5 C 32/2022-123

Rubrum

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Pomichálkem ve věci žalobkyně: [osobní údaje žalobkyně] proti žalovaným: 1) [celé jméno žalované], [anonymizováno], [datum narození] bytem [adresa žalované] 2) [anonymizováno] [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného] obě zastoupené advokátkou JUDr. Ivanou Syrůčkovou sídlem [adresa] o zaplacení částky 533 000 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobkyně po žalovaných společně a nerozdílně domáhala zaplacení částky 533 000 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 8,25 % ročně z částky 533 000 Kč od 19. 8. 2021 do zaplacení, se zamítá.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalovaným náhradu nákladů řízení v částce 63 495,91 Kč k rukám zástupkyně žalovaných advokátky JUDr. Ivany Syrůčkové, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se žalobou domáhala zaplacení žalované částky s tím, že účastníci uzavřeli dne 10. 5. 2018 kupní smlouvu, na jejímž základě žalované převedly na žalobkyni vlastnické právo k pozemku parc. č. st. [anonymizováno], jehož nedílnou součástí je stavba [adresa], pozemku parc. [číslo] pozemku parc. [číslo] všem zapsaným u [stát. instituce], [stát. instituce], pro [územní celek], [katastrální uzemí] [anonymizováno] (dále též„ předmětné nemovitosti“). V článku III/2 kupní smlouvy žalované prohlásily, že nezatajují žádné vady převáděných nemovitostí. Pro případ, že by se jakékoliv prohlášení dle článku III smlouvy ukázalo nepravdivým či žalované poruší povinnost stanovenou v článku III, přičemž žalované svou povinnost nenapraví ani do 5 dnů ode dne doručení výzvy kupujícího ke zjednání nápravy, jsou povinny zaplatit smluvní pokutu ve výši 500 Kč za každý den trvání závadného stavu až do zjednání nápravy. Žalované ve smlouvě mj. prohlásily, že součástí parc. [číslo] je kromě stavby [adresa] také stavba stodoly s přístavbou, která je zkolaudována, ale není zapsána v katastru nemovitostí. Žalované se ve smlouvě zavázaly do 31. 8. 2018 zajistit všechny podklady, které jsou pro zápis stavby do katastru nemovitostí potřebné, a zároveň zajistit geometrické zaměření pro zápis stavby do katastru nemovitostí. V téže lhůtě byly povinny zajistit i zápis stavby do katastru nemovitostí. Žalované zamlčely, že k verandě a části stodoly nemají příslušné listiny, v případě přístavby stodoly chybí stavební povolení. Ačkoliv žalované stále argumentovaly stavebním povolením a kolaudací bytu ve stodole, byt byl částečně uvnitř nepovolené stavby. Po uzavření kupní smlouvy žalované předložily žalobkyni geometrický plán, ve kterém nebyly zaměřeny stavby v souladu s reálným stavem, neboť chybělo zaměření přístavby stodoly stojící zčásti na cizím pozemku. Až v momentě, kdy žalobkyně rozporovala předložený geometrický plán, žalované připustily, že přístavba je černou stavbou na cizím pozemku. Žalované navrhly, že černá stavba by se měla zbourat, to nicméně žalobkyně odmítla s ohledem na její stavebnětechnický charakter kvůli tomu, aby tím nebyla narušena statika stodoly jako celku. Žalované nedoložily ani souhlas vlastníka sousedního pozemku, na kterém se černá stavba nachází. Žalobkyně byla dále žalovanými ujišťována, že jímka umístěná na dvoře slouží pro rodinný dům i pro byt, který se nachází ve stodole. Žalobkyně nicméně následně zjistila, že odpad z bytu není odváděn do řádně existující jímky na dvoře, jak bylo i žalovanými tvrzeno, nýbrž do jímky umístěné na sousedním pozemku parc. [číslo]. Tento odpad je tedy nelegální a není právního titulu k jeho užívání. Žalované přitom věděly, že užívání bytu je pro žalobkyni prioritou a bez možnosti řádného užívání bytu by žalobkyně neměla o předmětné nemovitosti zájem. Problém s jímkou na sousedním pozemku přitom žalobkyni zamlčely. Problém s jímkou se následně pokoušely přenést na žalobkyni. Žalobkyně po koupi nemovitosti dále zjistila na základě provedené sondáže, že pod stodolou je spodní voda, která musela být ve stodole vždy, a žalované o ní musely vědět a jednalo se tak z jejich strany o zatajovanou skutečnost. Jde-li vůbec o stav stodoly, oceněním realitní kanceláře ze dne 7. 1. 2018 bylo mj. konstatováno, že samostatně stojící stodola a garáž jsou v neudržovaném stavu a je doporučeno jejich odstranění. Žalované přitom tvrdily, že stodola včetně v ní nacházejícího se bytu jsou v bezvadném stavu. Žalované dopisem ze dne 15. 8. 2018 popřely zamlčení vad a vyzvaly žalobkyni k předložení plné moci k zápisu geometrického plánu do katastru nemovitostí s tím, že se budou podílet na odstranění černé stavby. Dopisem ze dne 23. 8. 2018 žalobkyně trvala na tom, že předmětné nemovitosti mají vady, které žalované zamlčely a byly vyzvány, aby do 5 dnů porušení svých povinností napravily. Dále byla mezi účastníky vedena korespondence, kdy žalované nevyvinuly dostatečnou aktivitu k tomu, aby závadný stav odstranily. Proto se žalobkyně domáhá žalované částky jakožto sjednané smluvní pokuty ve výši 500 Kč za období trvání závadného stavu od 17. 9. 2018 do 20. 8. 2021.

