54 C 202/2018-158

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu JUDr. Danielou Schwarzovou jako samosoudkyní ve věci žalobkyně: ; [celé jméno žalobkyně], narozená dne [datum] bytem [adresa žalobkyně] zastoupená advokátkou: [anonymizováno] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa], [obec] proti žalovaným: ; 1. [právnická osoba], [IČO] sídlem [adresa žalované] ; 2. [celé jméno žalovaného], narozený dne [datum] bytem [adresa žalovaného] zastoupený advokátem: [anonymizováno] [příjmení] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 142 535 Kč s příslušenstvím - bezdůvodné obohacení takto:

Výrok

I. Žalovaný č. 1 je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 14.745 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % z částky 13.720,50 Kč od 15. 9. 2018 do zaplacení, a s úrokem z prodlení ve výši 9 % z částky 1.024,50 Kč od 5. 12. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

II. Žalovaný č. 2 je povinen zaplatit žalobkyni částku ve výši 14.745 Kč s úrokem z prodlení ve výši 8,5 % z částky 13.720,50 Kč od 15. 9. 2018 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 9 % z částky 1.024,50 Kč od 28. 11. 2018 do zaplacení, to vše do tří dnů od právní moci rozsudku.

III. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně po žalovaném č. 1 domáhala zaplacení další částky 57.280 Kč a zaplacení úroků z prodlení ve výši 8,05 % od 1. 1. 2015 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2016 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2017 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,5 % od 1. 1. 2018 do 14. 9. 2018 z částky 15.150 Kč, a ve výši 8,5 % od 15. 9. 2018 do zaplacení z částky 1.429,50 Kč, a ve výši 9 % od 1. 11. 2018 do 4. 12. 2018 z částky 12.625 Kč, a ve výši 9 % od 5. 12. 2018 do zaplacení z částky 11.600,50 Kč, se zamítá.

IV. Žaloba se v části, v níž se žalobkyně po žalovaném č. 2 domáhala zaplacení další částky 57.280 Kč a zaplacení úroků z prodlení ve výši 8,05 % od 1. 1. 2015 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2016 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2017 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,5 % od 1. 1. 2018 do 14. 9. 2018 z částky 15.150 Kč, a ve výši 8,5 % od 15. 9. 2018 do zaplacení z částky 1.429,50 Kč, a ve výši 9 % od 1. 11. 2018 do 27. 11. 2018 z částky 12.625 Kč, a ve výši 9 % od 28. 11. 2018 do zaplacení z částky 11.600,50 Kč, se zamítá.

V. Žalobkyně je povinna uhradit na náhradě nákladů řízení žalovanému č. 1 částku 2.100 Kč, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

VI. Žalobkyně je povinna uhradit na náhradě nákladů řízení žalovanému č. 2 částku 21.650,29 Kč, a to do 3 dnů od právní moci rozsudku, k rukám právního zástupce žalovaného č.

2.

VII. Žalobkyně je povinna uhradit na náhradě nákladů vynaložených státem částku 3.371 Kč, a to na účet České republiky, který je veden u Městského soudu v Brně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

VIII. Žalovaný č. 1 je povinen uhradit na náhradě nákladů vynaložených státem částku 421 Kč, a to na účet České republiky, který je veden u Městského soudu v Brně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

IX. Žalovaný č. 2 je povinen uhradit na náhradě nákladů vynaložených státem částku 421 Kč, a to na účet České republiky, který je veden u Městského soudu v Brně, a to do tří dnů od právní moci rozsudku.

Odůvodnění

1. Žalobkyně se svým žalobním návrhem podaným dne 12. 3. 2019 domáhala po žalovaných zaplacení částky 142.535 Kč s příslušenstvím. V žalobním návrhu uvedla, že je výlučnou vlastnicí pozemku parc. [číslo] – orná půda o výměře [číslo] metrů čtverečních, zapsaných na [list vlastnictví] pro [územní celek], k. ú. [obec], v územním obvodu, kde správu katastru nemovitostí vykonává [stát. instituce], [stát. instituce] – [anonymizováno]. Žalovaný č. 1 – společnost [právnická osoba], a žalovaný [číslo] [celé jméno žalovaného], mají ve spoluvlastnictví každý id. budovy - zemědělské stavby, situované mimo jiné na pozemku parc. [číslo] zapsané na LV [číslo] pro [územní celek], k. ú. [obec], v územním obvodu, kde správu katastru nemovitostí vykonává [stát. instituce], [stát. instituce] [anonymizována dvě slova]. Žalovaní jako vlastníci zemědělských staveb nedisponují žádným právním titulem, na základě kterého by byli oprávněni užívat pozemek [číslo], na němž jsou tyto nemovité věci postaveny. Žalobkyně se proto již počátkem roku 2017 na oba žalované obrátila s návrhem, aby faktický stav byl vyřešen i po právní stránce a obě strany, tedy jak vlastník pozemku, tak vlastníci staveb, uzavřeli dohodu o úhradě vzniklého bezdůvodného obohacení s tím, že do budoucna by bylo na místě dohodnout se na uzavření smlouvy nájemní. Za účelem zjištění výše bezdůvodného obohacení za užívání pozemku [číslo] se obrátila žalobkyně na znalce, [anonymizováno]. [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec], s požadavkem na vyhotovení znaleckého posudku na stanovení obvyklé ceny nájmu pozemku. Tento znalecký úkon byl uskutečněn [datum] pod [číslo] přičemž výše plnění odpovídající nájemnému za jeden rok užívání pozemku činí 29.490 Kč, což odpovídá částce 15 Kč za jeden metr čtvereční. Žalobkyně zaslala oběma žalovaným označený posudek s návrhem na smírné vyřešení věci, a následně vyzvala oba žalované přípisem ze dne 17. 8. 2018 k zaplacení bezdůvodného obohacení. Žalobkyně a první žalovaný se v průběhu září 2018 dohodli na tom, že mezi nimi bude uzavřena dohoda o zaplacení bezdůvodného obohacení žalovanými, a to ve výši 2/3 částky stanovené znaleckým posudkem. Současně bylo ujednáno, že takováto dohoda bude stranami podepsána do poloviny října 2018. Žalovaní však sjednaný termín podpisu nedodrželi a ani do konce října 2018 k uzavření dohody nedošlo. S odkazem na výši znalcem stanovené výše nájmu dluží oba žalovaní žalobkyni společně a nerozdílně za užívání pozemku [parcelní číslo] v období od [datum] do [datum] celkem částku 142.535 Kč.

