5 C 93/2024 - 177

Rubrum

Okresní soud v Kutné Hoře rozhodl samosoudcem Mgr. Michalem Pomichálkem ve věci žalobce: [Jméno žalobce], narozený [Datum narození žalobce] JUDr. Zdeňkem Jankovským sídlem Karlovo náměstí 292/15, 120 00 Praha proti žalované: [Jméno žalované]., IČO [IČO žalované] sídlem [Adresa žalované] zastoupená advokátem JUDr. Janem Urbanem sídlem Poštovní 607/9, 286 01 Čáslav o zrušení smlouvy podle § 1793 o. z. takto:

Výrok

I. Žaloba, kterou se žalobce domáhal zrušení „Kupní smlouvy na nemovitosti se smlouvou o zřízení služebnosti“ uzavřené účastníky dne 27. 2. 2023, se zamítá.

II. Žaloba, kterou se žalobce namísto zrušení kupní smlouvy ze dne 27. 2. 2023 domáhal zaplacení částky 4 500 000 Kč, se zamítá.

III. Žalobce je povinen zaplatit žalované náhradu nákladů řízení v částce 174 625,41 Kč k rukám zástupce žalované advokáta JUDr. Jana Urbana, a to do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit České republice - Okresnímu soudu v Kutné Hoře náklady státu ve výši specifikované v samostatném usnesení, a to do tří dnů od právní moci takového usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou soudu dne 26. 2. 2024 domáhal zrušení kupní smlouvy uzavřené dne 27. 2. 2023 mezi účastníky, alternativně by se žalobce spokojil se zaplacením částky 4 500 000 Kč. Žalobu odůvodnil tím, že dne 27. 2. 2023 byla mezi účastníky uzavřena kupní smlouva, na jejímž základě se žalobce zavázal převést na žalovanou vlastnické právo k pozemku parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, pozemku parc. č. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p. a č.e., a ke spoluvlastnickým podílům o velikosti k pozemku parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, pozemku parc. č. [Anonymizováno], ostatní plocha, a pozemku parc. č. st. [Anonymizováno], zastavěná plocha a nádvoří, všem zapsaným u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro obec a katastrální území [adresa] (dále též „předmětné nemovitosti“). Ujednaná kupní cena uvedená v písemném vyhotovení smlouvy činila 3 000 000 Kč, ačkoliv při uzavírání smlouvy bylo oběma smluvním stranám zřejmé, že skutečná hodnota předmětných nemovitostí je podstatně vyšší. Proto bylo mezi účastníky ujednáno, že žalobce za předmětné nemovitosti obdrží celkovou částku 6 000 000 Kč, kdy mu měla být zbylá část žalovanou zpětně doplacena. Hodnota předmětných nemovitostí přitom činila 7 500 000 Kč. Vzájemná hodnota sjednané kupní ceny a předmětných nemovitostí je tedy v hrubém nepoměru, přičemž sama žalovaná, vědoma si podstatně vyšší hodnoty předmětných nemovitostí, věděla, že neúměrně nízká sjednaná kupní cena bude v neprospěch žalobce. Stejné povědomí žalobce o vyšší hodnotě předmětných nemovitostí ani v souvislosti s jeho podpisem na smlouvě nedovozuje souhlas žalobce s tímto neúměrným zkrácením. Žalobce smlouvu podepsal s výhradou o kupní ceně a souhlas s jejím snížením na celkovou částku 3 000 000 Kč dán nebyl. Z uvedeného žalobce dovozoval důvodnost podané žaloby s tím, že smlouva má být zrušena, případně má být žalované uložena povinnost k zaplacení částky 4 500 000 Kč.

2. Žalovaná považovala žalobu za nedůvodnou, neboť vzhledem k zastoupení žalobce kvalifikovanými osobami pohybujícími se v prostředí realit v době kontraktačního procesu si musel být žalobce vědom toho, že předmětné nemovitosti mohou mít vyšší hodnotu než nakonec ujednaných 3 000 000 Kč, přičemž žalobce uzavřením kupní smlouvy s uvedenou částkou souhlasil. Skutečná hodnota předmětných nemovitostí se přitom pohybovala v rozmezí 3 500 000 Kč až 4 500 000 Kč, a tudíž nepoměr ujednané a skutečné ceny nezakládá právo z neúměrného zkrácení, neboť žalobce obdržel plnění převyšující 55 % z hodnoty plnění, které poskytl. Nadto nebylo možné odhlédnout od stavu předmětných nemovitostí a investice, které byla žalovaná v mezidobí na nemovitosti nucena vynaložit.

