zjištěné ceny podle vyhlášky porovnávací metodou a také poukázal na odlišné datum, k němuž bylo ocenění prováděno. Dále v rámci revizního posudku došlo ke stanovení obvyklé ceny bez vad k datu prodeje nemovitostí částkou 3 748 520 Kč a ceny s vadami k témuž datu částkou 3 251 019 Kč, rozdíl je pak 497 501 Kč.

9. Žalovaná dále namítala, že sami žalobci uvedli, že jimi tvrzené vady se projevují pouze v zimním období, což dokládala emaily z léta 2018 a žalobci tuto okolnost ani nesporovali.

10. Dle ust. § 1923 zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník v platném znění (dále jen „o. z.“) je-li vada odstranitelná, může se nabyvatel domáhat buď opravy nebo doplnění toho, co chybí, anebo přiměřené slevy z ceny. Nelze-li vadu odstranit a nelze-li pro ni předmět řádně užívat, může nabyvatel buď odstoupit od smlouvy, anebo se domáhat přiměřené slevy z ceny.

11. Dle ust. § 1924 o. z. kdo má právo podle § 1923, náleží mu i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění tohoto práva. Neuplatní-li však právo na náhradu do jednoho měsíce po uplynutí lhůty, ve které je třeba vytknout vadu, soud právo nepřizná, pokud zcizitel namítne, že právo na náhradu nebylo uplatněno včas.

12. Dle ust. § 2106 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění podstatným porušením smlouvy, má kupující právo a) na odstranění vady dodáním nové věci bez vady nebo dodáním chybějící věci, b) na odstranění vady opravou věci, c) na přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo d) odstoupit od smlouvy.

13. Dle odst. 2 předmětného ustanovení kupující sdělí prodávajícímu, jaké právo si zvolil, při oznámení vady, nebo bez zbytečného odkladu po oznámení vady. Provedenou volbu nemůže kupující změnit bez souhlasu prodávajícího; to neplatí, žádal-li kupující opravu vady, která se ukáže jako neopravitelná. Neodstraní-li prodávající vady v přiměřené lhůtě či oznámí-li kupujícímu, že vady neodstraní, může kupující požadovat místo odstranění vady přiměřenou slevu z kupní ceny, nebo může od smlouvy odstoupit.

14. Odst. 3 daného ustanovení pak říká, že nezvolí-li kupující své právo včas, má práva podle § 2107.

15. Dle ust. § 2107 odst. 1 o. z. je-li vadné plnění nepodstatným porušením smlouvy, má kupující právo na odstranění vady, anebo na přiměřenou slevu z kupní ceny.

16. Odst. 2 tohoto ustanovení pak říká, že dokud kupující neuplatní právo na slevu z kupní ceny nebo neodstoupí od smlouvy, může prodávající dodat to, co chybí, nebo odstranit právní vadu. Jiné vady může prodávající odstranit podle své volby opravou věci nebo dodáním nové věci; volba nesmí kupujícímu způsobit nepřiměřené náklady.

17. Dle ust. § 2112 o. z. neoznámil-li kupující vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji mohl při včasné prohlídce a dostatečné péči zjistit, soud mu právo z vadného plnění nepřizná. Jedná-li se o skrytou vadu, platí totéž, nebyla-li vada oznámena bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohl při dostatečné péči zjistit, nejpozději však do dvou let po odevzdání věci.

18. Dle odst. 2 daného ustanovení k účinkům podle odstavce 1 soud přihlédne jen k námitce prodávajícího, že vada nebyla včas oznámena. Prodávající však nemá právo na námitku, je-li vada důsledkem skutečnosti, o které prodávající v době odevzdání věci věděl nebo musel vědět.

19. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod výše uvedená ustanovení dospěl soud k závěru, že žaloba je zčásti důvodná. Žalobci požadovali od počátku slevu z kupní ceny a v daném případě tak není rozhodné, zda se jedná o podstatné či nepodstatné porušení smlouvy, když u obou těchto porušení má kupující (mimo jiné) právo na přiměřenou slevu. Soud dospěl k závěru, že z povahy věci jsou znalcem uvedené vady vadami skrytými. Pokud bylo žalovanou namítáno, že znalec činil nepřípustný právní závěr, když jím popsané vady označil jako vady skryté, soud si otázku právního charakteru vad posoudil sám. S ohledem na způsob, jakým znalec dané vady zjistil, a to provedením několika sond do domu, ani nemůže jít o jinou než skrytou vadu, neboť vady ve skladbě konstrukce zdi nejsou pouhým pohledem zjevné.

