47 C 88/2020-61

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr Radkem Malenovským jako samosoudcem ve věci žalobce: ; [právnická osoba], IČO: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] zastoupený advokátem [titul]. [jméno] [příjmení] [anonymizováno]. sídlem [adresa], [obec] proti žalovanému: ; [právnická osoba], IČO: [osobní údaje žalovaného] sídlem [adresa žalované] zastoupený advokátem [titul] [titul]. [jméno] [příjmení] [jméno]. sídlem [adresa], [obec] o povolení nezbytné cesty takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba požadující, aby ve prospěch žalobce jako vlastníka nemovité věci – jednotky [číslo] způsob využití jiný nebytový prostor, v budově [adresa] (stojící na pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce], v obci [obec], vedený u [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo]), na pozemku parcelní [číslo] (v k.ú. [část obce], vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce]), v k.ú. [část obce], v obci [obec], vedené u [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo] byla - v rozsahu stanoveném soudem - zřízena nezbytná cesta přes nemovitou věc žalovaného – jednotku [číslo] způsob využití jiný nebytový prostor, v budově [adresa] (stojící na pozemku parcelní [číslo] v k.ú. [část obce], v obci [obec], vedený u [stát. instituce], [stát. instituce], na listu vlastnictví [číslo]), na pozemku parcelní [číslo] (v k.ú. [část obce], vedeném u [stát. instituce], [stát. instituce]), v k.ú. [část obce], v obci [obec], vedené u [stát. instituce], Katastrální pracoviště Brno-město, na listu vlastnictví [číslo].

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku ve výši 20 691 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku, k rukám zástupce žalovaného.

Odůvodnění

1. Žalobce se domáhal zřízení nezbytné cesty přes nemovitou věc žalovaného ve smyslu výroku I. tohoto rozsudku, zejména s následujícími tvrzeními. Žalobce nemá možnost průchodu ke svému nebytovému prostoru jinak než přes nemovitost ve vlastnictví žalovaného. Je nezbytné zřídit nezbytnou cestu jako služebnost, jelikož v pouhé obligační formě by přecházelo právo nezbytné cesty při změně vlastníka jen při splnění podmínek uvedených v § 1107 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dle jako „o. z.“). Žalobce užívá svou jednotku jako restauraci a jen chce vyřešit umožnění užívání restaurace (viz č. l. 33 verte).

2. Žalovaný navrhl žalobu zamítnout především z následujících důvodů. Jednotka žalobce je užívána jako restaurace, přes část jednotky žalovaného prochází i dříve procházeli zákazníci restaurace, žalovaný užívání jednotky žalobce nikdy nebránil a není mu známo, že by tak činila dříve [právnická osoba] a. s. (právní předchůdce žalovaného). Navíc je žalobce oprávněn - část jednotky žalovaného jako vnitřní přístupovou komunikaci do restauračních a kancelářských prostor - užívat na základě smlouvy o nájmu prostoru sloužícího k podnikání z 30. 10. 2015, žalovaný nikdy nevyzval žalobce, aby se užívání prostor žalovaného zdržel.

3. Důkazy soud hodnotil podle § 132 o.s.ř., tedy podle své úvahy, a to každý důkaz jednotlivě a všechny důkazy v jejich vzájemné souvislosti; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci. Z důkazů zjistil následující skutková zjištění.

4. Žalobce byl ke dni vyhlášení rozsudku vlastníkem jednotky [číslo] (způsob využití jiný prostor) specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku (dále jako„ jednotka žalobce“) (důkaz: Informace o jednotce žalobce z katastru nemovitostí). Vlastnictví k jednotce právní předchůdce žalobce - [právnická osoba] servis [obec], [anonymizováno] - nabyl od [právnická osoba] a. s. ([IČO]) na základě smlouvy o převodu vlastnictví jednotky z 4. 4. 2003 (důkazy: citovaná smlouva z 4. 4. 2003; Prohlášení vlastníka budovy).

5. Žalobce v průběhu tohoto řízení uzavřel smlouvu o převodu svého vlastnického práva ke své jednotce na třetí osobu - na nabyvatele [příjmení] [jméno] [jméno]. Návrh na zápis převodu vlastnického práva byl podán na katastr nemovitostí 26. 3. 2021 a byla vyznačena plomba s tím, že 20-ti denní lhůta, během které nesmí katastrální úřad povolit vklad (§ 18 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb.), skončí 19. 4. 2021 (důkaz: Informace o řízení - nahlížení do katastru nemovitostí z 13. 4. 2021). Tato skutečnost nebránila vyhlášení rozsudku dne 13. 4. 2021, jelikož v ten den ještě nebyl vklad vlastnického práva ve prospěch třetí osoby zapsán do katastru nemovitostí. Zdejší soud poukazuje na judikaturu (např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 659/2009, 30 Cdo 3991/2010). Nabývání vlastnického práva k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí je dvoufázové; jeho předpokladem je vznik závazkově právního vztahu (např. prostřednictvím kupní smlouvy) s právními účinky inter partes, kdy k nabytí vlastnického práva k takto smluvně převáděnému nemovitému majetku - a tedy k dovršení věcně právních účinků erga omnes - je zapotřebí vkladu tohoto vlastnického práva do katastru nemovitostí. I když ze smlouvy o převodu nemovitostí vznikají jejím účastníkům práva a povinnosti, ke vzniku vlastnického práva podle ní ještě nedochází; ten nastává až vkladem vlastnického práva do katastru nemovitostí. To, že vklad do katastru nemovitostí má zpětné účinky ke dni podání návrhu na vklad, nic nemění na tom, že právní skutečnost, která má za následek převod vlastnického práva k nemovitosti, nastane až provedením vkladu do katastru. Tudíž nebylo-li o vkladu vlastnického práva podle kupní smlouvy rozhodnuto do vyhlášení rozsudku dne 13. 4. 2021, byl žalobce ve věci aktivně věcně legitimován a je nerozhodné, že právní účinky vkladu vlastnického práva nastanou zpětně ke dni podání návrhu na vklad (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 659/2009).

