54 Co 23/2026-179

Plný text

Krajský soud v Brně – pobočka v Jihlavě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Evy Fučíkové a soudkyň JUDr. Lenky Prokšové a Mgr. Martiny Chlupáčkové ve věci žalobkyně: Jméno žalobkyně , narozená Datum narození žalobkyně bytem Adresa žalobkyně zastoupená advokátkou Jméno advokátky A sídlem Adresa advokátky A proti žalované: Jméno žalované , narozená Datum narození žalované bytem Adresa žalované zastoupená advokátkou Jméno advokátky B sídlem Adresa advokátky B o zřízení služebnosti nezbytné cesty o odvolání žalobkyně proti rozsudku Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou ze dne 28. listopadu 2025, č. j. 6 C 134/2024-138,

I. Rozsudek soudu prvního stupně se potvrzuje.

II. Žalobkyně je povinna zaplatit žalované náhradu nákladů odvolacího řízení ve výši 9 620, 25 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozhodnutí k rukám advokátky , Jméno advokátky B, .

1. Výše citovaným rozsudkem rozhodl Okresní soud ve , adresa, (dále jen „soud prvního stupně“) o zamítnutí žaloby, kterou se žalobkyně domáhala vůči žalované bezúplatného zřízení služebnosti nezbytné cesty ve prospěch každého vlastníka pozemku parc. č. , Anonymizováno, a pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaných v katastru nemovitostí pro obec , adresa, a katastrální území , adresa, na listu vlastnictví č. , Anonymizováno, , spočívající v právu chůze a jízdy všemi motorovými vozidly v obou směrech přes část pozemku parc. č. , Anonymizováno, , zapsaného v katastru nemovitostí pro obec , adresa, a katastrálním území , adresa, na listu vlastnictví č. , Anonymizováno, (dále jen zatížený pozemek), a to v rozsahu vymezeném geometrickým plánem č. , Anonymizováno, , vyhotoveným , jméno FO, (výrok I.). Výrokem II. uložil soud prvního stupně žalobkyni povinnost zaplatit žalované náklady řízení ve výši 17 078, 30 Kč.

2. Soud prvního stupně své zamítavé rozhodnutí odůvodnil jednak s odkazem na ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“) závěrem, že si žalobkyně nedostatek přístupu na pozemky parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, zavinila vlastním hrubě nedbalým jednáním, když jí v podílu o velikosti , Anonymizováno, náležel spoluvlastnický podíl k pozemku parc. č. , Anonymizováno, . Tento pozemek spolu s ostatními spoluvlastníky žalobkyně převedla kupní smlouvou ze dne , datum, na právní předchůdce žalované manžele , jméno FO, a , právnická osoba, . Soud prvního stupně dospěl k závěru, že to byla právě žalobkyně, která převod nemovitostí s kupujícími dojednala (k jejím rukám byla uhrazena celá kupní cena) a bylo tak na ní, aby s kupujícími vyjednala zajištění přístupu k nemovitostem v jejím výlučném vlastnictví, k nimž se domáhá přístupu projednávanou žalobou. Žalobkyně dle soudu neprokázala své tvrzení, že vyšla vstříc právním předchůdcům žalobkyně a netrvala na zřízení věcného břemene, neboť opačným postupem by jim znemožnila vzít si úvěr na zaplacení kupní ceny. Závěr, že poskytnutí úvěru nebylo nijak podmíněno, opírá soud prvního stupně o zjištění, že k čerpání úvěru a úhradě kupní ceny došlo ještě před podpisem kupní smlouvy. Soud prvního stupně pak nepřehlédl ani skutečnost, že žalobkyně odmítla uzavření nájemní smlouvy na část pozemku parc. č. , Anonymizováno, , který by přístup na pozemky žalobkyně umožnoval, když dospěl k závěru, že lze po žalobkyni uzavření nájemní smlouvy, ve znění předloženém žalovanou, spravedlivě požadovat.

