51 C 134/2020-235

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedou senátu JUDr. Zdeňkem Sýsem jako samosoudcem ve věci žalobce: ; [celé jméno žalobce], narozený dne [datum] bytem [adresa žalobce] zastoupeného advokátkou Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: ; [celé jméno žalované], narozená dne [datum] bytem [adresa žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví takto:

Výrok

I. Podílové spoluvlastnictví žalobce a žalované k pozemku parc. [číslo] o výměře 139 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], způsob využití objekt k bydlení a pozemku par. [číslo] o výměře 413 m2, druh pozemku zahrada, v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], se zrušuje.

II. Pozemek parc. [číslo] o výměře 139 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], způsob využití objekt k bydlení a pozemek par. [číslo] o výměře 413 m2, druh pozemku zahrada, v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], se přikazují do výlučného vlastnictví žalobce.

III. Žalovaná je povinna vyklidit a předat žalobci prostory jí užívané na pozemku parc. [číslo] v budově [adresa] a pozemku parc. [číslo] v [katastrální uzemí], kód [číslo], [územní celek], vedeno na listu vlastnictví [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce], ve lhůtě do 90 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku.

IV. Žalobce je povinen zaplatit žalované na vypořádání jejího spoluvlastnického podílu částku ve výši 4 368 000 Kč do 90 dnů od nabytí právní moci tohoto rozsudku.

V. Žádný z účastníků nemá právo na náhradu nákladů tohoto řízení.

VI. Žalobce je povinen zaplatit České republice na účet Městského soudu v Brně náhradu nákladů řízení, které platil stát ve výši 1 826,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

VII. Žalovaná je povinna zaplatit České republice na účet Městského soudu v Brně náhradu nákladů řízení, které platil stát ve výši 4 826,50 Kč do 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobce se svou žalobou domáhal zrušení podílového spoluvlastnictví žalobce a žalované k pozemku parc. [číslo] o výměře 139 m2, druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba [adresa], způsob využití objekt k bydlení a pozemku parc. [číslo] o výměře 413 m2, druh pozemku zahrada, v [katastrální uzemí], [územní celek], zapsané na [list vlastnictví] u [stát. instituce], [stát. instituce]. Svoji žalobu odůvodnil tím, že je většinovým vlastníkem shora uvedených nemovitostí, a to v poměru [číslo] a žalovaná pak spoluvlastníkem v ideálním poměru [číslo]. Ve své žalobě uvedl, že se s žalovanou nedohodli na vypořádání podílového spoluvlastnictví s tím, že je připraven žalované vyplatit její spoluvlastnický podíl, a to cenou zjištěnou na základě znaleckého posudku. V žalobě poukázal na to, že předmětné nemovitosti nelze rozdělit dle spoluvlastnických podílů, jedná se o rodinný dům, který má sloužit k určitému účelu, a sice rodinnému bydlení a žalobce má zájem v tomto domě uspokojovat svoji bytovou potřebu. V žalobě poukazoval na to, že náklady na stavební úpravy rovněž vylučují dělitelnost společné věci a takovéto řešení, by nezamezilo následným soudním sporům mezi spoluvlastníky. Žalobce uvedl, že je potřeba zohlednit hledisko účelného využití věci, velikost spoluvlastnických podílů, přičemž účelné využití věci svědčí jednoznačně žalobci, který bydlí dočasně u rodičů, nemá žádný právní důvod k užívání jiné vhodné nemovitosti k bydlení a část jeho rodiny, konkrétně jeho sestra, již řadu let bydlí ve vypořádávané nemovitosti. Oproti tomu žalovaná má kde uspokojovat své bytové potřeby, neztrácí právní důvod k bydlení a jejím záměrem využití nemovitosti byl podnikatelský záměr a zřízení kanceláře. Později ve svých vyjádřeních doplnila, že záměrem žalované kromě podnikatelského záměru původního bylo také uspokojení bytové potřeby jejího syna a taktéž prodej nemovitosti jako celku a rozdělení výtěžku za účelem dosažení zisku.

2. Žalovaná ve svém původním vyjádření k podanému žalobnímu návrhu uvedla, že skutečně je podílovou spoluvlastnicí ideálních 3/10 k nemovitosti s tím, že spodní byt, který užívá odpovídá přibližně 40% obytné plochy a horní byt přibližně 60% obytné plochy domu. Pokud jde o užívání této nemovitosti žalobcem, pak mu nic nebrání, aby užíval horní byt společně se svojí sestrou, příp. se mohou dohodnout i jinak. Ke svým poměrům uvedla, že je vdaná, s manželem vychovávají 3 děti, kdy všichni bydlí společně v jednom bytovém domě a byt je situován jako 4+KK. Má v úmyslu v případě vypořádání podílového spoluvlastnictví a zřízení dvou bytových jednotek tímto řešit bytovou potřebu svého nejstaršího syna [jméno]. Žalovaná ve svém původním vyjádření navrhla, aby bylo podílové spoluvlastnictví zrušeno a spoluvlastnictví vypořádáno rozdělením domu na 2 bytové jednotky.

