42 C 133/2023 - 123

Rubrum

Obvodní soud pro Prahu 5 rozhodl soudkyní Mgr. Terezou Maškovou ve věci žalobců: a) [osobní údaje žalobce a] b) [osobní údaje žalobce b] oba zastoupeni [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalobce] zastoupený [údaje o zástupci] o přezkumu oprávněnosti výpovědi z nájmu bytu takto:

Výrok

I. Určuje se, že výpověď z nájmu bytu číslo [číslo] a číslo [číslo] v [číslo] patře ([číslo] NP) domu č. p. [číslo], který je součástí pozemku p. č. [číslo], to vše zapsané Katastrální úřadem [Anonymizováno], Katastrální pracoviště [adresa], na LV [číslo] pro obec [adresa] a k. ú. [adresa] na adrese [adresa], ze dne 19. 6. 2023, daná žalovaným žalobci a) je neplatná.

II. Žalovaný je povinen do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku zaplatit žalobcům a) a b) společně a nerozdílně náhradu nákladů řízení ve výši 35 218 Kč k rukám právního zástupce žalobců a) a b).

Odůvodnění

1. Žalobci a) a b) (dále jen žalobci) se domáhají přezkumu platnosti a oprávněnosti výpovědi žalovaného z nájmu bytu z důvodu, že žalobci od roku 1997 nepřetržitě bydlí v domě na adrese [adresa] (dále jen Dům), a to vždy na základě nájemní smlouvy uzavřené s vlastníkem domu. Dne 7. 7. 2003 uzavřela žalobkyně a) nájemní smlouvu (dále jen Nájemní smlouva) s [jméno FO], nar. [datum], tehdy bytem [adresa] (otec žalovaného, dále jen Původní vlastník), který byl v době uzavření Nájemní smlouvy spoluvlastníkem Domu, a to podílu ve výši id. 1/2. Dalšími spoluvlastníky byla [jméno FO], nar. [datum], a [jméno FO], nar. [datum], obě tehdy bytem [adresa], kdy každá z nich vlastnila podíl ve výši id. 1/4. Obě tyto spoluvlastnice o Nájemní smlouvě věděly a neměly k ní žádné výhrady. Předmětem Nájemní smlouvy je užívání dvou bytů [číslo]. kategorie v [číslo]. patře Domu ([číslo]. NP) č. [číslo] a č. [číslo] (dále jen Byty). Nájemní smlouva byla sjednána na dobu neurčitou, přičemž nebyla nikdy žádnou ze smluvních stran vypovězena, ani nedošlo žádnou ze smluvních stran k odstoupení od smlouvy či zrušení smlouvy jakýmkoliv jiným způsobem. Nájemní smlouva je do dnešního dne platná a účinná. Uzavřením Nájemní smlouvy žalobkyní a) vznikl společný nájem manželů (žalobců), v důsledku čehož je nutné na žalobce nahlížet jako na jedno nerozlučné společenství. Žalovaný následně nabyl pozemek p. č. [číslo] společně s Domem na základě darovací smlouvy ze dne 18. 4. 2007, na základě které daroval Původní vlastník žalovanému spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2 na uvedených nemovitostech, společně se všemi součástmi a příslušenstvím a též se všemi právy a povinnostmi. Na základě kupní smlouvy ze dne 12. 2. 2015 prodal [jméno FO], nar. [datum] žalovanému svůj spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/16 na uvedených nemovitostech, společně se všemi právy a povinnostmi, součástmi a příslušenstvím. Na základě kupní smlouvy ze dne 10. 11. 2020 prodal [právnická osoba], IČ [IČO] žalovanému svůj spoluvlastnický podíl o velikosti id. 7/16 na výše uvedených nemovitostech, se všemi součástmi a příslušenstvím a právy a povinnostmi. Na žalovaného tak přešla všechna práva a povinnosti z Nájemní smlouvy. Žalovaný vstoupil do právního postavení svého otce a je nyní pronajímatelem Bytů, a to právě na základě Nájemní smlouvy. Dopisem ze dne 20. 