44 C 53/2017 - 277

Rubrum

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudkyní Mgr. Kamilou Bryolovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce]., IČO [IČO žalobce] sídlem [Adresa žalobce] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovaným: 1. [Jméno žalované A], narozený [Datum narození žalované A] bytem [Adresa žalované C] 2. [Jméno žalované C], narozená [Datum narození žalované C] bytem [Adresa žalované C] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o stanovení povinnosti uzavřít smlouvu takto:

Výrok

I. Žalovaní jsou povinni do 3 dnů od právní moci rozsudku uzavřít s žalobcem kupní smlouvu tohoto znění: manželé [Jméno žalované A], r. č. [RČ] a [Jméno žalované C], r. č. [RČ] oba bytem [adresa], [Jméno žalované B] [Anonymizováno], PSČ: [Anonymizováno] jako prodávající a [právnická osoba]., IČO: [IČO žalobce] se [adresa], PSČ: [adresa] zastoupena [jméno FO], předsedou výboru jako kupující

I. Prodávající prohlašují, že mají ve společném jmění manželů stavbu č.e. [Anonymizováno]-[Anonymizováno] [Anonymizováno] na pozemcích parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] zapsanou u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrálního pracoviště [adresa] na listu vlastnictví číslo [hodnota] pro katastrální území [adresa], obec [adresa].

II. Prodávající touto smlouvou prodávají kupující nemovitost specifikovanou v článku I. této smlouvy se všemi součástmi a příslušenstvím, se všemi právy a povinnostmi s touto nemovitostí spojenými, se stejnými právy a povinnostmi, jak ji prodávající užívali, případně užívat byli oprávněni. Kupující výše specifikovaný předmět prodeje do svého výlučného vlastnictví přijímá a kupuje.

III. Vzájemně dohodnutá kupní cena převáděné nemovitosti podle této kupní smlouvy činí 50 000 Kč (slovy: padesát tisíc korun českých). Kupující se zavazuje uhradit kupní cenu ve výši 50 000 Kč na bankovní účet prodávajících č. [č. účtu], a to ve lhůtě do 10 dnů ode dne podpisu této smlouvy. Nesloží-li kupující celou kupní cenu na účet prodávajících ve sjednané lhůtě, jsou prodávající oprávněni od této smlouvy odstoupit. Účastníci prohlašují, že cena byla sjednána dohodou v souladu s ustanoveními zák. č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, ve výši ceny obvyklé.

IV. Prodávající prohlašují, že předmětnou nemovitou věc na nikoho jiného nepřevedli a že na ní jinak neváznou žádné dluhy, břemena, zástavní nebo jiná věcná práva nebo jiné právní vady. Prodávající dále prohlašují, že předmětná nemovitá věci ani její část nejsou předmětem pachtu, nájmu, podnájmu nebo výpůjčky, ani že k nim třetí osobě nezřídili jiné užívací právo.

V. Účastníci se dohodli, že nebezpečí škody na nemovité věci přechází na kupující okamžikem zahájení vkladového řízení podle této smlouvy.

VI. Vlastnictví k převáděné nemovité věci přejde na kupující dnem vkladu vlastnického práva do katastru nemovitostí. Do té doby jsou účastníci svými smluvními projevy vázáni.

VII. Náklady této smlouvy a poplatek za vklad vlastnického práva zaplatí kupující. Účastníci se dále dohodli, že poplatníkem daně z nabytí nemovitých věci bude kupující.

VIII. Na základě této smlouvy bude v katastru nemovitostí pro obec [adresa], katastrální území [adresa] na příslušném listu vlastnictví zapsáno vlastnické právo k budově č. e. [Anonymizováno] – [Anonymizováno] [Anonymizováno] pro [právnická osoba].

IX. Účastníci prohlašují, že tato smlouva byla sepsána podle jejich pravé a svobodné vůle, nikoliv v tísni, pod nátlakem či za nápadně nevýhodných podmínek. Na důkaz tohoto připojují své podpisy. V ____________ dne _____________ V ____________ dne___________ Prodávající: Kupující: ____________________ ____________________________ [Jméno žalované A] [právnická osoba], předseda výboru [právnická osoba]. ____________________ [Jméno žalované C]