3. Soud nejprve ve věci nařídil účastníkům setkání s mediátorem, a to usnesením č.j. 51 C 134/2020-110 ze dne 21. července 2021. V průběhu mediace strana žalovaná navrhovala vypořádat podílové spoluvlastnictví v pořadí jednotlivých variant, a to nejprve rozdělení pozemku na jednotky, prodejem domu a rozdělením výtěžku mezi spoluvlastníky, prodejem svého podílu žalobci za tržní cenu a odkup podílu žalobce za tržní cenu. Dle zprávy mediátora se mediace ukázala jako neúspěšnou, když pro účely smírného řešení v rámci mediace žalovaná navrhovala částku za vypořádací podíl, která přesahovala finanční možnosti žalobce, který ji považoval za příliš vysokou.

4. Poté co soud ve věci nařídil jednání, žalovaná upřesnila své vyjádření tak, že z důvodu ne zrovna přátelských vztahů mezi účastníky se jeví jejich společné soužití jako problematické a vskutku těžko představitelné, přičemž dle jejího názoru jsou možné toliko dvě varianty, a to buď přikázání věci jednomu z účastníků za náhradu, anebo prodej společné věci s rozdělením jeho výtěžku. Tuto variantu žalovaná považuje za nejspravedlivější, neboť dle jejího názoru znalecký posudek, který byl soudem zadán nedosahuje skutečné tržní hodnoty a žalovaná dále sdělovala, že sama získala zájemce o koupi domu za cenu 22 milionů korun. Taktéž vyjádřila svoji připravenost vyplatit žalobci jako většinovému spoluvlastníkovi za jeho podíl částku 13 300 000 Kč.

5. V daném případě soud provedl poměrně rozsáhlé dokazování, a to listinnými důkazy i výslechy účastníků.

6. Mezi účastníky bylo nesporné, že žalobce vlastní ideálních 7/10 a žalovaná ideálních 3/10 nemovitostí popsaných ve výroku I. tohoto rozsudku.

7. Z předžalobní výzvy ze dne 15. 7. 2020 bylo zjištěno, že žalobce se obrátil na žalovanou s tím, že je připraven uzavřít dohodu o vypořádání podílového spoluvlastnictví a vyplatit žalované za její podíl částku 3 200 000 Kč a v případě neuzavření této dohody se obrátit na soud.

8. Z prvotní odpovědi na předžalobní výzvu ze dne 4.8.2020 soud zjistil, že žalovaná uvedla, že je připravena svůj spoluvlastnický podíl žalobci prodat.

9. Z další odpovědi na předžalobní výzvu a vyjádření žalované ze dne 17.9.2020 bylo zjištěno, že žalovaná projevila vůli, že již nemá zájem svůj podíl prodat a má zájem část domu užívat a je ochotna uvažovat o prodeji svého podílu pouze tehdy, pokud by jí byla vyplacena za její podíl částka 5 900 000 Kč. Zároveň uvedla, že potřebuje uspokojit bytovou potřebu svého syna [jméno] [příjmení], který nemá svůj byt.

10. Ze znaleckého posudku předloženého žalobcem [číslo] ze dne 28. 5.2020, který vypracoval znalec [příjmení] [jméno] [příjmení], bylo zjištěno, že znalec stanovil obvyklou cenu spoluvlastnického podílu 3/10 částkou 2 561 000 Kč.

11. Ze situačních nákresů jednotlivých podlaží rodinného domu [ulice a číslo], [adresa] [katastrální uzemí] bylo zjištěno dispozitivní řešení 1. podzemního podlaží, 1. nadzemního podlaží i 2. nadzemního podlaží předmětného rodinného domu. Z vyjádření osoby s odbornou způsobilostí a sice Ing. [jméno] [příjmení] ze dne 15.6.2021 bylo zjištěno, včetně pořízené fotodokumentace, že dům disponuje dvěma plynoměry v 1. podzemním podlaží, dvěma vodoměry v 1. podzemním podlaží a dvěma elektroměry u hlavního vstupu s tím, že Ing. [jméno] [příjmení] uvedl, že je podle něj zřejmé, že v řešeném rodinném domě jsou realizovány dvě samostatné bytové jednotky.

12. Z faktury č. 2020 ze dne 19. 2. 2020 bylo zjištěno, že za provedené malířské práce a malby a nátěry na adrese [ulice a číslo], bylo účtováno žalované [právnická osoba] [příjmení] částka 15 850 Kč.

13. Z potvrzení o provedení platby ze dne 11.10.2019 bylo zjištěno, že z účtu žalované odešla částka 3 363 Kč na adresu [právnická osoba] bez bližší specifikace.

14. Z faktury č. 2019 [číslo] ze dne 28.11.2019 bylo zjištěno, že byla za zednické práce v domě na ulici [ulice a číslo] fakturovaná částka 8 904 Kč, kdy jako odběratel byl uveden [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec].

15. Z faktury [číslo] ze dne 24.2.2020 bylo zjištěno, že na adrese [adresa] s r.o. za obklady a dlažbu celkem částka 22 721 Kč, s tím, že jako odběratel je uveden obecný odběratel MP I0201.

