39Co 138/2023

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Jiřího Cidliny a soudkyň JUDr. Aleny Svátkové a Mgr. Miloslavy Štorkové ve věci žalobce: R. D., narozený xxx bytem M., P., Slovenská republika zastoupený advokátem V. M. sídlem Ř., Praha proti žalované: Česká republika - xxx, IČO xxx sídlem R., Praha o zaplacení částky 1 795 329,10 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalobce proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 2 ze dne 24. ledna 2023, č. j. 23 C 20/2020-209 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalované na náhradu nákladů odvolacího řízení 900 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud prvního stupně výrokem I. zamítl žalobu o zaplacení částky 1 795 329,10 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně od 27. 6. 2019 do zaplacení a výrokem II. žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení 3 600 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

2. V odůvodněníuvedl, že zaplacení žalované částky s příslušenstvím se žalobce po žalované domáhal žalobou, podanou 3. 2. 2020, s tím, že na základě výběrového řízení s žalovanou uzavřel dne 20. 10. 2016 kupní smlouvu o převodu pozemků parc. č. xxx, parc. č. xxx, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. xxx a pozemku parc. č.xxx, jehož součástí je stavba bez čísla popisného nebo čísla evidenčního, jiná stavba, vše v katastrálním území L., obec Praha, ve znění dodatku č. 1 ze dne 11. 1. 2017, na základě níž ke dni 16. 3. 2017 nabyl vlastnické právo k nemovitostem za kupní cenu 10 000 097 Kč. V článku IV. smlouvy žalovaná uvedla, že jí není známo, že by na převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady. Dne 29. 5. 2019 obdržel žalobce oznámení Úřadu městské části Praha 4, stavebního odboru (dále jen stavební úřad), ze dne 27. 5. 2019, o zahájení řízení o odstranění jednopodlažní přístavby rodinného domu č. p. xxx v úrovni 1.PP, provedenou u západní a severní fasády domu. Jedná se o zděnou stavbu, která není zastřešená. Rozměr přístavby u západní fasády je 14,4 m (západní část), 3,64 m (jižní část a 6,3 m (severní část), výška 4,5 m. Další rozměrově odlišná přístavba byla na severní fasádě domu s 8 m (severní a jižní část), 6,1 m (západní část) a 4,6 m (východní část), výška cca 3,5 m, v úrovni 1. NP byla provedena terasa se schodištěm. Dne 1. 8. 2019 nařídil stavební úřad odstranění této přístavby. Dne 5. 6. 2019 obdržel žalobce oznámení stavebního úřadu o zahájení řízení o odstranění změny stavby objektu kanceláří na pozemku parcelní číslo xxx, a to přístavby, která přesahuje svou severovýchodní částí na sousední pozemek parcelní číslo xxx, u pozemku xxx o 230 mm, u severovýchodního rohu o 90 mm. Východní část objektu má větší zastavenou plochu o 10,4 m2, než měla stavba dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném odborem stavebně-dopravním Obvodního úřadu v Praze 4 dne 25. 4. 1994. U východní stěny objektu garáží byla přístavba o rozměrech 1 x 2 m a výšky 2,35 m. Částka 1 265 329,10 Kč představovala kupní cenu majetku, který byl povinen odstranit. Za vadu 1 - přístavbu kanceláří na pozemku parcelní číslo xxx požadoval 736 680 Kč, za vadu 2 - přístavby spojené s rodinným domem č.p. xxx požadoval 466 234,10 Kč, za vadu 3 - vedlejší stavbu - kůlnu požadoval 62 415,06 Kč. Dále požadoval zaplacení částky 530 000 Kč, což byla částka, kterou bude třeba vynaložit na odstranění vad, vyčíslená společností T., s.r.o. za odvoz a likvidaci materiálu - 203 000 Kč bez DPH, za demoliční práce 235 000 Kč bez DPH. Žalobce žalované zaslal předžalobní výzvu ze dne 24. 6. 2019, žalovaná plnění odmítla.

3. Žalovaná navrhla zamítnutí žaloby. Uvedla, že majetek nabyla jako odúmrť po Z. D., zemřelém xxx. Nechala zpracovat znalecký posudek společností XP invest, s.r.o., která nemovitosti dne 25. 6. 2016 ocenila na částku 8 400 000 Kč. Ve výběrovém řízení byla cena stanovena na 10 000 000 Kč, přihlásil se žalobce, kterému byly prodány, v článku V. kupní smlouvy prohlásil, že stav převáděného majetku je mu dobře znám, obdobné prohlášení učinil v prohlášení účastníka výběrového řízení ze 7. 9. 2016. Se stavem nemovitostí se mohl seznámit při prohlídce nemovitostí a prostřednictvím znaleckého posudku, kde bylo uvedeno, že stavby jsou ve velmi špatném stavu, že přístavba kanceláří svým větším rozsahem neodpovídá dokumentaci, že v katastru nemovitostí stavba není zanesena a není patrné, zda byla zkolaudována, na straně 8 znalec konstatoval nejasný právní stav přístaveb u rodinného domu. Podle žalované při obvyklé pozornosti žalobce musel seznat stav převáděných nemovitostí. Zdůraznila, že bezvadný stav věcí netvrdila. Z prohlídky věcí a z katastru nemovitostí žalobci stav věci musel být znám. Uvedla i to, že žalobce mohl žádat o dodatečné povolení staveb.

