48 C 319/2023 - 95

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl samosoudkyní Mgr. Martinou Beránkovou ve věci žalobkyně:[Jméno žalobkyně], narozená dne [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátkou [Jméno advokátky] sídlem [Adresa advokátky] proti žalovanému:[právnická osoba], IČO: [IČO] sídlem [adresa] zastoupený advokátem [jméno FO] sídlem [adresa] o povolení nezbytné cesty takto:

Výrok

I. Ve prospěch každého vlastníka stavby č. ev. [Anonymizováno] stojící na pozemku p. č. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, v k. ú. [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], se zřizuje nezbytná cesta přes pozemek p. č. [Anonymizováno], zahrada, v k. ú. [adresa], zapsaný na listu vlastnictví č. [hodnota] u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], a to v rozsahu stanoveném v geometrickém plánu č. [hodnota] vyhotoveném [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] dne 7. 12. 2023, který je nedílnou součástí tohoto rozsudku.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovanému úplatu za povolení práva nezbytné cesty ve výši 1.000 Kč ročně, a to vždy do každého 31. 12. příslušného kalendářního roku s tím, že výši úplaty je žalovaný oprávněn jednostranně jedenkrát ročně měnit o částku, která odpovídá průměrné roční míře inflace vyhlášené Českým statistickým úřadem a toto zvýšení je žalovaný povinen žalobkyni oznámit písemně nejpozději do každého 31. 3. příslušného roku, ve kterém bude úplata o inflaci zvýšena.

III. Žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 50.945 Kč, k rukám právní zástupkyně žalobkyně, do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Předmětem řízení byla žaloba, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalovanému zřízení věcného břemene cesty specifikovaného ve výroku tohoto rozsudku. Žalobkyně uvedla, že je výlučným vlastníkem stavby č. ev. [Anonymizováno] stojící na pozemku p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa], obec [adresa], zapsané na listu vlastnictví č. [hodnota] pro k. ú. [adresa] u [katastrální úřad] [katastrální pracoviště]. Pozemek, na kterém se stavba v jejím vlastnictví nachází, je ve vlastnictví žalovaného. Žalobkyně užívala pozemek pod chatou i větší část pozemku p. č. [Anonymizováno] o výměře 715 m pro svoji potřebu za účelem rekreace a pěstování zeleniny, a to na základě nájemní smlouvy uzavřené mezi účastníky na dobu neurčitou dne 11. 5. 2012 s počátkem nájmu od 1. 5. 2012. Nájemní smlouva byla ze strany pronajímatele dne 7. 1. 2022 vypovězena. Důvodem byla výstavba v lokalitě [název], která do podání žaloby nebyla realizována, ani nebylo vydáno žádné povolení stavby na pozemku žalovaného. Žalobkyně nyní nemůže řádně užívat svou chatu, neboť důvod k užívání pozemku žalovaného žalobkyní odpadl a neexistuje žádná právní skutečnost, na základě, které by žalobkyně mohla přes pozemek žalovaného přejíždět a přecházet ke své nemovitosti. Aktuálně je jí přístup ke stavbě znemožněn, o pozemek a jeho oplocení se nikdo nestará, na pozemku se mohou volně pohybovat cizí osoby a poškozovat stavbu v jejím vlastnictví. Žalobkyně opakovaně v minulosti s policií řešila neoprávněný vstup cizích osob na pozemek zahrady a pokusy o vniknutí do objektu stavby. Žalobkyně s ohledem na tyto skutečnosti navrhla zřízení věcného břemene cesty ve prospěch každého vlastníka stavby zatěžující pozemek p. č. [Anonymizováno] ve vlastnictví žalovaného, a to v rozsahu znázorněném v geometrickém plánu č. [hodnota] vyhotoveném [tituly před jménem] [jméno FO].

2. Žalovaný ve vyjádření ze dne 30. 1. 2024 uvedl, že s žalobou nesouhlasí a navrhl ji zamítnout. Současně uvedl, že pasivně legitimovanou v této věci je [právnická osoba], neboť jí byl předmětný pozemek svěřen rozhodnutím [Anonymizováno] ze dne 16. 3. 2002 a [Anonymizováno] ze dne 3. 9. 2002. Žalovaný nájemní smlouvu vypověděl zcela v souladu se zákonem, kdy nebylo nutné uvádět výpovědní důvod. Následně se vyjádřil k problematice staveb postavených na cizím pozemku a citoval v tomto směru judikaturu Nejvyššího soudu. Stavba postavená žalobkyní na pozemku žalovaného byla postavena na základě časově omezeného práva a po uplynutí výpovědní doby tak žalobkyně coby stavebník ztratila právo na užívání pozemku ve vlastnictví žalovaného. Žalovaný tak s nárokem žalobkyně nesouhlasí, neboť uplynutím doby nájmu pozemku měla být stavba vyklizena a odstraněna. Na předmětném pozemku má být v budoucnu realizována výstavba mateřské školy, a to v návaznosti na výstavbu bytových domů s názvem „[název]“, kdy právě kvůli zamýšlené výstavbě došlo k ukončení všech nájemních vztahů v daně lokalitě. Žalobkyně byla žalovaným vyzvána k vyklizení části pozemku, neboť má dojít k výstavbě a zkapacitnění stávající komunikace. Žalobkyně na jeho dřívější výzvu k vyklizení nereagovala. Pro žalovaného je zřízení nezbytné cesty nežádoucí, neboť tímto by bylo fakticky oslabeno právo žalovaného na vyklizení předmětného pozemku, což by mj. mohlo vyústit ve zmaření samotného záměru výstavby.

