51 Co 62/2025 - 108

Rubrum

Městský soud v Praze jako soud odvolací rozhodl v senátě složeném z předsedkyně JUDr. Aleny Svátkové a soudkyň Mgr. Halky Hovorkové a Mgr. Anny Vrdlovcové ve věci žalobkyně: [Jméno žalobkyně], narozená [Datum narození žalobkyně] bytem [Adresa žalobkyně] zastoupená advokátem [Jméno advokáta A] sídlem [Adresa advokáta A] proti žalované: [Orgán veřejné moci], IČ [IČO orgánu veřejné moci] sídlem [Anonymizováno] zastoupená advokátem [Jméno advokáta B] sídlem [Adresa advokáta B] o zaplacení 287 842 Kč s příslušenstvím, k odvolání žalované proti rozsudku Obvodního soudu pro Prahu 10 ze dne 14. 1. 2025, č.j. 12 C 235/2024-75, takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku I/ potvrzuje.

II. Rozsudek soudu I. stupně se ve výroku III/ mění jen tak, že výše náhrady nákladů řízení činí 62 953 Kč, jinak se potvrzuje.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobkyni na náhradě nákladů odvolacího řízení částku 19 820 Kč k rukám advokáta [Jméno advokáta A] ve lhůtě 3 dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Soud prvního stupně shora označeným rozsudkem uložil žalované povinnost zaplatit žalobkyni částku 287 842 Kč se zákonným úrokem z prodlení ve výši 15 % ročně od 29.12.2023 do zaplacení (výrok I/), zamítl žalobu na zaplacení nákladů spojených s uplatněním pohledávky ve výši 36 264 Kč (výrok II/) a rozhodl o náhradě nákladů řízení ve prospěch žalobkyně ve výši 79 834 Kč (výrok III/).

2. Takto rozhodl o žalobě, kterou se žalobkyně domáhala, aby jí žalovaná po skončení nájemního vztahu k bytové jednotce č. [hodnota] v domě č.p. [hodnota] na adrese [adresa] (dále také jen „bytová jednotka“ nebo „předmětný byt“) zaplatila částku 287 842 Kč s příslušenstvím jako doplatek za zhodnocení bytové jednotky provedené na základě účastníky uzavřené smlouvy o smlouvě budoucí a smlouvy o provedení stavebních úprav, a dále částky 36 264 Kč jako nákladu spojeného s vyhotoveným znaleckého posudku posuzujícího předmětné zhodnocení. Žalovaná se bránila zejména námitkou, že již došlo k finančnímu vypořádání částkou 107 900 Kč, když revizní znalecký posudek předložený žalobkyní je nadhodnocený; dále tím, že není pasivně legitimována, neboť vlastníkem bytové jednotky je [adresa], a naposledy vznesla námitku promlčení s tím, že nárok měl žalobkyni vzniknout již v roce 2012.

3. Soud prvního stupně po provedeném dokazování, které učinil zejména z listinných důkazů a znaleckých posudků, v odůvodnění svého rozhodnutí podrobně zrekapituloval jednotlivá stanoviska účastníků v průběhu řízení a poté popsal skutkový stav, který z provedených důkazů zjistil. Konkrétní skutková zjištění, s odkazem na důkazní zdroj, ze kterého čerpal, uvedl pod body 5 až 23 odůvodnění rozsudku. Dospěl ke skutkovému závěru, že žalobkyně a žalovaná uzavřely nájemní smlouvu o nájmu bytu dle § 685 zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění účinném do 31.12.2013. (dále jen obč.zák.), s přihlédnutím k § 3028 odst. 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále jen o.z.), na základě které žalovaná přenechala k dočasnému užívání předmětnou bytovou jednotku, zatímco žalobkyně se zavázala hradit žalované sjednané nájemné. Účastníci si sjednali dle § 694 obč.zák. a contrario, že žalobkyně provede na bytové jednotce stavební úpravy, a to na náklad žalobkyně. Následně dne 19. 5. 2021 podala žalobkyně výpověď z nájmu bytu ve smyslu § 710 odst. 1 obč.zák., přičemž nájem skončil ke dni 31. 8. 2021. Dne 30. 8. 2021 byla bytová jednotka předána žalobkyní, přičemž dle dohody o ponechání stavebních úprav v bytové jednotce si účastníci sjednali, že žalovaná (správně žalobkyně – poznámka odvolacího soudu) nebude vracet bytovou jednotku do původního stavu. Žalovaná se zavázala dle § 667 odst. 1 s. o.z. k úhradě nákladů spojených s provedenými změnami na bytové jednotce. Tyto byly vyčísleny dle revizního znaleckého posudku na částku 395 742 Kč. Dovodil, že pokud žalovaná uhradila žalobkyni pouze částku 107 900 Kč, ocitla se tak v prodlení s úhradou částky 287 842 Kč. K tvrzení žalované, že uhradila žalobkyni částku 107 900 Kč z dobré vůle, prvostupňový soud uvedl, že v takovém případě by šlo o porušení péče řádného hospodáře dle § 1411 o.z., s níž je žalovaná povinna spravovat majetek hlavního města Prahy. Na základě těchto úvah soud žalobě vyhověl v rozsahu částky 287 842 Kč s příslušenstvím, avšak zamítl nárok na náklady spojené s uplatněním pohledávky ohledně částky 36 264 Kč.

