36Co 150/2024

Rubrum

Rozhodnutí soudu o zrušení závazku z nájemní smlouvy dle § 2000 odst. 1 o.z. musí dopadat na všechny účastníky závazkového vztahu, jehož zrušení je předmětem řízení. Neúčastní-li se všichni pronajímatelé (spoluvlastníci nemovitosti) ze smlouvy o nájmu nemovitosti, jež má být předmětem zrušení závazku soudem, řízení o zrušení závazku jako žalobci, musí být vtaženi do řízení jako žalovaní. V opačném případě by ti ze spoluvlastníků, kteří se řízení neúčastní, nebyli rozhodnutím soudu vázáni (§ 159a odst. 1 o.s.ř.), ve vztahu k nim by ke zrušení závazku nedošlo. Neúčast všech účastníků závazkového vztahu v řízení o jeho zrušení dle § 2000 odst. 1 o.z. je důvodem zamítnutí žaloby pro neúčast všech věcně legitimovaných účastníků, na něž má rozhodnutí dopadat.

Výrok

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy Mgr. Tomáše Mottla a soudců Mgr. Martina Šalamouna a Mgr. Štěpána Hnaníčka ve věci žalobců: a) xxx A. M., narozen xxx bytem xxx, xxx, Praha b) M. H., narozená xxx bytem xxx, xxx xxx xxx c) D. K., narozená xxx bytem xxx, xxx d) J. M., narozen xxx bytem xxx, xxx e) E. M., narozená xxx bytem xxx, xxx f) L. M., narozená xxx bytem xxx, xxx xxx, Praha g) xxx J. M., narozen xxx bytem xxx, xxx, okr. xxx všichni zastoupeni advokátem xxx proti žalované: xxx xxx xxx xxx, a. s., IČO xxx sídlem xxx, xxx xxx, Praha zastoupená advokátem xxx o zrušení závazku dle § 2000 odst. 1 občanského zákoníku o odvolání žalobců proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 9 ze dne 29. února 2024, č. j. 19 C 118/2023-62, takto:

Odůvodnění

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje. II. Žalobci jsou povinni zaplatit žalované na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 6 776 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku do rukou advokáta žalované.

Poučení

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně zamítl žalobu s návrhem na zrušení závazku žalobců založeného smlouvou o nájmu ze dne 31. 1. 2020 ve znění dodatků, pronajímat v rozsahu jejich spoluvlastnických podílů v rozsudku určené pozemky v k. ú. H. P. (výrok I) a dále jim uložil povinnost společně a nerozdílně nahradit žalované náklady řízení ve výši 16 940 Kč (výrok II).

2. Takto rozhodl o žalobě, ve které žalobci tvrdili, že jejich právní předchůdci a xxx xxx xxx jako vlastníci a pronajímatelé uzavřeli s žalovanou jako nájemcem dne xxx nájemní smlouvu včetně dodatku č. 1 ze dne xxx, dodatku č. 2 ze dne xxx a dodatku č. 3 ze dne xxx. Předmětem smlouvy byly pozemky v k. ú. xxx xxx o celkové výměře 17 471 m˛, jichž byli žalobci (jejich předchůdci) spoluvlastníky o velikosti ľ vzhledem k celku. Část původních pozemků byla smlouvou ze dne xxx směněna s xxx xxx xxx, k další úpravě v rámci spoluvlastnických vztahů došlo na základě geometrického plánu č. xxx, kterým došlo k rozdělení a úpravě výměr v rozsudku uvedených pozemků. Ke dni podání žaloby tak byli žalobci spoluvlastníky podílu o velikosti ľ vzhledem k celku a zároveň pronajímateli pozemků parc. č. xxx a 2170/3, nacházejících se v k. ú. xxx xxx. Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou 30 let s možností prodloužení o dalších 10 let za symbolické nájemné ve výši 0,10 Kč/m˛, celkem tedy 1 741,10 Kč ročně a v této výši je nájemné hrazeno dodnes. Žalobci tvrdili, že ke sjednání nájmu na takto dlouhou dobu nebylo vážného důvodu, když na pronajatých pozemcích již tehdy stálo sportoviště a právní předchůdci žalobců je pronajali s tím, že takto budou nadále užívány. Původním účelem nájemní smlouvy bylo poskytnutí sportoviště široké veřejnosti, což v ní bylo výslovně vyjádřeno. Sportoviště se dosud na pozemcích nachází, v současnosti však ve velké míře slouží ke komerčním utkáním v rámci xxx a pro tréninky fotbalistů klubu xxx. Zároveň se za dobu trvání nájemní smlouvy významně změnily okolnosti, se kterými smluvní strany při uzavření smlouvy nepočítaly, kdy došlo k dynamickým změnám na trhu nemovitostí, k inflaci, vstupu nových subjektů na straně pronajímatelů, ke změnám na předmětu nájmu či ke tříštění nájemného mezi více smluvních stran. Proto měli žalobci za to, že po nich nelze rozumně požadovat, aby byli nadále zavázáni plnit závazek z nájemní smlouvy, když žádný důvod neopodstatňuje nájem pozemků na třetinu století bez možnosti změny podmínek nájmu v reakci na změny okolností. Dlouhodobost závazku jde k tíží žalobců, jelikož nájemné se v průběhu času na základě nájemní smlouvy nemění, jeho výše je symbolická, není žalobcům nijak kompenzována a žalovaná může za zvláště výhodných podmínek na pozemcích provozovat své podnikatelské aktivity. Poukázali také na změnu na straně nájemce, kdy v roce 2002 došlo ke změně struktury žalované, navýšení jejího základního kapitálu a úpisu akcií ve prospěch společnosti xxx xxx xxx. a městské části Praha xxx. xxx xxx xxx, s. r. o., je ovládající osobou žalované v rozsahu cca 57 %, přičemž dominantním společníkem této společnosti je od roku 2012 společnost xxx xxx xxx a. s., která je tak nepochybně ovládající osobou žalované. xxx xxx xxx je komerčně úspěšným xxx klubem a sportovní areál na předmětných pozemcích slouží v současnosti mimo jiné jako tréninkový prostor pro fotbalové kluby patřící pod xxx xxx xxx, i jako sportoviště pro západy xxx xxx xxx. Původní účel nájemní smlouvy, tedy poskytnutí pozemků pro veřejné sportoviště, se tak do značné míry vyprázdnil. Došlo tak k významnému posunu v jejich užívání, který nereflektuje symbolicky nízké nájemné. Ke změně okolností došlo i na straně pronajímatelů, když původním spoluvlastníkem bylo xxx xxx xxx. V současné době zbývající podíl o velikosti Ľ vlastní u některých pozemků Česká republika buď se svěřenou správou xxx xxx xxx, nebo xxx xxx xxx xxx, s. p. o., u některých pozemků je vlastníkem xxx xxx xxx, případně u některých je zapsáno duplicitní vlastnictví. Žalobci jako současní pronajímatelé jsou postaveni do právních poměrů, které vznikly bez jejich vůle a jakékoli změny ve smluvním vztahu či hospodaření se společnou věcí by znamenaly hledat konsensus nikoli jen mezi subjekty předvídanými v nájemní smlouvě, ale mezi osmi dalšími subjekty, kdy u některých není ani vlastnictví postaveno najisto. Změna podle žalobců nastala i na předmětu nájmu, došlo ke změně výměr pronajatých pozemků, což představuje nesoulad skutečného stavu věci s vůlí žalobců a jejich právních předchůdců.

