39 C 50/2021- 312

Rubrum

Okresní soud Plzeň - město rozhodl samosoudkyní Mgr. Petrou Pavlíčkovou ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně, svědkyně, žalovaného a žalované] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalobkyně, svědkyně, žalovaného a žalované] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví o zaplacení částky 1 839 589 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Soud zrušuje podílové spoluvlastnictví žalobkyně a žalovaných k nemovitostem, a to k pozemku č. parc. [číslo] o výměře 179 m2 – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa], a k pozemku č. parc. [číslo] o výměře 349 mě – zahrada, vše zapsáno na [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [obec] u [stát. instituce], [stát. instituce].

II. Nemovitosti popsané ve výroku I tohoto rozsudku se přikazují do SJM manželů [celé jméno žalovaného], [datum narození] a [celé jméno žalované], [datum narození].

III. Žalovaní jsou povinni vyplatit žalobkyni jako vypořádací podíl po zrušení podílového spoluvlastnictví k nemovitostem částku 5 659 500 Kč tak, že částku 1 500 000 Kč jsou povinni uhradit do 15 dnů od právní moci tohoto rozsudku, částku 4 159 500 Kč jsou povinni uhradit do 2 měsíců od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Na náhradě nákladů řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví jsou žalovaní povinni zaplatit žalobkyni částku 2 840,50 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku.

V. Žaloba o zaplacení částky 1 839 589 Kč vznesené jako požadavek žalobkyně vůči žalovaným na vypořádání podílového spoluvlastnictví v širším smyslu se zamítá.

VI. V řízení o zaplacení částky 1 839 589 Kč je žalobkyně povinna zaplatit žalovaným plnou náhradu nákladů tohoto řízení ve výši 107 564,20 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od jeho právní moci k rukám právního zástupce žalovaných

VII. Žalovaní jsou povinni zaplatit České republice prostřednictvím Okresního soudu Plzeň-město část státem hrazených nákladů řízení ve výši 4 319 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou Okresnímu soudu Plzeň-město 7. 4. 2021 se žalobkyně domáhala zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k pozemku [parcelní číslo] – zastavěná plocha a nádvoří o výměře 179 m, jehož součástí je stavba – rodinný dům [adresa], k pozemku parcelní [číslo] – zahrada o výměře 349 m, když tyto nemovitosti jsou zapsány na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Žádala, aby nemovitosti byly přikázány do jejího výlučného vlastnictví s tím, že jí bude uloženo vyplatit žalovaným na vypořádacím podílu částku 3 455 270 Kč. Žalobkyně uvedla, že původně nemovitost užívala společně se žalovanými, ti obývali přízemí, měli k dispozici ideální polovinu půdního prostoru sklepa a garáží. Žalobkyně obýval byt v prvním patře, užívala i společné prostory. Na své náklady z poloviny půdního prostoru vybudovala další bytovou jednotku pro své děti, zároveň zrekonstruovala společné prostory, ve své polovině sklepa nechala vybudovat druhou garáž. Postupem času se vztahy mezi žalobkyní a žalovanými zhoršily natolik, že se rozhodla dům opustit a přestěhovat se. Vztahy jsou aktuálně napjaté tak, že není možné dům společně užívat. Žalobkyně je připravena vyplatit vypořádací podíl, nechala dům ocenit, nabídla žalovaným polovinu z částky 6 910 540 Kč. Tato však žalovaní namítli s tím, že oni mají zájem stát se vlastníky nemovitosti, naposledy sdělili, že jsou připraveni podíl žalobkyně odkoupit za 4 000 000 Kč. To však odmítla. Žalobkyně následně doplnila, že ona bydlí střídavě u své dcery a syna, pokud je odkazováno na nemovitosti v [část obce], tyto nemovitosti slouží výhradně k podnikatelské činnosti. Dům v [ulice a číslo] neužívá, má obavy o své fyzické a psychické zdraví.

