57 CO 90/2021 - 406

Rubrum

Krajský soud v Ostravě rozhodl v senátě složeném z předsedkyně senátu JUDr. Lenky Severové a soudkyň JUDr. Ilony Lövyové a Mgr. Daniely Teterové ve věci žalobců: a) [jméno] [příjmení], narozený dne [datum] bytem [adresa] b) [jméno] [příjmení], narozená dne [datum] bytem [adresa] oba zastoupeni advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] proti žalované: [osobní údaje žalované] sídlem [adresa] zastoupená advokátem [titul] [jméno] [příjmení] sídlem [adresa] o zaplacení částky 528.695 Kč s příslušenstvím o odvolání žalované proti rozsudku Okresního soudu v Ostravě ze dne 2. 12. 2020, č. j. 63 C 373/2017-261 takto:

Výrok

I. Rozsudek okresního soudu se v napadené části, tj. v odstavci I. a III. výroku, potvrzuje.

II. V odstavci IV. výroku se rozsudek okresního soudu mění tak, že žalovaná je povinna zaplatit České republice na nákladech řízení 38.979 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku na účet Okresního soudu v Ostravě.

III. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům na nákladech odvolacího řízení 49.654 Kč do tří dnů od právní moci tohoto rozsudku advokátu žalobců.

Odůvodnění

1. Okresní soud napadeným rozsudkem žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům částku 318.000 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 318.000 Kč od 16. 8. 2017 do zaplacení do tří dnů od právní moci rozsudku (odstavec I. výroku), co do částky 210.695 Kč spolu s úrokem z prodlení ve výši 8,05 % ročně z částky 137.000 Kč od 16. 8. 2017 do zaplacení a s úrokem z prodlení ve výši 10 % ročně z částky 73.695 Kč od 13. 3. 2020 do zaplacení řízení zastavil (odstavec II. výroku), žalované uložil povinnost zaplatit žalobcům na nákladech řízení 158.930 Kč k rukám zástupce žalobců do tří dnů od právní moci rozsudku (odstavec III. výroku) a České republice - Okresnímu soudu v Ostravě na nákladech řízení 36.585,07 Kč do tří dnů od právní moci rozsudku (odstavec IV. výroku).