3. Žalovaná učinila nesporným, že žalobci jsou spoluvlastníky předmětných pozemků a že existuje dlouhodobý nájemní vztah založený předmětnou nájemní smlouvou za symbolické nájemné ve výši 0,10 Kč/m˛. Popřela, že by ke sjednání nájmu na uvedenou dobu došlo bez vážného důvodu nebo že by současný způsob užívání pozemků byl v rozporu s účelem zamýšleným při uzavření nájemní smlouvy, kdy užívání pronajatých pozemků jako sportoviště určeného široké veřejnosti zůstává po celou dobu nájemního vztahu naplněno a areál rozhodně neslouží ke komerčním účelům. Žalovaná rovněž nesouhlasila s tím, že by se změnily okolnosti, z nichž strany při uzavření nájemní smlouvy vycházely. Vážný zájem na uzavření nájemní smlouvy na dobu delší než 10 let byl dán s ohledem na rozsah investic, které si vyžádalo zachování provozuschopného sportovního areálu, přičemž tyto investice nesla a nese v plné míře žalovaná. Právě to byl jeden z důvodů pro zohlednění výše nájemného a dalším důvodem bylo přání pronajímatelů zachovat provozování sportovního areálu v xxx xxx. Přestože došlo ke změně ve složení akcionářů žalované, je areál nadále využíván nejen místním fotbalových spolkem xxx xxx xxx xxx, z. s., ale i širokou sportovní veřejností. Ani v době uzavření nájemní smlouvy nesloužil areál jen k amatérskému a mládežnickému sportu, nýbrž byl dlouhodobě využíván klubem xxx xxx xxx pro zápasy xxx xxx a tato skutečnost musela být v době uzavření nájemní smlouvy smluvním stranám známa. Za podstatnou změnu okolností na straně pronajímatelů nelze považovat přirozené procesní nástupnictví v důsledku úmrtí původních pronajímatelů na základě proběhlých dědických řízení. Navíc dodatek č. 3 k nájemní smlouvě byl uzavřen dne xxx v době, kdy účastníky smlouvy na straně pronajímatelů byli v drtivé většině (až na jednu výjimku) současní žalobci, kteří se tak minimálně od roku 2013 mohli účastnit správy svého majetku.