4. V replice žalobce uvedl, že si stav nemovitostí v katastru nemovitostí ověřil, že vycházel z toho, že prodávajícím je stát, u kterého se předpokládá vyšší míra péče než u běžného občana. Vadný právní stav při běžné prohlídce nemohl zjistit, na nejasnosti vyplývající ze znaleckého posudku ho žalovaná neupozornila, znalecký posudek nebyl součástí veřejné nabídky, jeho účelem bylo stanovení ceny a nebyl důvod ho podrobně studovat s očekáváním, že v něm mohou být uvedeny právní vady nemovitosti. K žádosti o dodatečné stavební povolení uvedl, že stavby by musely splňovat nyní platné technické normy a předpisy, což by znamenalo kompletní přestavbu celé nemovitosti ze 70. let 20. století, což nedává ekonomický smysl. Jiné rozměry přístavby kanceláře při běžné prohlídce nemohl zjistit.

5. Po poučení soudem dle § 118a o. s. ř. žalovaná trvala na tom, že se žalobce měl možnost seznámit se stavem převáděného majetku. Měla za to, že se právní vady na majetku nevyskytují. Žalobce se mohl se stavem majetku při obvyklé péči seznámit. Přístavby na pozemku p. č. xxx nejsou v katastru nemovitostí zakresleny, stav věci byl zjevný, odkázala na rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 33 Odo 897/2006. Dále namítala, že výzva z 28. 6. 2019 nepředstavuje řádné vytknutí vady, neboť z podání nevyplývá, jakou vadu žalobce vytýká a jaké právo z vady uplatňuje, podání nepovažovala ani za včasné. Nesouhlasila ani s výpočtem, neboť hodnota slevy by měla představovat rozdíl v hodnotě věci bezvadné a vadné.

6. Žalobce se vyjádřil k výpočtu výše slevy, k bodu 2 - přístavbě kanceláří uvedl, že podle posudku A. Z. ze dne 14. 5. 2019 je pouhých 6 m ve shodě s právním stavem, část stavby je na pozemku jiného vlastníka, stavba se z důvodu hospodárnosti musela odstranit.

