47 Co 100/2021-253

Rubrum

Krajský soud v Brně rozhodl v senátě složeném z předsedy JUDr. Ivana Meluzína a soudců Mgr. Evy Krčmářové a JUDr. Miroslava Řezáče ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovanému: [osobní údaje žalovaného] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení], sídlem [adresa], o zaplacení částky 46 816,80 Kč s příslušenstvím, o odvolání žalovaného proti rozsudku Okresního soudu v Uherském Hradišti ze dne 21. 4. 2021, č. j. 2 C 100/2020-211, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v části I. výroku, ve které byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci náklady spojené s uplatněním pohledávek ve výši 20 400 Kč, zrušuje a v tomto rozsahu se řízení zastavuje.

II. Rozsudek soudu prvního stupně se ve zbývající části I. výroku, ve které byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci částku 46 816,80 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 3 791 Kč od 12. 6. 2019 do zaplacení, s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částek 1 210 Kč od 12. 7. 2019 do zaplacení, 4 168 Kč od 12. 7. 2019 do zaplacení, 1 210 Kč od 12. 8. 2019 do zaplacení, 4 168 Kč od 12. 8. 2019 do zaplacení, 1 210 Kč od 12. 9. 2019 do zaplacení, 4 168 Kč od 12. 9. 2019 do zaplacení, 1 210 Kč od 12. 10. 2019 do zaplacení, 4 168 Kč od 12. 10. 2019 do zaplacení, 1 210 Kč od 12. 11. 2019 do zaplacení, 4 168,45 Kč od 12. 11. 2019 do zaplacení, 1 210 Kč od 12. 12. 2019 do zaplacení, 4 168,45 Kč od 12. 12. 2019 do zaplacení, 1 210 Kč od 12. 1. 2020 do zaplacení, 4 168,45 Kč od 12. 1. 2020 do zaplacení, 1 210 Kč od 12. 2. 2020 do zaplacení a 4 168,45 Kč od 12. 2. 2020 do zaplacení, do tří dnů od právní moci rozsudku, potvrzuje.

III. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 15 130,53 Kč, k rukám právního zástupce žalobce, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalovaný je povinen nahradit žalobci náklady odvolacího řízení ve výši 4 381,05 Kč, k rukám právního zástupce žalobce, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. V záhlaví označeným rozsudkem soud prvního stupně uložil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku 46 816,80 Kč, úrok z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 3 791 Kč od 12. 6. 2019 do zaplacení, úrok z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1 210 Kč od 12. 7. 2019 do zaplacení, od 12. 8. 2019 do zaplacení, od 12. 9. 2019 do zaplacení, od 12. 10. 2019 do zaplacení, od 12. 11. 2019 do zaplacení, od 12. 12. 2019 do zaplacení, od 12. 1. 2020 do zaplacení, od 12. 2. 2020 do zaplacení a z částky 4 168 Kč od 12. 7. 2019 do zaplacení, od 12. 8. 2019 do zaplacení, od 12. 9. 2019 do zaplacení, od 12. 10. 2019 do zaplacení, od 12. 11. 2019 do zaplacení, od 12. 12. 2019 do zaplacení, od 12. 1. 2020 do zaplacení a od 12. 2. 2020 do zaplacení a náklady spojené s uplatněním pohledávek ve výši 20 400 Kč (I. výrok) a nahradit žalobci náklady řízení ve výši 21 717 Kč (II. výrok).