16. Z faktury [číslo] bylo zjištěno, že na adrese [adresa], soupravu za upevnění umyvadel, otočný rohový ventil COMFORT, umyvadlový sifon, umyvadlo a ovládací bílé tlačítko účtováno [právnická osoba] spol. s r.o. celkem 6 960 Kč s tím, že jako odběratel je uveden obecný odběratel [anonymizována dvě slova].

17. Z faktury č. 7400 2018 ze dne 29.5.2020 bylo zjištěno, že na objednávce [ulice a číslo], [obec] byla účtována [právnická osoba] spol. s r.o. za sadu Bidette, baterie páková, sprcha vč. držáku, bez odtokové soupravy, chromovaný řetízek částka 6 373 Kč, s tím, že jako odběratel je uveden obecný odběratel MP I0201.

18. Z položkového rozpočtu č. stavby 31, [ulice a číslo], [obec], ohledně koupelny bylo zjištěno, že zhotovitel stavby [právnická osoba] vyčíslil náklady na částku 57 322,33 Kč.

19. Z výpisu z účtu Unicredit bank na jméno [jméno] [příjmení] zjištěna částka zůstatková 1 020 437,45 Kč.

20. Ze statického vyjádření ke stavu krovu vypracované Ing. [jméno] [příjmení] dne 19.4.2021 zjištěno, že u předmětné nemovitosti krov plní svoji funkci i po sto letech bez statických podstatných poruch s tím, že předpokladem dalšího správného fungování krovu je nutnost zabezpečit jej proti vnikání vody. Nutná lokální oprava nebo výměna střešní krytiny, případně klempířských prvků střechy.

21. Z přiložené fotodokumentace soud zjistil, jaký je náhled budovy z ulice, jaké jsou dispoziční řešení chodby a vnitřního schodiště, vstupy do jednotlivých bytů, jak jsou přimontovány elektroměry, plynoměry a jakým způsobem probíhala rekonstrukce koupelny a WC, parket a odpadů v bytě v 1. nadzemním podlaží.

22. Z listiny označené jako posouzení tržní ceny [číslo] vypracované Ing. [jméno] [příjmení], certifikovaným realitním makléřem ze dne 27.4.2022 soud zjistil, že tento stanovil cenu oceňované nemovitosti částkou 22 100 000 Kč a podíl 6/20 z celkové ceny oceňované nemovitosti pak stanovil na částku 6 630 000 Kč.

23. Z listiny ze dne 2.5.2022 podepsané Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], jednatelem [právnická osoba], s.r.o. zjištěno, že projevil zájem o koupi nemovitosti, a to domu a zahrady na ulici [ulice], [adresa], č. or. 20, na parcelách [číslo] k.ú. [část obce], a to za cenu 22 000 000 Kč.

24. Z listiny ze dne 29.4.2022 sepsané Ing. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že v této listině deklaruje zájem o odkoupení nemovitosti na adrese [adresa], parc. [číslo] zapsané na [list vlastnictví], k.ú. [část obce] za částku 21 500 000 Kč.

25. Z odhadu tržní ceny nemovitostí – CenovaMapa.cz předložené stranou žalovanou bylo zjištěno, že byla uvedena cena dotazované lokality [ulice a číslo], [obec] – [část obce] na částku 21 123 873 Kč.

26. Ze znaleckého posudku zadaného soudem [číslo] vypracovaného soudním znalcem [celé jméno znalce], dne 29.8.2022 byla zjištěna obvyklá cena nemovitostí jako celku 14 560 000 Kč Cena spoluvlastnického podílu 3/10 při prodeji třetímu subjektu 3 276 000 Kč a při prodeji spoluvlastníkovi pak 4 368 000 Kč, cena spoluvlastnického podílu 7/10 při prodeji třetímu subjektu 8 663 200 Kč a při prodeji spoluvlastníkovi pak 10 192 000 Kč. Ze znaleckého posudku bylo dále zjištěno, že podlahová plocha bytu v 1. nadzemním podlaží vyjádřena se spoluvlastnickým podílem činí 4, 2/10, tedy 42%, podlahová plocha bytu ve 2. nadzemním podlaží pak 58% (5, 8/10). Znalec uvedl, že vzhledem k dispozičnímu řešení jednotlivých podlaží, zejména pak přístupu do těchto podlaží po jednotném schodišti považuje rozdělení rodinného domu v poměru spoluvlastnických podílů za nereálné. Ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že znalec nepřihlížel k přílohám dodané stranou žalovanou, kdy autoři příloh odhadli„ obvyklou cenu“ bez znalosti skutečného stavebně – technického stavu a rizik při prodeji oceňované nemovitosti, kdy např. uvádí, že objekt je zachovalý, stáří stavby je 6 let a více. Dále ze znaleckého posudku bylo zjištěno, že pro bezproblémové užívání stavby je nutné odstranit zatékání do objektu a vlhnutí suterénního zdiva. Bezpodmínečně nutné je vyměnit nahnilé prvky dřevěného krovu, laťování a položení nové krytiny s provedením nových klempířských prvků. Dále je nutné provést sanaci vlhkého zdiva a zamezení jeho dalšího vlhnutí spodních stavby a následného vzlínání. Další nutnou opravou ke zlepšení tepelné pohody a hospodárnosti provozu, pak je výměna oken a vnitřních rozvodů inženýrských sítí v celém domě, mimo již provedených oprav v 1. nadzemním podlaží.