7. Po skutkové stránce vzal soud prvního stupně za prokázané, že účastníci uzavřeli dne 20. 10. 2016 kupní smlouvu č. j. xxx ve znění dodatku č. 1 ze dne 11. 1. 2017, jejímž předmětem byly pozemky parc. č. xxx, zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č. p. xxx - rodinný dům, dále pozemek parc. č. xxx - zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba, a to jiná stavba bez čísla popisného či čísla evidenčního, a dále pozemek parc. č. xxx - zahrada, vše v katastrálním území L., obec Praha. Se znaleckým posudkem zpracovaným před prodejem nemovitostí se žalobce před koupí neseznámil. Žalobce poté převzal od žalované věci, tak, jak stojí a leží a současně se seznámil s jejich stavem, přičemž současně podepsal prohlášení, že je mu stav nabízeného majetku znám. S výjimkou kůlny byly všechny stavby zapsány v katastru nemovitostí a zobrazeny v katastrální mapě. Bylo rovněž prokázáno, že žalovaná jako prodávající v kupní smlouvě prohlásila, že jí není známo, že by na převáděném majetku vázla nějaká omezení, závazky či právní vady. Dále bylo prokázáno, že pod sp. zn. P 4/164431/18/OST/RAZ, bylo zahájeno společné stavební a územní řízení na změnu stavby: „rodinného domu č. p. xxx, ulice M., Praha, na pozemku parcelní č. xxx v katastrálním území L.“, spočívající v odstranění části stavby domu, v přístavbě a nástavbě tak, že vznikne bytový dům o prvním PP, třetí NP a 4 ustupující NP s 15 byty, včetně přípojky plynu a slaboproudu zpevněných ploch, detenční nádrže a otevřené garáže na pozemku parcelní číslo xxx, a xxx v katastrálním území L. Oznámení o zahájení řízení bylo vydáno na základě žádosti o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení. Toto řízení bylo zastaveno usnesením ze dne 20. 5. 2019, neboť bylo zjištěno, že jednopodlažní přístavba v úrovni prvního PP rodinného domu při severní a západní fasádě rodinného domu č. p. xxx, byla provedena bez územního souhlasu, popř. rozhodnutí a ohlášení, popř. stavebního povolení, v důsledku čehož se žádost o vydání společného územního rozhodnutí a stavebního povolení stala zjevně bezpředmětnou. Usnesení o zastavení řízení nabylo právní moci dne 13. 6. 2019. Dále bylo prokázáno, že pod sp. zn. P4/230802/19/OST/RAZ, zahájil stavební úřad z moci úřední řízení o odstranění stavby, které se týkalo stavby: „rodinný dům č. p. xxx, ulice M., Praha, na pozemku parcelní č. xxx, v katastrálním území L.“, provedené bez územního souhlasu, a bez ohlášení, nebo bez stavebního povolení. Dle výsledku geodetického měření provedeného Z. se potvrdilo, že předmětná přístavba byla zhotovena na pozemku S. Neoprávněnost stavby z pozemku S. je zřejmá pouhým okem, neboť jí byl zazděn rohový sloupek oplocení třech sousedních pozemků (č. p. xxx, xxx a xxx). Rozhodnutím ze dne 1. 8. 2019 nařídil Stavební úřad odstranění stavby, a to konkrétně odstranění změny stavby rodinného domu č. p. xxx, ulice M., Praha, na pozemku parcelní č. xxx v katastrálním území L. Dle tohoto rozhodnutí nepovolená stavba obsahuje: 1) jednopodlažní přístavbu v úrovni prvního PP k již uvedenému rodinnému domu, provedenou u západní a severní fasády. Jedná se o zděnou stavbu, která nemá střešní krytinu (jen střešní dřevěné trámy), rozměr přístavby u západní fasády 14,4m (západní část), 3,64m (jižní část) a 6,3m (severní část) (na obr. na č.l. 161rub označeno číslem 1). Dále nepovolená stavba obsahuje další rozměrově odlišnou přístavbu, která se nachází při severní fasádě rodinného domu. Její rozměry jsou 8m (severní a jižní část), 6,1m (západní část) a 4,6m (východní část), výška přístavby je cca 3,5m v úrovni 1 NP je provedena terasa se schodištěm, prostory uvnitř přístavby užívány jako byt a sklepy (na obr. na č.l. 161rub označeno číslem 2). Tímto rozhodnutím bylo nařízené odstranit přístavbu pevně spojenou s rodinným domem č.p. xxx (v žalobě označeno jako vada č. 2). Dle vyznačené doložky právní moci toto rozhodnutí nabylo právní moci dne 10. 9. 2019. Dále bylo prokázáno, že pod sp. zn. P 4/241639/19/OST/RAZ stavební úřad zahájil z moci úřední řízení o odstranění stavby, které se týkalo změny stavby: „objekt kanceláří na pozemku parcelní č. xxx, v katastrálním území L., u rodinného domu č. p. xxx, ulice M., Praha“, která byla provedena bez územního souhlasu, nebo územního rozhodnutí a bez stavebního povolení v tomto rozsahu: byla provedena přístavba objektu kanceláří, která přesahuje svou severovýchodní částí na sousední pozemek parcelní č. xxx, v katastrálním území L. a to u pozemku parcelní č. xxx, v katastrálním území L. 230 mm a u severovýchodního rohu objektu o 90 mm, východní část objektu má větší zastavěnou plochu o cca 10,4 m2, než měla stavba dle geometrického plánu předloženého k rozhodnutí o dodatečném povolení stavby a souhlasu s užíváním stavby vydaném Odborem stavebně dopravním Obvodního úřadu v Praze 4 dne 25. 4. 1994 pod č. j. OSD 5850/93-KYL, které nabylo právní moci dne 8. 4. 1994 (dle předložené měřické zprávy zpracované dne 14. 9. 2019 A. Z.), u východní stěny objektu garáží je provedena přístavba zádveří o rozměrech cca 1 x 2m a výšky cca 2,3m (žalobce označuje číslem 3). Usnesením ze dne 6. 12. 2021 stavební úřad zastavil řízení zahájené z moci úřední, jehož účastníkem řízení v té době byla A., s.r.o., IČO: xxx. Z odůvodněnívyplývá, že dne 30. 8. 2021 oznámil zástupce vlastníka stavby odstranění stavby výše uvedené, přičemž na kontrolních prohlídkách dne 1. 10. 2021 a 3. 12. 2021 konstatoval stavební úřad, že stavba byla odstraněna. Odpadl tak důvod řízení o odstranění stavby, a proto bylo řízení zastaveno. Toto řízení se týkalo kanceláře při severní hranici pozemku na pozemku parc. č. xxx (v žalobě označeno jako vada č. 1). Pokud jde o vedlejší stavbu - kůlnu při západní straně rodinného domu (v žalobě označeno jako vada č. 3), nebylo prokázáno, že by ohledně této stavby bylo řízení o odstranění stavby byť i jen zahájeno. Žalobce již není vlastníkem nemovitostí. Na základě kupní smlouvy ze dne 28. 5. 2020 došlo k jejich převodu na společnost A., s.r.o. za kupní cenu 23 040 000 Kč s právními účinky vkladu ke dni 12. 6. 2020. Podle výpisu z katastru nemovitostí k xxx pro obec Praha, katastrální území L., ke dni 18. 10. 2022 nejsou na pozemcích již žádné stavby zapsány, jako vlastník je evidována A., s.r.o.

