54 C 79/2018-273

Rubrum

Okresní soud v Ostravě rozhodl samosoudkyní JUDr. Monikou Kotlánovou ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalovaným: 1. [celé jméno žalovaného], [datum narození] bytem [adresa žalovaného a žalované] zastoupený advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] 2. [celé jméno žalované], [datum narození] bytem [adresa žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o určení vlastnického práva takto:

Výrok

I. Určuje se, že žalobce je vlastníkem pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří a pozemku parc. [číslo] – zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části [územní celek] [adresa], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] ve [anonymizováno], obec Ostrava, okres [okres].

II. Žalovaní jsou povinni zaplatit žalobci společně a nerozdílně částku 62 596 Kč, tyto náklady k rukám advokáta Mgr. Ing. [jméno] [příjmení], do tří dnů od právní moci rozhodnutí.

Odůvodnění

1. Žalobou, doručenou soudu dne [datum], se žalobce domáhal vůči žalovaným určení vlastnického práva k nemovitostem, specifikovaným ve výroku I. Rozsudku (dále jen předmětné nemovitosti). V žalobě popsal své závazky vůči svým věřitelům a hrozbu prodeje předmětných nemovitostí v rámci elektronické dražby a dále, že vstoupil do jednání se žalovanými za účelem zajištění finančních prostředků, neboť uvedené nemovitosti užíval a užívá v rámci své podnikatelské činnosti. Proto pro něj bylo nezbytné udržet si vlastnictví předmětných nemovitostí a zabránit provedení nařízení dražby exekutorem. Přijal nabídku žalovaných na poskytnutí finančních prostředků tak, aby došlo k vyplacení exekuce, přičemž žalovaní podmínili poskytnutí těchto prostředků uzavřením kupní smlouvy tzv.„ na oko“, jako pouhého zajištění své pohledávky. Tvrdil, že uzavření kupní smlouvy nebylo žádnou ze stran myšleno vážně a z tohoto důvodu je nutno kupní smlouvu považovat za nicotné právní jednání, na základě kterého nemohlo dojít k převodu nemovitostí.

2. Žalovaní navrhovali zamítnutí žaloby a v prvé řadě zcela odmítli tvrzení žalobce, že kupní smlouva mezi účastníky byla uzavřena jen„ na oko“. Uzavřeli řádnou kupní smlouvu, na základě které jim žalobce prodal předmětné nemovitosti, kupní smlouva má všechny zákonem vyžadované náležitosti a je platná, když katastrální úřad podle ní provedl vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Považují za zcela nepravdivé tvrzení žalobce, že při uzavření kupní smlouvy nesměřovala vůle účastníků k uzavření kupní smlouvy, když sám žalobce kupní smlouvu uzavřel s plným vědomím, že nemovitosti prodává a za jakou kupní cenu. Ve výši kupní ceny se však odrazilo riziko žalovaných, když v době uzavírání kupní smlouvy byly proti žalobci vedeny exekuce a tím pádem nesli riziko v tom, že teprve poté, co soudní exekutoři oznámí katastrálnímu úřadu, že došlo k zániku exekucí, může být katastrálnímu úřadu doručen návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Poté, co žalovaní tedy uhradili část kupní ceny způsobem, že vyplatili závazek žalobce vůči společnosti [právnická osoba] zjistili, že jim zatajil, že má ještě další závazek vůči této společnosti a tedy společnost nevystaví potvrzení o zániku zástavního a předkupního práva. Navíc po podpisu smlouvy s žalobcem byla proti němu zahájena další exekuční řízení, která bránila podání návrhu na vklad vlastnického práva žalovaným do katastru nemovitostí. Zdůrazňovali, že rozhodně neposkytli zápůjčku, avšak žalobce později projevil vůli odkoupit od nich nemovitosti zpět, na což si hodlal vzít dokonce úvěr, který mu však byl zamítnut. Jeho tvrzení je účelové, pokud dále tvrdí, že návrh kupní smlouvy nebyl přijat včas. Žalovaní nejprve chtěli mít nemovitost očištěnou od uvedených právních vad.

3. Okresní soud v Ostravě rozsudkem ze dne [datum] žalobu zamítl, když uzavřel, že v daném případě se o zastřený (disimulovaný) právní úkon nejedná, když nebylo prokázáno tvrzení žalobce o tom, že došlo k zápůjčce peněz a že uzavřená kupní smlouva neodpovídá vůli účastníků. Nebyla prokázána kauza závazku. Tento závěr je podpořen i výslechy svědků. Ze všech okolností soud dovodil, že žalobce pod hrozbou dražby hodlal předmětné nemovitosti prodat, na čemž nic nemění jeho možný úmysl v budoucnosti nemovitosti zpětně odkoupit. Je prokázán zřejmý úmysl žalovaných nemovitost koupit, když první žalovaný si za účelem úhrady kupní ceny půjčil finanční prostředky z obchodní firmy, jejímž je jednatelem, které později musel vrátit. Ze shora uvedených důvodů soud dovodil, že se o zastřený právní úkon nejedná, když nebylo prokázáno, že by žalovaní měli v úmyslu činit jiný právní úkon, než uzavřít kupní smlouvu.

4. Proti tomuto rozsudku podal žalobce odvolání, o němž rozhodl odvolací soud – Krajský soud v Ostravě rozsudkem ze dne [datum], který rozsudek okresního soudu jako věcně správný potvrdil. Odvolací soud rovněž řízení doplnil o výslech další svědkyně. Po takto doplněném dokazování tento soud dospěl k závěru, že žalobcem tvrzený skutek, tj. poskytnutí finančních prostředků žalovanými žalobcem a jako zajištění uzavřením kupní smlouvy„ na oko“ nenastal. Naopak je možno vzít za prokázáno, že žalobce s žalovanými uzavřel řádnou kupní smlouvu, když přinejmenším žalovaní měli vůli touto smlouvou nabýt vlastnické právo k předmětným nemovitostem a zaplatit za to dohodnutou cenu. [ulice] písemná kupní smlouva má všechny náležitosti požadované zákonem, jsou v ní označeny strana kupující a strana prodávající, jsou řádně označeny předmětné nemovitosti, ke kterým má vlastnické právo na základě této smlouvy žalovaná strana nabýt a je uvedena výše kupní ceny a způsob jejího zaplacení. Nelze přitom vyloučit, že žalobce skutečně myslel, že uzavírá kupní smlouvu pouze„ na oko“, avšak nebylo prokázáno, že by stejný úmysl, tj. uzavřít smlouvu pouze„ na oko“ měli i žalovaní. Ti od počátku setrvali na tom, že smlouvu uzavírali s úmyslem nabýt předmětné nemovitosti do svého společného jmění. Pokud by případně vůlí obou stran, že posléze, až bude mít žalobce k dispozici finanční prostředky, koupí nemovitosti od žalovaných zpět do svého vlastnictví, není to nic, co by mohlo způsobovat neplatnost předmětné kupní smlouvy.

5. Proti rozsudku odvolacího soudu ze dne [datum], vedeného pod č. j. [číslo jednací], podal žalobce dovolání. Nejvyšší soud ČR rozsudkem ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], rozsudek Krajského soudu v Ostravě ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], jakož i rozsudek Okresního soudu v Ostravě ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], zrušil a věc vrátil Okresnímu soudu v Ostravě k dalšímu řízení.