2. Žalovaný č. 2 se k návrhu vyjádřil podáním ze dne 1. 1. 2019, kdy uvedl, že je spoluvlastníkem zemědělské stavby – skleníku, avšak rozporuje užívání pozemku [číslo], který je ve vlastnictví žalobkyně. Žalobkyně má na svůj pozemek neomezený přístup a o pozemek v jejím vlastnictví se nestará. Potvrdil, že žalobkyně se na žalované obrátila s návrhem, aby byl majetkoprávní stav k pozemku vyřešen ke spokojenosti obou stran, avšak k vyřešení věci případným prodejem nemovitosti nedošlo.

3. Žalovaný č. 1 podal soudu obsahově zcela totožné vyjádření ve věci rovněž dne 1. 1. 2019.

4. Žalobkyně svým podáním ze dne 12. 3. 2019 upravila žalobní petit, a to tak, že původně žalovanou částku 142.535 Kč, kterou chtěla uhradit po žalovaných společně a nerozdílně, rozdělila, a to tak, že nadále se již domáhala po každém z žalovaných úhrady částky 71.267 Kč s příslušenstvím. Tato změna žalobního návrhu byla připuštěna, a to usnesením vydaný Městským soudem v Brně pod čj. [číslo jednací], jež nabylo právní moci dne [datum].

5. Podáním ze dne [datum] se k žalobě vyjádřil opětovně žalovaný č. 2 po převzetí právního zastoupení [anonymizováno] [příjmení], kdy vyslovil zásadní nesouhlas se závěry znaleckého posudku zpracovaného na zadání soudu znalcem [anonymizováno] [celé jméno znalce], když uvedl, že jak sám znalec u jednání uvedl, že je možné pro stanovení ceny nájmu pozemku užít i metodu srovnání cen nájmu okolních a srovnatelných pozemků, což by bylo možné i v daném případě, ovšem při znalosti cen nájmů okolních pozemků. V tomto směru uvedl, že v předmětném období byly okolní pozemky pronajaty společnosti [právnická osoba], mimo jiné od [územní celek], [anonymizována dvě slova] [obec] – [obec], přičemž obvyklá cena nájmu se v období roku 2015 a dále pohybovala ve výši 5 Kč za metr čtvereční. Jedná se tedy o výši nájmu, která je o 2/3 nižší, než výše nájmu stanovená znalcem dle jím zvolené metodiky. Dále odkázal i na znění zákona o oceňování majetku, které zmiňuje i znalec v rámci jím zpracovaného znaleckého posudku, kdy podle tohoto zákona se za obvyklou cenu pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Dále vznesl i námitku promlčení, když uvedl, že má za to, že bez ohledu na výši nároku žalobkyně na úhradu bezdůvodného obohacení za užívání části pozemku parc. [číslo] za jednotlivé měsíce je z významné části takový nárok promlčen.

6. Ke vznesené námitce promlčení se ve stejném rozsahu připojil i žalovaný č. 1, kdy oba tedy vznesli námitku promlčení vůči nároku žalobkyně od 1. 1. 2014 do 31. 12. 2014 a od 1. 1. 2015 do 31. 10. 2015, neboť žaloba byla podána až dne 1. 11. 2018.

7. Ke vznesené námitce promlčení se vyjádřila žalobkyně svým podáním ze dne 4. 11. 2020, když uvedla, že jednou z podstatných okolností bylo upozornění [anonymizována tři slova] [územní celek], [obec] – [obec], jež se týkalo devastace pozemků v předmětné lokalitě, další pak jednání na místě samém a sdělení svědků, kteří byli se situací v místě obeznámeni a popsali žalobkyni způsob využívání pozemku parc. [číslo] žalovanou stranou. Z tohoto titulu zahájila žalobkyně jednání se žalovaným 2, a prostřednictvím spolupráce s [anonymizována tři slova] měla snahu tento problém vyřešit uzavřením dohody o užívání pozemků či vypořádáním rozdílného vlastnictví pozemků a stavby. V průběhu roku 2017 k dohodě nedošlo, nestalo se tak ani v roce 2018, proto žalobkyně přistoupila k podání žalobního návrhu. Z veškerých souvislostí týkajících se nabytí vlastnických práv žalobkyně k pozemku a žalovaných ke stavbám včetně jejich využití, má žalobkyně za to, že o podstatných, pro žalobkyni rozhodujících okolnostech, se tato dozvěděla v průběhu roku 2017, přičemž pokud žalobu podala v roce 2018, je zachována tříletá subjektivní promlčecí lhůta, období, za které je pak žalobkyně oprávněna svůj nárok vznést je dáno promlčecí dobou objektivní, tedy k období, kdy se oba žalovaní pokusili o sjednání dohody o nájmu. To vše činili s vědomím, že další pozemky v totožné lokalitě mohou využívat pouze se souhlasem vlastníka, Statutárního města Brna. Svým dovoláním se promlčení tak jednají mimo jiné v rozporu s dobrými mravy, neboť o svých povinnostech věděli a jednali tak v přímém úmyslu se na úkor žalobkyně bezdůvodně obohatit.

8. Soud provedl níže uvedené listinné důkazy, z nichž zjistil uvedené skutečnosti významné pro posouzení daného sporu:

9. Z Oznámení o zahájení kontroly a pozvánky na kontrolní šetření na místě ze dne [datum rozhodnutí], sp. zn. [spisová značka] [rok] o kontrolním šetření, soud zjistil, že se mělo konat mimo jiné na pozemcích žalobkyně, a to [datum].

