4 C 228/2023 - 330

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 3 rozhodl soudkyní Mgr. Veronikou Čechovou ve věci žalobců: a) [Jméno žalobce A], narozený [Datum narození žalobce A] bytem [Adresa žalobce A] b) [Jméno žalobce B], narozená [Datum narození žalobce B] bytem [Adresa žalobce B] c) [Jméno žalobce C], narozený [Datum narození žalobce C] bytem [Adresa žalobce C] d) [Jméno žalobce D], narozená [Datum narození žalobce D] bytem [Adresa žalobce D] všichni zastoupeni advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], IČO [IČO žalovaného] sídlem [Adresa žalovaného] o zaplacení 554 400 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům částku 275 000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 275 000 Kč od 1. 9. 2023 do zaplacení, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Zamítá se žaloba co do zaplacení částky 279 400 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně z částky 279 400 Kč od 1. 9. 2023 do zaplacení.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení ve výši 12 985,40 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Náklady státu – České republiky se určují částkou 25 970,80 Kč.

V. Žalobcům se po právní moci tohoto rozsudku vrací z účtu Obvodního soudu pro Prahu 3 nevyčerpaná část zálohy na důkazy ve výši 14 029,20 Kč.

Odůvodnění

1. Žalobci se domáhali po žalovaném zaplacení částky 554 400 Kč s příslušenstvím. Žalobu odůvodnili tím, že žalobci jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2 a pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa]. Na pozemku parc. č. [Anonymizováno] se nachází stavba č. p. [Anonymizováno] (dále jen „bytový dům“), jejímž vlastníkem je žalovaný. Oba pozemky tvoří jeden funkční oplocený celek, pozemek parc. č. [Anonymizováno] je zcela obklopen pozemkem parc. č. [Anonymizováno], na kterém se nachází jímka, přístupová cesta k bytovému domu, obyvatelé bytového domu jej užívají k rekreaci, parkování vozidel a ke skladování palivového dřeva či dalších movitých věcí. Protože mezi účastníky není uzavřen žádný smluvní vztah, na základě kterého by mohl žalovaný pozemky ve vlastnictví žalobců užívat umístěním bytového domu, užívá žalovaný předmětné pozemky bez právního důvodu a na úkor žalobců se tak bezdůvodně obohacuje. Žalobci se tedy po žalovaném domáhají zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání jejich pozemků v období od 1. 10. 2022 do 31. 7. 2023 v celkové výši 554 400 Kč (v souladu se znaleckým posudkem vypracovaným znalcem [právnická osoba], IČO [IČO]).

2. Žalovaný učinil nesporným vlastnictví k pozemkům a k bytovému domu, nesouhlasí však s výší bezdůvodného obohacení, když má předně za to, že pozemky netvoří jeden funkční celek a žalobci mají právo na bezdůvodné obohacení pouze za užívání pozemku parc. č. [Anonymizováno], který je zcela zastavěn bytovým domem, a za užívání části pozemku parc. č. [Anonymizováno] v rozsahu přístupové cesty k bytovému domu, neboť ve zbývajícím rozsahu není pozemek užíván žalovaným, ale nájemci bydlícími v bytovém domě. Za účelem stanovení výše bezdůvodného obohacení doložil vlastní znalecký posudek vypracovaný znalcem [tituly před jménem] [jméno FO].

3. Z provedeného dokazování učinil soud tato skutková zjištění (důkazy jsou v textu kurzívou):

4. Z výpisu z katastru nemovitostí – informací o pozemku a stavbě soud zjistil, že žalobci jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2 a pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa], oba zapsané na LV č. [hodnota] v katastru nemovitostí vedeného u [Anonymizováno], [Anonymizováno]. Na pozemku parc. č. [Anonymizováno] se v celé jeho výměře nachází stavba – bytový dům č. p. [Anonymizováno], jejímž vlastníkem je žalovaný.

5. Z ortofotomapy a fotografií pozemků soud zjistil, že pozemky parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] tvoří jeden oplocený celek, pozemek parc. č. [Anonymizováno] obklopuje pozemek parc. č. [Anonymizováno], který je zastavěn bytovým domem. Na pozemku parc. č. [Anonymizováno] je přístupová cesta k bytovému domu, dále se na něm nachází dříví, drobné stavby a pozemek není celkové příliš udržovaný.