6. Dovolací soud dospěl k následujícímu závěru:

7. Pokud se účastníci ve svých výpovědích podstatně liší ohledně okolností, vlastnímu průběhu či snad jejich projevené vůli v době uzavírání posuzované smlouvy, je nezbytné, aby si soud na základě provedeného dokazování (po případné předchozí procesní signalizaci vůči tomu kterému účastníkovi o jeho důkazním břemenu k jím učiněnému skutkovému tvrzení, které je z hlediska právního posouzení věci zásadně významné), zákonu odpovídajícím způsobem (§ 132 o.s.ř.), zajistil patřičný skutkový podklad, který je nezbytný pro meritorní rozhodnutí coby důsledek realizovaného právně kvalifikačního závěru. Tvrdí-li jeden či oba účastníci smlouvy, že jimi učiněný právní úkon nevyjadřuje jejich pravou vůli, respektive simuluje formálně navenek jejich ve smlouvě vyjádřenou vůli, neboť ve skutečnosti uzavřenou smlouvou je disimulován jiný právní úkon, je nezbytné, aby si soud pro závěr, že projevený právní úkon neodpovídá pravé vůli účastníků, zajistil nezbytný skutkový podklad, k němuž může dospět při důsledném zhodnocení důkazů jednotlivě a v jejich vzájemné souvislosti při pečlivém přihlížení ke všemu, co vyšlo za řízení najevo včetně toho, co uvedli účastníci. [příjmení] k řešení takto vzniklé procesní situace bude z pravidla pro soud poznání stimulu tvrzeného právního jednání účastníků a jimi tvrzeného důvodu, proč nakonec formálně projevili zcela jinou vůli, než kterou v daný okamžik skutečně měli. Konečně pak Nejvyšší soud odkázal například na svůj rozsudek ze dne [datum], sp. zn. [spisová značka], v němž vyložil a odůvodnil závěr, že při zjištění, že převodní (věcná) smlouva měla být uzavírána mezi nepřítomnými účastníky, nelze bez dalšího vycházet ze závěru, že podpisem návrhu smlouvy posledním účastníkem je již smlouva uzavřena, což ovšem ani v poměrech nové civilní úpravy (občanského zákoníku) kategoricky neplatí. Neuplatní-li se totiž sjednaný režim pro uzavírání smlouvy ve smyslu ust. § 1770 o.z. a jde-li o uzavírání smlouvy o převodu nemovitostí, pak s přihlédnutím k § 560 a § 561 odst. 1 o.z. je třeba posuzovat přijetí nabídky ve smyslu ust. § 1740 o.z., avšak nikoliv s tím, že připojí-li adresát návrhu k návrhu smlouvy svůj podpis, smlouva je tak bez dalšího uzavřena, nýbrž až tehdy, projeví-li adresát návrhu s takovou nabídkou vůči navrhovateli souhlas; ve smyslu § 1745 o.z. je pak smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti; k tomu ve smyslu ust. § 1740 odst. 1 o.z. dochází dojitím přijetí navrhovateli (k tomu srovnej například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne [datum], sp. zn. 21 Cdo 3066/2017 nebo ze dne 4. 9. 2019, č. j. 24 Cdo 4622/2018). V tomto směru se tak přiměřeně uplatní závěry, které Nejvyšší soud přijal v rozsudku ze dne [datum], sp. zn. 24 Cdo 3278/2019, v němž vyložil a odůvodnil právní názor, že jestliže účastníci listinu označenou jako kupní smlouva (jejímž předmětem měl být převod vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí) v jeden den na zcela jiných místech sice podepsali, avšak adresát návrhu (oblát) písemně neoznámil navrhovateli smlouvy (oferentovi) přijetí návrhu, přičemž mezi účastníky nebyla účinnost přijetí návrhu na uzavření smlouvy určena k jinému okamžiku, než k okamžiku, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde zpět navrhovateli smlouvy (oferentovi), pak je třeba za těchto skutkových poměrů uzavřít, že mezi těmito účastníky nedošlo k uzavření převodní smlouvy.

8. Z hlediska skutkového stavu bylo zjištěno z vyrozumění o zahájení exekuce č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], že soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení], Exekutorský úřad Brno – venkov, vyrozuměl účastníky řízení ve věci oprávněného [právnická osoba] se sídlem [ulice a číslo], [obec] – [část obce] proti povinným 1. [právnická osoba] sídlem [adresa žalobce] [celé jméno žalobce], [ulice a číslo], [obec], o zahájení exekuce na základě exekučního titulu zde specifikovaného, pohledávky ve výši 2 362 500 Kč a nákladů oprávněného v exekučním řízení a nákladů exekuce.

9. Z exekučního příkazu č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že tentýž soudní exekutor vydal exekuční příkaz k provedení exekuce prodejem nemovitých věcí ve vlastnictví povinného [celé jméno žalobce], a to občanské vybavenosti [adresa], stojící na parcele [číslo] zapsané v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, obec Ostrava, [katastrální uzemí] [anonymizováno], na listu vlastnictví [číslo] pozemku parcelní [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zapsaný na témže listu vlastnictví, pozemku parcelní [číslo] druh pozemku zastavěná plocha a nádvoří, zapsané na témže listu vlastnictví. Soudní exekutor zakázal povinnému, aby po doručení tohoto exekučního příkazu nemovité věci označené v bodu I. výroku převedl na někoho jiného nebo je zatížil.

10. Z usnesení soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] bylo zjištěno, že bylo nařízeno elektronické dražební jednání (dražební vyhláška) k vymožení pohledávky oprávněného [právnická osoba] proti povinnému 1. [právnická osoba] a 2. [celé jméno žalobce] v částce 2 274 279,25 Kč s příslušenstvím, když předmětem dražby byly nemovitosti, které byly specifikovány v předchozím exekučním příkazu.

11. Z výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Ostravě, oddíl C, vložka [číslo] bylo zjištěno, že dnem [datum] byla zapsána [právnická osoba] s.r.o. [ulice a číslo], [část obce], [obec], [IČO], společnost s ručením omezeným, zapsaný jednatel [celé jméno žalobce], narozen [datum], který je zde zapsán jako jediný společník.

12. Z e-mailové zprávy [jméno] [příjmení] ze dne [datum] v [údaj o čase] hodin bylo zjištěno, že tato přeposílá zprávu [jméno] [příjmení], advokátky, sídlem [adresa], jejíž přílohou je návrh kupní smlouvy, která má být uzavřena mezi [celé jméno žalobce] a manžely [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované], jejímž předmětem je převod nemovitostí, a to pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, pozemku parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm postavená stavba [adresa] občanská vybavenost, [část obce], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví [číslo] pro obec Ostrava a [katastrální uzemí] ve [anonymizováno], okres [okres]. Kupní cena byla stanovena v celkové výši 2 883 395 Kč a je zde navržen způsob jejího zaplacení, kterým byla úhrada dluhů prodávajícího u exekutorských úřadů zde vyjmenovaných. Kupní cenu tedy tvořil součet pohledávek žalobce vůči exekutorům.

13. Z kupní smlouvy podepsané žalobcem dne [datum] a žalovanými s vyznačením data podpisu [datum] bylo zjištěno, [celé jméno žalobce], narozen [datum] (žalobce) a manželé [celé jméno žalovaného], narozen [datum] a [celé jméno žalované], narozena [datum] (žalovaní), uzavřeli kupní smlouvu, v níž prodávající [celé jméno žalobce] prodává kupujícím manželům [příjmení] nemovité věci, a to pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, způsob využití společný dvůr, pozemek parc. [číslo] zastavěná plocha a nádvoří, jehož součástí je na něm postavená stavba [adresa] občanská vybavenost [část obce], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví [číslo] pro obec Ostrava a [katastrální uzemí] ve [anonymizováno], okres [okres] (dále jen předmětné nemovitosti). Smluvní strany se zároveň touto smlouvou zavázaly podepsat návrh na vklad vlastnického práva kupujících k předmětu převodu do katastru nemovitostí. Kupní cena a její splatnost byly sjednány v článku III., když strany si sjednaly za prodej předmětu nemovitostí kupní cenu v celkové výši 2 883 600 Kč, přičemž smluvní strany zde shodně potvrdily, že kupní cena byla uhrazena před uzavřením kupní smlouvy takto:

1. část kupní ceny ve výši 2 709 500 Kč na exekuci vedenou Exekutorským úřadem Brno pod spis. zn. [spisová značka], 2. část kupní ceny ve výši 17 500 Kč, jakožto plnění na exekuci vedenou Exekutorským úřadem Jičín, pod sp. zn. [spisová značka], 3. část kupní ceny ve výši 28 500 Kč jako plnění na exekuci vedenou Exekutorským úřadem Ostrava pod sp. zn. [spisová značka], 4. část kupní ceny ve výši 22 600 Kč, jakožto plnění na exekuci vedenou Exekutorským úřadem Cheb, pod sp. zn. [spisová značka], 5. část kupní ceny ve výši 105 500 Kč byla uhrazena jakožto plnění na exekuci vedenou Exekutorským úřadem Cheb, pod spis. zn. [spisová značka]. V článku IV. byly vyjmenovány dluhy, věcná břemena, reálná břemena, zástavní práva, která byla zapsána v omezení v části„ C listu vlastnictví“. Prodávající prohlásil, že veškerá zde uvedená omezení zanikla před uzavřením této smlouvy úhradou zajištěných či vymáhaných dluhů a prodávající se zavázal nejpozději do 60 dnů od uzavření této smlouvy zajistit výmaz všech uvedených zástavních práv záznamu o zahájení exekučních řízení a ostatních omezení z katastru nemovitostí. V článku V. si účastníci ujednali, že k převzetí předmětu převodu dojde na základě podpisu protokolu o předání a převzetí předmětu převodu, a to nejpozději do 10 dnů od vkladu vlastnického práva kupujících k předmětu převodu do katastru nemovitostí. V opačném případě se prodávající zavázal uhradit kupujícím smluvní pokutu ve výši 1 000 Kč za každý den prodlení. Kupní smlouva je opatřena ověřovací doložkou podpisů prodávajících a kupujících s tím, že prodávající podepsal kupní smlouvu dne [datum] a kupující dne [datum].

14. Soud provedl důkaz návrhem na vklad práva do katastru nemovitostí sp. zn. [anonymizováno] [rok], z podacího razítka je zjištěno, že návrh byl podán na Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, [ulice a číslo], [obec] dne [datum] v [údaj o čase] hodin. Návrh je podepsán všemi účastníky řízení. Žalobce sice tvrdil, že návrh na vklad katastru nepodepsal, žádným způsobem však toto tvrzení nevyvrátil a jeho podpis se na formuláři nachází. Nicméně, i kdyby návrh na vklad nepodepsal, nemá to na věc žádný vliv, neboť v tom směru soud odkazuje na zák. č. 256/2013 Sb. - katastrální zákon, dle něhož platí, že vedle samotného uzavření kupní smlouvy je nutno ještě podat návrh na příslušný katastr nemovitostí na předepsaném formuláři, účastníkem je každý, komu v rámci daného smluvního vztahu vznikají, zanikají nebo se mění práva k dané nemovitosti. V případě prodeje nemovitosti to je prodávající a kupující. Navrhovatelem je pak účastník řízení, který formulář vyplňuje a posléze podává návrh na vklad do katastru nemovitostí. Zákon nespecifikuje, kdo musí být navrhovatel, ale v zásadě se může jednat o kteréhokoli účastníka nebo všechny účastníky najednou. Návrh na vklad do katastru nemovitostí podepisuje navrhovatel a podpis nemusí být úředně ověřen. Výše uvedené znamená, že v daném případě návrh na vklad do katastru nemovitostí podali žalovaní a proto by zcela postačoval jejich podpis.

15. Dále byl proveden důkaz e-mailovými zprávami, které potvrzují provedení příkazu k úhradě částky 2 709 500 Kč, 17 500 Kč, 28 500 Kč, 22 600 Kč, 105 500 Kč, tyto skutečnosti však nebyly mezi účastníky sporné.

16. Z výpisu z katastru nemovitostí ze dne [datum] bylo zjištěno, že je zde zapsáno vlastnické právo k předmětným nemovitostem svědčící [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované], kteří nemovitosti nabyli na základě kupní smlouvy ze dne [datum], právní účinky zápisu ke dni [datum]. K datu [datum] zde bylo zaznamenáno zástavní právo smluv smluvní k zajištění pohledávky ve výši 2 900 000 Kč, splatné dne [datum] ve prospěch [jméno] [příjmení], [ulice a číslo], [obec], v souvislosti s tím je zapsán zákaz zcizení a zatížení těchto nemovitostí v souvislosti s tímto zástavním právem. K datu [datum] zde již jiná zástavní práva ve prospěch jiných subjektů nevázla.

17. Soud dále provedl důkaz dalšími výpisy z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [anonymizováno], který je veden u Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, a to k datu [datum], kde je zapsáno vlastnické právo [celé jméno žalobce] ke zde uvedeným předmětným nemovitostem a jsou zde zapsána zástavní práva a exekutorská zástavní práva vyjmenovaná v prohlášení smluvních stran článku IV. kupní smlouvy.

18. Z výpisu z katastru nemovitostí, list vlastnictví [anonymizováno] k datu [datum] pak soud zjistil zapsané stávající předkupní právo [právnická osoba] a zástavní právo smluvní, jak uvedeno shora a dále zde bylo zapsáno zahájení exekuce soudní exekutorky Mgr. [jméno] [příjmení] se sídlem v [obec], č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], z výpisu z katastru nemovitostí, listu vlastnictví [anonymizováno] k datu [datum] soud zjistil stávající zápisy jako shora a nové zahájení exekuce Mgr. [jméno] [příjmení], Exekutorský úřad Praha, č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí]. Dále byl proveden důkaz smlouvou o úvěru č. [rok] ze dne [datum], kterou uzavřel věřitel [právnická osoba], sídlem [adresa], sídlem [adresa žalobce], bytem [adresa žalobce], na poskytnutí peněžních prostředků ve výši 2 250 000 Kč s příslušenstvím. Listinou ze dne [datum] pak účastníci této úvěrové smlouvy uzavřeli rovněž smlouvu o zřízení věcného předkupního práva [číslo] s tím, že bylo zřízeno věcné předkupní právo pro nemovitosti – objekt občanské vybavenosti [adresa], část [územní celek] na pozemku p. [číslo] [list vlastnictví], obec Ostrava, k. ú. [část obce] ve [anonymizováno], pozemek parc. [číslo] pozemek parc. [číslo] oboje zapsané na [list vlastnictví], obec Ostrava, k. ú. [část obce] ve [anonymizováno].

19. Z listiny ze dne [datum] soud zjistil, že věřitel [právnická osoba] a dlužník 1. [celé jméno žalobce] a 2. [právnická osoba] v likvidaci, uzavřeli dohodu o narovnání sporných nároků v souladu s ust. § 1903 a násl. občanského zákoníku se závěrem, že dlužníci se zavázali v rámci narovnání vzájemných práv a povinností do 10 dnů od podpisu dohody složit v hotovosti na účet věřitele částku 250 000 Kč a věřitel se zavázal předat dlužníkům potvrzení o zániku zástavního práva a současně návrh na výmaz předkupního a zástavního práva v katastru nemovitostí. Tímto budou narovnány veškerá vzájemná práva a povinnosti smluvních stran.

20. Z žádosti [celé jméno žalobce] podané [právnická osoba] dne [datum] bylo zjištěno, že požádal banku o úvěr, jako účel byl zaškrtnut neúčelový úvěr investiční úvěr ve výši 3 500 000 Kč. Z poznámky o vyřízení této žádosti bylo zjištěno, že dne [datum] byla žádost zamítnuta.

21. Z oznámení Exekutorského úřadu Brno soudního exekutora JUDr. [jméno] [příjmení] ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací] bylo zjištěno, že soudní exekutor oznámil Katastrálnímu úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, že exekuce ve věci oprávněného [právnická osoba] se sídlem v [obec] proti povinnému 1. [právnická osoba] se sídlem v [obec] a 2. [celé jméno žalobce] byla ve smyslu § 51 exekučního řádu skončeno. Požádal o výmaz poznámky exekučního příkazu prodejem nemovitých věcí, zapsané na základě exekučního příkazu ze dne [datum rozhodnutí], č. j. [číslo jednací], když zápis byl proveden dne [datum]. Z faktury [číslo] vystavené dne [datum] advokátní kanceláři [příjmení] & [příjmení] & [příjmení] a spol., sídlem [adresa], že JUDr. [jméno] [příjmení], advokátka, vyúčtovala adresátovi [právnická osoba] se sídlem [adresa žalobce], odměnu za poskytnutou právní pomoc ve výši 8 470 Kč.