2. Soud vyšel z toho, že dne 12. 8. 2016 uzavřel žalobce (jako pronajímatel) a žalovaný (jako nájemce) smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (dále jen„ Smlouva 1“), jejímž předmětem byla kancelář [číslo] o výměře 12 m2 na adrese [adresa], za účelem podnikatelské činnosti žalovaného, na dobu neurčitou od 1. 9. 2016; žalovaný se zavázal hradit roční nájemné ve výši 12 000 Kč navýšené o daň z přidané hodnoty (DPH) v měsíčních splátkách po 1 000 Kč + DPH na základě faktur žalobce splatných k 11. dni příslušného měsíce. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný měl (a dosud má) v obchodním rejstříku zapsáno sídlo na adrese [adresa]. Dne 22. 12. 2017 uzavřel žalobce (jako pronajímatel) a žalovaný (jako nájemce) smlouvu o nájmu prostor sloužících k podnikání (dále jen„ Smlouva 2“), jejímž předmětem byla zpevněná plocha o výměře 180 m2, malá betonová garáž o výměře 150 m2 a kancelář o výměře 16,5 m2 na adrese [adresa], za účelem podnikatelské činnosti žalovaného, na dobu neurčitou od 1. 1. 2018; žalovaný se zavázal hradit roční nájemné ve výši 40 500 Kč navýšené o DPH v měsíčních splátkách po 3 375 Kč + DPH na základě faktur žalobce splatných k 11. dni příslušného měsíce. Na základě inflační doložky se u Smlouvy 2 od 1. 1. 2019 zvýšilo roční nájemné na částku 41 340 Kč + DPH a měsíční splátky na 3 445 Kč + DPH. Žalobce vyúčtoval žalovanému z titulu uzavřených smluv nájemné: za měsíc červen 2019 fakturou [číslo] částku 4 168 Kč splatnou 11. 6. 2019 (na kterou žalovaný zaplatil 377 Kč), za měsíc červenec 2019 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168 Kč splatnou 11. 7. 2019, za měsíc srpen 2019 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168 Kč splatnou 11. 8. 2019, za měsíc září 2019 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168 Kč splatnou 11. 9. 2019, za měsíc říjen 2019 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168 Kč splatnou 11. 10. 2019, za měsíc listopad 2019 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168 Kč splatnou 11. 11. 2019, za měsíc prosinec 2019 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168 Kč splatnou 11. 12. 2019, za měsíc leden 2020 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168,45 Kč splatnou 11. 1. 2020 a za měsíc únor 2020 fakturou [číslo] částku 1 210 Kč a fakturou [číslo] částku 4 168,45 Kč splatnou 11. 2. 2020. Smluvní vztah účastníků k prostorám na adresách [adresa] a [ulice] čtvrt [číslo], [obec], byl ukončen k 29. 2. 2020 písemnou dohodou ze dne 5. 2. 2020, ve které se žalovaný zavázal zrušit zápis sídla na adrese [adresa], v obchodním rejstříku. Při právním hodnocení věci soud Smlouvy 1 a 2 posoudil jako platně uzavřené smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání dle § 2302 a násl. zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.). Námitku žalovaného, že smlouvy jsou neplatné proto, že v článku VII., bod 2, odkazují na zákon č. 116/1990 Sb., a ve Smlouvě 2 je navíc uvedeno, že je uzavřena dle zákona č. 116/1990 Sb., považoval soud za nedůvodnou, neboť ve smlouvách byly jasně specifikovány podstatné atributy nájemního vztahu (osoba pronajímatele a nájemce, předmět a účel nájmu, nájemné, počátek a doba trvání nájmu, valorizace nájemného) a v úvodu Smlouvy 1 bylo navíc deklarováno, že je uzavřena dle § 2302 a násl. o. z. Při posuzování platnosti smluv soud přihlédl také k § 574 o. z., a k tomu, že v řízení bylo nesporné, že žalovaný několik let hradil nájemné z titulu obou smluv. Námitku žalovaného, že smlouvy jsou neurčité, neboť je v nich stanoveno celkové nájemné bez uvedení ceny za služby, nepovažoval soud za důvodnou, neboť za současné právní úpravy občanského zákoníku a zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (§ 9 odst. 1) lze (na rozdíl od dřívější úpravy zákona č. 116/1990 Sb.) nájemné a služby sloučit do jedné paušální částky. Ani námitku žalovaného, že mu nebyla předána kancelář specifikovaná ve Smlouvě 1, nepovažoval soud za důvodnou, neboť v čl. II. bod 2 Smlouvy 1 žalovaný prohlásil, že pronajaté nemovitosti k sjednanému účelu přijal, účtované nájemné žalobci dlouhodobě platil a pronajatou kancelář vyžíval jako sídlo zapsané v obchodním rejstříku. Při hodnocení požadavku žalovaného na slevu z ceny nájemného ze Smlouvy 2 pro vady nájmu spočívající v neúměrně vysoké teplotě pronajatých prostor v době od 10. 4. 2018 do 1. 11. 