6. Žalovaný je vlastníkem jednotky [číslo] (způsob využití jiný prostor) specifikované ve výroku I. tohoto rozsudku (dále„ jednotka žalovaného“) (důkaz: Informace o jednotce žalobce z katastru nemovitostí). Žalovaný uvedl (v reakci na tvrzení žalobce, že žalovaný vlastnictví k jednotce nabyl v roce 2016), že vlastnictví k jednotce nabyl v roce 2015 či 2016 dle kupní smlouvy.

7. Právní předchůdce žalovaného - společnost [právnická osoba] (dále též jako„ právní předchůdce žalovaného“) - uzavřel dne 30. 10. 2015 s právním předchůdcem žalobce ([právnická osoba] [anonymizováno] [obec] [anonymizováno]) - smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání. Konkrétně právní předchůdce žalovaného jako pronajímatel přenechal právnímu předchůdci žalobce jako nájemci do dočasného užívání z jednotky žalovaného [číslo] chodbu o podlahové ploše 34,49 m2 a část terasy o ploše 35 m2, a to jako vnitřní přístupovou komunikaci do restauračních a kancelářských prostor (chodba). Nájemní poměr byl založen počínaje dnem 1. 11. 2015 na dobu 24 měsíců. Bylo sjednáno nájemné ve výši 2 800 Kč měsíčně bez DPH (tj. 33 600 Kč ročně), ve které byly obsaženy i náklady na služby spojené s provozem jednotek. Smluvní strany si sjednaly zánik nájemní smlouvy před uplynutím sjednané doby výpovědí, přičemž výpovědní doba u výpovědi bez udání důvodů činila 6 měsíců a výpovědní doba u výpovědi pronajímatele ze zvláště závažných důvodů - zejména pokud poručí nájemce hrubě svou povinnost vyplývající z nájmu (např. hrubé porušování povinností nájemce vůči pronajímateli, poškozování jednotky nebo domu nájemcem závažný nebo nenapravitelným způsobem) - činila 3 měsíce (výpovědní lhůta běžela od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi druhé smluvní straně). V nájemní smlouvě se účastníci dohodli, že touto smlouvou se ruší smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 28. 1. 1999 ve znění dodatků. Za nájemce uzavřel smlouvu [titul] [příjmení] [příjmení] jako jednatel, což je stejný jednatel jako jednatel žalobce. Tyto skutečnosti soud zjistil z důkazů citované smlouvy o nájmu.

8. Právní předchůdce žalovaného uzavřel smlouvu o nájmu prostoru sloužícího k podnikání též se společností [právnická osoba] jako nájemcem, dne 1. 5. 2016, kterou přenechal nájemci do nájmu část jednotky 276 - chodbu a část terasy o ploše 208 m2; pronajatou plochu terasy byl nájemce oprávněn užívat jako terasu, a to za nájemné (včetně služeb) 6 500 Kč měsíčně (78 000 Kč ročně) včetně. Doba nájmu byla sjednána na dobu 24 měsíců a možnosti výpovědi a délka výpovědní doby byly stejné jako v nájemní smlouvě z 30. 10. 2015 (důkaz smlouvou z 1. 5. 2016).

9. Žalobce vyzval žalovaného k uzavření smlouvy o zřízení služebnosti dopisem z 11. 10. 2019, marně (důkaz výzvou z 11. 10. 2019 s podacím archem z 14. 10. 2019).

10. Mezi účastníky bylo sporu o tom, zda nadále trvá shora uvedená nájemní smlouva z 30. 10. 2015 (opravňující žalobce cestu přes jednotku žalovaného ve smyslu žalobního požadavku). Žalobce tvrdil, že nájemní smlouva byla uzavřena jen na dobu určitou a že nájemní vztah skončil uplynutím doby. Žalovaný namítl, že jelikož žalovaný žalobce nevyzval, aby již pronajaté nemovitosti neužíval, platí podle § 2285 o. z., že byl po uplynutí sjednané doby nájmu v trvání 24 měsíců nájem znovu ujednán v roce 2019 na další dva roky, přičemž k automatické prolongaci nájmu může docházet opakovaně vždy ze zákona a jelikož existuje nájemní vztah, nepovažuje žalovaný za nutné uzavírat novou nájemní smlouvu. Žalobce na jednání soudu kontroval, že pro automatickou prolongaci nájmu (nájemní smlouvy z 30. 10. 2015) by musel žalobce pokračovat v užívání, což však nebylo splněno, a že žalobce měl uzavřenou nájemní smlouvu s jinou osobou, a proto je trvání nájemní smlouvy z 30. 10. 2015 v nejistotě. Žalovaný namítl, že pokud by došlo (jak tvrdí žalobce) k ukončení nájemní smlouvy z důvodu nepokračování v užívání předmětu nájmu ze strany žalobce, pak k ukončení nájemní smlouvy došlo pouze z důvodu na straně žalobce, aniž by žalobce vyvinul aktivitu k jejímu prodloužení.