4. Soud prvního stupně vedl v průběhu řízení žalobce k doplnění tvrzení ohledně jejich aktivní legitimace k vedení sporu, žalobci na to reagovali tak, že v případě, kdy do uzavřené smlouvy vstupovalo více účastníků, může být pro každého z nich dopad závazkového vztahu, který jej váže po neúměrně dlouhou dobu, rozdílný. Podle žalobců by nebylo spravedlivé ani správné odepřít rozhodnutí ve věci zrušením závazku dle § 2000 o. z. za situace, kdy žalobcem je ten účastník, jehož se šněrovací smlouva osobně negativně dotýká, který dobu trvání závazku považuje za neúměrnou a je takovým trváním negativně dotčen, či u kterého nastala změna okolností, která je důvodem pro zrušení závazku, přičemž u dalšího účastníka smlouvy na téže straně smluvního vztahu se naplnění těchto podmínek neprojevuje. Podle žalobců ostatní spoluvlastníci předmětných nemovitostí nejsou a ani nemohou být šněrovací smlouvou dotčeni stejným způsobem jako žalobci, kteří jsou fyzickými osobami, u nichž je dopad do osobní či majetkové sféry neporovnatelný. Není tedy možné od těchto osob vyžadovat, aby se spolu se žalujícími fyzickými osobami aktivně domáhali zrušení smlouvy, natož ze stejných důvodů. Rovněž změna okolností se nepoměrně větší měrou dotýká žalobců jako fyzických osob než ostatních spoluvlastníků. Do sféry žalobců dopadají významně i ostatní důvody pro zrušení závazku. Nad to zákon hovoří o zrušení závazku ze smlouvy nikoli o zrušení smlouvy. Nejedná se tedy o zrušení smlouvy jako celku, nýbrž o konkrétní závazek konkrétní osoby vyplývající ze smlouvy. Žalobcům jako vlastníkům ľ nemovitostí na základě předmětné nájemní smlouvy vznikla povinnost strpět užívání předmětu nájmu v tomto rozsahu. Byť právo a povinnost vlastníků nemovitosti vykonávají vůči nájemci spoluvlastníci společně a nerozdílně, nejedná se o jeden závazek, ale o více závazků. Žalobci měli také za to, že domáhat se zrušení závazku proto, že smlouva byla bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou po dobu života člověka, nebo na dobu delší než 10 let, se mohou pouze fyzické osoby. I z tohoto důvodu by proto nebylo možné, aby na straně žalobců vystupovali i ostatní spoluvlastníci pozemků, kteří jsou osobami právnickými.

5. Soud prvního stupně v napadeném rozsudku vyšel ze shodných tvrzení účastníků a listinných důkazů, jimiž byly výpisy z katastru nemovitostí týkající se předmětných pozemků, z nichž učinil závěr, podle něhož jsou žalobci podílovými spoluvlastníky v rozsahu ideálních ľ pozemků, označených ve výroku I napadeného rozsudku. Dne xxx byla uzavřena nájemní smlouva č. xxx mezi nájemcem xxx, a. s., a pronajímateli A. M. [žalobce a)], J. M., M. M. a hlavním městem xxx - xxx. Pozemky byly pronajaty spoluvlastníky A. M., J. M. a M. M. za cenu 0,10 Kč/1m˛/rok, tj. za 1 741,70 Kč za rok, spoluvlastník xxx xxx xxx, městská část Praha xxx xxx, pronajal pozemky za cenu 0,90 Kč/m˛/rok, tj. za 15 675,30 Kč za rok. Doba nájmu byla sjednána na dobu určitou od 1. 2. 2000 do 31. 3. 2030 s možností prodloužení o dalších 10 let v případě, že o ně nájemce požádá nejpozději 1 rok před ukončením platnosti smlouvy. Podle čl. IV. smlouvy se nájemce zavázal po celou dobu nájmu zabezpečit alespoň stávající rozsah činnosti - výkonnostní sport, práce s mládeží, masový sport, otevřenost veřejnosti. Podle čl. V. smlouvy měly být její případné změny řešeny po vzájemné dohodě písemnými dodatky. Ke smlouvě byly uzavřeny celkem 3 dodatky, dle dodatku č. 1 ze dne xxx byl do smlouvy doplněn čl. VII., podle něhož pronajímatel výslovně souhlasil s tím, aby nájemce na vlastní náklady zhodnotil předmět nájmu, prováděl jeho opravy (včetně oprav nad rámec běžné údržby) a následně prováděl z takového technického a jiného zhodnocení daňové odpisy. Opravy a rekonstrukce byly v tomto článku konkrétně vyjmenovány. V dodatku č. 2 ze dne xxx byl změněn čl. I. nájemní smlouvy tak, že na základě skutečnosti, že se xxx xxx xxx stalo vlastníkem ideálního spoluvlastnického podílu ve výši ľ dalších pozemků, jsou tyto pozemky rovněž nájemci pronajímány. Dodatkem č. 3 ke smlouvě ze dne xxx, který za pronajímatele ze strany žalobců podepsali žalobci a), b), c), d), e) a g), došlo na základě dohody ke změně nájemní smlouvy tak, aby nad rámec smlouvy a uzavřených dodatků nájemce na vlastní náklady vybudoval, opravoval a provozoval zpevněné plochy - sportoviště, pronajímatelé souhlasili se zhodnocením pronajatých pozemků ze strany sdružení, zavázali se poskytnout nájemci a sdružení potřebnou součinnost a smluvní strany zároveň ujednaly, že veškeré náklady, investice, zhodnocení předmětu nájmu ve smyslu tohoto dodatku budou vždy hrazeny pouze a výhradně nájemcem, který není oprávněn požadovat jakékoliv jejich zaplacení po pronajímateli, a to ani po skončení nájemního vztahu. Dále soud prvního stupně vyšel rovněž ze shodných tvrzení účastníků a také ze směnné smlouvy uzavřené dne xxx mezi J. M., H. M., xxx A. M., L. M., M. H. a xxx J. M. jako stranou první a městskou částí Praha xxx jako stranou druhou, kterou došlo za účelem vypořádání vzájemných majetkových vztahů ke směně pozemků v tom smyslu, že účastníci označení jako strana první se stali vlastníky každý ideálních 1 625/10000 nabývaných pozemků parc. č. xxx, xxx, druhá strana se stala vlastníkem spoluvlastnického podílu na pozemcích strany první, a to parc. č. xxx, xxx. Vyšel rovněž z geometrického plánu ze dne 13. 9. 2005 č. 2971-95/2005, kterým došlo mimo jiné k rozdělení pozemku parc. č. xxx na pozemky parc. č. xxx.