II. Žalovaní jsou povinni společně a nerozdílně nahradit žalobci náklady řízení ve výši 48 711,50 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupkyně žalobce.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou domáhal uložení povinnosti žalovaným uzavřít kupní smlouvu uvedenou ve výroku I. rozsudku. V odůvodnění uvedl, že je spoluvlastníkem pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Na tomto pozemku se z 94 % nachází stavba č. e. [Anonymizováno], [Anonymizováno] [Anonymizováno], stojící na pozemcích p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Žalobce z katastru nemovitostí zjistil, že stavba č. e. [Anonymizováno] byla dosavadním vlastníkem převedena do vlastnictví žalovaných, a to kupní smlouvou ze dne 11. 9. 2014. Podle § 3056 občanského zákoníku bylo povinností prodávajícího učinit nabídku ke koupi chaty předkupníkovi, tj. mj. žalobci. Prodávající však žalobci žádnou nabídku neučinil, čímž došlo k porušení předkupního práva. Žalobce svolal členskou schůzi, na niž pozval i ostatní spoluvlastníky dotčeného pozemku, na které členové žalobce a další spoluvlastníci pozemku mj. odsouhlasili, aby práva a povinnosti vyplývající z předkupního práva uplatnil žalobce. Žalobce dále oslovil doporučeným dopisem ostatní spoluvlastníky, kteří se schůze neúčastnili a jejichž adresa byla žalobci známa, aby sdělili stanovisko stran uplatnění předkupního práva. Dle vyjádřeného stanoviska ostatních spoluvlastníků bylo sjednáno, že předkupní právo bude uplatňovat žalobce. Před podáním žaloby se žalobce obrátil na žalované dopisem doručeným dne 16. 1. 2017, kterým uplatnil své předkupní právo podle § 2144 občanského zákoníku, a kterým žalované vyzval k uzavření kupní smlouvy za podmínek sjednaných mezi žalovanými a původním převodcem. Současně žalobce připojil návrh kupní smlouvy. Žalovaní však k podpisu kupní smlouvy nepřistoupili.

2. Žalovaní žalobní nárok neuznali. Učinili nesporným, že byla uzavřena kupní smlouva ze dne 11. 9. 2014, na základě které žalovaní do svého společného jmění manželů nabyli [Anonymizováno] č. e. [Anonymizováno], stojící na pozemcích p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], a to za kupní cenu 50 000 Kč. Žalovaní tvrdili, že nedošlo k porušení předkupního práva, neboť žalovaní byli k datu uzavření kupní smlouvy vlastníky jednoho z pozemků, na kterých stavba stojí, a to pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Rovněž jim tedy náleželo předkupní právo dle § 3056 občanského zákoníku. Pokud by tedy mělo být žalobě vyhověno, znamenalo by to porušení předkupního práva žalovaných. Žalovaní neviděli žádného důvodu, proč by měla být dána přednost předkupnímu právu žalobce před předkupním právem žalovaných. Žalovaní dále namítali, že kupní cena byla sjednána v nízké výši z důvodu vzájemné spolupráce mezi žalovanými a prodávajícím a z důvodu společného užívání nemovitosti, při níž žalovaní provedli do nemovitosti řadu investic. V době uzavření kupní smlouvy byla stavba ve špatném technickém stavu. V prosinci 2014 kontaktovala žalované zástupkyně žalobce ve věci tvrzeného předkupního práva, na což žalovaní reagovali sdělením ze dne 19. 12. 2014. Na tento dopis již nebylo ze strany žalobce reagováno. S ohledem na nečinnost žalobce provedli žalovaní do nemovitosti četné investice. Nemovitost opravili, odstranili z lokality komunální odpad, umístili na ni solární panely a příslušenství nemovitosti využili pro realizaci větrné elektrárny. Teprve po tomto zhodnocení žalobce dopisem ze dne 16. 1. 2017 uplatnil předkupní právo a požadoval koupi nemovitosti. Toto jednání žalobce, který dva roky vyčkával, než žalovaní nemovitost zhodnotí a teprve následně uplatnil svůj nárok u soudu, považují žalovaní za nemravné, bezohledné a nepoctivé, neboť žalobce se pouze snaží dosáhnout převodem majetkového prospěchu a obohatit se na majetku žalovaných.

3. Rozsudkem ze dne 26. 9. 2017 č. j. 44 C 53/2017-87 soud I. stupně žalobu zamítl s odůvodněním, že k porušení zákonného předkupního práva žalobce nedošlo, neboť mu ani nevzniklo. Konstatoval, že v dané věci nelze § 3059 o. z. použít, neboť nelze sjednotit právní režim pozemku a stavby, pokud nelze užít ustanovení o přestavku. Rozsudkem Krajského soudu v Brně - pobočky ve Zlíně ze dne 17. 1. 2019 č. j. 58 Co 5/2018-120 byl rozsudek soudu I. stupně potvrzen. Proti rozsudku odvolacího soudu bylo žalobcem podáno dovolání. Nejvyšší soud rozsudkem ze dne 24. 11. 2020 č. j. 22 Cdo 1952/2019-148 rozsudky soudů obou stupňů zrušil a věc vrátil k dalšímu řízení s odůvodněním, že judikatura Nejvyššího soudu vychází ze závěru, podle něhož se stavba stane součástí pozemku, na kterém se nachází z převážné části. Ve vztahu k přesahům stavby na další pozemky se použijí ustanovení o přestavku potud, že jejich podmínky splněny buď budou anebo nebudou, ale i v takovém případě je stavba součástí pozemku, na kterém převážně leží. Z uvedeného tak vyplývá, že se zakládá zákonné předkupní právo podle § 3056 odst. 1 o. z. mezi vlastníkem stavby a vlastníkem toho pozemku, na kterém je převážná část stavby, a to bez ohledu na to, zda vzhledem k přesahům stavby na další pozemky budou splněny podmínky pro použití ustanovení o přestavku. Nejprve však musí být najisto zjištěno, zda jsou dány zákonné důvody pro uplatnění předkupního práva jen jedním ze spoluvlastníků.