11. Soud se na jednání pokusil i smír mezi účastníky. Zástupce žalovaného uvedl, že existuje nájemní smlouva k užívání jednotky žalovaného žalobcem a že nikdo nebrání žalobci užívat jednotku žalovaného (ve smyslu cesty k jednotce žalobce před jednotku žalovaného). Žalobce uvedl, že se nebrání uzavřít obligační závazek. Žalovaný uvedl, že by mohla být nová nájemní smlouva uzavřena a uvedl, že nehodlá žalobci bránit v užívání jeho jednotky (ve smyslu cesty k jednotce žalobce před jednotku žalovaného). První jednání soudu bylo odročeno za účelem pokusu o smír.

12. Žalobce 3. 3. 2021 napsal, že účastníci prozatím jednají a do 9. 3. 2021 nestihnou jednání ukončit s tím, že by jednání do konce března 2021 mohla být ukončena. Proto soud k žádosti žalobce jednání odročil na 13. 4. 2021. Pokud jde o mimosoudní jednání účastníku o smíru, soud se dozvěděl, že žalobce 18. 2. 2021 navrhl uzavření nové nájemní smlouvy, na dobu alespoň 10 let s automatickou prolongací s tím, že její ukončení bude vyhrazeno na mimořádná a nenapravená porušení povinností uživatele a že by práva ze smlouvy přecházela na všechny další případné další vlastníky jednotky žalobce. Žalovaný 1. 3. 2021 reagoval tím, že se nebrání uzavření nové dohody, ale že nepovažuje za nutnou změnu délky nájmu na 10 let s možností ukončení jen z důvodu mimořádných a nenapravitelných porušení. Argumentoval, že současný stav užívání jednotky - na základě standartní nájemní smlouvy za obdobných podmínek, jaké jsou obsahem nájemní smlouvy z 2015 - trvá již od 2003 a dosud nebránil pronajímatel žalobci (jeho právnímu předchůdci) v užívání jednotky, přičemž přechod nájmu na další vlastníky jednotky vyplývá z § 2221 o. z., nicméně se žalovaný nebrání tomu, aby to v nové smlouvě bylo uvedeno.

13. Následně se soud dozvěděl od účastníků, že žalobce odmítl návrh žalovaného na uzavření nové nájemní smlouvy za stejných podmínek, které byly sjednány v nájemní smlouvě z 2015, s navýšením nájemného o výši inflace zveřejněnou ČSÚ. To z důvodu, že žalobce žádal trvání nájemní smlouvy minimálně na 10 let a aby tuto smlouvu nebylo možné jednostranně a bezdůvodně ukončit výpovědí; žalovaný ale tyto změny žalobce v návrhu nájemní smlouvy odmítl. Žalovaný argumentoval, že podmínky nájemní smlouvy z roku 2015 si sjednal žalobce s původním vlastníkem předmětu nájmu a žalobce nesdělil žádný důvod, pro který jsou podmínky uvedené nájemní ohledně trvání nájmu a jeho ukončení pro něj v současné nedostatečné, přestože tyto podmínky sám v původní smlouvě sjednal a za těchto podmínek předmět nájmu několik roků užíval.

14. Na jednání soudu 13. 4. 2021 se soud dozvěděl, že den před jednáním soudu (12. 4. 2021 v odpoledních hodinách) žalovaný doručil zástupci žalobce změnu návrhu nájemní smlouvy v tom smyslu, že by byla uzavřena nikoli na dobu dvou let (s automatickou prolongací podle o. z.), ale na dobu neurčitou. Zástupce žalobce to na jednání označil za drobnější změnu v návrhu smlouvy a uvedl, že k tomu ještě nemá stanovisko klienta. Žalobce se osobně jednání soudu 12. 4. 2021 (ani prvního jednání) nezúčastnil, na rozdíl od žalovaného.

15. Soud kvůli i principu předvídatelnosti, v souladu s § 99 odst. 1 o. s. ř., účastníky na jednání 12. 4. 2021 seznámil s předběžným, pracovním právním názorem v tom smyslu, že poukázal na judikaturu Nejvyššího soudu (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1995/2013) s tím, že je reálné, že na základě mimo jiné aplikace právních názorů uvedených v označeném rozsudku Nejvyššího soudu by soud mohl žalobu zamítnout v plném rozsahu, když je zde řešení nabízené ze strany žalovaného ve smyslu obligačního řešení, tím spíše, když došlo k posunutí doby určité na dobu neurčitou, přičemž soud by vycházel i z jinak dlouholetého nekonfliktního užívání předmětné jednotky žalobcem a jeho právním předchůdcem odjakživa.

16. K tomu zástupce žalobce uvedl na jednání 13. 4. 2021, že návrh žalovaného nové nájemní smlouvy, kde je obsažena změna ve smyslu posunutí z doby určité na dobu neurčitou, obdržel den před jednáním odpoledne, a proto nestihl věc projednat s klientem a nemá tak ještě stanovisko klienta. Uvedl, že probrání takového návrhu nové nájemní smlouvy s žalobcem není možné ani v den jednání soudu (při eventuálním přerušeném jednání) po telefonu, kvůli složitosti věci a navrhl odročení jednání s tím, že by v mezidobí buď došlo ke zpětvzetí žaloby, k dohodě mezi účastníky či k rozhodnutí soudu ve věci samé. Žalovaný s návrhem na odročení jednání nesouhlasil a trval na zahájení jednání ve věci samé již 13. 4. 2021.