22. Dále soud provedl důkaz dvěma fotokopiemi periodického výpisu z účtu žalovaného 1) [celé jméno žalovaného] č. [bankovní účet] vedeného u [právnická osoba] ze dne [datum], které založili do spisu jak žalobce i žalovaní a porovnáním těchto dvou listin soud zjistil, že na výpisu založeném žalovaným [celé jméno žalovaného] se nachází záznam platby přijaté dne [datum] od [celé jméno žalobce] a [právnická osoba] ve výši 30 000 Kč s poznámkou„ nájem“, na listině založené žalobcem se poznámka„ nájem“ nenachází.

23. Z předžalobní výzvy ze dne [datum] bylo zjištěno, že prostřednictvím právního zástupce žalovaní vyzvali žalobce k předání originálu nájemní smlouvy ze dne [datum] s nájemcem [právnická osoba] se sídlem v [obec] [část obce] s tím, že byl upozorněn na platnost kupní smlouvy ze dne [datum] a na skutečnost, že žalovaní jsou zapsáni v katastru nemovitostí jako vlastníci. Žalobce byl vyzván, aby se zdržel jakéhokoliv zásahu do vlastnického práva žalovaných, a to zejména, že by tyto nemovitosti užíval, vstupoval do nich on nebo se souhlasem jiné osoby a vyměnil zámky od dveří či jinak s těmito nemovitostmi manipuloval a nakládal. Dále byl žalobce vyzván k předání předmětné nemovitosti, což měl učinit do 10 dnů od vkladu vlastnického práva, ten byl proveden dne [datum] a lhůta k předání uplynula [datum]. [příjmení] mu proto v případě, že nemovitosti nepředá, účtována smluvená smluvní pokuta za každý den prodlení.

24. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil následující skutečnosti: v roce [rok] pracovala pro pobočku realitní kanceláře [anonymizováno] v [obec] a na žádost žalobce se s ním zkontaktovala. [příjmení] se v dané době obrátil na realitní kancelář s tím, že mu hrozí zadlužení a zřejmě chtěl prodat nějakou nemovitost. Zavolala mu a on jí řekl, že je před dražbou a nějakým způsobem by potřeboval záležitost řešit. Zřejmě tak, že by to mohl řešit třeba prodejem a mohl by si to pak vyplatit zpátky. Domluvili si schůzku na místě, i když ona mu sdělila, že komerční nemovitosti nevykupují, pouze objekty na bydlení. V té chvíli ani neznala výši dluhu, která je uplatněna v dražební vyhlášce, o které jí řekl. Chtěla mu pomoci a on jí sdělil, že je rozhodnut pro prodej. Protože nemohl použít služeb realitní kanceláře [anonymizováno], rozhodla se, že mu zkusí nějak pomoci a hovořila o tom příležitostně se svým známým panem [celé jméno žalovaného]. Občas se pracovně vídali a tak věděla, že jeho firma hledá nějaké nemovitosti, protože sama je v nájmu. Na druhé straně pan [celé jméno žalobce] nemovitost prodat potřeboval, ale zároveň tam chtěl zajistit fungování svých firem. Pan [celé jméno žalobce] měl v úmyslu nemovitost prodat, stejně jako pan [celé jméno žalovaného] měl v úmyslu ji koupit. Protože hrozila brzká dražba, bylo třeba provést vše rychle. Ona pomáhala pak zjišťovat definitivní výši exekucí. Když se ptala pana [celé jméno žalobce], kdo bude řešit tu kupní smlouvu, řekl, že sice právníka má, který ale nemá čas, a proto pan [celé jméno žalovaného] domluvil sepis kupní smlouvy u JUDr. [příjmení], ale platil to pan [celé jméno žalobce]. K uzavření smlouvy mělo dojít až po zaplacení kupní ceny. Pan [celé jméno žalobce] se zavázal, že zajistí poté výmazy zástav. Jenomže nastaly problémy, protože společnost [právnická osoba] požadovala i další pohledávky, které do dražby nepřihlásila. Nastala nervozita a vyjednávání jak se to vyřeší, pan [celé jméno žalovaného] z toho byl špatný. Pan [celé jméno žalovaného] často volal panu [celé jméno žalobce], aby se snažil veškeré pohledávky vymazat, protože kdyby tam zůstaly, tak by pan [celé jméno žalovaného] nic býval nekoupil, avšak kupily se tam další dluhy. Pak na nemovitosti dopadla další exekuce, snad JUDr. [příjmení] z Exekutorského úřadu v [obec] Pan [celé jméno žalobce] sděloval panu [celé jméno žalovaného], že momentálně nemá peníze, to se celé pak vleklo asi 1,5 roku, než se pan [celé jméno žalobce] zbavil všech exekucí. Pak řešili mezi sebou pan [celé jméno žalovaného] jeho společník pan [příjmení] peníze, kterými pan [celé jméno žalovaného] tu kupní cenu zaplatil. Ty peníze totiž vzal ze společné firmy a musely se tam vrátit. To se pak mělo řešit zástavní smlouvou ve prospěch pana [příjmení]. Když se pan [celé jméno žalobce] vyhrabal z exekucí, přišel za panem [celé jméno žalovaného], že by si tu nemovitost koupil zpátky. Podle svědkyně se však v té době potýkal s velmi špatnou finanční situací, nejen jako fyzická osoba, ale i jako podnikatel, měl exekuce i na firmách. Svědkyně si nedokáže představit, jak by si mohl koupit nemovitosti zpět, on však chtěl zabránit jenom tomu, aby se to prodražilo o daň z převodu nemovitostí. To bylo v roce [rok], kdy věděl, za jakou cenu to prodával a měl by ještě platit další platby, na což podle svědkyně ani neměl. Jenomže pak se to překlopilo a plátcem daně z převodu byl nabyvatel, což s ním tedy pan [celé jméno žalovaného] řešil, ale pan [celé jméno žalobce] měl unáhlené návrhy a výsledkem toho bylo, že chtěl pořád ty nemovitosti zpátky koupit a ještě svědkyni žádal, jestli by mu nepomohla zařídit úvěr. Komunikoval s bankou, jenomže úvěr určitě nedostal, protože jeho ekonomická situace nebyla až taková. Vlastní zdroje neměl, takže svědkyně shrnula, že chtěl si koupit nemovitosti zpět, ale neměl na to. Poté zřejmě už pan [celé jméno žalovaného] s panem [příjmení] jednání s ním považovali za ztrátu času, protože pokaždé měl jiný návrh, ale to má svědkyně pouze z doslechu. Pokud se jedná o kupní cenu, svědkyně přímo u jednání ohledně ceny nebyla, ví však, že existoval jednak znalecký posudek pro dražbu, avšak za tu cenu by se to určitě nemohlo odkoupit, ví, že pokud by to odkupovala realitní kancelář, takto by to za 100 % nešlo, protože v dané době pan [celé jméno žalobce] ještě žádal o změnu užívání budovy, nemovitost byla zatížena nájmem jeho firem a jejich situace nebyla nikomu zřejmá. Svědkyně tedy shrnula, že neví, jak se kupní cena řešila, bylo to asi 65 %, což ona považuje za adekvátní cenu se všemi těmi riziky. Pan [celé jméno žalobce] se snažil zachránit nejen sebe, ale i chod svých firem. Při konzultaci se svědkyní však nesdělil výši všech svých dluhů, ani neřekl, že [právnická osoba] po něm požaduje více, než přihlásila do dražby. Ke skutečnosti, proč kupní smlouvu vypracovala advokátní kancelář JUDr. [příjmení] svědkyně sdělila, že pan [celé jméno žalobce] řekl, že jeho advokát nemá čas, pan [celé jméno žalovaného] požádal o vypracování JUDr. [příjmení], ale pan [celé jméno žalobce] to platil. Po podpisu smlouvy probíhala další jednání minimálně půl roku, kdy se řešily problémy s [právnická osoba] a pak nabíhaly další exekuce a zase další jednání. Pan [celé jméno žalobce] nikdy nerozporoval kupní smlouvu a jediný problém, který on řešil, byla daň, kterou by měl z nemovitostí platit státu, ale nikdy neslyšela, že by nesouhlasil s kupní smlouvou, a to se setkávali dost často nad problémy, které v důsledku toho vznikaly.

