46 C 101/2020-409

Rubrum

Okresní soud ve Zlíně rozhodl samosoudcem Mgr. Tomášem Pavlíčkem ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 46 066 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Řízení se v části, v níž se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení zákonných úroků z prodlení ve výši 10% p. a. z částky 31 947 Kč od 28. 12. 2019 do 13. 1. 2020, zastavuje.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci zákonný úrok z prodlení ve výši 10% p. a. z částky 1 115,47 Kč od 28. 12. 2019 do 20. 7. 2021, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žaloba, kterou se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částky 1 115,47 Kč a částky 44 950,53 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10% p. a. z částky 44 950,53 Kč od 28. 12. 2019 do zaplacení, se zamítá.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 14 782,66 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného.

V. Žalobce je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu ve Zlíně 62 % nákladů řízení vzniklých státu, jejichž výše a splatnost bude určena v samostatném usnesení.

VI. Žalovaný je povinen nahradit České republice na účet Okresního soudu ve Zlíně 38 % nákladů řízení vzniklých státu, jejichž výše a splatnost bude určena v samostatném usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobou podanou dne 9. 1. 2020, po částečném zastavení řízení usnesením ze dne 21. 1. 2020, č. j. EPR 7147/2020-8, pro částečné zpětvzetí žaloby z důvodu úhrady částky 31 947 Kč, ve znění doplnění žaloby ze dne 6. 5. 2020 a opravy žaloby ze dne 31. 8. 2020, se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částky 46 066 Kč (původně 78 013 Kč) s úrokem z prodlení ve výši 10 % z částky 46 066 Kč od 28. 12. 2019 do zaplacení. Žalobu odůvodnil tím, že je vlastníkem pozemků p. [číslo] o celkové výměře 10 649 m2 v k. ú. [část obce] a obci [obec] (dále též„ předmětné pozemky“), které byly v období od 9. 1. 2017 do 26. 6. 2018, tj. 534 dnů (dále jen„ rozhodné období“) užívány žalovaným bez právního důvodu jako letiště. Bezdůvodné obohacení žalobce stanovil na základě znaleckého posudku č. 8283-23/19 ze dne 31. 1. 2019, vyhotoveného Ing. Martinem Žižlavským, který byl vypracován pro účely řízení vedeného pod sp. zn. 19 C 236/2018. Žalovaný obvyklé nájemné neuhradil ani na výzvu k plnění ze dne 19. 12. 2019.

2. Žalovaný žalobou uplatněný nárok neuznal. Uvedl, že nemá s žalobcem uzavřenou nájemní smlouvu na užívání předmětných pozemků. Zpochybnil použitelnost znaleckého posudku č. 8283-23/19 ze dne 31. 1. 2019, vyhotoveného Ing. Martinem Žižlavským, z něhož vyšel žalobce, kdy sám odkázal na znalecký posudek č. 4806/ 2020 ze dne 28. 2. 2020, vyhotovený Ing. Zbyňkem Domanským, podle něhož obvyklé nájemné za rozhodné období činí pouze 31 947 Kč (tj. 2 Kč/m2/rok).

3. Zdejší soud rozsudkem ze dne 19. 11. 2020, č. j. 46 C 101/2020-225, zamítl žalobu, kterou se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částky 46 066 Kč spolu se zákonným úrokem z prodlení ve výši 10 % p. a. z částky 46 066 Kč od 28. 12. 2019 do zaplacení (výrok I.), uložil žalobci povinnost zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 11 911 Kč do 3 dnů od právní moci rozsudku k rukám zástupce žalovaného (výrok II.), uložil žalobci povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu ve Zlíně 61% nákladů řízení vzniklých státu, jejichž výše a splatnost bude určena v samostatném usnesení (výrok III.), uložil žalovanému povinnost nahradit České republice na účet Okresního soudu ve Zlíně 39% nákladů řízení vzniklých státu, jejichž výše a splatnost bude určena v samostatném usnesení (výrok IV.).

