54 CO 70/2023 - 171

Rubrum

Krajský soud v Brně – pobočka v Jihlavě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Evy Fučíkové a soudců Mgr. Miroslava Pecha a Mgr. Ing. Lubomíra Křikavy ve věci žalobce: [osobní údaje žalobce] zastoupený advokátem [údaje o zástupci] proti žalované: [osobní údaje žalované] zastoupená advokátem JUDr. [jméno] [příjmení], [anonymizováno]. sídlem [adresa] o zaplacení částky 132 112 Kč s příslušenstvím o odvolání žalobce proti rozsudku Okresního soudu ve Žďáru nad Sázavou ze dne 27. ledna 2023, č. j. 8 C 78/2022-145 takto:

Výrok

I. Rozsudek soudu prvního stupně se v části výroku I., kterou byla zamítnuta žaloba žalobce na zaplacení částky 124 028 Kč, potvrzuje.

II. Ve zbývající části výroku I. a ve výrocích II. a III. se rozsudek soudu prvního stupně zrušuje a věc se mu v tomto rozsahu vrací zpět k dalšímu řízení.

Odůvodnění

1. Soud prvního stupně rozsudkem zamítl žalobu, kterou se žalobce domáhal po žalované zaplacení částky 132 112 Kč„ se zákonným úrokem z prodlení z částky 124 028 Kč ve výši 11,75 % ročně od [datum] do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky 8 084 Kč od [datum] do zaplacení“ (výrok I.). O nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky řízení rozhodl výrokem II. rozsudku tak, že žalobci uložil povinnost zaplatit žalované na jejich náhradu částku 39 107,20 Kč; o nákladech státu pak výrokem III. téhož rozsudku tak, že žalobci uložil povinnost zaplatit České republice – Okresnímu soudu ve Žďáru nad Sázavou částku 5 217 Kč.

2. Zamítavé rozhodnutí odůvodnil soud prvního stupně s odkazem na ustanovení § 2991 odst. 1 a 2 a § 2999 odst. 1 zákona č. 89/2012 Sb., občanského zákoníku (dále též jen „o. z.“), která vyložil s ohledem na právní závěry vyjádřené v usnesení Nejvyššího soudu ze dne 8. 12. 2008, sp. zn. 28 Cdo 1748/2008, tím, že sice bylo prokázáno, že žalovaná v době od [datum] do [datum] (dále též jen„ rozhodné období“) skutečně užívala žalobcův pozemek [parcelní číslo] o celkové výměře 2168 m2 zapsaný na [list vlastnictví] pro obec a k. ú. [obec], dříve v katastru nemovitostí vedený jako (druh pozemku a způsob jeho využití) ostatní plocha – neplodná půda, dnes pak jako ostatní plocha – jiná plocha (dále též jen„ předmětný pozemek“), a to bez právního důvodu; současně však bylo prokázáno, že mu za užívání předmětného pozemku v rozhodném období již zaplatila odpovídající peněžitou náhradu. Výši odpovídající peněžité náhrady přitom soud prvního stupně určil volnou úvahou postupem podle § 136 zákona č. 99/1963 Sb., občanský soudní řád (dále též jen „o. s. ř.“), kterou opřel zejména o závěry znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení], znalce z oborů ekonomika a stavebnictví, odvětví ceny a odhady, stavby obytné a stavby průmyslové, ze dne [datum], [číslo] [rok] (předloženého soudu žalovanou), kterým byla určena výše obvyklého nájemného předmětného pozemku v rozhodném období částkou 11 000 Kč za rok, a to dílem srovnáním s výší nájmu obdobných pozemků, pokud jde o zastavěnou část předmětného pozemku, a dílem pak odvozeně procentní sazbou z posledně uvedené výše nájmu pro nezastavěnou část předmětného pozemku. S odkazem na ustanovení § 9 odst. 2 písm. a) a b) zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (dále též jen„ zákon o oceňování majetku“) a s přihlédnutím k závěrům vyjádřeným v rozsudku Nejvyššího soudu ze dne 2. 11. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1789/2000, soud prvního stupně přitom konstatoval, že celý předmětný pozemek (jeho zastavěná i nezastavěná část) představuje jeden funkční celek, resp. že žalovaná jej takto celý v rozhodném období užívala; při určení výše bezdůvodného obohacení, které užíváním předmětného pozemku žalované vzniká, je však podle soudu prvního stupně v souladu se závěry uvedeného znalce zapotřebí rozlišovat obvyklou výši nájemného zastavěné a nezastavěné části, neboť pro účely stanovení výše bezdůvodného obohacení je rozhodující to, o co se obohacený obohatil, a nikoliv to, o co se snížila hodnota majetku ochuzeného, a podstatné není ani případné potencionální budoucí možné využití předmětného pozemku. Závěry dalších dvou znaleckých posudků předestřených soudu žalobcem (znalecké posudky znalce [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok], a znalkyně [příjmení] [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok]) nepovažoval soud prvního stupně za použitelné, když oba posledně uvedení znalci výši tzv. obvyklého nájemného pro celý předmětný pozemek určovali jako tzv. simulované nájemné odvozované procentní sazbou z obvyklé ceny pozemku; v případě znalkyně [příjmení] [příjmení] pak navíc s využitím nesprávného srovnávacího materiálu.

3. Proti rozhodnutí soudu prvního stupně podal odvolání žalobce. Navrhl, aby odvolací soud rozhodnutí soudu prvního stupně změnil tak, že uloží žalované povinnost zaplatit mu částku 132 112 Kč se zákonným úrokem z prodlení z částky 124 028 Kč ve výši 11,75 % ročně od [datum] do zaplacení a ve výši 15 % ročně z částky 8 084 Kč od [datum] do zaplacení, zaváže žalovanou povinností uhradit mu náklady řízení před soudem prvního stupně ve výši 85 568 Kč, jakož i náklady odvolacího řízení a zaváže žalovanou povinností uhradit náklady státu ve výši 5 217 Kč. Variantně žalobce navrhl, aby odvolací soud rozsudek soudu prvního stupně zrušil a vrátil věc soudu prvního stupně k dalšímu řízení s tím, že jej současně zaváže svým právním názorem.

4. V důvodech odvolání předeslal, že mezi účastníky bylo nesporné, že žalovaná v rozhodném období užívala předmětný pozemek bez právního důvodu a je tedy povinna vydat bezdůvodné obohacení za toto užívání odpovídající obvyklému nájemnému předmětného pozemku.

5. Soudu prvního stupně vytkl, že při úvaze o výši obvyklého nájemného předmětného pozemku vyšel pouze ze závěrů znaleckého posudku Ing. [jméno] [příjmení] předloženého žalovanou, přestože v řízení byly předloženy další důkazy, které zpochybňují správnost závěrů znaleckého posudku Ing. [anonymizováno], a to konkrétně znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok], ze kterého vyplývá částka obvyklého nájemného 78 048 Kč za rok, znalecký posudek Ing. [jméno] [příjmení] ze dne [datum], [číslo] [rok], ze kterého vyplývá částka obvyklého nájemného 73 372 Kč za rok a odborné vyjádření Realitní kanceláře [právnická osoba], ze dne [datum], ze kterého vyplývá částka obvyklého nájemného 45 360 Kč za rok. Podle odvolatele soud prvního stupně řádně neodůvodnil, z jakých příčin upřednostnil závěry Ing. [anonymizováno] před ostatními znaleckými posudky a vyjádřením realitní kanceláře, přestože závěry Ing. [anonymizováno] se zcela zásadně odlišují od závěrů vyplývajících z těchto dalších převažujících důkazů, a to jak použitou metodou ocenění, tak výslednou částkou obvyklého nájemného předmětného pozemku. Odvoláním napadený rozsudek tak žalobce označil z uvedeného důvodu za nepřezkoumatelný.

