50 C 226/2017 - 248

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Petrou Filovou jako samosoudkyní ve věci žalobce:a) [Jméno žalobce], narozený dne [Datum narození žalobce] bytem [Adresa žalobce] žalobkyně:b) [Jméno žalobkyně], narozená dne [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] oba zastoupeni advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalovanému:[Jméno žalovaného], narozený dne [Datum narození žalovaného] bytem [Adresa žalovaného] zastoupený advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o určení vlastnického práva k nemovitostem takto:

Výrok

I. Určuje se, že žalobci, manželé [Jméno žalobce], r.č. [RČ], bytem [adresa] a [Jméno žalobkyně], r.č. [RČ], bytem [Adresa žalobkyně], jsou výlučnými vlastníky - v rámci společného jmění manželů - pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno], součástí pozemku je stavba č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, pozemek parc. č. [hodnota], zahrada o výměře [Anonymizováno], vše v katastrálním území [katastrální území], obec[Anonymizováno][název], zapsáno na LV č. [hodnota] u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště]. [jméno FO]. Žalovaný je povinen zaplatit žalobcům a), b) k ruce společné a nerozdílné náhradu nákladů řízení ve výši 121.562,00 Kč, a to do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám právního zástupce žalobců a), b).

Odůvodnění

1. Žalobci a), b) se žalobou doručenou soudu dne 28.8.2017 domáhali určení vlastnického práva k nemovitostem, a to pozemku parc.č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno] m2, součástí pozemku je stavba č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, pozemek parc.č. [hodnota], zahrada o výměře [Anonymizováno] m2, vše v katastrálním území [katastrální území], obec [název], zapsáno na LV č. [hodnota] u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště]. Předmětné nemovitosti představovaly součást jejich společného jmění manželů. Žalobci a), b) uvedli, že ze strany [jméno FO], žalovaného a [jméno FO] byli uvedeni v omyl s tím, že neměli v úmyslu předmětné nemovitosti prodat, ale toliko je pouze zastavit, za účelem získání finančních prostředků pro svoji dceru za účelem zajištění vlastního bydlení, neboť i tato byla ve finančních obtížích. Dále byli uvedeni v omyl tím, že bylo vystaveno potvrzení o úhradě částky ve výši 1.100.000,00 Kč, kdy žalobci a), b) tyto peněžní prostředky neobdrželi. Obsah veškerých listin si přečetli až poté, co ze strany žalovaného bylo požadováno nájemné. Dále byly smlouvy uzavřeny za nápadně nevýhodných podmínek, co do hodnoty nemovitostí, a bylo zneužito tísně žalobců a), b), kdy sám žalobce a) měl nemalé nedoplatky u Finančního úřadu. Hodnota nemovitostí byla dle žalobců a), b) cca 3.500.000,00 Kč, avšak kupní cena dle kupní smlouvy uzavřené dne 3.7.2013 s [jméno FO] činila částku ve výši 1.100.000,00 Kč a následně kupní cena dle kupní smlouvy uzavřené dne 4.11.2013 se žalovaným činila toliko 1.780.000,00 Kč, kdy žalobci a), b) nikdy žádné finanční prostředky neobdrželi.

2. Žalovaný s podanou žalobou nesouhlasil, žalobou uplatněný nárok neuznal a navrhl zamítnutí žaloby v plném rozsahu. Žalovaný nesouhlasil s tím, že by on společně s dalšími osobami se měli dopustit vůči žalobcům a), b) podvodného jednání, kdy je měli připravit o částku ve výši 3.500.000,00 Kč a dále, že uzavřené kupní smlouvy resp. kupní smlouva ze dne 4.11.2013 jsou nemravné, lichevní a že žalovaný využil rozumové slabosti žalobců a), b), jejich tísně a nezkušenosti, a proto jsou neplatné. Žalovaný poukázal na to, že byl rozsudkem Městského soudu v Brně ze dne 20.7.2020 č.j. [spisová značka], který nabyl právní moci dne 8.9.2020, zproštěn v plném rozsahu obžaloby, kdy soud neshledal, že by jednání v souvislosti s uzavřenou kupní smlouvou ze dne 4.11.2013 se žalobci a), b) bylo trestné resp. že došlo ke spáchání trestného činu podvodu. Žalovaný odmítl, že by kupní smlouva ze dne 4.11.2013 byla neplatná pro lichevní charakter, kdy žalobci a), b) tvrdí, že cena nemovitostí byla dvojnásobná oproti ujednané kupní ceně ve výší 1.780.000,00 Kč. Toto tvrzení bylo vyvráceno znaleckým posudkem č. [Anonymizováno], který v předmětném trestním řízení vypracoval znalce [tituly před jménem] [jméno FO], který v rámci svého výslechu k jím stanovené obvyklé ceně nemovitostí ve výši 2.950.000,00 Kč uvedl, že předmětnou nemovitost viděl toliko z venku, kdy mu nebyla umožněna prohlídka vnitřních prostor, a pokud (což si zjistil) v uvedené době na nemovitých věcech vázla exekuce, stanovenou obvyklou cenu toto korigovalo směrem dolů tj. cena by byla cca o 30 – 35 % nižší, co by odpovídalo kupní ceně ve výši 1.917.500,00 Kč. Uvedené tedy vyvrací hrubý nepoměr ohledně sjednané kupní ceny. K námitce žalobců a), b) týkající se toho, že neobdrželi žádnou kupní cenu, je třeba odkázat na text uzavřené kupní smlouvy ze dne 4.11.2013, kdy je zcela zřejmý způsob její úhrady, kdy část kupní ceny ve výši 1.370.000,00 Kč (uhrazeno ve dvou částkách ve výši 685.000,00 Kč) měla být poukázaná na účet [tituly před jménem] [jméno FO] č. [č. účtu], kdy další část kupní ceny ve výši 150.000,00 Kč měla být uhrazena na účet [jméno FO] č. [č. účtu] jako provize a zbývající část kupní ceny ve výši 260.000,00 Kč měla být uhrazena na účet [jméno FO] č. [č. účtu] jako provize za zprostředkování obchodu. S uvedenými podmínkami žalobci a), b) souhlasili. Žalovaný dále poukázal na to, že se žalobci a), b) byla uzavřena nájemní smlouva na dobu určitou 30 let s tím, že sám žalobce a) v rámci hlavního řízení potvrdil, že mezi účastníky byla tato smlouva uzavřena a hradí žalovanému nájemné. Je s podivem, že tato skutečnost žalobcům a), b) nevadila až do roku 2017, kdy se žalovaný dostal do prodlení s úhradou hypotéky, kterou z důvodu koupě čerpal, což mohlo mít negativní vliv na zpětný odkup nemovitých věcí žalobcům a), b). Skutečnost, že se žalobci a), b) nezajímali o obsah smluvních ujednání, smlouvy vlastně před jejich uzavřením nečetli, byť tuto možnost měli, nijak nedali najevo, že něčemu nerozumí, jen je podepsali, nemůže být k tíži žalovaného. Až do roku 2017, kdy podali trestní oznámení, nikoho ani žalovaného nekontaktovali, že uvedené smlouvy (kupní, nájemní….) uzavřít nechtěli nebo, že něčemu nerozumí, i když opět sám žalobce a) uvedl, že si listiny přečetl asi půl roku po jejich uzavření.

3. Ve věci bylo rozhodnuto rozsudek Městského soudu v Brně ze dne 27.7.2022, č. j. [spisová značka] tak, že žaloba byla zamítnuta v celém rozsahu. Následně byl tento rozsudek k odvolání žalobců a), b) zrušen usnesením Krajského soudu v Brně č.j. [spisová značka] ze dne 30.10.2023 s tím, věc byla vrácena zdejšímu sodu k dalšímu řízení a doplnění dokazování. Dle ust. § 226 odst. 1 o.s.ř. je právní názor odvolacího soudu pro zdejší soud v rámci nového projednání věci závazný. Dle bodu 13 cit. rozhodnutí odvolacího soudu je pro rozhodnutí ve věci pro závěr o vlastnickém právu žalobců a), b) k nemovitostem specifikovaným v žalobě rozhodné posouzení platnosti a účinků druhé kupní smlouvy ze dne 4. 11. 2013. Posouzení platnosti první kupní smlouvy ze dne 3. 7. 2013 naopak nemá na závěr o vlastnickém právu žalobců k nemovitostem vliv. Pokud byla první kupní smlouva neplatná, nemohli na jejím základě žalobci vlastnické právo k nemovitostem pozbýt. Ovšem i v případě, že by první kupní smlouva byla platná, není mezi účastníky řízení sporu, že byla splněna sjednaná rozvazovací podmínka, že paní [jméno FO] bude ve stanovené lhůtě uhrazena částka 1.370.000,00 Kč. Splněním takové rozvazovací podmínky by účinky kupní smlouvy pominuly a došlo by k obnovení vlastnického práva žalobců k nemovitostem. Kupní smlouva ze dne 3.7.2013 a okolnosti, za kterých byla uzavřena, mohou být významné pouze v případě, že by se vztahovaly i na druhou kupní smlouvu ze dne 4.11.2013 a promítaly by se do závěru o její platnosti. Dále soud výslovně odkazuje na bod 19 - objektivními znaky lichvy (existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, ve které je poskytované plnění tj. cena za převáděný nemovitý majetek v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku), další okolnosti (rizikovost, hospodářský význam, solventnost převodce apod.), dále na bod 20, 21 - subjektivní znaky lichvy, jako např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenosti převodce, okolnosti profitující strany (vědomost žalovaného o okolnostech případu, a zda je využil ve svůj prospěch, nebo uvedené musel vědět), a příčinná souvislost mezi nimi. S ohledem na rozhodnutí Krajského soudu v Brně je pro posouzení věci rozhodná tedy platnost druhé kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 s tím, že dle bodu 33 důkazní řízení mělo být zaměřeno na zjištění, zda v případě druhé kupní smlouvy byly naplněny subjektivní a objektivní znaky lichvy, zejména tedy zda žalobci uzavírali druhou kupní smlouvu v tísni a zda toho žalovaný využil, jaké okolnosti projednávané věci mohly mít vliv na vzájemná plnění stran a zda tato plnění byla v hrubém nepoměru.

4. S ohledem na uvedené závěry odvolacího soudu soud dle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. vyzval žalobce a), b), jakož i žalovaného k doplnění svých tvrzení a označení důkazů k jejich prokázání.

5. Na předmětnou výzvu dle ust. § 118a odst. 1,3 o.s.ř. žalobci a), b) doplnili a upřesnili svá tvrzení, kdy uvedli, že žalobci a), b) měli v úmyslu uzavřít kupní smlouvu dne 4.11.2013, neměli ovšem v úmyslu uzavřít první kupní smlouvu dne 3.7.2013. Při uzavření kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 byli uvedeni v omyl, neměli v úmyslu nemovitosti převést, což ostatně vyplývá i z již provedeného výslechu svědků [jméno FO] a [jméno FO], kdy žalobci a), b) se chtěli jen zbavit dluhů, a proto se obrátili na [jméno FO], kterým jim bylo slíbeno, že dcera žalobců a), b) dostane hypotéku, a oni budou ručit nemovitostí, kdy půjčka poskytne paní [Anonymizováno], a ta bude následně vyplacena z hypotéky. Opakovaně žalobci a), b) uvedli, že žádné finanční prostředky v rámci realizovaných obchodů nikdy, a to ani v hotovosti neobdrželi. Navíc částka ve výši 1.100.000,00 Kč nemohla být ani v hotovosti uhrazena, z důvodu omezení plateb v hotovosti, kdy limit pro takové platby činil částku ve výši 270.000,00 Kč. Ostatně sama [jméno FO] dne 30.11.2017 při soudním jednání dne 16.5.2022 uvedla, že žalobcům a), b) peníze vyplaceny nebyly, a to proto, že prostřednictvím pana [jméno FO] byly hrazeny dluhy žalobce a) u finančního úřadu. Dále uváděla, že podepisovala listiny, které jí byly předloženy a jejich obsah se nezajímala. Peníze poskytla [jméno FO], kdy tito s penězi naložili tak, že hradili dluhy u finančního úřadu. Nedoplatek u finančního úřadu činil částku v celkové výši 839.265 Kč. Z uvedeného vyplývá, že žalobce a) nebyl nucen prodávat nemovitost, neboť měl u finančního úřadu domluvený splátkový kalendář, který plnil a hradil dluh tímto splátkovým kalendářem. Rozdíl mezi kupní cenou a částku uhrazenou finančnímu úřadu žalobci a), b) neobdrželi. Z uvedeného je zřejmé, že žalobci a), b) uzavírali smlouvu ze dne 3.7.2013 s vůli nemovitosti poskytnout jako zástavu, aby jejich dcera získala vlastní bydlení. Druhou kupní smlouvu ze dne 4.11.2013 žalobci a), b) uzavírali v tísni, za nápadně nevýhodné podmínky, neboť byli nuceni řešit podmínky stanovené v první kupní smlouvě, které jim byly po uzavření předestřeny. Kupní smlouva ze dne 3.7.2013 vč. jejího dodatku č. [hodnota] ze dne 26.9.2013 obsahovala ujednání o kupní ceně ve výši 1.100.000,00 Kč (č.l. III), která měla být uhrazena k rukám prodávajících v hotovosti v den podpisu smlouvy. V čl. VII. byla sjednána rozvazovací podmínka, kdy se účastníci smlouvy dohodli, že pokud prodávající řádně a však nejpozději v termínu vyklizení předmětných nemovitých věcí, který byl ujednán v č.l. V. bod 1, a to nejpozději do 5 měsíců od podpisu kupní smlouvy tj. do 3.12.2013 resp. dle dodatku č. [hodnota] do 31.12.2013, uhradí kupující částku ve výši 1.370.000,00 Kč a prodávající zároveň nebude v prodlení s jakoukoliv splatnou platbou, pak nastalé právní účinky této smlouvy pominou a vlastnické právo kupující převede zpět na prodávajícího. Kupní smlouva byla podepsána dne 3.7.2013 žalobci a), b) a [jméno FO], s tím, že vklad práva byl v katastru nemovitostí zapsán dne 4.10.2013 s právními účinky vkladu ke dni 28.8.2013. Pozdní podání na katastr až dne 28.8.2013, i když kupní cena měla být uhrazena ke dni podpisu smlouvy tj. ke dni 3.7.2013 naznačuje taktéž podvodné jednání u první kupní smlouvy, kdy v den podpisu nebylo uhrazeno žalobcům ničeho, ani nebyl uhrazen dluh u Finančního úřadu (ten byl uhrazen postupně následně). Žalobci a), b) se tedy uzavřením první kupní smlouvy ocitli v tísni, kdy pakliže chtěli zachránit nemovitost v ceně 3mil Kč, nechtěli se bez jakýchkoli finančních prostředků ocitnout na ulici a bez domova, museli splnit podmínky stanovené v uzavřené první kupní smlouvě tj. sehnat částku 1.370.000,00 Kč v horizontu pár týdnů, navíc v kontextu toho, že neobdrželi z první kupní smlouvy rozdíl mezi kupní cenou a dluhem váznoucím na nemovitosti, který by mohli použít na vyvázání se z první kupní smlouvy. Odměny pro zprostředkovatele, které byly uvedeny ve smlouvě ze dne 4.11.2013 přestavovaly 23% z uvedené kupní ceny. Skutečná kupní cena ve výši 1.370.000,00 Kč neodpovídá ani polovině tržní ceny dané nemovitosti v rozhodném období. V souvislosti s uzavřenou kupní smlouvou ze dne 4.11.2013 byla dále uzavřena smlouva o zřízení předkupního práva k předmětným nemovitým věcem s tím, že ve prospěch žalobců a) b) bylo sjednáno předkupní právo ke shora uvedeným nemovitým věcem pro případ jakéhokoliv jejich zcizení, kdy žalovaný byl povinen tyto nejprve nabídnout k odkupu žalobcům a), b). Předkupní právo bylo sjednáno bezúplatně. Předkupní právo bylo ovšem stanoveno tak, že vždy museli žalobci uhradit 2.340.000,00 Kč (součet nájemných za 15 let poníženou o uhrazenou částku nájmu, které činilo 13.000,00 Kč) a dále by museli uhradit k této částce zůstatek úvěru ve výši nikoli kupní ceny ale částky 2.340.000,00 Kč (zřejmě by vždy byl zůstatek vyšší, neboť banky měli v tu dobu dále za předčasné splacení sankce). Rizikovost takové transakce pro žalobce a), b) byla značná, tito neměli jakýkoli vliv na plnění této smlouvy, nemohli nájemní smlouvu, která byla uzavřena na dobu určitou 30 let, jakkoli ukončit, protože žalovaný mohl kdykoli svévolně zcizit nemovitost, a to i s ohledem na to, že předkupní právo nebylo jako věcné právo zapsáno v katastru nemovitostí. Dle žalobců a), b) byly smlouva o zřízení předkupního práva a smlouva o pronájmu nemovitostí v rozporu. Rovněž uzavřená nájemní smlouva byla pro žalobce a), b) téměř likvidační, kdy tito měli kromě nájmu (zvyšovaného o inflaci) a energií, hradit také daň z nemovitosti, a veškeré náklady nutné na zachování domu. O ohledem na věk žalobců a), b) ke dni podpisu smlouvy bylo zřejmé, že z důchodu budou jen těžko schopni plnit podmínky nájemní smlouvy dlouhodobě. Žalovaný tedy zneužil nezkušenosti žalobců, tito mají toliko základní vzdělání, žalobkyně b) byla ve starobním důchodu, neměli jakkoli zkušení v obchodování s nemovitostmi, nebyli právně zastoupení, neměli zkušenosti se sjednáváním bankovních či nebankovních půjček, nebyli finančně gramotní, v době uzavření kupní smlouvy jednali v rozrušení a lehkomyslnosti, neboť zjistili v rámci jednání s žalovaným podmínky stanovené v první kupní smlouvě, a tudíž jednali v nutnosti rychlého řešení jejích tísně a žalovaný, který znal hodnotu nemovitosti a věděl o nutnosti žalobců a), b) vyvázat se z první uzavřené kupní smlouvy, si nechal z kupní ceny zaslat značnou částku pro své soukromé účely (provize ve smlouvě označená pro [jméno FO]). Mezi žalobci a), b) a [jméno FO], jakož i s [jméno FO] nebyly ani ústně ani písemně uzavřeny žádné dohody či smlouvy o provizi. Stran obvyklé ceny nemovitostí mají žalobci a), b) za nesporné a prokázané, že tato činila v době uzavření kupní smlouvy v roce 2013 částku ve výši 2.950.000 Kč, což vyplývá ze znaleckého posudku č. [Anonymizováno] ze dne 12.2.2019 vypracovaného [tituly před jménem] [jméno FO], dále odhadu [Anonymizováno] banky, a.s. č. [Anonymizováno] vypracovaného pro účely poskytnutý úvěru žalovanému [Anonymizováno] bankou a.s. ze dne 21.10.2013, který vypracoval [tituly před jménem] [jméno FO], a dále uvedené vyplývá i ze znaleckého posudku č. [hodnota] ze dne 26.5.2017 vypracovaného [právnická osoba] pro potřeby exekučního řízení č.j. [spisová značka]. V této souvislosti žalobci a), b) odkázali na rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021, dle kterého lze za hrubý nepoměr považovat plnění, které je vůči protiplnění v nepoměru o 45 až 55 %. V souladu s danou judikaturou je tedy zřejmé, že jestliže byla tedy zjištěna a prokázána obvyklá cena nemovitosti ve výši 2.950.000,00 Kč, kdy reálně žalovaný měl uhradit žalobcům a), b) částku ve výši 1.370.000,00 Kč, což představuje pouze 46% hodnoty předmětných nemovitostí. Žalobci a), b) dále uvedli, že za období od 12/2023 do dubna 2017 na nájemném uhradili žalovanému částku ve výši 526.000,00 Kč, od 08/2017 hradí místo žalovanému částku 10.000,00 Kč. [Anonymizováno] bance a.s., s tím, že do 23.9.2024 uhradili celkem 840.000,00 Kč. K těmto úhradám přistoupili z důvodu zjištění, že žalovaný se ocitl v prodlení s úhradou poskytnutého úvěru.

6. Žalovaný na výzvu soudu dle ust. § 118a odst. 1,3 o.s.ř. nereagoval.

7. Z níže uvedených listinných důkazů vč. spisu sp. zn. [spisová značka], dále účastnického výslechu žalobce a), z výslechu svědků [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO] a [jméno FO] učinil soud následující závěry ohledně skutkového stavu.