4. V odůvodnění soud po skutkové stránce dovodil, že v rozhodném období, kdy byl žalobce evidován v katastru nemovitostí jako výlučný vlastník předmětných pozemků, žalovaný využíval předmětné pozemky za účelem provozování plochy vzletové a přistávací dráhy pro sportovně létací zařízení (tzv. plocha SLZ). Dopisem ze dne 19. 12. 2019, zaslaným téhož dne, vyúčtoval žalobce žalovanému obvyklé nájemné za období od 27. 12. 2016 do 27. 6. 2018 ve výši 79 874 Kč, na kterou žalovaný uhradil dne 13. 1. 2020 částku 31 947 Kč. Stran obvyklé výše nájemného byl soudu ze strany žalobce předložen dodatek č. 2 znaleckého posudku Ing. Martina Žižlavského ze dne 31. 1. 2019, č. 8283-23/19, podle něhož obvyklá výše nájemného předmětných pozemků v rozhodném období činila 4 Kč/m2/rok a ze strany žalovaného znalecký posudek Ing. Radoslava Žoura ze dne 11. 9. 2017, č. 2343-22/17 (tento neobsahoval doložku ve smyslu § 127a zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. s. ř.“)) a znalecký posudek Ing. Zbyňka Domanského ze dne 28. 2. 2020, č. 4806/ 2020, podle nichž obvyklá výše nájemného předmětných pozemků činí 2 Kč/m2/rok. Soud následně oba znalce vyslechl, kdy je konfrontoval se svými výhradami, načež Ing. Zbyněk Domanský zpracoval nový znalecký posudek ze dne 30. 9. 2020, č. 4913/ 2020, v němž se snažil vypořádávat s dodatkem č. 2 znaleckého posudku Ing. Martina Žižlavského, kdy na základě metod použitých Ing. Žižlavským a kritickým zhodnocením použitých podkladů a jednotlivých koeficientů dospěl po vlastním provedeném výpočtu s využitím koeficientů k závěru, že místně obvyklé jednotkové nájemné předmětných pozemků činí 2 Kč/m2/rok. Na tento znalecký posudek Ing. Martin Žižlavský nijak nereagoval a jednání konaného dne 19. 11. 2020 se i přes zaslané předvolání nezúčastnil, aniž by svou neúčast dopředu omluvil. Znalec Ing. Zbyněk Domanský naopak při výslechu byl schopen vysvětlit, proč tu kterou nemovitost s předmětnými pozemky pro účely stanovení obvyklého nájemného srovnával či naopak ji ze srovnání vyloučil, proč stanovil ten který koeficient, poukázal rovněž na nesprávnosti a nesrovnalosti znaleckého posudku Ing. Martina Žižlavského. Soud následně zamítl návrh na provedení důkazu výslechem Ing. Martina Žižlavského, neboť ten již byl soudem za účelem ozřejmění správnosti svých závěrů vyslechnut, kdy i po jeho výslechu zůstaly značné pochybnosti o jejich správnosti (viz výše), přičemž Ing. Zbyněk Domanský jeho závěry adekvátním způsobem zpochybnil a na základě podkladů Ing. Žižlavského stanovil obvyklou výši nájemného na částku 2 Kč/m2/rok, tedy ve výši, kterou stanovil Ing. Zbyněk Domanský již ve svém dřívějším znaleckém posudku ze dne 28. 2. 2020, č. 4806/ 2020. Soud shledal, že není nezbytné v dané věci nechat vyhotovit revizní znalecký posudek a vyšel z toho, že obvyklá výše nájemného za užívání předmětných pozemků v rozhodném období činí 2 Kč/m2/rok.

5. Po právní stránce soud uzavřel, že žalobce byl v rozhodném období výlučným vlastníkem předmětných pozemků a že v rozhodném období byly předmětné pozemky užívány žalovaným, aniž by měl k tomuto užívání soukromoprávní titul (nájem, pacht, výpůjčku etc.) či titul veřejnoprávní. Tím, že žalovaný užíval předmětné pozemky bez platného právního titulu, tedy protiprávně užíval cizí hodnotu, obohatil se bez spravedlivého důvodu na úkor žalobce (ochuzeného) a v důsledku toho je povinen vydat žalobci bezdůvodné obohacení, které užitím předmětných pozemků v rozhodném období získal, přičemž protože žalovaný není schopen spotřebované plnění v podobě užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou dle § 2999 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o. z.“). S odkazem na judikaturu Nejvyššího soudu dovodil, že majetkovým vyjádřením prospěchu obohaceného je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy. Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. Výše plnění za užívání cizí věci (pozemku) bez právního důvodu se proto odvozuje od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše (nikoliv více), co sám získal (§ 2999 o. z.). Za bezdůvodné obohacení tedy není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci (ochuzený) teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Doposud žalovaný po podání žaloby uhradil žalobci na bezdůvodném obohacení částku 31 947 Kč, vycházeje z délky rozhodného období, z výměry předmětných pozemků a ze závěrů znaleckého posudku Ing. Zbyňka Domanského ze dne 28. 2. 2020, č. 4806/ 2020, podle něhož místně obvyklé jednotkové nájemné předmětných pozemků činí 2 Kč/m2/rok, kdy žalobce se domáhal zaplacení částky vyšší, a sice 46 066 Kč. Soud vyšel ze zjištění, že obvyklá výše nájemného předmětných pozemků v daném případě činí 2 Kč/m2/rok, takže při přepočtu této částky na rozhodné období (18 měsíců) bezdůvodné obohacení žalovaného činí celkově částku 31 159,27, tj. méně než žalovaný ve skutečnosti žalobci uhradil, přičemž co do částky 31 947 Kč žalobce vzal v tomto rozsahu žalobu zpět. S ohledem na uvedené soud učinil závěr, že dluh žalovaného z titulu bezdůvodného obohacení spočívajícího v užívání předmětných pozemků v rozhodném období byl zcela splněn a nelze již žalobci z tohoto titulu čeho přiznat, a proto soud žalobu ve zbylém rozsahu pro nedůvodnost zamítl.

