5 C 127/2020-169

Rubrum

Okresní soud Brno-venkov rozhodl soudkyní Mgr. Simonou Hájkovou ve věci žalobce: ; [právnická osoba], IČO: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] zastoupený advokátkou [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: ; 1. [celé jméno žalované], narozená dne [datum] žalovanému: ; 2. [celé jméno žalovaného], narozený dne [datum] oba bytem [adresa žalovaného a žalované] oba zastoupeni advokátem [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizována dvě slova]. sídlem [adresa] o zaplacení 51 200 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Zamítá se žaloba, v níž se žalobce domáhal po žalovaných, povinných společně a nerozdílně, zaplacení částky 51 200 Kč s 10 % úrokem z prodlení p. a. od 2. 4. 2020 do zaplacení.

II. Žalobce je povinen zaplatit žalovaným, oprávněným společně a nerozdílně, na náhradě nákladů řízení částku ve výši 52 872,20 Kč k rukám [anonymizováno] [jméno] [příjmení], [anonymizována dvě slova], advokáta, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobou doručenou soudu dne 19. 6. 2020 se žalobce domáhal vydání rozhodnutí, kterým by byla žalovaným společně a nerozdílně uložena povinnost uhradit žalobci částku ve výši 51 200 Kč s příslušenstvím. Tvrdil, že jsou žalovaní vlastníky (ve společném jmění manželů) mimo jiné bytové jednotky [číslo] v budově [adresa] postavené na pozemku parc. [číslo] která je vedena Katastrálním úřadem pro Jihomoravský kraj, Katastrální pracoviště Brno-město pro k. ú. [obec] a obec Brno na [list vlastnictví] (dále jen jako„ byt“). Žalobce jako nájemce dne 15. 3. 2020 uzavřel s žalovanými jako pronajímateli smlouvu o nájmu bytu na dobu neurčitou, a to od 15. 3. 2020. Nájemné bylo sjednáno v částce 21 400 Kč měsíčně se splatností do konce měsíce předcházejícího měsíci, za který bylo nájemné hrazeno. Nájemné za březen 2020 bylo dáno poměrně v částce 10 700 Kč. Dále byla dohodnuta měsíční záloha na služby spojené s užívání bytu v částce 4 200 Kč, za měsíc březen 2020 opět poměrně v částce 2 100 Kč. V článku V. odst. 8 bylo domluveno uhrazení jistoty ve výši dvou měsíčních nájmů, včetně zálohy na služby, tedy částky 51 200 Kč. Žalobce uhradil platby za březen, tedy nájemné ve výši 10 700 Kč a zálohy na služby ve výši 2 100 Kč, dále jistotu ve výši 51 200 Kč a dne 15. 3. 2020 si od žalovaných protokolárně převzal byt. Téhož dne vláda České republiky přijala usnesení o přijetí krizového opatření, kterým byl ode dne 16. 3. 2020 0:00 hodin zakázán volný pohyb osob, čímž bylo znemožněno jednateli žalobce přestěhovat se do bytu. Byt byl tedy prázdný a žalobce jej nevyužil ani na jediný den. Kontaktoval proto žalované s návrhem na uzavření dohody o ukončení nájmu bytu. Žalovaní s ukončením souhlasili a poskytli součinnost při předání bytu dne 1. 4. 2020, ohledně kterého byl sepsán protokol. Následující den 2. 4. 2020 vyzval žalobce žalované k vrácení složené jistoty, což žalovaní odmítli. Žalobce proto dne 2. 4. 2020 zaslal žalovaným listinu, jak sám žalobce uvedl matoucího označení„ výpověď z nájmu“, ačkoli v ní odkazoval na dohodu účastníků řízení o skončení nájmu dohodou uzavřenou o den dříve a završenou protokolárním předáním bytu. Nabídl taktéž, že žalobcům jako kompenzaci za jeden den nájmu 1. 4. 2020 ponechá platbu na zálohu za služby, ačkoli žádné služby spojené s bytem nečerpal. Poznamenal, že vůči němu uplatnili žalovaní nárok na úhradu smluvní pokuty dle čl. V. odst. 3 nájemní smlouvy, dále žádali smluvní úrok z prodlení ve výši 0,5 % za každý den prodlení dle čl. V odst. 7 nájemní smlouvy. S těmito nároky žalobce nesouhlasí, uvádí, že jsou v rozporu s § 2239 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen„ OZ“). Žalobce proto uzavřel, že žalovaným z titulu nájmu bytu ničeho nedluží, nájem skončil dohodou ke dni 1. 4. 2020, žalovaní jsou proto povinni vyúčtovat žalobci uhrazenou zálohu za služby za měsíc březen 2020 a dále vrátit uhrazenou zálohu ve výši 51 200, a to včetně úroků z jistoty od jejího poskytnutí„ alespoň ve výši zákonné sazby.“ Do navrhovaného petitu však žalobce promítl a předmětem řízení učinil nárok na vrácení uhrazené jistoty ve výši 51 200 Kč s úrokem z prodlení z této částky od 2. 4. 2020 do zaplacení ve výši 10 % p. a.