8. Následně soud prvního stupně citoval ust. §§ 1914 odst. 1, 1916 odst. 1, 1917, 1918, 1921 odst. 1, 2095, 2099 odst. 1, 2103, 2171 odst. 1, 2, 1925, 2910, 2911 o. z. a věc posuzoval právně. Uvedl, že žalobce uplatnil nárok z odpovědnosti za vady a nárok z odpovědnosti za škodu spočívající v nákladech, které musel či bude muset v souvislosti s odstraněním vad vynaložit. Soud prvního stupně uvedl, že nedostatky fyzické povahy představují vady faktické, vadami právními se rozumí nedostatky, které brání tomu, aby nabyvatel získal k předmětu plnění taková práva a v takovém rozsahu a obsahu, která vyplývají ze smlouvy mezi účastníky. Vytýkané vady posoudil jako vady právní, neboť žalobce tvrdil, že faktický stav není v souladu se stavem právním. Dodal, že k tomu, aby se jednalo o vadu právní, spočívající v rozporu částí převedených staveb s požadavky veřejného práva stavebního, nestačí, aby žalobce tvrdil, že o takovou vadu jde, nýbrž je nezbytné, aby bylo pravomocným rozhodnutím stavebního úřadu rozhodnuto o tom, že stavbu, či její část, je nutné právě pro takový rozpor odstranit. Nepostačí, je-li takové řízení vedeno, nevyústí-li řízení v pravomocné rozhodnutí o odstranění stavby. Vycházeje z tohoto názoru soud prvního stupně dovodil, že řízení o odstranění přístavby kanceláří (vada 1) bylo zastaveno, řízení o odstranění kůlny (vada 3) neprobíhalo. V této části shledal žalobu nedůvodnou již proto, že stavebním úřadem nebylo nařízeno odstranění stavby. Z tohoto pohledu byla žaloba podána důvodně jen ohledně přístavby pevně spojené s rodinným domem (vada 2), ohledně níž stavební úřad pravomocně rozhodl o odstranění stavby.

9. Pokud jde o kůlnu (vada 3) soud prvního stupně uvedl, že v této části byla žaloba nedůvodná i proto, že ji žalobce ve smyslu ust. § 1917 o. z. mohl zjistit z veřejného seznamu, tedy z katastru nemovitostí, neboť zde nebyla zakreslena, což při běžné opatrnosti bylo možné zjistit.

10. Pokud jde o vadu 2 (přístavba spojená s rodinným domem) soud prvního stupně uvedl, že žalobce převzal věci jak stojí a leží, seznámil se s jejich stavem, podepsal prohlášení, že stav nemovitostí je mu znám. V takovém případě jdou vady k tíži nabyvatel. Nelze dospět k závěru, že by žalovaná prohlásila, že majetek je prost právních vad, jen uvedla, že jí nejsou známy. Znalecký posudek, který měla k dispozici, upozorňoval jen na riziko nesouhlasu stavby s dokumentací, a to pouze ve vztahu ke kůlně. Ostatní přístavby v katastru zapsány byly. Žalobci nic nebránilo, aby před podpisem vyžádal dokumentaci od žalované nebo se obrátil na místně příslušný stavební úřad s žádostí o nahlédnutí do dokumentace. Pokud tak neučinil, nemůže nyní svou neobezřetnost a nepečlivost klást k tíži žalované.

11. Dále soud prvního stupně uvedl, že i kdyby za tuto vadu žalovaná odpovídala, nemohl by žalobci požadovanou částku z odpovědnosti za vady přiznat s ohledem na ust. § 1921 odst. 1 o. z. Žalobce převzal předmět plnění dne 3. 5. 2017. Počínaje tímto dnem se mohl předmět převodu prohlédnout, seznámit se s veškerou dostupnou dokumentací na stavebním úřadu a případné vady zjistit. To, že dokumentace existovala, bylo zjištěno ze spisů stavebního úřadu. Žalobce se na žalovanou obrátil až 24. 6. 2019, tedy po více jak dvou letech o převzetí věci, přitom žalovaná opožděné vytknutí vad namítla. Počátek šestiměsíční lhůty je třeba vztahovat k okamžiku, kdy měl žalobce možnost vadu zjistit, nikoli k okamžiku, kdy ji zjistil. Nelze ani dovodit, že by žalovaná o vadě věděla nebo musela vědět, jak vysvětlil v souvislosti se znaleckým posudkem.