2. Žalovaní podali 24. 5. 2021 prostřednictvím svého právního zástupce vyjádření. Oni sami užívají nemovitost už 38 let společně, první žalovaný ji užívá 60 let, o nemovitost se starají, zajišťují kompletní údržbu, včetně údržbu zahrady. Nicméně vždy respektovali, že spoluvlastnický podíl na nemovitosti má i žalobkyně, nikdo jí nebránil nemovitost užívat. Často se ale ze strany žalobkyně stávalo, že ona nerespektovala podíl žalovaných. Bytovou jednotku zbudovala na více než polovině půdního prostoru, nicméně žalovaní s tímto vybudováním dali souhlas, chtěli zbytek půdy následně využít pro vybudování jednotky pro syna, žalobkyně však souhlas k vybudování druhé půdní jednotky nedala. Žalobkyně se nepodílí na žádných údržbových pracích. Pokud žalobkyně tvrdí investice do rekonstrukce bytu, stejně tak žalovaní provedli rekonstrukci přízemí domu, v roce 2020 byli nuceni přistoupit k dalším úpravám, neboť z bytu žalobkyně byli vytopeni. V souvislosti s vytopením byli nuceni vynaložit poměrně značné náklady, samozřejmě to řešili i s pojišťovnou. Upozorňují, že oni sami prováděli úpravy a rekonstrukci nemovitosti v letech 2011 a 2013, v roce 2020 zbudovali pergolu. Dokládají vynaložené náklady minimálně 209 886,09 Kč, provedli opravu terasy za více než 13 000 Kč. Žalovaní nemají jinou možnost bydlení, nevlastní žádnou jinou nemovitost. Co se týče tvrzení žalobkyně o tom, že přespává ve firmě, je třeba uvést, že tou firmou má na mysli rozsáhlý rodinný dům s příslušenstvím, kde se svojí rodinou bydlí. Svoji bytovou jednotku již více než 5 let pronajímá, stejně tak pronajímá i nově zbudovaný půdní prostor, aniž by část finančních prostředků kompenzovala žalovaným. Žalovaní tedy navrhli, aby nemovitost byla přikázána do jejich výlučného vlastnictví s tím, že žalobkyně vyplatí vypořádací podíl 4 000 000 Kč. V rámci tohoto podání se vyjádřili také k otázce případného rozdělení nemovitosti. Odkázali na velmi špatné vztahy se žalobkyní, které trvají již více než 9 let. Žalovaní dále, doplnil, že žalobkyně pronajímám část nemovitosti bez jejich souhlasu, a to opakovaně, oni nedostávají ani žádné výnosy z nájemné. Žalobkyně má také uzavřenu nájemní smlouvu se [právnická osoba] [anonymizováno] pro část nemovitosti, ani z toho žádné benefity žalovaným neplynou.

3. Pokud strany v průběhu řízení doplňovaly svá vyjádření, stanoviska byla stále stejná co do návrhu na vypořádání (obě strany souhlasily se zrušením a vypořádáním podílového spoluvlastnictví, obě strany odmítly možnost, že by nemovitosti bylo možné rozdělit), odlišné byly postoje ke konečnému přikázání vlastnictví (každá ze stran sporu chtěla nemovitosti získat do svého vlastnictví). Postupem času pouze gradovalo vyostření vzájemných vztahů a tvrzení o neshodách nabývala na intenzitě. I z interakce účastníků v jednací síni (i při prováděném místním šetření) bylo zcela zjevné, že vztahy nejsou v pořádku a vzájemná komunikace je téměř nemožná.

4. Podle § 1140 občanského zákoníku nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

5. Podle § 1143 občanského zákoníku nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

6. Podle § 1144 odst. 1 občanského zákoníku je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota.

7. Podle § 1147 občanského zákoníku není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

8. Mezi stranami nebylo sporné, že před zahájením řízení se žalobkyně obrátila na žalované, ti reagovali prostřednictvím svého právního zástupce. Shodly se též na tom, že není možné nemovitost reálně rozdělit, když problém by nastal u společných prostor i v užívání zahrady, v nákladech na případné rozdělení, zásadním problémem jsou pak vyostřené vztahy.

9. Spoluvlastnické právo účastníků řízení k nemovitostem bylo ověřeno z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro obec a katastrální území [obec], kde je žalobkyně vedena jako spoluvlastník o velikosti podílu 1/2, druhá polovina je ve společném jmění manželů [příjmení] - žalovaných.

