5 C 258/2018- 260

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Ivy Suneghové a soudkyň Mgr. Soni Burešové a Mgr. Lucie Králové ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] zastoupená advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1) [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa] 2) [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] oba žalovaní zastoupeni advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 1 283 686 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalovaných proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 5 ze dne 20. ledna 2021, č. j. 5 C 258/2018-224, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I. mění tak, že 1. žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 937 847 Kč s úrokem z prodlení 8,5% ročně od [datum] do zaplacení a 2. žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 345 839 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení, oba do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Prvý žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně 150 298 Kč k rukám JUDr. [jméno] [jméno], advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Druhý žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně 55 590 Kč k rukám JUDr. [jméno] [jméno], advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

IV. Prvý žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 24 308 Kč k rukám JUDr. [jméno] [jméno], advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

V. Druhý žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 8 991 Kč k rukám JUDr. [jméno] [jméno], advokáta, do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Napadeným rozsudkem soud I. stupně uložil žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni částku 1 283 686 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně od [datum] do zaplacení (výrok I.) a uložil dále žalovaným povinnost společně a nerozdílně zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení částku 205 888,10 Kč k rukám právního zástupce žalobkyně (výrok II.).

2. Soud I. stupně takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala po žalovaných zaplacení částky 1 283 686 zaplacení s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % ročně od [datum] do zaplacení, a to společně a nerozdílně. Dle žalobních tvrzení byla dne [datum] mezi žalobkyní a žalovanými uzavřena zprostředkovatelská smlouva, na základě které získala žalobkyně zájemce o koupi nemovitých věcí ve vlastnictví žalovaných. Následně byla dne [datum] uzavřena rezervační smlouvu č. [anonymizováno] [číslo] a č. [anonymizováno] [číslo] se zájemcem [jméno] [příjmení]. Zájemce složil na účet žalobkyně rezervační poplatek 1 300 000 Kč. Žalobkyně pro žalované připravila kompletní návrhy smluvní dokumentace, na které zajistila podpis manželů [příjmení]. Žalovaní však podpis smluv neustále odkládali a nakonec předmětné dokumenty nepodepsali. Posléze žalobkyně zjistila, že dne [datum] uzavřeli žalovaní jako prodávající s [jméno] [příjmení] a [jméno] [příjmení] jako kupujícími kupní smlouvu se smlouvou o zřízení služebnosti stezky a cesty a služebnosti inženýrské sítě. Kupní smlouva byla uzavřena v podstatě v podobě, ve které ji připravila žalobkyně. Mezi žalovanými a [anonymizováno] byla uzavřena ještě další kupní smlouva. Na základě těchto smluv bylo do katastru nemovitostí vloženo vlastnické právo manželů [příjmení] k předmětným nemovitostem. Žalobkyně proto v souladu se články 6 a 7 písm. e) zprostředkovatelské smlouvy vyzvala žalované dopisem ze dne [datum] k úhradě sjednané provize ve výši 1 283 686 Kč. Žalovaní provizi neuhradili, na základě předžalobní výzvy navrhovali smírné řešení, a to úhradu částky 500 000 Kč. Žalobkyně nesouhlasila.

3. Žalovaní s žalobou nesouhlasili. [jméno] [příjmení] projevil o nemovitosti v jejich vlastnictví zájem v důsledku iniciativy žalovaných. Žalobkyně následně připravila rezervační smlouvu a následně i návrhy smluvní dokumentace pro prodej předmětných nemovitostí. Žalovaní požadovali upravit předání nemovitostí tak, aby termín předání korespondoval s ukončením likvidace [právnická osoba] – [anonymizováno] [obec], [anonymizována tři slova], která měla v budově, jež byla součástí prodávaných nemovitostí, sídlo a také veškerý hmotný majetek. Prvý žalovaný byl likvidátorem této společnosti, nesouhlasil s návrhem kupní smlouvy, dle které by v případě nevyklizení nemovitostí do určitého termínu, mohl kupující sám nemovitosti vyklidit a s vyklizenými věcmi naložil dle svého uvážení. Požadavky žalovaných v tomto směru žalobkyně do smluvní dokumentace nezapracovala. Žalovaní proto žalobkyni informovali, že nemají zájem o prodloužení zprostředkovatelské smlouvy a ukončili i jednání o prodeji s [jméno] [příjmení]. Manželé [příjmení] se však domáhali proti žalovaným u soudu zaplacení částky 650 000 Kč coby smluvních pokut a částky 404 691 Kč jako náhrady škody. Další žalobou podanou proti žalovaným se domáhali nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvy o převodu vlastnického práva k nemovitostem. Žalovaní uzavřeli s manžely [příjmení] dohodu o narovnání a rovněž kupní smlouvy, avšak za jiných podmínek, než ve smluvní dokumentaci připravila žalobkyně. Součástí dohody o narovnání byla i úhrada částky 400 000 Kč, minimálně o tuto částku by měla být provize žalobkyně ponížena, neboť se o ni snížila kupní cena předmětných nemovitostí a navíc její uhrazení bylo důsledkem činnosti žalobkyně, kdy nerespektovala a nedokázala prosadit požadavky žalovaných do kupní smlouvy.