12. Ohledně druhého nároku na náhradu škody soud prvního stupně uvedl, že fakturami žalobce doložil škodu pouze ohledně částky 87 311 Kč, ve zbývajícím rozsahu výši škody neprokázal. Nárok shledal nedůvodným v celém rozsahu proto, že neshledal odpovědnost za vady. Poukázal na to, že faktury byly vystaveny v roce 2018, tedy před vydáním rozhodnutí o odstranění stavby z roku 2019. K cenové nabídce z 22. 1. 2020 na částku 530 000 Kč uvedl, že sama o sobě škodu neprokazuje, navíc se vztahovala k přístavbě kanceláří, ohledně nichž stavební úřad řízení zastavil. Na základě těchto úvah i v této části žalobu zamítl.

13. O náhradě nákladů řízení rozhodl podle ust. § 142 odst. 1 a § 151 odst. 1 o. s. ř. a plně úspěšné žalované přiznal jejich náhradu. Výši stanovil podle vyhlášky č. 254/2015 Sb., za 12 úkonů, které vyjmenoval, po 300 Kč, přiznal žalované částku 3 600 Kč.

14. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, kterým se domáhal jeho změny a vyhovění žalobě. Nesouhlasil se závěrem soudu prvního stupně, že k tomu, aby šlo o vadné plnění, musí existovat pravomocné rozhodnutí o odstranění stavby. Jestliže stavby byly postaveny v rozporu s veřejným a soukromým právem, existovaly na věci v době přechodu nebezpečí škody na žalobce. Podle žalobce šlo o vady skryté, neboť o nich nevěděl, žalovaná také prohlásila, že jí vady nejsou známy. Není tak podle něho rozhodné, zda stavební úřad vydal pravomocné rozhodnutí o odstranění stavby. Pokud soud prvního stupně uvedl, že žalovaný od počátku nechtěl kůlnu užívat, ale chtěl ji odstranit, jde o nesprávné skutkové zjištění. Tento závěr nemá na existenci vady žádný vliv, rozhodné bylo, zda na věci vázla vada v době převodu. Nesouhlasil s tím, že vady uplatnil opožděně. Při prohlídce nemohl zjistit, zda má věc vady a nelze mu přičítat k tíži, že hned nekontaktoval stavební úřad. Jako laik stavební dokumentaci nekontroloval. Den 3. 5. 2017 nelze považovat za počátek lhůty k řádnému vytknutí tvrzených vad. S ohledem na znalecký posudek dovozoval, že žalovaná o vadách mohla vědět. Sama žalovaná poukazovala na to, že znalec na možné vady upozorňoval. Vady mu podle něj žalovaná zatajila. Pokud soud prvního stupně uváděl, že věci byly prodávány jak stojí a leží, poukázal na to, že nemovité věci byly individuálně určeny. Podle něho šlo o vady skryté, které podle ust. § 2129 o. z. mohl vytknout do pěti let od nabytí nemovité věci.

15. Ve shrnujícím vyjádření žalobce setrval na svém názoru, že šlo o skrytou vadu, kterou bylo možné vytknout ve lhůtě pěti let dle § 2129 o. z. a uvedl, že na nemovité věci se vztahuje pododdíl 3 o. z. Trval na tom, že existenci vady nelze podmiňovat rozhodnutím stavebního úřadu, při takovém názoru by se nebylo možné domáhat nároků z vad, o kterých stavební úřad není oprávněn rozhodovat. Rozhodné bylo, zda zde byly vady věci v době koupě, nikoli to, kdy o nich rozhodoval stavební úřad. Obdobně to platí i pro nárok na náhradu škody. Za absurdní názor považoval, že žalobce mohl zjistit stav věcí například zkoumáním historie stavu kupovaného objektu v archivu stavebního úřadu. Podle něho se rozpor dal zjistit jen zaměřením objektu. Trval na tom, že nemovitosti kupoval jako občan, amatér, na straně žalované vystupoval profesionální tým, který byl na možné vady ve znaleckém posudku upozorněn. Posudek žalobci žalovaná odevzdala na jeho žádost po koupi věci. Podle něho žalovaná vady úmyslně zatajila a nárok žalobce se nemůže promlčet.