17. Soud neshledal žádost zástupce žalobce o odročení jednání (vznesenou až na jednání 13. 4. 2021) za důvodnou a včasnou ve smyslu § 101 odst. 3 o. s. ř. Podle § 6 věta první zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jako „o. s. ř.“),„ V řízení postupuje soud předvídatelně a v součinnosti s účastníky řízení tak, aby ochrana práv byla rychlá a účinná a aby skutečnosti, které jsou mezi účastníky sporné, byly podle míry jejich účasti spolehlivě zjištěny. Ustanovení tohoto zákona musí být vykládána a používána tak, aby nedocházelo k jejich zneužívání.“. Zástupce žalobce požádal o odročení jednání kvůli tomu, aby mohl s žalobcem probrat změnu v návrhu nájemní smlouvy v tom smyslu, že by nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou (dále jako„ změna v návrhu nájemní smlouvy“). Pokud však zástupce žalobce den před jednáním v odpoledních hodinách obdržel změnu v návrhu nájemní smlouvy, pak žalobci a jeho právnímu zástupci nic nebránilo požádat obratem soud o odročení jednání, ještě před jednáním. Jednání se následujícího dne (13. 4. 2021) konalo až v 14:00, a proto by soud stihl ještě jednání odročit. Tudíž žádost zástupce o odročení jednání z 13. 4 2021 je jednak opožděná. Rovněž ale je žádost o odročení jednání nedůvodná. Stejně jako jednatel žalovaného, i jednatel žalobce se mohl jednání dne 13. 4. 2021 zúčastnit osobně a přímo na jednání pak mohlo být mezi účastníky dohodnuto, zda uzavřou či neuzavřou nájemní smlouvu ve smyslu změny v návrhu nájemní smlouvy. Soud dále neshledává přesvědčivou verzi, že zástupce žalobce nestihl probrat změnu v návrhu nájemní smlouvy s klientem, pokud obdržel návrh od žalovaného v odpoledních hodinách v den před jednáním. Pokud se jednání konalo 13. 4. 2021 až od 14:00, tak měl žalobce prostor na projednání změny v návrhu nájemní smlouvy téměř celý jeden den. Samotný zástupce žalobce takovou změnu v návrhu nájemní smlouvy označil na jednání za„ drobnější“ (viz str. 1 protokolu z jednání). Otázka případného prodloužení doby trvání smlouvy byla již mezi účastníky předtím (po skončení prvního jednání z 12. 2. 2021) mimosoudně řešena (právě kvůli pokusu účastníků o smír soud dvakrát odročil jednání), a právě i v ní byl mezi účastníky rozpor - žalovaný chtěl dobu trvání smlouvy v délce 2 let s automatickou prolongací, žalobce dobu delší, minimálně 10 let. Pokud v podstatě žalovaný změnou v návrhu nájemní smlouvy ohledně doby trvání smlouvy (delší než dva roky, a fortiori na dobu neurčitou) vyhověl žalobci, nelze se rozumně domnívat, že by se žalobce objektivně nemohl vyjádřit během téměř 24 hodin v tom smyslu, zda souhlasí či nesouhlasí s takto navrženou nájemní smlouvou (a to případně i osobně na jednání (žalobce nepožádal o odročení jednání před jednáním z důvodu, že by existovala nějaká objektivní překážka bránící jednateli žalobce se osobně jednání zúčastnit), přičemž bylo od 12. 4. 2021 předvídatelné, že i otázka změny v návrhu nájemní smlouvy z 12. 4. 2021 bude na jednání komunikována). Rovněž se soudu nejeví přesvědčivé vysvětlení, že by nebylo možné změnu v návrhu nájemní smlouvy probrat v telefonu mezi žalobcem a jeho zástupcem ani v den jednání soudu (při eventuálním přerušeném jednání) kvůli složitosti věci; vždyť žalovaný změnou v návrhu nájemní smlouvy (doba trvání smlouvy na dobu neurčitou) navrhl - co do délky trvání nájemní smlouvy - v podstatě to, co sám žalobce požadoval. Koneckonců již v rámci mimosoudního jednání bylo pro účastníky objektivně předvídatelné, že žalovaný přistoupí na návrh žalobce ohledně délky trvání nájemné smlouvy; je totiž obecně logikou vyjednávání obsahu smlouvy, že ta která smluvní strana nakonec přistoupí na ten který dílčí požadavek druhého potenciálního smluvního partnera. Pro žalobce tak objektivně bylo předvídatelné, že žalovaný bude souhlasit s žalobcem ohledně délky trvání nájemní smlouvy a vyvstane tak otázka, zda i v takové situaci žalobce návrh nájemní smlouvy přijme či nepřijme (zůstávala by pak sporná„ jen“ otázka volnosti účastníků ohledně ukončení smlouvy). Nad to, v rámci mimosoudního jednání žalobce žádal trvání nájemní smlouvy minimálně na 10 let a (tj. kumulativně) aby tuto smlouvu nebylo možné jednostranně a bezdůvodně ukončit výpovědí; pokud žalovaný v podstatě vyhověl žalobci jen v jednom aspektu (délka trvání smlouvy), pak zde stále zůstávala žalovaným neakceptovaná kumulativní podmínka žalobce o nemožnosti jednostranně a bezdůvodně ukončit výpověď. Rovněž proto se nejevila přesvědčivá varianta, že by již v pořadí třetí odročení jednání vedlo ke smírnému vyřešení sporu a že by naopak nevedlo je zbytečným prodlevám v řízení.

