55 C 36/2019-256

Rubrum

Městský soud v Brně rozhodl předsedkyní senátu Mgr. Gabrielou Stočkovou jako samosoudkyní ve věci žalobce: ; [právnická osoba], IČO: [osobní údaje žalobce] sídlem [adresa žalobkyně] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalovanému: ; [právnická osoba], IČO: [osobní údaje žalovaného] sídlem [adresa žalované] zastoupený advokátem Mgr. [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení 745.131,70 Kč s příslušenstvím takto:

Výrok

I. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci částku ve výši 720.780 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z částky 720.780 Kč od 17. 10. 2018 do zaplacení, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku.

II. Žalovaný je povinen zaplatit žalobci na náhradě nákladů řízení částku ve výši 216.596 Kč, a to ve lhůtě 3 dnů od právní moci tohoto rozsudku k rukám zástupce žalobce.

III. Žalovaný je povinen zaplatit České republice - Městskému soudu v Brně 100 % náhrady nákladů řízení, přičemž výše této náhrady bude určena v samostatném usnesení, a to do 3 dnů od právní moci usnesení.

Odůvodnění

1. Žalobce se žalobou doručenou Městskému soudu v Brně dne 26. 10. 2018 domáhal vydání rozhodnutí, kterým by soud stanovil žalovanému povinnost zaplatit žalobci částku celkové výši 745.131,70 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od 17. 10. 2018 do zaplacení.

2. Žalobu odůvodnil tím, že žalobce je vlastníkem stavby bez čp/če na pozemku p. [číslo] zapsané pro obec Brno a katastrální území [část obce] na listu vlastnictví [číslo]. Žalovaný v rámci své podnikatelské činnosti provozuje v části stavby technologii trafostanice, kdy konkrétně se jedná o halu v 1. NP stavby o celkové výměře 202 m a halu v 2. NP stavby o celkové výměře 253 m. Žalobce se podanou žalobou domáhá vydání bezdůvodného obohacení, neboť žalovaný v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 užíval část stavby žalobce bez právního důvodu, přičemž svůj nárok vyčíslil aritmetickým průměrem obvyklé výše nájemného stanovené znaleckým posudkem [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 24. 7. 2017. Žalovaný (ačkoliv k tomu byl písemně vyzván) dlužnou částku žalobci dosud neuhradil.

3. Podáním doručeným zdejšímu soudu dne 9. 12. 2019 vzal žalobce žalobu ohledně zaplacení částky ve výši 24.351,70 Kč s úrokem z prodlení ve výši 9 % ročně z této částky od 17. 10. 2018 do zaplacení zpět, a to v návaznosti na zpracovaný znalecký posudek [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 25. 11. 2019. Řízení v této části bylo zastaveno na základě usnesení zdejšího soudu č.j. 55 C 36/2019-83 ze dne 16. 1. 2020, které nabylo právní moci dne 5. 2. 2020.

4. Žalovaný se k žalobou uplatněnému nároku vyjádřil nejprve v rámci podání doručeného zdejšímu soudu dne 15. 2. 2019, kde uvedl, že trafostanice žalovaného patří do kategorie vyhrazených technických zařízení ve smyslu energetického zákona a na předmětné nemovitosti tak vázne zákonné věcné břemeno ve smyslu ustanovení § 22 odst. 1, 5 elektrizačního zákona, současně poukázal i na ustanovení § 509 občanského zákoníku o součástech liniových staveb. V podání doručeném zdejšímu soudu dne 12. 3. 2020 poté žalovaný uvedl, že od dosud uplatňované procesní obrany upouští, a doplnil, že dne 2. 1. 1996 byla mezi [právnická osoba], a.s. jako pronajímatelem a žalovaným jako nájemcem uzavřena smlouva o nájmu nebytových prostor. Objekt, o který v řízení jde, se předmětem nájmu stal až účinností jejího Dodatku [číslo] ze dne 31. 12. 2002 a v příloze tohoto dodatku je označen jako objekt inv. [číslo]„ trafost. – příst. Obj. [číslo] Kompres. stanice“. Právní předchůdce žalobce tedy uzavřel s žalovaným nájemní smlouvu, nájem byl uzavřen na dobu neurčitou a z ničeho neplyne, že by skončil, nárok na vydání bezdůvodného obohacení je tak nedůvodný. Žalovaný dále uvedl, že i případně minulá existence nájmu má vliv na stanovení výše bezdůvodného obohacení, kdy je třeba primárně vycházet z nájemného sjednaného v minulosti pro tutéž nemovitost a tentýž účel užívání. Znalecký posudek [titul]. [příjmení], o který žalobce opírá výši uplatněného nároku, označil žalovaný za nepoužitelný i z toho důvodu, že bezdůvodné obohacení má odpovídat výši nájemného, který by obohacený jinak za užívání daného prostoru zaplatil. Žalovaný užívá (jen) část prostoru pro provozování trafostanice a nikdy tomu nebylo jinak. Znalec však v posudku vychází z porovnání s prostory pro skladování, přitom žalovaný prostor pro skladování neužívá, nemůže se tedy obohacovat v rozsahu nájemného za užívání prostor pro skladování.

5. Žalobce v reakci na doplnění skutkových tvrzení žalovaného v podání doručeném zdejšímu soudu dne 11. 5. 2020 uvedl, že Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 je účelově vytvořeným dokumentem, neboť pokud by předmětná stavba byla zatížena tvrzenou nájemní smlouvou, jistě by to [právnická osoba], a.s. uvedla v kupní smlouvě ze dne 16. 11. 2010 a existencí nájemní smlouvy neargumentoval žalovaný ani v korespondenci s právním předchůdcem žalobce a s žalobcem. Žalobce dále namítnul absolutní neplatnost této smlouvy, a to z důvodu absence souhlasu příslušného úřadu dle ustanovení § 3 odst. 4 zákona č. 116/1990 Sb. i z důvodu její neurčitosti. Předmět nájmu je v nájemní smlouvě specifikován nedostatečným způsobem, kdy nelze určit, které konkrétní nebytové prostory byly přenechány žalovanému do užívání; také nelze určit, jaký měl být skutečný účel nájmu. Nájemní smlouva je neplatná i z toho důvodu, že byla uzavřena osobami, které neměly samy o sobě oprávnění za smluvní strany právně jednat. Pokud nájemní smlouvu uzavřeli a podepsali [titul]. [příjmení] [příjmení] za [právnická osoba], a.s. a [titul]. [jméno] [příjmení] za žalovaného, bylo k platnosti uzavření nájemní smlouvy nezbytné doložit písemné zmocnění od představenstev jakožto kolektivních orgánů smluvních stran. I v dodatku [číslo] je předmět nájmu vymezen neurčitě, je uzavřen osobami neoprávněnými, nad to nejsou prostory, jejichž užívání je řešeno v tomto řízení, v příloze tohoto dodatku uvedeny, kdy parametry objektu inv. [číslo] neodpovídají řešeným prostorám. Žalobce dále vznesl námitku promlčení práva nájmu žalovaného k předmětným prostorům, neboť žalovaný toto právo minimálně od 16. 11. 2010 (datum uzavření kupní smlouvy mezi [právnická osoba], a.s. a právním předchůdcem žalobce) nevykonává. Žalovaný o existenci nájemní smlouvy ve znění dodatku [číslo] totiž vůbec nevěděl, což sám potvrdil v rámci svého vyjádření v řízení vedeném Městským soudem v Brně pod sp. zn. [spisová značka], a pokud o existenci nájemní smlouvy nevěděl, nemohl ani vykonávat práva, která mu tato smlouva přiznávala.