27. Z vyjádření znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] k obvyklé ceně nemovitostí zapsaných na [list vlastnictví] v k . území [část obce], konkrétně ceny bytu a garáží ve vlastnictví žalované a jejího manžela, bylo zjištěno, že tato činí částku 13 010 000 Kč.

28. Z nabídky hypotečního úvěru zpracované [jméno] [příjmení] z československé obchodní banky a.s. bylo zjištěno, že tato nabídka je na částku 6 350 000 Kč.

29. Ze zprávy Československé obchodní banky o struktuře portfolia žalované a jejího majetku, bylo zjištěno, že na cenných papírech, peněžních prostředcích a depozitech a ostatním majetku je uvedena částka v hodnotě 514 477,64 Kč.

30. Ze zprávy [příjmení] [příjmení] k datu 6.3.2023 je uvedeno, že částka na účtu manžela žalované činí 1 400 000 Kč.

31. Ze zprávy [obec] [anonymizováno] a.s. - nabídky hypotéky pro žalobce vypracované [jméno] [příjmení] byla zjištěna nabídka hypotéky pro žalobce, ve výši 4 368 000 Kč.

32. Z účastnického výslechu žalobce bylo zjištěno, že nabyl svůj podíl na předmětné nemovitosti od svého otce zhruba před 3 lety, a to darem, kdy nabyl podíl k nemovitostem ve výši 7/10. Pokud jde o užívání rodinného domu, pak 1. nadzemní podlaží neužíval nikdo, a to dlouhodobě, minimálně po dobu 10 let. 2. nadzemní podlaží využívala a využívá jeho sestra. Ke svým poměrům uvedl, že bydlí v pronajatém bytě se svojí přítelkyní, jeho sestra pak bydlí v předmětném rodinném domě sama. Rád by v rodinném domě bydlel společně se svou sestrou. Sám nevlastní žádnou další nemovitost, ani jeho sestra. Rodiče pak bydlí ve svém bytě. Žalobce uvedl, že ví, že byly prováděné určité opravy, které dělaly firmy, např. havárie odpadu a uvedl, že vztahy mezi ním a žalovanou jsou strohé, kdy se snaží být k sobě maximálně struční. Popřel, že by se choval agresivně k žalované. Uvedl, že pouze v jednom případě ve vztazích mezi účastníky zasahovala policie. Jednalo se o případ, kdy se snažil zjistit, co se konkrétně děje v nemovitosti, kterou spoluvlastní. Policie celou věc uzavřela tím, že se jedná o občanskoprávní spor a žalovaná jej do předmětných prostor nepustila. Žalobce uvedl, že budoucí soužití s žalovanou pod jednou střechou by nebylo bezproblémové, má představu, že by mu soud přiřknul podíl na nemovitosti žalované a on ji zaplatil cenu, kterou stanoví znalec. Doplnil, že již v minulosti nabízel cenu o krapet vyšší, než je cena, která je uvedena ve znaleckém posudku. Cenu, kterou nabízí žalovaná jemu za prodej jeho podílu, tedy 13 300 000 Kč považuje za vykonstruovanou, která má vést k případné licitaci. Doplnil, že v pronajatém bytě má uzavřenou nájemní smlouvu na jeden rok s každoročním prodloužením. Jeho představa o financování v případě přikázání podílu žalované do jeho vlastnictví je prostřednictvím hypotéky, kterou má předschválenou, a to na výši, která odpovídá znaleckému posudku. Počítá s tím, že je potřeba provádět rekonstrukce podkroví, sklepů a jeho představa je taková, že bude žít v rodinném domě jako rodina, tedy on, jeho přítelkyně, sestra a v případě opravy podkroví možná i další členové rodiny. Uvádí, že při poměrně malých opravách, se aktuálně v domě bydlet dá, a to v 1. patře, a to i za nižších investic. Podle jeho představ je potřeba investovat do spodního bytu v rodinném domě v řádu 100 000 Kč a potřeba investovat do horního bytu prozatím není, neboť se v něm bydlí. Uvedl, že má naspořené určité částky v rámci investic a jedná se o pohyblivé částky, může to být něco přes 1 000 000 Kč.