16. Žalovaná navrhla potvrzení napadeného rozsudku jako věcně správného. Žalovaný nemovitosti převzal jak stojí a leží, seznámil se s jejich stavem, podepsal prohlášení, že mu je stav věcí znám, v takovém případě jdou vady k tíži nabyvatele. Žalovaná neprohlásila, že majetek je prost vad. Žalobci nic nebránilo, aby před podpisem prohlášení sám aktivně vyžádal dokumentaci dostupnou žalované, mohl se obrátit na stavební úřad. Při obvyklé pozornosti, přiměřené koupi za 10 mil. Kč, musel seznat velmi špatný stav nemovitostí. Nikdy netvrdila, že jsou nemovitosti řádně provedeny a kolaudovány. Formulaci, jak stojí a leží, použil i žalobce ve smlouvě z 28. 5. 2020. Jinak odkázala na obsah svých předchozích podání.

17. Při jednání u odvolacího soudu obě strany setrvaly na svých stanoviscích.

18. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř. - ve lhůtě patnácti dnů od doručení rozsudku), osobou oprávněnou (§ 201 o. s. ř. - účastníkem řízení), že má obsahové náležitosti plynoucí z ust. § 205 o. s. ř., postupem podle ust. § 212, § 212a o. s. ř. přezkoumal správnost napadeného rozsudku a dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

19. Skutková zjištění soudu prvního stupně (až na závěr, že žalobce nechtěl kůlnu užívat) žádný z účastníků nezpochybňoval, odvolací soud z nich proto vycházel a v tomto směru odvolací soud plně odkazuje na skutkový stav zjištěný soudem prvního stupně.

20. V posuzovaném případě jde o věc s mezinárodním prvkem, neboť žalobce je občanem Slovenské republiky s bydlištěm na Slovensku. Odvolací soud se proto zabýval tím, zda je dána příslušnost soudů České republiky k projednání a rozhodnutí věci. Tato příslušnost je dána podle čl. 4 nařízení Evropského parlamentu a Rady (EU) č. 1215/2012, neboť žalovaná, resp. příslušná organizační složka státu zde má své sídlo (nejde o spor týkající se výkonu státní moci ve smyslu čl. 1 uvedeného nařízení, ani o spor, jehož předmětem by bylo vlastnické právo k nemovitosti ve smyslu čl. 24 bod 1 téhož nařízení). Smlouva se řídí právním řádem České republiky, neboť podle něho byla smlouva uzavřena a účastníci si toto právo v článku X. bod 2 zvolili (čl. 3 odst. 1 nařízení Evropského parlamentu a Rady (ES) č. 593/2008, o právu rozhodném pro smluvní závazkové vztahy).

21. Žalobce požadoval slevu z kupní ceny s tím, že předmět koupě měl jím uvedené tři vady, a náhradu škody, která mu měla v důsledku vad vzniknout. Soud prvního stupně věc správně posuzoval podle občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., neboť podle tohoto zákona byla smlouva uzavřena. Úprava odpovědnosti za vady z kupní smlouvy ohledně nemovitých věcí je částečně obsažena v ust. § 2129 o. z. Pokud jde o otázky zde neupravené, odkazuje ust. § 2131 o. z. na přiměřené použití ustanovení o koupi movitých věcí, úprava je provedena v ust. § 2099 a násl. o. z. Není-li ve speciální úpravě odpovědnosti za vady z kupní smlouvy některá z otázek upravena, je třeba postupovat podle obecné úpravy, obsažené v ust. § 1914 a následující o. z.

22. Co je vadou vymezuje občanský zákoník v ust. § 1916, co je právní vadou v ust. § 1920. Žalobce žalované nevytýkal, že k věci uplatňuje právo třetí osoba, o vadu dle § 1920 o. z. proto ani v jednom případě nešlo. Z ustanovení § 1916 odst. 1 písm. a) o. z. vyplývá, že předmět plnění má mít stanovené vlastnosti. V případě nemovitých věcí, respektive staveb, musí být postaveny v souladu s příslušnými právními předpisy stavebního práva. Bylo-li vydáno stavební povolení, musí stavba odpovídat tomu, co bylo povoleno; stavba nemůže být postavena bez stavebního povolení, pokud právní předpisy k postavení stavby takové povolení požadují. Pokud stavba neodpovídá stavebnímu povolení nebo byla postavena bez něho, nebo bez ohlášení či územního souhlasu, trpí vadou. Odvolací soud proto souhlasí se soudem prvního stupně a žalovaným, že žalovaná žalobci poskytla vadné plnění, neboť přístavba kanceláří a přístavba k rodinnému domu (vady 1 a 2) neodpovídaly tomu, co bylo povoleno, vada 3 - kůlna byla postavena bez příslušného oprávnění.