3. Z provedeného dokazování soud zjistil následující skutečnosti:

4. Jediným statutárním orgánem a zároveň společníkem žalované je [jméno FO], narozená [datum] (prokázáno výpisem z obchodního rejstříku). Právě jí byl [tituly před jménem] [jméno FO] adresován dopis ze dne 8. 6. 2022, kterým shrnul dosavadní spolupráci žalobce a žalované, přičemž mezi jeho synem (žalobcem) a [jméno FO] (synem pí. [jméno FO]) měla být domluva na prodeji části areálu v [adresa]. Dále upozornil na to, že žalobce je drogově závislou osobou, a vznesl proto požadavek, aby všechna jednání týkající se prodeje části tohoto areálu byla před jejich podpisem ze strany žalobce odsouhlasena některým z jeho rodičů (prokázáno dopisem ze dne 8. 6. 2022).

5. Dne 21. 12. 2022 [Jméno žalobce] sdělila e-mailem zástupci žalobce, že přibližně před měsícem a půl vstoupila do jednání vedených mezi otcem žalobce a [jméno FO], který nejedná zcela „čistě“. Upozornila, že žalobce nemá na prodej nemovitostí schopnosti. Zároveň zástupci žalobce přeposlala e-mailovou komunikace vedenou mezi otcem žalobce a [adresa] z června 2022, ve které otec žalobce opakovaně setrvával na tom, že k uzavření smlouvy nedojde, nebude-li vyřešeno splácení zbývající částky 3 000 000 Kč do celkové hodnoty nemovitostí ve výši 6 000 000 Kč (prokázáno e-mailem ze dne 21. 12. 2022).

6. Dne 10. 1. 2023 žalobce udělil [Jméno žalobce] plnou moc, aby jej zastupovala při všech právních jednáních týkajících se nemovitých věcí v jeho výlučném vlastnictví, a to konkrétně pozemků parc. č. st. [Anonymizováno] parc. č. st. [Anonymizováno], parc. č. [Anonymizováno], parc. [Anonymizováno] a parc. č. [Anonymizováno] v obci a katastrálním území [adresa]. Plná moc směřovala zejména k jednání směřujícímu k převodu nemovitých věcí na žalovanou a k jejich zatížení věcnými právy či rozdělení pozemků s tím spojeným (prokázáno plnou mocí ze dne 10. 1. 2023).

7. Z e-mailové komunikace mezi [adresa] a zástupcem žalobce (kdy kopie byly zasílány i [Jméno žalobce]) z ledna a února 2023 vyplývá, že zástupce žalobce navrhoval v rámci jednání o podobě kupní smlouvy její změnu tak, aby byla reflektována nově sjednaná kupní cena ve výši 6 000 000 Kč namísto původních 3 000 000 Kč s tím, že část kupní ceny by byla zaplacena do čtyř let od zápisu vlastnického práva. [adresa] požadoval podobu kupní smlouvy dle návrhu zpracovaného zástupcem žalované. Ze strany zástupce žalobce byly činěny stále dotazy, jak bude případně dále vypořádána zbývající část kupní ceny ve výši 3 000 000 Kč, resp. co brání tomu, aby byla sjednána cena ve výši 6 000 000 Kč s tím, že zaplacení zbývající části kupní ceny bude vázáno na splnění účastníky ujednané podmínky - nejprve dojde k rekonstrukci ubytovny ve vlastnictví žalobce (prokázáno e-mailovou komunikací z období od 30. 1. 2023 do 17. 2. 2023). 8. [jméno FO] žalovanou a žalobcem zastoupeným [Jméno žalobce] byla dne 27. 2. 2023 uzavřena smlouva, jejímž předmětem byly pozemek parc. č. st. [Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba bez č.p. a č.e., který vznikl rozdělením původního pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, geometrickým plánem č. [hodnota]-[Anonymizováno] ze dne 22. 4. 2022 zpracovaným společností [právnická osoba], IČO [IČO]; dále pozemek parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, který vznikl rozdělením původního pozemku parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, geometrickým plánem č. [hodnota][Anonymizováno] ze dne 22. 4. 2022 zpracovaným společností [právnická osoba], IČO [IČO]; a spoluvlastnický podíl o velikosti na pozemku parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, pozemku parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, a pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, všechny zapsané u [právnická osoba] pro [Anonymizováno] kraj, Katastrální pracoviště [adresa], pro obec a katastrální území [adresa]. Žalobce se zavázal převést vlastnické právo k předmětným nemovitostem na žalovanou, která se zavázala tyto přijmout do svého vlastnictví s tím, že část kupní ceny ve výši 2 800 000 Kč byla uhrazena již před podpisem této smlouvy a část kupní ceny ve výši 200 000 Kč bude uhrazena prostřednictvím advokátní úschovy do 10 dnů ode dne uzavření smlouvy. Zároveň došlo ke zřízení služebnosti cesty přes pozemky pozemku parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, pozemku parc. č. [Anonymizováno] ostatní plocha, a pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] zastavěná plocha a nádvoří, a to ve prospěch pozemku parc. č. st. [Anonymizováno] plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba č.p. [Anonymizováno]. Shora uvedený geometrický plán byl přílohou smlouvy a schválen byl dne 21. 10. 2022 Městským úřadem [adresa]. V evidenci katastru nemovitostí došlo k vkladům vlastnického práva k jednotlivým (i nově rozděleným) pozemkům dle uzavřené smlouvy (prokázáno smlouvou ze dne 27. 2. 2023, geometrickým plánem, sdělením [právnická osoba] [adresa] a výpisy z katastru nemovitostí).

