38 C 248/2023

Rubrum

Okresní soud Plzeň-město rozhodl samosoudkyní Mgr. Alenou Chaloupkovou ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0][Datum narození zainteresované osoby 0/0] [Adresa zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalované: [Jméno zainteresované osoby 1/0][Datum narození zainteresované osoby 1/0] [Adresa zainteresované osoby 1/0] svěřenský správce [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 1/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 1/0] o nahrazení projevu vůle takto:

Výrok

I. Soud zamítá žalobu, kterou se žalobkyně domáhala nahrazení projevu vůle žalované jakožto prodávající, směřující k uzavření kupní smlouvy se žalobkyní jakožto kupující, jejímž předmětem by byl pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v obci [adresa], k.ú. [adresa], zapsaný na LV č. [hodnota] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa]-[Anonymizováno], za kupní cenu, jejíž výše bude specifikována po provedeném důkazním řízení.

II. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 18. 8. 2023 domáhala vydání rozhodnutí, kterým by byl nahrazen projev vůle žalované jakožto prodávající, směřující k uzavření kupní smlouvy se žalobkyní jakožto kupující, jejímž předmětem by byl pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v obci [adresa], k.ú. [adresa], zapsaný na LV č. [hodnota] u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa]-[Anonymizováno], za kupní cenu, jejíž výše bude specifikována po provedeném důkazním řízení. Žalobu odůvodnila tím, že je výlučnou vlastnicí stavby č. ev. [Anonymizováno] sloužící k rodinné rekreaci, která na předmětné parcele stojí, žalovaná pak je výlučnou vlastnicí této parcely. Žalobkyně se vlastnicí stala v roce 2003 na základě kupní smlouvy a s ohledem na nejednotnost vlastnictví stavby a pozemku, na kterém stavba stojí, a s ohledem na ustanovení § 3056 Občanského zákoníku jí ke dni 1. 1. 2014 vzniklo zákonné předkupní právo. Žalobkyně v červenci 2023 zjistila, že žalovaná je vlastníkem předmětného pozemku, její vlastnické právo bylo k pozemku zapsáno do katastru nemovitostí dne [datum] a vzhledem k tomu, že jí nebyl předmětný pozemek ke koupi nabídnut, dovodila, že její předkupní právo bylo porušeno. Uvedla, že má o předmětný pozemek zájem a s odkazem na ustanovení § 2144 Občanského zákoníku požádala o nahrazení projevu vůle žalované, na základě kterého by se stala vlastníkem pozemku, na kterém chata stojí, za úplatu stanovenou buď znaleckým posudkem, a nebo odvozenou z kupní ceny uvedené v kupní smlouvě, kterou žalovaná pozemek nabyla.

2. Žalovaná navrhovala zamítnutí žaloby. Ve věci se vyjádřila písemně dne 26. 10. 2023 (viz č.l. 24-26 spisu) tak, že je správkyní svěřenského fondu [adresa], do jehož portfolia patří i předmětný pozemek o výměře 27 m2 a s nímž souvisí další pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve stejném katastrálním území sloužící jako zahrada o výměře 342 m2. Pozemky byly zakoupeny [jméno FO] dne [datum] a vloženy do majetku svěřenského fondu. [jméno FO] [Anonymizováno] s žalobkyní neúspěšně jednal o koupi chaty, chata byla zdevastovaná a vázlo na ní několik exekucí, žalobkyně tedy neměla na předkupní právo nárok, neboť nebyla vlastníkem. Pozemky využívali k rekreaci. Na přelomu roku 2022/2023 došlo k pádu akátů a poškození (rozlomení) chaty. Znalec jim vypracoval odborné vyjádření ze dne [datum] a oni se obrátili dne [datum] s žádostí, resp. ohlášením odstranění stavby na stavebně úřad [Anonymizováno] [adresa], který vydal usnesení o projednání odstranění stavby. Dne [datum] mu [tituly před jménem] [jméno FO], znalec vypracoval další odborné vyjádření k demolici stavby. [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] vydal pod sp. zn. [Anonymizováno] rozhodnutí, že chatu je nutné odstranit. V současné době jednají se synem žalobkyně o vyřešení odstranění stavby.

