46 C 491/2022 - 235

Rubrum

Okresní soud Praha-východ rozhodl samosoudkyní JUDr. Danou Fiedlerovou ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] proti žalovanému: [Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného]advokátem [Jméno advokáta] sídlem [Adresa advokáta] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Zrušuje se podílové spoluvlastnictví účastníků k bytové jednotce č. [Anonymizováno], byt, umístěné v budově č. p. [Anonymizováno], postavené na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], s podílem na společných částech [Anonymizováno] na budově č. p. [Anonymizováno], vše v k.ú. [adresa].

II. Nemovité věci uvedené ve výroku I. tohoto rozsudku se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce.

III. Žalobce je povinen žalovanému zaplatit na vyrovnání jeho podílu 374.444 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů řízení.

V. Žalobce a žalovaný jsou povinni zaplatit České republice – Okresním soudu Praha-východ náklady státu každý ve výši 8.172 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou podanou dne 15. 11. 2022 domáhal zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví účastníků k bytové jednotce č. [hodnota], [adresa]. Tvrdil, že vlastní 8/9 nemovitosti, zatímco žalovaný vlastní 1/9 nemovitosti. Žalobce nabyl podíl ve výši 4/9 nemovitosti od paní [jméno FO] kupní smlouvou ze dne 16. 7. 2022 za cenu 730.000 Kč. Další podíl ve výši 4/9 nemovitosti zakoupil ve výběrovém řízení v rámci insolvenčního řízení kupní smlouvou ze dne 20. 7. 2022 rovněž za cenu 730.000 Kč. Žalovaný nabyl předmětný podíl ve výši 1/9 v dražbě za částku 54.000 Kč v roce 2017. Nemovitost není možné rozdělit tak, aby mohli účastníci plnohodnotně nemovitost využívat, neboť by nebyla funkčním celkem. Navrhoval, aby mu byl přikázán podíl žalovaného za současné úhrady odpovídajícího vypořádacího podílu ve výši 182.500 Kč. Poukazoval na to, že je majoritním spoluvlastníkem a že žalovaný nikdy nehradil platby spojené s vlastnictvím bytové jednotky. Dále tvrdil, že dům není v dobrém stavu a že se žalovaný o nemovitost nestaral. Bytová jednotka je ve velmi špatném stavu, je neobývána a je neobyvatelná.

2. Žalovaný ve vyjádření z 26. 1. 2023 souhlasil s tím, aby bylo podílové spoluvlastnictví zrušeno a vypořádáno. Nesouhlasil však s tím, aby byla nemovitost přikázána do výlučného vlastnictví žalobce. Domáhal se toho, aby byla nemovitost přikázán do jeho výlučného vlastnictví s tím, že žalobci na vypořádání spoluvlastnictví uhradí částku ve výši 1.460.000 Kč. Tvrdil, že má o nemovitost zájem, mimo jiné z důvodu, že je vlastníkem pozemku parc. č. st. 71, na němž stojí budova, v níže se nachází předmětná jednotka, resp. že tento pozemek je z části ve výlučném vlastnictví žalovaného (id. ) a z části ve společném jmění manželů, žalovaného a jeho manželky [jméno FO] (id. ). Žalovaný má zájem v budoucnu využít nemovitost k bydlení jednoho ze svých potomků. K nemovitosti má dlouholetý vztah. Žalovaný by vypořádáním ve prospěch žalobce pozbyl členství ve společenství vlastníků jednotek nemovitosti a zůstalo by mu holé vlastnictví pozemku pod budovou. Žalobce žádný vztah k nemovitosti nemá, kupoval nemovitost v nedávné době a s vědomím, že kupuje pouze spoluvlastnicky podíl k nemovitosti v budově, která stojí na pozemku žalovaného. Žalobce začal žalovaného zahrnovat nesmyslnými ultimáty s tím, že pokud nepřistoupí žalovaný na názor žalobce, o spoluvlastnický podíl přijde.

3. V dalším vyjádření z 3. 4. 2023 žalovaný namítal, že listiny, které žalobce předkládal při jednání dne 10. 3. 2023 jsou pro řízení zcela irelevantní. Předložení listin je ryze účelové s cílem vykreslit nepravdivý obraz ohledně postoje žalovaného vůči SVJ. Existuje legitimní zájem na vzájemné komunikaci mezi vlastníky budovy a vlastníkem pozemku. Pokud by žalovaný přišel o své postavení člena SVJ, komunikace mezi ním a vlastníky budovy by se jednoznačně velmi zhoršila. Žalovaný má zájem na tom podílet se na rozhodování o budově, která stojí na pozemku v jeho vlastnictví. Vztahy mezi žalobcem a žalovaným jsou trvale narušeny z důvodů neustálých neshod. Skutková zjištění 4. Při jednání konaném dne 10. 3. 2023 učinili účastníci nesporným, že se jedná o bytovou jednotku 3+1, 64 m2. Dále bylo nesporné, že oba účastníci jsou spoluvlastníky bytové jednotky č. [Anonymizováno] vymezené v domě č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], žalobce o velikosti podílu 8/9 a žalovaný o velikosti 1/9.

5. Mezi účastníky zůstalo sporným, jaká je obvyklá cena předmětných nemovitých věcí a komu mají být přikázány.

6. Z provedených důkazů byl zjištěn následující skutkový stav.

7. Z údaje o dosažených cenách nemovitostí podle řízení, číslo řízení: [Anonymizováno] bylo zjištěno, že cena nemovitosti, která byla předmětem tohoto řízení, činila 54.000 Kč. Podkladem pro zápis bylo usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 8. 2. 2017, č. j. [spisová značka].