2. Žalované se k žalobě vyjádřily tak, že mezi účastníky skutečně došlo dne 10. 5. 2018 k uzavření kupní smlouvy, jejímž předmětem byly shora uvedené nemovitosti. Žalované se pak ve smlouvě zavázaly do 31. 8. 2018 zajistit všechny podklady potřebné pro zápis stodoly s přístavbou, tj. výminku, do katastru nemovitostí. V článku II/9 smlouvy se nehovoří o drobné přístavbě na východní části stodoly, která ani netvoří se stavbou stodoly funkční celek. Žalované přitom před uzavřením kupní smlouvy vyvinuly maximální úsilí k tomu, aby žalobkyně před uzavřením smlouvy měla k dispozici veškeré informace stran předmětných nemovitostí. Žalované též se žalobkyní spolupracovaly prostřednictvím realitní kanceláře, přes kterou prodej probíhal. Jelikož měla žalobkyně zájem na rychlém prodeji, bylo dohodnuto, že záležitosti spojené se stavbou stodoly a jejím zápisem do katastru nemovitostí budou vyřešeny až dodatečně po uzavření smlouvy. Žalobkyni byly ještě před uzavřením smlouvy předány všechny podklady, kterými žalované ve vztahu ke stavbě stodoly disponovaly. Až při zpracování geodetického zaměření bylo zjištěno, že do geometrického plánu není možné zahrnout drobnou stavbu na východní části stodoly, neboť je zčásti postavena na sousedním pozemku parc. [číslo] kdy tato stavba byla zřejmě realizována prarodiči žalovaných. Žalované pouze věděly, že jejich otec užíval část sousedního pozemku pro chov zvířat, umístění kompostu, apod. Bylo to zřejmě na základě ústní dohody, neboť vlastníci sousedního pozemku byli příbuznými předků žalovaných. Žalované se pokoušely dojednat koupi části sousedního pozemku, na které část stavby stojí, s původním i současným vlastníkem sousedního pozemku. Ti to ovšem odmítli. Žalované také navrhly, že přístavek nechají na své vlastní náklady zbourat včetně zajištění posudku, zda tím nebude narušena statika stodoly jako celku, což si žalované nemyslí. Tento návrh byl žalobkyní odmítnut, když odstranění přístavku by znamenalo narušení statiky stodoly. Žalované pak ohledně jímky nevěděly o jejím přesném umístění a rozměrech. Nevěděly, že jímka se nachází na cizím pozemku. Vzhledem k tomu, že byt byl řádně zkolaudován, neměly ani ponětí o těchto vadách. Nicméně z žalobkyní doložených důkazů nelze mít za to, že jímka se nachází na cizím pozemku. Ačkoliv žalované neměly možnost vidět stav jímky, nadále se angažovaly a i v tomto případě navrhly vlastníku sousedního pozemku odkup části pozemku, na kterém se jímka nachází. Jelikož se dohody nepodařilo dosáhnout, navrhly žalobkyni snížení kupní ceny o 70 000 Kč. Žalované navrhly i to, že nechají zbudovat novou jímku na své vlastní náklady, avšak žalobkyně jejich návrh odmítla. Ke spodní vodě ve stodole žalobkyně neprokazovala, že sondáž provedla a že žalované o této vadě musely vědět. Žalované se po celou dobu snažily konstruktivně řešit mezi účastníky nastalý spor, zatímco žalobkyně po celou dobu nějaké konstruktivní řešení odmítala. Žalobkyně tak od počátku jednala s cílem vymáhat po žalovaných smluvenou pokutu a nebyla motivována se s žalovanými dohodnout. Žalobou uplatněný nárok na zaplacení smluvní pokuty je tak v rozporu s dobrými mravy a trvání na splnění objektivně nemožných povinností je zjevným zneužitím práva, a proto nárok uplatněný žalobou neuznávají.