2018, opotřebovaného radiátoru a vyteklé vody v září roku 2018, nedostatků sociálního zařízení a toalet zjištěných a oznámených žalobci v březnu 2018, nedostatečného upevnění části podlahy (oznámeného žalobci v dubnu 2018), problémů s přístupem k areálu v druhé polovině června 2018 a neprovádění zimní údržby v roce 2018, soud vyšel ze svědeckých výpovědí podnikatelů, kteří měli v předmětné době od žalobce pronajaty prostory ve stejném objektu jako žalovaný, přičemž z výpovědi [jméno] [příjmení] vzal za prokázané, že svědek byl s nájmem spokojený, sociální zařízení v objektu bylo před dvěma lety nově zbudováno, sálající teplo z kanceláře v přízemí žalobce vyřešil tím, že přispěl polovinou ceny na klimatizaci a že se sice po nainstalování nové brány a kamer u vstupu do areálu stávalo, že brána nešla úplně otevřít, bylo však na ní uvedeno telefonní číslo, na které svědek v takovém případě zavolal a brána byla otevřena, proto tento problém nezasáhl do jeho podnikání, o odklízení sněhu se svědek dohodl se žalobcem, aby sníh co nejdřív odklidil, což nejprve bylo učiněno z hlavních cest a pak v areálu; rovněž ze svědecké výpovědi [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že k žádným anomáliím v nájemním vztahu mezi ním a žalobcem nedošlo, nájemní podmínky byly dané, neměl k nim výhrady, nikdy neměl problém s odklízením vstupu, ani se vstupem do areálu, pokud brána nefungovala, žalobce ji otevřel mechanicky. Ze svědecké výpovědi bývalého zaměstnance žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] vzal soud za prokázané, že žalovaný užíval prostory pronajaté na základě obou smluv. Když si žalovaný stěžoval na zvýšené teplo v kanceláři, nabídl mu svědek jinou kancelář, která se žalovanému nelíbila; žalovaný nevyužil ani nabídky úhrady poloviny ceny klimatizace. Svědek potvrdil, že v objektu bylo zrekonstruované sociální zařízení a také to, že mu po zavedení automatické brány žalovaný hlásil drobné nedostatky, které se záhy„ vychytaly“ a poté již neměl žádné připomínky. V letech 2016 - 2019 měl žalobce dohodu se Správou a údržbou silnic [obec], že jim bude odklízet v zimě sníh, ale až poté, co uklidí městské komunikace. Žalobce sám neměl prostředky a techniku na odklízení sněhu. Odborný garant kamionové dopravy žalovaného [jméno] [příjmení] vypověděl, že míval konflikty s Ing. [jméno] [příjmení], který ho (za žalobce) postavil do pozice„ plať a víc se neptej, pokud se ti to nelíbí, tak odejdi“. Žalobce porušil podmínky Smlouvy 2 tím, že umožnil kanceláři pod a vedle žalovaného počítačovou činnost sloužící k dobývání bitcoinu, čímž došlo k extrémnímu oteplení budovy, ve které navíc byla vyloupaná dlažba na chodbách, kancelář žalovaného vytopil starý radiátor, byl problém s odklízením sněhu, sociální zařízení bylo zastaralé, ostrahu areálu změnili bez diskuse s nájemníky, její fungování se zlepšilo po několika měsících. Námitky žalovaného spočívající v tvrzených vadách nájmu posoudil soud dle § 2302 odst. 1 o. z., ve spojení s § 2265 o. z., a judikatury Nejvyššího soudu (Rc 14/64), podle které je při posuzování rozsahu nároku na slevu z nájemného třeba přihlédnout ke všem skutečnostem a okolnostem, jež mají význam pro stanovení slevy v takové výši, aby v poměru k celkovému nájemnému odpovídala majetkové újmě, kterou nájemce utrpěl v důsledku toho, že mohl byt užívat jen omezeně. Po provedeném dokazování měl soud (především z výpovědí svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení]) za prokázané, že vytýkané vady byly drobnými nedostatky, nedosahující intenzity, jež by žalovaného opravňovala nárokovat slevu z nájemného, neboť žalobce prováděl údržbu a úklid standardně, žalovanému nebránil, aby klimatické podmínky zlepšil formou klimatizace, a pokud se vyskytl problém s otevíráním brány, žalobce ho vyřešil. Soud neuvěřil [jméno] [příjmení], který dlužil nájemné i za jiné firmy, za které vystupoval, neboť žalovaný do zahájení tohoto soudního řízení slevu na nájemném vůči žalobci neuplatnil, ani o ukončení nájemních vztahů neusiloval; proto měl soud za to, že vytýkané vady uváděl účelově, aby snížil či neplatil nájemné. Soud se nezabýval tvrzeními obsaženými ve vyjádření žalovaného z 2. 12. 2020, ani v něm navrženými důkazy výslechem svědků [příjmení] [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], znaleckým posudkem a místním šetřením, neboť vyjádření bylo podáno po koncentraci řízení a nemělo význam pro posouzení věci. Na tomto základě soud uzavřel, že žalovaný řádně a včas nesplnil dluh z titulu nájemného vyúčtovaného na základě Smlouvy 1 a 2 a dostal se do prodlení dle § 1968 o. z., proto uložil žalovanému zaplatit dlužnou částku se zákonným úrokem z prodlení dle § 1970 o. z., ve výši dle § 1970 o. z., a nařízení vlády č. 351/2013 Sb., ode dne následujícího po splatnosti faktur (§ 1958 o. z.) a nahradit také náklady spojené s uplatněním pohledávek v paušální výši 1 200 Kč za každou fakturu.