6. V projednávané věci provedl soud dokazování listinnými důkazy, z nichž zjistil následující skutečnosti. Dne 2. 1. 1996 byla mezi [právnická osoba], a.s. jakožto pronajímatelem a žalovaným jakožto nájemcem uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor (dále jen jako„ Nájemní smlouva“), a to nebytových prostor uvedených v příloze [číslo] (ustanovení čl. 2). Pronajímatel uvedl, že je vlastníkem objektů uvedených v příloze [číslo] které se nacházejí v areálu pronajímatele v [obec] – [část obce], [ulice a číslo], a že nájemce má v pronajatých prostorách umístěny trafostanice (ustanovení čl. 2) a dále prohlásil, že je oprávněn přenechat nebytové prostory do nájmu ve smyslu § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. (ustanovení čl. 2). Nebytové prostory byly dány do nájmu za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce a jednotlivé nebytové prostory budou sloužit účelu, k němuž byly stavebně-technicky určeny (ustanovení čl. 2). Nájemní smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou a cena nájmu činila 400 Kč za m ročně. Nájemné za rok 1996 mělo být hrazeno jednou splátkou, kdy faktura bude vystavena k 31. 12. 1996 se čtrnáctidenní splatností. Od roku 1997 mělo být nájemné hrazeno čtvrtletně, kdy pronajímatel vystaví fakturu k poslednímu dni čtvrtletí s odesláním nejpozději do 5-ti pracovních dnů po skončení období, přičemž splatnost faktury je 14 dnů od odeslání (ustanovení čl. IV.). Objekty v příloze [číslo] byly poté označeny inv. čísly (1-1, 1-2, 1-3, 1-4, 1-5, 1-6, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]), dále zkratkou„ NS“ ([číslo], [číslo]), výměrou v m a měsíčním odpisem v Kč. Nájemní smlouva byla podepsána generálním ředitelem [titul]. [jméno] [příjmení] za pronajímatele a ředitelem [titul]. [jméno] [příjmení] za nájemce (Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996). Na základě Dodatku [číslo] ze dne 30. 12. 1999 bylo změněno ustanovení čl. II. (bod 2.3) a čl. IV. (body 4.2 a 4.3) Nájemní smlouvy tak, že předmětem nájmu jsou nebytové prostory dle přílohy [číslo] tohoto dodatku (objekty označené inv. [číslo]), a že roční nájemné činí 999.200 Kč a bude hrazeno čtvrtletně (Dodatek [číslo] ze dne 30. 12. 1999). Licence pro distribuci elektřiny byla žalovanému udělena dne 3. 9. 2001 s termínem zahájení licencované činnosti dne 1. 1. 2002 (Rozhodnutí Energetického regulačního úřadu o udělení licence č.j. P2806/2001/300 ze dne 3. 9. 2001). Na základě Dodatku [číslo] ze dne 1. 7. 2002 bylo doplněno ustanovení čl. IV. (bod 4.2) Nájemní smlouvy ohledně fakturace nájemného za druhé pololetí roku 2002 (Dodatek [číslo] ze dne 1. 7. 2002). Na základě Dodatku [číslo] účinného od 1. 1. 2003 bylo poté doplněno ustanovení čl. IV. (body 4.1 a 4.3) Nájemní smlouvy tak, že cena nájmu je dle specifikace uvedené v příloze [číslo] tohoto dodatku a nájemné dle specifikace uvedené v příloze [číslo] tohoto dodatku bude fakturováno čtvrtletně, zpětně, a to na základě faktury vystavené pronajímatelem do 5. dne následujícího měsíce po uplynutí daného čtvrtletí. Objekty v příloze [číslo] byly poté označeny inv. čísly (1-1, 1-2, 1-3, 1-6, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]). Pod inv. [číslo] je jako předmět nájmu uvedena„ trafost. – příst. Obj. [číslo] Kompres. stanice“, k čemuž je dále uvedeno následující: podlahová plocha: [číslo] m, zastavěná plocha: 599 m, užívá: 603,80 m, užívá: 46,339 %, cena za 1 m/rok: 200 Kč, jednotlivé nájemné: 120.760 Kč. Pod inv. [číslo] je jako předmět nájmu uvedena„ trafost. – soc. příst. Obj. [číslo] LM6“, k čemuž je dále uvedeno následující: podlahová plocha: [číslo] m, zastavěná plocha: [číslo] m, užívá: 357 m, užívá: 10,821 %, cena za 1 m/rok: 400 Kč, jednotlivé nájemné: 142.800 Kč. Celkové nájemné dle přílohy [číslo] tohoto dodatku činilo 1.284.738 Kč včetně DPH, čtvrtletní nájemné poté 321.184,50 Kč včetně DPH. Dodatek [číslo] byl podepsán předsedou představenstva [titul]. [jméno] [příjmení] a členem představenstva [titul]. [jméno] [příjmení] za pronajímatele a ředitelem a členem představenstva [titul]. [jméno] [příjmení] a místopředsedou představenstva [titul]. [jméno] [příjmení] za nájemce (Dodatek [číslo] ze dne 30. 12. 2002). Dne 31. 3. 2003 sdělila [právnická osoba], a.s. žalovanému, že pod číslem zakázky [číslo] – dod. II. bude podle Dodatku [číslo] smlouvy o nájmu nebytových prostor fakturovat žalovanému čtvrtletně nájemné za objekty inv. [číslo] v celkové výši 305.890 Kč bez DPH (Potvrzení zakázky [číslo] ze dne 31. 3. 2003). [právnická osoba] vyúčtovala žalovanému čtvrtletní nájemné za nebytové prostory – objekty inv. [číslo] dne 2. 4. 2013 ve výši 321.184,50 Kč, dne 1. 7. 2003 ve výši 321.184,50 Kč, dne 2. 10. 2003 ve výši 321.184,50 Kč, dne 5. 1. 2004 ve výši 321.184,50 Kč, dne 31. 3. 2004 ve výši 373.185,80 Kč, dne 30. 6. 2004 ve výši 364.009,10 Kč, dne 30. 9. 2004 ve výši 364.009,10 Kč, dne 3. 1. 2005 ve výši 364.009,10 Kč, dne 31. 3. 2005 ve výši 364.009,10 Kč, dne 30. 9. 2005 ve výši 364.009,10 Kč, dne 3. 1. 2006 ve výši 364.009,10 Kč, dne 31. 3. 2006 ve výši 364.009,10 Kč. Faktury vystavené [právnická osoba], a.s. následně žalovaný opatřil likvidačními listy (Faktura [číslo] ze dne 2. 4. 2003, Faktura [číslo] ze dne 1. 7. 2003, Faktura [číslo] ze dne 2. 10. 2003, Faktura [číslo] ze dne 5. 1. 2004, Faktura [číslo] ze dne 31. 3. 2004, Faktura [číslo] ze dne 30. 6. 2004, Faktura [číslo] ze dne 30. 9. 2004, Faktura [číslo] ze dne 3. 1. 2005, Faktura [číslo] ze dne 31. 3. 2005, Faktura [číslo] ze dne 30. 9. 2005, Faktura [číslo] ze dne 3. 1. 2006, Faktura [číslo] ze dne 31. 3. 2006). Na základě dohody byly následně započteny pohledávky [právnická osoba], a.s. za žalovaným, a to dne 21. 4. 2005 pohledávka ve výši 364.009,10 Kč – [variabilní symbol], dne 6. 10. 2005 pohledávka ve výši 364.009,10 Kč - [variabilní symbol] a dne 7. 4. 2006 pohledávka ve výši 364.009,10 Kč - [variabilní symbol] (Dohody o vzájemném započtení pohledávek ze dne 21. 4. 2005, ze dne 6. 10. 2005 a ze dne 7. 4. 2006). Na základě kupní smlouvy uzavřené mezi [právnická osoba], a.s. jakožto prodávajícím a [právnická osoba] a.s. jakožto kupujícím nabyl kupující do svého vlastnictví mimo jiné i budovu bez čp/če – výroba nacházející se na pozemku p. [číslo] v katastrálním území [část obce]. Kupující vzal na vědomí, že v budově bez čp/če na pozemku p. [číslo] se bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice, jehož vlastníkem je žalovaný (Kupní smlouva ze dne 16. 11. 2010). S právními účinky zápisu ke dni 29. 8. 2014 je jako vlastník mimo jiné i nemovitosti pozemku p. [číslo] o výměře 599 m zastavěná plocha a nádvoří, na kterém stojí stavba bez čp/če – výroba v katastrálním území [část obce] (dále jen jako„ předmětná stavba“) zapsán v katastru nemovitostí žalobce. Žalobce nabyl mimo jiné i předmětnou stavbu na základě kupní smlouvy uzavřené dne 28. 8. 2014 se [právnická osoba] a.s. jakožto prodávajícím, který v ustanovení čl. V. odst. 3 této kupní smlouvy prohlásil, že převáděné nemovitosti jsou prosty jakýchkoliv jiných (než vyjmenovaných) právních vad, s výjimkou bezesmluvního umístění technického zařízení – trafostanice žalovaného v předmětné stavbě, což žalobce vzal na vědomí. Žalobce byl jako vlastník předmětné stavby zapsán i ke dni 4. 10. 2018 (Výpisy z katastru nemovitostí – listů vlastnictví [číslo] pro katastrální území [část obce], Smlouva kupní ze dne 28. 8. 2014). Žalovaný byl k zaplacení částky ve výši 745.134,70 Kč vyzván dopisem zástupce žalobce ze dne 3. 10. 2018, který byl dne 9. 10. 2018 doručen zástupci žalovaného (Výzva k plnění dluhu ze dne 3. 10. 2019).

