39 C 278/2024 - 223

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 8 rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Adélou Němečkovou, LL.M., ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] pro vyklizení garážového stání takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen vyklidit a předat žalobcům vyklizené garážové stání č. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] podzemním podlaží budovy č. p. [Anonymizováno] na pozemku parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa] zapsané u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota], a to do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 18 189 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců.

Odůvodnění

1. Žalobci se podanou žalobou domáhali po žalovaném vyklizení garážového stání č. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] podzemním podlaží budovy č. p. [Anonymizováno] na pozemku parc. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa] zapsané u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota]. Svou žalobu odůvodnili tím, že jsou vlastníky jednotky č. [Anonymizováno], byt (dále jen „jednotka“) vymezené podle zákona o vlastnictví bytů v budově čp. [Anonymizováno] (dále jen jako „budova“), stojící na pozemku p. č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa] zapsané u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV č. [hodnota] (Jednotka) a na LV č. [Anonymizováno] (Budova). S vlastnictvím Jednotky je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech Budovy společný jen vlastníkům některých jednotek v rozsahu id. [Anonymizováno], který nepodléhá zápisu v katastru nemovitostí, se kterým je spojeno právo užívat garážové stání č. [Anonymizováno] v [Anonymizováno] PP Budovy a právo užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci, a to dle Prohlášení vlastníka budovy č.p. [Anonymizováno] (dále jen „Garážové stání“). Žalobce dále uvedli, že garážové stání je uzamčeno, přičemž klíče a dálkové ovládání od uzamčeného stání má žalovaný, který výlučně garážové stání užívá. K uzavřené smlouvě o nájmu parkovacího stání ze dne 12. 8. 2016 mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobců, p. [jméno FO] (dále jen „předchůdce“), uvedli, že předmětem smlouvy je právo, které není způsobilé být předmětem nájmu, neboť předchůdce nebyl vlastníkem garážového stání, měl ke garážovému stání pouze užívací právo. Poukázali na to, že podíl na společných částech budovy je neoddělitelnou součástí jednotky a nelze s ním proto samostatně nakládat, tedy ani k němu zřídit nájemní právo, neboť vlastník jednotky není osobou oprávněnou toto právo zřídit, neboť tím mohou být pouze společně všichni vlastníci společných částí budovy. Žalobci dále poukázali na to, že žalovaný je rovněž vlastníkem jednotky v budově a tedy spoluvlastníkem budovy s podílem o velikosti id. [Anonymizováno], tedy nemůže mít současně zřízeno právo nájmu k části budovy. Dle žalobců byl uzavřením smlouvy o nájmu parkovacího stání z 12. 8. 2016 obcházen zákon. Žalobci nesouhlasili s tvrzením žalovaného, že by sjednaná kupní cena mezi žalobci a předchozím vlastníkem měla být snížena z důvodu závazku přenechat parkovací stání žalovanému, žalobci byli informováni o faktickém užívání žalovaného, avšak neučinili žádný projev vůle vstoupit do nájemní smlouvy, tedy do právního vztahu mezi původním vlastníkem a žalovaným. Žalobci vyzvali žalovaného k vyklizení předmětného garážového stání, žalovaný dobrovolně garážové stání nevyklidil.

2. Žalovaný ve vyjádření nárok žalobce uvedený v žalobě neuznal, a to ani z části s odůvodněním, že s předchozím vlastníkem bytové jednotky uzavřel smlouvu o nájmu předmětného garážového stání. Žalovaný uvedl, že garážové stání je společná část budovy, která je společná jen vlastníkům některých jednotek, má za to, že s vlastnictvím jednotky bylo spojeno právo výlučného užívání společné části domu – tj. předmětného garážového stání, tedy právní předchůdce (předchozí vlastník jednotky) mohl smlouvu o nájmu parkovacího stání se žalovaným uzavřít a že zavazuje i žalobce, jakožto právní nástupce. Dále namítl, že žalobci o existenci nájemní smlouvy věděli a že žalobcům byla adekvátním způsobem ponížena kupní cena předmětu koupě, a to s ohledem na nemožnost využívat garážové stání po dobu trvání nájemní smlouvy. Dle názoru žalovaného by z tohoto důvodu vzniklo na straně žalobců bezdůvodné obohacení, pokud by bylo žalobě vyhověno.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil tyto skutečnosti.

