35 Co 163/2022-58

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátu složeném z předsedkyně JUDr. Naděždy Zachystalové a soudců JUDr. Michala Fridricha a JUDr. Ivy Zemanové ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení [částka] s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 1 ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku o věci samé I. mění tak, že se žaloba o zaplacení částky [částka] s příslušenstvím zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů ve výši [částka] do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám advokáta Mgr. [jméno] [příjmení].

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku [částka] s úrokem z prodlení z této částky ve výši 8,25% ročně jdoucím od [datum] do zaplacení (výrok I.) a náhradu nákladů řízení ve výši [částka] (výrok II.), oboje v pariční lhůtě do 3 dnů od právní moci rozsudku.

2. Rozhodl tak o žalobě odůvodněné tím, že dne [datum] uzavřela se žalovanou smlouvu o realitním zprostředkování, a to ohledně zajištění prodeje jednotky [číslo] vč. spoluvlastnických podílů na společných částech domu a pozemku a žalovaná se jí za to zavázala uhradit provizi ve výši [částka] bez DPH. V odstavci 3. smlouvy o zprostředkování se zavázala po dobu platnosti smlouvy o zprostředkování neuzavřít se třetí osobou bez souhlasu a součinnosti žalobkyně a bez využití jejích služeb kupní smlouvu na předmětné jednotky. Smlouva o zprostředkování byla uzavřena na dobu 3 měsíců, tj. do [datum]. Dále se také zavázala v odstavci 6. smlouvy o zprostředkování: a) sdělovat žalobkyni bezodkladně veškeré skutečnosti a změny, které mohou mít vliv na splnění účelu smlouvy o zprostředkování, b) uvádět ve smlouvě a v souvislosti s ní jen pravdivé údaje a skutečnosti, c) poskytovat žalobkyni potřebnou součinnost pro její činnost, d) vyvarovat se jednání, které by ztěžovalo realizaci účelu smlouvy. Pro případ, že by svým jednáním zmařila splnění účelu smlouvy o zprostředkování nebo pokud by porušila závazky sjednané jejím v odstavci 3. a v odstavci 6., byla v odstavci 11. smlouvy o zprostředkování sjednána povinnost uhradit smluvní pokutu ve výši sjednané provize bez DPH, tj. ve výši [částka]. Žalobkyně svou činností zajistila zájemce o koupi předmětných jednotek, a to mimo jiné společnost [právnická osoba] Žalovaná jí dne [datum] zaslala dopis, ve kterém uvedla, že nemá zájem ve smluvním vztahu s ní pokračovat, jakož ani nemá zájem dále jednat se zájemcem [anonymizováno]. Zároveň žalobkyni nabídla odstupné ve výši [částka]. To odůvodňovala neuspokojivým průběhem prodeje a ztrátou důvěry. Žalobkyně v dobré víře, že uvedené důvody pro ukončení smluvního vztahu jsou pravdivé a úplné, uzavřela dne [datum] dohodu o narovnání, na jejímž základě jí žalovaná uhradila částku [částka] jako smluvní pokutu a smlouva o zprostředkování měla být úhradou této částky zrušena. Následně náhledem do katastru nemovitostí zjistila, že žalovaná v době platnosti smlouvy o zprostředkování prodala kupní smlouvou ze dne [datum] předmětné jednotky [právnická osoba] s.r.o., za kterou jedná jednatelka MUDr. [jméno] [příjmení], a to bez jejího vědomí nebo souhlasu a bez využití jejích služeb. Tím žalovaná porušila ujednání v odstavci 3. smlouvy o zprostředkování, když bez vědomí nebo souhlasu žalobkyně a bez využití jejích služeb za doby trvání smlouvy o zprostředkování uzavřela kupní smlouvu, kterou prodala předmětné jednotky [právnická osoba] s.r.o. Dále svým jednáním porušila ujednání v odstavci 6. písm. a/ až d/ smlouvy o zprostředkování, když jí nesdělovala veškeré skutečnosti, neuváděla v souvislosti se smlouvou o zprostředkování jen pravdivé skutečnosti, neposkytovala potřebnou součinnost a nevyvarovala se jednání, které by ztěžovalo realizaci účelu smlouvy o zprostředkování. Žalobkyni dle ujednání v odstavci 11. smlouvy o zprostředkování vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši [částka]. Žalovaná ji neinformovala o tom, že jedná o prodeji se [právnická osoba] s. r. o., která se o prodeji předmětných jednotek rovněž dověděla prostřednictvím žalobkyně. V dopise ze dne [datum] neuvedla pravdivý důvod jejího zájmu o ukončení smluvního vztahu, a to skutečnost, že již musela mít s kupujícím minimálně odsouhlasené znění kupních smluv, ne-li smlouvy přímo podepsané. Pravý důvod neuvedla ani v dohodě o narovnání, která byla uzavřena po podpisu kupních smluv mezi ní a [právnická osoba] s.r.o. [příjmení] s touto společností o prodeji jednat mnohem dříve, než žalobkyni zaslala dopis ze dne [datum]. V době uzavření dohody o narovnání již měla uzavřenu kupní smlouvu, kterou předmětné jednotky prodala. Žalobkyně při uzavření dohody o narovnání proto jednala v omylu o rozhodující okolnosti, kterou je zejména uzavření kupní smlouvy se [právnická osoba] s. r. o, přičemž v tento omyl byla uvedena žalovanou. I pro případ, kdy by uzavření kupní smlouvy nebylo rozhodující skutečností je dohoda o narovnání neplatná dle ustanovení § 584 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, dále jen „o. z.“, neboť vyvolala omyl lstí. Pokud by věděla o tom, že žalovaná porušila zprostředkovatelskou smlouvu, dohodu o narovnání by neuzavřela. Neplatnost dohody o narovnání namítla ve výzvě k zaplacení smluvní pokuty ze dne [datum]. Protože dohoda o narovnání je neplatná, měla žalovaná nárok na vrácení zaplacené částky ve výši [částka] a žalobkyně měla nárok na úhradu smluvní pokuty ve výši [částka]. Výzvou ze dne [datum] došlo k započtení nároků a žalobkyně má nárok na úhradu zbývající části smluvní pokuty ve výši [částka]. Na jednání soudu I. stupně uvedla, že odstoupení od smlouvy (se kterým však nesouhlasila) bylo učiněno až poté, co již žalovaná smlouvu o zprostředkování porušila.