8. Z kupní smlouvy ze dne 16. 7. 2022 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi [jméno FO] jako prodávající a žalobcem jako kupujícím. Předmětem převodu byl spoluvlastnický podíl o velikosti 4/9 na jednotce č. [Anonymizováno] a společných částech. Kupní cena činila 730.000 Kč.

9. Z kupní smlouvy ze dne 20. 7. 2022 bylo zjištěno, že byla uzavřena mezi insolvenčním správcem jako prodávajícím a žalobcem jako kupujícím. Předmětem převodu byl spoluvlastnický podíl o velikosti [Anonymizováno] na jednotce č. [Anonymizováno] a společných částech. Kupní cena činila 730.000 Kč.

10. Z výpisu z katastru nemovitostí k datu 15. 11. 2022 a 26. 1. 2023 pro LV č. [hodnota] v k.ú. [adresa] bylo zjištěno, že účastníci byli evidováni jako spoluvlastníci jednotky č. [Anonymizováno] a podílu na společných částech domu (77/560), a to žalobce s podílem 8/9 a žalovaný s podílem 1/9. Nabývacím titulem žalovaného bylo usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 8. 2. 2017, č. j. [spisová značka]. Nabývacími tituly žalobce byly kupní smlouvy z 16. 7. 2022 a 20. 7. 2022.

11. Z informace o stavbě č. p. 53, 54 v k.ú. [adresa] k datu 9. 3. 2023 bylo zjištěno, že tato stavba stojí na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]. Je zde vymezeno 8 jednotek, a to [Anonymizováno].

12. Z náhledu z elektronického bankovnictví žalobce bylo zjištěno, že na jeho účtu byl zůstatek 278.648,49 Kč.

13. Z náhledu do internetového bankovnictví žalobce předloženého při jednání dne 21. 10. 2025 bylo zjištěno, že žalobce mý na svých účtech zůstatek v celkové výši 388.870,53 Kč (357.952,31 Kč + 234,40 Kč + 30.683,82 Kč).

14. Ze znaleckého posudku č. 4724-39-2023 vypracovaného dne 27. 12. 2023 znalcem [právnická osoba] podle stavu ke dni 16. 8. 2023 bylo zjištěno, že znalec provedl dne 16. 8. 2023 prohlídku se zaměřením. Znalec vyšel z toho, že se jedná o byt dispozice 3+1, nacházející se ve 3.NP, velikosti 77 m, který se skládá ze 3 pokojů (předsíně, kuchyně, koupelny a WC, sklepní kóje v 1.PP). Byt se nachází se v budově č.p. [Anonymizováno], která stojí na pozemku parc. č. [hodnota], výměra 320 m. Dle evidence KN je bytová jednotka bez spoluvlastnického podílu k pozemku parc. č. [hodnota]. Byt se nachází ve starším samostatně stojícím bytovém domě postaveném cca v 60-70 letech minulého století, jako tehdejší „bytovka“ pro zaměstnance místního ZD. V přízemí domu se nacházejí technické prostory a sklepy, přičemž v každé sklepní kóji se nachází původní kotel na tuhá paliva pro ústřední vytápění bytu. Stáří domu se odhaduje na cca 55 roků. Byt není obydlen a ani není v technickém stavu který by obývání bytu umožňoval. Kotel na vytápění není funkční. Vnitřní vybavení bytu je převážně původního provedení. V bytě jsou patrné dílčí práce směřující k částečné obnově vybavení bytové jednotky. Je proveden nový povrchový rozvod ústředního vytápění a osazeny nové deskové radiátory. Započaté byly elektro práce nových rozvodů, vč. oprav omítek a elektrický bojler na teplou vodu umístěný v koupelně. Práce však budí dojem, že byly prováděny v ne zcela odborné kvalitě, či v nižším standardu provedení, v porovnání se současnými požadavky na rekonstrukci. Zejména nebyly zcela dokončeny, resp. nevedly ke stavu, aby byt mohl bez závad sloužit pro bydlení. Technický stav je tak nevyhovující a bez náležité údržby. Vnitřní vybavení bytu obsahuje podlahy s původním povrchem bukové vlýsky a PVC. V kuchyni je pouze torzo po kuchyňské lince. V bytě chybí část dveří, povrchy podlah jsou poškozené. Okna jsou dřevěná zdvojená, dveře jsou hladké plné. Koupelna je standardně vybavená, vana a umyvadlo, WC je samostatně. Dům nemá zateplenou fasádu, je bez vnitřního osobního výtahu. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti je obecně stanoveno na základě hodnot zjištěných nákladovou (reprodukční), výnosovou a porovnávací metodou. Nákladová cena nemovitosti, resp. staveb, vychází z aktuálního oceňovacího předpisu, vyhlášky MF ČR, kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění, o oceňování majetku. Takto zjištěná cena ovšem reprezentuje zejména stavební hodnotu nemovitosti, sníženou o přiměřené opotřebení a zpravidla nemusí odrážet skutečnou obchodovatelnou cenu. Výnosová cena je součet výnosové ceny stavby a pozemku. Vyjadřuje budoucí výnos z jejího pronájmu, od kterého se odečtou náklady na údržbu a správu a čistý výnos je kapitalizován na současnou hodnotu. Porovnávací cena nemovitosti se zjistí porovnáním aktuálně nabízených srovnatelných typů nemovitostí na trhu, v daném místě, ke dni ocenění. Porovnávací cena bývá nejvhodnější pro zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Znalec dospěl k závěru o zjištěné ceně 992.230 Kč. Po zadání parametrů bytové jednotky do aplikace CenovaMapa.cz bylo uvedeno, že „nelze stanovit věrohodný odhad pro nedostatek srovnávacích údajů“. Znalec zohlednil kopie kupních smluv z července 2022 předložených žalobcem (21.324 Kč/m2) a dále inzerátu na prodej bytu v obci [adresa] (32.337 Kč/m2). Dospěl k závěru o porovnávací ceně 2.066.000 Kč (26.830 Kč/m2 x 77 m2).