3. V podání ze dne 23. 1. 2024 (viz č.l. 76-77) pak žalovaná doplnila, že stavba chaty zanikla již v červnu 2023, žalobkyně se o chatu nestarala, vyskytovali se tam bezdomovci a narkomani. Žalovaná se snažila předejít poškození chaty a již dne 30. 9. 2020 podala žádost [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] o odstranění 3 stromů, jejichž zřícení na chatu hrozilo, ale nebylo na žádost reagováno. Již v srpnu 2020 chatu poškodila zlomená větev stromu, na přelomu roku 2022 a 2023 pak došlo k vyvrácení 2 ks akátů a při jejich likvidaci v červnu 2023 se chata rozpadla. Žalovaná je přesvědčená, že došlo k zániku stavby chaty. Žalobkyně nijak na výzvy žalované nereagovala, nejednala, nereagovala ani na dopis ze dne 2. 6. 2023, kterým byla vyzvána k hrazení nájemného za 28 měsíců ve výši 39 200 Kč. I v této výzvě žalobkyně byla na spadlé akáty upozorněna.

4. Žalobkyně v podání ze dne 10. 11. 2023 (viz č.l. 53-54 spisu) reagovala na tvrzení žalované a uvedla, že k jednání mezi synem žalobkyně a panem [jméno FO] došlo, ale finanční nabídka 1 000 Kč za koupi chaty nebyla pro žalobkyni přijatelná. Dále potvrdila, že na chatě vázly exekuce, ale popřela, že by to mělo vliv na její vlastnické právo a právo předkupní. Dále uvedla, že o pádu stromů ví, ale o žádných správních řízeních, které by se týkaly předmětné chaty, nebyla informována. V podání ze dne 26. 1. 2024 (viz č.l. 90 - 92) pak žalobkyně uvedla, že v době koupě chaty žalovanou byla chata ze stavebnětechnického hlediska v pořádku, byť nebyla pravidelně užívána, nevykazovala známky poškození. O poškození chaty nebyla žalobkyně nijak informována, stejně jako o jejím užívání bezdomovci ani narkomany, a to až do doby doručení dopisu žalované z června 2023, kterým byla žalobkyně vyzvána k placení nájemného. Až poté začala se synem situaci řešit, syn ale když na místo dorazil, zjistil, že jsou patrné ze stavby jen základy a zděná nadzemní část stavby. K odstranění stavby došlo bez vědomí a součinnosti žalobkyně, která, pokud by se včas o problému dozvěděla, by zajistila odstranění stromu a opravu chaty. Žalobkyně namítala, že žalovaná postupovala při odstranění chaty protiprávně, svévolně a bez jejího vědomí a souhlasu, upozornila na skutečnost, že řízení u stavebního úřadu bylo zastaveno a že ona jako vlastnice chaty nikdy nebyla nikým oslovena, o probíhajícím řízení nevěděla, ona ani její syn nebyl vyzván k udělení souhlasu s demolicí. Pokud jednala žalovaná protiprávně, není možné přičítat takto vzniklou situaci k tíži žalobkyně a je třeba stále považovat chatu za věc v právním slova smyslu, které svědčí předkupní právo. Ohledně manipulačního prostoru okolo chaty pak uvedla, že se jedná o historicky danou situaci, kdy pozemek, na kterém je chata umístěna zcela kopíruje její půdorys a žádný manipulační prostor okolo chaty ani přístup k chatě neřeší a neumožňuje. Tato situace je v dané lokalitě stejná pro všechny chaty a je dána historickými souvislostmi. K otázce zjištění obvyklé ceny předmětného pozemku odkázala na kupní smlouvu, kterou nemovitosti byly převedeny svěřenskému fondu a navrhla matematické (aritmetické) odvození ceny pozemku pod chatou z celkové zaplacené kupní ceny v poměru výměr převáděných pozemků, případně navrhla zpracování znaleckého posudku.

5. Účastníci byli soudem poučeni při prvním ústním jednání ve věci samé dne [datum] (viz č.l. 62-66 spisu) a byla jim poskytnuta lhůta k doplnění tvrzení a důkazních návrhů do 25ti dnů od doručení protokolu z jednání. tato lhůta uplynula dne 3. 1. 2024 u žalobkyně a 6. 1. 2024 u žalované.