20. Bylo povinností žalobců oznámit takovou vadu bez zbytečného odkladu poté, co ji kupující mohli při dostatečné péči zjistit. Pokud žalovaná namítala, že oznámení nebylo řádné ani včasné, tak žalobci již v oznámení vady z 5. 12. 2017 vysvětlili, proč čekali na druhou topnou sezónu v domě, neboť se domnívali, že dům předávaný bez funkčního kotle (jak dokládá předávací protokol) nebyl vytápěný a očekávali tak, že projevy z první topné sezóny v té následující vymizí, což se nestalo. Proto až v průběhu zimy 2017 2018 nechali zpracovat soudu předložený znalecký posudek, avšak hned na počátku zimy (kdy zjistili, že zavlhání při další topné sezóně trvá), učinili oznámení směrem k žalované.

21. Ze znaleckého posudku Ing. [příjmení] pak vyplynulo, že se jedná o konstrukční vadu v podobě nedostatečné tepelné izolace obvodového zdiva a neshodného provedení připojovací spáry výplně otvoru. Znalec pak v rámci ústního doplnění znaleckého posudku vyloučil námitku žalované, že toto zaplísnění bylo způsobeno nesprávným užíváním nemovitosti. Jestliže žalovaná uváděla, že upozorňovala žalobce na rosení oken (ostatní svědci si již na konkrétní okolnosti nevzpomínali, jen svědkyně [příjmení] si vybavovala, že bylo hovořeno o rosení oken, avšak důvodem bylo uváděno použití dvojskel a nikoli modernějších trojskel), uvedené nemůže prokazovat, že upozornila na zde vytýkanou vadu, tedy nedostatečné zateplení a neshodné provedení připojovací spáry výplně otvoru, neboť mezi uvedené dvě skutečnosti nelze položit rovnítko. Jde o příčinu a následek, kdy však rosení oken může být následkem i jiných příčin. Tvrzení žalované, že bylo hovořeno o tepelných mostech, zůstalo osamocené.

22. Soud se pak zabýval výší slevy za znalcem zjištěné vady spočívající v nedostatečné tepelné izolaci a neshodném provedení připojovací spáry výplně otvoru. Jelikož znalec [příjmení] ani v rámci svého výslechu neodstranil pochybnosti soudu o správnosti jeho závěrů ohledně výše slevy (když tento fakticky vycházel z nákladů na opravu), ustanovil soud znalce revizního. Ten měl určit obvyklou cenu předmětných nemovitosti bez vad a s vadami, tyto vady byly v zadání uvedeny v souladu se znaleckým posudkem Ing. [příjmení]. Závěr revizního znalce o výši slevy činil částku 497 501 Kč.

23. Soud následně snížil znalcem uvedený rozdíl ceny bez vad a ceny s vadami v procentním poměru ke skutečné kupní ceně, kdy tento procentní výměr dle znalcem uváděných částek (cena bez vad a s vadami) činí poměrově 13,28 %. Ze skutečné kupní ceny sjednané účastníky pak užitím tohoto procenta dospějeme k částce 484 720 Kč, kterou soud přiznal žalobcům jako důvodný nárok z uplatněných vad. Soud zvažoval i další snížení s ohledem na skutečnost, že se nejedná o problém celoroční, nýbrž pouze sezonní (topná sezóna), což dokládají sami žalobci v emailové komunikaci, ale jelikož zaplísnění je svým charakterem závažnější problém (z pohledu zdravotního a také z pohledu náročnosti odstraňování) k dalšímu snížení již soud nepřistoupil.

24. Žalobci namítali, že vycházeli z průkazu energetické náročnosti předložené jim při koupi (který dle znalce [příjmení] [příjmení] neodpovídal realitě – námitka žalované, že závěr znalce ohledně této otázky je neurčitý, není pro toto řízení podstatná, když soud z tohoto znalcem uváděného údaje nevycházel) a žalovaná se bránila tím, že tento průkaz nechala zpracovat realitní kancelář u odborníka a žalovaná tak za případnou chybu nemůže nést odpovědnost. Soud jí dává za pravdu v tom směru, že z dokazování nevyplynulo, že by měla v době prodeje důvod pochybovat o správnosti údajů v tomto průkaze uvedeném, ovšem v té situaci neměli proč o těchto údajích pochybovat ani žalobci a nelze tak namítat, že o vadě v podobě tepelných imperfekcí mohli vědět.