8. Z LV č. [hodnota], k.ú. [katastrální území] k datu 4.7.2013 bylo zjištěno, že vlastníkem nemovitostí, a to konkrétně pozemku parc.č. [hodnota] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno], kdy jeho součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] - rodinný dům a dále pozemku parc.č. [hodnota]- zahrada o výměře [Anonymizováno], vše v katastrálním území [katastrální území], obec [název], byli žalobci a), b). Předmětné nemovitosti měli ve společném jmění manželů. Na předmětných nemovitostech vázlo pro nedoplatky žalobce a) u [podezřelý výraz] ve výši 29.329,00 Kč vč. příslušenství a nákladů soudního řízení zástavní právo exekutorské č.j. [spisová značka] ze dne 18.10.2011, které nabylo právní moci dne 24.10.2011, a pro nedoplatek u Finančního úřadu [Anonymizováno] ve výši 423.350,00 Kč zástavní právo dle rozhodnutí Finančního úřadu [jméno FO]. ze dne 19.2.2013 č. [Anonymizováno].

9. Z LV č. [hodnota], k.ú. [katastrální území] k datu 5.11.2013 bylo zjištěno, že vlastníkem shora uvedených nemovitostí byla [tituly před jménem] [jméno FO], která tyto nabyla na základě uzavřené kupní smlouvy s právními účinky vkladu ke dni 28.8.2013 s tím, že na těchto vázlo zástavní právo exekutorské řízení č.j. [spisová značka] ze dne 18.10.2011, které nabylo právní moci dne 24.10.2011, a to toliko pro nedoplatky žalobce a) u [podezřelý výraz] pojišťovny ve výši 29.329,00 Kč vč. příslušenství a nákladů soudního.

10. Ze smlouvy o převodu nemovitostí ze dne 3.7.2013 vč. jejího dodatku č. [hodnota] ze dne 26.9.2013 bylo zjištěno, že žalobci a), b) jako prodávající uzavřeli s [jméno FO] jako kupující kupní smlouvu, jejímž předmětem byl prodej nemovitostí, a to konkrétně pozemku parc.č. [hodnota] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno] m2, kdy jeho součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] - rodinný dům a dále pozemku parc.č. [hodnota] - zahrada o výměře [Anonymizováno], vše v katastrálním území [katastrální území], obec [název], které měli žalobci ve společném jmění manželů (č.l. I. smlouvy), a to za kupní cenu ve výši 1.100.000,00 Kč (č.l. III), která měla být uhrazena k rukám prodávajících v hotovosti v den podpisu smlouvy. V čl. VII. byla sjednána rozvazovací podmínka, kdy se účastníci smlouvy dohodli, že pokud prodávající řádně a však nejpozději v termínu vyklizení předmětných nemovitých věcí, který byl ujednán v č.l. V. bod 1, a to nejpozději do 5 měsíců od podpisu kupní smlouvy tj. do 3.12.2013 resp. dle dodatku č. [hodnota] do 31.12.2013, uhradí kupující částku ve výši 1.370.000,00 Kč a prodávající zároveň nebude v prodlení s jakoukoliv splatnou platbou, pak nastalé právní účinky této smlouvy pominou a vlastnické právo kupující převede zpět na prodávajícího. Kupní smlouva byla podepsána dne 3.7.2013 žalobci a), b) a [jméno FO], s tím, že vklad práva byl v katastru nemovitostí zapsán dne 4.10.2013 s právními účinky vkladu ke dni 28.8.2013.

11. Z příjmového pokladního dokladu hotovosti ze dne 3.7.2013 bylo zjištěno, že žalobci a), b) svými podpisy, které byly úředně ověřeny dne 3.7.2013, stvrdili, že od [jméno FO] dne 3.7.2013 společně převzali částku ve výši 1.100.000,00 Kč, a to v hotovosti jako plnění ze smlouvy o převodu nemovitostí ze dne 3.7.2013.

12. Z informací o průběhu řízení u [katastrální úřad], k.ú. [název] a ze souhlasného prohlášení ze dne 4.11.2013 bylo zjištěno, že žalobci a), b) a [jméno FO] uvedli, že mezi nimi není sporu o tom, že žalobcům a), b) náleží vlastnické právo k pozemku parc. č. [hodnota] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno] m2, kdy jeho součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] - rodinný dům a dále pozemku parc. č. [hodnota] - zahrada o výměře [Anonymizováno], vše v katastrálním území [katastrální území], obec [název], s tím, že účinky uzavřené kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 pominuly, neboť došlo ke splnění rozvazovací podmínky sjednané v předmětné kupní smlouvě, a to ke dni 4.11.2013. Na základě řízení zahájeného dne 8.11.2013 na základě listiny ze dne 4.11.2013, kterým bylo právě souhlasné prohlášení, že žalobci a), b) byli opět osobami vlastníky shora uvedených nemovitostí v k.ú. [katastrální území].

13. Ze smlouvy o převodu nemovitostí ze dne 4.11.2013 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena mezi žalobci a), b) jako prodávajícími a žalovaným jako kupujícím s tím, že jejím předmětem byl prodej pozemku parc.č. [hodnota] - zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno], kdy jeho součástí je stavba č.p. [Anonymizováno] - rodinný dům a dále pozemku parc.č. [hodnota]- zahrada o výměře [Anonymizováno], vše v katastrálním území [katastrální území], obec [název], které měli žalobci ve společném jmění manželů (č.l. I. smlouvy), a to za kupní cenu ve výši 1.780.000,00 Kč (č.l. III), která měla být uhrazena tak, že část kupní ceny ve výši 1.370.000,00 Kč měla být uhrazena do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy na účet [tituly před jménem] [jméno FO] č. [č. účtu], další část kupní ceny ve výši 150.000,00 Kč měla být uhrazena do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy na účet [jméno FO] č. [č. účtu] jako provize, s čímž prodávající plně souhlasili a část kupní ceny ve výši 260.000,00 Kč měla být uhrazena do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy na účet [jméno FO] č. [č. účtu] jako úhrada provize za zprostředkování obchodu, s čímž prodávající plně souhlasili. Kupní smlouva byla podepsána dne 4.11.2013 žalobci a), b) a žalovaným, s tím, že vklad práva byl v katastru nemovitostí zapsán dne 18.12.2013 s právními účinky vkladu ke dni 6.12.2013. V souvislosti s uzavřenou smlouvou byla též dne tj. 4.11.2013 mezi účastníky řízení uzavřena smlouva o zřízení předkupního práva k předmětným nemovitým věcem, kdy podpisy účastníků řízení byly ověřeny u notáře [tituly před jménem] [jméno FO] dne 4.11.2013 s tím, že ve prospěch žalobců a), b) bylo sjednáno předkupní právo ke shora uvedeným nemovitostem pro případ jakéhokoliv jejich zcizení, kdy žalovaný byl povinen tyto nejprve nabídnout k odkupu žalobcům a), b). Předkupní právo bylo sjednáno bezúplatně. V případě prodeje oprávněným z předkupního práva byla kupní cena stanovena tak, že pokud k prodeji dojde do 3 let od podpisu této smlouvy, bude kupní cenu tvořit zůstatek úvěru poskytnutého žalovanému bankou, kdy pohledávka věřitele je zajištěna zástavním právem na předmětných nemovitostech, k tomu částka ve výši 100.000,00 Kč a částka 2.340.000,00 Kč, což odpovídá součtu nájemných za dobu 15 let), ponížená o součet již uhrazeného nájemného ke dni vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobců a), b) do katastru nemovitostí. Pokud by došlo k prodeji po třech letech od podpisu smlouvy, bude kupní cenu tvořit zůstatek úvěru poskytnutého žalovanému bankou, kdy pohledávka věřitele je zajištěna zástavním právem na předmětných nemovitostech, k tomu částka 2.340.000,00 Kč, což odpovídá součtu nájemných za dobu 15 let), ponížená o součet již uhrazeného nájemného ke dni vkladu vlastnického práva ve prospěch žalobců a), b) do katastru nemovitostí.

14. Ze smlouvy o pronájmu nemovitostí ze dne 4.11.2013 bylo zjištěno, že tato byla uzavřena žalovaným jako pronajímatelem, jako vlastníkem shora uvedených nemovitých věcí a žalobci a), b) jako nájemci s tím, že žalovaný pronajal žalobcům a), b) předmětné nemovité věci (č.l I., [jméno FO].) s tím, že tato nájemní smlouva byla uzavřena na dobu určitou v délce 30 let (č.l. III.), kdy nájemné činilo dle č.l. IV. částku ve výši 13.000,00 Kč měsíčně s tím, že pronajímatel byl oprávněn toto jednostranně zvýšit každý rok o inflaci. Nájemné bylo splatné ke každému 15. dni kalendářního měsíce na měsíc dopředu. Žalobci a), b) byli povinni neprodleně provést a vlastním nákladem hradit drobné opravy v domě související s jeho užíváním, jakož i práce spojené s běžnou údržbou. Jakýkoliv havarijní stav nemovitých věcí, který by bránil jejich užívání nebo toto užívání by omezoval, byly žalobci a), b) povinni tento stav žalovanému bezodkladně nahlásit a na vlastní náklady uvést nemovitosti do uživatelného stavu minimálně v kvalitě, ve které se nemovitosti nacházely před vznikem havárie. Podpisy účastníků řízení byly ověřeny dne 4.11.2013 u notáře [tituly před jménem] [jméno FO] dne 4.11.2013.

15. Z dokladů o platbě v hotovosti (č.l. 20 spisu) bylo zjištěno, že ve prospěch Finančního úřadu [Anonymizováno], územní pracoviště [název]. byla uhrazena částka ve výši 121.254,00 Kč dne 4.9.2013, částka výši 368.545,00 Kč (DPH) dne 2.9.2013 a částka ve výši 200.000,00 Kč dne 24.7.2013 tj. celkem 689.799,00 Kč. Tyto platby byly uhrazeny jménem žalobce a) na úhradu DPH, daně z příjmu fyzických osob – závislá činnosti (platba ze dne 4.9.2013) a daně z příjmu fyzických osob – podávající přiznání (platba ze dne 24.7.2013).

16. Z protokolu o ústním jednání ze dne 29.10.2015 bylo zjištěno, že žalobce a) uvedeného dne na Finančním úřadě [Anonymizováno], [adresa] podal svědeckou výpověď v rámci daňové kontroly daně z příjmu fyzických osob za roky 2013-2014 u daňového subjektu [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že uvedl, že na základě uzavřené kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 neobdržel z kupní ceny 1.100.000,00 Kč ani korunu s tím, že příjmový doklad na tuto částku – papíry podepsali, ale žádné peníze neobdržel. Částku dle rozvazovací podmínky ve smlouvě ve výši 1.370.000,00 Kč paní [jméno FO] neuhradil. Důvodem uzavření kupní smlouvy bylo to, že jeho dcera chtěla koupit dům, kdy pan [jméno FO] jí měl vyjednat půjčku a žalobci a), b) měli dát svůj dům do zástavy. Ve věci byli zainteresováni pan [jméno FO], paní [jméno FO], paní [jméno FO] s tím že žalobce a) měl i dluh u finančního úřadu na DPH, kdy tento za něj měli zaplatit paní [jméno FO] s manželem. Poté nějaké peníze platila paní [jméno FO] paní [jméno FO] a pan [jméno FO] (vlastník nemovitostí na LV [Anonymizováno] na základě kupní smlouvy ze dne 4.11.2013) měl za dům zaplatit paní [Anonymizováno]. Žalobce a) uvedl, že měsíčně hradí žalovanému nájemné ve výši 13.000,00 Kč.

17. Ze smlouvy o úschově ze dne 6.11.2013 a z výpisu z účtu úschovy - platby ze dne 26.11.2013 a ze dne 9.12.2013 bylo zjištěno, že tato smlouva byla dne 6.11.2013 uzavřena mezi žalovaným jako povinným, [tituly před jménem] [jméno FO] jako oprávněnou a uschovatelem advokátkou [tituly před jménem] [jméno FO] s tím, že bylo v č.l. I. dohodnuto, že žalovaný je povinen oprávněné na základě kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 zaplatit částku ve výši 1.370.000,00 Kč, s tím, že dle č.l. II. měla být tato částka uhrazena tak, že do 3 dnů od podpisu smlouvy povinný – žalovaný zaplatí oprávněné částku ve výši 685.000,00 Kč, a zbytek částky ve výší 685.000,00 Kč zaplatí prostřednictvím advokátní úschovy, kdy tuto částku měl složit na bankovní účet advokátní úschovy č. [č. účtu], a to do 3 dnů od uzavření smlouvy. Kdy z advokátní úschovy byla částka ve výši 685.000,00 Kč vyplacena dne 9.12.2013 (přijata dne 26.11.2013 z účtu [Jméno žalovaného] č. [č. účtu]) s poznámkou výplata úschovy oprávněné - p. [jméno FO] – účet č. [č. účtu].

18. Z mimořádného výpisu z účtu č. [hodnota] za období od 1.1.2013 do 30.4.2018 bylo zjištěno, že se jedná o účet žalovaného, kdy z něj byly uhrazeny následující částky, a to dne 8.11.2013 částka ve výši 150.000,00 Kč s poznámkou část kupní ceny za dům LV č. [hodnota], a to na účet č. [č. účtu] [jméno FO], dne 19.11.2013 částka ve výši 260.000,00 Kč s totožnou poznámkou na účet č. [č. účtu], dne 5.11.2013 částka ve výši 685.000,00 Kč s poznámkou část kupní ceny za dům LV č. [hodnota] na účet č. [č. účtu] a dne 26.11.2013 částka ve výši 685.000,00 Kč na účet č. [č. účtu] – s poznámku část kupní ceny za dům LV č. [hodnota] – vloženo do zástavy (pravděpodobně myšleno úschovy) k [tituly před jménem] [jméno FO].

19. Z provedeného důkazu trestním spisem sp. zn. [spisová značka] soud zjistil níže uvedené. Z č.l. 11-12 - usnesení o zahájení trestního stíhání ze dne 21.3.2019 č. [Anonymizováno] bylo zjištěno, že vůči žalovanému bylo tímto rozhodnutím zahájeno trestní stíhání pro zločin podvodu ve formě spolupachatelství, kdy popis skutku je uvedeno v rámci výrokové věty rozsudku Městského soudu v Brně č.l. [spisová značka] ze dne 20.7.2020, který ve vztahu k žalovanému nabyl právní moci dne 8.9.2020. Z č.l. 36-39 – protokolu o výslechu obviněného ze dne 2.7.2019 (nikoliv 41) a č.l. 61-64 – úředního záznamu ze dne 4.1.2018 – [Jméno žalovaného] – žalovaného soud zjistil, že v roce 2010 založil firmu [právnická osoba], která se zabývala finančními službami, následně založil další firmy, a to [právnická osoba] a [právnická osoba], kdy tyto se zabývaly oddlužováním fyzických osoby, kdy princip byl takový, že dlužník je vyhledal, byly vyplaceny jeho dluhy, kdy za tyto dluhy odkoupili jejich nemovitosti s tím, že klientovi poskytli nájemní smlouvu, s tím, že výše nájemného činilo výši měsíční splátky na hypotéce + částku provize, cca 1.000,00 Kč – 2.000,00 Kč měsíčně. Pokud šlo o žalobce a), b), tak žalobce a), měl dluhy u finančního úřadu cca 2.000.000,00 Kč, dostali se do finanční spirály, na jeho nemovitosti již vázlo zástavní právo, kdy žalovaný uvádí cit „Manželům [jméno FO] jsme vysvětlili, že se dostali do finanční dluhové spirály, kde jejich situace je velmi kritická. Jediné možné řešení pro jejich uzdravení situace byla jejich nemovitost prodat a jejich dluhy vyplatit. S těmito informacemi jsme manželé [jméno FO] nechali samotné, ať se rozhodnou, jak budou pokračovat. Na další schůzce jsme jim předložili podrobný plán, který zahrnoval v prvé řadě vyplacení dluhů, kde jim bylo oznámeno, že nelze nemovitost prodat, pokud je v katastru nemovitostí zapsaná zástava.“ Jediná možnost byla nemovitost prodat a dluhy uhradit, což bylo žalobcům a), b) sděleno. Aby mohla být nemovitost prodána, bylo třeba vyplatit zástavu. Mezi účastníky bylo dohodnuto, že budou vyplaceny dluhy žalobce a), žalovaný koupí dům žalobce a), b), na jehož koupi si vzal hypotéku, kdy peníze z hypotéky pak poslal zpět investorům, kterým byla i [tituly před jménem] [jméno FO], která původně peníze k vyplacení dluhů půjčila. Se žalobci a), b) byla uzavřena nájemní smlouva na 30 let za předpokladu, že budou platit měsíční nájemné ve výši 13.000,00 Kč, ale platili nepravidelně. Žalobce a) se vždy snažil nájemné zpětně doplatit. I když žalobci a), b) nedodrželi smluvní podmínky, žalovaný je nevyklidil, ani vůči nim neuplatnil jakékoliv sankce. Vzhledem k tomu, že společnosti žalovaného zkrachovaly, dostal se sám do exekuce, bylo s bankou domluveno, že zřídí speciální účet, na který se hypotéka splácí s tím, že žalobce a), tedy hradí nájemné přímo bance. Žalobcům a), b), nemohla a nebyla vyplacena v hotovosti částka ve výši 1.100.000,00 Kč dle kupní smlouvy ze dne 3.7.2013, neboť se za ně platily jejich dluhy. Kupní smlouva ze dne 4.11.2013 byla uzavřena, aby se vyplatila první půjčka investorovi, a z kupní ceny byla uhrazena i provize ve výši 150.000,00 Kč panu [jméno FO] a částka ve výši 260.000,00 Kč na účet kamaráda [jméno FO], toto byla provize pro žalovaného. Se vším žalobci a), b) souhlasili a byli seznámeni s podmínkami obchodu. [jméno FO] a pan [jméno FO] vyřídili žalobcům a), b) půjčku. Následně tito oslovili žalovaného a pana [jméno FO], aby získali peníze pro paní [jméno FO], ty byly získány právě hypotékou na žalovaného. Pro všechny byli vyjednány provize a podepsány smlouvy vč. kupní smlouvy ze dne 4.11.2013. Žalovaný žádné listiny nevyhotovoval, ani se na jejich vyhotovení nepodílel. Vše vyřizoval pan [jméno FO], kdy žalobci a), b) byly s konkrétními podmínkami obchodu seznámeni, opakovaně byly dotazováni , a to v časovém horizontu 3 -5 měsíců, zda všemu rozumí a se vším souhlasí, kdy v kanceláři [tituly před jménem] [jméno FO] se toliko ověřovali podpisy na listinách vč. kupní smlouvy ze dne 4.11.2013. Žalobci i zde měli dostatek času si listiny projít a přečíst. Žalobci a), b) žalovaného nikdy nekontaktovali s tím, že neměli v úmyslu uzavřít kupní a nájemní smlouvu, byli seznámeni s tím, že nájemní představuje splátku hypotéky a částku cca 1.500,00 Kč navíc pro žalovaného. Z č.l. 52-54 – úředního záznamu ze dne 19.6.2018- výpovědi žalobkyně b) soud zjistil, že tato byla spolumajitelkou předmětných nemovitostí , ale o jejich převodu prakticky nic neví, a to i s ohledem na svůj nepříznivý zdravotní stav, smlouvy si nepřečetla, jen je podepisovala, a měli se týkat zastavení nemovitostí. Měla se psychicky zhroutit poté, co zjistila, že nemovitosti převedli. Z č.l. 89-90 – úředního záznamu ze dne 6.11.2018 - [jméno FO] soud zjistil, že tento je přítelem [jméno FO], nar. [Anonymizováno], dcery žalobců a), b), kdy uvedl, že neměli dostatek finančních prostředků, aby si koupili byt na [adresa] do osobního vlastnictví. Museli se přestěhovat k jeho matce, tato však měla řadu lichvářských půjček, sám má exekuci, kterou splácí. Jeho přítelkyně získala kontakt na pana [jméno FO] od své příbuzné [jméno FO], kdy potřebovali sehnat bydlení. Tento jim sdělil, že potřebují finance, ale za současného stavu to nejde. Přítelkyni napadlo požádat o pomoc svého otce – žalobce a), který měl dům v [adresa], kterým měl následně ručit za jejich hypotéku na jejich bydlení. [jméno FO] s nikým nejednal, nebyl přítomen žádného jednání ani podpisu listin. Pro projednávanou věc soud neučinil z tohoto důkazu žádná další skutková zjištění. Z č.l. 112-122 - znaleckého posudku č. [Anonymizováno], který vypracoval 12.2.2019 [tituly před jménem] [jméno FO] pro účely trestního řízení sp. zn. [spisová značka] bylo zjištěno, že obvyklá cena shora uvedených nemovitých věci ke dni 4.11.2013 činila částku ve výši 2.950.000,00 Kč. Z č.l. 135-142 - znalecký posudek, který vypracoval znalec [právnická osoba] pod číslem [hodnota] dne 26.5.2017 za účelem zjištění obvyklé ceny předmětných nemovitých věcí pro účely exekučního řízení sp. zn. [Anonymizováno] soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO] a povinného - žalovaného, bylo zjištěno, že obvyklá cena shora uvedených nemovitých věci ke dni zpracování posudku činila částku ve výši 3.460.000,00 Kč. Z č.l. 123 - odhad č. [Anonymizováno] ze dne 21.10.2013 vypracovaný [tituly před jménem] [jméno FO] bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětných nemovitých věcí byla stanovena na částku ve výši 2.700.000 Kč. Z č.l. 200-201 – úhrada dluhu resp. dokladů o přijaté platbě ze dne 8.7.2013, ze dne 24.7.2013, ze dne 2.9.2013 a ze dne 4.9.2013, z č.l. 211 - potvrzení o úhradách na FÚ a č.l. 198-199 – sdělení Finančního úřadu bylo zjištěno, že ta byla za žalobce a) uhrazena Finančnímu úřadu pro [jméno FO] celkem částka ve výši 839.965,00 Kč, a to dne 8.7.2013 - částka ve výši 149.466,00 Kč, dne 24.7.2013 – částka ve výši 200.000,00 Kč, dne 2.9.2013 – částka ve výši 368.545,00 Kč a dne 4.9.2013 – částka ve výši 121.254,00 Kč. Kdo předmětné úhrady provedl, nebylo správci daně známo, neboť tuto skutečnost nezkoumá. Předmětné částky byly použity na úhradu nedoplatků na DPH a dani z příjmu fyzických osob, které byly zajištěny zástavním právem na nemovité věci č. [Anonymizováno] ze dne 19.2.2013, kdy tyto byly žalobcem a) hrazeny v nepravidelných splátkách, kdy v roce 2009 bylo hrazeno cca 50.000,00 Kč měsíčně, v roce 2010 cca 25.000,00 Kč měsíčně, v roce 2011 uhradil 3x 25.000,00 Kč, 1x v prosinci 2011 částku ve výši 300.000,00 Kč, v roce 2012 uhradil v období leden – duben 30.000,00 Kč, měsíčně, a dále hradil nepravidelně 15.000,00 Kč, dále v roce 2013 uhradil v lednu 30.000,00 Kč, v dubnu 20.000,00 Kč, a poté byly uhrazeny shora uvedené částky. Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí vydán nebyl. Z č.l. 67-68 úředního záznamu ze dne 14.11.2018 – [jméno FO] bylo zjištěno toliko, že jmenovaná předala svědkyni [jméno FO], nar. [Anonymizováno], která je její příbuzná, kontakt na svědka [jméno FO], žádné další podstatné skutkové zjištění soud z uvedeného důkazu neučinil, neboť jmenovaná nebyla přítomna žádného jednání. Z č.l. 297-303 - návrh na uzavření úvěrové smlouvy a úvěrová smlouva č. [Anonymizováno] bylo ujištěno, že Hypoteční banka a.s. uzavřela se žalovaným smlouvu o poskytnutí hypotečního úvěru ve výši 2.295.000,00 Kč, a to v částce 1.850.000,00 Kč na nákup, rekonstrukci předmětných nemovitých věcí a částka ve výši 445.000,00 Kč, měla být použita pro účely bydlení. Úrok by sjednán ve výši 3,09% ročně. Splátky byly splatné vždy 20. dne každého měsíce v předpokládané výši 9.787,70 Za účelem zajištění předmětného úvěru bylo zřízeno k daným nemovitým věcem zástavní právo, což bylo prokázáno z č.l. 327-328 - zástavní smlouva k nemovitosti č. [Anonymizováno] – č.l. 327-328. Z č.l. 315 návrh čerpání č. [hodnota] bylo zjištěno, že žalovaný načerpal úvěr ve výši 2.295.000,00 Kč dne 20.12.2023 s tím, že tento měl splácet v pravidelných měsíčních splátkách ve výši 9.837,70 Kč.