6. Soud na základě provedených důkazů zjistil následující skutkový stav. Soud zjistil z výpisů z katastru nemovitostí (viz č.l. 9-10, 30 a 32) a smlouvy kupní ze dne [datum] (viz č.l. 5-8, 27-29) soud zjistil, že žalobkyně je vlastnicí stavby č. ev. [Anonymizováno], způsob využití rod. rekr. stojící na parcele parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zapsané na LV [Anonymizováno] pro obec [adresa], část obce [adresa], kterou nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s právními účinky vkladu ke dni [datum] a že vlastníkem pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] je [Jméno zainteresované osoby 1/0] jako svěřenský správce, [adresa] svěřenský fond, IČ [IČO] (v době nabytí byla svěřenským správcem [jméno FO] a svěřenský fond byl označen [jméno FO] [Anonymizováno] svěřenský fond). Žalovaná vlastnické právo nabyla na základě kupní smlouvy ze dne [datum] s právními účinky vkladu ke dni [datum], svěřenským správcem se stala na základě jmenování zakladatelem dle [Anonymizováno] [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ze dne [datum] s právními účinky zápisu k [datum]. Z otrofotomapy (viz č.l. 96, 97) je patrné, že pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] k.ú. [adresa] kopíruje půdorys stavby a jeho okolí tvoří pozemek parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve stejném katastrálním území. Ke dni [datum] vázlo na chatě ve vlastnictví žalobkyně zástavní právo soudcovské (oprávnění pro [právnická osoba]., povinný [jméno FO]), zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu pro Českou republiku – Finanční úřad pro [Anonymizováno] [Anonymizováno] a byla patrná i probíhající exekuce dle exekučního příkazu k prodeji nemovitých věcí pro Českou republiku – Finanční úřad pro [Anonymizováno] [Anonymizováno], územní pracoviště v [Anonymizováno]. Ke dni [datum] již bylo zapsáno jen zástavní právo soudcovské (oprávnění pro [právnická osoba]., povinný [jméno FO], viz výpis z katastru nemovitostí č.l. 30-32, usnesení [Anonymizováno] [adresa] – [Anonymizováno] č.j. [spisová značka] viz č.l. 33-34).

7. Ze spisu stavebního úřadu Úřadu městského obvodu [adresa] sp. zn. [Anonymizováno], který si soud k návrhu účastníků vyžádal, soud zjistil, že dne [datum] podala žalovaná ohlášení odstranění stavby předmětné chaty, v žádosti byla žalovaná uvedena jako vlastník stavby, byť bylo zaškrtnuto, že vlastník stavby a pozemku není shodný. V žádosti uvedla, že chatu je nutné odstranit z důvodu bezpečnosti, možnosti újmy na zdraví a životu s tím, že odstranění stavby bude svépomocí a materiál bude zlikvidován tím, že se odveze na sběrný dvůr (kopie žádosti je též na č.l. 36-38 spisu). K žádosti bylo připojeno odborné vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne [datum], kterým je navržen technologický postup odstranění objektu chaty a z něhož je patrná fotodokumentace chaty a bylo navrženo, že materiál na bázi dřeva bude využit jako palivové dříví a zbytek bude ekologicky likvidován (odborné vyjádření je též ve spise soudu v přílohové obálce a na č.l. 85-86 spisu). Dále pak bylo připojeno též odborné vyjádření [tituly před jménem] [jméno FO] ze dne 30. 3. 2023, kterým byl posouzen technický stav předmětné chaty a bylo popsáno, že v přesně nezjištěné době došlo vlivem poryvu silného větru, přestárlosti dřevin a náklonu svahu k vyvracení kořenů a odlomení části korun vzrostlých akátů umístěných na pozemku v majetku města Plzně parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a jejich pádů na předmětnou chatu a tím k devastaci zastřešení chaty a poškození svislých nosních stěn projevující se posunem jejich pozic a trhlinami ve svislých konstrukcích objektu. Vlivem zatékání srážkových vod do poškozeného objektu pak dochází k nevratnému poškození nosných dřevěných prvků hnilobou. Bylo bylo navrženo odstranění stavby chaty. (odborné vyjádření je též ve spise zdejšího soudu v kopii na č.l. 39-42 spisu a 82-83 spisu) Dále pak bylo připojeno odborné vyjádření vypracované společností [Anonymizováno] [Anonymizováno][Anonymizováno]r.o. k posouzení stavu stromů k žádosti o jejich odstranění bez uvedení data, kterým bylo zjištěno odlomení koruny akátů rostlých na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] ve vlastnictví [Anonymizováno] [Anonymizováno] [adresa] . Bylo uvedeno, že hrozí další odlamování, a je proto navržen prořez či stržení z důvodu hrozícího pádu nad objektem chaty (odborné vyjádření je v kopii doloženo též na č.l. 78-80, v něm je však uvedeno rukou psané datum 18. 8. 2020, čímž se liší od vyjádření založeného do stavebního spisu). Ve vyjádřeních je obsažena též fotodokumentace zachycující poškození střechy a konstrukce chaty, je však patrné stále první nadzemní podlaží, obvodové stěny, zábradlí verandičky (viz. též č.l. 51 spisu). Usnesením [Anonymizováno] [adresa], odbor stavebně správní a investic, sp. zn. [Anonymizováno] ze dne [datum], které nabylo právní moci dne [datum] rozhodl, že záměr odstranit stavbu chaty bude projednán v řízení a vyzval žadatele k doplnění dokumentace a upozornil žalovanou, že žádost bude posouzena až po doplnění všech podkladů, současně rozhodl o přerušení řízení do [datum] (viz též č.l. 46 spisu). Dle závazného stanoviska [Anonymizováno], odboru životního prostředí sp. zn. [Anonymizováno] ze dne [datum] bylo vysloveno za podmínek specifikovaných ve stanovisku vztahujícími se k likvidaci odpadů závazné souhlasné stanovisko s odstraněním stavby chaty (viz též č.l. 43-45 spisu, 84-). Dne 11. 7. 2023 byla žalovaná vyzvána příslušným stavebním úřadem (č.j. [Anonymizováno] k doložení formuláře podepsaného vlastníkem stavby. Usnesením ze dne [datum] č.j. [Anonymizováno], které nabylo právní moci dne [datum] z důvodu nedoložení podkladů vyžadovaných stavebním úřadem, stavební úřad řízení o odstranění stavby chaty zastavil.