3. Žalovaná se žalobou nesouhlasila, protože smlouva o zprostředkování nebyla žalobkyní řádně plněna, když ta nezajistila důsledně a s odbornou péčí prodej nemovitostí. Už v prosinci 2020 poskytla podklady, ale žalobkyně nebyla schopna připravit kupní smlouvu v následujících měsících a zastupovala spíše zájmy kupujícího než její. Bylo dohodnuto, že smluvní dokumentaci měl připravovat právník žalobkyně, chystal ji však právník kupujícího. Proto se žalovaná rozhodla od smlouvy o zprostředkování odstoupit. Učinila tak oznámením o odstoupení, které zaslala žalobkyni dne [datum]. Důvodem bylo podstatné porušení smlouvy ze strany žalobkyně. Mezi účastníky řízení bylo sporné, zda došlo k platnému odstoupení od smlouvy či nikoliv. Přestože žalovaná trvala na tom, že od smlouvy bylo odstoupeno platně, byla ochotna uzavřít dohodu o narovnání, k čemuž došlo dne [datum]. Uznala, že žalobkyně měla již určité výdaje, a zavázala se proto jí zaplatit odstupné ve výši [částka] Touto dohodou o narovnání měly být vypořádány vzájemné nároky. Nemůže být neplatná pro omyl žalobkyně, když by to popíralo smysl institutu narovnání. Nemohla být uvedena v omyl, neboť věděla, že žalovaná na pokračování smlouvy nemá zájem. S dohodou o narovnání přišla žalobkyně. Nesouhlasila ani s tím, že by případný omyl žalobkyně žalovaná vyvolala lstí. Žalobkyně si v dohodě o narovnání nevymínila vyšší smluvní pokutu pro případ, kdy by žalovaná uzavřela kupní smlouvu s někým jiným než [právnická osoba]. Měla za to, že pokud by soud dospěl k závěru, že dohoda o narovnání je neplatná, bylo by třeba se blíže zabývat okolnostmi odstoupení od zprostředkovatelské smlouvy. Na jednání soudu I. stupně uvedla, že předmětná kupní smlouva byla na katastr podána až [datum] a pokud žalovaná jednala o uzavření kupní smlouvy s někým jiným, bylo to z důvodu nikoliv řádného plnění smlouvy o zprostředkování ze strany žalobkyně.

4. Soud I. stupně ve věci provedl dokazování řadou listinných důkazů, z nichž zjistil skutečnosti podrobně popsané v odstavcích 4 až 14 odůvodnění napadeného rozsudku.

