47 C 285/2023 - 62

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Radkem Malenovským jako samosoudcem ve věci žalobce:[IČO zainteresované společnosti 0/0] sídlem [Adresa zainteresované společnosti 0/0] zastoupený [Anonymizováno] sídlem [Adresa zástupce zainteresované společnosti 0/0], [Anonymizováno] [Anonymizováno] [Anonymizováno] proti žalovanému:[Jméno zainteresované osoby 0/0], narozený dne [Anonymizováno]. [Anonymizováno]. [Anonymizováno] bytem [Adresa zainteresované osoby 0/0] zastoupený advokátem [Jméno zástupce zainteresované osoby 0/0] sídlem [Adresa zástupce zainteresované osoby 0/0] o určení výše nájemného takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba požadující určení, že výše nájemného, které je žalovaný povinen platit za nájem bytu č. [hodnota], nacházejícího se ve 2. podlaží domu na adrese [Adresa zainteresované osoby 0/0], který je součástí pozemku parcelní číslo [hodnota], zapsaného na LV č. [hodnota] pro k. ú. [jméno FO], činí s účinností ode dne [datum] částku ve výši 4 352,40 Kč měsíčně.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 3 900 Kč, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku, k rukám zástupce žalovaného.

Odůvodnění

I. Předmět řízení

1. Žalobce se domáhal podle § 2249 zákona č. 9/2012 Sb., občanský zákoník (dále jako „o. z.“) určení, že výše nájemného, které je žalovaný povinen platit za nájem bytu č. [hodnota], nacházejícího se ve 2. podlaží domu na adrese [Adresa zainteresované osoby 0/0], který je součástí pozemku parcelní číslo [hodnota], zapsaného na LV č. [hodnota] pro k. ú. [jméno FO] (dále jako „předmětný byt“), činí s účinností ode dne [datum] částku ve výši [částka] měsíčně. To zejména s odůvodněním, že žalobcem navržená výše nájemného [částka]/m2/měsíc je obvyklá v daném místě a čase. V soudním řízení předložil 5 evidenčních listů ohledně jiných nájmů a uvedl, že jde o byty srovnatelné s bytem v nájmu žalovaného a žádný se nenachází dále než 900 metrů od bytu v nájmu žalovaného. Žalobce uvedl, že si vyložil ten který dopis žalovaného jako nesouhlas s navrženým zvýšením nájemného, ale že bude-li postaveno najisto, že žalovaný se zvýšením nájemného souhlasí, pak je připraven vzít žalobu zpět. Při soudním jednání žalobce uvedl, že z ústního projevu žalovaného při jednání by se dalo vypozorovat, že žalovaný se zvýšením nájemného souhlasil (a že chtěl jen jednat dále), ale žalobce uvedl, že je v této otázce v právní nejistotě, a že i proto trvá na žalobě.

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout, pro jistotu namítl opožděnost žaloby a dále uvedl zejména následující. Situace v areálu bytových domů [adresa] je dlouhodobě nepříznivá. [Anonymizováno] je zahrnuta do vyloučené lokality. V bytovém domě, v němž je předmětný byt, jsou přemnožení holubi (kteří exkrementy znečišťují schody, pavlače, okenní parapety a zdi domů), je tam výskyt potkanů, plesnivějící fasáda z pohledu od [Anonymizováno] ulice, opakovaně jsou rozbíjena vchodová vrata a zapáchající popelnice, které často kupí hromady materiálu a o jejich odvoz nikdo dlouhodobě nedbá. Opakovaně tam (a blízkém okolí) musela zasahovat policie. Žalovaný uhradil žalobci nájemné v nově požadované výši a dokonce tuto službu nechal uhradit k 20. 11. 2023 v bance, „tak, aby mohla platba požadovaná žalobcem plynule probíhat po dobu, kdy, jak v dobré víře žalovaný předpokládal, díky doplněným konkrétním údajům v jím podané nové žádosti, bude možno kýžené slevy dosáhnout… žalovaný hradí nájemné ve výši, požadované žalobcem…“ (č. l. 18). Při soudním jednání žalovaný mj. uvedl, že žalobcem užité „Srovnávací nájemní smlouvy nejsou použitelné, jelikož nejde o vyloučené lokality … normální slušný člověk by nešel nikdy bydlet do domu, v němž bydlí žalovaný, zvláště nikoliv se statutem žalovaného… Žalovaný je denně terčem živlů, dům je volně přístupný bezdomovcům, jsou tam na zemi injekční stříkačky a rovněž tam jsou alkoholici… příčina problémů je absurdní výběr nájemců, které město neřeší, nevypovídá jim nájmy a v domě je menšina slušných nájemců. Žalovaný se stal obětí projektu žalobce postaveného na tom, že žalobce vychází z myšlenky, že alkoholici a narkomané se polepší ve společnosti slušných lidí“.

II. Skutkový stav

3. Z důkazů provedených na soudním jednání soud zjistil následující skutečnosti.

4. Žalobce je vlastníkem pozemku parc. č. [hodnota], zapsaného na LV č. [hodnota] pro k.ú. [jméno FO], jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] na [adresa], objekt k bydlení, ve které se nachází předmětný byt (důkaz: Informace o pozemku z dálkové nahlížení do katastru nemovitostí).

