44 C 45/2023 - 79

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Ing. Danielem Bartoněm jako samosoudcem ve věci žalobce:[Jméno zainteresované osoby 0/0], narozený dne [Anonymizováno] [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] proti žalovanému:[Anonymizováno], IČO: [IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] o určení neplatnosti výpovědí z nájemních smluv + vzájemný návrh na vyklizení nemovitostí takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď žalovaného ze dne 14. 11. 2022 k nájemní smlouvě ze dne 31. 5. 2016, uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem k nebytovému prostoru č. [hodnota] v budově [Anonymizováno] na [adresa], jež je součástí pozemku [Anonymizováno] v k. ú. [Anonymizováno] obec [adresa], je neplatná a nájemní vztah z této nájemní smlouvy trvá, se zamítá.

II. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď žalovaného ze dne 14. 11. 2022 k nájemní smlouvě ze dne 19. 5. 2016, uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem k nebytovému prostoru – garáži č. [hodnota] v budově [Anonymizováno] na [adresa], jež je součástí pozemku p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], obec [adresa], je neplatná a nájemní vztah z této nájemní smlouvy trvá, se zamítá.

III. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď žalovaného ze dne 14. 11. 2022 k nájemní smlouvě ze dne 30. 4. 2014, uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem k nebytovému prostoru – garážové stání č. [hodnota] v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], je neplatná a nájemní vztah z této nájemní smlouvy trvá, se zamítá.

IV. Žaloba, kterou se žalobce domáhal určení, že výpověď žalovaného ze dne 14. 11. 2022 k nájemní smlouvě ze dne 30. 4. 2014, uzavřené mezi žalobcem jako nájemcem a žalovaným jako pronajímatelem k nebytovému prostoru – garážové stání č. [hodnota] v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], je neplatná a nájemní vztah z této nájemní smlouvy trvá, se zamítá.

V. Žalobce je povinen vyklidit: - nebytový prostor č. [hodnota] v budově č. p. [Anonymizováno] na [adresa], která je součástí pozemku p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [Anonymizováno], obec [adresa], - nebytový prostor – garáž č. [hodnota] v budově č. p. [Anonymizováno] na [adresa], která je součástí pozemku p. č. [hodnota] v k. ú. [adresa], obec [adresa], - nebytový prostor – garážové stání č. [hodnota] v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], a - nebytový prostor – garážové stání č. [hodnota] v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], a to do patnácti dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VI. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 21.500 Kč, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 20. 2. 2023 domáhal určení neplatností výpovědí k nájemní smlouvě ze dne 31. 5. 2016 k nebytovému prostoru č. [hodnota] v budově č. p. [Anonymizováno] na [adresa], k nájemní smlouvě ze dne 19. 5. 2016 k nebytovému prostoru – garáži č. [hodnota] v budově č. p. [Anonymizováno] na [adresa], k nájemní smlouvě ze dne 30. 4. 2014 k nebytovému prostoru – garážovému stání č. [hodnota] v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], a k nájemní smlouvě ze dne 30. 4. 2014 k nebytovému prostoru – garážovému stání č. [hodnota] v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [hodnota] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], a určení, že nájemní vztahy z těchto nájemních smluv trvají. Žalobu odůvodnil tím, že dne 21. 11. 2022 obdržel od žalovaného výpovědi nájemních smluv k výše uvedeným nebytovým prostorům. Ve výpovědích bylo uvedeno, že byl žalobce emailem ze dne 5. 9. 2022 upozorněn na nedoplatky na nájemném a že mu bylo poskytnuta přiměřená lhůta k nápravě, do dne sepisu výpovědi (14. 11. 2022) však k nápravě nedošlo. Žalobce proti výpovědím podal námitky, žalovaný však výpovědi nájemních smluv nevzal zpět. Žalobce považuje výpovědi za neplatné z následujících důvodů. Zaprvé žalobce dlužil žalovanému bagatelní částky v jednotkách tisíc Kč. Takový dluh tudíž neznamená porušení povinností žalobce zvlášť závažným způsobem. Žalovaný je [Anonymizováno], které mělo na rok 2022 schválený rozpočet s příjmy 499 mil. Kč a výdaji 531 mil. Kč. Žalovaný navíc mohl pokrýt dluh z kauce, kterou držel. Zadruhé emailová výzva ze dne 5. 9. 2022 nesplňuje náležitosti výzvy dle § 2228 občanského zákoníku, neboť neukládala přiměřenou lhůtu k nápravě (žalobce byl vyzván k okamžité úhradě dluhu, nikoliv k úhradě v přiměřené lhůtě). Výzva ze dne 5. 9. 2022 navíc mohla být relevantní pouze k dluhu na nájemném za červenec 2022, který nebyl uhrazen do 5. 8. 2022 (splatnost dalšího nájemného). U dluhu na nájemném za srpen 2022 ještě nebyla splněna podmínka neuhrazení dluhu do splatnosti dalšího nájemného. Dluh za září 2022 v okamžiku výzvy z 5. 9. 2022 ještě dokonce ani nebyl po splatnosti. Podstatné je, že žalobce dluhy po splatnosti (za červenec a srpen 2022) uhradil okamžitě po výzvě, tj. ještě dne 5. 9. 2022. Uhrazením dluhů po splatnosti přestala být výzva právně relevantním podkladem pro možnou výpověď bez výpovědní doby. Výzva ze dne 5. 9. 2022 dále neobsahovala povinnou náležitost dle § 2228 občanského zákoníku, a to upozornění na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva neobsahovala upozornění, že v případě neuhrazení nájemného bude podána výpověď nájemních smluv bez výpovědní doby – obsahovala pouze upozornění na možnou výpověď – tj. na výpověď s výpovědní dobou. Výzva ze dne 5. 9. 2022 tedy nemohla být podkladem pro výpovědi nájemních smluv bez výpovědní doby. Bez předchozí, právně relevantní výzvy dle § 2228 občanského zákoníku, jsou však výpovědi nájemních smluv neplatné.