6. Dopisem ze dne 21. 8. 2023 žalobci vyzvali žalovaného k zaplacení bezdůvodného obohacení za užívání pozemků parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2 a pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa] za období 1. 10. 2022 do 31. 7. 2023 v celkové výši 554 400 Kč, a to do 10 dnů od odeslání dopisu. Dle doručenky datové zprávy byl dopis odeslán a doručen žalovanému 21. 8. 2023.

7. Ze dvou kupních smluv uzavřených dne 30. 8. 2022 mezi [tituly před jménem] [jméno FO] jako prodávající a žalobci jako kupujícími soud zjistil, že předmětem převodu je vlastnické právo k pozemkům parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2 , parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], a pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa], kupní cena byla sjednána ve výši 1 500 000 Kč za pozemek parc. č. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] a ve výši 512 100 Kč za pozemek parc. č. [Anonymizováno].

8. Ze znaleckého posudku č. [hodnota] vypracovaného znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí [právnická osoba], IČO [IČO], dne 15. 8. 2023, zjistil soud následující: Předmětem znaleckého zkoumání bylo stanovit nájemné za pozemky parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2 a parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa] k srpnu 2023. Znalec použil pro ocenění metodu vycházející z tržní hodnoty nájemného určeného simulací, kdy je ocenění provedeno jako simulované nájemné, které je odvozeno procentuální sazbou ze samotné tržní hodnoty dotčených pozemků. Znalec vycházel z toho, že nejdříve stanovil průměrnou tržní hodnotu pozemků vybraných jako porovnávací vzorky, přičemž zjištěné jednotkové ceny pak upravil přiměřenými koeficienty, včetně koeficientu změny v čase (nárůst cen 12 % ročně), koeficientu obliby lokality, velikosti pozemku, infrastruktury a dopravní obslužnosti. Takto stanovil průměrnou tržní hodnotu 14 301 Kč/m2. V případě oceňovaných pozemků by tedy tržní hodnotu stanovil na částku 26 900 181 Kč (14 301 Kč x 1 881 m2). Z toho pak v souladu se stanoviskem [Anonymizováno] stanovil obvyklou cenu nájmu ve výši 5 %, tj. roční nájemné ve výši 1 345 009 Kč, které se z důvodu zastavění pozemku stavbou snižuje o 50 % na částku 672 504 Kč. Měsíční nájemné tak činí 56 042 Kč, měsíční nájemné za jednotkovou cenu pak 30 Kč/m2/měsíc. Pro ověření metody pak uvedl 5 srovnávacích případů - inzerátů na pronájem pozemků, s těmito vzorky ale sám nepracoval, pouze zde uvedl nabídkovou cenu, aniž by ji upravoval nezbytnými koeficienty. K samotným oceňovaným pozemkům znalec uvedl, že mají společnou hranici a společné oplocení. Na nezastavěných částech pozemku jsou travní porosty a drobné stavby.

