38 C 24/2022-415

Rubrum

Okresní soud ve [obec] rozhodl předsedou senátu Mgr. Jiřím Němcem jako samosoudcem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované a žalovaného] 2. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalované a žalovaného] oba zastoupeni advokátem JUDr. [jméno] [příjmení], LL.M. sídlem [adresa] o: určení vlastnického práva takto:

Výrok

I. Soud zamítá žalobu, kterou se žalobce domáhal: a) určení, že je vlastníkem nemovitých věcí nacházejících se v [katastrální uzemí], a to pozemků p. [číslo] spoluvlastnických podílů o velikosti id. [číslo] na pozemcích p. [číslo] b) určení, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id [číslo] na: - asfaltové komunikaci nacházející se na pozemcích p. [číslo] - kanalizaci vybudované na pozemcích p. [číslo], - vodovodu vybudovaném na pozemcích [parcelní číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], - veřejném osvětlení vybudovaném na pozemcích p. [číslo] to vše v [katastrální uzemí].

II. Žalobce je povinen nahradit žalovaným náklady řízení ve výši 1 441 197,50 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaných s tím, že žalovaní jsou k této náhradě oprávnění společně a nerozdílně.

Odůvodnění

1. Žalobou změněnou se souhlasem soudu domáhal se žalobce určení, že je vlastníkem nemovitých věcí nacházejících se v [katastrální uzemí], a to pozemků p. [číslo] spoluvlastnických podílů o velikosti id. [číslo] na pozemcích p. [číslo] (dále také jen„ nemovitosti“). Současně se domáhal určení, že je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id [číslo] na: - asfaltové komunikaci nacházející se na pozemcích p. [číslo]; - kanalizaci vybudované na pozemcích p. [číslo]; - vodovodu vybudovaném na pozemcích [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]; - veřejném osvětlení vybudovaném na pozemcích p. [číslo] to vše rovněž v [katastrální uzemí].

2. Žalobu zdůvodnil tvrzením, že předmětné nemovitosti a spoluvlastnické podíly na komunikaci, vodovodu, kanalizaci a veřejném osvětlení převedl do společného jmění žalovaných kupní smlouvou ze dne [datum]. Současně s tím, převedl na žalované právo provést stavbu podle projektové dokumentace pro provádění stavby rodinného domu typ A3 – SO.02 vypracované společností talaša kutěj architekti s.r.o., přičemž tato stavba byla povolena společným stavebním povolením sp. zn. MMZL-SÚ [číslo] 2018, které nabylo právní moci dne [datum]. Účastníci přitom v článku IV. bod 6. citované kupní smlouvy sjednali závazné parametry, které jsou žalovaní povinni při realizaci stavby dodržet. Žalovaní však již před zahájením výstavby domu požádali stavební úřad o povolení změny stavby, a to v rozporu s dohodnutými závaznými parametry. Žalobce přitom opakovaně vyjádřil svůj nesouhlas s tímto postupem žalobců. Žalovaní však námitky žalobce vznášené i v průběhu stavebního řízení o povolení změny stavby ignorovali. Nakonec tedy žalobce e-mailem ze dne [datum] vyzval žalované k tomu, aby závazné parametry respektovali s tím, že v opačném případě žalobce od kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupí. V polovině září roku 2021 zahájili žalovaní výstavbu domu, a to stavbou sklepa. Sklep přitom nebyl součástí původní projektové dokumentace a tudíž ani součástí původního stavebního povolení. Sklep o objemu mnoha kubických metrů přitom porušuje již první závazný parametr, a to„ zachování objemu a polohy stavby podle projektové dokumentace“, neboť zvětšuje objem stavby a současně mění její polohu směrem do země. Z tohoto důvodu žalobce od kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupil dopisem ze dne [datum]. Žalovaní však i nadále pokračovali v realizaci stavby domu v rozporu se závaznými parametry, a to například vadným umístěním oken na jižní a severní straně domu. Na jižní straně domu realizovali žalovaní okno o jiném rozměru a jiné poloze. Na severní straně domu realizovali okno, které vůbec realizováno být nemělo. Proto žalobce opět od kupní smlouvy ze dne [datum] odstoupil, a to dopisem ze dne [datum]. Nakonec žalobce od předmětné kupní smlouvy odstoupil dopisem ze dne [datum], který doručil žalovaným (jejich zástupci) při jednání soudu dne [datum], když jako důvod pro odstoupení uvedl porušení dalších závazných parametrů sjednaných pro stavbu domu (viz dále).

3. Žalovaní navrhli zamítnutí žaloby. Předně žalobcem učiněná odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] označili za neplatná, neboť oni sami svým postupem při výstavbě domu žádné závazné parametry dohodnuté ve smlouvě neporušili a jimi prováděné odchylky nepředstavují narušení jednotného architektonického a urbanistického uspořádání lokality (konceptu lokality), jehož ochrana byla předmětem a účelem ujednání v článku IV. b. 6 citované kupní smlouvy. I pokud by snad šlo o porušení kupní smlouvy, pak si strany pro takový případ sjednaly právo na zaplacení smluvní pokuty a tím právo na odstoupení od smlouvy vyloučily. Nadto by nemohlo jít za těchto okolností o porušení smlouvy podstatné, pročež žalobci právo na odstoupení od smlouvy nepříslušelo. Ujednání o dodržení závazných parametrů stavby nemůže podle žalovaných představovat prodlení, pro které lze odstoupit od smlouvy podle § 1978 odst. 1 o. z. Navíc k odstoupení od smlouvy došlo opožděně, neboť o záměru realizovat stavbu podle změněného povolení věděl žalobce nejméně od [datum], kdy mu žalovaní poskytli změněnou výkresovou dokumentaci, z níž byly veškeré zamýšlené změny proti původní projektové dokumentaci patrné. Žalobce přitom v reakci na tento záměr žalovaných řešil pouze otázku šíře parkovacího stání před domem a parkování na veřejné komunikaci před domem žalovaných. Nakonec žalovaní odstoupení žalobce od předmětné kupní smlouvy označili za šikanózní výkon práva s tím, že jde současně o jednání v rozporu s dobrými mravy, neboť žalobce tímto svým počínáním nesleduje zájem na zachování konceptu lokality, ale mnohem spíše jde o odplatu za nedořešený sousedský spor ohledně parkování, resp. o snahu žalobce obohatit se nedůvodně na úkor žalovaných.

4. Mezi účastníky nebylo sporu o tom, že kupní smlouvou ze dne [datum] převedl žalobce na žalované vlastnické právo jednak k předmětným nemovitostem a současně také ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. [číslo] na zmíněné komunikaci, vodovodu, kanalizaci a veřejném osvětlení. To ostatně vyplývá přímo z citované kupní smlouvy, přičemž podle údajů katastru nemovitostí byl vklad vlastnického práva žalovaných k předmětným nemovitostem povolen s právními účinky vkladu vlastnického práva ke dni [datum] (viz výpis z katastru nemovitostí).

5. Současně s převodem vlastnického práva k uvedeným věcem převedl žalobce na žalované nevýhradní právo provést stavbu podle projektové dokumentace pro provádění stavby a jedno paré této dokumentace v listinné podobě a jedno CD zachycující tuto dokumentaci v podobě elektronické. Šlo přitom o projektovou dokumentaci RD typ A3 – SO.02 vypracovanou společností talaša kutěj architekti s.r.o. jako součást projektu„ Soubor rodinných domů [obec] – [právnická osoba]“. Žalovaní tak byli oprávněni postavit podle této projektové dokumentace jednu stavbu, pro kterou bylo vydáno společné stavební povolení sp. zn. MMZL-SÚ [číslo] 2018 ze dne [datum] (viz citovaná kupní smlouva).

6. Žalovaní se za převod vlastnického práva k předmětným nemovitým věcem a podílů na nich zavázali zaplatit žalobci částku ve výši 2 796 500 Kč a za převod práva ke jmenované projektové dokumentaci se zavázali žalobci zaplatit částku ve výši 500 000 Kč. Strany se přitom shodly na tom, že uvedená cena byla žalovanými žalobci plně uhrazena.

7. Jak vyplynulo z provedeného dokazování, žalobce již v roce 2016 nabízel žalovaným ke koupi pozemky s nově postavenými domy v předmětné lokalitě a to v rámci tzv. projektu„ [právnická osoba]“, přičemž žalobce o sobě hovořil jako o developerovi a autorovi daného projektu a dané lokality. V e-mailové korespondenci účastníků z [datum] až [datum] žalobce zaslal žalovaným coby zájemcům o zakoupení pozemku s domem hned dvě situace, přičemž v obou z nich byla prezentována šíře účelové komunikace nacházející se na pozemku p. [číslo] po celé délce 5,5 m, tj. i v části, která se nyní nachází před pozemky zakoupenými žalovanými (tj. p. [číslo] p. [číslo]).