6. K odvolání žalobce Krajský soud v Brně, pobočka ve Zlíně, usnesením ze dne 8. 2. 2021, č. j. 60 Co 30/2021-260, rozsudek zdejšího soudu zrušil a věc vrátil soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud uvedl, že v této věci jsou dány pochybnosti o věcné správnosti toho kterého znaleckého posudku, kdy obě strany posudku zpochybňují posudek, který není v souladu s jejich tvrzeními. Pokud přitom existují pochybnosti o věcné správnosti znaleckého posudku, nelze jej nahradit vlastním názorem soudu, nýbrž musí být uloženo znalci, aby podal vysvětlení, posudek doplnil nebo jinak odstranil jeho nedostatky, popřípadě aby vypracoval nový znalecký posudek, nebo musí soud ustanovit jiného znalce, aby věc posoudil a případně se vyjádřil i ke správnosti již podaného posudku. Není tedy možné přezkoumat znalecký posudek a po nalezení (domnělé) věcné vady posudku prohlásit, že znalecký posudek není věrohodný a nelze jej v řízení použít. S odkazem na judikaturu přitom dovodil, že v procesní situaci, kdy se mezi znaleckým posudkem znalce Ing. Martina Žižlavského a znaleckým posudkem znalce Ing. Zbyňka Domanského nepodařilo vzájemně odstranit rozpory a nesrovnalosti, které nadále trvají především ohledně věcné správnosti naplnění použité metody ocenění porovnávací a ohledně správnosti použití tzv. koeficientů, kdy odstranění těchto nesrovnalostí a rozporů vyžaduje odborné znalosti, nemohl soud prvního stupně trvající pochybnosti nahradit vlastní úvahou, ale měl přistoupit k reviznímu znaleckému zkoumání ve smyslu § 127 odst. 2 o. s. ř. V důsledku uvedeného postupu je rozhodnutí soudu prvního stupně nepřezkoumatelné v otázce určení tzv. obvyklého nájemného, přičemž spisový materiál neobsahuje dostatek skutkových zjištění pro učinění takového závěru. Navíc rozhodnutím soudu prvního stupně nebylo rozhodnuto o celém předmětu sporu, konkrétně nebylo rozhodnuto o zákonném úroku z prodlení z částky 31 947 Kč za období od 28. 12. 2019 do 13. 1. 2020. Za těchto okolností bylo nezbytné podle § 219a odst. 1 písm. b), odst. 2 o. s. ř. napadené rozhodnutí zrušit a věc podle § 221 odst. 1 písm. a) o. s. ř. vrátit soudu prvního stupně k dalšímu řízení. Odvolací soud zdejšímu soudu uložil přistoupit k vypracování revizního znaleckého posudku a následně rozhodnout o celém předmětu řízení.

7. S ohledem na uvedené soud v další fázi řízení ustanovil Znalecký a oceňovací ústav s. r. o. (dále jen„ Znalecký ústav“), s úkolem stanovit obvyklé nájemné za předmětné pozemky v období od 9. 1. 2017 do 26. 12. 2018 a dále za období od 27. 12. 2018 do dne zpracování znaleckého posudku a vyjádřit se ke správnosti znaleckých posudků zpracovaných Ing. Martinem Žižlavským ze dne 31. 1. 2019, č. 8283-23/19, ve znění dodatků č. 1 a 2, a Ing. Zbyňkem Domanským ze dne 28. 2. 2020, č. 4806/ 2020, ve znění doplňku ze dne 26. 3. 2020, a ze dne 30. 9. 2020, č. 4913/ 2020.

