42 C 104/2022-51

Rubrum

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní Mgr. Andreou Borákovou ve věci žalobkyně: ; [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobkyně] zastoupená Mgr. [jméno] [příjmení], advokátem se sídlem [adresa] proti žalovanému: ; [celé jméno žalovaného], narozený dne [datum] bytem [adresa žalovaného] zastoupený Mgr. [jméno] [příjmení], advokátem se sídlem [adresa] o odstranění stavby a vyklizení movitých věcí, takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen odstranit stavbu č. ev. [anonymizováno] nacházející se na pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], a to ve lhůtě do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen vyklidit veškeré movité věci z pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] v [katastrální uzemí] a tyto pozemky odevzdat žalobkyni, a to ve lhůtě do jednoho měsíce od právní moci tohoto rozsudku.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobkyni náklady řízení ve výši 23 068 Kč, a to ve lhůtě do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobkyně.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou ke zdejšímu soudu dne 14.6.2022 se žalobkyně domáhala, aby byla žalovanému jednak uložena povinnost odstranit stavbu nacházející se na v žalobě specifikovaném pozemku a jednak vyklidit veškeré movité věci z pozemků, které rovněž specifikovala. Uvedla, že je vlastníkem souboru pozemků v k.ú. [obec] u [obec], kdy mimo jiné je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti [anonymizováno] na pozemku parc. [číslo] (kdy dalšími spoluvlastníky jsou manželé [jméno] a [jméno] [příjmení] s podílem o velikosti id. [anonymizováno]) a výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] (dále také jen„ předmětné pozemky“). Na pozemku parc. [číslo] stojí stavba č. ev. [anonymizováno] ve vlastnictví žalovaného (dále také jen„ předmětná stavba“), spolu se stavbou a pozemkem parc. [číslo] užívá žalovaný pozemek parc. [číslo] jako zahradu. Užívá rovněž další pozemky žalované a jiných vlastníků k přístupu k předmětným pozemkům, neboť nejsou přístupné po žádné veřejné cestě. Předmětné pozemky jsou oploceny a žalobkyně k nim nemá přístup. Tak žalovaný neoprávněně zasahuje do jejího vlastnického práva. Předmětná stavba byla zřízena před rokem 1989, žalobkyně nikdy neposkytla žalovanému právní titul k užívání pozemků, výstavbě na pozemku. Žalovaný tedy předmětné pozemky užívá neoprávněně, stavba je stavbou neoprávněnou, když je třeba se řídit právní úpravou dle občanského zákoníků účinného do 31.12.2013, neoprávněnou stavbu je možno odstranit na náklady toho, kdo ji zřídil. Připustila, že žalovaný se může bránit tím, že stavba vznikla na základě nájemní smlouvy uzavřené za minulého režimu, avšak případné užívací právo k pozemku bylo sjednáno na dobu určitou do roku 2012. Právo zřídit stavbu na pozemku tak bylo od počátku časově omezené. Takové případné právo tedy již zaniklo, stavbu je třeba odstranit. Žalobkyně má v dané oblasti množství pozemků, které historicky patřily její rodině, z důvodu pokřiveného přístupu minulého režimu k soukromému vlastnictví byly pozemky užívány jako zahrádky. S většinou uživatelů se již žalobkyně domluvila na odstranění staveb a vyklizení pozemků, žalovaný tak však ani přes výzvu neučinil.

2. Žalovaný se vyjádřil tak, že se vzneseným nárokem nesouhlasí. Předmětnou stavbu nabyl od předchozího vlastníka, pana [jméno] [příjmení], na základě kupní smlouvy ze dne 17.4.2019. Při koupi byl v dobré víře, že mu svědčí právo užívání pozemku parc. [číslo] jakož i souvisejících pozemků. Vycházel z toho, že stavbě bylo přiděleno evidenční číslo, byla zapsána do katastru nemovitostí. Ze strany prodávajícího byl ujištěn, že několikrát o stavbě s žalobkyní hovořil, nikdy nevyjádřila nesouhlas s užíváním předmětných pozemků. Žalovaný se několikrát na žalobkyni obrátil s žádostí o sepis dokumentu ohledně užívání pozemku parc. [číslo] ta mu nikdy nesdělila, že si nepřeje, aby stavba na jejím pozemku již nebyla umístěna. Výzva k jejímu odstranění tak pro něj byla překvapením. Sám navíc dne 29.10.2022 uzavřel s panem [jméno] [příjmení] smlouvu o smlouvě budoucí kupní, kdy na jejím základě stavbu i předmětné pozemky tomuto předal do užívání. Stavbu ani přilehlé pozemky tak sám neužívá. Po obdržení předžalobní výzvy si obstaral jednak stavební povolení k předmětné stavbě, kolaudační rozhodnutí, kdy z něj vyplývá, že u stavby bylo předpokládáno trvalé umístění. Dále poukázal na smlouvu o užívání zahrádky uzavřenou na dobu 30 let, tedy do roku 2012. Žalobkyně následně nikoho nevyzvala k vyklizení pozemků a odstranění stavby, namítnul proto promlčení práva na odstranění stavby, když toto zaniklo jeho neuplatněním nejpozději k 31.12.2015. Žaloba by tak z důvodu promlčení měla být zamítnuta. Dále pak dal na zvážení případně možnost zřízení věcného břemene užívání stavby, kterou dovozoval z ustanovení § 135c odst. 3 zákona 40/1964 Sb. Navrhnul přistoupení pana [jméno] [příjmení] do řízení jako vedlejšího účastníka. U jednání vyjádřil pochyby ohledně vlastnického práva žalobkyně k předmětným pozemkům, kdy je možné že jí byl pozemek vydán v restituci neoprávněně, když nebylo možno vydat pozemek se stavbou. Vzhledem ke smlouvě o užívání zahrádky poukázal na právní úpravu týkající se práva osobního užívání, kdy toto se měnilo na právo vlastnické.