15. Při jednání dne 21. 5. 2024 znalec vypověděl, že vždy nejprve oceňuje nemovitost podle oceňovacích předpisů. Vyhlášková cena započítává pouze určité zčásti. Dále v posudku již pracuje s výměrou 77 m2. Nabídky předložené žalovaným jsou až z letošního roku. Stav bytové jednotky v době prohlídky byl stavem neobyvatelným. Důležité je rovněž hledisko spoluvlastnictví. Obec [adresa] je malá a z tohoto důvodu chybí infrastruktura. Použití vzorků předložených žalobcem odůvodňují komplikované vztahy, resp. okolnost, že předmětem převodu byly spoluvlastnické podíly. K námitkám, že je nemovitost na soukromém pozemku a cesta k němu vede přes soukromý pozemek, znalec uvedl, že do bytu se dostal, a proto vychází z toho, že ho lze užívat. Od srpna 2023 byla oceňovací vyhláška částečně novelizována.

16. Ze znaleckého posudku č. 031804/2025 vypracovaného dne 16. 6. 2025 znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] bylo zjištěno, že místní šetření bylo provedeno 26. 5. 2025. Znalec dospěl k závěru, že cena obvyklá (cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku, nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění) bytové jednotky č. [Anonymizováno] nelze stanovit. Tržní hodnota (odhadovaná částka, za kterou by měly být majetek nebo služba směněny ke dni ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím), a to v obchodním styku uskutečněném v souladu s principem tržního odstupu, po náležitém marketingu, kdy každá ze stran jednala informovaně, uvážlivě a nikoli v tísni) bytové jednotky č. [Anonymizováno]/4 stanovená porovnáním ceny 1 m2 podlahové plochy obdobných srovnatelných nemovitostí nabízených k prodeji upravených koeficienty ke dni místního šetření činí 3.470.000 Kč. Znalec vyšel ze zjištění, že příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci na pozemcích [Anonymizováno], které jsou v soukromém vlastnictví. Aktuálně se vede soudní spor o to, zda se jedná o veřejně přístupnou komunikaci. Dle rozsudku Krajského soudu v Praze č. j. 51 A 48/2024 souhlas s veřejným užíváním nelze dovozovat bez dalšího na základě skutečnosti, že mezi lety 1992 až 2008 nebylo ze strany vlastníka iniciováno žádné správní řízení o umístění dopravní značky nebo pevné překážky. Stejně tak nelze dovozovat souhlas s veřejným užíváním na základě toho, že cedule se zákazovou značkou není dopravní značkou ve smyslu zákona o silničním provozu. Bytový dům, ve kterém se nachází oceňovaná bytová jednotka byl dle RÚIAN kolaudován v roce 1970. Má tři nadzemní podlaží. V přízemí se nachází společné prostory a sklepy. V prvním a druhém patře 8 bytových jednotek. Dům je rozdělen na 2 čísla popisná, každé s vlastním vchodem. Oba vchody jsou propojené chodbou v přízemí. Základy jsou betonové izolované, obvodové stěny jsou zděné bez zateplení, střecha sedlová, stropy jsou rovné, krytina je tašková, klempířské prvky jsou plechové, vnitřní omítky štukové, vnější omítka vápenocementová, vnější obklady kabřinec, vnitřní obklady standardní, schody betonové, vnitřní dveře v jednotce chybí (pouze ocelové zárubně), okna jsou původní dřevěná a částečně plastová s izolačním sklem, podlahy obytných místností povlakové a parketové, podlahy ostatních místností keramické, vytápění ústřední kotlem na tuhá paliva umístěným ve sklepě (jedná se o starý kotel, který se již nesmí provozovat) taktéž je možné vytápění elektrokotlem (v době místního šetření byl elektrokotel demontován), elektroinstalace světelná i motorová, bleskosvod, rozvod studené a teplé vody, zdroj TUV bojler, vybavení kuchyně chybí, koupelna s vanou a umyvadlem, WC splachovací. Objekt je napojen na kompletní inženýrské sítě vyjma plynovodu. Technický stav jednotky i bytového je ucházející se zanedbanou údržbou. Bytová jednotka ke dni místního šetření není ihned obyvatelná, vyžaduje například instalaci elektrokotle, případně výměnu stávajícího kotle na tuhá paliva za nový, kompletaci spínačů a zásuvek, instalaci dveřních křídel. Původní dřevěná okna vyžadují repasi, případně výměnu. Celkově je jednotka spíše vhodná k celkové rekonstrukci. Ačkoli není pozemek parc. č. st. 71 součástí oceňované bytové jednotky, jeho hodnota je vyčíslena z důvodu následného odečtení od hodnoty samotné jednotky. Důvodem je to, že pozemek pod bytovým domem bývá standardně součásti bytového domu, a tedy i bytové jednotky. Lze tedy předpokládat, že vlastník pozemku pod bytový domem bude požadovat po vlastnících bytových jednotek v budoucnosti odkoupení pozemku za běžnou tržní hodnotu a o tuto hodnotu je nutné ponížit hodnotu samotné bytové jednotky. Jedná se o pozemek pod objektem bytového domu, obdobné pozemky se běžně neobchodují, nelze tak získat statisticky významné množství informací pro stanovení ceny obvyklé. Cena obvyklá nelze stanovit. Průměrná jednotková cena je vypočtena aritmetickým průměrem z jednotlivých upravených jednotkových cen srovnávacích nemovitostí (vzorků). Jednotlivé upravené jednotkové ceny jsou vypočteny jako násobek koeficientů K1-K7 Jednotková cena srovnávací nemovitosti (vzorků) je vypočtena jako podíl ceny srovnávací nemovitosti po úpravě koeficienty a její užitné plochy. Koeficienty vyjadřují předpokládaný cenový vztah mezi oceňovanou a srovnatelnou nemovitostí. Jeví-li se oceňovaná nemovitost v daném kritériu cenově lepší, je koeficient větší než 1, jeví-li se oceňovaná nemovitost v daném kritériu cenové horší, je koeficient menší než 1. Za výchozí cenu pro výpočet se bere cena srovnatelné nemovitosti. Znalec použil 3 vzorky. Výsledná tržní hodnota pozemku činila 1.733.760 Kč. Výsledná tržní hodnota pozemku – podílu 77/560 pro jednotku č. [Anonymizováno] činila 238.392 Kč. Bytová jednotka vyžaduje stavební úpravy, aby mohla být obyvatelná. V blízkém okolí byly obchodovány převážně bytové jednotky v novostavbách, nebo celé rodinné domy. Pro stanovení ceny obvyklé nelze zajistit statisticky významné množství dat. Cena obvyklá nelze stanovit. Znalec použil 3 vzorky. Výsledná tržní hodnota bytové jednotky (vč. pozemku) činila 3.734.654 Kč. Výsledná tržní hodnota po odečtení hodnoty pozemku bod budovou po zaokrouhlení činila 3.470.000 Kč.