4. Na základě shodných tvrzení účastníků (§ 120 odst. 3 o.s.ř.) má soud za zjištěné, že žalobci jsou vlastníky jednotky č. [Anonymizováno] (byt) vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, v budově č. p. [Anonymizováno] stojící na pozemku parcelní č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa], zapsané u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV čísle [hodnota] (jednotka) a na LV číslo [hodnota] (budovy), s vlastnictvím jednotky je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy společný jen vlastníkům některých jednotek v rozsahu ideálním [Anonymizováno], který nepodléhá zápisu v katastru nemovitostí, se kterým je spojeno právo výhradně užívat garážové stání číslo [Anonymizováno] v prvním PP budovy a právo užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci tak, jak je popsáno v prohlášení vlastníka budovy č. p. [Anonymizováno]. Žalovaný užívá předmětné garážové stání, a to na základě uzavřené smlouvy o nájmu mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobců ze dne 12. 8. 2016. Garážové stání vypadá tak, že se jedná o stání se zašupovacími dveřmi opatřenými zámkem. Účastníci také prohlásili za nesporné, že nedošlo ke změně prohlášení vlastníka.

5. Ze smlouvy o nájmu parkovacího stání (č.l. 12) ze dne [datum]/2016 mezi [jméno FO] jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem se podává, že s vlastnictvím jednotky č. [Anonymizováno] je spojeno právo výhradně parkovat na stání č. [Anonymizováno] v [Anonymizováno]PP budovy č.p. [Anonymizováno] a právo užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci. Pronajímatel přenechává nájemci část povinné jednotky, a to v rozsahu, že „nájem je sjednán v rozsahu užívání garážového stání č. [Anonymizováno] v [Anonymizováno]PP budovy č.p. [Anonymizováno] nájemcem“. Tato smlouva zavazuje každého dalšího vlastníka povinné jednotky, uzavírá se na dobu 90 let, přičemž žádná ze smluvních stran není oprávněna tuto smlouvu ukončit výpovědí v prvních 50 letech trvání této smlouvy. Po uplynutí prvních 50 let trvání této smlouvy je pronajímatel oprávněn ukončit smlouvu výpovědí jen z důvodů podstatného porušení povinností nájemcem, přičemž jedinou podstatnou povinností nájemce je úhrada nájemného za užívání předmětu nájmu nájemcem, která byla sjednána ve výši 400 000 Kč a byla uhrazena již před podpisem smlouvy. Pro případ konstatování neplatnosti ujednání o nájmu části povinné jednotky v rozsahu garážového stání podle čl. [Anonymizováno] této smlouvy nebo by nájemcem byl omezen v možnosti užívat garážové stání v průběhu 90 let od uzavření této smlouvy se pronajímatel zavazuje vrátit nájemci odpovídající část nájemného, nejméně 200 000 Kč. Smluvní strany se dále dohody, že zapíší vkladem nájem části povinné jednotky v rozsahu garážového stání do katastru nemovitostí.

6. Z e-mailu ze dne 12. 2. 2024 od [jméno FO] adresovaný žalobci (č.l. 27) bylo zjištěno, že [jméno FO] zaslala žalobci list vlastnictví, část nabývacího titulu a také znění smlouvy na pronájem – přenechání garážového stání, s tím, že dle informace od zástupce strany prodávajícího pana [tituly před jménem] [jméno FO], byl v minulosti na katastr vložen návrh na vklad s tímto zněním smlouvy za účelem jeho prodeje, ten katastrem zamítnut z důvodu nemožnosti oddělení vlastnického práva k bytu a garážovému stání.