3. Žalobkyně ve vyjádření ze dne 25. 10. 2024 uvedla, že v mezidobí žalovanému dne 14. 10. 2024 formálně předala část zahrady, kterou do skončení nájemního vztahu užívala, o čemž byl sepsán protokol a byly pořízeny fotografie zahrady. Uvedla dále, že pokud by zde byly důvody pro vyklizení a odstranění stavby žalobkyně, nemohlo by být soudní řízení o povolení nezbytné cesty vůbec vedeno, neboť soud by se musel již v rámci zkoumání podmínek tohoto řízení zabývat tím, zda stavba splňuje předpoklady pro povolení práva nezbytné cesty. Pokud by si soud tuto předběžnou otázku vyřešil negativně, nepochybně by byla žalobkyně soudem vyzvána k doplnění skutkových tvrzení ohledně oprávněnosti své stavby na cizím pozemku.

4. Usnesením zdejšího soudu ze dne 4. 12. 2024, č. j. 48 C 319/2023-56, bylo pravomocně ke dni 4. 12. 2024 rozhodnuto o zamítnutí návrhu žalovaného na přerušení a spojení tohoto řízení s řízením zde vedeným pod sp. zn. 54 C 278/2024.

5. Žalovaný ve vyjádření ze dne 5. 2. 2025 uvedl, že žalobkyní navržené umístění nezbytné cesty není aktuálně technicky možné, neboť v daném místě má být dle návrhu stavebníka umístěna výhybna k obslužné komunikaci, která je nezbytnou součástí dopravní infrastruktury s tím, že její finální podoba je závislá na rozhodnutí stavebního úřadu. Celkové umístění obslužné komunikace, umístění točny a její podoba jsou komplikovány vydaným ale nepravomocným stavebním povolením, která bylo zrušeno a vráceno zpět stavebnímu úřadu k dalšímu řízení a v této fázi tak nelze zcela finálně soudu sdělit rozsah a podobu umístění dané výhybny k obslužné komunikaci.

6. Žalobkyně ve vyjádření ze dne 7. 2. 2025 uvedla, že povolení nezbytné cesty v dané věci nebrání žádné objektivně zjistitelné překážky s tím, že při posuzování vhodnosti umístění práva nezbytné cesty šetří soud především práva vlastníka povinného pozemku, a nikoliv třetích osob a jejich obchodní úmysly.

7. Byť se soud v průběhu řízení pokoušel apelovat na účastníky řízení, nechť se ve věci mimosoudně či smírně domluví, mimosoudní jednání mezi stranami nebyla úspěšná.

8. Usnesením zdejšího soudu ze dne 23. 2. 2024, č. j. 48 C 319/2023-22, byl pravomocně ke dni 12. 3. 2024, zamítnut návrh žalobkyně na nařízení předběžného opatření, aby byl žalovaný povinen zdržet se jednání, kterým omezí nebo znemožní přístup a příjezd přes pozemek p. č. [Anonymizováno] ke stavbě ve vlastnictví žalobkyně.

9. Usnesením zdejšího soudu ze dne 18. 3. 2025, č. j. 48 C 319/2023-66, bylo pravomocně ke dni 18. 3. 2025 rozhodnuto o zamítnutí návrhu žalovaného na přerušení tohoto řízení do pravomocného rozhodnutí stavební úřadu.

10. Soud u jednání provedl dokazování níže uvedenými listinnými důkazy a místním šetřením a zjistil tento skutkový stav.

11. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobkyně je vlastníkem předmětné stavby stojící na pozemku ve vlastnictví žalovaného, dále, že přístup žalobkyně ke stavbě není mezi stranami nijak právně upraven a že došlo k předání části pozemku ve vlastnictví žalovaného obklopujícího stavbu ve vlastnictví žalobkyně. Nadto vlastnictví stavby žalobkyní a pozemku žalovaným vyplývá z k důkazu provedených listů vlastnictví č. [hodnota] a č. [hodnota] pro obec [adresa] a katastrální území [adresa].