3. O nákladech řízení soud rozhodl dle § 142 odst. 1 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (o. s. ř.) a přiznal úspěšnému žalobci náhradu nákladů řízení spočívající v zaplaceném soudním poplatku ve výši 1 873 Kč, odměně advokáta za 5 úkonů právní služby po 2 980 Kč dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (advokátního tarifu), náhradě pěti režijních paušálů po 300 Kč dle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu a náhradě DPH v sazbě 21 % ve výši 3 404 Kč dle § 137 odst. 3 o. s. ř.

4. Proti rozsudku podal žalovaný odvolání, domáhaje se jeho zrušení a vrácení věci soudu prvního stupně. Brojil proti závěru, že převzal nebytové prostory dle Smlouvy 1, přičemž namítal, že o předání a převzetí neexistuje písemný důkaz, v řízení nebylo prokázáno, že k převzetí a předání došlo ústně, ani že žalobce žalovanému předal klíče od pronajatých prostor a umožnil mu do nich vstup. Vzhledem k tomu, že žalobce dne 7. 12. 2020 změnil procesní stanovisko tak, že nově tvrdil, že předmět nájmu byl sektorově rozdělen na dvě části, neuplatní se ani zásada koncentrace řízení. Uvedené tvrzení žalobce se však nezakládá na pravdě, navíc pak by mělo být pronajato něco, co po právní stránce neexistuje. Soud se s těmito rozpory a změnou procesního stanoviska žalobce nevypořádal a bez povšimnutí nechal důkazy navržené žalovaným v podání předloženém soudu dne 2. 12. 2020. Žalovaný namítal, že soud vady nájmu neposuzoval individuálně, ale paušálně a s odkazem na výpovědi svědků, kteří považovali problémy za bagatelní, aniž zohlednil, že pokud nasněží, má každý přepravce jiné problémy s výjezdem (je rozdíl, zda má těžkotonážní nákladní, či malotonážní, vozidla). Pokud nájemce tvrdí, že se vysoká teplota v pronajatých prostorách pohybovala na hranici, která ho obtěžuje, či znemožňuje řádný nájem, nelze vše přejít tím, že se o podstatnou vadu nájmu nejedná a že si žalovaný mohl teplotu regulovat sám. Soud nezohlednil, že žalobce zvýhodňoval jiné nájemce, kterým financoval či poskytoval klimatické jednotky, zatímco k žalovanému se choval tak, jako by se nic nedělo, aniž se postaral o regulaci činnosti nájemce, který nesnesitelné teploty způsoboval. Přestože byla soudu doložena a zdokumentována havárie v kanceláři žalovaného výtokem náplně z radiátoru a vznik škody (znehodnocení koberce), kterou žalovaný uplatnil u ředitele žalobce, soud nebyl ochoten k výhradám žalovaného přihlédnout. Soud zanedbal individuální přístup a hodnocení věci také ve vztahu k uvolněné části podlahoviny v patře žalovaného, která měla za následek pracovní úraz garanta žalovaného. Žalovaný nesouhlasil s tím, že žalobce neměl povinnost zajistit řádné uzavření areálu, k čemuž se přihlásil přípisem zaslaným nájemcům ve spojitosti se změnou zabezpečení areálu. [jméno] [příjmení] soud považoval za nevěrohodného jenom proto, že měl v minulých letech údajně určité závazky, což je nepřípustné.

5. Na jednání odvolacího soudu žalovaný zdůraznil, že žalobce kontaktoval, protože potřeboval sídlo; proto mu dal žalobce souhlas se zřízením sídla v jeho prostorách a následně byla uzavřena Smlouva 1, kterou žalovaný považoval za neplatnou, příčí se dobrým mravům, či za zdánlivý právní úkon, neboť byla uzavřena pouze za účelem evidence sídla žalovaného a žalovaný pronajaté prostory neužíval (kancelář byla obsazena a pronajata jinému subjektu). Proto žalobce žalovanému nabídl prostory na ulici [ulice a číslo], které žalovaný užíval. Žalovaný brojil proti tomu, že soud nevyhověl jeho návrhům na provedení dokazování ve vztahu k vadám předmětu nájmu s odkazem na koncentraci řízení, ke které nedošlo, neboť žalobce začal dne 7. 12. 2020 nově tvrdit, že rozdělil kancelář na dvě, a jednu část pronajal žalovanému.

6. Ve vyjádření k odvolání považoval žalobce rozsudek za správný. S odvolacími námitkami se vypořádal již soud prvního stupně, který vzal za prokázané, že účastníci uzavřeli obě smlouvy, na jejichž základě žalovaný dlouhodobě platil nájemné; pokud předmět nájmu užíval sporadicky, či vůbec, není to pro posouzení nároků žalobce rozhodné. Soud se vypořádal také s námitkami žalovaného týkajícími se tvrzených vad nájmu, ke kterým provedl rozsáhlé dokazování výslechy svědků, avšak z provedených důkazů nebylo prokázáno, že by některá z tvrzených vad žalovanému ztěžovala užívání předmětu nájmu podstatným způsobem.

7. Na jednání odvolacího soudu konaném dne 31. 8. 2022 vzal žalobce žalobu částečně zpět co do požadovaných nákladů spojených s uplatněním pohledávek ve výši 20 400 Kč. Žalovaný s částečným zpětvzetím žaloby souhlasil.

8. Podle ustanovení § 222a odst. 1 o. s. ř) vezme-li žalobce (navrhovatel) za odvolacího řízení zpět návrh na zahájení řízení, odvolací soud zcela, popřípadě v rozsahu zpětvzetí návrhu, zruší rozhodnutí soudu prvního stupně a řízení zastaví; to neplatí, bylo-li odvolání podáno opožděně nebo někým, kdo k odvolání nebyl oprávněn anebo proti rozhodnutí, proti němuž není přípustné. Podle odstavce 2 téhož ustanovení, jestliže ostatní účastníci se zpětvzetím návrhu z vážných důvodů nesouhlasí, odvolací soud rozhodne, že zpětvzetí návrhu není účinné; v takovém případě po právní moci usnesení pokračuje v odvolacím řízení 9. Odvolání žalovaného proti rozsudku bylo podáno včas a směřovalo proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné. Žaloba byla vzata částečně zpět v průběhu odvolacího řízení a žalovaný s částečným zpětvzetím žaloby souhlasil. Odvolací soud proto dle § 222a o. s. ř. část I. výroku odvoláním napadeného rozsudku, ve které byla žalovanému uložena povinnost zaplatit žalobci náklady spojené s uplatněním pohledávek ve výši 20 400 Kč, zrušil a v tomto rozsahu řízení zastavil (I. výrok tohoto rozsudku).