7. Z prohlášení vlastníka budovy (č.l. 85an.) bylo zjištěno, že k bytové jednotce č. [Anonymizováno] (č.l. 190) náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu společných všem vlastníkům o velikosti [Anonymizováno] a spoluvlastnický podíl na společných částech domu společných pouze některým vlastníkům o velikosti [Anonymizováno]. V plánku (č.l. 202) je uvedeno umístění předmětného garážového stání [Anonymizováno] a dále, že podlahová plocha společných částí domu společných jen některým vlastníkům činí 4962,5 m2. V rámci určení společných částí domu, které jsou společné pouze některým vlastníkům jednotek je v prohlášení uvedeno (č.l. 199 p.v.), že v budově vlastník vymezuje společné části budovy, které jsou společné pouze některým vlastníkům jednotek, jedná se o společné prostory budovy, které jsou společné pouze vlastníkům jednotek, ke kterým náleží právo parkování či skladování v těchto prostorách. Tyto společné části mají právo užívat a povinnost podílet se na jejich správě, opravách a údržbě pouze vlastníci jednotek, ke kterým náleží dle tohoto prohlášení právo parkování či skladování v uvedených prostorách (pouze tito vlastníci jednotek v budově jsou zároveň spoluvlastníky těchto zvláštních společných prostor). V celkové rekapitulaci je u bytové jednotky č. [Anonymizováno] (č.l. 208) uvedena velikost spoluvlastnického podílu na společných částech domu společných pouze některým vlastníkům o velikosti [Anonymizováno].

8. Z výpisů z Katastru nemovitostí (č.l. 14) k bytové jednotce č. [Anonymizováno] a k vlastnictví domu s jednotkami (č.l. 16) vyplývá, že zde není evidován žádný zápis týkající se garážového stání.

9. Z přípisu z 12. 6. 2024 nazvaného „spor o vyklizení parkovacího stání“ (č.l. 8) bylo zjištěno, že právní zástupce žalobců před podáním žaloby kontaktoval právní zástupkyni žalovaného, kdy vyzval žalovaného k vyklizení parkovacího stání a zdržení se jeho dalšího užívání.

10. Pokud jde o důkazy, které soud pro nadbytečnost zamítl, k tomu soud uvádí, že co se týče žalobci navrhovanému důkazu spisovou dokumentací ze všech řízení před příslušným katastrálním úřadem, která byla zahájena na základě návrhu žalovaného či předchůdce a týkala se garážového stání, žalovaný nesporoval, že by se nepokusil o zápis do katastru nemovitostí ve vztahu k předmětnému garážovému stání, a současně z výpisu z Katastru nemovitostí vyplývá, že žádný zápis se ve vztahu ke garážovému stání nenachází. Soud rovněž pro nadbytečnost zamítl návrh na provedení důkazu dědickým spisem po panu [jméno FO], s nímž byla smlouva o nájmu uzavřena, neboť je v tomto řízení bez právního významu, zdali žalovanému byly vráceny finanční prostředky získané p. [jméno FO] na základě uzavřené nájemní smlouvy či nikoli. Soud rovněž zamítl pro nadbytečnost návrh na provedení důkazu výslechem svědkyně: [jméno FO], nar. [datum], a výslechem svědkyně [jméno FO], nar. [datum], když skutková zjištění byla na základě provedených důkazů dostatečná a postačovala soudu k posouzení právní otázky týkající se právního jednání – smlouvy o nájmu garážového stání.

11. Soud provedl i jiné než shora uvedené důkazy, avšak nevyvodil z nich žádné závěry, proto je blíže neuvádí. Soud hodnotil provedené důkazy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom pečlivě přihlížel ke všemu, co za řízení vyšlo najevo včetně toho, co uvedli účastníci (ust. § 132 o.s.ř.). Soud vycházel z listinných důkazů a dospěl k následujícím skutkovým zjištěním.

12. Po právní stránce posoudil soud věc následovně, a to ve znění ke dni rozhodném:

13. Podle § 545 zák. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „OZ“), právní jednání vyvolává právní následky, které jsou v něm vyjádřeny, jakož i právní následky plynoucí ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

14. Dle § 547 OZ, právní jednání musí obsahem a účelem odpovídat dobrým mravům i zákonu.

15. Dle § 552 OZ o právní jednání nejde, nebyla-li zjevně projevena vážná vůle.

16. Dle § 554 OZ, k zdánlivému právnímu jednání se nepřihlíží.

17. Dle § 555 odst. 1 OZ, právní jednání se posuzuje podle svého obsahu. Dle § 552 odst. 2 OZ, má-li být určitým právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy.