23. Soud prvního stupně z protokolu o fyzickém předání a převzetí věci z 3. 5. 2017 (č.l. 35 spisu) zjistil, že nemovité věci byly předány jak stojí a leží, z čehož s odkazem na ust. § 1918 o. z. dovodil ve vztahu k vadě 2 (týká se ale všech uplatněných vad), že v takovém případě jdou vady k tíži nabyvatele, tedy žalobce. Právní teorie a soudní judikatura zastává názor, že uvedené ustanovení se vztahuje na případy, kdy se plnění přenechává bez specifikace jednotlivých součástí, tj. úhrnem. Jako příklad bývá uváděno vybavení provozovny, zásoby ve skladu, celá knihovna, umělecká sbírka. Ustanovení se nevztahuje na případy, kdy jsou věci individuálně určeny (viz např. Občanský zákoník V, 1. vydání 2014, vydáno nakladatelstvím C. H. Beck, str. 893, 893 včetně judikatury Nejvyššího soudu tam citované). V posuzovaném případě ale v kupní smlouvě, na základě níž došlo k prodeji nemovitostí, byly všechny nemovitosti individuálně označeny (rodinný dům, jiná stavba na pozemku parc. č. xxx, zděná kolna). Soud prvního stupně proto nesprávně s odkazem na toto ustanovení dovodil, že jdou vady k tíži žalobce.

24. Z ust. § 1914 o. z. vyplývá, že kdo plní jinému za úplatu, je zavázán plnit bez vad. Zda věc měla zřejmou vadu se posuzuje ke dni přechodu nebezpečí za škodu (§ 2100 o. z.), což je v případě nemovitostí a s ohledem na okolnosti této věci den převzetí věci (§ 2130 o. z.). Protože žalovaný věci převzal 3. 5. 2017, bylo třeba existenci těchto vad zkoumat k tomuto dni. Podle ust. § 2103 o. z. pak platí, že kupující nemá práva z vadného plnění, jedná-li se o vadu, kterou musel s vynaložením obvyklé pozornosti poznat již při uzavření smlouvy. Ust. § 2104 o. z. kupujícímu ukládá co nejdříve po převzetí věci prohlédnout a ust § 2112 oznámit vady bez zbytečného odkladu prodávajícímu. Sankcí je to, že jinak soud k námitce prodávajícího právo z vadného plnění kupujícímu nepřizná. Pokud by šlo o vady skryté, lze je podle ust. § 2129 o. z. vytknout do pěti let od nabytí vlastnického práva.

25. Vzhledem k této úpravě se soud prvního stupně správně zabýval tím, zda v daném případě šlo o vady zřejmé či nikoli. V této souvislosti zjistil, že kůlna v katastru nemovitostí nebyla zanesena, ostatní dvě přístavby ano, zdůraznil, že žalobce svým podpisem stvrdil, že se se stavem převáděného majetku seznámil, resp. že je mu znám a uzavřel, že žalobci nic nebránilo, aby před podpisem takového prohlášení vyžádal dokumentaci dostupnou žalované nebo se obrátil na stavební úřad s žádostí o nahlédnutí do dokumentace a uzavřel, že pokud tak žalobce neučinil, nejednal při převzetí věci 3. 5. 2017 s dostatečnou obezřetností, z čehož následně dovodil, že vady dne 24. 6. 2019 uplatnil opožděně. S tímto závěrem odvolací soud souhlasí.

26. Vada 1 - přístavba kanceláře na pozemku p. č. xxx přesahovala na pozemek p. č. xxx a č. xxx o 230 mm a 90 mm a zastavěná plocha byla o 10,4 m2 větší, než dle geometrického plánu z roku 1994 měla mít. Bylo zjištěno i to, že neoprávněnost stavby je zřejmá pouhým okem, neboť byl zazděn rohový sloupek oplocení sousedních pozemků (body 32, 33 odůvodněnírozsudku). Navíc bylo zjištěno, že tato přístavba byla řešena stavebním úřadem již v roce 2017 a vlastník ji přislíbil odstranit do 31. 12. 2017, což nesplnil.

27. Vada 2 - přístavba pevně spojená s rodinným domem č.p. xxx, na pozemku p. č. xxx, podle rozhodnutí o nařízení odstranění stavby obsahuje jednopodlažní přístavbu v úrovni 1.P.P. k rodinnému domu, provedenou u západní a severní fasády domu. Jedná se o zděnou stavbu, která nemá střešní krytinu (jen střešní dřevěné trámy). Rozměr přístavby u západní fasády je 14,4 m (západní část), 3,64 m (jižní část) a 6,3 m (severní část). Výška přístavby je cca 4,5 m. Další rozměrově odlišná přístavba se nachází při severní fasádě rodinného domu. Její rozměry jsou 8 m (severní a jižní část), 6,1 m (západní část) a 4,6 m (východní část), výška přístavby je cca 3,5 m. V úrovni 1.N.P. je provedena terasa se schodištěm. Prostory uvnitř přístaveb užívány jako byt a sklepy.