4. Soud I. stupně provedeným dokazováním a na základě shodných tvrzení stran zjistil, že mezi účastníky byla uzavřena dne [datum] zprostředkovatelská smlouva. Ve smlouvě byla dohodnuta provize za zprostředkování uzavření kupní smlouvy se zájemcem (popřípadě smlouvy budoucí kupní), na jejímž obsahu se strany dohodly. Provize byla dohodnuta ve výši 3% z dohodnuté kupní ceny za předmětné nemovitosti. Dle článku 6 zprostředkovatelské smlouvy vzniká nárok na provizi okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy s třetí osobou, kterou zprostředkovatel prokazatelně vyhledal, a to i po uzavření zprostředkovávané smlouvy po skončení platnosti této zprostředkovatelské smlouvy. Žalobkyně splnila své povinnosti ze zprostředkovatelské smlouvy. Žalobkyně uzavřela se zájemcem [jméno] [příjmení] a žalovanými dne [datum] rezervační smlouvu a připravila potřebné dokumenty k uzavření kupní smlouvy i k převodu vlastnických práv na katastru nemovitostí. K činnosti žalobkyně v rozhodném období neměli žalovaní námitek. Žalovaní se rozhodli zprostředkovatelkou smlouvu ukončit a žalobkyni dopisem ze [datum] oznámili, že nemají zájem o prodloužení zprostředkovatelské smlouvy. Dne [datum] byla mezi žalovanými a [jméno] [příjmení] a jeho manželkou uzavřena kupní smlouva na předmětné nemovitosti. Kupní cena činila 25 363 233 Kč. Porovnáním obsahu kupní smlouvy připravené k podpisu žalobkyní s kupní smlouvou ze dne [datum] soud I. stupně zjistil, že byla uzavřena za obdobných podmínek, které byly specifikovány v připravovaném návrhu kupní smlouvy.

5. Návrh žalovaných na výslech svědkyně [jméno] [příjmení] soud I. stupně pro nadbytečnost zamítl.

6. Jde-li o právní stránku věci, soud I. stupně uzavřel, že mezi žalobkyní a žalovanými byla uzavřena smlouva o zprostředkování podle § 2445 a násl. zák. č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Ve smlouvě byla dohodnuta provize za zprostředkování uzavření kupní smlouvy se zájemcem (popřípadě smlouvy budoucí kupní), na jejímž obsahu se strany dohodly. Provize byla dohodnuta ve výši 3% z kupní ceny za předmětné nemovitosti. Žalobkyně splnila své povinnosti ze zprostředkovatelské smlouvy. Žalovaní však připravené smluvní dokumenty nepodepsali a oznámili žalobkyni, že nemají zájem o další trvání zprostředkovatelské smlouvy. Vzhledem k tomu, že dne [datum] uzavřeli žalovaní s manžely [příjmení] kupní smlouvu, jejímž předmětem byl převod vlastnického práva k předmětným nemovitostem žalovaných, a že podmínky této smlouvy jsou obdobné jako byly podmínky v návrhu kupní smlouvy připraveném žalobkyní, vznikl žalobkyni dne [datum] nárok na provizi ve sjednané výši. V tomto směru odkázal soud I. stupně na článek 6 zprostředkovatelské smlouvy a na § 2454 o. z. Nárok na zaplacení provize ve výši 1 283 686 Kč je proto důvodný, a to včetně úroku z prodlení požadovaného v zákonné výši. Soud I. stupně proto žalobě v plném rozsahu vyhověl.

7. O nákladech řízení rozhodl soud I. stupně dle § 142 odst. 1 o. s. ř. a uložil v řízení neúspěšným žalovaným zaplatit žalobkyni na jejich náhradě částku 205 888,10 Kč.

8. Rozsudek v celém jeho rozsahu napadli včasným a přípustným odvoláním žalovaní. Namítali, že žalobkyně nedostála svým povinnostem ze zprostředkovatelské smlouvy. Zájemce o koupi nemovitostí nejprve jednal se žalovanými a až poté s žalobkyní. Žalovaní již před uzavřením zprostředkovatelské smlouvy s žalobkyní nabízeli své nemovitosti k prodeji, je více než pravděpodobné, že takto se informace o nemovitostech žalovaných dostala k zájemci. Finální kupní smlouva neodpovídala návrhu připravenému žalobkyní. Uzavřená kupní smlouva obsahuje oproti návrhu žalobkyně význačné navýšení plochy pozemků, a to cca o 2 400 m2, rozdíl v kupní ceně činí 5 187 837 Kč. Zprostředkovatelská smlouva tedy naplněna nebyla. K rozporu mezi účastníky došlo, neboť žalobkyně nehájila zájmy žalovaných, nezohledňovala potřebu dokončení likvidace společnosti, která sídlila v nemovitostech žalovaných, naopak prosazovala šibeniční termín pro vyklizení nemovitostí. Žalovaní zopakovali, že v důsledku jednání žalobkyně byli nuceni zaplatit manželům [příjmení] odškodnění ve výši 400 000 Kč. Žalovaní jsou dvě rozdílné fyzické osoby, nebyli ani podílovými spoluvlastníky nemovitostí. Povinnost uhradit provizi nebyla sjednána společně a nerozdílně, případně přiznané plnění by proto mělo být mezi žalované děleno.

9. Vzhledem k tomu, že žalobkyně zájemce neobstarala, uzavřená kupní smlouva neodpovídá zprostředkovávané kupní smlouvě a žalobkyně nedostála svým závazkům ze zprostředkovatelské smlouvy, žalovaní navrhovali, aby odvolací soud rozsudek soudu I. stupně změnil tak, že se žaloba zamítá, a aby žalovaným přiznal náhradu nákladů řízení před soudy obou stupňů.