10. Soud se nejprve v souladu s postupem dle občanského zákoníku zabýval tím, zda je možné nemovitosti rozdělit (když žádný z účastníků nenamítal, že by ke zrušení podílového spoluvlastnictví došlo v nevhodnou dobu, případně že by rozdělení bylo na újmu některému z nich). Soud proto provedl místní šetření ve společné nemovitosti účastníků, konstatoval obecný stav nemovitosti, včetně jejich charakteristiky, nejedná se o nemovitost po rekonstrukci. Bylo zjištěno, že při vstupu do domu je společným prostorem veranda, pak je tam chodba. Z malé chodby se vchází do bytu žalovaných o velikosti 2+1, dispozičně stejná bytová jednotka je pak v prvním patře. Z prvního patra se vstupuje na terasu, po schodech se dá vstoupit do půdních prostor. Co se týče půdních prostor, tam byla zjištěna upravená bytová jednotka, ve zbytku je neupravený půdní prostor, který je zjevně užíván jako sklad. Terasu v prvním patře užívá nájemkyně bytu v prvním patře. Dům má sklepní prostory, jsou tam zbudovány 2 garáže dále několik dalších prostor, bývalá prádelna, místo na zavařeniny a podobně. Lze konstatovat, že by bylo možné rozdělení na jednotky, pokud by soud uvažoval o bytové jednotce v přízemí a v prvním patře, dále pak v části bývalé půdy. Nicméně rozdělení podle aktuálního způsobu užívání (žalobkyně – bytová jednotka v prvním patře a bytová jednotka zbudovaná z části půdního prostoru, žalovaní – bytová jednotka v přízemí domu) užívání by neodpovídalo velikosti spoluvlastnických podílů. Tato skutečnost by sama o sobě podle rozhodovací praxe Nejvyššího soudu ČR neznamenala vyloučení rozdělení nemovitosti, ovšem další okolnosti jsou pro rozhodnutí rozdělení též nepříznivé. V domě je příliš mnoho prostor, které by byly vymezeny jako prostory společné, včetně vstupní části a chodby prostupující celým domem. Stejně tak sklepní prostory. Rozdělení zahrady přilehlé k domu je fakticky nemožné, neboť rozdělením již tak malého prostoru by došlo k jejímu naprostému znehodnocení (i při vědomí staveb, které zde byly zřízeny). Problém soud spatřuje i v tom, že by bylo třeba řešit vytápění, dodávku elektrické energie a vody, dále pak kanalizace, včetně osazení samostatných měřáků a oddělení odběru pro jednotlivé vymezené části. K rozdělení nemovitosti se vyjádřil i soudem ustanovený znalec. Ten k otázce rozdělení nemovitostí znalec uvedl, že technicky by to možné bylo, bylo by možné rozdělit dům na jednotky, nemovitost nelze rozdělit reálně. Nicméně rozdělení by znamenalo vyřešit otázku společných prostor, pak také samozřejmě přívodů energií, včetně vody. Podle jeho názoru by problémy nastaly s vodovodními a kanalizačními přípojkami. Není schopen vyjádřit se k nákladům, které by rozdělení nemovitosti představovalo. Co se týče, například ceny kanalizační přípojky, u ní odhaduje na částku přes 90 000 Kč. Samozřejmě předpokládá i náklad spojený s vytvořením prohlášení vlastníka. Celková výše předpokládaných nákladů přesně stanovena nebyla, i s ohledem na zcela nepředvídatelný vývoj cen materiálu a stavebních prací. K hrazení případných nákladů na rozdělení věci se žalobkyně vyjádřila tak, že ona rozhodně není ochotna nést tyto náklady výhradně sama, navíc předpokládá, že by tyto náklady nepochybně byly vyšší, než stanovil znalec [anonymizováno] [celé jméno znalce]. Žalovaní se vyjádřili tak, že by byli ochotni hradit náklady ovšem s tím, že by se na tom musela podílet i žalobkyně. Lze uzavřít, že žádná ze stran nebyla ochotna náklady na rozdělení nemovitosti hradit, jedná se tedy o překážku v rozdělení věci v duchu rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2474/2006.