3. Proti tomuto rozhodnutí podala žalobkyně odvolání. Namítla, že si nedostatek přístupu ke svým pozemkům nezpůsobila hrubou nedbalostí. Uvedla, že skutečně v říjnu , Anonymizováno, prodala společně se svými sourozenci kromě jiného i zatížený pozemek právním předchůdcům žalované za dohodnutou výslednou cenu , Anonymizováno, , Anonymizováno, Kč. Na úhradu kupní ceny si museli kupující vzít úvěr a požadovali po prodávajících, aby úvěrovou smlouvu rovněž podepsali s tím, že to banka požaduje pro poskytnutí úvěru. Toto prodávající učinili přímo v bance, a ještě před podpisem kupní ceny jim byly vyplaceny peníze představující kupní cenu. Ústně se poté s kupujícími dohodli, že i do budoucna budou k přístupu na své pozemky užívat pozemek parc. č. , Anonymizováno, . K písemnému uzavření smlouvy o věcném břemeni mělo dojít po splacení úvěru, což se nestalo, neboť kupující převedli nemovitosti v roce 2018 na dceru – žalovanou, a ta nemovitosti za účelem poskytnutí dalšího úvěru rovněž zastavila. Na základě dohod mezi účastníky v rámci soudního jednání vyšlo najevo, že pro případ smírného řešení i pro případ uzavření nájemní smlouvy požaduje žalovaná, aby nebyla přes zatížený pozemek povolena jízda vozidly nad 3, 5 tuny, s čímž nesouhlasí žalobkyně, proto neuzavřela ani nabízenou nájemní smlouvu. Jízda vozidly nad 3, 5 tuny, byť v minimálním rozsahu, je nezbytná k obdělávání zahrady. Nájemní smlouva pak nezajišťuje potřebnou jistotu především pro možnost vypovězení smlouvy vlastníkem zatíženého pozemku. Jejímu uzavření pak dle žalobkyně brání i fakt, že by se zatížením nemovitosti musela souhlasit ČSOB Hypotéční banka a. s. jako zástavní věřitel, což doloženo nebylo., právnická osoba, podanému odvolání se písemně vyjádřila žalovaná. Uvedla, že soud prvního stupně zcela správně vyhodnotil chovaní žalobkyně při uzavření kupní smlouvy v roce 1997 jako hrubou nedbalost, když si žalobkyně v rámci tohoto právního jednání nevymínila žádné věcné či obligační právo odpovídající budoucímu přístupu ke svým dalším nemovitostem. Úvaha žalobkyně, že „každé pravidlo má svůj limit“, pak představuje pouze obecnou a neurčitou úvahu, která závěr soudu prvního stupně nemůže zpochybnit. Rovněž námitky směřující proti nabídce obligačního řešení nejsou důvodné. Předložený návrh nájemní smlouvy poskytuje žalobkyni reálnou, stabilní a právně vymahatelnou možnost přístupu k jejím nemovitostem, aniž by bylo nutné zřizovat věcné právo zatěžující pozemek žalované. Nadto nelze pominout, že i žalobkyně připustila, že se nikdy nestalo, že by jí žalovaná v přístupu bránila a ona tak přístup přes zatížený pozemek dlouhodobě a bezúplatně užívá, a to i v době probíhajícího soudního sporu. Navrhla, aby odvolací soud napadený rozsudek jako věcně správný potvrdil.

5. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (§ 204 odst. 1 o. s. ř.), že ho podala žalobkyně jako osoba k tomu oprávněná – účastník řízení (§ 201 o. s. ř.), že směřuje proti rozsudku soudu prvního stupně, proti němuž je odvolání jako řádný opravný prostředek přípustné (§ 201 a § 202 o. s. ř. à contraio), napadené rozhodnutí i řízení jeho vydání předcházející přezkoumal a po doplnění dokazování řádným návrhem nájemní smlouvy a stanoviskem ČSOB Hypotéční banky a. s. k jejímu uzavření, dospěl k závěru, že odvolání není důvodné.