5. S využitím ustanovení § 583, § 584 odst. 1 a 2 a § 586 odst. 2 o. z. dospěl k závěru, že dohoda o narovnání ze dne [datum] je neplatným právním jednáním, když žalobkyně relativní neplatnost namítla dne [datum]. Při jejím uzavření jednala v omylu o rozhodující skutečnosti, neboť ji uzavřela za situace, kdy v okamžiku jejího sjednávání nevěděla o tom, že jednotky, jejichž prodej měla dle dohody o zprostředkování zprostředkovat, byly na základě kupní smlouvy uzavřené dne [datum] mezi žalovanou jako prodávajícím a [právnická osoba] s.r.o. jako kupujícím na tohoto kupujícího převedeny. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu [datum] totiž vyplývá, že zápis byl proveden [datum]. O tom, že k převodu vlastnického práva k předmětným jednotkám skutečně došlo, se tudíž mohla s určitostí dozvědět nejprve ke [datum]. Žalovaná ostatně ani netvrdila, že by jí tyto skutečnosti sdělila. Jde o omyl o rozhodující skutečnosti, neboť pokud by žalobkyně o této skutečnosti věděla, dohodu o narovnání ve znění tak, jak bylo sjednána, by neuzavřela, respektive nepřistoupila by na sjednanou smluvní pokutu ve výši [částka] (kdy soud I. stupně otázku výše smluvní pokuty považoval za rozhodující). Žalobkyně totiž rozporovala oprávněnost žalované od smlouvy o zprostředkování odstoupit, když učinila projev vůle směřující k odstoupení od smlouvy o zprostředkování datovaný k [datum]. Tudíž měla za to, že smlouva o zprostředkování ke dni uzavření dohody o narovnání trvala, a že se vzájemné závazky smluvních stran do té doby měly řídit touto dohodou. Navíc šlo o omyl vyvolaný ze strany žalované lstí, když se chtěla vyhnout hrazení smluvní pokuty ve výši sjednané smlouvou o zprostředkování (tedy ve výši [částka]). Tato skutečnost vyplývá z toho, že v dopisu datovaném k [datum], v němž projevila vůli odstoupit od dohody o zprostředkování, navrhla, že je ochotna žalobkyni zaplatit odstupné ve výši [částka] (s odůvodněním, že ač žalobkyní vykonávané činnosti nevedly k pozitivnímu výsledku, alespoň předmětné jednotky zviditelnily), pokud se na tom dohodnou do [datum] do 12 hodin. Z výpisu z katastru nemovitostí datovaného k [datum] pak vyplývá, že právní účinky zápisu do katastru nemovitostí (na základě kupní smlouvy ze dne [datum]) jsou vázány k [datum] 15:33:

0. Usstanovení § 10 zákona č. 256/2013 Sb., zákon o katastru nemovitostí (katastrální zákon) stanoví, že právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu. Z toho vyplývá, že žalovaná si uvědomovala, že pro závazky vyplývající ze smlouvy o zprostředkování může být rozhodný okamžik převodu vlastnického práva k jednotkám na [právnická osoba] s.r.o. (tj. okamžik, kdy návrh na vklad vlastnického práva dojde katastru nemovitostí), a těmto závazkům se chtěla vyhnout.

6. Soud I. stupně nepovažoval za nezbytné zabývat se blíže skutečností, zda k odstoupení od smlouvy o zprostředkování na základě projevu vůle žalované datovaného k [datum] skutečně došlo či nikoliv. Účastníci totiž učinili nesporným, že projev vůle žalované směřující k odstoupení od smlouvy o zprostředkování datovaný k [datum] nebyl žalovanou odeslán před [datum]. I pokud by dospěl k závěru, že odstoupení od smlouvy bylo učiněno platně, a k odstoupení od smlouvy by skutečně došlo, byť by tomu bylo k [datum], nemělo by to vliv na porušení povinností žalovanou vyplývajících ze smlouvy o zprostředkování před tímto datem.

7. Rozhodnou skutečností totiž je, že žalovaná uzavřela kupní smlouvu se [právnická osoba] s.r.o. dne [datum]. Je nepochybné, že o transakci vztahující se k prodeji 2 jednotek, které byly převáděny za kupní cenu ve výši [částka], muselo být před tímto datem jednáno, neboť si nelze dost dobře představit, že by se zájemce o koupi v jeden jediný den dozvěděl o možnosti uzavření takové transakce a po zralé úvaze by se v tentýž den rozhodl zavázat se k úhradě takto vysoké částky za převod vlastnického práva. Příprava smluvní dokumentace k takové transakci musela nepochybně nějakou dobu trvat. Z toho plyne, že před [datum] musela žalovaná se [právnická osoba] s.r.o. o této transakci jednat. Netvrdila však ani, že by žalobkyni o této skutečnosti informovala. Skutečnost, že jednala o uzavření kupní smlouvy se [právnická osoba] s.r.o. v době, kdy smlouva o zprostředkování nepochybně trvala (tedy před [datum]), pak musela mít vliv na splnění účelu smlouvy o zprostředkování.