4. O náhradě nákladů řízení rozhodl soud prvního stupně podle § 142 odst. 1 o.s.ř., když žalobkyně byla v řízení převážně úspěšná. Přiznal jí náhradu nákladů řízení ve výši 79 834 Kč, sestávající ze soudního poplatku a nákladů právního zastoupení dle vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu, ve znění účinném do 31.12.2024.

5. Proti rozsudku soudu I. stupně podala žalovaná včasné a přípustné odvolání, kdy rozhodnutí vytýká nepřezkoumatelnost pro nedostatečné vypořádání se s jejími zásadními námitkami, nesprávná skutková zjištění a nesprávné právní posouzení věci. Žalovaná namítá, že soud I. stupně se vůbec nevypořádal s námitkami ohledně nedostatku aktivní legitimace žalobce č. 2, který nebyl smluvní stranou žádné z dotčených smluv, ačkoliv žalobu podal a následně ji vzal zpět. Soud přesto nerozhodl o nákladech řízení vůči tomuto žalobci, čímž zatížil řízení vadou. Dále žalovaná tvrdí, že soud se nevypořádal s námitkou nedostatku pasivní legitimace žalované, neboť vlastnictví předmětného bytu náleží [Orgán veřejné moci], zatímco žalovaná jej pouze spravuje. V této souvislosti žalovaná odkazuje na judikaturu Nejvyššího soudu, podle níž je v obdobných případech pasivně legitimován vlastník, nikoliv správce. Soud se rovněž nevypořádal s námitkou promlčení, kdy žalovaná tvrdí, že nárok žalobkyně vznikl již v roce 2012 po provedení stavebních úprav, nikoliv až po skončení nájmu v roce 2021, a tudíž je promlčen.

6. Žalovaná dále namítá, že soud I. stupně nesprávně posoudil výši uplatněného nároku, když bez dalšího přijal znalecké posudky předložené žalobkyní, přestože jejich věrohodnost byla zpochybněna a žalovaná navrhla výslech znalce [jméno FO], který však nebyl proveden, ačkoliv byl řádně předvolán a žalovaná na jeho výslechu trvala. Soud tím porušil zásady dokazování dle § 127 odst. 2 o. s. ř. a ustálenou judikaturu Nejvyššího soudu. V otázce spravedlivého vypořádání věci žalovaná uvádí, že žalobkyni bylo z dobré vůle přiznáno plnění ve výši 120 000 Kč, a to nad rámec původní smlouvy, která předpokládala uvedení bytu do původního stavu. Soud se s tímto argumentem vypořádal pouze jednou větou, bez jakéhokoliv právního rozboru. Konečně žalovaná nesouhlasí s výrokem o náhradě nákladů řízení, neboť žalobkyně nebyla v řízení zcela úspěšná – její nárok na náklady spojené s uplatněním pohledávky byl zamítnut, což mělo být zohledněno při výpočtu poměrného úspěchu ve věci. Z uvedených důvodů žalovaná navrhuje odvolacímu soudu, aby rozsudek změnil tak, že žaloba se zamítá, a žalované přiznal náhradu nákladů řízení, případně aby rozsudek zrušil a věc vrátil soudu I. stupně k dalšímu řízení.

7. Žalobkyně se ve svém vyjádření k odvolání žalované důrazně ohrazuje proti tvrzením žalované a považuje rozsudek soudu I. stupně za věcně správný, přezkoumatelný a odpovídající provedenému dokazování. Uvádí, že soud I. stupně si opatřil správná a postačující skutková zjištění, která pečlivě vyhodnotil, a věc posoudil správně i po právní stránce. K jednotlivým námitkám žalované žalobkyně uvádí, že otázka aktivní legitimace žalobce č. 2 byla bezpředmětná, neboť žalobu vzal zpět ještě před prvním jednáním, a soud řízení v tomto rozsahu zastavil. K námitce nedostatku pasivní legitimace žalované žalobkyně zdůrazňuje, že žalovaná byla skutečným pronajímatelem bytu, uzavírala smlouvy vlastním jménem a v právních vztazích vystupovala jako subjekt odpovědný za svěřený majetek. K námitce promlčení žalobkyně uvádí, že nárok vznikl až po skončení nájmu a uzavření dohody o ponechání stavebních úprav dne 19.5.2022, přičemž žalovaná se k úhradě zavázala dopisem ze dne 29.4.2022, a tudíž nemohlo dojít k promlčení. Dále žalobkyně považuje výslech znalce [tituly před jménem] [jméno FO] za nadbytečný, neboť jeho posudek byl zjevně chybný a žalobkyně předložila dva znalecké posudky, přičemž poslední z nich, vypracovaný [právnická osoba], určil výši zhodnocení na částku 395 742 Kč. Žalobkyně má za to, že rozhodnutí soudu I. stupně bylo správné a že žalovaná se snaží účelově zpochybnit právní a skutkový stav věci. Z uvedených důvodů žalobkyně navrhuje odvolacímu soudu, aby napadený rozsudek potvrdil a přiznal žalobkyni náhradu nákladů odvolacího řízení.

