39 C 150/2020

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 1 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Martinou Tvrdkovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení [částka] s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaná je povinna uhradit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku částku [částka] spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do zaplacení.

II. Žaloba, aby byla žalovaná povinna zaplatit zákonný úrok z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky [částka] od [datum] do [datum], se zamítá.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobci do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na náhradě náhradu řízení částku [částka], k rukám právní zástupkyně žalobce, [anonymizováno] [příjmení] [příjmení], [anonymizováno], advokátky.

Odůvodnění

1. Žalobou ze dne [datum] se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky [částka]. V žalobě uvedl, že jako budoucí kupující uzavřel se žalovanou jako budoucí prodávající dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní [číslo] (dále jen„ smlouva o smlouvě budoucí“), jejímž předmětem byla budoucí koupě jednotky [číslo] – byt, spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo] na jednotce [číslo] – jiný nebytový prostor a spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo] na jednotce [číslo] – jiný nebytový prostor, vše na pozemku [anonymizováno] [rok], jehož součástí je budova [adresa] v [katastrální uzemí], [územní celek] (dále jen„ Byt“). V souladu s čl. 1 smlouvy o smlouvě budoucí žalovaná prohlásila, že je výlučným vlastníkem bytu. V souladu s čl. 5 smlouvy o smlouvě budoucí měl žalobce hradit část kupní ceny použitím finančních prostředků z úvěru. Žalovaná, jako odborník podnikající na trhu s nemovitostmi měla dle žalobce vědět, že prohlášení z čl. 1 smlouvy o smlouvě budoucí není pravdivé a že Byt nesplňuje parametry bytové jednotky, že se nejedná o standardní vhodnou zástavu k zajištění hypotečního úvěru a že to může vést k velkým potížím při shánění financování, o čemž žalovaná žalobce neinformovala. Po podpisu smlouvy o smlouvě budoucí začal žalobce shánět finanční prostředky a zjistil, že skutečný způsob i možnost užívání neodpovídá zápisu v katastru nemovitostí a že Byt nesplňuje parametry bytové jednotky a z tohoto důvodu mu bylo odmítnuto poskytnutí úvěru, s tím, že ze strany finančních institucí bylo žalobci sděleno, že ke dni ocenění je Byt ve fázi před rekonstrukcí, užíván jako prostory recepce bez sociálního zázemí, a tudíž nesplňuje parametry bytové jednotky tak, jak je zapsána v katastru nemovitostí. Má se tak jednat charakterem spíše o nebytový prostor, byť je v katastru nemovitostí veden jako byt. Také byla zjištěna další vada, a to, že okno v Bytě není otevíratelné. Dne [datum] bylo na společném jednání s jednatelem žalované dohodnuto, že žalobce bude i nadále shánět financování a v případě, že se žalované podaří byt prodat dříve, informuje o tom žalobce a vrátí mu zadržovanou kauci ve výši [částka]. Tuto částku uhradil žalobce žalované tím způsobem, že dne [datum] uhradil na účet [bankovní účet] částku ve výši [částka] představující rezervační poplatek, z toho částka [částka] byla ponechána a [datum] poslána na rezervační smlouvu jako úhradu za Byt, dále dne [datum] žalobce uhradil na účet [bankovní účet] částku ve výši [částka] jako druhou část kupní ceny za Byt. Žalovaná ale dohodu ze dne [datum] nedodržela a dne [datum] odstoupila od smlouvy o smlouvě budoucí s pokutou [částka]. Dne [datum] [právnická osoba], advokátní kancelář vyplatila z účtu advokátní úschovy částku ve výši [částka] na účet žalované. Dne [datum] se uskutečnilo další jednání, na kterém byli přítomni jednatel žalované [příjmení] [příjmení] a paní [příjmení], na němž žalovaná potvrdila žalobci podmínky dohody ze dne [datum] a projednával se způsob financování koupě Bytu žalobcem. Žalobce byl ujištěn, že dojde k podpisu nové kupní smlouvy, neboť splnil všechny podmínky, které žalovaná kladla, a rovněž přistoupil na zvýšení kupní ceny. I přes ztížené podmínky zapříčiněné opatřeními souvisejícími s pandemii koronaviru se žalobci nakonec podařilo sjednat financování a dne [datum] žalobce podepsal smlouvu o úvěru se společností [právnická osoba] Dne [datum] žalobce zaslal e-mail paní [příjmení] s dokumentací k domluvenému úvěru a poté, co paní [příjmení] konzultovala úvěrovou smlouvu s právním zástupcem žalované, sdělila žalobci, že podmínka čerpání úvěru není proveditelná, namísto toho, aby mu pravdivě sdělila, že již dne [datum] byl Byt prodán paní [jméno] [příjmení]. Ze strany žalované kupní smlouvu s paní [jméno] [příjmení] podepsal její jednatel [příjmení] [příjmení], čímž mělo dojít k porušení § 1728 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“), jelikož při jednání o uzavření smlouvy nesdělila žalovaná žalobci všechny skutkové a právní okolností. Žalovaná dále porušila smluvní povinnost vrátit žalobci zadržovanou kauci ve výši [částka] v případě, že prodá Byt dříve, než se žalobci podaří získat financování a částkou ve výši [částka] se žalovaná bezdůvodně obohatila, jelikož právní důvod k pokutě při odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí odpadl poté, co se žalovaná domluvila s žalobcem na nové ceně a nových podmínkách. Nejvíce zarážející pro žalobce pak je, že v době, kdy žalobce v dobré víře usilovně sháněl financování, žalovaná již Byt dávno prodala paní [jméno] [příjmení], se kterou podepsala rezervační smlouvu dne [datum].