4. Rozsudkem č.j. 44 C 53/2017-188 ze dne 15. 6. 2021 soud žalobě žalobce vyhověl. Uzavřel, že žalobce sice netvrdil ani neprokázal vyjádření nezájmu ostatních spoluvlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] k uplatnění předkupního práva, nicméně předkupní může své předkupní právo uplatnit v obecné promlčecí době 3 let (§ 659 o. z.) a provedeným dokazováním bylo zjištěno, že žádný ze zbývajících spoluvlastníků se u soudu svého retraktního práva ve 3leté promlčecí době nedomáhal a nedomáhá, proto soud uzavřel, že toto právo bylo u všech zbývajících spoluvlastníků promlčeno, pročež dle § 2141 o. z. žalobce mohl k datu rozhodnutí soudu uplatnit své předkupní právo v celku. Soud neshledal rozpor s dobrými mravy v prodlevě žalobce při uplatnění svého nároku ani v tom, že by kupní cena měla být modifikována vzájemnou spoluprací a investicemi žalovaných. Úvahu o tom, jakou by požadoval původní vlastník kupní cenu vůči jinému kupujícímu soud označil za bezvýznamnou, neboť při realizaci předkupního práva je třeba vycházet z úplaty zaplacené koupěchtivým. Důkazy k prokazování péče o chatu žalovanými tak soud pro nadbytečnost neprováděl.

5. Rozsudkem Krajského soudu v Brně – pobočky ve Zlíně č.j. 58 Co 196/2021-221 ze dne 9. 6. 2022 byl rozsudek č.j. 44 C 53/2017-188 ze dne 15. 6. 2021 potvrzen.

6. Nejvyšší soud v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 2018/2022-243 ze dne 22. 8. 2023 shledal dovolání žalovaných důvodným ve vztahu k námitce, že odvolací soud neposoudil všechna vedlejší ujednání kupní smlouvy a rozhodl o uložení povinnosti s jedinou podmínkou, a to uhrazení kupní ceny, aniž by se zabýval všemi podmínkami koupě dle § 2149 o.z., které byly žalovanými tvrzeny, a zrušil rozsudek odvolacího soudu. Odvolací soud usnesením č.j. 58 Co 196/2021-251 ze dne 16. 11. 2023 zrušil prvostupňový rozsudek č.j. 44 C 53/2017-188 ze dne 15. 6. 2021, jenž všechny podmínky koupě taktéž nezohlednil.

7. Soud postupoval v souladu se závěry dovolacího a odvolacího soudu a podmínky, za kterých žalovaní chatu koupili (vedle zaplacení kupní ceny) zjišťoval.