5. Žalobce uzavřel s žalovaným dne 11. 8. 1989 nájemní smlouvu, na základě které žalobce přenechal žalovanému jakožto nájemci k užívání předmětný byt, na dobu neurčitou od [datum]; dle nájemní smlouvy byla výše nájemného stanovena dohodou, přičemž výše nájemného měla být každoročně v souladu s cenovými předpisy pro regulaci nájemného z bytu, příp. s obecně závaznou vyhláškou zohledňující polohu domu upravována (důkaz Dohodou o užívání bytu ze dne 11. 8. 1989). Cenové předpisy pro regulaci nájemného byly v rámci procesu tzv. deregulace zrušeny a dle těchto již nelze postupovat, pročež nájemní smlouva neobsahuje ujednání o zvyšování nájemného.

6. Nájemné činilo od 1. 12. 2020 částku 3 640,95 Kč měsíčně, pronájem inventáře činil 870 Kč měsíčně a zálohy na služby spojené s užíváním bytu činily 437 Kč měsíčně, pročež měl žalovaný povinnost žalobci hradit celkem částku 4 835 Kč (výkaz výpočtovým listem od 1. 12. 2020).

7. Ke dni 12. 7. 2023 činilo nájemné za užívání předmětného bytu částku 3 640 Kč a dále pronájem inventáře činil částku 30 Kč (důkaz: Úhrady za užívání bytu č. [hodnota] jakožto součást Návrhu na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023).

8. Žalobce adresoval žalovanému dopis obsahující návrh na zvýšení nájemného za užívání předmětného bytu ze dne 12. 7. 2023 o 20 %, tj. z původní částky 3 640 Kč na 4 352,40 Kč. V tomto návrhu žalobce uvedl, že navrhované zvýšení nepřekračuje srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (které je od 105,93 Kč až 200 Kč/m2/měsíc) a že „Pokud budete s návrhem na zvýšení nájemného souhlasit, začnete hradit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení tohoto návrhu. Výslovně Vás tímto žádáme o zaslání Vámi podepsaného druhého vyhotovení tohoto dopisu nazpět – obdržel jste dvojí vyhotovení – a to nejpozději ve lhůtě dvou měsíců od doručení tohoto návrhu…Pokud se ve lhůtě 2 měsíců ode dne doručení tohoto návrhu nevyjádříte, že se zvýšením nájemného souhlasíte, vzniká nám právo obrátit se na soud za účelem určení nové výše nájemného.“. Tyto skutečnosti soud zjistil z Návrhu na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023 i s přílohou (žalobcem určenou k podepsání žalovaným) označenou jako „Úhrady za užívání bytu č. 16“. Tento návrh na zvýšení nájemného byl vhozen poštou do schránky žalovanému dne 23. 8. 2023 (důkaz doručenkou).

9. Žalovaný v dopise ze dne 27. 10. 2023 žalobci - v reakci na návrh na zvýšení nájemného - uvedl zejména následující. Žalovaný pořádal o „úpravu nájemného“ z důvodů obdobných jaké uvedl v tomto soudním řízení. Uvedl, že „mi velmi vadí cena nájemného, která je…. zcela neadekvátní. Ovšem nižší cena nájemného za těchto okolností, za které asi nebude snadné jen tak brzy změnit, by byla docela přijatelná… zvyšování nájmu v těchto podmínkách je pro nás naprosto nepřijatelné. Také proto jsem se rozhodl požádat o výjimku a snížení nájemného.“ (důkaz dopisem z 27. 10. 2023).

10. Žalobce - v reakci na dopis žalovaného ze dne 27. 10. 2023 - uvedl v dopise ze dne 10. 11. 2023 žalobci, že pro projednání možnosti slevy z nájmu by měla být žádost žalovaného opatřena konkrétními údaji, které by žalobce mohl prověřit, což podání žalovaného nesplňuje a žalobce uvedl žalovanému, že bude i nadále postupovat v souladu s § 2249 o. z. (důkaz dopisem ze dne 10. 11. 2023).

11. Žalobce adresoval žalovanému předžalobní výzvu ze dne 23. 10. 2023, v níž zejména vyval žalovaného k zaslání akceptace návrhu na zvýšení nájemného do 5 pracovních dnů od doručení předžalobní výzvy a že pokud žalobce souhlas neobdrží ani v této lhůtě, podá žalobu (důkaz předžalobní výzvou). Tato předžalobní výzva byla vhozena poštou do schránky žalovanému dne 14. 11. 2023 (důkaz doručenkou).