8. Z kopie žádosti o povolení odstranit 3 akáty ze dne [datum] s razítkem [Anonymizováno] ze stejného data je patrné, že správce svěřenského fondu, tehdy [jméno FO], žádá o možnost jejich odstranění s ohledem na poškození chaty.

9. Dopisem ze dne 2. 6. 2023 (viz č.l. 87-88, 93-94) bylo prokázáno, že žalovaná vyzvala žalobkyni k placení nájemného za chatu stojící na pozemku žalované s odkazem na nájemní smlouvu či ve výši 1400 Kč měsíčně a bylo uvedeno, že s ohledem na pád stromů z prosince 2022 či ledna 2023 vlivem poryvu větru již není pravděpodobné její užívání, proto je požadováno nájemné za dobu 28 měsíců ve výši 39 200 Kč. Dopis byl odeslán dne 4. 6. 2023 doporučeně poštou a žalobkyně jeho doručení potvrdila.

10. Dopisem ze dne 10. 7. 2023 (viz č.l. 13, doručenka pak č.l. 11-12) bylo prokázáno, že žalobkyně vyzvala žalovanou doporučeným dopisem zaslaným na adresu jejího trvalého pobytu (viz výstup z CEO č.l. 14) k převedení vlastnického práva k pozemku pod chatou za stejných podmínek, za jakých žalovaná pozemek nabyla od svého předchůdce. Dopis se vrátil zpět žalobkyni s poznámkou, že adresát nebyl zastižen.

11. Žalovaná předložila jako důkaz čestné prohlášení [jméno FO] podepsané ověřeným podpisem dne [datum] (viz č.l. 105), ze kterého plyne, že byl původním vlastníkem pozemku pod chatou a s paní žalobkyní se snažil navázat spojení a řešit vzájemné vztahy, a to buď pronájmem nebo odkupem pozemku. Žalobkyně na návrhy nereagovala. O problému jednala i [jméno FO] se synem žalobkyně, ten přislíbil, že to dořeší přes právního zástupce, ale nikdo je již nekontaktoval, bylo to někdy v roce 2014. Z toho dovodili, že došlo k nabídce na odkup v rámci předkupního práva a žalobkyně tuto možnost nevyužila.