6. Znalci [příjmení] [příjmení] žalobce vytkl, že předmětný pozemek rozdělil pro účely stanovení výše obvyklého nájemného na zastavěnou a nezastavěnou část a zjištěné jednotkové nájemné ve výši 38 Kč za m2 a rok aplikoval pouze u zastavěné části, zatímco u nezastavěné části aplikoval podle odvolatele netransparentní, nepřezkoumatelný a žádnou metodou znaleckého zkoumání neaprobovaný„ koeficient snížení“ o hodnotě [číslo] ze zjištěného jednotkového nájemného. Ohradil se proti konstatování znalce [příjmení] [jméno], že je běžné, že se pronajímají pouze pozemky pod chatou a pokud majitelé užívají i okolí, bývá nájemné nízké, či zanedbatelné a připomněl naopak prohlášení znalce [příjmení] [příjmení], podle něhož pokud dojde ke koupi pozemku o určité rozloze a na desetině plochy pozemku se postaví budova, bude hodnota zbývající části pozemku nadále stejná, jako u té části pod chatou, pročež nelze nájemné za takovou část pozemku výrazně snížit. Srovnávací materiál použitý znalcem [příjmení] [příjmení] označil odvolatel za nepoužitelný, neboť je představován případy, kdy si vlastník rekreačního objektu postaveného na vlastním pozemku najímá přilehlý pozemek v okolí rekreačního objektu. V posuzovaném případě však (jak připomněl žalobce) žalovaná užívá neoprávněně celý předmětný pozemek, který tvoří jednotný funkční celek, a to včetně částí zastavěných stavebními objekty žalované. Takovouto situací se však Ing. [příjmení] ve svém posudku vůbec nezabýval, a naopak podle žalobce chybně označuje jako porovnatelné pozemky, na kterých se žádné stavební objekty fakticky nenacházejí (např. trvalý travní porost, ostatní plocha apod.), a z těchto pozemků pak Ing. [příjmení] dovozuje obvyklou cenu nezastavěné části předmětného pozemku. Konečně pak znalci [příjmení] [příjmení] vytkl, že se neseznámil s územním plánem [územní celek], ani neprovedl úvahu o možném dalším využití pozemku (včetně možnosti postavit na pozemku (další) rekreační objekt). Tato úvaha je však pro věc podle žalobce podstatná, neboť pozemky, na kterých lze stavět, se v tržním prostředí prodávající jako celek bez rozdělení na část, která je, či bude, zastavěna, a na část nezastavěnou. V souvislosti s tím žalobce namítl, že na předmětném pozemku stavět lze, jak vyplývá z vyjádření [stát. instituce] ze dne [datum] ohledně možného využití území, které bylo před soudem prvního stupně provedeno k důkazu. Tento fakt se pak projeví při stanovení nájemného metodou určení z obvyklé ceny pozemku tím, že nájemné je nutně stanoveno jednotnou sazbou bez rozdělení zastavěné a nezastavěné části. Předmětný pozemek je přitom podle žalobce nutné posoudit jako zastavěný pozemek podle § 9 odst. 2 písm. c) ve spojení s odst. 5 zákona o oceňování majetku, přičemž tento stav zohlednil Ing. [anonymizováno] ve svém znaleckém posudku při zdůvodnění použití jednotné sazby nájemného pro celý pozemek.

7. Pokud jde o nákladové výroky, připomněl žalobce, že se nejprve podáním ze dne [datum] domáhal zaplacení částky 124 028 Kč s příslušenstvím. Žalovaná následně dne [datum] (tedy po podání žaloby) uhradila částku 28 000 Kč. Následně (dne [datum]) žalobu s ohledem na plynutí času rozšířil o částku 8 084 Kč s příslušenstvím, přičemž zohlednil platbu částky 28 000 Kč žalovanou. Žalovaná přitom platbu ve výši 28 000 Kč označila v přípise svého právního zástupce ze dne [datum] jako doplatek náhrady za bezesmluvní užívání předmětného pozemku ve výši po 7 000 Kč za každý z roků 2019, 2020, 2021 a 2022. Vzhledem k tomu, že žalovaná provedla tuto úhradu až po podání žalobního návrhu, byl žalobní návrh podán důvodně a přinejmenším v tomto rozsahu by byl (nebýt chování žalované) úspěšný. Dále žalobce namítl, že na posuzovaný případ dopadá ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř., neboť rozhodnutí o výši plnění záviselo v posuzovaném případě na znaleckém posudku. Odůvodnění odvolání stran nákladů řízení podpořil žalobce odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 7. 12. 2016, sp. zn. 30 Cdo 2992/2016.

8. Žalovaná navrhla, aby bylo rozhodnutí soudu prvního stupně potvrzeno. Ve vyjádření k odvolání žalovaná v obecné rovině připustila, že náhrada za užívání předmětného pozemku by měla odpovídat výši obvyklého nájemného v daném místě a čase obdobných nemovitých věcí. Primárně by se tedy měla podle žalované pro určení obvyklého nájemného užít metoda srovnávací. Teprve v případě, nelze-li výši obvyklého nájemného srovnávací metodou zjistit (obvykle při nedostatku srovnávacího materiálu), bylo by na místě, aby se soud (potažmo znalec) s takovým problémem vypořádal, tedy zvolil například jinou oceňovací metodu (typicky určil výši obvyklého nájemného procentem z obvyklé ceny pozemků). Popsané závěry podpořila žalovaná odkazem na usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018, a ze dne 28. 4. 20121, sp. zn. 28 Cdo 865/2021. Vždy by však měl podle žalované znalec vycházet z pozemků obdobných co do druhu, umístění i způsobu jejich užívání (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2017, sp. zn. 28 Cdo 1972/2017). Případné budoucí potenciální využití předmětného pozemku není podle žalované rozhodující (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3310/2018). Výše obvyklého nájemného (a tudíž i výše bezdůvodného obohacení uživatele) tak je podle žalované závislá na účelu a způsobu užívání pozemku a nezáleží na tom, jakého prospěchu by teoreticky mohl ochuzený vlastník pozemku dosáhnout. V souvislosti s tím žalovaná připomněla, že v obdobných případech se však obvykle pronajímají pouze ty části pozemků, které jsou přímo zastavěny rekreačním objektem a užívání okolních částí pozemků buď není zpoplatňováno vůbec, případně je pronajímáno pouze nejbližší okolí chaty. Obdobná situace platí rovněž pro případné prodeje takových pozemků. Naproti tomu s pozemky určenými pro obytnou zástavbu je v praxi nakládáno odlišně. S odkazem na posledně uvedené žalovaná poukázala na skutečnost, že z předmětného pozemku je zastavěná stavbami jen nepatrná část (80 m2) a ostatní nezastavěná část ze 2 168 m2 (tedy dalších 2 088 m2) pak slouží jako okolí rekreačního objektu, pročež výše bezdůvodného obohacení by měla odpovídat obvyklému nájemnému obdobného pozemku pro potřeby individuální rekreace. Srovnávací materiál použitý znalcem [příjmení] [příjmení] žalovaná označila za odpovídající. Námitku k jím použitému srovnávacímu materiálu ze strany žalobce odmítla s vysvětlením, že za zcela ve všech parametrech srovnatelný srovnávací materiál by bylo možno označit nanejvýše případy, kdy by měl uživatel chaty postavený rekreační objekt na pozemku vlastníka bez jeho souhlasu, současně by však měl uzavřenou s takovým vlastníkem pozemku platnou nájemní smlouvu k užívání takového pozemku zastavěného vlastníkem nepovolenou stavbou a pozemků okolních. Soud prvního stupně tedy podle žalované správně vycházel ze závěrů znaleckého posudku Ing. [anonymizováno], který rozdělil předmětný pozemek na jeho zastavěnou část, u níž stanovil výši bezdůvodného obohacení na podkladě porovnání s obvyklou výší nájemného pozemků zastavěných rekreačními objekty, a na jeho část nezastavěnou, u níž stanovil výši bezdůvodného obohacení vzhledem k neexistenci srovnávacího materiálu odvozeně od výše obvyklého nájemného zastavěných pozemků, kterou však odpovídajícím způsobem ponížil. Závěry posudků Ing. [anonymizováno] a Ing. [příjmení] označila žalobkyně ve shodě se soudem prvního stupně za nepoužitelné pro zkoumaný případ, když oba posledně uvedené posudky se pokusily stanovit obvyklou výši nájemného za použití sice obecně platné oceňovací metody (odvození výše nájmu z obvyklé kupní ceny chaty a pozemku), nicméně pro posuzovaný případ nevhodné, neboť porovnávací materiál oběma znalci užitý vycházel z předpokladu předmětného pozemku jako pozemku potenciálně v budoucnu stavebního. V případě posudku znalkyně [příjmení] [příjmení] pak byly jako srovnávací materiál použity pozemky ze zcela nevhodných lokalit. V souvislosti s tím pak žalovaná vznesla jedinou výtku na adresu soudu prvního stupně, když uvedla, že nezastavěná část předmětného pozemku nesplňuje pro účely jejího ocenění žádnou z definic stavebního pozemku, jak má na mysli zákon o oceňování majetku.