2. Žalovaná včasným odvoláním napadla rozsudek v odstavcích I., III. a IV. výroku a namítala, že nebylo prokázáno, že kanalizace neexistuje; v případě zatékající střechy a nedostatečné izolace balkónu, jde o vady zjevné, kdy je bylo možno zjistit pouhým okem; dále, že není důvod pro odstranění septiku; že sleva je nepřiměřeně vysoká, protože soud vycházel z cenových relací roku 2020 a nikoli 2017, výše slevy je nepřiměřená i s ohledem na obecnou cenu všech prodaných nemovitostí, a že vybudováním nové kanalizace dojde k obohacení žalobců, protože kupovali dům starý 43 roky a životnost kanalizace byla minimálně za polovinou. Podle žalované se nalézací soud s obranou žalované náležitě nevypořádal. Namítá, že znalecký posudek [titul] [jméno] [příjmení] trpí vadami, pro které nelze mít jeho závěry za věrohodný důkaz toho, že dům odkanalizován není. Znalec neučinil relevantní zjištění a své závěry neodůvodnil, soud byl povinen tento důkaz podrobit hodnotícímu procesu jako kterýkoli jiný důkaz. Soud vycházel z tvrzení znalce, že se voda ztrácí někde pod domem, že napojení septiku na kanalizaci pokusem Severomoravských vodovodů a kanalizací Ostrava a.s. (dále jen SmVaK) nebylo prokázáno. Podle žalované nejde o znalecké zjištění, nýbrž o pouhé převzetí informace ze zkoušek, kterým znalec nebyl přítomen. Soud se spokojil se sdělením znalce, že ze septiku odchází jakýsi trativod, a že ze septiku fakticky nic neodtéká, neboť je tam tuhá hmota. Toto tvrzení je nepravdivé. Při prvním ohledání, kdy byla umožněna přítomnost žalované a jejímu zástupci, bylo zjištěno, že voda ze septiku vytéká trubkou, o které se žalovaný domnívá, že vede do kanalizace. Tato skutečnost je zachycena na krátkém videu. Tvrzení znalce, že voda se ztrácí pod dnem septiku a zatéká pod dům, je čirá hypotéza znalce. Ze septiku odchází potrubí o průměru cca 20 cm, které po chvíli vyúsťuje do betonové roury, kde se míchá s dešťovou vodou a dále odchází k pozemku souseda, kdy sondou na hranici pozemků zjistili, že dále je to neprůchodné. Takové zkoumání podle žalované nepostačuje. Případné krátké přerušení kanalizace není totéž, co neexistující kanalizace. Podle zákresu SmVaK vydaného žalované dne 4. 10. 2017 má být za plotem na pozemku souseda [příjmení], kudy podle žalované vede kanalizace, další šachta, na kterou byl napojen. Zde znalec neprovedl žádné zkoumání. Posudek [titul] [příjmení] je neodborný, nedostatečný co do zjišťování skutečného stavu věci, některé závěry nejsou logickým vyústěním jeho zkoumání, nýbrž domněnkami. Znalec při zjišťování, zda je septik napojen na kanalizaci, provedl pokus gumovou hadicí tak, že ji prostrčil potrubím ze septiku, a když tato hadice narazila na překážku, nezjišťoval původ této překážky. Přitom překážkou mohla být jen ucpávka kanalizace. Bylo možné v tomto místě vykopat sondu a objektivně zjistit, co je příčinou neprůchodnosti kanalizace. Znalec se bezdůvodně spoléhal na zjištění jiných a tvrzení žalobců. Pokud zjistil, že ze septiku vede„ někam“ potrubí, měl zjistit, kam vede. Znalec ignoroval obsah spisu, nevysvětlil, jak se s jeho obsahem vypořádal. Ve spise je založena stavební dokumentace domu žalobců, ze které se podává, že dům je kanalizací napojen na veřejnou kanalizaci. Žalovaná má proto výhrady k nestrannosti i odbornosti znalce. Dále vytýká znalci, že v části, v níž vypočetl náklady na opravy vad, převzal bez kritického a hodnotícího náhledu ceny z cenových nabídek předloženými žalobci, aniž by připojil svá vlastní šetření. Soud sice nezaložil rozsudek na těchto znaleckých závěrech, avšak ty jsou zcela signifikantní pro kvalitu práce i odbornost znalce v části posudku, kde zkoumal existenci kanalizace. Argumentaci, že zkoušky SmVaK nic neprokazují, protože jsou činěny v místě, kde podle žalované kanalizace neústí, soud nehodnotil. Není zdůvodněn ani závěr, že voda při zkoušce do potrubí nevtékala, ale děravým betonovým dnem pronikla do podzákladí a znečišťovala podzemí. Dále namítá, že znalec žalovanou neinformoval o dalším šetření, které provedl pouze za účasti žalobců, ač projevila zájem se účastnit. Znalec a ani soud se nevypořádali s rozporným stanoviskem SmVaK ze dne 22. 1. 2018 a ze dne 4. 10. 2017. Z původního sdělení SmVaK ze dne 4. 10. 2017 je patrno, že dům [č. p.] je napojen přes pozemky na kanalizaci na severní části obce, jejíž existence je nepochybná. Šlo o tzv. sdruženou kanalizační přípojku s vlastníky domu [č. p.] přes jejich pozemek„ kanalizaci DIN 300“. Takto podle stejného orientačního zákresu sítě jsou napojeny např. též domy [č. p.] nebo [č. p.], [č. p.] nebo [č. p.]. Není to tedy jen objekt žalobců, který je odkanalizován do jiného potrubí, než je neustále zvažováno. Žalovaná je přesvědčena, že zákres napojení uvedených domů do severní větve kanalizace obsahuje i aktuální územní plán [město], případně stavební dokumentace k severní větvi veřejné kanalizace. To měl potvrdit zaměstnanec Městského úřadu v Albrechticích, jehož výslech byl navrhován. Také ze soudem vyžádané stavební dokumentace plyne, že územní rozhodnutí pro stavbu žalobců je vydáno pod podmínkou, že dům bude odkanalizován přes septik. Tato dokumentace vyvrací věrohodnost znaleckého posudku i stanoviska SmVaK, o něhož se znalec i soud opírají. Také rozhodnutí o uvedení stavby do trvalého provozu ze dne [datum] obsahuje údaj, že odkanalizování je provedeno přes tříkomorový septik do kanalizace, přičemž mezi zjištěnými nedodělky není uvedeno, že by nebyla dokončena kanalizace. V kolaudačním protokolu ze dne [datum] je uvedeno prakticky totéž. Ze zápisu z místního šetření SmVaK ze dne 4. 10. 2017 plyne, že nemohla být provedena kamerová zkouška odtoku ze septiku, protože odtok byl zanesen. Údaj o tom, že ze septiku vede pouze trativod do zahrady, je tedy opět pouhou úvahou, nikoli zjištěním. Zda kanalizace není vedena do severní větve kanalizace nebylo zkoumáno znalcem ani pracovníky SmVaK. Žalovaná navrhovala provedení důkazu ohledáním místa samého, tomuto návrhu nebylo vyhověno, aniž by tento postup soud zdůvodnil. Soud nemohl řádně hodnotit znalecký posudek, který neobsahuje fotodokumentaci a nevyplývá z něj, jakými postupy znalec dospěl ke svým zjištěním. Ze znaleckého posudku [titul] [příjmení] lze toliko uzavřít, že znalec zkusil protlačit gumovou hadici potrubím vedoucím ze septiku a tato hadice se zastavila o překážku. Pokud z posudku plyne, že SmVaK prováděl test fluorescenční kapalinou, bylo to v místě, kde nebylo možno očekávat, že by se stopy mohly objevit. Z toho, že se gumová hadice zastavila při pokusu zjistit průchodnost kanalizace tímto amatérským způsobem, nelze usuzovat, že kanalizace neexistuje. Znalecký posudek včetně pokusu s fluorescenční kapalinou neprokazuje ani nevyvrací existenci kanalizace. Existenci vady je přitom povinen prokazovat ten, kdo existenci vady tvrdí. Přestože žalovaná předložila grafické vyjádření SmVaK ze [datum], ze kterého plyne, že dům je napojen na severní větev kanalizace, soud se spokojil s opačným stanoviskem SmVaK ze dne 22. 1. 2018. V důsledku nekvalitního znaleckého posudku, nevhodného postupu znalce i nesprávného hodnocení důkazů nalézacím soudem je nesprávné skutkové zjištění, že dům není napojen na kanalizaci. Soud přisuzoval jednotlivým provedeným důkazům nesprávnou váhu, když nepřihlédl ke kolaudačnímu rozhodnutí, na jehož základě byl dům žalobců v roce 1974 uveden do provozu, nepřihlédl k tvrzení žalované, že pokusy SmVaK s fluorescenční kapalinou nic neprokazují. I z výpovědi svědkyně [příjmení] plyne, že realitní kancelář má povědomost o napojení některých domů v daném místě do severní větve kanalizace. Podle názoru žalované nelze z provedeného šetření dne 20. 