3. Ve věci bylo podle § 101 odst. 3 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.s.ř.“), jednáno v nepřítomnosti žalobkyně, která se soudu včas ani řádně neomluvila z jednání, když omluvu učinila telefonicky až po zahájení jednání bez doložení důvodů své nepřítomnosti. Soud ani nežádala o odročení nařízeného jednání.

4. Soud provedl důkazy listinami, které předložili účastníci k prokázání svých tvrzení, potřeba provedení jiných důkazů v řízení nevyšla najevo a po postupu dle § 132 o.s.ř. byl v řízení prokázán následující skutkový stav:

5. Žalobkyně je v katastru nemovitostí zapsána jako výlučný vlastník předmětných nemovitostí, kdy u pozemku parc. č. st. [anonymizováno] je zapsán nesoulad zobrazení obvodu budovy se skutečným stavem (prokázáno výpisy z katastru nemovitostí). Předmětné nemovitosti byly na žalobkyně převedeny na základě kupní smlouvy, kterou uzavřela s žalovanými jako prodávajícími dne 10. 5. 2018. V článku III/2 žalované prohlásily, že před žalobkyní nezatajují žádné vady převáděných nemovitostí. V článku III/9 žalované prohlásily, že součástí pozemku parc. č. st. [anonymizováno] je stavba [adresa] a dále stavba (stodola s přístavbou), která je zkolaudována a není zapsána v katastru nemovitostí. Prodávající zajistí do 31. 8. 2018 všechny podklady, které jsou potřebné pro zápis stavby (stodoly s přístavbou) do katastru nemovitostí a zároveň přesné výměry stavby [adresa] (geometrické zaměření), které jsou potřebné pro zápis přesné výměry stavby [adresa] do katastru nemovitostí, a v téže lhůtě zajistí zápis výše uvedeného do katastru nemovitostí. Pokud bude kupující zapsán jako vlastník nemovitostí, tak prodávajícího na jeho žádost zplnomocní k zajištění výše uvedeného. V článku VI/7 smlouvy je stanoveno, že pokud se jakákoliv prohlášení či ujištění prodávajícího uvedená v článku III. smlouvy ukážou anebo se stanou nepravdivými anebo prodávající poruší jakoukoliv svou povinnost uvedenou v článku III. smlouvy, a prodávající svou povinnost nenapraví ani do 5 dnů ode dne doručení výzvy od kupujícího ke zjednání nápravy, je kupující oprávněn požadovat po prodávajícím úhradu smluvní pokuty ve výši 500 Kč za každý započatý den trvání závadného stavu až do dne zjednání nápravy, anebo má kupující právo od smlouvy odstoupit (vše prokázáno kupní smlouvou ze dne 10. 5. 2018).

6. Na objednávku žalované 1) bylo pro účely dědického řízení po [jméno] [příjmení] provedeno ocenění předmětných nemovitostí, ve kterém je mj. uvedeno, že na pozemku se nachází samostatně stojící stodola a garáž, které jsou v neudržovaném stavu a je doporučeno jejich odstranění (prokázáno tržním oceněním č. 1/ 2018 ze dne 7. 1. 2018). [anonymizováno] [jméno] [příjmení] zpracoval geometrický plán za účelem zaměření stavby na pozemku parc. č. st. [anonymizováno], na kterém je zakreslena stavba nepřesahující na sousední pozemek (prokázáno geometrickým plánem [číslo] 2018 ze dne 4. 7. 2018). Z geometrického zaměření [jméno] [příjmení] se podává, že stavba stodoly celá stojí na pozemku parc. [číslo] nicméně ke stodole je připojen přístavek, který se zčásti ve výměře 15 m2 nachází na sousedním pozemku parc. [číslo]. Na témže sousedním pozemku se dále nachází i jímka (prokázáno geometrickým zaměřením [číslo] 2019).