12. Žalovaný – v reakci na dopisy žalobce ze dne 23. 10. 2023 a 10. 11. 2023 – v dopise ze dne 16. 11. 2023 (daným k poštovní přepravě téhož dne) žalobci uvedl, že dříve navrhl snížení nájemného, „do období úprav nájemného“ a požádal o „laskavé opětovné zvážení mojí předchozí žádosti ve věci snížení nájemného. Dokument, o jehož podpis mě žádáte, sice posílám, avšak věřím, že se nalezení výše naznačeného řešení, byť třeba ne v plné výši, vzhledem k uvedeným skutečnostem, může podařit.“. Současně žalovaný žalobci doručil jím vlastnoručně podepsanou přílohu k návrhu žalobce na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023, tj. podepsanou listinu označenou jako „Úhrady za užívání bytu č. [hodnota]“. V této listině bylo uvedeno nové, tj. zvýšené nájemné na částku 4352,40 Kč, tedy takové, které navrhuje žalobce zvýšit v tomto řízení. Před svůj podpis na uvedené listině žalovaný napsal : „viz též přiložený dopis“. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazu dopisem žalovaného ze dne 16. 11. 2023 i s podepsanou přílohou označenou jako „Úhrady za užívání bytu č. [hodnota]“ a z podací stvrzenky.

13. Žalovaný ode dne 20. 11. 2023 začal hradit žalobci částku, kterou žalobce požaduje určit v tomto řízení jako zvýšené nájemné – tj. 4 352 Kč (nesporné mezi účastníky a důkaz trvalým příkazem). Žalovaný v bance změnil trvalý příkaz, který nově zněl na úhradu žalobci právě částky 4 352 Kč, žalovaný to označil jako „Najemne-Our“, s platností do 31. 12. 2028 (důkaz: Trvalý příkaz – Změna ze dne 20. 11. 2023).

14. Žalovaný se tak začal chovat co do nájemného za užívání bytu tak, jak požadoval žalobce ve smyslu hrazení zvýšeného nájemného za užívání bytu. Nicméně žalovaný nově (od prosince 2023) přestal hradit pronájem inventáře ve výši 30 Kč a zálohy na služby ve výši 345 Kč (viz podání žalobce ze dne 27. 3. 2024 na č. l. 36 verte, žalovaným nerozporované).

III. Právní posouzení skutkového stavu

14. Zjištěný skutkový stav soud právně posoudil následovně. Podle § 2249 o. z.: „(1) Neujednají-li si strany zvyšování nájemného nebo nevyloučí-li zvyšování nájemného výslovně, může pronajímatel v písemné formě navrhnout nájemci zvýšení nájemného až do výše srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě, pokud navržené zvýšení spolu s tím, k němuž již došlo v posledních třech letech, nebude vyšší než dvacet procent. K návrhu učiněnému dříve než po uplynutí dvanácti měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, nebo který neobsahuje výši nájemného a nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží. (2) Prováděcí právní předpis stanoví podrobnosti a postup pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě. (3) Souhlasí-li nájemce s návrhem na zvýšení nájemného, zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu zvýšené nájemné, jak bylo navrženo. Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně. Soud na návrh pronajímatele rozhodne o nájemném do výše, která je v místě a čase obvyklá s účinky ode dne podání návrhu soudu. (4) Navrhuje-li nájemce snížení nájemného, použijí se ustanovení odstavců 1 až 3 obdobně.“. Podle § 3974 odst. 1 o. z.: „Nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht.“. III.

1. Námitka žalovaného o opožděnosti žaloby 15. Žalovaný namítl opožděnost žaloby, avšak jen pro jistotu (srov. protokol o jednání). Ve skutečnosti však žaloba byla podána včas. Žalobu může pronajímatel podat v hmotněprávní lhůtě ve smyslu § 2249 odst. 3 druhé souvětí o. z.: „Nesdělí-li nájemce v písemné formě pronajímateli do dvou měsíců od dojití návrhu, že se zvýšením nájemného souhlasí, má pronajímatel právo navrhnout ve lhůtě dalších tří měsíců, aby výši nájemného určil soud; návrhu podanému po uplynutí této lhůty soud nevyhoví, namítne-li nájemce, že návrh byl podán opožděně.“.

16. Žalovanému byl návrh na zvýšení nájemného vhozen poštou do domovní schránky dne 23. 8. 2023, což soud považoval za okamžik dojití návrhu žalovaného. Dvouměsíční lhůta pro žalovaného skončila uplynutím dne 23. 10. 2023 a od té doby běžela další lhůtu, v délce 3 měsíců pro podání žaloby (až do 23. 1. 2023). Žalobce podal žalobu dne 14. 12. 2023, tj. včas. Dejme tomu hypoteticky, že by bylo možné považovat návrh na zvýšení nájemného za dodaný do dispoziční sféry dříve, tj. dne 20. 7. 2023; to s odůvodněním, že dne 19. 7. 2023 byla poštou do domovní schránky žalovaného vhozena výzva k vyzvednutí zásilky (obsahující návrh na zvýšení nájemného) na poště a už dalšího pracovního dne (20. 7. 2023) si jej žalovaný mohl vyzvednout na poště. Rovněž ale při takovém hypotetickém (alternativním) posouzení okamžiku dojití návrhu na zvýšení nájemného žalovanému by žaloba - podaná na soud dne 14. 12. 2023 - byla podána v 3měsíční lhůtě v souladu s § 2249 odst. 3 o. z. III.