10. 2017 dospět k závěrům, které učinil nalézací soud. Opakovaně tvrzený trativod nebyl objektivně zjištěn, jde o pouhé domněnky. Stejně tak může být tvrzený trativod žalovanou tvrzenou kanalizací. Dále žalovaná vytýká okresnímu soudu, že zamítl návrhy na doplnění dokazování výslechem svědka [příjmení]. [jméno] [příjmení], výslechem svědka [jméno] [příjmení], opakovanou výpovědí svědkyně [příjmení] a výpovědí neznámého úředníka Stavebního úřadu v [obec] pro nadbytečnost. Pokud by soud přihlédl k důkazům ve prospěch žalované (grafická zpráva SmVaK ze dne 4. 10. 2017, stavební dokumentace a části výslechu svědkyně [příjmení], v níž uvádí informace o možném napojení na severní větev kanalizace), a pokud by správně hodnotil zkoušky prováděné SmVaK jako neprůkazné, musel by dospět k závěru, že jde o relevantní důkazy. Žalovaná proto navrhuje provést důkaz stavební dokumentací, který má vyvrátit věrohodnost provedených důkazů, zejména znaleckého posudku [titul] [příjmení] a zprávy SmVaK ze dne 22. 1. 2018. Věrohodnost těchto důkazů vyvrací již zmíněné kolaudační rozhodnutí z roku 1974, kde je výslovně uvedeno, že dům je napojen přes septik do veřejné kanalizace, obsažené ve stavebním spise vyžádaném soudem. Soud žalovanou označené důkazy ani nezmiňuje, natož aby je konfrontoval s jinými důkazy a posoudil jejich věrohodnost. Žalovaná nesouhlasí ani se závěry okresního soudu, pokud se jedná o vadnou střechu nad dvougaráží a vadný balkon s tím, že okresní soud svůj opačný závěr nezdůvodnil, ač na střechu garáží i balkon je vidět z běžně dostupných míst (např. z okna). Žalovaná dále uvádí, že nemá výhrady proti závěrům znaleckého posudku vypracovaného [jméno] [příjmení]. Má však výhrady vůči výši přiznané slevy z důvodu nesprávného určení data, ke kterému se má obvyklá cena stavebních prací počítat, nepřihlédnutí ke stáří nabývaných nemovitostí a nepřihlédnutí k tomu, že žalobcům se má dostat plnění na pořízení nové věci, ač uplatňují vadu v podobě neexistence věci, jejíž životnost byla nejméně za polovinou. Žalovaná je přesvědčena, že žádný právní předpis neukládá tomu, kdo vytýká vady nabyté věci, aby s jejich opravami čekal až do ukončení případného soudního řízení řešícího odpovědnost za vady. Takový postup je nežádoucí, protože neodstraněním vad může docházek k jejich zvětšování či dokonce k destrukci nabyté věci, tedy k jejímu úplnému zničení. Naopak v rámci předcházení škodám je nezbytné, aby vlastník věci provedl opravu co nejrychleji poté, co se rozhodne pro slevu z kupní ceny namísto požadavku na odstranění vady. Kdyby se žalobci domáhali v tomto řízení odstranění vady namísto slevy, veškerá zdržení s provedením opravy by šla k tíži žalované, i kdyby řízení trvalo několik let. Jestliže však zvolili žalobci v tomto případě nárok na slevu, jde k jejich tíži, že k odstranění vad nepřistoupili ihned poté, co uplatnili nárok na slevu. Ani potřeba fixace stavu nemovitostí z důvodů zachování důkazů nemůže být argumentem pro neprovedení včasných oprav. Stav nemovitostí před provedenými opravami lze prokázat mnoha důkazy, např. ohledáním věci a pořízením příslušné dokumentace za účasti notáře, který sepíše notářský zápis. Odkládání oprav na dobu po skončení řízení o odpovědnosti za vady je zcela nezodpovědné. Žalovaná nemá výhrady k výši nákladů na vybudování přípojky zjištěné znalcem [příjmení], odstranění septiku však považuje za neekonomické, jeho úpravou mohl vzniknout rezervoár užitkové vody. Žalovaná nesouhlasí s výši soudem přiznané slevy rovnající se obvyklé ceně stavebních prací též proto, že soud nepřihlédl ke stáří nemovitostí a k poměru ceny domu s garážemi a kanalizace. Žalobci pořizovali dům s garážemi a příslušenstvím, od jejichž kolaudace uplynulo 43 let. Obvyklá životnost kanalizace zpravidla nepřekročí 50 let. Pokud soud přiznal žalobcům slevu ve výši nákladů na zbudování nové přípojky, poskytl jim výrazné obohacení. Žalovaná netvrdí, že výše slevy měla být přímo úměrná ceně staré a nové věci, bylo však povinností soudu přihlédnout k tomu, že se stavbou přípojky dostane žalobcům nová věc namísto staré. Tomu odpovídá i judikatura, kdy např. v rozhodnutí Krajského soudu v Ostravě ze dne 3. 9. 2015, č. j. 57 Co 131/2015-821 (který za správný považuje i Nejvyšší soud viz 33 Cdo558/2016) soud považoval slevu rovnající se celé obvyklé ceně stavebních prací jako přiměřenou mimo jiné proto, že dům, jehož vady byly vytýkány, byl kolaudován dne [datum] a strany uzavřely kupní smlouvu již [datum], tedy jen o málo více než 2 měsíce po kolaudaci. I kdyby soud považoval kanalizační přípojku za samostatnou věc (což není správné), stále byl povinen přihlédnout k jejímu stáří. Provedením nové přípojky se žalobcům dostane podstatného zvýhodnění, neboť oproti reálně předpokládané téměř padesátileté přípojky se jim dostane přípojky zcela nové, a to ještě s podstatně delší životností, než bylo možno očekávat u staré přípojky. V neposlední řadě žalovaná namítá, že náklady na vybudování kanalizace by měly být v poměru k ceně domu a garážím (nikoli též ceně pozemků, jak uvádí soud). V daném případě se dle žalovaného jedná o cenový nepoměr, když pozemek s domem byl pořízen za částku 2,6 mil. Kč a sleva na vybudování kanalizace a drobných oprav střechy a balonu má činit 318 tisíc Kč. Soud uvádí, že„ v daném případě činí celková sleva z kupní ceny cca 12 % z ceny domu a pozemků, částka na samotné vybudování kanalizace pak cca 9 % z ceny domu a pozemků, uplatněnou slevu tak nelze dle názoru soudu považovat za nepřiměřenou.“ Argument soudu, že sleva je přiměřená též„ s ohledem na charakter a rozsah vytčených vad, které nejenom, že zásadně ztěžují užívání domu, ale zároveň významným způsobem ohrožují jeho samotnou existenci (zasakování odpadních vod pod dům a jejich prosakování do domu ohrožuje únosnost zemních základů rodinného domu a přilehlé garáže – viz posudek [titul] [příjmení])“ je pro určení výše slevy nepřiléhavý, protože tento problém (navíc pouze dovozovaný, nikoli objektivně zjištěný), vybudováním kanalizace zanikne. Kanalizační přípojka slouží k odvodu domovních splašků, je tedy příslušenstvím domu. Byť nový občanský zákoník prohlašuje dům za součást pozemku, pro posouzení výše slevy (poměru výše slevy k ceně nabývané věci), je zapotřebí přihlížet k ceně domu po odpočtu ceny pozemků. Takto učinil Krajský soud ve shora uváděné věci nebo též nejvyšší soud v rozsudku 33 Cdo 2641/2012, ze dne 24. 10. 2013. Výměra pozemků žalobců činí 1128 m2 Cena těchto pozemků činí zajisté minimálně 500 Kč/m2. Při kupní ceně za všechny nemovitosti 2.688.000 Kč, je tedy hodnota staveb 2.124.000 Kč. Jestliže jde o cenu za rodinný dům s dvojgaráží, je sleva ve výši 318.000 Kč za pouhou kanalizační přípojku nepřiměřená. Žalovaná se dále domnívá, že i kdyby soud rozhodl správně ve věci samé, nesprávně rozhodl o nákladech řízení. Soud o nákladech řízení rozhodl dle ust. § 142 odst. 3 o. s. ř., když využil svého oprávnění, aniž uvedl důvody, které jej k tomu vedly. Z odůvodnění musí být patrno, které konkrétní úvahy soud vedly k tomu, že dal přednost aplikaci ustanovení § 142 odst. 3 před obvyklejší aplikací ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. i v případech, kdy výše přiznaného plnění odvisí od znaleckého posudku.