6. Zjištěný skutkový stav soud prvního stupně právně posoudil podle § 663 a následujících zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, (dále jen obč. zák.) za použití ustanovení § 3074 odst. 1 věty první zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen o. z.), přičemž dospěl k závěru, že nájem se v daném případě řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem. Dospěl také k závěru, že pokud se žalobci domáhali v souladu s ustanovením § 2000 o. z. předčasného zániku závazku formou soudního rozhodnutí, dopadá toto ustanovení i na nájemní vztahy vzniklé před 1. lednem 2014, tedy za účinnosti zákona č. 40/1964 Sb.

7. Poté se soud prvního stupně zabýval výkladem ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. za použití soudní judikatury, kterou citoval (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1727/2018 a 26 Cdo 740/2021), řešil i otázku, jaké důsledky nastávají v případě zrušení závazku soudem, přičemž nesouhlasil s žalobci v tom, že v případě takovéhoto rozhodnutí se ruší pouze závazek, ale smlouva zůstává v platnosti. Poukázal na systematické zařazení uvedeného ustanovení v o. z. do úpravy výpovědi, kdy i vzhledem k obsahu úpravy dovodil, že účinky tohoto zrušení by odpovídaly účinkům výpovědi, a jde o zrušení s účinky ex nunc. Uzavřel, že v případě soudního rozhodnutí podle § 2000 odst. 1 o. z. se jedná o zrušení nájemního vztahu a pokud je zrušen závazek pronajímatele vyplývající z nájemní smlouvy, nemůže smlouva dále trvat a nájemní vztah jako takový zaniká.

8. V souvislosti s tímto závěrem se soud prvního stupně zabýval otázkou, zda žalobci, kteří u žádného z pozemků, které jsou předmětem nájemní smlouvy, nejsou výlučnými spoluvlastníky, jsou vůbec oprávněni domáhat se zrušení závazku, který pro ně z nájemní smlouvy vyplývá, aniž by účastníkem takového řízení byl i další spoluvlastník pozemku, a zda žaloba v tomto případě nebyla podána předčasně. Nesouhlasil s výkladem, že domáhat zrušení závazku dle § 2000 odst. 1, věta první, o. z. se mohou pouze fyzické osoby, když uvedené ustanovení hovoří o zrušení závazku ze smlouvy, který zavazuje kohokoliv. Proto měl za to, že ostatní spoluvlastníky nebylo možné vyloučit z možnosti podat tuto žalobu.

9. Poté soud prvního stupně citoval § 1126 odst. 1 o. z., § 1127, § 1128 odst. 1, § 1129 odst. 1 o. z. a uzavřel, že návrh na zrušení závazku z nájemního vztahu je mimořádnou záležitostí, jedná se o rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, pročež je spoluvlastník povinen postupovat podle § 1129 odst. 1 o. z. V té souvislosti zhodnotil i tvrzení samotných žalobců o tom, že s ostatními spoluvlastníky pozemků nejednali, neboť měli za to, že z rozhodnutí podle § 2000 o. z. žádný přímý závazek vůči ostatním spoluvlastníkům nemají, a navíc nejsou schopni se s ostatními spoluvlastníky dohodnout a v případě některých z pozemků jim ani není známo, kdo je jejich spoluvlastníkem. Dovodil tak, že žalobci s ostatními spoluvlastníky předmětných pozemků úmysl podat k soudu žalobu dle § 2000 odst. 1 o. z. neprojednali a přesto, že jejich spoluvlastnický podíl na předmětných pozemcích přesahuje požadovanou 2/3 většinu hlasů, nezbavovalo je to povinnosti postupovat podle § 1129 odst. 1 o. z. a uvedený návrh s ostatními spoluvlastníky projednat. Svým postupem ve věci tak žalobci neposkytli ostatním spoluvlastníkům ani možnost, aby v případě přehlasování podali návrh k soudu a aby případně navrhli zákaz dočasně jednat podle napadeného rozhodnutí většinových spoluvlastníků. Výsledkem této analýzy soudu prvního stupně byl závěr o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobců k podání žaloby, neboť nebyla podána všemi spoluvlastníky pozemků, kterých by se zrušení nájemního vztahu týkalo. A protože žalobci ani nezjistili, zda s podanou žalobou ostatní spoluvlastníci souhlasí, byla podána předčasně.

10. O nákladech řízení rozhodl soud prvního stupně podle úspěchu ve věci podle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 S., občanský soudní řád (dále jen „o. s. ř.“), přičemž výši náhrady nákladů určil podle vyhlášky č. 177/1996 Sb.