9. Nad rámec uvedeného vyjádření žalovaná opakovaně připomněla, že již v řízení před soudem prvního stupně nastínila, že žalobce ani nesplnil povinnost tvrzení, natož, aby unesl důkazní břemeno, ohledně skutečnosti, že je užíván předmětný pozemek v celém jeho rozsahu (v celé jeho ploše).

10. Pokud jde o náklady řízení, namítla žalovaná, že pro případné použití ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. by žalobce musel mít alespoň částečný úspěch ve věci, což však nenastalo. Navíc, posledně odkazované ustanovení pouze dává soudu možnost (neukládá povinnost) přiznat částečně úspěšnému účastníkovi řízení ve věci samé plnou náhradu nákladů řízení, záviselo-li rozhodnutí na znaleckém zkoumání. S odkazem na právní závěry vyjádřené v usneseních Nejvyššího soudu ze dne 26. 7. 2016, sp. zn. 28 Cdo 399/2016, a ze dne 1. 9. 2015, sp. zn. 28 Cdo 1315/2015, jakož i v usneseních Ústavního soudu ze dne 24. 4. 2008, sp. zn. III. ÚS 2558/07, a ze dne 29. 6. 2010, sp. zn. IV. ÚS 1477/10, dále žalovaná poukázala na to, že možnosti užití ustanovení § 142 odst. 3 o. s. ř. ve prospěch žalobce v projednávané věci brání i co do výše uplatněného nároku zcela excesivní požadavek žalobce. V souvislosti s tím žalovaná připomněla, že žalobce požadoval vydání bezdůvodného obohacení ve výši přesahující 45 000 Kč za 1 rok užívání předmětného pozemku, ačkoliv odpovídající výše bezdůvodného obohacení odpovídá obvyklému nájemnému ve výši 11 000 Kč za rok. Pokud pak jde o samotné plnění z její strany, část bezdůvodného obohacení (do výše 4 000 Kč za rok) žalobci vydala před zahájením řízení, zbývající část (7 000 Kč za rok) pak sice po zahájení řízení, avšak bezprostředně poté, co si nechala zpracovat znalecký posudek Ing. [příjmení], z něhož soud vycházel, přičemž žalobce předem informovala, že dorovnávací platbu dle posudku do částky 11 000 Kč za rok provede.

11. Odvolací soud po zjištění, že odvolání bylo podáno včas (ust. § 204 odst. 1 o. s. ř.), že bylo podáno osobou k tomu oprávněnou (ust. § 201 o. s. ř.) a že směřuje proti rozhodnutí, proti němuž je odvolání přípustné (ust. § 202 odst. 1 o. s. ř. a contr.), přezkoumal rozhodnutí soudu prvního stupně i řízení mu předcházející, a nakonec dospěl k závěru, že odvolání není ohledně jistiny žalobcem požadovaného plnění důvodné; ve zbytku pak neshledal podmínky ani pro jeho potvrzení, ani pro jeho změnu.

12. Podle ustanovení § 2991 o. z. kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil. Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám. Podle § 2999 odst. 1 věta první o. z. není-li vydání předmětu bezdůvodného obohacení dobře možné, má ochuzený právo na peněžitou náhradu ve výši obvyklé ceny.

13. Shora citovaná zákonná ustanovení je třeba vykládat v souladu s ustálenou rozhodovací praxí obecných soudů. K tomu odvolací soud předesílá, že v případě některých dále v odůvodnění tohoto rozsudku odvolacího soudu zmíněných rozhodnutí se tyto zabývají výkladem zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník (dále též jen„ obč. zák.“), tedy právní úpravy bezdůvodného obohacení účinné do 31. 12. 2013, jež však byla obdobná, a tudíž i judikatura k ní je i nadále použitelná.

14. Nejvyšší soud se otázkou určení obvyklého nájemného pro účely stanovení výše bezdůvodného obohacení získaného bezesmluvním užíváním věci opakovaně zabýval mimo jiné v rozhodnutích shrnutých např. v usnesení ze dne 28. 4. 2021, sp. zn. 28 Cdo 865/2021. Dovodil přitom, že peněžitá náhrada za užívání věci bez právního důvodu musí být poskytnuta ve výši obvyklého nájemného vynakládaného za užívání stejné nebo obdobné věci v daném místě, čase a za obdobných podmínek (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 6. 1999, sp. zn. 25 Cdo 2578/98, uveřejněný pod č. 53/2000 Sbírky soudních rozhodnutí a stanovisek, a rozsudky téhož soudu ze dne 12. 7. 2001, sp. zn. 25 Cdo 1935/99, ze dne 29. 1. 2009, sp. zn. 23 Odo 954/2006, ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, a ze dne 23. 4. 2018, sp. zn. 28 Cdo 138/2018). Obohacení neoprávněného uživatele je tedy determinováno mimo jiné srovnatelností předmětu užívání (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 4. 9. 2013, sp. zn. 28 Cdo 1466/2013, či ze dne 5. 11. 2013, sp. zn. 28 Cdo 9/2013). Při určení majetkového prospěchu získaného bez řádného právního důvodu je třeba přihlížet rovněž ke konkrétnímu způsobu využití předmětné nemovitosti obohaceným, to však nikoli na úkor zohlednění charakteru a stavu užívané věci samotné, jež determinují hodnotu užívacího práva primárně (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 26. 4. 2001, sp. zn. 25 Cdo 399/2001, a rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 14. 9. 2011, sp. zn. 28 Cdo 2220/2010, ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, a ze dne 1. 8. 2016, sp. zn. 28 Cdo 4162/2015).

15. Určování výše bezdůvodného obohacení, které v konkrétním případě odpovídá obvyklému nájemnému v daném místě a čase, se neobejde bez skutkových zjištění podpořených spolehlivými podklady, jež jsou zpravidla představovány znaleckými posudky. Obecně bývá úsudek o v místě a čase obvyklém nájemném založen na ceně užívacího práva srovnatelných nemovitostí. Teprve nelze-li porovnávací metody využít, musí soud, respektive znalec, nedostatek obdobných nemovitostí reflektovat a s ním se vypořádat (viz např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 3138/2012, či ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018). Této absenci komparativního materiálu je zapotřebí též přizpůsobit kritéria obvyklé ceny a při stanovení obohacení získaného bez právního důvodu vycházet i z jiných reálně zjistitelných faktů. Nejvyšší soud již dříve připustil eventualitu opřít se za naznačených okolností mimo jiné i o tržní hodnotu užívané věci, a to procentem z obvyklé kupní ceny (srov. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 6. 2012, sp. zn. 28 Cdo 4022/2011, ze dne 24. 6. 2009, sp. zn. 28 Cdo 1526/2009, ze dne 1. 10. 2013, sp. zn. 28 Cdo 946/2013, ze dne 20. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 337/2011, a ze dne 15. 2. 2013, sp. zn. 28 Cdo 2359/2012, či jeho usnesení ze dne 5. 4. 2017, sp. zn. 28 Cdo 3808/2016).