5. 2021, adresovaným k rukám [jméno FO] (správkyně domu) a žalovanému, reklamovala žalobkyně a) vyúčtování záloh na služby spojené s užíváním bytu za kalendářní rok 2020 ze dne 28. 4. 2021. V rámci své reklamace požadovala žalobkyně a) po žalovaném doložení podrobného rozpisu jednotlivých služeb a způsob jejich vyúčtování. Dále žalobkyně a) reklamovala vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu za rok 2021 ze dne 1. 5. 2022, a to dopisem ze dne 23. 5. 2022, reklamovala rovněž vyúčtování záloh za služby spojené s užíváním bytu za rok 2022 ze dne 9. 6. 2023, a to dopisem ze dne 16. 7. 2023. Žalovaný žádné z žalobci uplatňovaných námitek neakceptoval a do dnešního dne žalobcům řádné vyúčtování nepředložil, a to ani přes opakované urgence ze strany žalobců. Nájemné za Byty bylo zvýšeno dodatkem č. 1 a č. 2 k Nájemní smlouvě. Dne 13. 7. 2023 obdržela žalobkyně a) dopis datovaný 19. 6. 2023, ve kterém žalovaný uvádí, že žalobkyně a) užívá Byty bez právního důvodu, když s žalovaným neuzavřela žádnou nájemní smlouvu, žalovaný je nucen dlouhotrvající uživatelský vztah žalobců a jejich dcery [jméno FO] k Bytům ukončit, neboť byt potřebuje pro svou vlastní potřebu, a požádal o vyklizení bytů a jejich předání nejpozději do jednoho týdne od uplynutí této lhůty (dále též Žádost o vyklizení). Proti Žádosti o vyklizení podali žalobci námitky dne 18. 7. 2023. Žalobci navrhli smírné řešení a požádali o stažení Žádosti o vyklizení. Žalovaný s námitkami žalobců nesouhlasil a trval na vyklizení Bytů. Dle žalobců lze Žádost o vyklizení podle jejího obsahu považovat i za výpověď z nájmu, tato výpověď je však neplatná, a to pro nedodržení formálních a obsahových náležitostí, její rozpor s dobrými mravy, její neoprávněnost, neboť žalobci Byty užívají na základě právního důvodu - Nájemní smlouvy, a skutečnost, že Výpověď byla doručena pouze žalobkyni a). Ve Výpovědi absentuje jednoznačná a nezaměnitelná specifikace nájemního vztahu, který má být výpovědí ukončen, není nijak označena konkrétní smlouva, žalovaný žádným způsobem neprojevuje jednoznačnou vůli nějaký určitý nájemní vztah vypovědět. Žalovaný nemá právo požadovat po žalobcích vyklizení Bytů, pokud žalobci mají k užívání Bytů právní důvod. Důvod, pro který je nájem vypovídán, je nepřezkoumatelný. Tento důvod musí být vymezen určitě a nezaměnitelně, nestačí pouze převzetí textu příslušného ustanovení. Rozpor výpovědi s dobrými mravy žalobci shledávají jednak v tom, že zřejmým důvodem výpovědi je reklamace vyúčtování, a jednak s ohledem na zdravotní stav žalobce b). Pokud má žalovaný v úmyslu změnit své bydliště, je jeho snaha o vystěhování právě žalobců zcela účelovým jednáním, cíleným na využití žalobci provedených rekonstrukcí Bytů ve svůj prospěch, které žalobce stály více než 1 000 000 Kč, a to zjevně aniž by žalovaný poskytl žalobcům odpovídající kompenzaci. Co se týče potřeby Bytů pro potřebu žalovaného, v Domě nejsou užívány byty č. 13, 16, 17 a 27, žalovaný je dále výhradním vlastníkem domu na adrese jeho trvalého bydliště [adresa]. Žalobci nájemné hradili vždy řádně a včas. Stavební úpravy v bytech byly provedeny se souhlasem Původního vlastníka.