9. Znaleckým posudkem [právnická osoba], č. [č. účtu] ze dne 25. 11. 2024 a výslechem znalkyně [tituly před jménem] [jméno FO] soud zjistil obvyklou cenu předmětných nemovitostí ke dni 27. 2. 2023. Znalkyně po místním šetření popsala stav oceňovaných nemovitostí a tyto pak porovnala se vzorkem tří obdobných nemovitostí, které byly v období od července 2022 do července 2024 prodány. Jelikož stanovovala cenu obvyklou, nebylo možno přihlédnout k případným cenovým nabídkám, nýbrž toliko k cenám za skutečně realizované prodeje. Jelikož jsou komerční nemovitosti málo obchodované, byla nucena vycházet právě i z prodejů uskutečněných v jiných letech a rozšířit lokalitu i na sousední Kolínsko. Nicméně porovnávané nemovitosti byly dostatečným kvalitativním i kvantitativním vzorkem pro určení ceny obvyklé. Aby pak cena uskutečněných prodejů porovnávaných nemovitostí odpovídala co nejblíže nemovitostem oceňovaným v tomto řízení, zjištěné ceny realizovaných prodejů upravila za použití ve znaleckém posudku uvedených koeficientů, ve kterých zohlednila časové hledisko (datum prodeje), lokalitu, typ nemovitostí a druh pozemků, výměru pozemků a další skutečnosti mající dle znalce význam na použití koeficientu. Za použití na základě těchto koeficientů upravených jednotkových cen určila jejich průměrem obvyklou cenu oceňovaných předmětných nemovitostí, která ke dni 27. 2. 2023 činila 4 600 000 Kč. Konečně znalkyně doplnila, že ačkoliv jsou některé z oceňovaných nemovitostí zatíženy věcným břemenem, tato skutečnost se s ohledem na konkrétní okolnosti nikterak negativně nedotýká hodnoty těchto pozemků. Věcná břemena na zatížených nemovitostech jsou totiž sjednána ve prospěch spoluvlastníků těchto nemovitostí, kteří mají přístup na pozemky zajištěn právě z titulu jejich (spolu)vlastnického práva.

10. Žalobce pak dne 19. 2. 2024 žalovanou upozornil na důvody neúměrného zkrácení vyplývajícího z uzavřené smlouvy s argumentací později převzatou do žaloby a vyzval žalovanou k uzavření změny smlouvy týkající se sjednané kupní ceny, a to 6 000 000 Kč, která bude uhrazena v přiměřených splátkách. Pokud by žalovaná na návrh do 23. 2. 2024 neakceptovala, žalobce upozornil na domáhání se svých práv soudní cestou (prokázáno dopisem ze dne 19. 2. 2024 včetně doručenky datové zprávy).

11. Z výpisů z živnostenského rejstříku soud nezjistil žádné další podstatné skutečnosti.

12. Z odhadu tržní hodnoty nemovité věci č. [hodnota] [tituly před jménem] [jméno FO] a odborného posudku č. [Anonymizováno] [tituly před jménem] [jméno FO] soud taktéž nezjistil žádné rozhodující skutečnosti, neboť oba posudky stanovily hodnotu předmětných nemovitostí ke dni jejich zpracování (leden 2024, resp. duben 2024), přičemž odhadem [tituly před jménem] [jméno FO] [Anonymizováno] nebyla zjištěna ani cena obvyklá, nýbrž tržní hodnota předmětných nemovitostí.