7. Přípisem ze dne 15. 8. 2018 žalované prostřednictvím právní zástupkyně vyzvaly žalobkyni k předložení plné moci, aby mohlo dojít k zajištění povinnosti dle článku III/9 kupní smlouvy, přičemž žalované poukazovaly na to, že do shora uvedeného geometrického plánu nebylo možné zahrnout drobnou přístavbu stodoly (prokázáno přípisem ze dne 15. 8. 2018 včetně plných mocí). V odpovědi zaslané žalobkyní žalovaným byly uvedeny vady předmětných nemovitostí, které jsou specifikovány i v žalobě. Žalobkyně vyzvala žalované k předložení geometrického plánu odpovídajícímu skutečnosti s možností odkupu části sousedního pozemku, na kterém část přístavby stojí, její zbourání vyloučila (prokázáno přípisem žalobkyně včetně podacího lístku).

8. Žalobkyně dále žalovaným adresovala výzvu ke zjednání nápravy, ve které poukázala na mnohačetné porušení kupní smlouvy ze strany žalovaných a vyzvala je do 5 dnů od doručení výzvy k předložení geometrického plánu s přesným zaměřením staveb a k vyřešení problému s kanalizací (prokázáno výzvou ze dne 12. 9. 2018). Mezi účastníky řízení byla dále prostřednictvím jejich zástupců vedena komunikace ohledně vytýkaných vad a navrhovaných řešení. Žalované taktéž kontaktovaly vlastníky sousedního pozemku parc. [číslo] s popisem skutkového stavu a nabídkou odkoupení části jejich pozemku (prokázáno e-mailovou komunikací z období srpna až listopadu 2018 a února 2019, sdělením žalobkyně ze dne 24. 9. 2019 a výzvou ze dne 14. 2. 2020). E-mailová komunikace mezi žalobkyní a žalovanými za účasti realitní kanceláře byla vedena již před uzavřením kupní smlouvy, na základě které žalované předávaly žalobkyni informace ohledně předmětných nemovitostí včetně dalších organizačních záležitostí (prokázáno e-mailovou komunikací z období dubna a května 2018).

9. Žalobkyně postupně žalovaným adresovala několik předžalobních výzev, ve kterých poukazovala na nesplnění smluvních povinností, ke kterým se žalované zavázaly. Vzhledem k tomu, že žalované vady neodstranily ani po výzvě ke zjednání nápravy, vyzývala žalované k zaplacení smluvní pokuty (prokázáno předžalobními výzvami ze dne 1. 6. 2020, 4. 8. 2020 a 9. 5. 2021). Žalované reagovaly na výzvy uvedením možností, jak věc mimosoudně řešit včetně návrhu mediace ke komplexnímu řešení sporu (prokázáno odpovědí na výzvu ze dne 10. 8. 2020 a reakcí na výzvu ze dne 24. 5. 2021).

10. Soud zamítl návrhy žalobkyně na doplnění dokazování stavebním povolení ze dne 14. 9. 1982 a technickou zprávou ze dne 18. 7. 1982 pro jejich nadbytečnost, neboť tyto nemohou mít s ohledem na zjištěný skutkový stav dalšího významu pro právní posouzení věci.

11. Podle § 2048 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále jen„ o.z.“), ujednají-li strany pro případ porušení smluvené povinnosti smluvní pokutu v určité výši nebo způsob, jak se výše smluvní pokuty určí, může věřitel požadovat smluvní pokutu bez zřetele k tomu, zda mu porušením utvrzené povinnosti vznikla škoda. Smluvní pokuta může být ujednána i v jiném plnění než peněžitém.