8. Ve shodě s předchozím rozsudkem zdejšího soudu č.j. 44 C 53/2017-188 soud dospěl k následujícímu závěru o skutkovém stavu. Žalovaní jako kupující a [jméno FO] jako prodávající uzavřeli dne 12. 9. 2014 kupní smlouvu, dle které žalovaní koupili stavbu č. e. [Anonymizováno], stojící na pozemcích p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], za kupní cenu 50 000 Kč (kupní smlouva ze dne 12. 9. 2014). Stavba č. e. [Anonymizováno] byla k datu 23. 8. 2017 zapsána na listu vlastnictví č. [hodnota] ve společném jmění žalovaných, a to na základě kupní smlouvy ze dne 12. 9. 2014. Stavba č. e. [Anonymizováno] stojí na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], který je zapsán na listu vlastnictví č. [hodnota] a na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o výměře 2 m2, který je zapsán na listu vlastnictví č. [hodnota] a je ve společném jmění žalovaných (výpis z katastru nemovitostí – LV [Anonymizováno]). Pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o velikosti 33 m2 je zapsán na listu vlastnictví č. [hodnota] v podílovém vlastnictví velkého množství spoluvlastníků. Členská schůze žalobce, která se konala dne 6. 2. 2016 a na níž byli přítomni jak její členové, tak i nečlenové – spoluvlastníci pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], schválila, že předkupní právo při prodeji chaty panem [jméno FO] žalovaným bude k uvedené nemovitosti uplatňovat žalobce (zápis z části výroční členské schůze [právnická osoba] ze dne 6. 2. 2016). Z prezenční listiny připojené k zápisu z členské schůze lze vyčíst přítomnost či nepřítomnost jednotlivých členů i dalších spoluvlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] na členské schůzi dne 6. 2. 2016 (prezenční listina). Nepřítomným členům i nečlenům byl následně předán oproti podpisu, případně zaslán poštou dopis oznamující porušení předkupního práva vlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] na základě kupní smlouvy ze dne 11. 9. 2014 se sdělením, že žalobce své předkupní právo u žalovaných i u [jméno FO] uplatnil. Adresáti byli vyzváni, aby do 15 dnů od doručení výzvy sdělili, zda budou uplatňovat své předkupní právo s tím, že nebude-li na výzvu reagováno, bude to žalobce považovat za souhlas, aby předkupní právo uplatnil žalobce (výzva – uplatnění předkupního práva ze dne 20. 10. 2016). Výzva byla předána osobně [jméno FO], [adresa] [jméno FO], městu [adresa], poštou byla doručena [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], Ireně a [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO]. [právnická osoba] žalobci sdělil, že po projednání v jeho vnitřních orgánech bylo rozhodnuto o odmítnutí uplatnění předkupního práva (vyjádření k nabídce na uplatnění předkupního práva). Co se týče dalších spoluvlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], kteří byli ke dni 11. 9. 2014 zapsáni na listu vlastnictví č. [hodnota] (výpis z katastru nemovitostí k datu 11. 9. 2014 – LV [Anonymizováno]), právním nástupcem [tituly před jménem] [jméno FO] se stal [jméno FO] (usnesení soudu o vypořádání SJM a o dědictví Okresního soudu v [Anonymizováno] [Anonymizováno] D-[Anonymizováno]/[Anonymizováno]-[Anonymizováno] ze dne 20. 4. 2016) a výzva tak byla žalobcem doručena jemu (dodejka), [jméno FO] darovala svůj podíl paní [jméno FO] (darovací smlouva ze dne 8. 10. 2014), která se účastnila členské schůze dne 6. 2. 2016 (prezenční listina), [jméno FO] převedl svůj podíl na pana [jméno FO] (kupní smlouva ze dne 18. 11. 2014), který se rovněž účastnil členské schůze (prezenční listina). [právnická osoba] převedl svůj podíl na žalobce (kupní smlouva ze dne 2. 12. 2014). Žalobce sdělil 1. žalovanému, že kupní smlouvou ze dne 12. 9. 2014 bylo porušeno předkupní právo žalobce, neboť stavba se nachází z 33 m2 na pozemku žalobce a pouze z 2 m2 na pozemku žalovaných. Zároveň žalovaného vyzval, aby za příslušnou úplatu odpovídající podílu předkupních práv všech spoluvlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] žalovaní převedli odpovídající podíl na stavbě na žalobce (dopis ze dne 11. 12. 2014). Žalovaný žalobci v reakci na jeho dopis sdělil, že předkupní právo měl rovněž a prodejem stavby žalovanému nedošlo k žádnému omezení, upření či znehodnocení předkupního práva žalobce. Toto zůstává zachováno a žalovaní se jím v případě zamýšleného prodeje budou řídit (dopis ze dne 19. 12. 2014). Žalobce následně dne 16. 1. 2017 vyzval oba žalované k uzavření připojené kupní smlouvy, jejíž znění je ve výroku I. rozsudku (uplatnění předkupního práva dle dohody spoluvlastníků). Provedenou lustrací systému ISAS nebyla zjištěna žádná řízení, jimiž by se někdo z podílových spoluvlastníků domáhal spoluvlastnického retraktního práva (záznam ze dne 14. 6. 2021). Aktuálně je stavba č. e. [Anonymizováno] zapsána ve vlastnictví žalobce na listu vlastnictví č. [hodnota], a to na základě smlouvy kupní dle rozsudku Okresního soudu ve Zlíně č.j. 44 C 53/2017-188 ze dne 7. 7. 2022 (výpis z katastru nemovitostí – LV [Anonymizováno]).

9. Podle § 3056 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“), vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ke dni nabytí účinnosti tohoto zákona, má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. Předkupní právo vlastníka pozemku se vztahuje i na podzemní stavbu na stejném pozemku, která je příslušenstvím nadzemní stavby. K ujednáním vylučujícím nebo omezujícím předkupní právo se nepřihlíží.

10. Podle § 3059 o. z., je-li stavba zřízena na několika pozemcích, použijí se § 3056 až 3058 jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. Stane-li se stavba součástí tohoto pozemku, použije se ve vztahu k pozemkům, na něž části stavby přesahují, ustanovení o přestavku.

11. Podle § 2141 o. z., náleží-li předkupní právo několika osobám společně, mohou je uplatnit jen v celku. Zanikne-li však předkupní právo některé z nich, nebo neuplatní-li je, mohou zbývající předkupníci předkupní právo uplatnit v celku.