8. Žalobce k dotazu soudu u jednání konaného dne 7. 9. 2021 uvedl, že úrok z prodlení ve výši 10 % p. a. z částky 31 947 Kč od 28. 12. 2019 do 13. 1. 2020, nepožaduje a v tomto rozsahu bere žalobu zpět, a proto soud řízení v tomto rozsahu podle § 96 odst. 1 a 2 o. s. ř. zastavil (výrok I.). Doplněný skutkový stav 9. Ze zpracovaného znaleckého posudku zpracovaného Znaleckým ústavem č. 6455/ 2021 (na č. l. 282 –304) vyplynulo: a. Pozemek [parcelní číslo] o výměře 5 323 m2, ostatní plocha, je tvořen částí o výměře cca 1 550 m2, která slouží jako zpevněná letištní plocha, a částí o výměře cca 3 773 m2, která slouží jako doprovodná zelená plocha (pruhy podél zpevněné letištní plochy – ochranné pásmo), pozemek [parcelní číslo] o výměře 643 m2, ostatní plocha, má charakter obslužné zelené plochy areálu letiště a pozemek [parcelní číslo] o výměře 4 683 m2, ostatní plocha, je tvořen částí o výměře cca 1 420 m2, která slouží jako zpevněná letištní plocha, a částí o výměře cca 3 263 m2, která slouží jako doprovodná zelená plocha (pruhy podél zpevněné letištní plochy – ochranné pásmo). Předmětné pozemky se v celém rozsahu nachází v plochách dopravní infrastruktury – letecká doprava, a proto současné využití je v souladu s územním plánem [obec]. U předmětných pozemků není evidováno žádné omezení vlastnického práva, předmětné pozemky se nachází v území se zanedbatelným rizikem výskytu povodní a záplav, zpevněná letištní plocha je přitom ve vlastnictví jiného vlastníka, a proto s ní v ocenění nebude uvažováno. V daném případě má na ocenění pozitivní vliv skutečnost, že se jedná o užívaný areál letiště, a negativní vliv skutečnost, že předmětné pozemky tvoří pouze část areálu letiště. b. Pokud jde o obvyklé nájemné lze určit zaprvé srovnávací metodou, která je obvykle tou nejlepší a nejvhodnější metodou; avšak k jejímu použití musí být splněno, že oceňované aktivum je běžné pronajímáno a že údaje o realizovaných pronájmech musí být dostupné. Zadruhé lze využít způsob simulovaného nájemného, kdy se vychází z toho, že nájemné je tím vyšší, čím je vyšší obvyklá cena pozemku, přičemž na výši nájemného má vliv druh podnikání, které je na pozemku realizováno či umožněno. c. Stran srovnávací metody Znalecký ústav porovnal pronájmy z porovnatelných pozemků obdobného charakteru ve srovnatelných lokalitách a případné rozdíly zohlednil korekčními koeficienty, přihlédl přitom ke skutečnosti, že s ohledem na charakter pozemků neexistují případy, kdy by se pozemky nabízely třetím osobám k pronájmům, neboť prakticky ve všech případech je nájemcem provozovatel letiště; tato skutečnost přitom vylučuje srovnání s nabídkami pronájmu komerčních pozemků v městě [obec] a okolí. Znalecký ústav porovnal pozemek letiště [obec] o výměře 19 249 m2, u něhož vyplynula výše nájemného 24 227 Kč/rok (1,26 Kč/m2/rok), pozemek letiště [obec] o výměře 6 730 m2, u něhož vyplynula výše nájemného 15 000 Kč/rok (2,23 Kč/m2/rok), pozemek letiště [obec] o výměře 1 000 m2, u něhož vyplynula výše nájemného 4 800 Kč/rok (4,80 Kč/m2/rok), pozemek letiště [obec] o výměře 750 m2, u něhož vyplynula výše nájemného 1 125 Kč/rok (1,50 Kč/m2/rok), pozemek letiště [anonymizována dvě slova], [obec] o výměře 56 379 m2, u něhož vyplynula výše nájemného 56 397 Kč/rok (1,00 Kč/m2/rok), a pozemek letiště [obec] o výměře 11 000 m2, u něhož vyplynula výše nájemného 3 918 Kč/rok (0,36 Kč/m2/rok). Znalecký ústav u jednotlivých pozemků použil koeficienty (poloha, využití, velikost a tvar, povrch, zdroj, ostatní), na základě toho stanovil výši nájemného za Kč/m2/rok, ze srovnání vyloučil vzory č. 3 ([obec]) a č. 6 ([obec]) pro výraznou odchylku, kdy zbylé vzorky se pohybují v rozmezí 1,49 – 2,47 Kč/m2/rok načež stanovil průměrnou cenu ve výši 2,10 Kč/m2/rok, roční nájemné tak činí 22 263 Kč/rok, tj. po zaokrouhlení 22 400 Kč/rok. Stran zjištění obvyklého nájemného simulovaným způsobem Znalecký ústav nejprve stanovil cenu obvyklou předmětných pozemků, kdy vyšel ze srovnávací metody, která je v tomto případě nejvhodnější. Znalecký ústav porovnal pozemek letiště [obec] o výměře 10 067 m2, u něhož vyplynula kupní cena 700 210 Kč (70 Kč/m2), pozemek letiště [anonymizováno] o výměře 4 881 m2, u něhož vyplynula kupní cena 100 000 Kč (20 Kč/m2), a pozemek letiště [obec] o výměře 15 m2, u něhož vyplynula kupní cena 5 420 Kč (361 Kč/m2). Znalecký ústav shledal, že všechny 3 vybrané vzorky mají velký rozptyl, kdy s ohledem na lokalitu, využití a výměru lze obvyklou cenu oceňovaných pozemků stanovit ve výši 70 Kč/m2. Simulovanou cenu nájmu lze určit jako dané procento z ceny pozemku. Aktuální roční tržní cena nájmu je stanovena s přihlédnutím k lokalitě, velkosti a možnému využití ve výši 3 % z obvyklé ceny pozemků, tj. 2,10 Kč/m2/rok, roční nájemné tak činí 22 263 Kč/rok, tj. po zaokrouhlení 22 400 Kč/rok. Simulovaný způsob považoval zpracovatel posudku pouze za doplňkový způsob ocenění, neboť neměl dostatečné množství srovnávaných pozemků, nicméně tento způsob potvrzuje hladinu výsledné obvyklé ceny nájemného. S ohledem na uvedené Znalecký ústav uzavřel, že obvyklé nájemné předmětných pozemků ke dni 9. 1. 2017 činí 22 400 Kč/rok. Pohyb nájemného lze obtížně stanovit na základě srovnání, a proto Znalecký ústav s přihlédnutím k meziroční inflaci dospěl k závěru, že obvyklé nájemné za užívání předmětných pozemků v roce 2017 činilo 22 400 Kč (2,10 Kč/m2/rok), v roce 2018 činilo 23 000 Kč (2,16 Kč/m2/rok), v roce 2019 činilo 23 400 Kč (2,20 Kč/m2/rok), v roce 2020 činilo 24 100 Kč (2,26 Kč/m2/rok) a v roce 2021 činilo 24 900 Kč (2,34 Kč/m2/rok). d. Ohledně znaleckého posudku Ing. Martina Žižlavského č. 8283-23/19 uvedl Znalecký ústav, že zmíněný znalec použil oba způsoby ocenění. Pro simulovaný způsob ocenění použil znalec jako vstupní obvyklou cenu určenou srovnáním zrealizovaných prodejů, avšak pro srovnání byly použity pozemky obtížně srovnatelné svým využitím, z čehož vyplývá vyšší jednotková obvyklá cena pozemku, která má zásadní vliv na výši obvyklého nájemného, kterou znalec určil ve výši 4 % z obvyklé ceny, což je na horní hranici rozmezí, ve kterém se procento pro určení nájemného pro daný účel pohybuje. Pokud jde o srovnávací metodu, zde zmíněný znalec přibral obtížně srovnatelné pozemky, kdy se jedná o nabídky k pronájmu, kterou jsou často výrazně nadhodnoceny. Zmíněný znalec provedl posudek přezkoumatelně s jasnými vstupními informacemi a dle obvyklé metodiky, pro jednotlivé způsoby ocenění však použil obtížně srovnatelné vzorky, které ovlivnily konečnou výši obvyklého nájemného, kdy dle názoru Znaleckého ústavu je obvyklé nájemné určeno nad horní hranicí rozmezí, ve kterém se obvykle nájemné pohybuje. Pokud jde o dodatek č. 1, zde zmíněný znalec již pracoval s realizovanými nájemními smlouvami, které upravil korekčními koeficienty, kdy nájemné určil ve výši 4 Kč/m2/rok, což je nájemné na horní hranici rozmezí, ve kterém se pravděpodobně obvykle pohybuje, v závěru však přistoupil k navýšení obvyklého nájemného s ohledem na nájemné odvozené z ceny obvyklé (simulovaný způsob), což je postup, který se v moderní metodice oceňování nepoužívá, kdy se naopak obecně doporučuje postup, kdy se po posouzení jednotlivými způsoby ocenění jeden způsob ocenění upřednostní. Stran dodatku č. 2 byl pouze doplněn vývoj nájemného za sledované období, kdy nemělo dojít k postihnutelnému vývoji, což Znalecký ústav nerozporoval, který však pro úplnost doplnil vývoj nájemného o inflaci; postup zmíněného znalce však v tomto ohledu neshledal Znalecký ústav chybným. e. Pokud jde o znalecký posudek Ing. Zbyňka Domanského č. 4806/ 2020, zde zmíněný znalec použil pouze srovnávání zrealizovaných pronájmů, kdy použil totožné nájemní smlouvy jako znalec Ing. Žižlavský ve svém dodatku č. 1 a stejné, které použil Znalecký ústav, k metodě simulovaného nájemného se zmíněný znalec vyjádřil pouze v souvislosti s revizí znaleckého posudku Ing. Žižlavského. Znalec Ing. Domanský srovnal doložené nájemní smlouvy i s nadstandardním popisem jednotlivých koeficientů, kdy výsledkem bylo jednotkové nájemné 2,00 Kč/m2/rok, které Znalecký ústav považuje za nájemné určené v rozmezí, ve kterém se pravděpodobně obvyklé nájemné pohybuje, a proto se Znalecký ústav se závěry tohoto znaleckého posudku ztotožnil.