2. Žalovaný se vyjádřil k podané žalobě v podání ze dne 14. 4. 2023 a vzájemným návrhem navrhl, aby soud uložil žalobci povinnost vyklidit předmětné nebytové prostory do patnácti dnů od právní moci rozsudku. Všechny 4 uzavřené nájemní smlouvy spadají pod režim obecných ustanovení občanského zákoníku o nájmu a smluvní strany si odchylně od zákona sjednaly konkrétní výpovědní důvod pro vypovězení smluv bez výpovědní doby, a to ten, že porušuje-li nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby. Žalobce po celou dobu trvání nájemních smluv jedná protiprávně, neboť neplatí nájemné řádně. Běžně platí nájemné pozdě i o několik měsíců. Měsíční nájemné za užívání garážového stání č. [hodnota] uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 5x ze 106 plateb. Měsíční nájemné za užívání garážového stání č. [hodnota] uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 4x ze 106 plateb. Měsíční nájemné za užívání garáže č. [hodnota] uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 4x ze 78 plateb. Měsíční nájemné za užívání nebytového prostoru č. [hodnota] uhradil žalobce řádně za dobu trvání smlouvy 22x ze 78 plateb. Žalobce i přes skutečnost, že mu nesvědčí žádný právní titul k užívání předmětných nebytových prostor tyto dál užívá a nevyklidil je, a ani nehradí řádně a včas bezdůvodné obohacení. Ke dni podání vypovědí žalobce dlužil u garážového stání č. [hodnota] částku 8.547 Kč, u garážového stání č. [hodnota] částku 8.547 Kč, u garáže č. [hodnota] částku 5.300 Kč a u nebytového prostoru č. [hodnota] částku 1.843 Kč. Žalovaný má dále zato, že obecná úprava nájmu nezakládá aktivní legitimaci žalobce k podání žaloby na neplatnost výpovědi a ani nepřiznává žalobci právo podat proti výpovědi námitky. Žalobce se může toliko domáhat určení existence nájemních vztahů a nikoli neplatností výpovědí. Vzhledem k nízkému nájemnému se i dluh za několik měsíců může zdát bagatelní, neboť se jedná o jednotky tisíc korun. V kontextu nájemního vztahu založeného každou smlouvou zvlášť to však značnou újmu představuje. Žalobce způsobil žalovanému újmu i tím, že jeho zaměstnanci ztrácí čas hlídáním řádného nájemného a opakovaným vyhotovováním výzev k úhradě. Jedná se o tak závažnou újmu, že nelze požadovat, aby žalovaný setrvával v nájemním vztahu.

3. Z dokazování provedeného při jednání soud zjistil následující skutkový stav.

4. Nájemní smlouvou ze dne 30. 4. 2014 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou garážové stání č. [hodnota] nacházející se v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], a to za účelem parkování motorového vozidla. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1.500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 3-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 5 nájemní smlouvy porušuje-li však nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

5. Z výpočtového listu platného od července 2022 plyne, že nájemné za garážové stání č. [hodnota] od července 2022 činí 1.735 Kč.

6. Nájemní smlouvou ze dne 30. 4. 2014 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou garážové stání č. [hodnota] nacházející se v budově podzemních garáží pod pozemky p. č. [Anonymizováno], p. č. [Anonymizováno] a p. č. [hodnota], v k. ú. [adresa], obec [adresa], a to za účelem parkování motorového vozidla. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1.500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 3-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 5 nájemní smlouvy porušuje-li však nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má pronajímatel právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

7. Z výpočtového listu platného od července 2022 plyne, že nájemné za garážové stání č. [hodnota] od července 2022 činí 1.735 Kč.