8. Sám žalobce zmiňoval, že chtěl od počátku vytvořit lokalitu, která bude ctít jednotný vzhled domů, přičemž půjde o jednotný architektonický celek. O lokalitu, která bude mít potenciál zajistit bezkonfliktní sousedské vztahy, ochranu jejich soukromí, zachování výhledů do krajiny a dostatečného počtu parkovacích míst. Žalobce se podle svých vlastních slov inspiroval rurálním charakterem zástavby [ulice] Dědiny ve [obec] na [anonymizováno]. Tak o tom hovořil i ve své účastnické výpovědi a tak byl i projekt celkem deseti typových domů projektován a nabízen. Tomu ostatně odpovídají v řízení předložené propagační materiály developerského projektu„ [právnická osoba]“ představované zejména jednotlivými vizualizacemi. Všechny tyto vizualizace přitom zobrazují jednotlivé typové domy, které ctí terénní poměry v dané lokalitě a s přirozeně rostlým terénem korespondují. Sedm domů tvořících horní řadu lokality přitom zjevně vychází z předpokladu, že soukromá„ relaxační zóna“ je ze západní (jihozápadní) strany, a proto jsou z této strany domy otevřené, zatímco ze strany východní (jihovýchodní) jsou uzavřené. V zájmu zachování soukromí jsou také domy, pod nimiž se mají z jižní strany nacházet domy další, v patře z jižní strany bez oken. Všechny tyto vizualizace danou lokalitu představující současně zobrazují účelovou komunikaci nacházející se na pozemku p. [číslo] jako po celé její délce stejně širokou, tj. i před pozemky, na nichž se nyní nachází dům žalovaných.

9. Rovněž žalovaní ve svých výpovědích potvrdili, že žalobce, když o projektu hovořil, velmi dbal o zachování konceptu dané lokality coby jednotného architektonického celku, uliční čáry a velmi dbal i na zachování dobrých sousedských vztahů a ochranu soukromí sousedů.

10. Z doložené e-mailové korespondence účastníků současně vyplynulo, že žalovaní měli od počátku zájem zejména o zakoupení pozemku p. [číslo] přičemž chtěli i předkupní právo na vedlejší pozemek p. [číslo] případně jej chtěli rovnou koupit. To proto, že pro ně bylo důležité mít zachován výhled na město jihozápadním směrem (viz e-mail ze dne [datum]). Již v e-mailu ze dne [datum] se přitom žalovaní dotazovali žalobce na otázku, jak zamýšlí řešit parkování na privátní účelové komunikaci nacházející se na pozemku p. [číslo] přičemž od něj požadovali zaslání nákresu či studie tohoto řešení. Žalobce přitom zaslal žalovaným dne [datum] e-mail, jehož přílohou byly vizualizace, půdorysy a„ řez pouze fotkou“, na nichž byla komunikace na pozemku p. [číslo] po celé délce jednotně široká 5,5 m, a to i před pozemky nyní náležejícími žalovaným.

11. V průběhu roku 2018 účastníci i nadále jednali o tom, že by žalovaní zakoupili pozemky p. [číslo] p. [číslo] přičemž by na nich žalobce rovněž zajistil výstavbu domu, jehož dílčí změny účastníci rovněž diskutovali (viz e-maily z [datum], [datum], resp. ze srpna 2018). V e-mailu z [datum] přitom žalobce sděluje žalovaným, že„ součástí ceny je soukromá cesta v parametrech místní komunikace šíře 5,5 m“. V té době však, jak je patrné z údajů katastru nemovitostí, byla z pozemku p. [číslo] již oddělena část představující pozemek p. [číslo] nacházející se právě před pozemky nyní vlastněnými žalovanými. Ostatně žalobce sám sdělil, že si pozemek p. [číslo] oddělil již v dubnu 2018 (viz výpověď žalobce). Oddělením pozemku p. [číslo] z pozemku p. [číslo] přitom byla šíře místní komunikace nacházející se před nynějšími pozemky žalovaných zúžena na 3,5 m, když 2 m její šíře se již nacházely na nově vzniklém pozemku p. [číslo]. Žalobce, jak sám posléze uvedl, hodlal pozemek p. [číslo] užívat pro sebe k parkování vozidel. O tomto svém úmyslu však žalované zjevně předem neinformoval, když jim ještě v srpnu 2018 písemně garantoval šíři místní komunikace 5,5 m, jak výslovně uváděl v e-mailu ze dne [datum]. Ostatně reakce žalovaných na zjištění, že si žalobce uvedenou část pozemku oddělil, která vyplývá z jejich e-mailu ze dne [datum], svou autenticitou a bezprostředností dokládá, že teprve tehdy, tj. v únoru 2021, se žalovaní o oddělení předmětného pozemku p. [číslo] z komunikace dozvěděli. Stěží si lze představit, že by takto reagovali na informaci, která by jim byla delší dobu známa.

12. Z e-mailu ze dne [datum] vyplynulo, že žalovaní definitivně odmítli debatovat o tom, že by pro ně žalobce realizoval i výstavbu domu, přičemž sdělili, že mají zájem o odkup pozemků p. [číslo] p. [číslo] alternativně o odkup pozemku p. [číslo] s vydaným stavebním povolením a současně za podmínky stanovení parametrů budoucí výstavby na pozemku p. [číslo]. V e-mailu ze dne [datum] již žalovaní potvrdili zájem o zakoupení pozemku p. [číslo] o prováděcí projektovou dokumentaci k typovému domu A3, která v souladu s vydaným stavebním povolením umožňuje zahájení jeho výstavby. V tomto e-mailu se mimo jiné žalovaní dotazují žalobce na vyřešení dopravní obslužnosti, když zejména chtějí vědět, zda příjezdová komunikace bude soukromá nebo obecní.

13. Jak je patrné z další doložené e-mailové korespondence účastníků, byl mezi nimi blíže specifikován obsah kupní smlouvy, kterou hodlali v budoucnu uzavřít a kterou, jak již bylo shora uvedeno, uzavřeli dne [datum]. Především bylo zřejmé, že obsahem zamýšlené kupní smlouvy měly být určité závazné parametry, které měli žalovaní při budoucí výstavbě domu na prodávaném pozemku dodržet, přičemž tyto závazné parametry se v průběhu vyjednávání o konečné podobě smlouvy měnily. Současně žalovaní v e-mailu ze dne [datum] sdělovali žalobci, že nemají problém s tím, že nedodržení těchto parametrů bude podle smlouvy sankcionováno, avšak požadovali, aby byl do kupní smlouvy zabudován mechanizmus umožňující vymahatelnost těchto sankcí na celý developerský projekt, tj. i na ostatní prodávané pozemky v dané lokalitě. Nakonec ovšem akceptovali prohlášení žalobce o tom, že on je garantem lokality, který limity dojedná s ostatními vlastníky pozemků v lokalitě a sjedná s nimi stejné sankce. Proto žalovaní navrhli, aby nebyla hledána provázanost na celý developerský projekt, ale byl řešen jen vztah mezi žalovanými a žalobcem, kdy by se žalobce rovněž žalovaným pod sankcí zavázal, že dodrží maximální zastavěnost v intencích již vydaného stavebního povolení pro výstavbu na pozemku p. [číslo] jenž si ve svém vlastnictví hodlal žalobce ponechat.

14. Nakonec tedy bylo v účastníky dne [datum] uzavřené kupní smlouvě, konkrétně v článku v čl. IV. bod 6., dohodnuto, že se žalovaní jako kupující zavazují při stavbě domu na zakoupených pozemcích dodržet nejméně následující parametry z projektové dokumentace, která jim byla uvedenou smlouvou současně prodávána: - objem a polohu stavby podle projektové dokumentace - barevný odstín a strukturu fasády - barvený odstín a provedení střešní krytiny, klempířských a zámečnických prvků a výplní otvorů (okna, dveře) - oplocení bude provedeno podle projektové dokumentace, výška plotu bude 150 cm po celém obvodu i na severní uliční straně s tím, že půjde o pletivo poplastované zelené a sloupky rovněž zelené. Přípustná byla varianta oplocení ve stejném provedení avšak po obvodu celého pozemku. Provedení pojezdové brány bylo přílohou smlouvy. - okna na východní stranu měla být umístěna v místě a rozsahu podle projektové dokumentace nebo menším, případně zazděna. Připuštěna byla změna oken v 1. NP po dohodě se sousedem z východní strany - okna na jižní stranu mělo být jediné v přízemí v místnosti [číslo] a jeho umístění a velikost měla být podle projektové dokumentace. Dále mělo být na jižní straně jediné okno v podkroví a jeho umístění a velikost měla být podle projektové dokumentace - okno na severní stranu bude jediné v podkroví a jeho umístění a velikost bude podle projektové dokumentace nebo bude zazděno - provedení střešní krytiny - provedení a umístění popelnicového boxu - provedení a vzhled zábradlí na horní terase - provedení fasády garáže a spojovacího krčku mohlo být realizováno také z pohledového dřeva Současně byla pro případ porušení některého ze závazku kupujících (žalovaných) uvedených v čl. IV. bod 6 kupní smlouvy dohodnuta povinnost kupujících zaplatit prodávajícímu (žalobci) smluvní pokutu ve výši 200 000 Kč, přičemž jejím zaplacením neměl být dotčen„ nárok na náhradu škody ani její výše“.

15. V čl. IV bod 9 kupní smlouvy se naopak žalobce coby prodávající zavázal při výstavbě domu na pozemcích p. [číslo] p. [číslo] který přitom mohl být i jiný než podle projektové dokumentace pro stavební povolení předložené ve shora uvedeném stavebním řízení, dodržet následující parametry: - nebude překročena celková délka objektu 15,5 m a současně jižní strana domu nebude ve vzdálenosti od hranice s pozemkem p. [číslo] větší než 19,65 m - výška hřebene nebude vyšší než 8,5 m vůči vnitřní +/- 0,0 objektu - barevný odstín a strukturu fasády - barvený odstín a provedení střešní krytiny, klempířských a zámečnických prvků a výplní otvorů (okna, dveře) - okna z východní strany tohoto rodinného domu budou umístěna, jak bylo předloženo prodávajícím ve shora citovaném stavebním řízení nebo shodně s projektovou dokumentací domu A3 –SO.