10. Z fotodokumentace pozemku soud zjistil, že se na pozemku nachází skleníky a přístupové cesty k těmto objektům.

11. Ze Znaleckého posudku v originále [číslo] – [číslo] ze dne [datum] soud zjistil, že cena ročního nájmu pozemku parcely [číslo] činí 29.000 Kč. Součástí znaleckého posudku je fotodokumentace a zákres pozemků vč. informace o pozemku.

12. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že žalobkyně, [celé jméno žalobkyně], je vlastnicí parcely [číslo] o výměře 1966 m2, kdy jako způsob využití je na LV zapsán skleník – pařeniště, stavba, zapsaná na [list vlastnictví].

13. Z výpisu z katastru nemovitostí [list vlastnictví] soud zjistil, že [celé jméno žalovaného] společnost [právnická osoba], jsou každý vlastníkem id. poloviny nemovitostí – zemědělské stavby stojící na pozemku žalobkyně, parc. [číslo].

14. Z předžalobní výzvy zaslané oběma žalovaným soud zjistil, že její součástí byl znalecký posudek ve fotokopii [číslo] – [číslo], a že žalovaní touto výzvou byli vyzváni k zaplacení bezdůvodného obohacení ve výši 135.333 Kč v dodatečné lhůtě k plnění, a to k datu do 14. 9. 2018.

15. Ze znaleckého posudku [číslo] doplňujícího znaleckého posudku [číslo] který byl zpracován znalcem [celé jméno znalce] dle zadání soudu, a jehož úkolem bylo určit cenu nájmu za rozhodné období, soud zjistil, že na základě podkladů a výslechů místního šetření stanovil znalec roční nájemné za užívání pozemků parc. [číslo] dle [anonymizováno] ve vlastnictví [celé jméno žalobkyně], bytem [adresa žalobkyně], zapsaných na [list vlastnictví] [územní celek], [katastrální uzemí] takto: cena nájmu od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 byla stanovena částkou [číslo], od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 částkou 29.500 Kč, od [datum] do [datum] částkou 30.300 Kč, a od [datum] do [datum] částkou 30.300 Kč. Celková cena nájemného za období od [datum] do [datum] činila 119.600 Kč. Z doplňujícího znaleckého posudku soud zjistil, že celková cena nájemného za období od [datum] do [datum] činí 144.066 Kč.

16. Ze znaleckého posudku [číslo] jež byl zpracován Znaleckým ústavem [právnická osoba], soud zjistil, že tento co do obsahu popisuje postup znalce při analýze v bodě 2.1 posudku a 2.2 se vyjadřuje k definici tržní hodnoty a obvyklé ceny tak, jak ji pojímá ve svém zkoumání. Pod bodem 2.3 je uveden způsob zjištění nájemného a volba metody ocenění je pak uvedena pod bodem 2.

4. Pod bodem [číslo] je popis metody komparativní, kterou znalec použil při ocenění pozemků za použití porovnávací metody, přičemž stanovil v bodě 3 ocenění pozemků na základě uvedených a ve znaleckém posudku popsaných metod. Soud zjistil, že na základě výše uvedených metod dospěl znalecký ústav k závěru, že jednotkové obvyklé roční nájemné v období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 činí 5 Kč za metr čtvereční za platnosti omezujících předpokladů uvedených v bodě 1.5 a na základě výše uvedeného opět dospěl k závěru, že jednotkové obvyklé roční nájemné v období od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 činí 5 Kč za metr čtvereční za platnosti omezujících předpokladů uvedených v bodě 1.5 a stejně tak je tomu za období od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017, rovněž stejný závěr pak byl učiněn i za období od 1. 1. 2018 do 31. 12. 2018. Závěrem pod bodem 4 je pak stanoveno jednotkové obvyklé roční nájemné za výše uvedená období za pozemek parc. [číslo] v k. ú. [obec], obec Brno, okres [okres], Jihomoravský kraj.