11. Proti rozsudku soudu prvního stupně podali žalobci včasné a přípustné odvolání, v němž k závěru o předčasnosti žaloby namítali, že po vyhlášení napadeného rozsudku požádali dosavadní spoluvlastníky předmětných pozemků o rozhodnutí ve věci. Tím mají být naplněny podmínky rozhodování spoluvlastníků a odstraněna (údajná) předčasnost rozhodnutí soudu a nedostatek aktivní legitimace žalobců. V podání ze dne 10. 6. 2024 tuto námitku doplnili tak, že ostatní spoluvlastníci se k jejich výzvě vyjádřili, jednotlivá jejich stanoviska v podání citovali. Zároveň požádali odvolací soud, aby přihlédl k těmto novým skutečnostem, které nemohly být předloženy soudu prvního stupně, a na jejich základě napadený rozsudek zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení.

12. V odvolání žalobci dále polemizovali se závěrem prvostupňového soudu o nedostatku jejich aktivní legitimace, neboť měli za to, že k podání žaloby podle § 2000 o. z. jsou věcně legitimováni oni sami, aniž by bylo nezbytné rozhodování zbývajících spoluvlastníků. Je podle nich nepochybné, že v případě, kdy do uzavřené smlouvy vstupovalo více účastníků, může pro každého z nich být dopad závazkového vztahu, které jej váže na neúměrně dlouhou dobu, rozdílný. Nejedná se proto o ukončení závazkového vztahu z důvodu nastalé objektivní situace (jakou je např. zánik předmětu nájmu), anebo negativního stavu způsobeného povinnou smluvní stranou (jako např. porušení povinností nájemcem), které víceméně účastníci na straně oprávněné a účastníci na straně povinné vnímají či musí vnímat stejně. Jedná se o situaci, která závisí na subjektivním vnímání daného závazkového vztahu a konkrétní situaci ve vztahu ke konkrétní osobě, účastníku smlouvy. Žalobci jsou fyzickými osobami, které jsou vlastníky předmětných pozemků spolu s osobami právnickými, respektive veřejnými (xxx, respektive městskou částí Praha xxx či Českou republikou). Tito spoluvlastníci vzhledem k jejich postavení nejsou a ani nemohou být šněrovací smlouvou dotčeni stejným způsobem jako žalobci. Dopad šněrovací smlouvy do sféry osobní či majetkové je ve vztahu k těmto osobám a k žalobcům jako fyzickým osobám neporovnatelný, tedy není možné vyžadovat od těchto osob, aby se aktivně spolu s žalujícími fyzickými osobami domáhali zrušení smlouvy, natož ze stejných důvodů. Rovněž tvrzená změna okolností (zejména mnohost účastníků na straně pronajímatele), se dotýká nepoměrně větší mírou žalobců než ostatních spoluvlastníků. Též ostatní důvody (například změna poměrů v profesionálním fotbale) dopadají do sféry fyzických soukromých osob významněji, než do sféry veřejných právnických osob (zejména státu, kterým je profesionální sport ze své povahy podporován). Nesprávnost závěrů soudu prvního stupně žalobci spatřovali v tom, že dle svého zařazení se má ustanovení § 2000 o. z. posuzovat jako výpověď smlouvy, a tudíž jde o správu společné věci a bez ohledu na složení spoluvlastníků je potřeba, aby došlo k rozhodnutí o správě společné věci ve smyslu § 1126 o. z. a následujících. Nesprávný a také nepřezkoumatelný je v této souvislosti závěr o tom, že žalobci ostatní spoluvlastníky vůbec nekontaktovali, kdy z odůvodnění napadeného rozsudku neplyne, z jakého zdroje soud prvního stupně toto zjištění učinil. K závěru, že se v dané věci jedná o zrušení nájemní smlouvy jako celku, nikoli jen o zrušení závazku jednoho z účastníků smlouvy, potom uvedli, že zákon hovoří o zrušení závazku ze smlouvy, nikoli o zrušení smlouvy, proto je třeba zabývat se konkrétním závazkem konkrétní osoby vyplývajícím ze smlouvy. Žalobcům jako vlastníkům nemovitostí o velikosti podílu ľ vzhledem k celku tak na základě předmětné nájemní smlouvy vzniká (závazek) povinnost strpět užívání ľ předmětu nájmu a právo na úhradu příslušné části nájemného a žalované vzniká vůči žalobcům jako pronajímatelům povinnost hradit za užívání ľ předmětu nájmu příslušnou část nájemného a má právo ľ předmět nájmu užívat. Byť práva a povinnosti vlastníků nemovitosti vykonávají vůči nájemci spoluvlastníci společně a nerozdílně, nejedná se o jeden závazek, ale o více závazků. Ustanovení § 2000 o. z. potom směřuje na zrušení právě konkrétního závazku konkrétní osoby vůči konkrétní osobě, který vznikl na základě právní skutečnosti - smlouvy.