2. Případně mohou být tato okna zmenšena nebo zazděna. Přípustná byla změna oken v 1. NP z východní strany po dohodě se sousedem z této strany (tj. po dohodě s žalovanými). - provedení střešní krytiny Pro případ porušení shora uvedených povinností žalobce byla dohodnuta ve prospěch žalovaných reciproční smluvní pokuta rovněž ve výši 200 000 Kč s tím, že její zaplacení rovněž nemělo vliv na náhradu případně způsobené škody a její výši.

16. Jak již bylo řečeno a vyplynulo to rovněž z výpovědí účastníků, jakož i vyslechnutých svědků, smyslem ujednání o povinnosti dodržet shora uvedené závazné parametry bylo zejména zachování jednotného architektonického zpracování dané lokality, soukromí sousedů a výhledy vlastníků jednotlivých domů.

17. Svědkyně [jméno] [příjmení] zakoupila kupní smlouvou ze dne [datum] v dané lokalitě pozemky p. [číslo] p. [číslo] dále spoluvlastnické podíly o velikosti id. [číslo] na společných pozemcích a na komunikaci, kanalizaci, vodovodu a veřejném osvětlení stejně jako žalovaní, a to za v zásadě stejných podmínek včetně ujednání o závazných parametrech jako žalovaní (viz citovaná kupní smlouva). Tato svědkyně přitom výslovně uvedla, že tam ty závazné parametry byly proto, aby„ ta řada vypadala stejně“. Jmenovaná svědkyně, která je sousedkou žalovaných z východní strany, rovněž uvedla, že veškeré záležitosti s žalobcem dojednával její zeť Ing. [jméno] [příjmení], který také řešil otázky spojené s výstavbou domu na pozemcích svědkyní zakoupených.

18. Svědek [příjmení] [jméno] [příjmení], který sám prohlásil, že je stavitelem, a proto pro svou tchýni [jméno] [příjmení] řeší výstavbu předmětného domu, potvrdil, že ve smlouvě je 9 nebo 10 parametrů, které chtěl prodávající dodržet (např. barva fasády, objem a poloha objektu), což mělo podle něj zajistit, aby ta lokalita byla v nějakém celkovém konceptu. Tento svědek potvrdil, že při výstavbě domu paní [příjmení] nedodrželi původně projektované tři schody v obývacím pokoji a tři schody na terasu z jižní strany, ale úroveň podlahy v obývacím pokoji a na terase nechali v jedné rovině, což vedlo k potřebě provést terénní úpravu z jižní strany, kterou se úroveň okolního terénu z jižní strany domu zvedla. Výsledkem této úpravy je skutečnost, že pozemek žalovaných, který s pozemkem paní [příjmení] sousedí, se ocitl pod úrovní pozemku paní [příjmení]. Svědek současně potvrdil, že žalobce s jimi provedenou úpravou projektu domu paní [příjmení], resp. s provedenou terénní úpravou nesouhlasil, avšak podle něj tato úprava nebyla v rozporu se smlouvou, kterou paní [příjmení] s žalobcem uzavřela, a proto tuto změnu realizovali.

19. Úplně stejnou změnu proti původní projektové dokumentaci realizoval i pan [příjmení] [jméno] [příjmení], který nabyl darovací smlouvou ze dne [datum] bez dalších podmínek pozemky a spoluvlastnický podíl o velikosti id. [číslo] na společných pozemcích a na společné infrastruktuře od svého otce [jméno] [příjmení] (viz citovaná darovací smlouva). [jméno] [příjmení] přitom tyto věci zakoupil od žalobce kupní smlouvou ze dne [datum], a to za prakticky stejných podmínek jako žalovaní, tj. zejména se závazkem k dodržení již citovaných závazných parametrů výstavby budoucího domu na těchto pozemcích (viz citovaná kupní smlouva). I pan [příjmení] [jméno] [příjmení] potvrdil ve své výpovědi, že ve smlouvě stanovené závazné parametry měly sloužit k zachování jednotného rázu výstavby v dané lokalitě. I on potvrdil, že v důsledku jimi provedené změny, tj. odebrání tří schodů na terasu a zvýšení úrovně terasy proti původnímu projektu, došlo ke zvýšení terénu z jižní strany domu. Výška okolního terénu, nebyla podle svědka předmětem závazných parametrů. Po upozornění ze strany žalobce na tuto změnu, odebrali jednu nebo dvě řady cihel, aby tak dodrželi původně projektovanou výšku hřebene střechy.

20. Jinak řečeno, pan [příjmení] i paní [příjmení] při výstavbě svých domů nedodrželi původně projektované klesání úrovně podlahy v obývacím pokoji o 3 schody, čímž došlo ke zvýšení podlahové plochy v obývacím pokoji a současně terasy, která na ni přímo navazuje. Důsledkem této změny je především fakt, že úroveň pozemku žalovaných (úroveň jeho původního terénu) se nachází výrazně níž ve vztahu k sousednímu pozemku paní [příjmení], než bylo původně plánováno. Tato skutečnost byla ostatně ověřena soudem i při ohledání na místě samém (viz protokol o ohledání a k němu připojená fotodokumentace). Žalobce přitom nabízel pozemky žalovaným ke koupi s tím, že zástavba v dané lokalitě bude původní terénní poměry respektovat, což ostatně vyplývá i z předložených vizualizací, jimiž žalobce danou lokalitu při nabídce pozemků ke koupi prezentoval.

21. Sám žalobce potvrdil, že jak pana [příjmení], který výstavbu řeší pro paní [příjmení], tak pana [příjmení] upozornil na to, že proti původní projektové dokumentaci zvyšují úroveň terénu za domem z jižní strany, avšak ti mu sdělili, že terénní úpravy nejsou předmětem závazných parametrů, což si on sám posléze uvědomil, a proto věc s nimi dále neřešil.

22. Žalovaní však logicky na nepředvídané změny v úrovni terénu prováděné na sousedních pozemcích (na pozemcích pana [příjmení] a paní [příjmení]) museli reagovat. Jak je patrné z e-mailu žalovaných ze dne [datum], sdělili v něm žalovaní žalobci, že na úroveň přízemí sousedních domů při výstavbě svého domu navážou, přičemž pokud se jim nepodaří vhodnými zahradními úpravami„ akci“ majitelů sousedních pozemků vyřešit, nevylučují do budoucna ani úpravu rostlého terénu kolem jejich domu. Současně žalobci sdělili, že podle jejich názoru situaci v lokalitě žalobce nezvládl do té míry, aby se nadále zaklínali původním projektem do posledního detailu. Upozornili žalobce, že se mu nedaří dodržet původní plán u žádného z dalších stavebníků vyjma stavby pana [příjmení] (resp. manželů [příjmení] – viz kupní smlouva ze dne [datum] a ze dne [datum]). Současně upozornili na výstavbu, kterou na pozemcích v dané lokalitě zakoupených realizuje pan [příjmení] (viz dále). Závěrem žalovaní upozornili žalobce na skutečnost, že pozemek nabyli v dobré víře budoucího zastavění dané lokality podle původního záměru. Sdělili, že z jejich strany bude tento záměr naplněn, přičemž případné změny budou konzultovat s autory původního projektu, aby provázanost na původní záměr byla maximální. Tyto změny budou reagovat na aktuální zastavěnost a i na jejich individuální potřeby, které typizovaný projekt nemohl postihnout. Nakonec žalobci sdělili, že v situaci, kdy není schopen zajistit dodržování původního záměru ze strany ostatních vlastníků, považují ujišťovaní o tom, že se tak stane v jejich případě, za bezpředmětné.

23. Soudem bylo dále zjištěno, že žalobce některé z pozemků nacházejících se v předmětné lokalitě prodal panu [jméno] [příjmení], a to kupní smlouvou ze dne [datum]. V zásadě šlo o obdobnou smlouvu, jakou uzavíral žalobce i s ostatními kupujícími včetně žalovaných. Do výlučného vlastnictví [jméno] [příjmení] tak převedl pozemky p. [číslo]. Dále mu jako v ostatních případech prodal spoluvlastnický podíl o velikosti id. [číslo] na pozemcích společných a na infrastruktuře. [příjmení] [jméno] [příjmení] prodal projektovou dokumentaci pro výstavbu domu A1 – SO.05, který měl být podle vydaného stavebního povolení postaven na pozemcích [číslo] a [číslo], a dále pro výstavbu domu B1 – SO.08, který měl být podle vydaného stavebního povolení postaven na pozemku p. [číslo]. Pro výstavbu na pozemcích p. [číslo] byly dohodnuty stejné závazné parametry jako tomu bylo u výstavby domu žalovaných. U výstavby na pozemcích p. [číslo] bylo dohodnuto, že pan [příjmení] dodrží projektovou dokumentaci pro výstavbu domu B1-SO.08, nedohodne-li se se žalobcem jinak. Splnění těchto povinností bylo utvrzeno smluvní pokutou ve výši 200 000 Kč (viz citovaná smlouva).