17. Při jednání dne 21. 10. 2025 znalec vypověděl, že znalec [právnická osoba] vycházel pouze ze dvou vzorků s tím, že podle vyhlášky by se mělo jednat alespoň o tři vzorky. To vede k tomu, že výsledek bude zkreslený, když je použito příliš málo porovnávacích vzorků. Navíc není vhodné používat kupní smlouvy na tentýž byt. Bylo na místě rozšířit okruh, nebo okolí, ze kterého budou čerpány vzorky. V daném případě bylo problém sehnat vzorky, protože se jedná o specifickou nemovitost. Za pomoci koeficientů byl zohledňován technický stav a dále například i namítaný problém s parkováním. Musí přisvědčit námitkám ohledně toho, že toto nebylo zohledněno u vzorku č.

2. Pokud by to bylo zohledněno, mělo by to spíše menší vliv na finální cenu, cena by se snížila asi o 100.000 Kč. V dané lokalitě se ceny bytových jednotek pohybují okolo 5.000.000 Kč až 6.000.000 Kč. Podobné typy nemovitostí jsou velmi atraktivní pro kupující. V posledním roce došlo ke zvýšení cen ve Středočeském kraji asi o 15 nebo 20 %, přičemž nejprodávanějším druhem realit jsou levnější a malé byty. Rozsah kupujících je velice široký. Velká část těchto kupujících ani nepotřebuje hypotéku, tudíž by nemuseli řešit namítaný problém s bankou s příjezdem k nemovitostem.

18. V daném případě byly ve věci vypracovány dva znalecké posudky. Znalec [právnická osoba] dospěl k závěru o porovnávací ceně 2.066.000 Kč, zatímco znalec [tituly před jménem] [jméno FO] dospěl k závěru o tržní hodnotě ve výši 3.470.000 Kč, resp. 3.370.000 Kč. Soud má za to, že rozpor mezi znaleckými posudky těchto znalců se podařilo odstranit v rámci jejich výslechů. Znalec [právnická osoba] vycházel pouze z kupních smluv ze dne 16. 7. 2022 a 20. 7. 2022, na jejichž základě nabyl žalobce spoluvlastnické podíly o velikosti 4/9 k předmětným nemovitým věcem, a z inzerátu na prodej bytu v obci [adresa]. Jeho závěr pak byl logicky ovlivněn tím, že vycházel z ceny za prodej spoluvlastnického podílu a nikoli z ceny nemovitosti jako celku, což je v rozporu s ustálenou judikaturou Nejvyššího soudu, resp. se závěrem, že existence podílového spoluvlastnictví není sama o sobě důvodem, pro který by měla být obecná cena nemovitosti stanovená pro účely vypořádání spoluvlastnictví snížena. Při stanovení náhrady se vychází z podílu ceny, za niž by bylo reálně možno prodat celou věc, nikoliv cenu, za níž by bylo možno prodat příslušný spoluvlastnický podíl (srovnej např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 1. 2019, sp. zn. 22 Cdo 4556/2018, a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1114/2016, a v nich citovaná judikatura). Naopak znalec [tituly před jménem] [jméno FO] svůj posudek obhájil. Vysvětlil, proč ke stanovení tržní hodnoty použil porovnávací způsob. Současně se vypořádal s námitkami žalobce ve vztahu k problémům s parkováním. Z předmětného posudku je tak zřejmé, ze kterých zjištění znalec vychází, jakou cestou k těmto zjištěním dospěl a na základě jakých úvah došel ke svému závěru. Závěry posudku byly náležitě odůvodněny a toto odůvodnění odpovídá pravidlům logického myšlení. Je třeba zohlednit, že soud není oprávněn přezkoumávat odborné závěry znalce, ty nepodléhají přezkumu. Soud je oprávněn přezkoumat způsob, jakým znalec ke svým závěrům dospěl, přesvědčivost a také úplnost znaleckého posudku ve vazbě na zadání soudu. Neexistuje právní nárok na vypracování revizního znaleckého posudku. Prostý nesouhlas se závěry znaleckého posudku není bez dalšího důvodem pro vypracování posudku revizního. Vypracování revizního posudku přichází do úvahy pouze tam, kde má soud pochybnosti o správnosti již vypracovaného znaleckého posudku (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 6. 2008, sp. zn. 22 Cdo 1290/2007, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 3. 2012, sp. zn. 22 Cdo 4452/2010). Znalecký posudek soud sice hodnotí jako každý jiný důkaz podle § 132 o. s. ř., odborné závěry v něm obsažené však hodnocení soudem podle § 132 o. s. ř. nepodléhají. Hodnocení důkazu znaleckým posudkem tedy spočívá v posouzení, zda závěry posudku jsou náležitě odůvodněny, zda jsou podloženy obsahem nálezu, zda bylo přihlédnuto ke všem skutečnostem, s nimiž se bylo třeba vypořádat, zda závěry posudku nejsou v rozporu s výsledky ostatních důkazů a zda odůvodnění znaleckého posudku odpovídá pravidlům logického myšlení (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 17. 3. 2016, sp. zn. 29 Cdo 4153/2015). Soud proto vyšel ze závěrů znalce [tituly před jménem] [jméno FO], které v řízení nebyly účastníky relevantním způsobem zpochybněny.