12. Podle § 2149 o.z. předkupník zaplatí kupní cenu ve výši nabídnuté koupěchtivým a splní podmínky nabídnuté koupěchtivým vedle kupní ceny. Zavázal-li se koupěchtivý k vedlejšímu plnění, které předkupník poskytnout nemůže, zaplatí prodávajícímu jeho hodnotu. Nelze-li vedlejší plnění vyrovnat ani odhadní cenou, předkupní právo zanikne; to neplatí, byla-li by smlouva s koupěchtivým podle rozumného očekávání uzavřena i bez závazku k vedlejšímu plnění.

13. Právní hodnocení je následující. Podle § 3056 o. z. vlastník pozemku, na němž je zřízena stavba, která není podle dosavadních právních předpisů součástí pozemku a nestala se součástí pozemku ani ke dni nabytí účinnosti o. z., má ke stavbě předkupní právo a vlastník stavby má předkupní právo k pozemku. V daném případě byl v době prodeje stavby č. e. [Anonymizováno], která stojí na pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno], oba v k. ú. [adresa], vlastníkem stavby [jméno FO], pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno][Anonymizováno]byl ve společném jmění žalovaných a pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] byl ve spoluvlastnictví žalobce a dalších subjektů. Cit. ustanovení však bez dalšího na danou situaci nedopadá, neboť lze uplatnit pouze v případě, kdy se celá stavba nachází na jednom pozemku. Na danou situaci však dopadá ustanovení § 3059 o. z., dle něhož pokud je stavba zřízena na několika pozemcích, použije se ust. § 3056 až 3058 o. z. jen ve vztahu k pozemku, na němž je převážná část stavby. To mimo jiné znamená, že zákonné předkupní právo podle § 3056 o. z. se zakládá mezi vlastníkem stavby a vlastníkem toho pozemku, na němž je převážná část stavby.

14. Provedeným dokazováním bylo zjištěno, že předmětná stavba stojí na pozemcích p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o velikosti 33 m2 a p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] o velikosti 2 m2. S ohledem na shora uvedené je tak třeba uzavřít, že předkupní právo vlastníkovi menšího pozemku, tj. pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], vůbec nevzniklo. Naopak bylo porušeno předkupní právo vlastníka většího pozemku, tj. pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], když tomuto vlastníkovi (podílovým spoluvlastníkům) nebyla předmětná stavba před jejím zamýšleným převedením do vlastnictví (společného jmění) žalovaných řádně nabídnuta ke koupi. V tomto řízení však uplatnil předkupní právo ke stavbě pouze žalobce, přičemž z výpisu z katastru nemovitostí (LV [Anonymizováno]) ze dne 11. 9. 2014 (den předcházející uzavření kupní smlouvy o převodu vlastnického práva ke stavbě) bylo zjištěno, že pozemek p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] byl v době převodu vlastnického práva ke stavbě v podílovém spoluvlastnictví mnoha subjektů. Co se týče samotné realizace předkupního práva, vzhledem k absenci podrobnější úpravy výkonu věcného předkupního práva je třeba aplikovat ustanovení o smluvním předkupním právu (usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 10. 2015, sp. zn. 22 Cdo 2407/2015).

15. Podle § 2145 o. z. platí, že pokud věděl koupěchtivý o předkupním právu nebo musel-li o něm vědět, smlouva je uzavřena s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. To pak znamená, že pokud prodávající neučiní předkupníkovi nabídku na uplatnění předkupního práva, má předkupník právo domáhat se vůči koupěchtivému (nyní již v pozici právního nástupce povinného z předkupního práva), který nemovitost nabyl, aby mu nemovitou věc, resp. podíl k ní za příslušnou úplatu převedl.