6. Žalobkyně se podanou žalobou domáhá zřízení služebnosti nezbytné cesty ve prospěch každého vlastníka pozemku parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , které jsou nyní v jejím výlučném vlastnictví s tím, že služebnost bude spočívat v právu chůze a jízdy všemi motorovými vozidly v obou směrech přes část pozemku parc. č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, , který je ve výlučném vlastnictví žalované. Rozsah nezbytné cesty přes zatížený pozemek byl vymezen geometrickým plánem č. , Anonymizováno, , ověřeným dne , datum, . Takto vymezený rozsah činí dle žalobkyně , Anonymizováno, m2 a zatěžuje tak pozemek žalované v minimálním rozsah. Svůj požadavek žalobkyně odůvodnila tím, že jí vlastněné nemovitosti, které užívá a obhospodařuje jako zahradu (pozemek parc. č. , Anonymizováno, ) a přístupovou cestu k zahradě (pozemek parc. č. , Anonymizováno, ) nejsou dostatečně spojeny s veřejnou komunikací a nelze tak na nich řádně hospodařit. Přes zatížený pozemek vede od nepaměti přístupová cesta, a to nejenom k pozemkům ve vlastnictví žalobkyně, ale i pozemkům dalších vlastníků. Přístup je žalovanou tolerován, i když se v poslední době stává, že na zatíženém pozemku stojí osobní auta, která příjezd na pozemek žalované v té chvíli znemožní. Žalobkyně jiný přístup a příjezd ke svým pozemkům nemá, z opačné strany by musela přes pozemky více různých vlastníků, přičemž zde neexistuje řádně evidovaná komunikace. V průběhu řízení žalobkyně připustila, že by nezbytná cesta měla být zřízena za úplatu.

7. Soud prvního stupně ve věci provedl poměrně rozsáhlé dokazování, provedené důkazy řádně vyhodnotil a vyvodil z nich příslušné skutkové závěry. Věc správně podřadil pod ustanovení § 1029 odst. 1, 2 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen „o. z.“). Dle tohoto ustanovení může vlastník nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit či jinak ji řádně užívat proto, že není dostatečně spojena s veřejnou cestou, žádat, aby mu soused za náhradu povolil nezbytnou cestu přes svůj pozemek. Nezbytnou cestu může soud povolit v rozsahu, který odpovídá potřebě vlastníka nemovité věci řádně ji užívat s náklady co nejmenšími, a to jako služebnost. Zároveň musí být dbáno, aby soused byl zřízením nebo užíváním nezbytné cesty co nejméně obtěžován a jeho pozemek co nejméně zasažen. Právní úprava tak vychází z principu proporcionality mezi výhodou, kterou požívá nemovitost z nezbytné cesty, a nevýhodou, kterou je postižen vlastník zatíženého pozemku; výhoda a nevýhoda tak nesmějí být vzájemně neúměrné. Oprávnění vlastníka žádat o zřízení nezbytné cesty zákon vyvažuje ochranou souseda s cílem zabránit jeho obtěžování více, než je nezbytně nutné.

8. Rozhodnutí o povolení nezbytné cesty je rozhodnutím konstitutivním, neboť teprve jím je založen právní poměr mezi osobou zavázanou (vlastníkem zatíženého pozemku) a oprávněnou (vlastníkem nemovitostí, k nimž má být nezbytná cesta zřízena), a proto je nezbytné, aby bylo posuzováno naplnění všech podmínek pro povolení nezbytné cesty (po , datum, § 1029 a následující o. z.). Občanský zákoník vyžaduje ke zřízení nezbytné cesty naplnění dvou předpokladů: existenci nemovité věci, na níž nelze řádně hospodařit, či ji řádně užívat, a skutečnost, že tato nemovitost není dostatečně spojena s veřejnou cestou. Soud prvního stupně však zcela správně nepřehlédl ustanovení § 1032 o. z., který ve vymezených případech povolení nezbytné cesty soudem vylučuje.