8. Odvolací soud po zjištění, že odvolání je přípustné, bylo podáno včas osobou k tomu oprávněnou, že splňuje náležitosti uvedené v § 205 o. s. ř., přezkoumal napadený rozsudek a řízení, které jeho vydání předcházelo, a to způsobem vyplývajícím z § 212 o. s. ř. a § 212a odst. 1 a 5 o. s. ř., mimo jiné jej tedy přezkoumal i z důvodů, které nebyly v odvolání uplatněny (§ 212a odst. 1 o. s. ř.), kdy po zopakování listinných důkazů [oznámením žalované z 7.6.2011, smlouvou o smlouvě budoucí nájemní z 4.8.2011, smlouvou o provedení stavebních úprav z 10.11.2011, smlouvou o nájmu bytu na dobu určitou z 13.4.2012, výpovědí z nájmu z 19.5.2021 a dohodou o ponechání stavebních úprav v bytě z 19.5.2022] a znaleckým posudkem [jméno FO] z 23.8.2022 postupem dle § 213 odst. 2 o.s.ř. dospěl k závěru, že odvolání žalované je důvodné toliko z části ohledně nákladového výroku, jinak důvodné není.

9. Odvolatelka v prvé řadě namítá, že soud I. stupně se dopustil vady řízení, který mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci (odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. c/ o. s. ř.).

10. Odvolacím důvodem podle § 205 odst. 2 písm. c) o. s. ř. jsou všechny vady řízení s výjimkou těch, které jsou vedeny v § 205 odst. 2 písm. a) nebo b) o. s. ř. a uplatní se bez ohledu na to, zda se týkají postupu soudu I. stupně při dokazování, posuzování procesních otázek v průběhu řízení, poučování účastníků a dalších nedostatků, ke kterým došlo v průběhu řízení před soudem I. stupně nebo v souvislosti s jeho rozhodováním. Porušení procesněprávních předpisů představuje vadu řízení jen tehdy, nebylo-li výsledkem právního posouzení určité procesní otázky v rozhodnutí soudu, neboť se projevilo toliko činností nebo opomenutím při provádění jednotlivých úkonů. Uvedené tzv. jiné vady řízení však nejsou způsobilým odvolacím důvodem dle § 205 odst. 2 písm. c) o. s. ř. samy o sobě, ale jen tehdy, jestliže mohly mít za následek nesprávné rozhodnutí ve věci.

11. Pokud jde o žalobce č. 2, který dle odvolatelkou nebyl smluvní stranou, kdy jeho aktivní legitimaci žalovaná zpochybňovala, kdy nesprávnost rozhodnutí odvolatelka nyní spatřuje v absenci nákladového výroku, který by jejich procesní vztah vypořádal, pak odvolací soud uvádí následující.

12. Z obsahu spisu se podává, že žaloba byla dne 12.7.2024 podána žalobkyní a žalobcem [jméno FO], narozeným [datum narození zainteresované osoby], bytem [adresa] (dále jen „žalobce č.2“), kteří požadovali plnit žalobou uplatněnou pohledávku vůči žalované v nerozlučném společenství (§91 odst. 2 o.s.ř.). Podáním ze dne 31. 10. 2024 (doručeným žalované dne 4.11.2024) vzal žalobce č. 2 žalobu vůči žalované v plném rozsahu zpět, kdy prvostupňový soud v úvodu prvního jednání ve věci, které se konalo dne 5.11.2024, vyhlásil usnesení, kterým řízení „částečně“ (ve vztahu mezi žalobcem č. 2 a žalovanou – poznámka odvolacího soudu) zastavil, aniž by rozhodl o náhradě nákladů řízení mezi žalobcem č.2 a žalovanou (srov. §151 odst. 1 o.s.ř.). Zástupce žalobců i zástupce žalované se na místě vzdali práva odvolání proti vyhlášenému usnesení, které jim bylo v písemné podobě pod č.j. 12 C 235/2024-49 doručeno, zástupci žalované pak dne 7.11.2024. Žalovaná pak v souladu s ustanovením §166 odst. 1 ve spojení s ustanovením § 167 odst. 2 o.s.ř. mohla navrhnout v 15denní lhůtě (tj. do 22.11.2024) prvostupňovému soudu doplnění usnesení stran absentujícího výroku o nákladech řízení, což neučinila. Z uvedeného vyplývá, že uvedená vada řízení nemohla mít vliv na správnost napadeného rozsudku. Tento odvolací důvod proto dán není.