3. Žalobci ve vyjádření k odvolání žalované navrhli, aby byl rozsudek okresního soudu v napadené části potvrzen jako věcně správný. Zdůraznili, že předmětný rodinný dům kupovali po tzv. rekonstrukci a ve výborném stavu, tzn., že podstatným způsobem mělo dojít k prodloužení životnosti stavby. Tyto skutečnosti byly potvrzeny výpovědí svědkyně [příjmení], realitní makléřky, jakož i inzercí realitní kanceláře. Okresní soud správně aplikoval to, že žalovaná v rámci svého podnikání se mimo jiné zabývá nákupem a prodejem nemovitostí, proto se žalobcům jako slabší strany mělo dostat zvýšené soudní ochrany, neboť se jednalo o právní vztah založený mezi občany a podnikatelským subjektem. Poukazují na ust. § 2161 odst. 1 a 2 o. z., § 2106 odst. 1 o. z. a souhlasí se závěrem soudu, že vytýkané vady jsou vadami skrytými, když ty se projevily v průběhu 6 měsíců od převzetí věci, což ve svém důsledku znamená, že věc byla vadná již při převzetí a důkazní břemeno, aby prokázal, že tomu tak není, přešlo na žalovanou. Nelze si nevšimnout absolutní nelogičnosti postoje žalované k meritu řízení. Žalobci záhy po koupi vytkli žalované vady, které tvoří předmět tohoto řízení. Žalovaná, jak vyplývá z emailové komunikace, tyto vady uznala a následně přislíbila jejich opravu s tím, že tak učiní, až nastanou příznivé klimatické podmínky, tedy na jaře 2017. V následujícím soudním řízení však své stanovisko otáčí a začíná tvrdit, že žalobci byli na vady upozorněni při koupi, při prohlídkách, kterých se měl účastnit zástupce žalované, pan [jméno] [příjmení]. Toto tvrzení bylo vyvráceno výpovědí svědkyně [jméno] [příjmení] (realitní makléřky) a dalších svědků. Jde-li o stanovisko žalované týkající se existence kanalizační přípojky, v rámci vytýkání vad žalovaná připustila, že by se podílela na nákladech na vývoz žumpy. V průběhu řízení žalovaná navrhla, aby na své náklady vybudovala žalobcům kanalizační přípojku z veřejné kanalizace na jejich rodinný dům. Vzniká tedy otázka, která tvrzení žalované lze brát za relevantní či nikoliv. Okresní soud správně posoudil stěžejní bod žaloby, že kanalizační přípojka k rodinnému domu nebyla vybudována. Soud se opírá o závěry znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení], který hovoří o tom, že u domu je sice septik, ze kterého odchází jakýsi trativod (způsob odkanalizování rodinného domu pomocí trativodu byl zřejmě v době výstavby rodinného domu legální), kdy však voda ze septiku neodtéká, ztrácí se pod dnem septiku, čímž dochází k zatékání fekálií pod rodinný dům, což způsobuje ohrožení únosnosti zemních nákladů rodinného domu a přilehlé garáže. Kromě znaleckého posudku [titul] [jméno] [příjmení] soud neexistenci kanalizace opírá i o závěry místního šetření SmVaK [obec] ze dne 20. 10. 2017, kde proběhla kamerová zkouška odtoku ze septiku s tím, že tento odtok je zanesen kalem a septik je v dezolátním stavu. Zároveň soud vzal v úvahu i vyjádření SmVaK [obec] ze dne 22. 1. 2018, ze kterého vyplývá, že rodinný dům není napojen na kanalizaci a u rodinného domu je uveden septik s trativodem s tím, že v evidenci odběratelů není u tohoto rodinného domu účtováno stočné. Nad rámec shora uvedeného se žalobcům podařilo zajistit po vyhlášení rozsudku úřední záznam Policie ČR KŘP MS kraj, územní odbor [obec], obvodní oddělení [obec], [číslo jednací] ze dne [datum rozhodnutí] týkající se šetření prodeje původní majitelky rodinného domu paní [jméno] [příjmení] na žalovanou, úřední záznam o podání vysvětlení k téže policií prošetřované věci paní [jméno] [příjmení] ze dne [datum] a převod odběru dodávky vody z vodovodu a odvedení odpadních vod kanalizací ze dne [datum]. Žalobci předmětné listiny k vyjádření k odvolání žalované dokládají. Z těchto listin vyplývají zásadní skutečnosti, které ve svém důsledku potvrzují závěr soudu o neexistenci kanalizační přípojky. Žalované bylo při nabytí nemovitostí jasné, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci, a pokud byla původní vlastnice paní [jméno] [příjmení] kontaktována zástupcem žalované panem [příjmení], který byl mimo jiné navrhován žalovanou jako svědek, tak ten jí předkládal zakreslenou kanalizaci k nemovitosti na výkresu, přičemž mu sdělila, že dle zakreslení byla kanalizace kopána, ale nikdy nebylo potrubí položeno a zprovozněno. Pokud žalovaná argumentovala tím, že původní cena nemovitostí byla mezi účastníky sjednána ve výši 2.800.000 Kč a následně mělo dojít k ponížení kupní ceny právě z titulu vad, které následně měli žalobci reklamovat, toto tvrzení se nezakládá na pravdě. Žalobci poukazují na své stanovisko z 2. 11. 2017, kde vysvětlují, že kupní cena z původní výše 2.800.000 Kč byla ponížena o 112.000 Kč z důvodu, že se změnil poplatník daně z nabytí nemovitých věcí, kdy původní povinnost prodávající strany přešla na stranu kupující, a proto došlo k ponížení ceny. Okresní soud při stanovení výše slevy z kupní ceny správně vycházel ze znaleckého posudku [jméno] [příjmení], vůči kterému neměli jak žalobci, tak žalovaná výhrady. Správně nepřistoupil k cenám prací v roce 2017, ale vycházel z cen v roce 2020, když přiléhavě zdůvodnil, že výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci, ale je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, zda a jak je toto užívání komplikováno a omezováno, případně i s ohledem na odstraňování této vady. Žalobci jsou nuceni provádět průběžně odvoz fekálií ze septiku, což je finančně zatěžuje. Nelze pominout, že napojení vybudování kanalizační přípojky bude znamenat zásah do pozemků žalobců, bude trvat nějakou dobu a tím nepochybně zkomplikuje a omezí žalobce v užívání nemovitostí. Stanovená výše slevy je adekvátní a přiměřená. Žalobci zdůrazňují, že jsou mladá rodina s dětmi, jejichž rodinný rozpočet je zatížen hypotékou a nemají dostatek finančních prostředků, aby mohli zbudovat kanalizační přípojku ke svému rodinnému domu. Jednáním žalované se cítí poškozeni. Žalovaná působí na trhu s nemovitostmi, kdy prostřednictvím dražeb tyto nemovitosti skupuje. Často se stává podílovým spoluvlastníkem na nemovitostech, vyvolává jednání o zrušení podílového spoluvlastnictví, často i formou soudního řízení, následně po získání nemovitostí do svého výlučného vlastnictví tyto„ rekonstruuje“ a poté se ziskem prodává. Žalovaná má dostatek finančních prostředků, aby co nejdéle zdržovala soudní spor ve snaze vyhnout se placení oprávněných požadavků žalobců.