2. Žalovaná se k věci vyjádřila svým podáním ze dne [datum] a uvedla, že nárok uplatněný v žalobě neuznává. Ve svém vyjádření učinila nesporným, že dne [datum] uzavřela v postavení strany budoucí prodávající s žalobcem jako budoucím kupujícím, smlouvu o smlouvě budoucí kupní [číslo] jejímž předmětem byl společný závazek žalované a žalobce za splněných podmínek uzavřít kupní smlouvu, jejímž předmětem bude převod vlastnického práva z žalované na žalobce k Bytu a spoluvlastnickému podílu na nebytových prostorech. Tato smlouvy byla uzavřena na základě uzavřené rezervační smlouvy ze dne [datum]. Rezervační doba byla v rezervační smlouvě stanovena na 30 dnů ode dne uzavření rezervační smlouvy, tj. do [datum]. I přes opakované výzvy ze strany žalované adresované žalobci došlo k uzavření smlouvy až dne [datum], a to pouze a výlučně z důvodů prodlení na straně žalobce. I přes toto prodlení téměř 3 měsíců žalovaná neuplatnila svůj oprávněný nárok na ponechání si uhrazeného rezervačního poplatku, ale naopak stále věřila, že žalobce dostojí svých závazků a celou transakci dokončí. Žalobce ubezpečil před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí žalovanou, že bude čerpat úvěr u [anonymizována dvě slova] v předpokládané výši [částka]. Dále žalobce, žalovaná a advokátní kancelář [právnická osoba], advokátní kancelář, uzavřeli smlouvu o advokátní úschově [číslo] jejímž předmětem bylo vypořádání části kupní ceny za Byt [číslo] spoluvlastnický podíl na nebytových prostorech v částce [částka]. Současně žalobce předal žalované k Bytu i prohlášení zástavního věřitele o podmínkách vzdání se zástavního práva (dále jen„ Příslib“), ve kterých je mimo jiné stanoveno, že se zástavní věřitel vzdá svého zástavního práva vedeného pod č. řízení [anonymizováno] [číslo] poté, co bude uhrazena příslušná částka uvedená v Příslibu nebo tato částka bude složena do úschovy, nikoliv však dříve. Dne [datum] zaslala žalovaná žalobci návrh smluvní dokumentace mimo jiné s dotazem o uvedení výše úvěru, který si žalobce bude brát na úhradu kupní ceny. Nákup jednotky [číslo] jednotky [číslo] financoval žalobce prostřednictvím úvěru získaného společnostmi z podnikatelského seskupení společnosti [právnická osoba], kdy se žalobce stal členem těchto bytových družstev. Dne [datum] žalobce uvedl, že částka úvěru by měla být cca [částka]. Dne [datum] informovala žalovaná žalobce, že ze strany zástavního věřitele došlo k podpisu smlouvy o advokátní úschově a předložení souhlasu se zatížením na jednotku [číslo] dále že došlo ke složení částky ve výši [částka]. Na to žalobce nereagoval. Dne [datum] vyzvala žalovaná žalobce k poskytnutí součinnosti a informaci ohledně úvěru společně s opakovanou výzvu k převzetí listin pro jeho úvěrující banku a s upozorněním na uplatnění nároku na smluvní pokutu ze strany žalované. Na to žalobce opět nereagoval. Dne [datum] žalovaná informovala žalobce o výplatě částky ve výši [částka] z advokátní úschovy ve prospěch žalované. Žalovaná dále konstatovala, že s ohledem na to, že žalobce ve lhůtě uvedené v čl. 3 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí neuhradil doplatek kupní ceny za nemovitosti uvedené v bodu 3.1 této smlouvy, žalovaná v souladu s čl. 4 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí odstoupila od této smlouvy a uplatnila nárok na smluvní pokutu ve výši [částka]. Doručením tohoto odstoupení od budoucí smlouvy žalobci se toto odstoupení stalo účinným a ode dne účinnosti tohoto odstoupení nebyla žalovaná jakkoliv vázána vůči žalobci ve vztahu k Bytu, včetně jakékoliv povinnosti k uzavření jakékoliv smlouvy. Žalovaná dále uvedla, že se podle jejího názoru v souladu s ust. § 2004 odst. 1 o. z. jejím odstoupením od smlouvy o smlouvě budoucí závazek zrušil od počátku, a zároveň v souladu s ust. § 2005 odst. 2 o. z. se odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí nedotklo práva na zaplacení smluvní pokuty. Žalovaná odmítá jakékoliv tvrzení žalobce, že by mezi žalovanou a žalobcem byla jakákoliv dohoda, ať již ústní, písemná či konkludentní, o vrácení jakýkoliv uhrazených částek dle smlouvy o smlouvě budoucí zpět žalobci, když tato smluvní pokuta měla alespoň z části uhradit škodu žalované způsobenou porušením povinností žalobce ze smlouvy o smlouvě budoucí. Žalobce sice následně předložil žalované smlouvu o úvěru uzavřenou s [právnická osoba], za situace, kdy však znal přesné podmínky uvedené v Příslibu, byla jím uzavřená smlouva o úvěru s Příslibem v přímém rozporu a žalobce tak musel vědět, že žalovaná nebude moci takovou smlouvu o úvěru akceptovat. Žalovaná dále odmítá tvrzení žalobce, že by s žalobcem po odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí jednala o uzavření kupní smlouvy, natož aby tu bylo jakékoliv jednání o uzavření kupní smlouvy, které by dospělo tak daleko, že by se její uzavření zdálo jako vysoce pravděpodobné. Žalovaná uvedla, že to byl naopak žalobce, kdo jednal samostatně bez jakéhokoliv vědomí či souhlasu žalované. Z důvodu procesní opatrnosti a s ohledem na výše uvedené žalovaná namítla též nedostatek své pasivní legitimace, neboť tvrzenou škodu, na níž žalobce zakládá svůj žalobní nárok, rozhodně nezpůsobila, a není zde ani žádná příčinná souvislost mezi jakýmkoliv jednáním či opomenutím žalované a vznikem tvrzené škody žalobce.