11. Nejvyšší soud ČR judikoval, že překážkou pro rozdělení nemovitostí jsou i vztahy spoluvlastníků, pokud jsou takové, že z nich lze usuzovat na budoucí problémy v případném společném užívání věci (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR ze dne 17. 4. 2019 sp. zn. 22 Cdo 879/2019, příp. sp. zn. 22 Cdo 5345/2015). Zejména žalobkyně poukazovala již ve svém návrhu na problémy, které při společném užívání a následně dokonce i při užívání bytových jednotek nájemci nastaly. [jméno] [příjmení], dcera žalobkyně, uvedla, že si vybavuje problémy v užívání společného domu vždycky. Ona je začala vnímat jako starší, kdy pomáhala s domácími pracemi. Starala se také o úklid společných prostor, ale vždycky to dělala jenom jejich rodina, žalovaní ne. Ti si dokonce pořídili vlčáka, ubytovali ho ve společné chodbě, nikdy po něm neuklidili. Nerespektovali, že oni mají jinou představu o pořádku. Žalovaní se nestarali ani o běžný úklid, nemyli okna. Matka (žalobkyně) následně, když užívala bytovou jednotku v přízemí, byla velice vyčerpaná, dokonce své dceři ani nemohla pomáhat, když se jí narodil syn. Vyřešilo se to tak, že matka se přestěhovala do sídla firmy v [část obce], někdy také bydlela u ní. Byty v domě pronajímali. I nájemci v těch bytech měli problémy, prvý žalovaný na ně křičel, dokonce chtěli volat policii. A pokud matka chtěla, aby bratranec vystěhoval věci ze sklepa, ten reagoval velmi agresivně. Ona sama žádný konflikt se žalovanými neměnila. Svědkyně [celé jméno svědkyně] uvedla, že bydlela v bytě ve druhém nadzemním podlaží od listopadu 2020 do listopadu 2021, byt užívala po své sestře. Bylo jí řečeno, že nemá přístup do zahrady, měla by uklízet společné prostory a společnou chodbu. Postupně se ale žalovaní začali chovat tak, že to nepovažovala za přijatelné. Byla svědkem hádky mezi žalobkyní a prvým žalovaným, byl tam neuvěřitelný křik, chtěla volat policii. Paní [příjmení] jí to pak vysvětlila. Pan [celé jméno žalovaného] dělal potíže, protože mu ona nechtěla předložit nájemní smlouvu, nebyl pronajímatelem. Její syn měl z té situace dokonce psychické problémy, druhá žalovaná na ni křičela, když zamkla vchodové dveře. Ona si pak raději našla jiné bydlení. [jméno] [celé jméno žalovaného], syn žalovaných, uvedl, že pokud žili v nemovitosti jeho rodiče a žalobkyně, bylo to tak, že každý se v podstatě staral sám o sebe, nezaznamenal žádné konkrétní neshody. Žalobkyně se odstěhovala, když si postavila dům v [část obce]. Na údržbě nemovitosti se nepodílela a nepodílí, jeho rodiče a on zajišťují údržbu domu i zahrady, odklízení sněhu a podobně. Je pravda, že se žalobkyní měl konflikt o užívání sklepa. Žalobkyně uvedla, že v nemovitosti nebydlí poslední 4 roky nebo 5 let, nebyla schopna se žalovanými vyjít. Byla nucena se z domu odstěhovat kvůli častým neshodám, často se stávalo, že švagrová chodila bez dovolení do jejího bytu, půjčoval si kávu, knihy. Ona následně po odstěhování se bytové jednotky pronajímala (v prvním patře a na bývalé půdě), aktuálně zde ale žádní nájemci nejsou, protože ona nechce nikoho dalšího vystavit takovým konfliktům, kterým byla vystavena např. p. [celé jméno svědkyně]. Prvý žalovaný uvedl, že on žádné větší problémy při soužití se sestrou nezaznamenal. Podle jeho názoru se pouze odstěhovala do lepšího, když si v [část obce] postavila dům, to už je určitě více než 10 let. Soužití v domě mu do té doby přišlo naprosto normální. Popřel, že by byl hrubý na nájemce. I podle druhé žalované v době, kdy dům užívali společně se žalobkyní, tam žádné výrazné problémy nebyly, byly to běžné potíže, které se týkaly užívání a úklidu společných prostor. Myslí si, že žalobkyně se v domě nezdržuje více než 10 let, má lepší bydlení. Pokud v první fázi řízení žalovaní uváděli, že by byli schopni akceptovat rozdělení nemovitosti na jednotky, v průběhu řízení od tohoto svého stanoviska ustoupili, zcela vyloučili možné spoluužívání nemovitosti, neshody jsou již neřešitelné. Po zhodnocení provedených důkazů včetně těch částí výpovědi, které se týkaly vztahů mezi účastníky, s přihlédnutím k interakci účastníků před soudem, je třeba konstatovat, že vztahy žalobkyně a žalovaných jsou velmi špatné, napjaté a aktuálně bez jakékoliv vidiny byť minimálního zlepšení.

12. Soud tedy uzavřel, že rozdělení nemovitostí jako způsob vypořádání není možný a zabýval se tím, komu ze zúčastněných přikáže nemovitosti do vlastnictví. [příjmení] kritéria, na která opakovaně odkazuje Nejvyšší soud ČR jako je solventnost účastníků, možnosti jejich bydlení, jejich osobní poměry, zdravotní poměry, dosavadní péči o nemovitosti a podobně.

13. V otázce solventnosti soud dospěl k závěru, že jako žalobkyně tak žalovaní jsou schopni vyplatit vypořádací podíl stanovený dle obvyklé ceny nemovitostí podle zpracovaného znaleckého posudku. Solventnost žalobkyně pro vyplacení vypořádacího podílu byla dokládána výpisem z účtů u [právnická osoba], kde k 31. 7. 2021 byl zůstatek 5 234 306,74 Kč. Pokud byl zjišťován zůstatek na účtu žalobkyně u ČSOB k 9. 5. 2022, byl zjištěn částkou 7 228 524,86 Kč. Žalovaní svoji solventnost dokládali výpisy z účtů vedených u [právnická osoba], kdy na účtu u prvého žalovaného byl k 13. 8. 2021 zůstatek 273 309 Kč, na účtu druhé žalované byl konečný zůstatek 1 528 929,42 Kč. Z výpisu z téhož účtu k datu 9. 5. 2022 byl zijštěn disponibilní zůstatek 1 525 810 Kč. Žalovaní dále předložili doklad o předschválení hypotečního úvěru pro syna s tím, že tento by byl poskytnut na základě obratu na účtu do výši 7 000 000 Kč se měsíční splátkou do 30 000 Kč. K datu 6. 5. 2022 změnila [právnická osoba] nabídku možného hypotečního úvěru synovi žalovaných, podle potvrzení mělo být poskytnut hypoteční úvěr v maximální výši 5 500 000 Kč. Dokládána byla smlouva o Premium kontu na jméno [celé jméno žalovaného] Lukáš, narozen 4. 8. 1983, účet byl zřízen 6. 9. 2021. Syn žalovaných vyslechnutý jako svědek dne 8. 9. 2022 potvrdil, že je připraven vzít si na své jméno úvěr a financovat vyplacení vypořádacího podílu žalobkyni, je schopen měsíčně hradit hypoteční splátku kolem 30 000 Kč. Z těchto důkazů soud uzavřel, že jak žalobkyně, tak žalovaní jsou schopni vyplatit vypořádací podíl dle obvyklé ceny stanovené [anonymizováno] [celé jméno znalce] k 6. 10. 2022.