12. Z rozhodnutí [právnická osoba] ze dne 22. 2. 1989 soud zjistil, že stavba rekreační chatky na pozemku p. č. [hodnota] byla tímto rozhodnutím dodatečně povolena. Stavebníkem byla paní [jméno FO]. Stavba byla realizována mj. i na základě rozhodnutí [právnická osoba] ze dne 7. 12. 1988.

13. Ze smlouvy o nájmu pozemku č. [hodnota] soud zjistil, že dne 11. 5. 2012 byla s účinností od 1. 5. 2012 na dobu neurčitou uzavřena mezi účastníky nájemní smlouva týkající se části pozemku p. č. [Anonymizováno] a pozemku p. č. [Anonymizováno]. Nájemné za užívání části pozemku p. č. [Anonymizováno] bylo sjednáno ve výši 2 Kč/m/rok a ve výši 10 Kč/m/rok. Celková výše nájemného za celkem 732 m činila 1.688 Kč ročně. Nájemní smlouvu bylo možno vypovědět.

14. Z fotografií (pořízených žalobkyní dle jejího tvrzení v roce 2021) vyplývá stav pozemku a stavby k datu pořízení fotografií. Pozemek je udržovaný, posekaný, na pozemku jsou záhony, za branou pak zaparkované vozidlo.

15. Z výpovědi ze dne 7. 1. 2022 vyplývá, že žalovaný vypověděl smlouvu o nájmu předmětných pozemků. Stejná skutečnost pak vyplývá i z listiny – výpověď smlouvy ze dne 7. 1. 2022, kterou žalovaný žalobkyni zpravil o tom, že výpověď nájemní smlouvy byla žalovaným schválena. Výpověď byla žalobkyni doručena dne 11. 1. 2022.

16. Výzvou ze dne 18. 1. 2023 (2024) byla žalobkyně vyzvána k vyklizení a k předání pozemku žalovaného ke dni 31. 3. 2024.

17. Z žádosti žalobkyně o povolení nezbytné cesty k nemovitosti ze dne 5. 12. 2023 a její doručenky soud zjistil, že žalobkyně žalovaného žádala o uzavření písemné smlouvy zajišťující ji právo procházet a projíždět přes předmětný pozemek. Tato žádost byla žalovanému doručena dne 6. 12. 2023. Žalobkyně byla následně dopisem ze dne 20. 12. 2024 tímto zpravena o tom, že se její žádostí zabývá a zpraví ji o výsledku.

18. Z geometrického plánu č. [hodnota] [tituly před jménem] [jméno FO], [tituly za jménem] ze dne 7. 12. 2023 vyplývá vymezení a rozsah práva nezbytné cesty přes pozemek žalovaného vedoucí od veřejné komunikace ke stavbě žalobkyně. Nezbytná cesta je navržena v šířce umožňující průjezd motorovým vozidlem.

19. Dopisem ze dne 6. 6. 2024 byla žalobkyně zpravena o tom, žalovaný nesouhlasil s úplatným nabytím předmětné stavby.

20. Z opětovné výzvy ze dne 24. 9. 2024 soud zjistil, že žalobkyně byla opakovaně vyzvána k vyklizení a k předání pozemku p. č. [Anonymizováno] a p. č. [Anonymizováno] pronajímateli.

21. Z protokolu o předání a převzetí části pozemku p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [katastrální území] ze dne 14. 10. 2024 vyplývá, že žalobkyně předala žalovanému část pozemku p. č. [Anonymizováno].

22. Z žaloby na odstranění stavby ze dne 15. 10. 2024 a z její doručenky vyplývá, že žalovaný se coby vlastník předmětného pozemku domáhá soudně vůči žalované odstranění předmětné stavby v jejím vlastnictví. Řízení bylo u zdejšího soudu zahájeno dne 15. 10. 2024. Lustrací informačního systému zdejšího soudu bylo zjištěno, že žaloba je zde vedená pod sp. zn. 54 C 278/2024 a řízení dosud nebylo skončeno.

23. Z fotografií (pořízených žalobkyní dle jejího tvrzení v listopadu 2024) vyplývá stav pozemku k datu pořízení fotografií. V části plotu je zachována uzamčená brána navazující na místní komunikaci ([adresa]). Pozemek je neudržovaný, zarostlý vysokou trávou, pokrytý spadenými větvemi.

24. Z rozhodnutí [právnická osoba] ze dne 18. 12. 2024, č. j. [číslo], bylo zjištěno, že bylo zrušeno tam blíže specifikované rozhodnutí [právnická osoba], týkající se stavebního záměru „[název]“ na pozemcích tam uvedených.

25. Ze záměru [právnická osoba], ze dne 6. 3. 2025, vyplývá zájem obce pronajmout mj. i předmětný pozemek p. č. [Anonymizováno] v k. ú. [adresa]. Z námitek žalobkyně ze dne 20. 3. 2025 bylo zjištěno, že žalobkyně proti záměru obce pronajmout předmětný pozemek brojila právě mj. i s poukazem na probíhající řízení o povolení nezbytné cesty.