13. Odvolací soud po zopakování pro věc podstatných důkazů před odvolacím soudem dospěl k následujícím závěrům o skutkovém stavu věci, když má za to, že skutkové otázky s výjimkou otázky míry zhodnocení bytové jednotky sporné nejsou, nicméně některé podstatné skutkové závěry jsou odlišné od těch, které učinil soud I. stupně.

14. Odvolací soud má za prokázané, že žalovaná sdělila dopisem ze dne 7.6.2011 žalobkyni, že splnila všechna požadovaná kritéria a náležitosti, kdy po zhodnocení celostátního výběrového řízení v rámci podpůrného programu bydlení a vyhodnocení kritéria provedených stavebních úprav rada žalované svým usnesením č. 532 ze dne 1. 6. 2011 odsouhlasila uzavření smlouvy o smlouvě budoucí nájemní a smlouvy o provedení stavebních úprav ohledně předmětného bytu s žalobkyní. Dále žalovaná žalobkyni vyzvala, aby uhradila částku 275 000 Kč, to jest doplatek nabídky jednoho měsíčního nájemného ve výši 375 000 Kč po odečtení soutěžních jistin, které již byly uhrazeny. Následně byla mezi účastníky dne je 27. 6. 2011, respektive 4. 8. 2011 uzavřená smlouva o smlouvě budoucí nájemní, dle které se žalobkyně zavázala ke stavebním úpravám předmětného bytu za podmínky uzavření smlouvy o provedení stavebních úprav do tří měsíců od uzavření této smlouvy, dále složení částky 375 000 Kč žalobkyní coby prvního měsíčního nájemného, kdy žalovaná se zavázala do 30 dnů po obdržení výzvy (po skončení stavebních úprav) od žalobkyně uzavřít nájemní smlouvu k předmětnému bytu za podmínky řádného splnění stavebních úprav, jakož i dalších podmínek ve smlouvě uvedených. Dne 19.10. 2011 došlo mezi účastníky k uzavření smlouvy o provedení stavebních úprav, ve které se žalobkyně zavázala provést v předmětném bytě na vlastní náklady stavební úpravy spočívající v modernizaci stávajícího bytu, která byla ve smlouvě podrobně specifikována pod bodem II. Žalobkyně se zavázala, že po skončení nájmu uvede předmět nájmu do původního stavu, jako před započetím stavebních úprav, nebude-li písemně dohodnuto jinak (bod IV./2). Žalovaná ve smlouvě souhlasila s tím, aby žalobkyně provedla na vlastní náklady předmětné stavební úpravy za podmínek ve smlouvě stanovených. Dne 11. 4. 2012, respektive 13. 4. 2012, došlo mezi účastníky řízení k uzavření písemné nájemní smlouvy na dobu neurčitou, kdy výše měsíčního nájemného činila částku 5 913 Kč. Žalobkyně se v písemné výpovědi z nájmu bytu zavázala uvést lhůtu, kdy má nájem skončit, a to nejméně 3 měsíce tak, aby skončila ke konci kalendářního měsíce. Dopisem ze dne 19. 5. 2021, doručeným žalované téhož dne, žalobkyně vypověděla spolu s žalobcem č. 2 nájemní smlouvu s tím, že nájem bytu skončí ke dni 31. 8. 2021. Dne 19. 5. 2022 se žalobkyně se žalovanou písemně dohodly na ponechání stavebních úprav v bytě s tím, že stavebními úpravami byla zvýšena kvalita bytu, proto žalovaná netrvá na uvedení bytu do původního stavu (oznámením žalované z 7.6.2011, smlouvou o smlouvě budoucí nájemní z 4.8.2011, smlouvou o provedení stavebních úprav z 19.10.2011, smlouvou o nájmu bytu na dobu určitou z[Anonymizováno]13.4.2012, výpovědí z nájmu ze dne 19.5.2021 a dohodou o ponechání stavebních úprav v bytě z 19.5.2022).

15. Odvolací soud tak dospěl ke skutkovému závěru, že žalobkyně na základě žalovanou stanovených podmínek – zejména zaplacením prvního nájemného odpovídajícího více než 5leté úhradě nájemného za splnění podmínky provedení rekonstrukce předmětného bytu dle vzájemné dohody na náklady žalobkyně, uzavřela dne 13.4.2012 s žalovanou nájemní smlouvu, kterou žalovaná pronajala předmětný byt žalobkyni na dobu neurčitou. Souhlas pronajímatele s rekonstrukcí bytu nájemkyni byl tak dán s tím, že se žalovaná nezavázala k úhradě nákladů žalobkyni, v tomto je skutkový závěr odvolacího soudu odlišný od skutkového závěru prvostupňového soudu. Nájemní vztah zanikl výpovědí žalobkyně ke dni 31.8.2021. Pronajímatel na základě písemné dohody uzavřené s nájemcem dne 19. 5. 2022 netrval na uvedení bytu do původního stavu, tj. do stavu před jeho rekonstrukcí.