16. Aplikace ustanovení § 136 o. s. ř. má pak své místo pouze tam, kde výši nároku lze zjistit jen s nepoměrnými obtížemi, nebo ji není možné určit vůbec. Zákon zde má na mysli situace, kdy je nárok prokázán co do svého právního základu a obtíže skutkových zjištění či úplná nemožnost těchto zjištění jsou spojeny jen s jeho výší (k tomu srovnej obdobně rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 28. 1. 2004, sp. zn. 32 Odo 956/2002, nebo usnesení téhož soudu ze dne 16. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 1265/2018). Je-li naopak výše nároku (v posuzovaném případě bezdůvodného obohacení) seznatelná z vyhotoveného znaleckého posudku, jenž se dostatečně vypořádává i s konkrétními specifiky dané situace, není namístě určit ji volnou úvahou soudu, který ze své povahy nemůže disponovat takovými odbornými znalostmi, s nimiž k obdobnému přistupuje soudní znalec (srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 3. 10. 2016, sp. zn. 28 Cdo 4843/2015). Pokud přitom pro účely znaleckého zkoumání obvyklé výše nájemného nelze reálně zajistit dostatečný vzorek obdobných pozemků, je na znalci, aby se s uvedenou situací po odborné stránce (zvolením odpovídající znalecké metody) vypořádal (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ze dne 2. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 3138/2012). Soud totiž při určování výše nároku musí vycházet z důkazů provedených v řízení, přičemž toto nemůže být projevem jeho libovolné, tedy nijak nepodložené, úvahy (k tomu srovnej např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 6. 1. 2010, sp. zn. 30 Cdo 5359/2007, ze dne 28. 6. 2007, sp. zn. 30 Cdo 2625/2007, a ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 23 Cdo 1211/2010). S uvedenou praxí přitom nekoliduje ani rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 15. 11. 2010, sp. zn. 28 Cdo 1784/2010, jenž určení výše bezdůvodného obohacení úvahou soudu (§ 136 o. s. ř.) připouští toliko v důkazní situaci, v níž znalecké posouzení obvyklé hladiny nájemného k dispozici není a procesní strany je ani nenavrhují.

17. Principálně pak platí, že ani volba metody ocenění v rámci odborné úvahy znalce nepředstavuje otázku právní, jejíž řešení by bylo lze s úspěchem zpochybnit v dovolacím řízení (srov. např. usnesení Nejvyššího soudu 21. 11. 2017, sp. zn. 28 Cdo 1972/2017, ze dne 4. 5. 2015, sp. zn. 28 Cdo 4754/2014, či usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 9. 2015, sp. zn. 28 Cdo 1196/2015).

18. Jde-li o užívání pozemků zastavěných stavbami, je zapotřebí obvyklé nájemné porovnávat s výší nájemného za nájem jiných zastavěných pozemků (k tomu srov. např. rozsudky Nejvyššího soudu ze dne 12. 5. 2010, sp. zn. 28 Cdo 4930/2009, ze dne 12. 3. 2013, sp. zn. 28 Cdo 900/2012, ze dne 3. 7. 2015, sp. zn. 28 Cdo 5012/2014, a ze dne 1. 6. 2017, sp. zn. 28 Cdo 4843/2016, či usnesení téhož soudu ze dne 2. 4. 2013, sp. zn. 28 Cdo 3138/2012, ze dne 3. 5. 2019, sp. zn. 28 Cdo 3465/2018, a ze dne 9. 7. 2019, sp. zn. 28 Cdo 62/2019).

19. Za bezdůvodné obohacení nelze považovat jakýkoliv potenciální prospěch, jehož by bylo možné teoreticky dosáhnout, nýbrž toliko skutečný profit oč se zvýšil majetkový stav obohaceného na úkor vlastníka užívané věci, anebo oč se jeho aktiva nezmenšila, ač by se tak za běžných okolností stalo. Spočívá-li pak bezdůvodné obohacení v tomto případě v užívání cizího pozemku, jsou pro rozsah získaného prospěchu rozhodující konkrétní skutková zjištění a míra omezení vlastníka užívané věci. Není tedy možné automaticky vycházet z celkové výměry pozemku, je-li prokázáno užívání toliko jeho části (k tomu v podrobnostech srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 13. 2. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3360/2016, a ze dne 5. 5. 2020, sp. zn. 28 Cdo 3705/2019, popř. rozsudek téhož soudu ze dne 23. 4. 2018, sp. zn. 28 Cdo 138/2018).

20. V judikatuře lze vypozorovat též spory, v nichž uživatel dosáhl postavení detentora cizího pozemku kupříkladu tím, že celý pozemek oplotil a uzamkl, či jej jinak učinil přístupným jen pro sebe a svou potřebu, a jeho vlastníka tak z užívání vyloučil. V nastíněných situacích se konstantní rozhodovací praxe kloní k závěru, dle něhož není rozhodné, nakolik intenzivně je předmětný pozemek užíván (jaká plocha, jak často apod.) – k tomu viz mimo jiné rozsudky Nejvyššího soud ze dne 20. 3. 2001, sp. zn. 25 Cdo 845/99, ze dne 8. 1. 2008, sp. zn. 30 Cdo 199/2007, a ze dne 13. 3. 2012, sp. zn. 28 Cdo 1321/2011, či na ně odkazující usnesení téhož soudu ze dne 13. 2. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3360/2016, a ze dne 23. 5. 2018, sp. zn. 28 Cdo 4599/2017. Pouze v posledně posuzovaných případech pak z hlediska posouzení otázky získání bezdůvodného obohacení užíváním cizí věci bez právního důvodu, případně na základě neplatné smlouvy, není významné, zda a jakým způsobem bylo užívání věci konzumováno a zda byla držba věci majetkově zhodnocována, jinými slovy, přinesla-li konzumentovi zisk (viz též rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 29. 8. 2008, sp. zn. 33 Odo 1081/2006, a v jeho odůvodnění zmíněné rozsudky Nejvyššího soudu České republiky ze dne 28. 2. 2008, sp. zn. 33 Odo 49/2006, ze dne 30. 11. 2004, sp. zn. 33 Odo 924/2003, ze dne 19. 5. 2004, sp. zn. 33 Odo 291/2002, uveřejněné v Souboru pod označením C 2702/30, ze dne 30. 10. 2003, sp. zn. 33 Odo 366/2003, uveřejněné v Souboru pod označením C 2268/27, a usnesení téhož soudu ze dne 16. 2. 2006, sp. zn. 33 Odo 1175/2004).

21. Výše náhrady se odvozuje od prospěchu, jejž získal plněním bez právního důvodu účastník, mající za povinnost majetkový prospěch vrátit (vydat). Ztráta druhého účastníka – vlastníka věci – spočívající v tom, že teoreticky mohl při nakládání s věcí dosáhnout případně vyšší prospěch od jiné osoby, není pro závěry o výši náhrady právně významná (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 2. 11. 2000, sp. zn. 30 Cdo 1789/2000). Odvíjí-li se výše prospěchu obohaceného od obvyklých nákladů na užívání dané věci – obvyklého nájemného, jež mělo by být objektivní veličinou, nezávislou na subjektivních faktorech (a je-li pro určení náhrady v principu bez významu, zda a jakým způsobem takto obohacený využil plnění, kterého se mu dostalo již samotným užíváním věci; srov. např. i rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 30. 11. 2004, sp. zn. 33 Odo 924/2003, nebo usnesení Nejvyššího soudu ze dne 16. 7. 2015, sp. zn. 28 Cdo 772/2015), nemůže se výše peněžité náhrady za bezdůvodné obohacení – logicky – odvíjet ani od případného podílení se na hospodářských výsledcích žalované (a i tato okolnost je tak bez významu pro kvantifikaci bezdůvodného obohacení vzniklého žalované). Relevantní není ani pravděpodobné zatížení pozemku i v době budoucí (spojuje-li se náhrada za bezdůvodné obohacení s užíváním pozemku bez právního důvodu v době před vydáním rozhodnutí, nehledě na to, že posuzovaný protiprávní stav může být v budoucnu teoreticky i legalizován – k tomu v podrobnostech srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 11. 2017, sp. zn. 28 Cdo 1972/2017). Jinými slovy, výše plnění za užívání cizí věci (pozemku) bez právního důvodu se proto odvozuje od prospěchu, jenž získal obohacený, který je povinen vydat vše (nikoliv více), co sám získal (§ 2999 o. z.). Za bezdůvodné obohacení tedy není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl vlastník věci (ochuzený) teoreticky dosáhnout, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo. Významným proto pro určení výše bezdůvodného obohacení není ani případný„ potenciál zastavitelnosti“ pozemku v budoucnosti (viz rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 27. 11. 2018, sp. zn. 28 Cdo 3310/2018). Pro vyčíslení bezdůvodného obohacení je tedy v zásadě určující prospěch nabytý obohaceným, nikoli újma ochuzeného. Nelze do výše stanoveného majetkového prospěchu žalované odrážet též negativní dopady její činnosti do právní sféry žalobce, poněvadž ke kompenzaci těchto zásahů právo na vydání bezdůvodného obohacení vzniklého užíváním pozemků bez právního důvodu neslouží (viz usnesení Nejvyššího soudu ze dne 1. 9. 2015, sp. zn. 28 Cdo 1315/2015).