10. V doplnění odvolání žalovaní na podporu svých odvolacích námitek poukazovali na závěry vyslovené Nejvyšším soudem v rozsudku ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018.

11. Žalobkyně ve vyjádření k odvolání upozorňovala, že kupní smlouva z [datum] je v základních rysech, skladbě, typu písma, řazení jednotlivých odstavců shodná. Případná změna konkrétních dohodnutých ujednání na podobu a charakter kupní smlouvy nemá žádný vliv. Žalobkyně jednala jako profesionál, v zájmu žalovaných. Termín pro vyklizení do návrhu smluvní dokumentace zapracovala až poté, co byl odsouhlasen. Žalobkyně nejednala bez souhlasu žalovaných a v rozporu s jejich zájmy. Jediným důvodem jednání žalovaných byla snaha vyhnout se povinnosti zaplatit provizi v dohodnuté výši.

12. Žalobkyně navrhovala, aby odvolací soud rozsudek soudu I stupně jako věcně správný potvrdil a aby jí přiznal náhradu nákladů odvolacího řízení.

13. Odvolací soud podle § 212 a § 212a o. s. ř. přezkoumal napadený rozsudek soudu I. stupně, jakož i správnost postupu v řízení, které předcházelo jeho vydání. Odvolací soud v souladu s § 213 odst. 2 o. s. ř. zopakoval dokazování zprostředkovatelskou smlouvou z [datum], včetně příloh, inzertními materiály, rezervační smlouvou [anonymizováno] [číslo] z [datum], rezervační smlouvou [anonymizováno] [číslo] z [datum], včetně dodatku, návrhem kupní smlouvy, návrhem smlouvy o zastavení nemovitosti a návrhy na vklad, dále návrhem notářského zápisu ze dne [datum rozhodnutí] sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], e-mailem žalobkyně z [datum], dopisem žalobkyně z [datum], dopisem žalovaných z [datum] a vyrozuměním ze dne [datum] o neprodloužení zprostředkovatelské smlouvy, kupní smlouvou se smlouvou o zřízení služebnosti stezky a cesty a služebnosti inženýrské sítě z [datum], kupní smlouvou z [datum], dohodou o narovnání, fakturou [číslo] ze dne [datum], znějící na částku 1 283 686 Kč, dopisem právního zástupce žalovaných z [datum] a předžalobní výzvou z [datum].

14. Z provedeného dokazování učinil odvolací soud následující skutková zjištění.

15. Ze zprostředkovatelské smlouvy ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že ji uzavřela žalobkyně coby zprostředkovatel a 1. žalovaný coby zájemce A a 2. žalovaný coby zájemce B. Prvý žalovaný prohlásil, že je vlastníkem budovy [adresa] na pozemku parc. [číslo] budovy bez č. p. na pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Druhý žalovaný prohlásil, že je vlastníkem pozemků parc. [číslo] parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Tyto nemovité věci představovaly předmět nabídky. Žalobkyně se zavázala vyvíjet činnost směřující k uzavření kupní smlouvy, kterou se žalovaní zavážou předat třetí osobě předmět nabídky, a třetí osoba se zaváže zaplatit kupní cenu; popř. k uzavření smlouvy o budoucí kupní smlouvě. Předmět nabídky měl být nabízen minimálně za 62 085 206 Kč celkem s tím, že cena může být po vzájemné dohodě smluvních stran snížena. Předmět nabídky bylo možno prezentovat a zprostředkovávanou kupní smlouvu uzavřít i jednotlivě k následujícím dílům: Díl A představovaný budovou [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] částí b pozemku parc. [číslo] o výměře 360 m2, za kupní cenu minimálně 27 243 000 Kč. Díl B představovaný budovou bez č. p. na pozemku parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] částí f pozemku parc. [číslo] o výměře 3 676 m2, částí a pozemku parc. [číslo] o výměře 355 m2 za minimální kupní cenu 10 479 670 Kč celkem. Díl C představovaný pozemkem parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] pozemkem parc. [číslo] vyjma části a a b, o výměře 2 357 m2, pozemkem parc. [číslo] to za minimální kupní cenu 24 362 536 Kč celkem.

16. Provize byla dohodnuta ve výši 3% z kupní ceny dosažené ve zprostředkovávané smlouvě s tím, že se k provizi účtuje DPH v zákonné výši. Nárok na provizi vzniká dle zprostředkovatelské smlouvy okamžikem uzavření zprostředkovávané smlouvy se třetí osobou, kterou zprostředkovatel vyhledal, a to i když bude zprostředkovávaná smlouva uzavřena až po skončení platnosti zprostředkovatelské smlouvy.

17. Žalobkyně coby zprostředkovatel se zavázala prezentovat předmět nabídky zejména na vyjmenovaných realitních serverech, zařazením do tištěné inzerce Realitního magazínu Realitní společnosti Č spořitelny a formou reklamních plachet. Zavázala se vést veškerá jednání k maximálnímu zisku a prospěchu žalovaných a zorganizovat potřebná jednání zúčastněných stran a vypracovat zprostředkovávané smlouvy a návrhy na vklad.