12. Podle § 553 odst. 1, 2 o.z. o právní jednání nejde, nelze-li pro neurčitost nebo nesrozumitelnost zjistit jeho obsah ani výkladem. Byl-li projev vůle mezi stranami dodatečně vyjasněn, nepřihlíží se k jeho vadě a hledí se, jako by tu bylo právní jednání od počátku.

13. Podle § 556 odst. 1 o.z. co je vyjádřeno slovy nebo jinak, vyloží se podle úmyslu jednajícího, byl-li takový úmysl druhé straně znám, anebo musela-li o něm vědět. Nelze-li zjistit úmysl jednajícího, přisuzuje se projevu vůle význam, jaký by mu zpravidla přikládala osoba v postavení toho, jemuž je projev vůle určen.

14. Smluvní pokuta je institutem, jehož účelem je posílit postavení věřitele tím, že je předem dán najevo zvýšený zájem věřitele na splnění smluvní (či zákonné) povinnosti, neboť ujednání o smluvní pokutě zakládá povinnost dlužníka pro případ, že řádně a včas nesplní smlouvou či zákonem stanovenou povinnost. Sjednají-li si strany vztahu smluvní pokutu pro porušení povinnosti, je třeba, aby taková povinnost, k jejímuž nesplnění se smluvní pokuta váže, byla sjednána určitě. Vznik práva věřitele na zaplacení smluvní pokuty se totiž váže na porušení povinnosti, k níž se dlužník na základě smlouvy zavázal, a proto jednou z podmínek platnosti ujednání o smluvní pokutě je to, aby byla ve smlouvě určitým a srozumitelným způsobem vymezena povinnost, v důsledku jejíhož porušení má věřitel právo vůči dlužníku na zaplacení smluvní pokuty (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2010, sp. zn. 33 Cdo 2730/2008, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 3. 2012, sp. zn. 23 Cdo 4281/2011). Požadavek vymezení povinností zajištěných smluvní pokutou je naplněn nejen v případě, jsou-li zajišťované povinnosti výslovně jednotlivě individualizovány, nýbrž i v situaci, je-li smluvní pokuta sjednána pro případ porušení povinnosti, tvořících ucelený a identifikovatelný soubor, aniž by bylo případné porušení jednotlivých povinností ve smlouvě konkretizováno (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 22. 6. 2012, sp. zn. 32 Cdo 493/2011, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 6. 2015, sp. zn. 29 Cdo 1374/2012, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2017, sp. zn. 23 Cdo 3196/2016).

15. V projednávané věci bylo v kupní smlouvě mezi účastníky ujednáno, že pokud se jakákoliv prohlášení či ujištění prodávajícího uvedená v článku III. smlouvy ukážou anebo se stanou nepravdivými anebo prodávající poruší jakoukoliv svou povinnost uvedenou v článku III. smlouvy, a prodávající svou povinnost nenapraví ani do 5 dnů ode dne doručení výzvy od kupujícího ke zjednání nápravy, je kupující oprávněn požadovat po prodávajícím úhradu smluvní pokuty ve výši 500 Kč za každý započatý den trvání závadného stavu až do dne zjednání nápravy, anebo má kupující právo od smlouvy odstoupit. Za tohoto stavu tak byla smluvní pokuta smluvena dostatečně určitě v tom směru, že dopadá na všechny povinnosti, ke kterým se smluvní strany kupní smlouvy navzájem zavázaly v článku III. této smlouvy, a proto lze smluvní pokutou sankcionovat porušení každé z povinností v této části smlouvy uvedených, když tyto povinnosti ve vztahu k ujednání o smluvní pokutě tvoří ucelený a identifikovaný soubor (viz judikaturní závěry výše). Nicméně, jak je uvedeno shora, je dále třeba, aby určitě byla sjednána i každá jednotlivá povinnost, tj. co přesně je smluvní strana povinna dle smlouvy vykonat, na jejíž porušení se vznik práva na smluvní pokutu váže.