13. K odvolání žalobců se vyjádřila žalovaná, která se zcela ztotožnila se závěry soudu prvního stupně o nedůvodnosti žaloby, a zvláště se věnovala jeho závěrům o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobců. Poukázala na to, že je nepřípustné dodatečně odstraňovat nedostatky žaloby po vyhlášení rozsudku obesíláním ostatních spoluvlastníků s výzvou k vyjádření ve věci, neboť pro rozsudek je rozhodující stav v době jeho vyhlášení a skutečnosti nebo důkazy, které nebyly uplatněny před soudem prvního stupně, mohou být odvolacím důvodem tehdy, pokud nastaly po vyhlášení rozhodnutí soudu prvního stupně. Žalobci ale byli již při jednání konaném dne 9. 11. 2023 výslovně poučeni o předběžném názoru soudu prvního stupně, že žalobě nelze vyhovět z důvodu nedostatku jejich aktivní legitimace, byla jim také poskytnuta lhůta k učinění dalších procesních návrhů, například i návrhu na přistoupení dalších účastníků do řízení. Nic takového však žalobci před podáním žaloby a ani v době do vyhlášení napadeného rozsudku neučinili a teprve po jeho vyhlášení oslovili dosavadní spoluvlastníky předmětných pozemků s žádostí o rozhodnutí ve věci. Z toho podle žalované plyne, že žalobci do vyhlášení rozsudku neunesli (a nemohli unést) břemeno tvrzení a břemeno důkazní ohledně jejich aktivní věcné legitimace, a proto soud prvního stupně žalobu zcela správně zamítl. Žalovaná proto navrhla rozsudek soudu prvního stupně v celém rozsahu potvrdit.

14. Odvolací soud přezkoumal z podnětu podaného odvolání a v jeho mezích napadené rozhodnutí včetně řízení, které jeho vydání předcházelo, podle § 212 a 212a o. s. ř., a poté, co dokazování doplnil, dovodil, že odvolání žalobců není důvodné.

15. Odvolací soud doplnil dokazování o tyto důkazy a z nich zjistil: - z výzvy žalobců adresované xxx ze dne 19. 3. 2024, že ti se rozhodli podat žalobu na zrušení nájmu, tu soud prvního stupně zamítl pro předčasnost z důvodu absence vyjádření spoluvlastníka pozemků, kterým je stát; obdobné skutečnosti odvolací soud zjistil z výzvy žalobců adresované městské části Praha xxx dne 19. 3. 2024, stejně tak z výzvy adresované xxx xxx ze dne 19. 3. 2024, - z dopisu xxx ze dne 19. 3. 2024, že tento úřad se s výzvou žalobců seznámil a požádal o stanovisko interní odbor xxx xxx, po jehož obdržení bude žalobce informovat, - z dopisu městské části Praha xxx ze dne 18. 4. 2024, že tento spoluvlastník obdržel výzvu žalobců k vyjádření ve věci zrušení nájemní smlouvy, seznámil se s obsahem žaloby a výzvu předložil k vyjádření zastupitelstvu městské části; to však nepřijalo žádné rozhodnutí, - z dopisu xxx xxx ze dne 21. 3. 2024, že její spoluvlastnický podíl k předmětným pozemkům byl převeden k datu 7. 3. 2024 na xxx xxx xxx, - z dopisu označeného „Oznámení spoluvlastníkům o přijetí rozhodnutí“ ze dne 11. 6. 2024, že žalobci v něm poukázali na to, že ve věci nájemní smlouvy ze dne 30. 1. 2000 ve znění dodatků vyzvali ostatní spoluvlastníky ke sdělení, zda je jim obsah podané žaloby znám, zda souhlasí či nesouhlasí se zrušením nájmu dle § 2000 o. z. a zda respektují či nerespektují rozhodnutí většinových spoluvlastníků o podání žaloby (a zda se budou domáhat svých práv u soudu). Popsali v něm výše uvedené odpovědi jednotlivých spoluvlastníků a konstatovali, že rozhodnutí o podání žaloby učinili spoluvlastníci s podílem id. ľ, zbývající spoluvlastníci se ve stanovené lhůtě nevyjádřili a ani nepodali příslušný návrh k soudu, proto podle žalobců platí, že rozhodnutí spoluvlastníků o podání žaloby na zrušení nájemní smlouvy bylo přijato.

16. Odvolací soud především dospěl k závěru, že na základě skutkových zjištění soudu prvního stupně lze ve věci rozhodnout. Soud prvního stupně spolehlivě zjistil skutkový stav projednávané věci, když vyšel převážně z nesporných tvrzení stran podpořených obsahem v rozsudku citovaných listinných důkazů. Dokazování bylo provedeno v rozsahu potřebném ke zjištění všech rozhodných skutečností pro právní posouzení věci, výsledky dokazování byly zhodnoceny postupem podle § 132 o. s. ř. a soud prvního stupně dospěl na základě takto provedeného dokazování ke správným skutkovým zjištěním, jež nedoznaly změny ani v rámci odvolacího řízení. Z nich při svém právním posouzení odvolací soud vychází.

17. Odvolací soud potom při jednání doplnil dokazování o listiny předložené žalobci v souvislosti s podaným odvoláním, z nichž však zjistil pouze tu skutečnost, že žalobci se až po vyhlášení zamítavého rozsudku pokusili zjistit stanovisko ostatních spoluvlastníků k podané žalobě a zároveň jako většinoví spoluvlastníci předmětných pozemků přijali rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci ve smyslu ustanovení § 1129 o. z.

18. Odvolací soud se poté zabýval posouzením rozhodnutí soudu prvního stupně v rovině právní a s jeho závěry o nedostatku věcné legitimace žalobců se plně ztotožnil.

19. Podle § 2000 odst. 1 o. z. byla-li smlouva bez vážného důvodu uzavřena na dobu určitou tak, že zavazuje člověka na dobu jeho života, anebo že zavazuje kohokoli na dobu delší než deset let, lze se po uplynutí deseti let od vzniku závazku domáhat jeho zrušení. Soud závazek zruší i tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána.