25. Pokud žalovaná namítala, že upozornila na vady, tak tato (případně) poukazovala pouze na rosení oken, což však je důsledek a nikoli příčina zde projednávaných vad. Sama žalovaná ani neuváděla, že by žalobcům sdělila, že dům není dostatečně tepelně izolován. Naopak tuto okolnost popírala, když prostřednictvím svého zástupce uváděla, že není povinností stavět dům dle příslušných technických norem. Této námitce lze sice obecně přisvědčit (je pravdou, že technické normy nejsou obecně závazné, když se jedná o zvláštní druh norem, ve kterých jsou upraveny velice specifické požadavky: obsahují mimo jiné technický popis parametrů konstrukcí, materiálů i složitějších celků z těchto částí tvořených a obsahují informace o obecně uznávaných technických řešeních, základní zákonné požadavky bezpečnosti konstrukční, materiálové, protipožární, hygienické či ochrany zdraví a životního prostředí, jak je zmiňováno v rozhodnutí Pl. ÚS 40/08), avšak v situaci, kdy konstrukční řešení těmto normám (platným v době rekonstrukce) neodpovídá a současně tato skutečnost způsobuje zavlhání a zaplísnění nemovitosti, nelze učinit závěr, že se o vadu nejedná.

26. Pokud žalovaná poukazovala na slevu v obdobné věci řešené v usnesení Nejvyššího soudu z 21. 5. 2015, sp. zn. 33 Cdo 668/2015 s tím, že v uvedené věci se jednalo dokonce o novostavbu s více vadami a soud dospěl k přiměřené slevě 105 490 Kč z kupní ceny 2 600 000 Kč, lze poukázat, že se jednalo o kupní smlouvu z roku 1997 a tedy poměřovat uvedenou slevu (byť procentně) s dnešními cenami není případné. Soud v projednávané věci vycházel ze znaleckého posudku a i v odkazované věci nepochybně ke znaleckému posouzení došlo (byť chybně ztotožněním výše slevy s náklady za opravu). Z rozhodnutí však není patrné, co konkrétně způsobovalo zaplísnění a zavlhání, dále je patrno z předmětu sporu, že žalobce uplatnil nárok právě ve výši 105 490 Kč a jelikož soud nemůže návrh účastníka překročit, nelze pak dovozovat důvodnost nároku na slevu v řádu 4 % z daného rozhodnutí pro zde projednávanou věc.

27. Pokud se jedná o námitku žalované, že původní nárok na slevu nebyl uplatněn řádně a včasně, tak lze uvést, že je pravdou, že žalobci v dopise z 5. 12. 2017 požádali o slevu v nižší částce, tj. v částce 176 873 Kč jako nákladů za výměnu oken a dveří v domě, ale není pravdou, že by v tomto dopise nebylo řečeno o zaplísnění a zavlhání. Právě na tyto skutečnosti žalobci v daném dopise upozorňovali. Až v předžalobní výzvě pak specifikovali žalobou uplatněný nárok, když si nechali zpracovat předložený znalecký posudek, který vyjasnil, že se nejedná o vadu oken. I z uvedeného postupu žalobců je patrné, že vycházeli z prvotního předpokladu, že rosení je způsobené starším typem oken, jak o tom bylo hovořeno v rámci prohlídky, jak uváděla svědkyně [příjmení]. K zaslání předžalobní výzvy došlo před lhůtou 2 let stanovenou ust. § 2112 o. z. a s ohledem na charakter vad (kdy bez zpracování znaleckého posudku nešlo ani přesně specifikovat příčinu vad ani výši slevy) soud dospěl k závěru, že žalobci oznámili žalované vady bez zbytečného odkladu poté, co je mohli při dostatečné péči zjistit, když jejich předpoklad, že v rámci první zimy mohlo být zvýšené zavlhání způsobeno tím, že budova nebyla předchozí zimní sezónu vytápěná lze považovat za akceptovatelný. Pokud tedy ihned počátkem zimy následující počali věc řešit (viz dopis z 5. 12. 2017 a následné zpracování znaleckého posudku), je tento postup možno hodnotit ze všech zjištěných okolností jako souladný s ust. § 2112 o. z. Pokud se jedná o námitku žalované, že v kupní smlouvě bylo uvedeno, že se žalobci seznámili se stavem nemovitosti, toto tvrzení je pravdivé, avšak nejedná se o vzdání se práv ve smyslu ust. § 1916 odst. 2 o. z. a navíc ze znaleckého posudku je zjevné, že vady, které jsou zde namítány, nebylo možno při běžné prohlídce odhalit, když sám znalec musel k jejich zjištění provádět sondy do zdiva.