18. Žalovaní coby zájemci se zavázali mimo jiné uzavřít zprostředkovávanou smlouvu se třetí osobou, kterou žalobkyně vyhledala a která předloží závaznou nabídku za cenu požadovanou dle zprostředkovatelské smlouvy. Zavázali se realizovat jednání se třetími osobami výlučně přes žalobkyni a akceptovat nárok na provizi, i když dojde k uzavření zprostředkovávané smlouvy na předmět nabídky se třetí osobou po datu ukončení účinnosti zprostředkovatelské smlouvy a zprostředkovatel takového zájemce vyhledal nebo se jinak jakýmkoliv způsobem přičinil o uzavření zprostředkovávané smlouvy.

19. Zprostředkovatelská smlouva byla sjednána na dobu určitou do [datum] s možností prodloužení.

20. Vlastnictví nemovitých věcí stran 1. žalovaného i stran 2. žalovaného bylo doloženo výpisy z katastru nemovitostí, tvořícími přílohy zprostředkovatelské smlouvy. Přiložen byl i geometrický plán 21. Z inzertních materiálů odvolací soud zjistil, že žalobkyně nemovitosti žalovaných prezentovala na reklamní plachtě, v realitním časopise Realitní společnosti Č spořitelny a na jejím serveru.

22. Z rezervační smlouvy [anonymizováno] [číslo] odvolací soud zjistil, že byla uzavřena dne [datum] mezi žalobkyní, žalovanými coby prodávajícími AaBa zájemcem [jméno] [příjmení]. Tato rezervační smlouva se dle článku I. týkala těchto nemovitých věcí: budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] část b pozemku parc. [číslo] o výměře 360 m2, vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. [příjmení] [jméno] [příjmení] prohlásil, že má zájem o koupi těchto nemovitostí za kupní cenu 25 363 233 Kč. Rezervační lhůta byla sjednána do [datum]. Přílohou rezervační smlouvy byly výpisy z katastru nemovitostí a geometrický plán.

23. Z rezervační smlouvy [anonymizováno] [číslo] odvolací soud zjistil, že byla uzavřena dne [datum] mezi žalobkyní, žalovanými coby prodávajícími AaBa zájemcem [jméno] [příjmení]. Tato rezervační smlouva se dle článku I. týkala těchto nemovitých věcí: budova bez č. p. na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] část f pozemku parc. [číslo] část a pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. [příjmení] [jméno] [příjmení] prohlásil, že má zájem o koupi těchto nemovitostí za kupní cenu 9 999 996 Kč. Rezervační lhůta byla sjednána do [datum]. Přílohou rezervační smlouvy byly výpisy z katastru nemovitostí a geometrický plán.

24. Z návrhu kupní smlouvy se smlouvou o zřízení služebnosti cesty a služebnosti inženýrské sítě, opatřeného notářsky ověřenými podpisy manželů [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení], odvolací soud zjistil, že předmětem prodeje měly být tyto nemovitosti: budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] nově vzniklé nemovitosti dle geometrického plánu, a to pozemek parc. [číslo] o výměře 715 m2, vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Kupní cena je v tomto návrhu uvedena ve výši 25 363 233 Kč. Dále je zde uvedeno datum předání nejpozději do [datum]. Dle návrhu měla být touto smlouvou zřízena i služebnost cesty a služebnost inženýrské sítě zatěžující pozemek parc. [číslo] ve prospěch 2. žalovaného.

25. Z návrhu smlouvy o zastavení nemovitosti č. [spisová značka] odvolací soud zjistil, že předmětem zástavního práva měly být tyto pozemky: pozemek parc. [číslo] parc. [číslo] parc. [číslo] vymezený geometrickým plánem [číslo] 2016, parc. [číslo] budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek] Smlouva je opatřena ověřenými podpisy manželů [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení] a zástupce [právnická osoba] Podpisy žalovaných chybí.

26. Z návrhů na vklad práva do katastru nemovitostí odvolací soud zjistil, že byly připraveny návrhy na vklad vlastnického práva, na vklad zástavního práva a na vklad práva odpovídajícímu věcnému břemeni. Návrhy byly opatřeny podpisy manželů [jméno] [jméno] a [jméno] [příjmení].

27. Z návrhu notářského zápisu ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka], [spisová značka], odvolací soud zjistil, že ve formě notářského zápisu měla být mezi žalovanými a manžely [příjmení] sepsána kupní smlouva, jejímž předmětem měl být převod vlastnického práva k těmto nemovitostem: budova bez č. p. na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Manželé [příjmení] měli dle návrhu kupní smlouvy zaplatit 1. žalovanému kupní cenu ve výši 5 000 004 Kč a 2. žalovanému rovněž 5 000 004 Kč. Nemovitosti měly být předány a vyklizeny nejpozději do [datum] s tím, že v případě nesplnění této povinnosti jsou kupující oprávněni nemovitosti na své náklady sami vyklidit a s movitými věcmi naložit dle svého uvážení, přičemž prodávající je pro tento případ zmocňuje k jakémukoliv jednání, týkajícího se uvedených movitých věcí, a to včetně jejich zcizení.

28. Z e-mailu z [datum] odvolací soud zjistil, že žalobkyně oznamovala jednomu ze žalovaných, že diskutované změny, a to včetně data předání k [datum], byly zapracovány do smluvní dokumentace. Vše je myšleno tak, aby bylo možno dokončit výprodej a ukončení provozu ze strany žalovaných a aby [jméno] [příjmení] mohl připravovat zahájení provozu.