16. Žalovaná dále uplatnila odvolací důvod podle § 205 odst. 2 písm. d) a e) o. s. ř. Namítá, že prvostupňový soud nesprávně vycházel z revizního znaleckého posudku [právnická osoba] ze dne 23.8.2022, kdy nevzal v úvahu skutečnosti vyplývající ze znaleckého posudku [tituly před jménem] [jméno FO], kterého měl prvostupňový soud k návrhu žalované vyslechnout, aby případné rozpory odstranil, kdy za tímto účelem žalovaná složila zálohu 5 000 Kč.

17. Odvolací soud zopakoval důkaz znaleckým posudkem [právnická osoba] ze dne 23.8.2022 (dále jen „revizní znalecký posudek“), ze kterého bylo zjištěno, že tento byl zadán žalobcem č.[hodnota] za účelem přezkoumání znaleckého posudku č. [spisová značka] ze dne 23. 8. 2021 od [tituly před jménem] [jméno FO] a znaleckého posudku č. [spisová značka] ze dne 21. 1. 2022 od [tituly před jménem] [jméno FO], jakož i za účelem stanovení zhodnocení bytové jednotky. Revizní znalecký posudek je opatřen doložkou ve smyslu ustanovení § 127a o.s.ř. V rámci revizního přezkumu pak bylo definováno, co je míněno „stavebním zhodnocením“ s tím, že znalecká kancelář rozlišuje dva způsoby splacení investice nájemce pronajímateli a to jednak principem úhrady nákladů nájemce na stavební práce a dále na principu zvýšení hodnoty nemovitosti s tím, že v případě tohoto posudku se jedná o zvýšení tržní hodnoty nemovitosti získané činností nájemce a nikoliv hodnotu vzniklou působením trhu, proto je v posudku hovořeno o „stavebním zhodnocení“ (výhradně stavební činností) a nikoliv o „ekonomickém zhodnocení“ (i vlivem trhu). Pokud jde o znalecký posudek [tituly před jménem] [jméno FO], který byl zadán žalobkyní, jeho metoda je dle znalecké kanceláře dosti nepřesná, odhaduje se v něm zvýšení životnosti stavebních prvků vlivem provedených prací. Posudek [tituly před jménem] [jméno FO], zadaný žalovanou, postrádá podklady o stavu bytu před rekonstrukcí, se kterou měl být současný stav bytu porovnáván. To výsledně vedlo k tomu, že vybrané byty k porovnání měly podstatně lepší stav, než měl předmětný oceňovaný byt před rekonstrukcí, jak vyplývá z fotodokumentace, která je součástí revizního znaleckého posudku. Výsledné zhodnocení ve výši 120 000 Kč je proto extrémně nízké a znamenalo by, že provedená rekonstrukce ve výši 719 531 Kč musela být extrémně neefektivní, na což ve skutečnosti nic neukazuje. Znalecká kancelář pro ocenění zhodnocení zvolila jednak cenovou mapu [podezřelý výraz] vycházející z kupní ceny bytu před a po rekonstrukci při zohlednění určitého opotřebení rekonstruovaných stavebních prvků, kde rozdíl činí 399 228 Kč. Nevýhodou tohoto přístupu je fakt, že jde o poměrně hrubý odhad jako u předchozích dvou posudků, který nezohledňuje konkrétní stavební práce udělané nájemcem. Dále znalecká kancelář vycházela při ocenění zhodnocení předmětného bytu z doložených stavebních prací fakturami ve výši 719 531 Kč, kdy tuto částku ponížila o přirozené opotřebení rekonstruovaných stavebních prvků za dobu užívání bytu k roku 2021, kdy bylo zohledněno stáří 9 roků. Při odečtu opotřebení pak zbytková hodnota provedených stavebních úprav představovala výši 395 742 Kč. Znalecká kancelář shrnula, že při konzervativním přístupu volí v souhrnném závěru nižší z těchto částek na zhodnocení bytu činností nájemce, a to ve výši 395 742 Kč.

18. Odvolací pak z výše uvedeného revizního znaleckého posudku činí skutkový závěr o tom, že protihodnotou toho, oč se rekonstrukcí zvýšila cena předmětu nájmu – bytové jednotky ke dni zániku nájmu- je částka 395 742 Kč.

19. V rozhodnutí uveřejněném pod č. 8/1994 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, vydávané Nejvyšším soudem, byl zaujat právní závěr, že rozhodnutí soudu vychází ze skutkového zjištění, jež nemá v podstatné části oporu v dokazování, jen jestliže soud vzal za zjištěno něco, co ve spise vůbec není, anebo jestliže soud nepokládá za zjištěnou podstatnou skutečnost (právně významnou), která bez dalšího z obsahu spisu naopak vyplývá.