12. V řízení byli dále vyslechnuti dva svědci a žalovaná jako účastnice řízení. Z výslechu svědka [Anonymizováno] provedeného dne [datum] (viz. č.l. 64 rub až 66) soud zjistil, že je synem žalobkyně, že asi před 20ti lety žalobkyně koupila chatu a proběhla její rekonstrukce, na chatu jezdila žalobkyně s vnukem, jeho synem, několikrát i on, následně na chatu nejezdili 15-16 let. V létě letošního roku kontaktoval žalobkyni pan [jméno FO] a chtěl po ní podepsat nějaké dokumenty, žalobkyně s ním jednat nechtěla, odkázala ho na svědka. Tím zjistili, že došlo ke změně vlastnického práva k pozemku pod chatou. [jméno FO] se s ním pak spojil a chtěl od něj podepsat nějaké dokumenty, které mu však nedal k dispozici, aby si je mohl prostudovat, vymlouval se, že je neumí elektronicky poslat a nedal je svědkovi k dispozici ani v listinné podobě. V té době se jel podívat na chatu a zjistil, že horní část chaty je zbouraná, zbyl betonový základ chaty, betonový monolit, který je vyvýšený nad terénem asi 1 -1,5 m a schodiště na něj vedoucí, nezůstala žádná místnost, žádný obytný prostor. Sousedi mu sdělili, že chatu zboural pan [jméno FO]. Žádný konkrétní návrh řešení od pana [jméno FO] neslyšel, mohlo padnout nějakých 1 000 Kč. K chatě vede stezka pro pěší, nedá se tam zajet. Jak jsou a byly uspořádány vztahy mezi vlastníky chat v dané lokalitě a vlastníky pozemků, to nevěděl, uvedl, že možná platili nějaké nájemné v minulosti. Ohledně přípojky elektřiny uvedl, že v minulosti nechávali opravit „antoníček“ na elektřinu, zda a kdy došlo k odpojení, nevěděl. K zástavnímu soudcovskému právu, které vázne na chatě, uvedl, že chatu žalobkyně kupovala v rámci insolvenčního řízení od insolvenčního správce a mělo dojít k výmazu tohoto soudcovského zástavního práva, neboť se vztahovalo k předchozímu vlastníkovi, s žalobkyní nesouvisí a stejně tak i nařízená exekuce sp. zn. [spisová značka].

13. Z výslechu svědka [jméno FO] provedeného dne [datum] soud zjistil, že je přítelem žalované a současně zřizovatelem svěřenského fondu, který založil a majetek včetně pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k.ú. [adresa] do něj vložil s ohledem na vztahy se svými dětmi. Předchozího vlastníka pana [jméno FO] se ptal, zda učinili nabídku žalobkyni před prodejem pozemku jemu a bylo mu sděleno, že učinili, ale žalobkyně byla pasivní. Již v době, kdy kupoval pozemek, byl stav chaty špatný, byla zarostlá, sousedi mu sdělili, že žalobkyně na chatu nejezdí, na chatě prý žili bezdomovci, byla tam i Policie ČR. Žalobkyni několikrát navštívil a chtěl od ní chatu koupit, jenže na chatě vázlo zástavní právo a exekuce, bylo mu sděleno, že se ozve, až zaplatí tu exekuci. Žalobkyni navštívil celkem asi 4krát, žalobkyně byla apatická. On pozemky prosekal a posekal a jezdil tam na ryby. Chata byla neobyvatelná, v minulosti na ní spadla větev, zatékalo tam. V roce 2021 chtěl chatu ocenit od znalkyně, ta mu ale řekla, že by zaplatil více za posudek, než je cena chaty. V lednu 2023 či prosinci 2022 na chatu spadly dva akáty a chatu rozlomily. On se obrátil na stavební úřad, aby mohl chatu odstranit, ale byl upozorněn, že žádost musí podat vlastník chaty. Navštívil několikrát paní žalobkyni, ta jej odkázala na svého syna, pokusil se se synem žalobkyně potkat a dohodli se, že souhlas na stavební úřad s odstraněním stavby podá, ale nestalo se tak. Akáty na vlastní náklady odstranil někdy v únoru nebo březnu 2023, zbytky chaty pak v době, kdy podával žádost na stavební úřad. Zbytky chaty odstranil svépomocí se dvěma kamarády, odvezl je na stavební dvůr, byly plesnivé. Nyní tam je pouze betonový sokl. V minulosti chtěl již učinit opatření ohledně stromů, aby nedocházelo k jejich pádům, psal i na nějaký úřad, dokládal stanovisko a posudek pana Šimandla, odpověď ale nedostal. [jméno FO] žalobkyni psal dopis, kterým ji vyzýval k placení nájemného, chtěl ji podnítit k nějaké reakci, na dopis žalobkyně nereagovala. Představy ohledně finančního řešení žalobkyně nemůže akceptovat, měla by spíše platit ona jemu.