2. Platební rozkaz vydaný Okresním soudem Brno-venkov dne 10. 7. 2020, č. j. 5 C 127/2020-32, byl zrušen k včasně podanému odporu žalovaných. V jeho doplnění ze dne 10. 8. 2021 žalovaní uvedli, že žalobou uplatněný nárok neuznávají ani z části. Žalovaní učinili nesporným, že dne 15. 3. 2020 byla mezi účastníky řízení uzavřena nájemní smlouva k bytu a že žalobce uhradil nájemné a zálohy na služby za měsíc březen ve výši 10 700 Kč a 2 100 Kč, dále vratnou kauci ve výši 51 200 Kč. Žalovaní uvedli, že se žalovaný dostal do prodlení s úhradou nájemného za měsíc duben 2020, které bylo splatné do 31. 3. 2020, proto jen 1. 4. 2020 kontaktoval žalovaný 2) s výzvou k nápravě. Jednatel žalobce v reakci na tuto výzvu avizoval, že dlužné nájemné doplatí a smlouvu chce ukončit výpovědí. Na to dne 2. 4. 2020 reagoval druhý žalovaný výzvou, aby bylo postupováno dle uzavřené nájemní smlouvy, což žalobce učinil dne 2. 4.2020 E-mailem ze dne 3. 4. 2020 se do komunikace účastníků řízení vložil [anonymizováno] [jméno] [příjmení], realitní makléř, který zprostředkoval uzavření předmětné nájemní smlouvy, a vysvětlil, že výpověď smlouvy je jednostranným právním úkonem, nelze jej tedy vykládat jako ukončení nájmu dohodou a odkázal na znění smlouvy (čl. IX odst. 1), jež ukončení smlouvy výpovědí upravuje. Žalovaní potvrdili, že převzali klíče od přítelkyně jednatele žalobce, z předání klíčů byli zaskočeni, neodmítli však součinnost. K předání bytu žalobce žalovaní nevyzývali. Žalovaní namítají, že smlouva nebyla ukončena dohodou ke dni 1. 4. 2020, jak tvrdí žalobce, ale výpovědí žalobce za dne 2. 4. 2020, načež počala běžet výpovědní lhůta v trvání 3 měsíců. Smlouva tak zanikla s účinností ke dni 31. 7. 2020. Trvají na tom, že při předání bytu z jejich strany nebyla projevena vůle k okamžitému ukončení smlouvy, naopak ze SMS komunikace účastníků a následně podané„ výpovědi smlouvy“ ze strany žalobce jasně vyplývá, že krokem k ukončení smlouvy byla až výpověď z nájmu ze dne 2. 4. 2020. Podle čl. XI odst. 1 nájemní smlouvy, který je souladný s občanským zákoníkem, je dána výpovědní lhůta v trvání tří měsíců. Ke dni ukončení smlouvy tak žalovaným vůči žalobci vznikl nárok na zaplacení neuhrazeného nájemného za měsíc duben až červenec 2020, tedy 4* 21 400 Kč, celkem 85 600 Kč. Tento svůj nárok žalovaní započetli vůči složené kauci a tuto svou obranu uplatnili dle § 98 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále jen jako „o. s. ř.“). Závěrem shrnuli, že nárok považují za neoprávněný, neboť žalovaní od počátku plnili své závazky z nájemní smlouvy, naopak žalobce tak nečinil. Smlouva byla podepsána již v době trvajícího nouzového stavu a námitku, že se žalobce nemohl přestěhovat, považují žalovaní za zcela účelovou. S ohledem na shora uvedené navrhli žalovaní, aby byla žaloba zamítnuta.

3. Žalovaní dále doplnili své stanovisko podáním ze dne 10. 12. 2020 (č. l. 72-75), kde zrekapitulovali postup událostí od 15. 3. 2020 do 2. 4. 2020 a zdůraznili, že nikdy neměli v úmyslu ukončit nájemní smlouvu dohodou, absentovala z jejich strany vůle takové právní jednání učinit. [příjmení] od bytu dne 1. 4. 2020 za žalobce předávala přítelkyně jednatele žalobce, která měla s jednatelem žalobce a svým synem v bytě bydlet, paní [jméno] [příjmení]. Iniciativa k předání vyšla od žalobce. Žalovaní poskytli součinnost, z internetu stáhli vzorový dokument pro předání bytu, který byl ze strany paní [příjmení] podepsán. [příjmení] [příjmení] nikdy nedoložila, že by byla oprávněna jednat za žalobce ve věci ukončení nájemní smlouvy, nemohla tak platně za žalobce jednat. Žalovaní klíče převzali, neboť k tomu byli vyzváni ze strany jednatele žalobce, vyrozuměli, že pan [příjmení] na tomto postupu trvá a nechce navyšovat náklady za služby spojené s užíváním bytu. Žalovaní nikdy nevyjádřili vůli nájemní smlouvu ukončit dohodou, naopak, jak vyplývá z předložené komunikace mezi účastníky, trvali na postupu v souladu se smlouvou, tedy na plynutí výpovědní doby. Pro případ, že by se jim podařilo uzavřít nájemní smlouvu s dalším nájemcem, sdělili, že jsou připraveni ukončit nájemní smlouvu před uplynutím výpovědní doby dohodou. Podpis protokolu a předání a převzetí bytu nemůže být vykládáno jako dohoda o ukončení nájmu pro absenci vůle žalovaných.

4. Usnesením Okresního soudu Brno-venkov ze dne 14. 12. 2020, č. j. 5 C 127/2020-81 bylo řízení přerušeno a účastníkům uložena povinnost prvého setkání se zapsaným mediátorem, [anonymizováno] [jméno] [příjmení]. Mimosoudní jednání však nebylo úspěšné.

5. Z provedeného dokazování učiněného v průběhu jednání soudu dne 8. 12. 2021 a dne 23. 2. 2022 soud dospěl k tomuto skutkovému závěru relevantnímu pro právní posouzení věci:

6. Účastníci řízení nesporovali následující skutečnosti a tyto byly prokázány i provedenými důkazy: a) mezi účastníky řízení byla dne 15. 3. 2020 uzavřena nájemní smlouva, jejíž obsah ani platnost žádná ze stran nezpochybňovala. Z textu smlouvy se pro účely právního posouzení podává: Smlouva byla uzavřena mezi žalobcem zastoupeným panem [jméno] [příjmení], jednatelem žalobce, což odpovídá zápisu v obchodním rejstříku, jako nájemcem, a žalovanými jako pronajímateli. V čl. I. smlouvy je vymezena pronajímaná bytová jednotka souladně se zápisem v katastru nemovitostí, její příslušenství (garážové stání) a vnitřní vybavení. Dle čl. III. bylo sjednáno, že byt bude užíván pouze pro účely bydlení, a to jednatele žalobce, pana [příjmení], dále paní [jméno] [příjmení] a nezletilého [jméno] [příjmení] Smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou od 15. 3. 2020 (čl. IV.). Nájemné bylo sjednáno ve výši 21 400 Kč měsíčně, zálohy na služby ve výši 4 200 Kč měsíčně, platby za březen 2020 pak byly sjednány v poloviční výši. Splatnost běžného nájemného byla dohodnuta do konce měsíce předcházejícího měsíci užívání bytu, za který je hrazeno, u plateb za měsíc březen 2020 ke dni 15. 3. 2020 (čl. V. odst. 1-4). Odst. 8 čl. V. nájemní smlouvy pak upravoval jistotu ve výši 51 200 Kč, tedy ve výši dvou nájmů, a tato byla splatná v hotovosti při předání bytu nebo bezhotovostně na účet pronajímatelů. K předání a převzetí bytu se strany zavázaly ke dni 15. 3. 2020 při sepsání písemného předávacího protokolu (č. l. VI.). Článek IX. smlouvy upravoval výpověď a zánik nájmu bytu tak, že byla v souladu s § 2286 a násl. občanského zákoníku sjednána 3 měsíční výpovědní lhůta, přičemž délka výpovědní lhůty mohla být zkrácena pouze dle § 2291 OZ, zejména z důvodu neplacení nájemného nebo záloh na služby apod. Výpovědní důvody pronajímatele byly dány odkazem na § 2288 OZ. Bylo dále sjednáno, že nájem bytu může zaniknout i bez výpovědní lhůty písemnou dohodou mezi pronajímatelem a nájemcem k libovolně sjednanému dni (čl. IX. odst. 4). Změny smlouvy byly dle čl. XII odst. 2 možné pouze formou písemných dodatků. b) dne 15. 3. 2020 došlo k předání a převzetí bytu žalobcem, o tomto byl sepsán protokol, byla uhrazena jistota i nájemné za měsíc březen 2020 v částce 10 700 Kč a záloha na služby ve výši 2 100 Kč. c) mezi účastníky probíhala komunikace prostřednictvím aplikace WhatsApp, taktéž SMS zprávami d) dne 1. 4. 2020 v 8:19 byla ze strany žalovaných zaslána jednateli žalobce zpráva, v níž žalovaní upozorňují, že nebyl uhrazen nájem za duben 2020, že je první den po splatnosti, žalobce byl požádán o nápravu a zřízení trvalého příkazu k platbám. Ve zprávě z téhož dne v 8:20 pak byla uvedena částka celé platby nájemného a záloh, tedy 25 600 Kč. e) dne 1. 4. 2020 v 10:54 oznámil jednatel žalobce žalovanému 2), že v jeho bytě nestrávil ani minutu, už ani nechce. Uvedl, že v jeho bydlišti je mimořádná situace, kdy pracuje za zaměstnance, kteří jsou s dětmi doma, nedostal se proto k „ nastavení příkazu“. Dále napsal, že„ nájemné samozřejmě dnes pošle spolu s výpovědí. [příjmení] [jméno] předá přítelkyně.“ f) na to reagoval žalovaný 2) zprávou, v níž dal najevo, že bere na vědomí rozhodnutí jednatele žalobce, konstatoval, že„ tento postup odpovídá smlouvě, držme se jí“. g) dne 1. 4. 2020 v 11:13 byla do WhatsApp konverzace vložena zpráva od žalovaných, že jednatel žalobce dnes avizoval výpověď nájemní smlouvy. Bylo uvedeno:„ děkuju za informace, kdy si předáme výpověď a klíče.“ h) dne 2. 4. 2020 v 10:43 požádal žalovaný 2) jednatele žalobce o zaslání oskenované verze výpovědi z nájmu a zároveň sdělení, jak bude hradit nájem po dobu 3 měsíční výpovědní lhůty, která začne běžet od 1. 5. 2020. Upozornil, že žalovaní nemají na účtu nájemné za duben.„ Jak jsem říkal včera paní [jméno], v případě, že byt opět pronajmeme, tak výpovědní dobu okamžitě ukončíme.“ i) jednatel žalobce dne 2. 4. 2020 zaslal žalovaným listinu nazvanou„ Výpověď nájemní smlouvy bytu na adrese [adresa], kde uvedl, že„ na základě vzájemné dohody vypovídá nájemní smlouvy ke dni 1. 4. 2020“ Jelikož byl byt předán zpět pronajímateli na základě„ Protokolu o vrácení a převzetí bytu“, požádal o vrácení složené jistoty ve lhůtě do 14 dní od doručení výpovědi na uvedené číslo účtu. Za jeden den nájmu v měsíci dubnu nabídl jako kompenzaci částku 2 100 Kč, kterou uhradil v březnu 2020 jako zálohu na služby, kdy v bytě z jeho strany nedošlo k čerpání energií. Výpověď byla žalovaným doručena v průběhu měsíce dubna 2020. j) dne 1. 4. 2020 odpoledne byl druhým žalovaným a paní [jméno] [příjmení] podepsán„ Protokol o vrácení a převzetí bytu.“ Byt byl označen v souladu se smlouvou, bylo specifikováno jeho vybavení. V jeho závěru nad podpisy stran je proklamace:„ Nájemce svým podpisem stvrzuje, že byt po skončení doby nájmu předal ve výše uvedeném stavu. Pronajímatel svým podpisem stvrzuje, že byt převzal od nájemce ve výše uvedeném stavu.“ k) dne 3. 4. 2020 zaslal žalobci své vyjádření Mgr. [jméno] [příjmení], realitní makléř, který mezi účastníky zprostředkoval uzavření nájemní smlouvy na základě plné moci udělené žalovanými (č. l. 71). Mgr. Vyskočil upozornil, že výpověď není možno akceptovat tak, jak prezentoval jednatel žalobce, tedy jako ukončení nájmu dohodou. Interpretoval jednání žalobce jako jednostranný právní úkon (výpověď), nikoli dvoustranné jednání (dohodu). Odkázal se na znění smlouvy s tím, že nájemní smlouva dále trvá, žalobce prozatím neuhradil nájemné za duben a pohledávka žalovaných z nezaplaceného nájmu bude kryta z poskytnuté jistoty. Byt bude nabízen k pronájmu. Žalobci nebudou účtovány zálohy na služby. l) přípisem ze dne 19. 5. 2020 vyzval žalobce prostřednictvím své právní zástupkyně k vrácení částky 47 000 Kč. Žalobce tvrdil, že smlouva byla ukončena vzájemnou dohodou ke dni 1. 4. 2020, jak vyplývá z protokolu o vrácení a převzetí bytu. Jeho předchozí výzva k vrácení jistoty nebyla vyslyšena. m) právní zástupce žalovaných v souladu s procesní obranou shora uvedenou reagoval na před žalobní výzvu žalobce podáním ze dne 29. 5. 2020, kdy zdůraznil, že smlouva zanikne až uplynutím výpovědní lhůty, která počala běžet dne 1. 5. 2020, neboť nebyla uzavřena dohoda o jejím ukončení k dřívějšímu datu. Na tom nic nemění ani předání klíčů od bytu, k čemuž žalobce nebyl vyzván a v užívání bytu mu nikdo nebránil. Shrnul proto, že žalovaní mají právo na úhradu nájemného do 31. 7. 2020, s ohledem na předání klíčů však nebudou po žalobci požadovat poplatky za služby. Navrhli smírné řešení, kdy své pohledávky vůči žalobci vyčíslili k 31. 5. 2020 v částce 55 644 Kč, kde byla započítána smluvní pokuta a smluvní úrok z prodlení. S ohledem na žalobcem uplatněný nárok navrhli, že v případě uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy ke dni 31. 5. 2020, jsou připraveni započíst své pohledávky vůči složené kauci a vzdát se částky 4 444 Kč, o níž je nárok žalovaných vyšší. Tím by byly vzájemné závazky vyrovnány. n) dne 25. 7. 2020 byla žalovanými coby pronajímateli uzavřena nájemní smlouva k předmětnému bytu s účinností od 1. 6. 2020.