10. Ing. arch. Vladimír Erben ze Znaleckého ústavu k námitkám žalující strany ohledně správnosti znaleckého posudku (viz vyjádření na č. l. 337, vyjádření na č. l. 370) a dále při jednání konaném dne 7. 9. 2021 (viz protokol z jednání na č. l. 344) uvedl, že posudkem byla řešena nemovitostní komodita, která je na trhu vzácná (srovnatelná např. se sjezdovou dráhou), takže se těžko dostává k relevantním údajům. Znalecký ústav nezohlednil nájemní smlouvu ze dne 12. 2. 2019, platnou od 1. 1. 2019, z důvodu, že nájemné určil k datu 9. 1. 2017, navíc žalobce ve svých výpočtech uvažuje pouze s plochou přistávací a vzletové dráhy, čímž výrazně navyšuje výslednou jednotkovou cenu nájemného, kdy předmětem ocenění jsou však celé výměry předmětných pozemků, které Znalecký ústav prostě sečetl, neboť celé výměry pozemků jsou dle územního plánu situovány v plochách pro leteckou dopravu, což je zcela v souladu s metodou nejvyššího a nejlepšího využití (tzv. HABU). Celkově by tato nájemní smlouva změnila výsledek ocenění jen mírně, neboť předmětné pozemky obsahují nejen vzletovou a přistávací plochu, ale i obslužné plochy, parkoviště a pozemky pro jiné aktivity. Navíc u pozemku letiště [obec] – [obec] byl dán koeficient k ostatním ve výši 1,5, který do jisté míry výrazně kompenzuje (dochází k navýšení hodnoty), přičemž při zohlednění nové nájemní smlouvy by byl koeficient nižší, takže výsledek by byl víceméně totožný. K námitce užití starých kupních smluv poukázal Znalecký ústav na skutečnost, že ocenění probíhalo zpětně k datu 9. 1. 2017, tedy srovnávané kupní smlouvy jsou ve srovnatelné době. Pokud jde o stanovený roční podíl z ceny pozemku u metody simulovaného nájemného ve výši 3 % z výsledné ceny, zde Ing. Erben zdůraznil, že provoz letiště [obec] [část obce] je víceméně hobby letiště, a nikoliv komerční letiště. Nabídkové ceny pro odkup pozemků pak nebyly zohledněny z toho důvodu, že tyto nejsou relevantní, neboť nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Použitelný pro srovnání není ani soudní smír, neboť tento měl být dle sdělení žalovaného uzavřen za specifických okolností, přitom do ceny obvyklé se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, např. stav tísně prodávajícího či kupujícího.