20. Jak vyplývá z komentáře k ustanovení § 2000 o. z. [Občanský zákoník, 2. vydání (Petrov, Výtisk, Beran a kol., 2024)], toto ustanovení nově zavedlo obecnou úpravu zrušení závazků z tzv. šněrovacích smluv. Přes jeho systematické zařazení nejde o právo zrušit závazek jednostranným právním jednáním - výpovědí, ale rozhodnutím soudu k návrhu jedné ze stran závazku, a to s účinky ex nunc. Z této komentářové literatury se dále podává, že závazek z tzv. šněrovací smlouvy může zavazovat člověka na dobu jeho života, kdy ze smlouvy plyne, že smluvní strany při jejím uzavírání nemají jistotu, která však současně nepřipouští pochybnost o tom, kdy závazek na dobu určitou uplynutím sjednané doby skončí. Musí jít ale o dobu života jedné ze stran závazku, jinak se právo domáhat se zrušení závazku soudem neuplatní. Závazek může ale zavazovat také kohokoli na dobu delší než deset let, v takovém případě se vztahuje i na závazky, jejichž stranou budou pouze právnické osoby (ale nikoliv výlučně ony), pokud doba jejich trvání bude omezena nejméně na deset let a jeden den.

21. Aplikované ustanovení § 2000 odst. 1 o. z. přitom zahrnuje dvě skutkové podstaty, jde tedy o smlouvy uzavřené na delší dobu bez vážného důvodu a dále smlouvy uzavřené na delší dobu z jakéhokoliv důvodu.

22. Byla-li smlouva uzavřena bez vážného důvodu na kvalifikovanou dobu určitou a od vzniku závazku uplynulo nejméně deset let, lze se domáhat zrušení závazku z takové smlouvy. Z hlediska posouzení vážnosti důvodů budou rozhodující pouze okolnosti, které tady byly v době uzavření smlouvy. Z hlediska plnění procesních povinností [§ 101 odst. 1 písm. a), b) o. s. ř.] bude na straně žalované, aby u soudu v rámci obrany tvrdila a prokázala vážné důvody, pro které byla smlouva uzavřena na kvalifikovanou dobu určitou.

23. U smlouvy uzavřené na kvalifikovanou dobu určitou (z jakéhokoliv důvodu) se lze domáhat zrušení závazku také tehdy, pokud se okolnosti, z nichž strany zřejmě vycházely při vzniku závazku, změnily do té míry, že na zavázané straně nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána; podmínka trvání závazku minimálně 10 let zde naplněna být nemusí. Rozhodnými jsou pouze okolnosti, kterých si strany v době uzavírání smlouvy byly vědomy, vycházely z nich a mohly mít vliv na (vážné) důvody, pro které sjednaly dlouhodobý závazek. K jejich změně musí dojít až po uzavření smlouvy, přičemž jde o změnu, kterou strany v době uzavření smlouvy nemohly rozumně předvídat a v jejímž důsledku by další trvání závazku mělo pro zavázanou stranu závažný hospodářský, popř. osobní dopad (např. může jít i o závažné nebo opakované porušení smlouvy). Z hlediska plnění procesních povinností [§ 101 odst. 1 písm. a), b) o. s. ř.] bude na straně žalující, aby u soudu tvrdila a prokázala změnu okolností, pro kterou na ní nelze rozumně požadovat, aby byla smlouvou dále vázána, bude-li se strana žalovaná úspěšně bránit (bude tvrdit a také prokáže) tím, že existovaly vážné důvody, pro které byla smlouva uzavřena na kvalifikovanou dobu určitou.

24. Podle § 1126 odst. 1 o. z. každý ze spoluvlastníků je oprávněn k účasti na správě společné věci.

25. Podle § 1127 o. z. z právního jednání týkajícího se společné věci jsou všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně.

26. Podle § 1128 odst. 1 o. z. o běžné správě společné věci rozhodují spoluvlastníci většinou hlasů. Podle odst. 2 téhož ustanovení rozhodnutí má právní účinky pro všechny spoluvlastníky pouze v případě, že všichni byli vyrozuměni o potřebě rozhodnout, ledaže se jednalo o záležitost, která vyžadovala jednat okamžitě. Spoluvlastník opominutý při rozhodování o neodkladné záležitosti může navrhnout soudu, aby určil, že rozhodnutí o neodkladné záležitosti nemá vůči němu právní účinky, nelze-li po něm spravedlivě požadovat, aby je snášel.

27. Podle § 1129 odst. 1 o. z. k rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení, nebo zhoršení, změně jejího účelu, či o jejím zpracování, je třeba alespoň 2/3 hlasů spoluvlastníků. Nedosáhne-li se této většiny, rozhodne na návrh spoluvlastníka soud. Podle odst. 2 téhož ustanovení spoluvlastník přehlasovaný při rozhodování podle odst. 1 může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.

28. Odvolací soud považuje rozhodnutí soudu prvního stupně za věcně správné i v rovině právní, když se zcela ztotožnil s jeho závěrem o nedostatku aktivní věcné legitimace žalobců k podání předmětné žaloby, aniž by se poté již pro nadbytečnost zabýval jeho dalšími vývody ohledně uzavření smlouvy bez vážného důvodu (první skutková podstata) či následné změny okolností, z nichž strany při jejím uzavření vycházely (druhá skutková podstata).