20. Z rozsudku Městského soudu v Brně č.l. [spisová značka] ze dne 20.7.2020, který ve vztahu k žalovanému nabyl právní moci dne 8.9.2020, bylo zjištěno, že žalovaný a také svědek [jméno FO] byli zproštěni obžaloby pro zločin podvodu dle § 209 odstavec 1, odstavec 4 písmeno d) trestního zákoníku, kterého se měli dopustit tak, že v druhé polovině roku [adresa], se záměrem obohatit se a získat neoprávněný majetkový prospěch, pod záminkou vyřízení úvěru na pořízení rodinného domu v [Anonymizováno] č.p. [Anonymizováno], [jméno FO] společně s [jméno FO], narozeným [datum], nyní mrtev, požadovali po [jméno FO], narozenému [Datum narození žalobce] a [Jméno žalobkyně], narozené [Datum narození žalobkyně], jako podmínku k vyřízení úvěru pro jejich dceru [jméno FO], narozenou [datum], ručení nemovitosti, kterou měli ve společném jmění manželů, a to rodinného domu č.p. [Anonymizováno] stojícího na pozemku p.č. st. [Anonymizováno], pozemku p.č. st. [Anonymizováno] a pozemku p.č. st. [Anonymizováno], nacházející se v katastrálním území [katastrální území], obec [název], vše zapsáno na listu vlastnictví č. [hodnota] u [katastrální úřad], územní pracoviště [katastrální pracoviště] (dále jen jako „nemovitosti v k.ú. [katastrální území]“), ale vzhledem k tomu, že na nemovitosti vázlo zástavní právo vůči Finančnímu úřadu [Anonymizováno] ve výši 423.350 Kč za daňové nedoplatky včetně příslušenství, čehož si [jméno FO] i [jméno FO] byli vědomi, tak za účelem získání finančních prostředků pro vyplacení zástavy kontaktovali [jméno FO], narozeného [datum] a [jméno FO], narozenou [datum], kteří finanční prostředky zajistili od [jméno FO], narozené [datum], přičemž ještě před vyplacením zástavy, byla dne 3. 7. 2013 v [adresa], v kanceláři manželů [jméno FO], za aktivního přispění [jméno FO] a [jméno FO], s ujištěním, že je to potřebné pro získání úvěru pro jejich dceru [jméno FO], jim byla podsunuta k podpisu smlouva o převodu jejich nemovitosti v k.ú. [katastrální území], kde byli prodávajícími manželé [jméno FO] a [Jméno žalobkyně] a kupující [jméno FO], a to za částku 1.100.000,00 Kč, která obsahovala mimo jiné v článku VII., tzv. rozvazovací podmínku kupní smlouvy, kterou se nemovitosti v k.ú. [katastrální území], po vyplacení částky 1.370.000,00 Kč ke dni 3. 12. 2013, mohly převést zpět na manžele [jméno FO], avšak i když v této smlouvě ve článku [jméno FO] bylo uvedeno, že kupní cena ve výši 1.100.000 Kč byla prodávajícím v hotovosti předána v den podpisu smlouvy, tak manželům [jméno FO] tato částka předána nebyla, a z kupní ceny byla [jméno FO] pouze postupně uhrazena finančnímu úřadu celková částka ve výši 839.265 Kč, na základě čehož dne 11. 10. 2013 zaniklo zástavní právo, přičemž k podpisu kupní smlouvy došlo, aniž by si manželé [jméno FO] smlouvu o převodu nemovitosti řádně přečetli a dozvěděli se, že podepsáním této smlouvy se převádí jejich nemovitost, o čemž neměli vůbec ponětí, neboť nemovitost vůbec nechtěli prodávat, a měli za to, že předložená smlouva o převodu nemovitosti je pouhou formalitu pro vyřízení úvěru – koupě nemovitosti pro jejich dceru [jméno FO], přičemž po pěti měsících před uplynutím rozvazovací podmínky, na přelomu října a listopadu 2013, požadoval [jméno FO] po [jméno FO] finanční prostředky na vyplacení [jméno FO], která financovala úhradu daňových nedoplatků u Finančního úřadu [Anonymizováno], na základě čehož, pod záminkou zajištění finančních prostředků pro [jméno FO] s ujištěním, že je to opět potřebné pro získání úvěru jejich dcery [jméno FO], jim bylo dne 4. 11. 2013 v notářské kanceláři [tituly před jménem] [jméno FO] v [jméno FO] v [Anonymizováno], za aktivního přispění [jméno FO], [jméno FO] a [Jméno žalovaného], podsunuto k podpisu souhlasné prohlášení ze dne 4. 11. 2013, kterým byly nemovitosti v k.ú. [katastrální území] převedeny zpět na manžele [jméno FO] a současně jim byla podsunuta k podpisu smlouva o převodu jejich nemovitosti, jako prodávajících, na [Jméno žalovaného], nar. [Datum narození žalovaného] dne 18. 12. 2018 vzal u [Anonymizováno] banky, a.s. úvěr na částku 2.295.000,00 Kč, avšak z kupní ceny ve výši 1.780.000,00 Kč uvedené ve článku III. smlouvy o převodu nemovitosti manželé [jméno FO] nic nedostali, kdy kupní cena ve výši 1.370.000,00 Kč byla v souladu s článkem III. vyplacena [jméno FO] na účet č. [č. účtu] na tzv. rozvazovací podmínku, dále částka ve výši 150.000,00 Kč byla vyplacena bankovní účet [jméno FO], č. [č. účtu], jako provize za zprostředkování obchodu a částka ve výši 260.000,00 Kč byla vyplacena [jméno FO] na účet č.[č. účtu], jakožto provize za zprostředkování obchodu pro [Jméno žalovaného], kdy finanční prostředky na úhradu těchto plateb poskytla již dne 4. 11. 2018 společnost [právnická osoba]., a k podpisu smlouvy o převodu nemovitosti došlo, aniž by si ji manželé [jméno FO] řádně přečetli a dozvěděli se, že podepsáním této smlouvy se převádí jejich nemovitosti v k.ú. [katastrální území] na [Jméno žalovaného], přičemž předloženou smlouvu vnímali jako pouhou formalitu potřebnou pro vyřízení úvěru pro jejich dceru [jméno FO], obviněným důvěřovali a měli za to, že je postupováno v souladu s ústní dohodou, tedy že vše se děje za účelem získání úvěru pro jejich dceru [jméno FO], což se však nestalo, neboť obvinění jejich dceři žádný úvěr nezprostředkovali získat, ale naopak byla nemovitost manželů [jméno FO] v hodnotě 2.950.000,00 Kč neoprávněně převedena na [Jméno žalovaného], čímž způsobili [jméno FO], narozenému [Datum narození žalobce]2.110.735,00 Kč, neboť v žalobním návrhu označený skutek není trestným činem. V rámci trestního řízení při hlavním líčení dne 29.5.2020 obviněný [jméno FO] uvedl v rámci své výpovědi, že „[jméno FO] měli možnost zůstat bydlet ve svém domě, který by byl pravděpodobně exekuován velmi brzy, a dcera měla kde bydlet, já nevím, proč to dělali“ 21. Z rozsudku Městského soudu v [jméno FO] ze dne 13.5.2019 č.j. [spisová značka], ve spojení s rozsudek Krajského soudu v [jméno FO] ze dne 2.6.2020 č.j. [spisová značka] a rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28.5.2021 č.j. 24 Cdo 793/ 2021-440 soud neučinil žádná skutková zjištění, neboť spor byl založen na odlišných skutkových tvrzeních.

22. Z výpovědi žalobce a) [jméno FO] bylo zjištěno, že bydlí v předmětných nemovitých věcech, které byly předmětem uzavřených kupních smluv. Dcera žalobců a), b) si chtěla pořídit dům, aby měla vlastní bydlení, a za tímto účelem se zkontaktovala s panem [jméno FO], který jí měl zajistit koupi domu v [Anonymizováno] a k tomu vyřídit půjčku. Následně přišli za žalobcem a), že potřebují podepsat nějaké listiny, jedná se o záležitost starší než 5 let, 7–8 let, kdy žalobci a), b) předložené listiny nečetli. Těch listin, které s žalobkyní b) bylo hodně, nebylo to u nich doma, vždy u toho bylo více lidí, jména si žalobce a) přesně nepamatoval. Listiny si s manželkou nečetli, jen podepisovali, přečetl si je asi až po podpisu smlouvy u notářky, cca dva až tři dny, kdy za žalobcem a) přišel žalovaný, že má hradit nájemné. Tehdy měl žalobce a) zjistit, že podepsal kupní smlouvy. Vše vyřizoval žalobce a), kdy tento žalobkyni b) v podstatě říkal, co a kde má podepsat. Většinou mluvil s panem [jméno FO], tomuto taky řekl, že má dluhy u finančního úřadu, a to na DPH cca 800.000,00 Kč – 900.000,00 Kč, na které měl splátkový kalendář, a on mi nabídl, že mi to pomůže vyřešit, kdy dluh u finančního úřadu byl za žalobce a) zaplacen. Tento dluh byl uhrazen [jméno FO], ale zda to bylo z peněz paní [jméno FO], nevěděl. V tento okamžik se do věci zapojila paní [jméno FO]. [jméno FO] jsme žádné peníze nedávali, ani jsme od ní žádné peníze nikdy nedostali, tím myslím já a ani moje paní tzn. nikdy jim nebyla v hotovosti předána částka ve výši 1.000.000,00 Kč. Současně však žalobce a) nepopřel, že mohl podepsat příjmový doklad na uvedenou částku. Stejně tak jsme nikomu neplatili žádnou provizi, nikdy ji nikdo nechtěl. Dcera v domě v [Anonymizováno] bydlela, byla tam v pronájmu, ale nikdy na něj nedostala žádnou půjčku. Žalobce nikdy neměl v úmyslu dům prodat, bral to tak, že až dcera zaplatí půjčku, kterou měla dostat na dům v [Anonymizováno], že se mu dům vrátí zpět. Žalobce a) výslovně před soudem uvedl, že rozumí rozdílu mezi vlastnictvím a nájemním vztahem, s tím, že rovněž uvedl, že v momentě, kdy zjistil, že dům vlastní žalovaný a oni jsou s manželkou v nájmu, tak nic neřešil v tom smyslu, že by žalovanému sdělil, že neměl v úmyslu dům prodat a být v nájmu, a bez dalšího počali hradit nájemné v požadované ve výši 13.000 Kč, kdy tato částka přestavovala 10.000,00 Kč jako splátka hypotéky, kterou si vzal žalovaný, kdy dům byl napsán na něj, a 3.000,00 Kč pro žalovaného. Nyní tyto peníze platí bance, resp. platí částku ve výši 10.000,00 Kč, aby měli s manželkou kde bydlet, protože si žalovaný na dům vzal úvěr a přestal ho platit. Trestní oznámení podal až poté, co se objevili pracovníci banky s tím, že žalovaný nehradí úvěr, kdy tedy žalobcům a), b) hrozí reálné vystěhování. Žalobce a) se nikdy nezajímal o to, kde je rozdíl mezi částkami 1.100.000,00 Kč, což měla být kupní cena domu, a částkou ve výši 800.000,00 Kč, která představovala dluhy žalobce a), kdy navíc žalobce a) měl za to, že jejich dům měl hodnotu 3.500.000,00 Kč. Shodná skutková zjištění soud vzal za prokázané také z č.l. 45-51 trestního spisu sp. zn. [spisová značka] – úředního záznamu ze dne 30.1.2018, ze dne 10.5.2018 - výpovědi žalobce a). V rámci doplňujícího výslechu žalobce a) bylo zjištěno, že tedy v době, když žalobci a), b) uzavírali kupní smlouvu se žalovaným – listopad 2013, tak tuto skutečně uzavírali jako kupní smlouvu, kdy původně tu prvotní smlouvu uzavírali s paní [jméno FO], avšak žádné jiné smlouvy např. s panem [jméno FO] nebo panem [Anonymizováno], neuzavírali. Celá situace vznikla tím, že dcera si chtěla pořídit vlastní bydlení, kdy žalobci a), b) samozřejmě dům prodat nechtěli, mysleli, že budeme dceři v podstatě ručit. V době, kdy uzavřeli smlouvu s paní [jméno FO], tak žalobce a) měl dluh u finančního úřadu, ale na tento dluh měl oficiální splátkový kalendář. Takže žalobce a), b) nic nenutilo dům prodat. Už si přesně nepamatoval, kdy zjistili, že budou muset paní [jméno FO] vyplatit, což bylo pro ně stresující, navíc za situace, kdy nikdy žádné finanční prostředky neobdrželi, ani pak následně žádné reálně neplatili. Nějaké větší zkušenosti s realitami žalobce a) neměl, jenom jednou kupoval chatu. Žalobkyně b) - manželka nikdy žádné takové zkušenosti neměla. Žalobci a), b) mají pouze základní vzdělání, shodně tak toto má i jejich dcera a její partner. V roce 2013 byla žalobkyně b) už v důchodu, žalobce b) byl fyzická osoba – podnikatel v oboru tepelných izolací, kdy pracoval se synem sám na sebe a pro svoji rodinu. dle žalobce nebylo rozporováno, že ta jejich nemovitost měla hodnotu cca 3.000.000 Kč. Dle žalobce a), měl za to, že celá situace bude jednoduchá, kdy zastaví dům a budou splácet půjčku pro dceru, kterou dcera měla dostat. Je pravdou, že podepisovali řadu listin, moc nerozuměli, s nikým se neporadili, až když přišli z [Anonymizováno] banky, tak si uvědomili, co se stalo. Tu první smlouvu s paní [jméno FO] viděl poprvé, až když ji podepisovali asi u paní [jméno FO]. Dle žalobce a) vše podepsali, co bylo předloženo, nějak blíže to nezkoumali, měli za to, že pouze pomáhají dceři.

23. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] bylo zjištěno, že žalobci a), b) jsou její rodiče, k žalovanému žádný vztah nemá, viděla ho asi jenom jednou. V roce 2013 řešila svoje vlastní bydlení, kdy jí příbuzná [jméno FO] dala kontakt na pana [jméno FO], se kterým si sjednala schůzku, která proběhla v domě rodičů. Svědkyně si chtěla pořídit vlastní bydlení, kdy za užívání nemovitosti by nejdříve měsíčně platila nájemné, poté, co by zaplatila určitou částku, tak by se pak tato nemovitost převedla do jejího vlastnictví. [jméno FO] se měl následně zeptat žalobce a), jestli by byl ochoten ručit svou nemovitostí, a to pro případ, že by svědkyně nájemné nehradila s tím, že tento souhlasil. Všechno měl ve smlouvě. Na první schůzce se žádné listiny nepodepisovali. Svědkyně byla v uvedené době evidována na úřadu práce, měla nějaké exekuce, tak pro ni bylo těžké získat hypotéku. S majetkovou situaci svědkyně byl pan [jméno FO] obeznámen, stejně tak s tím, že žalobce a) má dluh u finančního úřadu, který splácí. Následně ji pan [jméno FO] kontaktoval, že má nabídku, kdy se s rodinou mohla ihned stěhovat do rodinného domu v [Anonymizováno]. Po prohlídce [Anonymizováno], se tam ten večer hned nastěhovali, kdy následně pan [jméno FO] potřeboval ofotit občanský průkaz a i nájemní smlouvu, kdy nájemné činilo 7.000,00 Kč. Pro nájemné si pan [jméno FO] jezdil osobně, přijel asi 4x, ale nedal svědkyni doklad o převzetí peněz. Žádnou jinou smlouvu svědkyně s panem [jméno FO] neuzavírala. Při první schůzce se měl pan [jméno FO] zeptat žalobce a), jestli by byl ochoten ručit svou nemovitostí, a to pro případ, že by svědkyně nájemné nehradila. S tím otec souhlasil. Mělo to být všechno ve smlouvě. Na první schůzce se žádné listiny nepodepisovali. Jednou byla u rodičů přítomna toho, jak pan [jméno FO] a paní [jméno FO] (takto jí označil žalobce a), jemuž to řekl pan [jméno FO]) procházejí dům a fotí si ho. Osobně svědkyně nebyla přítomna podepisování jakýchkoliv listin mezi rodiči, kdy v podstatě to vyřizoval žalobce a), s panem [jméno FO], paní [jméno FO] či jakoukoliv jinou osobou, taky nebyla přítomna toho, že by někdo rodičům dával nějaké peníze. Svědkyni nebylo nic známo o tom, že by žalobci a), b) podepisovali, ať už panu [jméno FO] nebo paní [jméno FO] dokument, jehož obsahem by bylo, že ručí za její závazky týkající se splácení nájmu v [Anonymizováno]. Nic nevěděla ani o tom, že by žalobci a), b) chtěli svůj dům prodat. Dle svědkyně měli jen ručit. Následně svědkyně řešila s blíže neurčenou společností otázku hrazení nájemného, kdy tato měla nemovitost v [Anonymizováno] snad koupit. O tom, že by její rodiče nějak ručili za svědkyni nevěděli. S nimi jsem sepsala novou nájemní smlouvu. Následně nájemné hradila žalovanému a pak 7 let paní [jméno FO], s nimi taky podepsala nájemní smlouvu. Měla být utvrzována v tom, že až zaplatí určitou částku, tak se nemovitost v [Anonymizováno] převede do jejího vlastnictví. K tomu však už nedošlo, přestala nám brát telefon, no a poté nám zaslala výzvu, že se máme vystěhovat. Žalobkyně b) jí měla vyčítat, že kvůli ní přišli o barák. Svědkyně nikdy neviděla osoby jménem [jméno FO] a [jméno FO], ví o nich pouze z doslechu, s paní [jméno FO] nikdy nejednala. [jméno FO] žádnou provizi neplatila, ani po ní žádnou uhradit nechtěl. O tom, že by žalobci a), b) platili nějaké provize, ať už panu [jméno FO] nebo paní [jméno FO], nic nevěděla. Shodná skutková zjištění soud vzal za prokázané také z úředního záznamu ze dne 20.3.2018 v sp. zn. [spisová značka] na č.l. 56-60 – [jméno FO].