33. Z účastnického výslechu žalované soud zjistil, že vlastní ideální podíl 3/10 nemovitosti, který před ní vlastnila její teta [jméno] [příjmení], která zde bydlela od roku 1968 se svým manželem. Jednalo se o bezdětný pár s tím, že žalovaná v té době studovala a pak přešla do [obec] a v roce 2000 zhruba se vrátila zpět do [obec], kdy tetu navštěvovala zhruba od roku 2006, pomáhala jí s nákupy apod., a to až do roku 2010, kdy zemřel její otec. Od roku 2012, kdy zemřela její teta, přešel tedy podíl do vlastnictví žalované. Situace v rodinném domě vypadala tak, že teta žalované bydlela v 1. nadzemním podlaží, ve 2. nadzemním podlaží bydleli [příjmení], což byla teta tatínka žalobce. Od roku 2012 byly předmětné prostory po smrti tety vyklízeny a žalovaná je užívala. Problémy byly s tím, že nefungovaly odpady, kuchyň, koupelna, tekla studená voda a nefungoval záchod s tím, že dle názoru žalované do roku 2016 o rodinný dům nikdo nepečoval. V tomto směru několikrát hovořil s otcem žalobce. Žalovaná uvedla, že jakožto stavební inženýr měla takový úmysl, že by si udělala v předmětných prostorách kancelář s tím, že začala svépomocí v roce 2018, kdy se dělaly parkety, dále chtěla vymalovat, v té době se také stala havárie odpadů, kdy bylo potřeba volat majoritního vlastníka a určitým způsobem se to spravilo. Dále se dělaly odpady ve sklepě, udělaly se rozvody elektřiny a tyto práce se prováděly svépomocí, kdy tyto činil manžel žalované, tak i její synové. Po celou dobu chtěla mít v prostorách svoji kancelář a jak děti rostly, tak i zázemí pro svého nejstaršího syna. Ke své bytové situaci uvedla, že bydlí v [část obce] na [anonymizováno], v bytě v osobním vlastnictví, o velikosti 4+KK, má 3 děti ve věku 14,17 a 19 let a chtěla by bytovou jednotku v rodinném domě užívat. Vzhledem k chování nového vlastníka, kdy se s ním prakticky seznámila až na zahradě rodinného dmu v momentě, kdy jí byla předávána předžalobní výzva a s ohledem na jeho chování, pak uvedla, že od společného soužití upouští a chce pouze spravedlivé vyrovnání. Představa žalované je taková, že by byl dům přikázán do jejího vlastnictví a ona vyplatila žalobci částku 13 300 000 Kč [ulice] prostředky má zajištěny, a to jednak s poukazem na to, že doložila hodnotu bytu a garáží v [část obce], dále má předschválenou hypotéku ve výši 6 300 000 Kč a dále naspořenou částku zhruba kolem 2 000 000 Kč. Navíc vlastní stavební parcelu, o které prozatím nehovořila. Pokud jde o investice do rodinného domu, pak uvedla, že pokud by se mělo jednat o absolutní zmodernizování do prvorepublikového stavu, pak by to mohla být částka až 18 000 000 Kč, na druhou stranu souhlasí s žalobcem v tom, že se dá v rodinném domě bydlet i bez investic a tento je obyvatelný. K zájemcům o koupi uvedla, že Ing. [příjmení] je sousedem, tedy majitelem vedlejší nemovitosti [ulice a číslo], který nemovitost odkoupil na jaře 2020 ve stejném, ne-li horším stavu s tím, že sdělil, že pokud bychom uvažovali o prodeji domu jako celku, měl by zájem o koupi s tím, že o možnosti prodeje předmětného rodinného domu se dozvěděl vzájemným rozhovorem, když v tomto směru zřejmě komunikoval s manželem žalované. Ohledně pana [příjmení] uvedla, že ho zná manžel, a to z kanceláře, kde dělá manažera ve [právnická osoba] [příjmení] zabývající se distribucí motorek, o prodeji nemovitosti se pan [příjmení] dozvěděl zřejmě z nějakých společenských rozhovorů s manželem žalované.

34. Podle § 1140 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. nikdo nemůže být nucen ve spoluvlastnictví setrvat.

35. Podle § 1140 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb. každý ze spoluvlastníků může kdykoli žádat o své oddělení ze spoluvlastnictví, lze-li předmět spoluvlastnictví rozdělit, nebo o zrušení spoluvlastnictví. Nesmí tak ale žádat v nevhodnou dobu nebo jen k újmě některého ze spoluvlastníků.

36. Podle § 1143 zákona č. 89/2012 Sb. nedohodnou-li se spoluvlastníci o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne o něm na návrh některého ze spoluvlastníků soud. Rozhodne-li soud o zrušení spoluvlastnictví, rozhodne zároveň o způsobu vypořádání spoluvlastníků.

37. Podle § 1144 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., je-li to možné, rozhodne soud o rozdělení společné věci; věc ale nemůže rozdělit, snížila-li by se tím v podstatně její hodnota.

38. Podle § 1147 zákona č. 89/2012 Sb. není-li rozdělení společné věci dobře možné, přikáže jí soud za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Nechce-li věc žádný ze spoluvlastníků, nařídí soud prodej věci ve veřejné dražbě; v odůvodněných případech může soud rozhodnout, že věc bude dražena jen mezi spoluvlastníky.

39. Jestliže tedy účastníci řízení neuzavřeli dohodu o zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví k předmětné nemovitosti sami, bylo na soudu, aby tak k návrhu žalobce učinil sám. Hned na začátku je třeba ještě zdůraznit, že žádný z účastníků nežádal o vypořádání spoluvlastnictví v tzv. v širším smyslu (§ 1148 zákona č. 89/2012 Sb.), respektive žádný z účastníků neučinil v tomto směru návrh či vzájemný návrh a v tomto směru neučinil žádná skutková tvrzení ani důkazy.