8. Tím žalovaná porušila povinnost vyplývající z odst. 6 písm. a) smlouvy o zprostředkování, neboť zjevně nesdělila žalobkyni skutečnost, která by mohla mít vliv na splnění účelu této smlouvy, a to v době, kdy smlouva o zprostředkování trvala. Proto žalobkyni vzniknul nárok na zaplacení smluvní pokuty ve výši sjednané ve smlouvě o zprostředkování (tedy ve výši [částka]). Po započtení nároku žalované na vrácení [částka] z neplatné dohody o narovnání jí pak náleží nárok na zaplacení žalované částky ve výši [částka].

9. Na výše uvedeném závěru nemůže nic změnit ani tvrzení žalované o tom, že pokud o uzavření kupní smlouvy jednala s někým jiným, bylo to z důvodu nikoliv řádného plnění ze strany žalobkyně. Taková skutečnost totiž nemá vliv na to, že byly naplněny podmínky pro vznik nároku žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty dle smlouvy o zprostředkování v době, kdy smlouva o zprostředkování musela nepochybně trvat (kdy k porušení informační povinnosti muselo docházet před [datum]). Pokud žalovaná měla za to, že žalobkyně porušovala své povinnosti, měla příslušné právní prostředky zvolit dříve, než začala porušovat svou povinnost, jejíž porušení bylo sankcionováno sjednanou smluvní pokutou.