18. Podle § 7 OZ se má za to, že ten, kdo jednal určitým způsobem, jednal poctivě a v dobré víře.

19. Dle § 1160 odst. 1 OZ, společné jsou alespoň ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně.

20. Dle § 1160 odst. 2 OZ, společnými jsou vždy pozemek, na němž byl dům zřízen, nebo věcné právo, jež vlastníkům jednotek zakládá právo mít na pozemku dům, stavební části podstatné pro zachování domu včetně jeho hlavních konstrukcí, a jeho tvaru i vzhledu, jakož i pro zachování bytu jiného vlastníka jednotky, a zařízení sloužící i jinému vlastníku jednotky k užívání bytu. To platí i v případě, že se určitá část přenechá některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání.

21. Mezi účastníky nebylo sporu o skutkovém stavu, tedy že žalobci jsou vlastníci bytové jednotky č. [Anonymizováno] (byt) vymezené podle zákona o vlastnictví bytů, v budově č. p. [Anonymizováno] stojící na pozemku parcelní č. [Anonymizováno] v katastrálním území [adresa], obec [adresa], část obce [adresa], zapsané u Katastrálního úřadu pro [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa] na LV čísle [hodnota] (jednotka) a na LV číslo [hodnota] (budovy), přičemž s vlastnictvím jednotky je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy společný jen vlastníkům některých jednotek v rozsahu ideálním [Anonymizováno], který nepodléhá zápisu v katastru nemovitostí, se kterým je spojeno právo užívat garážové stání číslo [Anonymizováno] v prvním PP budovy a právo užívat k tomu určenou příjezdovou komunikaci tak, jak je popsáno v prohlášení vlastníka budovy č. p. [Anonymizováno], přičemž ani posléze nedošlo ke změně prohlášení vlastníka. Žalovaný užívá předmětné garážové stání, a to na základě uzavřené smlouvy o nájmu mezi žalovaným a právním předchůdcem žalobců ze dne 12. 8. 2016.

22. Mezi účastníky bylo sporné pouze to, zdali bylo možné předmětnou smlouvu o nájmu na garážové stání mezi žalovaným a předchozím vlastníkem bytové jednotky č. [Anonymizováno] uzavřít a pokud ano, tak zdali zavazuje i žalobce, tedy vlastníky bytové jednotky. Jedná se tedy o právní, nikoli skutkovou otázku. Na základě posouzení této předběžné právní otázky lze pak rozhodnout o nároku žalobců uplatňovaných touto žalobou, tedy vyklizení garážového stání.

23. K tomuto právnímu posouzení soud I. stupně předně uvádí, že právním jednáním se rozumí projev vůle směřující k právním následkům (vyvolávající právní následky spočívající zejména ve vzniku, změně, udržení nebo zániku práv a povinností), které jsou v právním jednání vyjádřeny nebo které plynou ze zákona, dobrých mravů, zvyklostí a zavedené praxe stran.

24. Soud v prvé řadě posuzoval, zdali bylo vůbec možné uzavřít předmětnou smlouvu o nájmu garážového stání mezi původním vlastníkem bytové jednotky č. [Anonymizováno], s nímž je spojen spoluvlastnický podíl na společných částech budovy společný jen vlastníkům některých jednotek v rozsahu id. [Anonymizováno], a žalovaným. K tomuto soud uvádí, že z provedeného dokazování - tj. z prohlášení vlastníka vyplývá, že s vlastnictvím bytové jednotky č. [Anonymizováno] je spojeno toliko právo parkování či skladování v těchto společných prostorách budovy (tj. i předmětného garážového stání), nikoli však právo je výlučně užívat. Jedná se tedy o společnou část budovy společnou jen některým vlastníkům jednotek, v tomto případě vlastník bytové jednotky č. [Anonymizováno] disponuje spoluvlastnickým podílem na společných prostorách o velikosti id. [Anonymizováno]. Tento spoluvlastnický podíl na společných částech je neoddělitelně spjat s vlastnictvím jednotky, tedy jej nelze převést samostatně. Pokud jde o zřízení nájmu ke garážovému stání, tedy ke spoluvlastnickému podílu o velikosti id. [Anonymizováno], soud poukazuje na níže uvedenou judikaturu.