14. Z výslechu žalované jako účastnice řízení provedeného dne [datum] soud zjistil, že neví nic, co se stalo před rokem 2022. Správkyní svěřenského fondu se stala až v roce 2022, je družkou pana [jméno FO], který jej zakládal. Ví o tom, že na přelomu roku 2022/2023 na chatu spadly stromy, to viděla. Všichni chataři chodí přes jejich pozemek, a proto bylo potřeba padlé stromy zlikvidovat. U žádných jednání se žalobkyní nebyla, ale od pana [jméno FO] ví, že měl žalobkyni navštívit a posílat jí dopis, kterým žádal o placení nájemného, ve stejném dopise byla žalobkyně o pádu stromů informovaná. Likvidační práce na chatě prováděl pan [jméno FO], byly to jednoduché práce, nebyla tam žádná cihla, nebylo potřeba bourací kladivo, jen šlo o odvoz nepořádku, nebylo tam nic, co mělo nějakou hodnotu, odváželi to do sběrného dvora, střecha chaty byla z azbestu a byl problém s jeho likvidací. [jméno FO] žalobkyně odmítala s panem [jméno FO] komunikovat, jí se to zdá neadekvátní, když se o chatu žalobkyně nezajímala a pak podala žalobu. Na adrese svého trvalého pobytu nebydlí, rozvedla se s manželem a nemají dořešeny majetkové záležitosti, ale má zařízené přeposílání pošty na adresu [adresa]. Předmětné pozemky nejsou nijak využitelné, oni tam jezdili na ryby, chata se neužívala, byla otevřená, měla vylomený zámek, oni to několikrát zamykali, chodili tam bezdomovci, kteří tam přespávali a zámek vylomili. Tato situace se týkala i okolních chat. Cesta okolo chaty je pouze pro pěší, přístup pro auta je nad kopcem nad chatou.

15. Podle ustanovení § 498 zákona č. 89/2012 Sb. v platném znění, Občanského zákoníku (dále jen OZ) nemovité věci jsou pozemky a podzemní stavby se samostatným účelovým určením, jakož i věcná práva k nim, a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon. Stanoví-li zákon, že určitá věc není součástí pozemku, a nelze-li takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty, je i tato věc nemovitá.

16. Podle § 1409 OZ komu je svěřena plná správa cizího majetku, dbá o jeho rozmnožení a uplatnění v zájmu beneficienta.

17. Podle § 1456 OZ svěřenskému správci náleží plná správa majetku ve svěřenském fondu. Do veřejného seznamu nebo do jiné evidence se svěřenský správce zapíše jako vlastník majetku ve svěřenském fondu s poznámkou „svěřenský správce“.

18. Podle § 2140 OZ ujedná-li si předkupník k věci předkupní právo, vzniká dlužníku povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi, pokud by ji chtěl prodat třetí osobě (koupěchtivému).

19. Podle § 2144 odstavec 1) OZ je-li předkupní právo zřízeno jako právo věcné, opravňuje předkupníka domáhat se vůči nástupci druhé strany, jenž věc nabyl koupí nebo způsobem postaveným ujednáním o předkupním právu koupi na roveň, aby mu věc za příslušnou úplatu převedl.

20. Podle § 3054 OZ stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku, na němž je zřízena, přestává být dnem nabytí účinnosti tohoto zákona samostatnou věcí a stává se součástí pozemku, měla-li v den nabytí účinnosti tohoto zákona vlastnické právo k stavbě i vlastnické právo k pozemku táž osoba.

21. Podle § 3056 OZ vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

22. Soud dospěl k následujícímu právnímu závěru. Žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako vlastnice chaty č. ev. [Anonymizováno] sloužící k rodinné rekreaci stojící na pozemku parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v obci [adresa], k.ú. [adresa], je proto v rámci základní úvahy aktivně legitimována k podání žaloby. Žalovaná je správkyní svěřenského fondu s označením [adresa] svěřenský fond, IČ [IČO]. Svěřenský fond je entitou bez právní subjektivity, která vzniká tím, že její zakladatel vyčlení majetek ze svého výlučného vlastnictví a svěřenského správce povolá ke správě takového majetku, svěřenský fond pak není vlastníkem daného majetku, v právních vztazích jedná svěřenský správce vlastním jménem na účet svěřenského fondu, náleží mu plná správa majetku dle § 1456 ve spojení s § 1409 Občanského zákoníku. Žalovaná byla tedy správně označena a může být označena jako pasivně legitimovaná osoba - žalovaná, v daném soudním sporu.