10. Z uvedených důvodů soud I. stupně žalobě jako důvodné vyhověl. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, dále jen „o. s. ř.“ 11. Rozsudek žalovaná napadla včasným odvoláním. Namítla, že vzhledem ke skutečnosti, že mezi účastníky nebyla nalezena shoda ohledně možnosti odstoupit od smlouvy, tedy i otázky, zda žalobkyně porušila či neporušila své povinnosti ze smlouvy o zprostředkování, uzavřeli dne [datum] dohodu o narovnání. Dohodou o narovnání se dosavadní závazek nahradí závazkem novým tak, že si strany ujednáním upraví práva a povinnosti mezi nimi dosud sporné nebo pochybné (§ 1903 o. z.). Dosavadní závazek tak zaniká a je nahrazen závazkem novým, který vyplývá z narovnání. Spornost či pochybnost se vztahuje jak na skutkové, tak na právní otázky, příčinou může být i omyl; není přitom podstatné, zda se některá ze stran při vlastním hodnocení předpokladů narovnání mýlí. Účelem narovnání není zjistit, jak se věci ve skutečnosti mají, ale předejít dalším nesrovnalostem nebo sporům tím, že původní závazek, v němž se sporné právo a povinnost vyskytly, se zruší a nahradí závazkem novým (Rozhodnutí NS ČR ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. [spisová značka]). V dohodě o narovnání (čl. II odst. 2) bylo ujednáno, že jakmile žalovaná uhradí žalobkyni smluvní pokutu ve výši [částka], budou vypořádány všechny vzájemné nároky smluvních stran vyplývající ze smlouvy o zprostředkování a ta tímto zanikne. Žalovaná svůj závazek splnila, smluvní pokutu uhradila obratem a smlouva o realitním zprostředkování tímto zanikla a všechny nároky tak byly vypořádány. Mj. pod pojmem„ všechny nároky“ je nutno rozumět opravdu všechna práva, která lze uplatnit u soudu, tedy nejen práva na peněžitá plnění (smluvní pokutu, ale třeba i odškodnění té které strany), ale také nároky na dovolávání se neplatnosti, nicotnosti apod. Učiněním odstoupení se tak žalovaná již necítila vázána smlouvou o zprostředkování, tedy ani povinností sdělovat žalobkyni bezodkladně veškeré skutečnosti a změny, které mohou mít vliv na splnění účelu smlouvy, ani případnou povinností neuzavřít kupní smlouvu s jiným zájemcem, než tím, kterého zprostředkovala žalobkyně. Doručením odstoupení od smlouvy (bez ohledu na to, kdy k němu došlo), muselo být žalobkyni, jako odborně způsobilé osobě, zřejmé, že žalovaná se necítí smlouvou vázána, že podle toho mohla i jednat, tedy např. uzavřít kupní smlouvu s jakýmkoli kupujícím (ať zprostředkovaným či nezprostředkovaným žalobkyní), a tedy takovou skutečnost mohla předpokládat v době, kdy sama navrhla znění dohody o narovnání a tuto následně podepsala. Je zřejmé, že částečně z takového předpokladu vycházela, když si podmínila navýšení pokuty, která se má dle dohody o narovnání uhradit v případě, že žalovaná prodá nemovitosti konkrétnímu zájemci ([právnická osoba]). Je spíše nedostatkem na straně žalované, že si vyšší pokutou právně neošetřila jiné možné situace, totiž že např. již nemovitosti prodala před uzavřením dohody o narovnání apod. Podpisem dohody o narovnání o daném obsahu, který žalobkyně sama navrhla, se tak prakticky vzdala jakýchkoli jiných nároků, než vyplývají ze samotné dohody o narovnání. Následné vymáhání smluvní pokuty na konstruktu svého omylu je tak ryze účelové. Dohodu o narovnání dobrovolně uzavřela a musela předpokládat, že žalovaná má zájem nemovitosti dále prodat, nebo že tak již i učinila. Je tak nerozhodné, zda tak učinila před podpisem dohody o narovnání, když se necítila vázána smlouvou o zprostředkování (což dohodou o narovnání bylo ztvrzeno), nebo až poté. Pokud tato úvaha bude dovedena do důsledku, postačilo jí s podpisem následné kupní smlouvy počkat 4 dny (tj. do skutečného podpisu dohody o narovnání), a riziko dovolávání se omylu a neplatnosti by bylo nulové – na výsledku by to však nic neměnilo, když měla svého zájemce o koupi a žalobkyně musela počítat s možností, že takového zájemce má a kupní smlouvu s ním uzavře. Jinými slovy, nemohla být v této okolnosti v omylu, případně tento omyl nenabyl intenzity omylu o rozhodující skutečnosti. Naopak sama navrhla znění dohody o narovnání se zájmem vyhnout se sporům o neplatnost odstoupení od smlouvy (spojené mj. s reputačním rizikem) a získat alespoň část provize. Nutno dodat, že žalovaná nikterak žalobkyni netvrdila, že dosud žádnou kupní smlouvu neuzavřela, nebo že nemá žádného dalšího zájemce. Žalobkyně se na takové skutečnosti ani sama před podpisem dohody o narovnání neptala. Žalovaná pouze takovou informaci nesdělila, k čemuž ale ani nebyla nijak povinná – což samo o sobě nemůže být považováno za uvedení v omyl. Uzavřením dohody o narovnání tak žalobkyně akceptovala předpokládatelné riziko, že žalovaná již uzavřela kupní smlouvu – akceptovala je proto, že se raději spokojila s kompenzací [částka], než se sporem o neplatnost odstoupení a zaplacení plné výše pokuty – to je však podstatou dohody o narovnání, tj. akceptace rizika vzdání se možného vyššího nároku za cenu přijetí nižšího nároku, ale bez dalšího rizika neúspěchu ve sporu (např. pro neznalost všech okolností či právních důsledků) a nákladů právních sporů. Navíc je zjevné, že žalobkyně o možném riziku prodeje nemovitostí uvažovala, když si v dohodě o narovnání vymínila vyšší kompenzaci v případě prodeje nemovitostí společnosti [právnická osoba] – nijak si však už nevymínila vyšší kompenzaci v případě prodeje jiné osobě, přičemž jí nic nebránilo toto navrhnout. Nelze tedy jakkoli uvažovat o podstatném (a vůbec jakémkoli) omylu na její straně v těchto okolnostech. I pokud by před uzavřením dohody o narovnání věděla, že žalovaná již uzavřela kupní smlouvu s jiným zájemcem, nic by to neměnilo na nejistém postavení jejího nároku na provizi či smluvní pokutu – stále by bylo sporné, zda odstoupení bylo či nebylo platné. Nesprávný je pak závěr soudu prvního stupně, že žalovaná vyvolala omyl žalobkyně„ lstí“ (odst. 22. až 24) odůvodnění rozsudku). Ve skutečnosti jde o pouhou náhodu, že podala návrh na vklad jen pár hodin po lhůtě původně poskytnuté k uzavření dohody o narovnání v dopise dne [datum]. Podání návrhu totiž neměla ve své dispozici žalovaná, ale bylo předmětem závazku třetí strany – schovatele, kterým byl advokát Mgr. [jméno] [příjmení]. Již pojmenováním kompenzační částky [částka] v dohodě o narovnání jako„ smluvní pokuta“ je zřejmé, že žalobkyně (neboť k jejímu návrhu byla dohoda uzavřena) měla v úmyslu touto dohodou o narovnání postavit najisto, že jakékoli případné porušení smlouvy ze strany žalované bude pokryto právě touto smluvní pokutou namísto pokuty sjednané ve smlouvě. Úmysl stran směřoval právě k postavení najisto, zda žalovaná má nějakou pokutu platit a v jaké výši. V tom případě nemá jakoukoli relevanci případný omyl žalobkyně, v čem žalovaná porušila smlouvu. Smluvní strany se na této výši smluvní pokuty dohodly ve formě dohody o narovnání, a tím byla věc uzavřena. Žalobkyně uvádí, že byla žalovanou uvedena v omyl tím, že uzavřela kupní smlouvu se zájemcem jiným, než který byl vybrán žalobkyní. Omyl je rozpor mezi skutečností a něčí představou o skutečnosti. Účelem úpravy v § 1904 o. z. je vyloučení aplikace obecné úpravy dle § 583 an. o. z. na případy omylu v tom, co je mezi stranami sporné nebo pochybné. Dopadá na omyl jedné či obou stran narovnání ohledně těch právně relevantních skutečností, jež jsou předmětem sporu či pochybnosti stran. Omyl s narovnáním úzce souvisí, je-li mezi stranami určitá pochybnost sporná, bude to pravidelně následkem toho, že jedna ze stran, případně obě se ohledně jejího hodnocení mýlí. Vzhledem k tomu, že spornost či pochybnost práva se strany snaží odstranit samy, není zde žádného nezávislého třetího, který by věc objektivně posoudil. Jsou si toho vědomy, narovnací smlouvu uzavírají a chtějí jí být vázány i přesto, že alespoň jedna z nich jedná v omylu. Přiřknout v takovém případě omylu právní relevanci by znamenalo popřít smysl narovnání. Téměř každé narovnání by mohlo být napadáno pro omyl a neplnilo by účel, který mu zákon přisuzuje ([příjmení], [jméno] a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ [číslo]). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, marg. [číslo]). I kdybychom tedy připustili, že se jedná o omyl, tak jak to žalobkyně popisuje, pořád se jedná o omyl ohledně záležitosti, která byla mezi stranami sporná či pochybná a obecná úprava (§ 583 o. z.) se nepoužije. O omylu vyvolaném lstí se nedá už vůbec uvažovat. Žalobkyně z odstoupení od smlouvy moc dobře věděla, že žalovaná nechce v závazkovém vztahu pokračovat, ale že zároveň bere v potaz její argumenty a snaží se věc vyřešit smírným způsobem. S návrhem dohody o narovnání přišla sama, jak svědčí i skutečnost, že listina je vyhotovena na jejím hlavičkovém papíře. Nelze tedy dovozovat, že by žalovaná iniciovala dohodu s použitím lsti. V čl. II. odst. 1 písm. b/ dohody o narovnání si žalobkyně výslovně vymínila, že žalovaná je povinna jí uhradit provizi v případě, že nemovitost prodá společnosti [právnická osoba] Jiného případného zájemce, kterého by dříve snad zprostředkovala, si nevymínila. Zodpovězení otázky, zda došlo k odstoupení od smlouvy je však v tomto případě nezbytné, protože dle ustanovení § 2004 o. z. se odstoupením závazek zrušuje od počátku, z časového hlediska nastupují tedy účinky odstoupení nikoliv od okamžiku provedení úkonu odstoupení, nýbrž zpětně, již od samotného počátku vzniku závazku, tj. v posuzovaném případě od okamžiku uzavření smlouvy o zprostředkování. Žalovaná se tak nemohla důvodně a oprávněně dovolávat práva na smluvní pokutu z případného porušení povinností v době před odstoupením od smlouvy (neuplatní se tedy ani ustanovení § 2005 odst. 2 o. z., které je zjevně koncipováno na ochranu té strany, které vznikne z porušení povinnosti druhé strany právo jak na smluvní pokutu, tak na odstoupení od smlouvy). Žalobou uplatněné právo tak nemělo být soudem I. stupně přiznáno. Žalobkyně porušila smlouvu o zprostředkovaní podstatným způsobem v několika ohledech. Hájila spíše zájmy kupujícího než zájmy žalované, což vedlo ke ztrátě její důvěry vůči žalobkyni. Bylo tedy v zájmu žalované, aby návrh kupní smlouvy šel nejprve z její strany, což měla zajistit žalobkyně, avšak nezajistila. Uvedené bylo pro ni podstatným porušením smlouvy, na základě kterého se rozhodla od smlouvy odstoupit. Porušení smlouvy o zprostředkování spatřuje také ve skutečnosti, že žalobkyně sama byla kontaktována [právnická osoba] s.r.o. (paní [příjmení] [příjmení], jednatelkou) se zájmem o koupi její nemovitosti, avšak tuto příležitost žalované nesdělila, načež zájemce kontaktoval přímo žalovanou, se kterou nakonec také kupní smlouvu uzavřel. V rámci zprostředkování pak není zprostředkovatel povinen zájemce zastupovat a uzavření zprostředkovávané (tzn. kupní) smlouvy je věcí samotného zájemce (Rozhodnutí NS ČR ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. [spisová značka]). Strany si však mohou dohodnout další povinnosti zprostředkovatele jdoucí nad rámec vlastní zprostředkovatelské činnosti, ve smlouvě o realitním zprostředkování nic ve smyslu ujednání o zastupování při uzavírání realitní smlouvy nebylo. Dle odst. 6 písm. a) smlouvy byla žalovaná zavázána sdělovat žalobkyni bezodkladně veškeré skutečnosti a změny, které mohou mít vliv na splnění účelu smlouvy o zprostředkování. Samotná skutečnost, že určitý zájemce o koupi nemovitostí ji osloví s poptávkou koupě přímo, není skutečností, která by měla vliv na účel smlouvy (když se např. může rozhodnout takovou poptávku zcela ignorovat, nebo ji ponechat k případnému jednání po skončení účinnosti smlouvy o zprostředkování), a tedy není skutečností, kterou by byla žalobkyni v daném případě povinna sdělovat. Neporušila tedy takovou povinnost, a nelze jí za to uložit povinnost uhradit smluvní pokutu. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek změnil tak, že se žaloba zamítá.