8. Nájemní smlouvou ze dne 19. 5. 2016 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou garáž č. [hodnota] nacházející se v budově č.p. [Anonymizováno], na [adresa], a to za účelem parkování osobního automobilu do 3,5 t. Nájemní smlouva je v záhlaví označena jako smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání v souladu s § 2302 a násl. občanského zákoníku. Nájemné bylo sjednáno ve výši 1.500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 3-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy porušuje-li některá smluvní strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

9. Z výpočtového listu platného od července 2022 plyne, že nájemné za garáž č. [hodnota] na [adresa], od července 2022 činí 1.729 Kč.

10. Nájemní smlouvou ze dne 31. 5. 2016 žalovaný přenechal žalobci k dočasnému užívání na dobu neurčitou nebytový prostor č. [hodnota] nacházející se v budově č.p. [Anonymizováno], na [adresa], a to za účelem skladování divadelních rekvizit a projektů. Nájemné bylo sjednáno ve výši 500 Kč měsíčně se splatností do 5. dne příslušného měsíce. V čl. VI. odst. 2 nájemní smlouvy bylo sjednáno právo nájemce i pronajímatele nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů v 6-měsíční výpovědní lhůtě. Podle čl. VI. odst. 4 nájemní smlouvy porušuje-li některá smluvní strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

11. Z průvodního dopisu ze dne 11. 5. 2016 (na č.l. 8 spisu) plyne, že žalovaný v souvislosti s výše uvedenou nájemní smlouvu k nebytovému prostoru č. [hodnota] hovořil o pronájmu prostoru sloužícího podnikání.

12. Z výpočtového listu platného od července 2022 plyne, že nájemné za nebytový prostor č. [hodnota] na [adresa], od července 2022 činí 612 Kč a dále 370 Kč zálohy na služby, celkem tedy 982 Kč.

13. Emailem ze dne 5. 9. 2022 16:23 hod. [jméno FO], zaměstnankyně [Anonymizováno] [adresa], vyzvala žalobce k okamžité úhradě dluhu na nájemném za nebytový prostor č. [hodnota] na [adresa], za 7/2022 ve výši 982 Kč, za 8/2022 ve výši 982 Kč a za 9/2022 ve výši 982 Kč. Dále k úhradě dluhu na nájemném za garáž č. [hodnota] na [adresa], za 7/2022 ve výši 1.729 Kč, za 8/2022 ve výši 1.729 Kč a za 9/2022 ve výši 1.729 Kč. A dále k úhradě dluhu na nájemném za garážová stání č. [hodnota] na [adresa], za 7/2022 ve výši 1.736 Kč, za 8/2022 ve výši 1.736 Kč a za 9/2022 ve výši 1.736 Kč, za každé garážové stání. Dále je uvedena věta: „Mezi námi byla domluva, že pokud nebudete platit nájemné, bude Vám dána z naší strany výpověď, kterou očekávejte do konce měsíce“.

14. Z Potvrzení příkazů ze dne 5. 9. 2022 (na č.l. 28 spisu) plyne, že žalobce ještě dne 5. 9. 2022 ve večerních hodinách podal bance příkaz k úhradě nájemného za 2 měsíce za nebytový prostor č. [hodnota] na [adresa], za 2 měsíce za garáž č. [hodnota] na [adresa], za 2 měsíce za garážové stání č. [hodnota] a za 2 měsíce za garážové stání č. [hodnota].

15. Výpovědí ze dne 14. 11. 2022 žalovaný vypověděl nájemní smlouvu ze dne 30. 4. 2014 ke garážovému stání č. [hodnota]. Ve výpovědi je uvedeno, že emailem ze dne 5. 9. 2022 byl žalobce upozorněn na nedoplatek na nájemném, byl vyzván k nápravě a poučen o následcích neuposlechnutí výzvy. Vzhledem k tomu, že do dnešního dne nedošlo k nápravě, vypověděl žalovaný nájemní smlouvu v souladu s čl. VI. odst. 5, resp. v souladu s § 2228 odst. 2 občanského zákoníku, bez výpovědní doby. Dále je uvedeno, že k dnešnímu dni žalobce dluží na nájemném 8.547 Kč. Dle shodných skutkových tvrzení účastníků byla výpověď doručena žalobci dne 21. 11. 2022.