26. Soud nařídil na den 19. 3. 2025 místní šetření, při kterém pořídil fotografie předmětné stavby i pozemku a jejich okolí. Soud na místě zjistil, že pozemek p. č. [Anonymizováno] je pouze částečně oplocen, a to pouze ze strany přiléhající k chodníku a v místě brány s tím, že zcela chybí plot nalevo od brány mezi sousedním pozemkem. Oplocení chybí i z pohledu od brány vzadu. Na pozemek žalovaného vzadu od brány navazuje široký pás travnatého pozemku, kolem plotu z boční strany napravo od brány vede po celé délce pozemku chodník, ke kterému přiléhá travnatý pás, na který navazuje komunikace na [adresa]. Součástí torza plotu je uzamčená brána. Zhruba uprostřed tohoto pozemku se nachází stavba žalobkyně – dřevěná chatka, která je celá obklopena předmětným pozemkem žalovaného. Na pozemku žalovaného se v tu dobu nacházelo velké množství popadaných větví a stromů, pozemek byl neudržovaný, zarostlý vysokou trávou, za chatou byly patrné základy původně stojící sousední chaty a v místě se nachází stavební suť. Na místě bylo také soudem zjištěno, že v místě ani v jeho bezprostředním okolí neprobíhá žádná stavební činnost.

27. Z výkresu zakázky [název]“ vyplývá, že v části pozemku p. č. [Anonymizováno] je dle tohoto výkresu plánováno umístění výhybny. Z výkresu [název] vyplývá, že na části tohoto pozemku povede obslužná komunikace staveniště. Z plánku vyplývá umístění vedení sítí v okolí předmětné stavby a pozemku.

28. Ze sdělení [právnická osoba], ze dne 23. 4. 2025 bylo zjištěno, že ze zkušeností tohoto úřadu vyplývá, že v případě záměru pronájmu volné zahrádky za minimální ceníkovou cenu se obvykle sejde více nabídek, jejíž výše obvykle čtyř až pětinásobně převyšuje základní ceníkovou hodnotu. Určení ceny obvyklé je s ohledem na nízkou fluktuaci nájemců obtížné. Ceníková cena pro nepodnikatelské využití pozemku jako cesty či manipulační plochy činí dle ceníku nejméně 20 Kč/m při zohlednění inflace. Z ceníku nájemného a pachtovného pozemků a nebytových prostor s platností od 1. 1. 2025 vyplývá cena za pronájem zahrady (skupinové) pro nepodnikatelské účely ve výši 15 Kč/m/ rok.

29. Dle § 1029 odst. 1 z. č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen „občanský zákoník“), vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, může žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Dle odst. 2 nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to i jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. To musí být zvlášť zváženo, má-li se žadateli povolit zřízení nové cesty.

30. Dle § 1030 odst. 1 občanského zákoníku za nezbytnou cestu náleží úplata a odčinění újmy, není-li již kryto úplatou. Povolí-li se spoluužívání cizí soukromé cesty, zahrne úplata i zvýšené náklady na její údržbu.

31. Dle § 1032 odst. 1 občanského zákoníku soud nepovolí nezbytnou cestu, a) převýší-li škoda na nemovité věci souseda zřejmě výhodu nezbytné cesty, b) způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá, nebo c) žádá-li se nezbytná cesta jen za účelem pohodlnějšího spojení. Dle odst. 2 nelze povolit nezbytnou cestu přes prostor uzavřený za tím účelem, aby do něj cizí osoby neměly přístup, ani přes pozemek, kde veřejný zájem brání takovou cestu zřídit.

32. Dle § 1034 občanského zákoníku při pominutí příčiny, pro niž byla povolena nezbytná cesta, aniž je na oprávněné straně nějaká jiná příčina pro zachování nezbytné cesty, soud na návrh vlastníka dotčeného pozemku nezbytnou cestu zruší. Dle § 1035 odst. 1 občanského zákoníku při zániku práva nezbytné cesty se úplata nevrací, složená jistota se však vypořádá. Dle odst. 2 je-li úplata za nezbytnou cestu splatná ve splátkách nebo v opakujících se dávkách, zaniká povinnost platit splátky nebo dávky, které při zániku práva nezbytné cesty nejsou splatné.

33. Po podřazení zjištěného skutkového stavu pod shora citovaná ustanovení občanského zákoníku dospěl soud k závěru, že žaloba je důvodná, a proto jí vyhověl.