3. Při jednání dne [datum] žalobce uvedl, že požaduje po žalované zaplatit pouze částku [částka], byť mu vznikl nárok na částku [částka] (částka složená žalobcem do advokátní úschovy a následně vyplacená z advokátní úschovy žalované), a to z důvodu administrativní chyby při sepisu žaloby.

4. Soud ve věci provedl následující důkazy a učinil na jejich základě tato dílčí skutková zjištění:

5. Ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující uzavřeli smlouvu o smlouvě budoucí kupní s předmětem budoucí koupě jednotkou [číslo] – byt, spoluvlastnickým podílem v rozsahu [číslo] na jednotce [číslo] – jiný nebytový prostor a spoluvlastnický podíl v rozsahu [číslo] na jednotce [číslo] – jiný nebytový prostor, vše na pozemku parc. č. [rok], jehož součástí je budova [adresa] v [katastrální uzemí], [územní celek]. Žalovaná dále prohlásila, že na výše vymezeném předmětu koupě neváznou žádná zástavní práva, věcná břemena, předkupní práva, či jiná věcná práva zřízení ve prospěch třetích osob vyjma zástavního práva smluvního ve prospěch společnosti [právnická osoba], k zajištění pohledávek zástavního věřitele za stranou budoucí prodávající, zapsaným pod č. řízení V [číslo], a zákazu zcizení a zatížení po dobu trvání zástavního práva V [číslo] zřízeného ve prospěch zástavního věřitele, zapsaného pod č. řízení V [číslo] Smluvní strany s v čl. 2 smlouvy o smlouvě budoucí zavázaly uzavřít do 30 dnů od jejího podpisu kupní smlouvu v odsouhlaseném znění, která tvoří přílohu [číslo] této smlouvy. Čl. 2. stanovil, že žalovaná jako budoucí prodávající není povinna uzavřít kupní smlouvu dříve, než bude žalobcem jako budoucím kupujícím složena celá kupní cena, kdy jsou si obě strany povinny poskytnout maximální možnou součinnost k uzavření kupní smlouvy v co nejkratším možném termínu po podepsání budoucí smlouvy. Dle čl. 3 činí výše celkové kupní ceny [částka], kdy tato částka má být podle čl. 3 hrazena tak, že částka [částka] má být složena budoucím kupujícím jako rezervační poplatek před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí na účet zprostředkovatele [právnická osoba] (odst. [číslo]), částka [částka] do 10 dnů od podpisu této smlouvy na účet advokátní úschovy zřízený na základě Smlouvy o advokátní úschově uzavřené mezi společností [právnická osoba], advokátní kancelář, žalobcem, žalovanou a zástavním věřitelem současně s touto smlouvou o smlouvě budoucí (odst. [číslo]) a částka [částka] do 30 dnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí na účet advokátní úschovy, a to částečně z vlastních prostředků žalobce jako kupujícího, částečně z hypotečního úvěru poskytnutého žalobci bankou [právnická osoba] (odst. [číslo]). Dle čl. 4 v případě, že žalovaná jako budoucí prodávající neuzavře se žalobcem jako budoucím kupujícím kupní smlouvu do 45 dnů od podpisu této smlouvy, ačkoliv budoucí kupující složí celou kupní cenu v souladu s čl. 3, je žalobce jako budoucí kupující dle čl. 4 odst. [číslo] a [číslo] oprávněn odstoupit od této smlouvy a/nebo požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka], a současně má při řádném odstoupení od smlouvy dle čl. 4 právo na vrácení všech složených částí kupní ceny dle čl.

3. Dle čl. 4 v případě, že žalobce jako budoucí kupující nesloží část kupní ceny v souladu s čl. 3 odst. [číslo] řádně a včas, je žalovaná jako strana budoucí prodávající oprávněna odstoupit od této smlouvy a/nebo požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] (odst. [číslo]), pokud budoucí kupující nesloží část kupní ceny v souladu s čl. 3 odst. [číslo] řádně a včas, je strana budoucí prodávající oprávněna odstoupit od této smlouvy a/nebo požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] (odst. [číslo]), a pokud neuzavře budoucí kupující ani do 45 dnů od podpisu této smlouvy kupní smlouvu, je strana budoucí prodávající oprávněna odstoupit od této smlouvy a/nebo požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši [částka] (odst. [číslo]). Podle čl. 4 se odstoupení od smlouvy děje jednostranným písemným prohlášením doručeným druhé smluvní straně a smluvní pokutu dle této smlouvy je zavázána strana povinna hradit do 5 dnů poté, co ji k její úhradě písemně vyzve oprávněná strana. Pro vyloučení pochybností smluvní strany stanovily, že odstoupením od smlouvy není dotčen nárok kterékoliv ze smluvních stran na náhradu škody nebo smluvní pokuty, který vznikl před odstoupením. Přílohou této smlouvy bylo odsouhlasené znění kupní smlouvy mezi žalovanou jako prodávající a žalobcem jako kupujícím.

6. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum], [anonymizováno] [údaj o čase] hod. bylo zjištěno, že na Bytu vázlo zástavní právo smluvní zřízené smlouvou o zřízení zástavního práva ze dne [datum] s právními účinky zápisu ke dni [datum] s provedením zápisu dne [datum].