3. V replice na vyjádření žalovaného žalobkyně uvedla, že dle kupní smlouvy, na základě které nabyl žalovaný vlastnické právo k předmětné stavbě, tato stojí na pozemku jiného vlastníka. Žalovaný tak o této skutečnosti od počátku věděl, nebyl v dobré víře. Existenci stavebního povolení k předmětné stavbě měla za irelevantní, když právo veřejné je třeba posuzovat nezávisle na právu soukromém. S ohledem na to, že zásah do vlastnického práva žalobkyně stále trvá, není možné uvažovat o promlčení práva žalobkyně na ochranu jejího vlastnického práva. I za situace, kdy by byla smlouva s původním vlastníkem stavby o užívání zahrádky uzavřena platně, šlo jen o dočasný titul k užívání pozemku, dle konstantní judikatury má žalovaný povinnost po zániku takového oprávnění stavbu odstranit. Žalovaný pak stavbu nabyl až po zániku smlouvy o užívání zahrádky, nemůže z ní pro sebe dovozovat žádná práva. Odmítla možnost zřízení věcného břemene. Žalobkyně sama žalovanému ani žádnému z jinému zahrádkáři neposkytla žádné oprávnění k užívání pozemku. Nesouhlasila se vstupem vedlejšího účastníka do řízení. Tvrzení žalovaného o možné změně práva užívání na právo vlastnické měla za nepřípadné, když smlouva o užívání zahrádky neměla povahu práva osobního užívání. Pozemky navíc nebyly v socialistickém vlastnictví.

4. S ohledem na skutečnost, že [jméno] [příjmení] neměl zájem vstoupit do řízení jako vedlejší účastník, soud o jeho vstupu do řízení, které žalobkyně odmítala, nerozhodoval.

5. Závěrem žalobkyně navrhla vyhovění žalobě, měla za to, že bylo prokázáno neoprávněné užívání předmětných pozemků, to, že se na pozemcích se nachází řada movitých věcí, které jsou příslušenstvím k chatě, jsou ve vlastnictví žalovaného a žalobkyně se tak oprávněně domáhá odstranění předmětné stavby a vyklizení pozemků.

6. Žalovaný závěrem poukázal na historické souvislosti, na to, že vlastníci předmětné stavby se často měnili, kdy žalovaný je již její pátý vlastník. Žalobkyně nikdy neprojevila nesouhlas s užíváním pozemků, nevyužila nabídnutého předkupního práva, nevyzývala dřívější vlastníky k vyklizení. Stavba byla úředně povolena, i za situace, kdy smlouva opravňující užívání pozemku byla uzavřena na dobu určitou, žalobkyně neprojevila nesouhlas s užíváním. Ten vyjádřila až v roce 2019 či 2020. Mělo by tak být zkoumáno, zda žalobkyně nevykonává právo v rozporu s dobrými mravy. V případě vyhovění žalobě by pak došlo k velkým majetkovým škodám a mělo by tak být uvažováno o možnosti zřízení věcného břemene za náhradu.

7. Soud ve věci provedl dokazování listinnými důkazy a výslechem navrženého svědka [jméno] [příjmení], kdy zjistil ke skutkovému stavu následující. Z výpisu z katastru nemovitostí vedeného u Katastrálního úřadu pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-venkov, [list vlastnictví] pro [územní celek], k.ú. [obec] u [obec] soud ohledně pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí předmětná stavba č. e. [anonymizováno], soud zjistil, že žalobkyně je spoluvlastníkem tohoto pozemku s podílem o velikosti id. [anonymizováno], kdy jako nabývací tituly pro žalobkyni byla na tomto listu vlastnictví uvedena usnesení o dědictví s právní mocí ke dni 27.4.2010 a 3.5.2012. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] pro [územní celek], k.ú. [obec] [anonymizováno] [obec] bylo zjištěno, že žalobkyně je výlučným vlastníkem pozemku parc. [číslo] zahrada, kdy ohledně tohoto pozemku jsou zapsány pro žalobkyni stejné nabývací tituly. Z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] je pak prokázáno, že vlastníkem stavby [obec], č. ev. [anonymizováno], jiná stavba stojící na pozemku parc. [číslo] je žalovaný, kdy nabývacím titulem pro žalovaného byla smlouva kupní ze dne 17.4.2019. Z této kupní smlouvy je pak zřejmé, že žalovaný jako kupující nabyl předmětnou stavbu od [jméno] [příjmení] jako prodávajícího. V čl. I. je přitom předmět převodu specifikován jako stavba v části [územní celek], č. ev. [anonymizováno], jiná stavba, postavená na pozemku jiného vlastníka parc. [číslo]. Ohledně tohoto pozemku je uvedeno, že jde o pozemek jiného vlastníka a není předmětem prodeje ani jiného právního vztahu dle této smlouvy. Ze smlouvy není patrno, že by jakkoliv řešila užívání předmětného pozemku pod stavbou. Z výpisu z katastru nemovitostí ke dni 16.4.2019, [list vlastnictví] je prokázáno, že prodávající [jméno] [příjmení] byl před převodem předmětné stavby zapsán jako její vlastník, kdy jí nabyl kupní smlouvou ze dne 29.4.2009. Je tak zřejmé, že se tak stalo ještě před nabytím vlastnického práva k pozemku pod stavbou žalobkyní.

8. Z části katastrální mapy spolu s ortofotem a z nesporných tvrzení účastníků je zřejmé, že pozemek parc. [číslo] je užíván jako zahrada k chatě (předmětné stavbě) na pozemku parc. [číslo]. Ze schématu pozemkových celků v lokalitě předloženého žalobkyní je zřejmé, že tato v místě vlastní celý soubor pozemků tvořící jeden celek i to, že k předmětným pozemkům je přístup z veřejné cesty jen přes další pozemky žalobkyně a pozemky jiných vlastníků.