40. V § 1144 a 1147 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb. je stanoveno závazné pořadí způsobu vypořádání (soud jinak návrhy účastníků na způsob vypořádání vázán není).

41. Pokud jde o první způsob a sice reálné rozdělení společné věci, pak soud v této konkrétní věci dospěl k závěru, že reálné rozdělené věci odpovídající podílům spoluvlastníků účastníků řízení není v daném případě možné. V této souvislosti přihlédl zejména ke stanovisku soudem ustanoveného znalce [příjmení] [celé jméno znalce], který ve svém znaleckém posudku jednoznačně uvedl, že vzhledem k dispozičnímu řešení jednotlivých podlaží a zejména pak přístupu do těchto podlaží po jednotném schodišti, považuje rozdělení rodinného domu v poměru spoluvlastnických podílů za nereálné. Společné soužití pod jednou střechou ostatně označili jako nereálné jak žalobce, tak i sama žalovaná v rámci svého posledního vyjádření a účastnickém výslechu. Pokud by bylo přistoupeno k tomuto způsobu rozdělení, pak by soud generoval do budoucna spoustu třecích ploch a zřejmě i dalších konfliktních situací, které by mohly vést k velkým sporům mezi účastníky tohoto řízení, včetně sporů soudních. Navíc soud přihlédl k tomu, že dosavadní judikatura prozatím připouští pouze dělení vertikální (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR ze dne 8. 4. 2002, 22 Cdo 1465/2000), a nikoliv horizontální tak, jak by to muselo přicházet v úvahu v daném případě. Pokud by mělo dojít k rozdělení věci na dvě samostatné bytové jednotky (horizontálně), pak by se v konečném důsledku jednalo o rozdělení právní, a nikoliv faktické a lze dovodit, že výsledkem takovéhoto horizontálního rozčlenění, tedy rozdělení na dvě bytové jednotky, by byla fakticky a právně přeměna na bytové spoluvlastnictví. Ústavní soud v takovém případě sice stanovil, že tzv. bytové spoluvlastnictví představuje způsob vypořádání nastupující při nemožnosti reálného dělení věci a předcházející přikázání věci některému ze spoluvlastníků (usnesení Ústavního soudu ČR, sp. zn. I ÚS 174/2005 ze dne 12.4.2006). Od tohoto názoru se odchyluje Nejvyšší soud ČR, který považuje rozdělení bytového domu či budovy na jednotky podle bytového zákona výslovně za jednu z forem reálného rozdělení věci (srovnej rozsudek Nejvyššího soudu ČR, sp. zn. 29 ODO 661/2006 ze dne 22.4.2008). Tomuto závěru Nejvyššího soudu ČR však je v praxi nejvíce vytýkáno, že takováto přeměna nemůže být považována za reálné rozdělení nemovité věci, když ke každé jednotce náleží také spoluvlastnický podíl na společných částech domu, který je právně i fakticky neoddělitelně spojen s předmětnou„ oddělenou“ jednotkou (srovnej komentář Jiří Spáčil a kolektiv Občanský zákoník: komentář III. Věcná práva (§ 976 až 1474). Praha: C.H.Beck, 2013, Velké komentáře. ISBN 978-80-7400 -499-5 s. 586). Soud tedy uzavřel, že reálné rozdělení nemovité věci na bytové jednotky odpovídající podílů spoluvlastníků možné není a mimo jiné i s přihlédnutím k rozsudku Nejvyššího soudu ČR ze dne 30. 5. 2018 22 Cdo 837/2018 tento způsob vypořádání podílového spoluvlastnictví vyloučil a věnoval se dalším úvahám a způsobům vypořádání, které jsou rozebrány níže.

42. Dalším způsobem vypořádání v řadě je přikázání věci za přiměřenou náhradu jednomu nebo více spoluvlastníkům. Dle § 1140 nelze nutit spoluvlastníka, aby ve spoluvlastnictví setrvával, přičemž účastníci shodně ve spoluvlastnictví setrvávat nechtějí, oba chtěli přikázat podíl toho druhého sobě (přikázat podíl spoluvlastníkovi, který jej nechce, nelze) a doložili, že jsou schopni vyplatit protistraně náhradu za podíl v obvyklé ceně.