28. Pokud jde o vadu 3 - kůlna, nebylo nalezeno žádné stavební oprávnění k této stavbě a není zanesena v katastru nemovitostí.

29. Odvolací soud dále přihlédl k tomu, že žalobce má právnické vzdělání (jakou vykonával profesi v době koupě nebylo zjišťováno, žalovaná v tomto směru nic nenavrhovala - § 4, § 5 o. z.), že předmětem prodeje byly nemovitosti z odúmrti ve špatném technickém stavu, stavebně nedokončené. Právě s ohledem na vzdělání žalobce a stav nemovitostí lze souhlasit s názorem soudu prvního stupně, že po žalobci bylo možné spravedlivě žádat, aby se přesvědčil o tom, zda jsou stavby budovány či byly vybudovány na základě příslušných stavebních oprávnění nebo bez nich či v rozporu s nimi. Špatný technický stav a nedokončenost staveb totiž vyvolávala otázku, proč tomu tak je. Po žalobci tak bylo možné požadovat, aby se u žalované či na příslušném stavebním úřadu informoval na právní stav staveb a ten porovnal se skutečností. Jestliže takové porovnání neprovedl, ač jej učinit mohl a vzhledem k ust. § 2104 o. z. měl, nemá vzhledem k ust. § 2103 o. z. práva z odpovědnosti za vady. Uplatnění této odpovědnosti nelze považovat za včasné, když k převzetí věcí došlo 3. 5. 2017 a uplatnění vad u žalované dne 24. 6. 2019. V této souvislosti je třeba také doplnit, že žalovaná žalobce ve smlouvě neujistila o tom, že věc je bez vad. Nelze také dovodit, že by vady lstivě zastřela. Ve znaleckém posudku znalec upozornil, že přístavby nejsou zkolaudovány a že přístavba k domu neodpovídá dokumentaci, že právní stav přístaveb je nejasný, z toho ale nelze bez dalšího dovodit, že by o existenci vad věděla, jak konečně vysvětlil i žalobce ve svém podání z 23. 7. 2020 v souvislosti s tím, proč po předání znaleckého posudku žádné vady neuplatňoval (č.l. 92 spisu).

30. Odvolací soud také souhlasí se závěrem, že nebyla-li kůlna evidována v katastru nemovitostí, bylo možné tuto vadu zjistit z veřejného seznamu a podle ust. § 1917 o. z. jde i z tohoto důvodu o vadu, která jde k tíži žalobce.

31. Pokud bylo žalobcem poukazováno na to, že prodávajícím byl stát, je třeba uvést, že ten má podle ust. § 21 o. z. v občanskoprávních vztazích postavení právnické osoby. Na rozdíl od vztahů, kde stát vystupuje jako nositel mocenských oprávnění, tak právní úprava na stát v občanskoprávních vztazích zvláštní nároky neklade.

32. S ohledem na výše uvedené odvolací soud souhlasí i se závěrem soudu prvního stupně, že žalobce nemá právo na náhradu škody z vad věci. Nemůže-li se žalobce dovolávat uplatněných vad nemovitostí, jak bylo vysvětleno výše, nelze dovodit, že by žalovaná v příčinné souvislosti s vadným plněním porušila své povinnosti.

33. Odvolací soud také souhlasí s tím, že výše škody byla prokázána jen do částky 87 311 Kč. Žalobce neuplatňoval škodu spočívající v tom, že by škodnou událostí došlo ke snížení hodnoty jeho majetku (typicky poškození automobilu při dopravní nehodě), škoda měla vzniknout až vynaložením nákladů na odstranění vad věci. V takovém případě ke škodě dochází až vynaložením nákladů. Protože vyšší výdaje na odstranění vad žalobce nedoložil, je třeba souhlasit se soudem prvního stupně, že škoda samotná do částky 442 689 Kč nebyla prokázána.

34. S ohledem na uvedené odvolací soud dospěl k závěru, že napadené rozhodnutí je ve výroku o věci samé správné. Protože správně soud prvního stupně rozhodl i o náhradě nákladů řízení (proti tomuto výroku žalobce konkrétní námitkou nebrojil, odvolací soud proto odkazuje na správné odůvodněnísoudu prvního stupně), odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný podle ust. § 219 o. s. ř. potvrdil.

35. O náhradě nákladů odvolacího řízení rozhodl odvolací soud podle ust. § 142 odst. 1 ve spojení s ust. § 224 odst. 1 o. s. ř. a plně úspěšné žalované přiznal jejich náhradu za sepis písemného vyjádření k odvolání, přípravu na jednání u odvolacího soudu a účast na tomto jednání, tj. 3 x 300 Kč = 900 Kč dle § 1 odst. 2, 3 vyhl. č. 254/2015 Sb. O lhůtě k plnění odvolací soud rozhodl podle ust. § 160 odst. 1 o. s. ř.