14. Skutečnost, že žalobkyně má jinou možnost bydlení, byla ověřena výpisem z katastru nemovitostí [list vlastnictví] pro [územní celek], [katastrální uzemí], ze kterého bylo zjištěno, že žalobkyně je výlučnou vlastnicí několika pozemků, z nichž na jednom ([číslo]) stojí dům [adresa], na dalším pozemku ([číslo]) stojí garáž, na pozemku [číslo] pak stojí budova bez čísla popisného, čísla evidenčního. Situace těchto nemovitostí byla dokumentována fotografiemi, soud zde následně provedl i místní šetření. Žalobkyně uvedla, že se jedná o sídlo firmy. Jedná se o poměrně velký areál, při vstupu do areálu jsou po levé straně kanceláře a sklady (velká žlutošedá budova), po pravé straně jsou garáže. Na pozemku je postaven dům, kdy na první pohled se jedná o rodinný dům velmi moderního charakteru. I uvnitř domu bylo zcela zjevné, že ten je zařízen pro běžné užívání rodinou, tvrzení žalobkyně, že se jedná v podstatě o kanceláře, které jsou aktuálně zařízený jiným způsobem, například jako dětský pokoj či ložnice, ke které přiléhá i koupelna, soud neuvěřil. V domě je kompletně vybavená kuchyně s otevřeným obytným prostorem, z kuchyňského prostoru se vstupuje na terasu a do další části zahrady. [jméno] je umístěn i skleník a zahradní domek. Z výpovědi žalobkyně a z výpovědi její dcery má soud za zjištěné, že žalobkyně tuto nemovitost pro bydlení normálně užívá. Žalovaní jinou možnost bydlení nemají, předmětné nemovitosti k bydlení užívají dlouhodobě, starají se o ně. Nejsou schopni si aktuálně ani jiné bydlení pořídit (účastnické výpovědi žalovaných).

15. Pro dokreslení obrazu o užívání nemovitosti soud vycházel i z výpovědí účastníků samotných. Žalobkyně uvedla, že v [ulice] ulici žila od svých pěti let asi do šedesáti, polovinu domu jí rodiče darovali, zbylou polovinu darovali bratrovi. Rekonstrukci v domě prováděla někdy od roku 1979, kdy už byl dům ve špatném stavu. V roce 2004 nechala zrekonstruovat celou sklep, vytvořila také novou bytovou jednotku úpravou půdního prostoru. [jméno] na samém začátku užíval syn žalovaných s jejím souhlasem, ona pak začala bytovou jednotku na půdě a bytovou jednotku v prvním patře pronajímat. Může to být kolem 10 000 Kč nájemného měsíčně, které dostává, žalovaným nedává žádný podíl. Ona sama střídavě bydlí u své dcery nebo u syna, někdy přespává v sídle firmy, ovšem ten prostor není kolaudovaný na bydlení. Ona není spokojena ani se stavebním stavem domu, podle ní žalovaní zanedbávají běžnou údržbu. Chce nemovitost do svého vlastnictví, protože je schopna se o ni kvalitně starat, má peníze na rekonstrukci, kterou dům potřebuje. Navíc se ve svém věku chce přesunout do centra města. Prvý žalovaný uvedl, že on s manželkou užívá přízemí, celou zahradu a sklep. [příjmení] sám tam bydlí od mala. [příjmení] i sklep užívají to se souhlasem sestry. Co se týká společných částí domu, ty užívají společně, je pravda, že se má v části, kterou užívala sestra, uložené pneumatiky. Podle jeho názoru není účelem vypořádání spoluvlastnictví to, aby se žalobkyně do domu nastěhovala, ale aby jej celý mohla pronajímat. Uvedl, že oni souhlasili s tím, aby si žalobkyně upravila bytovou jednotku i půdní prostor, ona jim to ovšem pak nedovolila, pokud chtěli upravit i druhou část půdy. Potvrdil, že dům potřebuje určité opravy, nicméně není to tak dramatické, jak uvádí žalobkyně. V podstatě tytéž údaje potvrdila ve své účastnické výpovědi druhá žalovaná. Oni nemají jinou možnost bydlení, nemají ani na to, aby si pořídili bydlení jiné. Manžel má problémy se srdcem.