18. Ze shora uvedených důvodů tak soud vyšel z toho, že žalovaný - ačkoli k tomu měl dostatečný časový prostor - nepřijal: a) návrh žalovaného na uzavření smlouvy nájemní smlouvy na dobu dvou let s automatickou prolongací (plynoucí ze zákona) se stejným obsahem jako nájemní smlouvy z roku 2015 uzavřené mezi právními předchůdci účastníků, akorát s tou změnou, že by došlo ke zvýšení nájemného o inflaci zveřejněnou Českým statistickým úřadem; b) návrh žalovaného na uzavření nájemní smlouvy ve smyslu písm. a) na dobu neurčitou.

19. Podle § 1029 o. z.:„ (1) Vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. (2) Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.“. Podle § 1030 odst. 1 a 2 o. z.:„ (1) Za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu. (2) Vlastník nemovité věci, v jehož prospěch byla nezbytná cesta povolena, poskytne jistotu přiměřenou případné škodě způsobené na dotčeném pozemku; to neplatí, je-li zjevné, že patrná škoda na dotčeném pozemku nevznikne.“. Podle § 1032 odst. 1 o. z.:„ (1) Soud nepovolí nezbytnou cestu, a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení.“.

20. Například v rozsudku sp. zn. 22 Cdo 1995/2013 Nejvyšší soud (dále i jako„ citovaný rozsudek“) uvedl s odkazem na judikaturu, že právo cesty může soud zřídit jen jestliže přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak (srov. též např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 38/2005, 22 Cdo 3903/2008). V této souvislosti Nejvyšší soud konstatoval:„ Věcné břemeno nezbytné cesty nemůže soud zřídit, má-li žalobce zajištěn přístup na základě obligačního práva…; v těchto případech není splněna podmínka, že přístup vlastníka ke stavbě nelze zajistit jinak. Skutečnost, že přístup zřízený přes cizí pozemek na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni by byl pro žalobce pohodlnější, resp. výhodnější, nebo že by se obešel bez stavebních úprav, není významná“ (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 17. února 2006, sp. zn. 22 Cdo 38/2005). V citovaném rozsudku Nejvyšší soud uvedl, že není důvod postupovat jinak v případě, že v průběhu řízení o zřízení nezbytné cesty žalovaný navrhne žalobci uzavření dohody o umožnění přístupu na základě obligačního práva. Nejvyšší soud uvedl, že„ Protože v případě zřízení nezbytné cesty jde o nucené omezení vlastnického práva v zájmu jiného vlastníka, je s přihlédnutím k principům ochrany vlastnického práva (čl. 11 Listiny základních práv a svobod) třeba tam, kde takový postup není vůči žalobci zjevně nespravedlivý a není v rozporu s dobrými mravy, volit řešení spíše vyhovující zájmům vlastníka zatěžovaného pozemku.“. Toto východisko tak vyplývá z čl. 11 odst. 4 Listiny základních práv a svobod, podle něhož k nucenému omezení vlastnického práva může dojít pouze ve veřejném zájmu, a to na základě zákona a za náhradu. K nucenému omezení vlastnického práva lze přistoupit jen tehdy, je-li to nezbytně nutné (pro ochranu práv a svobod jiné osoby či pro ochranu veřejného zájmu).

21. Podle § 2285 o. z.:„ Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.“. Podle § 2311 o. z. se ustanovení o skončení nájmu bytu na dobu určitou použijí obdobně. Tudíž nájem prostor sloužících podnikání uzavřený na dobu určitou se obnovuje za podmínek stanovených v § 2285 o. z. (ve spojení s § 2311 o. z.) (v judikatuře srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3821/2017). Pokračuje-li nájemce poté, co nájem uzavřený na dobu určitou skončil uplynutím sjednané doby nájmu, v užívání pronajatých prostor sloužících podnikání a pronajímatel chce zabránit obnovení nájemní smlouvy, musí nájemce do tří měsíců ode dne, kdy měl nájem skončit, vyzvat k jejich vyklizení; nevyzve-li nájemce k vyklizení a strany si neujednaly nic jiného, dojde k obnovení nájmu na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let.

22. V tomto řízení žalovaný nabídl žalobci uzavření nájemní smlouvy, a to nejprve na dobu dvou let s automatickou prolongací (ex lege), a následně na dobu neurčitou, a to s nájemným, které bylo sjednáno v nájemní smlouvě z roku 2015 již mezi právními předchůdci účastníků (přičemž žalovaný navrhoval zvýšení nájemného jen o výši inflace zveřejněnou Českým statistickým úřadem). Za právního předchůdce žalobce nájemní smlouvu z roku 2015 uzavřela stejná osoba (stejný jednatel) jako je nynější jednatel žalobce. Žalovaný navrhoval žalobci uzavření nájemní smlouvy s podmínkami předchozí nájemní smlouvy z roku 2015, v níž byla zakotvena možnost podat výpověď sice bez udání důvodu, ale s šestiměsíční výpovědní dobou.

23. Podle názoru soudu odkaz žalovaného na alternativu v podobě uzavření nájemní smlouvy obdobné jako je nájemní smlouva z roku 2015 - tedy na dobu dvou let s automatickou prolongací, resp. na dobu neurčitou - není vůči žalobci zjevně nespravedlivý a není v rozporu s dobrými mravy. Protože v případě zřízení nezbytné cesty jde o nucené omezení vlastnického práva v zájmu jiného vlastníka, je s přihlédnutím k principům ochrany vlastnického práva (čl. 11 Listiny základních práv a svobod) třeba v souzené věci volit řešení spíše vyhovující zájmům vlastníka zatěžované nemovité věci, tedy žalovaného. Nebyla tak splněna podmínka, že přístup žalobce k jeho nemovité věci nelze zajistit jinak. Po žalobci lze spravedlivě požadovat, aby se spokojil s právem cesty zajištěným jen obligačně, a to i ve smyslu uzavření nájemní smlouvy za podmínek nabízených žalovaným během tohoto řízení. Sice by přístup žalobce přes nemovitou věc žalovaného na základě práva odpovídajícího věcnému břemeni byl pro žalobce výhodnější, to však není významné, a to i ve smyslu judikatury.