7. Z listin označených jako pasportizace výrobně – skladovací haly s přilehlou administrativní částí v areálu [právnická osoba] [obec] seznal soud situační a polohové umístění„ Technické části“ o výměře 202 m v 1. nadzemním podlaží předmětné stavby a„ Technické části“ o výměře 253 m v 2. nadzemním podlaží předmětné stavby.

8. Ze sdělení [právnická osoba], a.s. ze dne 2. 9. 2020, ze Smlouvy o pronájmu ze dne 31. 8. 2007, z Dohody o ukončení ze dne 30. 5. 2019 a z kopie katastrální mapy soud zjistil, že souhlas orgánu státní správy s uzavřením Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 ani žádost o takový souhlas se [právnická osoba], a.s. nepodařilo dohledat. Ohledně nájmu nebytových prostor mezi [právnická osoba], a.s. a žalovaným byla dne 31. 8. 2007 uzavřena nová smlouva (tato již obj. [číslo] a [číslo] nezahrnovala), která byla ukončena ke dni 31. 5. 2019 dohodou. Dne 31. 8. 2007 byla mezi [právnická osoba], a.s. jakožto vlastníkem a žalovaným jakožto nájemcem uzavřena Smlouva o pronájmu poměrné části technického zařízení elektrorozvodny obj. 489, který je majetkem [právnická osoba] a je využíván žalovaným pro zajištění dodávky elektrické energie externímu odběrateli, a to za nájemné ve výši 2.415 Kč měsíčně. [příjmení] Smlouva o pronájmu byla ke dni 31. 5. 2019 dohodou smluvních stran ukončena. Jak vyplývá z katastrální mapy, prostory obj. 494 se nacházejí na pozemku p. [číslo] prostory obj. 495 se nacházejí na pozemku p. [číslo] v k.ú. [část obce].

9. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl B, vložka [číslo] soud zjistil, že dne 1. 1. 1996 byl do obchodního rejstříku zapsán žalovaný s předměty podnikání: revize elektrických zařízení, zpracování vody, provádění chemických analýz, obchodní živnost – koupě zboží za účelem jeho dalšího prodeje a prodej; od 3. 9. 1996 poté s dalšími předměty podnikání: rozvod tepla, rozvod elektřiny, montáž a opravy měřící a regulační techniky, montáž, opravy, údržba vyhrazených elektrických zařízení a výroba rozvaděčů nízkého napětí; nákup, prodej a skladování paliv a maziv včetně jejich dovozu; výroba, montáž, opravy, rekonstrukce a periodické zkoušky vyhrazených tlakových zařízení; výroba tepla, výroba elektřiny. Od 1. 1. 1996 do 23. 5. 2003 byl zapsán způsob jednání: Jménem společnosti jednají všichni členové představenstva společně nebo samostatně jeden člen, který byl k tomu představenstvem písemně zmocněn. Za společnost podepisují buď všichni členové představenstva, nebo samostatně jeden člen, který byl k tomu představenstvem písemně zmocněn. Ke dni 2. 1. 1996 byli jako členové představenstva zapsáni [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení] a [titul]. [jméno] [příjmení]; ke dni dne 30. 12. 2002 byl poté jako předseda představenstva zapsán [titul]. [jméno] [příjmení] a jako členové představenstva byli zapsáni [titul]. [jméno] [příjmení] a [titul]. [příjmení] [příjmení].

10. Z úplného výpisu z obchodního rejstříku vedeného Krajským soudem v Brně, oddíl B, vložka 743, týkající se [právnická osoba], a.s. soud zjistil, že od 1. 5. 1992 do 5. 1. 2007 byl zapsán způsob jednání: Za společnost jedná představenstvo, a to buď společně všichni členové představenstva, anebo samostatně jeden člen představenstva, který k tomu byl představenstvem písemně pověřen. Podepisování za společnost se uskutečňuje tak, že buď společně všichni členové představenstva, nebo společně předseda nebo místopředseda a jeden člen představenstva, anebo samostatně jeden člen představenstva, který k tomu byl představenstvem písemně pověřen, připojí svůj podpis k názvu společnosti či otisku razítka společnosti. Ke dni 2. 1. 1996 byli jako členové představenstva zapsáni [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení], [titul]. [jméno] [příjmení], [titul] [příjmení] [příjmení] a [titul]. [jméno] [příjmení]; ke dni dne 30. 12. 2002 byl poté jako předseda představenstva zapsán [titul]. [jméno] [příjmení], jako místopředseda představenstva byl zapsán [titul]. [příjmení] [příjmení] a jako členové představenstva byli zapsáni [titul]. [příjmení] [příjmení] a [titul]. [příjmení] [příjmení].

11. Z ostatních listinných důkazů provedených při jednání nezjistil soud žádné relevantní skutečnosti pro skutkový stav věci.

12. Ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 25. 11. 2019 soud zjistil, že obvyklá výše nájemného nebytových prostor v 1. nadzemním podlaží předmětné stavby o výměře 202 m a ve 2. nadzemním podlaží předmětné stavby o výměře 253 m činila v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 částku v celkové výši 720.780 Kč.

13. Znalec [titul] [příjmení] [příjmení] byl slyšen při jednání soudu dne 3. 2. 2021, kdy na závěrech zpracovaného znaleckého posudku setrval. Jako primární metodu pro určení výše obvyklého nájemného použil porovnávací metodu, pro tuto metodu měl dostatečný počet vzorků, a to jedenáct. Dále znalec uvedl, že skutečnost, že se v předmětných nebytových prostorech nacházela trafostanice, na výši obvyklého nájemného nemá vliv, a že výši nájemného porovnáním se skladovými prostory určil z toho důvodu, že předmětné nebytové prostory jsou k tomuto účelu svým uspořádáním a řešením využitelné. Pokud je k nějakému objektu k dispozici nájemní smlouva, je nutno vyhodnotit, zda se nejednalo o nájemné mezi spřízněnými subjekty, nebyly tím kompenzovány nějaké jiné náhrady, pohledávky atd., a po tomto posouzení je ji možno, je-li nájemní smlouva objektivní, použít.

14. Z výpovědi svědka [titul]. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tento byl od 1. 7. 1993 do 9. 4. 1999 generálním ředitelem a současně členem představenstva [právnická osoba], a.s. Svědek uvedl, že byl oprávněn jednat sám jménem společnosti navenek, což vyplývalo ze stanov společnosti, jak to bylo upraveno v obchodním rejstříku, si svědek nepamatuje. Když [právnická osoba] vyčlenila obslužné provozy, tedy i výrobu energie pro žalovaného, do této společnosti přešel pouze movitý majetek. Pokud jde o objekt nové kompresorovny, svědek si myslí, že žalovaný byl v nájmu. Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 je mu známa, podpis je jeho, smlouvu i přílohu připravoval [anonymizováno] a na smlouvě je jen jeho podpis z toho důvodu, že tehdy vystupoval jako generální ředitel a předseda představenstva, což stačilo a vyplývalo to ze stanov. Účelem nájmu bylo, aby žalovaný měl kde provozovat svoji činnost a dodávat [anonymizováno] elektrickou energii a teplo. K uzavření Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 nebyl orgánem státní správy udělen souhlas, rozhodl o tom [anonymizováno], bylo to předjednáno představenstvem za účasti vlastníka akcií, svědek nevěděl, že podle tehdy platné právní úpravy byl k uzavření nájemní smlouvy potřeba souhlas orgánu státní správy. Svědek si nevzpomíná, které konkrétní nebytové prostory byly přenechány do nájmu, neví, jestli nájemní poměr trvá, po dobu výkonu jeho funkce nájemní vztah existoval. Pokud jde o úhradu nájemného, domnívá se, že docházelo k zápočtu za dodávané energie. Pokud svědek v roce 1996 jednal s žalovaným, jednal s [titul]. [příjmení], věděl, že je ředitelem žalovaného. Svědek si nepamatuje, jestli byl k podpisu Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 výslovně písemně zmocněn, vyplývalo to z jeho funkce předsedy představenstva a generálního ředitele; následně uvedl, že k podpisu smlouvy byl určitě pověřen. Nepamatuje si, jestli bylo mezi [anonymizováno] a žalovaným sporné, co je předmětem nájemních smluv. Rozpoznat nějaký objekt v areálu [anonymizováno] podle číselného označení či fotografie svědek nebyl schopen.