9. Pokud jde o předchozí vlastníky předmětné stavby, pak prvním vlastníkem a jejím stavebníkem byl [jméno] [jméno], [rodné číslo], což je zřejmé jednak z výpisu z katastru nemovitostí, [list vlastnictví] ke datu 22.8.2002, kdy podkladem zápisu stavby bylo kolaudační [ustanovení právního předpisu EU] [anonymizováno] [obec] [číslo] ze dne 22.12.1988 s právní mocí ke dni 13.1.1989. Dalším vlastníkem předmětné stavby byla na základě kupní smlouvy ze dne 23.8.2007 [jméno] [příjmení], [rodné číslo] (viz výpis z katastru nemovitostí ze dne 28.8.2007), dalším pak [jméno] [příjmení], [rodné číslo], která ji nabyla kupní smlouvou ze dne 16.8.2007 (viz výpis z katastru nemovitostí ke dni 28.4.2009).

10. K umístění stavby na předmětný pozemek byla k důkazu provedena smlouva o užívání zahrádky ze dne 27.2.1986 uzavřená mezi [anonymizována tři slova] [obec] ([příjmení] [anonymizována čtyři slova] [obec]) jako předávajícím a panem [jméno] [jméno], narozeným 18.7.1941 jako uživatelem, kdy z ní je zřejmé, že jejím účelem bylo přenechání pozemku parc. [číslo] (účastníci učinili nesporným, že se jedná o jiné označení předmětných pozemků, když následně v místě došlo k přečíslování pozemků) k dočasnému užívání uvedenému uživateli jako členu předávající organizace. Jde o užívání pozemkového dílce v zahrádkové osadě [obec], v k.ú. [obec] a [obec], který je organizace oprávněna užívat k zahrádkářským účelům podle smlouvy uzavřené dne 7.9.1982 s [anonymizováno] [obec] a dne 15.10.1982 s [anonymizováno] [obec]. Pozemek byl přenechán k zahrádkovému bezplatnému užívání na dobu 30 let, tj. do roku 2012. Právní povaha smlouvy je dána ustanovením § 397 a násl. občanského zákoníku. Z čl. 4 smlouvy je pak zřejmé, že k uživatelským právům náleží zejména právo postavit na pozemku zahrádkářskou chatku na určeném místě a při zachování všech stavebních a jiných předpisů. Ze stavebního povolení vydaného Místním národním výborem [obec] dne 2.11.1987, [číslo jednací] bylo zjištěno, že [jméno] [jméno] jako stavebníkovi byla povolena stavba zahrádkářské chaty na pozemku parc. [číslo] (předmětných pozemcích), kdy jako doklad o právu opravňujícím stavebníka na pozemku stavět je uvedena právě výše specifikované smlouva o užívání zahrádky ze dne 27.2.1986. Rozhodnutí nabylo právní moci dne 23.11.1987. Z kolaudačního rozhodnutí vydaného Místním národním výborem [obec], stavebním úřadem I. stupně dne 22.12.1988, [číslo jednací], [číslo] které nabylo právní moci dne 13.1.1989 bylo zjištěno, že jím bylo [jméno] [jméno] jako stavebníkovi povoleno užívání zahrádkářské chaty umístěné na pozemku parc. [číslo]. Toto kolaudační rozhodnutí bylo podkladem pro zápis předmětné stavby do katastru nemovitostí, kdy stavba stojí na pozemku nyní označeném parc. [číslo] (viz výpis z katastru nemovitostí ke dni 22.8.2002 – bod 9 odůvodnění rozsudku).

11. Z výzvy k odstranění stavby ze dne 9.12.2021 spolu s detailními informacemi k zásilkám je zřejmé, že žalobkyně prostřednictvím právního zástupce vyzývala žalovaného k odstranění stavby a vyklizení předmětných pozemků, žalovaný byl upozorňován na to, že pozemky užívá bez jakéhokoliv právního titulu a zasahuje tak do vlastnického práva žalobkyně.

12. Ze smlouvy o uzavření budoucí smlouvy kupní ze dne 29.10.2020 spolu s výpovědí svědka [příjmení] má soud za prokázané, že žalovaný uzavřel uvedeného dne s panem [jméno] [příjmení], [rodné číslo] tuto smlouvu. V čl. I smlouvy prohlásil, že má ve vlastnictví stavbu v části [územní celek] č. ev. [anonymizováno] (předmětnou stavbu), která je postavená na pozemku jiného vlastníkem parc. [číslo]. Pozemek pod stavbou není předmětem prodeje ani jiného právního vztahu dle této smlouvy o smlouvě budoucí kupní. Strany se dohodly, že nejpozději do 1.11.2022 uzavřou kupní smlouvu o prodeji a koupi předmětné stavby ve znění uvedeném v části B této smlouvy, a to za předpokladu, že bude splněn dále popsaný postup k uzavření kupní smlouvy, zejména bude uhrazena kupní cena. Kupní cena přitom byla stanovena ve výši 300 000 Kč, byla splatná v měsíčních splátkách v minimální výši 10 000 Kč Poslední splátka měla být uhrazena do dne 25.10.2022. Strany se dohodly, že budoucí kupující bude již na základě této smlouvy předmětnou stavbu fyzicky užívat. Budoucí prodávající vyjádřil souhlas s tím, aby budoucí kupující uzavřel smlouvu o pronájmu pozemku pod stavbou a vzal na vědomí, že si budoucí kupující rovněž pronajme okolní pozemky tvořící zahradu kolem předmětné stavby. Z předávacího protokolu ze dne 29.10.2020 je zřejmé, že došlo k předání předmětné stavby dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní, byly předány klíče od objektu. Opětovně je uváděno, že pozemek pod stavbou je jiného vlastníka. Z kopie SMS zprávy ze dne 31.3.2021 z telefonu svědka [příjmení] je zřejmé, že mu žalobkyně tohoto dne napsala, že 6.4. bude stavební úřad kolaudovat jinou chatu, s úřady tak má být probrán i jeho problém, následně se s ním měla žalobkyně spojit. Ze zprávy není prokázáno, že by byl dán příslib k uzavření nějaké konkrétní smlouvy ohledně užívání předmětných pozemků.