9. Ze znaleckého posudku č. [hodnota] vypracovaného znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí [právnická osoba], IČO [IČO], dne 9. 1. 2024, zjistil soud následující: Předmětem znaleckého zkoumání bylo stanovit nájemné za pozemky parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2 a parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa] za období od 1. 10. 2022 do 31. 7. 2023. Protože znalec nezjistil potřebný počet srovnávacích případů – realizovaných nájmů pozemků pro použití, nestanovil obvyklou cenu nájemného porovnávací metodou, ale použil pro ocenění metodu vycházející z tržní hodnoty nájemného určeného simulací, kdy je ocenění provedeno jako simulované nájemné, které je odvozeno procentuální sazbou ze samotné tržní hodnoty dotčených pozemků. Znalec vycházel z toho, že nejdříve stanovil průměrnou tržní hodnotu pozemků vybraných jako porovnávací vzorky, přičemž zjištěné jednotkové ceny pak upravil přiměřenými koeficienty, včetně koeficientu změny v čase (nárůst cen 12 % ročně), koeficientu obliby lokality, velikosti pozemku, infrastruktury a dopravní obslužnosti. Takto stanovil průměrnou tržní hodnotu 16 330 Kč/m2. V případě oceňovaných pozemků by tedy tržní hodnotu po použití úpravy v čase stanovil na částku 26 254 721 Kč za rok 2022 a na částku 27 160 056 Kč za rok 2023. Z toho pak v souladu se stanoviskem [Anonymizováno] stanovil obvyklou cenu nájmu ve výši 5 %, tj. roční nájemné ve výši 1 312 736 Kč za rok 2022 a ve výši 1 358 003 Kč za rok 2023, které se z důvodu zastavění pozemku stavbou snižuje o 50 %. Nájemné za období 1. 10. 2022 až 31. 7. 2023 tak činí 560 172 Kč (30,31 Kč/m2/měsíc). Pro ověření metody pak uvedl 5 srovnávacích případů - inzerátů na pronájem pozemků, s těmito vzorky ale sám nepracoval, pouze zde uvedl nabídkovou cenu, aniž by ji upravoval nezbytnými koeficienty. Z výpovědi zástupce znalecké kanceláře pak soud zjistil následující: Protože neexistuje žádná databáze nájmů, vycházel při svém ocenění z tržní hodnoty srovnatelných pozemků a následně použil koeficienty s ohledem na rozdíly ve výměře, lokalitě a růstu cen v čase. Tyto koeficienty nejsou nikdy striktně stanoveny. Poté provedl statistické vyhodnocení srovnávacích případů, kdy byl využit medián hodnot, neboť směrodatná odchylka byla poměrně vysoká, 1 606 Kč na m2. Srovnávací vzorky vzal z jiných lokalit, neboť ve [Anonymizováno] je nenalezl, jako nejsprávnější považuje ty pozemky, u nichž není žádný problém s budoucí výstavbou a v podstatě se s ní počítá. Ke znaleckému posudku [tituly před jménem] [jméno FO] se vyjádřil v tom smyslu, že ačkoli znalec vycházel ze stejné metody, použil nesprávné srovnávací vzorky (problematické s ohledem na budoucí zástavbu) a navíc částku s ohledem na zastavění pozemku snižoval dvakrát, nikoli jen jednou.

10. Ze znaleckého posudku č. [hodnota] vypracovaného znalcem z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí [tituly před jménem] [jméno FO], dne 20. 6. 2023 zjistil soud následující: Předmětem znaleckého zkoumání bylo stanovit nájemné za část pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2 a za pozemek parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa]. Protože znalec nezjistil potřebný počet srovnávacích případů – realizovaných nájmů pozemků pro použití, nestanovil obvyklou cenu nájemného porovnávací metodou, ale použil pro ocenění metodu vycházející z obvyklé ceny nemovitostí stanovené porovnávacím způsobem, kdy je ocenění provedeno jako simulované nájemné, které je odvozeno procentuální sazbou ze samotné obvyklé ceny pozemků. Znalec vycházel z toho, že nejdříve stanovil průměrnou obvyklou cenu pozemků vybraných jako porovnávací vzorky, přičemž zjištěné jednotkové ceny pak upravil přiměřenými koeficienty, včetně koeficientu změny v čase, koeficientu polohy a koeficientu zohledňujícího stavbu na cizím pozemku. Takto stanovil obvyklou cenu pozemků 8 619,56 Kč/m2. Z toho pak v souladu s judikaturou Ústavního soudu stanovil obvyklou cenu nájmu ve výši 5 %, tj. roční nájemné ve výši 430,98 Kč/m2, které se z důvodu zastavění pozemku stavbou snižuje o 50 %, tedy na částku 215,49 Kč/m2/rok (17,96 Kč/m2/měsíc). Z výpovědi znalce pak soud zjistil následující: K dvojímu uplatnění koeficientu s ohledem na cizí stavbu na pozemku znalec uvedl, že tomu tak fakticky je, pokud se používá metoda vycházející z tržní hodnoty pozemků. Koeficient za cizí stavbu na pozemku je totiž třeba použít nejdříve u stanovení tržní ceny pozemků srovnávacích vzorků, nejsou-li rovněž zastavěny cizí stavbou tak, aby byly srovnatelné s posuzovaným pozemkem, a následně pak ještě u nájemného, kdy dle ustálené judikatury se nájemné u nezastavěných pozemků určí 5 % z jejich ceny a u zastavěných 2,5 % z jejich ceny. Co se týče vybraných srovnávacích vzorků, na svém výběru trvá, neboť vybral srovnatelné pozemky v dané lokalitě, upravil je potřebnými koeficienty a na námitky žalobců uvedl, že pozemky je třeba ocenit podle jejich faktického užívání a nikoli podle toho, jak jsou uvedeny v katastru nemovitostí nebo v územním plánu (např. pozemek evidován jako ostatní plocha může být fakticky užíván jako zahrada). K samotným pozemkům pak uvedl, že na pozemku parc. č. [Anonymizováno] se nachází stavba, přičemž kanalizace z této stavby je svedena do žumpy na pozemku parc. č. [Anonymizováno]. Tento nezastavěný pozemek slouží jako zahrada, jsou na něm drobné zděné kolny a dřevěné objekty.