2. Žalovaný nárok žalobců zcela neuznal a navrhl žalobu zamítnout. Žalovaný uvedl, že je pravdou, že žalobci jsou manželé a v Domě bydlí od roku 1997 na základě nájemní smlouvy uzavřené s Původním vlastníkem, účastnicemi nájemní smlouvy však nebyly [jméno FO], nar. [datum], a [jméno FO], nar. [datum]. Žalovaný se stal vlastníkem podílu, práva a povinnosti by měla být upravena v souladu s novými účastníky nájemní smlouvy, žalovaný nadále nebyl jediným vlastníkem Bytů. Žalobci nadále bez právního důvodu Byty užívají. Dalším důvodem pro vyklizení Bytů považuje žalobce problémy s placením nájemného, dále pak stavební úpravy v Bytech, o kterých nebyl žalobci informován, a to zejména skutečnost, že Byty žalobci stavebně propojili a vytvořili jeden bytový prostor. Žalobkyně a) dopisem ze dne 18. 7. 2023 souhlasila s výzvou k vyklizení Bytů, avšak žádala o pozastavení žádosti o vyklizení. S touto žádostí žalovaný nesouhlasil a trval na vyklizení Bytů do konce listopadu 2023. Žalovaný nepodal žalobcům výpověď, ale požádal o vyklizení Bytů. Co se týče namítaných neobsazených bytů v Domě, tento údaj není pro žalovaného relevantní. Žalovaný není povinen informovat žalobce o tom, z jakých důvodů Byty pro sebe potřebuje.

3. Mezi účastníky nebylo sporné, že došlo mezi Původním vlastníkem a žalobkyní a) k uzavření Nájemní smlouvy. Dále pak nebylo sporné, že žalobci užívali Byty a že tyto Byty byly na základě darovací smlouvy převedeny na žalovaného. Bylo však sporné, zda Nájemní smlouva byla uzavřena platně, zda žalovaného zavazuje a zda žalovaný byl oprávněn žalobce požádat o vyklizení Bytů, případně, zda mohl nájem vzniklý z Nájemní smlouvy vypovědět.

4. Soud provedl dokazování ke sporným skutečnostem listinnými důkazy, které předložili účastníci řízení, a výslechem svědkyně [jméno FO] a má za prokázaný tento skutkový stav:

5. Výpisem z katastru nemovitostí prokazujícím stav evidovaný k datu 7. 7. 2003 bylo prokázáno, že vlastníkem o velikosti podílu nemovitosti zapsané na LV č. [číslo], k. ú. [číslo], obec [adresa], č.p. [číslo], stojící na pozemku č. [číslo] je Původní vlastník, dále pak [jméno FO], nar. [datum], a [jméno FO], nar. [datum], které vlastní každá podíl o velkosti . (prokázáno citovaným výpisem z katastru nemovitostí)

6. Nájemní smlouvou uzavřenou mezi žalobkyní a), jakožto nájemkyní, a Původním vlastníkem, jakožto pronajímatelem, dne 7. 7. 2003 bylo prokázáno, že žalobkyni byly Byty přenechány k užívání, a to od 1. 8. 2003 na dobu určitou. (prokázáno citovanou nájemní smlouvou)

7. Darovací smlouvou uzavřenou mezi Původním vlastníkem a žalovaným ze dne [datum] bylo prokázáno, že Dům byl spolu s parcelou Původním vlastníkem převeden na žalovaného. K této smlouvě byla advokátem prohlášena pravost podpisů. (prokázáno citovanou darovací smlouvou a prohlášením advokáta.)

8. Výpisem z katastru nemovitostí prokazujícím stav evidovaný k datu 11. 8. 2023 bylo prokázáno, že výlučným vlastníkem nemovitosti zapsané na LV č. [číslo], k. ú. [adresa], obec [adresa], č. p. [číslo], stojící na pozemku č. [číslo], je žalobce. (prokázáno citovaným výpisem z katastru nemovitostí)

9. Dodatky č. 1 a č. 2 k Nájemní smlouvě uzavřenými mezi žalobkyní a) a žalovaným dne 1. 10. 2020 bylo prokázáno, že došlo ke zvýšení nájemného za Byty. (prokázáno citovanými dodatky)