15. Z výpovědi svědka [titul]. [jméno] [příjmení] bylo zjištěno, že tento ve [právnická osoba], a.s. zastával funkci generálního ředitele a předsedy představenstva. Byl jejím statutárním zástupcem, ze stanov vyplývalo, že za společnost jedná navenek generální ředitel nebo předseda představenstva, nevzpomíná si, zda byl oprávněn sám podepisovat. Podpis na Dodatku [číslo] ze dne 30. 12. 2002 je jeho, objekty uvedené v příloze jsou trafostanice, které žalovaný zřejmě dostal do pronájmu, neboť byl energetickou základnou [právnická osoba]. Jestli bylo hrazeno nájemné, si svědek nevzpomíná, předpokládá, že ano, že mohlo docházet k zápočtům, neboť od žalovaného odebírali služby. Pokud v roce 2002 jednal s žalovaným, jednal s [titul]. [příjmení], který byl ředitelem a zároveň byl v představenstvu. Svědek si nevzpomíná, jestli bylo mezi [anonymizováno] a žalovaným sporné, co je předmětem nájemních smluv, [anonymizováno] měl rozlohu asi 115 hektarů a byly tam desítky a desítky objektů; a nevzpomíná si, jestli byl ve vztahu k jakýmkoliv smlouvám zmocněn představenstvem k tomu, aby je za [anonymizováno] podepisoval.

16. Bývalý člen statutárního orgánu žalovaného [titul]. [jméno] [příjmení] v rámci svého výslechu dne 23. 9. 2020 uvedl, že od roku 1995 do roku 2010 vykonával u žalovaného funkci ředitele, do roku 2012 byl předsedou představenstva a od roku 2012 členem představenstva. Po dobu výkonu jeho funkce předsedy představenstva bylo podpisové oprávnění upraveno tak, že za společnost podepisovali dva členové představenstva. Smlouva o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 je mu známa, podpis je jeho, podepsal ji jako ředitel, tehdy vystupoval sám, smlouvy související s provozem žalovaného, v přímých funkčních věcech, podepisoval sám, nevzpomíná si, z čeho to vyplývalo. Výslovně písemně zmocněn k uzavření Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 nebyl, je možné, že existovalo nějaké jiné písemné pověření, ale na to si nevzpomíná. O uzavření Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 rozhodl [anonymizováno], který chtěl inkasovat z majetku, který byl jeho, chtěl mít nějaký výnos. Myslí si, že v souvislosti s uzavřením této smlouvy nebylo žádáno o souhlas orgánu veřejné správy, jestli žádal [anonymizováno], neví. Žalovaný využíval prostory pro výrobu stlačeného vzduchu pro výrobu traktorů, ještě tam byly trafostanice, které byly ve vlastnictví [anonymizováno], a žalovaný je provozoval. Nevzpomíná si, co je myšleno zkratkou„ NS“ v příloze Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 a s kým konkrétně jednal, pokud v roce 1996 a v roce 2002 jednal se [právnická osoba]. Ohledně nájemného dostávali faktury, které propláceli, jak to bylo po roce 2010, neví. Dodatek [číslo] ze dne 30. 12. 2002 již podepisovali dva členové představenstva, neboť po vstupu nového vlastníka bylo nové představenstvo, podpis na něm je jeho. Nevzpomíná si, že by po dobu jeho působení v představenstvu nastal spor mezi žalovaným a [anonymizováno] ohledně toho, co je předmětem nájmu. Žalovaný užíval objekt nové kompresorovny do roku 2010, potom netuší, neboť již ve společnosti nebyl.

17. Další navrhované důkazy soud jako nadbytečné neprovedl, kdy pro rozhodnutí soudu postačovaly listinné důkazy a výpovědi uvedené výše v odůvodnění. Pokud jde tedy o další důkazní návrhy, dospěl soud k závěru, že provedení těchto důkazů by již nijak nepřispělo k objasnění skutkového stavu věci, neboť se tak stalo v dostatečné míře na základě provedených listinných důkazů a výpovědí.

18. Ohledně skutkového stavu tak lze uzavřít, že dne 1. 1. 1996 byl žalovaný zapsán do obchodního rejstříku, zakladatelem žalovaného je [právnická osoba], a.s., která dne 2. 1. 1996 předala žalovanému do majetku mimo jiné i trafostanice PS 124, PS 261 a PS 472. Na základě Smlouvy o nájmu nebytových prostor ze dne 2. 1. 1996 pronajala [právnická osoba], a.s. žalovanému nebytové prostory označené jako objekty inv. [číslo] [číslo], [číslo], [číslo], za nájemné ve výši 400 Kč za m ročně. Nebytové prostory byly dány do nájmu za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce a pronajímatel prohlásil, že je oprávněn přenechat nebytové prostory do nájmu ve smyslu § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. Dodatkem [číslo] ze dne 30. 12. 1999 byl předmět nájmu změněn tak, že žalovanému byly dány do nájmu nebytové prostory označené jako objekty inv. [číslo]. Dodatkem [číslo] ze dne 30. 12. 2002 byla poté doplněna cena nájmu o specifikaci uvedenou v příloze [číslo] dodatku, přičemž tato příloha obsahovala seznam objektů označených inv. [číslo] 1-2, 1-3, 1-6, [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo], [číslo]. Čtvrtletní nájemné činilo částku ve výši 305.890 Kč bez DPH, částku ve výši 321.184,50 Kč s DPH s tím, že nájemné bude fakturováno čtvrtletně, zpětně, na základě faktury vystavené pronajímatelem. [právnická osoba] vyúčtovala žalovanému čtvrtletní nájemné za nebytové prostory fakturami ze dne 2. 4. 2003, ze dne 1. 7. 2003, ze dne 2. 10. 2003, ze dne 5. 1. 2004, ze dne 31. 3. 2004, ze dne 30. 6. 2004, ze dne 30. 9. 2004, ze dne 3. 1. 2005, ze dne 31. 3. 2005, ze dne 30. 9. 2005, ze dne 3. 1. 2006 a ze dne 31. 3. 2006, které žalovaný následně opatřil likvidačnímu listy. Dne 16. 11. 2010 prodala [právnická osoba], a.s. mimo jiné i budovu bez čp/če – výroba nacházející se na pozemku p. [číslo] v katastrálním území [část obce] (dále jen jako„ předmětná stavba“) [právnická osoba] a.s., která vzala na vědomí, že se zde bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice žalovaného. Žalobce nabyl předmětnou stavbu na základě kupní smlouvy ze dne 28. 8. 2014; s právními účinky vkladu práva do katastru nemovitostí ke dni 29. 8. 2014, přičemž vzal na vědomí, že se zde bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice žalovaného. Žalovaný užíval v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 části předmětné stavby označené jako„ [ulice] část“ v prvním nadzemním podlaží o celkové výměře 202 m a jako„ [ulice] část“ v druhém nadzemním podlaží o celkové výměře 253 m. Žalobce v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 neměl do těchto částí předmětné stavby přístup. Výše obvyklého nájemného nebytových prostor o výměře 202 m v prvním nadzemním podlaží předmětné stavby a nebytových prostor o výměře 253 m v druhém nadzemním podlaží předmětné stavby činila v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 částku v celkové výši 720.780 Kč. Žalovaný byl dne 3. 10. 2018 vyzván k úhradě částky ve výši 745.131,70 Kč, výzva byla zástupci žalovaného doručena dne 9. 10. 2018.

19. Dle ustanovení § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. 12. 1999, pronajímatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému smlouvou o nájmu (odst. 1). Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny. Místnosti určené k provozování obchodu a služeb lze pronajímat jen po předchozím souhlasu národního výboru. Pokud národní výbor do 15 dnů od obdržení žádosti o věci nerozhodne, má se za to, že souhlas byl udělen (odst. 2). Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá. U nebytových prostor v objektech, se kterými hospodaří bytová organizace založená národním výborem, je možné smlouvu na dobu určitou uzavřít nejdéle na dva roky, pokud zvláštní zákon nestanoví jinak (odst. 3). Pokud je smlouva uzavřena bez souhlasu národního výboru podle odstavce 2 nebo neobsahuje náležitosti podle odstavce 3 je neplatná (odst. 4).