10. Krajský soud v Brně jako soud odvolací (§ 10 o. s. ř.) ve zbývající části předmětu řízení po zjištění, že odvolání bylo podáno k tomu oprávněnou osobou (§ 201 o. s. ř.), směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je přípustné (§ 201, § 202 o. s. ř.) a bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), v souladu s ustanovením § 212 a § 212a odst. 1 o. s. ř. přezkoumal rozhodnutí soudu prvního stupně a řízení mu předcházející v mezích, ve kterých se odvolatel přezkoumání rozhodnutí domáhal i z důvodů, které nebyly v odvolání uplatněny, a po nařízeném jednání (§ 214 odst. 1 o. s. ř.) dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

11. Z obsahu spisu odvolací soud zjistil, že žalobou doručenou soudu dne 30. 4. 2020 domáhal se žalobce po žalovaném zaplacení částky 46 816,80 Kč s příslušenstvím z titulu nájemného za měsíce červen 2019 až únor 2020 vyúčtovaného na základě Smluv 1 a 2 a nákladů spojených s uplatněním pohledávek ve výši 20 400 Kč. V průběhu řízení žalovaný pohledávku žalobce neuznával. Namítal neplatnost obou smluv, a to, že prostory pronajaté dle Smlouvy 1 fakticky neužíval. Ve vztahu ke Smlouvě 2 žalobce v roce 2018 neplnil řádně povinnosti, neboť umožnil jinému nájemci v prostorách pod kanceláří žalovaného instalaci počítačového zázemí za účelem získávání a soustřeďování měny Bitcoin, aniž řešil otázku udržitelnosti snesitelné teploty pro ostatní nájemníky. Proto po dobu několika měsíců nepřetržitě vzrostla teplota domu nad 30 °C. Na výtky žalovaného mu žalobce doporučil, aby si obstaral klimatizaci. Žalobce také změnil vstup do objektu tak, že byl možný pouze pomocí telefonní aplikace, což se zpravidla nedařilo a nájemce musel k zajištění přístupu přivolat zaměstnance žalobce, který někdy nebyl dosažitelný, takže vstup do budovy nebyl možný. Žalobce nebyl schopen zajistit řádnou očistu a hygienu společného sociálního zařízení. Přestože žalobce později toto zařízení rekonstruoval, nevedlo to k výrazné nápravě. Žalobce zanedbával také údržbu pronajímané budovy, takže dlažba chodby vedoucí ke kanceláři žalovaného se začala uvolňovat, v důsledku čehož došlo u zástupce žalovaného ke dvěma pádům. K prokázání těchto tvrzení navrhl žalovaný výslech [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]. Na jednání konaném dne 19. 10. 2020 soud vyzval žalovaného dle § 118a odst. 1 a 3 o. s. ř., aby doplnil skutková tvrzení tak, aby uvedl, kterou ze smluv považuje za neplatnou, ke které smlouvě se vztahují výhrady ohledně užívání, co dovozuje z výhrad, že mu nebyl umožněn řádný nájem a plnění s tím splněné, zda a jak tyto skutečnosti uplatnil u žalobce, zda dříve platil nájemné na obě smlouvy, případně aby uvedl, které další skutečnosti by odůvodňovaly jeho obranu a poučil ho o následcích nesplnění výzvy. Soud udělil žalovanému lhůtu 30 dnů k doplnění tvrzení a prokázání důkazů. Poté soud poučil účastníky o účincích koncentrace řízení podle ustanovení § 118b o. s. ř. a odročil jednání na 7. 12. 2020 za účelem doplnění skutkových tvrzení a důkazů s tím, že ke skutečnostem a důkazům označeným po udělené 30 denní lhůtě nebude přihlížet. V podání doručeném soudu dne 16. 11. 2020 žalovaný doplnil, že Smlouvu 1 považuje za neplatnou proto, že z ní není jednoznačné, kterým právním předpisem se řídí, když v úvodních ustanoveních odkazuje na o. z., současně je v ní však odkaz na ustanovení zákona č. 116/1990 Sb. Dále se žalobce ve Smlouvě 1 zavázal, že o předání předmětu nájmu bude pořízen písemný zápis, což se nestalo a žalobce žalovanému nájemní prostory nikdy nepředal, i když má žalovaný na této adrese zapsáno sídlo v obchodním rejstříku. Z žaloby není zřejmé, jakou částku žalobce nárokuje za nájemné a jakou za poskytnuté služby. Ve vztahu ke Smlouvě 2 namítal, že se v roce 2018 vyskytly vady, neboť od 10. 4. 2018 do 1. 11. 2018 byla v pronajatých prostorách teplota nad 30 °C, v září 2018 vytekla voda z opotřebovaného radiátoru, namítal nedostatky sociálního zařízení a toalet spočívající v nepatřičné očistě a protékání WC, nedostatečné upevnění části podlahy společných prostor chodby, problémy s přístupem k areálu v souvislosti se zavedením elektronické ostrahy a neprovádění zimní údržby. Žalovaný tvrdil, že v průběhu roku 2018 žalobci vady nájmu vytkl ústně i e-maily a k existenci vad navrhl výslech svědků [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení]; proto uplatnil slevu na nájemném ve výši 10 - 12 000 Kč měsíčně a požadoval vyhotovení znaleckého posudku, neboť výši slevy na nájemném není možné jinak vyčíslit. V podání doručeném soudu dne 2. 12. 2020 žalovaný navrhl provést dokazování výslechem Ing. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení] a místním šetření na adrese [adresa], jež je předmětem Smlouvy 1 (kde je označena jako kancelář 211) je kanceláří, kterou interně označuje jako 211b, neboť je oddělena od kanceláře 211a stěnou s uzamykatelnými dveřmi, kterou má pronajatu jiný nájemce. Žalovaný po provedeném dokazování uvedl, že nezpochybňuje svůj podpis na Smlouvě 1 a 2 ani na dohodě o ukončení smluvního vztahu. Zopakoval, že„ nárokuje slevu z nájmu“ za (výše popsané) vytknuté faktické vady, a požaduje slevu ve výši 10 – 12 000 Kč. Soud vyslechl [jméno] [příjmení] a provedl dokazování listinami založenými v soudním spise. Na jednání konaném dne 3. 3. 2021 soud vyslechl [jméno] [příjmení], na jednání konaném dne 14. 4. 2021 vyslechl [jméno] [příjmení] a dne 21. 4. 2021 vyhlásil odvoláním napadený rozsudek.