16. Výpovědí ze dne 14. 11. 2022 žalovaný vypověděl nájemní smlouvu ze dne 30. 4. 2014 ke garážovému stání č. [hodnota]. Ve výpovědi je uvedeno, že emailem ze dne 5. 9. 2022 byl žalobce upozorněn na nedoplatek na nájemném, byl vyzván k nápravě a poučen o následcích neuposlechnutí výzvy. Vzhledem k tomu, že do dnešního dne nedošlo k nápravě, vypověděl žalovaný nájemní smlouvu v souladu s čl. VI. odst. 5, resp. v souladu s § 2228 odst. 2 občanského zákoníku, bez výpovědní doby. Dále je uvedeno, že k dnešnímu dni žalobce dluží na nájemném 8.547 Kč. Dle shodných skutkových tvrzení účastníků byla výpověď doručena žalobci dne 21. 11. 2022.

17. Výpovědí ze dne 14. 11. 2022 žalovaný vypověděl nájemní smlouvu ze dne 31. 5. 2016 k nebytovému prostoru č. [hodnota] na [adresa]. Ve výpovědi je uvedeno, že emailem ze dne 5. 9. 2022 byl žalobce upozorněn na nedoplatek na nájemném, byl vyzván k nápravě a poučen o následcích neuposlechnutí výzvy. Vzhledem k tomu, že do dnešního dne nedošlo k nápravě, vypověděl žalovaný nájemní smlouvu v souladu s čl. VI. odst. 4, resp. v souladu s § 2228 odst. 2 občanského zákoníku, bez výpovědní doby. Dále je uvedeno, že k dnešnímu dni žalobce dluží na nájemném 1.843 Kč. Dle shodných skutkových tvrzení účastníků byla výpověď doručena žalobci dne 21. 11. 2022.

18. Výpovědí ze dne 14. 11. 2022 žalovaný vypověděl nájemní smlouvu ze dne 19. 5. 2016 ke garáži č. [hodnota] na [adresa]. Ve výpovědi je uvedeno, že emailem ze dne 5. 9. 2022 byl žalobce upozorněn na nedoplatek na nájemném, byl vyzván k nápravě a poučen o následcích neuposlechnutí výzvy. Vzhledem k tomu, že do dnešního dne nedošlo k nápravě, vypověděl žalovaný nájemní smlouvu v souladu s čl. VI. odst. 4, resp. v souladu s § 2228 odst. 2 občanského zákoníku, bez výpovědní doby. Dále je uvedeno, že k dnešnímu dni žalobce dluží na nájemném 5.300 Kč. Žalobce byl rovněž poučen o právu vznést proti výpovědi námitky. Dle shodných skutkových tvrzení účastníků byla výpověď doručena žalobci dne 21. 11. 2022.

19. Žalobce podal proti všem výše uvedeným výpovědím námitky dne 22. 11. 2022 a emailem ze dne 22. 11. 2022 požádal žalovaného o jednání.

20. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 28. 11. 2022 plyne, že žalobce uhradil dluh z nájemného za garážové stání č. [hodnota] ve výši 8.547 Kč.

21. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 28. 11. 2022 plyne, že žalobce uhradil dluh z nájemného za garážové stání č. [hodnota] ve výši 8.547 Kč.

22. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 28. 11. 2022 plyne, že žalobce uhradil dluh z nájemného za nebytový prostor č. [hodnota] na [adresa], ve výši 1.843 Kč.

23. Z příjmového pokladního dokladu ze dne 28. 11. 2022 plyne, že žalobce uhradil dluh z nájemného za garáž č. [hodnota] na [adresa], ve výši 5.300 Kč.

24. Z doložených rozpisů plateb za jednotlivé pronajaté nemovitosti a Opisů karty případu ze dne 11. 4. 2023 (v přílohové obálce spisu) plyne, že žalobce nájemné u všech pronajatých nemovitostí opakovaně platil po splatnosti a opakovaně se dostával do prodlení. Z listin dále plyne, že ke dni vyhotovení výpovědí (14. 11. 2022) byl žalobce u garážového stání č. [hodnota] v prodlení s nájemným za září 2022, říjen 2022 a listopad 2022, u garážového stání č. [hodnota] byl žalobce v prodlení s nájemným za září 2022, říjen 2022 a listopad 2022, u nebytového prostoru č. [hodnota] byl žalobce v prodlení s nájemným a zálohách na služby za říjen 2022 (z větší části) a listopad 2022, a u garáže č. [hodnota] byl žalobce v prodlení minimálně s nájemným za září 2022, říjen 2022 a listopad 2022.

25. Z výzev ze dne 29. 10. 2018, ze dne 28. 8. 2019, ze dne 13. 6. 2022 a ze dne 14. 6. 2022 a z připojených výkazů nedoplatků bylo zjištěno, že žalovaný i v minulosti vyzýval žalobce k úhradám dlužného nájemného.