17. Z výslechu znalce [příjmení] [jméno] [příjmení], soud zjistil, že při zpracování svého znaleckého posudku vycházel z cenové mapy za rozhodné období, za které nebyly k dispozici srovnávací materiály, tzn. kupní smlouvy a potažmo kupní ceny z nich plynoucí za konkrétní pozemky a posléze vycházel, když je měl k dispozici, z ceny prodaných pozemků, z těchto stanovil cenu obvyklou a z této vypočítal 3 % přináležející na nájem pozemků. Znalce připustil, že kdyby mu byly známé ceny pozemků okolních, bylo by možné dospět k přesnějšímu stanovení ceny nájmu, nežli metodou, která je přípustná, a kterou použil, to je tedy stanovení ceny nájmu, kterou stanovoval na základě kupních cen okolních pozemků. Pokud zpracovával znalecký posudek, nebylo mu známo, kdo je vlastníkem okolních pozemků, a uvedl, že znalci se většinou vyhýbají při oceňování pozemků stanovení ceny z ceny nájmů pozemků ve vlastnictví měst a obcí, protože tyto pozemky většinou bývají zatíženy. Tento pozemek, který oceňoval, neměl žádné zatížení právní ani faktické, pro které by se nějak měnila cena. Znalec uvedl, že nájem stanovil i s ohledem na to, že pozemek užívá cizí osoba. Obvyklá cena nájmu se nestanovuje z pozemku, o jehož nájem se jedná, ale z okolních pozemků, které tento pozemek obklopují. (tzv. srovnávací metodou). Když cenu nájmu pro účely tohoto znaleckého posudku stanovoval, ovlivnila cenu nájmu také skutečnost, že jeden ze srovnávacích pozemků, který zahrnul do svého zkoumání, tuto stejnou zátěž vykazoval. Znalec zdůraznil, že je právem znalce vytipovat si pro srovnávací metodu třeba 7 pozemků a posléze vyřazovat jednotlivé pozemky tak, aby se vzorky od sebe nelišily více než o 50 %, aby tedy stanovení ceny bylo co nejpřesnější. Znalec stanovil tedy, jak vyplynulo ze znaleckého posudku, cenu pozemku v dané lokalitě pro nájem srovnávací metodou. Znalec vycházel ze srovnávacího vzorku pozemků uvedených ve znaleckém posudku, přičemž ten první v pořadí je také zatížen tou stavbou skleníku, tak stejně jako pozemky žalobkyně užívané žalovanými. Při stanovení ceny nájmu vycházel z celé plochy pozemků. Znalec k dotazu, zda je mu známo, že v daném místě jsou ze 70-ti % ty pozemky pronajaty [územní celek], kdy cena nájmu se pohybuje úplně někde jinde, než ji stanovil on, proč nemohl při stanovení vycházet právě z těchto cen nájmu, pro stanovení výše bezdůvodného obohacení, znalec uvedl, že při porovnávací metodě by měly být použity vzorky od různých vlastníků, nikoliv od jednoho vlastníka. A k otázce, proč nepoužil vzorky nájemních smluv, které v dané lokalitě má uzavřeno Statutárního města Brna, uvedl, že pokud jsou pozemky v nájmu, neměl kupní smlouvy k pozemkům dispozici. Protože se jedná o jednoho vlastníka, tedy Statutární město Brno, znalec neměl pro stanovení ceny nájmu, jak uvedl, srovnatelné vzorky. Město, pokud pronajímá pozemky, pronajímá je všem za stejnou cenu, kterou má stanovenou [anonymizováno]. Vzorek ceny, za niž pronajímá Statutární město Brno, je pro něj pro zpracování znaleckého posudku nedostatečný. Pro znalce nebylo významné zjišťovat si ceny nájmu pozemků pod„ čtyřskleníkem“, neboť toto, jak znalec přesvědčivě vysvětlil, nebylo pro zpracování znaleckého posudku metodou, kterou zvolil, významné, přičemž důvody jsou výše uvedeny, neboť znalce oceňoval pozemek v daném místě a čase rozhodném pro stanovení obvyklé ceny nájmu a nebylo pro něj významné vlastnictví ostatních pozemků.

18. Z výslechu znalce, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], jenž byl slyšen k závěrům znaleckého posudku [číslo] o ceně obvyklého nájemného nemovitých věcí [anonymizována tři slova], který byl zpracován na objednávku žalovaného [číslo] soud zjistil, že v rámci znaleckého posudku je uveden jednak popis předmětu ocenění a dále popis postupu znalce při analýze dat a rovněž pak způsob zjištění nájemného. Znalec uvedl, že při zpracování znaleckého posudku měli skutečné nájemní smlouvy, které byly uzavřeny k pozemkům, které přiléhají ke zkoumanému pozemku, při zohlednění daného místa a daného času. Jen jeden pozemek, označen [číslo] je v [část obce], ale to je pořád v tom katastrálním území Žabovřesky. Ty nájmy, které byly realizovány na základě nájemních smluv uvedených v posudku, jsou skutečné, a byly realizovány. Z obsahu znaleckého posudku, zejména ze strany [číslo] pod bodem [číslo] je zřejmé ocenění komparací, které je provedeno jednotkovou cenou. Jako základna pro stanovení jednotkové ceny je použita výměra pozemku parc. [číslo] k. ú. [obec], o výměře 1966 m2, a při použití označených koeficientů pak bylo stanoveno jednotkové roční nájemné po zaokrouhlení Kč/m2/rok částkou 5 Kč. Znalec dále objasnil soudu, a to i přes námitky právní zástupkyně strany žalující, že dle svého názoru použil ve znaleckém posudku pro porovnání pozemky k porovnání vhodné, a nedošlo tedy k porovnávání výše nájemného z pozemků bez ohledu na to, zda se na těchto pozemcích nachází či nenachází zemědělská stavba. Není technicky možné zohledňovat, jestli na pozemku, který je použit pro porovnávací metodu, je skleník či nikoliv, ale jen jaké jsou tam majetkové vztahy. Ty pozemky byly k porovnání vhodné. Ocenění bylo provedeno porovnávací metodou, a v posudku je stanovení, jak lze srovnávání pozemků provádět, a pro porovnání jsou použity pouze ceny sjednané na základě nájemních smluv. Porovnání bylo provedeno na základě nájemních smluv platných v celém řešeném období. Při zpracování znaleckého posudku pak znalecký ústav přihlížel k tomu, co viděli, a mohli zjistit na místním šetření. [ulice] šetření bylo provedeno, ty pozemky, které byly použity pro srovnání, jsou v blízkosti posuzovaného pozemku. Každý ten pozemek, jak je uveden v tabulce znaleckého posudku, má uvedenou polohu, velikosti, tvar a terén, a dále je zde uvedeno, jestli se tam je skleník nebo ne. Tyto skutečnosti jsou pak zohledněny těmi koeficienty, na základě nichž je určována konečná cena. Znalec dále uvedl, že pozemky ve vlastnictví [anonymizováno], které se nachází vedle pozemku žalobkyně, parc. [číslo] neposuzoval, tedy nezahrnul do pozemků ke srovnání při stanovení ceny nájmu. Srovnávali pozemky, jejichž nájemní smlouvu měli k dispozici, (například [příjmení]). Stavby skleníků jsou na několika plochách, ale ne vždy ty skleníky jsou na celých pozemcích, a ne vždy na dvou nebo na třech pozemcích. (viz čl. 11 znaleckého posudku). Informace o pozemcích, a tedy informace o tom, zda se na nich nachází či nenachází skleník či jiná stavba, získal znalecký ústav z katastru nemovitostí, z něhož opsal údaje, o jaký pozemek se jedná. Podklady pro zpracování znaleckého posudku byly doložené zadavatelem, který nějaké nájemní smlouvy dodal a další nájemní smlouvy si znalecký ústav zajištoval sám, jednalo se o nájemní smlouvy s [územní celek].