24. Jak bylo soudem zjištěno, a to jednak na podkladě výpovědi všech vyslechnutých osob, tak také na podkladě předložené foto a video dokumentace jakož i na podkladě ohledání na místě samém, vybudoval [jméno] [příjmení] na předmětných pozemcích zcela jiné stavby. Přestože se [jméno] [příjmení] zavázal postavit na pozemcích p. [číslo] dům B1-SO.08, který byl pro danou lokalitu projektován, a na jehož výstavbu na těchto pozemcích bylo také vydáno stavební povolení, postavil na těchto pozemcích zcela jinou stavbu, a to dřevostavbu domu typu Kostka (viz jeho vizualizace připojená ke kupní smlouvě ze dne [datum], kterou žalobce uzavřel se společností [právnická osoba] – viz dále). Jde o přízemní jednopodlažní dřevostavbu na půdorysu 5 100 x 5 100 mm s výškou střechy maximálně 3 500 mm. Na pozemcích p. [číslo] kde měl být postaven za dodržení závazných parametrů dům A1-SO.05, vystavěl pan [jméno] [příjmení] bazén se zázemím tvořeným technickou místností a dále stěnami oplocení dosahujícími výšky cca 2 m, přičemž tyto stěny jsou opatřeny bílou omítkou. Mezi těmito stěnami se směrem do ulice nachází cca 2 m vysoká brána pro vjezd vozidel vyplněná dřevěnými latěmi. Tato výstavba zcela zřetelně ignoruje vše, na čem si od počátku žalobce zakládal a s čím také pozemky žalovaným ke koupi nabízel, tj. zejména zachování konceptu dané lokality coby jednotného architektonického celku. Žalobce přitom již před uzavřením kupní smlouvy s žalovanými v lednu 2019 věděl, že [jméno] [příjmení] bude v dané lokalitě stavět zcela jinou stavbu, což vyplynulo přímo z výpovědi [jméno] [příjmení]. Ten současně uvedl, že na pozemcích p. [číslo] má postaveno hřiště, bazén a sklad, přičemž dům typu„ Kostka“ postavený na spodních pozemcích (pozemcích p. [číslo]) je jen stavbou dočasnou. V rozporu s tím, však současně uvedl, že by tam chtěl stávající stav zachovat co nejdéle, neboť mu tato forma bydlení vyhovuje. 25. [jméno] [příjmení] stavbu typu Kostka označil jako dočasné bydlení a na fakt, že jde jen o stavbu dočasnou, se odkazoval i žalobce, když byl dotazován, jak řeší situaci s tím, že [jméno] [příjmení] v dané lokalitě staví úplně jiné stavby, než tam měly podle původně prezentovaných záměrů být. Nicméně soud je přesvědčen, že poukaz na dočasnost těchto staveb je ze strany žalobce pouze účelový. Předně žalobce podle výpovědi [jméno] [příjmení] věděl o tom, že tam bude stát úplně jiná stavba od počátku. Dokonce si pro to s [jméno] [příjmení] vytvářeli prostor ve smlouvě, kterou spolu uzavřeli, když výslovně uvedli, že tam může stát i jiná stavba, pokud se na tom dohodnou. [příjmení] [jméno] [příjmení] zmínil, že mu, resp. s ním spřízněným subjektům ([právnická osoba], [jméno] [příjmení]) žalobce prodal i další pozemky v dané lokalitě, kde měly stát původně domy projektu [příjmení] [příjmení] s tím, že na nich budou stát domy typu„ Kostka“. Šlo o pozemky p. [číslo]. To vyplývá ze smluv s uvedenými subjekty ze dnů [datum] a [datum]. Podle těchto smluv (k nim připojených nákresů) mohou být v dané lokalitě 4 domy Kostka, přičemž doba, po kterou tam tyto domy mohou být, není smlouvami nikterak omezena. Jen stěží lze za daného stavu věřit slovům o tom, že jde jen o řešení dočasné.

26. Z právě uvedených skutečností mimo jiné vyplývá, že žalobce v podstatě od počátku rezignoval na dosažení záměru, s nímž svůj developerský projekt jednotlivým zájemcům, mj. žalovaným, nabízel, tj. zachování konceptu dané lokality coby jednotného architektonického celku, neboť nejpozději v lednu 2019 věděl, že v dané lokalitě bude ze strany [jméno] [příjmení] postavena úplně jiná stavba. I přesto, že si byl této okolnosti vědom, uzavíral (mimo jiné v zájmu zachování jednotného architektonického celku lokality) s ostatními kupujícími smlouvy, v nichž je pod smluvními pokutami zavazoval k dodržení shora popsaných závazných parametrů.

27. Již bylo zmíněno, že žalovaní žalobci v únoru 2020 oznámili potřebu reagovat na v dané lokalitě ze strany žalobce nezvládnutou situaci a na„ akce“ sousedů, a to změnami proti původnímu projektu s tím, že se budou snažit maximálně navázat na původní záměr. Za tím účelem navázali spolupráci s [titul] [jméno] [příjmení], který pro žalobce zpracovával původní návrh developerského projektu„ [příjmení] [příjmení]“, jak ostatně vyplynulo z výpovědi jmenovaného architekta a bylo to doloženo také předloženými výkresy původní a změněné projektové dokumentace domu žalovaných.

28. Z předložených výkresů původní a změněné projektové dokumentace domu žalovaných jsou patrné změny, které žalovaní ve spolupráci s [titul] [jméno] [příjmení] v projektové dokumentaci jejich domu učinili a takto změněnou projektovou dokumentaci také předložili příslušnému stavebnímu úřadu s žádostí o povolení„ změny stavby před dokončením“. O těchto změnách, a to zasláním severovýchodního (SV) pohledu, severozápadního (SZ) pohledu a jihozápadního pohledu (JZ) informovali žalobce e-mailem ze dne [datum]. Výslovně pak zmínili dvě odvětrávací okénka navíc ze SV strany, a to u WC a koupelny, přičemž tato by měla být od uličního prostoru oddělena vhodně zvolenou vzrostlou zelení (viz citovaný e-mail). Úpravy oken ze SZ a JZ strany považovali za bezkonfliktní. Úpravy z JV strany řeší se sousedem z této strany, a proto nepovažují za nutné o nich žalobce informovat.

29. Žalobce sám přiznal, že na e-mail žalovaných nikterak nereagoval, což ostatně potvrdili i žalovaní. Ti současně vypověděli, že vzhledem k absenci námitek ze strany žalobce k zaslanému oznámení změn, zahájili v průběhu ledna 2021 řízení o povolení stavby před dokončením.

30. Z dokumentace změn zaslané žalovanými žalobci e-mailem ze dne [datum] přitom byly patrné změny, které žalovaní hodlali učinit. Předně bylo patrné vyvýšení terasy z JZ strany, jakož i její zastřešení. Zároveň byla z JZ strany patrná změna pozice a velikosti oken. Současně je z JZ pohledu patrná existence sklepa v 1. PP podlaží. Z tohoto pohledu je patrná také realizace střešního okna z JV strany (okno 013) ve 2. NP (podkroví). Ze zaslaného pohledu ze SV strany bylo patrné, že došlo k drobné změně umístění okénka v 2. NP a současně přibyla dvě větrací okénka v 1. NP. Mírně rozšířena byla chodba mezi domem a garáží, a to na úkor garáže. Výšková úroveň střechy garáže a terasy nad vstupní chodbou byla nově cca o 12 cm níž. Ze zaslaného SZ pohledu bylo opět patrné zastřešení terasy a její úroveň 0,000, resp. -0,020, proti původně projektované úrovni -0,500. I z tohoto pohledu byla patrná existence 1. PP v podobě sklepa.

31. Jak bylo dále zjištěno, nejenže žalobce na e-mail zaslaný dne [datum] nereagoval, ale jedinou jeho námitkou ve vztahu ke změnám, k nimž hodlali při stavbě domu žalovaní přistoupit, byla námitka týkající se změny šíře (velikosti) vjezdu ke garáži, resp. parkovacího stání před garáží. Žalobce totiž zaslal žalovaným dne [datum] e-mail, v němž upozorňoval žalované na skutečnost, že jimi plánovaná velikost parkovacího stání nebude pro běžně užívaná vozidla stačit. Jiné námitky k žalovanými plánovaným změnám neměl (viz citovaný e-mail).

32. Jak vyplývá z e-mailu žalovaných ze dne [datum], reagovali na e-mail žalobce ze dne [datum] téhož dne telefonicky, přičemž během telefonního hovoru měl žalobce sdělit, že s žalovanými plánovanými změnami stavby před dokončením, které jsou předmětem oznámení vydaného Magistrátem města Zlína dne [datum] je OK, přičemž žalobce pouze upozorňoval na určitá omezení při parkování a nájezdu na pozemek, což mělo souviset s tím, že garáž byla o 38 cm posunuta blíže komunikaci proti původnímu projektu. Současně se teprve tehdy žalovaní dozvěděli, o oddělení části zpevněné komunikace nacházející se před jejich pozemkem, tj. o oddělení pozemku p. [číslo] z toho vyplývající změněné šíře uvedené komunikace, která tedy neměla být před jejich domem široká 5,5 metrů, jak se po celou dobu domnívali, ale jen 3,5 m (viz shora). E-mail dokládající stávající situaci katastrální mapy jim totiž žalobce zaslal až dne [datum] v 9:14 hodin ráno (viz citovaný e-mail a jeho příloha).