26. Z novinového článku ze dne 16. 12. 2021 plyne, že [adresa] (tedy nikoliv žalovaný, ale jedna z jeho městských částí) na rok 2022 počítá s příjmy ve výši 499 milionů Kč a výdaji ve výši 531 milionů Kč.

27. Z výpisu z živnostenského rejstříku k osobě žalobce vyplývá, že žalobce je od roku 2003 držitelem živnostenského oprávnění s předmětem podnikání projektová činnost ve výstavbě, provádění staveb, jejich změn a odstraňování a výroba, obchod a služby neuvedené v přílohách 1 až 3 živnostenského zákona (a zde obory činnosti zprostředkování obchodu a služeb, velkoobchod a maloobchod a příprava a vypracování technických návrhů, grafické a kresličské práce).

28. Podle ustanovení § 1040 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), kdo věc neprávem zadržuje, může být vlastníkem žalován, aby ji vydal.

29. Podle ustanovení § 2201 občanského zákoníku nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

30. Podle ustanovení § 2228 odst. 1 občanského zákoníku užívá-li nájemce věc takovým způsobem, že se opotřebovává nad míru přiměřenou okolnostem nebo že hrozí zničení věci, vyzve ho pronajímatel, aby věc užíval řádně, dá mu přiměřenou lhůtu k nápravě a upozorní jej na možné následky neuposlechnutí výzvy. Výzva vyžaduje písemnou formu a musí být nájemci doručena. Podle odstavce 2 téhož paragrafu neuposlechne-li nájemce výzvy podle odstavce 1, má pronajímatel právo nájem vypovědět bez výpovědní doby. Podle odstavce 4 téhož paragrafu pronajímatel má právo postupovat stejně, jak je uvedeno v odstavcích 1 a 2, nezaplatí-li nájemce nájemné ani do splatnosti příštího nájemného.

31. Podle § 2232 občanského zákoníku porušuje-li strana zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu druhé straně, má dotčená strana právo vypovědět nájem bez výpovědní doby.

32. Podle § 2302 odst. 1 občanského zákoníku ustanovení tohoto pododdílu se vztahují na nájem prostoru nebo místnosti, je-li účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru nebo v této místnosti a slouží-li pak prostor nebo místnost alespoň převážně podnikání, bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen (dále jen „prostor sloužící podnikání“). Není-li dále stanoveno jinak, použijí se pro nájem prostoru sloužícího podnikání obecná ustanovení o nájmu. Podle odstavce 2 téhož paragrafu jedná-li se o nájem prostoru nebo místnosti, jehož účelem není ani bydlení, ani provozování podnikatelské činnosti ve smyslu odstavce 1, použijí se obecná ustanovení o nájmu.

33. Podle ustanovení § 2314 odst. 1 občanského zákoníku vypovídaná strana má právo do uplynutí jednoho měsíce ode dne, kdy jí byla výpověď doručena, vznést proti výpovědi námitky; námitky vyžadují písemnou formu. Podle odstavce 2 téhož paragrafu nevznese-li vypovídaná strana námitky včas, právo žádat přezkoumání oprávněnosti výpovědi zanikne. Podle odstavce 3 téhož paragrafu Vznese-li vypovídaná strana námitky včas, ale vypovídající strana do jednoho měsíce ode dne, kdy jí námitky byly doručeny, nevezme svou výpověď zpět, má vypovídaná strana právo žádat soud o přezkoumání oprávněnosti výpovědi, a to do dvou měsíců ode dne, kdy marně uplynula lhůta pro zpětvzetí výpovědi.

34. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba žalobce není důvodná, kdežto vzájemný návrh žalovaného důvodný je.

35. Soud předně pro úplnost uvádí, že nájemní smlouvu ze dne 19. 5. 2016 na garáž č. [hodnota] na [adresa], a nájemní smlouvu ze dne 31. 5. 2016 na nebytový prostor č. [hodnota] na [adresa], vyhodnotil jako smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání dle § 2302 a násl. občanského zákoníku. Ve smlouvě ze dne 19. 5. 2016 na garáž č. [hodnota] na [adresa], je toto v záhlaví smlouvy výslovně uvedeno (přičemž osobní automobil do 3,5t může být z logiky věci využíván i pro podnikatelské účely). Ve smlouvě ze dne 31. 5. 2016 na nebytový prostor č. [hodnota] na [adresa], je pak uvedeno, že účelem nájmu je skladování divadelních rekvizit a projektů, přičemž toto koresponduje s podnikatelskou činností žalobce (viz výpis z živnostenského rejstříku shrnutý v odstavci 27. tohoto rozsudku). V průvodním dopise ze dne 11. 5. 2016 ostatně sám žalovaný nájemní smlouvu označoval jako smlouvu o pronájmu prostoru sloužícího podnikání.