24. Z výpovědi svědka [jméno FO] soud zjistil, že je to tak 8 nebo 10 let, kdy jej na doporučení, neboť pracuje jako realitní makléř, kontaktovala dcera žalobců a), b) s tím, že řeší svoji rodinnou situaci, tedy bydlení, sdělila mu svoji představu, měla zájem o dům. Tato neměla k dispozici žádné prostředky, nemovitost. Nejdřív spolu jednali telefonicky, poté i osobně. Doporučil jí, aby se spíše obrátila na rodinu s tím, že mu bylo poté sděleno, že i oni jsou v podobné situaci. Nakonec vyvrcholilo v to, že se do věci zapojili její rodiče, kteří jí v tomto měli pomoct. Pak svědek navštívil žalobce i s jejich dcerou u nich, což byl první kontakt s nimi, kdy se ta situace opětovně probrala a výsledkem bylo to, že žalobci jí nemohli půjčit finanční prostředky, snad v té době měli nějakou exekuci u finančního úřadu. Smyslem bylo sehnat peníze na uhrazení dluhu, kdy i jedna z variant byla prodat dům, což nechtěli. Opakovaně jej kontaktovali, ale jednalo se o složitou situaci, kdy jim neuměl pomoct, tak jim zprostředkoval kontakt na paní [jméno FO], která se zabývala zprostředkováním úvěrů, on sám žalobcům žádný úvěr, půjčku nezprostředkoval, a tímto to pro něj skončilo. Od žalobců za tuto aktivitu neobdržel žádnou provizi, tuto následně ve výši 150.000,00 Kč dostal od paní [jméno FO], a to za to, že díky němu zprostředkovala tento obchod, tj. že zajistila poskytnutí půjčky. Vzhledem k tomu, že to byla paní [jméno FO], kdo půjčku zajistil, svědek se nezajímal o podmínky, za jakých okolností případně v jaké výši bude splácena. V období roku 2012 neznal ani paní [jméno FO], ani pana [jméno FO], seznámil se s nimi v souvislosti s tímto případem. Poté, co zprostředkoval kontakt s paní [jméno FO], se opětovně setkali u žalobců doma s tím, že paní [jméno FO] jim sdělila, že je schopna jim zařídit finanční prostředky, vyplatit dluhy u asi finančního úřadu, aby odbřemenili nemovitost, která byla ve vlastnictví žalobců. [jméno FO] zajistila finanční prostředky, kdy se naskytla nabídka nemovitosti v [Anonymizováno]. Na okolnosti realizace „koupě této nemovitosti“ si nevzpomněl. V této věci žádné smlouvy nechystal, smlouvu s nimi uzavíral asi [tituly před jménem] [jméno FO]. Se žalobci žádné smlouvy neuzavíral. Pokud nějaké smlouvy podepisovali, tak nevěděl, co bylo jejich obsahem, o jaké smlouvy se konkrétně jedná, u podpisu smluv nebyl, i když nepopřel, že pokud byl požádán, tak je mohl odvést do [Anonymizováno] k podpisu. Osobně však byl u toho, kdy v kanceláři paní [jméno FO], byly žalobcům vysvětleny podmínky navrhovaných řešení, zde se poprvé setkal se žalovaným a [jméno FO]. Ti žalobcům a), b) nabídli odkup jejich nemovitosti s tím, že tam budou i nadále bydlet. Svědek měl za to, že obchod byl výhodný pro všechny strany, kdy všichni byli spokojeni, neboť se objevil investor-žalovaný, který byl bonitní, byl schopen získat levné peníze v bance, asi formou hypotéky a v důsledku toho byl schopen koupit nemovitost, ať už žalobců, tak i tu v [Anonymizováno]. No a žalobci a jejich dcera potom na základě jejich vzájemných dohod, které uzavřeli mimo osobu svědka, pak asi za určitých podmínek, tyto nemovitosti od něj mohli zpět koupit, převzít. V důsledku toho tedy žalobcům ani nerostly dluhy u finančního úřadu, čehož se obávali. Hodnotu nemovitosti žalobců svědek neposuzoval, neměl k tomu důvod, dle svědka činila max. 1.500.000 Kč (rok 2012), jednalo se o nemovitost starší. Svědek nebyl zaměstnancem [právnická osoba], pracoval s touto realitkou pouze externě. Pokud na jejím webu byl jako makléř uveden společně i s paní [jméno FO], to neznamená, že by se znali, či že by spolu spolupracovali. Pokud svědek ze své emailové adresy [e-mail] přeposílal žalobcům nějaké listiny, tak jednak si toho není vědom, pokud ano, tak je přeposílal, protože mu je poslala paní [jméno FO]. Předmětnou emailovou adresu stále používá. Původně asi měli žalobci v úmyslu nemovitost zatížit, ale po schůzce s investorem, panem [jméno FO], se ji asi rozhodli prodat, protože jim tato možnost byla nabídnuta. V roce 2017 jej kontaktoval žalobce a) s tím, že má na domě exekuci a že se má vystěhovat. Svědek mu řekl, že musí kontaktovat žalovaného. Dále se dotázal, zda žalobce a) hradil nájemné, kdy mu bylo sděleno, jak kdy. Pokud byl přítomen na jednání mezi žalobci a žalovaným, tak toto jednání se mu zdálo standartní, žalobcům byla nabídnuta určitá varianta řešení jejich problémů, ale jestli měl žalovaný zájem nemovitost koupit, přefinancovat nebo pouze zajistit finanční prostředky, k tomu se vyjádřit nemohl. Co bylo obsahem dohod mezi účastníky řízení, popřípadě mezi žalobci a paní [jméno FO] svědek nevěděl. Svědek ze strany žalobců nezaznamenal projev jakéhokoliv nepochopení situace navrhovaných řešeních při schůzce mezi nimi, paní [jméno FO] a žalovaným, kdykoliv mohli sdělit, že s takovýmto řešením nesouhlasí, že se jim nelíbí. Žalobci a), b) věděli, že budou v nájmu a budou platit nájemné. Shodná skutková zjištění soud vzal za prokázaná také z č.l. 42-43 (nikoliv 44) protokolu o výslechu obviněného ze dne 3.10.2019, a č.l. 104-108 – úředního záznamu ze dne 30.11.2017 – [jméno FO] a protokolu z jednání ze dne 29.5.2020.

25. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] bylo zjištěno, že se jedná o starší záležitost, kdy opakovaně vypovídala na Policii ČR. V roce 2013-2014 měla k dispozici větší finanční prostředky a nepracovala. V tomto rozhodném období od společnosti [právnická osoba] nakoupila několik nemovitostí, o tyto ale v průběhu času přišla a v souvislosti s aktivitou pana [jméno FO] byla nucena opakovaně u soudu i na Policii ČR vypovídat. V roce 2013 se účastnila „obchodu“, jehož předmětem byla nemovitost v [adresa], která je asi předmětem tohoto řízení, kdy těm lidem (asi žalobcům) jenom půjčovala peníze, veškeré záležitosti okolo zařizoval pan [jméno FO]. Svědkyně neznala osobu pana [jméno FO], znala pana [jméno FO] i manželé [jméno FO], kdy do těchto obchodů se dostala díky paní [jméno FO]. [jméno FO] se znal, jak s [jméno FO], tak s panem [jméno FO]. Její role spočívala v tom, že svoje peněžní prostředky za úrok poskytovala jiným osobách prostřednictvím [jméno FO], a oni jí předkládali smlouvy k podpisu. Žalobci a), b) nebyly vyplaceny žádné finanční prostředky, a to proto, že prostřednictvím pana [jméno FO] byly hrazeny jeho u finančního úřadu, kdy peníze dávala v hotovosti na několikrát. Na bližší okolnosti ji již svědkyně nevzpomněla. K listině - příjmový podkladní doklad ze dne 3.7.2013 uvedla, že si nevzpomíná, že by tuto listinu viděla, určitě v hotovosti takovou částku s ohledem na určitá omezení daná zákonem nedala. Její role spočívala pouze v tom, že poskytovala peněžní prostředky v tomto případě žalobcům a), b), o bližší okolnosti se nezajímala, kdy další vývoj nějak nesledovala. Nakonec má za to, že žalovaný dům žalobců a), b) potom měl koupit. Její jméno bylo vedeno mezi realitními makléři [právnická osoba], z toho důvodu, že měla s panem [jméno FO] přátelský vztah, ale nebyla u něj zaměstnaná ani v pracovním poměru ani jako OSVČ. V podstatě to byla účelová informace, aby to vypadalo, že má v realitce více lidí. Vzhledem k tomu, že nemá právní vzdělání, tak pokud jí byly předloženy k podpisu kupní smlouvy, tyto podepsala, nějak blíže se o jednotlivá ustanovení nezajímala. Před uzavřením kupní smlouvy si žádné podrobnosti ohledně nemovitostí nezjišťovala, [jméno FO] věřila. Dělala to, co řekli, oni měli svého právníka. Pokud šlo o zkoumání úvěryschopnosti žalobců, to neřešila, to vše řešili manželé [jméno FO]. Na bližší okolnosti, proč nebyla uzavřena smlouva o půjčce, případně zástavní smlouva, důvod půjčky a proč byl obchod realizován takovouto formou tj. prostřednictvím kupní smlouvy, si nepamatovala. Pokud šlo o nastavený mechanismus – ten byl takový, že došlo k uzavření kupní smlouvy a poté, co byla půjčená peněžní částka uhrazena, byl realizován zpětný převod, tak tento byl manželi [jméno FO] realizován několikrát. Shodná skutková zjištění soud vzal za prokázaná také z úředního záznamu na č.l. 69-74, sp. zn. [spisová značka] ze dne 30.11.2017 a ze dne 14.5.2018 – [jméno FO], kdy bylo soudem dále zjištěno, že dluhy žalobce a) u finančního úřadu byly asi cca 953.817,00 Kč, má potvrzení, že pan [jméno FO] peníze na finanční úřad skutečně donesl. V dané věci nakonec zaplatila 953.817,00 Kč + 300.000,00 Kč, kdy již nechtěla spolupracovat s [jméno FO] a požádala pana [jméno FO], aby zprostředkoval koupi nemovitosti [jméno FO], a on našel žalovaného. Jakož i z protokolu z jednání ze dne 29.5.2020 č.l. 639-649, kdy svědkyně uvedla, že měla za to, že žalobce a) je srozuměn s převodem nemovitostí, tj. že to ví, když se o otázce převodu vlastnictví bavili v kanceláři. Jasně bylo domluveno, že v okamžiku, kdy by žalobci a), b) nezaplatili tu navýšenou částku o její zisk, tak se nemovitost prodá.

26. Z výpovědi svědkyně [jméno FO] soud zjistil, že jí oslovili asi v roce 2012-2013 pan [jméno FO] a pan [jméno FO] s tím, že mají klienta, který potřebuje půjčit peníze, na přesnou částku si nevzpomněla, ani na její důvod. Následně společně navštívili žalobce a), b), kdy bylo jednáno o poskytnutí peněžních prostředků, s tím, že jí tito sdělili, že by je vrátili tak, že si dcera vezme hypotéku. Pak pana [jméno FO] i [jméno FO] seznámila s paní [Anonymizováno], se kterou spolupracovala a se kterou byla půjčka nakonec domluvena, kdy se vyplácely nějaké pohledávky, na bližší konkrétní okolnosti si již nepamatovala. Dále svědkyně ve věci zainteresována nebyla, řídili si to pan [jméno FO] a [jméno FO]. Byla přítomna pouze jednání, která se týkala půjčky, co souviselo s nemovitostmi, s jejich nakládáním a s tím souvisejícími jednáními, o tom nic nevěděla. Za svoji práci určitě dostala nějakou provizi, nevylučuje, že mohla platit provizi panu [jméno FO], ale už si na to, zda a v jaké výši byly vypláceny v této souvislosti provize, nepamatovala. Osoby žalovaného, [jméno FO] neznala. Bonitu žalobců neposuzovala, obecně to fungovalo tak, že když potřebovali lidi hotovost, např. na vyplacení exekucí, tak se to udělalo tak, že první částka byla vyplacena ze soukromých zdrojů, pak se to přefinancovávalo, aby se vyčistil list vlastnictví, kdy následně byla vyřízena hypotéka, a z této se to splatilo. Hypotéku si vyřídili buď ti lidé, co potřebovali půjčit peníze sami, nebo prostřednictvím např. realitní kanceláře, pokud je měli na starosti. Nějaké převody nemovitostí se realizovaly velmi málo, většinou s tím nikdo nesouhlasil. S paní [Anonymizováno] spolu realizovaly asi dvě nebo tři věci, potom se nepohodly a již spolu nepracovaly. Určitě, když se půjčovaly peníze, muselo být zajištění, bez toho to nešlo, o jaké konkrétní zajištění se v tomto případě jednalo, k tomu se vyjádřit nemohla, žádné smlouvy k dispozici nemá. Nepamatovala si, na jak dlouhou dobu se v tomto případě finanční prostředky půjčovaly. Dluhy za pana [jméno FO] na finančním úřadě vyplácela asi ona, zpravidla to dělala ona, ale na přesné okolnosti si už nepamatovala. Nevzpomněla si ani na to, zda žalobcům a), b) předávala finanční prostředky, pokud by peníze předávala, nechala bych si podepsat příjmový doklad, ale v tomto případě si vše řešili pan [jméno FO] s panem [jméno FO]. Shodná skutková zjištění soud vzal za prokázané také i z úředního záznamu ze dne 26.4.2018 v sp. zn. [spisová značka] na č.l. 78-80 – [jméno FO].

27. Z výpovědi svědka [jméno FO] bylo zjištěno, že jeho bývalá manželka paní [jméno FO] přebírala možná někdy v roce 2012 zakázku týkající se žalobců a), b) od realitní kanceláře [právnická osoba]. Za zprostředkování obchodu zaplatili následně realitní kanceláři provizi, a to z provize, kterou dostali od [jméno FO] za vyjednání půjčky. Jeho bývalá žena tedy následně navštívila žalobce a), b) s tím, že svědek byl jako řidič. Osobně nebyl účasten jakýchkoliv jednání, která by souvisela s nemovitostmi v jejich vlastnictví. Byl osobně přítomen jednání, která vedla paní [Anonymizováno] se žalobci a), b) ohledně půjčky. Žalobci a), b) měli dluhy u finančního úřadu a ještě někde, potřebovali oddlužit svoji nemovitost, kdy toto oddlužení mělo být realizováno z půjčky, která měla být poskytnuta paní [Anonymizováno], která byla za tímto účelem svědkem a jeho bývalou ženou oslovena. Půjčka jí měla být vrácena z hypotéky dcery manželů [jméno FO]. Činnost svědka a jeho ženy v této kauze skončila tím, že od paní [Anonymizováno] on nebo jeho bývalá manželka dostali finanční prostředky na vyplacení dluhu žalobců u finančního úřadu, kdy tyhle peníze na finančním úřadu zaplatili a další záležitosti, tedy to, co se dělo dál, se jich již netýkalo. Jednalo se o několik dluhů, kdy peníze fyzicky vkládali na pokladnu finančního úřadu, několikrát. Potvrzení o složení peněz bylo dáno paní [Anonymizováno] a tím to pro skončilo. Za tuto akci určitě dostali nějakou provizi, ale kolik, to si svědek již nepamatoval. Dalších jednání, která by se např. týkala prodeje, zajištění nemovitosti, vyřízení hypotéky, toho se neúčastnili, to vše zajišťovala paní [Anonymizováno] a realitní kancelář [právnická osoba]. Svědek žalovaného neznal, nikdy ho neviděl, poprvé se o této osobě dozvěděl, ale jenom co do jména, při výslechu na finančním úřadě a následně v souvislosti s minulým soudem a v souvislosti s trestním stíháním, kdy byl i na policii. Skóring žalobců nedělali, neměli přístup k těmto informacím, v podstatě informaci o výši dluhů byla sdělena realitní kanceláří [jméno FO], pravděpodobně. Nezjišťovali to ani u jiných klientů, vždy to dostali od realitní kanceláře [právnická osoba]. Svědek se se žalobci a), b) setkal asi 2x, jednou v místě jejich bydliště, a poté, co společně šli k notáři, kde se podepsaly smlouvy o půjčce s paní [Anonymizováno] a ověřily podpisy. Dle svědka žalobci chtěli nemovitosti pro sebe zachovat, chtěli se jen zbavit dluhů, a proto se obrátili na [jméno FO].

28. Z výpovědi svědka [jméno FO] bylo zjištěno, žalobce a), b) neznal, se žalovaným se znal více jak 20 let, byly přátelé. Svědek nikdy nejednal se žalobci a), b), [jméno FO], [jméno FO], nebyl přítomen žádného konkrétního jednání, nebyl přítomen nikdy podpisu kupních smluv, jejichž obsahem by byl prodej nemovitostí. Jméno žalobců a), b) slyšel pouze od žalovaného, kdy byl přítomen telefonického hovoru mezi žalovaným a žalobcem a), pravděpodobně šlo o to, že nebyla hrazena hypotéka, bližší okolnosti mu nebyly známy. Na jeho bankovní účet přišla částka ve výši 260.000,00 Kč, tuto částku z účtu vybral, a dal ji žalovanému, kdy tento bankovní účet neměl, a požádal ho, zda si může nechat na svědkův účet nějaké peníze, s čímž svědek souhlasil. Dle svědka to byl výnos z aktivit žalovaného, který se věnoval aktivitám v souvislosti s oddlužováním lidí, zajišťování hypoték. V jednom případě se zúčastnil takové aktivity, jednalo se asi o rok 2015, kdy bylo slíbeno, že bude zajištěno oddlužení manželů [Anonymizováno], kdy žalovaný a pan [jméno FO] měli zajistit hypotéku, svědek si vzal hypotéku na nákup nemovitosti mimo [adresa], z těchto peněz měl být vyplacen dluh [Anonymizováno], jejich nemovitost měla být přepsána na svědka a bylo dohodnuto ústně, kdy poté, co měli být peníze splaceny ([Anonymizováno] měli hradit splátku hypotéky + 2.000 Kč svědkovi a svědek bance), tak jim bude nemovitost vrácena. V podstatě to nedopadlo, k přepisu nemovitosti z [Anonymizováno] však nikdy nedošlo. Pokud jde o prodej nemovitosti v [Anonymizováno], tak v tomto případě se manželka svědka [jméno FO] domluvila taky s panem [jméno FO], jednalo se o obdobný případ, kdy v tomto nájemnice neplatila, ale vyřešilo se to tak, že nemovitost byla prodána, a to na základě vzájemné dohody, vyplatila se hypotéka, kdy z jejich prostředků ještě hradili asi 50.000 Kč. Pokud jde o osobu pana [jméno FO], z doslechu od žalovaného svědek věděl, že pan [jméno FO] nemohl podnikat v dané oblasti, a tak se spolu domluvili, že obchody budou realizovány na žalovaného, ale všechno domlouval a řídil pan [jméno FO], kdy za uvedené žalovaný určitě dostával provizi. Shodná skutková zjištění soud vzal za prokázané také i z č.l. 84-86 trestního spisu sp. zn. [spisová značka] - s úřední záznam ze dne 23.11.2017 - [jméno FO].