16. K otázce ceny nemovitostí žalobkyně spolu se žalobou předložila znalecký posudek [jméno] [příjmení] ze dne 7. 12. 2020, když tato znalkyně stanovila obvyklou cenu nemovitostí částkou 6 700 000 Kč. Použila celkem 4 srovnávané nemovitosti, cena zjištěná nákladovým způsobem pak byla stanovena 6 910 540 Kč, znalkyně tedy konstatovala, že tržní cena nemovitostí, které jsou předmětem zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví 6 900 000 Kč. S ohledem na nesouhlasné stanovisko účastníků k ceně nemovitosti, tak jak bylo stanovena znaleckým posudkem znalkyně [příjmení], soud ustanovil dne 23. 9. 2021 znalce [celé jméno znalce] ke stanovení obvyklé ceny nemovitosti a k vyjádření, zda nemovitost je či není reálně rozdělitelná. Ze závěrů znaleckého posudku tohoto znalce ze dne 7. 12. 2021 byla zjištěna obvyklá cena nemovitosti 11 636 000 Kč. Znalec použil srovnávací metodu, kdy byly porovnány realizované prodeje obdobných nemovitostí za posledních 12 měsíců. V souladu s vyhláškou také určil cenu nemovitostí podle cenového předpisu, a to částkou 6 500 720 Kč. Žalovaní k tomuto znaleckému posudku neměli výhrady, a znalec závěry svého znaleckého posudku velmi přehledně obhájil i při svém výslechu dne 8. 3. 2022. S ohledem na časový odstup mezi zpracováním znaleckého posudku a konečným rozhodnutím ve věci soud požádal znalce o aktualizaci znaleckého posudku. K datu 6. 10. 2022 znalec určil obvyklou cenu částkou 11 319 00 Kč, z této tedy soud pro potřeby vypořádání vycházel, výše vypořádacího podílu tak byla stanovena na 5 659 500 Kč. Žalobkyně uvedla, že ona je připravena vyplatit i vyšší částku, než je stanovený vypořádací podíl, soud i toto kritérium vzal v úvahu, nicméně v kontextu ostatních provedených důkazů uzavřel, že tato skutečnost není zásadní (viz rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 1114/2016).

17. Pokud byly prováděny důkazy pojistnými smlouvami, soud konstatuje, že z těchto nebyla zjištěna žádná skutková tvrzení, která by mohla být rozhodující pro rozhodnutí ve věci.

18. Ze shora provedených důkazů soud dospěl k závěru, že je na místě spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitostem zrušit a tyto přikázat do společného jmění žalovaných. Žalovaní užívají nemovitost dlouhodobě, soud nemá za prokázané, že by žalobkyně opustila nemovitost pro nemožnost jejího společného užívání (byť aktuálně soud skutečně nepovažuje společné užívání za realizovatelné). Žalovaní zajišťují běžnou údržbu domu a zahrady, nebylo zjištěno, že by nemovitost byla zanedbaná, v havarijním stavu. Z pohledu soudu se jedná o běžně spravovanou nemovitost, která sice s ohledem na svůj věk nepochybně vyžaduje investice, ovšem ne za účelem„ záchrany“, ale odstraňování běžného opotřebení (viz též str. 19 znaleckého posudku [anonymizováno] [celé jméno znalce]:„ bytové jednotky jsou v dobrém technickém stavu bez nutnosti provádění zásadních oprav“, příp. str. 11 znaleckého posudku, kde ani u jedné z vyjmenovaných konstrukcí se neobjevuje položka podstandard). Žalovaní nemají jinou možnost bydlení, nejsou vlastníky jiné nemovitosti a je zcela pochopitelné, že ve svém věku by negativně vnímali i případné nutné stěhování včetně samotného zajišťování nového bydlení (též s přihlédnutím k dnešnímu stavu trhu s nemovitostmi). Žalovaní též předložili důkazy o své schopnosti vyplatit vypořádací podíl, tyto důkazy, včetně příslibu úvěru pro syna účastníků soud považuje za zcela dostatečné. Oproti tomu žalobkyně má jinou možnost bydlení, o němž lze navíc hovořit jako o nadstandardním. Její tvrzení o tom, že vzhledem ke svému věku si chce zajistit bydlení v centru města, nepovažuje soud za relevantní, neboť nemovitost žalobkyně, kterou ona aktuálně užívá, je situována v [obec], byť lze hovořit o okrajové části [část obce]. Nicméně i tato část [obec] je minimálně obsluhována MHD (tato skutečnost nebyla prokazována, neboť se jedná o notorietu), žalobkyně navíc zcela bez obtíží užívá osobní automobil. Nemovitosti již delší dobu fakticky neužívá, nepodílí se na jejich běžné údržbě. Uvažovaná kritéria tedy převážila ve prospěch žalovaných, kterým soud nemovitosti přikázal do SJM a uložil vyplatit vypořádací podíl ve lhůtách, které dle názoru soudu odpovídají i výsledkům dokazování (1 500 000 Kč do 15 dnů od právní moci rozsudku, neboť tyto jsou disponibilní na běžném účtu druhé žalované, zbytek pak do dvou měsíců od právní moci rozsudku, když tato lhůta se jeví jako zcela reálná pro vyřízení již přislíbeného úvěru).