7. Z prohlášení zástavního věřitele o podmínkách vzdání se zástavního práva ze dne [datum] bylo zjištěno, že společnost [právnická osoba] jako zástavní věřitel se zástavním právem k Bytu na nebytových prostorech, se vzdá uvedeného zástavního práva, pokud bude do [datum] uhrazena část závazku zajištěného zástavním právem ve výši [částka], nebo pokud bude uzavřena smlouva o úschově, jímž bude účastníkem, částka [částka] bude složena do úschovy na úhrady pohledávky zástavního věřitele, kdy jedinou podmínkou pro výplatu peněžní částky minimálně ve výši odpovídající částce [částka] z úschovy ve prospěch zástavního věřitele bude předložení příslušného výpisu z katastru nemovitostí k výše uvedené nemovitosti s vymazaným zástavním právem a s ním souvisejících zápisů a zákazů zcizení a zatížení zřízených na dobu trvání zástavního práva.

8. Z prohlášení oprávněného o souhlasu se zatížením nemovitosti ze dne [datum] bylo zjištěno, že společnost [právnická osoba] jako oprávněný a žalovaná jako povinný potvrzují, že na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne [datum] mezi oprávněným jako zástavním věřitelem a povinným jako zástavcem, bylo zřízeno zástavní právo k Bytu, kdy toto zástavní právo a uvedený zákaz zcizení a zatížení byl zapsány do katastru nemovitostí pod [číslo jednací]. Oprávněný pak touto smlouvou výslovně souhlasí se zřízením zástavního práva a případných zápisů zákazu zcizení a/nebo zatížení a zápisů souvisejících závazků v souvislosti se zřízením zástavního práva k uvedené Bytu ve prospěch [právnická osoba]

9. Z návrhu kupní smlouvy [číslo] mezi žalovanou jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím bylo zjištěno, že tito měli připravený návrh kupní smlouvy, jejímž předmětem byl Byt.

10. Ze smlouvy o advokátní úschově [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že mezi žalovanou jako oprávněným, žalovaným jako povinným, [právnická osoba], advokátní kancelář, jako schovatelem a [právnická osoba], jako vedlejším účastníkem byla uzavřena smlouva o úschově částky ve výši [částka] žalobcem jako povinným (čl. 2 této smlouvy) na účet určený schovatele pro účely uložení a vydání části kupní ceny za Byt. Schovatel dále vyplatí části úschovy na účet vedlejšího účastníka a oprávněné. Přílohami [číslo] ke smlouvě o advokátní úschově [číslo] byla tři čestní prohlášení strany oprávněné o odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí dle čl. 4 odst. [číslo] (příloha [číslo]), čl. 4 odst. [číslo] (příloha [číslo]), čl. 4 odst. [číslo] (příloha [číslo]), všechny bez data a bez podpisu.

11. Z čestného prohlášení strany oprávněné jako přílohy [číslo] ke Smlouvě o advokátní úschově [číslo] ze dne [datum] bylo zjištěno, že žalovaná jako strana oprávněná odstoupila v souladu s čl. 4 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu nesložení příslušné částky na účet advokátní úschovy žalobcem jako povinným, kterému bylo toto odstoupení doručeno.

12. Z historie transakcí na čísle účtu [číslo] ([anonymizováno]) – Advokátní úschova za období od [datum] do [datum] bylo zjištěno, že na něj žalobce dne [datum] zaslal částku [částka] s poznámkou„ [celé jméno žalobce] – byt [číslo] [ulice a číslo] (2. část kupní ceny)“, dne [datum] na něj částku [částka] zaslala [právnická osoba] s.r.o. s poznámkou„ [celé jméno žalobce]“ a dne [datum] byla z účtu odeslána částka [částka] s poznámkou„ výplata části úschovy, [anonymizováno], [celé jméno žalobce], [anonymizováno] fond, čestné prohlášení“.

13. Z oznámení o provedení příkazu k úhradě ze dne [datum], [anonymizováno] [údaj o čase] hod. bylo zjištěno, že žalobce zaslal dne [datum] částku ve výši [částka] na účet č. [bankovní účet] s poznámkou„ Rezervační poplatek [ulice a číslo] – [celé jméno žalobce]“.

14. Z oznámení o provedení příkazu k úhradě ze dne [datum], [anonymizováno] [údaj o čase] hod. bylo zjištěno, že žalobce zaslal dne [datum] částku ve výši [částka] na účet advokátní úschovy s poznámkou„ [celé jméno žalobce] – byt [číslo] [ulice a číslo] (2. část kupní ceny)“.

15. Z e-mailové korespondence mezi právním zástupcem žalované [příjmení] [jméno] [příjmení] a žalobcem ze dnů [datum], [datum], [datum], [datum], [datum] bylo zjištěno, že dne [datum] zasílal právní zástupce žalované žalobci smlouvu o smlouvě budoucí, kupní smlouvu, smlouvu o advokátní úschově včetně příloh a samotný návrh na vklad do katastru nemovitostí s výpisy pro Byt s půdorysy všech podlaží v budově, prohlášením vlastníka, EPNB a výpisem z rejstříku SVJ, a zároveň jej informoval o nutnosti složit do úschovy tzv. vyvazovací hodnotu pro vyplacení zástavního věřitele, jehož zástavní právo vázne na žalovanou převáděných nemovitostech, ve výši [částka], na níž se použije celý doplatek kupní ceny a část rezervačního poplatku ve výši [částka]. Právní zástupce žalované pak v témže e-mailu žádá žalobce o zaslání informací o výši jím čerpaného úvěru a o rodné číslo. Žalobce v e-mailu ze dne [datum] sdělil právnímu zástupci žalované předpokládanou výši čerpaného úvěru v hodnotě [částka]. Právní zástupce žalované poté žalobci v e-mailu ze dne [datum] sdělil, že žalovaná obdržela od zástavního věřitele podepsanou smlouvu o advokátní úschově společně se souhlasem se zatížením, kdy současně zaslal žalobci potvrzení o složení částky [částka]. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalované žalobci e-mail, v němž ho informoval, že dne [datum] uplyne lhůta 30 dnů dle smlouvy o smlouvě budoucí pro úhradu doplatku kupní ceny na úschovní účet, který ke dni [datum] nebyl složen na účet advokátní úschovy, požádal o informaci, kdy k úhradě doplatku kupní ceny ze strany žalobce dojde a sdělil, že od [datum] je žalovaná oprávněna odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí a bude mít nárok na smluvní pokutu. V e-mailu ze dne [datum] právní zástupce žalované sděloval žalobci, že mu bylo tohoto dne předloženo čestné prohlášení žalované jako prodávající o odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí z důvodu nesložení doplatku kupní ceny ve výši [částka] žalobcem, kdy na základě této skutečnosti měly být splněny podmínky podle čl. 4 smlouvy o smlouvě budoucí pro výplatu částky [částka] žalované.