10. Výzvou k vyklizení a předání Bytů datovanou 19. 6. 2023 adresovanou žalobkyni a) (tj. Žádost o vyklizení) bylo prokázáno, že žalovaný požádal žalobkyni a) o vyklizení Bytů. V této výzvě žalovaná uvedl, že žalobci užívají Byty bez právního důvodu, neboť s žalovaným žalobkyně a) neuzavřela žádnou nájemní smlouvu, žalovaný potřebuje tento dlouhotrvající uživatelský vztah ukončit, a to z důvodu, že byt potřebuje pro svou osobu ve smyslu § 2288 odst. 2 písm. a) o.z. Žalobce ve výzvě požádal žalobce o vyklizení Bytů, tří měsíční lhůta k vyklizení běží od doručení této výzvy. Žalobci byli vyzváni, aby Byty předali nejpozději do jednoho týdne od uplynutí uvedené lhůty. (prokázáno citovanou výzvou)

11. Žalobkyně a) ve vyjádření na výzvu k vyklizení Bytů datované 18. 7. 2023 adresovanému žalovanému uvedla, že s ohledem na její dlouhotrvající nájemní vztah k Bytům, který uzavřela ještě s Původním vlastníkem, bezproblémové a dlouhodobé užívání Bytů, citový vztah k celému místu bydliště a zejména k Bytům a k současným vážným zdravotním komplikacím jejího manžela, žádají o stažení Žádosti o vyklizení. V posledních dvou letech docházelo k nedorozuměním ve věci vyúčtování služeb váznoucím k Bytům a k nájemnému. Jsou ochotni uzavřít dohodu o navýšení nájemného. Pokud by nebylo možné smírné řešení a pokračování v nájemním vztahu, žádají o prodloužení lhůty pro vyklizení Bytů, a to na dobu minimálně 1 roku. (prokázáno citovaným vyjádřením)

12. Žalovaný ve vyjádření datovaným 3. 8. 2023 adresovaným žalobkyni a) uvedl, že s údaji ve vyjádření žalobkyně a) datovaným 18. 7. 2023 nesouhlasí, trvá na vyklizení Bytů do konce listopadu 2023. (prokázáno citovaným vyjádřením)

13. Sděleními datovanými 20. 5. 2021, 23. 5. 2022 a 16. 7. 2023 bylo prokázáno, že žalobkyně a) reklamovala u žalovaného způsob a obsah vyúčtování za služby spojené s Byty za rok 2020, 2021 a 2022. (prokázáno citovanými sděleními)

14. Žalovaný zaslal žalobkyni a) vyjádření - odpověď na reklamaci ze dne 23. 5. 2022 - datované 13. 8. 2022, ve kterém mj. uvedl, že žalovaná neuhradila doplatek za služby spojené s užíváním Bytů za rok 2020 a 2021 v celkové výši 11 304 Kč. (prokázáno citovaným vyjádřením)

15. Sdělením datovaným 25. 9. 2022 bylo prokázáno, že žalobkyně a) v reakci na vyjádření žalobce datovaným 23. 5. 2022 požádala žalovaného o zaslání kopií dokladů. (prokázáno citovaným sdělením)

16. E-mailovou korespondencí mezi žalobcem b), případně žalobkyní a), a paní [jméno FO] bylo prokázáno, že se žalobci domáhali schůzky, při které by mohli nahlédnout do originálů faktur Domu. (prokázáno citovanou e-mailovou korespondencí)

17. Sdělením žalovaného datovaným 15. 1. 2019 bylo prokázáno, že žalovaný zaslal žalobkyni a) písemnou omluvu za odstávku výtahu v Domě. Žalobkyni a) sdělil, že jí poplatek za výtah nebude započítán do vyúčtování služeb. (prokázáno citovaným sdělením)