16. V daném případě, kdy se jedná o nemovitou věc zapsanou v katastru nemovitostí, tj. ve veřejně přístupném seznamu, žalovaní jakožto koupěchtiví museli o předkupním právu spoluvlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] vědět, a proto uzavřeli s prodávajícím [jméno FO] smlouvu s rozvazovací podmínkou uplatnění předkupního práva. [jméno FO] jakožto prodávající předkupníkům, tj. spoluvlastníkům pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa], nabídku na uplatnění předkupního práva neučinil, pročež mají předkupníci právo domáhat se vůči koupěchtivému (žalovaným), aby jim byla předmětná věc (tj. stavba č. e. [Anonymizováno]) převedena za stejných podmínek, za jakých byla převedena koupěchtivému. Žalovaní při jednání soudu dne 15. 6. 2021 argumentovali tím, že prodávající měl žalobce kontaktovat a nabídnout mu uplatnění předkupního práva, avšak na toto žalobce nereagoval, a dále se měl u žalobce ujišťovat i bratr žalovaného, přičemž předseda výboru žalobce se měl dokonce předkupního práva vzdát. Argumentace o aktivitě prodávajícího je novotou po koncentračním bodu, ke které soud nemůže přihlížet. V případě aktivity bratra žalovaného, [tituly před jménem] [jméno FO], žalovaní již při jednání 26. 9. 2017 uvedli, že žalovaný prostřednictvím svého bratra jednal s žalobcem, kdy se dotazovali, zda má žalobce námitky ke koupi nemovitosti a zda žalovaný může nemovitost koupit a [Anonymizováno]. [jméno FO] měl sdělit, že proti tomu nic nemá. Takovou argumentaci ovšem soud považuje za účelovou a rozpornou s postupem žalovaných, kteří ve svém přípisu zaslaném prostřednictvím jejich zástupce žalobci 19. 12. 2014 doslova uvádí, že „předkupní právo jsem měl (žalovaný) v dané věci z pohledu zákona stejná já, jako i Váš klient“ a pokud měl žalobce o chatu zájem, měl „přesvědčit nějakým způsobem stávajícího majitele o prodeji tohoto objektu právě jemu“. Textace tohoto přípisu se věnuje také údajně hulvátskému jednání předsedy výboru žalobce, přičemž lze usuzovat, že pokud by se skutečně žalobce, resp. předseda jeho výboru, předkupního práva vzdal při jednáních s bratrem žalovaného, obsahoval by dopis takovou informaci, když žalovaný považoval za potřebné řešit dobytek žalobce, anebo chyby v psaní jeho křestního jména. V této souvislosti navíc nelze přehlížet, že vzdání se předkupního práva má prokazovat bratr žalovaného, nikoliv původní prodejce. Jestliže se tedy i [právnická osoba] předkupního práva měl směrem k [tituly před jménem] [jméno FO] vzdát, nemohlo to přivodit právní následky, neboť [tituly před jménem] [jméno FO] nebyl vlastníkem předmětné stavby.

17. Co se pak týče uplatnění předkupního práva, je třeba vycházet z ust. § 2141 o. z., dle něhož náleží-li předkupní právo několika osobám společně, mohou je uplatnit jen v celku. Zanikne-li však předkupní právo některé z nich, nebo neuplatní-li je, mohou zbývající předkupníci předkupní právo uplatnit v celku. K tomuto soud nejprve uvádí, že vzhledem k tomu, že žalobce ke dni podání žaloby a ani později v průběhu řízení netvrdil a nepředložil důkazy k prokázání nezájmu všech ostatních spoluvlastníků předkupní právo uplatnit, nemohla by být žaloba úspěšná, neboť za takových okolností žalobce sám nemá aktivní legitimaci. Nicméně vzhledem k tomu, že předkupník může své předkupní právo uplatnit v obecné promlčecí době 3 let (§ 659 o. z.) a provedeným dokazováním bylo zjištěno, že nikdo další z podílových spoluvlastníků pozemku p. č. [Anonymizováno]/[Anonymizováno] v k. ú. [adresa] se v soudním řízení svého retraktního práva nedomáhal a nedomáhá, soud uzavřel, že toto právo bylo u všech zbývajících spoluvlastníků promlčeno uplynutím této tříleté promlčení doby, pročež ke dni vyhlášení rozsudku tak mohl žalobce toto právo uplatnit dle § 2141 o. z. vcelku. Byť žalobce uplatnil svůj nárok v době, kdy se ještě některý z podílových spoluvlastníků mohl předkupního práva sám domáhat, tedy žalobce nemohl uplatnit nárok vcelku (jak upozornili správně žalovaní), k okamžiku rozhodnutí soudu (§ 154 odst. 1 o. s. ř.) to již možné bylo, když předkupní právo ostatním předkupníkům zaniklo, a proto se žalobce mohl předkupního práva domáhat vcelku.