12. Žalobkyně ve svém písemném vyjádření k odvolání nesouhlasila s tvrzením žalované, že pro účely narovnání není podstatné, zda se některá ze stran při hodnocení předpokladů narovnání mýlí, a to zejména za situace, kdy se jedná o omyl v rozhodující skutečnosti, který byl navíc dle jejího názoru vyvolán úmyslně stranou žalovanou. I pokud by soud I. stupně dospěl k závěru, že odstoupení od smlouvy bylo učiněno platně, a k odstoupení od smlouvy by skutečně došlo, byť by tomu bylo k [datum], nemělo by to vliv na porušení povinností žalovanou vyplývajících ze smlouvy o zprostředkování před tímto datem. Odmítá tvrzení, že by měla uzavřením dohody o narovnání akceptovat předpokládané riziko, že žalovaná již uzavřela kupní smlouvu na předmětné nemovité věci, a že mohla pouze předpokládat, že k uzavření takové smlouvy dojde po uzavření dohody o narovnání, a to se zájemcem, kterého žalovaná vyhledá až po uzavření dohody o narovnání, neboť měla při uzavření dohody o narovnání za to, že žalovaná neporušila smlouvu o zprostředkování do okamžiku uzavření dohody o narovnání (nebo minimálně do okamžiku zaslání odstoupení od smlouvy). Při uzavření dohody o narovnání jednala v omylu o rozhodující okolnosti, kterou je zejména uzavření kupní smlouvy žalovanou se [právnická osoba] s.r.o. Dohoda o narovnání je neplatná dle ustanovení § 583 a § 584 odst. 2 občanského zákoníku, neboť žalovaná u žalobce vyvolala omyl lstí. Svým jednáním porušila ujednání v odstavci 3. a 6 písm. a) a d) smlouvy o zprostředkování. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek potvrdil a přiznal jí náhradu nákladů odvolacího řízení.