33. Z e-mailu žalobce ze dne [datum] a žalovaného ze dne [datum] vyplynulo, že žalobce žádal o zaslání podkladů týkajících se veškerých změn projektu, přičemž jej zejména zajímaly úpravy parkovací plochy před domem žalovaných (tj. upravená délka a šíře dlážděné plochy). Mělo jít o podklady, které nejsou na stavebním úřadu. Na to zaslal žalovaný žalobci [příjmení] pohled a řezy s tím, že JV pohled byl odsouhlasen sousedem z uvedené strany p. [příjmení] (zeť paní [příjmení]). Z právě citované komunikace současně vyplynulo, že podklady chtěl žalobce pro plánovanou osobní schůzku účastníků, která byla plánována na pátek [datum].

34. Žalovaní konání schůzky s žalobcem dne [datum] potvrdili, přičemž soud nemá důvodu jim v tomto nevěřit, když konání této schůzky odpovídá i předchozí korespondence účastníků. Ostatně vzhledem k vyskytnuvším se námitkám ze strany žalobce byla taková schůzka nasnadě. Jak oba žalovaní potvrdili, v průběhu této schůzky jim žalobce sdělil, že s ničím nemá problém vyjma toho dopravního napojení. Řekl, že sklep mu nevadí, protože je nerušivý a je v podzemí. Odsouhlasil i ostatní změny vyjma dopravního napojení. Tehdy žalobce chtěl, aby garáž vrátili na původní šířku a hloubku vjezdu vrátili na 5 m. Dále požadoval zachování původní šířky vjezdu.

35. Věrohodnost slov žalovaných o tom, že jim žalobce skutečně dne [datum] potvrdil, že kromě rozměrů vjezdu (parkovacího stání) nemá k žalobci navrhovaným změnám žádné připomínky je podle přesvědčení soudu potvrzována primárně již e-mailem žalobce ze dne [datum], v němž se žalobce poprvé vyjadřoval k žalovanými zamýšleným změnám, přičemž řešil pouze velikost vjezdu a parkovacího stání. Činil tak přitom v době, kdy měl 1,5 měsíce k dispozici podklady, které mu byly zaslány již [datum], přičemž v té době byl již obeznámen s tím, že je žádáno o změnu stavby před dokončením i stavebním úřadem. Ostatně z e-mailu žalobce ze dne [datum] vyplynulo, že dokumentaci předloženou do stavebního řízení v souvislosti s žádostí o změnu stavby před dokončením studoval ještě před schůzkou dne [datum], neboť v tomto e-mailu žádal o zaslání podkladů, které nebyly na stavební úřad doloženy.

36. Vyjma námitky k umístění tepelného čerpadla, kterou žalobce vznesl po dohodě s žalovanými (viz námitka ze dne [datum]), žalobce ani v průběhu stavebního řízení o povolení navržených změn stavby před dokončením nevznesl jinou konkrétní výtku k žalovanými navrhovaným změnám než tu týkající se velikosti parkovacího stání a šíře vjezdu, resp. velikosti garáže. V námitce ze dne [datum] podané do stavebního řízení totiž konkrétně namítal právě a jen skutečnost, že zmenšení parkovacího stání v délce a šíři jakož i posunutí hranice garáže, které parkovací stání zmenšuje, povedou k problémům při najíždění na parkovací stání, resp. při vyjíždění z něj, když bude potřeba používat také jeho soukromou parcelu p. [číslo] která má sloužit jeho potřebě parkování). Jen a pouze v té souvislosti žalobce zmiňoval, že posunutím hranice objektu garáže dochází k porušení kupní smlouvy, v níž se žalovaní zavázali zachovat objem a polohu stavby.

37. Žalovaní na žalobcem vznesené námitky v průběhu stavebního řízení reagovali. Předně podle návrhů žalobce změnili polohu umístění jednotek tepelného čerpadla (viz návrhy připojené k námitce ze dne [datum] a koordinační situace ze dne [datum] potvrzená stavebním úřadem). Současně také žalovaní zmenšili hloubku garáže na hloubku podle původního projektu a vypustili zelený pás, čímž zvětšili šíři parkovacího stání na 5,68 m (viz koordinační situace ze dne [datum] potvrzená stavebním úřadem). Současně žalovaní předložili situaci dopravního napojení ze dne [datum] dokumentující vlečné křivky pro parkování na parkovacím stání žalovaných bez využití pozemku žalobce p. [číslo].

38. V souvislosti se zmíněnými námitkami vznesenými žalobcem ve stavebním řízení probíhala mezi účastníky elektronická komunikace. Předně v e-mailu ze dne [datum] žalovaní opět konstatovali, že v kontextu schůzky v pátek ([datum]) věc zvážili a garáž vrátí na původní hloubku, přičemž vychází z ujištění žalobce o tom, že k dalším změnám navrhovaným žalobci nemá námitky. Současně navrhli žalobci uzavření písemné dohody o právě uvedeném. Žalobce na to reagoval e-mailem ze dne [datum], v němž pouze uvedl, že jím vznesené námitky mají racionální podklad a požádal žalované, aby mu sdělili, co navrhují. Žalobce tedy nedal nikterak najevo nesouhlas s tím, co bylo ze strany žalovaných napsáno, tj. fakt, že kromě velikosti parkovacího stání a rozměrů garáže neměl k dalším navrhovaným změnám projektu námitek. E-mailem ze dne [datum] pak žalovaní informovali žalobce o provedené úpravě hloubky garáže a rovněž o změně umístění tepelného čerpadla, což doložili koordinanční situací, přičemž sdělili, že jsou přístupni případné diskuzi. Na to reagoval žalobce e-mailem ze dne [datum], v němž se dožadoval zaslání průběhu vlečných křivek, což mu žalovaní zaslali e-mailem ze dne [datum]. Dne [datum] požádal žalobce e-mailem žalovaného, aby mu zavolal a věc spolu mohli probrat, na což žalovaný reagoval e-mailem z téhož dne, v němž konstatoval, že žalobce vznesl jen dvě námitky k avizovaným změnám stavby, které byly zapracovány, resp. byl konstatován soulad řešení se stávající legislativou. Protože připomínky již byly zapracovány, nebylo žalovaným jasné, čeho by se měla další debata týkat, a proto se žalovaný v uvedeném e-mailu žalobce výslovně ptal, zda má žalobce ještě nějaké další připomínky, mimo těch již uvedených, přičemž jej vyzval, aby v případě existence takových připomínek tyto konkrétně formuloval. Na to reagoval žalobce e-mailem ze dne [datum], kdy sdělil, že trvá na tom, aby žalovaní dodržovali kupní smlouvu, tedy i objem a polohu stavby, což jimi upravený vjezd a jeho šíře nesplňují. Dále uvedl, že žalovaní při změně stavby nerespektují závazek dodržet objem a polohu stavby čímž mění současně šíři vjezdu, což je podle něj součástí definované stavby domu. Sdělil, že by to rád projednal stejně jako dopady na terénní úpravy a výšky domu a garáže. Opět zopakoval, že mu jde zejména o šíři vjezdu žalovaných, kdy jimi předložené vlečné křivky nepovažoval za správné a chtěl vše prověřit s žalovanými na místě. Podle žalobce se žalovanými zaslané vlečné křivky neshodovaly s bezproblémovým vjezdem a výjezdem na jejich pozemek.

39. Podáním ze dne [datum] adresovaným stavebnímu úřadu sdělil žalobce, že trvá na svých námitkách, které podal dne [datum], a to na požadavku nezmenšovat parkovací stání v jeho délce ani šíři a současně a na tom, že není v souladu s písemnou kupní smlouvou účastníků. Konkrétně se ovšem v uvedené námitce žalobce opět zabýval pouze možností žalovaných najíždět na jejich pozemek (do garáže) bez užití ploch ve vlastnictví žalobce (zejména pozemku p. [číslo]). Současně doložil technickou zprávu Ing. [jméno] [příjmení], z níž podle něj vyplývalo, že bez složitého manévrování, resp. bez vjezdu na jeho pozemky p. [číslo] p. [číslo] nebude možno vjet do garáže žalovaných dvěma vozidly. Současně vyjádřil obavu z toho, že žalovaní si budou v budoucnu činit nárok na užívání jeho pozemků. Současně v té souvislosti zmínil, že navrhovanou změnou je porušena podmínka ujednaná v kupní smlouvě účastníků, a sice ta, že bude zachován objem a poloha stavby podle původní projektové dokumentace. Konkrétně však neuvedl, čím konkrétně by měla být tato podmínka porušena.

40. Žalovaní reagovali na námitku žalobce ze dne [datum] e-mailem ze dne [datum], v němž sdělili, že zaslaná technická zpráva je bezpředmětná, když v ní zakreslený přístupový chodník nereflektuje již žalovanými provedené úpravy a současně dohody obsažené v kupní smlouvě nejsou předmětem posuzování stavebního úřadu a z hlediska stavebního řízení tak jsou irelevantní. Na to reagoval žalobce e-mailem z [datum], v němž opětovně zopakoval, že má obavy z provedení změn stavby, které povedou k omezení možnosti vjetí do domu žalovaných bez užití jeho ploch, což bude způsobovat konflikty. Vyzval tedy žalované, aby upustili od záměru měnit projekt a dodrželi sjednané parametry, zejména ty, které mohli předejít možným budoucím konfliktům. V kontextu jeho předchozího vyjádření, kdy za potenciálně konfliktní označil změny týkající se omezené možnosti žalovaných vjet na jejich pozemek, je zřejmé, jaké parametry tím žalobce myslel.