25. Z výslechu svědka [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je spoluvlastníkem firmy, resp. společníkem ve firmě žalovaného 1. [celé jméno žalovaného]. V roce [rok] byl zrovna přítomen tomu, kdy přišla paní [příjmení] za panem [celé jméno žalovaného], ona pracovala pro realitní kancelář a sdělila, že by byla možnost odkoupit budovu v [část obce]. Svědek byl přítomen několika jednání mezi panem [celé jméno žalovaného] a panem [celé jméno žalobce], nikoliv všech, ale na všech jednáních bylo zřejmé, že se bavili pouze o koupi nemovitostí v [část obce]. Pan [celé jméno žalovaného] za ty nemovitosti zaplatil cca 3 000 000 Kč, ale od té doby co to zaplatil, se muselo čekat, až bude možnost zápisu do katastru nemovitostí, což se povedlo až v roce 2018, kdy byly odstraněny všechny blokace nemovitostí, které na ní vázly a mohla se již jako čistá zapsat. Když tu nemovitost pan [celé jméno žalovaného] kupoval, přišel za svědkem, že by si potřeboval na to ty 3 000 000 Kč půjčit ze společné firmy a svědek s tím souhlasil. Kdyby se jednalo o půjčku, s tou by nesouhlasil. Byla to soukromá aktivita pana [celé jméno žalovaného], a proto ta půjčka od jejich firmy nebyla bezplatná a sjednali si úroky. Peníze byly poslány na soukromý účet pana [celé jméno žalovaného] a on to vše z toho pak uhradil. Je mu známo, že během doby do zápisu do katastru nemovitostí někdy v březnu, dubnu 2018, probíhala mezi panem [celé jméno žalobce] a panem [celé jméno žalovaného] nějaká jednání, některých se zúčastnil. V roce 2018, až když byl pan [celé jméno žalovaného] zapsán jako nový majitel, začal k nim do firmy docházet pan [celé jméno žalobce] a nabízet, že by chtěl ty nemovitosti koupit zpátky na sebe. Svědek si nevzpomíná podrobnosti, vyrozuměl, že v té budově má pan [celé jméno žalobce] svou firmu a měl by zájem tam zůstat. Neví, jak se nakonec domluvili, ale myslí si, že se nedomluvili nijak, protože na té nemovitosti naskakovaly další náklady, například s vyřizováním pojištění, pan [celé jméno žalovaného] nabízel nemovitost za nějakou cenu, na které se ale nedomluvili. Potom potřebovali ve své společné firmě více peněz a svědek požádal pana [celé jméno žalovaného], aby ty peníze vrátil, na což neměl, proto si právě na to soukromě od svědka půjčil jeho vlastní peníze a ty půjčené peníze společné firmě vrátil. Má tedy dluh u svědka a ten je zajištěn zástavní smlouvou na tuto nemovitost v jeho prospěch. Zatím sice nesplácí, ale zná ho léta, má v něho důvěru a vždy splní, co slíbí, takže nemá problém s tím, že vrátí až bude mít. K dotazu právního zástupce žalobce, proč od pana [celé jméno žalobce] nekoupila nemovitosti jejich společnost, svědek uvedl, že ví, že na něho byla spousta exekucí a firma by to mohla koupit, až by to bylo čisté. K dotazu, jak prvotně byla zajištěna půjčka společné firmy žalovanému svědek uvedl, že to měli zapsáno v účetnictví jako půjčku panu [celé jméno žalovaného], a pokud by ji nesplatil, přišel by o svůj podíl ve firmě, takto měli domluveno. Měl to tak půjčené asi rok.

26. Z výslechu svědkyně [jméno] [příjmení] soud zjistil, že je zaměstnána u [právnická osoba], zajišťuje hypotéky a úvěry pro klienty. Kdysi v minulosti ji oslovila její kolegyně [jméno] [příjmení], že má klienta, který chce koupit nemovitosti a nechť s nimi jde svědkyně na schůzku. V [část obce] se po dohodě setkala svědkyně s žalovaným 1. a žalobcem, který řekl, že si chce předmětnou nemovitost koupit, že je v ní nájemcem, měl v ní kancelář. Neměl žádné podklady k úvěru, svědkyně mu vysvětlila, že na obchodní prostory se hypotéční úvěr neposkytuje a financuje se přes tzv. investiční úvěr, což řeší příslušný zaměstnance té které banky. Podklady pro to zařizuje ona. Sdělila, co potřebuje k vyřízení úvěru. Úvěr měl být žalobci poskytnut tzv. přes nějakou jeho firmu, on měl poslat doklady firmy, která dle svědkyně vyráběla snad komponenty k výtahům. Poslal jí daňové přiznání, avšak ne celé, pouze rozvahu. Svědkyně se zkontaktovala s příslušnou pracovnicí Raiffeisenbank, poslala žalobci listiny k vyplnění ohledně žádosti o úvěr. Poté se s žalobcem dostavila svědkyně na osobní schůzku s bankéřkou. Zde byla pouze jako přihlížející osoba, žalobce se s bankéřkou bavili o úvěru a nutných podkladech a bankéřka mu řekla, že to zpracuje a dá vědět, zda byl úvěr schválen či nikoliv. Poté volala svědkyni s tím, že úvěr byl zamítnutý a řekla jí, že to byla škoda práce svědkyně, že bylo všechno špatně a naznačila, že byl problém v registru dlužníků. Do toho ovšem svědkyně nemá možnost nahlédnout. Od počátku žalobce hovořil o koupi předmětné nemovitosti s tím, že je nemovitost v nájmu a chce ji koupit. Hovořili o kupní ceně a výši úvěru, on požadoval ještě nějaké peníze navíc, takže původní požadavek úvěru 3 000 000 Kč zvýšili na částku 3 500 000 Kč. Na výpis z katastru nemovitostí se svědkyně nedívala. K této situaci došlo buď v roce 2017 nebo v roce 2018. Před svědkyní žalobce ani žalovaný 1. neřešili žádné vzájemné půjčky, pokud byla svědkyně přítomna, žalovaný 1., mlčel.

27. Ze sdělení Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava ze dne [datum] byl zjištěn stav zápisu omezení vlastnického práva do katastru nemovitostí a probíhající exekuční řízení vůči žalobci zaznamenaná v katastru nemovitostí. Bylo zde zaznamenáno předkupní právo pro [právnická osoba] se sídlem [adresa], na základě smlouvy o zřízení věcného předkupního práva ze dne [datum], dále zástavní právo smluvní k zajištění pohledávek ve výši 2 250 000 Kč s příslušenstvím a budoucích pohledávek do celkové výše 3 375 000 Kč, které vzniknou do [datum] pro [právnická osoba] se sídlem v [obec], na základě smlouvy o zřízení zástavního práva ze dne [datum]. Účinky vkladu práva [datum]. Ze zmíněného výpisu z katastru nemovitostí byly pak zjištěny záznamy o zástavním právu exekutorskému k zajištění pohledávek pro [právnická osoba] se sídlem [adresa] sídlem [obec a číslo] – [část obce], Kooperativa, pojišťovna a.s., Vienna Insurance group se sídlem v [obec a číslo] – [část obce], a v souvislosti s tím byly zde zaznamenány exekuční příkazy: Exekutorský úřad Brno - venkov JUDr. [jméno] [příjmení], č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], exekuční příkaz Exekutorského úřadu Brno – venkov JUDr. [jméno] [příjmení], č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí], exekuční příkaz Exekutorského úřadu Cheb JUDr. [jméno] [příjmení], [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], exekuční příkaz Exekutorského úřadu Cheb JUDr. [jméno] [příjmení], [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], exekuční příkaz Exekutorského úřadu Jičín Mgr. [jméno] [příjmení], [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum]. Dále jsou zde záznamy o zahájení exekuce soudním exekutorem JUDr. [jméno] [příjmení], Exekutorský úřad Brno – venkov, [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], exekuční příkaz k prodeji nemovitostí Exekutorského úřadu Brno – venkov JUDr. [jméno] [příjmení], [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], exekuční příkaz Exekutorského úřadu Ostrava JUDr. [jméno] [příjmení], [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Cheb JUDr. [jméno] [příjmení], [číslo jednací] [anonymizováno] [číslo] ze dne [datum], exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Frýdek [město] Mgr. [příjmení] [příjmení], LL. M., č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí].