12. V posuzovaném případě vyšel odvolací soud ze skutkových zjištění soudu prvního stupně, jež mají oporu v provedeném dokazování, podle kterých uzavřel žalobce (jako pronajímatel) a žalovaný (jako nájemce) Smlouvu 1 (dne 12. 8. 2016) a Smlouvu 2 (dne 22. 12. 2017), ve kterých se zavázal za pronajaté prostory hradit roční nájemné ve výši 12 000 Kč + DPH v měsíčních splátkách po 1 000 Kč + DPH na základě faktur žalobce (Smlouva 1), a roční nájemné ve výši 40 500 Kč + DPH v měsíčních splátkách po 3 375 Kč + DPH (Smlouva 2) na základě faktur žalobce, splatných k 11. dni příslušného měsíce, a že na základě inflační doložky došlo u Smlouvy 2 od 1. 1. 2019 ke zvýšení měsíčních splátek na 3 445 Kč + DPH. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaný měl a dosud má v obchodním rejstříku zapsáno sídlo na adrese [adresa], a žalobci v předešlém období (jež není předmětem žaloby) hradil nájemné z titulu obou smluv. Výslechem svědků bylo prokázáno, že žalovaný užíval prostory pronajaté na základě obou smluv. Žalobce předmětnými fakturami vyúčtoval žalovanému dohodnuté měsíční splátky nájemného za období od června 2019 do února 2020 Smluvní vztah účastníků z titulu obou smluv byl ukončen písemnou dohodou ze dne 5. 2. 2020.

13. Soud prvního stupně postupoval správně, když při právním posouzení věci ve smyslu přechodného ustanovení § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, posuzoval práva a povinnosti vzniklé ode dne 1. 1. 2014 podle právních předpisů účinných od tohoto data, tj. zejména podle zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (o. z.), a obě smlouvy posoudil jako smlouvy o nájmu prostor sloužících k podnikání uzavřené dle § 2302 a násl. o. z., neboť z obsahu smluv je zřejmé (a v řízení bylo nesporné), že prostory, na které se nájem vztahoval, sloužily k podnikání a provozování podnikatelské činnosti žalovaného.

14. Odvolací soud souhlasí se soudem prvního stupně také v tom, že žádná z posuzovaných smluv není neplatná pro neurčitost, neboť ve smlouvách jsou řádně specifikovány prostory, které pronajímatel pronajímá (předmět pronájmu), identifikovány smluvní strany, je v nich uveden účel nájmu a výše, splatnost a způsob úhrady nájemného. Neplatnost smluv nemohla sama o sobě způsobit ani skutečnost, že je v nich odkaz na zrušený právní předpis.

15. Neplatnost smluv nezpůsobuje ani skutečnost, že se strany nedohodly na úhradě služeb spojených s užíváním nebytových prostor. Předmětem žaloby pak bylo výhradně dohodnuté nájemné, nikoliv úhrady za služby (jež nebyly smluveny), či vyúčtování nezbytných služeb, které byl pronajímatel povinen po dobu nájmu zajišťovat ve smyslu § 2247 odst. 2 o. z.

16. Odvolací soud souhlasí se soudem prvního stupně, že v řízení bylo prokázáno (výpověďmi svědků, jež byly podpořeny tím, že žalovaný měl v obchodním rejstříku po celou dobu smluvního vztahu zapsáno sídlo na adrese [adresa], tím, že do května 2019 hradil z titulu Smlouvy 1 vyúčtované nájemné a tím, že po několika letech ukončil smluvní vztah dohodou, aniž sporoval předání pronajatých prostor), že žalovanému byly prostory pronajaté na základě Smlouvy 1 předány, a neužíval je jiný nájemce. Tento závěr nemohl být zvrácen skutečností, že předmětná kancelář vznikla stavebním rozdělením jiné (větší) kanceláře a byla s jinou kanceláří (již užíval jiný nájemce) propojena dveřmi.