11. Soud zhodnotil znalecký posudek Znaleckého ústavu a dospěl k závěru, že nemá z hlediska formálních náležitostí žádné vady. Pokud jde pak o přesvědčivost co do úplnosti, tak i logickou správnost, zde soud nenabyl adekvátních pochybností. Znalecký ústav nejdříve sám přistoupil ke stanovení obvyklé výše nájemného, kdy použil dvě metody, a sice metodu srovnávací, kterou považoval za preferovanou, kdy na základě obdobného portfolia nájmů, které použili i znalci Ing. Žižlavský a Ing. Domanský, dospěl k závěru, že obvyklá výše nájemného ke dni 9. 1. 2017 činila 2,10 Kč/m2/rok, kterou pak pro následující roky navýšil o inflaci. Ke shodnému výsledku přitom Znalecký ústav dospěl též při využití metody simulovaného nájemného, kdy s ohledem na nízký vzorec srovnatelných pozemků Znalecký ústav zdůraznil jen podpůrnou roli této metody. Znalecký ústav rovněž plně vypořádal s druhým úkolem, kdy provedl revizi v řízení dříve předložených znaleckých posudků Ing. Žižlavského a Ing. Domanského. Pokud jde o znalecký posudek Ing. Žižlavského, zde Znalecký ústav shledal pochybení jak při použití metody simulovaného nájemného, neboť byly použity pozemky obtížně srovnatelné svým využitím, z čehož vyplývá vyšší jednotková obvyklá cena pozemku, která má zásadní vliv na výši obvyklého nájemného, kterou znalec určil ve výši 4 % z obvyklé ceny, což je na horní hranici rozmezí, ve kterém se procento pro určení nájemného pro daný účel pohybuje. Rovněž u srovnávací metody zmíněný znalec přibral obtížně srovnatelné vzorky, kdy obvyklé nájemné je určeno nad horní hranicí rozmezí, ve kterém se obvykle nájemné pohybuje. Znalecký ústav zpochybnil i dodatek č. 1, neboť Ing. Žižlavský po práci s realizovanými nájemními smlouvami určil nájemné ve výši 4 Kč/m2/rok, což je na horní hranici obvyklého rozmezí, avšak v závěru zmíněný znalec přistoupil k navýšení obvyklého nájemného s ohledem na nájemné odvozené z ceny obvyklé, což je postup, který se v moderní metodice oceňování nepoužívá. Naopak znalecký posudek Ing. Domanského, ve znění jeho dodatku, považoval Znalecký ústav celkově za věcně správný, kdy výsledné jednotkové nájemné ve výši 2,00 Kč/m2/rok spadá do rozmezí, ve kterém se pravděpodobně obvyklé nájemné pohybuje, a proto se Znalecký ústav se závěry tohoto znaleckého posudku dokonce ztotožnil. Znalecký ústav byl rovněž schopen logickým způsobem zodpovědět veškeré otázky jemu položené, když mj. vysvětlil, proč přistoupil k navýšení nájemného o inflaci či proč nezohlednil nabídky na odkup předmětných pozemků, včetně nabídky ze strany žalovaného.

12. Soud shledal revizní znalecký posudek Znaleckého ústavu též v souladu s ostatními v řízení provedenými důkazy, zejména ze znaleckým posudkem Ing. Domanského, kdy výsledná cena obvyklého nájemného je jen nepatrně odlišná. Závěry znaleckého posudku Znaleckého ústavu jsou sice v rozporu se závěry znaleckého posudku Ing. Žižlavského, avšak tento posudek nemohl v řízení s ohledem na vytýkané obsahové vady, které vyplynuly z revizního znaleckého posudku, obstát.

13. Žalovaný uhradil žalobci dne 13. 1. 2020 částku 31 947 Kč coby nájem plochy SLZ [část obce] za období 27. 12. 2016 – 27. 6. 2018 (viz platba na č. l. 353), dne 20. 11. 2020 částku 53 245 Kč coby nájem pozemku od 28. 6. 2016 do 30. 12. 2020 (viz platba na č. l. 354), dne 21. 12. 2020 částku 21 298 Kč coby nájem pozemku od 31. 12. 2020 do 31. 12. 2021 (viz platba na č. l. 355) a dne 20. 7. 2021 částku 12 180 Kč coby doplatek nájmu dle ZP 6455 2021 od 9. 1. 2017 – 31. 12. 2021 (viz platba na č. l. 356).

14. Z ostatních provedených důkazů soud žádné podstatné okolnosti případu nezjistil.

15. Na základě doplněného skutkového stavu učinil soud následující závěr o skutkovém stavu: Žalovaný užíval v rozhodném období předmětné pozemky evidované v katastru nemovitostí ve vlastnictví žalobce, aniž by k jejich užívání měl dán jakýkoliv právní titul, za účelem provozování plochy vzletové a přistávací dráhy pro sportovně létací zařízení, přičemž obvyklá výše nájemného za užívání předmětných pozemků v roce 2017 činila 22 400 Kč (2,10 Kč/m2/rok) a v roce 2018 činila 23 000 Kč (2,16 Kč/m2/rok). Právní posouzení věci 16. Podle § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

17. Podle § 2999 odst. 1 o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny. Bylo-li plněno na základě neplatného nebo zrušeného právního jednání, právo na peněžitou náhradu však nevznikne v rozsahu, v jakém se to příčí účelu pravidla vylučujícího platnost právního jednání.