18. V souladu s pokynem Nejvyššího i odvolacího soudu byl soud připraven zjišťovat dle § 2149 o. z. všechny podmínky kupní smlouvy, za kterých žalovaní chatu od [jméno FO] koupili a za tímto účelem žalované písemně vyzval usneseními č.j. 44 C 53/2017-256 ze dne 3. 4. 2024 a č.j. 44 C 53/2017-258 ze dne 5. 6. 2024. Žalovaní reagovali sdělením ze dne 19. 6. 2024, že co do tvrzení a navrhovaných důkazů zcela odkazují na svá předchozí vyjádření a navrhují podanou žalobu zamítnout. Současně upozornili na skutečnost, že soud je povinen rozhodovat dle stavu ke dni vyhlášení rozsudku a žalovaní v současné době nejsou evidováni v katastru nemovitostí jako vlastníci předmětné nemovitosti. K tomu nechť si soud opatří aktuální výpis LV. Zároveň se žalovaní z nařízeného jednání omluvili s tím, že souhlasili s projednáním a rozhodnutím v jejich nepřítomnosti. Tvrzení žalovaných vyjádřená v předchozích vyjádřeních jsou však pouze velmi obecná (soudy se jimi dosud nezabývaly, neboť je považovali za irelevantní), kdy žalovaní poukazovali na bližší vztahy s prodávajícím, na společné užívání chaty a na investice, které měli žalovaní činit. Byly-li součástí podmínek koupě nějaká konkrétní plnění či konkrétní investice ze strany žalovaných (vedle kupní ceny), pak tyto podmínky je třeba nejprve dostatečně určitě tvrdit a teprve následně prokazovat. Břemeno tvrzení ve vztahu k těmto podmínkám nesou žalovaní a je třeba uzavřít, že břemeno tvrzení žalovaných zůstalo neuneseno. Žalovaní by byli řádně poučeni dle § 118a odst. 1 o.s.ř., pokud by se nařízeného jednání zúčastnili. Svou neúčastí se žalovaní sami vzdali práva být poučeni, která konkrétní tvrzení je třeba doplnit (a následně ke kterým tvrzením je třeba označit důkazy), včetně poučení o následcích nesplnění výzvy soudu ve formě neunesení břemene tvrzení (či břemene důkazního). Další podmínky koupě (nad rámec podmínek vyjádřených v kupní smlouvě) tedy v řízení nebyly dostatečně tvrzeny, nebyly tudíž ani prokazovány. Soud proto (stejně jako při předchozím rozhodnutí) vyšel ze znění písemné kupní smlouvy a žalobě vyhověl tak, že žalované zavázal k uzavření kupní smlouvy (jež je citována ve výroku I. rozsudku) s žalobcem.

19. Na výsledném rozhodnutí nemohla nic změnit ani námitka žalovaných, že v katastru nemovitostí je jako vlastník chaty zapsán žalobce (viz výpis z katastru nemovitostí – LV č. [hodnota]), neboť je tam napsán na základě rozsudku kupní smlouvy dle Okresního soudu ve Zlíně č.j. 44 C 53/2017-188 ze dne 15. 6. 2021 ve spojení s rozsudkem Krajského soudu v Brně – pobočky ve Zlíně č. j. 58 Co 196/2021-221 ze dne 9. 6. 2022, jež byly následně zrušeny (rozsudek krajského soudu byl zrušen Nejvyšším soudem a rozsudek okresního soudu by zrušen odvolacím soudem).

20. Rozpor s dobrými mravy při uplatnění žalobního nároku soud neshledal, když v daném případě výkon práva žalobce nevede k nepřijatelným důsledkům projevujícím se jak mezi účastníky, tak na postavení některého z nich navenek, přičemž prodleva v uplatnění nároku nemůže jít k tíži žalobce, uplatnil-li nárok ještě v průběhu zákonné lhůty. Rozpor s dobrými mravy pak soud neshledal ani v tom, že by kupní cena dle § 2144 o. z. měla být deformována vzájemnou spolupráci a investicemi žalovaných.

21. Soud neprovedl důkaz výslechem [jméno FO] a [jméno FO], jež měly prokazovat, že nesouhlasily s tím, aby předkupní právo za žalobce uplatňoval [právnická osoba]. Samy právo retraktu v zákonné lhůtě nevyužily, přičemž jejich údajný nesouhlas, aby předkupní právo uplatnil žalobce, proto nemá význam. [jméno FO] měl být vyslechnut k existenci smluvního předkupního práva, nikoliv k okolnostem uzavírání smlouvy, v tomto kontextu tedy byl jeho výslech nadbytečný, jiné skutečnosti neměly být jeho výslechem prokazovány. Výslech svědka [jméno FO], který byl navržen k prokázání péče žalovaných o chatu (tedy zřejmě i k prokázání investic žalovaných) soud neprovedl, neboť investice žalovaných a případná jiná vedlejší ujednání kupní smlouvy vedle kupní ceny nebyly žalovanými dostatečně tvrzeny, nebylo tedy k čemu provádět dokazování. Soud pak neprovedl ani výslech předsedy výboru žalobce [Anonymizováno]. [jméno FO], jehož výslech hodnotil jako nadbytečný, neboť měl vylučovat vzdání se předkupního práva, které nekoresponduje sdělení samotných žalovaných z prosince 2014.

22. Soud tak žalobě vyhověl a zavázal žalované k uzavření kupní smlouvy s žalobcem, a to ve znění uvedeném ve výroku I. tohoto rozsudku. Jestliže žalovaní namítají, že mělo být žalováno na nahrazení projevu vůle, podotýká soud, že je na žalobci, jak nárok uplatní (srov. rozsudek Nejvyššího soudu České republiky ze dne 19. 9. 2007, sp. zn. 22 Cdo 1875/2005).