13. Po postupu dle § 132 zákona č. 99/1963 Sb., občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) soud na základě shora zjištěných skutečností učinil závěry o skutkovém stavu, že minimálně od léta 2022 byla mezi žalobcem a žalovanou, resp. [adresa] vedena jednání o odkupu některých pozemků v areálu v [adresa]. Již tehdy byl otcem žalobce vznesen požadavek, aby jednání učiněná žalobcem byla podrobena kontrole ze strany některého z rodičů žalobce, přičemž komunikaci zprvu za žalobce vedl jeho otec, který trval na kupní ceně za předmětné nemovitosti ve výši 6 000 000 Kč. Později za žalobce jednala jeho matka, které i v lednu 2023 žalobce udělil plnou moc k zastupování ohledně dojednávaného prodeje předmětných nemovitostí. [jméno FO] a žalobcem, resp. jeho právním zástupcem (kopie e-mailové komunikace byly zasílány i matce žalobce, která jej tehdy již zastupovala), jednání o uzavření kupní smlouvy vrcholila v lednu a únoru 2023, kdy ze strany žalobce opakovaně padaly dotazy, jak bude doplacena, popř. jakým způsobem bude vypořádána zbývající část kupní ceny ve výši 3 000 000 Kč převyšující v návrhu smlouvy uvedených 3 000 000 Kč. Z komunikace mezi účastníky vyplývalo, že [adresa] (žalovaná) i žalobce (a osoby za něj jednající) kalkulovali s tím, že hodnota předmětných nemovitostí ve skutečnosti činí přibližně 6 000 000 Kč. Nicméně z provedeného znaleckého posudku, vůči jehož závěrům soud neměl výhrad, bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětných nemovitostí v tu dobu činila 4 600 000 Kč. Dne 27. 2. 2023 jednání mezi účastníky skončila uzavřením smlouvy, na jejímž základě se žalobce zavázal vlastnické právo k předmětným nemovitostem převést na žalovanou, za což se žalovaná zavázala zaplatit částku 3 000 000 Kč, tedy částku o 1 600 000 Kč nižší, než v době uzavření smlouvy činila jejich obvyklá cena. Z obsahu uzavřené smlouvy dále nevyplývalo, že by měla žalovaná nad rámec uvedené povinnosti k zaplacení 3 000 000 Kč splnit další povinnosti týkající se převodu vlastnického práva.

14. Soud zamítl návrhy žalobce na doplnění dokazování výslechy svědků [Jméno žalobce] a [tituly před jménem] [jméno FO] a výslechy účastníků pro jejich nadbytečnost, neboť tyto měly prokazovat skutečnosti, které soud zjistil již ze shora provedených důkazů. K návrhu na výslech svědkyně [tituly před jménem] [jméno FO] [Anonymizováno], žalobce neuvedl, ke kterým skutečnostem by měla být uvedená svědkyně slyšena. Soud k tomu přitom doplňuje, že předmětem svědecké výpovědi nemůže být hodnocení v řízení provedených jiných důkazů (včetně listin a znaleckých posudků).

15. Podle § 1793 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o.z.“), zaváží-li se strany k vzájemnému plnění a je-li plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana, může zkrácená strana požadovat zrušení smlouvy a navrácení všeho do původního stavu, ledaže jí druhá strana doplní, oč byla zkrácena, se zřetelem k ceně obvyklé v době a místě uzavření smlouvy. To neplatí, pokud se nepoměr vzájemných plnění zakládá na skutečnosti, o které druhá strana nevěděla ani vědět nemusela.

16. Podle § 1794 odst. 2 o.z. právo podle § 1793 nevzniká ani tehdy, vzdala-li se jej zkrácená strana výslovně a prohlásila-li, že plnění přijímá za mimořádnou cenu ze zvláštní obliby, anebo souhlasila-li s neúměrnou cenou, ač jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa.