4. Odvolací soud na základě včas podaného odvolání oprávněné osoby přezkoumal rozsudek v napadené části, tj. v odstavcích I., III. a IV. výroku, se závěrem, že odvolání žalované ve vztahu k výroku v odstavci I. není důvodné.

5. Odvolací soud doplnil dokazování důkazy, které byly přípustné v odvolacím řízení ve smyslu ust. § 205a o. s. ř., a to: - úředním záznamem Policie ČR ze dne [datum], ze kterého zjistil, že paní [jméno] [příjmení], která jako původní spolumajitelka předmětného rodinného domu prodávala svůj podíl panu [příjmení], uvedla, že osobně ji v domě navštívil pan [příjmení], který jí sdělil, ať již do prodeje domu s ničím nic nedělají a převzal si klíče. O kanalizaci nemluvili. Rozhodně nikomu netvrdila, že dům je napojen na veřejnou kanalizaci. Je však pravdou, že v minulosti byla přípojka k domu kopána obcí [obec], ale pro nezájem její babičky nebylo potrubí přípojky položeno a dům tak nebyl napojen; - úředním záznamem Policie ČR ze dne [datum], ze kterého zjistil, že paní [jméno] [příjmení] ve věci podnětu prošetření neexistující veřejné kanalizace [obec] policii uvedla, že panu [příjmení] nesdělila, že dům je napojen na veřejnou kanalizaci. Nesdělil mu to ani manžel, ani bratr. Všichni tři byli neustále spolu před domem, pan [příjmení] se na nic neptal. V minulosti se k domu kanalizace kopala na popud [obec], avšak babička odmítla napojení, tedy se žádné potrubí k nemovitosti do země nepoložilo. Dokonce ji nedávno kontaktoval nějaký pan [příjmení] od [právnická osoba] [anonymizováno], který jí ukazoval zakreslenou kanalizaci k nemovitosti na výkresu. S tím souhlasila a sdělila mu, že opravdu dle zakreslení kanalizace kopaná byla, ale nikdy nebylo potrubí položeno a zprovozněno; - listinou vystavenou SmVaK označenou jako převod odběru dodávky vody z vodovodu a odvedení odpadních vod kanalizací, ze kterého zjistil, že ve sloupečku uvedeném pod„ Nový odběratel“: je v posledních třech řádcích uvedeno:„ Dodávka vody: ANO, Odvádění odpadních vod: NE, Srážkové vody: Ne.“ Jako původní odběratel je označen [jméno] [příjmení], jako nový odběratel [právnická osoba] - sdělení SmVaK ze dne 20. 12. 2021, ze kterého zjistil, a to na základě požadavku odvolacího soudu o vyjádření se k napojení rodinného domu [adresa] v [obec] u [obec] na veřejnou kanalizaci a vyjasnění„ rozporu“ mezi situačním zákresem z [datum] a zápisy z místního šetření z 20. 10. 2017 a 11. 7. 2019, že zákres vedení sítí ze 4. 10. 2017 byl proveden na základě podkladů poskytnutých obcí [obec] v době uzavření smlouvy o provozování sítí obce v roce 2002. Jednalo se o orientační zakreslení kanalizační přípojky ze septiku umístěného na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] do kanalizace pro veřejnou potřebu DNPVC300. Na základě místního šetření bylo prokázáno, že dům [č. p.] není napojen na kanalizaci pro veřejnou potřebu. Toto bylo opakovaně prokázáno i šetřením z 11. 7. 2019. Z objektu [č. p.] nebylo účtováno stočné, tudíž nepovažovali za objekt napojený kanalizační přípojkou na kanalizaci pro veřejnou potřebu. - sdělením SmVaK ze dne 18. 2. 2022, ze kterého zjistil, že v obci [obec] je kanalizace pro veřejnou potřebu zakončená ČOV (to má vazbu na § 18 odst. 3 zákona č. 274/2001 Sb.). Z odpovědi na dotaz odvolacího soudu, zda„ v situaci, kdy dům postavený v roce 1974 je z vnitřní kanalizace napojen na septik s třemi komorami, který je v nevyhovujícím, zchátralém stavu, s děravým dnem a zborceným stropem, výtok ze septiku směřuje do„ revizní šachty“ zhotovené z betonové trouby vnitřního průměru 300 mm svisle postavené, ze septiku vede trubka, jejíž průchodnost končí na hranici pozemku [parcelní číslo] a [parcelní číslo] (pozemek jiného vlastníka), bylo možné v roce 2016 v obci [obec] takovou situaci považovat za faktické regulérní napojení na veřejnou kanalizaci, tedy za kanalizační přípojku, která není funkční (jak namítá žalovaná) a pokud ne, proč“ – bylo zjištěno, že„ definice kanalizační přípojky uvedena v § 3 odst. 2 zákona č. 274/2001 Sb. je stejná po celou dobu účinnosti zákona, stejně jako ust. § 18 odst. 3 zákona, z čehož vyplývá, že pokud by bylo vyústění ze septiku zaústěno do kanalizační stoky pro veřejnou potřebu, mohlo by se jednat o naplnění skutkové podstaty přestupku dle § 32 odst. 5 písm. j) citovaného zákona. Z odpovědi na dotaz, zda„ v případě, že by bylo možné v roce 2016 takové napojení v obci považovat za regulérní kanalizační přípojku, zda by bylo možné zjistit tzv. tlakovou zkouškou napojení domu na veřejnou kanalizaci obce, bylo zjištěno, že tzv. tlaková zkouška - myšleno použití hydromechanizačního vozu s tlakovou hadicí - byla použita 11. 7. 2019 s výsledkem, že odpadní vody z předmětné nemovitosti (RD [č. p.]) nejsou napojeny do kanalizace pro veřejnou potřebu, konkrétně stoku„ AVIII“ DN 300 (PVC), kterou společnost provozuje pro vlastníka [obec] [anonymizováno] na základě uzavřené koncesní smlouvy. Skutečnost, že odpadní vody z předmětné nemovitosti nejsou napojeny na výše zmíněnou kanalizační stoku, bylo potvrzeno i fluorescenčním barvivem aplikovaným za betonovou domovní revizní šachtou. Následně, vizuální kontrolou v revizní šachtě č. 10 na stoce„ AVIII“ DN 300 (PVC), v revizní šachtě č. 71 na stoce„ A“ DN 400 (PVC) a na samotné ČOV [obec] barvivo (obarvená voda) nebylo detekováno. To bylo předmětem zkoumání 11. 7. 2019 a byl o této skutečnosti pořízen zápis“. Z odpovědi na dotaz, zda„ je možné, že od hranice pozemků [parcelní číslo] a [parcelní číslo] je přes pozemek [parcelní číslo] vedeno potrubí, na které je napojena trubka ze septiku domu [č. p.]“ bylo zjištěno, že k tomu se nemůže vyjádřit, ví jen, že odpadní vody ze septiku RD [adresa] nejsou napojeny na kanalizační stoku, kterou provozují. Pokud by potrubí ze septiku bylo zaústěno do potrubí, které se nachází na pozemku [parcelní čísla] [čísla] v k. ú. [obec] u [obec], nejednalo by se o samostatnou kanalizační přípojku dle definice § 3 odst. 2, ale o napojení na přípojku jiného vlastníka, což není žádoucí stav dle platné právní úpravy. Pokud by tomu tak fakticky bylo, měla by se obarvená voda ve stoce„ AVIII“ DN 300 (PVC) v revizní šachtě č. 10 objevit, což se nestalo“.

6. Pokud byl proveden důkaz nahlédnutím do orientačních zákresů sítě SmVaK Ostrava a.s. ze dne [datum] a ze dne [datum], bylo z nich zjištěno pouze to, že je na nich zakreslena tečkovaná čára, zvýrazněná žlutou barvou, přičemž značení neodpovídá legendě uvedené v pravém spodním rohu předmětných listin. Rovněž z orientačního zákresu ze dne [datum] bylo zjištěno, že je zde zakreslena jen žlutá čárkovaná čára, přičemž ani toto zakreslení neodpovídá legendě v pravém spodním rohu výkresu vystaveném SmVaK Ostrava a.s. Odvolací soud proto konstatuje, že těmito listinami nebyla prokázána existence napojení domu žalobců na veřejnou kanalizaci, neboť není zřejmé, co tečkovaná čára zvýrazněná žlutou barvou a žlutá čárkovaná čára mají znázorňovat, kdo a za jakým účelem tyto čáry zakreslil.