16. Z odstoupení od smlouvy o smlouvě budoucí kupní [číslo] ze dne [datum], Výzva k úhradě smluvní pokuty ve výši [částka] ze dne [datum] vč. sledování zásilky, bylo zjištěno, že žalovaná sdělila žalobci, že z důvodu, že žalobce do [datum] nesložil na účet pro úschovu vedený advokátní kanceláří [právnická osoba], advokátní kancelář, částku [částka], a tím nedodržel podmínky dle čl. 4 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí, odstupuje žalovaná od této smlouvy, která tak zaniká dnem, kdy bude žalobci toto odstoupení doručeno. Zároveň vyzvala žalovaná žalobce k úhradě smluvní pokuty ve výši [částka] do 5 dnů od doručení tohoto odstoupení a sdělila mu, že započítává svou pohledávku v celkové výši [částka] vzniklou z titulu smluvní pokuty dle čl. 4 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí oproti pohledávce žalobce ve výši [částka] vzniklé z titulu nároku na vrácení uhrazené části kupní ceny dle čl. 4 smlouvy o smlouvě budoucí.

17. Z komunikace mezi [jméno] [příjmení] a žalobcem neurčitého data bylo zjištěno, že žalobce na dotaz paní [příjmení], zda má nové informace ohledně koupě bytu [anonymizováno] za novou dohodnutou kupní cenu [částka], sděloval, že volal na banku, která čeká na informace od schvalovatele a též že domluví odhadce, kterého žalobce následně zprávou ze dne [anonymizováno] zpřesnil jako [anonymizováno] [jméno] [příjmení].

18. Z e-mailové komunikace mezi žalobcem a [anonymizováno] [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že dne [datum] sděloval [anonymizováno] [jméno] [příjmení] v e-mailu žalobci, že tohoto dne provedl prohlídku žalovanou nabízeného bytu, který byl v rozestavěném stavu a paní [příjmení] mu slíbila dodat nezbytné podklady pro odhad. V e-mailu ze dne [datum] pak [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sdělil žalobci, že případ konzultoval s oddělením [anonymizována čtyři slova], kde mu bylo sděleno, že se nejedná o standardní vhodnou zástavu k zajištění hypotečního úvěru, kdy je koupi jednotky třeba zajistit jinou standardní zástavou.

19. Ze smlouvy o úvěru [číslo] ze dne [datum] a ze Sdělení před uzavřením smlouvy o finanční službě mimo obchodní prostory ze dne [datum] bylo zjištěno, že byl na základě smlouvy o úvěru úvěrující bankou [právnická osoba] žalobci poskytnut spotřebitelský úvěr na bydlení ve výši [částka] (čl. 2 této smlouvy).

20. Z kupní smlouvy [číslo] ze dne [datum] uzavřené mezi žalovanou jako prodávající a paní [jméno] [příjmení] jako kupující a Výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum], [anonymizováno] [údaj o čase] hod., bylo zjištěno, že Byt byl dne [datum] prodán paní [jméno] [příjmení], přičemž právní účinky zápisu v katastru nemovitostí nastaly k [datum] a zápis do něj byl proveden [datum].

21. Z e-mailu od paní [jméno] [příjmení] žalobci ze dne [datum], [údaj o čase] hod. bylo zjištěno, že tato přeposlala žalobci e-mail ze dne [datum], [anonymizováno]: [údaj o čase] hod., od právního zástupce žalované, který v něm sděloval, že zástavní věřitel [právnická osoba] vždy požaduje načerpání úvěru do úschovy před jakýmkoliv krokem z její strany směřujícím k výmazu jejího zástavního práva a souvisejících zápisů.

22. Z dopisu právní zástupkyně žalobce žalované ze dne [datum] bylo zjištěno, že tento uplatnil u žalované nárok na vrácení částky [částka] a právní zástupkyně žalobce navrhla žalované společné jednání ve dnech [anonymizována dvě slova]., [anonymizována dvě slova]. či [datum] k pokusu o smírné řešení nastalé situace s tím, že pokud ji nebude žalovaná kontaktovat do [datum], má být dopis považován za předžalobní výzvu.

23. Z ostatních v řízení provedených důkazů soud nezjistil žádné relevantní skutečnosti.

24. Soud shora uvedené a provedené důkazy hodnotil podle § 132 zákona o. s. ř., tedy každý důkaz zvlášť a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti, přičemž rovněž vzal v úvahu vše, co v řízení vyšlo najevo, jakož i vyjádření účastníků.