18. Mezi stranami nebylo sporu a odpovídá to též zápisu v katastru nemovitostí, že žalobce byl v rozhodném období výlučným vlastníkem předmětných pozemků a že v rozhodném období byly předmětné pozemky užívány žalovaným za účelem provozování letiště [obec] – [část obce], aniž by měl k tomuto užívání soukromoprávní titul (nájem, pacht, výpůjčku etc.) či titul veřejnoprávní. Tím, že žalovaný užíval předmětné pozemky bez platného právního titulu, tedy protiprávně užíval cizí hodnotu, obohatil se bez spravedlivého důvodu na úkor žalobce (ochuzeného) a v důsledku toho je povinen vydat žalobci bezdůvodné obohacení, které užitím předmětných pozemků v rozhodném období získal, přičemž protože žalovaný není schopen spotřebované plnění v podobě užívání cizí věci vrátit, je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou dle § 2999 odst. 1 o. z. (k tomu srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3310/2018).

19. Z judikatury Nejvyššího soudu se podává, že majetkovým vyjádřením prospěchu obohaceného je částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání obdobného předmětu nájmu a kterou by nájemce za obvyklých okolností byl povinen platit podle nájemní smlouvy (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98 (uveřejněný pod číslem 53/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek), ze dne 11. 2. 2014, sp. zn. 28 Cdo 2746/2013, či ze dne 23. 4. 2018, sp. zn. 28 Cdo 138/2018). Jestliže je v daných poměrech výše obvyklého nájemného závislá i na účelu a způsobu užívání, musí soud přihlédnout k tomu, jak ten, kdo se tímto způsobem obohatil, věc skutečně užíval a jaké nájemné by za takové užívání věci byl nucen za normálních okolností platit. Výše plnění za užívání cizí věci (pozemku) bez právního důvodu se proto odvozuje od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše (nikoliv více), co sám získal (§ 2999 o. z.). Za bezdůvodné obohacení tedy není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci (ochuzený) teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav, anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 4. 2016, sp. zn. 28 Cdo 4874/2014, či ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3310/2018).

20. Žalovaný po podání žaloby nejprve uhradil žalobci částku 31 947 Kč, vycházeje z délky rozhodného období, z výměry předmětných pozemků a ze závěrů znaleckého posudku Ing. Zbyňka Domanského ze dne 28. 2. 2020, č. 4806/ 2020, podle něhož místně obvyklé jednotkové nájemné předmětných pozemků činí 2 Kč/m2/rok. Po vypracování revizního znaleckého posudku Znaleckého ústavu doplatil žalovaný dne 20. 7. 2021 na období od 9. 1. 2017 do 31. 12. 2021 částku 12 180 Kč, kdy na rozhodné období připadá částka 1 115,47 Kč. Celkově tak na bezdůvodné obohacení za rozhodné období uhradil částku 33 062,47 Kč. Soud se proto zabýval otázkou, zdali je takto stanovené bezdůvodné obohacení odpovídající, a tedy žalobu je nezbytné ve zbylém rozsahu zamítnout, či je ve skutečnosti vyšší, než již bylo žalovaným poskytnuto, a je tedy nezbytné zavázat žalovaného k úhradě částky převyšující již poskytnutou částku 33 062,47 Kč, avšak v souladu s žalobním návrhem nejvýše do nyní žalobou požadované částky 46 066 Kč.

21. Jak bylo uvedeno výše v rámci zjištěného skutkového stavu, na základě provedeného dokazování soud dospěl k závěru, že obvyklá výše nájemného předmětných pozemků, která je základem pro stanovení výše bezdůvodného obohacení, ve shodě se závěry znaleckého posudku Znaleckého ústavu v roce 2017 činila 2,10 Kč/m2/rok a v roce 2018 činila 2,16 Kč/m2/rok. Při přepočtu těchto částek za rozhodné období činilo bezdůvodné obohacení žalovaného částku 33 062,47 Kč.

22. Jelikož žalovaný žalobci za uvedené období uhradil uvedenou částku, kdy žalobce vzal žalobu zpět toliko co do částky 31 947 Kč, nezbylo učinit soudu závěr, že zbylá výše dluhu žalovaného z titulu bezdůvodného obohacení 1 115,47 Kč spočívajícího v užívání předmětných pozemků v rozhodném období byla zcela splněna a nelze již žalobci z tohoto titulu čeho přiznat. Soud neshledal důvodným ani nárok na zaplacení částky 44 950,53 Kč, neboť žalovanému v tomto rozsahu bezdůvodné obohacení nevzniklo. S ohledem na uvedené soud žalobu v části, v níž se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení částky 46 066 Kč (1 115,47 Kč + 44 950,53 Kč), pro nedůvodnost zamítl (výrok III.).