13. Svědek [jméno] [příjmení] vypověděl, že smlouvu o smlouvě budoucí kupní uzavřel se žalovaným poté, co nabídku předmětné stavby (chaty) objevil na internetu, kontaktoval realitního makléře, po prohlídce projevil zájem o koupi. Bylo mu sdělováno, že přístup k chatě je přes pozemek pana [příjmení]. V říjnu 2020 došlo k uzavření smlouvy o smlouvě budoucí. Asi v listopadu měl kontaktovat žalobkyni s požadavkem na uzavření smlouvy ohledně užívání předmětných pozemků. Měla mu říct, ať se ozve po Vánocích. Měla se vyjadřovat tak, že neví, jak smlouvu formulovat. Od realitního makléře získal vzor k uzavření nájemní smlouvy, domluvil se se žalobkyní, že za ní přijede. V místě jejího bydliště mu však nikdo neotevřel. Žalobkyně mu měla volat, že na schůzku zapomněla, na smlouvu nechvátá, to již bylo svědkovi podezřelé. Když přijel na chatu zjistil, že pan [příjmení] začal stavět bránu. Proto jel znovu za žalobkyní, která mu však neotvírala. Následně přišla za svědkem a sdělovala mu, že nechápe, proč uzavřel smlouvu ohledně chaty, která je na cizím pozemku. [příjmení] jí sděloval, že mu byl přislíben přístup, žalobkyně se však měla vyjadřovat tak, že nájemní smlouvu neuzavře. V jednání se žalobkyní neuspěl ani realitní makléř, ani žalovaný. Na podzim roku 2021 byl svědkovi zcela znemožněn přístup k chatě, žalobkyně měla sdělovat, že přístup zřizovat nebude. Svědek tak vyzval žalovaného, aby začal jednat. Svědek uváděl, že při uzavření smlouvy o smlouvě budoucí věděl, že je chata postavena na cizím pozemku, kolem ní je cizí pozemek, vycházel však z ujištění, že s tím není problém, že tam přístup vždy byl, že jde už o několikátý prodej. Žalobkyně se nikdy neměla vyjadřovat tak, že má zájem chatu koupit. Od podzimu 2021 svědek chatu ani přilehlý pozemek neužívá, dále neplatí splátky kupní ceny dle smlouvy o smlouvě budoucí, když uhradil 90 nebo 100 tisíc. K uzavření vlastní kupní smlouvy nedošlo, v místě tak nic nevlastní, vyčkává, jak to dopadne. Popsal stav na přilehlém pozemku u chaty v době převzetí od žalovaného, kdy se tam měly nacházet nějaké věci jako betonová podezdívka, gril, chodníček z betonových desek, pražce tvořící přístup do sklepa, udírna. Nyní má být stav stejný. Měl za to, že pozemky v místě měli nabýt předchůdci žalobkyně v restituci v roce 2001, ona je pak nabyla v roce 2009. Od jiných osob, které mají v místě chaty věděl, že užívání pozemků řeší se žalobkyní od restituce, měli mu sdělovat, že žalobkyně nekomunikuje, odkazovala je na právníka, vyhrožuje odstraněním staveb, odmítá jejich odkoupení. Sděloval, že na podzim roku 2021 zaslal žalovanému výzvu k odstranění skryté vady, kdy žádal zajištění přístupu k chatě a uzavření nájemní smlouvy se žalobkyní asi ve lhůtě 50 dnů, kdy jinak měl závazek ze smlouvy o smlouvě budoucí zaniknout.

14. Další dokazování výslechem navržených svědků – předchozího vlastníka chaty, realitního makléře, kteří měli vypovídat k tomu, zda byla chata žalobkyni nabízena k odkupu a k tomu, zda někdy něco namítala ohledně užívání předmětných pozemků, soud pro nadbytečnost neprovedl, když skutečnosti, které by mohly být zjištěny výslechem těchto svědků, by s ohledem na právní hodnocení věci nemohly mít vliv na rozhodnutí soudu. Skutečnost, že nikdy ohledně užívání předmětných pozemků nebyla se žalobkyní uzavřena žádná smlouva a že tato neměla zájem odkoupit předmětnou stavbu nebyla mezi účastníky sporná.