18. Výslechem [jméno FO], správkyně Domu, bylo prokázáno, že žalobci jsou nájemci Bytů. Tyto byty nyní chce žalobce na sebe a chce v nich bydlet. S žalobci byly vždy problémy, obsadili dva sklepy, spojili byty bez stavebního povolení, vyvíjeli nátlak na pronajímatele, zasílali nevkusné e-maily a podobně. Žalobci souhlasili s vystěhováním, ale chtěli roční lhůtu z rodinných důvodů. Žalobce s nějakým prodloužením souhlasil a s takovou dohodou s žalobci počítal. Co se týká reklamace vyúčtování, vždy je nabízeno nájemníkům setkání nad fakturami. Žalobci nikdy nepřišli v úředních hodinách, pouze jednou se objednali, ale termíny tehdy již byly zarezervovány. Vyřízení reklamací ohledně nájemného neproběhlo.

19. Z ostatních provedených důkazů (kupních smluv, jejíchž předmětem byla koupě podílů Domu uzavřená s žalovaným jako kupujícím a vyúčtování za služby spojené s užíváním Bytů) soud nezjistil žádné podstatné skutečnosti pro rozhodnutí ve věci. Soud dalšími důkazy řízení nedoplňoval, když jiné důkazy ani nebyly navrhovány. Po takovém dokazování a zhodnocení všech důkazů jednotlivě i v jejich vzájemné souvislosti dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná.

20. Právně soud posoudil platnost Nájemní smlouvy a přechod práv a povinností z ní na žalovaného podle § 3028 odst. 2 a 3 a § 3074 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník ve znění účinném od 1.1.2014 (dále jen o.z.), dle právních předpisů účinných do 31.12.2013, tedy v dané věci podle zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále jen obč. zák.), neboť podle tohoto zákona se řídí vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti.

21. Podle § 139 odst. 1 obč. zák. z právních úkonů týkajících se společné věci jsou oprávněni a povinni všichni spoluvlastníci společně a nerozdílně.

22. Podle § 139 odst. 2 obč. zák. o hospodaření se společnou věcí rozhodují spoluvlastníci většinou, počítanou podle velikosti podílů. Při rovnosti hlasů nebo nedosáhne-li se většiny anebo dohody, rozhodne na návrh kteréhokoliv spoluvlastníka soud.

23. Podle § 663 obč. zák. nájemní smlouvou pronajímatel přenechává za úplatu nájemci věc, aby ji dočasně (ve sjednané době) užíval nebo z ní bral i užitky.

24. Podle § 677 odst. 1 obč. zák. zrušit nájemní smlouvu sjednanou na neurčitou dobu lze, nedojde-li k dohodě pronajímatele s nájemcem, pouze výpovědí.

25. Podle § 680 odst. 2 obč. zák. dojde-li ke změně vlastnictví k pronajaté věci, vstupuje nabyvatel do právního postavení pronajímatele a nájemce je oprávněn zprostit se svých závazků vůči dřívějšímu vlastníku, jakmile mu byla změna oznámena nebo nabyvatelem prokázána. Podle odst. 3 téhož ustanovení dojde-li ke změně vlastnictví k nemovité věci, může z tohoto důvodu vypovědět nájemní smlouvu pouze nájemce, a to i tehdy, byla-li smlouva uzavřena na dobu určitou; výpověď však musí podat v nejbližším výpovědním období, pokud je zákonem nebo dohodou stanoveno. Při změně vlastnictví k movité věci může smlouvu vypovědět i nabyvatel.

26. Podle § 685 odst. 1 obč. zák. nájem bytu vzniká nájemní smlouvou, kterou pronajímatel přenechává nájemci za nájemné byt do užívání, a to na dobu určitou nebo bez určení doby užívání. Nájemní smlouvu lze sjednat také na dobu výkonu určité práce nájemce.

27. Podle § 686 odst. 1 obč. zák. nájemní smlouva musí obsahovat označení bytu, jeho příslušenství, rozsah jejich užívání a způsob výpočtu nájemného a úhrady za plnění spojená s užíváním bytu nebo jejich výši. Nájemní smlouva musí mít písemnou formu.

28. Podle § 703 odst. 1 obč. zák. jestliže se za trvání manželství manželé nebo jeden z nich stanou nájemci bytu, vznikne společný nájem bytu manžely.