11. Ze smluv o nájmu bytů č. [hodnota], č. [hodnota] a č. [hodnota] a jejich dodatků a evidenčních listů soud zjistil, že bytové jednotky v bytovém domě umístěném na parcele parc. č. [Anonymizováno] žalovaná pronajímá fyzickým osobám.

12. Ze smlouvy o nájmu pozemku ze dne 31. 5. 2021 soud zjistil, že [Anonymizováno] pronajala pozemek o výměře [Anonymizováno] m2 a pozemek o výměře [Anonymizováno] m2 v kat. úz. [adresa] za účelem umístění a provozování čerpací stanice pohonných hmot za částku 574 452 Kč bez DPH ročně.

13. Z revizního znaleckého posudku č. [hodnota] vypracovaného znalcem z oboru ekonomika, odvětví oceňování nemovitých věcí [právnická osoba], IČO [IČO], dne 4. 11. 2024, jehož součástí jsou podklady založené znalcem do spisu při jednání soudu dne 29. 1. 2025 (výpis z databáze realitní kanceláře) zjistil soud následující: Znaleckým úkolem bylo přezkoumat znalecké posudku vypracované znalci [tituly před jménem] [právnická osoba] [právnická osoba] a případně na základě vlastního znaleckého zkoumání stanovit obvyklé nájemné za užívání pozemků parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, a parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa], v období 1. 10. 2022 až 31. 7. 2023. K posuzovaným znaleckým posudkům znalecký ústav uvedl, že oba znalci použili shodnou metodu, a to stanovení tržního nájemného z realizovaných cen pozemků na základě % ročního užitku, tj. metodu simulovaného nájemného. Ačkoli oba znalci uvedli, že vychází z tržní ceny pozemků, fakticky vycházeli z obvyklé ceny pozemků, neboť ji určili realizovanými cenami. Poté takto uvedenou cenu upravili koeficienty, které vycházejí vždy ze subjektivního posouzení znalce a následně stanovili 5 % z ceny jako nájemné, které ponížili o 50 % z důvodu zastavěnosti pozemku cizí stavbou. Tuto metodu považuje znalecký ústav za nesprávnou. Navíc tím znalci stanovili tržní a nikoli obvyklé nájemné. Znalec [právnická osoba] měl vycházet na základě nabídek obdobných srovnávacích vzorků, které sám v posudku uvedl, a nijak s nimi nepracoval. Při vlastním znaleckém zkoumání pak vycházel z realizovaných pronájmů v daném místě a čase. Takto zjistil 4 srovnatelné vzorky, které ještě upravil potřebnými koeficienty (z důvodu jejich nezastavěnosti koeficient 0,9, dále koeficient pro umístění, velikost, vybavení apod.) tak, aby se co nejvíce přiblížil k oceňovaným pozemkům ve [Anonymizováno] a dospěl k závěru, že obvyklé nájemné činí 275 000 Kč (15,08 Kč/m2/měsíc). Z výpovědi znalce pak soud zjistil následující: Metodu simulovaného nájemného tak, jak byla užita v revidovaných znaleckých posudcích nepovažuje za správnou, neboť neodpovídá zcela realitě. Rozdíly v závěrech spatřuje i v tom, že každý ze znalců použil jiné srovnávací vzorky, podrobně nezdůvodnil, proč použil právě tyto vzorky, je zřejmé, že u této metody je velké množství vzorků a lze pouze odhadovat, že jeden znalec použil vzorky v horní polovině a druhý zase ve spodní polovině této množiny. Dalším problémem u této metody je skutečnost, že se vychází z ceny pozemků, ale ceny pozemků rostou mnohem rychleji než nájmy, nelze tedy automaticky použít koeficient růstu v čase a vycházet z určitého % ceny pozemku (nájem fakticky tomuto navýšení a procentuální sazbě neodpovídá, bývá nižší). Vlastní srovnávací vzorky – realizované pronájmy získává znalec na základě privátního přístupu k datům realitní kanceláře [Anonymizováno], kdy realitní makléři do databáze uvádějí nejen inzerovanou cenu, ale i fakticky sjednanou v nájemní smlouvě (realizovanou). Co se týče toho, že srovnávací vzorky nejsou ve [Anonymizováno], ale v [adresa] nebo v [adresa], tuto lokalitu stále považuje za srovnatelnou část [Anonymizováno]. Stejně tak ostatní odlišnosti srovnatelných vzorků nepovažuje za natolik velké, aby je nebylo možné zohlednit redukčními keoficienty. K tomu právě koeficienty slouží, neboť jejich použitím se srovnatelné vzorky co nejblíže přiblíží oceňovaným pozemkům, neboť téměř nikdy nezajistíte naprosto shodné vzorky. Je-li pozemek zastavěn cizí stavbou, je třeba použít srážku, protože to omezuje, standartně se používá srážka 10 %. Při určení nájmu není natolik podstatné, zda je pozemek určený k rezidenčnímu nebo komerčnímu užití, neboť pokud Vám někdo dává do pronájmu pozemek, nedovolí Vám na něm vystavět trvalou stavbu, ale pouze stavbu dočasnou, např. mobilní dům. To má význam u koupi pozemků, což je další důvod nevhodnosti metody simulovaného nájemného vycházející z kupní ceny pozemků (vybráním pozemků určených k trvalé zástavbě jako srovnávacích vzorků dochází k umělému navyšování nájemného).