9. Z obsahu spisu soudu prvního stupně bylo zjištěno, že žalobkyně byla na základě rozhodnutí Státního notářství ve , adresa, ze dne , datum, , registrováno pod č. j. D , Anonymizováno, spolu se svými sourozenci , jméno FO, a , adresa, , každý k , Anonymizováno, , Anonymizováno, , Anonymizováno, , spoluvlastníky kromě jiného rovněž pozemku parc. č. , Anonymizováno, o výměře , Anonymizováno, m2 v katastrálním území , adresa, . Tento pozemek spoluvlastníci, tedy i žalobkyně, převedli na základě kupní smlouvy ze dne , datum, na právní předchůdce (rodiče) žalované manžele , právnická osoba, a , právnická osoba, , a to aniž by si žalobkyně vymínila přes uvedený pozemek přístup na pozemky v jejím vlastnictví parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, . Dle ustanovení § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. soud nepovolí nezbytnou cestu, způsobil-li si nedostatek přístupu z hrubé nedbalosti či úmyslně ten, kdo o nezbytnou cestu žádá. Na překážku povolení nezbytné cesty je tedy takové závadné jednání (aktivní konání či nečinnost), z něhož lze usoudit na zavinění žadatele ve formě úmyslu (přímého či nepřímého) či ve formě hrubé nedbalosti. Judikatura Nejvyššího soudu při posuzování zavinění odkazuje na použitelnou judikaturu týkající se náhrady škody s tím, že zavinění je psychický vztah jednajícího ke svému jednání a je založeno na složce vědění a na složce vůle. Složka vědění zahrnuje vnímání jednajícího a složka vůle zahrnuje chtění nebo srozumění, tj. rozhodnutí jednat určitým způsobem, se znalostí podstaty věci. Zavinění ve formě úmyslu je dáno tehdy, jestliže jednající věděl, že škodu může způsobit, a chtěl škodu způsobit (úmysl přímý), nebo tehdy, když jednající věděl, že škodu může způsobit, a pro případ, že ji způsobí, s tím byl srozuměn (úmysl nepřímý). Zavinění však může nastat i ve formě nedbalosti. Je dáno tehdy, jestliže jednající věděl, že škodu může způsobit, ale bez přiměřených důvodů spoléhal, že ji nezpůsobí (nedbalost vědomá), nebo tehdy, jestliže jednající nevěděl, že škodu může způsobit, ač o tom vzhledem k okolnostem a ke svým ostatním poměrům vědět měl a mohl (nedbalost nevědomá). Pokud zákon obsahuje kategorii hrubá nedbalost, je tento pojem v oblasti závazkového práva definován jako nedbalost nejvyšší intenzity, jež svědčí o lehkomyslném přístupu osoby k plnění jejích povinností, kdy je zanedbán požadavek náležité opatrnosti této osoby k zájmům jiných osob (srovnej rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 22 Cdo 3242/2015 ze dne 15. 11. 2026 či rozhodnutí Nejvyššího soudu sp. zn. 23 Cdo 2702/2012 ze dne 17. 12. 2014),10. Z judikatury vztahující se k závazkovým právům lze přiměřeně vyjít i v oblasti práv věcných. V rámci úpravy povolení nezbytné cesty lze z výše uvedeného vymezení vycházet přiměřeně (především v základních rysech odlišení úmyslu a hrubé nedbalosti), neboť je třeba zohlednit, že úprava § 1032 odst. 1 písm. b) o. z. primárně nemíří na protiprávní jednání, nýbrž na jednání, která sice za protiprávní považovat nelze, zakládají však důvod k tomu, aby nebyla nezbytná cesta povolena.