36. Co se týče nájemních smluv ze dne 30. 4. 2014 na garážová stání č. [hodnota] a č. [hodnota], tyto soud vyhodnotil jako obecné nájemní smlouvy dle § 2201 a násl. občanského zákoníku. Z těchto smluv totiž neplyne, že by účelem nájmu bylo provozování podnikatelské činnosti v pronajatém prostoru (že by garážová stání měla být využívána k parkování vozidel sloužících k podnikání), a ani z ničeho dalšího nelze dovodit, že by se mělo jednat o pronájem prostoru sloužícího podnikání.

37. Pro projednávanou věc nicméně není rozhodující, zda se jednalo o nájemní smlouvy prostorů sloužících podnikání dle § 2302 a násl. občanského zákoníku, nebo o obecné nájemní smlouvy dle § 2201 a násl. občanského zákoníku. Níže uvedené závěry se totiž uplatní jak na nájem prostoru sloužícího podnikání dle § 2302 a násl. občanského zákoníku, tak na obecný nájem dle § 2201 a násl. občanského zákoníku.

38. V rozsudku ze dne 17. 3. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3111/2019, Nejvyšší soud konstatoval následující: „Obecně občanský zákoník nevyžaduje pro výpověď smlouvy o nájmu prostor sloužících podnikání uzavřené na dobu neurčitou žádné zvláštní náležitosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 1. 2020, sp. zn. 26 Cdo 3721/2019); musí z ní jen být zřejmé, jaké právní následky má vyvolat, tedy jaký nájem a kdy má skončit. Proto v případě, kdy se vypovídající strana domnívá, že má k výpovědi vážné důvody a nájem vypovídá jen v kratší, tříměsíční výpovědní době, musí tyto důvody ve výpovědi uvést, aby druhá strana měla možnost se s nimi seznámit a posoudit, zda jde o důvody vskutku vážné, a zjistit, kdy nájem skončí; obdobně jako je musí uvést vypovídající strana u výpovědi z nájmu na dobu určitou (§ 2310 o. z.) a u výpovědi bez výpovědní doby (§ 2231 odst. 2 o. z.), tedy v případech, kdy je ukončení nájmu výpovědí vázáno na určité specifické důvody. Absence uvedení vážných důvodů, pro které je nájem vypovídán v tříměsíční době, stejně jako skutečnost, že uvedené důvody nelze považovat za vážné, nemůže mít za následek neplatnost celé výpovědi. Nájem prostoru sloužícího k podnikání uzavřený na dobu neurčitou může být totiž vypovězen i bez uvedení důvodů (nevyplývá-li ze smlouvy něco jiného), důvody k výpovědi nemají vliv na oprávněnost výpovědi, (ne)existence vážných důvodů k výpovědi se promítne jen v délce výpovědní doby a bude mít proto význam jen pro určení okamžiku, kdy nájem skončí. Lze tedy shrnout, že bude-li mít vypovídající strana k výpovědi vážné důvody a uvede je ve výpovědi, skončí nájem po uplynutí tříměsíční výpovědní doby, neodůvodní-li svou výpověď, případně nelze-li důvody, které ji k výpovědi vedly a které uvedla ve výpovědi, považovat za vážné, skončí nájem uplynutím šestiměsíční výpovědní doby.“ 39. Dále bylo v rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3111/2019 Nejvyšším soudem konstatováno následující: „Řízení podle § 2314 o. z. je specifickým řízením, v němž se žalobou definovanou v hmotněprávním předpise může vypovídaná strana ve lhůtě tam stanovené bránit proti oprávněnosti výpovědi zahrnující v sobě zejména naplněnost výpovědního důvodu, ale také i neplatnost a zdánlivost výpovědi; naplněnost výpovědního důvodu lze přitom posuzovat jen v tomto řízení (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 18. 12. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1509/2019). V řízení o přezkum oprávněnosti výpovědi podle § 2314 o. z. jde tedy o závěr, zda výpověď z nájmu prostoru sloužícího podnikání byla dána „po právu“ a zda nájem skončil, nebo nebyla „po právu“ a nájem dále pokračuje. Byla-li však dána výpověď z nájmu uzavřeného na dobu neurčitou, který mohl být vypovězen i bez důvodu, a sporná je jen délka výpovědní doby, a proto je třeba ve smyslu § 2312 o. z. přezkoumat vážnost důvodů, které vedly k dání výpovědi, nejde o závěr, zda je výpověď „po právu“, ale jen o závěr, zda (ne)existují vážné důvody, které k výpovědi vedly. Pak je ovšem zcela bez významu přezkoumávat oprávněnost výpovědi v řízení podle § 2314 o. z. Dojde-li ke skončení nájmu i bez existence vážných důvodů k výpovědi, postrádá smysl přezkum oprávněnosti takové výpovědi. Případný spor mezi stranami o vážnosti důvodů vedoucích k výpovědi může být řešen např. jako předběžná otázka v řízení o plnění ze smlouvy o nájmu (zaplacení dlužného nájemného za sporné měsíce apod.).“ 40. Soud dospěl k závěru, že závěry rozsudku sp. zn. 26 Cdo 3111/2019 citované a zvýrazněné v odstavci 38. tohoto rozsudku jsou aplikovatelné i na obecný nájem dle § 2201 a násl. občanského zákoníku, a i na výpovědi bez výpovědní doby. Tedy pokud je možné nájem na dobu neurčitou vypovědět i bez uvedení důvodů, nemají důvody k výpovědi vliv na oprávněnost/platnost výpovědi. Neuvedení výpovědních důvodů ve výpovědi, popř. jejich neexistence, tedy má vliv pouze na délku výpovědní doby a bude mít proto význam jen pro určení okamžiku, kdy nájem skončí. Pokud tedy např. nebudou naplněny důvody pro výpověď nájmu bez výpovědní doby, nájem skončí jako by byla dána výpověď bez uvedení důvodů, tj. se sjednanou výpovědní dobou.