29. Z dopisu ze dne [datum] adresovaného žalobkyni odvolací soud zjistil, že 1. žalovaný vytýká žalobkyni, že nebere jejich připomínky vážně. Stejně jako u notářského zápisu ani u kupní smlouvy nebere žalobkyně zřetel na to, že 1. žalovaný má povinnosti jako likvidátor k výprodeji zásob a majetku s maximálním ziskem a neustále argumentuje jen přáním pana [jméno].

30. Z dopisu žalobkyně ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že jsou zde rekapitulována jednání mezi žalobkyní a žalovanými. Počátkem září proběhla schůzka žalovaných s [jméno] [příjmení], na které byl dohodnut prodej dílu A a dílu B a splátky kupní ceny za díl B. Dne [datum] byly uzavřeny rezervační smlouvy. Dne [datum] proběhla schůzka všech zúčastněných a bylo odsouhlaseno datum předání [datum]. Žalovaní následně žádali o přesunutí termínu předání na [datum], s čímž po těžkém vyjednávání [jméno] [příjmení] souhlasil. Byl dohodnut termín podpisu kupních smluv na [datum]. K žádosti žalovaných byl domluven termín sepisu notářského zápisu až na [datum]. Žalovaní schůzku zrušili. Následovaly žádosti žalobkyně o sdělení vyhovujícího termínu. Žalovaní žádali o přesunutí termínu vyklizení dílu A na [datum]. Proto byl vypracován nový návrh této kupní smlouvy. Žalobkyně vyjednává o posunutí termínu s [jméno] [příjmení], ten nesouhlasí, neboť se jedná již o 4. posunutí termínu. Žalobkyně žádá žalované o akceptaci termínu [datum]. Žalobkyně očekává od žalovaných potvrzení schůzky dne [datum], při které by bylo možno podepsat kupní smlouvu na díl A.

31. Dopisem ze dne [datum] právní zástupce žalovaných žalobkyni sdělil, že žalovaní nemají zájem o další prodloužení zprostředkovatelské smlouvy a že zprostředkovatelská smlouva tedy skončí k [datum].

32. Z kupní smlouvy se smlouvou o zřízení služebnosti stezky a služebnosti inženýrské sítě ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovanými a manžely [příjmení]. Předmětem kupní smlouvy byl převod těchto nemovitostí: budova [adresa] na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] nově vzniklé nemovitosti dle geometrického plánu, a to pozemek parc. [číslo] o výměře 715 m2, vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Předmět kupní smlouvy byl tedy stejný jako v žalobkyní připraveném návrhu kupní smlouvy. Kupní cena byla dohodnuta ve výši 25 363 233 Kč, tedy opět ve stejné výši jako v návrhu kupní smlouvy. Prvému žalovanému mělo být zaplaceno 20 836 000 Kč a 2. žalovanému 4 527 233 Kč. Stejně jako v návrhu kupní smlouvy byla touto smlouvou zřízena i služebnost cesty a služebnost inženýrské sítě zatěžující pozemek parc. [číslo] ve prospěch 2. žalovaného.

33. Z kupní smlouvy ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že byla uzavřena mezi žalovanými a manžely [příjmení]. Předmětem kupní smlouvy byl převod těchto nemovitostí: budova bez č. p. na pozemku parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] vše v [katastrální uzemí], [územní celek]. Předmět kupní smlouvy byl stejný jako v návrhu notářského zápisu z [datum]. Kupní cena byla dohodnuta ve výši 10 000 000 Kč, z čehož 5 000 000 Kč bylo pro 1. žalovaného a 5 000 000 Kč pro 2. žalovaného. Rozdíl oproti kupní ceně uvedené v návrhu notářského zápisu z [datum] tak činil 8 Kč.

34. Z nepodepsané a nedatované dohody o narovnání, předložené žalovanými, odvolací soud zjistil, že se manželé [příjmení] domáhali u Okresního soudu v Kladně zaplacení částky 650 000 Kč jako smluvních pokut a 404 691 Kč jako náhrady škody a v dalším řízení u téhož soudu nahrazení projevu vůle uzavřít kupní smlouvy. Obsahem dohody o narovnání byl závazek smluvních stran uzavřít přiložené kupní smlouvy (přiloženy nebyly) a závazek žalovaných zaplatit [anonymizováno] 400 000 Kč.

35. Z faktury [číslo] ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že žalobkyně vyfakturovala provizi ve výši 1 060 897 Kč a DPH 222 788 Kč, tj. celkem provize 1 283 686 Kč. Splatnost faktury byla k [datum].

36. Z dopisu advokáta Mgr. [příjmení] ze dne [datum] odvolací soud zjistil, že právní zástupce obou žalovaných potvrzuje, že mu byl doručen dopis žalobkyně s výzvou k úhradě dlužné provize, žádal o osobní schůzku.

37. Z předžalobní výzvy z [datum], vyhotovené právním zástupcem žalobkyně a adresované oběma žalovaným, odvolací soud zjistil, že žalovaní byli opětovně vyzváni k úhradě dlužné provize ve výši 1 283 686 Kč, splatné [datum], jinak žalobkyně přistoupí k jejímu vymáhání soudní cestou.

38. Po provedeném dokazování odvolací soud uzavřel, že námitka žalovaných ohledně jejich solidární povinnosti je důvodná, ve zbytku však jejich odvolání důvodné není.