14. Z dalších provedených důkazů (inzeráty na prodej pozemků) soud žádná pro rozhodnutí ve věci podstatná skutková zjištění neučinil. Jiné důkazy soud neprováděl, když stranami po poučení dle § 119a o. s. ř. ani nebyly navrhovány.

15. Po právní stránce soud věc posoudil dle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále je „o. z.“).

16. Dle § 2991 odst. 1, 2 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

17. Dle § 2999 odst. 1 věta prvá o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

18. Po zhodnocení shora uvedených důkazů jednotlivě a ve vzájemné souvislosti, aniž by měl pochybnosti o jejich pravosti a pravdivosti, dospěl soud k tomuto závěru o skutkovém a právním stavu věci. Mezi účastníky nebylo sporné a soud má za prokázané, že žalobci jsou spoluvlastníky pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, a pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, oba v kat. území [adresa], obec [adresa]. Na pozemku parc. č. [Anonymizováno] se nachází stavba č. p. [Anonymizováno], jejímž vlastníkem je žalovaný (výpisy z katastru nemovitostí, kupní smlouvy z 30. 8. 2022). Z fotografií pozemků a jejich popisu ve znaleckých posudcích má soud za prokázané, že oba pozemky tvoří jeden funkční celek, jsou společně oploceny, pozemek parc. č. [Anonymizováno] je zcela zastavěn bytovým domem, ke kterému vede přístupová cesta přes pozemek parc. č. [Anonymizováno]. Na tomto pozemku se rovněž nachází jímka sloužící bytovému domu a celkově je pozemek užíván nájemci bytového domu. Žalovaný má umístěn bytový dům na pozemku parc. č. [Anonymizováno] ve vlastnictví žalobců bez právního důvodu (soukromoprávního titulu k užívání pozemku), což je mezi účastníky nesporné. Protože žalovaný soukromoprávní titul k užívání pozemku žalobců nemá, užívá tento pozemek umístěním stavby bez právního důvodu a již ze samotného titulu vlastnického práva mu vzniká na úkor žalobců bezdůvodné obohacení (§ 2991 odst. 1 o. z.). Bezdůvodné obohacení žalovaného jako vlastníka stavby na úkor žalobců jako vlastníků pozemků spočívá v majetkovém prospěchu, který mu vzniká užíváním pozemků, aniž by za to platil úhradu, tj. aniž by se např. jeho majetek zmenšil o prostředky vynaložené za užívání cizích pozemků. Výše bezdůvodného obohacení se tak stanoví dle nájemného, které by za takové užívání pozemku byl nájemce za obvyklých okolností povinen platit podle nájemní smlouvy (k tomu srovnej např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 4. 10. 2016 sp. zn. 1848/2016, ze dne 17. 4. 2018 sp. zn. 28 Cdo 2328/2017, ze dne 10. 12. 2018 sp. zn. 22 Cdo 2825/2018, ze dne 31. 3. 2020 sp. zn. 28 Cdo 540/2020). Protože pozemek parc. č. [Anonymizováno] tvoří jeden funkční celek s pozemkem parc. č. [Anonymizováno], vzniká žalovanému jako vlastníkovi stavby nacházející se na pozemku parc. č. [Anonymizováno] na úkor žalobců bezdůvodné obohacení za užívání obou těchto pozemků v celém rozsahu, bez ohledu na to, zda tyto pozemky fakticky užívá osobně či pronajímá (k tomu srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 5808/2017). Při stanovení výše bezdůvodného obohacení vycházel soud z revizního znaleckého posudku vypracovaného [právnická osoba], neboť má za to, že tento znalecký posudek je zcela správný, přezkoumatelný, vychází ze správně použité oceňovací metody a neobsahuje žádné vady, které by měly vliv na závěry znaleckého zkoumání. Znalec stanovil výši obvyklého nájemného za pozemky parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, a pozemku parc. č. [Anonymizováno], [Anonymizováno], o výměře [Anonymizováno] m2, v kat. území [adresa], obec [adresa], v období od 1. 10. 2022 do 31. 7. 2023 částkou 275 000 Kč.