25. Po provedeném dokazování a shodných tvrzení účastníků vzal soud za prokázaná následující skutková zjištění:

26. Žalovaná jako budoucí prodávající a žalobce jako budoucí kupující uzavřeli dne [datum] smlouvu o smlouvě budoucí kupní s předmětem budoucí koupě Byt. Smluvní strany se zavázaly uzavřít do 30 dnů od jejího podpisu kupní smlouvu ve znění přílohy [číslo] této smlouvy. Dle čl. 3 smlouvy o smlouvě budoucí činila výše celkové kupní ceny [částka], kdy částka [částka] měla být složena budoucím kupujícím jako rezervační poplatek před podpisem této smlouvy na účet zprostředkovatele [právnická osoba], částka [částka] do 10 dnů od podpisu této smlouvy na účet advokátní úschovy u schovatele [právnická osoba], advokátní kancelář, zřízený na základě smlouvy o advokátní úschově [číslo] ze dne [datum] a částka [částka] měla být složena do 30 dnů od podpisu této smlouvy opět na účet advokátní úschovy, a to částečně z vlastních prostředků žalobce jako kupujícího, částečně z hypotečního úvěru poskytnutého žalobci bankou [právnická osoba] Žalobce dne [datum] uhradil na účet [bankovní účet] částku ve výši [částka] představující rezervační poplatek (u jednání žalobce osvětlil, že zaplatil rezervační poplatek za obě nemovitosti, které u žalované kupoval), dále dne [datum] žalobce uhradil na účet [bankovní účet] částku ve výši [částka] jako druhou část kupní ceny za Byt. Dne [datum] zaslal právní zástupce žalované žalobci e-mail, v němž ho informoval, že dne [datum] uplyne smlouvou o smlouvě budoucí stanovená lhůta 30 dnů pro úhradu doplatku kupní ceny na úschovní účet, který ke dni [datum] nebyl složen, požádal o informaci, kdy k úhradě doplatku kupní ceny ze strany žalobce dojde a sdělil, že od [datum] je žalovaná oprávněna odstoupit od smlouvy o smlouvě budoucí a bude mít nárok na smluvní pokutu. Dne [datum] sdělila žalovaná žalobci, že z důvodu, že žalobce do [datum] nesložil na účet pro úschovu částku [částka], a tím nedodržel podmínky dle čl. 4 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí, odstupuje žalovaná od této smlouvy, která tak zaniká dnem, kdy bude žalobci toto odstoupení doručeno, přičemž zároveň vyzvala žalobce k úhradě smluvní pokuty ve výši [částka] do 5 dnů od doručení tohoto odstoupení a sdělila mu, že započítává svou pohledávku v celkové výši [částka] vzniklou z titulu smluvní pokuty dle čl. 4 odst. [číslo] smlouvy o smlouvě budoucí oproti pohledávce žalobce ve výši [částka] vzniklé z titulu nároku na vrácení uhrazené části kupní ceny dle čl. 4 této smlouvy. Dne [datum] se uskutečnila prohlídka Bytu [číslo] odhadcem [právnická osoba], panem [příjmení] [jméno] [příjmení], který uvedl, že se nejedná o standardní vhodnou zástavu k zajištění hypotečního úvěru, kdy je koupi jednotky třeba zajistit jinou standardní zástavou. Byt byl dne [datum] prodán paní [jméno] [příjmení], přičemž právní účinky zápisu v katastru nemovitostí nastaly k [datum] a zápis do něj byl proveden dne [datum]. Žalobce zaslal dne [datum] paní [příjmení] dokumentaci k jím domluvenému úvěru pro úhradu kupní ceny za Byt, k čemuž mu paní [příjmení] po konzultaci s právním zástupcem žalované sdělila, že podmínka čerpání úvěru není proveditelná. Žalobce podepsal dne [datum] smlouvu o úvěru se společností [právnická osoba], v rámci níž mu byl poskytnut spotřebitelský úvěr na bydlení ve výši [částka]. Dne [datum] reagovala na dopis žalované ze dne [datum] právní zástupkyně žalobce a sdělila, že žalovaná žalobci nevrátila jím uhrazenou kauci ve výši [částka]. Právní zástupkyně žalobce navrhla žalované společné jednání ve dnech [anonymizována dvě slova]., [anonymizována dvě slova]. či [datum] k pokusu o smírné řešení nastalé situace s tím, že pokud ji nebude žalovaná kontaktovat do [datum], má být dopis považován za předžalobní výzvu v souladu s § 142a zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“).

27. Po právní stránce posoudil soud danou věc následujícím způsobem:

28. Dle § 419 o. z. je spotřebitelem každý člověk, který mimo rámec své podnikatelské činnosti nebo mimo rámec samostatného výkonu svého povolání uzavírá smlouvu s podnikatelem nebo s ním jinak jedná.

29. Dle § 1811 odst. 1 o. z. veškerá sdělení vůči spotřebiteli musí podnikatel učinit jasně a srozumitelně v jazyce, ve kterém se uzavírá smlouva.

30. Dle § 1813 o. z. se má za to, že zakázaná jsou ujednání, která zakládají v rozporu s požadavkem přiměřenosti významnou nerovnováhu práv nebo povinností stran v neprospěch spotřebitele. To neplatí pro ujednání o předmětu plnění nebo ceně, pokud jsou spotřebiteli poskytnuty jasným a srozumitelným způsobem.

31. Dle § 1815 o. z. se k nepřiměřenému ujednání nepřihlíží, ledaže se jej spotřebitel dovolá.

32. Dle § 588 o. z. soud přihlédne i bez návrhu k neplatnosti právního jednání, které se zjevně příčí dobrým mravům, anebo které odporuje zákonu a zjevně narušuje veřejný pořádek. To platí i v případě, že právní jednání zavazuje k plnění od počátku nemožnému.

33. Dle § 580 odst. 1 o. z. je neplatné právní jednání, které se příčí dobrým mravům, jakož i právní jednání, které odporuje zákonu, pokud to smysl a účel zákona vyžaduje.

34. Podle § 39 obč. zák. je neplatný právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

35. Dle § 1749 odst. 2 o. z. se při určení náležitosti přihlédne k účelu, který smlouva zřejmě sleduje, k okolnostem, za nichž byla smlouva uzavírána, jakož i k tomu, aby byly práva a povinnosti stran poctivě uspořádány.