29. Z internetové stránky s údaji o [právnická osoba] bylo zjištěno, že jako realitní makléři byli vedeni [tituly před jménem] [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO].

30. Z emailu ze dne 16.8.2017 bylo zjištěno, že tento byl odeslán z emailové adresy [e-mail] dne 28.10.2013 (adresát neuveden), že v záhlaví je uvedeno [jméno FO] smlouvy, s tím, že žalovaný si má brát úvěr, kdy žalobci a), b) podepíší ještě zástavní smlouvu k úvěru, což má být standartní postup jako u bank, kdy následně u notáře podepíší notářský zápis k nájemní smlouvě. Email byl dne 29.10.2013 přeposlán od [e-mail] na email [e-mail] a následně dne 16.8.2017 opačně zpět s tím, že tento byl vč. příloh přeposlán zástupci žalobců a), b) dne 16.8.2017.

31. Ze sdělení [Anonymizováno] banky ze dne 23.9.2024 bylo zjištěno, že mezi bankou a [jméno FO] – žalobcem a) nebyla dohoda o úhradě splátek uzavřena na úvěr poskytnutý žalovanému dle úvěrové smlouvy č. [Anonymizováno]. V předmětném úvěrovém vztahu žalobce a) nefiguruje jako osoba, po které by banka mohla požadovat či vymáhat splnění dluhu. [Jméno žalobce] toliko dne 7.8.2017 požádal banku o sdělení platebních údajů pro účely provádění plateb úvěru, kdy mu bylo sděleno následující platební místo: číslo účtu [č. účtu], variabilní symbol: [var. symbol]. Vzhledem k tomu, že banka nemá se žalobcem a) uzavřenu žádnou dohodu o splácení úvěru, nebyly s touto osobou předepsány žádné pravidelné splátky ani jejich výše. Pokud žalobce a) plnil/plní, bylo/je to dle jeho uvážení, ev. případně na základě jiné dohody, tak banka není její stranou. Od 14.8.2017 bylo žalobcem a) na účet číslo [č. účtu], variabilní symbol: [var. symbol] od 14.8.2017 do 28.8.2024 měsíčně po 10.000,00 Kč uhrazeno celkem 840.000,00 Kč. Žalovaný na předmětný úvěr od prosince 2013 do srpna 2017 zaplatil souhrnně 381.606,32 Kč. Žalovaný se prvně dostal do prodlení se splátkou za 4/2016, následně se prodlení opakovalo, přičemž banka přistoupila k zesplatnění celého zůstatku Úvěru výzvou ze dne 29.1.2021. Před zesplatněním úvěru na nedoplatek dlužníka Banka upozornila a zaslala mu předžalobní výzvu ze dne 21. 12. 2020. Dluh uhrazen nebyl, aktuálně je předmětem exekuce vedené [tituly před jménem] [jméno FO], soudním exekutorem Exekutorského úřadu [adresa].

32. Ze sdělení ČSSZ ze dne 31.10.2024 bylo zjištěno, že žalobce a) pobírá starobní důchod, který byl přiznán od 27.9.2019, tento je splatný vždy 20. dne v měsíci s tím, že výše důchodu od 1.1.2024 nadále činí á 21.132,00 Kč měsíčně. Dále bylo zjištěno, že žalobkyně b) pobírá starobní důchod, který jí byl přiznán od 17.5.2003, tento je splatný vždy 18. dne v měsíci s tím, že výše důchodu od 1.1.2024 nadále činí á 11.109,00 Kč měsíčně. U žalobkyně b) bylo dále z předmětného sdělení zjištěno, že výše důchodu od 17.5.2003 do 4.11.2013 činila : od 17.5.2003 – 17.1.2004 á 2.503,00 Kč měsíčně, od 18.1.2004 – 17.1.2005 á 2.533,00 Kč měsíčně, od 18.1.2005 – 17.1.2006 á 2.690,00 Kč měsíčně, od 18.1.2006 – 15.3.2006 á 2.812,00 Kč měsíčně, od 16.3.2006 – 17.1.2007 á 3.153,00 Kč měsíčně, od 18.1.2007 – 17.1.2008 á 3.348,00 Kč měsíčně, od 18.1.2008 – 17.8.2008 á 3.532,00 Kč měsíčně, od 18.8.2008 – 17.1.2009 á 4.002,00 Kč měsíčně, od 18.1.2009 – 17.1.2010 á 4.083,00 Kč měsíčně, od 18.1.2010 – 17.1.2011 á 4.083,00 Kč měsíčně, od 18.1.2011 – 17.1.2012 á 4.218,00 Kč měsíčně, od 18.1.2012 – 17.1.2013 á 4.290,00 Kč měsíčně, od 18.1.2013 – 17.11.2013 á 4.369,00 Kč měsíčně.

33. Žalobci a), b) dále uvedli, že za období od 12/2023 do dubna 2017 na nájemném uhradili žalovanému částku ve výši 526.000,00 Kč, od 08/2017 hradí místo žalovanému částku 10.000,00 Kč, uvedené vyplývalo z nesporných tvrzení účastníků řízení. K těmto úhradám přistoupili z důvodu zjištění, že žalovaný se ocitl v prodlení s úhradou poskytnutého úvěru.

34. Další důkazy soud pro nadbytečnost neprováděl, jde o lustraci žalovaného v centrálním registru exekucí - co do počtu exekučních řízení, kdy následně měly být od zjištěných exekutorů vyžádány informace stran jednotlivých exekučních řízení, a to odkdy je vedena, co je jejím předmětem, tedy vymáhaná částka, a tyto informace by se měly týkat období od uzavření smlouvy o převodu nemovitostí ze dne 4.11.2013, sdělení od ČSÚ jaká byla k roku 2013 střední délka života v ČR, znalecký posudek s tím, že provedení těchto důkazů by nemělo vliv na právní posouzení věci. Výslech žalovaného nebyl soudem proveden, neboť tento s ním nesouhlasil (č.l. 141 spisu - vyjádření žalovaného ze dne 9.12.2021). Na výslechu žalobkyně b) následně nebylo ze strany žalobců trváno (jednání dne 18.10.2021). Vzhledem nerozporovaným tvrzením ze strany žalovaného soud neprovedl ani výpis z bankovního účtu žalobce za období od 12/2023 do 10/2024 35. Soud provedené důkazy hodnotil (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel; přitom přihlížel ke všemu, co vyšlo za řízení najevo, včetně toho, co uvedli účastníci.

36. V souladu s ust. § 3028 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. občanský zákoník (dále jen NOZ) se tímto zákonem řídí práva a povinnosti vzniklé ode dne nabytí jeho účinnosti. Dle odst. 2 cit. ustanovení není-li stanoveno jinak, řídí se ustanoveními tohoto zákona i právní poměry týkající se práv osobních, rodinných a věcných; jejich vznik, jakož i práva a povinnosti z nich vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů.

37. Dle ust. § 3064 NOZ ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona a ohledně práv zapsaných do katastru nemovitostí v době jednoho roku ode dne nabytí účinnosti tohoto zákona nastanou účinky.

38. Dle ust. § 34 zákona č. 40/1964 Sb. občanský zákoník účinný do 31.12.2013 (dále jen občanský zákoník) právní úkon je projev vůle směřující zejména ke vzniku, změně nebo zániku těch práv nebo povinností, které právní předpisy s takovým projevem spojují.

39. Dle ust. § 36 odst. 1 občanského zákoníku vznik, změnu nebo zánik práva či povinnosti lze vázat na splnění podmínky. K podmínce nemožné, na kterou je vázán zánik práva nebo povinnosti, se nepřihlíží. Dle odst. 2 podmínka je odkládací, jestliže na jejím splnění závisí, zda právní následky úkonu nastanou. Podmínka je rozvazovací, jestliže na jejím splnění závisí, zda následky již nastalé pominou.

40. Dle ust. § 37 odst. 1 občanského zákoníku právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

41. Dle ust. § 39 občanského zákoníku neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

42. Dle ust. § 49a občanského zákoníku právní úkon je neplatný, jestliže jej jednající osoba učinila v omylu, vycházejícím ze skutečnosti, jež je pro jeho uskutečnění rozhodující, a osoba, které byl právní úkon určen tento omyl vyvolala nebo o něm musela vědět. Právní úkon je rovněž neplatný, jestliže omyl byl touto osobou vyvolán úmyslně. Omyl v pohnutce právní úkon neplatným nečiní.

43. Dle ust. § 588 občanského zákoníku z kupní smlouvy vznikne prodávajícímu povinnost předmět koupě kupujícímu odevzdat a kupujícímu povinnost předmět koupě převzít a zaplatit za něj prodávajícímu dohodnutou cenu.

44. Dle ust. § 602 odst. 1 občanského zákoníku kdo prodá věc s výhradou, že mu ji kupující nabídne ke koupi, kdyby ji chtěl prodat, má předkupní právo. Dle odst. 2 takové právo lze dohodnout i pro případ jiného zcizení věci než prodejem.

45. Dle ust. § 603 odst. 1 občanského zákoníku předkupní právo ukládá povinnost pouze tomu, kdo slíbil věc nabídnout ke koupi.

46. Dle ust. § 80 o.s.ř. určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, se lze žalobou domáhat jen tehdy, je-li na tom naléhavý právní zájem.

47. Po provedeném dokazování, jeho doplnění a po jeho právním zhodnocení dospěl soud k závěru, že podaná žaloba je důvodná.

48. Žalobci a), b) se žalobou doručenou soudu dne 28.8.2017 domáhali určení vlastnického práva k nemovitostem, které byly označeny v žalobním petitu tj. pozemku parc. č. [hodnota], zastavěná plocha a nádvoří o výměře [Anonymizováno], součástí pozemku je stavba č.p. [Anonymizováno], rodinný dům, pozemek parc. č. [hodnota], zahrada o výměře [Anonymizováno], vše v katastrálním území [katastrální území], obec [název], zapsáno na LV č. [hodnota] u [katastrální úřad], [katastrální pracoviště], s tím, že tyto náleží do jejich společného jmění manželů. Stěžejními argumenty žalobců a), b) byly skutečnosti, že a) při uzavření kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 byli uvedeni v omyl, kdy měli za to, že uzavírají smlouvu zástavní, b) kupní smlouva ze dne 4.11.2013 uzavřená se žalovaným je lichevní, a to pro rozpor s dobrými mravy, kdy žalovaný využil rozumové slabosti žalobců a), b), jejich tísně a nezkušenosti, a proto je neplatná, c) žalobci a), b) měli současně za to, že v důsledku podvodného jednání žalovaného a dalších osob přišli o částku představující obvyklou cenou předmětných nemovitostí tj. nejméně o částku ve výši 2.950.000,00 Kč, kdy od žalovaného ani od jiných osob nikdy neobdrželi žádné finanční prostředky odpovídající kupní ceně nemovitých věcí uvedené ve smlouvy ze dne 3.7.2013 a ze dne 4.11.2013.

49. Určovací návrh má preventivní povahu, je prostředkem umožňujícím poskytnutí ochrany právnímu postavení žalobce dříve, než jeho právní postavení bylo porušeno, v situaci, kdy je tu konkrétní chování žalovaného, které nasvědčuje úmyslu žalovaného porušit právo žalobce nebo způsobit žalobci újmu na jeho právním postavení (opět lze připomenout stanovisko Ústavního soudu sp. zn. Pl.-st. ÚS 21/05). Právě v poskytnutí preventivní ochrany žalobci spočívá rozdíl určovacího návrhu od návrhu na plnění povinnosti, jehož uplatnění přichází v úvahu tehdy, když bylo právo žalobce porušeno, takže jeho cílem je reparace. Jakmile již bylo právo žalobce porušeno, ztrácí prevence (v podobě určování práva či právního poměru) jakýkoliv smysl a žalobce již nemůže mít žádný právní zájem na určování daného práva, nýbrž má už jedině zájem na odstranění následků porušení práva, tedy na plnění. Pak se může v rámci žaloby na plnění zkoumat otázka existence práva či právního poměru jako otázka předběžná, ale už není vlastním předmětem řízení. K tomu, aby se žalobce mohl domáhat určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, vyžaduje zákon existenci naléhavého právního zájmu. Má se tím na mysli naléhavý právní zájem žalobce (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 2 Cdon 756/97). Judikatura tradičně chápe uvedený požadavek jako předpoklad důvodnosti žaloby, byť jej odlišuje od pojmu věcné legitimace (rozhodnutí Nejvyššího soudu sp.zn. 21 Cdo 679/2001).

50. Jinak řečeno obecně platí, že určovací žaloba je preventivního charakteru a má za účel poskytnout ochranu právnímu postavení žalobce dříve, než dojde k porušení právního vztahu nebo práva; není proto opodstatněna tam, kde právní vztah nebo právo již byly porušeny a kde je proto právním prostředkem ochrany právního vztahu nebo práva žaloba na plnění. Avšak i v případě, že lze žalovat o splnění povinnosti, připouští soudní praxe, že je naléhavý právní zájem na určení ve smyslu § 80 o. s. ř. dán, jestliže určovací žaloba účinněji než jiné právní prostředky vystihuje obsah a povahu příslušného právního vztahu a jejím prostřednictvím lze dosáhnout úpravy, tvořící určitý právní rámce, který je zárukou odvrácení budoucích sporů účastníků. Tyto funkce určovací žaloby korespondují právě s podmínkou naléhavého právního zájmu; nelze-li v konkrétním případě očekávat, že je určovací žaloba bude plnit, nebude ani naléhavý právní zájem na takovém určení. Přitom příslušné závěry se vážou nejen k žalobě na určení jako takové, ale také k tomu, jakého konkrétního určení se žalobce domáhá (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 27. 2. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1097/96, a ze dne 27. 3. 1997, sp. zn. 3 Cdon 1338/96). Vzhledem k tomu, že žalobci a), b) se domáhali určení vlastnického práva k nemovité věci, kdy jde tedy o určovací žalobu dle ust. § 80 o.s.ř. tj. žalobu na určení, zda tu právní poměr nebo právo je či není, dospěl soud k závěru, že jinou formu žaloby než určovací žalobou nemohou žalobci a), b) dosáhnout toho, aby bylo možno následně vlastnické právo upravit v katastru nemovitostí tj. učinit v soulad stav skutečný se stavem právním. Soud tedy má za to, že žalobci a), b) mají na podání této určovací žaloby naléhavý právní zájem, kdy tedy pouze na základě rozhodnutí soudu v této věci, mohli docílit změny vlastnického práva.

51. S ohledem na závěry dle usnesení Krajského soudu v Brně č.j. [spisová značka] ze dne 30.10.2023 soud dle ust. § 118a odst. 1, 3 o.s.ř. vyzval žalobce a), b), jakož i žalovaného k doplnění svých tvrzení a označení důkazů k jejich prokázání.

52. Žalobci a), b) na výzvu soudu dle ust. § 118a odst. 1,3 o.s.ř reagovány podáním doručeným soudů dne 16.10.2024. – viz bod 5 rozsudku.

53. Při jednání konaném dne 11.9.2024 byl žalovaný vyzván dle ust. § 118a odst. 1,3 o.s.ř., aby písemně doplnil svá tvrzení, a to: zda byla uzavřena mezi žalovaným a [jméno FO] dohoda o úhradě provize, a co konkrétně bylo jejím obsahem tj. proč byla takto zahrnuta do kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 části způsobu úhrady kupní ceny, a to také ve vazbě na následující bod, konkrétní obsah dohody uzavřené mezi žalovaným a [jméno FO] stran vrácení části kupní ceny tj. označené jako provize ve výši 260.000,00 Kč, která byla zaslána na účet [jméno FO], kdy tento ji vzápětí vrátil zpět žalovanému, a z jakého důvodu byla tato dohoda uzavřena, byla tato dohoda uzavřena ústně či písemně, zda žalovaný uzavřel dohodu o provizi s [jméno FO] a co konkrétně bylo jejím obsahem, z čeho se dovozovala výše této provize, byla tato dohoda uzavřena ústně či písemně, pokud mezi žalovaným a [jméno FO] nebyla taková dohoda uzavřena, z jakého důvodu byla součástí kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 v části způsobu úhrady kupní ceny, zda žalovaný v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 jednal přímo se žalobci osobně příp. prostřednictvím jakých osob s nimi jednali, měli žalobci a) ,b) vůči žalovanému nějaké závazky, pokud ano v jaké výši a z jakého právního titulu, zda žalovaný věděl, že část kupní ceny a v jakém rozsahu má být určena na jiné závazky žalobců a), b), pokud ano, zda věděl o závazky vůči komu se jedná, měl žalovaný povědomost o závazcích a finanční situaci žalobců a), b). Ke shora uvedeným tvrzením byl žalovaný povinen označit důkazy, přičemž byl poučen, že pokud nebude na výzvu soudu reagovat, vystavuje se nebezpečí neúspěchu ve věci v podobě neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního. Žalovaný ve stanovené lhůtě na shora cit. výzvu nereagoval.

54. V řízení bylo prokázáno, a ostatně o tom ani nebylo sporu, že žalobci a), b) byli ke dni 3.7.2013 vlastníky shora uvedených nemovitostí. Bylo prokázáno, a to i v rámci trestního řízení, že dcera žalobců [jméno FO] získala od své příbuzné [jméno FO] kontakt a oslovila svědka [jméno FO], realitního makléře, spolupracujícího s realitní kanceláří [právnická osoba], neboť si chtěla zajistit vlastní bydlení pro svoji rodinu. Vzhledem ke své finanční situaci se tato v prvotní fázi v souvislosti s řešením své bytové situace obrátila na své rodiče – žalobce a), b) resp. svého otce – žalobce a) kdy bylo prokázáno, že žalobkyně b) se řídila pokyny žalobce a). Svědkyně si chtěla pořídit vlastní bydlení, kdy za užívání nemovitosti by nejdříve měsíčně platila nájemné, poté, co by zaplatila určitou částku, tak by se pak tato nemovitost převedla do jejího vlastnictví (tento záměr však naplněn nebyl). S ohledem na uvedené tedy oslovila svědka [jméno FO], kdy role svědka [jméno FO] byla následně toliko pasivní, kdy nebylo prokázáno, že by sepsal jakoukoliv následně žalobcům a), b) předloženou listinu, či že by měl vliv na jakékoliv smluvní ujednání v těchto listinách. Současně bylo prokázáno, že ve věci byla zainteresována realitní kancelář [právnická osoba]. Na základě uvedeného svědek [jméno FO] následně zprostředkoval a odkázal žalobce a), b) a svědkyni [jméno FO] na další osoby tj. následně došlo ke kontaktu žalobců a), b) s [jméno FO] a [jméno FO], a tito následně zprostředkovali kontakt s [jméno FO]. Pokud svědek [jméno FO] obdržel provizi ve výši 150.000,00 Kč, nebylo to od žalobců a), b), ale od svědkyně [jméno FO], neboť zajistil, že zprostředkovala zapůjčení finančních prostředků žalobcům a), b) od paní [jméno FO].