15. Po právní stránce se soud s ohledem na skutečnost, že žalobkyně je ohledně pozemku pod stavbou (parc. [číslo]) spoluvlastníkem tohoto pozemku, tedy nikoliv jeho výlučným vlastníkem zabýval tím, zda je možné, aby se odstranění stavby a vyklizení pozemku mohla domáhat pouze žalobkyně jako jeden ze dvou spoluvlastníků (druhý podíl je ve společném jmění manželů). S ohledem na konstantní judikaturu, z níž vyplývá, že vlastnickou žalobu ve smyslu ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák může podat i jen jeden z podílových spoluvlastníků věci, o jejíž ochranu jde, pak učinil závěr, že takový postup možný je, žalobkyně sama jako jeden ze spoluvlastníků je aktivně legitimována k podání této žaloby k ochraně svého spoluvlastnického práva (k tomu srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 3.6.1999, sp. zn. 2 Cdon 1794/96). V judikatuře je přitom odkazováno i na prvorepublikové rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky z 8.5.1923, Rv I 1523/22, v němž se ohledně možnosti podat žalobu na ochranu vlastnického práva i jen některým ze spoluvlastníků, a to i proti vůli ostatních spoluvlastníků podává že„ … žalobci nepodnikají ničeho, čím by mohlo být pořizováno o podílech druhých spoluvlastníků, nýbrž naopak chrání společnou věc a tím i svůj ideální podíl na ní proti zásahu osob třetích, dle jejich domnění protiprávnému, hájíce takto neporušitelnost vlastnictví společné věci. Tento právní úkon tedy nejenom nahrazuje vlastnické podíly druhých, nýbrž jim přímo prospívá. … důsledkem toho jest každý z druhých spoluvlastníků oprávněn zápůrčí žalobou zabrániti výkonu takovýchto neoprávněně dovolených nebo trpěných práv třetích osob neboť, kdyby tomu mělo býti jinak a nesouhlasící spoluvlastník vázán na souhlas a přistoupení onoho spoluvlastníka, který se na tento neoprávněný způsob proti neporušenosti společného majetku prohřešil, znamenalo by to, zbaviti ho vší právní ochrany jeho spoluvlastnického podílu, a vedlo by to k důsledku, že by spoluvlastník takovýmto jednostranným úkonem směl zatížiti i podíly druhých spoluvlastníků.“ S ohledem na uvedené závěry tak soud má za to, že rovněž nebylo třeba provádět výslech spoluvlastníků předmětného pozemků – manželů [příjmení] ohledně jejich postoje k této žalobě, když žalobkyně jako jeden, navíc většinový, spoluvlastník předmětného pozemku je oprávněna sama bránit své vlastnické právo k němu proti zásahům, které má za neoprávněné.

16. S ohledem na učiněná skutková zjištění k umístění stavby na předmětném pozemku a námitky žalovaného ohledně případného nedostatku aktivní legitimace žalobkyně k podání žaloby, kdy snad mělo dojít při změně právní úpravy k přeměně práva osobního užívání v právo vlastnické ve prospěch tehdejšího uživatele předmětných pozemků, soud při právním hodnocení věci zohlednil níže citované judikatorní závěry a zákonná ustanovení.

17. Pokud jde o vlastnické právo žalobkyně k předmětným pozemkům, pak z výpisů z katastru nemovitostí bylo zjištěno, že je vlastníkem, případně spoluvlastníkem předmětných pozemků, když s ohledem na materiální publicitu zápisů v katastru nemovitostí (§ 980 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) se má za to, že zápis ve veřejném seznamu je v souladu se skutečným právním stavem. Žalovaný poukazoval s odkazem na v minulosti uzavřenou smlouvu o užívání zahrádky na možnou změnu tohoto užívání ve vlastnické právo. Smlouva o užívání zahrádky byla uzavřena dne 27.2.1986. Je tak třeba na ni aplikovat právní úpravu platnou a účinnou v dané době, tedy zákon č. 40/1964 Sb. (dále také jen„ obč. zák.). Ze samotné smlouvy přitom vyplývá, že byla uzavírána dle § 397 obč. zák.

18. Dle § 868 obč. zák. ve znění účinném od 1.1.1992 pokud dále není uvedeno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní vztahy vzniklé před 1. lednem 1992; vznik těchto právních vztahů, jakož i nároky z nich vzniklé před 1. lednem 1992 se však posuzují podle dosavadních předpisů. Podle § 872 obč. zák. v tomto znění právo osobního užívání pozemku, vzniklé podle dosavadních předpisů, které trvá ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, mění se dnem účinnosti tohoto zákona na vlastnictví fyzické osoby.

19. Podle § 198 obč. zák. ve znění platném a účinném v době uzavření smlouvy o užívání zahrádky právo osobního užívání pozemků slouží k tomu, aby si občané na pozemcích, ke kterým se právo zřídí, mohli vystavět rodinný domek, rekreační chatu nebo garáž anebo zřídit zahrádku; toto právo je možno zřídit i k pozemkům, na kterých tyto stavby jsou již vystavěny nebo zahrádky zřízeny. Právo osobního užívání není časově omezeno a přechází na dědice. Podle § 199 obč. zák. právo osobního užívání může být zřízeno jen k pozemkům, které jsou v socialistickém společenském vlastnictví a které podle územních plánů nebo územních rozhodnutí jsou určeny k výstavbě rodinných domků, rekreačních chat nebo garáží anebo ke zřizování zahrádek. Půdy určené k jiným účelům, zejména půdy zemědělské, nesmí být ke zřízení práva osobního užívání použito.

20. Podle § 397 odst. 1 obč. zák. ve znění platném a účinném v době uzavření smlouvy o užívání zahrádky, nemovitost nebo její část lze dohodou přenechat jinému k dočasnému užívání. Dle odst. 2 ten, jemuž byla nemovitost k dočasnému užívání přenechána, smí ji užívat jen dohodnutým způsobem, a není-li nic dohodnuto, obvyklým způsobem odpovídajícím účelu, kterému nemovitost slouží. Dle § 398 obč. zák. užívání skončí uplynutím doby, na kterou bylo dohodnuto. Není-li doba určena, skončí užívání uplynutím doby, v níž bylo anebo mohlo být dosaženo účelu, ke kterému byla nemovitost do užívání přenechána. Je-li však nemovitosti užíváno v rozporu s dohodnutým nebo obvyklým způsobem, lze požadovat, aby užívání bylo skončeno ihned.