34. V řízení bylo prokázáno naplnění dvou předpokladů ke zřízení nezbytné cesty uvedených v § 1029 odst. 1 občanského zákoníku, a to existence nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit a řádně ji užívat a skutečnost, že tato nemovitost není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Za dostačující spojení s veřejnou cestou pak lze pokládat stav, který umožňuje přístup motorovými vozidly, tato tedy musí být zřízena v takovém rozsahu, aby oprávněný mohl projet automobilem. Pouze pěší spojení nemůže být v dnešní době pokládáno za dostačující. Žalobkyně coby vlastník nemovitosti č. e. 165 je oprávněna k žádosti o povolení nezbytné cesty. Žalobkyně aktuálně (po skončení nájemní smlouvy) nemá zajištěn přístup k nemovitosti ve svém vlastnictví na základě obligačního práva. Současně nemůže k přístupu k ní využít jiné své pozemky, neboť v okolí žádné nevlastní. Stavba žalobkyně stojí na pozemku žalovaného p. č. 493/2 a současně je obklopena jeho pozemkem p. č. 493/1. Přístup ke stavbě v jejím vlastnictví tak nelze zajistit nijak jinak. Součástí práva žalobkyně vlastnit majetek je i právo jej řádně užívat a v případě nemovitostí je jeho součástí i právo na dostatečný přístup a spojení s veřejnou komunikací.

35. Soud současně neshledal existenci zákonných překážek uvedených v § 1032 odst. 1 občanského zákoníku, které by případně zřízení práva nezbytné cesty zmařily.

36. Nezbytná cesta se v souladu se současnou judikaturou a právní doktrínou zřizuje zpravidla jako věcné břemeno s účinky in rem – tzv. pozemková služebnost. Právo nezbytné cesty se pak zřizuje konstitutivním rozhodnutím soudu (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 2018, sp. zn. 22 Cdo 4239/2017 či jeho rozsudek ze dne 18. 10. 2016, sp. zn. 22 Cdo 2909/2016) ve formě rozsudku a aby byl naplněn předpoklad materiální vykonatelnosti rozsudku, musí být jeho součástí geometrický plná určující průběh cesty.

37. Soud zřídil nezbytnou cestu v místě, které k tomu bylo dříve využíváno a představuje tak dle soudu pro vlastníka nejmenší nevýhodu. Soud při řešení otázky, jak nezbytnou cestu zřídit, musí vybrat tu, která bude pro vlastníka zatíženého pozemku nejméně obtěžující, kdy do úvahy je třeba vzít zejm. výměru cestou dotčeného pozemku, způsob využívání zatěžovaného pozemku i stavby, které má cesta sloužit a míru rušení jeho vlastníka (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2020, sp. zn. 22 Cdo 2090/2020). Při jejím zřizování rozhodnutím soudu je třeba dbát, aby právo vlastníka pozemku bylo omezeno co možná nejméně. Zřízení nezbytné cesty představuje vážný zásah do práva vlastníka pozemku, a proto je třeba vždy poměřovat výhodu, kterou poskytuje, s újmou, která by jejím zřízením vznikla pro vlastníka pozemku (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 14. 7. 2016, sp. zn. 22 Cdo 1638/2016).

38. Zřízení nezbytné cesty v rozsahu uvedeném v geometrickém plánu tvořícím nedílnou součást tohoto rozsudku zajišťuje žalobkyni coby vlastníkovi stavby její řádné užívání. Nezbytná cesta navazuje na již existující bránu a vjezd vedoucí k pozemku, která ústí na [adresa]. Jiný přístup k nemovitosti dle soudu zřídit nešlo, neboť z dalších dvou stran je pozemek obklopen dalšími pozemky opět bez přístupu k veřejné cestě, nadto i případně ve vlastnictví jiných subjektů. Ze strany napravo od brány pak navazuje podél celého předmětného pozemku chodník, na který navazuje travnatý pás a velmi frekventovaná komunikace [Anonymizováno], přístup k předmětné nemovitosti by tak nešlo zajistit ani touto stranou, neboť žalobkyně by při užití cesty vozidlem musela překonávat chodník a travnatý pás v místě, kde se sjezdem z komunikace není kalkulováno a není tak dle soudu objektivně možné. Žalobkyní navržený způsob zřízení nezbytné cesty (viz geometrický plán) pak zcela kopíruje poměry v době, kdy pozemek žalovaného užívala na základě smlouvy o nájmu. Nezbytná cesta v rozsahu v geometrickém plánu uvedeném umožnuje žalobkyni zajistit spojení stavby s veřejnou komunikací osobním vozidlem, když toto bylo navrženo a zřízeno v šířce umožňující průjezd osobním motorovým vozidlem branou v plotu v šířce přesahující 3 metry. Zřízení nezbytné cesty v přesně takovém rozsahu bude žalobkyni umožňovat užívat stavbu v jejím vlastnictví – zahradní chatku – ke svému účelu, a to k rekreaci a k její údržbě apod., což v dnešní době dle soudu automaticky zahrnuje možnost spojení motorovými vozidly. Žalovaný, ačkoliv měl ke zřízení nezbytné cesty v rozsahu stanoveném předmětným geometrickým plánem námitky, tyto nijak vyjma výše uvedené argumentace, nekonkretizoval. Soud v průběhu řízení neshledal žádný důvod nevyhovět návrhu žalobkyně a nezřídit v tomto jí navrženém rozsahu a umístění právo nezbytné cesty.