29. Právně soud posoudil platnost Výzvy k vyklizení podle § 3028 odst. 2 a 3 a § 3074 o.z. ve znění účinném od 1.1.2014, dle právních předpisů účinných od 1.1.2014, tedy podle o.z.

30. Podle § 2225 odst. 1 o.z. při skončení nájmu odevzdá nájemce pronajímateli věc v místě, kde ji převzal, a v takovém stavu, v jakém byla v době, kdy ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení při řádném užívání, ledaže věc zanikla nebo se znehodnotila; odevzdáním se rozumí i předání vyklizené nemovité věci. Byl-li při odevzdání věci nájemci pořízen zápis obsahující popis věci, přihlédne se při odevzdání věci pronajímateli také k němu.

31. Podle § 2286 odst. 1 o.z. výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

32. Podle § 2286 odst. 2 o.z. vypoví-li nájem pronajímatel, poučí nájemce o jeho právu vznést proti výpovědi námitky a navrhnout přezkoumání oprávněnosti výpovědi soudem, jinak je výpověď neplatná.

33. Podle § 2288 odst. 1 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu určitou nebo neurčitou v tříměsíční výpovědní době, a) poruší-li nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu, b) je-li nájemce odsouzen pro úmyslný trestný čin spáchaný na pronajímateli nebo členu jeho domácnosti nebo na osobě, která bydlí v domě, kde je nájemcův byt, nebo proti cizímu majetku, který se v tomto domě nachází, c) má-li být byt vyklizen, protože je z důvodu veřejného zájmu potřebné s bytem nebo domem, ve kterém se byt nachází, naložit tak, že byt nebude možné vůbec užívat, nebo d) je-li tu jiný obdobně závažný důvod pro vypovězení nájmu.

34. Podle § 2288 odst. 2 o.z. pronajímatel může vypovědět nájem na dobu neurčitou v tříměsíční výpovědní době i v případě, že a) má být byt užíván pronajímatelem, nebo jeho manželem, který hodlá opustit rodinnou domácnost a byl podán návrh na rozvod manželství, nebo manželství bylo již rozvedeno, b) potřebuje pronajímatel byt pro svého příbuzného nebo pro příbuzného svého manžela v přímé linii nebo ve vedlejší linii v druhém stupni.

35. Podle § 2288 odst. 3 o.z. vypoví-li pronajímatel nájem z důvodů uvedených v odstavcích 1 a 2, uvede výpovědní důvod ve výpovědi.

36. Podle § 2290 o.z. nájemce má právo podat návrh soudu, aby přezkoumal, zda je výpověď oprávněná, do dvou měsíců ode dne, kdy mu výpověď došla.

37. Podle § 2291 odst. 1 o.z. poruší-li nájemce svou povinnost zvlášť závažným způsobem, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby a požadovat, aby mu nájemce bez zbytečného odkladu byt odevzdal, nejpozději však do jednoho měsíce od skončení nájmu.

38. Podle § 2291 odst. 2 o.z. nájemce porušuje svou povinnost zvlášť závažným způsobem, zejména nezaplatil-li nájemné a náklady na služby za dobu alespoň tří měsíců, poškozuje-li byt nebo dům závažným nebo nenapravitelným způsobem, způsobuje-li jinak závažné škody nebo obtíže pronajímateli nebo osobám, které v domě bydlí nebo užívá-li neoprávněně byt jiným způsobem nebo k jinému účelu, než bylo ujednáno.

39. Podle § 2291 odst. 3 o.z. neuvede-li pronajímatel ve výpovědi, v čem spatřuje zvlášť závažné porušení nájemcovy povinnosti, nebo nevyzve-li před doručením výpovědi nájemce, aby v přiměřené době odstranil své závadné chování, popřípadě odstranil protiprávní stav, k výpovědi se nepřihlíží.