19. Na základě shora provedených důkazů a skutečností, které účastníci učinili mezi sebou nespornými, a které nijak neodporují provedeným důkazům, dospěl soud k závěru o skutkovém stavu, a to že účastníci jsou spoluvlastníky bytové jednotky č. [Anonymizováno] vymezené v domě č. p. [Anonymizováno] v obci [adresa], žalobce o velikosti podílu 8/9 a žalovaný o velikosti podílu 1/9. Žalovaný nabyl svůj podíl na základě usnesení soudního exekutora o udělení příklepu ze dne 8. 2. 2017, č. j. [spisová značka] (za 54.000 Kč). Žalobce nabyl svůj podíl na základě kupních smluv z 16. 7. 2022 a 20. 7. 2022 (celkem za 1.460.000 Kč). Předmětná jednotka se nachází v budově č. p. [Anonymizováno] [adresa], [Anonymizováno] stojí na pozemku parc. č. st. [Anonymizováno]. Pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] je v podílovém spoluvlastnictví žalovaného (id. ) a v SJM žalovaného a jeho manželky (id. ). Budova, v níž se předmětná jednotka nachází, tak není součástí pozemku, na kterém stojí. Přístup k budově vede před pozemek parc. č. [Anonymizováno] který má zcela shodné vlastníky jako pozemek parc. č. st. [Anonymizováno]. Probíhá spor o to, zda je zpevněná komunikace na pozemku na pozemku parc. č. [Anonymizováno] a [Anonymizováno] veřejně přístupnou komunikací. Tržní hodnota předmětné jednotky činí 3.370.000 Kč.

20. S ohledem na shora uvedené měl soud skutkový stav za dostatečně prokázaný, a proto další návrhy na doplnění dokazování pro nadbytečnost zamítl. Soudem tak nebyly provedeny žalobcem navržené důkazy emailovou komunikací, žádostí o vydání deklaratorního rozhodnutí o existenci veřejně přístupné účelové komunikace ze dne 2. 3. 2023, sdělením k užívání veřejně přístupné účelové komunikace ze dne 3. 3. 2023, fakturou č. 2022/11 a fakturou č. 2022/10 (tyto důkazy se vztahovaly k tvrzení o konfliktních vztazích mezi žalovaným a SVJ), výpisem z účtu žalobce z 16. 4. 2024 (solventnost byla prokázána výpisy předloženými při jednání dne 21. 10. 2025), fotografiemi zaslanými soudu 5. 6. 2024, dopisem žalobce z 26. 6. 2024 (vztahujícím se k předání klíčů od bytu), rozhodnutím Krajského úřadu Středočeského kraje z 23. 4. 2025 (vztahujícímu se k otevření brány na pozemku parc. č. 58/2), inzeráty na sreality.cz, výslechem [jméno FO] a vyjádřením [jméno FO] z 10. 5. 2025 ve věci kasační stížnosti proti rozhodnutí Krajského soudu v Praze ze dne 27. 2. 2025, č. j. 51 A 48/2024-86. Dále nebyly provedeny ani žalovaným navržené důkazy emailem z 13. 1. 2022, odhadem nabídkové ceny nemovitosti, nedatovaným emailem žalobce (vztahovaly se k námitkám žalovaného proti posudku znalce [právnická osoba]), účastnické výslechy a konečně výpisy z účtu žalovaného vztahující se k jeho solventnosti. Právní úprava 21. Podle ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „o. z.“). se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti.

22. Jelikož o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví bylo rozhodováno po 1. 1. 2014, postupoval soud podle příslušných ustanovení o. z. (srovnej např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 12. 2016, sp. zn. 22 Cdo 5180/2016).

23. Podle ustanovení § 1140 odst. 1 o. z. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

24. Podle ustanovení § 1143 o. z. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

25. Podle ustanovení § 1144 odst. 1 o. z. je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím podstatně její hodnota. Podle odstavce 2 citovaného ustanovení rozdělení věci však nebrání nemožnost rozdělit věc na díly odpovídající přesně podílům spoluvlastníků, vyrovná-li se rozdíl v penězích.

26. Podle ustanovení § 1147 o. z. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže ji soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněném případě může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky. Právní posouzení 27. Podílové spoluvlastnictví účastníků k předmětným nemovitým věcem musí být zrušeno, protože v něm ani jeden z účastníků nadále setrvat nechce. Účastníci se o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětným nemovitým věcem nedohodli. Žádné okolnosti, které by (pro tentokrát) měly zabránit zrušení podílového spoluvlastnictví rozhodnutím soudu v dané věci nebyly, ani se nepodávají z obsahu spisu (viz výrok I.).