20. Podle ustanovení § 3 zákona č. 116/1990 Sb., o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 3. 12. 1999, pronajímatel může nebytový prostor přenechat k užívání jinému smlouvou o nájmu (odst. 1). Nebytové prostory se pronajímají k účelům, ke kterým jsou stavebně určeny (odst. 2). Smlouva musí mít písemnou formu a musí obsahovat předmět a účel nájmu, výši a splatnost nájemného a způsob jeho platby, a nejde-li o nájem na dobu neurčitou, dobu, na kterou se nájem uzavírá (odst. 3). Pokud smlouva neobsahuje náležitosti podle odstavce 3, je neplatná.

21. Podle ustanovení § 37 odst. 1 zákona č. 40/1964 Sb., občanský zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen jako„ obč. zák.“) právní úkon musí být učiněn svobodně a vážně, určitě a srozumitelně; jinak je neplatný.

22. Podle ustanovení § 39 obč. zák. neplatný je právní úkon, který svým obsahem nebo účelem odporuje zákonu nebo jej obchází anebo se příčí dobrým mravům.

23. Podle ustanovení § 2991 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen jako „občanský zákoník“) kdo se na úkor jiného bez spravedlivého důvodu obohatí, musí ochuzenému vydat, oč se obohatil (odst. 1). Bezdůvodně se obohatí zvláště ten, kdo získá majetkový prospěch plněním bez právního důvodu, plněním z právního důvodu, který odpadl, protiprávním užitím cizí hodnoty nebo tím, že za něho bylo plněno, co měl po právu plnit sám (odst. 2).

24. Na základě zjištěného skutkového stavu a po jeho právním posouzení dospěl soud k závěru, že žaloba je v celém rozsahu důvodná.

25. Předmětem řízení byl nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení, neboť žalovaný v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 užíval část stavby ve vlastnictví žalobce bez právního důvodu. V tomto směru bylo v řízení prokázáno, že žalobce byl v žalobou sledovaném období vlastníkem nemovitosti pozemku p. [číslo] o výměře 599 m zastavěná plocha a nádvoří a vlastníkem stavby bez čp/če – výroba (dále jen jako„ předmětná stavba“) na tomto pozemku stojící. V prvním nadzemním podlaží předmětné stavby se nacházejí prostory označené jako„ [ulice] část“ o celkové výměře 202 m a v druhém nadzemním podlaží předmětné stavby se poté nacházejí prostory označené jako„ [ulice] část“ o celkové výměře 253 m (dále jen jako„ předmětné prostory“). V rámci předmětných prostor provozoval žalovaný technologii trafostanice. Mezi účastníky bylo nesporné (ustanovení § 120 odst. 3 o.s.ř.), že žalovaný předmětné prostory užíval i v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 a předmětem sporu nebyla ani skutečnost, že v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 neměl žalobce do předmětných prostor přístup. Nebylo prokázáno (a ostatně ani tvrzeno), že by žalovaný uhradil žalobci za užívání předmětných prostor v žalobou sledovaném období jakoukoliv částku. 26. [příjmení] žalovaného se poté, co bylo upuštěno od tvrzení o zákonném věcném břemeni a o aplikaci ustanovení § 509 občanského zákoníku, soustředila na skutečnost, že mezi právním předchůdcem žalobce a žalovaným byla uzavřena nájemní smlouva, jejímž předmětem byly mimo jiné i předmětné prostory, přičemž tato nájemní smlouva nadále trvá. V tomto směru bylo v řízení prokázáno, že dne 2. 1. 1996 byla mezi [právnická osoba], a.s. jakožto pronajímatelem a žalovaným jakožto nájemcem uzavřena Smlouva o nájmu nebytových prostor uvedených v příloze [číslo] (dále jen jako„ Nájemní smlouva“), a že dne 30. 12. 2002 byl mezi těmito smluvními stranami uzavřen Dodatek [číslo] jehož příloha [číslo] obsahovala mimo jiné i objekt označený inv. [číslo] -„ trafost. – příst. Obj. [číslo] Kompres. stanice“. Nájemní smlouvu však soud shledává neurčitou z hlediska vymezení předmětu nájmu a účelu nájmu, a tedy neplatnou podle ustanovení § 37 odst. 1 obč. zák. Ustanovení § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném do 2. 12. 1999 (dále jen jako„ zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostor“) stanovilo pod sankcí neplatnosti obligatorní obsahové náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor, a to v podobě předmětu a účelu nájmu a v podobě výše, splatnosti a způsobu platby nájemného. Pokud jde o předmět nájmu, je v ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy uvedeno, že pronajímatel je vlastníkem objektů uvedených v příloze [číslo]., a že objekty se nacházejí v areálu pronajímatele v [obec] – [část obce], [ulice a číslo]. V ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy je poté uvedeno, že předmětem nájmu jsou nebytové prostory dle přílohy [číslo]. Tato poté obsahuje seznam objektů označených inventárními čísly, dále zkratkou„ NS“, výměrou v m a měsíčním odpisem v Kč. Ve smlouvě o nájmu nebytových prostor přitom musí být předmětné nebytové prostory vymezeny především určením nemovitosti, ve které se nacházejí, včetně bližšího určení podlaží či jiné specifikace umístění prostor. Určit nemovitost je možné především její adresou, katastrálním územím, parcelním číslem, popřípadě geometrickým nebo jiným plánem či jiným vhodným způsobem, aby nevznikla pochybnost, o jaké nebytové prostory jde (k tomu srov. Liška, P., [příjmení], V. Zákon o nájmu a podnájmu nebytových prostot. Komentář. 4. vydání. Praha: C. H. Beck, 2010). V příloze Nájemní smlouvy však byly nebytové prostory specifikovány pouze inventárními čísly objektů, které se dle ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy nacházejí v areálu pronajímatele v [obec] – [část obce]. Z úřední činnosti je soudu známa rozsáhlost tohoto areálu, i svědek [titul]. [jméno] [příjmení] uvedl, že [anonymizováno] měl rozlohu asi 115 hektarů a byly tam desítky a desítky objektů. Příloha Nájemní smlouvy však jakékoliv upřesnění pronajatých prostor alespoň obecně seznatelným určením těchto objektů a specifikací umístění těchto objektů v areálu pronajímatele naprosto postrádá; o lokalizaci samotných nebytových prostor v rámci těchto objektů (podlaží či jiná specifikace umístění) poté ani nemluvě. Pokud jde o zkratku„ NS“, nebylo ani žalovaným, ani bývalým členem jeho statutárního orgánu objasněno, co má být pod ní rozuměno. Adresa uvedená v ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy je toliko adresou sídla pronajímatele, nepodává však žádnou informaci o tom, ve kterých konkrétních objektech v areálu pronajímatele jsou pronajaté nebytové prostory umístěny. Pokud jde poté o uvedená inventární čísla, tak i podle nich by třetí osoba (tedy ne účastník daného závazkového vztahu), nebyla – objektivně vzato – schopna identifikovat, kde se příslušné objekty mají v areálu pronajímatele nacházet. Zde je nutno zdůraznit, že v případě, kdy je pro právní úkon stanovena pod sankcí neplatnosti písemná forma (což je i projednávaný případ) je třeba určitost projevu vůle posuzovat podle obsahu listiny, na níž je tento úkon zaznamenán. Nestačí přitom, že účastníkům smlouvy je jasné, co je jejím předmětem, není-li to poznatelné z textu listiny, neboť určitost písemného projevu vůle je objektivní kategorií a takový projev vůle by neměl vzbuzovat důvodné pochybnosti o jeho obsahu ani u třetích osob (k tomu srov. např. usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 3268/2014 ze dne 3. 3. 2016, rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1089/2016 ze dne 14. 9. 2016, rozsudek Nevyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1551/2006 ze dne 28. 11. 2006 či usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 1961/2012 ze dne 30. 8. 2012). V projednávaném případě však předmět nájmu dle Nájemní smlouvy není objektivně, tedy každému a nikoli jen smluvním stranám poznatelný, přičemž ani zbývající údaje (výměra v m, měsíční odpis) neumožňují jednoznačnou identifikaci každého jednoho objektu, v němž se pronajaté nebytové prostory měly nacházet. K argumentaci žalovaného, že mezi smluvními stranami nikdy nebylo sporným, co je předmětem smlouvy, se sluší připomenout, že ani sám žalovaný (coby jedna ze smluvních stran Nájemní smlouvy) nebyl schopen k výzvě soudu učiněné v rámci jednání dne 22. 6. 2020 specifikovat, které konkrétní nebytové prostory byly na základě Nájemní smlouvy přenechány žalovanému do užívání a kde konkrétně se tyto nebytové prostory nacházely, což je s podivem od někoho, kdo tvrdí, že tento nájemní vztah nadále trvá. K argumentaci žalovaného, že by soud měl přihlédnout k následnému chování stran, poté soud doplňuje, že z povahy věci je vyloučeno, aby se při zkoumání obsahu Nájemní smlouvy uplatnilo zvláštní výkladové pravidlo obsažené v ustanovení § 266 odst. 3 zákona č. 513/1991 Sb., obchodní zákoník, ve znění účinném do 31. 12. 2013 (dále jen jako„ obchodní zákoník“) podle něhož má soud při výkladu projevu vůle přihlédnout mimo jiné k následnému chování smluvních stran; pro výklad projevu vůle smluvních stran vtělený do smlouvy, pro kterou je pod sankcí absolutní neplatnosti obligatorně stanovena písemná forma, bude tedy rozhodující její písemný text (k tomu opět srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1089/2016 ze dne 14. 9. 2016). K odkazu na obchodní zákoník soud doplňuje, že Nájemní smlouva se týkala podnikatelské činnosti jejich účastníků, kdy lze vycházet z úvahy, že ze strany pronajímatele šlo o ekonomicky racionální postup zaměřený na dosahování pravidelného (nikoli nahodilého) výnosu (zisku) z vlastního nemovitého majetku po delší dobu a ze strany nájemce o činnost směřující k obstarání právního titulu k užívání prostor vhodných pro jeho podnikatelské aktivity. Nájemní smlouva tedy co do zvláštních ustanovení podléhala režimu zákona č. 116/1990 Sb., ve všem ostatním platila obecná ustanovení daná pro obchodní závazkové vztahy obchodním zákoníkem a občanským zákoníkem (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 660/2010 ze dne 11. 1. 2012). Lze tedy konstatovat, že nebytové prostory přenechané na základě Nájemní smlouvy do užívání žalovanému, nebyly vymezeny dostatečně určitým způsobem. Pokud jde o účel nájmu, je v ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy uvedeno, že nájemce má v pronajatých prostorách umístěny trafostanice a v ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy je poté uvedeno, že nebytové prostory se dávají do nájmu za účelem provozování podnikatelské činnosti nájemce, aniž by bylo specifikováno, za účelem které konkrétní, což je nutno zdůraznit zejména za situace, kdy je v Nájemní smlouvě konstatováno, že žalovaný má v pronajatých prostorách umístěny trafostanice a kdy předměty podnikání žalovaného související s trafostanicemi (rozvod elektřiny a tepla, montáž, opravy, údržba vyhrazených elektrických zařízení, výroba elektřiny a tepla) byly do obchodního rejstříku zapsány až dne 3. 9. 1996. Účel nájmu jako jedna z podstatných náležitostí ve smyslu ustanovení § 3 odst. 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor přitom musí být vymezen zcela konkrétně a takovým způsobem, aby bylo zřejmé, že se jedná o konsensus stran o této podstatné náležitosti smlouvy o nájmu nebytových prostor. Nestačí, že účastníkům smlouvy je jasné, co bylo jejím předmětem (v daném případě, jaký byl účel nájmu), jestliže to není poznatelné z textu listiny, na níž je smlouva zachycena (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 1193/2010 ze dne 12. 10. 2011). Vymezení účelu nájmu bylo stěžejní i z toho důvodu, že úprava uzavírání smluv o nájmu nebytových prostor za účelem podnikání účinná v době uzavření Nájemní smlouvy k platnosti smlouvy vyžadovala i předchozí souhlas obecního úřadu. Smlouva o nájmu nebytových prostor uzavřená před 3. 12. 1999 v rozporu s ustanovením § 3 odst. 2 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, je absolutně neplatná (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 31 Cdo 1895/2002 ze dne 20. 1. 2004 a nález Ústavního soudu sp. zn. III. ÚS 104/04 ze dne 13. 10. 2004). Vzhledem k předmětům podnikání žalovaného ke dni uzavření Nájemní smlouvy (viz bod 9 tohoto rozsudku) a k ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy, kde je uvedeno, že jednotlivé nebytové prostory budou sloužit účelu, k němuž byly stavebně – technicky určeny, lze dovodit, že předchozí souhlas obecního úřadu byl potřeba, na což je ostatně pamatováno i v ustanovení čl. 2 Nájemní smlouvy, kde pronajímatel prohlašuje, že je oprávněn přenechat výše uvedené nebytové prostory do nájmu ve smyslu § 3 odst. 2 zákona č. 116/1990 Sb. v platném znění. [právnická osoba] soudu sdělila, že souhlas orgánu státní správy, resp. žádost o takový souhlas, se jí nepodařilo dohledat, svědek [titul]. [příjmení] [příjmení] (který za [právnická osoba], a.s. Nájemní smlouvu podepsal) poté uvedl, že k uzavření Nájemní smlouvy nebyl orgánem státní správy udělen souhlas, svědek ani nevěděl, že podle tehdy platné právní úpravy byl k uzavření nájemní smlouvy takový souhlas potřeba. S ohledem na právě uvedené lze tedy konstatovat, že v projednávané věci žalovaný existenci předchozího souhlasu obecního úřadu neprokázal, a i pro tento nedostatek by Nájemní smlouva byla absolutně neplatná (ustanovení § 3 odst. 4 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ustanovení § 39 obč. zák.). A konečně, nelze též nevidět, že Nájemní smlouva neobsahuje ani způsob platby nájemného jakožto další z obligatorních obsahových požadavků ustanovení § 3 odst. 3 zákona o nájmu a podnájmu nebytových prostor.