55. Z výslechu svědkyně [jméno FO] a svědka [jméno FO] bylo prokázáno, že v roce 2012-2013 společně s panem [jméno FO] a pan [jméno FO] navštívili žalobce a), b), byli to jejich klienti, kteří potřebovali půjčit peníze. Takže při návštěvě bylo jednáno o poskytnutí peněžních prostředků na vyplacení zástavy na nemovitostech, s tím, že jí tito sdělili, že by je vrátili tak, že si dcera vezme hypotéku. [jméno FO] nezkoumala nikterak úvěruschopnost žalobců a), b), byla schopna zajistit finanční prostředky k tomu, aby mohla být zástava vyplacena a nakládání s nemovitostmi nebylo nikterak omezeno. Při schůzce v bydlišti žalobců a), b) v předmětných nemovitostech v k.ú. [katastrální území], které v daném okamžiku vlastnili žalobci a), b) bylo žalobcem a) svědku [jméno FO] sděleno, že na těchto vázne zástavní právo k zajištění nedoplatků žalobce a), tudíž [jméno FO] byl s tímto obeznámen, stejně tak s tím, že žalobce a) má dluh u Finančního úřadu [jméno FO]., který splácí, a dále u [Anonymizováno]. Dále bylo prokázáno, že peněžní prostředky na vyplacení zástavy poskytla svědkyně [jméno FO], kdy těmito peněžními prostředky byla manželi [jméno FO] uhrazena Finančnímu úřadu [název]. jménem žalobce a) celkem částka ve výši 839.965,00 Kč, konkrétně dne 8.7.2013 - částka ve výši 149.466,00 Kč, dne 24.7.2013 – částka ve výši 200.000,00 Kč, dne 2.9.2013 – částka ve výši 368.545,00 Kč a dne 4.9.2013 – částka ve výši 121.254,00 Kč. Z výslechu žalobce a), jakož i svědkyně [jméno FO] měl soud za prokázané, že žalobce a) byl osloven panem [jméno FO] v tom, smyslu, zda je ochoten ručit svou nemovitostí, a to pro případ, že by jeho dcera - svědkyně [jméno FO] nehradila nájemné (vyskytla se příležitost pronajmout dům v [Anonymizováno]). S tímto žalobce a) souhlasil. Bylo prokázáno, a to z výslechu svědkyně [jméno FO] a [jméno FO], jejíž role spočívala v tom, že svoje peněžní prostředky za úrok poskytovala jiným osobách prostřednictvím [jméno FO], a oni jí předkládali smlouvy k podpisu, že to prakticky fungovalo tak, že paní [jméno FO] zprostředkovala prostřednictvím paní [jméno FO] peněžní prostředky, byla vyplacena zástava, exekuce tj. vyčistil se list vlastnictví s tím, že následně byla vyřízena hypotéka, a z této byly zapůjčené peněžní prostředky vráceny. Hypotéku si vyřídili buď ti lidé, co potřebovali půjčit peníze, sami, nebo prostřednictvím např. realitní kanceláře, pokud je měli na starosti. Nějaké převody nemovitostí se realizovaly velmi málo, většinou s tím nikdo nesouhlasil. Z výslechu svědka [jméno FO] chtěli žalobci a), b) nemovitosti zachovat pro sebe zachovat, jen se zbavit dluhů, a proto se obrátili na [právnická osoba] tj. jeho realitní kancelář. Z vyjádření [jméno FO] (v rámci trestního řízení) bylo zjištěno, že žalobci a), b) měli ručit za svědkyni [jméno FO]. Ostatně i z výslechu svědka [jméno FO] vyplynuto, že původně asi měli žalobci v úmyslu nemovitost zatížit, ale snad po schůzce s investorem, panem [jméno FO] - žalovaným, se ji asi rozhodli prodat, protože jim tato možnost byla nabídnuta. Rovněž svědkyně [jméno FO] uvedla, že žalobci a), b) nechtěli svůj dům prodat, měli jen ručit. Z protokolu o ústním jednání ze dne 29.10.2015 bylo rovněž zjištěno, že žalobce a) důvodem uzavření kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 bylo to, že jeho dcera chtěla koupit dům, kdy pan [jméno FO] jí měl vyjednat půjčku a žalobci a), b) měli dát svůj dům do zástavy.

56. V řízení bylo prokázáno, že 3.7.2013 byla ve smyslu ust. § 588 občanského zákoníku uzavřena kupní smlouva mezi žalobci a), b) jako prodávajícími a [jméno FO] (tato poskytla finanční prostředky k vyplacení dluhů žalobce a), jako kupující. Předmětem uzavřené kupní smlouvy byly shora specifikované nemovitosti. Rovněž bylo prokázáno, že v žalobci a), b) podepsané kupní smlouvě ze dne 3.7.2013 byla uvedena kupní cena ve výši 1.100.000,00 Kč, tato částka však nebyla uhrazena v hotovosti žalobcům a), b), byť byl soudu předložen příjmový pokladní doklad na uvedenou částku, jak vyplývalo z textu uzavřené kupní smlouvy ze dne 3.7.2013. Ostatně i svědkyně [jméno FO] vypověděla, že žalobcům a), b) tuto částku v hotovosti nepředala, a ani s ohledem na zákonnou úpravu, by ani nemohla. V řízení bylo prokázáno, že kupní cena měla být uhrazena tak, že měla být vyplacena zástava, kdy reálně je prokázána úhrada toliko částky ve výši 839.965,00 Kč, a to finančnímu úřadu. V řízení nebyl však nikterak prokázán osud rozdílu mezi kupní cenou ve výši 1.100.000,00 Kč a vyplacenými závazky žalobce a) ve výši 839.965,00 Kč tj. částky ve výši 260.036,00 Kč, kdy ani tuto částku žalobci a), b) neobdrželi.

57. Souhrnně v rámci realizace kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 bylo v řízení tedy prokázáno, že ve věci jednali žalobce a), a to i za žalobkyni b) s realitní kanceláří [právnická osoba], kdy [jméno FO] zprostředkoval kontakt na [jméno FO] a [jméno FO], kteří zprostředkovali kontakt na [jméno FO]. Tato poskytla pouze peněžní prostředky k vyplacení zástavy na předmětných nemovitostech ve výši 1.100.000,00 Kč, žádné listiny nepřipravovala. Činnost svědků [jméno FO] skončila zajištěním prostředků od paní [jméno FO], kdy z těchto vyplatili dluhy na finančním úřadu. Svědkyně [jméno FO], nebyla přítomna žádných jednání, žádné listiny v souvislosti se smlouvami ze dne 3.7.2013 a 4.11.2013 nepodepisovala a provize nikomu ([jméno FO], [jméno FO], [jméno FO], [jméno FO]) nehradila. Svědek [jméno FO] v souvislosti s tímto obchodním případem žádné smlouvy nesepisoval. Provizi ve výši 150.000 Kč zaplatila paní [jméno FO] [jméno FO]. Ohledně výše provize pro [jméno FO] nebylo zjištěno ničeho. Pokud šlo o paní [jméno FO], takto své obdržela peněžní prostředky v souvislosti se smlouvou ze dne 4.11.2013 resp. obdržela částku ve výši 1.370.000,00 Kč tj. o 270.000,00 Kč více, než vložila, což byla její odměna (úrok) za poskytnutí peněžních prostředků. Výsledkem provedené transakce bylo rovněž to, že na předmětných nemovitostech již navezla žádná omezení v podobě zástavního práva.

58. Po provedeném dokazování ve vazbě na kupní smlouvu ze dne 3.7.2013 dospěl soud k závěru, že žalobci a), b), byli při uzavírání této kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 s [jméno FO] uvedeni v omyl. Bylo prokázáno, že žalobci a), b) měli v úmyslu uzavřít toliko smlouvu zástavní, kdy by ručili za poskytnuté finanční prostředky, a to vše ve vazbě na zajištění vlastního bydlení pro jejich dceru [jméno FO]. Ustanovení § 49a občanského zákoníku obsahuje úpravu právních následků pro případ, že právní úkon byl učiněn v omylu jako nevědomosti o pravém stavu věci (tzv. volní – vnitřní omyl). Právní podstata omylu ve vůli spočívá v tom, že jednající měl nesprávnou, resp. nedostatečnou, představu o právních účincích právního úkonu (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002). Právně významný je omyl tehdy, je-li tento omyl skrytý (tj. účastník jednající v omylu o něm neví) a druhý účastník se na vzniku takového omylu podílel. Jde především o případy, kdy druhý účastník tento omyl způsobil přímo úmyslně. O omyl však půjde i tehdy, kdy druhý účastník omyl vyvolal jinak (tedy např. neúmyslně), nebo o něm musel vědět. V projednávané věci bylo prokázáno, že bylo známo, že žalobci a), b) chtějí toliko svojí nemovitostí ručit za poskytnuté peněžní prostředky pro svoji dceru [jméno FO], což sdělili opakovaně. V tomto případě omyl musíme vycházet ze skutečností, které jsou pro uskutečnění právního úkonu rozhodující – musí zde tedy jít o již zmíněný tzv. podstatný omyl (srov. např. opětovně rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, či rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 1. 2018, sp.zn. 33 Cdo 942/2017). Jednající osoba se může účinně dovolat podstatného omylu vyvolaného osobou, které byl právní úkon určen, jen jde-li o tzv. omluvitelný omyl. Omluvitelným je takový omyl, k němuž došlo přesto, že jednající (mýlící se) osoba postupovala s obvyklou mírou opatrnosti (že vyvinula obvyklou péči), kterou lze se zřetelem k okolnostem konkrétního případu po každém požadovat k tomu, aby se takovému omylu vyhnul (srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 7. 2009, sp. zn. 29 Cdo 1830/2007, uveřejněný pod číslem 55/2010 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, jakož i rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 19. 12. 2002, sp. zn. 30 Cdo 1251/2002, ze dne 20. 11. 2008, sp. zn. 33 Odo 1472/2006, ze dne 26. 2. 2009, sp. zn. 33 Odo 1560/2006, či ze dne 23. 1. 2018, sp. zn. 33 Cdo 942/2017).

59. S ohledem na skutečnost, že v době uzavření smlouvy ze dne 3.7.2013 byli žalobci a), b) osobami před/důchodového věku (57, 63 let), měli tolik základní vzdělání, neorientující se v základních právních institutech, jakož i jejich dcera měla toliko základní vzdělání, rovněž její partner [jméno FO] má základní vzdělání a v daném období měl i exekuce, žalobci a), b) i svědkyně [jméno FO] neměli žádné předchozí zkušenosti obdobnými transakcemi (zprostředkování, půjčky, koupě), kdy i při zachování obvyklé míry opatrnosti nemohli zjistit existenci omylu, a to i vzhledem k nepřehlednosti situace, jakož i většího počtu zúčastněných osob, jakož i uzavíraných právních vztahů. Skutečnost, že žalobce a) v minulosti kupoval chatu, bez pozemku, nemá dle soudu vliv na shora uvedené. Navíc za situace, kdy s touto transakcí nebyl problém. Není důvodu, proč by se žalobce a) měl domníval, že to bude tentokrát jiné, navíc když jedná s odborníky. Věc měla být jednoduchá, žalobci a), b) zřídí ke svým nemovitostem zástavní právo, dcera dostane půjčku, a ta se bude splácet. Nemovitostí bude ručeno za danou půjčku. Na druhé straně ze strany - realitní kanceláře [právnická osoba] (nebylo prokázáno, kdo konkrétně listiny připravoval, na místě s žalobci a), b) jednal [jméno FO], pan [jméno FO], pan [jméno FO]), bylo využito této nezkušenosti, věku, naivity a sociální situace žalobců a) b), a jejich dcery. Jejich jednání odporuje rovněž dobrým mravům, má soud za prokázané, že lze dospět k závěru, že žalobci a), b) neměli důvodu nemovitosti prodávat, neboť ve vztahu k dluhu u finančního úřadu byl sjednán splátkový kalendář, nebyla pro jim vedena exekuce tj. nebyl vydán exekuční příkaz na prodej předmětných nemovitostí. Pod záminkou vyřízení bydlení pro dceru tj. vyřízení úvěru bylo vynuceno „vyčistění“ nemovitostí, žalobci a), b) byli záměrně uvedeni v omyl, a to pouze z důvodu uzavření nějakého smluvního aktu, za účelem obohacení se za provize. Poté co byla uzavřena smlouva ze dne 3.7.2013 začalo se s vyřizováním bydlení pro dceru [jméno FO] [jméno FO], jednalo se o rodinný dům v [Anonymizováno], přičemž bylo prokázáno, že z této se následně musela svědkyně vystěhovat, nedošlo k tomu, že by získala hypotečního úvěru, za který by tuto nemovitost nabyla do svého vlastnictví. Z obecné znalosti vyřizování hypoték je zřejmé, že svědkyně [jméno FO] nemohla dostat hypotéku vzhledem k věku a příjmům (v dané době nezaměstnaná, základní vzdělání, dluhy partnera) a žalobce a), b) vzhledem k věku. Toto muselo být [jméno FO], panu [jméno FO] i panu [jméno FO], osobám pohybujícím se v oboru úvěrů známo, tj. soud má za to, že tedy je zřejmé, že žalobci a), b) byli uvedeni v omyl.

60. Souhrnně má soud po provedeném dokazování za to, že žalobci a), b) byli vedeni toliko a pouze snahou využít své nemovitosti v jejich vlastnictví k tomu, aby jimi mohli ručit za svoji dceru [jméno FO], kdy by se tyto staly zástavou pro hypoteční úvěr, který by získala, aby si zajistila své vlastní bydlení. Za tímto účelem získali od [jméno FO] finanční prostředky, kterou zprostředkovali [jméno FO] a [jméno FO], na které je odkázal [jméno FO]. Vše bylo to realizováno přes realitní kanceláře [právnická osoba]. Žalobci a), b) neměli v úmyslu nemovitosti prodat, ale toliko zajistil zástavním právem.

61. Soud má tady za to, že kupní smlouva ze dne 3.7.2017 byla neplatná, avšak pro rozhodnutí pro závěr o vlastnickém právu žalobců a), b) k nemovitostem specifikovaným v žalobě je rozhodné posouzení platnosti a účinků druhé kupní smlouvy ze dne 4. 11. 2013. Posouzení platnosti první kupní smlouvy ze dne 3. 7. 2013 naopak nemá na závěr o vlastnickém právu žalobců a), b) k nemovitostem vliv. Dle usnesení Krajského soudu v Brně č.j. [spisová značka] ze dne 30.10.2023, pokud byla první kupní smlouva neplatná, nemohli na jejím základě žalobci a), b) vlastnické právo k nemovitostem pozbýt. Ovšem i v případě, že by první kupní smlouva byla platná, není mezi účastníky řízení sporu, že byla splněna sjednaná rozvazovací podmínka, že paní [jméno FO] bude ve stanovené lhůtě uhrazena částka 1.370.000,00 Kč. Splněním takové rozvazovací podmínky by účinky kupní smlouvy pominuly a došlo by k obnovení vlastnického práva žalobců a), b) k nemovitostem.

62. S ohledem na to, že byla následně splněna rozvazovací podmínka, byla uhrazena částka 1.370.000,00 Kč, byli žalobci a), b) opět zapsáni jako vlastníci předmětných nemovitostí do katastru nemovitostí. K uvedenému je však třeba uvést, že právě sjednaná rozvazovací podmínka následně vytvořila na žalobce a), b) tlak, což ve svém výsledku vedlo k uzavření kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 se žalovaným. V čl. VII. smlouvy ze dne 3.7.2013 bylo v rámci sjednané rozvazovací podmínky uvedeno, že se účastníci smlouvy dohodli, že pokud prodávající řádně a však nejpozději v termínu vyklizení předmětných nemovitých věcí, který byl ujednán v č.l. V. bod 1, a to nejpozději do 5 měsíců od podpisu kupní smlouvy tj. do 3.12.2013 resp. dle dodatku č. [hodnota] do 31.12.2013, uhradí kupující částku ve výši 1.370.000,00 Kč a prodávající zároveň nebude v prodlení s jakoukoliv splatnou platbou, pak nastalé právní účinky této smlouvy pominou a vlastnické právo kupující převede zpět na prodávajícího. Vzhledem k tomu, změna vlastnického práva dle kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 byla v katastru nemovitostí zapsána dne 4.10.2013 s právními účinky vkladu ke dni 28.8.2013, v dané době nebyly zcela uhrazeny dluhy žalobce a) u finančního úřadu, kdy k tomu došlo cca v průběhu září 2013, žalobci a), b) nedisponovali dostatečnými finančními prostředky pro splnění rozvazovací podmínky, aby vyplatili [jméno FO], neboť nikdy neobdrželi žádné finanční prostředky z kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 tj. částku 1.100.000,00 Kč, nikdo neměl zájem vyřizovat pro [jméno FO] - dceru hypotéku, byli žalobci a),b) nuceni v tísni a za nápadně nevýhodných podmínek uzavřít kupní smlouvu ze dne 4.11.2013. Uvedené činili toliko z důvody, aby mohli splnit rozvazovací podmínku k relativně krátké době. V projednávané věci žalobci a), b), věděli, že se žalovaným uzavírají kupní smlouvu.

63. V řízení bylo prokázáno, že tedy mezi žalobci a), b) jako prodávajícími a žalovaným jako kupujícím byla ve smyslu ust. § 588 občanského zákoníku uzavřena kupní smlouva. Předmětem uzavřené kupní smlouvy byly shora specifikované nemovitosti. Sjednána kupní cena činila částku ve výši 1.780.000,00 Kč (č.l. III). Tato měla být uhrazena tak, že část kupní ceny ve výši 1.370.000,00 Kč měla být uhrazena do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy na účet [tituly před jménem] [jméno FO] č. [č. účtu], další část kupní ceny ve výši 150.000,00 Kč měla být uhrazena do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy na účet [jméno FO] č. [č. účtu] jako provize, s čímž prodávající plně souhlasili a část kupní ceny ve výši 260.000,00 Kč měla být uhrazena do 5 pracovních dnů od podpisu smlouvy na účet [jméno FO] č. [č. účtu] jako úhrada provize za zprostředkování obchodu. V řízení však bylo prokázáno, že žalobci a), b) neuzavřeli žádné smlouvy s [jméno FO] ani [jméno FO], nebylo důvodu jim tedy hradit žádné provize. Ostatně svědek [jméno FO] uvedl, že mu zaplatila provizi toliko a pouze [jméno FO]. Navíc bylo prokázáno, že částka ve výši 260.000,00 Kč byla sice zaslána na účet [jméno FO], tento ji ale z účtu vybral a předal žalovanému, který se věnoval aktivitám spojených s oddlužováním lidí a zajišťování hypoték. Zda byla uzavřena stran provizí nějaká smlouva mezi žalovaným a [jméno FO] a [jméno FO] prokázáno nebylo, neboť žalovaný nereagoval na výzvu soudu dle ust. § 118a odst. 1,3 o.s.ř.

64. V této souvislosti nelze přehlédnout, že z kupní ceny žalobci a), b) opět neobdrželi ničeho. Navíc provize v celkové výši 410.000,00 Kč (150.000,00 + 260.000,00) činily 23% z kupní ceny. Při zohlednění toho, že částka ve výši 1.370.000,00 Kč byla vyplacena [jméno FO], představuje souhrn těchto částek kupní cenu tj. částku 1.780.000,00 Kč. Výše sjednaných provizí, a to pro osoby, které se na obchodu nikterak nepodíleli, svědčí o nestandardnosti celé věci, kdy navíc částku ve výši 260.000,00 Kč obdržel ve svém důsledku sám žalovaný, který se sám zabýval finančními službami, založil firmy [právnická osoba] a [právnická osoba], kdy tyto se zabývaly oddlužováním fyzických osoby, tudíž žalovanému muselo být známo, jaké situaci se žalobci a), b) nacházejí.

65. Žalobci a), b) byli opakovaně utvrzováni ohledně ceny nemovitostí, že má tato má hodnotu cca 1.500.000,00 Kč, přičemž soud má za prokázané, že se jedná toliko o polovinu její hodnoty, kdy bylo prokázáno, že za účelem koupě předmětných nemovitostí žalovaný načerpal úvěr ve výši 2.295.000,00 Kč s tím, že dle odhadu č. [Anonymizováno] ze dne 21.10.2013 vypracovaného [tituly před jménem] [jméno FO] bylo zjištěno, že obvyklá cena předmětných nemovitých věcí byla stanovena k danému datu na částku ve výši 2.700.000,00 Kč. Rovněž ze znalecké posudku č. [Anonymizováno], který vypracoval 12.2.2019 [tituly před jménem] [jméno FO] pro účely trestního řízení sp. zn. [spisová značka] bylo zjištěno, že obvyklá cena shora uvedených nemovitých věci ke dni 4.11.2013 činila částku ve výši 2.950.000,00 Kč. Přičemž pokud znalec následně své závěry korigoval směrem dolů cca 30%-35%, a to právě v souvislosti se zatížením zástavou, což by tedy odpovídalo cca částce ve výši 1.917.500,00 Kč. K tomu soud uvádí, že ke dne 4.11.2013 na nemovitostech žádná omezení nevázla. Tudíž není důvodu nevycházet ze závěru, že ke dni 4.11.2013 činila obvyklá cena nemovitostí částku ve výši 2.950.000,00 Kč. Na podporu skutečnosti, že v rámci uzavřené kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 byla hodnota nemovitostí podhodnocena, přispívá i znalecký posudek, který vypracoval znalec [právnická osoba] pod číslem [hodnota] dne 26.5.2017 za účelem zjištění obvyklé ceny předmětných nemovitých věcí pro účely exekučního řízení sp. zn. [Anonymizováno] soudního exekutora [tituly před jménem] [jméno FO] a povinného - žalovaného, bylo zjištěno, že obvyklá cena shora uvedených nemovitých věci ke dni zpracování posudku činila částku ve výši 3.460.000,00 Kč.