28. K posouzení tak zbýval způsob vypořádání zrušeného podílového spoluvlastnictví.

29. V řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví není soud vázán návrhem účastníka na způsob vypořádání a může rozhodnout, že zrušené spoluvlastnictví bude vypořádáno i jiným způsobem než navrhovaným; je ovšem vázán návrhem co do předmětu, ke kterému má být zrušeno a vypořádáno spoluvlastnictví. Způsoby vypořádání mají v zákoně určenou posloupnost, která musí být soudem respektována. Souhlas všech spoluvlastníků není podmínkou pro přijetí určitého způsobu vypořádání. Navrhne-li žalovaný jiný způsob vypořádání než žalobce, nejedná se o vzájemný návrh, nýbrž o součást jeho procesní obrany. Řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví z procesního hlediska představuje tzv. iudicium duplex. Řízení může být zahájeno k návrhu kteréhokoli ze spoluvlastníků, přitom všichni spoluvlastníci, tj. obě procesní strany, v řízení mají postavení žalobce i žalovaného nehledě na to, kdo žalobu podal. Soud pak vydá konstitutivní rozhodnutí, přitom není vázán návrhy účastníků a může rozhodnout o vypořádání jiným způsobem, než je navrhováno. Vzhledem k tomu účastníci ve svých návrzích ani nemusí nutně uvést konkrétní způsob vypořádání, kterého se při zrušení spoluvlastnictví domáhají. Volba konkrétního způsobu vypořádání je tedy v konečném důsledku výlučně na soudu, který ve věci rozhoduje; ten je přitom vázán zákonným pořadím jednotlivých způsobů vypořádání, v jejichž rámci se pak uplatní vlastní uvážení soudu. Občanský zákoník stanoví nejen možné způsoby zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví, ale i závazné pořadí, v němž mohou být tyto jednotlivé způsoby vypořádání použity. Při rozhodování o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví podle o. z. tak soud nejprve zkoumá, zda je rozdělení společné věci možné (§ 1144); není-li rozdělení dobře možné, přikáže ji za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li však věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej společné věci ve veřejné dražbě (§ 1147); takto postupuje i v případě, že ten spoluvlastník, který má o věc zájem, nemá finanční prostředky k zaplacení vypořádacího podílu (viz Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, k § 1143).

30. Občanský zákoník stanoví v zásadě taxativním způsobem možné způsoby vypořádání spoluvlastnictví soudem: a) rozdělení věci, b) přikázání věci jednomu nebo více spoluvlastníkům za náhradu, c) prodej věci ve veřejné dražbě. Význam zákonného výčtu způsobů vypořádání je dvojí: a) zakotvuje, že soud v zásadě nemůže provést vypořádání spoluvlastnictví jiným než v zákoně uvedeným způsobem, a to ani tehdy, kdyby byl takový způsob účastníkem řízení navržen nebo se soudu jevil jako vhodné řešení vypořádání v konkrétním případě; praxe vždy pojímala ustanovení upravující způsob vypořádání spoluvlastnictví soudem za kogentní, b) v zákonem uvedené posloupnosti způsobů vypořádání je soud povinen postupovat a nemůže jednotlivé způsoby libovolně upřednostňovat. Prvním ze způsobů vypořádání, předcházejícím způsobům ostatním, je rozdělení věci. Z § 1147 a contrario se podává, že podmínkou pro tento způsob vypořádání je, že se jedná o rozdělení „dobře možné“. Tato podmínka není naplněna pouhou faktickou možností a technickou proveditelností, ale také funkčním opodstatněním rozdělení, přičemž judikatura se zabývala především funkční stránkou rozdělení společné věci. Podle soudní praxe v řízení o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví se jím rozumí reálné rozdělení jedné určité, zpravidla nemovité, věci v součinnosti se znalcem a při nezbytné existenci oddělovacího geometrického plánu. Samotná skutečnost, že určitý způsob dělení nemovitosti není „optimální“, ještě neznamená, že by šlo o dělení nemožné. Reálné rozdělení by nebylo „dobře možné“ zejména v případě, že by nově vzniklé nemovitosti nebylo možno řádně užívat anebo pokud by náklady na rozdělení věci byly nepřiměřeně vysoké. Naproti tomu samotná skutečnost, že nově vzniklé nemovitosti bude možno užívat s určitým omezením oproti předchozímu stavu nebo že budou zřízena věcná břemena, není významná. Reálné dělení nemovitosti lze připustit pouze tehdy, „bude-li v jednotlivých dílech zachována podstata a cena věci“. Rozdělení věci brání to, že by v jeho důsledku byla hodnota nově vzniklé věci, která by měla být účastníku přikázána, nižší než peněžní ekvivalent, kterého by se mu dostalo jako náhrady za to, že pozbývá konkrétní podíl na věci. Takové rozdělení sice možné je, ovšem není „dobře možné“ ve smyslu § 1147. Určitá specifika oproti dělení movitých věcí jsou dána u věcí nemovitých, ať již samostatně ve vztahu k pozemkům, nebo ve vztahu k pozemkům a stavbám na nich stojících. Vzhledem k uplatnění superficiální zásady (§ 506) pak u pozemků, jejichž součástí stavba bude, se neuplatní v plném rozsahu dosavadní závěry ohledně dělení pozemků, ale spíše závěry o podmínkách dělení staveb. Reálné dělení přichází do úvahy tam, kde se jedná o předmět spoluvlastnictví fakticky i funkčně dělitelný, což je dáno především u nezastavěných pozemků. Ve vztahu k nemovitostem platí, že jejich rozdělení není dobře možné, jestliže by ani po adaptaci nemohly vzniknout rozdělením samostatné věci nebo by části vzniklé rozdělením nemohly sloužit jednotlivým vlastníkům, zejména vzhledem k jejich povaze a funkčnímu využití. U pozemků závisí toto posouzení na jejich rozloze, celkové ploše i tvaru. Lze-li pozemek rozdělit vzhledem k jeho poloze, velikosti a tvaru, určujícím pro možné rozdělení pozemku na dva nebo více pozemků jako samostatných věcí je zjištění, zda u nově vzniklých pozemků je zajištěn přístup ke komunikaci, a to buď přímo na komunikaci, nebo cestou po cizím pozemku. V literatuře se uvádí obecně správný názor, že soud by zřejmě nepřipustil takové rozdělení pozemku, v jehož důsledku by vznikly pozemky jen nepatrné rozlohy (viz Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, k § 1144).