11. V projednávané věci měla žalobkyně k nemovitým věcem, konkrétně pozemkům parc. č. , Anonymizováno, a parc. č. , Anonymizováno, , zajištěno spojení s veřejnou cestou, když byla spoluvlastnicí pozemku parc. č. , Anonymizováno, , který jí toto spojení (přes pozemek parc. č. , Anonymizováno, ve vlastnictví města Nové město na Moravě) umožňoval. V roce 1997 pozemek parc. č. , Anonymizováno, (zatížený pozemek) převedla spolu s ostatními spoluvlastníky kupní smlouvou na právní předchůdce žalované, aniž by si vyhradila právo zajištující jí i nadále spojení s veřejnou cestou. Žalobkyně vypověděla, že si byla vědoma toho, že si spojení musí zajistit, a to formou věcného břemene, nicméně neučinila tak, protože si právní předchůdci žalované na úhradu kupní ceny brali úvěr a banka se zatížením pozemků věcným právem nesouhlasila. V průběhu řízení před odvolacím soudem žalobkyně doplnila svoje tvrzení o okolnosti uzavírání kupní smlouvy, když především zdůraznila, že převod pozemků zajišťovala i pro ostatní spoluvlastníky ona, kupující na převod spěchali, na žalobkyni vyvíjeli nepřiměřený tlak a ona tak neměla dostatek času řešit věc komplexně. Navíc důvěřovala tomu, že byla s kupujícími ústně dohodnuta, že bude smluvně zřízeno věcné břemeno poté, kdy bude úvěr splacen.

12. Již z těchto tvrzení žalobkyně lze učinit závěr, že se žalobkyně jako vlastnice (spoluvlastnice) pozemku nepostarala o to, aby měla spojení s veřejnou cestou. Nepočínala si opatrně, přičemž povinnost opatrnosti stíhá vlastníka pozemku nejenom při nabytí nemovitosti, ale i později při existenci jeho vlastnického práva, kdy má vlastník zabránit zániku existujícího spojení. Její jednání, kdy pozemek zajišťující jí přístup na předmětné nemovitosti, bez dalšího převedla na třetí osobu, lze hodnotit jako jednání přinejmenším v nepřímém úmyslu, a zcela jistě hrubě nedbalé, a proto soud prvního stupně zcela správně vyhodnotil tuto skutečnost jako okolnost bránící povolení nezbytné cesty. Jestliže se žalobkyně brání tím, že vyšla vstříc kupujícím v souvislosti s uzavíráním úvěrové smlouvy, byla její snaha chvályhodná, nicméně bylo právě na ní, aby dbala svých práv (odvolací soud vycházel z toho, že žalobkyně zajišťovala prodej nemovitostí i pro ostatní spoluvlastníky), a pokud tak nečinila, musí to jít k její tíži.

13. Soud prvního stupně nadto velmi přiléhavě vyhodnotil i skutečnost, že žalovaná nabídla žalobkyni možnost zajistit si přístup na předmětné pozemky na základě smluvního vztahu. Žalovaná jako pronajímatel v průběhu řízení žalobkyni předložila návrh nájemní smlouvy, kterou jí přenechává do užívání část pozemku parc. č. , Anonymizováno, o rozměrech přibližně , Anonymizováno, (cca , Anonymizováno, m2), přesné vymezení části pozemku je zakresleno v nákresu, který tvořil přílohu smlouvy. Dle návrhu měl být nájem sjednán za účelem příjezdu a přístupu k nemovitostem parc č. , Anonymizováno, a parc. č , Anonymizováno, ve vlastnictví žalobkyně. Vjezd a průjezd motorových vozidel byl v návrhu smlouvy omezen na vozidla s nejvyšší povolenou hmotností do 3, 5 tuny s tím, že použití vozidel s vyšší hmotností je přípustné ve výjimečných případech po předchozím souhlasu pronajímatele. Nájem měl být sjednám na dobu neurčitou s tím, že nájemce je oprávněn vypovědět smlouvu bez udání důvodu s výpovědní dobou šest měsíců. Pronajímal pouze z důvodů uvedených v § 2228 a v případě, kdy nebude uhrazeno nájemné do 2 měsíců od splatnosti, a to ve výpovědní době 12 měsíců, respektive 2 měsíců. Nájemné mělo činit 1 200 Kč ročně.