7. Lze tedy shrnout, že jsou účastníci řízení ve shodě ohledně platného uzavření nájemní smlouvy (její neplatnost žádný z účastníků ani nenamítal), na jejímž základě žalovaní umožnili a předali k užívání byt v jejich vlastnictví. Žalobce se zavázal hradit nájemné ve výši 21 400 Kč měsíčně splatné do konce měsíce předcházejícího měsíci, na něž bylo nájemné hrazeno. Dále se zavázal hradit zálohy na služby ve výši 4 200 Kč měsíčně se splatností shodnou jako nájemné. Nájemné a záloha na služby v částce poloviční za období od 15. 3. do 31. 3. 2020 bylo žalobcem uhrazeno při podpisu smlouvy. Dne 1. 4. 2020, kdy projevil žalobce vůli smlouvu ukončit, došlo k předání klíčů od bytu a podpisu předávacího protokolu shora citovaného obsahu paní [jméno] [příjmení] a druhým žalovaným. Mezi účastníky proběhla výše rekapitulovaná komunikace. Kromě plateb nájemného a služeb za březen 2020 a jistoty ve výši 51 200 Kč neuhradil žalobce žalovaným ničeho. Požádal o vrácení složené jistoty.

8. Podstata sporu mezi účastníky je tedy v tom, zda byla nájemní smlouva ukončena dohodou stran dne 1. 4. 2020 při předání bytu žalovaným, jak tvrdil žalobce, nebo až uplynutím výpovědní lhůty, jak namítají žalovaní. Z tohoto posouzení se pak odvíjí odpověď na otázku, zda měl žalobce právo na vrácení složené jistoty nebo zda měli žalovaní právo na úhradu nájemného v průběhu výpovědní lhůty, které žalobce nehradil, a jehož započtení namítli žalovaní jako procesní obranu proti projednávané žalobě.

9. U jednání dne 11. 11. 2020 nebylo jednání ve věci samé zahajováno, účastníci řízení požádali o poskytnutí času pro mimosoudní jednání. Dne 8. 12. 2020 bylo zahájeno jednání ve věci samé, kde žalobce zopakoval tvrzení obsažená v žalobě a navrhl k provedení důkaz plnou mocí paní [jméno] [příjmení] k jeho zastupování ve věcech týkajících se nájmu bytu v [obec] a účastnický výslech jednatele žalobce a paní [jméno] [příjmení]. Žalovaní setrvali na svém stanovisku, zpochybnili plnou moc udělenou paní [jméno] [příjmení], která jim do tohoto jednání nebyla předložena. Uzavřeli, že je dán nárok žalovaných na zaplacení dlužného nájemného, který vyčíslili na částku 85 600 Kč. Nárok žalobce proto zanikl započtením uplatněným dle § 98 o. s. ř.

10. Druhý žalovaný v účastnickém výslechu dne 8. 12. 2021 vypověděl, že pronájem bytu pro něj s manželkou zajišťovala realitní kancelář prostřednictvím [anonymizována dvě slova]. Ten přivedl žalovaným dva zájemce, tedy i jednatele žalobce. Popsal jednání před uzavřením smlouvy, zařizování a úpravy bytu. Jeho manželka, která má na starosti finanční stránku věci, jej upozornila, že není uhrazený nájem za duben, věc proto začali řešit. Dne 1. 4. 2020 jim pan [příjmení] oznámil, že byt již nechce užívat. Reagovali upozorněním na výpovědní lhůtu běžící do 31. 7., jestli s tím takto počítá. Reakce ze strany žalobce se již nedočkali. Kontaktovali taktéž [anonymizována dvě slova], aby jim pomohl s komunikací s žalobcem. K předání klíčů a podpisu předávacího protokolu uvedl, že celou dobu zdůrazňoval, shodně jako v SMS zprávách, že trvá na postupu v souladu se smlouvou, tedy na výpovědní lhůtě. [příjmení] [příjmení], která byt předávala, jej ubezpečovala, že je jednatel žalobce slušný člověk, že se nemusí bát, že by nebylo hrazeno. Předávací protokol jeho žena (první žalovaná) podepsala až doma. Protokol o převzetí připravili žalovaní, je to vzor stažený z internetu, který použili již několikrát. Upravovali jej jen co do specifikace bytu a jeho vybavení. Že přijde byt předat paní [příjmení], se dozvěděl z SMS komunikace, přičemž impuls k předání klíčů přišel od jednatele žalobce. [příjmení] [příjmení] byla druhému žalovanému představena jako osobní přítelkyně jednatele žalobce. Žádná komunikace o ukončení smlouvy v průběhu března 2020 neprobíhala, vše začalo až poté, co se žalobci dotazovali po dlužném nájemném za měsíc duben.