7. Pokud bylo žalovanou navrhováno provedení důkazu - barevné fotomapy získané od zaměstnanců investičního oddělení [městský úřad], na níž je dle jejího názoru zachycen nynější skutečný stav, odvolací soud tento důkazní návrh neprovedl, neboť z listiny neplyne žádný popis či legenda k tomu, co jednotlivé barevné čáry znamenají, a nebylo by tedy z listiny učinit žádné věrohodné zjištění.

8. Odvolací soud zcela souhlasí s jednotlivými skutkovými zjištěními okresního soudu, na které odkazuje, a po doplnění dokazování i se skutkovým stavem s tím, že namítané rozpory, které by mohly plynout z listin vydaných SmVaK Ostrava a.s. a zpochybnit závěry okresního soudu, byly v odvolacím řízení odstraněny shora provedenými důkazy.

9. V řízení bylo prokázáno, že žalobci v roce 2016 koupili předmětné nemovitosti na základě inzerátu a ujištění realitní makléřky, že dům je po kompletní rekonstrukci a je napojen na všechny sítě, odpad je vyřešen napojením na veřejnou kanalizaci. V obci [obec] je kanalizace pro veřejnou potřebu zakončená ČOV. Předmětný dům (postavený v roce 1974) je z vnitřní kanalizace napojen na septik s třemi komorami, který je v nevyhovujícím, zchátralém stavu, s děravým dnem a zborceným stropem, výtok ze septiku směřuje do„ revizní šachty“ zhotovené z betonové trouby vnitřního průměru 300 mm svisle postavené, ze septiku vede trubka, jejíž průchodnost končí na hranici pozemku [parcelní číslo] a [parcelní číslo] (pozemek jiného vlastníka). Zákres vedení sítí ze [datum] byl proveden na základě podkladů poskytnutých obcí [obec] v době uzavření smlouvy o provozování sítí obce v roce 2002. Jednalo se o orientační zakreslení kanalizační přípojky ze septiku umístěného na pozemku [parcelní číslo] v k. ú. [obec] do kanalizace pro veřejnou potřebu DNPVC300. Tlakovou zkouškou (tj. použitím hydromechanizačního vozu s tlakovou hadicí) bylo dne [datum] zjištěno, že odpadní vody z předmětné nemovitosti (RD [adresa]) nejsou napojeny do kanalizace pro veřejnou potřebu, konkrétně stoku„ AVIII“ DN 300 (PVC), kterou [právnická osoba] provozuje pro [obec] [anonymizováno] na základě uzavřené koncesní smlouvy. Skutečnost, že odpadní vody z předmětné nemovitosti nejsou napojeny na výše zmíněnou kanalizační stoku bylo prokázáno tím, že fluorescenční barvivo aplikované za betonovou domovní revizní šachtou nebylo detekováno vizuální kontrolou v revizní šachtě č. 10 na stoce„ AVIII“ DN 300 (PVC), v revizní šachtě č. 71 na stoce„ A“ DN 400 (PVC) a na samotné ČOV [obec]. Předchozí spoluvlastnice nemovitostí do úředních záznamů Policie ČR potvrdila, že v minulosti byla přípojka k domu kopána obcí [obec], ale pro nezájem její babičky nebylo potrubí přípojky položeno a dům tak nebyl napojen.

10. Napojení na veřejnou kanalizaci je třeba vykládat v souladu se zákonem č. 274/2001 Sb. (zákon o vodovodech a kanalizacích pro veřejnou potřebu) a prováděcí vyhláškou č. 428/2001 Sb. v platném znění, která definuje, co je kanalizační přípojka, jak má být provedena a napojena na veřejnou kanalizaci.

11. Podle § 18 odst. 3 zákona č. 274/2001 Sb. v případě, že kanalizace je ukončena čistírnou odpadních vod, není dovoleno vypouštět do této kanalizace odpadní vody přes septiky a čistírny odpadních vod, pokud se nejedná o čistírny odpadních vod k odstranění znečištění, které převyšuje limity znečištění uvedené kanalizačním řádem.

12. Žalovaná v řízení tvrdila napojení domu na veřejnou kanalizaci s tím, že dům je napojen na veřejnou kanalizaci tak, že u domu je septik, ze kterého odtékají splaškové vody, ze septiku vede další trubka, že je jen přerušeno vedení ze septiku do veřejné kanalizace, že dům je napojen na jinou větev veřejné kanalizace, že se jedná o tzv. sdruženou přípojku, atd. Žalovaná se tedy v podstatě snažila prokázat, že jsou splněny podmínky napojení na veřejnou kanalizaci tím, že dům je napojen přes septik. Zjištění okresního soudu, že dům je napojen na septik v nevyhovujícím stavu (viz. závěr znalce [titul] [příjmení]), zpochybněno nebylo. Takový způsob„ odkanalizování domu“ však nesplňuje podmínku prezentovanou v inzerátu a realitní makléřkou. Definice kanalizační přípojky je uvedena v § 3 odst. 2 zákona č. 274/2001 Sb. (potrubí, které spojuje kanalizační stoku s připojenou nemovitostí). Dle ust. § 18 odst. 4 zákona č. 274/2001 Sb. v případě, že je kanalizace ukončena čistírnou odpadních vod (což bylo prokázáno v odvolacím řízení zprávou Sm VaK a. s.), není dovoleno vypouštět do kanalizace odpadní vody přes septik ani přes žumpy (jen za zákonem stanovené podmínky, která však zjištěna nebyla). Před provedením napojení kanalizační přípojky je vlastník nemovité věci povinen zrušit septik nebo jiné jímky a zajistit odvádění veškeré odpadní vody přímo do kanalizace bez usazení.

13. Jak již bylo uvedeno, ze zpráv SmVak ze dne 18. 2. 2022 a 20. 12. 2021 plyne, že dům není napojen na veřejnou kanalizaci a pokud jde o zákres vedení sítí ze [datum], jedná se o orientační zakreslení kanalizační přípojky ze septiku umístěného na pozemku [číslo] v k. ú. [obec]. Nicméně orientační zakreslení vycházející z předpokladu, že na místě bude nebo měla být vybudována kanalizační přípojka, neprokazuje existenci kanalizační přípojky. To, že trubky do země nikdy položeny nebyly, potvrdila [jméno] [příjmení] v úředních záznamech Policie ČR ze dne [datum] a [datum].

14. Pokud žalovaná namítala, že znalec neprovedl řádným a odpovídajícím způsobem tzv. tlakovou zkoušku, aby zjistil, zda je potrubí průchodné i za překážkou o vzdálenosti 6,15 m od revizní šachty, pak odvolací soud uvádí, že jednak zkouška, která by byla schopna zjistit, zda je nemovitost napojena na veřejnou kanalizaci, provedena byla, neboť zaměstnanci SmVak a. s. provedli zkoušku použitím hydromechanizačního vozu s tlakovou hadicí 11. 7. 2019 s výsledkem, že odpadní vody předmětné vody nejsou napojeny do kanalizace pro veřejnou potřebu. To bylo potvrzeno použitím fluorescenčního barviva aplikovaným za betonovou revizní šachtou. Námitka, že tuto zkoušku neprovedl znalec, není relevantní, neboť lze předpokládat, že znalec není vybaven potřebným zařízením na provádění této zkoušky a stejně by tuto zkoušku musela provést organizace, která provozuje vodovody a kanalizace, tzn. SmVak Ostrava a. s. Není proto pochybením znalce, že vycházel z vyjádření SmVak z 11. 7. 2019 a uvedl, že je podobné s výsledkem průzkumu, který na kanalizačním potrubí provedlo dne 20. 10. 2017 Středisko kanalizačních sítí č. 8445.