2. K otázce (ne)doložení splnění podmínek podle § 2249 o. z.

17. Podle § 2249 odst. 1 o. z. platí, že k návrhu na zvýšení nájemného, který nedokládá splnění podmínek pro zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 o. z., se nepřihlíží.

18. Pokud tedy pronajímatel vůči nájemci navrhuje zvýšení nájemného, tak nestačí v návrhu doručenému nájemci jen uvést a vysvětlit, proč se pronajímatel domnívá, kolik činí srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Pronajímatel musí současně své tvrzení o výši srovnatelného nájemného doložit. Doložení není totéž co tvrzení, ale jde o podložení tvrzení důkazy, tedy o osvědčení tvrzení.

19. Správnost uvedeného názoru zdejšího soudu stvrdila i tzv. komentářová literatura - srov. kupříkladu : - Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 373 – 380, bod III. 3.: M. Hulmák, E. Kabelková, - Občanský zákoník, 2. vydání (2. aktualizace, 2023): M. Janoušková, bod I. 3. a 4., - Selucká, M. a kol. Covid-19 a soukromé právo. Otázky a odpovědi. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2020, s. 1 – 13 (odpověď na otázku č. 19).

22. Správnost právního názoru o požadavku na doložení (osvědčení) splnění důvodů pro zvýšení nájemného přijala i soudní praxe - srov. například rozsudky : 1) Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 21. 11. 2023 č. j. 21 C 49/2023-72, bod 19.; 2) Obvodního soudu pro Prahu 3 ze dne 21. 4. 2022 č. j. 5 C 20/2022-34; 3) Městského soudu v Praze ze dne 12. 1. 2023 č. j. 36 Co 323/2022-56, bod 11. a 12. (všechny tyto rozsudky jsou dostupné např. na www.rozhodnuti.justice.cz].

23. Ostatně i ve veřejné prostoru věnujícímu se dané problematice (Portál bydlení - Právní poradna: Zvýšení nájmu = nová nájemní smlouva? - Portál o bydlení - Novinky ze světa bydlení (portalobydleni.cz)) se správně radí, že „Pokud však jde o omezení navrhovaného zvýšení srovnatelným nájemným obvyklým v daném místě, je pronajímatel povinen je doložit nikoliv pouhým tvrzením. V tomto případě musí v písemném návrhu doložit například znalecký posudek osvědčující, že se i po zvýšení skutečně jedná o srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě pro konkrétní byt nebo prokazatelně doložit výši nejméně tří srovnatelných nájemných.“.

24. Tento výkladový závěr plyne z jazykového i teleologického výkladu.

25. Pokud jde o jazykový výklad, tak obsahuje-li ustanovení § 2249 odst. 1 o. z. výslovnou hypotézu a na ni navázanou dispozici, že k návrhu, který nedokládá splnění podmínek podle tohoto ustanovení, se nepřihlíží, pak jazykové vyjádření právní normy je jednoznačné a neplyne z něj to, že návrh nemusí být doložen srovnáním obvyklého nájemného v daném místě (jak se nesprávně domnívá žalobce).

26. Rovněž při hledání smyslu a účelu § 2249 odst. 1 o. z. lze dospět k výkladu potvrzujícímu jednoznačné výslovné znění. Zákonodárce k ochraně nájemce hodlal podmínit jednostranné zvýšení nájemného tím, že nepřesáhne srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě. Důvodem právní úpravy - dle níž nepostačí vůči nájemci v návrhu uvést srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě, ale je třeba je i doložit - je to, že si nájemce může učinit obrázek o srovnatelných obvyklých nájemných a bude moci informovaně zvážit, zda návrh pronajímatele na zvýšení nájemného přijme či odmítne. Smyslem tak je i předejít zbytečným soudním sporům. Pokud pronajímatel svůj návrh na zvýšení nájemného zároveň doloží písemnými důkazy (listinami či v elektronické podobě) doručenými nájemci, snižuje se riziko soudních sporů. A naopak, pokud pronajímatel svůj návrh na zvýšení nájemného vůči nájemce nijak nedoloží (důkazy), zvyšuje se pravděpodobnost soudních sporů, jelikož nájemci nemusí být zřejmé, jaké je skutečně srovnatelné nájemné obvyklé v daném místě (musel by se spoléhat jen na správnost tvrzení o výši srovnatelného nájemného). K tomu soud odkazuje i na teleologii (smysl a účel) dovozenou v rozsudku odvolacího Městského soudu v Praze ze dne 12. 1. 2023 č. j. 36 Co 323/2022-56, bod 11.: „Přitom toto nepostačí nájemci v návrhu uvést, ale je třeba i doložit. Dobrým důvodem takové právní úpravy je pak to, že si sám pronajímatel učiní obrázek o srovnatelných obvyklých nájemných a nebude činit zbytečně nájemci návrhy na zvýšení nájemného nad rámec obvyklé cenové hladiny a vyvolávat zbytečné soudní spory.“.