19. Žalobkyně se svým žalobním návrhem domáhala po žalovaných - po každém jednotlivě - úhrady částky 72.025 Kč s příslušenstvím s titulu bezdůvodného obohacení, které dle jejího tvrzení vzniklo žalovanému č. 1 a č. 2 tím, že nedisponovali žádným právním titulem, na základě kterého by byli oprávněni užívat pozemek [číslo], na němž byly postaveny nemovité věci, tedy zemědělské stavby situované na tomto pozemku, zapsané na [list vlastnictví] pro [územní celek], k. ú. [obec]. Žalobkyně oba žalované vyzvala dne 17. 8. 2018 k vydání bezdůvodného obohacení, avšak žalovaní s ní neuzavřeli z její strany navrhovanou dohodu o zaplacení bezdůvodného obohacení. Žalobkyně tedy podala žalobu na podkladě vypracovaného znaleckého posudku znalcem [příjmení] [jméno] [příjmení] a domáhala se bezdůvodného obohacení za období od 1. 1. 2014 do 31. 10. 2018. Žalovaní oba nesouhlasili s výší požadovaného plnění a oba vznesli námitku promlčení uplatněného plnění, neboť žalobkyně se domáhá bezdůvodného obohacení za období od 1. 1. 2014 do 31. 10. 2018, přičemž žalobu žalobkyně podala k soudu až dne 1. 11. 2018. Ve významné části uplatněného nároku již uplynula promlčecí doba.

20. Ve věci byl ustanoven ke zjištění výše bezdůvodného obohacení znalec, [anonymizováno] [celé jméno znalce], který podal znalecký posudek, jímž byl proveden v řízení důkaz, a k jehož závěrům byl tento znalec i slyšen. Znalec pro účely stanovení ceny nájmu zvolil metodu stanovení obvyklé ceny pozemku, a následné stanovení výše nájmu procenty z ceny obvyklé pozemku. Zde žalovaní brojili proti tomuto znaleckému posudku, když uvedli, že i soudem ustanovený znalec připustil u jednání při svém výslechu, že je možné pro stanovení ceny nájmu pozemku užít i metodu srovnávání cen nájmů okolních a srovnatelných pozemků. Zdůraznil však, že při vypracování tohoto posudku mu však nebyly ceny nájmu jednotlivých pozemků známy, a proto stanovil výši bezdůvodného obohacení jednou z metod, jak stanovit obvyklou cenu nájmu.

21. Ve věci byl dále proveden důkaz znaleckým posudkem [anonymizována tři slova], které pro účely tohoto soudního řízení nechal zpracovat žalovaný [číslo] z jehož závěrů soud zjistil, že v rámci ocenění použil tento znalecký ústav data poskytnutá od zadavatele, veřejných institucí, dostupné odborné literatury, vědeckých prací a článků, zákonů a vyhlášek v tuzemsku i v zahraničí. Na základě výše uvedeného pak dospěli k závěru, že jednotkové obvyklé roční nájemné v období od 1. 1. 2015 do 31. 12. 2015 a dále od 1. 1. 2016 do 31. 12. 2016 a rovněž pak od 1. 1. 2017 do 31. 12. 2017, a 1. 1. 2018 až 31. 12. 2018 činilo 5 Kč/metr čtvereční.

22. Soud zhodnotil provedené důkazy (jednotlivě i všechny důkazy ve vzájemné souvislosti) z hlediska zákonnosti, závažnosti a pravdivosti a má za to, že tyto důkazy jsou spolehlivým podkladem pro rozhodnutí ve věci, tedy, že nic nebrání tomu, aby z nich soud při rozhodování o věci vycházel.

23. Při posouzení daného sporu se soud tedy zabýval nejdříve otázkou nastolenou vznesenou námitkou promlčení nároku žalobkyně vůči žalovaným. Rozhodné období bylo od 1. 1. 2013 do 31. 10. 2018. Žaloba byla nepochybně podána 1. 11. 2018, což plyne z potvrzení o elektronickém podání. Nárok žalobkyně byl tedy promlčen vůči žalovaným od 1. 1. 2014 do 31. 10. 2015. [příjmení] žalobkyně, že vznesená námitka promlčení odporuje dobrým mravům, byla soudem vyhodnocena jako nedůvodná. Dobrým mravům zásadně neodporuje, namítá-li někdo promlčení práva uplatňovaného vůči němu, neboť institut promlčení, přispívající k jistotě v právních vztazích, je institutem zákonným, a je tedy použitelným k jakémukoliv právu, které se podle zákona promlčuje. Obecná promlčecí lhůta je tříletá a počíná běžet ode dne, kdy právo mohlo být uplatněno poprvé. Ohledně obrany žalobkyně proti vznesené námitce promlčení je třeba konstatovat, že okolnosti, které žalobkyně uváděla ve svém podání ze dne 4. 11. 2020, nemohly mít vliv na běh promlčecí lhůty, nedošlo ke stavění promlčecí lhůty. Námitka, že se žalobkyně o rozhodujících okolnostech dozvěděla až v průběhu roku 2017, a že byla zachována tříletá subjektivní promlčecí lhůta s odkazem na oznámení o zahájení kontroly a pozvánky na kontrolní šetření dne [datum], je lichá. Žalobkyni nic nebránilo, aby se svého nároku domáhala vůči žalovaným již dříve, neboť dostatečně věděla, kdo její pozemky užívá, a tudíž se na její úkor bezdůvodně obohacuje. (vleklá jednání mezi žalobkyní a žalovanými). Žalobkyně odvozovala počátek běhu promlčecí lhůty až od upozornění úřadu [anonymizována dvě slova] [územní celek], jež se týkalo devastace pozemků v předmětné lokalitě, kdy až v průběhu roku 2017 začala jednat se žalovanými ohledně uzavření dohody o užívání pozemku, a protože k dohodě nedošlo ani v roce 2018, vyzvala žalované k úhradě bezdůvodného obohacení a po marném uplynutí lhůty podala žalobu. Promlčecí lhůta sestává tedy ze dvou složek: a to ze lhůty subjektivní a lhůty objektivní. Počátek běhu subjektivní promlčecí lhůty je sice závislý na okolnostech subjektivních, ale okolnosti, které označila žalobkyně, nebyly způsobilé posunout počátek subjektivní promlčecí lhůty. Žalobkyně moc dobře věděla, že žalovaní [číslo] užívali její pozemek a že ji za toto užívání nic neplatí, tedy si musela být vědoma, že se na její úkor obohacují. V části byl tedy nárok žalobkyně vůči žalovaným promlčen dle ustanovení § 629 NOZ (otázka rozsahu promlčení nároku žalobkyně je řešena níže v odůvodnění rozhodnutí), ve spojení s § 638 NOZ.