39. Zřízení nezbytné cesty pak dle soudu pro žalovaného nepředstavuje žádnou výraznou újmu, neboť žalovaný soudě dle jeho stavu zjištěného při místním šetření pozemek dlouhodobě nevyužívá, tento je ponechán ladem. I kdyby případně žalovanému zřízením nezbytné cesty vznikla nějaká škoda, tato dle soudu nemůže s ohledem na vše shora uvedené převýšit její výhodu pro žalobkyni, která nyní stavbu ve svém vlastnictví nemůže objektivně využívat a užívat, neboť se k ní jinak, než přes pozemek žalovaného nemůže dostat. Žalobkyně současně nedostatek přístupu k ní nezpůsobila svojí hrubou nedbalostí či úmyslně. Předmětný pozemek žalovaného byl žalobkyní dle jejího žalovaným nerozporovaným tvrzením, dlouhodobě pronajat, nemožnost přístupu k ní vznikla až po zániku nájemního vztahu. Omezení zřízením nezbytné cesty vzniklé je pak žalovanému kompenzováno poskytnutou úplatou.

40. Soud je totiž v tomto řízení povinen rozhodnout i o náhradě za zřízení nezbytné cesty. Dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 28. 2. 2017, sp. zn. 22 Cdo 2576/2016, lze náhradu za zřízení práva nezbytné cesty poskytnout i ve splátkách nebo v opakujících se dávkách. Řízení o právu nezbytné cesty je řízením, ve kterém z právního předpisu vyplývá určitý způsob vypořádání vztahu mezi účastníky (§ 153 odst. 2 o. s. ř.), soud rozhodne o úplatě za zřízení cesty i bez návrhu, a případným návrhem účastníků není vázán; musí se s ním však v odůvodnění rozhodnutí vypořádat. Při jejím určení nelze vycházet z cenových předpisů, výši náhrady musí dle svého uvážení stanovit soud a tato jeho úvaha musí být řádně zdůvodněna. Soud při stanovení její výše v projednávané věci vyšel mj. z charakteru a stavu dotčeného pozemku, ze způsobu využití stavby, z rozsahu vzniklého omezení apod. Stran výše náhrady soud vycházel mj. i z výše posledně mezi stranami sjednaného nájemného, které nebylo od roku 2012 do roku 2022 valorizováno, a to 2 Kč/m/rok a 10 Kč/m/rok a z ceníku nájemného platného od 1. 1. 2025, kterým bylo stanoveno nájemné za zahradu ve výši 15 Kč/m/rok. Soud pak pomocí dálkového přístupu do katastru nemovitostí sám určil přibližnou výměru nezbytnou cestou zasaženého pozemku v rozsahu navrženém a následně i zřízeném dle geometrického plánu, a to cca 80 m, a tuto výměru následně násobil průměrem částek 10 Kč a 15 Kč, tedy částkou 12,50 Kč/m a dospěl tak k částce 1.000 Kč za rok. Soud přistoupil ke stanovení náhrady placené v pravidelném ročním intervalu, a to primárně s ohledem na skutečnost, že mu není s ohledem na charakter a smysl projednávané věci známo přesné časové období, po které bude toto právo trvat. Hradit tak žalovanému náhradu v ročním termínu splatnosti se soudu jevilo jako nejpřiléhavější a nejspravedlivější s přihlédnutím k dané věci. Soud při jejím stanovení současně zohlednil i pravidelný nárůst cen s ohledem na inflaci, když určil, že žalovaný je oprávněn každoročně měnit výši náhrady právě s ohledem na měnící se inflaci. Strany se na výši náhrady nedohodly, žalobkyně ale v průběhu řízení deklarovala opakovaně ochotu hradit cenu obdobnou za nájem obdobných pozemků v místě. Žalovaný ale s žádným konkrétním návrhem na jím požadovanou výši náhrady nepřišel, odkázal na ceníkové ceny a zpětnou vazbu žalovaného. Z ceníku provedeného k důkazu pak vyplývá nájemné zahrady užívané k nepodnikatelským účelům ve výši 15 Kč/m/rok, což je dle soudu pozemek svými vlastnostmi a určením nejbližší k pozemku v nyní projednávané věci, když se jedná právě o zahradu, která není ani samostatnou, ani komunitní a ani se nenachází u rodinného domu, což by podstatně zvyšovalo cenu za její pronájem. Současně se v daném případě nejedná ani o cestu či manipulační plochu. V dané věci má soud za to, že případnou vyšší cenu nájemného neodůvodňuje ani žalovaným zmíněná konkurence nabídek, neboť tato v dané věci žalovaným nebyla ani tvrzena, natož prokázána. Soud současně při určení její výše nevyšel z částky 2 Kč/m/rok ve smlouvě sjednané týkající se právě předmětného pozemku, neboť tato částka se mu jevila jako již neodpovídající obecnému vývoji cen a na to konto ani přiměřená a spravedlivá vzniklému omezení.