11. Po jednání doručil žalobce soudu vyjádření ze dne 14. 2. 2021, v němž prezentoval svou skutkovou verzi a interpretaci jednání účastníků řízení v souladu s tvrzeními žaloby. Uvedl, že žalobce projevil svou vůli smlouvu ukončit dohodou stran ke dni 1. 4. 2020, čemuž odpovídá i předávací protokol. Žalovaný 2) s tímto souhlasil a telefonicky toto potvrdil. Požadavek na výpověď smlouvy přišel až následně dne 2. 4. 2020. Jednatel žalobce poté jako právní laik užíval nepřiléhavě právní pojmy jako„ výpověď“, kdy však odkazoval na dohodu uzavřenou o den dříve a stvrzenou předávacím protokolem. [příjmení] [příjmení] měla udělenu plnou moc k zajištění nájemního bydlení žalobce v [obec], a to včetně všech smluvních ujednání, tedy i uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy. Skutečnost, že plná moc k zastupování žalobce ze strany paní [příjmení] nebyla žalovaným předložena, na uvedené věci nic nemění. Uzavřel proto, že nájemní smlouva byla ukončena dohodou bez výpovědní lhůty. Taktéž uvedl, že smlouva, pokud by soud dospěl k závěru, že nezanikla dohodou stran, zanikla dne 16. 3. 2020 pro nemožnost plnění v důsledku přijetí vládních opatření v boji proti šíření koronaviru, kdy nebylo možno pro omezení volného pohybu osob se do bytu nastěhovat, čímž bylo znemožněno naplnění účelu smlouvy, tedy poskytnutí bydlení žalobci. Žalobce taktéž zpochybnil žalovanými uplatněnou (započtenou) pohledávku vůči žalobci ve výši 85 600 Kč, neboť jak žalovaní sami uvedli, byt opětovně pronajali, tedy chovali se tak, jako kdyby byla smlouva ukončena. Z toho důvodu žalobce namítl, že pokud by soud neshledal smlouvu za ukončenou ke dni 1. 4. 2020 dohodou, zanikla smlouva nejpozději dnem uzavření nové nájemní smlouvy k předmětnému bytu.

12. Žalovaní v replice ze dne 16. 2. 2022 poukázali na skutečnost, že z textu plné moci pro paní [příjmení] vyplývá její oprávnění vztahující se ke vzniku nájemního vztahu, nikoli k jeho ukončení. Trvali na tom, že neprojevili vůli ukončit smlouvu dohodou ke dni 1. 4. 2021, nabídli však, že takovou dohodu s žalobcem uzavřou, pokud seženou nového nájemníka dříve, před uplynutím výpovědní lhůty. Žalovaní vyčíslili svůj nárok vůči žalobci v celkové částce 362 734 Kč, která se skládá z neuhrazeného nájemného za měsíce duben až červenec 2020 ve výši 85 600 Kč, dále smluvní pokuty ve výši 3 000 Kč a smluvního úroku ve výši 274 134 Kč. Tím chtěli dát žalovaní najevo, že jejich nárok vůči žalobci je několikanásobně vyšší než ten žalobcův, v řízení jej však neuplatňují započtením v celé jeho výši, ale jen do výše žalobou nárokované částky.

13. U jednání dne 23. 2. 2022 byla jako svědkyně slyšena paní [jméno] [příjmení]. Vypověděla, že je partnerkou jednatele žalobce. Plná moc jí byla udělena„ dávno předtím“ než sehnali byt na [příjmení], aby mohla žalobce zastupovat, protože ona sama z [obec] je. Byt žalovaných byl vybrán pro blízkost jejího současného bydliště. Plná moc jí byla zaslána mailem, ona jí vytiskla a podepsala. Žalovaní ji nikdy nechtěli vidět, nenapadlo ji, že by ji měla žalovaným předkládat. Byla zmocněna ke všem úkonům spojeným s nájmem bytu. Nájemní smlouvu podepisoval sám jednatel žalobce. Dalšímu jednání mezi žalobcem a žalovanými přítomna nebyla. Dne 1. 4. 2020 byl nouzový stav, nesmělo se vycházet, ale jelikož bydlí blízko, nebyl problém na místo dojít, podepsat ukončení smlouvy a předat klíče. Žádným dalším jednáním, ani telefonickým hovorům přítomna nebyla. Dne 1. 4. 2020 si domluvila schůzku s druhým žalovaným, který uznal, že v bytě nikdy nebydleli. S ohledem na distanční výuku a nouzový stav nebylo možné se přestěhovat. Schůzka byla krátká, pouze byl podepsán protokol, předány klíče, druhý žalovaný zmínil, že je to škoda, že měli další zájemce. Žádnou další separátní dohodu o ukončení nájemní smlouvy nepodepisovala, neuzavírala, kromě zmíněného protokolu. Žádala druhého žalovaného, aby připravil předávací protokol, že mu klíče od bytu„ nepředá jen tak“. O nic jiného jej nežádala. Šla ukončit nájem tím, že předá byt a podepíše předávací protokol.

14. Byl taktéž jako účastník slyšen jednatel žalobce, pan [jméno] [příjmení]. Uvedl, že se svou snoubenkou hledal větší byt v [obec], neboť rozšiřuje své podnikání. Byt žalovaných našel na internetu, následně jednal s realitním makléřem. Smlouvu podepsal sám, protože byl na místě osobně přítomen. [příjmení] moc byla paní [příjmení] udělena již dříve, když začali hledat byt v [obec]. Text plné moci byl zaslán na e-mail paní [příjmení]. Tato plná moc nebyla žalovaným předkládána, protože ji nikdo nepožadoval. Ve společné WhatsApp skupině jej kontaktoval druhý žalovaný s tím, že není zaplacený nájem na další měsíc. Na to jednatel žalobce telefonoval druhému žalovanému, sdělil mu, že se do bytu nemohou teď stěhovat, druhý žalovaný souhlasil s tím, že nájem ukončí. Sdělil proto druhému žalovanému, že klíče, resp. byt předá paní [příjmení], při předání druhý žalovaný potvrdil, že v bytě žalobce ani jeho partnerka nikdy nebydleli. Následně zaslal druhému žalovanému dokument nazvaný výpověď z nájmu, na který žalovaní nereagovali. Poslal jej, jelikož viděl nechuť druhého žalovaného vrátit uhrazenou jistotu. Druhý žalovaný si nárokuje nájemné, i když ví, že v bytě nebydleli a ani bydlet nemohli. Dokument nazvaný„ výpověď nájmu…“ zaslal, aby dal najevo, že je slušné vrátit složenou kauci. Je sám pronajímatelem a nedokáže si představit, že by po někom chtěl nájemné, když nájem nevyužívá. [anonymizována dvě slova] se zastával svých klientů, tvrdil, že nárok na vrácení kauce není dán. S druhým žalovaným hovořil telefonicky pouze dne 1. 4. 2020, a to dopoledne. Během telefonátu popsal svou aktuální situaci, zejména skutečnost, že se do bytu nemůže nastěhovat, druhý žalovaný nezmínil ničeho o výpovědní lhůtě. Na WhatsApp zprávu ze dne 2. 4. 2020 10:43 minut, v níž se jej druhý žalovaný dotazoval, jakým způsobem bude hrazeno nájemné, nereagoval, protože to považoval za totální podvod. Potvrdil, že druhý žalovaný jej k předání klíčů nevyzýval.