15. Znalecký posudek netrpí vadami tak, jak je žalovaná namítá, a to ani z toho důvodu, že neobsahuje fotodokumentaci místa. Zástupci žalované byli přítomni u 1. místního šetření, při kterém bylo zjištěno, že nemovitost je napojena na tzv. tříkomorový septik v nevyhovujícím stavu, popis místního šetření je obsahem znaleckého posudku a je dostatečně srozumitelný.

16. K další námitce žalované, že jí nebylo umožněno účastnit se druhého místního šetření znalce, odvolací soud uvádí, že Ústavní soud dovodil, že znalec, ustanovený soudem v řízení podle § 127 o. s. ř., k posouzení skutečností, k nimž je třeba odborných znalostí, které soud zpravidla nemá, je pouze osobou na řízení zúčastněnou, která soudu na základě svých znalostí ústně (při výslechu znalce) nebo písemně (formou znaleckého posudku) sděluje subjektivní výsledek tohoto posouzení. Podle § 127 odst. 2 o. s. ř., je pak možné účastníkovi řízení, ale i jiné osobě uložit, aby znalci poskytl součinnost potřebnou k tomu, aby znalec získal údaje, na základě kterých může požadovaný závěr o věci učinit. Prohlédnutí věci znalcem není ohledáním na místě, tedy formou provedení důkazu, jak ji zná občanský soudní řád (§ 130 odst. 2 o. s. ř.; termín „místní šetření" občanský soudní řád nezná). Ohledání na místě je důkazním prostředkem, který soudu, nikoliv znalci, umožňuje získat poznatky o skutečnostech vnímaných jeho smysly a k ohledání, tedy k provedení důkazu je třeba předvolat všechny, kteří se jinak předvolávají k jednání. U šetření znalce, jež je podkladem pro zpracování znaleckého posudku jako dalšího důkazního prostředku, však taková nutnost nevyvstává, neboť zde nedochází k provedení důkazu (tím je až výslech znalce nebo podání znaleckého posudku před soudem, kde se k němu má právo účastník vyjádřit). Postup znalce v takové situaci nelze směšovat ani s ohledáním podle § 130 o. s. ř., a přítomnost jakýchkoliv osob při tom, když si znalec prohlíží věc (nebo ji zkoumá), je v zásadě irelevantní. Ústavní soud v této souvislosti připomněl adekvátní situaci, kdy znalec zajišťuje krevní vzorky pro rozbor krve např. při určení otcovství. Ani tomuto úkonu nejsou matka nebo kolizní opatrovník přítomni a přesto zde nedochází k porušení principu rovnosti účastníků nebo principu spravedlivého procesu, neboť zde nejde o žádnou aktivitu účastníků, která by mohla na výsledek znaleckého posudku mít jakýkoliv vliv (dle usnesení ÚS IV. ÚS 1291/21 ze dne 22. června 2021). Námitka proto důvodná není.

17. Pokud žalovaná navrhovala u odvolacího soudu opakovaně důkaz tlakovou zkouškou, odvolací soud dospěl k závěru, že takový důkaz by byl s ohledem na výše uvedené nadbytečným.

18. Pokud žalovaná namítala, že [jméno] [příjmení] žalované či jiným osobám poskytla informaci o napojení na veřejnou kanalizaci, to je vyvráceno výpovědí svědka [jméno] [příjmení], který ve svědecké výpovědi naopak uvedl, že„ s bývalou majitelkou řešili, zda je dům napojen na kanalizaci, a ona mu ukázala žumpu“. Navíc ani teoreticky případná nepřesná informace ze strany paní [příjmení] by nemohla být důvodem pro závěr o existenci napojení na veřejnou kanalizaci za situace, kdy to ostatní důkazy vylučují.

19. Pokud žalovaná navrhovala další důkazy, kterými chtěla prokazovat existenci připojení nemovitosti na veřejnou kanalizaci, ve skutečnosti její důkazy směřovaly k prokázání jiné skutečnosti, a to že se domnívala, že takové napojení existuje. Především stavební dokumentace ani kolaudační rozhodnutí z roku 1974 v žádném případě nemůže prokazovat faktické napojení domu na veřejnou kanalizaci dle právních předpisů platných ke dni, kdy byla uzavřena kupní smlouva. Stejně tak jako důkazy výslechem svědků, kteří měli svědčit o tom, jaky byl stav uvedený ve stavební dokumentaci týkající stavby domu nebo veřejné kanalizace.

20. Odvolací soud proto uzavírá, že závěr okresního soudu, že rodinný dům [č. p.] není napojený na veřejnou kanalizaci ani na čističku odpadních vod, že celý systém likvidace fekálních a odpadních vod v současnosti spočívá v nefunkčním septiku, je správný. Ze skutkových zjištění existenci napojení nelze dovodit, a pokud bylo zjištěno, že dům je napojen na septik v nevyhovujícím stavu, jehož stav je popsán ve znaleckém posudku, tento stav nelze považovat za napojení na veřejnou kanalizaci.

21. Odvolací soud se rovněž ztotožňuje se závěrem okresního soudu, pokud jde o výši slevy z kupní ceny. Především nesouhlasí se žalovanou, že sleva je nepřiměřeně vysoká, protože soud vycházel z cenových relací roku 2020 a nikoli 2017; že výše slevy je nepřiměřená i s ohledem na obecnou cenu všech prodaných nemovitostí; že vybudováním nové kanalizace dojde k obohacení žalobců, protože kupovali dům starý 43 let a životnost kanalizace by byla minimálně za polovinou. Žalobci reagovali na nabídku žalované, která nabízela nemovitost po celkové rekonstrukci a s napojením na veřejnou kanalizaci. To byl také důvod, proč byla nabídka žalované ze strany žalobců akceptována. Bylo na žalované, aby všechny okolnosti týkající se napojení na kanalizaci ověřila a nemovitost nabídla k prodeji v souladu se skutečným stavem věci tak, aby měla všechny vlastnosti prezentované v inzerátu a realitní kanceláří. Stěží tak může obstát argument, že vycházela ze sdělení předchozích vlastníků či vlastního předpokladu, že napojení existuje, neboť přípojka je zakreslena v plánech a dokumentaci týkající se předmětného domu či stavby veřejné kanalizace v obci. Okresní soud správně poukázal na to, že žalobci budou muset vybudovat předmětnou kanalizaci za současných podmínek a v souladu s nynější právní úpravou, a nelze po nich spravedlivě požadovat, aby tuto vadu, kterou sice zjistili v roce 2017, na své náklady opravili za ceny platné v té době. Nelze ani souhlasit, že se jedná o jejich chybu, že napojení na veřejnou kanalizaci sami nezrealizovali již v roce 2017. Jak uvedli žalobci ve vyjádření k odvolání, jsou mladá rodina se dvěmi malými dětmi zatížená hypotékou na koupi předmětné nemovitosti. Nelze odhlédnout ani od toho, že žalovaná změnila svůj postoj, neboť původně svou odpovědnost neodmítala, a má svůj významný podíl na tom, že řízení před okresním soudem nebylo skončeno dříve. Pokud jde o cenový nepoměr mezi kupní cenou a stanovenou slevou z kupní ceny, odvolací soud zcela souhlasí se závěry okresního soudu uvedenými v bodě 40 odůvodnění, na které v podrobnostech odkazuje. Není důvod, aby výše slevy byla poměřována jen s cenou za dům a garáž, neboť nemovitosti byly kupovány jako celek. Odvolací soud nesouhlasí ani s tím, že by se žalobců dostalo vybudováním přípojky nějakého bezdůvodného obohacení. Vybudováním bude pouze odstraněna vytýkaná vada a nemovitost bude mít tu vlastnost, kterou měla mít již v době uzavření kupní smlouvy mezi žalobci a žalovanou. Okresní soud přiléhavě zdůvodnil, že výše slevy by neměla vyjadřovat jen snížení směnné hodnoty věci, ale je třeba přihlédnout k tomu, jak se vytčená vada projevuje při užívání věci, zda a jak je toto užívání komplikováno a omezováno, případně i s ohledem na odstraňování této vady. Žalobci jsou nuceni provádět průběžně odvoz fekálií ze septiku, což je finančně zatěžuje, napojení na veřejnou kanalizaci bude znamenat zásah do pozemků žalobců, tím nepochybně zkomplikuje a omezí žalobce v užívání nemovitostí. Stanovená výše slevy je adekvátní a přiměřená. Žalovaná k samotné výši slevy stanovené znalcem [příjmení] neměla žádné výhrady, odvolací soud její námitky, proč by mělo dojít ke snížení této ceny, nepovažuje za důvodné.