43. Nynější právní úprava neobsahuje oproti původnímu znění § 140 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb. ani příkladný výčet kritérií pro přikázání věci (velikost podílů, účelné využití věci) a soud v rámci posuzování účelného využití vedle velikosti podílů může zohlednit celou řadu skutečností důležitých pro rozhodnutí o tom, kterému z účastníků bude věc přikázána do vlastnictví, přičemž není absolutně rozhodující ani výše podílů, ani účelné využití věci, ale souhrn skutečnosti, které jsou v dané věci relevantní (např. rozhodnutí Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 22 Cdo 2746/2009 a sp.zn. 22 CDO 1644/2005 a sp. zn. 22 Cdo 1450/2015)). V této souvislosti je třeba říci, že soud přihlížel jako k jednomu s možných kritérií k velikosti a výši podílů spoluvlastníků a účelnému využití nemovitostí. Soud přihlédl k tomu, že výrazně majoritním vlastníkem je žalobce v podílu 7/10 oproti 3/10 žalované. Dále soud přihlédl k tomu, že nemovitost, jejíž účel tedy„ rodinný dům“ sám o sobě znamená, že má být účelně využíván pro rodinné bydlení, je po dlouho dobu užívána rodinou žalobce, tedy konkrétně jeho sestrou s tím, že v případě, že by nemovitost byla přikázána žalobci, pak soužití jedné rodiny pod jednou střechou prakticky bez jakýkoliv konfliktů je výrazně favorizováno před event. soužitím žalobce s žalovanou pod jednou střechou, které jak bylo rozebráno výše není pro nemožnost rozdělení věci možné a navíc je oběma účastníky i soudem vyloučeno. V této souvislosti soud také zohlednil, že žalobce je osobou, která má realizovanou bytovou potřebu toliko na základě nájemního vztahu, a to nájemního vztahu na dobu určitou, přičemž nedisponuje jinou možností, resp. nebylo v řízení prokázáno, že by disponoval jinou možností faktického bydlení, kterou by mohl uspokojovat svoji bytovou potřebu. Oproti tomu žalovaná bydlí se svojí rodinou v bytě 4+KK, a to v osobním vlastnictví s tím, že má zajištěnou svou bytovou potřebu a realizovat bytovou potřebu pro svého syna tak, jak bylo uváděno v rámci tohoto řízení, může i s využitím prostředků, které budou získány za vypořádání spoluvlastnického podílu. Pokud byly v průběhu řízení předkládány stranou žalovanou důkazy, že byly prováděny určité úpravy v rámci bytu, který užívala ona sama, pak soud vycházel z toho, že i sama žalovaná ve shodě s žalobcem uvedla, že v předmětném rodinném domku se i bez jakýkoliv větších úprav bydlet dá, když v něm konkrétně bydlí sestra žalobce. Pokud jde o úpravy v domě, resp. v bytě v 1. nadzemním podlaží, pak tyto byly skutku realizovány, ale byly z hlediska jejich charakteru, nezbytné, proto nelze tyto úpravy, které lze podřadit pod běžnou údržbu nemovitosti vzít jako kritérium, které by výrazně svědčilo ve prospěch žalované v rámci toho, aby soud uvažoval o vypořádání podílového spoluvlastnictví v tom směru, že by přikázal výrazně většinový podíl žalobce menšinovému spoluvlastníkovi, tedy žalované. Pokud jde o solventnost obou účastníků vyplatit druhého ze spoluvlastníků, pak v průběhu řízení byly doloženy důkazy, že jak žalobce, který má přislíbenou hypotéku odpovídající výši vypořádacího podílu stanovenou dle znaleckého posudku, tak i žalovaná, která disponuje majetkem v hodnotě řádově přes 13 000 000 Kč, tedy oba jsou schopni vyplatit druhého ze spoluvlastníků adekvátní částkou. V tomto směru zůstalo sporné, jaká částka má být částkou, ze které má být v rámci soudního vypořádání vycházeno. V tomto směru má soud za to, že skutečně bernou mincí pro vypořádání účastníků je hodnota stanovená ve znaleckém posudku znalce [celé jméno znalce], tedy znalce, který byl ustanoven soudem, a to z toho důvodu, že tento znalec jako jediný byl konkrétně seznámen osobní obhlídkou se skutečným stavem této nemovitosti, byl seznámen s konkrétními úpravami, které byly na nemovitosti provedeny a s úpravami a opravami, které se do budoucna jeví jako naprosto nezbytné. Proto soud tedy vycházel z jím stanovené obvyklé ceny rodinného domu jako celku ve výši 14 560 000 Kč. Pokud jde o listiny předložené stranou žalovanou, a to konkrétně cenové odhady jiných makléřů, pak k těmto částkám soud nepřihlížel, když je téhož názoru jako znalec [příjmení] [celé jméno znalce], že tito„ znalci“ odhadli„ obvyklou cenu“ bez jakékoli znalosti skutečného stavebně technického stavu a rizik při prodeji oceňované nemovitosti, když např. bez dalšího uvádějí, že objekt je zachovalý, stáří stavby je 6 let a více. Proto soud má za bernou minci stanovisko znalce [příjmení] [celé jméno znalce], který jediný vzal v úvahu všechny skutečnosti, které mají význam pro ocenění nemovitosti jako celku. Pokud jde pak o ocenění spoluvlastnického podílu, pak ve znaleckém posudku je rozdíl v tom, zda tento spoluvlastnický podíl bude prodán třetímu subjektu, anebo spoluvlastníkovi s tím, že v případě prodeje spoluvlastníkovi dojde ke zcelení vlastnictví nemovitosti a hodnota tohoto podílu je tak vyšší. Proto soud při vypořádání vycházel z částky, kterou znalec stanovil pro prodej spoluvlastnického podílu druhému spoluvlastníkovi. Jestliže soud tedy uzavřel, že není možné reálné rozdělení věci na dvě bytové jednotky odpovídající podílům obou spoluvlastníků a při vypořádání spoluvlastnictví vycházel z varianty přikázání spoluvlastnického podílu jednomu ze spoluvlastníků, lze závěrem shrnout, že vzal v úvahu jednak majoritu podílů, tedy to, že podíl žalobce je výrazně větší než podíl žalované, dále zval v úvahu účelné využití nemovitosti, kdy rodinný dům má sloužit již dle svého názvu k ubytování členů rodiny a v tomto směru tedy žalobce představil soudu svoji představu využití rodinného domu pro bydlení sebe a své rodiny, dále soud zhodnotil i solventnost účastníků, tedy připravenost zaplatit spoluvlastnických podíl. Soud vycházel při přikázání věci z toho závěru, že všechna zvažovaná kritéria svědčí pro přikázání věci žalobci, a proto zrušil podílové spoluvlastnictví, podíl žalované přikázal do vlastnictví žalobce, a to za vyšší náhradu, která je stanovena ve znaleckém posudku, tedy za částku 4 368 000 Kč. Pokud jde o představu žalované o tom, že z tržního hlediska lze za prodej nemovitosti jako celku uvažovat o vyšších částkách, když byly představeny částky 22 000 000 Kč a 21 500 000 Kč, pak soud z těchto částek nevycházel, a to z toho důvodu, že již ze samotné účastnické výpovědi vyplynulo, že minimálně osoba pana [příjmení] je v přátelském vztahu s manželem žalované a tyto částky mohou být částkami uměle vytvořenými za účelem mylně vytvářené představy o ceně této nemovitosti. Jak již soud několikrát zmínil, je třeba vycházet ze znaleckého posudku soudem ustanoveného znalce, který zhodnotil všechna relevantní kritéria a stav nemovitosti a soud nemá důvodu považovat tento znalecký posudek, resp. cenu v tomto znaleckém posudku uvedenou za podhodnocenou. Současně soud také neshledal, že by ke zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví mělo docházet v nevhodnou dobu a ani, že by se tak činilo k újmě některého ze spoluvlastníků, když soud má za to, že ceny nemovitostí v dané chvíli jsou více méně konstantní, nedochází k jejich výraznému poklesu na trhu.