40. Soud po provedeném dokazování dospěl k závěru, že mezi žalobkyní a) a Původním vlastníkem byla ve smyslu ustanovení § 663 a násl. obč. zák. uzavřena platná a účinná nájemní smlouva, jejímž předmětem bylo užívání Bytů, a to na dobu neurčitou, na základě které byli žalobci společnými nájemci Bytů, v případě žalobce b) pak ve smyslu § 703 odst. 1 obč. zák. Ve smyslu § 139 odst. 2 obč. zák. je hospodařením se společnou věcí mj. určení, kdo bude nájemcem bytu ve společném domě, případně uzavření smlouvy o nájmu (srovnej rozhodnutí NS v Brně sp.zn. 22 Cdo 205/2002, sp. zn. 26 Cdo 436/2004, sp. zn. 26 Cdo 2033/2005). K uzavření nájemní smlouvy tak byla nutná většina hlasů všech spoluvlastníků, případně konkludentní uzavření smlouvy. V dané věci žalobci prokázali platné a účinné uzavření Nájemní smlouvy, naopak žalovaný neprokázal, že souhlas nadpoloviční většiny spoluvlastníků k uzavření Nájemní smlouvy (kdy podle v té době platné právní úpravy nebyla nutná její písemná forma) nebyl dán, a to ani konkludentní, žalovaný k tomuto nenavrhl ani doplnění dokazování. Žalovaný tak co do neplatnosti Nájemní smlouvy neunesl důkazní břemeno. Nájemní smlouvou je pak ve smyslu § 680 odst. 2 obč. zák. vázán i žalovaný, který vstoupil do práv a povinností z ní namísto Původního vlastníka, tedy vstoupil do právního postavení pronajímatele. Mezi účastníky nebylo pochyb, že žalovanému bylo jednak za užívání Bytů hrazeno nájemné a zálohy za služby spojené s užíváním Bytů, a jednak uzavřel s žalobkyní a) dodatky č. 1 a č. 2 k Nájemní smlouvě, kterými došlo ke zvýšení nájemného za Byty. Žalovaný rovněž vyúčtovával nedoplatky záloh a v této věci s žalobci [konkrétně s žalobkyní a)] komunikoval. Skutečnost, že žalobci byli nájemníci Bytů a že byl mezi účastníky spor ohledně vyúčtování záloh, potvrdila ve své výpovědi i svědkyně [jméno FO]. Tvrzení žalovaného ohledně neplatnosti Nájemní smlouvy má tak soud za účelové.