24. Nešlo např. o situaci, kdy by nájemní smlouva mohla být žalovaným (jeho právním nástupcem) vypovězena bez udání důvodů s např. extrémně krátkou osmidenní výpovědní lhůtou, tedy která by byla tak krátká, že by uzavření smlouvy za nabízených podmínek po něm nebylo možné po něm spravedlivě požadovat. Soud považuje žalovaným nabízené řešení - i co do šestiměsíční výpovědní lhůty - za proporcionální, výpovědní lhůtu za dostatečně dlouhou dobu proto, aby účastníci měli - v toliko hypotetickém případě výpovědi - dostatečný prostor nové smluvní řešení přístupu k jednotce žalobce, případně k zahájení soudního řízení i s možností žádat o zajištění dočasného (zatímního) přístupu k jednotce cestou institutu předběžného opatření, do doby než soud rozhodne rozsudkem ve věci samé o návrhu na povolení nezbytné cesty (k institutu předběžného opatření v obdobných sférách, v soudní praxi srov. např. rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 1472/2020 či rozhodnutí Ústavního soudu sp. zn. II. ÚS 2337/20, III. ÚS 2046/20, III. ÚS 394/01, II. ÚS 110/96). Právo na povolení nezbytné cesty se nepromlčuje (§ 614 o. z.). V případě žalovaným nabízené nájemní smlouvy tak nešlo o případ užívání na základě výprosy (souhlas s užíváním může být kdykoliv odvolán bez výpovědní lhůty) či o případ obligačního oprávnění dávající možnost výpovědi bez uvedení důvodů s velmi krátkou výpovědní dobou. Žalovaným předložený návrh na uzavření nájemní smlouvy i co do délky výpovědní doby tak soud považuje - a to i s ohledem na velice dlouhou bezkonfliktní praxi užívání předmětných prostor žalobcem (jeho právním předchůdcem), odjakživa (hledisko míry rizika) - za proporcionální i z pohledu vyvažování hodnoty právní jistoty žadatele s požadavkem na minimální zásah do práva vlastníka (povinné) nemovité věci. Hledisko právní jistoty, které akcentuje žalobce, tu není jediné relevantní; je třeba reflektovat i svobodu vůle vlastníka zatěžované nemovité věci, zájem na minimální zásah do jeho vlastnického práva.

25. K tomu lze dodat, že ani požadavek žalovaného, aby v nájemní smlouvě bylo zakotveno nájemné ve výši 2 800 Kč bez DPH měsíčně, přičemž v této částce by byly obsaženy i náklady na služby spojené s provozem předmětu nájmu - zvýšené jen o inflaci podle Českého statistického úřadu - není vůči žalobci zjevně nepřiměřený a nespravedlivý; to platí i s ohledem na to, že takovou částku si sjednali právě samotní právní předchůdci účastníků. Ostatně samotný žalobce předložil obdobnou nájemní smlouvu týkající se týchž místních poměrů - uzavřenou mezi právním předchůdcem žalovaného a jinou právnickou osobou stran užívání též chodby a části terasy ve vlastnictví žalovaného, ale s nájemným dokonce vyšším (in concreto 6 500 Kč). Nad to nelze nevidět ani skutečnost, že žalobce se domáhal povolení nezbytné cesty za účelem podnikání (předpoklad ziskovosti), což má rovněž dopad na přiměřenost výše úplaty (nájemného) za užívání prostor.

26. Závěrům soudu odpovídá i požadavek přihlédnout k individuálním okolnostem každého případu, což plyne ze shora uvedeného i níže uvedeného textu tohoto rozsudku.

27. Žalobce uvedl na prvním jednání, že svou jednotku užívá jako restauraci a pouze chce vyřešit možnost užívání restaurace. Žalobce namítl, že by právo nezbytné cesty zřízené v obligační formě přecházelo na nového vlastníka jen při splnění podmínek uvedených v § 1107 o. z.