44. S ohledem na shora uvedené závěry a hodnocení soudu tedy soud neprováděl dokazování dalšími navrženými důkazy, a to výslechy Ing. Mgr. [jméno] [příjmení] a Ing. [jméno] [příjmení], [jméno] [příjmení], neboť tyto jsou pro rozhodnutí soudu bez významu, když soud vycházel ze znaleckého posudku [celé jméno znalce]. Stejně tak soud neprováděl dokazování výslechem realitního makléře [jméno] [příjmení], neboť jej má za nadbytečný.

45. Vzhledem k tomu, že tedy soud rozhodl o přikázání podílu žalované do vlastnictví žalobce za přiměřenou náhradu a v řízení bylo prokázáno, že žalovaná užívala byt v 1. nadzemním podlaží předmětného rodinného domu, kde má určité věci, uložil soud žalované povinnost vyklidit a předat žalobci prostory užívané žalovanou na pozemcích specifikovaných ve výroku I. tohoto rozsudku, a to ve lhůtě 90 dnů ode dne právní moci tohoto rozsudku, kterou považuje za adekvátní a dostatečnou pro splnění této povinnosti.

46. Pokud soud uložil žalobci zaplatit žalované na vypořádání spoluvlastnického podílu částku 4 368 000 Kč, pak rovněž stanovil lhůtu ve výroku IV. tohoto rozsudku v délce 90 dnů, kterou považuje za dostatečnou, aby se mohlo zrealizovat vyplacení této částky z přiznaného hypotečního úvěru.

47. Je třeba říci, že zrušení spoluvlastnictví a jeho vypořádání v řízení před soudem má povahu tzv. iudicii duplicis, které je charakteristické tím, že nelze vycházet ze zásady tzv. procesního úspěchu ve věci, nýbrž z toho, že žádný z účastníků nevychází z řízení s menší hodnotou, než se kterou do něj vstupoval. Proto je třeba zásadně postupovat podle ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř., podle kterého si každý z účastníků řízení ponese svoje náklady sám (srovnej rozhodnutí Ústavního soudu ČR IV. ÚS 404/2002 ze dne 5. dubna 2022).

48. Podle § 148 odst. 1 o.s.ř. stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. V daném případě i s ohledem na skutečnost, že se jedná o řízení, které má povahu tzv. iudicii duplicis, je povinností obou účastníků, aby zaplatili České republice na účet Městského soudu v Brně každý stejný díl nákladů, které platil stát. Tyto náklady řízení jsou představovány znalečným, které bylo vyplaceno znalci [celé jméno znalce] v částce 9 653 Kč, na každého z účastníků by tak měla připadat částka 4 826,50 Kč. Vzhledem k tomu, že žalobce složil jako zálohu na vypracování znaleckého posudku částku 3 000 Kč, byla mu tato částka odečtena a soud mu tedy uložil povinnost zaplatit České republice na účet Městského soudu v Brně toliko částku 1 826,50 Kč a žalované pak částku 4 826,50 Kč.

Poučení