19. Na základě shora uvedeného tedy soud žalobě částečně vyhověl a uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobcům částku 275 000 Kč spolu s úrokem z prodlení v zákonné výši ve smyslu § 1968 a § 1970 o. z. ve spojení s nařízením vlády č. 351/2013 Sb., a to ode dne splatnosti stanovené výzvou ze dne 21. 8. 2023 ve smyslu § 1958 odst. 2 o. z. (splatnost bezdůvodného obohacení nastává na výzvu žalobců, a to uplynutím lhůty k plnění stanovené ve výzvě). Ve zbylém rozsahu soud žalobu zamítl.

20. K samotnému zhodnocení znaleckých posudků a toho, z jakých důvodů soud vycházel z revizního znaleckého posudku, uvádí soud následující. Předmětem znaleckého zkoumání bylo stanovení obvyklé ceny nájemného v místě a čase. Dva ze znalců vycházely z metody simulovaného nájemného vycházejícího z obvyklé ceny pozemků, revizní znalec pak vycházel z metody srovnávací, kdy porovnával obvyklé ceny realizovaných pronájmů. Ačkoli je dle judikatury přípustné, stanovit výši obvyklého nájemného metodou simulovaného nájemného, tato metoda je subsidiární metodou a je přípustná pouze tehdy, nelze-li použít porovnávací metodu. Jedná se zejména o mimořádné okolnosti, kdy oceňované pozemky jsou natolik specifické, že není možné obstarat dostatečné množství srovnávacích vzorků, a to ani za použití redukčních koeficientů (např. jedná-li se o horský pozemek, na němž se nachází rozsáhlá stavba provozovaná jako hotel apod.). V daném případě však soud shledal, že se o takto specifickou situaci nejedná, neboť oceňované pozemky se nachází v lokalitě obvyklé zástavby a jsou zastavěny běžnou stavbou sloužící k bydlení a nikoli stavbou netypického užití, navíc sloužící k výnosnému komerčnímu účelu a spojenou s velkým množstvím různých uživatelů. Je na znalci, jakým způsobem se vypořádá s nedostatkem srovnávacích vzorků, tedy zajištění pronájmů zastavěných pozemků. První dva znalci se s tím vypořádali tak, že použili jinou, méně vhodnou a druhotnou metodu, revizní znalec se s tím vypořádal dle názoru soudu mnohem lépe, a to tak, že použil redukční koeficienty, pro případ zastavěnosti pak snížil cenu o 10 % (0,9). (k tomu srovnej rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. IV. ÚS 2124/19, rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 2849/2023). K nevhodnosti použití této metody se vyjádřil i revizní znalec, přičemž soud s jeho závěry zcela souhlasí, neboť má za to, že metoda vycházející z porovnávání realizovaných pronájmů je mnohem objektivnější a odpovídající realitě než metoda simulovaného nájemného vycházející z nabídek koupě pozemků. Z realitního trhu je zřejmé, že ceny pozemků rostou mnohem více než ceny jejich nájmů, proto nelze navyšovat nájem plynutím času ve stejném rozsahu jako ceny pozemků (což znalci, zejména znalec [právnická osoba], učinili a vychází to i ze samotné metody – nájem jako určité procento z kupní ceny). Neobjektivnost této metody je pak zjevná i ze závěrů revidovaných znaleckých posudků, když znalci, ačkoli použili shodnou metodu, dospěli k naprosto odlišným závěrům. Tito znalci se neshodnou ani na tom, zda koeficient pro zastavěnost pozemku se použije pouze až při stanovení výše nájemného (redukce o 50 %), nebo je třeba jej promítnout již do stanovení obvyklé ceny pozemků, jak to učinil [tituly před jménem] [jméno FO] (mírný koeficient 1,1 – soudu se jeví jako objektivnější, neboť je třeba koeficienty upravit již samotné srovnávací vzorky – prodeje pozemků, aby se dospělo k jejich co největší podobnosti).

