40 C 10/2024

Plný text

Obvodní soud pro Prahu 4 rozhodl samosoudkyní JUDr. Hanou Berglovou ve věci žalobkyně: Městská část Anonymizováno Anonymizováno , Anonymizováno IČO zainteresované společnosti 0/0 sídlem Adresa zainteresované společnosti 0/0 proti žalovanému: Jméno zainteresované osoby 0/0 , narozený Datum narození zainteresované osoby 0/0 bytem Adresa zainteresované osoby 0/0 pro určení výše nájemného z bytu

I. Určuje se, že nájemné za nájem bytové jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě čp. , Anonymizováno, v , adresa, . , adresa, , Katastrální území , adresa, pronajaté žalovanému nájemní smlouvou č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne , datum, , které je žalovaný s účinností ke dni podání žaloby, to je , datum, , povinen hradit žalobkyni, činí 122,40 Kč za 1m2/měsíc, tedy částku , částka, měsíčně.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni náhradu nákladů řízení v částce , částka, , a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

1. Žalobkyně se domáhala určení výše nájemného za pronájem bytu, označeného ve výroku tohoto rozsudku. Nájemcem tohoto bytu je žalovaný. Žaloba byla odůvodněna tím, že žalovaný užívá bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, domě , Anonymizováno, . , Anonymizováno, v , adresa, . , adresa, , katastrální území , adresa, (dále jako „byt“), na základě smlouvy o nájmu bytu ze dne , datum, . Žalobkyně zaslala žalovanému dne , datum, návrh na zvýšení nájemného v souladu s ust. § 2249 zák. č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku (dále jako „o.z.“). Žalovanému bylo nájemné zvýšeno naposledy v červnu roku 2020. Žalobkyně navrhovala navýšení nájemného daného bytu z dosavadních , částka, /m2/měsíc, tedy 4 527 Kč měsíčně na částku 144,40 Kč/m2/měsíc, tedy na , částka, měsíčně. Žalovaný si návrh na zvýšení nájemného vyzvedl, email o vyjádření nesouhlasu byl žalobkyni doručen , datum, . Žalobkyně se s návrhem na určení nájemného ve výši 122,40 Kč za 1m2/měsíc, tedy , částka, měsíčně, obrátila na zdejší soud. Má za to, že takto navrhované nájemné je v souladu se zákonnými normami, když obvyklé nájemné se na území Městské části , adresa, pohybuje v částce 170 Kč za m2/měsíc.

2. Žalovaný se k podané žalobě nevyjádřil.

3. Studiem spisu soud zjistil, že ve věci je možné rozhodnout i na základě předložených listinných důkazů, proto dle ustanovení § 115a občanského soudního řádu (o. s. ř.) vyzval usnesením žalobkyni i žalovaného, aby se ve lhůtě 7 a 15 dnů vyjádřili, zda souhlasí s tím, aby ve věci bylo soudem rozhodnuto bez nařízení jednání a poučil je, že pokud se v této lhůtě nevyjádří, bude mít soud za to, že souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání.

4. Výzva byla žalovanému doručena fikcí doručení v souladu s § 49 odst. 4 o.s.ř. Žalobkyni byla výzva doručena do datové schránky dne , datum, . Žalobkyně ani žalovaný se k otázce eventuálního rozhodnutí soudu ve věci bez nařízení jednání nevyjádřili. Soud tedy uzavřel, že oba účastníci souhlasí s rozhodnutím věci bez nařízení jednání a tímto způsobem ve věci rozhodl. Soud dodává, že žalovaný byl usnesením ze dne , datum, , č. j. , spisová značka, vyzván taktéž k vyjádření k žalobě, která mu byla s tímto usnesením doručována. Žalovaný i přesto zůstal ve věci zcela nečinný a ve stanovené lhůtě se k žalobě věcně nevyjádřil.

5. Po provedeném dokazování má soud za prokázané následující skutečnosti:

6. Žalobkyni je vlastníkem jednotky č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, , Anonymizováno, v domě čp. , Anonymizováno, v , adresa, . , adresa, , Katastrální území , adresa, (prokázáno výpisem z katastru nemovitostí).