27. Není-li splnění podmínek řádně doloženo již vůči nájemci před zahájením soudního řízení [jakožto součást (příloha) návrhu na zvýšení nájemného ve smyslu součásti hmotněprávního jednání pronajímatele doručeného nájemci], tak se takovému návrhu podle § 2249 odst. 1 poslední věta o. z. nepřihlíží, pročež se pronajímatel nemůže s úspěchem domáhat svého práva žalobou na určení nájemného (shodně srov. výše citovanou soudní praxi a tzv. komentářovou literaturu).

28. Samotný žalobce (k výzvě soudu ze dne 8. 4. 2024 na č. l. 41 ve smyslu § 118a o. s. ř.) v tomto řízení uvedl (v podání z 15. 4. 2024 na č. l. 47), že k návrhu na zvýšení nájemného žádné listiny (dokládající výši srovnatelného nájemného) nepřiložil (neboť to nepovažoval a nepovažuje za nezbytné). Žalobce byl veden nesprávným názorem, že “z žádného z těchto předpisů však nevyplývá, že by žalobce měl povinnost jakkoli blíže dokládat žalovanému stanovení výše nového nájemného…”. Žalobce nesplnil zákonnou podmínku dle § 2249 odst. 1 o. z. s návrhem (v návrhu) na zvýšení nájemného doložit (osvědčit) splnění podmínek dle § 2249 odst. 1 o. z. pro zvýšení nájemného, tedy i doložit výši srovnatelného nájemného (obvyklého v daném místě). Z těchto důvodů se k návrhu žalobce na zvýšení nájemného ve smyslu § 2249 odst. 1 in fine nepřihlíží, a proto se ani žalobce v tuto chvíli nemůže úspěšně domoci určení zvýšeného nájemného v tomto soudním řízení. Již z uvedeného důvodu soud žalobu zamítl. III.

3. K otázce (ne)přijetí žalobcova návrhu na zvýšení nájemného ze strany žalovaného 29. Další – a přitom samostatný – důvod zamítnutí žaloby spočívá v názoru soudu, že ve skutečnosti žalovaný přijal nabídku žalobce na zvýšení nájemného, a proto došlo mezi účastníky k dohodě o změně nájemného právě na nájemné, které chce žalobce určit v tomto řízení.

30. Sice se z pohledu § 2249 odst. 1 o. z. nejednalo ze strany žalobce o perfektní úkon pro účely podání žaloby o zvýšení nájemného, a proto se k takovému návrhu - avšak jen ve smyslu založení možnosti soudu rozhodnout o určení nájemného dle § 2249 odst. 3 o. z. – nepřihlíží.

31. Nicméně i přesto podle názoru soudu byla nabídka žalobce na zvýšení nájemného žalovaným přijata a byla tak uzavřena dohoda o zvýšení nájemného. Nedodržení náležitostí nabídky vyžadovaných ustanovením totiž § 2249 odst. 1 o. z. má právní relevanci jen pro splnění podmínek pro právo podat žalobu na určení nájemného soudem; tedy má za následek jen to, že pronajímatel nemůže podat žalobu na určení nájemného. Nedostatek náležitostí vyžadovaných ustanovením § 2249 odst. 1 o. z. však neznamená zdánlivost nabídky ve smyslu zdánlivého právního jednání dle § 554 o. z., k němuž by se vůbec nepřihlíželo, a tudíž nebrání přijetí takové nabídky nájemcem, pokud jsou splněny obecné náležitosti právního jednání. To ostatně plyne již z logiky věci, když nájemce může s pronajímatelem uzavřít změnu nájemní smlouvy v podobě vyššího nájemného i bez odůvodnění (a doložení) výše nájemného, když právní předpisy nestanoví pevné limity výše nájemného ani jeho zvyšování (srov. § 2248 o. z.). Na podporu tohoto svého názoru soud odkazuje (srov. i § 13 o. z.: „Každý, kdo se domáhá právní ochrany, může důvodně očekávat, že jeho právní případ bude rozhodnut obdobně jako jiný právní případ, který již byl rozhodnut a který se s jeho právním případem shoduje v podstatných znacích; byl-li právní případ rozhodnut jinak, má každý, kdo se domáhá právní ochrany, právo na přesvědčivé vysvětlení důvodu této odchylky.“) kupříkladu na: - na pravomocný rozsudek Obvodního soud pro Prahu 3 ze dne 21. 11. 2023 č. j. 21 C 49/2023-72, bod 21. - pravomocný rozsudek Okresního soudu v Táboře ze dne 17. 6. 2021 č. j. 4 C 35/2021-57, bod 19. (srov. též § 13 o. z.) a - tzv. komentářovou literaturu - srov. např. Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 373 – 380, bod II. 6.: M. Hulmák, E. Kabelková.

32. Totiž žalovaný v reakci na návrh žalobce na zvýšení nájemného žalobce zaslal žalobci žalovaným podepsaný list (označený „Úhrady za užívání bytu č. [hodnota]“), který obsahoval právě navržené zvýšené nájemné a o jehož podepsání a zaslání žalobce požádal žalovaného jakožto projev (důkaz) přijetí návrhu žalobce (na zvýšení nájemného) žalovaným.