20. K odvolacím námitkám žalované odvolací soud uvádí, že sdílí úvahu prvostupňového soudu o tom, že za stavu, kdy účastníky předložené znalecké posudky vykazovaly diametrálně odlišné skutkové závěry ohledně míry zhodnocení předmětného bytu nájemcem stanovené v korunách (427 585 : 120 000), nastala pochybnost o jejich správnosti a bylo na místě nařídit vypracování revizního znaleckého posudku (srov. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 19. 6. 2012, sp. zn. 29 Cdo 2214/2010, a ze dne 19. 6. 2015, sp. zn. 23 Cdo 1141/2015), který by se k oběma posudkům, které strany předložily, vyjádřil (srov. zprávu Nejvyššího soudu ze dne 23. 12. 1980, sp. zn. Cpj 161/79, uveřejněná ve Sbírce soudních rozhodnutí a stanovisek ročník 1981, číslo 2 – 3, pod č. 1). Skutečnost, že prvostupňový soud vycházel výhradně z žalobkyní předloženého revizního znaleckého posudku, který splňoval zákonné náležitosti, ničemu neodporuje. Má-li znalecký posudek vyhotovený na žádost účastníka náležitosti revizního znaleckého posudku, jde o revizní znalecký posudek stejné důkazní síly, jako by se jednalo o znalecký posudek vypracovaný na žádost soudu v rámci soudního řízení (srov. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 32 Cdo 1124/2014 ze dne 12.8.2014). Nesouhlasí-li žalovaná se závěry revizního znaleckého posudku, nezbývalo jí, než jeho závěry relevantně zpochybnit (není dostačující tvrzení, že posudek není správný, ale je třeba uplatnit konkrétní námitky). To však neučinila.

21. V této souvislosti odvolací soud připomíná, že důkaz znaleckým posudkem lze hodnotit pouze z hlediska zásad uvedených v § 132 o. s. ř., kdy hodnocení soudu nepodléhají odborné znalecké závěry ve smyslu jejich správnosti. Soud hodnotí pouze přesvědčivost posudku, co do jeho úplnosti ve vztahu k zadání, logické zdůvodnění znaleckého posudku a jeho soulad s ostatními provedenými důkazy (k tomu srovnej též Stanovisko Nejvyššího soudu ČR ze dne 23. 12. 1980 publikované ve Sbírce Nejvyššího soudu, svazek 2-3, ročník 1981 uveřejněné pod poř. č. 1/1981 na str. 75). V tomto směru, jak uvedeno shora, revizní znalecký posudek všechny tyto uvedené náležitosti splňuje a polemika žalované, která je spíše setrvalého rázu na základě skutkových závěrů [tituly před jménem] [jméno FO], se soud zabývat nemůže, když žalovaná k tomu nepředkládá např. jiný revizní znalecký posudek, který by znalecké závěry [právnická osoba] vyvrátil. Odvolací soud považuje za podstatné, že revizní znalecký posudek hodnotil řádně okamžik skončení nájmu a zohlednil též, že od okamžiku provedení rekonstrukce bytu došlo současně k jejímu znehodnocení, správně rovněž nereflektoval ekonomické zhodnocení bytové jednotky v důsledku vlivu změn hodnoty nemovitostí na trhu.

22. Odvolací soud proto uzavírá, že ani odvolací důvody podle ustanovení § 205 odst. 2 písm. d) a e) o.s.ř. dány nejsou. Lze podotknout, že záloha na složení důkazu, který nebyl nota bene prvostupňovým soudem proveden, musí být žalované promptně vrácena.

23. Především však žalovaná soudu I. stupně vytkla nesprávné právní posouzení věci /§ 205 odst. 2 písm. g) o. s. ř./. Právní posouzení je nesprávné, jestliže soud na správně zjištěný skutkový stav aplikuje nesprávnou právní normu, příp. aplikuje správnou právní normu, ale nesprávně ji vyloží, popř. neaplikuje adekvátní právní normu.

24. Žalovaná předně namítala, že není ve věci pasivně legitimována, neboť není vlastníkem bytové jednotky, je jí svěřena toliko správa majetku hlavního města Prahy dle zák.č. 131/2000 Sb. Dále namítala, že nárok žalobkyně je promlčen.

25. Věcně legitimován je ten účastník, který je subjektem hmotněprávního vztahu, o němž se v řízení jedná, tedy ten, kdo je podle hmotného práva skutečně nositelem tvrzeného subjektivního práva (aktivní věcná legitimace) či tvrzené subjektivní povinnosti (pasivní věcná legitimace), o nichž soud rozhoduje.

26. Podle ustanovení § 3 odst. 2 zák.č. 131/2000 Sb. o hlavním městu Praze, ve znění pozdějších předpisů (dále jen zákon č. 131/2000 Sb.), Městské části v rozsahu stanoveném zákonem a Statutem vystupují v právních vztazích svým jménem a nesou odpovědnost z těchto vztahů vyplývající.