41. V e-mailu z [datum] žalobce reagoval na skutečnost, že stavební úřad rozhodnutím ze dne [datum] schválil žalovanými navrhovanou změnu stavby před dokončením (viz rovněž citované rozhodnutí stavebního úřadu). Sdělil, že je zklamán tím, že žalovaní nereflektovali na jeho požadavky týkající se dodržení podmínek účastníky uzavřené kupní smlouvy. Zmínil, že věc nechce řešit soudní cestou, ale pokud žalovaní svůj přístup nezmění a nebudou respektovat podmínky původní kupní smlouvy a původního projektu, od kupní smlouvy odstoupí. Vyzval proto žalované, aby opět požádali o změnu stavebního povolení tak, aby výstavba probíhala podle podmínek sjednaných kupní smlouvou a původním projektem s tím, aby mu toto dali na vědomí do [datum], což bude považovat za záruku, že podmínky původního projektu a kupní smlouvy dodrží. Nestane-li se tak, bude věc řešit právní cestou. V tomto e-mailu však žalobce neuvedl jediný dohodnutý parametr výstavby, který by měl být ze strany žalovaných porušován.

42. Dopisem ze dne [datum] odstoupil žalobce od účastníky uzavřené kupní smlouvy s odůvodněním, že účastníci realizací stavby sklepa změnily objem a polohu stavby, čímž porušili jeden ze závazných parametrů výstavby dohodnutý stranami v kupní smlouvě. Uvedl, že již v průběhu stavebního řízení žalované opakovaně žádal, aby původní projekt v závazných parametrech dodrželi, přičemž toto namítal i ve stavebním řízení. Dokonce je upozornil i na možnost odstoupení od kupní smlouvy. Podle připojené podací stvrzenky byl tento dopis adresovaný [obec] a [celé jméno žalovaného], tj. oběma žalovaným současně, odeslán dne [datum]. Na tento úkon žalobce reagovali žalovaní nesouhlasem, jenž vyjádřili v dopise ze dne [datum].

43. Žalobce následně dopisem ze dne [datum] opětovně od kupní smlouvy odstoupil, což tentokrát zdůvodnil tím, že žalovaní začali kupní smlouvu porušovat již tím, že zahájili výstavbu sklepa v září 2021, přičemž s porušováním smlouvy neustali. Nadále provádí stavbu domu v rozporu s ujednanými parametry, konkrétně v rozporu s povinností zachovat původní polohu a objem, když realizují sklep a terasu z jižní strany včetně jejích základů. Současně realizují na jižní straně v přízemí okno, které má jiný rozměr a polohu, než bylo původně projektováno, a ze severní strany realizují v přízemí okno, které vůbec realizováno být nemělo. Podle připojené podací stvrzenky byl tento dopis adresovaný [obec] a [celé jméno žalovaného], tj. oběma žalovaným současně, odeslán dne [datum]. Na tento úkon žalobce reagovali žalovaní nesouhlasem, jenž vyjádřili v dopise ze dne [datum].

44. Nakonec žalobce odstoupil od kupní smlouvy v průběhu tohoto řízení, a to dopisem ze dne [datum], který téhož dne doručil žalovaným při jednání soudu. Tentokrát odstoupení od kupní smlouvy zdůvodnil tím, že po dokončení hrubé stavby je patrné porušení dalších závazných parametrů, a to jednak umístěním okna v 1. NP na východní straně domu, když na této straně mohla být umístěna okna jen podle původní projektové dokumentace případně zazděna. Jednak pro porušení parametru zachování objemu a polohy stavby podle původní projektové dokumentace, a to zastřešením terasy, novým oknem v 1. NP na východní straně domu, změnou vjezdu do garáže (ostění garáže), rozšířením vstupní chodby a zmenšením objektu garáže, zastřešením vstupu, změnou sklonu střechy, změnou výšky objektu hlavní budovy – hřeben + 8,265 m (původně + 8,335 m), změnou výšky garáže, tj. + 3,250 m (původně + 3,430 m), změnou výšky objektu vstupní chodby, tj. + 2 975 m (původně + 3,430 m), změnou výškového osazení objektu hlavní budovy, tj. severní strana – 0,1 m (původně – 0,02 m), jižní strana hlavní objekt – 1,1 m (původně – 0,5 m), jižní terasa – 0,1 m (původně – 0,5 m).

45. Při úvaze o tom, zda a jaké právní následky vyvolala ona tři žalobcem učiněná odstoupení od kupní smlouvy uzavřené účastníky dne [datum], dospěl soud na základě shora učiněných poznatků k závěru, že žádné. To především proto, že všechna tato jednostranná právní jednání jsou projevem nepoctivého jednání žalobce (§ 6 o. z.) a ve svém důsledku tak představují zneužití práva, které nepožívá právní ochrany (§ 8 o. z.).

46. Ustanovení § 6 o. z. představuje generální klauzuli, jež se hlásí k poctivosti coby obecnému právnímu principu. Tato generální klauzule je doplněna dalšími zvláštními pravidly, která na poctivost odkazují (např. [číslo] odst. 2 o. z., § 1787 o. z.). Z obecné povahy § 6 o. z. však vyplývá, že princip poctivost platí vždy, i když se jej konkrétní ustanovení nedovolává. Každý soukromoprávní vztah tak lze poměřovat standardem poctivého jednání. Poctivost je teorií a praxí považována za standard chování vyžadující čestnost, otevřenost a ohled na zájmy druhé strany (obdobně Nejvyšší soudu v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 1984/2018 ze dne 18. 3. 2019). Součástí principu poctivosti je informační povinnost či povinnost součinnosti. Tento princip vyžaduje vzájemnou ohleduplnost, a to jak při výkonu práv, tak při plnění povinností. Zákonné či smluvní pravidlo nemusí být aplikováno v rozsahu, ve kterém je v rozporu s principem poctivosti. Za typický příklad porušení principu poctivosti bývá označováno zneužití práva (§ 8 o. z.). Princip poctivosti je pak rozveden v zákazu nekonzistentního jednání (venir contra factum proprium). V rozporu s principem poctivosti je totiž zejména takové jednání strany, které je nesouladné s jejími předchozími projevy a které způsobilo újmu straně, jež se na její předchozí projevy rozumně spoléhala (viz [příjmení], P. a kol. Občanský zákoník I. Obecná část (§ [číslo]). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2022, s. 44 – 50).

47. Jak z poznatků soudem učiněných vyplynulo, byl to primárně žalobce, kdo v rozporu s principem poctivosti neinformoval žalované coby zájemce o koupi předmětných pozemků o tom, že na místní komunikaci nacházející se i před jejich pozemky vyčlenil pro sebe pozemek p. [číslo] čímž šíři této komunikace deklarovanou a prezentovanou ve všech dříve předkládaných vizualizacích coby jednotně širokou zúžil o 2 metry. Žalobce tak učinil podle vlastních slov v dubnu 2018, avšak ještě v srpnu 2018 prezentoval žalovaným tuto komunikaci jako jednotně širokou (viz shora). Žalobce si tedy od počátku, tj. ještě v době předcházející uzavření smlouvy, nepočínal poctivě, když před žalovanými zatajil takto podstatnou informaci, která se ostatně posléze ukázala zdrojem jejich vzájemného sváru.

48. Byl to opět žalobce, kdo i přes svou deklarovanou snahu o zachování jednotného vzhledu dané lokality, připustil, aby sousedi žalovaných provedli takové úpravy svých staveb a jejich okolí, jimiž výrazně změnili terénní poměry a logicky tak přinutili žalované na tyto změny reagovat, což ostatně žalovaní žalobci včas sdělili.

49. Ač žalobce opakovaně (konstantně deklaroval), že hodlá zachovat architektonickou jednotu (čistotu) dané lokality a za tím účelem si sjednával v kupní smlouvě uzavřené s žalovanými závazné parametry výstavby, věděl již v této době o tom, že v lokalitě připustí i výstavbu zcela jiných domů, a to dřevostaveb typu„ Kostka“. Nadto zcela v rozporu se snahou o zachování jednotného architektonického rázu žalobce dlouhodobě toleruje výstavbu zcela jiných objektů (bazénu se zázemím) na pozemcích [jméno] [příjmení]. Ten se přitom netají tím, že tam chce mít tuto výstavbu co nejdéle.