14. Žalobkyně odmítla nájemní smlouvu za shora uvedených podmínek uzavřít s odůvodněním, že takovýto smluvní vztah jí neposkytuje záruku přechodu nájmu na právní nástupce, nájem, byť uzavřený na dobu neurčitou, může být navíc kdykoliv vypovězen. Podstatné je i to, že souhlas s uzavřením nájemní smlouvy nedal zástavní věřitel – banka, která poskytla žalované úvěr. Žalobkyně setrvala i na své námitce, že je i pro obhospodařování pozemku parc. č. , Anonymizováno, nezbytné, aby byl povolen vjezd vozidel o hmotnosti nad 3, 5 tuny.

15. Hmotné právo v rámci řízení o povolení nezbytné cesty upravuje podmínky pro vznik, změnu či zrušení práva jen rámcově a dává široký prostor pro úvahu soudce, přičemž mohou být dány různé skutečnosti umožňující s jistou mírou přesvědčivosti zdůvodnit různá řešení. Nejvyšší soud v rozsudku ze dne , datum, sp. zn. 22 Cdo 2854/2014 vyslovil, že „soud nezbytnou cestu povolí pouze, pokud nelze zajistit přístup vlastníka k jeho pozemku z veřejné cesty jinak. Nezbytná cesta nebude povolena, pokud například vlastník sousedního pozemku, který může sloužit k přístupu, nabízí prodej tohoto pozemku za obvyklou cenu, zřízení služebnosti za tržní cenu či žadatel o povolení nezbytné cesty vůbec nestojí o zajištění přístupu na základě nájemní či obligační smlouvy, jejíž uzavření by v konkrétním případě objektivně postačilo k zajištění přístupu a poskytnutí potřebné právní jistoty“ (srovnej rovněž rozhodnutí Nejvyššího soudu ze dne , datum, , sp. zn. 22 Cdo 999/2014). Judikatura v určitých případech připouští, že lze akceptovat a neklást žadateli o nezbytnou cestu k tíži, že nabídku na uzavření nájemní smlouvy nepřijal (a přístup na svůj pozemek z veřejné cesty si tímto nezajistil), jde však o výjimečné případy, například kdy by předmětem nájmu byla část zatíženého pozemku o mnohem větší výměře, než je nezbytná k zajištění přístupu na pozemek z neveřejné cesty, popřípadě za vyšší cenu než tržní cenu nájmu (srovnej rozhodnutí NS ze dne , datum, , sp. zn. 22 Cdo 1419/2018).