28. Z výpisu z Katastru nemovitostí Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, [katastrální uzemí] ve [anonymizováno], list vlastnictví [číslo] vedeného pro vlastnické právo [celé jméno žalobce] ze dne [datum] bylo zjištěno, že zde nejsou evidována žádná exekuční řízení. Z výpisu z Katastru nemovitostí shora citovaného listu vlastnictví [číslo] ke dni [datum] bylo zjištěno, že ani zde není záznam o žádných exekučních řízeních.

29. Z čestného prohlášení [celé jméno žalovaného] a [celé jméno žalované] ze dne [datum] bylo zjištěno, že prohlašují, že v kupní smlouvě uzavřené dne [datum] na prodej nemovitých věcí, a to pozemku parcelní [číslo] pozemku parcelní [číslo] vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Ostrava, na listu vlastnictví [číslo] pro obec Ostrava, [katastrální uzemí] ve [anonymizováno] je uvedena adresa jejich původního trvalého bydliště platná v den vyhotovení kupní smlouvy na adrese [adresa], nicméně adresa současného trvalého bydliště platná ke dni podpisu kupní smlouvy je [ulice a číslo], [část obce], [obec], okres [okres]. Listina je opatřena úředně ověřenými podpisy ze dne [datum].

30. Soud učinil tento závěr o skutkovém stavu: Žalobce byl vlastníkem nemovitostí, a to pozemku parc. [číslo] ploch a nádvoří, pozemku parc. [číslo] plocha a nádvoří, jehož součástí je stavba v části obce Martinov [adresa], vše zapsáno v katastru nemovitostí vedeném Katastrálním úřadem pro Moravskoslezský kraj, katastrální pracoviště Ostrava, na [list vlastnictví] pro k. ú. [část obce] ve [anonymizováno], obec Ostrava, okres [okres] (dále jen„ předmětné nemovitosti“). Exekučním příkazem č. j. [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] rozhodl soudní exekutor JUDr. [jméno] [příjmení], Exekutorský úřad Brno, o provedení prodeje nemovitých věcí ve vlastnictví žalobce, uvedených shora, k vymožení pohledávky žalobce vůči společnosti [právnická osoba] ve výši 2 709 500 Kč. Dne [datum] bylo pak nařízeno elektronické dražební jednání na den [datum], cena nemovitostí byla pro tento účel stanovena na částku 3 900 000 Kč. Žalobce, vědom si svých závazků, ve snaze udržet vlastnictví těchto nemovitostí vstoupil do jednání s žalovanými, a to za účelem zajištění finančních prostředků, neboť uvedený objekt užíval v rámci své podnikatelské činnosti. Přijal jejich nabídku na poskytnutí finančních prostředků tak, aby došlo k vyplacení jeho exekucí. Po vzájemné dohodě vypracovala advokátní kancelář JUDr. [jméno] [příjmení] návrh kupní smlouvy, což uhradil žalobce. Protože prodej nemovitostí za odhadní cenu dle názoru realitní makléřky, která prodej zprostředkovala, nebyl reálný, byla kupní cena odvozena od součtu exekucí, kterými byla v dané chvíli zatížena, to bylo sjednáno před podpisem kupní smlouvy a jednalo se o částku 2 883 600 Kč, cena byla uhrazena žalovanými před podpisem kupní smlouvy. Specifikace závazků žalobce byla ve smlouvě provedena v čl. IV. a jednalo se o výplatu závazků žalobce vůči [právnická osoba] ve výši 2 709 500 Kč, [právnická osoba] ve výši 17 500 Kč, [příjmení] vodárnám a kanalizacím ve výši 38 500 Kč, [právnická osoba] ve výši 22 600 Kč a ve výši 105 500 Kč. Dne [datum] se žalobce dostavil na Úřad městského obvodu [část obce], sem přivezla makléřka [jméno] [příjmení] vytištěnou kupní smlouvu v příslušném počtu vyhotovení a návrh na vklad do katastru nemovitostí. Listiny předala žalobci, ten listiny podepsal s tím, že nechal na kupní smlouvě svůj podpis úředně ověřit. Mezitím se na místo dostavili žalovaní, kterým žalobce jím podepsané listiny předal. Žalovaní uvedli, že měli v úmyslu podepsat smlouvu ihned poté, co zaniknou všechny exekuce, které byly vyplaceny z kupní ceny a exekuční příkazy budou zrušeny. Poté se však ukázalo, že věřitel [právnická osoba] dosud vymáhal vůči žalobci pouze část své pohledávky vůči němu, a proto ani zaplacením stávajících exekučních pohledávek nezanikne jeho zástavní ani předkupní právo k předmětným nemovitostem. To jim žalobce před uzavřením kupní smlouvy nesdělil. Žalovaní proto kupní smlouvu nepodepsali a nepodali návrh na vklad do katastru nemovitostí, neboť si byli vědomi toho, že ve smlouvě o zřízení věcného předkupního práva bylo sjednáno, že žalobce není oprávněn převést nemovitosti na jinou osobu, aniž ji nabídne oprávněnému ke koupi a dále, že se před prodejem nemovitostí zavazuje nabídnout tyto společnosti [právnická osoba] ke koupi způsobem a za podmínek stanovených touto smlouvou. Tato smlouva byla uzavřena v roce 2011. Žalovaní se však obávali neférového případného rozhodčího řízení, nechtěli porušit předkupní právo společnosti [právnická osoba] a současně nechtěli této společnosti učinit nabídku na využití předkupního práva, neboť se obávali, že by společnost této nabídky využila a navíc kupní cenu nezaplatila, protože by započetla vzájemné pohledávky. Chtěli tedy počkat do vymazání tohoto zástavního práva. Následovala jednání s tímto věřitelem, načež dne [datum] byla mezi věřitelem a žalobcem uzavřena dohoda o narovnání sporných nároků v souladu s ust. § 1903 o.z. se závěrem, že se dlužník spolu s dalším dlužníkem [právnická osoba]„ v likvidaci“ zavázali složit na účet věřitele 250 000 Kč a věřitel se zavázal jim předat potvrzení o zániku zástavního práva a podat návrh na výmaz předkupního a zástavního práva v katastru nemovitostí. Dne [datum] vydal zástavní věřitel žalobci potvrzení o zániku zástavního práva a věcného předkupního práva. Dne [datum] podali žalovaní návrh na vklad svého vlastnického práva k předmětným nemovitostem, k čemuž připojili kupní smlouvu o převodu vlastnictví, která byla žalobcem podepsána dne [datum], a dále byla podepsána rovněž žalovanými s vyznačením data podpisu [datum], jejich podpisy na smlouvě byly téhož dne příslušným úřadem verifikovány, tj. uznány za vlastní. Nebylo prokázáno, že žalovaní smlouvu podepsali dříve jak tvrdí dne [datum] (uznali za vlastní podpisy na smlouvě datované [datum]) nebylo však zejména prokázáno, že by žalovaní vůbec jimi podepsanou a datovanou kupní smlouvu, kterou předložili k návrhu na vklad do katastru nemovitostí, žalobci předali nebo mu oznámili její akceptaci. O tom, že kupní smlouvu podepsali, se žalobce dozvěděl z oznámení katastrálního úřadu a seznámil se s ní až na základě nahlédnutí do příslušného katastrálního spisu.

31. Soud v daném případě na tento případ aplikoval ustanovení občanského zákoníku č. 89/2012 Sb., účinného od 1. 1. 2014 a zejména ust. § 560 a § 561, upravující právní jednání, ust. § [číslo], upravující vznik závazků a jejich obsah, ust. § [číslo], upravující zvláštní způsoby uzavírání smlouvy a ust. § [číslo] – [číslo], upravující koupi nemovitých věcí.

32. Podle ust. § 560 občanského zákoníku v platném znění (dále jen „o.z.), písemnou formu vyžaduje právní jednání, kterým se zřizuje nebo převádí věcné právo k nemovité věci, jakož i právní jednání, kterým se takové právo mění nebo ruší.