24. Zásadní otázkou pro tento spor bylo vyhodnocení, který ze znaleckých posudků má být pokladem pro soudní rozhodnutí. Zda tedy znalecký posudek soudem ustanoveného znalce či znalecký posudek zpracovaný [anonymizována tři slova]. Znalec, který byl soudem ustanoven a zpracoval znalecký posudek, stanovoval simulované nájemné, což je přípustná metoda stanovení ceny nájmu. Za situace, kdy však žalovaný [číslo] měl k dispozici soubor nájemních smluv realizovaných v daném čase a místě, bylo možné určit daleko přesněji výši ceny obvyklého nájemného. Na základě posouzení obsahu výslechů obou znalců, tedy jak znalce [příjmení], tak znalce [příjmení] a na základě vyhodnocení obsahu jejich znaleckých posudků soud dospěl k závěru, že přesnější metodou pro zpracování zadání – výpočet bezdůvodného obohacení byla metoda, kterou měl možnost zvolit znalec [příjmení], který zpracoval znalecký posudek za [anonymizována tři slova], který vycházel z nájemních smluv, kde byly uvedeny ceny realizované na trhu, když měl k dispozici konkrétní nájemní smlouvy, z nichž porovnávací metodou stanovil výši bezdůvodného obohacení. Znalcem použitá srovnávací metoda, kdy k porovnání nájemného z pozemků ve vlastnictví žalobkyně použil pozemky uvedené ve znaleckém posudku, u nichž znal cenu nájmu, za niž byl tento nájem realizován a soudu se nejevilo použití těchto pozemků jako účelové použití pozemků s nízkou cenou nájmu, jež by mělo směřovat k poškození žalobkyně. Úkolem znaleckého ústavu tedy bylo zjistit„ obvyklý nájem“ a zde znalecký ústav z těch nájemních smluv, kde vlastně byly ty ceny realizované na trhu. Kdyby bylo postupováno simulovanou metodu, tak při této metodě si znalec vytvoří nějaký podklad z kupních cen pozemků, ale za tuto„ cenu nájmu“ se pak nemusí pozemek vůbec pronajmout, naopak metodou, kterou zvolil [anonymizována tři slova], bylo stanovení reálné ceny nájmu, a tedy byla to cena za ten pozemek v daném čase, v daném místě, která byla reálná. Výhodou této metody byla skutečnost, že [anonymizována tři slova] měl k dispozici nájemní smlouvy vázající se k sousedním pozemkům, a tedy cena nájmu byla zjištěna přesněji, nežli znaleckým posudkem zpracovaným na základě zadání soudu znalcem [celé jméno znalce].