27. Pokud žalovaný tvrdil, že předmětné prostory se staly předmětem nájmu až na základě Dodatku [číslo] ze dne 30. 12. 2002, kdy platná právní úprava podmínku předchozího souhlasu obecního úřadu již nevyžadovala, a že Dodatek [číslo] z obsahového hlediska obstojí jako samostatná smlouva, nelze jeho tvrzení přitakat. Jak již bylo shora uvedeno, Nájemní smlouva je absolutně neplatným právním úkonem. Absolutní neplatnost právního úkonu přitom působí přímo (automaticky) ze zákona (ex lege), a to od počátku (ex tunc), proto subjektivní práva a povinnosti z takto absolutně neplatného právního úkonu nevzniknou a absolutně neplatný právní úkon nemůže vyvolat smluvními stranami předvídané důsledky. V teorii není pochyb o tom, že dohodou účastníků (v praxi často označovanou jako dodatek ke smlouvě) lze změnit pouze platně uzavřenou smlouvu. Původní závazek musí v době změny platně existovat, neboť neexistující závazek (např. závazek zaniklý prekluzí nebo závazek absolutně neplatný) nelze změnit (k tomu srov. Švestka, J., [příjmení], J., [příjmení], M., [příjmení], M. a kol. Občanský zákoník II. § 460 – 880, Komentář. 1. vydání. Praha: C. H. Beck, [číslo] s ). Není-li smlouva platně uzavřena, nelze se platně dohodnout na změně jejího obsahu, neboť z neplatně uzavřené smlouvy nevznikly účastníkům žádné závazky, takže se logicky nelze dohodnout ani na jejich změně a nelze tedy ani dodatečnou dohodou o chybějící náležitosti smlouvy zhojit její neplatnost (k tomu srov. usnesení Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 29 Odo 1241/2004 ze dne 7. 2. 2006). Pokud tedy Nájemní smlouva nebyla platně uzavřena, nebylo možno se na základě Dodatku [číslo] platně dohodnout ani na její změně, přičemž tento dodatek z obsahového hlediska jako samostatná smlouva neobstojí, kdy pouze odkazuje na neplatnou smlouvu a sám neobsahuje povinné náležitosti smlouvy vyžadované ustanovením § 3 odst. 3 zákona č. 116/1990 Sb. o nájmu a podnájmu nebytových prostor, ve znění účinném od 3. 12. 1999, a to zejména účel nájmu a určitě vymezený předmět nájmu, kdy pro označení objektů uvedených v jeho příloze [číslo] je plně aplikovatelné to, co soud uvedl v bodu 26 tohoto rozsudku ohledně přílohy [číslo] samotné Nájemní smlouvy.