33. Podle ust. § 561 odst. 1 o.z., k platnosti právního jednání učiněného v písemné formě, se vyžaduje podpis jednajícího. Podpis může být nahrazen mechanickými prostředky tam, kde je to obvyklé. Jiný právní předpis stanoví, jak lze při právním jednání, učiněném elektronickými prostředky, písemnost elektronicky podepsat.

34. Podle ust. § 1724 odst. 1 o.z., smlouvou projevují strany vůli zřídit mezi sebou závazek a řídit se obsahem smlouvy.

35. Podle ust. § 1731 o.z., z návrhu na uzavření smlouvy (dále jen„ nabídka“) musí být zřejmé, že ten, kdo jej činí, má úmysl uzavřít určitou smlouvu s osobou, vůči níž nabídku činí.

36. Podle ust. § 1734 o.z., nabídka učiněná ústně musí být přijata bezodkladně, ledaže něco jiného plyne z jejího obsahu nebo z okolností, za nichž se stala. To platí i tehdy, byla-li přítomné osobě předložena nabídka učiněná v písemné formě.

37. Podle ust. § 1735 o.z., nabídka učiněná v písemné formě vůči nepřítomné osobě musí být přijata ve lhůtě uvedené v nabídce. Není-li lhůta uvedena, lze nabídku přijmout v době přiměřené povaze navrhované smlouvy a rychlosti prostředků, jež navrhovatel použil pro zaslání nabídky.

38. Podle ust. § 1740 odst. 1 o.z., osoba, které je nabídka určena, nabídku přijme, projeví-li s ní včas vůči navrhovateli souhlas. Mlčení nebo nečinnost samy o sobě přijetím nejsou.

39. Podle odst. 2 téhož ustanovení, projev vůle, který obsahuje dodatky, výhrady, omezení nebo jiné změny, je odmítnutím nabídky a považuje se za novou nabídku. Přijetím nabídky je však odpověď, která vymezuje obsah navržené smlouvy jinými slovy.

40. Podle ust. § 1745 o.z., smlouva je uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti.

41. Podle ust. § 1770 o.z., ustanovení o nabídce a o přijetí nabídky se použijí přiměřeně i na případy, kdy strany ujednají pro uzavření smlouvy jiný postup.

42. Podle ust. § 2128 odst. 1 o.z., při prodeji a koupi nemovité věci vyžaduje kupní smlouva formu podle ust. § 560. Pro ujednání o výhradě vlastnického práva, o právu zpětné koupě, o zákazu zcizení nebo zatížení, o výhradě předkupního práva nebo lepšího kupce, jakož i pro ujednání o koupi na zkoušku, však postačí i jiná forma, nemá-li být takovým ujednáním k nemovité věci zřízeno věcné právo.

43. Podle ust. § 2131 o.z., v ostatním se na smlouvu o koupi nemovité věci použijí přiměřeně ustanovení o koupi movitých věcí.

44. Z hlediska právního posouzení soud dospěl k následujícím závěrům:

45. Soud znovu vyhodnotil věc především z pohledu právního názoru Nejvyššího soudu vysloveného v rozsudku tohoto soudu ze dne [datum], doplněných skutkových tvrzení a dalších založených listinných důkazů. Po zrušení rozsudku soudu prvého stupně a odvolacího soudu v následném probíhajícím řízení žalovaní nově tvrdili, že kupní smlouvu k prodeji předmětných nemovitostí podepsali dne [datum] bez přítomnosti dalších osob u sebe v bytě a dále nově tvrdili, že takto podepsanou smlouvu dne [datum] žalobci předal žalovaný 1. [celé jméno žalovaného] v [anonymizováno] centru [jméno], ovšem zároveň uvedli, že takto předávaná smlouva neobsahovala datum jejich podpisu s tím, že datum dopsali dodatečně v den ověření jejich podpisů. K důvodům, proč tehdy a tímto způsobem žalobci smlouvu předali, žalovaní uváděli, že je o to požádal sám žalobce s ohledem na to, že si chtěl vzít úvěr u banky. Žalobce převzetí smlouvy zásadně popíral, když tvrdil, že k předání smlouvy jeho osobě ze strany žalovaných nikdy nedošlo, s tím, že se o uzavření kupní smlouvy dozvěděl až z oznámení katastrálního úřadu a s podepsanou kupní smlouvou se seznámil až na základě nahlédnutí do spisu příslušného katastrálního úřadu. Lze souhlasit s názorem žalobce, že tvrzení žalovaných ohledně žádosti žalobce na předání kupní smlouvy se jeví nelogické, neboť v listopadu i prosinci 2017 byl žalobce stále výlučným vlastníkem těchto nemovitostí a kupní smlouvu proto k vyřízení úvěru nepotřeboval, když k prokázání vlastnictví postačoval výpis z katastru nemovitostí. Skutečnost, že žalobce předložil bance výpis z katastru nemovitostí potvrdila před odvolacím soudem i svědkyně [jméno] [příjmení]. Mezi účastníky není sporné, že návrh kupní smlouvy opatřený úředně ověřeným podpisem, žalobce předal žalovaným osobně dne [datum] ihned poté, co ji podepsal. Žalovaní měli tedy návrh podepsat v souladu s ust. § 1734 věty druhé o.z. bezodkladně, to se však nestalo. Žalovaným muselo být známo, že se jedná o rizikovou transakci, což sami ve svém vyjádření připustili. Neobstojí jejich argument, že smlouvu nepodepsali dříve než tvrzeného dne [datum] (což prokázáno nebylo), případně dne [datum], kdy verifikovali své podpisy na smlouvě datované téhož dne proto, že chtěli zabránit uplatnění předkupního práva věřitelem [právnická osoba], neboť měli pochybnost o korektnosti možného rozhodčího řízení, to jsou důvody pouze subjektivní, které nemohou jít k tíži žalobce. Pokud pak žalovaní poukazovali na to, že v podání návrhu na vklad do katastru nemovitostí jim bránila probíhající exekuční řízení, pak je zjištěno, že v období od [datum] do [datum] byla nemovitost všech exekučních řízení zbavena. Další exekuční řízení bylo totiž zahájeno až [datum] exekutorkou Mgr. [jméno] [příjmení]. Z pohledu včasného přijetí návrhu kupní smlouvy soud zastává názor, že pokud žalovaní tvrdí, že smlouvu podepsali [datum], učinili tak pozdě, když s ohledem na okolnosti případu, kterými žalovaní svůj podpis podmiňovali, mohli učinit dříve, minimálně v roce 2016 po výmazu všech exekučních řízení. Nicméně, bez ohledu na tyto okolnosti, se soud v prvé řadě zabýval tím, zda vůbec ve vztahu k žalobci došlo ze strany žalovaných k akceptaci kupní smlouvy, tedy zda vůbec k uzavření kupní smlouvy došlo. V tom směru soud odkazuje na již shora uvedený rozsudek Nejvyššího soudu ze dne [datum] v této projednávané věci a jeho závazný právní názor, v němž soud odkázal na svůj rozsudek ze dne 30. 9. 2020, sp. zn. 24 Cdo 1749/2020, v němž vyložil a odůvodnil závěr, že při zjištění, že převodní (věcná) smlouva, měla být uzavírána mezi nepřítomnými účastníky, nelze bez dalšího vycházet ze závěru, že podpisem návrhu smlouvy posledním účastníkem je již smlouva uzavřena, což ovšem ani v poměrech nové civilní úpravy (občanského zákoníku) kategoricky neplatí. Neuplatní-li se totiž sjednaný režim pro uzavírání kupní smlouvy ve smyslu § 1770 o.z. a jde-li o uzavírání smlouvy o převodu nemovitostí, pak s přihlédnutím k § 560 a § 561 odst. 1 o.z. je třeba posuzovat přijetí nabídky ve smyslu § 1740 o.z., avšak nikoliv tím, že připojí-li adresát návrhu k návrhu smlouvy svůj podpis, smlouva je tak bez dalšího uzavřena, nýbrž (až) tehdy, projeví-li adresát návrhu s takovou nabídkou vůči navrhovateli souhlas; ve smyslu § 1745 o.z. je pak smlouva uzavřena okamžikem, kdy přijetí nabídky nabývá účinnosti; k tomu ve smyslu § 1740 odst. 1 o.z. dochází dojitím přijetí navrhovateli (k tomu srovnej například rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 28.3.2018, sp.zn. 21 Cdo 3066/2017, nebo ze dne 4. 9. 2019, sp. zn. 24 Cdo 4622/2018). V tomto směru se tak přiměřeně uplatní závěry, které Nejvyšší soud přijal v rozsudku ze dne 27 [číslo], sp.zn. [spisová značka], v němž vyložil a odůvodnil právní názor, že jestliže účastníci listinu označenou jako kupní smlouva (jejímž předmětem měl být převod vlastnického práva k nemovitostem zapsaným v katastru nemovitostí) v jeden den na zcela jiných místech sice podepsali, avšak adresát návrhu (oblát) písemně neoznámil navrhovateli smlouvy (oferentovi) přijetí návrhu, přičemž mezi účastníky nebyla účinnost přijetí návrhu na uzavření smlouvy určena k jinému okamžiku než k okamžiku, kdy vyjádření souhlasu s obsahem návrhu dojde zpět navrhovateli smlouvy (oferentovi), pak je třeba za těchto skutkových okolností uzavřít, že podle dosavadní civilní úpravy (zákon č. 40/1964 Sb. o.z.) platné k datu podepisování smlouvy, mezi těmito účastníky nedošlo k uzavření převodní smlouvy. V daném případě není po provedeném dokazování na jisto ani postaveno, jakou listinu měl vlastně žalovaný 1) žalobci dne [datum] předat. Jestliže totiž žalovaní tvrdí, že žalovaný 1. předal žalobci téhož dne v [anonymizováno] centru [jméno] jimi podepsanou kupní smlouvu, kterou měli podepsat předchozího dne [datum] u nich doma v bytě, a pokud do spisu je založena kupní smlouva na předmětné nemovitosti datovaná dne [datum] s ověřenými, resp. verifikovanými podpisy žalovaných z téhož dne, pak nelze na jisto postavit a je sporné, jakého obsahu byla smlouva, kterou měli žalobci v obchodním centru předat a zda se jedná o stejnopis téže kupní smlouvy, která byla předložena spolu s návrhem na vklad do katastru nemovitostí dne [datum] a je k důkazu založena. Lze z toho nejvýše dovodit, že se mohlo jednat o koncept kupní smlouvy, když navíc neobsahuje datum, a tedy neobsahuje podstatnou náležitost, kterou zákon pro takovou kupní smlouvu stanoví. K výše uvedenému lze dodat, že soud nevidí žádný důvod, proč by žalovaní při verifikaci svých podpisů dne [datum] neměli doplnit datum [datum], kdy - jak sami tvrdí – smlouvu podepsali, když dne [datum] své podpisy pouze verifikovali, tedy uznali za vlastní. Soudu se proto jeví dodatečné tvrzení žalovaných o předání jimi podepsané kupní smlouvy shora uvedeným způsobem jako účelové. Z výše uvedených důvodů soud již neprováděl další dokazování, tedy zejména, zda došlo k předání listiny nazvané kupní smlouva dne [datum] v [příjmení] [jméno] žalobci, neboť žalobci výslovně prohlásili, že se jednalo o listinu bez data a tedy neúplnou a že jimi byla podepsána prokázáno není.