13. Odvolací soud z podnětu podaného odvolání přezkoumal podle § 212 a § 212a o. s. ř. napadený rozsudek včetně řízení, které jeho vyhlášení předcházelo, a dospěl k závěru, že odvolání je opodstatněné.

14. Podle § 583 o. z. jednal-li někdo v omylu o rozhodující okolnosti a byl-li v omyl uveden druhou stranou, je právní jednání neplatné.

15. Podle § 584 o. z. týká-li se omyl vedlejší okolnosti, kterou ani strany neprohlásily za rozhodující, je právní jednání platné, ale osoba uvedená v omyl má vůči původci omylu právo na přiměřenou náhradu (odst. 1). Bylo-li právně jednáno v omylu vyvolaném lstí, je právní jednání neplatné, třebaže se omyl týká jen vedlejší okolnosti (odst. 2).

16. Podle § 586 odst. 2 o. z. nenamítne-li oprávněná osoba neplatnost právního jednání, považuje se právní jednání za platné.

17. Podle § 1904 o. z. platnost narovnání není dotčena omylem v tom, co bylo mezi stranami sporné nebo pochybné, ledaže omyl vyvolala některá strana lstí. Narovnání dohodnuté v dobré víře nepozbývá platnosti ani tehdy, zjistí-li se na základě skutečností vyšlých najevo dodatečně, že některá ze stran pohledávku neměla.

18. Soud I. stupně sice správně zjistil skutkový stav věci, ale dle názoru odvolacího soudu tento neposoudil správně po stránce právní, když uzavřel, že dohoda o narovnání není platná, protože byla uzavřena v omylu a lstí.