41. V projednávané věci byly všechny nájemní smlouvy uzavřeny na dobu neurčitou a bylo v nich sjednáno právo nájemní smlouvu vypovědět bez udání důvodů (u nájemních smluv na garážová stání č. [hodnota] a č. [hodnota] a garáž č. [hodnota] s tříměsíční výpovědní dobou, u nájemní smlouvy na nebytový prostor č. [hodnota] s šestiměsíční výpovědní dobou). Výpovědi všech nájemních smluv byly žalobci doručeny dne 21. 11. 2022. Je tedy nepochybné, že ke dni rozhodnutí soudu (13. 2. 2024) již nájem u všech čtyř nájemních smluv dávno skončil. A to bez ohledu na to, zda byly naplněny důvody pro výpovědi nájemních smluv bez výpovědní doby (nájemní smlouvy byly žalovaným vypovězeny bez výpovědní doby z důvodu neplacení nájemného – viz shrnutí výpovědí v odstavcích 15. až 18. tohoto rozsudku). Pro posouzení projednávané věci tedy není vůbec potřeba posuzovat, zda zde byly nebo nebyly důvody pro vypovězení nájmů bez výpovědní doby uvedené žalovaným ve výpovědích. I pokud by tyto důvody dány nebyly, dávno již uplynuly výpovědní doby pro vypovězení nájmů bez udání důvodů.

42. Vzhledem k výše uvedenému je tedy nepochybné, že výpovědi nájmů ze dne 14. 11. 2022 ke všem výše uvedeným nájemním smlouvám jsou platné a ke dni rozhodnutí soudu již nájemní vztahy z těchto nájemních smluv netrvají. Proto soud výroky I. až IV. tohoto rozsudku zamítl žalobu žalobce.

43. Ke dni rozhodnutí soudu pak žalobce nepochybně užívá předmětné nemovitosti bez právního důvodu (nájmy již skončily výpověďmi a případná výpovědní doba již uplynula – viz výše). Žalovaný tak má v souladu s ustanovením § 1040 občanského zákoníku právo na ochranu svého vlastnického práva vůči žalobci, neboť žalobce užívá nemovitosti ve vlastnictví žalovaného bez právního důvodu a neoprávněně tak zasahuje do jeho vlastnického práva. Proto je důvodný vzájemný návrh žalovaného na vyklizení nemovitostí a soud mu výrokem V. tohoto rozsudku v plném rozsahu vyhověl.