27. Podle § 34 odst. 1 zákona č. 131/2000 Sb., [adresa] nakládá s vlastním majetkem a hospodaří s ním za podmínek stanovených tímto nebo zvláštním zákonem podle vlastního rozpočtu. Podle odstavce 3 téhož ustanovení městské části nakládají za podmínek stanovených tímto zákonem a [právnická osoba] (vydaným obecně závaznou vyhláškou č. 55/2000 Sb., hlavního města Prahy - dále jen Statut) se svěřeným majetkem [adresa]. Městské části vykonávají při nakládání se svěřeným majetkem hlavního města Prahy práva a povinnosti vlastníka v rozsahu vymezeném tímto zákonem a [právnická osoba]. Rozsah oprávnění městských částí při nakládání se svěřeným majetkem hlavního města Prahy je v § 17 Statutu vymezen tak, že městské části vykonávají všechna práva a povinnosti vlastníka a rozhodují o všech majetkoprávních úkonech v plném rozsahu, není-li ve Statutu stanoveno jinak.

28. Na projednávanou věc je s ohledem na skutečnost, že nájemní smlouva byla účastníky uzavřena dne 13.4.2012 třeba aplikovat zák.č. 40/1964, občanský zákoník, ve znění účinném do 31.12.2012 (dále jen obč. zák.), když podle ustanovení § 3074 odst. 1 zák.č. 89/2012 Sb. občanského zákoníku, v platném znění (dále jen o.z.) platí, že nájem se řídí tímto zákonem ode dne nabytí jeho účinnosti, i když ke vzniku nájmu došlo před tímto dnem; vznik nájmu, jakož i práva a povinnosti vzniklé přede dnem nabytí účinnosti tohoto zákona se však posuzují podle dosavadních právních předpisů. To neplatí pro nájem movité věci ani pro pacht. Prvostupňový soud sice nesprávně aplikoval přechodné ustanovení o.z., nic méně správně dovodil, že pro poměry dané věci je podstatná právní úprava daná někdejším právním předpisem, kterým je obč. zák.

29. Podle ustanovení § 667 odst. 1 obč. zák. změny na věci je nájemce oprávněn provádět jen se souhlasem pronajímatele. Úhradu nákladů s tím spojených může nájemce požadovat jen v případě, že se k tomu pronajímatel zavázal. Nestanoví-li smlouva jinak, je oprávněn požadovat úhradu nákladů až po ukončení nájmu po odečtení znehodnocení změn, k němuž v mezidobí došlo v důsledku užívání věci. Dal-li pronajímatel souhlas se změnou, ale nezavázal se k úhradě nákladů, může nájemce požadovat po skončení nájmu protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota věci.

30. V projednávané věci se nájemce domáhá po skončení nájmu po osobě, které byl svěřen majetek ve vlastnictví hlavního města Prahy na základě Statutu, náhrady zhodnocení předmětu nájmu. Svědčí-li [adresa] právo správy ke svěřenému majetku hlavního města Prahy (nebylo-li jí odejmuto), na základě kterého uzavřela všechny shora uvedené dohody s žalobkyní (o smlouvě budoucí nájemní, o provedení stavebních úprav, smlouvu nájemní i dohodu ze dne 19.5.2022), které se týkají předmětného bytu, nese i odpovědnost z tohoto vztahu vyplývající dle § 3 odst. 2 zákona č. 131/2000 Sb. (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 26 Cdo 3244/2012 ze dne 21.3.2013). Prvostupňový soud proto mlčky správně dovodil, že žalovaná je v projednávané věci pasivně legitimována.

31. Za shora uvedeného zjištěného skutkového stavu, kdy žalovaná dala souhlas s rekonstrukcí předmětu nájmu, avšak nezavázala se k úhradě nákladů s tím spojených, má žalobkyně právo po skončení nájmu požadovat protihodnotu toho, o co se zvýšila hodnota bytové jednotky (§ 667 odst. 1 věta čtvrtá obč. zák).

32. V otázce promlčení je třeba vyjít z doktrinálního závěru, že právo na náhradu vynaložených nákladů na opravu či úpravu pronajaté věci není právem na vydání bezdůvodného obohacení, ale smluvním právem na plnění ze smlouvy. Nárok se proto nepromlčuje podle § 107 obč. zák., ale podle § 101 obč. zák. v tříleté lhůtě ode dne splatnosti (viz kom. k ustanovení § 667 obč. zák. [jméno FO] a kol. Občanský zákoník II, §460-880. Komentář. 1. vydání. [adresa], [jméno FO], 2008, 1736 s, ISBN 978-80-7400-004-1). Judikatura, na kterou žalovaná poukazuje (rozsudek Nejvyššího soudu sp. zn. 28 Cdo 1896/2010 ze dne 12.10.2010), proto na projednávanou věc nedoléhá.