19. Odvolací soud se ztotožnil s námitkami tak, jak je odvolatelka uplatnila ve svém odvolání. Omyl je rozpor mezi skutečností a něčí představou. § 1904 o. z. vylučuje aplikaci obecné úpravy dle § 583 a násl. v případech omylu v tom, co je mezi stranami sporné nebo pochybné. Toto ustanovení dopadá na omyl jedné či obou stran narovnání ohledně právně relevantních skutečností, jež jsou předmětem sporu či pochybnosti stran. Omyl s narovnáním úzce souvisí. Je-li mezi stranami určitá pochybnost sporná, bude to pravidelně následkem toho, že jedna ze stran případně obě se ohledně jejího hodnocení mýlí. Vzhledem k tomu, že spornost či pochybnost práva se strany snaží odstranit samy, není zde žádného nezávislého třetího, který by věc objektivně posoudil. Strany narovnání jsou si toho vědomy a narovnací smlouvu uzavřou a chtějí být vázány i přesto, že alespoň jedna z nich jedná v omylu. Přiřknout v takovém případě omylu právní relevanci by znamenalo popřít smysl narovnání. Zde odkazuje žalovaná strana na Komentář C. H. Beck, ze kterého vychází i odvolací soud. Ztotožňuje se s tím, že okolnost, že [datum] současně bylo dáno odstoupení od smlouvy a uzavřena kupní smlouva se subjektem jiným zde nemá schopnost způsobit neplatnost dohody o narovnání. Žalovaná strana také případně poukazuje na dovětek dohody o narovnání, kde byla ujednána speciální smluvní pokuta pro případ, kdyby strana žalovaná uzavřela smlouvu právě se zájemcem, kterého jí obstarala strana žalující. Pro tento případ si vymínila smluvní pokutu [částka], zatímco pro případ jiné takové smlouvy tam nic takového vymíněno nebylo. Toto nelze vykládat tak, že by zde došlo k nějaké lsti ve smyslu, jak jí chápe zákon, tedy že by zde bylo vědomé předstírání či zatajení určitých skutečností vedené úmyslem vyvolat u jednajícího omyl a přimět jej k provedení právního jednání v omylu. Zde strana žalovaná z určitých důvodů od smlouvy odstoupila. Důvody mohly a nemusely být relevantní, ale to právě bylo předmětem narovnání. Z jedné strany bylo sporné odstoupení, ale z druhé strany bylo sporné, jestli má druhá strana nárok na nějaké odškodnění, což bylo vyjádřeno částkou [částka].

20. Ostatně za daných skutkových okolností je vůbec otázka, zda lze uzavřít, že strana žalovaná porušila čl. 3 smlouvy mezi účastníky uzavřené, když to už nemělo vůbec žádný význam a tato skutečnost by byla protismyslná. Správně poukázala na to, že byla-li uzavřena dohoda o narovnání [datum] a kupní smlouva [datum], pak mohla počkat několik dní a situace by byla úplně stejná. Přitom toto jde zcela mimo rámec dohody o narovnání, když jak sama žalovaná strana tvrdí, novým kupujícím byla sice společnost, která se o nemovitosti dozvěděla v souvislosti s tím, že byla inzerována žalující stranou, nicméně žádného takového zájemce žalující strana žalované straně nenabídla a není nijak vyvráceno tvrzení žalované strany o tom, že tento zájemce se obrátil na ni sám, a ne že by ho nějakým aktivním způsobem vyhledala. Odvolací soud dospěl k závěru, že na toto nedopadá ujednání o smluvní pokutě mezi účastníky, a že je třeba se řídit dohodou o narovnání jako platnou, z čehož vyplývá závěr, že nárok žalobkyně na požadovanou smluvní pokutu nevznikl.

21. Proto ze všech uvedených důvodů podle § 220 odst. 1 o. s. ř. odvolací soud změnil napadený rozsudek tak, že žalobu zamítl, jak je ve výroku uvedeno.

22. O nákladech řízení před soudy obou stupňů rozhodl podle § 224 odst. 1 a 2 o. s. ř. Přiznal žalované, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku z odvolání v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z pěti úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava právního zastoupení, sepis vyjádření k žalobě, účast na jednání dne [datum], sepis odvolání, účast na jednání odvolacího soudu dne [datum]) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t., v souvislosti s cestou realizovanou dne [datum] náhrada [částka] za 748,8 ujetých km ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 6,27 l [číslo] km a 4,70 [spisová značka] za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb.) a dne [datum] náhrada [částka] za ujetých 742 km ([částka] za litr paliva dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. při průměrné spotřebě 6,27 l [číslo] km a 4,70 [spisová značka] za amortizaci vozidla dle vyhlášky č. 511/2021 Sb. ve znění vyhlášky č. 122/2022 Sb.) podle § 13 a. t. a náhrada za ztrátu času v trvání 28 × 30 minut v částce [částka] podle § 14 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %. Vzhledem k tomu, že žalovaná byla ve sporu zastoupena advokátem, uložil odvolací soud celkovou částku nákladů řízení zaplatit přímo tomuto advokátovi ve smyslu ustanovení § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení