4 C 171/2023 - 228

Rubrum

Okresní soud v Třebíči rozhodl samosoudcem JUDr. Radimem Kostíkem, Ph.D., ve věci žalobkyně: [Jméno zainteresované osoby 0/0], [Anonymizováno] 12. 12. 1956 bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalované: Obec [Anonymizováno], IČO [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0] o náhradu škody z neuzavřené budoucí smlouvy, o zaplacení 2 100 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, jíž se žalobkyně domáhá po žalované zaplacení náhrady škody ve výši 2 100 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 2 100 000 Kč od 8. 11. 2023 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované na náhradě nákladů řízení částku 102 000 Kč k rukám její právní zástupkyně [tituly před jménem] [jméno FO], advokátky, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Předmětem řízení je nárok žalobkyně na zaplacení částky uvedené ve výroku tohoto rozsudku spolu se zákonným úrokem z prodlení z titulu náhrady škody, resp. ušlého zisku, z neuzavřené smlouvy o převodu bytu. Dne 26. 4. 2002 žalovaná zastoupená tehdejším starostou p. [jméno FO], uzavřela jako pronajímatel s paní [jméno FO] jako nájemkyní nájemní smlouvu, vč. smlouvy o smlouvě budoucí kupní (dále jen „smlouva“). Předmětem této smlouvy byl pronájem bytové jednotky nacházející se v první nadzemním podlaží domu č.p. 76 v obci a k.ú. [adresa]. V čl. IV. v odst. 1. a 2. této smlouvy bylo mezi žalovanou a nájemkyní ujednáno, že se žalovaná zavazuje jako budoucí prodávající vyzvat nájemkyni jako budoucí kupující k uzavření smlouvy na základě které na ni převede vlastnické právo k bytu a za kupní cenu 1 Kč. Tento převod byl v daném článku smlouvy podmíněn splněním těchto podmínek: uplynutím 20 let od podpisu této smlouvy, nájemkyně bude užívat byt v souladu s touto smlouvou a bude plnit povinnosti z ní vyplývající, nájemkyně tak uhradí sjednanou kupní cenu formou pravidelných měsíčních splátek ve výši 3 000 Kč měsíčně (myšleno dle žalobkyně splátek nájemného v této výši po dobu 20 let od podpisu smlouvy). Dále bylo v odstavci 5. tohoto článku mezi smluvními stranami ujednáno, že odstoupí-li nájemce kdykoliv bez udání důvodu od smlouvy o smlouvě budoucí kupní v rozsahu celého čl. IV. smlouvy, má žalovaná právo žádat po nájemci úhradu smluvní pokuty ve výši 30 000 Kč. Nájemní vztah byl uzavřen ve smlouvě na dobu určitou, tedy na dobu 20 let ode dne podpisu smlouvy, tj. do 26. 4. 2022. Nedílnou součástí smlouvy byla příloha č. 1 Evidenčí list bytu „A“ ze dne 26. 4. 2002 a příloha č. 2 Cenové vyrovnání bytu, nájemného a poplatků s tím spojených, ze kterého mj. vyplývala povinnost nájemkyně uhradit ke dni 26. 4. 2002 doplatek žalované ve výši 42 470 Kč, tj. složení prvého a druhého podílu zálohy na kupní cenu. V příloze čl. 2. smlouvy bylo rovněž uvedeno, že nevyčerpané prostředky z fondu oprav budou ke dni skončení nájemní smlouvy (za 20 let ode dne podpisu) navýšeny o 50 % a vráceny k rukám nájemce a že 1/3 užívané zahrádky přejde po 20 letech bezplatně do vlastnictví nájemce. Smlouvou o postoupení nájemní smlouvy uzavřené dne 1. 4. 2018 byly práva [jméno FO] jako nájemkyně postoupeny na její matku paní [Jméno zainteresované osoby 0/0], žalobkyni. S postoupením práv na žalobkyni žalovaná souhlasila. Po uplynutí doby nájmu, dne 3. 5. 2002 vyzvala žalobkyně e-mailem, zaslaným obci, tehdejší starostce k přípravě kupní smlouvy na převod bytu do jejího osobního vlastnictví za sjednanou kuní cenu 1,- Kč. Do voleb do obecního zastupitelstva konaných v říjnu 2022 k převodu bytu nedošlo s odůvodněním, že převod bytu není možný, neboť bylo zjištěno, že bytový dům [adresa] není rozdělený prohlášením vlastníka na bytové jednotky a není stanoven spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku ke každé ze tří bytových jednotek. Po komunálních volbách obecní zastupitelstvo obce Přešovice na svém zasedání dne 6. 1. 2023 zamítlo prodej bytu v bytovém domě č.p. [Anonymizováno] za cenu 1,- Kč a zároveň odhlasovalo, že bude cenu předmětného bytu odhadnuta za pomoci soudního znalce, který stanoví jeho tržní cenu. Následně zaslala žalobkyně žalované předžalobní výzvu. Svůj nárok žalobkyně dovozuje z porušení smluvního závazku ze smlouvy o smlouvě budoucí kupní a postupní smlouvy, když žalovaná kupní smlouvou odmítla s žalobkyní po splnění všech ujednaných podmínek uzavřít, a je vyčíslena ušlým ziskem ve formě tržní hodnoty bytové jednotky vymezené ve smlouvě ve výši 2 100 000 Kč, stanovené soudním znalcem k době, kdy měla být již vymezená jednotka převedena do vlastnictví žalobkyně kupní smlouvou. Žalobkyně má za to, že splnila všechny podmínky, uvedené ve smlouvě a má nárok na převod bytu do svého osobního vlastnictví. Žalobkyně je tak v dobré víře, že ona sama a její právní předchůdkyně jednaly v souladu s uzavřenou smlouvou po celou dobu dvaceti let, kdy uhradily vyjma vstupního poplatku 240 splátek nájemného po 3 000 Kč a byt užívaly řádně a měly v něm trvalé bydliště. Platnost smlouvy nebyla dosud nikdy nikým zpochybňována, když ještě předchozí starostka paní [jméno FO] vystupovala vůči žalobkyni v roce 2022 tak, že k převodu bytu do jejího vlastnictví určitě dojde, avšak je třeba nejdříve dům [adresa] právně rozdělit na byty, což ostatně žalovaná ke dni převodu 26. 4. 2022 neučinila. Je to podle žalobkyně žalovaná, která porušila vůči žalobkyni další smluvní závazek, vyjma samotného závazku převodu bytu, tj. dům na byty právně nerozdělila, a stále tak k dnešnímu dni nejsou v katastru nemovitostí bytové jednotky vymezeny. Žalobkyně má za to, že jí svědčí základní právo na legitimní očekávání nabytí nemovitého majetku, jehož ochrana by měla být brána v potaz (viz nález Ústavního soudu ze dne 17. 2. 2010, I. ÚS 1737/08, či sp. zn. I. ÚS 353/04).

2. Žalovaná se k žalobě vyjádřila tak, že s nárokem žalobkyně nesouhlasí, má jej za nedůvodný a navrhuje, aby soud žalobu zamítl. Namítá, že předmět nájmu byl vymezen zcela neurčitě, neboť nebyl vymezen jako bytové jednotka podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, ani později podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku. Nikdy tak nebyl ani stanoven podíl náležející ke společným částem budovy, resp. k pozemku, jehož je budova součástí. Bytová jednotka jako samostatná věc způsobilá k obchodování nikdy neexistovala. Dále má za to, že žalobkyně ani její právní předchůdkyně [jméno FO] nesplnily závazek vyplývající ze smlouvy užívat výhradně k trvalému bydlení, když byt několik let [jméno FO] nepoužívala a zůstával prázdný. Ze strany [jméno FO] nebylo nájemné spolu se službami placeno řádně a včas, což patřilo mezi základní povinnosti nájemce. V této souvislosti odkazuje na opožděné hrazení nájemného a služeb s užíváním bytu spojených v roce 2006, kdy se platby opožďovaly o několik měsíců, a i v následujících letech docházelo k prodlevám s placením. Žalovaná též považuje smlouvu za neplatnou, když tato nebyla opatřena doložkou o zveřejnění záměru právního jednání na úřední desce ani doložkou o schválení daného právního jednání příslušným orgánem ve smyslu ustanovení § 41 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, v tehdy platném znění. Za takové situace není vůbec možné uvažovat o jakémkoliv legitimním očekávání ze strany žalobkyně. Žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně, nehradila též nájemné a služby s tím spojené ve výši 3 500 Kč měsíčně, co vyplývalo z dodatku č. 1 nájemní smlouvy. Žalovaná též zpochybňuje platnost postupní smlouvy ze dne 1. 4. 2018, jíž postoupila svá práva jako nájemce [jméno FO] na žalobkyni, a to z důvodu nedostatečně vymezené bytové jednotky a neurčitého a nesrozumitelného projevu vůle stran. Smlouva o postoupení navíc nebyla zveřejněna na úřední desce v souladu s § 41 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, v tehdy platném znění. Podle žalované nebyla vedle nájemného ve výši 3 000 Kč měsíčně hrazena kupní cena ve výši 3 000 Kč měsíčně jak předpokládalo ustanovení čl. IV. odst. 2 písm. c) smlouvy. Vzhledem k tomu, že žalovaná neměla povinnost uzavřít s žalobkyní smlouvu o převodu bytových jednotek, není možné dovodit jakoukoliv povinnost žalované k náhradě škody. Nelze tak nijak přikládat k tíži žalované, že se žalobkyně rozhodla nepodat žalobu na nahrazení projevu vůle a domáhat se uzavření kupní ceny. Žalovaná si též není vědoma porušení jakékoliv své smluvní či zákonné povinnosti, tedy protiprávního jednání, a nemůže tak existovat ani příčinná souvislost mezi porušením povinnosti a vznikem újmy na straně žalobkyně.

3. Na základě zjištění učiněných z předložených listin a dalších provedených důkazů dospěl soud k následujícímu závěru o skutkovém stavu ve věci samé: Nájemní smlouvou a smlouvou o budoucí kupní smlouvě uzavřenou dne 26. 4. 2002 mezi právní předchůdkyní žalobkyně [jméno FO] jako nájemcem a žalovanou obcí jako pronajímatelem byl sjednán nájemní vztah k „bytové jednotce“ nacházející se v 1 NP. domu č.p. [Anonymizováno] v[Anonymizováno]k. ú. [adresa] (dále jen byt), včetně veškerého příslušenství a vybavení jak je popsáno v evidenčním listě, který je nedílnou součástí této smlouvy a je označen jako příloha č.

1. Byt byl přenechán nájemci, který musel užívat výhradně k trvalému bydlení a toto muselo být též vyznačeno k občanském průkazu. Výše nájemného a služeb souvisejících s užíváním bytu byla stanovena v příloze č. 2, která byla nedílnou součástí smlouvy. Nájemné a platby za služby byly splatné do 21. dne v měsíci, za který byly placeny, a to hotově nebo na účet pronajímatele uvedený ve smlouvě (viz čl. I. a II. smlouvy). V čl. IV. smlouvy bylo ujednáno, že pronajímatel jako budoucí prodávající se zavazuje, že vyzve nájemce jako budoucího kupujícího k uzavření smlouvy, na základě které na něj převede vlastnické právo k bytu, který tvoří předmět této smlouvy, a to za cenu 1,- Kč. Nájemci jako budoucímu kupujícímu vznikne dle výslovné dohody smluvních stran právo na budoucí odkoupení předmětného bytu pouze a výlučně za současného splnění následujících podmínek: a) uplynulo 20 let od podpisu této smlouvy, b) nájemce užíval byt v souladu s touto smlouvou a plnil povinnosti z ní vyplývající c) nájemce uhradil sjednanou, kupní cenu formou pravidelných měsíčních splátek ve výši 3 000 Kč měsíčně. Splátky kupní ceny se nájemce zavazuje hradit na účet pronajímatele u KB [adresa], č.p. [adresa]-711/0100, variabilní symbol = rodné číslo nájemce, vždy do 21. dne příslušného měsíce, počínaje prvním kalendářním měsícem po podpisu této smlouvy. Předmětný byt byl specifikován v evidenčním listu „A“, kde bylo popsáno vybavení bytu a v příloze č. 2 cenové vyrovnání bytu, nájemné a poplatků s tím spojených. Zde byl uveden doplatek obci ke dni 26. dubna 2002 ve výši 42 470 Kč, měsíční nájemné po dobu 20 let, příspěvky do fondu oprav po dobu prvních a druhých 10 roků měsíčně a příspěvek na provoz čistírny odpadních vod měsíčně. Nevyčerpané prostředky z fondu oprav měly být podle smlouvy ke dni skončení nájemní smlouvy (20 roků) navýšeny o 50 % a vráceny zpět nájemci. Po dvaceti letech měla přejí 1/3 užívané zahrádky bezplatně do vlastnictví nájemce. V dodatku č. 1 k nájemní smlouvě bytu „A“ č.p. 76 byla sjednána nová výše nájemného a služeb s tím spojených, a to v celkové výši 3 700 Kč měsíčně. Tento dodatek byl platný ode dne jeho podpisu, tj. od 1. 1. 2007, a nájemce se zavázal, že bude ve lhůtách stanovených nájemní smlouvou dodržovat výši sjednaného finančního plnění. Postupní smlouvou ze dne 1. 4. 2018 došlo podle § 1895 a násl. občanského zákoníku č. 89/2012 Sb. k postoupení veškerých práv a povinností z postupované smlouvy z postupitele [jméno FO] na postupníka – žalobkyni, za současného osvobození postupníka od svých povinností z postupované smlouvy. Převod práv a povinností byl proveden bezúplatně. S postoupením postupované smlouvy z postupitele na postupníka vyslovil souhlas tehdejší starosta obce [adresa] [jméno FO]. Z informací katastru nemovitostí vyplývá, že pozemek p. č. 74, na němž se nachází stavba občanské vybavenosti č.p. 76, se nachází ve vlastnictví žalované. Z předložených výpisů z účtu žalobkyně za období od 3. 6. 2013 do 7. 10. 2020 bylo hrazeno žalované částka 3 500 Kč měsíčně a od 5. 11. 2020 částka 3 700 Kč měsíčně. Znaleckým posudkem č. 7523-044/2023 ze dne 25. 7. 2023 zpracovaným Ing. Antonínem Faltýnkem, soudním znalcem a odhadcem majetku, byla stanovena tržní hodnota nevymezené bytové jednotky o velikosti 3+1, která je umístěna v budově č.p. 76 zapsané na LV č. 1001 pro obec a k. ú. [adresa] na částku 2 100 000 Kč, totožnou cenu lze podle vyjádření znalce stanovit též k dubnu 2022, tj. době, kdy mělo dojít k převodu vlastnictví. V zápisu z veřejného zasedání obecního zastupitelstva dne 29. 1. 2001 je uvedeno, že obecní byty budou propagovány do tisku, což zajistí starosta s možnostmi splácení ve třech variantách. Dále se zastupitelstvo usneslo pro splácení obecních bytů ve třech variantách, a to mj. pod číslem III. složením 40 000 Kč a placení nájemného ve výši 3 000 Kč měsíčně po dobu 20 roků, s tím, že po dvaceti letech přejdou byty do osobního vlastnictví nájemníků. V zápise z veřejného zasedání obecního zastupitelstva dne 16. 4. 2002 je uvedeno že, mj. zastupitelstvo schválilo návrhy nájemních smluv na byt pro p. [jméno FO] a p. [Anonymizováno]. Z e-mailové komunikace mezi žalobkyní a starostkou/starostou žalované obce v období od 3. 5. 2022 do 24. 3. 2023 vyplývá, že k převodu bytu nedošlo z důvodu nevymezení bytové jednotky a podílu na společných částech domu a pozemku, přes prvotní příslib starostky obce [jméno FO] až po zamítnutí odprodeje bytů č.p. 76 za cenu 1 Kč a stanovení jejich hodnoty soudním znalcem (viz usnesení zastupitelstva žalované ze dne 6. 1. 2023). Z předložených úhrad nájemného vč. služeb spojených s užíváním bytu na č.l. 61-134 vyplývá, že právní předchůdkyně žalobkyně [jméno FO] hradila původně nájemné vč. úhrady služeb hotově na obecním úřadě. Z této evidence o úhradě nájemného za rok 2006-2018 vyplývá, že právní předchůdkyně zaplatila nájemné za leden-březen 2006 až dne 7. 6. 2006, nájemné za měsíce duben-srpen 2006 až dne 14. 11. 2006, nájemné za měsíc září 2006 až dne 23. 11. 2006, nájemné za měsíc říjen 2006 až dne 28. 12. 2006, nájemné za měsíce listopad a prosinec 2006 až dne 21. 2. 2007. Dále právní předchůdkyně žalobkyně zaplatila nájemné za měsíc leden 2007 až dne 21. 2. 2007, nájemné za měsíc únor 2007 zaplatila až dne 1. 3. 2007, nájemné za měsíc březen 2007 až dne 29. 3. 2007, nájemné za měsíc duben 2007 zaplatila až dne 26.7. 2007, nájemné za měsíc květen 2007 zaplatila až dne 27. 9. 2007, nájemné za měsíc prosinec 2007 až dne 22. 1. 2008. Rovněž v roce 2008 docházelo k prodlení, nájemné za měsíc leden-květen bylo zaplaceno až dne 19. 6. 2008. Nájemné za měsíc červenec bylo zaplaceno až dne 29. 10. 2008 a nájemné za měsíce srpen-listopad 2008 pak dne 14. 11. 2008. Dne 28. 11. 2008 bylo doplaceno 2 000 Kč na červen 2008 a až nájemné na měsíc prosinec bylo zaplaceno v termínu dne 15. 12. 2008. Do července 2009 bylo placeno nájemné řádně a včas, ale nájemné za měsíc srpen 2009 bylo zaplaceno až v září 2009. V první polovině roku 2010 bylo placeno řádně a včas, ale od července 2010 bylo opět placeno opožděně, nájemné za červenec 2010 bylo zaplaceno až v září 2010, na měsíc září až 11. 10. 2010 a prosinec až v únoru 2011. V roce 2011 bylo nájemné placeno s měsíčním zpožděním. Za listopad 2012 bylo zaplaceno 3 500 Kč až dne 10. 1. 2013 a za prosinec 2012 bylo zaplaceno 3 500 Kč až dne 4. 2. 2013. V následujících letech 2013-2018 nebylo placeno řádně a včas a bylo hrazeno 3 500 Kč. Od listopadu 2020 žalobkyně začala platit 3 700 Kč měsíčně. Upomínkou ze dne 10. 1. 2007, č.j. 2007/10/1 byla právní předchůdkyně žalobkyně upozorněna, že dluh na nájemném ke dni 31. 12. 2006 činí 10 068 Kč. V řízení bylo také prokázáno, že žalobkyně neužívala byt výlučně pro svoji bytovou potřebu, byt dala do podnájmu, a to [jméno FO] na základě smlouvy o podnájmu bytu ze dne 20. 4. 2019. Z výslechu svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že tato užívala byt od 20. 4. 2019 do dubna 2023, kdy se odstěhovala do nového bytu. V domě se nachází tři bytové jednotky, a to na stejném podlaží s tím, že každý byt je řešen jiným způsobem, velikostně jsou zřejmě stejné. Další byt má balkon, další balkon nemá. Za užívání bytu hradila částku 4 000 Kč měsíčně + inkaso. O tom, že byt má v podnájmu zástupce žalované věděl, se starostou žalovanou se svědkyně potkávala na domovních radách, kde se řešily opravy v domě. S přenecháním bytu do podnájmu jiné osoby byl ze strany žalované vysloven souhlas, a to na žádost ze dne 1. 12. 2016. V žádosti bylo mimo jiné uvedeno, že [jméno FO] uvedený byt několik let neužívá, zůstává prázdný, její rodiče kontrolují průběžně stav bytu, z tohoto důvodu požádala žalovanou o výjimku z nájemní smlouvy s odkazem na čl. 3 odst. 8 a možnost uzavření podnájemní smlouvy s třetí osobou. Z výpisu ISZR vyplývá, že [jméno FO] měla trvalý pobyt na adrese [adresa] od 3. 5. 2002 do 7. 2. 2018 a žalobkyně měla hlášen trvalý pobyt na adrese [adresa] od 1. 4. 2018 dále. Z listiny nadepsané „výpověď z nájmu bytu“ ze dne 30. 11. 2023 vyplývá, že žalobkyně dala žalované jakožto pronajímateli výpověď z předmětného bytu, a to z důvodu nedodržení závazku bodu IV, odst. 1 smlouvy. Následně došlo k předání bytu, a to na základě předávacího protokolu ze dne 31. 1. 2024, v němž je uveden mimo jiné popis vybavení bytu a stav měřidel energií. Následně žalovaná oznámila záměr pronajmout předmětný byt zajištěním bytových potřeb za nájemné ve výši 6 500 Kč měsíčně bez energií. Ze společného stanoviska Ministerstva vnitra, Ministerstva pro místní rozvoj a Ministerstva financí k řešení problému při převodech vlastnického práva k bytu, jejichž vznik byl spolufinancován ze státního rozpočtu ze dne 1. 4. 2021 mimo jiné vyplývá, že je třeba respektovat legitimní očekávání plynoucí ze sjednaných závazků ve vztahu k očekávání bytových družstev a nájemců. V obecné rovině je proto nutné tam, kde existuje platná smlouva o převodu bytu či bytových domů tento platný závazek respektovat a smlouvu splnit, tj. uzavřít převodní smlouvy za podmínek budoucích smluv.

4. Podle § 3028 odst. 1 občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., v platném znění (dále jen o. z.), tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

5. Podle § 3028 odst. 3 o. z. není-li stanoveno jinak, řídí se jiné právní poměry vznikl přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé, včetně práv a povinností z porušení smluv uzavřených přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona, dosavadními právními předpisy. To nebrání ujednání stran, že se tato jejich práv a povinnosti budou řídit tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti.

6. Podle § 37 odst. 1 občanského zákoníku č. 40/1964 Sb., (dále jen obč. zák.) právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

7. Podle § 42 obč. zák. vznikne-li pro neplatnost právního úkonu škoda, odpovídá se za ni podle ustanovení tohoto zákona o odpovědnosti za škodu.

8. Podle § 50a obč. zák. účastníci se mohou písemně zavázat, že do dohodnuté doby uzavřenou smlouvu; musí se však přitom dohodnout o jejích podstatných náležitostech. Nedojde-li do dohodnuté doby k uzavření smlouvy, lze se do jednoho roku domáhat u soudu, aby prohlášení vůle bylo nahrazeno soudním rozhodnutím. Právo na náhradu škody tím není dotčeno.

9. Podle § 415 obč. zák. každý je povinen počínat si tak, aby nedocházelo ke škodám na zdraví, na majetku, na přírodě a životním prostředí.

10. Podle § 420 obč. zák. každý odpovídá za škodu, kterou způsobil porušením právní povinnosti.

11. Podle § 39 zákona č. 128/2000 Sb., o obcích, ve znění platném ke dni 26. 4. 2002, záměr obce prodat, směnit nebo darovat nemovitý majetek, pronajmout jej nebo poskytnout jako výpůjčku obec zveřejní po dobu nejméně 15 dnů před projednáním v orgánech obce vyvěšením na úřední desce obecního úřadu, aby se k němu mohli zájemci vyjádřit a předložit své nabídky. Záměr může obec též zveřejnit způsobem v místě obvyklým. Pokud obec záměr nezveřejní, je právní úkon od počátku neplatný.

12. Jedním z projevů předsmluvní odpovědnosti je, že každá smluvní strana má při kontraktačním procesu vynaložit náležitou péči, která se žádá od průměrně rozumné bytosti, aby uzavřená smlouva byla platná. Například strana, která zaviněně způsobí uzavření smlouvy s od počátku nemožným plněním (například protože věděla, že nikdy nebude moci plnit), odpovídá smluvnímu partneru za způsobenou škodu (srov. Fiala, J., Kindl, M. a kol. Občanský zákoník. Komentář. Wolters Kluwer, [adresa]: 2009, zdroj ASPI).

13. Vznikne-li jedné ze smluvních stran škoda v důsledku absolutní neplatnosti (dvoustranné) smlouvy, je třeba posuzovat porušení povinností při jejím uzavření na obou smluvních stranách, neboť protiprávní jednání je předpokladem nejen odpovědnosti za škodu podle § 420 a násl. obč. zák., ale i spoluúčasti poškozeného na vzniku škody podle § 441 obč. zák. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 8. 2003, sp. zn. [spisová značka], publikováno v časopisu Soudní judikatura č. 9/2003).

14. Smlouva o nájmu nemovitého majetku obce uzavřená bez předchozího uveřejnění záměru obce nájemní smlouvu uzavřít, je absolutně neplatná (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 9. 6. 2010, sp. zn. 28 Cdo 239/2009).

15. Platná právní úprava umožňuje smluvní převod bytu pouze podle režimu zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění. Tomu odpovídá důsledek, aby rovněž závazek ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, odpovídal požadavkům uvedeného zákona, jak bylo shora uvedeno. Třeba dodat, že platnost smlouvy o smlouvě budoucí se posuzuje podle stavu, který zde byl v době jejího uzavírání. Formulace takového závazku by měla proto odpovídat znění prohlášení vlastníka budovy podle § 5 odst. 1 zákona (č. 72/1994 Sb.), jakož i náležitostem smlouvy o převodu vlastnictví jednotky podle § 6 zákona…Neurčitost vymezení předmětu budoucí smlouvy nese s sebou vzápětí důsledek neplatnosti podle § 37 odst. 1 obč. zák. (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 5. 2022, sp. zn. 28 Cdo 859/2002).

16. Obdobně se vyjádřil Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 31. 5. 2012, sp. zn. 33 Cdo 1407/2010, v němž uvedl, že byt samotný (uvedený v § 2 písm. b/ zákona č. 72/1994 Sb.) nemůže být předmětem převodu vlastnického práva podle ustanovení občanského zákoníku. Platná právní úprava umožňuje smluvní převod pouze podle režimu zákona č. 72/1994 Sb., v platném znění. Tomu odpovídá důsledek, aby rovněž závazek ve smlouvě o budoucí kupní smlouvě, odpovídal požadavkům uvedeného zákona. Současně platí, že k platnosti smlouvy o smlouvě budoucí stačí dohoda účastníků o podstatných náležitostech zamýšlené smlouvy, přičemž požadavku určitosti vyhovuje, je-li její předmět označen tak, aby nebyl zaměnitelný s jiným předmětem; smlouva nemusí nutně obsahovat všechny formální náležitosti budoucí smlouvy. Obligatorní (podstatné) náležitosti smlouvy o převodu bytové jednotky, tj. takové, o kterých musí být dosaženo dohody již v rámci smlouvy o smlouvě budoucí, vyjmenovává ustanovení § 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. Bez dohody o nich by nemohla být uzavřena platná smlouva o převodu bytové jednotky ani smlouva o budoucí převodní smlouvě. Je tomu tak proto, že v souvislosti s převodem jednotky musí být upraveny poměry ke společným částem domu. Určení společných částí domu včetně určení, které části domu jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu včetně stanovení spoluvlastnického podílu vlastníka jednotky na společných částech domu, které jsou společné vlastníkům jen některých jednotek, je významné pro závěr o tom, v jakém rozsahu se vlastník bytové jednotky bude podílet jak na správě, tak i na nákladech údržby společných částí domu.