21. Soud s ohledem na citovaná zákonná ustanovení hodnotil k důkazu předloženou smlouvu o užívání zahrádky jako smlouvu uzavřenou dle tehdy platného a účinného § 397 obč. zák. tedy jako smlouvu, kterou byla nemovitost – předmětné pozemky, přenechána do dočasného bezplatného užívání, a to na dobu 30 let. Nešlo tedy o smlouvu o osobním užívání pozemku dle § 198 a násl. obč. zák., když nebylo prokázáno, že jí byl dáván do časově neomezeného osobního užívání pozemek v socialistickém vlastnictví, že by byla sjednána úplata za užívání, že by došlo k rozhodnutí příslušného národního výboru o přidělení pozemku do osobního užívání a na jeho podkladě byla uzavřena smlouva (§ 205, 206 obč. zák.). S ohledem na tuto skutečnost pak po 1.1.1992 nemohlo dojít ke změně užívacího práva na právo vlastnické, když dle předmětné smlouvy nevzniklo právo osobního užívání pozemku. Pokud žalovaný uváděl, že snad došlo k neoprávněné restituci předmětných pozemků právními předchůdci žalobkyně, pak k těmto svým tvrzením neoznačil žádný důkaz, když v řízení vůbec nevyšlo najevo, že předmětné pozemky by byly předmětem restituce, že by snad kdy v minulosti nebyly ve vlastnictví právních předchůdců žalobkyně. Soud tak o vlastnickém právu žalobkyně, jak je k předmětným pozemkům zapsáno v katastru nemovitostí, nemá pochyb. Žalobkyně je tak aktivně legitimována k podání žaloby na ochranu tohoto vlastnického práva.

22. V řízení bylo prokázáno, že stavbu chaty, která je dnes ve vlastnictví žalovaného, uskutečnil [jméno] [jméno], který užíval pozemek, na němž byla chata vystavěna na základě smlouvy o užívání zahrádky, v níž bylo sjednáno, že k uživatelským právům náleží zejména právo postavit na pozemku zahrádkářskou chatku. Ohledně výstavby chaty bylo příslušnými orgány státní správy vydáno stavební povolení a kolaudační rozhodnutí k jejímu užívání. Soud tak má za to, že stavebník chaty pozemek, na kterém stavbu uskutečnil, užíval po právu, v souladu s uzavřenou smlouvou, kdy dle smlouvy byl oprávněn chatu vystavět. V řízení nevyšly najevo žádné skutečnosti, pro které by výstavba chaty na daném pozemku měla být v rozporu s tehdy platnými právními předpisy či uzavřenou smlouvou o užívání pozemku. Za této situace, pak nelze předmětnou stavbu hodnotit jako stavbu neoprávněnou dle § 135c obč. zák. Na druhou stranu, již v době uzavření smlouvy o užívání zahrádky, která byla uzavřena na dobu určitou, uživatel pozemku věděl, že bude moci mít stavbu na pozemku umístěnu pouze dočasně, na sjednanou dobu, když smlouva sice předpokládala případnou možnost prodloužení doby užívání, to však na základě následné dohody. Pokud tedy stavba zřízená na cizím pozemku na něm byla i po uplynutí doby, na kterou bylo sjednáno jeho užívá (po roce 2012), pak již dochází k zásahu do vlastnického práva vlastníka pozemku. Stavba se však ani následně uplynutím doby, po kterou šlo o užívání oprávněné, nestane stavbou neoprávněnou. K tomu soud odkazuje na konstantní judikaturu Nejvyššího soudu, např. rozsudek ze dne 28.1.2015, č.j. 22 Cdo 604/2013, v jehož odůvodnění se uvádí:„ K odlišným závěrům však dospěla rozhodovací praxe v případech, kdy stavebník v době stavby má občanskoprávní titul ke stavbě, ale jedná se o oprávnění časově omezené, nebo v případech, kdy stavebník věděl nebo vědět mohl a měl, že jeho právo stavby je pouze dočasné. Řešení těchto situací naznačil dovolací soud v rozsudku ze dne 9. října 2000, sp. zn. 22 Cdo 1997/2000 (uveřejněném v časopise Soudní rozhledy, 2001, č. 1, str. 47) závěrem, podle kterého„ pokud stavebník zřídí na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je oprávněn užívat pouze dočasně, ztrácí po uplynutí sjednané doby (či po jiném způsobu zániku práva) nadále mít na tomto pozemku umístěnou stavbu, a neoprávněně tak zasahuje do vlastnického práva vlastníka pozemku, který se může domáhat odstranění stavby.“ Toto rozhodnutí navázalo na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 1. července 1999, sp. zn. 2 Cdon 240/97 (uveřejněný pod č. 72/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, dostupný na www.nsoud.cz), podle něhož zřídí-li stavebník na základě dohody s vlastníkem pozemku stavbu na pozemku, který je podle této dohody oprávněn užívat jen dočasně, je povinen po uplynutí sjednané doby stavbu odstranit. Uvedené závěry vztahující se k povinnosti odstranit stavbu se týkají také případů, kdy stavebník zřídil stavbu na základě souhlasu vlastníka pozemku, který byl následně odvolán (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 23. května 2012, sp. zn. 22 Cdo 234/2011 (dostupné na www.nsoud.cz)). Dočasné právo mít na cizím pozemku stavbu se nemůže přeměnit na trvalé právo jen tím, že pozemek nabude nový vlastník, který je o existenci stavby informován; vědomí nabyvatele o existenci stavby nemůže založit úspěšnou námitku proti vlastnické žalobě po zániku práva mít na pozemku stavbu (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 6. června 2005, sp. zn. 22 Cdo 1690/2004 (uveřejněný pod C 3405 v Souboru)). Na druhou stranu stavba ani po zániku práva mít ji na cizím pozemku umístěnou není stavbou neoprávněnou ve smyslu § 135c obč. zák., neboť v době její výstavby občanskoprávní titul existoval. Judikatura nepřipustila, aby právní režim takových případů byl řešen postupem podle § 135c obč. zák. Tato úvaha vychází z toho, že pokud stavebník věděl nebo z okolností musel vědět, že jeho oprávnění mít stavbu na pozemku umístěnou zanikne, lze jako jediný způsob řešení připustit pouze odstranění stavby, kterého se vlastník pozemku domáhá podle ustanovení § 126 odst. 1 obč. zák. Případy výjimečné tvrdosti odstranění stavby jsou mimořádně řešitelné prostřednictvím § 3 odst. 1 obč. zák. (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. dubna 2013, sp. zn. 22 Cdo 1840/2011 (dostupný na www.nsoud.cz)). Proto také není možno v těchto případech, kdy stavebník věděl nebo z okolností vědět musel, že jeho oprávnění mít na cizím pozemku stavbu, je dočasné, v řízení o odstranění stavby zřídit v jeho prospěch časově neomezené právo odpovídající věcnému břemeni (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. července 2009, sp. zn. 22 Cdo 162/2007 (uveřejněný pod C 7489 v Souboru)), neboť analogickou aplikaci § 135c odst. 3 obč. zák., který zřízení věcného břemene umožňuje, nelze použít na jiné stavby než neoprávněné (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. června 2010, sp. zn. 22 Cdo 1654/2009 (uveřejněné pod C 8615 v Souboru)). ….Podle hlavy II. – ustanovení přechodných a závěrečných – dílu 1 – přechodných ustanovení – oddílu 1 – všeobecných ustanovení – § 3028 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tímto zákonem se řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Není-li dále stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. Protože ke vzniku nároku žalobce na odstranění stavby mělo dojít před 1. lednem 2014 a před tímto datem také bylo o nároku žalobce odvolacím soudem pravomocně rozhodnuto, postupoval dovolací soud při posouzení tohoto nároku podle příslušných ustanovení zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku (dále jen„ obč. zák.“).“ 23. Soud s ohledem na citované judikatorní závěry a zjištěný skutkový stav má za to, že poté, co uplynula doba sjednané ve smlouvě o užívání zahrádky, tedy v roce 2012, se předmětná stavba umístěná na tomto pozemku nemohla stát stavbou neoprávněnou, avšak vzhledem k neexistenci dalšího jiného právního titulu k užívání pozemku, její umístění na předmětném pozemku zasahuje do vlastnických práv vlastníků tohoto pozemku, tedy i žalobkyně. Za situace, kdy ke vzniku takového neoprávněného zásahu došlo před 1.1.2014, je ohledně nároků žalobkyně třeba vyjít s ustanovení § 126 obč. zák ve znění účinném do 31.12.2013, dle kterého má vlastník právo na ochranu proti tomu, kdo do jeho vlastnického práva neoprávněně zasahuje; zejména se může domáhat vydání věci na tom, kdo mu ji neprávem zadržuje. Vzhledem k tomu, že takový zásah trvá od roku 2012 nepřetržitě do současnosti, když nebylo prokázáno, že by kdykoliv v minulosti existoval nějaký právní důvod pro užívání předmětného pozemku pod stavbou, pak jde o trvající zásah do vlastnického práva vlastníka takového pozemku, který má právo se domáhat odstranění stavby, neboť vlastník této věci nemá právo ji na daném pozemku mít. Právo vlastníka pak trvá do té doby, dokud nebude věc (věci), z jeho pozemku odstraněna. Po dobu trvání takového zásahu nepřipadá případné promlčení nároku vůbec v úvahu (k tomu srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 25.1.2017, sp. zn. 22 Cdo 5387/2016). Námitka promlčení nároku žalobkyně domáhat se odstranění zásahů do jejího vlastnického práva je tak neopodstatněná. Stejný závěr lze pak vztáhnout i na pozemek obklopující předmětnou stavbu, který je ve vlastnictví žalobkyně, a na němž jsou umístěny movité věci (pražce, chodníčky, gril, atd.) užívané v souvislosti s užíváním stavby jako zahrada. Rovněž tento pozemek je po uplynutí doby, na kterou byla uzavřena smlouva o užívání zahrádky, užíván neoprávněně, vlastník pozemku se může domáhat odstranění těchto věcí ze svého pozemku, jeho vyklizení. Pokud k umístění některých věcí došlo až po 1.1.2014, pak nárok vlastníka – žalobkyně vychází z § 1042 občanského zákoníku (z.č. 89/2012 Sb.).