23. Bylo prokázáno, že žalobkyně byla ke dni 1. 1. 2014 vlastnicí stavby chaty (k danému okamžiku se jednalo o stavbu spojenou se zemí pevným základem, nemovitou věc dle § 498 OZ zapsanou v katastru nemovitostí) a současně bylo prokázáno, že nebyla vlastníkem pozemku pod chatou, stavba chaty se tak nestala součástí pozemku dle § 3054 OZ. Ke dni 1. 1. 2014 vzniklo žalobkyni zákonné předkupní právo k pozemku pod chatou s odkazem na § 3056 odstavec 1 OZ, stejně jako vlastníku pozemku vzniklo zákonné předkupní právo ke stavbě chaty. Takové předkupní právo má stejný obsah jako je upraven v ustanovení § 2140 a násl. OZ, tedy je spojeno s povinností vlastníka pozemku v daném případě, nabídnout věc ke koupi nejdříve žalobkyni jako předkupníkovi, pokud by ji chtěl prodat jiné osobě. Nabídka musí být dostatečně konkrétní, určitá, musí být shodná s nabídkou učiněnou koupěchtivému a musí být učiněna v časové souvislosti s uzavřením kupní smlouvy s koupěchtivým (třetí osobou). Bylo prokázáno, že původní vlastník pozemku pod chatou tento pozemek převedl kupní smlouvou ze dne [datum] na svěřenskou správkyni [jméno FO] a následně že došlo v srpnu 2022 ke změně svěřenského správce na žalovanou. Nebylo prokázáno, že by původní vlastník pozemku splnil svoji povinnost dle § 2140 OZ nabídnout pozemek za stejných podmínek žalobkyni před uzavřením kupní smlouvy se žalovanou (resp. její předchůdkyní v pozici správkyně svěřenského fondu, změna správce svěřenského fondu nemá vliv na změnu vlastnictví dle § 2140 OZ). Jednání zmiňované v čestném prohlášení [jméno FO] ze dne [datum] (č.l. 105 spisu) splnění takové povinnosti odpovídající § 2140 OZ neprokazuje, neboť obecné jednání o koupi či pronájmu bez jednoznačných obsahových podmínek a v době časově s uzavřením kupní smlouvy nesouvisející, takové podmínky nenaplňuje. Soud tedy nemá za prokázané, že by byla povinnost vlastníka pozemku při jeho prodeji ve vztahu k žalobkyni splněna. To sice na straně jedné nezakládá neplatnost uzavřené kupní smlouvy (viz rozhodnutí NS 22 Cdo 1280/2021), ale zakládá to právo žalobkyně jako předkupníka dle § 2144 OZ k tomu, aby se na žalované jako nabyvateli domáhala převodu pozemku za příslušnou úplatu. Potud, tedy v základu, byla úvaha žalobkyně správná, žalobkyně se správně domáhala postupem dle § 161 odstavec 3 o.s.ř. práva retraktu vůči žalované, která coby vlastník přejala závady váznoucí na pozemku dle § 1107 OZ (viz např. též rozhodnutí NS 33 Cdo 1480/2020, 25 Cdo 3302/2021, 22 Cdo 3018/2022, 22 Cdo 1952/2019).