36. Dle § 2048 věty první o. z. ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda.

37. Dle § 2991 odst. 1 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Odst. 2 k tomu dále stanoví, že bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

38. Dle § 2993 o. z. plnila-li strana, aniž tu byl platný závazek, má právo na vrácení toho, co plnila. Plnily-li obě strany, může každá ze stran požadovat, aby jí druhá strana vydala, co získala; právo druhé strany namítnout vzájemné plnění tím není dotčeno. To platí i v případě, byl-li závazek zrušen.

39. Na základě dokazováním zjištěného skutkového stavu soud dospěl k těmto právním závěrům:

40. Mezi stranami nebylo sporu o tom, že dne [datum] uzavřel žalobce s žalovanou smlouvu o budoucí kupní smlouvě, jejímž předmětem byl převod Bytu. Nebylo rovněž sporu o tom, že výše celkové kupní ceny za Byt byla [částka], kdy tato částka měla být hrazena tak, že částka [částka] bude složena budoucím kupujícím jako rezervační poplatek před podpisem smlouvy o smlouvě budoucí na účet zprostředkovatele [právnická osoba], částka [částka] do 10 dnů od podpisu této smlouvy na účet advokátní úschovy a částka [částka] do 30 dnů od podpisu smlouvy o smlouvě budoucí. Dále nebylo sporné, že žalobce složil do advokátní úschovy částku [částka] a tato částka byla následně z advokátní úschovy převedena na účet žalované.

41. Naopak sporné mezi stranami sporu bylo, zda žalované vznikl nárok na smluvní pokutu ve výši [částka], dle čl. 4 [číslo] smlouvy o budoucí kupní smlouvě a zda si mohla započíst částku [anonymizována dvě slova] složenou žalobcem do advokátní úschovy jako část zaplacené kupní ceny na smluvní pokutu.

42. Soud v projednávané věci zohlednil skutečnost vyplývající ze smlouvy o smlouvě budoucí, a sice, že žalobce vystupoval při uzavírání této smlouvy jako fyzická osoba (viz specifikace žalobce ve smlouvě o smlouvě budoucí), tedy v postavení spotřebitele ve smyslu § 419 o. z. Na základě této rozhodné skutečnosti soud shledal, že smlouva o smlouvě budoucí obsahuje zneužívající ujednání v neprospěch spotřebitele, tj. žalobce, neboť smluvní pokuta byla sjednána ve vztahu k žalobci v nepřiměřené výši.

43. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 11. 2016, sp. zn. 33 Cdo 5198/2015 se judikatura ustálila v názoru, že při zkoumání platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska dobrých mravů je nutno uvážit funkce smluvní pokuty (preventivní, uhrazovací a sankční). Přiměřenost sjednané výše smluvní pokuty je třeba posuzovat s přihlédnutím k celkovým okolnostem, za nichž byla sjednána, k pohnutkám, které k jejímu sjednání vedly, a k účelu, který jí byl sledován, k charakteru, příp. hodnotě zajištěného závazku a ke vzájemnému poměru hodnoty hlavního závazku a smluvní pokuty, a to v každém případě individuálně s ohledem na všechny jeho zvláštnosti. Účel smluvní pokuty spočívá zejména v pohrůžce dostatečně citelnou majetkovou sankcí vůči dlužníku pro případ, že nesplní zajištěnou povinnost, a v dostatečném zabezpečení věřitele proti všem škodám, které lze rozumně v daném konkrétním vztahu s nesplněním zajištěné povinnosti očekávat. Smluvní pokuta musí mít dostatečnou, nikoliv však přemrštěnou pobídkovou výši (srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2003, sp. zn. 33 Odo 890/2002, ze dne 11. 8. 2005, sp. zn. 33 Odo 875/2005, ze dne 22. 11. 2006, sp. zn. 33 Odo 61/2005, ze dne 23. 6. 2004, sp. zn. 33 Odo 588/2003, ze dne 16. 7. 2008, sp. zn. 28 Cdo 3714/2007, ze dne 26. 8. 2008, sp. zn. 33 Odo 1064/2006, a ze dne 29. 11. 2007, sp. zn. 33 Odo 117/2006, ze dne 28. 1. 2010, sp. zn. 33 Cdo 2776/2008, ze dne 28. 4. 2011, sp. zn. 33 Cdo 4986/2009, a ze dne 15. 10. 2013, sp. zn. 26 Cdo 2626/2013, jakož i jeho usnesení ze dne 31. 8. 2011, sp. zn. 33 Cdo 1198/2010, jež obstálo i v ústavní rovině; ústavní stížnost proti němu podanou Ústavní soud usnesením ze [datum], sp. zn. I. ÚS 3498/11, odmítl). Rozhodné jsou přitom jen okolnosti, které existovaly ke dni sjednání smluvní pokuty; ty, jež nastaly až následně, mohou být významné jen z hlediska úvah, zda je či není požadavek na zaplacení smluvní pokuty výkonem práva v rozporu s dobrými mravy.