17. Podle § 1795 o.z. právo podle § 1793 zaniká, není-li uplatněno do jednoho roku od uzavření smlouvy.

18. Předchozí právní úpravy neobsahovaly ustanovení o neúměrném zkrácení (laesio enormis), přičemž soudní praxe i odmítala vytvořit pravidlo o neúměrném zkrácení judikaturně a naopak se vyslovovala, že nepoměr mezi hodnotou plnění a protiplnění nemůže mít sám o sobě za důsledek neplatnost smlouvy. Teprve pokud se k tomuto nepoměru připojily další významné skutečnosti zakládající rozpor s dobrými mravy, bylo lze shledat neplatnost právního úkonu. Ačkoliv dosavadní judikatura zůstává nedotčena v tom směru, že samotná výše plnění nemůže sama o sobě založit rozpor s dobrými mravy, je s účinností od 1. 1. 2014 překonána samotným zněním zákona (srovnej § 1793 o.z.) tak, že hrubý nepoměr mezi hodnotou plnění a protiplnění již i sám o sobě může vést k soudnímu zásahu do uzavřené smlouvy. Právní úprava neúměrného zkrácení je tak založena na jediném čistě objektivním kritériu, jímž je hrubý nepoměr vzájemných plnění. Účelem ustanovení o neúměrném zkrácení je ochrana poruchy ekvivalence zakládající restituční nárok zkrácené strany.

19. Nejvyšší soud pak vzhledem k v minulosti dosud nejudikované úpravě neúměrného zkrácení v rozsudku ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021, vyložil, že „[p]odstatou neúměrného zkrácení dle § 1793 o. z. je možnost požadovat (i) zrušení smlouvy a (ii) navrácení všeho do původního stavu, pokud se - při porovnání obvyklé ceny vzájemně poskytnutých plnění - ukáže býti plnění jedné ze stran v hrubém nepoměru k tomu, co poskytla druhá strana a pokud jí druhá strana nedoplní, oč byla zkrácena. Pro aplikování neúměrného zkrácení není třeba zneužití tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti nebo lehkomyslnosti, jako je tomu u institutu lichvy (subjektivní prvek). Rozhodující je pouze skutečnost, že plnění je v hrubém nepoměru vzhledem k protiplnění (objektivní prvek). Slouží k ochraně smluvní strany, která je fakticky slabší v důsledku nedostatku informací, ale k jeho aplikaci není třeba, aby strana, která se ochrany domáhá, byla za slabší smluvní stranu uznána. Jeho užití bude namístě nikoliv ve všech případech, kdy se ukáže, že strany ujednaly vzájemná plnění v nepřiměřené výši, ale pouze v případech jejich hrubého nepoměru. Nejedná se totiž o nástroj pro zajištění rovnováhy vzájemných plnění u jakékoliv disbalance, ale jeho smyslem je postihovat pouze extrémní odchylky. Je to proto, že tento institut představuje zásah do právní (smluvní) jistoty stran, tudíž je třeba k němu přistupovat velmi zdrženlivě. Co se míní hrubým nepoměrem (mezi plněním a protiplněním) právní úprava nestanoví. Převážná část doktríny - zejména s přihlédnutím k zahraničním úpravám, za základní východisko považuje hranici jedné poloviny, od níž se soudy odchýlí pouze, budou-li pro to zvláštní důvody, které budou v odůvodnění soudního rozhodnutí zvlášť popsány. Zdůrazňuje se přitom, že použití uvedeného institutu bude namístě pouze tehdy, pokud jeho účel převáží nad zásadou závaznosti smluv (pacta sunt servanda), která požívá ústavní ochrany (srov. např. PETROV, Jan. § 1793 [Neúměrné zkrácení]. In: HULMÁK, Milan a kol. Občanský zákoník V. Závazkové právo. Obecná část (§ 1721-2054). 