23. Žalobce byl ve věci zcela úspěšným, proto mu podle § 142 odst. 1 o. s. ř. vůči žalovaným vzniklo právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Žalobci vznikly účelně vynaložené náklady řízení ve výši 48 711,50 Kč. Tyto sestávají ze zaplacených soudních poplatků v celkové výši 18 000 Kč, odměny za zastupování advokátem ve výši 15 000 Kč [10 × 1 500 Kč dle § 9 odst. 1 a § 7 bod 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, v účinném znění (dále jen adv. tar.) za 10 úkonů právní služby: příprava a převzetí dle § 11 odst. 1 písm. a) adv. tar., předžalobní výzva dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., žaloba dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., účast při jednání dne 26. 9. 2017 dle § 11 odst. 1 písm. g) adv. tar., odvolání dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., účast při jednání odvolacího soudu dne 17. 1. 2019 dle § 11 odst. 1 písm. g) adv. tar, dovolání dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., účast u jednání dne 15. 6. 2021 dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., účast u jednání odvolacího soudu dne 9. 6. 2022 dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar., účast u jednání dne 12. 9. 2024 dle § 11 odst. 1 písm. d) adv. tar.], náhrady hotových výdajů ve výši 3 000 Kč [tj. 10× 300 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 adv. tar. příslušející k 10 úkonům právní služby], náhrady za promeškaný čas ve výši 2 600 Kč (tj. 26 půlhodin × 100 Kč dle § 14 odst. 1 a 3 adv. tar. za čas strávený cestou k jednání ve dnech 26. 9. 2017, 17. 1. 2019, 15. 6. 2021, dne 9. 6. 2022 a dne 12. 9. 2024 a zpět), náhrady cestovného dle § 13 odst. 1, 5 adv. tar. ve výši 798,80 Kč (náhrada za dopravu zástupce žalobce k jednání u OS Zlín dne 26. 9. 2017 osobním vozem [jméno FO] [jméno FO], reg. zn. [SPZ], z [adresa] a zpět při ujeté vzdálenosti celkem 154 km, spotřebě pro kombinovaný provoz 4,5 l/100 km, ceně 28,60 Kč za 1 l pohonné hmoty a sazbě základní náhrady za 1 km jízdy 3,90 Kč), ve výši 864,20 Kč (náhrada za dopravu zástupce žalobce k jednání u KS Brno - pobočka Zlín, dne 17. 1. 2019 stejným osobním vozem, při ujeté vzdálenosti celkem 154 km, spotřebě pro kombinovaný provoz 4,5 l/100 km, ceně 33,60 Kč za 1 l pohonné hmoty a sazbě základní náhrady za 1 km jízdy 4,10 Kč), ve výši 866,10 Kč (náhrada za dopravu zástupce žalobce k jednání u OS Zlín dne 15. 6. 2021 stejným osobním vozem, při ujeté vzdálenosti celkem 154 km, spotřebě pro kombinovaný provoz 4,5 l/100 km, ceně 27,20 Kč za 1 l pohonné hmoty a sazbě základní náhrady za 1 km jízdy 4,40 Kč, ve výši 1 050,20 Kč (náhrada za dopravu zástupce žalobce k jednání u KS Brno - pobočka Zlín dne 9. 6. 2022 osobním vozem [jméno FO] [jméno FO], reg. zn. [SPZ], z [adresa] a zpět při ujeté vzdálenosti celkem 154 km, spotřebě pro kombinovaný provoz 4,5 l/100 km, ceně 47,10 Kč za 1 l pohonné hmoty a sazbě základní náhrady za 1 km jízdy 4,70 Kč), ve výši 1 202,11 Kč (náhrada za dopravu zástupce žalobce k jednání u OS Zlín dne 12. 9. 2024 osobním vozem [jméno FO] [Anonymizováno], reg. zn. [SPZ], z [adresa] a zpět při ujeté vzdálenosti celkem 154 km, spotřebě pro kombinovaný provoz 4,9 l/100 km, ceně 38,70 Kč za 1 l pohonné hmoty a sazbě základní náhrady za 1 km jízdy 5,60 Kč), tj. celkem ve výši 4 781,41 Kč, a náhrady za daň z přidané hodnoty ve výši 5 330,10 Kč (21 % z odměny za zastupování a náhrad hotových výdajů) dle § 137 odst. 3 o. s. ř. Náhradu nákladů řízení jsou žalovaní, jež jsou ve věci nerozlučnými společníky, povinni společně a nerozdílně zaplatit dle § 149 odst. 1 o. s. ř. k rukám zástupkyně žalobce.

24. Stanovené platební povinnosti soud v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. uložil splnit do tří dnů od právní moci rozsudku, neboť v řízení nevyšly najevo okolnosti, které by odůvodňovaly stanovení lhůty delší.

Poučení