25. Jak vyplývá z rozsudku Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 1301/2019 ze dne 17. 3. 2020 „Rozhodnutí (dohoda), zda některá společná část domu nebo pozemku ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotky bude vyhrazena k výlučnému užívání jen některému vlastníkovi jednotky (a ostatní spoluvlastníci budou z užívání vyloučeni), nelze zařadit pod rozhodnutí, které by bylo nutné či účelné pro řádnou péči o takovou společnou část a bylo v zájmu všech spoluvlastníků, nejde ani o žádnou její opravu, údržbu či modernizaci. Dohoda, že jedna ze spoluvlastníků předmětného pozemku N. C. bude část tohoto pozemku užívat jako by byla jeho jedinou vlastnicí s tím, že ostatní spoluvlastníci budou z jejího užívání vyloučeni, nemůže být ani smlouvou o nájmu části předmětného pozemku, neboť v případě výlučného užívání společné věci některým ze spoluvlastníků nejde o nájem. Již za předcházející právní úpravy dospěla právní praxe (k tomu srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 21. 6. 2001, sp. zn. 22 Cdo 2104/99 či ze dne 21. 3. 2007, sp. zn. 26 Cdo 1153/2006, uveřejněný pod číslem 28/2008 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek) k závěru, že spoluvlastník vždy užívá nemovitost (její část) z titulu svého (spolu)vlastnického práva, tj. na základě oprávnění vlastníka; od této ustálené judikatury není důvod se odchýlit ani v poměrech nové právní úpravy (§ 1012 o. z.). Lze tak uzavřít, že vyhrazení společné části domu nebo pozemku k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků je rozhodnutím, které souvisí se spoluvlastnickým vymezením a výkonem spoluvlastnického práva, a proto je lze učinit pouze postupem podle § 1169 o. z., tedy změnou prohlášení. Ke změně prohlášení se podle § 1169 odst. 2 o. z. vyžaduje dohoda dotčených vlastníků jednotek o změně jejich práv a povinností uzavřená v písemné formě; je vyloučeno, aby ke změně prohlášení mohlo dojít bez souhlasu osob, kterých by se dotýkala. Účinnosti dohoda nabývá, až s ní v písemné formě vysloví souhlas vlastníci jednotek s většinou hlasů, popřípadě s kvalifikovanou většinou hlasů určenou v prohlášení, a to i když nejsou stranami dohody. Úprava v § 1169 o. z. tedy zavádí „dvoustupňovou“ úpravu: v prvním stupni je třeba dosáhnout platné dohody dotčených vlastníků a ve druhém stupni je třeba dosáhnout účinnosti písemným souhlasem potřebné většiny vlastníků. Aplikace § 1169 o. z. není zákonem výslovně vyloučena ani po vzniku společenství vlastníků, a toto vyloučení nelze dovodit ani z jeho povahy. V daném případě jsou dotčenými spoluvlastníky všichni vlastníci jednotek, všichni jsou spoluvlastníky předmětného pozemku a měli právo ho užívat. Aby došlo ke změně Prohlášení o vyhrazení společné části domu nebo pozemku do výlučného užívání N. C., museli by uzavřít písemnou dohodu o změně jejich práv a povinností; ta by zároveň nabyla účinnosti, neboť jsou-li dotčenými vlastníky všichni spoluvlastníci, je také dán písemný souhlas požadované většiny („oba stupně“ souhlasu v takovém případě splývají). To se však v dané věci nestalo, neboť navrhovatelé se k dohodě nepřipojili. Nebyla-li uzavřena písemná dohoda všech dotčených vlastníků, nemůže být Prohlášení podle § 1169 o. z. změněno.