41. V řízení nebylo prokázáno, že by došlo ke skončení předmětného nájemního vztahu, žalovaný tak nemohl požádat žalobce o vyklizení nájmu a k tomuto jim poskytnout lhůtu, když platná právní úprava v občanském zákoníku ohledně skončení nájmu bytu takový postup nepřipouští. Nájem mohl být platně skončen pouze dohodou stran nebo výpovědí. V řízení nebylo mezi účastníky sporu o tom, že k dohodě stran o skončení nájmu nedošlo. Jedinou možností, jak mohl být nájem skončen, tak bylo podání platné výpovědi. Soud Žádost o vyklizení posoudil podle jejího obsahu a dospěl k závěru, že se nejedná o platnou výpověď ve smyslu § 2286 a násl. o.z., když tato nemá všechny podstatné náležitosti. Ke vzniku výpovědi jakožto právního jednání je zapotřebí, aby byla doručena svému adresátovi. Protože jde o adresované právní jednání, musí být adresát na listině obsahující výpověď seznatelným způsobem uveden, v opačném případě je toto jednání nicotné (srovnej rozhodnutí NS v Brně sp.zn. 26 Cdo 3809/2009) Výpověď musí být doručena všem subjektům druhé smluvní strany (srovnej rozhodnutí NS v Brně sp.zn. 2 Cdon 37/1997). V případě výpovědi dané oběma manželům musí být prokázáno, že převzal listinu obsahující výpověď pouze jeden z nich a druhého s jejím obsahem seznámil (srovnej rozhodnutí NS v Brně sp.zn. 26 Cdo 1469/2004). Právo společného nájmu bytu manžely je zvláštním případem společného nájmu bytu, jehož podstata spočívá v tom, že svědčí oběma manželům společně a nedílně. V hmotněprávní oblasti se tato nedílnost projevuje tím, že výpověď musí být dána oběma manželům a oběma musí být také doručena (srovnej rozhodnutí NS v Brně sp.zn. 2 Cdon 37/1997). Pronajímatel může nájem vypovědět pouze ze zákonem stanoveného důvodu. Výpovědní důvod musí být ve výpovědi vymezen skutkově (srovnej rozhodnutí NS v Brně 26 Cdo 4548/2008), musí být uvedeny konkrétní skutečnosti, ze kterých lze usoudit na to, že výpovědní důvod byl naplněn. Neuvede-li pronajímatel ve výpovědi důvod, popř. ho uvede tak obecně, že je v podstatě znemožněno nájemci prokázat neexistenci, popř. nepravdivost takového uváděného důvodu (v žalobě vylíčit rozhodné skutečnosti, o které žalobce opírá svůj žalobní nárok), jde o nicotnou výpověď pro neurčitost podle § 553 odst. 1 o.z. (srovnej rozhodnutí NS v Brně sp.zn. 26 Cdo 1109/2009). Odkaz na konkrétní ustanovení zákona je tak v Žádosti o vyklizení nepostačující. Vedle uvedených obsahových náležitostí - výpovědního důvodu - musí výpověď splňovat i obecné náležitosti právního jednání, tedy mj. musí obsahovat i nezaměnitelnou identifikaci nájemního vztahu - datum uzavření nájemní smlouvy a přesné označení pronajatého bytu. Žádost o vyklizení tak není rovněž dostatečně určitá, aby mohla být podle právní úpravy považována za platnou a účinnou výpověď. Pokud by tedy bylo na Žádost o vyklizení nahlíženo jako na výpověď z nájmu, tato výpověď by byla s ohledem na shora uvedené neplatná. Blíže se tak soud již skutečným důvodem pro vyklizení Bytů a oprávněností podání výpovědi nezabýval. Soud se dále neztotožnil s žalovaným ve směru, že ze sdělení žalobců datovaného 18. 7. 2023 vyplývá jejich souhlas s vyklizením Bytů. Souhlas žalobců není uveden v předmětném sdělení výslovně, ani nelze jejich souhlas dovozovat z celkového textu tohoto sdělení, když jeho smyslem bylo zcela jistě otevřít jednání mezi účastníky o věci a vyřešit spor smírnou cestou, tak aby žalobci mohli nadále Byty užívat, případně alespoň jeden další rok.

42. Soud tak určil neplatnost předmětné výpovědi a rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I. tohoto rozsudku.

43. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 1 o.s.ř. tak, že přiznal žalobcům, jež byli v řízení zcela úspěšní, nárok na náhradu nákladů řízení. Tyto se sestávají zaplaceného soudního poplatku ve výši 4 000 Kč. Dále pak ze 6 úkonů právní služby á 2 000 Kč (převzetí a příprava zastoupení, žaloba, vyjádření ze dne 13.12.2023 a 7.6.2024, účast na jednání soudu dne 3.4.2024 a 26.6.2024) podle § 11 odst. 1 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jen „advokátní tarif“) ve spojení s § 7, § 9 odst. 3 písm. a) a § 12 odst. 4 advokátního tarifu. Dále žalobcům náleží náhrada hotových výdajů představující 6 režijních paušálů á 300 Kč podle § 13 odst. 4 advokátního tarifu a dále 21 % DPH z odměn a náhrad ve výši 5 418 Kč dle § 137 odst. 3 o.s.ř. Soud žalobcům nepřiznal náhradu za žádost o prodlužení lhůty k vyjádření ze dne 27. 11. 2023, když toto není úkonem právní služby dle § 11 advokátního tarifu. Celkem tedy žalobcům náleží částka 35 218 Kč, kterou je žalovaný povinen zaplatit žalobcům společně a nerozdílně. O lhůtě k plnění soud rozhodl podle § 160 odst. 1 věta první před středníkem o.s.ř., když neshledal žádné důvody pro její prodloužení.

Poučení