28. Podle § 1106 o. z.„ Kdo nabude vlastnické právo, nabude také práva a povinnosti s věcí spojená.“. Podle § 1107 o. z.„ (1) Kdo nabude vlastnické právo, přejímá také závady váznoucí na věci, které jsou zapsány ve veřejném seznamu; jiné závady přejímá, měl-li a mohl-li je z okolností zjistit nebo bylo-li to ujednáno, anebo stanoví-li tak zákon. (2) Závady, které nepřejdou, zanikají.“. Podle § 2221 o. z.:„ (1) Změní-li se vlastník věci, přejdou práva a povinnosti z nájmu na nového vlastníka. (2) Převedl-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ujednání o pronajímatelových povinnostech, které zákon nestanoví. To neplatí, pokud nový vlastník o těchto ujednáních věděl.“. Ustanovení § 1107 odst. 1 o. z. uvádí rovněž skutkovou podstatu „stanoví-li tak zákon“. Právě § 2221 odst. 1 o. z. je oním„ zákonem“ (na který odkazuje § 1107 odst. 1 o. z.) - tedy práva a povinnosti z nájmu přejdou na nového vlastníka bez ohledu na další podmínky uvedené v § 1107 odst. 1 o. z. (tedy zda nový vlastník měl a mohl z okolností zjistit existenci nájemní smlouvy a nebo zda byl přechod nájmu ujednání v kupní smlouvě). Tudíž skutečnost, že nebude možno na základě pouhé změny vlastníka zatížené nemovitosti oprávněnému zamezit neočekávaně v přístupu, plyne dostatečně i ze zákona. V případě prodeje jednotky žalovaného by totiž povinnosti pronajímatele z nájemní smlouvy přešly na nového vlastníka, a to ve shodě s § 1106 o. z., § 1107 odst. 1 o. z. a § 2221 odst. 1 o. z. Právní nástupnictví se týká celého obsahu nájemního vztahu, povinnost nájemce směřuje výlučně vůči novému pronajímateli (nabyvateli), na nabyvatele přecházejí práva a povinnosti pronajímatele z nájemního vztahu přímo ze zákona (ex lege), smyslem je zajistit kontinuitu nájemního vztahu na straně pronajímatele pro případ, že nastane předvídaná právní skutečnost - změna vlastnictví k pronajaté věci; účelem takovéto právní úpravy je poskytnutí právní ochrany nájemci v situaci, kterou nemohl (svým projevem vůle) ovlivnit (shodně viz např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 270/2019). Nadto žalovaný žalobci uvedl, že se nebrání tomu, aby ve smlouvě byl výslovně uveden přechod nájmu na další vlastníky jednotky.

29. Žalovaný uvedl, že žalobci v přístupu k jeho jednotce přes jednotku žalovaného nikdy nebránil, nebrání a že žalovaný žalobce nikdy nevyzval, aby se užívání jednotky zdržel. Těmto tvrzením žalobce v řízení neoponoval. Dokonce na prvním jednání dne 13. 4. 2021 žalovaný u soudu prostřednictvím svého zástupce, že žalovaný nehodlá žalobci bránit v užívání předmětné jednotky žalovaného k průchodu do jednotky žalobce. Přitom žalobce, resp. jeho právní předchůdce měl umožněno užívat předmětné prostory téměř odjakživa. V řízení byla provedena k důkazu smlouva o nájmu prostoru sloužícího k podnikání mezi právními předchůdci účastníků, uzavřená 30. 10. 2015, uzavřená na dva roky s automatickou prolongací. Dnes je rok 2021 a evidentně ohledně možnosti žalobce užívat předmětné prostory spor nevznikl. V nájemní smlouvě z 30. 10. 2015 je uvedeno, že takovou smlouvou se ruší smlouva o nájmu nebytových prostor z 28. 1. 1999 ve znění dodatků. To koresponduje i s tím, že právní předchůdce žalobce nabyl vlastnické právo ke své jednotce již v roce 2003; pokud žalobce tvrdí v tomto řízení, že nemá možnost průchodu ke své jednotce jinak než přes jednotku žalovaného, tak tím důsledně vzato uznává, že v praxi má zajištěný přístup ke své jednotce již od roku 2003, tedy 18 let, tedy v podstatě odjakživa a dosud o tom nevznikl spor, dosud mu přístup k jednotce znemožněn nebyl (v opačném případě lze kupř. předpokládat, že by žalobce podal dříve žalobu proti žalovanému či jeho právnímu předchůdci). Nad to, pokud právnímu předchůdci žalovaného stačilo uzavřít nájemní smlouvu v roce 2015 na dobu 2 let s automatickou prolongací, pak není důvod se domnívat, proč by taková koncepce smlouvy měla být v rozporu s dobrými mravy a zjevně nespravedlivá vůči jeho právnímu nástupci - žalobci. Navíc za právního předchůdce žalobce podepsal nájemní smlouvu z 30. 10. 2015 na straně nájemce [titul] [příjmení] [příjmení], tedy stejná osoba, která je jednatelem žalobce.

30. Lze poukázat i na usnesení Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 1448/17, kterým byla odmítnuta ústavní stížnosti jako zjevně neopodstatněná, a to i proti rozsudku odvolacího, krajského soudu. Krajský soud v tehdejším řízení o zřízení věcného břemen práva cesty (podle § 151o odst. 3 obč. zák.) upozornil na to, že žalovaný vlastník v průběhu řízení stěžovateli nabízel vyřešení přístupu k budově uzavřením nájemní smlouvy, případně kupní smlouvy, avšak stěžovatel na žádnou z těchto nabídek nereagoval a místo toho po celou dobu spoléhal na to, že soud vyhoví jeho žádosti na povolení nezbytné cesty přes pozemek žalovaného vlastníka. Srov. též usnesení Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3310/2019:„ …pokud žalobkyně nebo její právní předchůdkyně chtěly mít zajištěný přístup k předmětné stavbě, nic jim nebránilo uzavřít s žalovaným nájemní smlouvu, což jim podle skutkových zjištění nalézacích soudů bylo ze strany žalovaného nabídnuto.“.

31. Řečeno i jinak podle § 1032 o. z.:„ (1) Soud nepovolí nezbytnou cestu, …b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá…“. Nepřijetí nabídky žalovaného na uzavření nájemní smlouvy lze právně kvalifikovat i jako„ hrubě nedbalé“ jednání, kterým si žalobce způsobil nedostatek přístupu ve smyslu § 1032 odst. 1 písm. b) o. z.