26. Účastníci řízení výslovně prohlásili za nesporné, že ke změně prohlášení vlastníka nedošlo, soud tedy vycházel z prohlášení vlastníka, které bylo provedeno k důkazu (č.l. 85an.). Z tohoto prohlášení vlastníka bylo prokázáno, že k vyhrazení společné části – tj. předmětného garážového stání [Anonymizováno] – k výlučnému užívání některému z jeho spoluvlastníků (ať už žalovanému nebo původnímu vlastníkovi bytové jednotky č. [Anonymizováno], s nímž žalovaný uzavřel smlouvu o nájmu) n e d o š l o . K uzavření smlouvy o nájmu garážového stání nedošlo ani se souhlasem ostatních spoluvlastníků, když toto žalovaný v řízení ani netvrdil (správu společné věci v podílovém spoluvlastnictví upravuje OZ v § 1126 an.).

27. Společnými částmi se dle § 1160 odst. 1 OZ občanského zákoníku rozumí ty části nemovité věci, které podle své povahy mají sloužit vlastníkům jednotek společně, přičemž zákonný výčet uvedený v § 1160 odst. 2 OZ je minimálním rozsahem společných částí, kdy není vyloučeno, že si vlastníci určí v prohlášení vlastníka i další části nemovité věci jako společné, jako tomu bylo v tomto případě, pokud jde o příslušné garážové stání.

28. Zdánlivost (nicotnost) právního jednání nastává přímo ze zákona a soud (popřípadě jiný orgán veřejné moci) k ní při svém rozhodování nebo při postupu v řízení přihlíží - jak plyne z § 554 OZ - i bez návrhu (tj. z úřední povinnosti). Zdánlivost právního jednání tedy soud vezme v úvahu vždy, jakmile vyjde najevo, aniž by bylo zapotřebí, aby se jí někdo z účastníků dovolal nebo na ni jinak poukazoval. O zdánlivé právní jednání jde tehdy, kdy se jenom jeví, že takové jednání vyvolává právní následky, přitom ale jde o jednání, které žádné právní následky nevyvolá a ani nemůže. Zdánlivým právním jednáním je rovněž simulované právní jednání (jednání, které je činěno jen „naoko“), při němž jednající strany navenek pouze předstírají vůli právní jednání učinit a kdy jejich projev vůle pro chybějící vážnost projevené vůle nesměřuje k vyvolání právních následků, které jsou s předstíraným projevem vůle spojeny. Obsah skutečné vůle je z obsahu uskutečněného právního jednání zpravidla nezjistitelný, jelikož se strany právního jednání úmyslně snaží vzbudit dojem, že zde tato vůle je, ačkoliv ve skutečnosti není. Takové právní jednání je zpravidla činěno jenom proto, aby u třetích osob vzbudilo přesvědčení, že právě takové právní jednání bylo učiněno (srov. např. závěry v odůvodnění usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 3. 2019, sp. zn. 27 Cdo 4808/2017). Má-li být simulovaným právním jednáním zastřeno jiné právní jednání, posoudí se podle jeho pravé povahy (srov. § 555 odst. 2 OZ).

29. Soud v posuzovaném případě dospěl k závěru, že co se týče uzavřené smlouvy o nájmu parkovacího stání z 12. 8. 2016, jde o tzv. zdánlivé právní jednání, neboť se jednalo o simulované právní jednání, kdy se účastníci smlouvy tímto způsobem pokusili překlenout nemožnost převést (spolu)vlastnické právo ke garážovému stání, a to právě s ohledem na nemožnost oddělení vlastnického práva k bytu a spoluvlastnického práva ke garážovému stání. Soud v tomto směru poukazuje i na e-mail ze dne 12. 2. 2024 od [jméno FO] adresovaný žalobci, který byl proveden k důkazům (č.l. 27). Již ze samotného znění nájemní smlouvy je rovněž zřejmá účelovost tohoto zdánlivého právního jednání, kdy tato smlouva je uzavřena na dobu 90 let a zároveň je po dobu 90 let nevypověditelná, a to nejen v prvních 50 letech, kdy je to ve smlouvě uvedeno explicitně, ale i ve zbývajících 40 letech, protože jediným důvodem (podstatným porušením povinností nájemce) pro ukončení nájmu dle této smlouvy je úhrada nájemného, které bylo ale současně – dle smlouvy – uhrazeno předem a v plné výši, tedy de facto po celých 90 let nelze tuto smlouvu ze strany „pronajímatele“ vypovědět a současně má zavazovat i každého dalšího vlastníka jednotky. I z obsahu této nájemní smlouvy je zřejmé, že měly strany snahu o zápis do katastru nemovitostí, jak v článku III. této smlouvy uvedeno. Dle názoru soudu I. stupně se tedy jednalo o tzv. jednání „na oko“ (simulované právní jednání), kdy se účastníci smlouvy tímto způsobem pokoušeli o převod garážového stání, či jiným způsobem o vyloučení užívacího práva k tomuto garážovému stání (vyjádřeném id. podílem na společných částech budovy) budoucími vlastníky bytové jednotky ve prospěch žalovaného, přestože je spoluvlastnický podíl na společných částech domu neoddělitelně spjat s vlastnictvím bytové jednotky a nelze jej samostatně převést či s ním tímto způsobem disponovat. Teorie i praxe jsou zajedno v tom, že při tzv. jednání „na oko“ (simulovaném právním jednání) jde o právní jednání nicotné, neexistující a jako takové se k němu vůbec nepřihlíží. Soud se proto nezabýval platností či neplatností uzavřené smlouvy o nájmu garážového stání, a to z důvodu, že právní jednání může být neplatné jen jestliže není zdánlivé (nicotné), neboť na takové právní jednání se hledí, jako kdyby k němu nikdy nedošlo (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 3. 2020, sp. zn. 21 Cdo 2862/2019, uveřejněný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 3/2021).