66. V rámci projednávané věci bylo důkazní řízení tedy zaměřeno na to, zda u kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 byly naplněny subjektivní a objektivní znaky lichvy, zejména tedy zda žalobci uzavírali druhou kupní smlouvu v tísni a zda toho žalovaný využil, jaké okolnosti projednávané věci mohly mít vliv na vzájemná plnění stran a zda tato plnění byla v hrubém nepoměru.

67. K problematice tzv. lichevních smluv se podrobně vyjádřil Nejvyšší soud např. ve svém rozsudku ze dne 26. 1. 2010, sp. zn. 30 Cdo 4665/2009, ve kterém mj. formuloval tyto právní závěry: „Objektivním znakem tzv. lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod vlastnického práva k nemovitostem, je existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde o hrubý nepoměr ve vzájemném plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem případu, které společně s naplněním jednoho ze subjektivních znaků lichevního jednání mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.). Subjekty lichevní smlouvy jsou jednak osoba profitující z lichevního jednání, a dále osoba, která z určitého důvodu převádí svůj nemovitý majetek, jehož hodnota je v hrubém nepoměru k plnění, jež se převodci za takový majetkový transfer dostává. Mezi subjektivní znaky lichevní smlouvy náleží např. rozumová slabost, tíseň, lehkomyslnost, stav rozrušení nebo nezkušenost převodce. Pro závěr, že smlouva o převodu nemovitosti představuje lichevní smlouvu, je nezbytné zjištění o naplnění objektivního a (alespoň jednoho) subjektivního znaku lichvy, které jsou v příčinné souvislosti, jakož i zjištění, že jednání osoby profitující z lichvy bylo úmyslné, a to alespoň ve formě nepřímého úmyslu (účastník profitující z lichvy věděl anebo musel vědět, že druhá strana je postižena okolnostmi uvedenými shora a tuto okolnost využil); půjde tedy o jednání, které s přihlédnutím k okolnostem případu a zjištěnému hrubému nepoměru ve vzájemném plnění vytěsňuje jakékoliv úvahy o tom, že se jednalo o projev běžného (standardního) jednání obvyklého při uzavírání převodní smlouvy mezi uvážlivě jednajícími osobami, a současně nevnáší žádné pochybnosti o tom, že toto jednání v daném místě a čase již překročilo pravidla slušnosti a poctivosti, a tedy ve smyslu ustanovení § 3 odst. 1 obč. zák. je v kolizi s dobrými mravy.“ 68. Obdobně srov. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 8. 4. 2015, sp. zn. 30 Cdo 4582/2014.

69. Dle rozsudku Nejvyššího soudu České republiky ze dne 8. 2. 2001 sp. zn. 22 Cdo 752/99 při jednání v tísni jde o vadu v pohnutce právního úkonu, kterou je tíseň, v tomto případě neprojevuje jednající zcela svobodnou vůli; nejedná však pod vlivem fyzického donucení ani bezprávné výhrůžky, a proto právní úkon není absolutně neplatný. Ke skutečnostem, které mají za následek absolutní neplatnost právního úkonu, přihlíží soud i bez návrhu, ovšem jen v případě, že vyjdou v řízení najevo. Soud není povinen z úřední povinnosti zkoumat všechny skutečnosti, které by mohly mít za následek absolutní neplatnost právního úkonu, jehož platnost k návrhu účastníka zkoumá.

70. Dle nálezu Ústavního soudu ze dne 19.1.2017 sp. zn. I. ÚS 3308/16 vyplývá, že pokud jde o lichvu, představující určité právní jednání, které je v rozporu s dobrými mravy, jejím podstatným objektivním znakem je hrubý nepoměr vzájemných plnění, neboť takový nepoměr je v rozporu s ústavní zásadou přiměřenosti, tj. s jedním ze stěžejních principů ústavního soudnictví. Tento nepoměr může být relevantně posouzen pouze na základě rozdílu objektivních hodnot plnění poškozeného a protiplnění lichváře, což je v každém konkrétním případě nezbytné stanovit na základě rozsáhlého zhodnocení dané věci. Subjektivním znakem lichvy je též tíseň. Při rozhodování, zda byla určitá smlouva uzavřena v tísni, není dle Ústavního soudu úkolem soudů hodnotit to, jak se dlužník dostal do špatné finanční situace a jaká byla jeho platební morálka, nýbrž zkoumat, jak dlužník sjednání předmětné smlouvy vnímal a zda věřitel nezneužil jeho obtíží k prosazení podmínek příčících se zásadám férovosti.

71. Dle odborné literatury Janoušek, M. Ochrana slabší smluvní strany v občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2018, 275 s. tíseň je obecně formulována zpravidla jako situace, v níž slabší smluvní straně zůstává pouze volba buď ke krajně nevýhodným podmínkám smlouvy přistoupit, nebo utrpět ještě větší újmu, která jí hrozí, pokud by lichevní smlouvu neuzavřela. Slabší smluvní strana na podmínky lichevní smlouvy přistoupí, protože na tuto smlouvu nahlíží jako na menší zlo. Vzhledem ke skutečnosti, že tíseň je vadou v pohnutce právního jednání, je v tomto směru lhostejné, zda tíseň slabší smluvní strany byla objektivně vyhnutelná nebo zda byla slabší smluvní stranou zaviněná či naopak byla vyvolána třetí osobou, třeba i osobou samotného lichváře. Tzv. ekonomická tíseň spočívá v hospodářských poměrech slabší smluvní strany. Není však jediným druhem tísně, kterou má občanský zákoník na mysli, byť její uplatnění bude v praxi zřejmě nejčastější.

72. Ústavní soud v minulosti také konstatoval, že vznik závazkových vztahů musí vycházet zejména z respektu a ochrany autonomie vůle smluvních subjektů, neboť se jedná o zcela elementární podmínku fungování materiálního právního státu. Ústavní soud ve své předchozí judikatuře autonomii vůle dovodil též z čl. 2 odst. 3 Listiny, podle něhož každý může činit, co není zákonem zakázáno, a nikdo nesmí být nucen činit, co zákon neukládá [srov. např. nález sp. zn. I. ÚS 167/04 ze dne 12. 5. 2004. Přesto však ochrana autonomie vůle nemůže být absolutní tam, kde existuje jiné základní právo jednotlivce nebo ústavní princip či jiný ústavně aprobovaný veřejný zájem, který je způsobilý autonomii vůle proporcionálně omezit [srov. např. nález sp. zn. IV. ÚS 457/10 ze dne 18. 7. 2013.

73. V této souvislosti soud opětovně odkazuje na bod 58, 59 tohoto rozsudku, kdy má za prokázané, že žalobci a), b) byli při uzavírání předmětné kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 ve stavu tísně, vyvolané nutností splnění rozvazovací podmínky dle smlouvy ze dne 3.7.2013 ve krátkém časovém intervalu. To vše vzhledem k tomu, že změna vlastnického práva dle kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 byla v katastru nemovitostí zapsána dne 4.10.2013 s právními účinky vkladu ke dni 28.8.2013, v dané době nebyly zcela uhrazeny dluhy žalobce a) u finančního úřadu, kdy k tomu došlo cca v průběhu září 2013, žalobci a), b) nedisponovali dostatečnými finančními prostředky pro splnění rozvazovací podmínky, aby vyplatili [jméno FO], neboť nikdy neobdrželi žádné finanční prostředky z kupní smlouvy ze dne 3.7.2013 tj. částku 1.100.000,00 Kč a nikdo neměl zájem vyřizovat pro [jméno FO] - dceru hypotéku, ze které by mohla být paní [jméno FO] vyplacena. V předmětných nemovitostech žalobci a), b) bydleli a bydlí. Neměli jinou možnost bydlení. Neměli žádné volné peněžní prostředky. Pokud nechtěli přijít o střechu nad hlavou, byly nuceni uzavřít kupní smlouvu ze dne 4.11.2013.

74. Stran namítané nezkušenosti žalobců soud uvádí, že lichva nemá kompenzovat nedostatek odborných znalostí a neslouží k úvahám o vzniku tzv. segmentové lichvy, protože takový přístup by vedl k jejímu bezbřehému uplatňování. Tento názor však není obecně sdílen (Janoušek, M. Ochrana slabší smluvní strany v občanském zákoníku. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, 2018, 275 s.) Je však třeba uvést, že žalobci a), b) jsou osoby se základním vzděláním, bez právního a ekonomického vzdělání, nebyly ani právně zastoupeni. V době uzavření kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 byla žalobkyně b) ve starobním důchodu, a to od 17.5.2003, bylo jí 63 let, žalobce a) byl 57 let stár. Projednávané věci však soud s ohledem na konkrétní skutkové okolnosti má za to, že tato naivita, nezkušenost žalobců a), b), a to i ve vazbě na jejich věk musí být zohledněna jako jeden ze subjektivních znaků lichvy.

75. Rozumovou slabostí se v obecném smyslu slova rozumí stav, ve kterém si jednající sice uvědomuje právní následky, jež z právního jednání vyplynou, uzavření smlouvy se však osoba jednající pod tímto vlivem nemůže vzdát, protože jedná v důsledku snížené psychické odolnosti. Rozumová slabost může být v zásadě dvojího druhu. Předně může jít o tzv. přechodnou rozumovou slabost. V přechodné rozumové slabosti jedná např. osoba pod vlivem intoxikace. Rozumová slabost však může být i trvalá. Trvalá rozumová slabost může být spojena např. se slaboduchostí jednajícího. Z provedeného dokazování má soud za to, že kupní smlouva ze dne 4.11.2013 byla uzavírána ve stavu nutnosti rychlého řešení vzniklé situace (bod 58, 59 rozsudku), kdy za rozrušení se považuje stav psychického vzrušení nebo pohnutí mysli, které brání tomu, aby si jednající blíže rozmyslel transakci, kterou realizuje a aniž by hlouběji zvažoval právní následky, které z právního jednání pro slabší smluvní stranu vyplynou. Rozhodující je stav, který v jednajícím tuto překážku vyvolá. Pro stav rozrušení je příznačné, že je zpravidla situačně vázané a přechodné, protože se váže k příslušné životní situaci, jež rozrušení jednajícího vyvolala. Soud má tedy s ohledem na shora uvedené za to, že opět byl naplněn subjektivní znak lichvy, kdy žalobci a), b) smluv uzavřeli právě v tomto psychickém rozrušení, vyvolané možností ztráty nemovitostí, aniž by hlouběji uvažovali o právních důsledcích uzavření kupní smlouvy ze dne 4.11.2013, a to navíc za situace, kdy téhož dne byla uzavírána nájemní smlouva a smlouva o zpětném odkupu. Žalobci a), b) jako právní laici nemohli smysl těchto jednotlivých právních institutů dostatečně pochopit, a vyvodit veškeré právní důsledky, na rozdíl od žalovaného, který byl v dané oblasti odborníkem. Žalobci a), b) se tedy při uzavírání kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 cítili pod tlakem vedení právě nutností ji uzavřít, přičemž žalovaný této skutečnosti využil ve svůj prospěch, nezneužil jejich obtíží, nejednal v rámci zásad férovosti, o čemž svědčí i účelová formulace stran provize pro pana [jméno FO], kdy ve svém důsledku se jednalo o další finanční prostředky pro žalovaného.

76. Pokud byla uzavřena smlouva o pronájmu nemovitostí ze dne 4.11.2013, tato byla uzavřena na dobu určitou v délce 30 let (č.l. III.), s nájemným ve výši 13.000,00 Kč měsíčně s tím, že žalovaný byl oprávněn toto jednostranně zvýšit každý rok o inflaci. Nájemné bylo splatné ke každému 15. dni kalendářního měsíce na měsíc dopředu. Na základě uzavřené smlouvy však byli žalobci a), b) byli povinni provádět a hradit nejen drobné opravy, ale i jakékoliv další opravy, které bránili jejich užívání nebo toto užívání omezovaly. Žalobci a), b) dále uvedli, že za období od 12/2023 do dubna 2017 na nájemném uhradili žalovanému částku ve výši 526.000,00 Kč.

77. Na rizikovost celé transakce v neprospěch žalobců a), b) svědčí i to, že pokud by došlo ke zpětnému převodu nemovitostí, žalobci a), b) by museli zaplatit doplatek úvěru za žalovaného, částku 2.340.000,00 Kč, což odpovídá součtu nájemných za dobu 15 let, byť sníženou o doposud uhrazené nájemné (v případě odkupu po třech letech od podpisu smlouvy), a pokud by k prodeji došlo do 3 let od podpisu této smlouvy kupní cena by byla tvořena doplatkem úvěru, částkou 2.340.000,00 Kč opět poníženou o součet již uhrazeného nájemného. Je zřejmé, že žalobci a), b) nemohli mít s ohledem na svoji situaci, nikdy dostatek finančních prostředků, aby vůbec mohli někdy nemovitosti nabýt zpět, rovněž bylo zřejmé, že kvůli věku by na hypoteční úvěr nedosáhli. Pokud v souvislosti s kupní smlouvou ze dne 4.11.2013 byla uzavřena právě ještě smlouva o převodu nemovitostí ze dne 4.11.2013 s tím, že ve prospěch žalobců a), b) mělo bylo sjednáno předkupní právo, uvedené jen posiluje závěr soudu, že žalobci a), b) s ohledem na její obsah, stav rozrušení, tíseň jako právní laici a osoby bez hlubších ekonomických znalosti, nemohli hlouběji zvažoval právní následky, které z pro ně ve svém důsledku z uzavřeného právního jednání vyplynou.

78. Dále bylo v řízení prokázáno, že žalovaný se ocitl v prodlení s úhradou poskytnutého úvěru, a to splátkou za 4/2016 s tím, že kdy na předmětný úvěr od prosince 2013 do srpna 2017 zaplatil souhrnně 381.606,32 Kč. Aktuálně je dluh předmětem exekuce vedené [tituly před jménem] [jméno FO], soudním exekutorem Exekutorského úřadu [adresa]. Následně se na [Anonymizováno] banku a.s. obrátil žalobce a), a to v souvislosti s tím, že zjistil, že předmětné nemovitosti jsou předmětem exekuce, banka nemá se žalobcem a) uzavřenu žádnou dohodu o splácení úvěru, a proto nebyly s touto osobou předepsány žádné pravidelné splátky ani jejich výše. Od 14.8.2017 však bylo žalobcem a) na účet číslo [č. účtu], variabilní symbol: [var. symbol] od 14.8.2017 do 28.8.2024 měsíčně po 10.000,00 Kč uhrazeno celkem 840.000,00 Kč.

79. Soud má tedy za to, že v projednávané věci byly prokázáno, že uzavřená kupní smlouva ze dne 4.11.2013 je smlouvou lichevní, kdy došlo k naplnění objektivního (uzavření kupní smlouvy, v níž je cena za převáděný nemovitý majetek v hrubém nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku) a subjektivního znaku lichvy, těmito jsou v projednávané věci – tíseň, rozumová slabost a stav rozrušení nebo nezkušenost žalobců a), b), které jsou v příčinné souvislosti, současně má soud za to, že žalovaný z této lichevní smlouvy profitoval, kdy věděl anebo musel vědět, že druhá strana tj. žalobci a), b) jsou těmito okolnosti postiženi, a tuto okolnost využil za účelem získání majetkového i finančního prospěchu. ke svému prospěchu. Soud má za to, že bylo prokázáno, že žalovanému byla známa situace žalobci a), b), kdy v rámci trestního řízení uvedl, že: „Manželům [jméno FO] jsme vysvětlili, že se dostali do finanční dluhové spirály, kde jejich situace je velmi kritická. Jediné možné řešení pro jejich uzdravení situace byla jejich nemovitost prodat a jejich dluhy vyplatit. S těmito informacemi jsme manželé [jméno FO] nechali samotné, ať se rozhodnou, jak budou pokračovat. Na další schůzce jsme jim předložili podrobný plán, který zahrnoval v prvé řadě vyplacení dluhů, kde jim bylo oznámeno, že nelze nemovitost prodat, pokud je v katastru nemovitostí zapsaná zástava.“ Je třeba uvést, že ke dni uzavření kupní smlouvy se žalovaným dne 4.11.2013, žalobci a), b) měli toliko závazek vůči paní [jméno FO], přičemž na daných nemovitostech žádné zástavy nevázly. Zde soud opětovně uvádí, že pokud byl žalovaný při jednání konaném dne 11.9.2024 vyzván dle ust. § 118a odst. 1,3 o.s.ř., aby písemně doplnil svá tvrzení, a to: zda žalovaný v souvislosti s uzavřením kupní smlouvy ze dne 4.11.2013 jednal přímo se žalobci osobně příp. prostřednictvím jakých osob s nimi jednali, měli žalobci a) ,b) vůči žalovanému nějaké závazky, pokud ano v jaké výši a z jakého právního titulu, zda žalovaný věděl, že část kupní ceny a v jakém rozsahu má být určena na jiné závazky žalobců a), b), pokud ano, zda věděl o závazky vůči komu se jedná, měl žalovaný povědomost o závazcích a finanční situaci žalobců a), b), a k uvedenému měl označit důkazy, tento, i když byl poučen, že pokud nebude na výzvu soudu reagovat, vystavuje se nebezpečí neúspěchu ve věci v podobě neunesení břemene tvrzení a břemene důkazního, ve stanovené lhůtě na výzvu nereagoval.

80. Právní úprava zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění do 31. 12. 2013, institut neúměrného zkrácení neobsahovala. Otázkou hrubě disproporčního plnění se však české soudy zabývaly (srov. dle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 31. 8. 2010, sp. zn. 30 Cdo 1653/2009 (ve vztahu úpravě platné v době uzavření kupní smlouvy) platné právo neobsahuje právní institut neúměrného zkrácení (laesio enormis) řešící případy, kdy došlo ke sjednání příliš nízké kupní ceny, pokud taková cena není v rozporu s cenovými předpisy, Nelze ovšem vyloučit, že okolnost hrubého nepoměru plnění jedné ze stran k tomu, co poskytla druhá strana, může ve spojitosti s dalšími okolnostmi daného případu (nikoliv však sama o sobě) již naplňovat znaky jednání kolidujícího s dobrými mravy.

81. Dále soud uvádí, že požadavek hrubého nepoměru je objektivním znakem jednak lichvy, jednak neúměrného zkrácení. Hrubý nepoměr lze obecně definovat jako nevyváženost vzájemných plnění, které se od sebe navzájem znatelně hodnotově odchylují již na první pohled. Tuto zákonnou podmínku proto nezaloží prostá hodnotová nevyváženost vzájemných smluvních plnění. Nepoměr mezi smluvními plněními musí být evidentní, patrný již na první pohled. Hrubý nepoměr vzájemných plnění je spojen s představami o objektivní hodnotě. Rozhodující tedy je, jakou hodnotu (tržní cenu) má plnění obvykle na trhu a nikoli to, k čemu se smluvní strany zavázaly (subjektivní hodnota), či jakou hodnotu mu smluvní strana přisuzuje (zvláštní obliba). Při hodnocení podmínky objektivního znaku hrubého nepoměru je tedy nezbytné vycházet z průměrných hodnot, za nichž je zpravidla zboží nebo služba na trhu obvykle poskytována, resp. za jakou cenu se obvykle prodává.

82. Soud má soud bez dalšího za prokázané, že obvyklá cena nemovitostí ve vlastnictví žalobců a), b) činila částku ve výši 2.950.000,00 Kč, avšak žalobci a), b) měli dle kupní smlouvy obdržet částku ve výši 1.780.000,00 Kč, resp. 1.340.000,00 Kč, což přestavuje 45,42 % její hodnoty. Dle rozsudku ze dne 25. 1. 2022, sp. zn. 33 Cdo 42/2021 v poměrech současné právní úpravy, která nestanoví žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení (laesio enormis), lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno, hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice přibližně do poloviny vzájemných plnění, od níž se soud odchýlí jen tehdy, budou-li pro to zvláštní důvody. Nejvyšší soud má za to, že v poměrech současné právní úpravy, která žádnou konkrétní hranici představující neúměrné zkrácení nestanoví, lze za výchozí pravidlo považovat zákaz zkrácení přes polovic. Jinak řečeno hrubým nepoměrem vzájemných plnění bude hranice zhruba do poloviny vzájemných plnění (rozpětí 45 až 55%), od níž se soud odchýlí pouze, budou-li pro to zvláštní důvody. Soud má za to, že toto rozhodnutí, byť se váže k nové úpravě účinné od 1.1.2024 a týká se posouzení hrubého nepoměru ve vztahu k neúměrnému zkrácení, lze aplikovat i na projednávanou věc na hrubý nepoměr u lichvy. Ve vazbě na uvedenou judikaturu je uzavřená kupní smlouva neplatná, lichevní, neboť při jejím uzavření bylo resp. mělo být žalobcům a), b) poskytnuto plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

83. V uvedeném soud dále odkazuje na rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 9. 2023, sp. zn. 23 Cdo 2885/2022, z něhož vyplývá, že soud i bez návrhu přihlédne k neplatnosti lichevní smlouvy, při jejímž uzavírání někdo zneužije tísně, nezkušenosti, rozumové slabosti, rozrušení nebo lehkomyslnosti druhé strany a dá sobě nebo jinému slíbit či poskytnout plnění, jehož majetková hodnota je k vzájemnému plnění v hrubém nepoměru.