22. Pokud jde o odvolací námitku, že vady střechy a balkonu byly vadami seznatelnými pouhým okem, tzn. že se jednalo o vady zjevné, odvolací soud s tím nesouhlasí, a v tomto směru odkazuje na závěr okresního soudu uvedeném v bodě 34 odůvodnění. Odvolací soud opět zdůrazňuje, že předmětný dům byl nabízen k prodeji jako rodinný dům po kompletní rekonstrukci s tím, že stav domu je výborný. Svědek [jméno] [příjmení], potvrdil, že v roce 2016 dům procházel opravou, dělala se střecha, upravovalo se patro, dělaly se elektropráce, omítky, rozvody do patra, řešila se krytina střechy, měnila se okna na garáži, apod….. Výpověďmi svědků [titul] [jméno] [příjmení] a [titul] [jméno] [příjmení] bylo prokázáno, že byli u jednání, kdy se řešily tzv. skryté vady, které žalobci žalované vytkli, a to mimo jiné zatékání do garáže, netěsnost střechy nad dvougaráží, atd. Žalobci byly vytčeny vady„ stav střechy nad dvougaráží, kdy do garáže prokapává z děravé střechy voda a vytváří se kaluže, a stejná situace je i na balkóně v 1. patře, kde je zřejmě provedena nesprávná nivelace podlahy, balkónu“, které se mohly logicky projevit až za určitých klimatických podmínek, tj. při dešti nebo tání sněhu. Nelze proto hovořit o tom, že se jednalo o vady, které mohli žalobci vidět pouhým okem. Na druhou stranu, i kdyby střecha nad dvougaráží a podlaha balkónu nebyla v ideálním stavu, ale do nemovitosti nezatékalo, pak by se nemohlo jednat o skrytou vadu tak, jak byla vytčena.

23. Odvolací soud v podrobnostech odkazuje na závěry okresního soudu, který zjištěný skutkový stav správně právně posoudil dle ust. § 2158 odst. 1 o. z., § 2161 odst. 1 písm. a) o. z., § 2161 odst. 2 o. z., § 2106 odst. 1 písm. c) o. z., § 2106 odst. 2 o. z. a § 1970 o. z.

24. Odvolací soud z výše uvedených důvodů rozsudek v napadené části, tj. v odstavci I. výroku, potvrdil podle § 219 o. s. ř. jako věcně správný.

25. Rozsudek je věcně správný i ve vztahu k výroku o náhradě nákladů řízení v odstavci III. výroku. Odvolací soud nesouhlasí s názorem žalované, že v případech, kdy měl účastník ve věci úspěch jen částečný, může mu soud přiznat plnou náhradu nákladů řízení, měl-li neúspěch v poměrně nepatrné části nebo záviselo-li rozhodnutí o výši plnění na znaleckém posudku nebo na úvaze soudu. V projednávané věci rozhodnutí o výši plnění záviselo na znaleckém posudku, okresní soud proto správně aplikoval ust. § 142 odst. 3 o. s. ř. a rovněž správně při výpočtu odměny za 1 úkon právní služby vycházel z přisouzené částky 318.000 Kč (k tomu srovnej usnesení Nejvyššího soudu ze dne 21. 9. 2016, sp. zn. 25 Cdo 3974/2015). Jelikož výše náhrady nákladů řízení byla vypočtena ve správné výši a přiléhavě odůvodněna, odvolací soud i v této části rozsudek okresního soudu potvrdil podle § 219 o. s. ř.

26. V odstavci IV. výroku rozsudek okresního soudu změnil dle ust. § 220 odst. 1 o. s. ř. tak, že žalovaná je povinna zaplatit České republice na nákladech řízení 38.979 Kč z důvodu, že okresní soud zapomněl při rozhodnutí o náhradě nákladů řízení státu přičíst 2.393,52 Kč představující odměnu znalci [příjmení] za účast u jednání dne 18. 11. 2020.

27. O nákladech odvolacího řízení odvolací soud rozhodl dle ust. § 142 odst. 1 o. s. ř. ve spojení s § 224 odst. 1 o. s. ř. a procesně úspěšným žalobcům přiznal náhradu nákladů řízení za právní zastoupení 49.654 Kč. Ta sestává z odměny advokáta za 4 úkony právní služby po 9.580 Kč (vyjádření k odvolání, účast u jednání odvolacího soudu dne 4. 2. 2022 za 2 úkony právní služby, neboť jednání trvalo déle než 2 hodiny, a za účast u jednání dne 20. 4. 2022), náhrady hotových výdajů za 4 úkony po 300 Kč podle § 13 odst. 4 vyhlášky č. 177/1996 Sb., náhrady za ztrátu času za jednání u odvolacího soudu 4. 2. 2022 a 20. 4. 2022, vždy po 100 Kč za celkem 8 půlhodin, náhrada cestovného k jednáním odvolacího soudu, tj. 2 x 358 Kč (osobním automobilem se spotřebou 6,8 l/1 km, cena paliva 36,10 Kč a 4,70 Kč za 1 ujetý kilometr, počet ujetých kilometrů 50 km), a k tomu 21% DPH 8.618 Kč.

28. Žalovaná je povinna zaplatit žalobcům náhradu nákladů řízení do tří dnů od právní moci podle § 160 odst. 1 o. s. ř. jejich advokátu dle § 149 odst. 1 o. s. ř.

Poučení