41. Nad rámec již uvedeného soud k námitkám stran uvedených v průběhu řízení k věci dodává následující.

42. Žalovaný měl právo nájemní smlouvu uzavřenou na dobu neurčitou vypovědět, ničeho na tom nemění fakt, že žalobkyně v průběhu hradila nájemné. To ostatně byla její základní povinnost. Ze skutečnosti, že žalobkyně v průběhu nájemního vztahu hradila nájemné, nelze automaticky dovozovat její nárok na pokračování nájemního vztahu. Nájemní vztah mezi stranami skončil, současně mezi nimi nevznikl žádný jiný obligační vztah, který by případně zřízení nezbytné cesty vylučoval, což nebylo mezi stranami sporné.

43. Co se pak žaloby na odstranění stavby týče, využití tohoto prostředku je legitimním právem žalovaného, který nelze primárně a automaticky vykládat jako prostředek donucení. Soud se pak v tomto řízení nezabýval důvody pro vyklizení a odstranění stavby, ale pouze a jenom naplněním podmínek předvídaných zákonem pro zřízení práva nezbytné cesty. Vyhovění žalobě dále neznamená, že se bez dalšího změní v místě bezpečnostní situace či stav oplocení.

44. Soud neshledal jak důvodnou obranu žalovaného proti žalobou uplatněnému nároku spočívající v tom, že nelze povolit nezbytnou cestu s ohledem na zamýšlenou výstavbu. V průběhu řízení bylo prokázáno, že v místě ani jeho okolí aktuálně neprobíhá žádná stavební činnost, ostatně rozhodnutí stavebního úřadu, které schválilo stavební záměr v daném místě bylo ke konci roku 2024 zrušeno. Nadto tato jeho obrana je dle soudu pak i v přímém rozporu s tím, že žalovaný zveřejnil v březnu 2025 záměr pronajmout mj. i předmětný pozemek. Z tohoto důkazu dle soudu vyplývá, že žalovaný aktuálně předmětný pozemek využívat nechce a sám tak ani nepočítá s tím, že by se v dohledné době mělo s jím tvrzenou výstavbou v místě započít. I když zřízení práva nezbytné cesty neznamená, že by předmětný pozemek nemohl být předmětem nájmu, je dle soudu s podivem, že žalovaný i přes opakovaně deklarovanou ochotu žalobkyně uzavřít věc mimosoudně, neuzavřel nájemní smlouvu s žalobkyní.

45. Zřízení práva nezbytné cesty v daném případě nebrání ani v budoucnu zamýšlená výstavba v daném místě, neboť v případě, změní-li se okolnosti, které vedly k jejímu zřízení, může se žalovaný domáhat jeho zrušení. Stejně je tomu i v případě, že by zdejší soud rozhodl o odstranění stavby žalobkyně. Je navíc otázkou, zdali, kdy a v jaké podobě se se stavbou započne. Nyní v podstatě hypotetická možnost výstavby v dané oblasti nemůže automaticky vyloučit možnost zřízení práva nezbytné cesty v případě, jsou-li pro její zřízení jinak splněny zákonem požadované předpoklady.

46. Soud se v tomto řízení blíže nezabýval námitkou žalobkyně uplatněnou v řízení zde vedeném pod sp. zn. 54 C 278/2024, kterou zpochybnila vlastnické právo žalovaného k pozemku, na kterém předmětná stavba stojí, neboť to nyní nepovažoval za právně významné. Strany v tomto řízení učinily nesporné, že žalobkyně je vlastníkem stavby a žalovaný je vlastníkem pozemku, na kterém stavba stojí, stejně jako mezi nimi bylo nesporné, že žalovaný vlastní pozemek stavbu obklopující. Uvedené nadto vyplývá i ze zápisu v katastru nemovitostí a soud v tomto kontextu akcentuje i domněnku uvedenou v § 980 odst. 2 občanského zákoníku, dle které platí, že „je-li právo k věci zapsáno do veřejného seznamu, má se za to, že bylo zapsáno v souladu se skutečným právním stavem“. V průběhu řízení nebyla žádným z důkazů tato domněnka vyvrácena. Procesní obrana stran v jiném řízení je dle soudu bez vlivu na nyní projednávanou věc.

47. Žalovaný je pak dle soudu coby vlastník předmětného pozemku ve věci povolení nezbytné cesty pasivně legitimovaný, a to bez ohledu na to, zda jeho správou pověřil městskou část apod.