28. Pro úplnost soud dodává, že i kdyby jeho shora uvedené názory nebyly správné, k jinému závěru ohledně důvodnosti žaloby by i tak nedospěl. Pokud žalovaný tvrdil, že z ničeho neplyne, že by nájemní vztah žalovaného k předmětným prostorům skončil, opomíjí jak prohlášení obsažené v kupní smlouvě uzavřené dne 16. 11. 2010 mezi [právnická osoba], a.s. jakožto prodávajícím (a smluvní stranou tvrzené Nájemní smlouvy) a právním předchůdcem žalobce jakožto kupujícím o tom, že v předmětné stavbě se bez smluvní úpravy nachází technické zařízení – trafostanice ve vlastnictví žalovaného, tak i sdělení [právnická osoba], a.s. ze dne 2. 9. 2020, že ohledně nájmu nebytových prostor mezi [právnická osoba], a.s. a žalovaným byla dne 31. 8. 2007 uzavřena nová smlouva, která již obj. [číslo] a [číslo] nezahrnovala a která se týkala technického zařízení obj. 489, který byl taktéž obsažen v příloze [číslo] poukazovaného Dodatku [číslo]. Nelze též nevidět, že žalovaným předložené faktury [právnická osoba], a.s. se týkají jen období roku 2003, roku 2004, roku 2005 a prvního kalendářního čtvrtletí roku 2006, přičemž jen u třech z předložených faktur ([číslo] [číslo] [číslo]) došlo k zániku pohledávek započtením, u ostatních předložených faktur žalovaný neprokázal ani to, zda a kdy si svou základní povinnost z tvrzeného nájemního vztahu plnil, kdy předložené likvidační listy prokazují pouze to, jak je faktura připravena k zaúčtování do účetního deníku, ale ne tu skutečnost, že by žalovaný takto vyúčtované nájemné i uhradil. Bez významu není též námitka žalobce, že Nájemní smlouva a Dodatek [číslo] byly uzavřeny osobami, které neměly samy o sobě oprávnění za pronajímatele a nájemce jednat. Již jen pokud jde o žalovaného, tak ke dni 2. 1. 1996 byli oprávněni jednat všichni členové představenstva nebo samostatně jeden člen, který byl k tomu představenstvem písemně zmocněn. Nájemní smlouvu přitom podepsal za žalovaného [titul]. [jméno] [příjmení]. K výzvě soudu učiněné v rámci jednání dne 22. 6. 2020 žalovaný uvedl, že v současné době již nedisponuje listinnými důkazy o existenci oprávnění [titul]. [jméno] [příjmení] za společnost samostatně jednat a navrhl provedení jeho výslechu. Tento bývalý člen statutárního orgánu u svého výslechu však pouze uvedl, že výslovně písemně zmocněn k uzavření Nájemní smlouvy nebyl, je možné, že existovalo nějaké jiné písemné pověření, ale na to si nevzpomíná. Žalovaný tedy existenci oprávnění k tomu, aby za žalovaného jednal jen jeden člen (z tehdy tříčlenného) představenstva neprokázal. Jak shrnul Nejvyšší soud ČR ve svém rozsudku sp. zn. 27 Cdo 760/2019 ze dne 24. 8. 2020, je-li způsob jednání jménem akciové společnosti členy jejího představenstva určený stanovami zapsán v obchodním rejstříku, mohou členové představenstva jménem obchodní společnosti jednat zásadně pouze v souladu s tímto způsobem. Důsledkem nedodržení zapsaného způsobu jednání akciové společnosti není neplatnost právního úkonu učiněného v rozporu se stanovami určeným a v obchodním rejstříku zapsaným způsobem jednání. Právní úkon, při kterém nebyl dodržen způsob jednání určený stanovami a zapsaný v obchodním rejstříku, není právním úkonem akciové společnosti (nelze jej akciové společnosti přičítat) a nezavazuje ji. Skutečnost, že právní úkon nelze v době jeho vzniku přičítat obchodní společnosti (ačkoli je činěn jejím jménem), per se neznamená, že obchodní společnost není oprávněna jej dodatečně schválit a tím vztáhnout na sebe jeho účinky. Schválí-li bez zbytečného odkladu obchodní společnost dodatečně právní úkon, který za ni učinil neoprávněný„ zástupce“, je tímto právním úkonem vázána od počátku. Žalovanému lze sice přitakat, že toto dodatečné schválení může být učiněno i tím, že společnost podle smlouvy plní (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 27 Cdo 4593/2017 ze dne 23. 7. 2019), nicméně tento účinek je třeba vztáhnout již k uzavření samotné Nájemní smlouvy. Z provedeného dokazování přitom nevyplývá, že by žalovaný po 2. 1. 1996 tedy alespoň takto plnil závazky převzaté za právnickou osobu neoprávněným zástupcem, tedy že by na základě Nájemní smlouvy bez zbytečného odkladu po 2. 1. 1996 hradil nájemné, a že by tak tato smlouva žalovaného coby jednu ze smluvních stran (i v případě její platnosti) zavazovala, přičemž ohledně předpokladů pro změnu závazku odkazuje soud na závěry obsažené v bodu 27 tohoto rozsudku.

29. K námitce promlčení práva nájmu vznesenou žalobcem, soud doplňuje následující. Krajský soud v Hradci Králové ve svém rozsudku č.j. 26 Co 92/2004-105 ze dne 23. 3. 2004 (k tomu viz odůvodnění rozsudku Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 26 Cdo 2102/2004 ze dne 24. 3. 2006) připustil, že i nájemní právo (v tomto případě k bytu) je právem promlčitelným, neboť právo nájmu bytu je závazkové, penězi ocenitelné právo, jehož obsahem je oprávnění nájemce předmět nájmu užívat a platit za užívání sjednané nájemné. Současně však uvedl, že k jeho promlčení dojde, není-li nájemcem konzumováno, tj. neužívá-li nájemce byt vůbec a zároveň neplatí nájemné, s čímž se zdejší soud ztotožňuje a vznesenou námitku promlčení nepovažuje právě vzhledem k užívání žalovaným za relevantní.

30. S ohledem na vše shora uvedené lze tedy uzavřít, že pokud žalovaný užíval v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 předmětné prostory ve vlastnictví žalobce, užíval je bez jakéhokoliv právně relevantního důvodu. Nárok žalobce na vydání bezdůvodného obohacení za užívání předmětných prostor žalovaným v období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 je tak důvodný.