15. Pokud soud provedl další důkazy, nebyly z nich zjištěny skutečnosti pro zjištění skutkového stavu a právní posouzení věci relevantní. Shodně pak nebyl prováděn výslech [anonymizována dvě slova], neboť na něm navrhující strana netrvala. Navrhoval-li žalobce provedení důkazu výpisem poskytovatele telekomunikačních služeb, který by prokázal telefonický hovor mezi jednatelem žalobce a druhým žalovaným, byl tento pro nadbytečnost zamítnut, neboť (jak soud uvedl již u jednání) takový výpis prokáže pouze případný telefonát, nikoli jeho obsah.

16. Dle § 2201 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, (dále„ OZ“), platí, že Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné.

17. Dle § 2235 odst. 1 OZ platí, že zavazuje-li nájemní smlouva pronajímatele přenechat nájemci k zajištění bytových potřeb nájemce a popřípadě i členů jeho domácnosti byt nebo dům, který je předmětem nájmu, nepřihlíží se k ujednáním zkracujícím nájemcova práva podle ustanovení tohoto pododdílu.

18. Dle § 2254 OZ platí, že ujednají-li strany, že nájemce dá pronajímateli peněžitou jistotu, že zaplatí nájemné a splní jiné povinnosti vyplývající z nájmu, nebo ujednají-li si pro případ porušení těchto povinností smluvní pokutu, nesmí jistota a právo na zaplacení smluvní pokuty v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (odst. 1). Při skončení nájmu pronajímatel vrátí jistotu nájemci; započte si přitom, co mu nájemce případně z nájmu dluží. Nájemce má právo na úroky z jistoty od jejího poskytnutí alespoň ve výši zákonné sazby (odst. 2)

19. Dle § 2286 odst. 1 OZ platí, že výpověď nájmu vyžaduje písemnou formu a musí dojít druhé straně. Výpovědní doba běží od prvního dne kalendářního měsíce následujícího poté, co výpověď došla druhé straně.

20. Dle § 1981 OZ platí, že je stranám na vůli ujednat si zánik závazku, aniž bude zřízen závazek nový.

21. Dle § 1982 platí, že dluží-li si strany vzájemně plnění stejného druhu, může každá z nich prohlásit vůči druhé straně, že svoji pohledávku započítává proti pohledávce druhé strany. K započtení lze přistoupit, jakmile straně vznikne právo požadovat uspokojení vlastní pohledávky a plnit svůj vlastní dluh (odst. 1). Započtením se obě pohledávky ruší v rozsahu, v jakém se vzájemně kryjí; nekryjí-li se zcela, započte se pohledávka obdobně jako při splnění. Tyto účinky nastávají k okamžiku, kdy se obě pohledávky staly způsobilými k započtení (odst. 2).

22. Stěžejní otázkou pro posouzení nároku uplatněného žalobou byla ne/platnost ukončení nájemní smlouvy dohodou stran, jak tvrdí žalobce, kdy by žalobci následně vznikl nárok na vyplacení složené jistoty. Vůči tomuto nároku uplatnili žalovaní procesní obranu v námitce započtení svého nároku za žalobcem z titulu neuhrazeného nájmu, neboť tvrdili, že nájemní smlouva zanikla nejpozději 31. 7. 2020, tedy po uplynutí tříměsíční výpovědní lhůty. Svůj nárok žalovaní pro účely tohoto řízení omezili do výše žalobou uplatněné částky, ačkoli tvrdili, že jim náleží částka vyšší.

23. Po zhodnocení shora uvedeného skutkového stavu, jeho aplikaci na citované právní normy a při zohlednění účastníky uzavřené nájemní smlouvy soud dospěl k závěru, že žaloba je nedůvodná. Žádný z účastníků řízení nezpochybňoval uzavření nájemní smlouvy, jejího obsahu, výši uhrazených plateb, existenci a obsah vzájemné WhatsApp a SMS komunikace. Každý z účastníků však odlišně prezentoval a interpretoval vzájemné jednání účastníků řízení, z čehož následně vyvozoval právní závěry odůvodňující tvrzené nároky.

24. V prvé řadě soud uvádí, že nebylo prokázáno, že by byla smlouva ukončena dohodou stran ke dni 1. 4. 2020, tato skutková verze neodpovídá jednání ani žalobce samotného, resp. jeho jednatele v prvních dnech dubna 2020.

25. Článek IX. odst. 4 nájemní smlouvy výslovně stanoví, že dohoda o ukončení nájmu bytu musí mít písemnou formu. Ústní ujednání účastníci smlouvy tímto způsobem vyloučili. Dohoda je z principu dvoustranné právní jednání, kdy účastníci tohoto jednání projeví shodnou vůli, v tomto případě k tvrzenému ukončení smlouvy o nájmu ke dni 1. 4. 2020. Ze skutkových zjištění shrnutých výše však nemá soud za prokázané, že došlo k platnému ukončení nájemního vztahu dohodou. Ze SMS a WhattsApp komunikace vyplývá, že jednatel žalobce chtěl smlouvu ukončit a zároveň napsal, že„ nájemné zašle spolu s výpovědí“. Žalovaný 2) vzal tuto vůli žalobce na vědomí a uvedl, že tento postup odpovídá smlouvě,„ držme se jí“. Nájemné za březen 2020 bylo zaplaceno při podpisu smlouvy, což bylo mezi účastníky nesporné. Nájemné, k jehož zaplacení se žalobce v citované zprávě zavázal, se tak muselo vztahovat jedině a toliko k době budoucí, tedy v danou chvíli alespoň k měsíci dubnu 2020. Je pak nutné si položit otázku, proč by něco takového činil, měl-li za to, že je nájemní smlouva ukončena, a to bez výpovědní lhůty, jak žalobce nyní tvrdí. Soud má proto tuto skutkovou verzi žalobce za vyvrácenou.