33. Na závěru soudu, že žalovaný již svým podpisem na uvedené listině přijal nabídku žalobce na zvýšení nájemného, nic nemění ani před podpis žalovaného doplněný text „viz též přiložený dopis“ (myšleno dopis žalovaného ze dne 16. 11. 2023). Rovněž z obsahu tohoto dopisu žalovaného plyne, že přijímá nabídku žalobce na zvýšení nájemného a současně žalovaný vyslovuje prosbu (žádost) o přiznání slevy z nájemného v budoucnu (viz např. „… před formulací vlastní žádosti o slevu na nájemném, jsem se tedy pouze snažil vyjádřit kladně laděný přístup k celé věci a optimistické stanovisko, které by nevedlo k žádnému konfliktu, samozřejmě také bez toho, aby to hatilo moji žádost. To by také nebylo logické. Navíc, moje žádost byla směřována do období úprav nájemného a nepožadoval jsem zpětně žádné vrácení peněz za předchozí měsíce... V závěru bych tedy rád tímto novým podáním požádal o laskavé opětovné zvážení mojí předchozí žádosti ve věci snížení nájemného. Dokument, o jehož podpis mě žádáte, sice posílám, avšak věřím, že se nalezení výše naznačeného řešení, byť třeba ne v plné výši, vzhledem k uvedeným skutečnostem, může podařit.“).

34. Další důvod, proč soud dospěl k závěru, že žalovaný přijal nabídku žalobce na zvýšení nájemného, spočívá v tom, že žalovaný začal od listopadu 2023 hradit žalobci právě částku 4 352 Kč, kterou žalobce navrhoval jako zvýšené nájemné. Navíc to žalobce zadal bance jako trvalý příkaz, s označením „Nájemné“ a měsíční frekvencí. V tomto smyslu šlo tak o přijetí nabídky žalobce žalovaným ve smyslu § 1744 o. z. faktickým plněním žalovaným, o tzv. faktickou akceptaci, při níž se nevyžaduje slovní souhlas s nabídkou, a k uzavření smlouvy dochází konkludentním přijetím nabídky tak, že se příjemce podle nabídky fakticky zachová (srov. § 1744 o. z.: „S přihlédnutím k obsahu nabídky nebo k praxi, kterou strany mezi sebou zavedly, nebo je-li to obvyklé, může osoba, které je nabídka určena, nabídku přijmout tak, že se podle ní zachová, zejména poskytne-li nebo přijme-li plnění. Přijetí nabídky je účinné v okamžiku, kdy k jednání došlo, došlo-li k němu včas.“; z judikatury obdobně srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2613/2010) či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 31. 1. 2023 sp. zn. 23 Cdo 1076/2022, bod 23. až 26.).

35. Nadto i § 2249 odst. 3 o. z. zakotvuje alternativu pro přijetí návrhu pronajímatele na zvýšení nájemného tím, že nájemce zaplatí počínaje třetím kalendářním měsícem zvýšené nájemné, jak ostatně dovodila ostatně i publikovaná judikatura - srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 7. 2019 sp. zn. 26 Cdo 4150/2018 (jeho právní větu a bod 11. až 14., publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek Nejvyššího soudu pod č. 3/2020). Přiléhavě uvádí komentářová literatura, že nabídku nájemce může přijmout i později než zaplacením počínaje třetím kalendářním měsícem po dojití návrhu na zvýše nájemného, a to v souladu s § 1740 o. z., tedy i například zaplacením nájemného později nebo jinou formou akceptace, např. pozdějším podpisem návrhu smlouvy (viz Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 373 – 380, bod II. 6.: M. Hulmák, E. Kabelková). Smyslem lhůt uvedených v § 2249 odst. 3 o. z. je vymezit lhůty jako předpoklad pro podání žaloby a nejde o lhůtu, jejímž uplynutím by návrh zanikal (obdobně srov. tzv. komentářovou literaturu citovanou v tomto bodě rozsudku a již citovaný publikovaný rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 4150/2018, bod 3.).

36. V souzené věci z ničeho nevyplynulo, že by návrh žalobce na zvýšení nájemného zanikal po uplynutí lhůt stanovených žalobcem v návrhu na zvýšení nájemného. Žalobce opakovaně ve svých dopisech doručených žalovanému (srov. jejich obsah v textu tohoto rozsudku věnujícímu se skutkovým zjištěním) psal jen o tom, že v případě absence reakce žalovaného v žalobcem stanovených lhůtách žalobce podá žalobu na určení zvýšení nájemného; tedy žalobce nedával najevo, že by jeho návrh nepřijetím ve stanových lhůtách zanikal (že by žalobce už pak neměl zájem na „opožděném“ přijetí návrhu na zvýšení nájemného apod.).