25. Soud se neztotožnil s námitkami strany žalující, že pokud se jedná o nemovité věci vybrané znalcem k porovnání nájmů z pozemků parc. [číslo] zastavěného skleníky, vybrané pozemky byly porovnávány bez ohledu na hledisko, zda se na těchto pozemcích nachází zemědělská stavba, či nikoliv. A zároveň se nezabýval otázkou volného, tedy tržního stanovení ceny nájmu mezi stranou vlastníka pozemku a stranou nájemce. Dále bylo znaleckému ústavu vytknuto, že nebyl dodržen postup ani dle ustanovení Vyhl. Ministerstva financí ČR [číslo] ve znění pozdějších předpisů, kde se uvádí, že obvyklá cena se určuje porovnáním sjednaných cen stejných případně obdobných předmětů ocenění v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Žalobkyně tedy má za to, že v daném případě se při porovnání musí jednat o totožný druh pozemků na podobném místě a o stejný způsob využití pozemků. Odkázala na rozhodnutí NS ČR ze dne 1. 9. 2010, sp. zn. 28 Cdo 956/2009, a pokud jde o samotnou výši plnění, musí tato odpovídat takové částce, která by byla dosažena při běžné nabídce a poptávce v daném místě a čase. Ze znaleckého posudku [anonymizována tři slova] byla zjištěna, jak je již výše konstatováno v odůvodnění rozsudku, obvyklá cena nájemného, kdy znalecký ústav užil přípustnou komparativní metodu, kdy uvedl, že byly porovnány ceny nájmu srovnatelných nemovitostí ve stejném čase a místě. V daném případě nebyly tedy užity ke srovnání pozemky nevhodné, ale jak je zcela zřejmé, pozemky v těsné blízkosti pozemku žalobkyně. Znalec měl dle názoru soudu dostatek srovnávacího materiálu, z něhož byl jistě a určitě schopen určit výši nájmu jiných okolních pozemků. Je nepochybné, že v závěrech se znalecké posudky znalců [anonymizováno]. [jméno] [příjmení] a ing. [jméno] [příjmení] diametrálně lišily od znaleckého posudku vypracovaného [anonymizována tři slova], neboť tyto znalecké posudky ke stanovení výše obvyklého nájemného pracovaly metodou simulovaného nájemného, když neměly k dispozici nájemní smlouvy. Při použití této metody nebylo bráno v úvahu právní zatížení pozemku žalobkyně, když tento byl zatížen zástavním právem a na části pozemku je postavena cizí stavba. Znalec ing. [celé jméno znalce] tedy užil pro období let 2014 až 2016 cenovou mapu, stejně tak jako znalec ing. [příjmení] (listinný důkaz: podklad žalobkyně pro podání žaloby) ke stanovení obvyklé ceny pozemků, která však zcela logicky nezohledňuje skutečný stav oceňovaného pozemku. I znalec [anonymizováno]. [celé jméno znalce] uvedl v rámci svého výslechu při obhajobě svého znaleckého posudku, že jednou z metod, jak stanovit obvyklou cenu nájmu, je srovnání cen nájmů okolních pozemků. Soud tedy, jak již bylo výše zdůrazněno, přiznal žalobkyni právo na bezdůvodné obohacení za rozhodné období, ve kterém nebyl nárok žalobkyně promlčen, kdy při výpočtu výše bezdůvodného obohacení vyšel z přesvědčivých závěrů [anonymizována dvě slova] [právnická osoba], které srozumitelně zdůvodnil zástupce znaleckého ústavu [anonymizováno]. [příjmení]. Je výhradně na znalci, aby v souladu s poznatky dosaženými v jeho oboru zvolil, jakou metodu ocenění použije. Soud, který nemá příslušné odborné znalosti, nemůže metodiku ocenění stanovit. Žalobkyni se dle názoru soudu nepodařilo námitkami relevantně zpochybnit použitou metodiku, když je třeba zdůraznit, že soud námitky žalobkyně hodnotil a ve výsledku určil, že je považuje za nedůvodné. (usnesení Nejvyššího soudu ČR ze dne 26. 7. 2017, sp. zn. 22 Cdo 525/2017). Znalecký ústav odůvodnil použitou metodiku, kdy jeho zdůvodnění je srozumitelné a logické a soud k němu nemá výhrady. Z obsahu znaleckého posudku [anonymizována tři slova] je zřejmé, že při stanovení výše obvyklého nájemného vycházel z pozemků obdobných a zajistil tak dostatečný vzorek (nájemní smlouvy), z níž byl schopen učinit závěr, tedy určit cenu obvyklého nájemného. Nejvyšší soud dlouhodobě dospívá k závěru, že obvyklé nájemné, jímž se patří obohacení neoprávněného uživatele věci poměřovat, je pojímáno jako úplata vynakládaná za užívání stejné nebo podobné věci v daném místě a čase za obdobných podmínek, (viz kupříkladu rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, a ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013), pročež je determinováno mimo jiné srovnatelností předmětu užívání. (viz mimo jiné usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 9 2013, sp. zn. 28 Cdo 1466/2013 či ze dne 5. 11. 2013, sp. zn. 28 Cdo 9/2013). Při kalkulaci majetkového prospěchu získaného bez řádného právního důvodu se sluší přihlížet rovněž ke konkrétnímu způsobu využití předmětných statků obohaceným, to však nikoliv na úkor zohlednění charakteru a stavu užívané věci samotné, jež determinují hodnotu užívacího práva primárně. (srovnej například usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 25 Cdo 399/2001, rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 14. 6. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1614/2018).

26. Soud se neztotožnil s námitkou žalovaných č. 1, 2, která zazněla v obraně proti uplatněnému nároku žalobkyně a kterou demonstrovali na fotodokumentaci, že pozemek neužívali celý, nýbrž užívaly jen plochu zastavěnou skleníky. Soudu se jevilo jako neefektivní a nehospodárné zadání případného odborného vyjádření, či geometrického zaměření části pozemku mezi skleníky či přístupové cesty (zanedbatelné části pozemku), neboť nelze spravedlivě požadovat po žalobkyni, aby tuto část pozemku jakkoliv využívala, ale naopak jsou to právě žalovaní, kteří užívali dle názoru soudu pro své potřeby pozemek celý.

27. Podle § 2991 odst. 1, 2 NOZ, kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám.

28. Zjištěný skutkový děj, jež je výše uveden, soud podřadil pod výše uvedené citované ustanovení § 2991 odst. 1, 2 NOZ.

29. Žalobkyně vlastnila v rozhodném období pozemek o rozměrech 1.966 m2 krát 5 Kč za m2 = 9.830 Kč krát 3 roky = 29.490 Kč děleno 2 (žalovaný 1, žalovaný 2) činí částka, kterou je povinen uhradit každý z žalovaných, 14.745 Kč, tak jak bylo ve výroku I. a II. rozhodnuto. Úrok z prodlení, který byl rovněž žalobkyní po žalovaných požadován, byl přiznán ve výši u prvého žalovaného 8,5 % z částky 13.720,50 Kč od 15. 9. 2018 do zaplacení, když žalobkyně výzvou ze dne 17. 8. 2018 vyzvala žalované k zaplacení bezdůvodného obohacení, stanovila jim pro úhradu dlužné částky lhůtu k plnění, a to do data 14. 9. 2018. Nejdříve tedy v prodlení mohli být s případnou dlužnou částkou až od 15. 9. 2018. Dále byli žalovaní zavázáni povinností uhradit úrok z prodlení ve výši 9 % z částky 1.024,50 Kč, která byla splatná až po výzvě ze dne 17. 8. 2018, a tedy zde byla splatnost úroku stanovena u každého z žalovaných odlišně, u žalovaného č. 1 od 5. 12. 2018 do zaplacení, když 4. 12. 2018 mu byla doručena žaloba, kterou lze považovat za výzvu k úhradě bezdůvodného obohacení, a u žalovaného č. 2 od 28. 11. 2018 do zaplacení, když 27. 11. 2018 mu byla doručena žaloba, kterou jak výše uvedeno, lze považovat za výzvu k úhradě bezdůvodného obohacení. V této části byla žaloba shledána jako důvodná, když při výpočtu bezdůvodného obohacení žalovaných č. 1 a 2 vycházel soud ze závěrů [anonymizována tři slova] a to z výše uvedených důvodů, když závěry [anonymizována tři slova] považoval soud za správné a tedy závazné a neměl důvod se od závěrů zmíněného znaleckého posudku jakkoliv odchýlit (viz výrok I. II. tohoto rozsudku). Soud podřadil výše uvedený nárok pod ustanovení § 2991 NOZ a pod ustanovení § 1970 NOZ.