26. Tento závěr je dále podpořen tím, že žalobce tvrdil, že předchozí telefonická dohoda mezi ním a druhým žalovaným byla stvrzena podpisem„ Protokolu o vrácení a převzetí bytu“, kdy za žalobce jednala na základě plné moci paní [jméno] [příjmení] a dohodu o ukončení nájmu podepsala v písemné podobě v protokolu. Tomu však neodpovídá svědecká výpověď paní [příjmení]. Ta dle svého vyjádření žádala žalovaného 2), aby připravil protokol o předání, že mu klíče nepředá jen tak. Z toho soud dovodil, že její jednání se vztahovalo k fyzickému předání bytu a klíčů k němu. Z výpovědi svědkyně [příjmení] nevyplynulo, že by jejím cílem byl podpis dohody o ukončení nájemní smlouvy. Tomu taktéž nasvědčuje skutečnost, že formulář protokolu připravoval druhý žalovaný. Součástí protokolu je pak jen obecná formulace o vzájemném si potvrzení o předání a převzetí bytu v určitém stavu.

27. Deklarace na konci„ Protokolu o vrácení a převzetí bytu“ ve znění„ nájemce svým podpisem stvrzuje, že byt po skončení doby nájmu předal ve výši uvedeném stavu“ dle názoru soudu nenaplňuje podobu dohody o skončení nájmu. Byť zákon žádnou formální strukturu takového úkonu neudává, je nutno vzít v potaz v nájemní smlouvě zakotvený požadavek písemné formy dohody o ukončení nájemního vztahu. Taktéž není možné přehlédnout, že citovaná formulace odkazuje na jednostranné prohlášení nájemníka, že byt předává po skončení nájmu. Plně však absentuje projev vůle žalovaných jako pronajímatelů směřující ke shodnému cíli, tedy k ukončení smlouvy, resp. alespoň k určení data ukončení nájemního vztahu. Uvedený text a samotný protokol v praxi bývá spíše doprovodným, praktickým dokumentem ke smlouvě/dohodě jako takové, což vyplývá i z kusé a neurčité formulace, které nemůže suplovat plnohodnotnou dohodu o ukončení nájemního vztahu. Jedná se spíše o ujednání, které na separátní dohodu o ukončení nájmu odkazuje a provádí ji.

28. Jinými slovy, soud má vzhledem k výše uvedenému za prokázané, že první relevantní krok k ukončení smlouvy byla výpověď smlouvy zaslaná žalobcem počátkem dubna 2020 (datovaná 2. 4. 2020). Přesné datum jejího doručení žalovaným není podstatné, neboť dle smlouvy o nájmu počala výpovědní lhůta v trvání 3 měsíců běžet ode dne 1. 5. 2020 jako prvního dne následujícího měsíce po měsíce, kdy byla výpověď doručena. Mezi účastníky řízení je nesporné, že výpověď smlouvy byla žalobcem odeslána a žalovanými přijata počátkem měsíce dubna 2020. Po celou dobu trvání nájemní smlouvy svědčilo pronajímatelům, tedy žalovaným, právo na sjednané nájemné, včetně platby za služby. Mezi účastníky nebyla (v souladu se smlouvou) uzavřena žádná písemná dohoda či písemný dodatek, který by smluvní povinnosti žalobce modifikoval, byť určité konkrétní návrhy byly ze strany žalovaných dány, tyto však žalobce neakceptoval.

29. Dle § 2254 odst. 2 OZ je vrácení kauce vázáno na skončení nájmu, nikoli na předání bytu. Žalovaným tudíž svědčilo právo na nájemné za měsíce duben, květen, červen a červenec 2020 a tuto pohledávku byli žalovaní oprávněni započíst proti složené jistotě, což žalovaní učinili.

30. Pro právní posouzení této věci není podstatné, zda žalovaní účtovali žalobci smluvní pokutu a smluvní úroky, případně, zda vedle sebe existovaly dvě nájemní smlouvy k jednomu bytu ve shodný okamžik. Podstatné je, že žalovaní trvali na úhradě nájemného za celou dobu trvání výpovědní lhůty, žalobci nebránili v užívání bytu, vedle tohoto hledali nové nájemníky a nabídli žalobci uzavření dohody o ukončení nájemní smlouvy obratem poté, co nové nájemníky najdou. K uzavření takové dohody však nedošlo, nová nájemní smlouva byla uzavřena s účinností od 1. 6. 2020. Žalobce v bytě nehodlal bydlet, předal klíče a po žalovaných nežádal zřízení přístupu do bytu po předání klíčů dne 1. 4. 2020, i když od počátku (nejpozději 2. 4. 2020, kdy jak uvedl, viděl nechuť žalovaného vrátit kauci, a sepsal výpověď z nájmu) věděl, že žalovaní budou trvat na 3 měsíční výpovědní lhůtě. Žalovaní svůj započítávaný nárok limitovali žalobou uplatněnou částkou, tedy započetli svůj nárok na platby neuhrazeného nájemného a služeb za měsíce duben a květen 2020. Nárok na další nehrazené nájemné, případně příslušenství předmětem řízení neučinili. Soud se ze shodných důvodů proto nezabýval případným překryvem dvou nájemních smluv k témuž předmětu nájmu, neboť započtení se týkalo měsíců, kdy další nájemní smlouva ještě nebyla účinná, neboť byt byl pronajat až od 1. 6. 2020, tedy po období zápočtu pohledávky žalovaných. V tomto kontextu soud jako obiter dictum připomíná, že existence dvou nájemních smluv k témuž je přípustná, případně by sankce neplatnosti při nemožnosti plnění stíhala smlouvu pozdější (k tomu např. nález Ústavního soudu ze dne 13. 9. 2019, sp. zn. II. ÚS 4235/18).