22. Na úvod hodnocení tohoto sporu je nutné předeslat, že soud prvního stupně si pro rozhodnutí o jistině opatřil dostatek informací o skutkových okolnostech případu a k jejich prokázání provedl (s ohledem na uplatnění zásady projednatelnosti v tomto občanském soudním řízení, kdy je soud zásadně vázán důkazními návrhy účastníků – viz § 120 o. s. ř. v jeho znění účinném od 1. 1. 2014) dostatečné množství důkazů. Ze skutkových zjištění získaných provedeným dokazováním učinil soud prvního stupně stran otázky důvodnosti požadavku na zaplacení jistiny logický závěr o skutkovém stavu věci, který rovněž správně právně posoudil na něj dopadajícími zákonnými ustanoveními. Své závěry přitom srozumitelně a logicky popsal v odůvodnění napadeného rozhodnutí, na které může odvolací soud pro stručnost odkázat, neboť se v něm soud prvního stupně vypořádal se všemi námitkami žalobce vznesenými v průběhu řízení.

23. Jen pro stručnost lze připomenout, že žalobce se v tomto řízení domáhá zaplacení peněžité náhrady bezdůvodného obohacení žalované, kterého se jí mělo dostat na jeho úkor tím, že žalovaná v rozhodném období užívala bez právního důvodu celý předmětný pozemek.

24. Pokud jde předmětný pozemek, nebylo mezi účastníky řízení sporu o tom, že jeho část o výměře 80 m2 byla v rozhodném období zastavěna dvěma stavbami ve vlastnictví žalované, a sice dřevěnou rekreační chatou s podezdívkou bez č. p. a č. e. a další dřevěnou stavbou tvořenou ústředním prostorem pro přespávání, skladem nářadí a dřevníkem. Jak vyšlo najevo z fotodokumentace, která je součástí všech tří znaleckých posudků prezentovaných soudu v průběhu tohoto řízení, jakož i z výpisu z katastru nemovitostí a ortofoto mapy předmětného pozemku, celková výměra předmětného pozemku je 2 168 m2, má převážně obdélníkový (až lichoběžníkový) tvar s delší stranou ve směru od západu k východu a jediným významným nesouměrným výběžkem směrem k severozápadnímu rohu, přičemž chata bez č. p. a č. e. se na předmětném pozemku nachází v uvedeném západo – východním směru přibližně uprostřed, avšak při jeho jižní hranici, kde předmětný pozemek sousedí s jedinou přístupovou cestou po nezpevněné polní cestě přes pozemek [parcelní číslo] ve vlastnictví [územní celek]. Další dřevěná stavba se nachází rovněž přibližně uprostřed pozemku v jeho západo – východním směru, v jeho severní polovině. Na východním okraji předmětného pozemku se nachází ohniště s posezením a dřevěná (zastřešená) pergola. Uprostřed mezi uvedenými objekty je na předmětném pozemku kovová konstrukce prolézačky. Na pozemku je vysázeno několik ovocných i okrasných stromů a zcela v severovýchodním rohu předmětného pozemku se nachází kopaná studna osazená ruční pumpou. Předmětný pozemek není oplocen, z východu a severu k němu přiléhají pole (orná půda), ze západu pozemek lesa, na jihu (vyjma přístupové cesty) sousedí s dalšími dvěma pozemky užívanými jako zahrady a okolí dalších rekreačních chat jiných subjektů.

25. Pokud jde o rozsah užívání předmětného pozemku žalovanou, je třeba připomenout, že v prvotním vyjádření (datovaném dnem [datum] a doručeném soudu prvního stupně dne [datum]) k žalobě na zaplacení peněžité náhrady bezdůvodného obohacení žalovaná výslovně potvrdila, že ona (a dříve její předchůdci) užívala a užívá předmětný pozemek nepřetržitě od roku 1956, kdy došlo k vystavění chaty bez č. p. a č. e. Připustila také, že se jedná o užívání bezesmluvní (tedy bez právního důvodu) a že spor je tedy o výši náhrady za bezesmluvní užívání. Námitku, že by celý předmětný pozemek neužívala, žalovaná nevznesla ani ve svém vyjádření ze dne [datum] učiněném v reakci na prvotní předžalobní výzvu žalobce k zaplacení peněžité náhrady ze dne [datum]. Konečně pak lze poukázat na to, že sama zadala znalci [příjmení] [příjmení] zpracování znaleckého posudku, kterým by znalec určil obvyklou výši nájemného celého předmětného pozemku o výměře 2 168 m2.

26. Až v reakci na pokračující spor o výši peněžité náhrady za bezdůvodného obohacení žalovaná podáním ze dne [datum] nově poukázal a na skutečnost, že předmětný pozemek není nijak oplocen, nachází se ve volné krajině v chatové oblasti u rybníka a žalobce netvrdil ani nedokládal intenzitu a rozsah užívání pozemku její osobou. Poukázala přitom na skutečnost, že předmětný pozemek se svojí výměrou vymyká ostatním pozemkům v téže chatové oblasti, celá plocha pozemku„ není k užívání stavby nezbytná“, z čehož dále dovozuje, že má být zřejmé, že nevyužívá celou výměru předmětného pozemku, ale pouze jeho části zastavěné rekreačními objekty, resp. příslušenstvím a nejbližší okolí těchto objektů.

27. Odvolací soud si je vědom toho, že břemeno tvrzení a důkazní břemeno ohledně skutečného rozsahu užívání cizí věci (zde předmětného pozemku) by mělo primárně tížit vlastníka věci (zde žalobce), nelze však přehlédnout specifika posuzovaného případu. Předně, ze zjištění učiněných soudem díky informacím, které se podařilo shromáždit znalcům na místě samém (zejména z fotodokumentace připojené k posudkům), je zřejmé, že drtivá většina předmětného pozemku, jakkoliv je skutečně nezvykle velký pro vybudování zázemí pouze pro rekreaci (a nikoliv trvalé bydlení), je (či dokonce objektivně musí být už jenom při průchodu mezi shora vyjmenovanými objekty nacházejícími se na předmětném pozemku) užívána uživatelem zmíněných objektů na předmětném pozemku vystavěných a umístěných, neboť tyto se nachází rozprostřeny po takové části předmětného pozemku sahající až k jeho jižnímu, severnímu a východnímu okraji, že to odhadem zabírá více jak jeho plochy, vyjma severozápadního cípu předmětného pozemku. Odhlédnuto tak od nově předestřené (a dlužno podotknout, že zřejmě„ pro jistotu i opatrně nekonkrétní“) námitky žalované stran údajného neužívání celého předmětného pozemku, která byla navíc formulována žalovanou až dodatečně v samém závěru řízení před soudem prvního stupně, má odvolací soud ve shodě se soudem prvního stupně za to, že celý předmětný pozemek (tedy jak jeho zastavěná, tak i nezastavěná část) představuje jeden funkční celek jednoho hlavního a jednoho vedlejšího rekreačního objektu s okolním příslušenstvím a prostranstvím, a takto byl také žalovanou v rozhodném období i užíván. S ohledem na umístění předmětného pozemku v krajině vůči pozemkům okolním, a dokonce i při vědomí toho, že užívání některých částí předmětného pozemku žalovanou mohlo spočívat byť jen v „ procházení (se) po něm“ na trase mezi jednotlivými objekty vyjmenovanými v odůvodnění tohoto rozhodnutí odvolacího soudu shora, představovalo pak takové užívání předmětného pozemku faktickou překážku v možnosti užívat předmětný pozemek kýmkoliv jiným, pročež žalovaná takovým postupem fakticky získala postavení detentora celého předmětného pozemku, byť tento nebyl a není oplocen. Posledně uvedený závěr pak v konečném důsledku zbavuje žalobce i povinnosti tvrdit a prokazovat konkrétní rozsah užívání pozemku žalovanou nad rámec nezpochybnitelně zastavěné části 80 m2. Správně tudíž vycházel soud prvního stupně z předpokladu, že bezdůvodné obohacení žalované vzniká užíváním celého předmětného pozemku.