7. Žalovaný na základě nájemní smlouvy č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, ze dne , datum, užívá bytovou jednotku č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, v domě čp. , Anonymizováno, v , adresa, . , adresa, , katastrální území , adresa, , přičemž byl povinen hradit žalobkyni nájemné ve výši , částka, měsíšně (prokázáno smlouvou o nájmu bytu ze dne , datum, č. , Anonymizováno, , Anonymizováno, a vyjádření nájemce ke zvýšení nájmu ze dne , datum, ).

8. Žalobkyně zaslala žalovanému dne , datum, písemný návrh na zvýšení nájemného z dosavadních 4 527 Kč na 5 432 Kč, respektive z dosavadních 102 Kč/m2/měsíc na 122,40 Kč/m2/měsíc. Žalovaný se se k návrhům vyjádřil emailem ze dne , datum, tak, že s návrhem nesouhlasí, neboť měl za to, že už nájemné zvyšováno bylo, a to dvakrát. Na tuto zprávu reagovala žalobkyně emailem ze dne , datum, tak, že nájem zvyšován nebyl, jak žalovaný ve svém nesouhlasu zmiňoval, naposledy došlo ke zvýšení v roce 2020. Pokud se žalovanému zvýšily náklady na bydlení, pak se nejednalo o zvýšení v důsledku zvýšení nájmu, ale navýšení záloh na služby. Žalobkyně dále uvedla, že navýšení bytu schválila Rada Městské části , adresa, usnesením ze dne , datum, , neboť byly ke zvýšení splněny zákonné podmínky a to, že od posledního zvýšení uplynulo více jak 12 měsíců. Naposledy bylo nájemné stanoveno dne , datum, , přičemž navrhované nájemné nepřekračuje 20% původně sjednaného nájemného a nepřekračuje výši srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (prokázáno návrh na zvýšení nájemného ze dne , datum, , souhlas žalovaného se zvýšením nájemného v roce 2020, návrhem pronajímatele na zvýšení nájemného ze dne , datum, včetně dodejky a evidenčního listu, nesouhlas žalovaného z , datum, , emailová odpověď žalobkyně z , datum, a , datum, , usnesení Rady Městské části , adresa, č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, vč. tabulky ze dne , datum, o zvýšení měsíčního nájemného, evidence předpisu plateb).

9. Žalobkyně dokládá výši nájemného obvyklého v místě a čase usneseními Rady Městské části , adresa, schvalujícími uzavření smluv o nájmu bytu, kdy měsíční nájemné za užívání bytu je , částka, /m2 (prokázáno usneseními Rady Městské části , adresa, č. 1150/52/R/2023, č. 1161/52/R/2023, č. 0997/46/R/2023, č. 0889/41/R/2023). Nájemné v bytě žalovaného bylo zvýšeno v návaznosti na usnesení Rady Městské části , adresa, ze dne , datum, , č. 0656/30R/2023.

10. Po provedeném dokazování soud učinil následující závěr o skutkovém stavu:

11. Žalovaný je nájemcem bytu na základě nájemní smlouvy ze dne , datum, . Žalobkyně doručila žalovanému návrh na zvýšení nájemného, žalovaný s návrhem nesouhlasil, vyjádřil se tak, že již zvyšováno bylo a nejsou tak pro zvýšení splněny podmínky. Nájemci srovnatelných bytů ve stejné lokalitě hradí žalobkyni nájemné ve výši 170 Kč /m2 měsíčně. Nájemné bylo mj. v bytě žalobce zvýšeno na žalovanou výši usnesením Rady Městské části , adresa, ze dne , datum, , č. , Anonymizováno, /, Anonymizováno, /, Anonymizováno, . Naposledy bylo nájemné zvýšeno v červnu 2020, s tímto zvýšením žalovaný souhlasil.

12. Po právní stránce soud věc posoudil následovně.

13. Dle § 2249 odst. 1 o.z., platí, že neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží.

14. Dle § 2249 odst. 2 o.z., prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. Dle § 3 odst. 1 písm. a) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt zjistit na základě pořízení posudku znalce o výši obvyklého nájemného, která je pro konkrétní byt považována za srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Dle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb. lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt stanovit na základě na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných.