30. Žalobní návrh žalobkyně byl zamítnut v části zbývající jistiny, jíž se domáhala po obou žalovaných ve stejné výši, tedy ve výši 57.280 Kč a s příslušenstvím, jehož se rovněž domáhala, když nárok na úhradu částky včetně zamítnutého příslušenství byl soudem shledán jako nedůvodný. Soud tedy zamítl žalobní návrh žalobkyně v části, v níž se žalobkyně po žalovaném č. 1 domáhala zaplacení další částky 57.280 Kč a zaplacení úroků z prodlení ve výši 8,05 % od 1. 1. 2015 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2016 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2017 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,5 % od 1. 1. 2018 do 14. 9. 2018 z částky 15.150 Kč, a ve výši 8,5 % od 15. 9. 2018 do zaplacení z částky 1.429,50 Kč, a ve výši 9 % od 1. 11. 2018 do 4. 12. 2018 z částky 12.625 Kč, a ve výši 9 % od 5. 12. 2018 do zaplacení z částky 11.600,50 Kč, a dále soud zamítl žalobu se v části, v níž se žalobkyně po žalovaném č. 2 domáhala zaplacení další částky 57.280 Kč a zaplacení úroků z prodlení ve výši 8,05 % od 1. 1. 2015 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2016 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,05 % od 1. 1. 2017 do zaplacení z částky 14.750 Kč, a ve výši 8,5 % od 1. 1. 2018 do 14. 9. 2018 z částky 15.150 Kč, a ve výši 8,5 % od 15. 9. 2018 do zaplacení z částky 1.429,50 Kč, a ve výši 9 % od 1. 11. 2018 do 27. 11. 2018 z částky 12.625 Kč, a ve výši 9 % od 28. 11. 2018 do zaplacení z částky 11.600,50 Kč.

31. Výrok o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ust. § 142 odst. 2, o. s. ř., dle nějž, měl-li účastník ve věci úspěch jen částečný, soud náhradu nákladů poměrně rozdělí, popřípadě vysloví, že žádný z účastníků nemá na náhradu nákladů právo.

32. Žalovaný č. 1 nebyl zastoupen, a proto mu přísluší právo na náhradu nákladů řízení v souladu s vyhláškou 254/2015 Sb., (účast u jednání 18. 6. 2019, 29. 9. 2020, 26. 11. 2020 11. 2. 2021, 27. 4. 2021 a 8. 6. 2021 a vyjádření k žalobě), tj. 7 úkonů á 300 Kč, celkem 2.100 Kč. Nárok na náhradu nákladů řízení u žalovaného č. 1 vůči žalobkyni byl 59,06 %, což činí 1.240,60 Kč, které je povinna žalobkyně uhradit žalovanému č. 1 do tří dnů od právní moci rozsudku, tak jak uvedeno ve výroku V. tohoto rozsudku.

33. Žalovaný č. 2 byl zastoupen právním zástupcem, [anonymizováno] [jméno] [příjmení], advokátem se sídlem [adresa], který konal ve svého mandanta úkony právní pomoci ve smyslu vyhl. 177/1996 Sb., dle § 7, § 11 a § 13 bylo žalovanému č. 2 přiznáno právo na náhradu nákladů řízení za tyto úkony právní pomoci: (14. 9. 2020 – příprava a převzetí věci, 29. 9. 2020 – účast na ústním jednání, 9. 10. 2020 – sepis vyjádření, 26. 11. 2020 – účast na ústním jednání, 12. 2. 2021 – účast na ústním jednání, 10. 5. 2021 – sepis závěrečného návrhu, 8. 6. 2021 - účast na ústním jednání). Žalobkyně požadovala po žalovaném č. 2 zaplacení částky 72.025 Kč, přičemž přiznaná částka, kterou je povinen žalovaný uhradit, činí 14.745 Kč. Hodnota jednoho úkonu právní pomoci činila tedy 4.020 Kč a režijní paušál činil 300 Kč, při 7 úkonech právní pomoci a započítání 21% DPH ve výši 6.350,40 Kč by činily celkové náklady řízení částku 36.590,40 Kč. Nárok na náhradu nákladů řízení u žalovaného č. 2 vůči žalobkyni byl 59,06 %, což činí 21.610,29 Kč (= 36.590 × 59,06 %), tak jak uvedeno ve výroku VI. tohoto rozsudku.

34. Podle ust. § 148 odst. 1 o. s. ř., stát má podle výsledků řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků.

35. Výrokem VII., VIII. a IX., bylo rozhodnuto o nákladech řízení státu, které byly stanoveny ve výši 4.213 Kč, což představovalo náklady uhrazené státem za vypracovaný znalecký posudek znalcem [anonymizováno]. [celé jméno znalce] přiznané mu k proplacení usnesením Městského soudu v Brně, čj. [číslo jednací], v celkové výši 2.550 Kč, a dále náklady vynaložené na odměnu znalce [anonymizováno]. [příjmení], zástupce [anonymizována tři slova] (výslech u jednání dne 27. 4. 2021), jež vyúčtoval, a byly mu přiznány usnesením Městského soudu v Brně čj. [číslo jednací] ze dne 10. 5. 2021 v celkové výši 1.633,50 Kč Náklady, které v rámci tohoto řízení přísluší uhradit státu, tedy byly vypočteny tak, že přiznaná částka 14.745 Kč byla podělena částkou požadovanou 72.025 Kč krát 100 a tímto výpočtem bylo zjištěno, že úspěch žalobkyně činil 20 %, tedy neúspěch žalobkyně činil 80 %. Proto žalobkyni soud zavázal k úhradě 80 % vynaložených nákladů, což činí částku 3.371 Kč (= 4.213 80 %). Žalovaní č. 1 a 2 mají uhradit jednotlivě každý polovinu ze zbylé částky 842 Kč (= 4.213-3.371). Tedy každý z nich byl zavázán k úhradě částky 421 Kč České republice – Městskému soudu v Brně.

Poučení