24. Soud tedy shrnuje, že žalovaný, který je vlastníkem předmětné stavby, má tuto umístěnu na pozemku ve spoluvlastnictví žalobkyně (parc. [číslo]), pozemek užívá bez právního důvodu, když kupní smlouvou nabyl pouze vlastnické právo ke stavbě, touto smlouvou nebylo sjednáno žádné oprávnění k užívání pozemku, takové oprávnění žalovaný nezískal ani následně, když žádná smlouva mezi ním a žalobkyní ohledně užívání pozemku uzavřena nebyla. Žalovaný rovněž užívá zcela neoprávněně pozemek ve vlastnictví žalobkyně parc. [číslo] jako zahradu, kdy v řízení nebylo prokázáno, že by měl jakýkoliv právní titul k užívání tohoto pozemku. Žalobkyně se tak oprávněně domáhá jak odstranění stavby stojící na pozemku a vyklizení tohoto pozemku, jehož je spoluvlastníkem, tak vyklizení pozemku, který má ve svém vlastnictví, a který žalovaný užívá k umístění movitých věcí souvisejících se stavbou a jako zahradu k předmětné stavbě (tato práva žalobkyně vychází z § 126 obč. zák. a § 1042 občanského zákoníku). Pokud žalovaný namítal, že odstranění stavby by bylo výkonem práva žalobkyně v rozporu s dobrými mravy, pak soud tento jeho názor nesdílí. Žalovaný nabyl vlastnické právo ke stavbě v době, kdy tato stála na pozemku jiného vlastníka, kdy od počátku měl o tom zcela jasné povědomí, bylo to uvedeno ve smlouvě. Spolu se stavbou užíval i zahradu na pozemku, který byl ve vlastnictví jiného vlastníka (žalobkyně), aniž by k tomuto užívání měl jakékoliv oprávnění. Již od uzavření kupní smlouvy tak žalovaný nebyl v dobré víře, že předmětné pozemky užívá oprávněně. Pokud uváděl, že se spoléhal na ujištění realitního makléře o tom, že následně dojde k uzavření nějaké smlouvy se žalobkyní ohledně užívání předmětných pozemků, že tato proti užívání nikdy nic nenamítala, aniž by sám se žalobkyní před uzavřením smlouvy o koupi předmětné stavby, před započetím užívání pozemků o uzavření nějaké smlouvy jednal, pak takový jeho postup je možno označit za lehkovážný, neodpovídající běžné míře opatrnosti. Vedlo-li takové lehkovážné jednání žalovaného následně k tomu, že žalobkyně s ním žádnou smlouvu o užíváním pozemků neuzavřela, vyzvala jej k odstranění stavby a vyklizení pozemků, pak nelze s poukazem dobré mravy či hodnotu stavby – cenu, kterou na pořízení chaty žalovaný vynaložil, se v tomto řízení domáhat zamítnutí žaloby, kterou se žalobkyně oprávněně domáhá ochrany svého vlastnického práva. Pokud žalovaný v tomto řízení předkládal listiny týkající se umístění stavby na pozemku, smlouvu o dočasném užívání pozemku, pak takové listiny si případně mohl obstarat i před nabytím stavby a na jejich podkladě koupi předmětné stavby zvážit. Z výpovědi svědka [příjmení] navíc vyplynulo, že pokud on mluvil s lidmi, kteří rovněž mají umístěny stavby na pozemcích ve vlastnictví žalobkyně, pak tito mu sdělovali, že s nimi žalobkyně nekomunikuje, odkazuje je na právníka, vyhrožuje odstraněním staveb, odmítá stavby odkoupit, kdy takový stav trvá již od doby nabytí vlastnického práva žalobkyní k těmto pozemkům. Dle názoru soudu tak bylo na žalovaném, aby před uzavřením kupní smlouvy ohledně stavby na cizím pozemku se zahradou na cizím pozemku se zajímal o situaci v místě, postoj žalobkyně jako vlastníka pozemků ohledně jejich užívání. Pokud tak neučinil, nemůže se v této chvíli dovolávat rozporu s dobrými mravy, případných finančních dopadů na jeho straně, když ty jsou pouze důsledkem jeho lehkovážného jednání. S ohledem na to, že předmětná stavba není stavbou neoprávněnou, nelze se dovolávat zřízení věcného břemene dle § 135c odst. 3 obč. zák, když za této situace nelze toto zákonné ustanovení užít ani analogicky.