32. Nad to, z katastru nemovitostí soud zjistil, že žalobce již převedl vlastnické právo k jednotce na třetí osobu (byť v době vyhlášení rozsudku jen s účinky inter partes). Z toho plyne, přímo žalobce zjevně užívat dále jednotku již nehodlá, tedy ani k podnikání. O to méně je důvodné rozsudkem zasahovat tak intenzivně proti vůli žalovaného vlastníka, že by soud autoritativně zřídil nezbytnou cestu. Vždyť ani nelze předjímat, zda a jak nový vlastník bude předmětné prostory využívat, zda se nespokojí s obligačně zajištěným přístupem na základě smlouvy uzavřené s žalovaným (tedy bez zásahu do autonomie vůle účastníků soukromoprávních vztahů státem - autoritativním rozsudkem soudu). Důsledně vzato tak tak žalobce požaduje zřízení nezbytné cesty autoritativním rozhodnutí soudu, proti vůli žalovaného (zásah do svobody vůle a vlastnictví žalovaného), ve prospěch třetí osoby (nabyvatele), aniž by však bylo známo (a mohlo by být předjímáno), zda vůbec tato třetí osoba si přeje takové žalobcem požadované právní poměry (zřízení nezbytné cesty rozsudkem) a zda by naopak nepreferovala nesporné řešení (a to i za účelem harmoničtějších„ sousedských“ vztahů se žalovaným) v podobě uzavření žalovaným nabízené nájemní smlouvy. Přiměřeně lze aplikovat i následující judikaturu:„ žalobce musí prokázat, že příprava stavby dosáhla určitého stupně. Jinak by totiž mohlo docházet k tomu, že žalobci by byla povolena nezbytná cesta v rozsahu odpovídající provozu údajné budoucí stavby, avšak přesahující skutečnou objektivní potřebu vlastníka nezastavěného pozemku řádně jej užívat“ (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 880/2018). Přiměřeně jako v citovaném rozsudku Nejvyššího soudu lze v souzené věci argumentovat, že pokud by byla žalobci povolena nezbytná cesta, přesahovala by skutečnou objektivní potřebu žalobce svoji jednotku řádně užívat, jelikož žalobce již jednotku převedl na třetí osobu a ve skutečnosti tak svoji jednotku užívat nebude (a to ani k deklarovanému podnikání - provozování restaurace), přičemž otázku způsobu užívání jednotky nabyvatelem v tuto chvíli předjímat nelze.

33. Žalovaný byl v řízení zcela úspěšný, a proto má právo ve smyslu § 142 odst. 1 o. s. ř. na plnou náhradu nákladů řízení. Jde o odměnu (sazba odměny z tarifní hodnoty 35 000 Kč podle § 9 odst. 3 písm. c) a § 7 bod 5 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátní tarif (dále jako „a. t.“)) ve výši 2 500 Kč za každý z pěti úkonů právní služby zástupce žalovaného ve smyslu § 11 odst. 1 a. t.: 1) převzetí právního zastoupení, vyjádření ve věci samé z 7. 7. 2020, vyjádření ve věci samé z 7. 9. 2020, účast na jednání dne 12. 2. 2021, účast na jednání dne 13. 4. 2021. Dále jde o poloviční odměnu ve výši 1 250 Kč za úkon právní služby v podobě sdělení z 4. 3. 2021 a za sdělení z 8. 4. 2021 (celkem 2 x 1 250 Kč), když obsahem uvedených dvou sdělení bylo (na výzvu soudu) sdělení o obsahu a průběhu mimosoudního pokusu účastníků stran možného uzavření nájemní smlouvy, a proto jsou taková sdělení bližší úkonu právní služby ve smyslu procesní otázky (§ 11 odst. 2 písm. c) a. t. per analogiam, tj. při užití § 11 odst. 3 a. t.) než podání ve věci samé (§ 11 odst. 1 písm. d) a. t.). Dále se jedná o paušální náhradu hotových výdajů v celkové výši 2 100 Kč (7 x 300 Kč podle § 13 odst. 3 a. t.) a o náhradu DPH podle § 137 odst. 3 o. s. ř. z uvedených částek - 3 591 Kč. Tudíž je žalobce povinen zaplatit žalovanému na náhradě nákladů řízení částku 20 691 Kč, do tří dnů od právní moci rozsudku (§ 160 odst. 1 o. s. ř.), k rukám zástupce žalovaného (§ 149 odst. 1 o. s. ř.).

34. Soud neshledal za naplněné podmínky pro použití zcela výjimečného ustanovení § 150 o. s. ř. Žalobce plédoval pro užití § 150 o. s. ř. s odůvodněním, že teprve odpoledne den před jednáním obdržel návrh nájemní smlouvy od žalovaného ve smyslu prodloužení délky nájemní doby z dvou let na dobu neurčitou, a že proto to zástupce žalobce nestihl projednat se svým klientem. Tu však soud odkazuje na shora uvedenou argumentaci tohoto rozsudku, z níž plyne, že žalobce měl dostatek prostoru pro zvážení návrhu žalovaného na uzavření nájemní smlouvy i co do délky trvání smlouvy v podobě doby neurčité (m. j. jednatel žalobce se mohl dostavit k jednání soudu, či mohl navrhnout odročení jednání ještě před jednáním, mohl návrh probrat se svým zástupcem ještě před jednáním, taková změna v návrhu nájemní smlouvy byla předvídatelná a bylo tak možno se na ni předem připravit a ostatně žalobce podmiňoval svůj souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nejen prodloužením délky trvání nájemní smlouvy, ale kumulativně i podmínkou značně ztížené možnosti vypovědět nájemní smlouvu, čemuž žalovaný nevyhověl).

Poučení