31. Pokud jde o výši bezdůvodného obohacení, tak lze sice přitakat žalovanému, že za bezdůvodné obohacení není možno považovat jakýkoliv prospěch, jehož by mohl teoreticky dosáhnout vlastník věci, nýbrž pouze ten prospěch, o nějž na jeho úkor obohacený buď zvýšil svůj majetkový stav anebo o nějž se jeho majetkový stav nezmenšil, ač by se tak za běžných okolností stalo (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 25 Cdo 845/99 ze dne 20. 3. 2001). Pro uživatele cizí nemovitosti bez nájemní smlouvy či jiného titulu opravňujícího užívat cizí věc přitom platí, že je povinen nahradit bezdůvodné obohacení peněžitou formou; pokud její výše není předpisem stanovena, určí ji soud postupem podle ustanovení § 136 o.s.ř. opírajícím se o jeho volnou úvahu. Tato úvaha musí vycházet z finančního ocenění prospěchu, který účastníku užíváním věci vznikl. Majetkovým vyjádřením tohoto prospěchu je peněžitá částka, která odpovídá částkám vynakládaným obvykle v daném místě a čase na užívání věci i s přihlédnutím k druhu právního důvodu (smluvního typu či věcného práva k věci cizí), kterým se zpravidla právo užívání věci vzhledem k jeho rozsahu a způsobu zakládá; nejčastěji jde o nájemní smlouvu, kdy se výše náhrady poměřuje s obvyklou hladinou nájemného, které by byl nájemce za obvyklých okolností povinen plnit, užíval-li by věc na základě platné nájemní smlouvy (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 199/2007 ze dne 8. 1. 2008). Při určení výše bezdůvodného obohacení soud vyšel ze znaleckého posudku [titul]. [jméno] [příjmení] [číslo] ze dne 25. 11. 2019, kdy znalecký posudek splňuje zákonem stanovené předpoklady, text jako celek je přehledný a závěr logicky odpovídá zjištěným údajům. O správnosti a přesvědčivosti znaleckého posudku neměl soud pochyb. Podle znaleckého posudku činí obvyklá výše nájemného předmětných prostor za období od 21. 5. 2016 do 3. 10. 2018 částku v celkové výši 720.780 Kč. Znalec byl slyšen v rámci jednání soudu dne 3. 2. 2021, a na závěrech zpracovaného znaleckého posudku setrval. Námitka žalovaného, že žalovaný užíval (jen) část předmětných prostor pro provozování trafostanice, není důvodná. Mezi účastníky nebylo sporu (ustanovení § 120 odst. 3 o.s.ř.) o tom, že do předmětných prostor o celkové výměře 202 m a 253 m neměl žalobce v žalobou sledovaném období přístup, za této situace má žalobce právo na vydání bezdůvodného obohacení za užívání celé plochy předmětných prostor bez ohledu na to, jak intenzivně tuto plochu předmětných prostor žalovaný skutečně využívá (k tomu srov. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 28 Cdo 651/2017 ze dne 6. 3. 2018). Pokud jde poté o námitku žalovaného, že znalec posuzoval výši obvyklého nájemného bez ohledu na nesrovnatelnost obdobných porovnávacích prostor, kdy žalovaný předmětné prostory pro skladování neužívá a nemůže se tedy obohacovat v rozsahu nájemného za užívání prostor pro skladování, tak znalec v rámci svého výslechu vysvětlil, že výši obvyklého nájemného porovnáním se skladovými prostory určil z toho důvodu, že předmětné prostory jsou k tomuto účelu svým uspořádáním a řešením využitelné. V projednávaném případě je tedy nutno přihlédnout k účelu, jemuž by předmětné prostory zpravidla (za normálních okolností) mohly sloužit, kdy ostatně i Krajský soud v Brně ve svém rozsudku č.j. 70 C 4/2018-191 ze dne 26. 9. 2018 (v řízení žalobce o vydání bezdůvodného obohacení za užívaní předmětných prostor žalovaným za období od 21. 5. 2013 do 20. 5. 2015) uvedl, že by bylo absurdní, kdyby měl znalec hledat prostory, v nichž je umístěna trafostanice, když tato je v posuzovaném případě v nemovitosti umístěna bez právního důvodu.

32. Vzhledem k tomu, že žalovaný v rámci řízení neprokázal, že by dlužnou částku žalobci zaplatil a k tomu, že ve své obraně o hmotněprávní nedůvodnosti žalobou uplatněného nároku nebyl úspěšný, soud žalobě vyhověl a zavázal žalovaného k povinnosti zaplatit žalobci částku v celkové výši 720.780 Kč. Jelikož žalovaný nesplnil svou povinnost týkající se uplatněného práva včas, dostal se prodlení a je tak povinen v souladu s ustanovením § 1970 občanského zákoníku povinen zaplatit žalobci i úrok z prodlení. Vzhledem k tomu, že doba plnění pro nárok na vydání bezdůvodného obohacení není stanovena zákonem a v posuzovaném případě nebyla ani účastníky dohodnuta, stává se závazek z bezdůvodného obohacení splatným bez zbytečného odkladu po výzvě věřitele dle ustanovení § 1958 odst. 2 občanského zákoníku (k tomu srov. např. rozsudek Nejvyššího soudu ČR sp. zn. 30 Cdo 5464/2016 ze dne 24. 10. 2018). Žalovaný byl přitom k vydání bezdůvodného obohacení vyzván dopisem zástupce žalobce ze dne 3. 10. 2018, pro plnění byla ve výzvě určena lhůta 7 kalendářních dnů a výzva byla zástupci žalovaného doručena dne 9. 10. 2018. Nárok na vydání bezdůvodného obohacení se tak dne 16. 10. 2018 stal splatným, a pokud žalobce požadoval přiznání úroku z prodlení od 17. 10. 2018, soud žalobě i v této části vyhověl a zavázal žalovaného k zaplacení úroku z prodlení ve výši de nařízení vlády č. 351/2013 Sb.

33. Výrok II. tohoto rozsudku o náhradě nákladů řízení je odůvodněn ustanovením § 142 odst. 3 o.s.ř. podle něhož i když měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. Předmětem řízení bylo zaplacení částky v celkové výši 745.131,70 Kč. Úspěch žalobce je v tomto případě představován výrokem I. tohoto rozsudku, tedy částkou ve výši 720.780 Kč, ohledně které bylo žalobě vyhověno. Naopak úspěch žalovaného je představován výrokem usnesení zdejšího soudu č.j. 55 C 36/2019-83 ze dne 16. 1. 2020, tedy částkou ve výši 24.351,70 Kč, ohledně které vzal žalobce žalobu zpět, aniž by se tak stalo pro chování žalovaného (ustanovení § 146 odst. 2 věta druhá o.s.ř.). Žalobce byl proto úspěšný v 96,7 % předmětu řízení, žalovaný poté v 3,3 % předmětu a již jen z tohoto porovnání je patrno, že žalobce měl neúspěch pouze v nepatrné části předmětu řízení, proto mu soud v souladu se shora citovaným zákonným ustanovením přiznal plnou náhradu nákladů řízení.

34. Žalobce vynaložil v souvislosti s projednávanou žalobou náklady řízení sestávající z odměny za zastoupení za šest úkonů právní služby (tarifní hodnota 745.131,70 Kč) po 11.300 Kč (převzetí a příprava zastoupení, výzva k plnění, písemné podání soudu – žaloba ze dne 26. 10. 2018, písemné podání soudu – stanovisko ze dne 8. 4. 2019, písemné podání soudu – vyjádření ze dne 15. 7. 2019, písemné podání soudu – částečné zpětvzetí žaloby ze dne 9. 12. 2019) a za sedm úkonů právní služby (tarifní hodnota 720.780 Kč) po 11.220 Kč (písemné podání soudu – vyjádření ze dne 11. 5. 2020, účast na jednání soudu dne 22. 6. 2020, písemné podání soudu –návrh ze dne 9. 7. 2020, písemné podání soudu – vyjádření ze dne 25. 8. 2020, účast na jednání soudu dne 23. 9. 2020, účast na jednání soudu dne 2. 12. 2020, účast na jednání soudu dne 3. 2. 2021) v souladu s ustanoveními § 7 a § 8 odst. 1 vyhlášky č. 177/1996 Sb., o odměnách advokátů a náhradách advokátů za poskytování právních služeb, ve znění účinném od 1. 7. 2014 (dále jen jako„ advokátní tarif“); z třinácti náhrad hotových výdajů po 300 Kč dle ustanovení § 11 a § 13 odst. 4 advokátního tarifu; z částky 31.550 Kč představující DPH ve výši 21% ze shora uvedených částek; z částky 5.000 Kč představující náhradu nákladů za zpracovaný znalecký posudek [titul]. [jméno] [příjmení] a konečně z náhrady zaplaceného soudního poplatku ve výši 29.806 Kč.

35. Celkově tak žalobce vynaložil v souvislosti s projednávanou žalobou náklady řízení ve výši 216.596 Kč, které je žalovaný povinen zaplatit k rukám zástupce žalobce (ustanovení § 149 odst. 1 o.s.ř.) ve lhůtě do tří dnů od právní moci rozsudku (ustanovení § 160 odst. 1 o.s.ř.).

36. Výrok III. tohoto rozsudku vychází z ustanovení § 148 o.s.ř. podle něhož má stát podle výsledku řízení proti účastníkům právo na náhradu nákladů řízení, které platil, pokud u nich nejsou předpoklady pro osvobození od soudních poplatků. Ve sporném řízení se přitom výsledkem řízení rozumí úspěch účastníků ve věci. S ohledem na obsah rozhodnutí soudu o nákladech řízení mezi účastníky a na to, že dosud známa celková výše těchto nákladů státu, rozhodl soud ve smyslu ustanovení § 155 odst. 1 o.s.ř. o povinnosti žalovaného k jejich náhradě jen co do základu, přičemž jejich výše bude následně stanovena samostatným usnesením.

Poučení