21. S ohledem na shora uvedené tedy soud dospěl k závěru, že je třeba vycházet z revizního znaleckého posudku. Soud jej považuje za přezkoumatelný a s námitkami žalobců se neztotožňuje a považuje je za nedůvodné. V podstatě téměř všechny námitky, které žalobci uplatnili, by bylo možné vztáhnout k jakémukoli znaleckému posudku. Stanovení redukčních koeficientů je předmětem znaleckého zkoumání a vychází právě ze znalecké činnosti, znalostí, zkušeností a do jisté míry subjektivního posouzení znalce. Věcnou správnost těchto závěrů soud není oprávněn přezkoumávat, nemá k tomu odborné znalosti. Žádný ze znalců podrobně neodůvodňuje, proč použil koeficient zrovna v té konkrétní výši, neboť je to na jeho uvážení. K vhodnosti porovnávaných vzorků se znalec vyjádřil při své výpovědi, kdy zcela důvěryhodně a logicky uvedl, že nikdy nelze najít naprosto shodné pozemky, a proto se používají redukční koeficienty, stejně tak vysvětlil, že pro výši ceny obvyklého nájmu nemá podstatný význam způsob užití pozemku (komerční nebo rezidenční), neboť v případě nájmu vlastník zpravidla neumožňuje zastavět pozemek trvalou stavbou. Naopak možnost zastavět pozemek trvalou stavbou má podstatný vliv na kupní cenu pozemku (výběr těchto srovnávacích vzorků značně ovlivňuje stanovení simulovaného nájemného a navyšuje ho, jak je zřejmé ze znaleckého posudku vypracovaného znalcem [právnická osoba], což není objektivní a obvyklému nájemnému to neodpovídá). Stejně tak není nutné dokládat nájemní smlouvy, pokud je doložen výpis z inzerátů a předmětné databáze realitních makléřů. Námitky žalobců vznesené při ústním podání znaleckého posudku týkající se drobných překlepů či pronájmu pouze části srovnávacích vzorků (smrad z kadibudek nebo pronájem pozemku pod teplovodním potrubím) považuje soud za zcela účelové a hnané do absurdit.

22. O náhradě nákladů řízení mezi účastníky rozhodl soud dle § 142 odst. 2 o. s. ř. tak, že žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení, neboť co do základu nárok sporný nebyl a co do jeho výše měla každá strana úspěch pouze částečný a poměrově téměř shodný (275 000 Kč ku 279 400 Kč). Protože však žalobci platili státu zálohu na náklady důkazu ve výši 40 000 Kč, z této zálohy bylo přiznané znalečné soudem v plné výši proplaceno a každá ze stran sporu je povinna tyto náklady nést rovným dílem (§ 148 o. s. ř.), je žalovaný povinen zaplatit žalobcům nákladů státu, které byly hrazeny ze složené zálohy, tj. částku 12 985,40 Kč (výrok III.).

23. O náhradě nákladů státu rozhodl soud ve smyslu § 148 o. s. ř. s tím, že každá ze stran sporu měla úspěch ve stejné míře, náklady státu je tedy povinna nést jednou polovinou. Náklady státu spočívající ve znalečném proplaceném znalci [tituly před jménem] [jméno FO] ve výši 2 400 Kč a [právnická osoba] ve výši 23 570,80 Kč byly hrazeny ze zálohy zaplacené žalobci ve výši 40 000 Kč, proto žádný z účastníků není povinen tyto náklady státu nahradit, ale je třeba vypořádat tyto náklady ve vzájemném vztahu mezi účastníky (výrok IV. a výrok III.).

24. Nevyčerpaná část zálohy ve výši 14 029,20 Kč se vrací žalobcům (výrok V.).