16. V projednávané věci musí odvolací soud konstatovat, že nenastala situace, za které by nebylo možno po žalobkyni spravedlivě požadovat přijetí k návrhu nájemní smlouvy předloženého jí žalovanou. Byl předložen písemný souhlas , právnická osoba, . s uzavřením nájemní smlouvy s nájemcem , Jméno žalobkyně, na pozemek parc č. , Anonymizováno, v katastrálním území , adresa, . Návrh nájemní smlouvy zní na její uzavření na dobu neurčitou s ročním nájemným 1200 Kč, což představuje nájem 100 Kč měsíčně, tedy ve výši, která se zdá být přiměřená obvyklým cenám nájmů. Rovněž rozsah pozemku parc. č. , Anonymizováno, , který by byl pronajmut, odpovídá přibližně rozsahu, který žalobkyně pro povolení nezbytné cesty požadovala (sama žalobkyně uvádí výměru nezbytné cesty cca , Anonymizováno, m2). Neobstojí námitka žalobkyně, že nájemní smlouva neuvažuje s průjezdem motorových vozidel s hmotností nad 3, 5 tuny, a proto ji nemůže uzavřít. Soud prvního stupně ohledně této námitky provedl obsáhlé dokazování, jehož výsledkem bylo zjištění, že pozemek parc. č. , Anonymizováno, slouží žalobkyni a její rodině jako zahrada, kterou obdělává syn žalobkyně , jméno FO, . Průjezd vozidly s hmotností nad 3, 5 tuny je žalobkyní požadován pro jarní a podzimní sklizeň a zavlažování zahrady v průběhu roku. Z výpovědi syna žalobkyně, jako svědka, bylo zjištěno, že zahradu obdělává spolu s matkou (žalobkyní), on dělá hrubou práci. Na zahradu vozí vodu na zalévání, jezdí s autem s přívěsem, nad kterým má 1000 litrovou nádrž. Auto je devítimístný transportér. Obhospodařování půdy provádí svědek kultivátorem z prodejny Mountfield. Vozidlo o hmotnosti nad 3, 5 tuny je třeba k dovozu chlévské mrvy (hnoje), kterou na zahradu vozí kamarádi svědka traktorem, který sám o sobě má již uvedenou hmotnost. Jestliže ani v odvolacím řízení nebyly zjištěny žádné jiné skutečnosti, má odvolací soud za zcela správnou úvahu a závěr soudu prvního stupně, že není třeba při tomto rozsahu požadavku přiznat žalobkyni nezbytnou cestu i pro vozidla nad 3, 5 tuny, neboť by to neodpovídalo skutečné potřebě vlastníka panující nemovitostmi (žalobkyně), který tato vozidla používá jen občas, a to k dovozu vody a hnoje. Odvolací soud doplňuje, že dovoz vody je navíc zajišťován doposud vícemístným transportérem ve vlastnictví syna žalobkyně a nečiní problémy, pole jsou pak hnojena pouze jedenkrát ročně. Žalovaná v návrhu nájemní smlouvy s touto okolností počítá, když návrh obsahuje ujednání umožňující použití motorových vozidel nad 3,5 tuny na zatíženém pozemku ve výjimečných, odůvodněných případech, zejména při stavebních a udržovacích pracích, po předchozím souhlasu pronajímatele. Nadto je shodná povinnost pro vlastníka zakotvena rovněž v zákoně, a to v ustanovení § 1021 o. z., dle něhož vlastník umožní sousedovi vstup na svůj pozemek v době, rozsahu a způsobem, které jsou nezbytné k údržbě sousedního pozemku nebo k hospodaření na něm, nelze-li tohoto účelu dosáhnout jinak.

17. Neobstojí rovněž námitky směřující k nedostatku jistoty trvání nájemního vztahu i přechodu práv z nájemní smlouvy na právní nástupce žalobkyně. Z obecných ustanovení občanského zákoníku upravující právo nájmu, a to především z ustanovení § 2221 odst. 1 a § 2222 o. z., vyplývá, že změnou vlastnictví věci nájemní vztah nezaniká, pouze dochází k jeho změně na straně pronajímatele. Přechod práv a povinností na nového vlastníka tak znamená, že nabyvatel věci vstupuje do původního nájemního vztahu se všemi jeho základními obsahovými atributy, jakými jsou zejména předmět nájmu a práva a povinnosti subjektů daného vztahu vyplývající z nájemní smlouvy. Ex lege také není změna vlastníka pronajaté věci důvodem k jednostrannému ukončení nájmu výpovědí. Z tohoto obecného pravidla jsou dvě výjimky; za prvé si mohou strany v nájemní smlouvě možnost výpovědi (pro obě smluvní strany nebo pro jednu z nich) výslovně sjednat a za druhé má ze zákona právo vypovědět nájem ten, kdo věc nabyde úplatně a neměl při uzavření smlouvy rozumný důvod pochybovat o tom, že věc není pronajata. Návrh nájemní smlouvy v této souvislosti výslovně sjednané možnosti smlouvu vypovědět neobsahuje. Ve druhém případě zákon nájemce chrání tím, že ukládá nabyvateli věci (úplatnému) povinnost vyvinout při uzavírání smlouvy takovou péči, jakou lze po něm se zřetelem ke všem okolnostem případně očekávat, aby zjistil, zda je věc pronajata. Jestliže zanedbá pečlivost, není oprávněn nájem z důvodu změny vlastnictví vypovědět. Návrh nájemní smlouvy předložený ve věci žalovanou neobsahuje žádné ujednání ohledně skončení nájmu, která by byla nad rámec či v rozporu se zákonným ustanovením § 2225 a násl. o. z.