39. Podle § 2445 odst. 1 o. z. se smlouvou o zprostředkování zprostředkovatel zavazuje, že zájemci zprostředkuje uzavření určité smlouvy s třetí osobou, a zájemce se zavazuje zaplatit zprostředkovateli provizi.

40. Podle § 2447 odst. 1 o. z. je provize splatná dnem uzavření zprostředkované smlouvy; byla-li tato smlouva uzavřena s odkládací podmínkou, je provize splatná až splněním podmínky.

41. Podle § 2453 o. z. závazek zaniká, není-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena v ujednané době. Není-li doba ujednána, může kterákoli strana závazek zrušit oznámením druhé straně.

42. Podle § 2454 o. z. právu zprostředkovatele na provizi není na újmu, byla-li smlouva, k níž se vztahovala činnost zprostředkovatele, uzavřena nebo splněna až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy.

43. Podle § 564 o. z. vyžaduje-li zákon pro právní jednání určitou formu, lze obsah právního jednání změnit projevem vůle v téže nebo přísnější formě; vyžaduje-li tuto formu jen ujednání stran, lze obsah právního jednání změnit i v jiné formě, pokud to ujednání stran nevylučuje.

44. Podle § 1871 odst. 1 o. z. každý z několika spoludlužníků dělitelného plnění je dlužen jen svůj díl a každý z několika věřitelů dělitelného plnění je věřitelem jen svého dílu, ledaže smlouva, zákon nebo rozhodnutí soudu stanoví jinak.

45. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne 26. 9. 2018, sp. zn. 32 Cdo 2842/2018, odkázal na rozsudek ze dne 25. 11. 2009, sp. zn. 33 Cdo 2387/2008, v němž byl posuzován nárok žalobkyně na vrácení provize vyplacené za zprostředkování prodeje bytu podle zprostředkovatelské smlouvy, jejímž předmětem byl prodej označeného bytu za minimální kupní cenu 980 000 Kč, formuloval a odůvodnil právní závěr, podle něhož k zániku závazku žalované (v postavení zprostředkovatele) ze zprostředkovatelské smlouvy řádným splněním (a tím i ke vzniku nároku žalované na sjednanou odměnu) bylo třeba, aby žalobkyně jako prodávající uzavřela přičiněním žalované kupní smlouvu, kterou by předmětný byt prodala za kupní cenu 980 000 Kč či vyšší. Uzavřela-li však žalobkyně se žalovanou vyhledaným kupujícím kupní smlouvu s kupní cenou 960 000 Kč, nejednalo se o takovou smlouvu, k jejímuž zprostředkování se žalovaná zavázala a jejíž uzavření by vedlo k zániku závazku žalované splněním. Od tohoto právního posouzení, které ostatně zcela koresponduje s právními závěry již tradiční soudní judikatury (srov. rozhodnutí Nejvyššího soudu Československé republiky ze dne 28. 8. 1923, Rv I 475/23, publikované ve sbírce Vážný pod číslem 2872, v němž bylo judikováno, že byla-li slíbena zprostředkovateli odměna, docílí-li prodeje nemovitosti za určitou cenu, má na ni nárok, došlo-li ku směně nemovitosti pouze tehdy, byla-li hodnota směněné věci rovnocenná stanovené prodejní ceně), nemá dovolací soud jakéhokoli důvodu odchýlit se ani v souzené věci…..Ustanovení § 2445 odst. 1 o. z. váže závazek zprostředkovatele na zprostředkování uzavření určité smlouvy s třetí osobou. Nedošlo-li k uzavření určité kupní smlouvy, jež byla předmětem zprostředkování, žalobkyně svůj závazek ze zprostředkovatelské smlouvy nesplnila, a proto jí nárok na sjednanou provizi nevznikl.

46. V daném případě se na základě smlouvy o zprostředkování ze dne [datum] žalobkyně zavázala zprostředkovat pro žalované uzavření kupní smlouvy, popř. smlouvy o budoucí smlouvě kupní, jejímž předmětem měly být nemovitosti, specifikované v bodu 15 tohoto rozsudku. Nemovitosti mohly být nabízeny a prodány i jednotlivě jako díly A, díl B a díl C. Celková kupní cena měla činit 62 085 206 Kč. Žalovaní se za to zavázali zaplatit žalobkyni provizi ve výši 3% z dosažené kupní cen s příslušnou sazbu daně z přidané hodnoty. Zprostředkovatelská smlouva byla uzavřena na dobu do [datum] s možností prodloužení. Bylo dohodnuto, že právu na provizi není na újmu, byla-li zprostředkovávaná smlouva uzavřena až po zániku závazku ze smlouvy a zprostředkovatel se o její uzavření přičinil.

47. Mezi účastníky byla sporná skutečnost, zda žalobkyně dostála závazku ze zprostředkovatelské smlouvy a zda má nárok na provizi ve sjednané výši. Žalovaní namítali, že žalobkyně nedostála závazkům ze smlouvy a že kupní smlouvy, které byly ve finále uzavřeny, neodpovídají zprostředkovávané smlouvě.