44. S ohledem na uvedené soud konstatuje, že celková cena Bytu byla stanovena na částku [částka] Smluvní pokuta dle č.l. 4 [číslo] smlouvy budoucí kupní byla ve výši [částka], což představuje [anonymizováno] z celkové ceny této nemovitosti – Bytu. Smluvní pokuta jako zajišťující institut ke splnění povinnosti ve výši [anonymizováno] z celkové ceny nemovitosti sama o sobě představuje ujednání, které je v rozporu s dobrými mravy. Soud nicméně s ohledem na shora uvedenou judikaturu zohlednil všechny aspekty případu a vzal v potaz, že žalobce nekupoval od žalované pouze jednu nemovitost, část kupní ceny ve výši [částka] řádně uhradil, nicméně nestačil si domluvit úvěr v třicetidenní lhůtě. Účelem sjednané smluvní pokuty bylo bezpochyby, aby nedošlo k opožděnému převedení Bytu z prodávajícího na kupujícího, nicméně nutno zohlednit, že si strany rovněž pro tento účel sjednaly i odstoupení od smlouvy. Soud podotýká, že s právním názorem strany žalující, prezentovaný při jednání dne [datum], že strana žalovaná mohla od smlouvy odstoupit nebo uplatnit nárok na smluvní pokutu, nesouhlasí. Ze smlouvy vyplynulo, že strana žalovaná mohla dle znění smlouvy uplatnit jak odstoupení, tak smluvní pokutu, a to buď dohromady nebo každý zvlášť. Za situace, kdy žalobce nesložil včas doplatek kupní ceny a žalovaná téměř bezprostředně poté, odstoupila od smlouvy, se soudu jeví jako postačující sankcí toto odstoupení. Po odstoupení od smlouvy tak žalovaná mohla dál nabízet předmětný Byt dalším zájemcům, což také učinila a Byt nejen že nabízela, ale i prodala. Žalované tak nevznikla jednáním žalobce žádná škoda.

45. Dále soud rovněž zohlednil nerovné postavení ve smlouvě, tedy strany prodávající a strany kupující. V případě pochybení žalované jako (budoucí) prodávající mohl žalobce jako (budoucí) kupující dle čl. 4 odst. [číslo] a [číslo] odstoupit od smlouvy a/nebo požadovat zaplacení smluvní pokuty ve výši toliko [částka], tedy v méně než poloviční výši oproti smluvní pokutě, kterou si mohla nárokovat - a později také nárokovala - žalovaná. Ujednání o smluvní pokutě je proto neplatné ve smyslu § [číslo] a § 588 ve spojení s § 580 o. z.

46. Dle rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 33 Cdo 890/2002 a také sp. zn. 23 Cdo 4357/2011 je zaplacení části kupní ceny před samotným uzavřením kupní smlouvy zálohou ve smyslu ustanovení § 498 o.z.. Právním důvodem k poskytnutí zálohy je závazek k úhradě určité (konečné) sumy vyplývající z konkrétního smluvního ujednání. Platí, že odpadne-li (nenastane-li) právní důvod, na jeho základě byla záloha jako částečné plnění poskytnuta, je třeba ji vrátit, není-li ve smlouvě dohodnuto jinak.

47. Na základě prokázaného skutkového stavu soud dále uvádí, že za situace, kdy žalobce složil část kupní ceny (zálohu) ve výši [částka] do advokátní úschovy a z této pak advokátní kancelář vyplatila finanční prostředky na účet žalované a soud konstatoval, že smluvní pokuta byla v rozporu s dobrými mravy, je žalovaná povinna tyto finanční prostředky vydat žalobci, resp., pouze její žalovanou část ve výši [částka], neboť zálohu byla povinna, jak výše uvedeno, vrátit a zároveň jí nebylo možno započíst na smluvní pokutu, neboť tato byla shledána neplatnou. Žalobce vyzval žalovanou k vrácení žalované částky dopisem ze dne [datum]. Pokud byla žalovaná vyzvána, aby na výzvu žalobce reagovala do [datum], jinak má být tato výzva považována za výzvu předžalobní ve smyslu § 142a o. s. ř. a žalovaná na výzvu do [datum] nijak nereagovala, ocitla se žalovaná ode dne následujícího, tedy od [datum], v prodlení (§ 1970 o. z.) a je tak povinna zaplatit žalobci kromě jistiny i úroky z prodlení ve výši stanoveném nařízením vlády č. 351/2013 Sb.

48. Nárok na část žalobcem požadovaného zákonného úroku z prodlení soud zamítl, kdy nebylo jasné, proč strana žalující požaduje zákonný úrok z prodlení ode dne doručení výzvy ze dne [datum] žalované, když sama v této (předžalobní) výzvě nevyzvala ke konkrétnímu datu, kdy má žalovaná žalovanou částku vrátit, ale pouze sdělila, že pokud žalovaná nekontaktuje právní zástupkyni žalobce do [datum], má být výzva považována za výzvu předžalobní. Soud proto vzal za den vzniku prodlení na straně žalované až den následující po rozhodném datu [datum] uvedeném v této výzvě, tj. jako první den, kdy byla žalovaná povinna žalobci dlužnou částku zaplatit a ocitla se tak v prodlení, vzal až den [datum] a žalobcem požadovaný zákonný úrok z prodlení za období od [datum] do [datum] mu nepřiznal a v tomto rozsahu jeho žalobu zamítl (výrok II.).

49. Z důvodů uvedených výše soud rozhodl tak, že žalobě v rozsahu výroku I. tohoto rozsudku vyhověl a uložil žalované, aby nahradila žalobci náklady řízení.

50. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. o. s. ř. tak, že přiznal žalobci, jenž byl v řízení úspěšný, nárok na náhradu nákladů řízení v částce [částka] Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce [částka] a nákladů zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši [částka] sestávající z částky [částka] za každý z čtyř úkonů uvedených v § 11 odst. 1 a. t. (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, návrh ve věci samé, účast na jednání soudu dne [datum]), z částky 5 270 jako poloviční úkon za účast na vyhlášení rozsudku dne [datum]) včetně pěti paušálních náhrad výdajů po [částka] dle § 13 odst. 4 a. t. a daň z přidané hodnoty ve výši 21 %.

51. Pokud jde o lhůtu k plnění, uložil soud zaplacení náhrady nákladů řízení ve lhůtě do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. s tím, že částka náhrady nákladů řízení je splatná k rukám advokáta (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

Poučení