17. V řízení se nepodařilo prokázat, že by záměr žalované jakožto obce, uzavřít nájemní smlouvu s právní předchůdkyní žalobkyně byl zveřejněn na úřední desce žalované postupem předvídaným ustanovením § 39 zákona o obcích, z čehož lze dovodit absolutní neplatnost takového právního úkonu. V návaznosti na tento závěr žalobkyně odkázala na závěr vyjádřený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2019, sp. zn. [spisová značka], podle něhož v případě, že právní jednání obce je absolutně neplatné podle § 39 odst. 1 a § 41 odst. 3 zákona o obcích, odpovídá obec za škodu tím vzniklou za podmínek § 579 odst. 2 o. z. (dříve § 42 obč. zák.). Uvedený závěr však lze podle soudu vztáhnout pouze na případy, kdy nájemní smlouva by byla neplatná pouze a jen z důvodu nezveřejnění záměru pronajmout předmětný byt žalovanou; tedy v případě jeho zveřejnění by nic nebránilo byt převést. V projednávané věci však neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí, která byla uzavřena současně s nájemní smlouvou a obsahově na ni navazuje, je způsobena též nedostatečným vymezením bytu, resp. bytové jednotky, která měla být předmětem převodu po splnění dalších podmínek uvedených v čl. IV. smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Legitimní očekávání žalobkyně na převod bytové jednotky, jímž v řízení argumentovala, je třeba vztáhnout ke všem okolnostem směřujícím k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí podle čl. IV. bodu 2 smlouvy, tj. uplynutí 20 let od podpisu smlouvy, užíváním bytu v souladu s touto smlouva a plněním povinností z ní vyplývajících a pravidelným plněním měsíčních splátek kupní ceny ve výši 3 000 Kč. Minimálně poslední podmínku žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně, nesplnila, když nájemné ve výši 3 000 Kč nehradila pravidelně, tj. do 21. dne v měsíci (viz přehled plateb plnění nájemného [jméno FO] v roce 2006, 2007, 2008, 2009, 2010 a 2011 a upomínka splácení nájemného ze dne 10. 1. 2007). Z obsahu smluvního závazku též vyplývá, že převod bytu do vlastnictví nájemce nelze považovat za automatický, ale pouze po splnění ve smlouvě blíže uvedených podmínek, které žalovaná, resp. její právní předchůdkyně, řádně neplnila. Nelze též odhlédnout od skutečnosti, že převod bytu do vlastnictví nájemce za 1,- Kč po úhradě celkem částky 720 000 Kč (viz čl. IV. bod 2 písm. c) smlouvy ve spojení s usnesením obecního zastupitelstva žalované ze dne 29. 1. 2001 bod 1) varianta III.) po dobu, kdy nájemce byt užíval, resp. měl užívat, je ekonomicky výhodná, a proto je třeba trvat na striktním splnění podmínek smlouvy. V této souvislosti nelze odhlédnout též od zjištění, že podle dodatku č. 1 smlouvy ze dne 1. 1. 2007 mělo být hrazeno vedle nájemného ve výši 3 000 Kč též na službách spojených s užíváním bytu 700 Kč, tedy celkem 3 700 Kč. Tato částka však byla žalobkyní hrazena až od listopadu 2020. Soud též nedovodil odpovědnost žalované za absolutní neplatnost smlouvy o smlouvě budoucí kupní z důvodu jejího protiprávního jednání spočívajícího v nedostatečném vymezení bytové jednotky podle zákona č. 72/1994 Sb., jelikož i žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně, byla účastníkem tohoto smluvního vztahu a měla vyvinout minimální obezřetnost při uzavírání takové smlouvy, která jí měla zavazovat na dalších 20 let s pravidelným měsíčním plněním nájemného; nelze tak shledávat zavinění za způsobení neplatnosti smlouvy výlučně na straně žalované, která smlouvu formulovala. V této souvislosti lze odkázat i na závěr uvedený v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 22. 2. 2007, sp. zn. 33 Odo 129/2005, podle něhož účastníky uzavřená smlouva je dvoustranný právní úkon, který vyžaduje ke svému vzniku vzájemné a shodné (srovnatelné) projevy vůle smluvní stran (návrh a přijetí). Jestliže žalovaná učinila návrh, který žalobkyně, resp. její právní předchůdkyně bez výhrad akceptovala, nelze dovozovat, že to byla žalovaná, kdo způsobil neplatnost tohoto právního úkonu. Z provedeného dokazování též nevyplývá, že by žalovaná od počátku věděla o neplatnosti smlouvy o smlouvě budoucí, resp. uzavírala smlouvu s vědomím, že v budoucnu nebude musel podle uzavřené smlouvy plnit.

18. Vzhledem k tomu, že se žalobkyni nepodařilo v řízení prokázat tvrzení obsažená v žalobě, tj. vznik škody z důvodu výlučného protiprávního jednání žalované, představující ušlý zisk ve výši tržní ceny bytu, který měl být podle smlouvy o smlouvě budoucí převeden na žalobkyni, tak soud žalobu zamítl.

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalované, která je malou obcí (133 obyvatel), u níž nelze předpokládat existenci dostatečného materiálního a personálního vybavení a zabezpečení k tomu, aby byla schopna sama kvalifikovaně hájit svá rozhodnutí, práva a zájmy bez využití právní pomoci advokáta, náhradu nákladů řízení v částce 102 000 Kč, neboť byla v řízení zcela úspěšná. Tyto náklady sestávají z nákladů zastoupení advokátkou, které náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1 a § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, (dále jen „a. t.”) z tarifní hodnoty ve výši 2 100 000 Kč sestávající ze šesti úkonů právní služby po 16 700 Kč, celkem tedy 100 200 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dne 23. 2. 2024, za vyjádření se k žalobě ze dne 26. 2. 2024, za účast na jednání soudu dne 10. 4. 2024, za doplnění skutkových tvrzení a důkazů z 9. a 10. 5. 2024 – 1 úkon, za účast na jednání soudu dne 23. 5. 2024 a za účast na jednání soudu dne 6. 6. 2024, včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., tj. 1 800 Kč. Náhradu nákladů řízení je povinna zaplatit žalobkyně k rukám právní zástupkyně žalované podle § 149 odst. 1 o. s. ř. ve lhůtě stanovené v § 160 odst. 1 o. s. ř.

Poučení