28. Pokud pak jde o výši bezdůvodného obohacení získaného žalovanou na úkor žalobce užíváním předmětného pozemku v rozhodném období, není pochyb o tom, že tato by měla být odvozována od výše obvyklého nájemného v daném místě a čase za užívání nemovité věci obdobných vlastností. Za účelem zjištění výše obvyklého nájemného obdobného pozemku byly soudu předloženy z iniciativy samotných účastníků řízení 3 znalecké posudky (jeden žalovanou a dva žalobcem) a jedno vyjádření realitní kanceláře (předložené rovněž žalobcem), přičemž dva ze znalců (jeden navržený žalobcem a druhý žalovanou) byli rovněž slyšeni soudem prvního stupně s cílem vysvětlit a obhájit jimi použité metody ocenění a jejich výsledky. Soud prvního stupně se přiklonil k závěrům znaleckého posudku Ing. [anonymizováno] předloženého žalovanou, byť se jeho závěry o výši obvyklého nájemného obdobného pozemku, jako je pozemek předmětný, od ostatních výše uvedených podkladů (důkazů) výrazně odchyluje směrem dolů. Odvolací soud nicméně rovněž považuje ve shodě se soudem prvního stupně závěry znaleckého zkoumání znalce [příjmení] [příjmení] za nejpřiléhavější posuzovanému případu, a to z důvodů níže uvedených, jejichž rozborem se odvolací soud současně vypořádává i s odvolacími námitkami žalobce.

29. Předně Ing. [příjmení] jako jediný použil pro stanovení výše obvyklého nájemného primárně použitelnou tzv. porovnávací metodu, pro jejíž použití se pokusil shromáždit i odpovídající srovnávací materiál. Naproti tomu ostatní znalci (Ing. [anonymizováno] a Ing. [příjmení]) použili pro stanovení výše nájemného náhradní oceňovací metodu tzv. simulovaného nájemného odvozeného určitým procentem od obvyklé kupní ceny. Znalci použitá metoda přitom závisí především právě na možnosti a schopnosti obstarat si dostačující vzorek srovnávacího materiálu, kterým by v daném případě ideálně měly být pronájmy obdobných pozemků, jako je předmětný pozemek. Znalec [příjmení] [příjmení] přitom konstatuje, že podle jeho zjištění učiněného analýzou realitního trhu obvykle dochází k realizaci nájemného převážně pouze na stavebních pozemcích, které jsou současně zastavěné stavbou rekreační chaty, zatímco pozemky tvořící příslušenství rekreačních staveb, které jsou se stavbou chaty ve funkčním celku, obvykle pronajímány nejsou. Uvedené zjištění pak nepřímo potvrzují i oba znalecké posudky předložené žalobcem, neboť ostatní znalci se v nich ani nepokusili dohledat případné obdobné nájemní vztahy k pozemkům, které by jako srovnávací materiál mohly posloužit. Znalec [příjmení] [příjmení] tedy překládá vzorek 4 uskutečňovaných nájmů pozemků, které jsou v celém rozsahu zastavěny rekreačním objektem a jejichž výměra se tudíž pohybuje od 44 do 93 m2, pročež příslušnými koeficienty upravenou výši nájemného přiléhavě vztahuje právě pouze na zastavěnou část předmětného pozemku o ploše 80 m2. Závěr o jednotkové ceně nájmu 38 Kč za m2 a rok užívání obdobného pozemku pak dále redukuje na [číslo] (tedy na 3,8 Kč za m2 a rok) a takovou jednotkovou cenu aplikuje na zbývající nezastavěnou část předmětného pozemku o ploše 2088 m2. Není přitom pravdou, že by stanovení posledně uvedeného koeficientu jakkoliv neodůvodnil, když ve svém znaleckého posudku jednoznačně vysvětluje, že úprava byla provedena v poměru kupních cen takových nezastavěných pozemků na realitním trhu, kdy se pozemky v okolí zastavěných pozemků prodávají průměrně za [číslo] ceny pozemků stavebních – zastavěných. K posledně uvedenému svému závěru pak znalec [příjmení] [příjmení] opět předkládá dvě skupiny srovnávacích vzorků vždy po čtyřech pozemcích, které byly předmětem skutečných prodejů, kdy v prvním případě jde o pozemky přímo zastavené rekreačními objekty, ve druhém pak o pozemky nezastavěné okolní. Podle názoru odvolacího soudu pak je zejména posledně uvedený srovnávací materiál předestřený znalcem pro projednávaný případ přiléhavý, neboť je tvořen škálou obdobných pozemků, jako je nezastavěná část předmětného pozemku. Byť se jedná v jednom případě o trvalý trvaní porost, ve všech 4 případech se vždy jedná o pozemky, které tvoří okolí stavebního pozemku a rekreační chaty na takovém pozemku postavené (ve dvou případech pak dokonce nacházejících se v témže katastrálním území). Ostatně s významně rozdílnou hladinou výše obvyklého nájemného zastavěné a nezastavěné části pozemku počítá rovněž odborné vyjádření realitní kanceláře předkládané žalobcem, byť v celkově vyšší cenové hladině u obou částí pozemku, když k určení celkové hladiny nelze pro stručnost sdělení realitní kanceláře vysledovat žádné konkrétní podklady, ze kterých by vyjádření vycházelo.

30. Na tomto místě se sluší připomenout, že kvalitativním nedostatkem posudku Ing. [příjmení] není ani skutečnost, že tento (jak ostatně sám před soudem prvního stupně připustil) nezkoumal, jaké je určení předmětného pozemku podle platné územně plánovací dokumentace dané lokality. Mezi stranami přitom není sporu o tom, co bylo zjištěno ze sdělení [stát. instituce], [anonymizováno 9 slov], ze dne [datum], že předmětný pozemek se nachází v území vyčleněném platnou územně plánovací dokumentací [územní celek] jako plocha rekreace – plocha staveb pro rodinnou rekreaci, kdy intenzita využití pozemku počítá pro udržení prostorových parametrů staveb rodinné rekreace (rekreační chaty) s limitní zastavěnou plochou rekreačním objektem do 80 m2 a s výškovou regulací zástavby do nejvýše jednoho nadzemního podlaží a podkroví. Ačkoliv přitom znalec [příjmení] [příjmení] s posledně uvedenými informacemi nepracoval, v konečném důsledku vybral na rozdíl od ostatních znalců za srovnávací vzorek přiléhavější pozemky, než ostatní znalci (viz k tomu v podrobnostech v odůvodnění tohoto rozsudku odvolacího soudu níže). Zbývá pak ve shodě se soudem prvního stupně připomenout, že posledně odkazované vyjádření příslušného správního orgánu k otázce možnosti zastavění předmětného pozemku zcela zjevně nepočítá se skutečností mezi stranami sporu nespornou, a sice že na předmětném pozemku již stojí dva objekty sloužící jako rekreační chata o celkové výměře 80 m2, které tak podmínky prostorového uspořádání potenciálních staveb na předmětném pozemku stanovené platnou územně plánovací dokumentací plně vyčerpávají. Skutečnost, že příslušný správní orgán k existenci jakýchkoliv staveb na předmětném pozemku nepřihlížel, pak vyplývá nepřímo jak ze samotného sdělení úřadu, které pouze kopíruje obsah veřejně přístupných informací obsažených v územně plánovací dokumentaci dané lokality, jednak i z toho, že žádná ze staveb či objektů na předmětném pozemku se fyzicky nacházejících není toho času zaevidována v katastru nemovitostí. Odvolací soud pak odmítá spekulovat o možnosti pokusit se„ obejít“ limity stanovené územně plánovací dokumentací způsobem, který bohužel někdy bývá ve společnosti užíván, a který spočívá v geometrickém rozdělení jednoho pozemku na více parcel, na nichž posléze vlastník realizuje výstavbu více objektů, kdy každý z nich sice splňuje limity stanovené pro danou oblast, v celkovém součtu však nicméně dochází k jejich překročení.