16. Jde-li o povinnost„ zajistit do 31. 8. 2018 všechny podklady, které jsou potřebné pro zápis stavby (stodoly s přístavbou) do katastru nemovitostí a výměry stavby [adresa] (geometrické zaměření), které jsou potřebné pro zápis přesné výměry stavby [adresa] do katastru nemovitostí, a v téže lhůtě zajistit zápis výše uvedeného do katastru nemovitostí“, pak tato povinnost není mezi účastníky sjednána dostatečně určitě. Již užití termínu„ zajistit“ s sebou přináší pochybnosti o tom, jaké konkrétní jednání měly žalované učinit, aby dostály své povinnosti. Termínem„ zajistit“ lze totiž rozumět vícero činností (např. do dne 31. 8. 2018 objednat zpracování geometrického plánu, popř. do 31. 8. 2018 podklady již předložit žalobkyni, apod.). Nelze pak ani pominout, že dostatečně určitě není stanovena ani dokumentace označená jako„ všechny potřebné podklady pro zápis“, k níž se povinnost žalovaných vztahovala. Bylo-li ve smlouvě užito výrazu„ všechny podklady potřebné pro zápis stavby do katastru nemovitostí“, pak tyto podklady nejsou nijak blíže specifikovány, jelikož z takového ujednání není patrné, o jaké konkrétní dokumenty se má jednat. Bylo třeba, aby podklady, na které žalobkyně ve smlouvě poukazovala, byly ve smlouvě konkrétně a jednotlivě specifikovány, popř. aby bylo v ujednání stran alespoň odkázáno na ustanovení § 30 odst. 1 zákona č. 256/2013 Sb., o katastru nemovitostí, které stanoví výčet dokumentů, které musí být k zápisu údajů o nové budově předloženy. Pakliže dokumentace, kterou měly žalobkyně„ zajistit“, není specifikována a je stanovena pouze takto obecně, není možné určit, v případě nedodání jakých konkrétních dokumentů vznikne žalobkyni právo požadovat smluvní pokutu. Jen nad rámec uvedeného lze dodat, že bylo-li sjednáno, že žalované jsou do 31. 8. 2018„ zajistit“ zápis do katastru nemovitostí, opět není patrno, co je tím přesně myšleno (zda podat návrh na zápis údajů, popř. aby byl do stanoveného data zápis již proveden). Nebylo pak ani případně v možnostech žalovaných, aby byl do 31. 8. 2018 zápis údajů skutečně proveden, neboť rozhodování o ne/provedení zápisu je pravomocí katastrálního úřadu, který není povinen vyhovět návrhu účastníků katastrálního řízení. Jde-li tedy o povinnost žalovaných stanovenou v článku III/9 smlouvy, smluvní ujednání v tomto bodě je neurčité, neboť nelze zjistit, jaký obsah povinností žalovaných jím měl být vlastně vyjádřen. Ačkoliv je totiž vyjádření projevu vůle v tomto bodě smlouvy po jazykové stránce srozumitelné, věcný obsah právního úkonu je nejednoznačný a tím i neurčitý (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 8. 2010, sp. zn. 33 Cdo 2730/2008), přičemž tento nedostatek nelze odstranit ani výkladem ve smyslu ustanovení § 556 odst. 1 o.z. Váže-li se tak ujednání o smluvní pokutě na porušení článku III/9 kupní smlouvy, pak k ujednání o smluvní pokutě není možné přihlédnout, neboť ve smlouvě není specifikována povinnost, kterou měly žalované porušit.