29. Odvolací soud totiž zastává názor, že rozhodnutí o zrušení závazku z nájemní smlouvy musí dopadat na všechny účastníky takového závazkového vztahu, neboť podle § 1126 odst. 1 o. z. je k účasti na správě společné věci oprávněn každý ze spoluvlastníků a podle § 1127 o. z. jsou z právního jednání týkajícího se společné věci všichni spoluvlastníci oprávněni a povinni společně a nerozdílně. Konečné rozhodnutí soudu o žalobě dle § 2000 odst. 1 o. z. je tak dle § 159a odst. 1 rozhodnutím závazným toliko inter partes, působí právní účinky pouze ve vztahu k účastníkům řízení, nejedná se o žádnou z výjimek, kdy by rozhodnutí bylo závazné i pro další osoby ve smyslu § 159a odst. 2 a § 83 odst. 2 o. s. ř.

30. Žaloba však byla koncipována tak, že se zabývala řešením trvání závazkového vztahu pouze mezi částí spoluvlastníků jakožto pronajímatelů a žalovaným nájemcem. Aby ale mohlo dojít k té změně závazkového vztahu, kterou žalobci podanou žalobou požadují, muselo by se rozhodnutí o změně závazku týkat všech spoluvlastníků, ať už by vystupovali na straně žalující či žalované. V této souvislosti se proto odvolací soud zcela ztotožnil se závěrem soudu prvního stupně, že ostatní spoluvlastníky nebylo možné vyloučit z možnosti podat tuto žalobu, když jej doplnil pouze v té rovině, že ostatní spoluvlastníky nebylo možné obecně vyloučit z řízení o uplatněném nároku, neboť se dotýká všech účastníků závazkového vztahu z nájemní smlouvy.

31. Odvolací soud potom tento svůj závěr vysvětlil tak, že pokud by takto formulované žalobě, tedy za stávajícího okruhu účastníků, bylo vyhověno, šlo by o rozhodnutí závazné pouze mezi nimi a stranou by zůstali ti zbývající spoluvlastníci, jichž by se rozhodnutí nijak nedotýkalo. Nájemní smlouva uzavřená mezi všemi spoluvlastníky a žalovanou by takovým rozhodnutím soudu zrušena nebyla, rozhodnutí by se na spoluvlastníky, kteří se řízení neúčastnili, nijak nedopadalo, a jediným způsobem, jak vyřešit situaci související s věcnou legitimací účastníků řízení před soudem prvního stupně, bylo (v případě, že by se nechtěli řízení účastnit na straně žalující), vtáhnout je do řízení jako účastníky řízení na straně žalované. V takovém případě by na ně rozhodnutí dopadalo, mohli by proti němu uplatnit své výhrady v rámci řízení před soudem prvního stupně (případně v rámci opravných prostředků), nebo by mohli i v pozici strany žalované s žalobou souhlasit. Takový postup však žalobci nezvolili, a přestože jim soud prvního stupně k němu poskytl výrazný prostor poté, kdy je seznámil s předběžným názorem o nedostatku věcné legitimace, ostatní spoluvlastníky do řízení nevtáhli.

32. Lze uzavřít, že neúčast všech účastníků závazkového vztahu v řízení o jeho zrušení dle § 2000 odst. 1 o. z. je důvodem zamítnutí žaloby pro neúčast všech věcně legitimovaných účastníků, na něž má rozhodnutí dopadat.

33. Odvolací soud již nepovažoval za nutné zabývat se otázkou rozhodování spoluvlastníků o společné věci v intencích § 1128 a § 1129 o. z., neboť se u žalobců jednalo o rozhodnutí spoluvlastníků s odpovídající (zde ľ) většinou spoluvlastnických podílů. Z tohoto důvodu nebylo pro rozhodnutí odvolacího soudu zásadně významné doložení výzev žalobců adresovaných ostatním spoluvlastníkům v rámci odvolacího řízení, tedy doložení způsobu rozhodnutí spoluvlastníků o významné záležitosti týkající se společné věci, neboť těmito výzvami a ani následným sdělením menšinovým spoluvlastníkům žalobci nemohli dohnat jejich chybějící účast v řízení tak, aby na ně mohlo rozhodnutí o zrušení závazku z nájemní smlouvy dopadat.

34. Ke zbývajícím odvolacím námitkám žalobců lze poté dodat pouze tolik, že nejsou způsobilé na závěrech soudu prvního stupně, jež odvolací soud zcela aprobuje, ničeho zvrátit.

35. Odvolací soud proto uzavřel, že napadený rozsudek soudu prvního stupně je věcně správný, proto jej potvrdil dle § 219 o. s. ř., a to včetně výroku o náhradě nákladů řízení ve vztahu mezi účastníky řízení navzájem, který je správný jak co do uložení povinnosti k náhradě, tak co do její výše.

36. O nákladech odvolacího řízení pak rozhodl rovněž podle zásady úspěchu ve věci § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř., když žalovaná byla v odvolacím řízení plně úspěšná. Tyto náklady sestávají ze dvou úkonů právní pomoci po 2 500 Kč (§ 7, § 9 odst. 3, § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb.) za vyjádření k odvolání a účast u jednání odvolacího soudu, dále ze dvou náhrad hotových výdajů po 300 Kč (§ 13 této vyhlášky) a 21 % DPH (§ 137 o. s. ř.); celkem tak 6 776 Kč.