15. Dále dle § 2249 odst. 3 o.z., platí, že souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu.

16. V dané věci byly splněny podmínky pro to, aby se žalobkyně domáhala rozhodnutí soudu o určení nájemného v místě a čase obvyklém, neboť řádně a v zákonných lhůtách nejdříve oslovila žalovaného, aby se k návrhu na zvýšení nájemného vyjádřil, přičemž k odsouhlasení zvýšeného nájemného v zákonem stanovené lhůtě nedošlo. Žalovaný i posléze hradil nájemné v dosavadní výši a žalobkyně se tak za splnění zákonné lhůty obrátila na zdejší soud.

17. Soud shledal, že žalobkyně a žalovaný spolu dne , datum, uzavřeli smlouvu o nájmu bytu. Žalovaný je na jejím základě povinen platit nájemné ve výši 102 Kč/m2/měsíc, respektive 4 527 Kč měsíčně. Žalobkyně doručila žalovanému návrh na zvýšení nájemného ze dne 9. 8. 2023 (na výši 122,40 Kč/m2/měsíc, respektive 5 432 Kč měsíčně) ve smyslu § 2249 odst. 1 o.z., žalovaný s navýšením nesouhlasil, neboť měl za to, že již nájemné navýšeno bylo a nejsou pro zvýšení splněny zákonné podmínky. Dle § 2249 odst. 3 o.z. platí, že pokud nájemce do dvou měsíců od dojití návrhu pronajímateli nesdělí, že se zvýšením nájmu souhlasí, může pronajímatel ve lhůtě dalších tří měsíců navrhnout, aby výši nájemného určil soud. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. Podle usnesení Městské části , adresa, ohledem uzavření několika nájemních smluv v dané lokalitě, je na území Městské části , adresa, v současné době obvyklé nájemné v čase a místě 170 Kč/m2. Vzhledem k vývoji cen nemovitostí a potažmo i jejich nájmů je nepochybné, že aktuální hodnota srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě je vyšší než v roce 2020. Podle § 3 odst. 1 písm. b) nařízení vlády č. 453/2013 Sb., lze srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě stanovit též na základě prokazatelného doložení výše nejméně 3 srovnatelných nájemných. Žalobkyně doložila usnesení o uzavření smlouvy o nájmu bytu, ze kterých vyplývá, že srovnatelné nájemné v daném místě činí 170 Kč za 1m2 měsíčně.

18. Návrh je důvodný, žalovaný byl v řízení nečinný, na návrh žalobkyně reagoval po skoro 2 měsících od převzetí či dojití do dispoziční sféry, zvýšené nájemné pak platit nezačal. Kontraktační proces předpokládaný § 2249 o.z. tak žalobkyně opakovaně iniciovala, avšak bezúspěšně. Naposledy bylo nájemné žalovanému zvyšováno k červnu roku 2020. Výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě je prokazatelně minimálně vyšší než 102 Kč za 1m2 měsíčně a zvýšení na 122,40 Kč za 1m2 je v souladu se zákonnými požadavky. Citovaným usnesením Rady Městské části , adresa, pak bylo nájemné v bytě žalobce účinně zvýšeno na žalovanou úroveň. Soud proto žalobnímu návrhu na stanovení výše nájemného vyhověl, a to s účinkem od podání žaloby, tedy , datum, .

19. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o. s. ř. tak, že přiznal žalobkyni, jež byla v řízení zcela úspěšná, nárok na náhradu nákladů řízení v částce 2 300 Kč. Tyto náklady sestávají ze zaplaceného soudního poplatku v částce , právnická osoba, Kč a nákladů řízení uplatněných dle ust. § 151 odst. 3 o. s. ř. za použití vyhlášky č. 254/2015 Sb., dle které účastníkovi řízení, jenž nebyl zastoupen zástupcem podle § 151 odst. 3 o. s. ř. a nedoložil výši hotových výdajů, náleží částka 300 Kč za jeden úkon dle § 1 odst. 3 uvedené vyhlášky (sepsání žaloby).