37. Ostatně i z ústního podání žalovaného osobně (tj. nikoli „jen“ prostřednictvím jeho právního zástupce) při soudním jednání vyplynulo, že ve skutečnosti žalovaný žalobcovu nabídku přijal (srov. ostatně výslovně shodnou interpretaci zaznělou na jednání ze strany žalobce), jelikož žalovaný vycházel z předpokladu, že pokud začne platit zvýšené nájemné, tak že dojde v budoucnu k jednání mezi účastníky o slevu z nájemného. Žalovaný osobně totiž uvedl (viz str. 2 dole protokolu o 1. jednání a zvukový záznam z jednání v čase od 0h34:08 do 0h35:25): „Já jsem v dobré víře předpokládal, že pokud začnu to nájemné platit tak jak mi jej nově nastavila bytová správa, tak že časem opravdu dojde k tomu jednání, o které jsem je žádal, ke kterému zatím nedošlo, kde teda místo tohoto došla ta žaloba, a já jsem předpokládal, že potom dojde k tomu kýženému snížení, tak jak jsem to uvedl už v těch, to si pamatuji, jak jsem uváděl v těch písemných dokumentech. Čili já jsem to dělal opravdu v dobré víře, jako víceméně ze slušnosti, protože pokud ten pronajímatel mi předloží ten účet tak já ho pochopitelně zaplatím, ale budu se bránit. Já neznám ty, jak už tady bylo řečeno, protože jsem laik, já neznám ty postupy, kdy člověk prostě něco zaplatí a pak to vlastně je bráno jako že s tím souhlasí. Já jsem to zaplatil, protože jsem s tím nesouhlasil, ale nechtěl jsem dělat problémy, udělal jsem to v dobré víře, jako z dobrosrdečnosti vůči té, kterou jsem mnohokrát prokazoval…“).

38. Na uvedené interpretaci jednání žalovaného nic nemění ani tvrzení žalobce, že žalovaný začal hradit žalobci právě jen zvýšené nájemné a nehradil již nadále zálohy na služby v celkové výši 345 Kč a nájem za inventář ve výši 30 Kč ve smyslu Výpočtového listu platného od 1. 9. 2023. Pokud by žalovaný za tyto odlišné tituly (než nájemné za byt) žalobci skutečně nehradil, pak by to znamenalo jen to, že žalobci za tyto položky dluží (na rozdíl od zvýšeného nájmu).

39. Pokud žalovaný namítal v tomto soudním řízení, že vyjádřil nesouhlas se zvýšením nájemného (myšleno před počátkem placení částky 4 325 Kč jakožto zvýšeného nájemného), pak to na následném přijetí nabídky žalovaným nic nemění. Koneckonců i tzv. komentářová literatura přiléhavě uvádí, že nájemce může následně změnit svůj postoj a se zvýšením nájemného souhlasit : - komentář na ASPI k § 2249 odst. 3 o. z. od [jméno FO] a [jméno FO] („Koneckonců nájemce může následně změnit svůj postoj a se zvýšením souhlasit.“) - Občanský zákoník VI. Závazkové právo. Zvláštní část (§ 2055–3014), 1. vydání, 2014, s. 373 – 380, bod IV. 1..: M. Hulmák, E. Kabelková.

40. Pokud se žalovaný bránil v tomto soudním řízení tím, že je právní laik a že si nebyl vědom toho, že by placení nájemného mohlo být vykládáno jako souhlas se zvýšením nájemného, pak soud odkazuje již na písemný návrh na zvýšení nájemného ze dne 12. 7. 2023 (který byl žalovanému doručen před započetím platby zvýšeného nájemného), kde bylo výslovně uvedeno poučení žalovaného v uvedeném smyslu : „Pokud budete s návrhem na zvýšení nájemného souhlasit, začněte hradit zvýšené nájemné počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení tohoto návrhu…“. Koneckonců k porozumění tomu, že plnění v souladu s předloženou nabídkou může být vykládáno jako přijetí nabídky, není třeba mít nějaké zvláštní právní znalosti, ale plyne i z obecné lidské zkušenosti (např. proplacení došlé faktury) a logiky věci. Koneckonců žalovaný je nositelem titulu z vysoké školy v podobě [tituly před jménem] i [tituly za jménem] a vystupoval na Karlově univerzitě obor Moderní pedagogiky a zahraniční školský systém a také na [Anonymizováno] [Anonymizováno] v [jméno FO], kde vystudoval moderní edukační vědy (srov. protokol o jednání str. 3 nahoře a zvukový záznam z jednání v čase 0h36). Lze tak vyjít z předpokladu, že obzvláště žalovaný si – s ohledem na své poměry a schopnosti – a explicitnímu vysvětlení („poučení“) ze strany žalobce v návrhu na zvýšení nájemného musel být vědom toho, že zaplacení zvýšené nájemného bude navenek značit akceptaci nabídky na zvýšení nájemného (v opačném případě by ostatně absentoval rozumný důvod zvýšené nájemné hradit).