48. Jak zjistil odvolací soud, žalobkyně nemovitosti žalovaných nabízela dohodnutým způsobem, jednala se zájemcem [jméno] [příjmení] a připravila 2 rezervační smlouvy na prodej dílu A a dílu B, které všichni zúčastnění podepsali. Skutečnost, že se v [anonymizováno] [rok] [jméno] [příjmení] obrátil nejprve na žalované, neznamená, že nereagoval na inzerci žalobkyně. Zejména ze zjištěných časových souvislostí a ze skutečnosti, že ihned poté jednal již jen se žalobkyní, je zřejmé, že tak činil v důsledku jednání žalobkyně. Žalobkyně následně připravila dle výsledků jednání dva návrhy kupních smluv, dále návrh zástavní smlouvy a návrhy na vklad do katastru nemovitostí. Kupní smlouvu na díl A podepsali manželé [příjmení]. Žalovaní kupní smlouvu na díl A ani kupní smlouvu na díl B nepodepsali. Provedeným dokazováním odvolací soud zjistil, že důvodem, proč se jednání protahovala a proč žalovaní nakonec návrhy kupních smluv nepodepsali, byl termín vyklizení staveb, neboť 1. žalovaný byl likvidátorem společnosti, která v nich sídlila a měla movitý majetek. Ohledně vymezení prodávaných nemovitostí v návrhu kupní smlouvy a v návrhu notářského zápisu, které bylo jiné než ve zprostředkovatelské smlouvě a než v rezervačních smlouvách, a ohledně kupních cen tam uvedených žalovaní žádné námitky neuplatňovali. Z návrhů smluv se podává, že došlo ke vzniku nových pozemků (na geometrický plán návrh kupní smlouvy odkazoval). Žalovaní však řešili toliko termín vyklizení. Bylo dále zjištěno, že k požadavkům žalovaných byl termín vyklizení opakovaně posouván. Ze zprostředkovatelské smlouvy ani z rezervačních smluv nebylo zjištěno, že by v nich strany učinily jakoukoliv dohodu stran termínu vyklizení. Dne [datum] uzavřeli žalovaní s manžely [příjmení] dvě kupní smlouvy, které se co do předmětu a kupní ceny shodují s návrhy připravenými žalobkyní.

49. Odvolací soud proto uzavřel, že žalobkyně dostála svým povinnostem ze zprostředkovatelské smlouvy. Žalobkyně zprostředkovala žalovaným uzavření kupních smluv ohledně dílu A a dílu B. V tomto směru vyvíjela činnost, ke které se ve zprostředkovatelské smlouvě zavázala. Došlo-li k uzavření kupních smluv až po zániku závazku ze zprostředkovatelské smlouvy, dle zjištěných smluvních ujednání účastníků a dle § 2454 o. z. tato skutečnost na právo žalobkyně na provizi vliv nemá.

50. Jde-li o odvolací námitku žalovaných, že kupní smlouvy uzavřené dne [datum] neodpovídají zprostředkovávané smlouvě, jak byla ve zprostředkovatelské smlouvě vymezena, nelze přehlédnout, že účastníci si ve zprostředkovatelské smlouvě nesjednali určitou, např. písemnou, formu pro změnu smluvních ujednání. Podle shora citovaného § 564 o. z. proto platí, že obsah zprostředkovatelské smlouvy lze měnit i zcela neformálně. Z komunikace stran bylo zjištěno, že na nemovitostech, které měly být prodány dle vypracovaných návrhů smluv, panovala mezi účastníky shoda, rovněž tak na kupní ceně, za kterou měly být prodány. Problematickým byl pouze termín předání vyklizených nemovitostí. Odvolací soud proto v souladu s § 564 věta druhá o. z. uzavřel, že účastníci obsah zprostředkovávaných smluv ohledně dílu A a dílu B změnili. Vzhledem k tomu, že kupní smlouvy uzavřené dne [datum] zprostředkovávaným smlouvám odpovídají, lze dospět k závěru, že žalobkyně zprostředkovala uzavření určité smlouvy s třetí osobu a vznikl jí proto nárok na dohodnutou provizi.

51. Ani odvolací námitka žalovaných, že žalobkyně nehájila jejich zájmy, není důvodná. Nelze totiž přehlédnout, že termín předání nemovitostí nebyl ve zprostředkovatelské smlouvě ani v rezervačních smlouvách nikterak dohodnut, přičemž v rámci následných jednání mezi zúčastněnými byl opakovaně k žádosti žalovaných posouván. Pokud byl termín pro žalované natolik zásadní, je s podivem, že tuto otázku neřešili již ve zprostředkovatelské smlouvě. Rovněž skutečnost, že k uzavření kupních smluv, navržených žalobkyní, přistoupili žalovaní až poté, kdy se manželé [příjmení] obrátili na soud, nasvědčuje tomu, že se jednalo spíše o obstrukční jednání žalovaných, kteří nechtěli plnit své smluvní závazky.

52. S ohledem na výše uvedené závěry má odvolací soud za to, že žalobkyně vznikl na provizi nárok. Dle kupních smluv ze dne [datum] byly nemovitosti žalovaných prodány za celkovou kupní cenu 35 363 233 Kč, 3% z dosažené kupní ceny činí 1 060 897 Kč. Po připočtení 21% DPH činí celková provize žalobkyně 1 283 686 Kč.