19. Ve výroku IV a VIII soud rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi účastníky (kdy vycházel z aktuální judikatury Ústavního soudu ČR, podle níž se v řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví náklady řízení až na výjimky nepřiznávají (např. IV ÚS 404/22)) a o náhradě nákladů náležejících státu dle § 148 odst. 1 o.s.ř. Bylo třeba zohlednit částky, které již byly účastníky vynaloženy na důkazy v řízení provedené a vyplacené náhrady. Usnesením ze dne 5. 12. 2021 č.j. 39 C 50/2021 – 173 bylo přiznáno znalečné ve výši 8 100 Kč. Usnesení nabylo právní moci dne 5. 1. 2022. Usnesením ze dne 11. 3. 2022 č.j. 39 C 50/2021 – 193 bylo přiznáno znalečné ve výši 900 Kč (účast znalce u jednání). Usnesení nabylo právní moci dne 31. 3. 2022. Usnesením ze dne 12. 10. 2022 č.j. 39 C 50/2021 – 297 bylo přiznáno znalečné ve výši 5 319 Kč. Usnesení nabylo právní moci dne 2. 11 2022 Celkem bylo na znalečném vyplaceno 14 319 Kč, z čehož 10 000 Kč bylo hrazeno ze zálohy složené žalobkyní. S ohledem na skutečnost, že v řízení o vypořádání podílového spoluvlastnictví byly obě strany stejně úspěšné, jsou povinny hradit státem hrazené náklady rovným dílem, tedy po 7 159,50 Kč. Žalovaným tedy bylo uloženo uhradit České republice částku 4 319 Kč (rozdíl mezi vyplacenou částkou a složenou zálohou), dále pak částku 2 840,50 Kč žalobkyni jako náhradu nákladů řízení.

20. Podáním ze dne 14. 6. 2022 rozšířila žalobkyně svůj návrh o vypořádání v širším slova smyslu, žádala po žalovaných zaplacení částky 1 838 589 Kč. Návrh odůvodnila tím, že do nemovitosti investovala uvedenou částku postupnými opravami či úpravami, s nimiž žalovaní vyslovili souhlas. Nemovitost zhodnotila například půdní vestavbou, kde zřídila novou bytovou jednotku. Konstatovala, že veškeré investice, které provedla, tedy včetně vybudování druhé garáže a opravy sklepa, dokládá předloženými fakturami, z nichž je patrné obstarání materiálu i prací. K výzvě soudu dne 19. 7. 2022 žalobkyně prostřednictvím svého právního zástupce doplnila, že položky, které jsou uplatňovány, se týkají vybudování půdní bytové jednotky, přeměny sklepa na garáž a rekonstrukce prvního patra, které žalobkyně obývala. Položky se vztahují ke zhodnocení celé věci. Jak nová bytová jednotka, tak nová garáž byly vybudovány se souhlasem žalovaných. Žalovaní ve svém podání ze 17. 8. 2022 uvedli, že s takto uplatněným nárokem naprosto nesouhlasí. Považují jej mimo jiné za neurčitý, neboť pokud žalobkyně uvádí, že nárok se týká především uvedených úprav, logicky to budí dojem, že existují ještě další práce a úpravy, aniž jsou konkretizovány. Navíc, pokud žalobkyně namítá, že jejími úpravami byla věc zhodnocena, je třeba poukázat na to, že veškeré úpravy a rekonstrukce byly zohledněny již v rámci znaleckého posudku Ing. [celé jméno znalce], který nemovitosti hodnotil jako celek. Pokud by tedy byly ještě znovu placeny jakékoliv částky, došlo by k bezdůvodnému obohacení, když hodnota vypořádacího podílu bude vycházet ze stanovené ceny. V bodě VI svého vyjádření žalovaní potvrdili, že s rekonstrukcí půdního prostoru, garáže i sklepa vyslovili souhlas (tato skutečnost také označena za nespornou při jednání dne 8. 9. 2022). Souhlasili s ostatními stavebními pracemi, které žalobkyně prováděla, protože bez jejich souhlasu by nepochybně v provádění prací nepokračovala. Žalovaní upozornili také na to, že právě jejich souhlas k provádění prací je zásadní pro posouzení toho, zda byl nárok uplatněn včas (v rámci podání vznesli námitku promlčení), když podle ustálené judikatury platí, že v takovém případě, kdy ostatní spoluvlastníci s náklady vynaloženými na společnou věc jiným spoluvlastníkem vysloví souhlas, jsou takové investice splatné již za trvání spoluvlastnictví, v okamžiku prokazatelného vynaložení nákladů. S ohledem na to, že promlčecí doba je tříletá (jak podle občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., tak podle občanského zákoníku č. 89/2012), nárok nelze přiznat.