31. Přikázání věci jako další způsob vypořádání zrušeného spoluvlastnictví přichází do úvahy až tehdy, není-li rozdělení věci dobře možné. Přikázání věci do vlastnictví některého ze spoluvlastníků je podmíněno naplněním předpokladů, které lze (s jistou dávkou zjednodušení) odlišit na subjektivní a objektivní. Dlouhodobě ustáleně a správně traktovaným předpokladem, který vyjadřuje i právní úprava, je skutečnost, že spoluvlastník, kterému má být věc přikázána, s tímto postupem souhlasí. Podmínkou přikázání věci spoluvlastníku je též předpoklad schopnosti zaplatit přiměřenou náhradu. Smyslem požadavku solventnosti je dosáhnout toho, aby každý ze spoluvlastníků obdržel majetkovou hodnotu odpovídající velikosti jeho spoluvlastnického podílu a zamezilo se tomu, že spoluvlastník, jemuž byla přiznána náhrada, by při nesolventnosti spoluvlastníka, který se stal výlučným vlastníkem, musel náhradu vymáhat exekučně, a to ještě ne vždy úspěšně. Solventnost spoluvlastníka, kterému má být věc přikázána, má být v zásadě prokázána již k okamžiku vydání soudního rozhodnutí. Účastník tedy musí s finančními prostředky odpovídajícími vypořádacímu podílu disponovat nebo musí relevantně prokázat, že je schopen si finanční prostředky opatřit (například závazným příslibem půjčky či poskytnutím úvěru). Soud musí při rozhodování přihlížet k výši spoluvlastnického podílu. Jde – vedle hlediska solventnosti – o kritérium, které lze obecně stanovit. Hledisko velikosti podílu představuje kritérium poměrně; i když nejde o hledisko samo o sobě rozhodující, v případě, že jednomu ze spoluvlastníků patří výrazně vyšší podíl na společné věci, musí být pro případné přikázání věci menšinovému spoluvlastníku závažné důvody. Obdobně i hledisko účelného využití věci praxe i nadále považuje za relevantní parametr při rozhodování o přikázání věci (viz Spáčil, J. a kol.: Občanský zákoník III. Věcná práva (§ 976–1474). Komentář. 2. vydání. Praha: C. H. Beck, 2021, k § 1144).

32. Solventnost je prioritním předpokladem pro to, aby mohla být spoluvlastníkovi přikázána věc do výlučného vlastnictví (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 30. 10. 2018, sp, zn. 22 Cdo 3296/2018).

33. Výše podílů spoluvlastníků není pro přikázání věci jednomu ze spoluvlastníků v řízení o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví sama o sobě rozhodující; nicméně v případě, že jednomu ze spoluvlastníků patří výrazně vyšší podíl na společné věci, musí být pro případné přikázání věci menšinovému spoluvlastníkovi závažné důvody (srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 5. 12. 2017, sp. zn. 22 Cdo 4940/2017).

34. Soud se nejprve zabýval otázkou reálného rozdělení nemovitých věcí. Předmětná jednotka je dispozičně řešena jako 3+1. Skládá se z kuchyně (12 m2), tří pokojů (20,5 m2 + 15,3 m2 + 8 m2), předsíně (5,2 m2), koupelny (2 m2), WC (1 m2) a dvou sklepů (7 m2 + 6 m2); celkem 77 m2. Rozdělení bytové jednotky na dvě nové jednotky představuje změnu ve vymezení jednotek dle ustanovení § 1159 až 1165 o. z., a zároveň změnu stavby. Technické provedení musí být v souladu s vyhláškou č. 268/2009 Sb., o technických požadavcích na stavby. Stávající byt má pouze jeden samostatný vchod ze společné části domu. Dalším problémem je dispoziční řešení bytové jednotky. V neposlední řadě je potřeba přihlédnout k doporučení minimální velikosti bytové jednotky. Objektivně tak není možné rozdělit společnou věc mezi všechny spoluvlastníky podle výše spoluvlastnických podílů.

35. V daném případě se tak z provedených důkazů s přihlédnutím k výše citovaným závěrům odborné literatury podává, že rozdělení předmětných nemovitých věcí není „dobře možné“ a soud se proto zabýval otázkou, zda přichází do úvahy přikázání věci některému ze spoluvlastníků.