31. Pokud se jedná o ostatní posudky, odhlédnuto od prohlášení znalce [příjmení] [příjmení] před soudem prvního stupně o tom, že zjišťování ceny nájmu se mu dělat„ úplně nechtělo“, protože to„ nedělá rád“, je třeba připomenout, že jeho hlavním úkolem bylo stanovení výše obvyklé ceny chaty a dále pak případně obvyklé ceny předmětného pozemku. Za tím účelem pak znalec [příjmení] [příjmení] nabízí srovnávací materiál v podobě pouze nabídkových cen (a nikoliv uskutečněných prodejů, jak předestřel znalec [příjmení] [příjmení]) šesti pozemků, navíc v podobě pozemků, z nichž 3 jsou zcela nesouměřitelné s předmětným pozemkem (jedná se o pozemky určené pro individuální bytovou výstavbu, některý výslovně i s přístupem k inženýrským sítím v podobě elektřiny, vody, kanalizace a plynu), a pouze 3 zbývající lze považovat za pozemky kvalitativně obdobné předmětnému pozemku. Zmíněné nedostatky srovnávacího materiálu (tedy skutečnost, že se jedná pouze o nabídkové ceny, a že řada vybraných pozemků má odlišnou kvalitu) se pak znalec snaží odstranit stanovením rozdílných koeficientů, které však již ze své podstaty logicky nemohou nikdy zcela přesně nahradit prodeje obdobných pozemků uskutečněné. Posledně uvedené ostatně platí i pro srovnávací materiál předkládaný znalcem za účelem ocenění stavby chaty (opět se jedná o nabídkové ceny a ve třech z pěti případů jde buď o chaty napojené jak na přívod na elektřiny i vody, tak v jednom z případů jde o chatu na pozemku určeném k zastavění rodinným domem). Zcela zásadní pak je skutečnost, že znalec [příjmení] [příjmení] stanoví výši obvyklého nájemného právě pouze odvozenou metodou tzv.„ simulovaného nájmu“ stanoveného určitým procentem z ceny věci.

32. Pokud jde o posudek znalkyně [příjmení] [příjmení], odvolací soud opět ve shodě se závěry soudu prvního stupně konstatuje, že tento je zcela nepoužitelný pro řešený případ. Jeho obsahem je (dlužno podotknout, že velmi nepřesný)„ pokus“ znalkyně o rekapitulaci obsahu posudků obou předchozích znalců. Znalkyně např. vytýká znalci [příjmení] [příjmení] údajně nesprávné uvedení způsobu využití předmětného pozemku podle jeho zápisu v katastru nemovitostí, aniž by postřehla, že v mezidobí od vypracování posudku zmíněného znalce a jejího posudku došlo ke změně v zápisu způsobu využití předmětného pozemku v samotném katastru (původně byl veden jako druh pozemku a způsob jeho využití: ostatní plocha - neplodná půda, dnes pak jako ostatní plocha – jiná plocha), a ze srovnávacího materiálu použitého znalcem [příjmení] [příjmení] bez jakéhokoliv zdůvodnění vyjmenovává pouze 4 ze 6 pozemků. Závěrem svého posudku pak znalkyně [příjmení] [příjmení] předestírá 7 nabídek„ stavebních pozemků pro výstavbu rodinných domů v kraji [obec]“ s odůvodněním, že byť předmětný pozemek není určený pro takovou výstavbu, je na něm„ možno dle územního plánu postavit rekreační stavbu, která může být celoročně obývaná.“ Výši obvyklého nájemného předmětného pozemku pak stanoví stejně jako znalec [příjmení] [příjmení] pouze odvozeně procentem z obvyklé ceny. Za hlavní závěry posudku uvedené znalkyně pak lze chápat dvě myšlenky, které opakuje po znalci [příjmení] [příjmení], a sice, že stavební pozemky se prodávají jako celek (bez ohledu na skutečnost, jaká jejich část bude v budoucnu zastavěna stavbou), a že předmětný pozemek je třeba oceňovat jako pozemek stavební podle § 9 odst. 2 písm. a), bod 3. a písm. b), bod 2. zákona o oceňování majetku.

33. Odhlédnuto pak od toho, zda jsou oba posledně uvedené závěry správné či nikoliv, nemohou mít tyto vliv na určení výše obvyklého nájemného pozemků obdobných, jako je předmětný pozemek, resp. na určení finanční náhrady bezdůvodného obohacení vznikajícího žalované užíváním takového předmětného pozemku žalobce bez právního důvodu. Jinými slovy, ačkoliv se obvykle (a odvolací soud připouští, že dost možná i zcela výlučně) prodávají pozemky určené k výstavbě obydlí k trvalému bydlení vždy za jednotnou cenu za 1 m2, nelze takový závěr bez dalšího vztáhnout ani na prodej všech pozemků nacházejících se v lokalitě určené pro rodinnou rekreaci, natož pak na stanovení obvyklého nájemného takových pozemků. Ačkoliv zřejmě je namístě předmětný pozemek pro účely jeho ocenění podle § 9 odst. 2 zákona o oceňování majetku považovat celý za pozemek stavební, a to dílem jako plocha pozemku skutečně zastavěná stavbami bez ohledu na evidovaný stav v katastru nemovitostí (viz písm. c) zmíněného zákonného ustanovení) a dílem jako pozemek stavební nezastavěný (za analogického užití odst. 2 písm. a) bodu 3. zmíněného zákonného ustanovení ve spojení s ustanovením § 9 odst. 5 věta druhá zákona o oceňování majetku), neboť i pozemky určené k zastavění byť jen zahrádkářskými chatami je třeba za pozemky stavební považovat (viz např. rozsudek Nejvyššího soudu ze dne 20. 11. 2012, sp. zn. 28 Cdo 319/2012), nelze při určování výše bezdůvodného obohacení žalované odhlížet od toho, že předmětný pozemek je platným územním plánem určen nanejvýše k výstavbě objektu pro rodinnou rekreaci a užívání zbývající části okolního pozemku za stejným účelem, přičemž takto byl žalovanou rovněž v rozhodném období i užíván.

34. Soud prvního stupně tedy správným postupem stanovil odpovídající výši bezdůvodného obohacení, které žalované vzniklo na úkor žalobce užíváním celého předmětného pozemku v rozhodném období, když své závěry opřel o srozumitelně odůvodněný závěr znalce Ing. [anonymizováno], který použitím přiléhavé oceňovací metody stanovil obvyklou výši nájemného v případě obdobných pozemků, jakým je pozemek předmětný. Vzhledem k tomu pak, že ke dni vydání napadeného rozhodnutí již byla celá výše finanční náhrady odpovídající bezdůvodnému obohacení žalované na úkor žalobce za užívání předmětného pozemku v rozhodném období bez právního důvodu uhrazena, správně zamítl žalobu v té její části, pokud se žalobce domáhal zaplacení jistiny dluhu. Odvolací soud tudíž napadené zamítavé rozhodnutí ohledně požadavku na zaplacení jistiny dluhu jako věcně správné potvrdil (§ 219 o. s. ř.).