50. Především však žalobce žalovaným v souvislosti s jejich žádostí o povolení změny stavby před dokončením již [datum] výslovně sdělil, že vyjma rozměrů vjezdu a umístění jednotky tepelného čerpadla nemá k jimi navrženým změnám námitek. S většinou těchto změn byl přitom seznámen již e-mailem z [datum], přičemž zbývající dokumentaci si ještě před schůzkou [datum] opatřil na stavebním úřadu, resp. mu byla poskytnuta e-mailem žalovaných. Žalobce i v průběhu celého stavebního řízení, v němž žalovaní v souladu s jeho požadavkem změnili polohu tepelného čerpadla a současně upravili hloubku vjezdu (parkovacího stání) ani jednou nezmínil, že by mu vadilo na žalovanými navrhovaných změnách konkrétně něco jiného, než nevhodná šíře vjezdu na parkovací stání žalovaných, která jim podle jeho přesvědčení neumožňovala vjíždět na jejich pozemek bez využití jím výlučně vlastněného pozemku p. [číslo]. Žádný jiný konkrétní nedostatek změn navržených žalovanými žalobce nezmiňoval a je proto jen logické, že se žalovaní domnívali, že nic jiného mu ve skutečnosti nevadí. Ostatně jej i ke sdělení dalších konkrétních námitek opakovaně vyzívali, avšak bez reakce. Žalobce dokonce ani v e-mailu ze dne [datum] neuvedl žádnou konkrétní změnu žalovanými učiněnou, která by podle něj měla být důvodem pro avizované odstoupení od kupní smlouvy, přičemž žalovaní se tak mohli logicky domnívat, že se stále jedná o problém s šíří vjezdu, který jediný byl do té doby žalobcem coby konkrétní nedostatek zmiňován.

51. Přestože jedinou od počátku žalobcem deklarovanou výhradou ke změnám projektu učiněným žalovanými, byla de facto výhrada k šíři vjezdu na jejich pozemek, což ve své výpovědi potvrdil i architekt Ing. [příjmení], začal žalobce poté, co mu žalovaní v tomto jeho požadavku neustoupili, hledat důvody pro zrušení kupní smlouvy účastníky uzavřené v okolnostech, o nichž v únoru 2021 sdělil žalovaným, že s nimi nemá problém (je s nimi [příjmení]). Žalobce si totiž zjevně byl vědom faktu, že šíře vjezdu (parkovacího stání) není závazným parametrem ve smyslu stranami uzavřené kupní smlouvy (viz shora), a proto začal důvody pro zrušení kupní smlouvy hledat v okolnostech, o nichž dříve prohlásil, že s nimi souhlasí. Jinak si totiž jeho počínání vysvětlit nelze. Takové počínání žalobce však lze zcela jistě označit za nekonzistentní, tj. nesouladné s jeho předešlými projevy. Jde tedy o jednání, které je v rozporu s principem poctivosti, jehož ochrana je zakotvena v § 6 o. z. Žalovaní se s ohledem na předešlé projevy žalobce měli právo důvodně domnívat, že žalobce jiné konkrétní výhrady než k šíři vjezdu na pozemek žalovaných nemá, a protože si současně byli vědomi faktu, že nejde o parametr podle kupní smlouvy závazný, mohli být důvodně přesvědčeni o tom, že mohou zahájit výstavbu domu podle stavebním úřadem k jejich návrhu změněného stavebního povolení, což také učinili. Až teprve poté, co stavbu zahájili (viz výpověď účastníků), začal žalobce opakovaně odstupovat od účastníky uzavřené kupní smlouvy s odůvodněním, že žalovaní svůj dům staví v rozporu se závaznými parametry, na nichž se v kupní smlouvě dohodli, přičemž naplnění předpokladů pro odstoupení od kupní smlouvy spatřoval ve změnách, o nichž od počátku roku 2021 věděl a s nimiž vyslovil dne [datum] souhlas (viz shora). Takové počínání žalobce je nepoctivé a představuje zjevné zneužití práva, které nepožívá právní ochrany (§ 8 o. z.).

52. Žalobce totiž tímto počínáním nesleduje dosažení účelu, pro který byly především závazné parametry dohodnuty, tj. zachování charakteru lokality a soukromí sousedů, neboť na dosažení tohoto účelu více či méně rezignoval již dříve (viz například výstavba na pozemcích [jméno] [příjmení]), ale sleduje tím zájmy jiné, které v době uzavírání kupní smlouvy ze dne [datum] žalovaným známy nebyly, a to ničím nerušené užívání pozemku p. [číslo] žalobcem k parkování jeho vozidel, přestože žalobce od počátku jednání účastníků o uzavření kupní smlouvy prezentoval tuto pozemkovou parcelu jako součást jednotně široké místní účelové komunikace, která měla být samozřejmě k dispozici i žalovaným v celé své šíři.

53. Navíc změny původní projektové dokumentace, k nimž žalovaní přikročili a v nichž nyní žalobce spatřuje porušení závazných parametrů kupní smlouvy, přestože s jejich provedením původně souhlasil (velikost parkovacího stání, potažmo nedostatečnou šíři vjezdu totiž ani v jednom z učiněných odstoupení žalovaným nevyčítá), nepředstavují podle názoru soudu porušení účelu, pro který byly do kupní smlouvy závazné parametry budoucí výstavby zakotveny.

54. Jak z provedeného dokazování vyplynulo, účelem ujednání o povinnosti dodržet při výstavbě konkrétního typu domu na prodaných pozemcích stanovené závazné parametry, bylo zejména zajištění jednotného architektonického řešení a vzhledu dané lokality a současně také zachování ochrany soukromí jednotlivých sousedů a výhledů do krajiny. Jednotu architektonického řešení zjevně chrání požadavek na zachování objemu a polohy stavby. Jednotu vzhledu pak kromě již zmíněného chrání další požadavky týkající se zejména barevnosti, použitých materiálů, možností a vzhledu oplocení apod. Ochranu soukromí sousedů pak zjevně chrání požadavky na umístění oken zejména v těch stranách jednotlivých domů, z nichž je možný výhled na intimní zóny domů sousedních (v daném případě jde o stranu východní, resp. jihovýchodní – viz výše).

55. Změny původního projektu učiněné žalovanými, které jim nyní žalobce účelově vyčítá, jsou z pohledu definovaného smyslu stanovení závazných parametrů, změnami kosmetickými a soud je přesvědčen, že jejich provedením není narušeno ani jednotné architektonické řešení a vzhled dané lokality, přičemž jsou jistě zachovány výhledy do krajiny i ochrana soukromí jednotlivých sousedů. To ostatně ve své výpovědi potvrdil sám autor daného architektonického řešení [titul] [příjmení] [příjmení] a rovněž tak svědek [příjmení] [jméno] [příjmení], který je profesí stavitel. Oba se totiž shodly v tom, že pro zachování jednotného rázu lokality je zapotřebí především zachování hmoty těch domů, tvaru střechy a rozdělení hmoty mezi obytnou číst s obytným podkrovím a garáž se zázemím, které jsou již jednopodlažní. Je zřejmé, že toto hmotové rozdělení je u domu žalovaných i po provedených změnách v původní projektové dokumentaci zachováno.

56. Vybudování sklepa v 1. podzemním podlaží nikterak nemění stanovenou hmotovou strukturu stavby, byť důsledně vzato zvětšuje objem stavby o tento prostor. V tomto ohledu nehraje význam ani zúžení garáže (jejího ostění) a rozšíření vstupní chodby vedle garáže, neboť jde o cca 50 cm. Hmotové řešení je navíc zachováno a tento detail je stěží postřehnutelný. Fakt, že stavba domu žalovaných je nakonec o 20 až 30 cm nižší, že došlo k zastřešení vstupu a změně sklonu střechy o 2 stupně rovněž nikterak podstatně nezasahuje účel, pro který byly závazné parametry výstavby stanoveny. Jde o detaily pouhým okem téměř nepostřehnutelné, nadto nižší úroveň domu (o celých 18 cm!) spíše zaručuje ostatním zachování výhledu, přístupu světla z východní, resp. západní strany apod.

57. Je-li poukazováno na zastřešení terasy, pak tato byla původně dokonce jako zastřešená nabízena v jedné z výbavových verzí typových domů v době, kdy je ještě k prodeji nabízel sám žalobce (viz například výpověď [titul] [příjmení]). Současně zastřešení teras se v daném místě nachází jak u domu manželů [příjmení], tak u domu pana [příjmení] a žalobce tuto okolnost s nimi nikterak neřeší. Fakt, že žalovaní mají nyní terasu z jižní strany o 40 cm výše, než měla původně být, je především důsledkem selhání žalobce, který měl garantovat zachování původního architektonického konceptu lokality a neměl tak připustit terénní úpravy a změny projektů u domu pana [příjmení] a paní [příjmení], které vedly k vyšší úrovni jejich pozemků, potažmo teras z jižní strany, na což museli žalovaní logicky reagovat. Vadí-li v tomto ohledu žalobci, že žalovaní budou moci sledovat jeho pozemek z terasy, která je o 40 cm výše, než původně měla být, což bude narušovat jeho soukromí, pak soud připomíná, že od počátku se v projektu [příjmení] [příjmení] počítalo s tím, že domy nebudou mít intimní zónu z východní strany. Přitom terasa žalovaných se nachází právě na východ od domu, který na svém pozemku hodlá žalobce stavět. Žalovaní by totiž i bez této změny na jeho pozemek z východní strany viděli úplně stejně, jako budou vidět nyní, a to například z oken ve 2. NP.