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 314.; PIHERA V. Laesio enormis, in Obchodněprávní revue 11/2011; JANOUŠEK M. Návrat Laesio enormis do občanského práva, in Právní rozhledy 5/2014; ZIMA P. K pokusu o uzákonění institutu laesio enormis, in Právní rozhledy 9/2012; DRACHOVSKÝ O. Neúměrné zkrácení a jeho působení v právu obchodních korporací, in Obchodněprávní revue 4/2020). Nejvyšší soud má za to, že v poměrech současné právní úpravy, která žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55%), od níž se soud odchýlí pouze, budou-li pro to zvláštní důvody. Při porovnání vzájemných plnění (test disparity) se vychází z obvyklé ceny v daném místě a čase (§ 492 o. z.). Jde primárně o porovnání poměru obvyklé ceny plnění a protiplnění, ale hrát roli mohou i další okolnosti. Není totiž vyloučeno, aby v konkrétním případě soud hrubý nepoměr shledal i tam, kde poměr vzájemných plnění bude uvedené rozpětí přesahovat, půjde však o výjimečné situace, kdy by odmítnutí nároku zkráceného znamenalo přílišnou tvrdost nebo pokud i poměr přesahující polovinu vzájemných plnění (resp. uvedené rozpětí) bude v konkrétním případě shledán odporujícím zásadám spravedlnosti. Nemá-li dojít k nepřípustnému ohrožení právní jistoty stran smlouvy, mělo by být dotyčné ustanovení vykládáno restriktivně s důsledkem, že v pochybnostech by se měl soud přiklonit k závěru, že o neúměrné zkrácení nejde. Tuto restrikci je proto třeba vztáhnout i na další posuzované okolnosti. Z povahy kritéria pro posouzení neúměrného zkrácení je zřejmé, že hrát roli mohou pouze okolnosti týkající se ve smlouvě sjednaného poměru výše plnění v daném místě a čase. Důkazní břemeno je na straně toho, kdo zkrácení tvrdí.“ 20. Zákon nicméně pamatuje na případy, kdy o neúměrné zkrácení nepůjde, ačkoliv bude naplněn vzájemný hrubý nepoměr plnění a protiplnění (tj. jediný prvek neúměrného zkrácení). Jednou z výluk z ustanovení § 1793 o.z. jsou i situace nastíněné v ustanovení § 1794 odst. 2 o.z., kdy zkrácená strana souhlasila s neúměrnou cenou, ačkoliv jí skutečná cena plnění byla nebo musela být známa. „Vyžaduje se, aby zkrácená strana skutečnou cenu opravdu znala; samotné její prohlášení není rozhodující; důkazní břemeno, že zkrácená strana znala skutečnou cenu, nese strana zkracující (srov. rozhodnutí rakouského OGH 3 Ob 520/94). Jako liberalizaci oproti OZO připouští ObčZ výjimku z neúměrného zkrácení i v případě, kdy zkrácená strana skutečnou (obvyklou) cenu plnění sice neznala, ale znát ji musela. Tím se má na mysli případ, kdy k okamžiku uzavírání smlouvy byly patrné skutečnosti, které zpochybňovaly úměrnost sjednané ceny, a zkrácená strana si přesto počínala (subjektivně) nedbale tím, že ani přes uvedené skutečnosti úměrnost ceny dostatečně neprověřila. Výrazem ‚souhlasil‘ se nerozumí výslovné uvedení souhlasu; tento souhlas může být dán i bez smluvní formule ‚souhlasím s neúměrnou cenou‘. Postačí prokázat, že strana smlouvu uzavřela, ač znala jak konkrétní cenu, tak i skutečnou (obvyklou) cenu plnění. … Jestliže však zkrácený vědomě uzavřel ztrátový obchod, není jeho nárok dle § 1793 odst. 1 vyloučen, jestliže se následně zjistí, že odchylka od obvyklé ceny je podstatně větší než očekávaná (srov. rozhodnutí rakouského OGH 1 Ob 161/01k)“ (srovnej Hulmák, M. a kol.: Občanský zákoník V. Závazkové právo. Zvláštní část [§ 1721–2054]. Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2014, s. 329-332).