35. Výše uvedené závěry však bez dalšího neplatí pro nárok na zaplacení příslušenství jistiny v podobě úroku z prodlení. Odvolací soud zejména předesílá, že soud prvního stupně zamítl tu část žaloby, která se příslušenství v podobě úroku z prodlení týká, bez jakéhokoliv odůvodnění, zjevně čistě v návaznosti na bezdůvodnost nároku na zaplacení samotné jistiny. Takový postup je však nepřípadný, neboť otázka, zda žalovaná má či nemá povinnost zaplatit úrok z prodlení, závisí do značné míry na řadě dalších (s povinností zaplatit samotnou jistinu nesouvisejících) okolností. K získání správné odpovědi je tedy zejména nezbytné, aby se soud prvního stupně zabýval otázkou splatnosti peněžité náhrady za bezdůvodné obohacení a s tím související otázkou vzniku prodlení žalované se zaplacením jistiny dluhu. Stejně tak se soud prvního stupně vůbec nijak nevypořádal s otázkou, kdy přesně žalovaná uhradila jakou část žalobou uplatněného nároku, když souhrnné zjištění o tom, že celá požadovaná jistina byla uhrazena nejpozději před vydáním napadeného zamítavého rozhodnutí, je sice postačující k zamítnutí návrhu na zaplacení jistiny dluhu, nikoliv však již pro rozhodnutí o příslušenství v podobě úroku z prodlení.

36. K uvedeným skutečnostem nicméně soud prvního stupně neučinil žádná skutková zjištění, natož, aby taková zjištění právně posoudil na ně dopadajícími zákonnými ustanoveními. Zatížil tak řízení vadou, která mohla mít za následek nesprávné rozhodnutí o této části žaloby, a vzhledem k tomu, že se k posledně uváděným okolnostem nevyjádřil ani v odůvodnění napadeného rozhodnutí, je třeba v této části považovat jeho rozhodnutí v konečném důsledku za nepřezkoumatelné pro nedostatek důvodů.

37. Vycházeje z posledně uvedeného tedy odvolací soud zbývající část výroku I. napadeného rozhodnutí (tedy tu část výroku I., kterou bylo rozhodováno o úroku z prodlení) zrušil (§ 219 odst. 1 písm. a) a b) o. s. ř.) a vrátil věc soudu prvního stupně v tomto rozsahu k dalšímu řízení (§ 221odst. 1 písm. a) o. s. ř.). Stejně tak postupoval i ohledně výroků II. a III., kterými bylo rozhodnuto o nákladech řízení ve vztahu mezi účastníky a o nákladech státu, když oba uvedené výroky jsou na výroku o věci samé závislé (§ 212 písm. a) o. s. ř.) a je pro ně dán prostor až v rozhodnutí, kterým se celé řízení o věci samé končí (§ 151 odst. 1 o. s. ř.).

38. Následující postup soudu prvního stupně je zrušovacími důvody předznamenán. Soud prvního stupně si nejprve ujasní, od jaké skutečnosti se odvozuje a kdy nastala splatnost celé (či té které části) peněžité pohledávky v podobě finanční náhrady za bezdůvodné obohacení žalované na úkor žalobce a v návaznosti na to určí, zda a popř. kdy se žalovaná dostala do prodlení s jejím zaplacením. Současně soud prvního stupně vyhodnotí, kdy došlo ze strany žalované k úhradě té které části jistiny dluhu. Až v závislosti na vyhodnocení uvedených otázek nově věcně rozhodne o zbývající části žalobcem uplatněného nároku.

39. K tomu pak odvolací soud předesílá, že se výše uvedená zjištění neobejdou bez součinnosti žalobce, jehož úkolem předně bude srozumitelně vyjasnit, z které části jistiny požaduje jaké úroky z prodlení a za jakou konkrétní dobu. Požadovaný nárok pak odůvodní konkrétními skutečnostmi, na kterých se zakládá (zejména co se týče skutečnosti, od které je odvozována splatnost jistiny dluhu a na ni navazující případné prodlení žalované s jejím zaplacením).

40. Jen pro přehled pak odvolací soud připomíná, že žalobce se žalobou ze dne [datum] domáhal zaplacení částky 124 028 Kč s úrokem z prodlení v zákonné výši od [datum] jako finanční náhrady bezdůvodného obohacení žalované na jeho úkor za užívání předmětného pozemku v době od [datum] do [datum]. Podáním učiněným ústně do protokolu o jednání dne [datum] žalobce rozšířil žalobu o částku 8 084 Kč s odůvodněním, že za dobu od [datum] do [datum] má sice nárok na vydání peněžité náhrady bezdůvodného obohacení ve výši dalších 36 084 Kč, žalovaná však dne [datum] uhradila částku 28 000 Kč.

41. Již na tomto místě se sluší podotknout, že procesní úkon žalobce nelze vyložit jinak (viz § 41 odst. 2 o. s. ř.), než že jím došlo pouze k rozšíření žaloby o částku 8 084 Kč, která má odpovídat zbývající části peněžité náhrady za užívání předmětného pozemku v době od [datum] do [datum] z původně jím uvažovaných dalších 36 084 Kč. Jinými slovy, žalobce nevzal žalobu částečně zpět ohledně peněžité náhrady požadované za užívání pozemku v době od [datum] do [datum] a nerozšířil současně žalobu o požadavek na zaplacení částky 36 084 Kč za dobu od [datum] do [datum], když pro případné zastavení by bylo nezbytné učinit formální úkon v podobě zpětvzetí žaloby (k tomu v podrobnostech srovnej usnesení Ústavního soudu ze dne 30. 5. 2017, sp. zn. II. ÚS 694/17). Na posledně uvedeném závěru pak ničeho nemění ani skutečnost, že žalobce z částky 8 084 Kč požadoval úrok z prodlení„ do budoucna“ a současně uvedl, že z částky 28 000 Kč požaduje úrok z prodlení pouze za dobu do [datum], což se až v rámci závěrečného návrhu u jednání před soudem prvního stupně dne [datum] žalobce pokoušel upřesnit dalším (v konečném důsledku matoucím) požadavkem na zaplacení úroku z prodlení v zákonné výši z částky 96 000 Kč (?!?) za dobu od [datum] do zaplacení, z částky 28 000 Kč za dobu od [datum] do [datum] a částky 8 084 Kč od [datum] do zaplacení. Zpřehlednění naneštěstí nepřispěl ani zásah soudu prvního stupně, který navíc napadeným rozhodnutím věcně rozhodoval o úroku z prodlení z částky 8 084 Kč i za kalendářní den [datum], ačkoliv taková část nároku zjevně nebyla do doby vyhlášení napadeného rozhodnutí vůbec žalobcem uplatněna. Konečně pak v odvolacím řízení žalobce přichází nově s požadavkem na zaplacení úroku z prodlení z částky 124 028 Kč od [datum] do zaplacení a z částky 8 084 Kč od [datum] do zaplacení.

42. Podobně neurčité se prozatím jeví i skutkové tvrzení žalobce o tom, kdy, jakým způsobem a ohledně které části pohledávky vyzýval žalovanou k zaplacení požadovaného peněžitého plnění, když v žalobě ze dne [datum] uvedl, že žalovanou vyzval k vydání bezdůvodného obohacení přípisem ze dne [datum] (?!?), který měl být žalované doručen dne [datum] (?!?). Současně s žalobou pak předkládá listinu obsahující výzvu datovou dnem [datum], kterou žalovanou vyzývá k zaplacení částky 127 747 Kč, jež má odpovídat peněžité náhradě bezdůvodného obohacení za užívání předmětného pozemku v době od [datum] do [datum] (a nikoliv v předmětném období).