17. Jde-li o žalobkyní tvrzené vady předmětných nemovitostí a z nich plynoucí nárok na zaplacení smluvní pokuty, povinnost zaplatit smluvní pokutu se váže nikoliv pouze na existenci vad převáděných nemovitostí, ale na skutečnost, že žalované jako prodávající tyto vady zatajily (srovnej článek III/2 kupní smlouvy). Je třeba doplnit, že ke vzniku práva žalobkyně na zaplacení smluvní pokuty dále musí přistoupit skutečnost, že žalobkyně žalované vyzvala ke zjednání nápravy, přičemž žalované povinnost nesplnily ani do 5 dnů od doručení takové výzvy, přičemž smluvní pokutu lze požadovat až do odstranění závadného stavu. Jelikož je smluvní pokuta vázána na tyto dvě podmínky, tj. 1. zatajení vad a 2. nezjednání nápravy přes výzvu žalobkyně, pak je ujednání o smluvní pokutě pro porušení této povinnosti (zatajení vad) nesrozumitelné, neboť v případě zatajily-li by žalované vady převáděných nemovitostí, tuto skutečnost již z povahy věci nelze žádným způsobem napravit, neboť zatajení vad se váže pouze k okamžiku uzavření smlouvy. Jelikož je pak vznik práva na zaplacení smluvní pokuty vázán až na okamžik nesplnění povinnosti zjednat k zaslané výzvě nápravu, je ujednání o smluvní pokutě vážící se k porušení tohoto prohlášení jednáním nesrozumitelným, a tedy zdánlivým (srovnej § 553 odst. 1 o.z.). Žalobkyně by se samozřejmě nadále mohla případně domáhat práv z vadného plnění vyplývajících z kupní smlouvy, nicméně by se jednalo o zcela samostatný nárok, který nelze zaměňovat s nárokem na zaplacení smluvní pokuty, který byl uplatněn v projednávané věci. Soud jen závěrem podotýká, že i pokud by ujednání o smluvní pokutě nemělo v tomto odstavci uvedené nedostatky, žalobkyně předloženými důkazy dosud neprokázala existenci těchto vad předmětných nemovitostí, tj. jímka na sousedním pozemku a spodní voda ve stodole, přičemž soud nemohl nepřítomné žalobkyni případně poskytnout poučení ve smyslu § 118a odst. 3 o.s.ř. k prokázání skutečností, že předmětné nemovitosti jsou zatíženy těmito vadami a žalované o těchto vadách věděly či musely vědět a zatajily je. Nutno dodat, že poučení dle shora citovaného ustanovení o.s.ř. se poskytuje pouze účastníku (jeho zmocněnci či zástupci), který je přítomen u jednání, při jiném úkonu soud takové poučení neposkytuje a je nepřípustné jednání odročit jen proto, aby mohlo být takové poučení poskytnuto účastníku, který se k jednání nedostavil a nepožádal o odročení jednání z důležitého důvodu (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 24. 3. 2010 sp. zn. 21 Cdo 4314/2008). Je-li jednáno v souladu s ustanovením § 101 odst. 3 o.s.ř. v nepřítomnosti účastníka (jeho zmocněnce či zástupce), je to účastník, jenž svou nepřítomností u soudu způsobil, že se mu příslušného poučení nedostalo (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 9. 2006 sp. zn. 29 Odo 832/2006).

18. Soud proto vzhledem ke všemu dosud uvedenému žalobu posoudil za nedůvodnou a v celém rozsahu ji zamítl.

19. Výrok o nákladech řízení je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř. Žalované byly v řízení plně úspěšné a náleží jim plná náhrada účelně vynaložených nákladů řízení. Konkrétně mají žalované nárok na náhradu částky: -) Advokát žalobkyně učinil v řízení celkem šest úkonů (tři úkony za každou z žalovaných) právní služby: příprava a převzetí zastoupení (§ 11 odst. 1 písm. a/ vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu), písemné podání ve věci samé ze dne 10. 3. 2022 (§ 11 odst. 1 písm. d/ adv. tarifu), účast při jednání soudu dne 13. 5. 2022 (§ 11 odst. 1 písm. g/ vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu). o) Mimosmluvní odměna za šest úkonů právní služby činí 6 x 8 368 Kč (§ 8 odst. 1 a § 7 bod 6. ve spojení s § 12 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu) o) Paušální náhrada hotových výdajů advokáta činí 3 x 300 Kč (§ 13 odst. 4 vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu), -) 929,23 Kč - náhrada za jízdu osobním automobilem tov. zn. Audi, [registrační značka], při cestě Praha - Kutná Hora a zpět (jednání před soudem dne 13. 5. 2022) o celkové vzdálenosti 140 Km, při ceně 36,10 Kč za litr pohonných hmot a náhrady 4,70 Kč za kilometr dle vyhlášky č. 511/2021 Sb., -) 600 Kč - náhrada za promeškaný čas advokáta strávený na cestě do místa úkonu podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 vyhl. č. 177/1996 Sb., adv. tarifu, -) 10 858,68 Kč - náhrada za 21 % daň z přidané hodnoty z výše uvedených položek podle § 137 odst. 3 o.s.ř. Celkem tak mají žalované nárok na náhradu nákladů řízení ve výši 63 495,91 Kč, a to k rukám zástupkyně žalovaných ve standardní třídenní lhůtě k plnění s počátkem běhu od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1, § 160 odst. 1 o.s.ř.).

Poučení