18. Ze všech shora uvedených důvodů dospěl i odvolací soud k závěru, že i v případě, kdy by byly shledány důvody pro nepovolení nezbytné cesty v souladu s ustanovením § 1032 odst. 1 písm. b) o. z., nebylo možno nezbytnou cestu povolit právě s ohledem na možnost zajištění přístupu pro žalobkyni na základě smluvního vztahu, neboť lze v projednávané věci po žalobkyni spravedlivě požadovat, aby uzavřela s žalovanou nájemní smlouvu, jejíž návrh byl v průběhu řízení předložen. V této souvislosti by chtěl odvolací soud apelovat na obě strany sporu, aby bez ohledu na jeho výsledek dále jednaly o možném řešení situace právě formou nájmu, který zaručí stabilitu sousedských vztahů zcela určitě narušených probíhajícím soudním řízením. Účastníci by měli myslet na to, že vedle sebe budou muset žít i do budoucna, a to včetně právních nástupců, a jistě nechtějí, aby jejich další soužití spočívalo na schválnostech, nevraživosti a konfliktech. Bude na obou stranách sporu, aby udělaly za minulostí čáru a hledaly vzájemně přijatelné řešení vzniklé situace do budoucna.

19. Odvolací soud souhlasí rovněž se závěrem soudu prvního stupně, že není třeba zabývat se posouzením potencionality zajištění přístupu po pozemcích jiných vlastníků, jestliže soud zjistil speciální i obecné překážky povolení nezbytné cesty tak, jak bylo i odvolacím soudem vysvětleno shora. Ze všech popsaných důvodů odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně jako věcně správný dle ustanovení § 219 o. s. ř. potvrdil, a to včetně nákladového výroku. Nákladový výrok odpovídá ustanovení § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy byla přiznána ve věci zcela úspěšné žalované plná náhrada nákladů, které jí v souvislosti s tímto řízením vznikly. Pokud jde o výši náhrady, zde pro stručnost odkazuje odvolací soud na odůvodnění soudu prvního stupně (bod 36 napadeného rozhodnutí).

20. O náhradě nákladů odvolacího řízení bylo rozhodnuto dle ustanovení § 224 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s ustanovením § 142 odst. 1 o. s. ř., kdy žalované, která byla úspěšná zcela i v odvolacím řízení, soud přiznal plnou náhradu nákladů, které jí v této části řízení vznikly. Účelně vynaložené náklady žalované v odvolacím řízení představují náklady jejího právního zastoupení a spočívají v odměně advokáta vypočtené z tarifní hodnoty 65 000 Kč dle § 9 odst. 3 písm. c) vyhlášky č. 177/1996 Sb., advokátního tarifu (dále jen a. t.), která činí dle § 7 bodu 5 a. t. 3 700 Kč za jeden úkon právní služby. Jako účelné byly shledány tyto úkony učiněné advokátem žalované – vyjádření k podanému odvolání ze dne , datum, a účast při jednání odvolacího soudu dne , datum, , což představuje celkem 7 400 Kč (§ 11 odst. 1 písm. k/ a § 11 odst. 1 písm. g/ a. t.). Dále byla přiznána náhrada hotových výdajů za uvedené 2 úkony po 450 Kč dle § 13 odst. 4 a. t., t. j. 900 Kč a cestovné k jednání odvolacího soudu z , adresa, do , adresa, a zpět dne , datum, za ujetých 2x 48 km osobním automobilem registrační značky , SPZ, s kombinovanou spotřebou 4, 7 litrů paliva (motorové nafty) na 100 km jízdy, při průměrné ceně paliva 34, 10 Kč za jeden litr a sazbě základní náhrady za používání silničních motorových vozidel za 1 km jízdy ve výši 5, 90 Kč dle vyhlášky 573/2025 Sb., což představuje jízdné celkem 720, 25 Kč. Dále byla přiznána náhrada za promeškaný čas dle § 14 a. t. ve výši 600 Kč za čtyři půlhodiny ztráty času po 150 Kč. Náklady odvolacího řízení představující celkem částku 9 620, 25 Kč.