21. Ze znění citovaného ustanovení § 1795 o.z. konečně vyplývá, že tam uvedenou lhůtu je třeba vykládat jako lhůtu hmotněprávní, pro kterou se neuplatní účinky zachování lhůty odevzdáním podání k doručení (srovnej § 57 odst. 3 o.s.ř.), a proto musí žaloba z neúměrného zkrácení nejpozději za rok od uzavření smlouvy dojít k soudu. Propadnutím lhůty právo z neúměrného zkrácení zaniká. Naproti tomu není podstatné, kdy je příslušný návrh doručen zkracující straně, jehož doručení nemá účinky ve smyslu § 41 odst. 3 o.s.ř.

22. Soud v nyní projednávané věci předně konstatuje, že lhůta ve smyslu § 1795 o.z. byla zachována, a proto se mohl naplněním důvodů pro případnou aplikaci ustanovení § 1793 o.z. blíže zabývat. Na základě shora učiněných zjištění dospěl k závěru, že kupní smlouvou ze dne 27. 2. 2023 nemohlo dojít k neúměrnému zkrácení žalobce. Ačkoliv je třeba žalobci přisvědčit v tom, že vzájemná plnění účastníků jsou nepřiměřená a je založen nepoměr v neprospěch žalobce, který poskytl plnění ve výši 4 600 000 Kč, zatímco výše plnění žalované činila „pouze“ 3 000 000 Kč, rozdíl výše těchto plnění nezakládá hrubý nepoměr v předpokládané hranici přibližně poloviny vzájemného plnění, jak je uvedeno shora. Je třeba mít také na paměti, že soud by měl ustanovení § 1793 o.z. vykládat restriktivně a do již uzavřených smluv mezi účastníky vstupovat jen výjimečně, a to v případech extrémních odchylek vzájemných plnění. Ač shora nastíněná hranice jedné poloviny plnění není dogmatem, od něhož se nelze odchýlit, s ohledem na shora uvedenou nezbytnost umírněného přístupu a minimálních zásahů do již nabytých (ústavně) zaručených práv by měl soud odchylky od shora uvedené hranice řádně uvážit a náležitě odůvodnit. V projednávané věci přitom nelze shledat takové závažné okolnosti, které nasvědčují vhodnosti posunout hranici vzájemných plnění pro naplnění existence neúměrného zkrácení. Tyto ostatně soudu nenabídl ani žalobce. Soud nemohl jako významnou shledat (jedinou tvrzenou) námitku žalobce, že vzájemný nepoměr v této věci se pohybuje v absolutních číslech v jednotkách milionů Korun českých. Je lhostejno, zda se vzájemná plnění pohybují v milionech Korun českých či částkách násobně nižších, neboť z kvantitativního hlediska jde vždy pouze o poměr vzájemných plnění. K tomuto kvantitativnímu hledisku přitom v projednávané věci nepřistupují další významné („kvalitativní“) okolnosti, které by zakládaly hrubý nepoměr již při naplnění 65% hranice plnění žalované vůči plnění žalobce. Soud tak uzavřel, že v této věci není splněn (jediný) zákonný znak neúměrného zkrácení podle § 1793 o.z.

23. Na tomto místě je vhodné dále doplnit, že ze shora učiněných zjištění lze uzavřít, že obě smluvní strany si zřejmě byly vědomy toho, že obvyklá cena předmětných nemovitostí převyšuje částku 3 000 000 Kč, ba dokonce po celé období od počátku prvních jednání po uzavření smlouvy (po dobu přibližně 8 měsíců) kalkulovali s částkou dvojnásobnou. Žalobce sice správně vykládá, že povědomí žalované o podstatně vyšší obvyklé ceně předmětných nemovitostí by mělo za následek nemožnost případné aplikace výluky z neúměrného zkrácení uvedené v ustanovení § 1793 odst. 1 věty druhé o.z. Na druhou stranu tato vědomost žalované postrádala relevanci pro naplnění předpokladů výluky z neúměrného zkrácení z důvodu uvedeného v § 1794 odst. 2 o.z., kdy si byl naopak podstatně vyšší ceny předmětných nemovitostí oproti sjednané kupní ceně vědom sám žalobce jako osoba zkrácená, resp. osoba za něj jednající na základě plné moci. Zde je nutno připomenout, že sám žalobce po celou dobu řízení poukazoval mj. na to, že před uzavřením kupní smlouvy měl povědomí o hodnotě předmětných nemovitostí ve výši 6 000 000 Kč (v tomto směru tedy i soustavně ulehčoval žalované důkazní břemeno). Soud proto v projednávané věci znalecký posudek zpracovával pouze z opatrnosti pro případ, že by obvyklá cena předmětných nemovitostí podstatně převyšovala i žalobcem (v době uzavření smlouvy) předpokládanou cenu 6 000 000 Kč, čímž by případné nároky plynoucí žalobci z § 1793 o.z. zůstaly nedotčeny. Pro naplnění neúměrného zkrácení by ovšem za situace, kdy žalobce před uzavřením smlouvy prokazatelně kalkuloval s cenou 6 000 000 Kč za předmětné nemovitosti, byly důvody neúměrného zkrácení naplněny při obvyklé ceně předmětných nemovitostí atakující dvojnásobek této ceny, tj. přibližně 12 000 000 Kč. Soud tedy dodává, že i pokud by obvyklá cena předmětných nemovitostí v době uzavření kupní smlouvy činila 6 000 000 Kč, existoval by důvod výluky z neúměrného zkrácení podle § 1794 odst. 2 o.z. Nicméně toto je s ohledem na skutečnosti uvedené v předchozím odstavci v projednávané věci bezpředmětné.

24. S ohledem na shora uvedené proto soud žalobě nevyhověl a tuto jako nedůvodnou zamítl. Samotným závěrem lze dodat, že žalobce si v této věci počínal nepochopitelně neopatrně, což ovšem (právě proto) nezakládá nárok na zpětnou ochranu podle § 1793 o.z.