46. Lze tedy uzavřít, že žalovaní neunesli důkazní břemeno, když neprokázali, že vůči žalobci projevili ve smyslu § 1740 a 1745 o.z. souhlas s návrhem kupní smlouvy, neboť žalobci neoznámili, že návrh kupní smlouvy přijali a ani mu přijatý návrh jimi podepsaný nikdy nedoručili. Mezi účastníky tedy v daném případě nedošlo k uzavření převodní kupní smlouvy za podmínek, které zákon předpokládá. Pro úplnost nutno dodat, že účastníci si návrhu smlouvy ve smyslu ust. § 1770 o.z. odložení účinnosti smlouvy neujednali.

47. Za této situace tedy soud dospěl k závěru, že žaloba je důvodná.

48. Protože soud tedy dospěl k závěru, že kupní smlouva na předmětné nemovitosti, podepsaná žalobcem dne [datum] a žalovanými s vyznačeným datem podpisu [datum], nenabyla nikdy účinnosti, neboť nikdy nedošlo k jejímu přijetí způsobem předpokládaným zákonem shora uvedeným žalovanými, soud již neprováděl další dokazování, ani zjištění z provedeného původního dokazování nehodnotil. Proto, pokud dovolací soud postrádal v rozhodnutí soudu prvého stupně u některých provedených důkazů řádné vyhodnocení, případně uložil doplnění skutkových tvrzení a jejich prokázání, pak to se již s ohledem na shora uvedený přijatý právní názor soudu prvého stupně jevilo nadbytečné, neboť je nadbytečné hodnotit, zda smlouva byla uzavřena jen„ na oko“, zda nesla znaky lichevního jednání, zda při podpisu kupní smlouvy žalobce porušil speciální inhibitorium ve smyslu exekučního řádu a další skutečnosti, které měly být soudem v rámci doplněného tvrzení a dokazování zjištěny. Pokud totiž nedošlo k řádné akceptaci navržené kupní smlouvy, pak je zcela nepodstatné, zda v ostatních náležitostech by byla smlouva platná či nikoliv. Tyto okolnosti by bylo nutno zkoumat až poté, pokud by bylo prokázáno, že došlo k řádné akceptaci kupní smlouvy.

49. Podle ust. § 142 odst. 1 občanského soudního řádu (dále jen „o.s.ř.“) účastníku, který měl ve věci plný úspěch, přizná soud náhradu nákladů potřebných k účelnému uplatňování nebo bránění práva proti účastníku, který ve věci úspěch neměl.

50. V daném případě byl úspěšný žalobce, který má vůči žalovaným právo na náhradu nákladů řízení.

51. Soud zavázal žalované, aby zaplatili žalobci na nákladech řízení částku 62 596 Kč za použití vyhl. č. 177/1996 Sb. (advokátní tarif). Předmětem řízení byla žaloba na určení vlastnictví včetně posouzení platnosti kupní smlouvy v souladu s hmotným právem. Nejedná se o rozhodnutí o peněžitém nároku, tedy o předmět řízení ocenitelný penězi a žalobci tak náleží odměna za právní zastoupení ve výši 3 100 Kč za 1 úkon (soud vychází z tarifní hodnoty 50 000 Kč), dle § 9 odst. 4 písm. b) citované vyhlášky. Soud tedy přiznal žalobci odměnu za následující úkony: převzetí a příprava zastoupení, sepis žaloby ze dne [datum], účast u jednání před soudem prvního stupně dne [datum], písemné podání žalobce ve věci samé dne [datum], účast u jednání před soudem prvního stupně – 2 úkony za účast u jednání dne [datum], když jednání trvalo víc jak 2 hodiny, účast u jednání před soudem prvního stupně dne [datum], odvolání žalobce ze dne [datum], účast u jednání před odvolacím soudem dne [datum], dovolání žalobce ze dne [datum], vyjádření ve věci samé ze dne [datum], účast u jednání před soudem prvního stupně dne [datum], podání ve věci samé ze dne [datum] a účast u jednání před soudem prvního stupně dne [datum]. K těmto úkonům náleží žalobci paušální náhrada ve výši 300 Kč, tj. za 14 úkonů právní služby dle § 13 odst. 4 advokátního tarifu Celkem tedy za 14 úkonů právní služby soud přiznal žalobci částku 43 400 Kč, za 14 režijních paušálů částku 4 200 Kč, tyto částky je nutno podle § 137 odst. 3 o.s.ř. zvýšit o 21 % DPH ve výši 9 996 Kč a dále přiznat nárok na soudní poplatek ve výši 5 000 Kč.

52. Náklady řízení jsou žalovaní povinni zaplatit k rukám právního zástupce žalobce [příjmení] [jméno] [příjmení] ve lhůtě splatnosti dle § 160 odst. 1 o.s.ř.