41. Pokud by ve skutečnosti byla vůle žalovaného jiná než žalovaný projevil vůči žalobci - tedy že by ve skutečnosti se zvýšením nájemného vnitřně nesouhlasil (např. žalovaný při soudním jednání uvedl, že zvýšené nájemné „zaplatil, protože jsem s tím nesouhlasil“ - tak zásadně je rozhodující projev vůle a vůle jednajícího je významná pouze v té míře, v jaké byla projevena. Právní úprava je založena na vyvratitelné domněnce poctivosti a dobré víry jednajícího (§ 7 o. z.). Pokud jedna strana chce smlouvu uzavřít a být jejím obsahem vázána, zatímco druhá jedná tzv. „na oko“, aniž by to druhé straně muselo být zřejmé, jde na straně jednající nevážně jen o [podezřelý výraz] rezervaci, která žádné důsledky nemá (srovnej za všechna rozhodnutí rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 10. 2021, sp. zn. 33 Cdo 2338/2020, a v něm citovanou judikaturu, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 10. 2022 sp. zn. 27 Cdo 947/2022, bod 7., proti němuž podaná ústavní stížnost byla odmítnuta jako zjevně neopodstatněná usnesením Ústavního soudu ze dne 22. 3. 2023 sp. zn. I. ÚS 43/23). Tedy i v případě, že by žalovaný nikdy neměl v úmyslu nabídku na zvýšení nájemného přijmout, pak by to nebylo právně významné.

42. Zástupce žalovaného při jednání argumentoval, že „Celková platba za užívání bytu je složená ze tří položek, a to z nájemného, záloh na služby a nájemného za mobiliář a žalovaný měl zmatek v úhradách. Neměl představu, kolik má platit za nájemné a za mobiliář (navíc nájemné za mobiliář se lišilo v čase)“. Nicméně ve skutečnosti již z podání žalovaného sepsaného osobně žalovaným (ještě než se nechal právně zastoupit) plyne, že se žalovaný i v tomto ohledu dobře orientoval. K tomu soud poukazuje i na podání žalovaného z 1. 3. 2024 (viz č. l. 18): „…výpočtový list neuvádí žádné položky spojené s pronájmem inventáře (příloha č. 6), dále pak ani služby a čerpání elektřiny ve společných prostorách. Lze se tedy oprávněně domnívat, že skutečné nájemné ještě o tyto položky naroste. Vedle toho v bytě samozřejmě dochází ke spotřebě elektřiny a plynu, což jsou další nemalé finanční částky nutně spojené s užíváním bytu pro žalovaného…“. Koneckonců i s ohledem na vysoce kvalifikovaný projev osobně žalovaného v jednací síni (jak měl soud možnost svými smysly vnímat), včetně písemného kvalifikovaného projevu žalovaného v tomto řízení, se obrana žalovaného (ústy jeho právního zástupce) v podstatě o tom, že žalovaný nevěděl, co hradí (že hradí právě zvýšené nájemné) soudu nejeví přesvědčivá.

IV. Závěr a náklady řízení

43. Ze shora uvedených důvodů soud žalobu zamítl. Pro nadbytečnost se tak v tomto rozsudku nezabýval ostatními podmínkami pro vyhovění žalobě podle § 2249 o. z., tedy ani důkazům relevantním stran srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě.

44. Žalovaný byl v řízení procesně zcela úspěšný [žaloba byla zamítnuta a ostatně žalovaný navrhoval její zamítnutí mj. s ohledem na to, že hradí žalobci nájemné v zažalované výši (viz poslední strana vyjádření k žalobě z 1. 3. 2024)]. V souladu s § 142 odst. 1 o. s. ř. má tedy žalovaný právo na plnou náhradu nákladů řízení.

45. Nejvyšší soud již dříve vyslovil závěr, že v řízení o zvýšení nájemného se sazba mimosmluvní odměny za jeden úkon právní služby určí podle § 7 a § 9 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jako „a. t.“), neboť v daném řízení je předmětem určovací žaloba, jejíž hodnotu nelze vyjádřit v penězích (jde o určení výše nájemného na dobu neurčitou, nikoli o opětující se plnění) – viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 10. 2017, sp. zn. 26 Cdo 1486/2016, či ze dne 22. 5. 2019 sp. zn. 26 Cdo 1670/2018, bod 20., publikovaný ve Sbírce soudního rozhodnutí a stanovisek pod č. 19/2020. V souzení věci proto náleží k nákladům řízením vzniklým na straně žalovaného odměna advokáta za jeden úkon právní služby ve výši 1 500 Kč.

46. Náklady právního zastoupení žalovaného tak činí celkově 3 600 Kč (2 x odměna po 1 500 Kč, 2 x paušální náhrada hotových výdajů po 300 Kč podle § 13 odst. 4 a. t.). Zástupce žalovaného není plátcem DPH. Náklady právně nezastoupeného žalovaného za úkony učiněné v řízení v době, kdy nebyl právně zastoupen, činí 300 Kč za vyjádření k žalobě (v souladu s § 151 odst. 3 o. s. ř. ve spojení s vyhláškou č. 254/2015 Sb.).

47. Celkem tak je žalobce povinen zaplatit žalovanému náklady řízení ve výši 3 900 Kč, k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.), do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku (viz § 160 odst. 1 o. s. ř.).