31. Namítal-li žalobce, že nájemní smlouva zanikla pro nemožnost jejího naplnění z důvodu vládních protiepidemických opatření, nepovažuje soud tuto námitku za důvodnou. Žádné z těchto opatření nevylučovalo/nezakazovalo přestěhování žalobce, přičemž byt mohla minimálně užívat jeho snoubenka a její syn. Soud vychází ze zásady, že smlouva strany zavazuje a že strany jsou povinny chovat se podle toho, co si ve smlouvě ujednaly. Zároveň však vzal v potaz, že mohou nastat i po uzavření smlouvy nepředvídané změny okolností takového rázu, že zvlášť hrubě naruší poměr zájmů stran, jak jej každá ze stran při kontraktaci prosazovala a jak tyto zájmy smlouva odráží. Podle ust. § 1765 odst. 1 NOZ dojde-li ke změně okolností tak podstatné, že změna založí v právech a povinnostech stran zvlášť hrubý nepoměr znevýhodněním jedné z nich buď neúměrným zvýšením nákladů plnění, anebo neúměrným snížením hodnoty předmětu plnění, má dotčená strana právo domáhat se vůči druhé straně obnovení jednání o smlouvě, prokáže-li, že změnu nemohla rozumně předpokládat ani ovlivnit a že tato skutečnost nastala až po uzavření smlouvy, anebo se dotčené straně stala až po uzavření smlouvy známou. Uplatnění tohoto práva nicméně neopravňuje dotčenou stranu, aby odložila plnění. Žalobce se tudíž mohl domáhat změny závazku ze smlouvy obnovením rovnováhy práv a povinností stran, pokud by se s žalovanými nedohodl, nicméně toto právo neuplatnil u soudu ve lhůtě dle § 1766 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku, tedy ve lhůtě přiměřené, kdy musel změnu okolností zjistit.

32. Soud je schopen pochopit motivaci v jednání žalobce, avšak na straně druhé považuje za důležité zdůraznit, že žalobce s žalovanými dobrovolně a při vědomí měnící se situace ohledně epidemie COVID-19 podepsal smlouvu, na jejímž obsahu se všichni její účastníci shodli a zavázali se smluvně nastavená pravidla chování dodržovat. Výpovědní lhůta není pouze ochranou pro nájemníka, aby se ze dne na den neocitl bez střechy nad hlavou, ale je taktéž ochranou pro pronajímatele, aby v případě výpovědi ze strany nájemníka, nepřišel neočekávaně o zdroj příjmů a mohl v přiměřeném časovém období nalézt nájemníka nového. Pokud si tedy žalobce dva týdny po uzavření smlouvy rozmyslel, že již smlouvou nechce být vázán, nelze dávat k tíži žalovaných, že naopak na dodržení smlouvy, resp. domluvených pravidel pro ukončení smlouvy trvali. Žalovaní od 1. 6. 2020 pronajali byt třetí osobě, zároveň po žalobci nežádali v rámci započtení více, než jim dle smlouvy náleželo za dva měsíce žalobcem nehrazeného nájmu a služeb (ohledně žalovanými deklarovaného úmyslu neúčtovat žalobci zálohy na služby taktéž nebyla uzavřena písemná dohoda, tedy v souladu s nájemní smlouvou právně relevantní dodatek smlouvy). Soud tudíž dospěl k názoru, že zamítnutím žaloby dojde ke spravedlivému vypořádání vztahů mezi účastníky řízení vyplývajících z uzavřené smlouvy o nájmu bytu ze dne 15. 3. 2020.

33. S ohledem na shora uvedené soud žalobu výrokem I. zamítl, neboť žalovaným za žalobcem svědčila pohledávka, kterou řádně proti uplatněnému nároku započetli.

34. Výrokem II. bylo rozhodnuto o náhradě nákladů řízení podle § 142 odst. 1 o. s. ř., když ve věci plně úspěšní žalovaní mají právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení spočívajících v odměně za právní zastoupení. Náklady právního zastoupení byly přiznány za 9 učiněných úkonů právní služby ve výši á 3 180 Kč dle § 7 vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, v účinném znění (dále jen„ AT“). Úkony právní služby spočívaly v převzetí a přípravě právního zastoupení, sepsání vyjádření ve věci samé ze dne 10. 8. 2020 (č. l. 40), ze dne 10. 12. 2020 (č. l. 72) ze dne 16. 2. 2022 (č. l. 119) a dne 18. 2. 2022 (č. l. 126), dále v účasti u jednání soudu dne 11. 11. 2020, dne 14. 12. 2020, dne 8. 12. 2021 a 23. 2. 2022, celkem tedy 28 620 Kč Náklady právního zastoupení byly dále navýšeny o 9 režijních paušálů á 300 Kč dle § 13 odst. 3 AT, tedy o částku 2 700 Kč. Právní zástupce žalovaných taktéž žádal náhradu za promeškaný čas strávený na cestě dle § 14 AT v rozsahu 4 cest [obec] – [obec] a zpět, kdy jedna cesta tam a zpět odpovídá 10 půlhodinám, celkem tedy 40 půlhodin á 100 Kč, tedy 4 000 Kč. Odměna a náhrada hotových výdajů byla navýšena o 21 % DPH, neboť právní zástupce žalovaných je jejím plátcem (7 417,20 Kč). Právní zástupce žalovaných dále vyúčtoval cestovní náklady za cesty na ústní jednání, kdy soud přiznal náhradu za 4 cesty na trase [obec] - [obec] a zpět při délce jedné cesty 414 km vozidlem Škoda Octavia [registrační značka] s průměrnou spotřebou nafty 5,5 l/km dne 11. 11. a 10. 12. 2020 dle vyhlášky č. 358/2019 Sb. v částce 4 926 Kč, na jednání dne 8. 12. 2021 dle vyhlášky č. 589/2020 Sb., v částce 2 441 Kč a dne 23. 2. 2022 dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., v částce 2 768 Kč, celkem tedy 10 135 Kč Náklady řízení úspěšných žalovaných tudíž dosáhly výše 52 872,20 Kč, k jejíž úhradě soud zavázal procesně neúspěšného žalobce ve lhůtě dle § 160 odst. 1 o. s. ř.

Poučení