30. Pro úplnost soud uvádí, že se blíže nezabýval námitkou žalovaného o tom, že bude-li žalobě vyhověno, dojde na straně žalobců k bezdůvodnému obohacení z důvodu žalovaným tvrzené snížené kupní ceny původního vlastníka bytové jednotky kvůli nemožnosti užívat garážové stání. K tomuto soud uvádí, že nic takového v řízení prokázáno nebylo, přičemž je zásadní, že námitka je bez právního významu v tomto řízení vedeném toliko mezi žalobci a žalovaným, kterému z tohoto důvodu bezdůvodné obohacení vzniknout nemohlo.

31. S ohledem na výše uvedené proto soud rozhodl tak, jak ve výroku I. uvedeno a žalobě v plném rozsahu jako důvodné vyhověl.

32. O náhradě nákladů řízení (výrok II.) bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o.s.ř., neboť žalobci byli v řízení zcela úspěšní, a proto jim soud přiznal náhradu nákladů řízení v plné výši. Ta se sestává ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 5 000 Kč, dále z odměny za 3 úkony právní služby podle § 11 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění pozdějších předpisů (dále též jen „AT“), (příprava a převzetí zastoupení, předžalobní výzva z 12. 6. 2024, žaloba), za 1 úkon á 1 500 Kč (z tarifní hodnoty 10 000 Kč dle §9 odst. 1 AT), dále z náhrady hotových výdajů podle § 13 odst. 3 AT ve výši 300 Kč za jeden úkon právní služby, a dále 2 úkonů právní služby učiněné po 1. 1. 2025 (dle novely AT), tj. za vyjádření k replice žalovaného z 14. 1. 2025 a účast na jednání 11. 3. 2025, za 1 úkon á 2 300 Kč (z tarifní hodnoty 30 000 Kč dle § 9 odst. 1 AT po novele) a náhrady hotových výdajů ve výši 450 Kč za jeden úkon právní služby, a DPH ve výši 21 % z výše uvedeného vyjma soudního poplatku, tedy celkem 18 189 Kč. Lhůta k zaplacení nákladů řízení byla určena třídenní (§ 160 odst. l o.s.ř.) s povinností plnit k rukám advokáta (§ 149 odst. l o.s.ř.).

33. Pro úplnost soud konstatuje, že od 1. 1. 2025 došlo k novelizaci vyhlášky č. 177/1996 Sb., a to vyhláškou č. 258/2024 Sb.; dle jejího čl. II. za právní služby poskytnuté přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky přísluší advokátovi odměna podle vyhlášky č. 177/1996 Sb., ve znění účinném přede dnem nabytí účinnosti této vyhlášky. Soud tak rozhodl o náhradě nákladů řízení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb. v závislosti na tom, kdy byly úkony právní služby učiněny, tj. zdali tomu bylo do 31.12.2024, či poté.

Poučení