17. Odvolací soud nesouhlasí ani s odvolací námitkou, že žalobce dne 7. 12. 2020 ve vztahu ke Smlouvě 1 změnil předmět řízení, když uvedl, že pronajal žalovanému jednu část ze dvou rozdělených kanceláří, neboť žalobce se po celou dobu domáhal zaplacení nájemného za pronájem kanceláře na adrese [adresa], a na jednání soudu konaném dne 7. 12. 2020 pouze k námitkám žalovaného upřesnil, že se jedná o jednu ze dvou kanceláří, jež vznikly stavebním rozdělením jedné kanceláře. Takové upřesnění však v žádném případě nelze považovat za změnu žaloby ve smyslu § 95 odst. 1 o. s. ř, neboť žalobce po žalovaném nově nepožadoval jiné plnění, ani požadované plnění nedovozoval z jiného skutku, než který vylíčil v žalobě.

18. Podle § 2208 odst. 1 o. z., oznámí-li nájemce řádně a včas pronajímateli vadu věci, kterou má pronajímatel odstranit a neodstraní-li pronajímatel vadu bez zbytečného odkladu, takže nájemce může věc užívat jen s obtížemi, má nájemce právo na přiměřenou slevu z nájemného nebo může provést opravu také sám a požadovat náhradu účelně vynaložených nákladů. Stěžuje-li však vada zásadním způsobem užívání nebo znemožňuje-li zcela užívání, má nájemce právo na prominutí nájemného nebo může nájem vypovědět bez výpovědní doby.

19. V posuzovaném případě nebylo předmětem řízení nájemné, jež by mělo být pro vady prominuto, či by na něm žalovaný nárokoval slevu (tvrzené vady nájmu se vztahovaly k jinému období, než je žalováno). Pokud se však žalovaný v řízení bránil nároku žalobce požadavkem na slevu na nájemném z titulu vad, jež se měly vyskytnout v roce 2018, ve výši 10 - 12 000 Kč, pak odvolací soud uvádí, že žalovaný v žádném projevu vůči soudu konkrétně nespecifikoval peněžní částku představující pohledávku z titulu slevy z nájemného, ani na kterou z žalovaných pohledávek má být započtena. Projev žalovaného v podáních adresovaných soudu, a projevený na soudních jednáních, byl natolik neurčitý, že odvolací soud nemohl dovodit, že se žalovaný bránil proti žalobě řádným kompenzačním projevem ve smyslu § 98 o. s. ř. (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 9. 2013, sp. zn. 33 Cdo 3787/2011).

20. Nejvyšší soud v rozhodnutí ze dne 1. 10. 2018, sp. zn. 28 Cdo 5711/2017, jehož závěry byly potvrzeny velkým senátem Nejvyššího soudu v rozsudku ze dne 9. 9. 2020, sp. zn. 31 Cdo 684/2020, vysvětlil, že pohledávkou„ nejistou“ nebo„ neurčitou“ ve smyslu § 1987 odst. 2 o. z. je pohledávka, která je co do základu a/nebo výše sporná (nejistá), a jejíž uplatnění vůči dlužníku (věřiteli pasivní pohledávky) formou námitky započtení vyvolá (namísto jednoznačného zániku obou pohledávek v rozsahu, v jakém se kryjí) spory o existenci či výši aktivní pohledávky. O„ nejistou“ nebo„ neurčitou“ pohledávku se přitom nejedná jen proto, že ji dlužník neuznává (odmítá uhradit) nebo že je sporná (nejednoznačná) její právní kvalifikace. Musí zde být objektivní nejistota, zda pohledávka vznikla a z jakého důvodu, popř. zda je splatná, kdo je jejím věřitelem či dlužníkem, jaká je její výše apod. Míru nejistoty ohledně aktivní pohledávky je potřeba posuzovat relativně ve vztahu k pohledávce pasivní. Za nejistou či neurčitou lze aktivní pohledávku považovat zpravidla toliko tehdy, je-li míra nejistoty ohledně ní vyšší, než je tomu v případě pasivní pohledávky.

21. Odvolací soud proto dodává, že i pokud by předmětná obrana žalovaného splňovala nároky kladené na určitost kompenzační námitky, nebyla by způsobilá vyvolat zamýšlené právní účinky, neboť se jedná o pohledávku nejistou ve smyslu výše citovaného rozhodnutí Nejvyššího soudu. Složitost tvrzené pohledávky žalovaného totiž vyplývá nejen z jeho skutkových tvrzení a postoje žalobce, ale především z toho, že k prokázání skutkových tvrzení žalovaného (i k samotné výši pohledávky) by bylo nutno vést časově náročné dokazování navrženým výslechem svědků a znaleckým posudkem, takže řízení ohledně obrany žalovaného by bylo složitější než řízení ohledně žalované pohledávky.

22. Proto soud prvního stupně postupoval správně, když neprováděl další dokazování k tvrzením žalovaného týkajícím se jeho obrany, spočívající v existenci pohledávky z titulu vad, jež se měly projevit v roce 2018.

23. Protože se žalovanému prostřednictvím podaného odvolání nepodařilo zpochybnit napadené rozhodnutí a ze spisu se nepodávají ani vady uvedené v § 212 odst. 5 o. s. ř., k nimž odvolací soud u přípustného odvolání přihlíží z úřední povinnosti, odvolací soud ve zbylé části I. výrok rozsudku soudu prvního stupně jako věcně správný podle § 219 o. s. ř. potvrdil (II. výrok tohoto rozsudku).