24. Soud však musel jako předběžnou otázku řešit i tu skutečnost, zda ke dni vyhlášení rozhodnutí a ke dni uzavření kupní smlouvy se žalovanou (resp. ke dni [datum]) byla žalobkyně vlastnicí stavby v právním slova smyslu, neboť pokud došlo k zániku stavby, došlo též k zániku práva (i věcného), které s věcí je spojeno. Neexistuje-li věc, nemůže existovat s ní spojené právo (analogicky např. zánik zástavního nastane při zániku zástavy dle § 1377 odstavec 1) písmeno a) OZ). Pro posouzení okamžiku vzniku stavby jako věci je rozhodný okamžik, v němž je stavba vybudována minimálně do takového stádia, od něhož všechny další stavební práce směřují již k dokončení takto druhově i individuálně určené věci. U nadzemních staveb dochází k této situaci vytvořením stavu, kdy je již jednoznačně nezaměnitelným způsobem patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží (např. 22 Cdo 2534/2000, 22 Cdo 2615/2004, 22 Cdo 764/2011, 22 Cdo 2554/2007). Obdobné pravidlo se uplatní i při posouzení zániku stavby jako věci. Nadzemní stavba zaniká a přestává být věcí v právním slova smyslu tehdy, není-li již patrno alespoň dispoziční řešení prvního nadzemního podlaží původní stavby, zpravidla tedy destrukcí obvodového zdiva pod úroveň stropu nad prvním podlažím obvykle při současném odstranění zdiva příček (viz. např. rozsudky NS 20 Cdo 931/99, 22 Cdo 1241/2010 a nově též 33 Cdo 2339/2021). V dané situaci bylo prokázáno, že na chatu měly spadnout na přelomu roku 2022/2023 dva akáty a tím mělo dojít k rozlomení střechy a poškození chaty. Z fotodokumentace provedené v řízení i z výslechu svědka [jméno FO] však vyplynulo, že v té době ještě první nadzemní podlaží a jeho dispoziční řešení patrné bylo. Dále bylo prokázáno, že v létě 2023, kdy chatu navštívil syn žalobkyně, již byla znatelná jen betonová deska a schody k ní vedoucí. Chatu, ať již byla v jakémkoliv stavu použitelnosti a poškození, ale se znatelným dispozičním řešením prvního nadzemního podlaží, odstranil dle svého vyjádření svědek [jméno FO] svépomocí někdy v období jara 2023, a to bez vědomí a souhlasu žalobkyně. Byť bylo prokázáno, že nebyl [jméno FO] vlastníkem stromů, které chatu poškodily a byť bylo prokázáno, že žalobkyně byla dlouhodobě zcela pasivní v péči o chatu a dokonce ji ani sporadicky více než 15 let nenavštívila, nestarala se o ni, nepečovala o ni, zánik chaty jako stavby v právním smyslu způsobil svým aktivním jednáním až [jméno FO]. Zda se tak stalo před podáním ohlášení na stavební úřad či poté prokázáno nebylo, prokázáno však bylo, že stavební úřad řízení o odstranění stavby zastavil, neboť nebyl doložen souhlas, resp. návrh osoby oprávněné k takovému jednání, tedy vlastníka chaty. Nebylo také prokázáno, že by žalobkyně jako vlastnice stavby s její demolicí, s jejím odstraněním vyslovila souhlas. Chata jako stavba v právním smyslu ke dni koupě předchůdkyní žalované v pozici správkyně svěřenského fondu ([datum]) existovala a její existence trvala minimálně do počátku roku 2023. Ke dni vyhlášení rozsudku však již tato stavba v právním slova smyslu jednoznačně neexistovala. Právo žalobkyně domáhat se vůči žalované nahrazení její vůle ve vztahu k nabytí pozemku pod chatou, odvozené od jejího předkupního práva k pozemku, tak ke dni vyhlášení rozsudku s ohledem na zánik chaty jako stavby v právním slova smyslu, neexistovalo. Soud tak musel žalobu zamítnout. Provádění dalších důkazů ve vztahu k zjištění ceny předmětného pozemku tak soud považoval za nadbytečné, proto důkazní návrhy k nim směřující zamítl.

25. Nutno dodat, že situace, kdy pozemek pod chatou (nyní již jen betonovou deskou), zcela kopíroval půdorys chaty a žalobkyně neměla žádné věcné ani závazkové právo k okolním pozemkům, by ani fakticky neumožňovala obnovu chaty, která by nezbytně vyžadovala přístup. Cílem úpravy zákonného předkupního práva dle § 3056 OZ je docílit jednoty vlastnictví pozemku a stavby. Při opačném právním výkladu uvedené předběžné otázky by nastala situace, kdy by vlastnice pozemku pod chatou ani nemohla docílit obnovy stavby chaty. Byť je s ohledem na historické souvislosti pochopitelné vymezení pozemku pouhým půdorysem chaty, v dané situaci by žalobkyně byla fakticky omezena v obnově a užívání chaty. Soud však zmiňuje tyto úvahy jen na okraj, při posouzení otázky trvání předkupního práva k nim nepřihlížel.

26. Soud ponechává stranou též případné závazkově deliktní důsledky, které by jednáním žalované, případně pana [jméno FO] žalobkyni vznikly, neboť nejsou předmětem tohoto řízení, stejně jako případné právo k betonové desce, která se jako pozůstatek stavby na předmětném pozemku stále nachází.

27. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 150 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu tak, že nepřiznal žádnému z účastníků nárok na náhradu nákladů řízení. Je sice pravdou, že žalovaná byla v soudním sporu úspěšná, nicméně soud nemohl odhlédnout od okolností, které neúspěch způsobily a které souvisí s jednáním zakladatele svěřenského fondu, jehož správkyní žalovaná je. Jeho prokázané aktivní jednání vedlo k zániku chaty jako stavby v právním slova smyslu, a tedy i k neúspěchu žalobkyně. Na straně druhé soud vzal v potaz i to, že žalobkyně byla dlouhodobě v péči o svůj majetek pasivní a nejednala dle zásady, že vlastnictví nejen opravňuje, ale též zavazuje. Ze všech těchto důvodů dospěl soud k závěru, že jsou dány mimořádné okolnosti, pro které soud náhradu nákladů řízení nepřiznal, byť si uvědomuje, že nemají původ v samotném soudním řízení, ale období předchozím.

Poučení