44. Nad rámec výše uvedeného (obiter dictum) pak soud pro úplnost dodává, že byly naplněny důvody pro výpovědi všech čtyř nájemních smluv bez výpovědní doby. Ve všech čtyřech nájemních smlouvách bylo sjednáno právo pronajímatele vypovědět nájem bez výpovědní doby, porušuje-li nájemce zvlášť závažným způsobem své povinnosti, a tím působí značnou újmu pronajímateli (tento výpovědní důvod odpovídá dikci § 2232 občanského zákoníku). Emailem ze dne 5. 9. 2022 žalovaný vyzval žalobce k okamžité úhradě dlužného nájemného za červenec, srpen a září 2022 za všechny čtyři nájemní smlouvy. Soud k tomuto dodává, že je pravdou, že s nájemným za září žalobce ke dni výzvy nebyl v prodlení (splatnost dne 5. 9., tudíž v prodlení s nájemným za září by byl žalobce až následující den). Žalobce nájemné za červenec a srpen v reakci na výzvu uhradil obratem. Nicméně ke dni vyhotovení výpovědí (14. 11. 2022) byl žalobce opět v prodlení s úhradou nájemného, a to u garážových stání č. [hodnota] a č. [hodnota] a garáže č. [hodnota] za září, říjen a listopad 2022, a u nebytového prostoru č. [hodnota] za říjen a listopad 2022. Soud má tedy za to, že zde byl dán důvod pro výpovědi nájmů bez výpovědní doby, neboť žalobce porušoval zvlášť závažným způsobem své povinnosti (opakovaně, ani přes výzvu, nehradil nájemné ve lhůtě splatnosti) a tím působil značnou újmu pronajímateli (k újmě a argumentaci žalobce více níže). Soud dodává, že aby mohl pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, není jeho povinností vyzývat nájemce k úhradě každého nájemného, jak si žalobce mylně myslí. Nájemce je povinen řádně hradit nájemné ve lhůtě jeho splatnosti i bez výzvy. Pokud tak opakovaně nečiní, a to ani po učiněné výzvě, je pronajímatel oprávněn nájem vypovědět bez výpovědní doby. Soud jen pro úplnost dodává, že z provedeného dokazování plyne, že žalobce nehradil nájemné včas opakovaně, a i v minulosti byl několikrát k úhradě nájemného vyzýván.

45. Co se týče emailové výzvy ze dne 5. 9. 2022, je pravdou, že byl žalobce vyzván k okamžité úhradě dlužného nájemného a nikoliv ve lhůtě přiměřené. Žalovaný nicméně s výpovědí vyčkal až do 14. 11. 2022. Žalobci tedy byla přiměřená lhůta k nápravě jeho chování poskytnuta. Žalobce však své chování nezměnil, neboť včas nezaplatil nájemné ani za září, ani za říjen, ani za listopad 2022. Výzva ze dne 5. 9. 2022 rovněž obsahovala poučení, že pokud žalobce nebude platit nájemné, bude mu dána výpověď. Je pravdou, že zde není výslovně uvedeno, že se bude jednat o výpověď bez výpovědní doby, nicméně takovéto poučení o následcích neuposlechnutí výzvy soud považuje za dostatečné.

46. Co se pak týče újmy pronajímatele, soud považuje opakované nehrazení nájemného včas, resp. opakované hrazení se značným (v projednávané věci i více než dvouměsíčním) prodlením, za značnou újmu. Je pravdou, že dlužné částky k jednotlivým nájemním smlouvám byly v řádu jednotek tisíc Kč, nicméně toto je dáno tím, že měsíční nájemné nebylo nikterak vysoké (za garážová stání č. [hodnota] a č. [hodnota] ve výši 1.735 Kč měsíčně, za garáž č. [hodnota] ve výši 1.729 Kč měsíčně, za nebytový prostor č. [hodnota] společně se zálohami na služby částka 982 Kč měsíčně). Argumentace výší rozpočtu žalovaného (ve stovkách milionů Kč) je pak zcela zcestná, neboť dle této argumentace by vlastně u takto nízkého nájemného nikdy nebyl dopad na žalovaného značný. Nelze pak ani přehlédnout, že újma pronajímateli nevzniká jenom tím, že mu dlužné částky chybí v rozpočtu a nemůže s nimi nakládat, ale i tím, že opakované nehrazení nájemného zatěžuje zaměstnance žalovaného (musí věnovat čas opakovaným kontrolám úhrady nájemného a vyhotovování výzev k úhradě).

47. Vzhledem k výše uvedenému soud uzavírá, že v projednávané věci byly naplněny podmínky pro výpovědi nájmů bez výpovědní doby dle § 2232 občanského zákoníku a i dle § 2228 odst. 4 občanského zákoníku.

48. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., podle něhož účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl. Žalovaný byl ve věci plně úspěšný (žaloba žalobce byla zamítnuta a vzájemnému návrhu žalovaného bylo vyhověno), a proto mu soud na náhradě nákladů řízení přiznal náhradu zaplaceného soudního poplatku ve výši 20.000 Kč a paušální náhradu nákladů dle § 151 odst. 3 o. s. ř. a dle § 1 odst. 3 a § 2 odst. 3 vyhlášky č. 254/2015 Sb., a to za pět úkonů (vyjádření a vzájemný návrh ze dne 14. 4. 2023, vyjádření ze dne 15. 6. 2023, dvakrát účast na jednání dne 28. 11. 2023 – jednání trvalo déle než 2 hodiny, účast na jednání dne 13. 2. 2024) po 300 Kč.

Poučení