25. Pokud žalovaný k důkazu předkládal smlouvu o smlouvě budoucí uzavřenou s [jméno] [příjmení], pak v řízení bylo zjištěno, že samotná kupní smlouva ohledně předmětné stavby s panem [příjmení] uzavřena nebyla, žalovaný je i nadále vlastníkem této stavby. Pan [anonymizováno] již stavbu ani přilehlý pozemek neužívá, od smlouvy odstoupil, když žalovaného poté, co mu byl znemožněn přístup k chatě vyzval k odstranění právní vady ve stanovené lhůtě, kdy následně mělo dojít k zániku smlouvy o smlouvě budoucí nebo mělo dojít k nějaké dohodě. K žádné takové dohodě však nedošlo. Povinnost uzavřít kupní smlouvu dle uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí tak zanikla, již dříve pak zanikla uplynutím doby dané v ustanovení § 1788 odst. 1 občanského zákoníku, když k uzavření smlouvy dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní mělo dojít nejpozději dne 1.11.2022. Je to tedy žalovaný jako vlastník předmětné stavby, kdo neoprávněně zasahuje do vlastnického práva žalobkyně, proti komu se žalobkyně oprávněně domáhá ochrany svého vlastnického práva.

26. S ohledem na výše uvedené soud ve výrocích I. a II. tohoto rozsudku žalobě zcela vyhověl, když žalovanému uložil povinnost odstranit předmětnou stavbu z pozemku ve spoluvlastnictví žalobkyně a vyklidit oba předmětné pozemky.

27. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odstavec 1 o.s.ř. a plně úspěšné žalobkyni byla přiznána plná náhrada nákladů řízení, kterou je žalovaný povinen uhradit k rukám právního zástupce žalobkyně (§ 149 odst. 1 o.s.ř.). Žalobkyni tak přísluší na náhradě nákladů řízení zaplacený soudní poplatek ve výši 10 000 Kč a náklady právního zastoupení vypočítané podle vyhl. č. 177/1996 Sb., ve znění účinném ke dni zahájení řízení (dále jen AT). Náklady na právní zastoupení tedy činí odměna advokáta celkem ve výši 9 000 Kč (právnímu zástupci žalobkyně byla přiznána odměna ve výši 1 500 Kč za 6 úkonů právní služby dle § 9 odst. 1 ve spojení s § 7 AT, a to za přípravu a převzetí věci, předžalobní výzvu, sepis žaloby, účast u jedná soudu dne 14.12.2022, dne 13.2.2023 a dne 3.4.2023), dále byl přiznán 6 × režijní paušál po 300 Kč dle § 11 a § 13 advokátního tarifu, dále náklady na právní zastoupení tvoří DPH z odměny a paušálů ve výši 2 268 Kč ve smyslu § 137 odst. 3 o.s.ř. Celkem tak úspěšné žalobkyni na náhradě nákladů řízení přísluší částka 23 068 Kč.

Poučení