53. Odvolací soud však souhlasí s žalovanými, že není důvodu, proč by měli žalovaní hradit žalobkyni tuto provizi společně a nerozdílně, tj. solidárně. Povinnost zaplatit žalobkyni provizi nebyla ve zprostředkovatelské smlouvě dohodnuta jako solidární. Solidarita není v daném případě stanovena ani zákonem ani konstitutivním rozhodnutím soudu. Povinnost zaplatit provizi představuje peněžitý závazek, jedná se tedy nepochybně o dělitelné plnění. Bylo zjištěno, že 1. žalovaný měl ve vlastnictví budovy a 2. žalovaný měl ve vlastnictví pozemky. Dle názoru odvolacího soudu proto vznikly dílčí závazky každému ze žalovaných. Jedna se o dva závazkové vztahy, které mají společný právní důvod vzniku.

54. Vzhledem k tomu, že na základě kupních smluv ze dne [datum] inkasoval 1. žalovaný kupní ceny 20 836 000 Kč a 5 000 000 Kč, tj. 25 836 000 Kč celkem, je povinen zaplatit žalobkyni provizi ve výši 937 847 Kč (3% z částky 25 836 000 Kč činí 775 080 Kč, 21% DPH pak činí 162 767 Kč). Vzhledem k tomu, že na základě kupních smluv ze dne [datum] inkasoval 2. žalovaný 4 527 233 Kč a 5 000 000 Kč, tj. 9 527 233 Kč celkem, je povinen zaplatit žalobkyni provizi ve výši 345 839 Kč (3% z částky 9 527 233 Kč činí 285 817 Kč, 215 DPH pak činí 60 022 Kč).

55. Spolu s částkami 937 847 Kč a 345 839 Kč jsou žalovaní povinni žalobkyni zaplatit rovněž úrok z prodlení v zákonné výši dle § 2 nařízení vlády č. 351/2013 Sb., kterým se určuje výše úroků z prodlení a nákladů spojených s uplatněním pohledávky, určuje odměna likvidátora, likvidačního správce a člena orgánu právnické osoby jmenovaného soudem a upravují některé otázky Obchodního věstníku a veřejných rejstříků právnických a fyzických osob. Úrok z prodlení náleží žalobkyni od [datum], neboť provize byla dle vyúčtování splatná dne [datum], přičemž vyúčtování bylo spolu s výzvou k úhradě doručeno právnímu zástupci žalovaných (srov. § 1970 o. z.). Žalobkyně však požadovala úrok z prodlení až od [datum].

56. Odvolací soud proto rozsudek soudu I. stupně ve výroku I. dle § 220 odst. 1 písm. b) o. s. ř. změnil tak, že 1. žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 937 847 Kč s úrokem z prodlení 8,5% ročně od [datum] do zaplacení a 2. žalovaný je povinen zaplatit žalobkyni 345 839 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5% ročně od [datum] do zaplacení.

57. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 211 a § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.

58. Odvolací soud rozhodl znovu o nákladech řízení před soudem I. stupně, a to dle § 224 odst. 1 a 2 a dle § 142 odst. 1 o. s. ř. Úspěšná žalobkyně má nárok na náhradu nákladů řízení před soudem I. stupně v celkové výši 205 888 Kč, která sestává z: -) odměny právního zástupce žalobkyně za 8 úkonů právní služby (příprava a převzetí zastoupení, sepis žaloby, písemné podání z [datum], [datum], [datum] a 3x účast při jednání před soudem I. stupně) v plné výši dle § 7, § 8 a dle § 11 odst. 1 písm. a), d) a g) vyhl. č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif), tj. 107 680 Kč (8 x 13 460 Kč); -) odměny právního zástupce žalobkyně za jeden úkon (jednoduchá předžalobní výzva) v poloviční výši dle § 7, § 8 a dle § 11 odst. 2 písm. h) advokátního tarifu, tj. 6 730 Kč; -) náhrady hotových výdajů dle § 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu za 9 úkonů právní služby á 300 Kč, tj. 2 700 Kč (9 x 300 Kč); -) náhrady ve výši 24 593 Kč za 21% DPH z odměny a náhrad podle § 137 odst. 3 písm. a) o. s. ř.; -) soudního poplatku za žalobu zaplaceného ve výši 64 185 Kč.

59. Odvolací soud proto uložil 1. žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů řízení před soudem I. stupně 150 298 Kč (73%) a 2. žalovanému 55 590 Kč (27%).

60. Výrok o nákladech odvolacího řízení se opírá o § 224 odst. 1 a § 142 odst. 1 o. s. ř. V odvolacím řízení úspěšná žalobkyně má právo na jejich náhradu ve výši 33 299 Kč, sestávající z odměny za právní zastoupení za dva úkony – vyjádření k odvolání a účast při odvolacím jednání (§ 11 odst. 1 písm. d) a g) advokátního tarifu), po 13 460 Kč (§ 7 bod 6 ve spojení s § 8 advokátního tarifu) a ze dvou souvisejících paušálních náhrad hotových výdajů ve výši 2 x 300 Kč (§ 13 odst. 1, 3 advokátního tarifu), vše navýšeno o 21 % DPH ve výši 5 779 Kč Odvolací soud proto uložil 1. žalovanému povinnost zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení 24 308 Kč (73%) a 2. žalovanému 8 991 Kč (27%).

61. O povinnosti žalovaných zaplatit náklady řízení k rukám právního zástupce žalobkyně rozhodl odvolací soud podle § 211 a § 149 odst. 1 o. s. ř.

62. O lhůtě k plnění bylo rozhodnuto podle § 211 a § 160 odst. 1 věty před středníkem o. s. ř.

Poučení