24. O náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 o. s. ř. ve spojení s § 146 odst. 2 o. s. ř.

25. V posuzovaném případě měl žalobce ve věci částečný úspěch v rozsahu, ve kterém bylo rozhodnutí soudu prvního stupně potvrzeno; neúspěch žalobce lze spatřovat ve smyslu § 146 odst. 2 věty první o. s. ř. v částečném zrušení rozsudku a zastavení řízení, neboť v situaci, kdy žalobce vzal žalobu v části zpět bez odůvodnění, nelze dospět k závěru, že pro chování žalovaného byl ve smyslu § 146 odst. 2 věty druhé o. s. ř. vzat zpět návrh, který byl podán důvodně.

26. Odvolací soud přepočítal poměr úspěchu a neúspěchu účastníků ve věci, když zohlednil i požadavek na žalobou uplatněné příslušenství, které kapitalizoval ke dni rozhodnutí soudu prvního stupně, tj. ke dni 21. 4. 2021 (srov. nález Ústavního soudu sp. zn. I. ÚS 2717/08). Hodnota předmětu řízení činí součet žalobou uplatněných částek 46 816,80 Kč a 20 400 Kč a úroku z prodlení ve výši 9,75 % ročně z částky 3 791 Kč od 12. 6. 2019 kapitalizovaného do 21. 4. 2021 částkou 687,60 Kč, úroku z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 1 210 Kč od 12. 7. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 215,15 Kč, od 12. 8. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 204,87 Kč, od 12. 9. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 194,59 Kč, od 12. 10. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 184,65 Kč, od 12. 11. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 174,37 Kč, od 12. 12. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 164,43 Kč, od 12. 1. 2020 do 21. 4. 2021 částkou 154,16 Kč a od 12. 2. 2020 do 21. 4. 2021 částkou 143,91 Kč a z částky 4 168 Kč od 12. 7. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 741,10 Kč, od 12. 8. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 705,71 Kč, od 12. 9. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 670,31 Kč, od 12. 10. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 636,05 Kč, od 12. 11. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 600,65 Kč, od 12. 12. 2019 do 21. 4. 2021 částkou 566,39 Kč, od 12. 1. 2020 do 21. 4. 2021 částkou 531,03 Kč a od 12. 2. 2020 do 21. 4. 2021 částkou 495,72 Kč; tj. z částky předmětu řízení 74 287,49 Kč. Žalobce byl úspěšný co do částky 53 887,49 Kč a žalovaný co do částky 20 400 Kč. Úspěch žalobce tedy činí 72,5 % a neúspěch 27,5 % předmětu řízení před soudem prvního stupně. Proto žalobci náleží náhrada nákladů řízení v rozsahu 45 %.

27. Účelně vynaložené náklady žalobce v řízení před soudem prvního stupně spočívaly v zaplaceném soudním poplatku za podanou žalobu ve výši 1 873 Kč, odměně advokáta za osm úkonů právní služby podle § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní výzva, sepis žaloby, vyjádření k odporu a účast na jednáních soudu konaných dne 19. 10. 2020, 7. 12. 2020, 3. 3. 2021 a 14. 4. 2021) po 2 980 Kč (počítáno z tarifní hodnoty věci 46 816,80 Kč), náhradě hotových výdajů advokáta za 8 režijních paušálů po 300 Kč podle §13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, tedy z částky 28 113 Kč navýšené o 21 % DPH z odměny a náhrad ve výši 5 510,40 Kč. Na náhradě nákladů řízení před soudem prvního stupně pak z částky 33 623,40 Kč přiznal odvolací soud žalobci 45 %, tedy částku 15 130,53 Kč (III. výrok tohoto rozsudku).

28. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 2 a § 146 odst. 2 o. s. ř., ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. Rovněž předmětem odvolacího řízení byla částka 74 287,49 Kč, ze které byl žalobce úspěšný co do částky 53 887,49 Kč a žalovaný co do částky 20 400 Kč; úspěch žalobce v odvolacím řízení tedy činí 72,5 % (neúspěch 27,5 %) předmětu řízení a žalobci proto náleží také náhrada nákladů odvolacího řízení v rozsahu 45 %. Účelně vynaložené náklady žalobce v odvolacím řízení spočívaly v odměně advokáta za dva úkony právní služby (vyjádření k odvolání a účast na jednání odvolacího soudu) dle § 11 odst. 1 advokátního tarifu po 2 980 Kč, náhradě dvou režijních paušálů za tyto úkony po 300 Kč podle § 13 odst. 1 a 4 advokátního tarifu, cestovného za cestu vykonanou na jednání odvolacího soudu z Kroměříže do Brna a zpět (150 km) osobním automobilem VW Passat [registrační značka] o průměrné spotřebě 5,4 l nafty na 100 km, ceně za 1 l nafty dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., ve výši 47,10 Kč, a základní sazbě náhrady za 1 km jízdy ve výši 4,70 Kč, tedy ve výši 1 086 Kč, a náhradě za promeškaný čas na cestě (4 půlhodiny po 100 Kč) ve výši 400 Kč. Celkové náklady ve výši 8 046 Kč odvolací soud navýšil o 21 % DPH, tedy o částku 1 689,66 Kč. Na náhradě nákladů odvolacího řízení pak z částky 9 735,66 Kč přiznal odvolací soud žalobci 45 %, tedy částku 4 381,05 Kč (IV. výrok tohoto rozsudku).