25. Výrok III. je odůvodněn § 142 odst. 1 o. s. ř., neboť žalovaná byla v řízení zcela úspěšná, a proto jí náleží právo na náhradu účelně vynaložených nákladů řízení. Jde-li o výši odměny zástupce žalované za jeden úkon právní služby, tuto je nutno posuzovat dle nároku na zaplacení částky 4 500 000 Kč, byť se jednalo o sekundární petit žaloby. Ze systematiky vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen „a.t.“), vyplývá, že ustanovení § 9 odst. 1 a.t. je „zbytkovým“ ustanovením, které se pro výpočet odměny použije pouze v těch případech, nelze-li předmět právní pomoci podřadit pod jiné ustanovení, a proto je aplikace § 9 odst. 1 a.t. poslední možností (srovnej nález Ústavního soudu ze dne 22. 2. 2022, sp. zn. IV. ÚS 2155/21). Konkrétně má žalovaná nárok na náhradu částky: - Advokátka žalované učinil celkem 7 úkonů právní služby: převzetí a příprava právního zastoupení (§ 11 odst. 1 písm. a/ a.t.), písemné vyjádření ve věci samé ze dne 11. 4. 2024, ze dne 2. 7. 2024 a ze dne 6. 8. 2024 (§ 11 odst. 1 písm. d/ a.t.), účast při jednání, při kterém došlo pouze k vyhlášení rozhodnutí, dne 31. 5. 2024 (§ 11 odst. 2 písm. f/ a.t.), účast na jednání před soudem dne 19. 7. 2024 a dne 21. 1. 2025 (§ 11 odst. 1 písm. g/ a.t.), o Mimosmluvní odměna za 6 úkonů právní služby činí 6 x 26 300 Kč (§ 8 odst. 1 a § 7 bod 6. a.t.), o Mimosmluvní odměna za 1 úkon právní služby (účast při jednání dne 31. 5. 2024) činí 1 x 13 150 Kč (§ 8 odst. 1 a § 7 bod 6. a.t.), o Paušální náhrada hotových výdajů advokáta do 31. 12. 2024 činí 6 x 300 Kč (§ 13 odst. 4 a.t.), o Paušální náhrada hotových výdajů advokáta od 1. 1. 2025 činí 1 x 450 Kč (§ 13 odst. 4 a.t.), - 482,68 Kč - náhrada za dvě jízdy v roce 2024 osobním automobilem tov. zn. Mazda, reg. zn. [SPZ], při cestě Čáslav - Kutná Hora a zpět (jednání před soudem dne 31. 5. 2024 a 19. 7. 2024) o celkové vzdálenosti 60 Km, při ceně 38,20 Kč za litr pohonných hmot a náhrady 5,60 Kč za kilometr dle vyhlášky č. 398/2023 Sb., - 242,73 Kč - náhrada za jízdu v roce 2025 osobním automobilem tov. zn. Mazda, reg. zn. [SPZ], při cestě Čáslav - Kutná Hora a zpět (jednání před soudem dne 21. 1. 2025) o celkové vzdálenosti 30 Km, při ceně 35,80 Kč za litr pohonných hmot a náhrady 5,80 Kč za kilometr dle vyhlášky č. 475/2024 Sb., - 400 Kč - náhrada za promeškaný čas advokáta strávený na cestě do místa úkonu do 31. 12. 2024 podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a.t., - 300 Kč - náhrada za promeškaný čas advokáta strávený na cestě do místa úkonu od 1. 1. 2025 podle § 14 odst. 1 písm. a), odst. 3 a.t. Celkem tak soud žalované přiznal právo na náhradu nákladů řízení ve výši 174 625,41 Kč. Žalobkyni soud zavázal náhradu nákladů řízení uhradit k rukám zástupce žalované ve standardní třídenní lhůtě k plnění s počátkem běhu od právní moci rozsudku (§ 149 odst. 1, § 160 odst. 1 věta první před středníkem o.s.ř.). Soud pak žalované nepřiznal právo na odměnu a náhradu hotových výdajů spojených s podáním žalované ze dne 27. 5. 2024, neboť podání nebylo písemným vyjádřením ve věci samé a žalovaná pouze odkazovala na odborný posudek, který jako přílohu podání soudu zaslala.

26. O povinnosti žalobce zaplatit státu na nákladech státu částku, která bude určena samostatným usnesením (výrok IV. tohoto rozsudku), soud rozhodl podle § 148 odst. 1 o.s.ř., neboť stát má toto právo s ohledem na výsledek řízení vůči žalobci. Jelikož o základu nároku již soud mohl s ohledem na výsledek řízení rozhodnout, nýbrž celkové náklady státu nebyly v době rozhodnutí známy a soudem ani v celé jejich výši vyplaceny, bude výše nákladů státu v souladu s ustanovením § 155 odst. 1 o.s.ř. určena samostatným usnesením.

Poučení