36. O přikázání věci měli zájem oba spoluvlastníci a oba uváděli, že mají dostatek finančních prostředků na úhradu vypořádacího podílu. Žalobce poukazoval na to, že je majoritním spoluvlastníkem a že hradil platby spojené s vlastnictvím bytové jednotky. Žalovaný svůj požadavek na přikázání jednotky odůvodňoval tvrzením, že je vlastníkem pozemku, na kterém stojí budova, v níž se předmětná jednotka nachází, a že má zájem, aby nemovitost využil k bydlení jeden ze čtyř jeho potomků. Žalovaný dále namítal, že má na rozdíl od žalobce k nemovitosti dlouholetý vztah a že by vypořádáním ve prospěch žalobce pozbyl členství ve společenství vlastníků jednotek nemovitosti a zůstalo by mu „holé vlastnictví“ pozemku pod budovou.

37. Soud v daném případě dospěl k závěru, že pro přikázání nemovitosti do výlučného vlastnictví žalobce svědčí rozhodující kritérium spočívající ve velikosti jeho podílu. Žalobci náleží výrazně vyšší podíl na společné věci než žalovanému (id. 8/9). Přikázání věci žalovanému jako menšinovému spoluvlastníkovi by podle shora citované ustálené judikatury vyžadovalo existenci závažných důvodů, které však v tomto řízení nebyly tvrzeny, ani prokázány. Žalovaný sice vlastní podíl id. 1/9 již od roku 2017 (tedy přibližně o pět let déle než žalobce), v řízení však nebylo tvrzeno ani prokázáno, že by do bytu jakkoli investoval. Naopak, podle znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO] je údržba bytu zanedbaná. Žalovaný rovněž neuvedl, který z jeho čtyř potomků by měl byt užívat k bydlení a z jakého důvodu, což nasvědčuje tomu, že jeho zájem o užívání nemovitosti k bydlení je pouze deklaratorní. Námitku žalovaného, že ztráta jeho postavení člena SVJ povede ke zhoršení komunikace mezi SVJ a žalovaným jako vlastníkem pozemku pod budovou, soud považuje za účelovou. Již nyní je totiž zřejmé, že komunikace mezi SVJ a žalovaným je narušená, neboť mezi žalovaným a jeho manželkou (vlastníky shora uvedených pozemků) a vlastníky bytového domu dlouhodobě přetrvávají spory ohledně charakteru cesty na dotčených pozemcích (zda jde o veřejně přístupnou účelovou komunikaci ve smyslu § 7 odst. 1 zákona č. 13/1997 Sb., o pozemních komunikacích, či nikoli), které jsou řešeny správními orgány a soudem. Není zřejmé ani, jakým způsobem by mělo dojít k žalovaným namítanému zhoršení právního postavení ostatních vlastníků bytových jednotek v budově, pokud žalovaný pozbyde členství v SVJ. Žalobce pak konečně prokázal, že má dostatek peněžních prostředků na vyplacení vypořádacího podílu žalovanému. Přiměřená náhrada je odvozena od zjištěné ceny předmětných nemovitých věcí, tj. z částky 3.370.000 Kč. 1/9 z této částky pak činí 374.444 Kč. Soud proto nemovité věci přikázal do výlučného vlastnictví žalobce a uložil mu zaplatit žalovanému odpovídající vypořádací podíl (viz výroky II. a III.). Náklady řízení 38. O nákladech řízení bylo rozhodnuto podle ustanovení § 151 odst. 1 o. s. ř. s přihlédnutím k následujícím závěrům. Ustanovení § 142 o. s. ř. je třeba interpretovat tak, že plný úspěch a neúspěch procesních stran ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. lze poměřovat pouze tehdy, zamítá-li soud návrh na zrušení spoluvlastnictví (za podmínek upravených § 1140 odst. 2 o. z.). Jinak, vyhoví-li návrhu na zrušení spoluvlastnictví a rozhoduje-li dále o způsobu jeho vypořádání, je na procesní úspěch jednotlivých účastníků, majících v řízení s povahou iudicii duplicis totožné postavení žalobce i žalovaného, třeba pohlížet jako na částečný (stejný) a zásadně nepřiznat náhradu nákladů řízení žádnému z účastníků dle § 142 odst. 2 o. s. ř., ledaže konkrétní okolnosti věci výjimečně odůvodňují postup dle § 142 odst. 3 o. s. ř. (srovnej nález Ústavního soudu ze dne 10. 11. 2020, sp. zn. I. ÚS 262/20). Soud proto náhradu nákladů řízení nepřiznal žádnému z účastníků (viz výrok IV.).

39. Soud současně rozhodl i o náhradě nákladů řízení vzniklých České republice. Postupoval přitom podle § 148 odst. 1 o. s. ř. Státu vznikly v řízení náklady s vyplaceným znalečným. Usnesením Okresního soudu Praha-východ ze dne 3. 6. 2024, č.j. 46 C 491/2022-105, jež nabylo právní moci 3. 7. 2024, byla znalci [právnická osoba] přiznána odměna ve výši 8.923,54 Kč. Usnesením Okresního soudu Praha-východ ze dne 19. 6. 2025, č.j. 46 C 491/2022-184, jež nabylo právní moci 9. 7. 2025, byla znalci [tituly před jménem] [jméno FO] přiznána odměna ve výši 14.465,71 Kč. Usnesením Okresního soudu Praha-východ ze dne 29. 10. 2025, č.j. 46 C 491/2022-232, byla znalci [tituly před jménem] [jméno FO] přiznána odměna ve výši 3.953,38 Kč. Žalobce uhradil zálohu na znalecké dokazování ve výši 11.000 Kč (2.000 Kč + 4.000 Kč + 5.000 Kč). Stát na znalečném vynaložil celkem částku 16.342,63 Kč, tj. rozdíl mezi 27.342,63 Kč a 11.000 Kč (viz výrok V.).

40. Lhůta ke splnění povinnosti byla určena podle ustanovení § 160 odst. 1, část věty před středníkem o. s. ř., neboť ke stanovení jiné lhůty neshledal soud důvody.

Poučení