23. Spolu s jistinou žalobce (po částečném zpětvzetí žaloby) žádal také její příslušenství – úrok z prodlení ve výši 10% p. a. z částky 46 066 Kč od 28. 12. 2019 do zaplacení. Úrok z prodlení je sankcí za prodlení žalovaného s řádnou a včasnou úhradou jeho závazků, přičemž nárok na úrok z prodlení vyplývá z § 1970 o. z. a jeho výše je stanovena § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb. Žalobce vyzval žalovaného k zaplacení bezdůvodného obohacení za rozhodné období dopisem ze dne 19. 12. 2019, zaslaným téhož dne, lhůta k plnění bez zbytečného odkladu (§ 1958 odst. 2 o. z.) tak uplynula dne 27. 12. 2019. Žalovaný zaplatil zbylou dlužnou část bezdůvodného obohacení ve výši 1 115,47 Kč až dne 20. 7. 2021, a proto soud žalobci přiznal podle § 1970 o. z. nárok zákonný úrok z prodlení ve výši 10% p. a. (§ 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb.) z částky 1 115,47 Kč od 28. 12. 2019 do 20. 7. 2021 (výrok II.), naopak soud zamítl žalobu v části, v níž se žalobce po žalovaném domáhal zaplacení úroku z prodlení ve výši 10% p. a. z částky 44 950,53 Kč od 28. 12. 2019 do zaplacení (výrok III.). Náklady řízení a lhůta k plnění 24. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud podle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 146 odst. 2 věty druhé o. s. ř. Pro účely rozhodování o náhradě nákladů řízení dle citovaného ustanovení bylo nutné k datu vyhlášení rozhodnutí kapitalizovat částky, jejichž zaplacení se žalobce žalobou domáhal, a částky, které byly žalobci skutečně přiznány, aby bylo možno posoudit míru úspěchu a neúspěchu žalobce v řízení. Žalobce byl ke dni vydání rozhodnutí (7. 12. 2021) v řízení úspěšný z 38 % ku poměru neúspěchu 62 (obdržel jistinu ve výši 33 062,47 Kč s úrokem z prodlení ve výši 174,20 Kč, kdy požadoval jistinu ve výši 78 013 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 071,67 Kč), a proto má žalovaný nárok na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení v rozsahu 24 % Náklady řízení žalovaného v celkové výši 61 594,40 Kč se skládají z nákladů na znalecký posudek ve výši 10 000 Kč, z odměny advokáta ve výši 38 740 Kč (§ 7 bod 5 vyhl. Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb. ve znění pozdějších předpisů), která spočívá v odměně za 13 úkonů právní pomoci (1) převzetí a příprava zastoupení, 2) vyjádření se k žalobě ze dne 30. 3. 2020, 3) účast u jednání dne 11. 6. 2020 v trvání do 2 hodin, 4) a 5) účast u jednání dne 8. 9. 2020 přesahující 2 hodiny, 6) vyjádření žalovaného ze dne 5. 10. 2020, 7) a 8) účast u jednání dne 19. 11. 2020 přesahující 2 hodiny, 9) vyjádření žalovaného k odvolání, 10) účast u jednání dne 7. 9. 2021 v trvání do 2 hodin, 11) účast u jednání dne 9. 11. 2021 v trvání do 2 hodin a 12) účast u jednání dne 7. 12. 2021 v trvání do 2 hodin) á 2 980 Kč (z částky 46 066 Kč, neboť veškeré úkony byly učiněny až po částečném zastavení řízení pro zpětvzetí částky 31 947 Kč), z náhrady hotových výdajů advokáta ve výši 3 900 Kč za 13 úkonů právní služby á 300 Kč (§ 13 odst. 4 cit. vyhl.), a z 21% DPH z odměny a náhrad ve výši 8 954,40 Kč (§ 137 odst. 3 o. s. ř.). Soud proto žalovanému přiznal náhradu nákladů řízení ve výši 24 % z výše uvedené částky 61 594,40 Kč, tedy částku 14 782,66 Kč. Podle § 149 odst. 1 o. s. ř. je žalobce povinen tyto náklady uhradit k rukám zástupce žalovaného (výrok IV.).

25. Jelikož státu vznikly v průběhu řízení náklady spojené s vyhotovením znaleckých posudků, resp. s výslechem znalců, má podle § 148 odst. 1 o. s. ř. právo na náhradu nákladů, a to vůči účastníkům řízení v poměru k jejich procesnímu neúspěchu. Procesní neúspěch žalobce v řízení činil 62 %, a proto je povinen v tomto rozsahu uhradit soudu náhradu nákladů řízení. Procesní neúspěch žalovaného v řízení činil 38 %, a proto je povinen v tomto rozsahu uhradit soudu náhradu nákladů řízení. S ohledem na skutečnost, že doposud nejsou náklady řízení státu přesně stanoveny, rozhodl soud v souladu s § 155 odst. 1 větou druhou o. s. ř. toliko o základu náhrady nákladů řízení při stanovení procentuální výše nákladů, které jsou jednotlivé strany sporu povinny České republice – Okresnímu soudu ve Zlíně uhradit s tím, že přesná výše nákladů řízení a jejich splatnost bude stanovena v samostatném usnesení soudu (výroky V. a VI.).

26. Lhůtu ke splnění uložené povinnosti ve výrocích II. a IV. stanovil soud v souladu s § 160 odst. 1 o. s. ř. jako třídenní, když ke stanovení jiné lhůty k plnění neshledal důvody.