33. Za skutkového stavu, kdy bylo zjištěno, že nájemní vztah účastníků zanikl ke dni 31.8.2021 a žaloba na zaplacení náhrady zhodnocení předmětu nájmu byla u prvostupňového soudu podána dne 12.7.2024, je bez dalšího zřejmé, že nárok žalobkyně promlčen v tříleté promlčecí době být nemůže. Závěr žalované o tom, že nárok žalobkyně se začal promlčovat v okamžiku zhodnocení předmětu nájmu, tj. od doby provedení stavebních úprav, de facto před jeho vznikem, když nájemní smlouva byla uzavřena po provedení stavebních úprav, je nesprávný, resp. nemůže požívat právní ochrany (srov. § 8 ve spojení s § 3030 o.z.).

34. Poukazuje-li žalovaná na skutečnost, že z dobré vůle žalobkyni plnila částku 107 900 Kč (dle výše stanovené znalcem [tituly před jménem] [jméno FO] v částce 120 000 Kč – náklady znaleckého posudku v částce 12 100 Kč), pak tato částka byla plněna žalovanou legitimně v souladu s její právní povinností a při formulaci výše požadavku uplatněného danou žalobou byla žalobkyní náležitě zohledněna (395 742-107 900).

35. Odvolací soud uzavírá, že závěr soudu I. stupně o tom, že nárok žalobkyně na peněžitou náhradu za zhodnocení předmětu nájmu po jeho skončení dle § 667 odst. 1 obč. zák. ve výši 287 842 Kč s úrokem z prodlení dle § 517 odst. 2 obč.zák. je opodstatněným, je správný. Jak je rozebráno výše, právní posouzení věci tak, jak jej soud I. stupně učinil, je správné. Odvolací soud z uvedených důvodů rozsudek soudu I. stupně potvrdil ve výroku I/ podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný.

36. Odvolací soud shledal zčásti důvodnou odvolací námitku žalované, která směřovala do nákladového výroku. S ohledem na výsledek řízení, kdy žalobkyně byla úspěšná částečně co do částky 287 842 Kč (88,81%) a neúspěšná co do částky 36 264 (11,19%) bylo na místě aplikovat ustanovení § 142 odst. 2 o.s.ř. a přiznat žalobkyni toliko 77,62% (88,81-11,19) vzniklých nákladů. Žalobkyni náleží náhrada za zaplacený soudní poplatek v částce 11 514 Kč, dále odměna advokáta, která se odvíjí z celé částky, která byla předmětem řízení před soudem I. stupně, tj. z punkta 324 106 Kč v částce 9 620 Kč za každý ze sedmi úkonů uvedených v § 11 odst. 1 advokátního tarifu (převzetí a příprava zastoupení, předžalobní upomínka, sepis a podání žaloby, vyjádření žalobkyně ze dne 3. 11. 2024, účast na jednání dne 5. 11. 2024 za 2 započaté dvouhodiny, účast na soudním jednání dne 14. 1. 2025), včetně šesti paušálních náhrad výdajů po 300 Kč dle § 13 odst. 4 a.t.ve znění účinném do 31.12.2024 a jedné paušální náhrady v částce 450 Kč dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu v platném znění (srov. čl II. vyhlášky č. 258/2024 Sb., kterou byl změněn advokátní tarif s účinností od 1.1.2025). Náklady žalobkyně před soudem I. stupně tak představovaly v souhrnu částku 81 104 Kč, kdy 77,62 % z 81 104 Kč po zaokrouhlení na celé koruny činí 62 953 Kč.

37. Odvolací soud z uvedených důvodů rozsudek soudu I. stupně v části týkající se výroku III/ nákladů řízení mezi účastníky řízení postupem podle § 220 odst. 1 o. s. ř. změnil, jen pokud jde o částku žalobkyni přiznané náhrady nákladů řízení proti žalované, která činí 62 953 Kč, přičemž ve zbytku ho v tomto výroku jako věcně správný potvrdil podle § 219 o. s. ř.

38. O nákladech odvolacího řízení bylo rozhodnuto podle § 142 odst. 1 o. s. ř. za použití § 224 odst. 1 o. s. ř., jejich náhrada byla přiznána v této fázi řízení úspěšné žalobkyni. Tyto náklady jsou tvořeny odměnou právního zástupce žalobkyně za dva úkony právní služby spojené s vyjádřením k odvolání a účastí na jednání po 9 460 Kč (§ 7 bod 6., § 8 odst. 1, a § 11 odst. 1 písm. g) a k) vyhl. č. 177/1996 Sb. – advokátní tarif), ke každému z těchto úkonů ještě náleží paušální náhrada na výdaje advokáta ve výši 450 Kč (§ 13 odst. 4 tarifu), náklady žalobkyně v odvolacím řízení představují částku 19 820 Kč. Tyto náklady žalobkyně bylo žalované za užití § 149 odst. 1 o. s. ř. za použití § 224 odst. 1 o. s. ř. uloženo zaplatit k rukám právního zástupce žalobkyně (výrokem ad III/).

39. Výrok II/ rozsudku nebyl odvoláním napaden, a tak samostatně nabyl právní moci (§ 206 odst. 2 o. s. ř.).