58. Vytýká-li žalobce žalovaným umístění dvou odvětrávacích oken v 1. NP na severní straně domu (odvětrání WC a koupelny), nenarušuje tato okolnost žádný z chráněných zájmů. Z hlediska jednotnosti vzhledu jde o nepodstatný detail a z hlediska ochrany soukromí sousedů je zřejmé, že to nemůže být takovými okny v přízemí (v 1. NP) nikterak narušeno, a to i s ohledem na rozměry a účel těchto oken, která mají být navíc odstíněna od ulice vzrostlou zelení. Soukromí sousedů pak zjevně není narušováno ani umístěním střešního okna ve 2. NP domu žalovaných z JV strany. Jednak je toto okno tak vysoko od podlahy, že jím nelze okolí domu běžně pozorovat a krom toho s umístěním tohoto okna souhlasila sousedka žalovaných z této strany paní [příjmení] (viz její souhlas na JV pohledu ze dne [datum]), přičemž právě k její ochraně (k ochraně jejího soukromí) sloužil zákaz umístění oken ve vyšších podlažích z JV strany domu. Rovněž tak drobné změny pozice oken a jejich rozměrů z JZ strany domu žalovaných nemají významný dopad do chráněných zájmů v dané lokalitě, když případný zásah do soukromí sousedů je stejný – již původně projektovaná okna nabízela téměř shodné výhledy, nadto se z této strany pod pozemky žalovaných žádná další výstavba neplánuje. Změnou pozice těchto oken navíc není narušen jednotný architektonický ráz lokality, jak potvrdil její autor [titul] [příjmení] [příjmení].

59. A právě zjištění, že jednotlivé změny původní projektové dokumentace, k nimž žalovaní přistoupili, jsou plně v souladu se zájmy, které měly být chráněny stanovením závazných parametrů výstavby v kupní smlouvě, byť se od těchto parametrů mohou v jednotlivých případech (nikoliv však podstatně) odchylovat, jen podtrhuje závěr soudu o tom, že žalobce tato možná a ryze jen formální porušení závazných parametrů (která mu nadto původně ani nevadila a souhlasil s nimi) zneužívá ke zrušení kupní smlouvy uzavřené s žalovanými, přičemž tím sleduje zájmy jiné, které v době uzavírání kupní smlouvy žalovaným známy nebyly, a to ničím nerušené užívání pozemku p. [číslo] žalobcem k parkování jeho vozidel (viz shora).

60. Skutečnost, že jednotlivá žalobcem učiněná odstoupení od kupní smlouvy ze dne [datum] představují zneužití práva, které nepožívá právní ochrany, znamená, že tato jednostranná právní jednání žalobce ve skutečnosti nevyvolala žádné právní účinky a kupní smlouva jimi zrušena nebyla. Právní poměry touto kupní smlouvou založené tak nadále trvají a žaloba na určení vlastnického práva žalobce k hodnotám touto smlouvou převedeným do vlastnictví žalovaných není důvodná, a proto byla soudem zamítnuta.

61. S ohledem na shora učiněné závěry soudu bylo nadbytečné zabývat se blíže tím, zda žalovaní realizací stavby podle změněného stavebního povolení porušili účastníky uzavřenou kupní smlouvu ze dne [datum], a pokud ano, zda se jedná o porušení této smlouvy v jednotlivých případech způsobem podstatným či nepodstatným. Rovněž tak bylo nadbytečným zabývat se otázkou, zda v souvislosti s jednotlivými naříkanými porušeními kupní smlouvy žalobce své právo od smlouvy odstoupit uplatnil včas či nikoliv. Důkazy k těmto otázkám provedenými se proto soud v odůvodnění tohoto rozsudku blíže nezabýval, resp. některé z nich (například znalecký posudek týkající se zachování objemu a polohy stavby) ani neprováděl.

62. Žalovaní coby manželé byli ve věci plně úspěšní, a proto je jim žalobce povinen podle § 142 odst. 1 o. s. ř. nahradit účelně vynaložené náklady řízení v celém rozsahu, přičemž k této náhradě jsou žalovaní oprávněni coby manželé společně a nerozdílně. Při úvaze o výši této náhrady se musel soud vypořádat nejprve s otázkou tarifní hodnoty rozhodné pro určení výše mimosoudní odměny zástupce žalovaných, který je advokátem. Podle § 8 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif – AT) představuje v projednávané věci tarifní hodnotu cena věci nebo práva v době započetí úkonu právní služby, jichž se právní služba týká.

63. Soudu byl žalovanými předložen znalecký posudek znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] vypracovaný v dubnu 2022 a stanovující obvyklou cenu nemovitostí zapsaných na listu vlastnictví [číslo] pro k. ú. [obec] u [obec] k [datum] částkou 10 900 000 Kč. Soud o správnosti závěrů znalce nemá pochybnosti. Znalce jednak správně užil srovnávací metodu, když z vhodně zvoleného vzorku porovnávaných nemovitých věcí stanovil za použití porovnávacích koeficientů obvyklou cenu předmětných nemovitostí po dokončení stavby, a to částkou 16 491 542 Kč. Současně tuto cenu korigoval s ohledem na rozestavěnost stavby v rozsahu 42 %, když hodnotu samotných pozemků stanovil 6 791 500 Kč a hodnotu rozestavěné stavby 4 109 908 Kč. Pokud žalobce namítal, že z posudku není patrné, co konkrétně a v jaké konkrétní částce je odečítáno od finální hodnoty po dokončení, tj. od částky 16 491 542 Kč, soud nepovažuje tuto námitku za relevantní, neboť znalec jasně a podrobně stanovil, v jakém stupni rozestavěnosti se dům nachází. Stanovil jednak jeho finální hodnotu s ohledem na obvyklé ceny v době ocenění a současně při zjištěném stupni rozestavěnosti určil hodnotu rozestavěného domu. Soud nemá o správnosti tohoto postupu znalce pochybnosti.

64. Žalobce současně poukazoval na skutečnost, že ocenění uvedeným znaleckým posudkem bylo provedeno podle stavu ke dni [datum], avšak řízení v této věci bylo zahájeno již v lednu 2022 a první úkon právní služby spočívající v přípravě a převzetí zastoupení žalovaných byl učiněn již v únoru 2022, kdy se stavba nacházela v mnohem nižším stupni rozestavěnosti. Jak bylo doloženo, zástupce žalovaných převzal jejich zastoupení v souvislosti s tímto řízením [datum], tj. cca měsíc před provedeným oceněním. Protože účelem občanského soudního řízení není vést samostatný spor o náhradu nákladů řízení a složitě prokazovat předpoklady pro jejich určení, rozhodl se soud situaci v tomto ohledu zjednodušit. Tarifní hodnota 10 900 000 Kč byť stanovená znalecky až k [datum] je z pohledu soudu minimem pro určení mimosmluvní odměny zástupce žalovaných, neboť nepředstavuje hodnotu všech majetkových hodnot, o jejichž vlastnictví v tomto řízení šlo. Neznámou stále zůstává hodnota spoluvlastnického podílu o velikosti id. [číslo] na společných pozemcích a infrastruktuře. Proto soud považuje za spravedlivé vycházet z takto určené tarifní hodnoty i při určení výše mimosmluvní odměny za právní služby poskytnuté zástupcem žalovaných dne [datum], tj. při přípravě a převzetí zastoupení.

65. Náklady řízení žalovaných jsou proto následující: - odměna zástupce žalovaných ve výši 1 167 840 Kč za celkem 15 úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 AT, a to za: - příprava a převzetí zastoupení dne [datum] - vyjádření žalovaných ze dne [datum] - vyjádření žalovaných ze dne [datum] - vyjádření žalovaných ze dne [datum] - účast u jednání soudu dne [datum] trvajícího déle než 2 hodiny - účast u jednání soudu dne [datum] trvajícího déle než 6 hodin - účast při ohledání na místě samém dne [datum] trvajícím déle než 2 hodiny - účast u jednání soudu dne [datum] trvajícím déle než 2 hodiny - účast u jednání soudu dne [datum] (soud do tohoto úkonu řadí i přednes závěrečného návrhu, byť byl předložen písemně a samostatně za něj odměnu nepřiznává) se sazbou odměny ve výši 48 660 Kč za jeden úkon právní služby podle § 7 AT, přičemž tuto sazbu je třeba s ohledem na zastoupení dvou žalovaných nejprve ponížit o 20 % a následně vynásobit dvěma podle § 12 odst. 4 AT. Sazba odměny za jeden úkon právní služby tak představuje 77 856 Kč. - paušální náhrada hotových výdajů zástupce žalovaných ve výši 4 500 Kč za 15 úkonů právní služby při sazbě náhrady ve výši 300 Kč za úkon podle § 13 odst. 3 AT, - náhrada jízdních výdajů ve výši 8 707,50 Kč za celkem 5 cest ke shora uvedeným jednáním soudu a k ohledání na místě samém z [obec] do [obec] a zpět (jedna cesta 242 km) vozidlem [registrační značka] s průměrnou spotřebou nafty 5,3 l na 100 km a při sazbách náhrad stanovených vyhláškou č. 511/2021 Sb., - náhrada za ztrátu času ve výši 3 000 Kč za celkem 30 započatých půlhodin strávených shora uvedenými cestami při sazbě náhrady ve výši 100 Kč za započatou půlhodinu podle § 14 odst. 3 AT, - náhrada nákladů ve výši 8 500 Kč vynaložených na shora citovaný znalecký posudek, - náhrada 21 % DPH, kterou je povinen zástupce žalovaných odvést z odměny a náhrad ve výši 248 650 Kč (při základu 1 184 047,50). Celkem tak náklady řízení žalovaných představují částku ve výši 1 441 197,50 Kč.

Poučení