48. Z žádného v řízení provedeného důkazu nevyplynulo, že by se v případě předmětné stavby jednalo o stavbu tzv. černou. Oprávněnost stavby se posuzuje dle právní úpravy, jaká tady byla v době vzniku stavby. Podle ustálených závěrů soudní praxe podstata neoprávněné stavby spočívá v tom, že někdo staví na cizím pozemku, aniž by mu svědčil právní titul umožňující na cizím pozemku stavbu zřídit (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 26. 11. 2019, sp. zn. 22 Cdo 5968/2017, či jeho usnesení ze dne 27. 4. 2004, sp. zn. 22 Cdo 2612/2003). Pro klasifikaci stavby jako neoprávněné není rozhodující, zda stavebník měl či neměl stavební povolení, a bez dalšího není rozhodné ani vydané kolaudační rozhodnutí (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 29. 4. 2010, sp. zn. 22 Cdo 3953/2008). Závěr o oprávněnosti stavby je spojen výlučně s existencí občanskoprávního titulu k výstavbě, a nikoliv stavebním povolením a kolaudačním rozhodnutím, resp. jejich absencí. Při rozhodování o neoprávněné stavbě není rozhodující, zda jde ve smyslu stavebních předpisů o stavbu povolenou či nikoliv (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2014, sp. zn. 22 Cdo 2233/2013, či jeho usnesení ze dne 23. 5. 2012, sp. zn. 22 Cdo 234/2011). Pokud v době vzniku stavby jako věci v právním smyslu nejde o tzv. neoprávněnou stavbu, skutečnosti, které nastaly později, již aplikaci ustanovení o tzv. neoprávněné stavbě nemohou založit (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 4. 2013, sp. zn. 22 Cdo 1840/2011 či jeho usnesení ze dne 8. 3. 2013, sp. zn. 22 Co 2697/2011). Žalovaný tvrzení žalobkyně o tom, že byly vždy uzavírány nájemní smlouvy, nijak nerozporoval. Nadto má soud za to, že i kdyby se o tzv. černou stavbu jednalo a stavební úřad, popř. soud v řízení o odstranění stavby, by o jejím odstranění rozhodli, stejně k ní její vlastník bude potřebovat přístup.

49. S ohledem na vše shora uvedené soud v meritu věci rozhodl tak, jak je uvedeno ve výroku I a II tohoto rozsudku.

50. Výrok o náhradě nákladů řízení vychází z § 142 odst. 1 o.s.ř. V řízení plně procesně úspěšná žalobkyně má právo na náhradu nákladů řízení ve výši 50.945 Kč.

51. Náklady řízení žalobkyně se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku ve výši 2.000 Kč, z odměny právní zástupkyně žalobkyně za pět úkonů právní služby ve výši 2.500 Kč za úkon dle § 6, § 7, § 9 odst. 3 odst. c) a § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2024 (převzetí a příprava právního zastoupení, sepis žaloby, účast u jednání soudu konaného dne 24. 6. 2024 a dne 18. 11. 2024, sepis vyjádření ze dne 25. 10. 2024), z odměny právní zástupkyně žalobkyně za šest úkonů právní služby ve výši 3.700 Kč za úkon dle § 6, § 7, § 9 odst. 3 odst. c) a § 11 odst. 1 písm. d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb. (sepis vyjádření ze dne 7. 2. 2025 a ze dne 4. 4. 2025, účast u jednání soudu konaného dne 17. 2. 2025, dne 9. 4. 2024 a dne 26. 5. 2025, účast na místním šetření dne 19. 3. 2025), z odměny právní zástupkyně žalobkyně za úkon právní služby ve výši 1.250 Kč za úkon dle § 6, § 7, § 9 odst. 3 odst. c) a § 11 odst. 2 písm. h) vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2024 (sepis jednoduché výzvy), z režijního paušálu za šest úkonů právní služby po 300 Kč za úkon dle § 13 odst. 1 a odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. ve znění účinném do 31. 12. 2024, z režijního paušálu za šest úkonů právní služby po 450 Kč za úkon dle § 13 odst. 1 a odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb. a z daně z přidané hodnoty v sazbě 21 % počítané ze základu 40.450 Kč ve výši 8.495 Kč.

52. Soud žalobkyni nepřiznal náhradu nákladů řízení za úkon spočívající v sepisu vyjádření ze dne 2. 5. 2025, neboť náklady takto vynaložené nepovažoval za účelně vynaložené. Soud žalobkyni k vyjádření k podání žalovaného ze dne 23. 4. 2025 a k tam označeným důkazům explicitně nevyzýval, rozhodnutí, zda tak žalobkyně učiní, či nikoliv, ponechal na ni. Žalobkyně se v tomto podání vyjádřila jen k důkazu v mezidobí žalovaným předloženým, což dle soudu mohla učinit u jednání.

Poučení