84. Tak podle rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 27. 3. 2013, sp. zn. 30 Cdo 670/2013, je „objektivním znakem lichevní smlouvy, jejímž předmětem je převod nemovitého majetku, existence písemně uzavřené smlouvy o převodu nemovitostí, v níž je poskytované plnění (cena za převáděný nemovitý majetek) v hrubém (podstatném) nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. Při posuzování, zda v konkrétním případě jde vskutku o hrubý nepoměr takového vzájemného plnění, nelze zpravidla vystačit pouze se zjištěním hodnot jednotlivých plnění a jejich prostým srovnáním, ale bude zapotřebí přihlédnout i k dalším okolnostem, které ať již přímo či nepřímo, společně s naplněním alespoň jednoho ( z níže rozvedených) subjektivních znaků lichevního jednání – mohou mít zpravidla vliv na takto realizované vzájemné plnění (např. hospodářský význam uzavřené smlouvy, solventnost převodce, rizikovost záměru, ekonomická prognóza, resp. vývoj na trhu atd.). Pokud takové okolnosti objektivního charakteru zaznamenány nebudou, soud přistoupí k posouzení hodnot těchto vzájemných plnění, kdy úvahy o hrubém nepoměru ve smyslu též výše připomenuté judikatury může zakládat skutkové zjištění o poskytnutém plnění, které představuje např. polovinu hodnoty plnění druhou smluvní stranou, tedy v podmínkách sledované smlouvy o převodu nemovitosti např. v situaci, kdy prodávající (vlastník nemovitosti) převádí vlastnického právo k nemovitosti nikoliv za cenu obvyklou (neboli tržní), ale za polovinu této jinak obvyklé (tržní) ceny“.

85. K otázce sledovaného hrubého nepoměru plnění lze analogicky využít i četnou civilní judikaturu vztahující se např. k institutu smluvní pokuty, úroků z prodlení atd. V rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne 23.6.2009, sp. zn. 33 Cdo 1371/2007, Nejvyšší soud mj. zdůraznil, že aby se právní úkon příčil dobrým mravům podle § 39 občanského zákoníku, musel by se jeho obsah ocitnout v rozporu s obecně uznávaným míněním, které ve vzájemných vztazích mezi lidmi určuje, jaký má být obsah jejich jednání, aby bylo v souladu se základními zásadami mravního řádu demokratické společnosti. Dobré mravy jsou vykládány jako souhrn společenských, kulturních a mravních norem, jež v historickém vývoji osvědčují jistou neměnnost, vystihují podstatné historické tendence, jsou sdíleny rozhodující částí společnosti a mají povahu norem základních. Ke konkretizaci takto obecně stanovených pravidel je třeba užít dalších vodítek, ze kterých lze usoudit, co je ve vztahu ke smluvní pokutě v souladu se společenskými, kulturními a mravními normami. Při zkoumání platnosti ujednání o smluvní pokutě z hlediska dobrých mravů je nutno uvážit funkce smluvní pokuty (preventivní, uhrazovací a sankční). Přiměřenost sjednané výše smluvní pokuty je třeba posoudit s přihlédnutím k celkovým okolnostem úkonu, jeho pohnutkám a účelu, který sledoval. V úvahu je třeba rovněž vzít ohled na vzájemný poměr původní a sankční povinnosti. Dovolací soud ve svých rozhodnutích také již vícekrát dovodil, že i smluvní pokutu sjednanou ve formě úroku převyšujícího i několikanásobně 100 % zajištěné pohledávky ročně lze - právě s ohledem na konkrétní okolnosti daného případu - považovat za přiměřenou a tudíž v souladu s dobrými mravy (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2000, sp. zn. 30 Cdo 2247/99, a ze dne 9. 8. 2001, sp. zn. 33 Odo 204/2001, rozsudek ze dne 26. 1. 1999 sp. zn. 29 Cdo 2495/98, publikovaný ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek, číslo sešitu 1/2000, pod č. 6/2000). Současně ale také zdůraznil, že přiměřenost výše smluvní pokuty je třeba posoudit v každém případě individuálně s ohledem na všechny zvláštnosti daného případu, neboť závěry o přiměřenosti či nepřiměřenosti výše smluvní pokuty lze jen velmi obtížně zobecnit a předchozí soudní rozhodnutí mohou být jen určitým vodítkem při rozhodování soudu v jiné, konkrétními okolnostmi determinované, věci (rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 23. 10.2006, sp. zn. 33 Odo 1385/2004).

86. Při řešení otázky hrubého nepoměru ve vzájemném plnění lze využít i judikované závěry Ústavního soudu. Orgán ochrany ústavnosti předně v mnoha svých rozhodnutích opakovaně zdůraznil, že v soukromém právu se aplikuje zásada pacta sunt servanda (smlouvy jsou závazné), a to i v případech, kdy je to pro některou ze smluvních stran nevýhodné (srov. např. nález Ústavního soudu ze dne 27. 12 2008, sp. zn. III. ÚS 1090/08). Ve věci sp. zn. I. ÚS 523/07 pak zaujal právní názor, že smysl úroku z prodlení lze nacházet v jeho motivační a sankční funkci, pokud se dlužník ocitne v prodlení se včasným a řádným vrácením dluhu. I zde je však nutno dbát na zásadu přiměřenosti, jeden ze stěžejních principů ústavního soudnictví, dodržovaný v demokratických právních státech, chápaný nikoliv pouze formálně, ale zejména materiálně (materiální právní stát). Již odedávna, a to i v obchodním styku, platí ve slušné společnosti maxima „každému co jeho jest"; ani zajištění tohoto smluvního nároku však nesmí být nadměrné. Je pochopitelné, že zcela neúměrná výše úroků, a to i úroků z prodlení, může být oprávněně pociťována dotčeným subjektem jako nespravedlivá, a to i bez ohledu na to, je-li v konkrétním případě pro něj likvidační či nikoliv. To přirozeně musí být konfrontováno i z hlediska objektivního posouzení dané věci. V této souvislosti Ústavní soud odkázal na judikát Nejvyššího soudu sp. zn. 21 Cdo 1484/2004, s jehož závěry se zcela ztotožnil. Nejvyšší soud tam v příslušné právní větě mj. uvedl, že neodpovídá obecně uznávaným pravidlům chování a vzájemným vztahům mezi lidmi a mravním principům společenského řádu, aby dlužník poskytoval věřiteli nepřiměřené nebo dokonce lichvářské úroky; podle Nejvyššího soudu nepřiměřenou a tedy odporující dobrým mravům je zpravidla taková výše úroků sjednaná ve smyslu ustanovení § 658 odst. 1 občanského zákoníku, která podstatně přesahuje úrokovou míru v době jejich sjednání obvyklou, stanovenou zejména s přihlédnutím k nejvyšším úrokovým sazbám uplatňovaným bankami při poskytování úvěrů nebo půjček (nález Ústavního soudu ze dne 7. 5 2009, sp. zn. I. ÚS 523/07).

87. Po doplnění dokazování soud dospěl k závěru, a to ve vztahu k obvyklé ceně nemovitostí ke dni uzavření kupní smlouvy dne 4.11.2013, že má za prokázané a nerozporované, že hodnota těchto nemovitostí k uvedenému dni byla 2.950.000,00 Kč, kdy soud má za to, že pokud by ve věci nechal vypracovat další znalecký posudek za účelem stanovení obvyklé ceny nemovitostí, zatížil by řízení zbytečnými náklady.

88. Souhrnně řečeno v projednávané věci dospěl soud k závěru, že byly naplněny znaky tzv. lichevní smlouvy. Byly naplněny subjektivní znaky lichevní smlouvy, kdy bylo prokázáno, že žalobci a), b) smlouvu uzavřeli v tísni, stavu rozrušení a z důvodu své nezkušenosti. Naplněny byly i objektivní znaky, kdy objektivním znakem je existence písmeně uzavřené smlouvy o převodu těchto věcí tj. kupní smlouva ze dne 4.11.2013, v níž je poskytovaná cena za takto převáděný nemovitý majetek v hrubém nepoměru oproti hodnotě převáděného majetku. V dané věci soud přihlédl celkově k okolnostem projednávané věci. Z provedené dokazování ve vazbě na shora uvedenou judikaturu soud při posouzení hrubého nepoměru vzájemných plnění nevycházel pouze z posouzení hodnot jednotlivých plnění a to jejich prostým srovnáním: kupní cena 1.340.000,00 Kč, což přestavuje 45,42 % její hodnoty a obvyklá cena 2.950.000,00 Kč, ale přihlédl i k dalším okolnostem, a to ačkoliv žalobci a), b) jako vlastníci nemovitostí tyto prodali, neobdrželi žádnou kupní cenu, navíc byli povinni hradit veškeré náklady související se předmětnými nemovitostmi vč. oprav a údržby, a to i těch, které nelze považovat za opravy drobné. Současně za užívání měli hradit měsíčně nájemné, když s ohledem na věk žalobců a), b). Nevyváženost obchodní transakce v neprospěch žalobců a), b) vyplývá i z podmínek zpětného odkupu daných nemovitostí, kdy žalobci a), b) si navíc vůbec nepřipouštěli, že by o nemovitosti někdy přišli, že by při tomto byly nuceni doplatit úvěr žalovaného u banky, žalobci zaplatit další částku (100.000.00 Kč – do 3 let), a dále částku 2.340.000,00 Kč, což odpovídá součtu nájemných za dobu 15 let, byť sníženou o doposud uhrazené nájemné. Žalobci a), b) měli z dané transakce toliko zajištěno bydlení v rámci daných nemovitostí. Tento hrubý nepoměr tedy nevyváženost vzájemných plnění se od sebe navzájem znatelně hodnotově odchylují již na první pohled. Žalovaný do svého vlastnictví získal předmětné nemovitosti, hrazené nájemné, úvěr, přičemž ve vztahu k daným nemovitostem nemusel vynaložit další prostředky, kdy při zpětném odkupu, by úvěr měli doplatit žalobci a), b), byť bylo zřejmé, že toto není v jejích finančních možnostech, a další definované částky. Bylo tedy zřejmé, že žalobci a), b) nebudou moci naplnil podmínky pro zpětný odkup, nebyli solventní, a to ani v okamžiku uzavření kupní smlouvy ze dne 4.11.2013, z čehož vyplývá i rizikovost celého záměru. Vzniklá situace byla pro žalobce a), b) likvidační, kdy by museli v podstatě uhradit částku ca 4. mil korun.

89. Pro úplnost soud uvádí, že v kontextu celé obchodní transakce soud má za to, že jednání žalovaného má znaky jednání kolidujícího s dobrými mravy. Teorie i soudní praxe dovodila, že výkonem práv se rozumí uplatňování (existujících) subjektivních občanských práv způsobem, které objektivní právo svým subjektům dovoluje (k němuž je opravňuje) a které zároveň směřuje k výsledku (stavu) objektivním právem sledovanému. Výkon práva, uskutečňovaný pod ochranou právního řádu, pojmově vylučuje protiprávnost a tím i uložení sankce. Za tím účelem se lze dovolat ochrany subjektivního občanského práva u povolaného orgánu, zejména u soudu (srov. § 12 občanského zákoníku, § 7 o.s.ř.), jež je ovšem poskytnuta pouze při splnění určitých požadavků, k nimž náleží i obecná podmínka, podle níž výkon práva nesmí být v rozporu s dobrými mravy.

90. Ústavní soud již např. v usnesení ze dne 26. 2. 1998 sp. zn. II. ÚS 249/97 definoval dobré mravy jako souhrn etických, obecně zachovávaných a uznávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti. Tento obecný horizont, který vývojem společnosti rozvíjí i svůj morální obsah v prostoru a čase, musí být posuzován z hlediska konkrétního případu také právě v daném čase, na daném místě a ve vzájemném jednání účastníků právního vztahu. Jinými slovy řečeno Ústavní soud ustáleně považuje korektiv dobrých mravů za souhrn etických, obecně uznávaných a zachovávaných zásad, jejichž dodržování je mnohdy zajišťováno i právními normami tak, aby každé jednání bylo v souladu s obecnými morálními zásadami demokratické společnosti [srov. nález ze dne 12. 3. 2001 sp. zn. II. ÚS 544/2000 či bod 32 nálezu ze dne 14. 11. 2017 sp. zn. I. ÚS 3391/15. Přitom § 3 odst. 1 starého občanského zákoníku, či § 6 a 8 občanského zákoníku může vystupovat jako nejzazší korektiv autonomie vůle [srov. bod 29 nálezu ze dne 2. 5. 2019 sp. zn. II. ÚS 3101/18. Ústavní soud v nálezu ze dne 28. 8. 2001 sp. zn. I. ÚS 528/99 uvedl, že úvaha soudu při použití korektivu dobrých mravů musí vycházet z okolností konkrétní věci a musí být podepřena konkrétními zjištěními. Pojem „dobré mravy“ totiž nelze vykládat pouze jako soubor mravních pravidel užívaných jako korektiv či doplňující obsahový faktor výkonu subjektivních práv a povinností, ale jako příkaz soudci rozhodovat v souladu s ekvitou [srov. např. nález ze dne 6. 9. 2005 sp. zn. I. ÚS 643/04).

91. Rozhodovací praxe Nejvyššího soudu se ohledně otázky rozporu výkonu práva s dobrými mravy (§ 3 odst. 1 občanského zákoníku ve znění do 31.12.2013) konsolidovala v názoru, že se jedná o právní normu s relativně neurčitou (abstraktní) hypotézou, tj. o právní normu, jejíž hypotéza není stanovena přímo právním předpisem, a která tak přenechává soudu, aby ji podle svého uvážení v každém jednotlivém případě vymezil sám ze širokého, předem neomezeného okruhu okolností (srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 9. 12. 2015, sp. zn. 22 Cdo 4755/2014, či ze dne 1. 2. 2017, sp. zn. 28 Cdo 5246/2015, jakož i jeho usnesení ze dne 5. 12. 2002, sp. zn. 21 Cdo 486/2002, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 12. 2014, sp. zn. 30 Cdo 3838/2014). Judikatura lpí především na patřičně podloženém, jasném a přesvědčivém závěru o rozporu (či souladu) výkonu práva s dobrými mravy, jenž je učiněn na základě komplexního zhodnocení všech rozhodných okolností dané věci (k tomu viz kupř. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 1. 11. 2006, sp. zn. 26 Cdo 3084/2005, ze dne 11. 11. 2014, sp. zn. 28 Cdo 555/2014, a ze dne 3. 3. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4791/2014, dále pak též usnesení Ústavního soudu ze dne 3. 1. 2007, sp. zn. III. ÚS 729/06). Podle ustálené rozhodovací praxe Nejvyššího soudu dále platí, že pro závěr, že je výkon práva v rozporu s dobrými mravy, není relevantní zavinění jednajícího, resp. vědomí takového rozporu s dobrými mravy (srov. např. rozsudek ze dne 27. 11. 2013 sp. zn. 25 Cdo 4209/2011 či ze dne 17. 3. 2014 sp. zn. 28 Cdo 4180/2013).

92. Tedy s ohledem na výše uvedené, kdy soud dospěl k závěru, že byly naplněny objektivní i subjektivní znaky lichvy, soud podané žalobě v plném rozsahu vyhověl.

93. Výrok II. o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 1 o.s.ř. s tím, že plně úspěšným žalobcům a), b) byla přiznána náhrada nákladů v plné výši 121.562,00 Kč, s tím, že žalovanému bylo uloženo zaplatit náklady řízení v souladu s ust. § 149 odst. 1 o.s.ř. k rukám právního zástupce žalobců a), b), který je v tomto řízení zastupoval, a to k ruce společné a nerozdílné.

94. Tyto náklady se sestávají ze zaplaceného soudního poplatku za žalobu 5.000,00 Kč, ze zaplaceného soudního poplatku za podané odvolání ve výši 5.000,00 Kč, a dále z nákladů za zastoupení advokátem, kterému náleží odměna stanovená dle § 6 odst. 1, § 7 bod 5, § 9 odst. 3 písm. a), § 9 odst. 4 písm. b), § 12 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb. (dále jen „a.t.”) z tarifní hodnoty ve výši 50.000,00 Kč, kdy za jeden úkon právní služby činí odměna pro každého ze žalobců činí 2.480,00 Kč (snížené o 20 % z 3.100,00 Kč). Byly provedeny následující úkony: - z částky 2 x 2.480,00 Kč za převzetí a přípravu zastoupení dle § 11 odst. 1 písm. a) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za sepis žaloby ze dne 28.8.2017 dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za účast na jednání soudu dne 16.6.2021 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za sepis vyjádření ze dne 20.8.2021 dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t , tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za účast na jednání soudu dne 15.9.2021 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za účast na jednání soudu dne 18.10.2021 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za účast na jednání soudu dne 8.12.2021 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 za účast na jednání soudu dne 30.3.2022 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., které trvalo od 12:30 do 15:25 hodin tj. více jak dvě hodiny tj. 2x 2.480,00 Kč x 2 – 9.920,00 Kč, - z částky 2 x 2480,00 Kč za účast na jednání soudu dne 16.5.2022 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za sepis závěrečného návrhu ze dne 30.6.2022 dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t ,4.960,00 Kč - z částky 2 x 2.480,00 Kč za účast na jednání soudu dne 27.7.2022 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za sepis odvolání ze dne 13.9.2022 dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za účast na jednání odvolacího soudu dne 25.10.2023 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 1.240,00 Kč za účast na jednání odvolacího soudu (vyhlášení rozhodnutí) dne 30.10.2023 dle § 11 odst. 2 písm. f) a.t., tj. 2.480,00 Kč, - z částky 2 x 2.480 Kč za účast na jednání soudu dne 11.9.2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480 Kč za sepis doplnění žaloby doručeného soudu dne 16.10.2024 dle výzvy soudu dle § 11 odst. 1 písm. d) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - z částky 2 x 2.480,00 Kč za účast na jednání soudu dne 11.12.2024 dle § 11 odst. 1 písm. g) a.t., tj. 4.960,00 Kč, - včetně 18 paušálních náhrad výdajů po 300,00 Kč dle § 13 odst. 1,4 a.t. tj. 5.400,00 Kč - a 21% DPH z částky ve výši 92.200,00 Kč ve výši 19.362,00 Kč. Soud nepřiznal žalobcům a), b) odměnu a režijní paušál za doplnění žaloby doručené soudu dne 12.10.2019, kdy doplňované skutečnosti měly být součástí žaloby. Soud v rámci rozhodnutí o nákladech řízení vycházel při stanovení výše odměny právního zástupce z ust. § 9 odst. 3 písm. a) ve spojení s § 9 odst. 4 písm. b) vyhl. č. 177/1996 Sb. V daném případě šlo o řízení určovací žalobě týkající se nemovitosti, a to bez ohledu na konkrétní cenu nemovitostí. Dle ust. I.ÚS 269/16 při rozhodování o náhradě nákladů v řízení o žalobě na určení vlastnického práva je soud povinen při absenci ověřitelného údaje o ceně nemovitosti vyjít z ustanovení § 9 odst. 3 písm. a), respektive ustanovení § 9 odst. 4 písm. b) vyhlášky Ministerstva spravedlnosti č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb (advokátní tarif). Při stanovení výše mimosmluvní odměny advokáta je tak třeba vycházet z fixní tarifní hodnoty (ve znění účinném do 31.12.2024). V rámci předmětného řízení byla hodnota nemovitostí stanovaná a prokázána ke dni 4.11.2013 na částku ve výši 2.950.000,00 Kč, avšak ke dni rozhodnutí soudu o nákladech řízení, které má konstitutivní účinky, nebyla známa hodnota předmětných nemovitostí.

95. Lhůta k plnění je odůvodněna ust. § 160 odst. 1 o.s.ř.

Poučení