21. Podle § 1148 odst. 1, 2 občanského zákoníku při zrušení spoluvlastnictví si spoluvlastníci vzájemně vypořádají pohledávky a dluhy, které souvisejí se spoluvlastnictvím nebo se společnou věcí. Každý ze spoluvlastníků může žádat úhradu splatné pohledávky, jakož i pohledávky, jejíž splatnost nastane do jednoho roku po účinnosti dohody o zrušení spoluvlastnictví nebo po zahájení řízení o zrušení spoluvlastnictví.

22. K otázce investic a nákladů na opravy žalobkyně předložila faktury a pokladní doklady, které však jen v některých částech odpovídaly skutkovým tvrzením žalobkyně o těchto položkách, zástupce žalobkyně nebyl schopen adekvátně reagovat na požadavek soudu, aby jednoznačně vymezil konkrétní opravu a investici a její vztah ke konkrétnímu dokladu. Pokud již po několikáté zástupce žalobkyně požadoval lhůtu pro další uvažování nad směrem dokazování, ta poskytnuta nebyla, provádění dalších důkazů bylo zamítnuto. Co však bylo možné z předložených pokladních dokladů zjistit, byla doba, kdy byly vystaveny, případně proplaceny, a to období 1998 až 2002, ve své účastnické výpovědi žalobkyně sama uvedla, že rekonstrukci sklepa a garáže provedla v roce 2004, půdní vestavba byla prováděna před tím. Lze tedy uzavřít, že finanční prostředky na společnou věc žalobkyně vynaložila, a to v letech 1998 až 2004, a to se souhlasem žalovaných jako dalších spoluvlastníků. Nic dalšího nebylo třeba zjišťovat, nebo tato zjištění byla dostatečná pro posouzení důvodnosti námitky promlčení nároku, kterou vznesli žalovaní.

23. Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu České republiky 22 Cdo 3766/2011, které lze vztáhnout i na aktuální právní úpravu, souhlasí-li ostatní spoluvlastníci s nákladem vynaloženým jedním nebo více spoluvlastníky na společnou věc (a je nerozhodné, zda jde o náklady na nutnou úpravu nebo či o náklady na jinou než nutnou opravu a údržbu) jde o dohodu o hospodaření se společnou věcí a investující spoluvlastník má proti ostatním spoluvlastníkům právo na úhradu vynaložených prostředků. Není-li mezi spoluvlastníky dohodnuto, jakým způsobem se budou na těchto investicích podílet, je rozhodující velikost spoluvlastnických podílů. Jde-li o investice jakéhokoliv druhu vynaložené některým ze spoluvlastníků na společnou věc se souhlasem spoluvlastníků ostatních, jsou jejich části připadající na spoluvlastnické podíly neinvestujících spoluvlastníku splatné (nebyla-li mezi nimi uzavřena dohoda jiná) již za trvání spoluvlastnictví a nikoliv až po jeho zrušení a vypořádání. Jinak řečeno, promlčení počíná plynout již od okamžiku vynaložení těchto nákladů. Vzhledem ke skutečnosti, že o prováděných opravách či investicích byli informováni všichni spoluvlastníci, žalovaní jako spoluvlastníci s vynaloženými náklady souhlasili, nárok na uhrazení odpovídající části těchto nákladů byl splatný ihned po jejich vynaložení. S ohledem na tříletou promlčecí dobu a skutečnost, že nárok byl vznesen podání v roce 2022 (přičemž poslední uplatněné náklady byly vynaloženy v roce 2004), lze uzavřít, že námitka promlčení k tomuto nároku vznesená žalovanými je zcela důvodná. Proto byla žaloba zamítnuta.

24. V této části soud rozhodl také o náhradě nákladů řízení, nicméně v tomto případě již při použití § 142 odst. 1 o. s. ř.. Žalovaní byli v této části zcela úspěšní, je tedy namístě přiznat jim plnou náhradu nákladů tohoto řízení. Sazba za jeden úkon právní služby dle § 7 bod 6 advokátního tarifu činí 15 660 Kč, při zastupování dvou osob s odkazem na § 12 odst. 4 advokátního tarifu je třeba sazbu za jeden úkon právní služby korigovat na částku 25 056 Kč. Nárok na vypořádání v širším slova smyslu byl vznesen 14. 6. 2022. Žalovaní k rozšíření návrhu podali vyjádření dne 17. 8. 2022, následně se účastnili jednání dne 8. 9. 2022 a 20. 10. 2022, naposledy pak jednání 25. 10. 2022, při kterém byl jen vyhlášen rozsudek (pro tento úkon je třeba aplikovat § 11 odst. 2, písm. f) advokátního tarifu). Mají tedy nárok na zaplacení nákladů řízení za 3,5 úkonu právní služby (87 696 Kč), 4 paušální náhrady po 300 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a DPH 21%, celkem tedy 107 564,20 Kč splatných v běžné 3 denní lhůtě k rukám jejich právního zástupce.