28. Při takto uplatněném nároku náleží i náhrada nákladů účelně vynaložených při uplatnění práva dle ust. 1924 o. z., v daném případě tedy náklady na vypracovaný znalecký posudek. Jedná o náklady účelně vynaložené, když jejich výše s ohledem na rozsah znaleckého zkoumání nikterak nevybočuje z běžných nákladů vynakládaných na obdobné znalecké posudky. Zde soud uvádí, že tato částka není příslušenstvím ve smyslu ust. § 513 o. z. dle něhož příslušenstvím pohledávky jsou úroky, úroky z prodlení a náklady spojené s jejím uplatněním. Z dikce daného ustanovení je patrné, že je zde hovořeno o nákladech spojených s uplatněním pohledávky, avšak v případě ust § 1924 o. z. se jedná o náklady účelně vynaložené pro uplatnění práva a jedná se tak o samostatný nárok. Uvedené soud zmiňuje s ohledem na skutečnost, že i z tohoto nároku proto přiznal příslušenství v podobě úroku za prodlení.

29. Z přiznaných částek náleží žalobcům ve smyslu ust. § 1970 o. z. zákonný úrok z prodlení (a to i z částky 30 700 Kč jak vysvětleno v předchozím odstavci), když prodlení u žalované nastalo uplynutím lhůty poskytnuté v předžalobní výzvě. Tato výzva byla dána k poštovní přepravě dne 22. 3. 2018 a dle ust. 573 o. z. pak platí domněnka doby dojití takové zásilky třetí pracovní den, což je 27. 3. 2018 a pokud žalobci stanovili 10 dnů k plnění, bylo posledním dnem této lhůty datum 6. 4. 2018. Od 7. 4. je tak žalovaná v prodlení. Výše úroku z prodlení pak odpovídá nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

30. Soud dále výrokem II. žalobu ve zbytku, tj. co do částky 210 322,50 Kč s příslušenstvím jako nedůvodnou zamítl.

31. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. dle něhož, i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. V dané věci záviselo rozhodnutí na znaleckém posudku i úvaze soudu a soud proto přiznal žalobcům plnou náhradu nákladů, nikoli však z žalované, ale z přiznané částky. Opačný postup by mohl mít za následek, že žalobci by v takovýchto případech záměrně navyšovali žalovanou částku jen kvůli případné výši nákladů řízení. Úspěšným žalobcům přísluší náhrada nákladů řízení v částce 156 334,90 Kč. Tato spočívá jednak v uhrazeném soudním poplatku ve výši 29 030 Kč, dále v uhrazené záloze na znalecký posudek v částce 8 000 Kč, v odměně za ústní podání znaleckého posudku v částce 2 999,70 Kč a dále v mimosmluvní odměně za právní zastoupení dle § 6 a 7 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu v platném znění v částce 10 380 Kč (z přisouzené jistiny 515 420 Kč) za úkon, a to za 9 úkonů právního zastoupení (převzetí a příprava věci, předžalobní výzva, podání žaloby, vyjádření z 12. 4. a 5x účast u jednání dne 16. 2., 25. 5. - zde s ohledem na délku přísluší dvě odměny, 20. 7. a 10. 2.), dále v paušální náhradě hotových výdajů dle § 13 odst. 1,3 vyhl. č. 177/1996 Sb. a to 9x300 Kč, to vše (kromě soudního poplatku a zálohy na znalecký posudek) spolu s 21% DPH.

32. Žalovaná v průběhu řízení namítala svou špatnou finanční situaci a soud proto u jednání dne 10. 2. 2022 činil dotaz ohledně této skutečnosti, avšak bylo sděleno, že žalovaná nepožaduje ani plnění ve splátkách ani nenamítají důvody pro případnou aplikaci ust. § 150 o. s. ř.

33. Vzhledem k tomu, že v řízení vznikly náklady České republiky, rozhodl soud za použití § 148 odst. 1 o. s. ř. ve výroku IV. tak, že zavázal k náhradě nákladů státu žalovanou, když tato hradila náklady žalobcům a nebyly u ní namítány předpoklady osvobození od soudních poplatků. Usnesením zdejšího soudu ze dne 14. 1. 2022, č. j. 35 C 203/2018-184, bylo přiznáno znalečné ve výši 27 849 Kč, z tohoto však bylo 8 000 Kč hrazeno ze zálohy hrazené žalobci, 19 849 Kč pak ze státních prostředků. Usnesením zdejšího soudu ze dne 26. 5. 2021, č. j. 35 C 203/2018-134, bylo přiznáno svědečné ve výši 600 Kč, jež bylo dne 13. 8. 2021 vyplaceno. V součtu tedy soud zavázal žalovanou k uhrazení částky 20 449 Kč Lhůta k plnění byla žalované stanovena dle § 160 odst. 1 věty první před středníkem o. s. ř.